ZNALECKÝ POSUDEK č. 48-4184 O ceně bytové jednotky číslo 642/5 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu č.p. 642 - 643 a pozemku čísla parcel 1480/40 - 1480/41, vše v katastrálním území Krásné Březno, obec - Ústí nad Labem, okr. Ústí nad Labem. Vlastník : Frajman Boris, Pivcova 957/8 Hlubočepy, 152 00 Praha 5
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088 EX 2701/12-45 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 26.12.2014
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Jsou to zejména faktory : - Změna v úrokových sazbách, zlepšení podmínek poskytování úvěrů, cenová politika peněžních tuzemských domů obecně – - Přechod měny na Euro, celková ekonomická situace v Evropě - Větší využívání nedobrovolných dražeb (banky) a tím nadbytek nemovitostí – - Stále se zhoršující ekonomická situace v regionu -
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění a s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.), resp. dle ust. § 336 a dále o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda srovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Nejsou zjištěna žádná práva nebo závady (platná věcná břemena), která by byla s nemovitostí spojená, u nichž by zájem společnosti vyžadoval, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Blíže – viz znalecký úkol v administrativní ceně. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu ( jeho rozboru ) s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost.
-2-
V tomto případě se jedná o ocenění malé bytové jednotky 1+0 včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a k zastavěnému pozemku. Nemovitost – byt, je umístěn ve vícepodlažním panelovém bytovém domě, v obytné části města, sídliště. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – výnosová a zejména porovnávací. Informativně je zjištěna cena administrativní, zejména pro podrobný popis stavby a bytu (event. podklad pro daňové účely u FÚ). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože používá pro zjištění ceny statistické a porovnávací údaje, doplněné korekčními koeficienty.
1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – bytové jednotky číslo 642/5 včetně spoluvlastnického podílu k budově a k zastavěnému pozemku, v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okr. Ústí nad Labem, vše evidované na LV číslo 3224 (byt) a 934 (dům a pozemek). Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného.
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce na základě rozhodnutí OS pro Prahu 5 ze dne 3.8.2012, č.j. 43 EXE 1228/2012-12 a další. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zajišťována odhadní cena nemovitosti (ex.řád, § 336 a další OSŘ). Nemovitý majetek se bude zpeněžovat formou prodeje (dražby) tj. odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Dále je respektováno ustanovení § 66 odst. 5 exekučního řádu.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 10.12.2014.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb. + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2013 - Nový občanský zákoník – (1.1.2014) - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů -3-
- Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách ve znění pozdějších předpisů – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2013 – 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy, místní šetření - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád - Databáze odhadců spolupracujících s firmou Pluto – Olt a s HB, a.s. - Metodika oceňování dle ČKOM (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 10.12.2014, osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinný přes doporučené písemné obeslání byt nezpřístupnil, ani jinak se znalcem nespolupracoval. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 3224 pro katastrální území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okr. Ústí nad Labem. V části A je zapsán vlastník : Frajman Boris, Pivcova 957/8, Hlubočepy, 152 00 Praha 5 V části B – vlastnictví bytu číslo 642/5 a spoluvl. k domu č.p.642 - 643 a k zast. pozemku V části C – usnesení soudu, nařízení exekuce a další V části E – nabývací listiny (smlouvy) Podrobně – viz příloha ocenění.
-4-
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3.
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Borise Frajmana, bytem Pivcova 957/8, Praha 5, na základě exekučního příkazu ve věci oprávněného : VZP ČR. Nemovitost se nalézá v zastavěném území města, městská část Krásné Březno, nad levým břehem Labe a silnicí na Děčín. Jedná se o bytový, panelový dům s pozemkem, situovaný v obytné zóně velkého sídliště. Bytový dům byl rozdělen na jednotky dle zák.č. 72/1994 Sb.. Ústí nad Labem je okresním městem s veškerou občanskou vybaveností.
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě výnosové a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě. Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.číslo 199/2014 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Tato část ocenění je také důležitou kategorií odhadu obvyklé ceny, protože je použita metoda tzv. porovnávací ve smyslu Hlavy III cenové vyhlášky. Pozn. Porovnávací způsob ocenění ve smyslu vyhlášky platí v případě rozdělení domu na bytové jednotky dle zák. č. 72/1994 Sb. ! Porovnávací způsob ocenění vychází ze statistických údajů FÚ a ČCÚ a tak se zjištěná cena převážně blíží ceně obvyklé.
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitosti : bytové jednotky číslo 642/5, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem bytového domu č.p. 642 - 643 a k zastavěnému pozemku čísla parcel 1480/40 a 1480/41 v katastrálním území Krásné Březno, obec - Ústí nad Labem, okr. Ústí nad Labem, pro účely exekuce, na základě usnesení OS pro Prahu 5 č.j. 43 EXE 1228//2012-12 ze dne 3.8.2012, pravomocného dnem 29.11.2012, kterým byla nařízena exekuce -5-
vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR č.j. 1941129401 ze dne 18.10.2011 vymožení pohledávky : oprávněného - VZP ČR proti povinnému : Boris Frajman, bytem Pivcova 957/8, 152 00 Praha 5. Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( forma dražby, přímý prodej .. ), ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje zákon 99/1963 v platném znění ( o.s.ř. ) a to v § 335 - 338, zpeněžení nemovitosti v dražbě. Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Pozn. Závady, nebo práva s nemovitostí spojená ( věcná břemena, nájemní práva omezení užívání apd. ) nejsou na nemovitosti zjištěna. K nemovitosti jsou zřízena zástavní práva exekutorská a další. Toto nejsou závady ve smyslu výše uvedeného ( která by omezovala užívání nemovité věci i nadále ).
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka číslo 642/5 Anežky České 642 468 41 Ústí nad Lbem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Krásné Březno Počet obyvatel: 93 747 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.12.2014 za přítomnosti osobně znalec, jen venkovní obhlídka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 6.11.2014, číslo listu vlastnictví 3224, katastrální území Krásné Březno, okr. Ústí nad Labem ( vlastnictví jednotky ) - Dále list vlastnictví číslo 934 ( spoluvlastnický podíl k domu a k pozemku ) - Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 2701/12-45 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 2701/1234 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) -6-
- Údaje získané osobně znalcem při místním šetření - Aktuální údaje z trhu s nemovitostmi v regionu a v místě - ( Internet, analýza údajů z místního šetření ) - Získané znalcem na příslušném katastrálním pracovišti - ( viz přílohy posudku ) - Smlouva o převedení družstevního bytu ze dne 29.8.2012, včetně dalších náležitostí -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 3224 pro katastrální území Krásné Březno, okr. Ústí nad Labem ( vlastnictví jednotky ) a dále na listu vlastnictví číslo 934 pro katastrální území Krásné Březno, okr. Ústí nad Labem ( spoluvlastnický podíl ke společným částem domu a k pozemkům ). Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec při zpracování posudku vychází z uvedených podkladů, které odpovídají skutečnostem zjištěných při místním šetření ( jen venkovní obhlídka ). Byt, přes písemné obeslání povinného, nebyl znalci zpřístupněn
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá v zastavěném území města, městská část Krásné Březno. Větší sídliště panelových domů s místními komunikacemi, s omezenými parkovacími plochami a s běžnou občanskou vybaveností, vzrostlá zeleň.Mírný svah nad hlavní silnicí směr Děčín, nad levým břehem Labe. Přístup po asfaltové místní komunikaci, ulice Anežky České, která se napojuje na hlavní silnici - ulice Neštěmická. Do centra města cca 1,5 km. . Poměrně klidné a čisté prostředí v sousedství vzrostlá zeleň, parkoviště. Vyvýšená lokalita nad okolí, pěkný výhled do krajiny a na spodní město. Jedná se o bytový dům z roku 1982 sestávající ze dvou sekcí. Realizován v rámci družstevní výstavby BD Družba Předmětem ocenění je samostatná bytová jednotka číslo 642/5 a dále spoluvlastnický podíl k bytovému domu a k přináležejícím pozemkům. Byt byl převeden do vlastnictví člena družstva v roce 2012. Bytový dům je postaven panelovou technologií, vnitřní komunikační jádra Obdélníkový půdorys, 2. sekce, předsazené vstupní schodiště ( samostatné vstupy a č.p. ). Betonové schodiště, betonové stropy. Plochá střecha, živičná krytina, běžné klempířské prvky. Centrální vytápění, běžné inženýrské sítě. Fasáda zateplená jen na severní stranu, ostatní původní povrchová úprava panelů. Výměna oken a vstupních dveří za plastová. Na budově nejsou zřejmé žádné podstatné rekonstrukce, modernizace. Bez přístaveb a nástaveb. Celkově je stavebně - technický stav kvalifikován jako dobrý, úměrný stáří. Dům je postaven na sklonitém pozemku, který sestává ze 2. samostatných parcel ( vždy pod jednou sekcí domu ). Obsahuje 4 . nadzemní podlaží a 1. podzemní. Vnitřní dispozice : bytové jednotky s příslušenstvím, společné komunikační prostory a v suterénu : kočárky, sušárna, sklepy, apd. Ústí nad Labem je okresním městem, centrum severočeského regionu, veškerá občanská vybavenost.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 642/5 -7-
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II I
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -8-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,080 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,080
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 642/5
Předmětem ocenění je samostatná bytová jednotka pod uzavřením, vzniklá na základě prohlášení vlastníka ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Byt je situován ve 2. NP , pravá sekce č.p. 642 na parcele č. 1480/40. Jedná se o bytovou jednotku 1+0 s příslušenstvím bytu. Celková výměra bytu, pro výpočet spoluvlastnického podílu je 31,95 m2. Byt je vybaven : ústředním topením, kuchyňskou linkou se sporákem, centrální příprava teplé vody, WC, umyvadlo, vana, domácí telefon, digestoř. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, kromě stoupacích vedení. Ke společným částem domu a k zastavěnému pozemku má vlastník jednotky spoluvlastnický podíl ve výši 3195/153116. Společné části domu jsou zejména - základy, nosné zdivo, stropy, střecha, společné chodby a schodiště, prádelna, kočárkárna, stoupací vedení, lodžie a balkony a další. Byt nebyl zpřístupněn, vybavení a další údaje jsou převzaty z nabývacího titulu. Je předpokládán byt v původním stavu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem. Pozemek sestává ze 2 samostatných parcel, které na sebe navazují a jsou v jednotném funkčním celku se stavbou bytového domu. Pod každou sekcí bytového domu je jedna parcela. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Všechny běžné inž. sítě. Pozemek je sklonitý. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
-9-
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,080 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,080 = 1,080 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 320,Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zast. plocha 1480/40 253,00 § 4 odst. 1 zast. plocha 1480/41 259,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
1,080
Upr. cena [Kč/m2] 1 425,60
Jedn. cena [Kč/m2] 1 425,60 1 425,60
Cena [Kč] 360 676,80 369 230,40 729 907,20
Pozemek - - zjištěná cena
=
729 907,20 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek -
=
729 907,20Kč 729 907,20 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
729 907,20 Kč
Typ
Název
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústí nad Labem 32 let 10 860,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 20,61 * 1,00 = 20,61 m2 3,07 * 1,00 = 3,07 m2 8,27 * 1,00 = 8,27 m2 31,95 m2
Podlahové plochy bytu pokoj: koupelna, WC: předsíň: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku
č. - 10 -
Vi
1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - Původní jádro, vana bez obkladu 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: s = 1 - 0,005 * 32 = 0,840
III II
0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
I
-0,03
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,840 = 0,643
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,080 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 10 860,- Kč/m2 * 0,643 = 6 982,98 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 31,95 m2 * 6 982,98 Kč/m2 * 1,000 * 1,080= 240 954,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
240 954,71 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 729 907,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 195 / 153 116 Hodnota spoluvlastnického podílu: 729 907,20 Kč * 3 195 / 153 116 = 15 230,63 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
15 230,63 Kč
Bytová jednotka č. 642/5 - zjištěná cena
=
- 11 -
256 185,34 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Bytová jednotka č. 642/5
256 185,30 Kč
a) Ocenění staveb celkem
256 185,30 Kč
Celkem
256 185,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
256 185,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
256 190,- Kč
slovy: Dvěstěpadesátšesttisícjednostodevadesát Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro tento druh odhadu obvyklé ceny nemá tato hodnota žádnou vypovídací vlastnost a ani případná zjištěná cena např. za 1 m2 podl.plochy nemá pro účel ocenění skoro žádný význam. Vazbu mezi jednotkovou cenou za m2 nákladové ceny a prodejní (obchodovatelné) ceny, může mít větší význam u novostaveb (zjišťování rentability, výnosnosti). V tomto případě tedy není věcná hodnota zjišťována. Pozn. U věcné hodnoty pozemku platí výše uvedené obdobně a to ještě i z důvodů, že k jednotce přináleží jen malý spoluvlastnický podíl a hodnota zast.pozemku se na obvyklé ceně v podstatě nepodílí.
Věcná hodnota nemovitosti se dále neuvažuje.
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí
- 12 -
jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. Pozn. V místě se pronájmy bytů vyskytují velmi omezeně. Proto je nutné dále vypočtenou výnosovou hodnotu považovat za výhradně informativní. Nájem je určen z inzercí v místě a blízkém okolí. Jako odpočitatelné položky na dosažení příjmů je třeba uvažovat zejména : - daň z nemovitosti - pojištění stavby (2,3%o.) - průměrné roční výdaje na opravy a údržbu (0,5 – 1,5% z reprod.ceny) (- výdaje na úklid, osvětlení apd.společných prostor) (- náklady na správu nemovitosti) (- odpisy (amortizaci) staveb) – některé metodiky s měsíčními odpisy nepočítají Pozn. Nájemce si hradí energii, stočné, vodné apd. ve vlastní režii. Za výše uvedených předpokladů potom platí : - vztah pro věčnou rentu výnos =
zisk (čistý příjem) z nemovitosti (Kč/rok) -------------------------------------------------- * 100% = úroková míra (%)
Kapitalizační úroková míra je stanovena ve výši 5,5 % ( hodnota z ukazatelů MF, vyhláška) Hrubý roční příjem z teoretického pronájmu nemovitosti (bytu 1+0) (informativně): 2.000,- Kč * 12 24.000,- Kč Náklady na dosažení příjmů – paušální částka (ve smyslu výše uvedeného) a dle vyhlášky 40% - 9.600,- Kč Čistý roční příjem z nájmů
14.400,- Kč
V.H. výnosová hodnota 14.400,- Kč * 100% / 5,5% =
261.818,- Kč
Výnosová hodnota předmětné nemovitosti ke dni ocenění (zaokr.) 260.000,- Kč Tj. slovy : Dvěstěšedesáttisíc Kč
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota - 13 -
Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) srovnatelných nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí srovnávacích hodnot pro město a okolí stažené z nabídek Internetu (viz přílohy posudku). Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě omezeno nedostatkem informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. Trh s tímto druhem nemovitosti je ale již stabilizován a případné srovnávací nemovitosti lze objektivně vyhodnotit. Dále jsou zohledněny informace z místního šetření, při kterém je zjišťován zájem o nemovitosti. Konstatuje se, že tato bytová jednotka v panelovém domě je v daném místě velmi obtížně obchodovatelná a pokud ano, tak za velmi nízkou cenu, aktuálně je např. na sreality cca 33 nabídek obdobných bytů v městské části. Je zřejmé, že nabídka je vyšší poptávky. Při porovnávacím způsobu ocenění je nutné zvažovat skutečnost, že inzerované nabídky a údaje se týkají vesměs skutečně uvolněných nemovitostí. Průměr obchodů bytů (starších, panelových) ve městě mimo centrum, je okolo 4.000,- Kč/m2. Tato hodnota je adekvátní i přiměřeně upraveným inzercím (viz přílohy). Potom je upravená jednotková cena (cenové rozpětí) :
3.500,- - 6.000,-Kč/m2
Dále je uvažována hodnota na spodní hranici cenového rozpětí zpřístupněn)
3.500,- Kč/m2. (byt nebyl
Obvyklá cena bytu činí : 31.95 m2 * 3.500,- Kč zaokr.
..................................................
111.825,- Kč
110.000,- Kč
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění - Administrativní cena
256.190,- Kč
- Věcná hodnota nemovitosti - se nestanovuje - Výnosová hodnota nemovitosti (informativně) 260.000,- Kč - Porovnávací hodnota 3.500,-Kč –6.000,-Kč/m2 podl.pl. - Porovnávací hodnota 110.000,- Kč - 14 -
4. Závěr Závěrečné hodnocení nemovitosti a rozboru trhu Jedná se o odhad malé bytové jednotky, umístěné v bytovém domě, v sídlištní zástavbě obytných domů. Po počátečním zájmu po bytech, zejména po privatizaci majetku měst, a obcí, kdy byly byty často odprodávány za velmi nízké ceny, se situace na trhu stabilizovala a obvyklé ceny (tržní) byly až do roku 2008 dosti zvyšovány, a to až výrazně nad přiměřené zisky developerů u nových bytů, ale obdobně to platí i pro starší byty. Tento boom byl zastaven až v souvislosti s globální krizí, která ovlivňuje i trh s realitami v ČR. Realitní kanceláře a analytici přiznávají propad cen u bytů (neplatí pro lukrativní lokality) až o 30% (zejména panelových bytů). Trh s nemovitostmi a s byty ve větších městech a okolí je rozšířen. Potencionální kupec má mnoho možností výběru jak bytu, místa, situování apd. O rozšíření trhu svědčí i počet inzercí. Nabídka je značně vyšší poptávky. ( Poptávka, s výjimkou spekulantů prakticky neexistuje). Odhad obvyklé ceny je stanoven na spodní úrovni cenového rozpětí. V místě je značný nedostatek pracovních příležitostí, nezaměstnanost, obecně nedostatek finančních prostředků mezi lidmi. Ceny nemovitostí (bytů) jsou na velmi nízké úrovni, značně pod pořizovacími cenami
Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – bytové jednotky číslo 642/5, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 642 - 643 a zastavěném pozemku čísla parcel 1480/40 a 1480/41 v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okr. Ústí nad Labem, dle stavu ke dni místního šetření, ve výši (při dodržení principu opatrnosti) – zaokrouhleně:
110.000,- Kč
Tj. slovy : Jednostodesettisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
- 15 -
V Říčanech 26.12.2014
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 48-4184 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48-4184.
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Bytový dům č.p. 642, 643 Krásné Březno, Ústí nad Labem
zeleň u BD
bytový dům
vchod
- 19 -
zateplená severní strana
nezateplená, směr k Labi
chodník na sousedící parkoviště
nižší úroveň BD
- 20 -
