Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012

Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012

Versie: juni 2013 Gemaakt door: Ingeborg van den Wijngaart Gemaakt in samenwerking met: Willemijn Tepper Suggesties voor verbetering kunt u e-mailen naar [email protected]

Inhoud INLEIDING .......................................................................................................................... 3 1. 1.1. 1.2. 1.3.

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7.

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6.

4.

WAAROM EEN WONINGMARKTONDERZOEK? ...................................................... 4 Achtergrond .............................................................................................................................. 4 Vragen ...................................................................................................................................... 4 Opzet ........................................................................................................................................ 5

WAT ZIJN DE UITKOMSTEN VAN HET ONDERZOEK? ........................................... 6 Soorten woningen..................................................................................................................... 6 Samenstelling huishoudens ..................................................................................................... 6 Wie waar woont ........................................................................................................................ 7 Woonomgeving......................................................................................................................... 7 Verhuizen ................................................................................................................................. 7 Gelijkvloerse woningen ............................................................................................................ 8 Tekorten en overschotten......................................................................................................... 9

WAT ZIJN ONZE AANBEVELINGEN? ......................................................................10 Woningtypen........................................................................................................................... 10 Primaire doelgroep ................................................................................................................. 10 Doorstroming .......................................................................................................................... 10 Verkoop .................................................................................................................................. 10 Nieuwbouw ............................................................................................................................. 11 Aanpak goedkope en dure scheefheid................................................................................... 11

CONTACT ..................................................................................................................12

samenvatting Woningmarktonderzoek 2012 / versie juni 2013 2 - 12

Inleiding Voor u ligt de samenvatting van ons Woningmarktonderzoek 2012. Doel van dit onderzoek is het schetsen van een zo goed mogelijk beeld van de woningmarktontwikkeling in de gemeente Wijk bij Duurstede. Zoals het woord woningmarktontwikkeling al zegt, staan veranderingen in woonwensen en mogelijkheden nooit stil. Ontwikkelingen op elk maatschappelijk terrein veranderen de vraag en het aanbod. Het nieuwe overheidsbeleid beïnvloedt rechtstreeks ons werkterrein, maar ook indirect. Zo wordt bijvoorbeeld de woonvraag ook beïnvloedt door de overheveling van de awbz naar de wmo.

Onze stelling Voor ons is de belangrijkste uitkomst van het onderzoek: de roep om levensloopbestendige woningen is groot, vooral voor ouderen. Daarnaast moet het aantal woningen voor de huishoudens met een bescheiden inkomen omhoog.

Uw reactie Graag horen we uw mening en ideeën over ons Woningmarktonderzoek 2012. Die betrekken wij in de gesprekken met gemeente en projectontwikkelaars over de bouwopgave voor Wijk bij Duurstede.

Contact Laat uw mening, vragen en opmerkingen weten op onze site, per mail of in een persoonlijk gesprek. Onze contactgegevens staan in het laatste hoofdstuk van dit document.

Samenvatting Woningmarktonderzoek 2012 / versie juni 2013 3 - 12

1. Waarom een woningmarktonderzoek? 1.1.

Achtergrond

Wij hebben behoefte aan actueel inzicht in de woonwensen van huishoudens in de gemeente Wijk bij Duurstede. In dat kader hebben wij in 2012 een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Voor u ligt de samenvatting van de onderzoeksresultaten. Het is een actualisatie van ons onderzoek uit 2008.

Doel Het Woningmarktonderzoek Wijk bij Duurstede 2012 heeft als doel een zo goed mogelijk beeld te schetsen van de woningmarktontwikkeling in de gemeente Wijk bij Duurstede. Het onderzoek geeft inzicht in de woonwensen van de huishoudens in de gemeente en geeft een beeld van potentiële tekorten en overschotten op de woningmarkt. Het onderzoek levert informatie op voor: • De onderbouwing van onze investeringsbeslissingen (nieuwbouw en renovatie). • Ons strategisch voorraadbeheer. • De beantwoording van volkshuisvestelijke vragen binnen onze eigen organisatie en de gemeente. De resultaten in de rapportage zijn gebaseerd op het onderzoek, tenzij expliciet anders vermeld.

1.2.

Vragen

Onze belangrijkste vraag Hoe verhouden vraag en aanbod op de woningmarkt in Wijk bij Duurstede zich tot elkaar en wat zijn de specifieke knelpunten met betrekking tot woningtypen en doelgroepen?

Van de hoofdvraag hebben we onderstaande subvragen afgeleid • • • •

• • • • •

Hoe is de Wijkse woningvoorraad samengesteld? Hoe ziet de Wijkse samenleving eruit? Hoe zijn de huishoudens (naar leeftijd, samenstelling, inkomen en gezondheid) verdeeld over de woningvoorraad? De primaire doelgroep van corporaties bestaat uit de huishoudens met een inkomen lager dan de door de rijksoverheid vastgestelde inkomensgrenzen voor huurtoeslag. Hoe groot is de omvang van deze groep binnen de totale bevolking van Wijk bij Duurstede? En hoeveel sociale huurwoningen moeten er bereikbaar blijven voor deze doelgroep? Hoe beoordelen de huishoudens de eigen woonomgeving? Naar welke woningtypen is vraag? Welke verhuisbewegingen zijn de afgelopen jaren gerealiseerd? Welke verhuisbewegingen kunnen we in de toekomst (potentieel) verwachten? En welke woningen komen vrij en naar welke woningen is vraag als die verhuiswensen zijn ingevuld? Op welke wijze hangt de woningvraag samen met huishoudenskenmerken? Is er behoefte aan specifieke ouderenhuisvesting?

samenvatting Woningmarktonderzoek 2012 / versie juni 2013 4 - 12

1.3.

Opzet

Het woningmarktonderzoek 2012 is beperkter van opzet dan het onderzoek dat wij in 2008 hebben uitgevoerd. Het in 2008 uitgevoerde mondelinge deel is komen te vervallen. We hebben in totaal 3.000 anonieme enquêtes steekproefsgewijs verspreid in de gemeente Wijk bij Duurstede. Naast de hoofdenquête zat in elke envelop een enquête voor eventuele thuiswonende kinderen van 18 jaar of ouder. Doel van die enquête was om een beeld te krijgen van de woonwensen 1 van starters . 2 We ontvingen 839 hoofdenquêtes (28 procent) en 112 starterenquêtes ingevuld terug. Op basis van statische methodes is de betrouwbaarheid van de resultaten over het algemeen hoog.

1

Starters zijn alle huishoudens die op de woningmarkt komen vanuit een onzelfstandige woonsituatie. Hieronder vallen zowel huishoudens die vanuit huis (thuis wonen bij ouders) de woningmarkt betreden als huishoudens die vanuit onzelfstandige woonruimte (kamer, inwonen bij een hospita, etc.) de woningmarkt betreden. In dit onderzoek is alleen de eerste categorie meegenomen. 2 Welk percentage de starterenquête ingevuld heeft, kunnen wij niet achterhalen, omdat de vragenlijsten anoniem bezorgd zijn en wij dus niet weten hoeveel thuiswonende kinderen van 18 jaar of ouder wonen de enquête gekregen hebben.

Woningmarktonderzoek 2012 5 - 12

2. Wat zijn de uitkomsten van het onderzoek? De woningmarktenquête was verdeeld in thema’s. Aan de hand van deze thema’s zetten we de uitkomsten van het onderzoek op een rij.

2.1.

Soorten woningen

Welke soort woningen zijn gebouwd in de gemeente Wijk bij Duurstede en hoe is die verhouding binnen het aanbod sociale huurwoningen? In Wijk bij Duurstede staan in vergelijking tot de provincie veel eengezinsrijwoningen en weinig meergezinswoningen (appartementencomplex of portiekflat). De eengezinsrijwoning met drie of meer slaapkamers is het meest voorkomende woningtype. Datzelfde geldt voor de sociale huurvoorraad.

De hoofdpunten • •

2.2.

In Wijk bij Duurstede bestaat zowel de hele woningvoorraad als de sociale huurvoorraad voor het grootste deel uit eengezinsrijwoningen. In Wijk staan weinig appartementencomplexen en portiekflats.

Samenstelling huishoudens

In Wijk bij Duurstede is een huishouden van een (echt)paar met of zonder (nog thuiswonende) kinderen met ruim zeventig procent het meest voorkomende type huishouding. Een kwart is alleenstaand en zeven procent een eenoudergezin. Gezinnen, zowel paren met kinderen als eenoudergezinnen, zijn met ruim veertig procent sterk vertegenwoordigd binnen de gemeente. Een vijfde van de huishoudens van 65 jaar of ouder. Die groep gaat de komende jaren sterk groeien (vergrijzing). Naar verwachting stijgt daardoor het aandeel alleenstaanden en echtparen zonder (nog thuiswonende) kinderen nog meer.

Primaire doelgroep Van de huishoudens in Wijk behoort bijna een kwart tot de groep die corporaties hun primaire doelgroep noemen. Dat zijn de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag. Omdat het onderzoek niet alleen ingevuld is door onze huurders, vallen alle Wijkse huishoudens met een inkomen lager dan de door de rijksoverheid vastgestelde inkomensgrenzen voor huurtoeslag binnen deze primaire doelgroep. Dus ook huishoudens met een eigen woning. In ons onderzoek bestaat de primaire doelgroep voor ruim zeventig procent uit alleenstaanden en echtparen zonder kinderen. Eenoudergezinnen zijn ten opzichte van het gemeentelijk gemiddelde ruim vertegenwoordigd binnen onze primaire doelgroep. Echtparen met kinderen zijn ondervertegenwoordigd. Op dit moment bestaat de primaire doelgroep uit 2.129 huishoudens. In 2008 waren dat nog 1.360 huishoudens, wat neerkomt op een stijging van 57 procent tussen 2008 en 2012. Van de huishoudens uit de primaire doelgroep woont zestig procent in een corporatiewoning.

De hoofdpunten • • •

Kleine huishoudens (alleenstaanden, echtparen zonder kinderen) zijn de belangrijkste doelgroep van de sociale huursector. Eenoudergezinnen (in omvang een kleine groep) zijn voor huisvesting grotendeels aangewezen op de sociale huursector. Oudere huishoudens behoren bovengemiddeld vaak tot de primaire doelgroep. Binnen de hele gemeente is een vijfde van de huishoudens 65 jaar of ouder, terwijl dat binnen de primaire doelgroep ruim een derde is. De combinatie van deze twee kenmerken, duidt op groei van de primaire doelgroep.

samenvatting Woningmarktonderzoek 2012 / versie juni 2013 6 - 12

2.3.

Wie waar woont

Voor de huursector zijn alleenstaanden en echtparen zonder kinderen de belangrijkste, want grootste, doelgroepen. In bijna de helft van alle Wijkse huurwoningen woont een alleenstaande en in ruim een kwart wonen echtparen zonder kinderen. Dit zijn vooral echtparen van 55 jaar of ouder.

Koopwens We hebben ook gekeken naar de verhouding huur/koop per leeftijdscategorie. Daaruit blijkt dat het aandeel koop stijgt tot 65 jaar. Vanaf 65 jaar daalt het aandeel koop weer. Dit betekent dat een deel van de huiseigenaren aan het einde van de wooncarrière de eigen koopwoning inruilt voor een huurwoning. In de meeste gevallen gaat het om een verhuizing van een eengezinskoopwoning naar een huurappartement. Wat opvalt is dat binnen de primaire doelgroep vooral veel oudere huishoudens een eigen woning hebben.

De hoofdpunten •

• •

2.4.

De meest voorkomende wooncarrière: starten in een huurwoning, een woning kopen als de huishoudenssituatie stabiel is en de inkomsten hoog genoeg zijn, en weer gaan huren vanaf 65 jaar. Alleenstaanden en eenoudergezinnen met kinderen wonen relatief vaak in een huurwoning. Gezinnen en echtparen zonder kinderen wonen over het algemeen in een koopwoning.

Woonomgeving

De crisis en de bijbehorende bezuinigingen maakt de inwoners van Wijk bij Duurstede niet minder positief over de eigen woonomgeving. De gemiddelde waardering voor de eigen buurt is een 7,8 en ligt iets hoger dan in 2008 (7,7). Voor elke buurt ligt de waardering ruim boven de 7,0. De laagste waardering is een 7,4. Van leefbaarheidproblemen op buurtniveau is volgens het onderzoek geen sprake en dat bevestigen onze medewerkers van de afdeling klantencontacten. Onze huurders zijn in vergelijking tot het Wijkse gemiddelde wel minder blij met de rust, netheid en veiligheid in hun buurt. Daarnaast valt op dat kopers en huishoudens met een hoger inkomen positiever oordelen over de buurt dan huurders en huishoudens met een lager inkomen. Ook oudere huishoudens oordelen positiever dan jongere huishoudens.

De hoofdpunten • • •

2.5.

De inwoners van Wijk bij Duurstede oordelen met een gemiddelde van 7,8 positief over hun woonomgeving. Sociale huurders zijn gemiddeld iets minder blij met hun buurt. Kopers, hogere inkomens en ouderen oordelen het meest positief.

Verhuizen

Verhuizen is actueel onderwerp. Wat zijn de verhuisbewegingen en –redenen binnen Wijk? Van de huishoudens die de afgelopen vijf jaar een nieuwe woning in Wijk betrokken, komt twee derde uit de gemeente zelf, een derde uit met name Nieuwegein, Utrecht en Utrechtse Heuvelrug. De Wijkse woningmarkt moet het dus vooral hebben van verhuizingen binnen de gemeentegrenzen. Van de huishoudens van buiten Wijk bij Duurstede is 55 procent in de koopsector en 45 procent in de huursector terecht gekomen. De meeste nieuwkomers gaan naar de Binnenstad. De buurten De Engk, De Horden en Frankenhof en de kernen Langbroek en Cothen trekken vooral nieuwe bewoners aan uit de eigen gemeente (ruim 70 procent). Voor Langbroek is dat opvallend, want in het onderzoek uit 2008 lag dat percentage op 26 procent.

Woningmarktonderzoek 2012 7 - 12

Wensen Dalende verkoopprijzen, toenemende werkloosheid en een strengere kredietverlening dragen er waarschijnlijk aan bij dat veel mensen in Wijk bij Duurstede eventuele verhuiswensen opzij zetten. Momenteel willen minder Wijkenaren verhuizen dan in 2008. Die daling komt volledig voor rekening van de koopsector; in de huursector is het aantal verhuizingen gelijk gebleven. De huursector kent een gemiddeld mutatiepercentage van 6,4 procent en de koopsector van 2,8 procent per jaar. Tien procent van de zelfstandig wonende huishoudens wil in de komende vijf jaar beslist verhuizen. Daarnaast wil een derde van de huishoudens mógelijk verhuizen. Voor deze groep speelt het aanbod een belangrijke rol.

Leeftijd Alleenstaanden en echtparen zonder kinderen zijn het meest verhuisgeneigd en gezinnen het minst. Vooral huishoudens uit flats zonder lift en bovenwoningen willen graag naar een andere woning. Leeftijd speelt daarbij nauwelijks een rol. De veronderstelling dat oudere huishoudens minder verhuisgeneigd zijn dan jongere bevestigt dit onderzoek niet.

Binnen Wijk Veel Wijkenaren willen binnen de eigen gemeente verhuizen. Dit geldt zowel voor de starters (63 procent) als voor de doorstromers (70 procent). Overigens wilden in 2008 nog meer huishoudens in Wijk bij Duurstede blijven (respectievelijk 67 en 77 procent). Doorstromers gaan het liefst naar de wijken Binnenstad, De Geer en Frankenhof/Veilingpark, starters naar De Horden, De Heul en De Noorderwaard. Als elke verhuiswens in vervulling gaat, ontstaat in Wijk bij Duurstede en Cothen een vertrekoverschot en in Langbroek een klein vestigingsoverschot. Huishoudens tot 65 jaar willen vooral verhuizen vanwege de kenmerken van de woning, voor huishoudens van 65 jaar en ouder is de gezondheid de belangrijkste reden.

De hoofdpunten • • •

2.6.

De meeste Wijkenaren willen binnen de eigen gemeente verhuizen. Vooral de kernen Langbroek en Cothen trekken nieuwe bewoners aan uit de eigen gemeente. Als elke verhuiswens vervuld wordt, krijgen Wijk bij Duurstede en Cothen een vertrekoverschot en Langbroek een klein vestigingsoverschot.

Gelijkvloerse woningen

De meeste mensen die de enquête hebben ingevuld, voelen zich gezond. Slechts tien procent voelt zich niet gezond en heeft moeite met traplopen. In Wijk bij Duurstede is zestien procent van de woningen gelijkvloers; woonkamer, keuken, minimaal een slaapkamer en badkamer zijn vanaf de straat bereikbaar zonder dat de bewoner moet traplopen. Hoewel bij een gelijkvloerse woning vaak gedacht wordt aan een appartement of flat, is ruim de helft van de gelijkvloerse woningen een eengezinswoning. De overige zijn wel flat of appartement. De gelijkvloerse woningen zijn niet gelijkmatig over de gemeente verspreid. De meeste woningen staan in De Horden, Cothen, Langbroek, De Engk en de Heul. Relatief veel van deze woningen zijn corporatiewoningen.

Doelgroep De helft van de gelijkvloerse woningen in de gemeente Wijk is niet bestemd voor een specifieke doelgroep, een derde is gelabeld voor ouderen. Echter in twee derde van de gelijkvloerse woningen is de bewoner 55 jaar of ouder. Deze mensen hebben een goede tot zeer goede gezondheid. Van de Wijkenaren die willen verhuizen is ruim de helft op zoek naar een gelijkvloerse woning. Vooral appartementen met lift en appartementen met lift in een woongroep zijn gewenst.

De hoofdpunten • •

In zestig procent van de gelijkvloerse woning is de bewoner 55 jaar of ouder. Ruim de helft van de Wijkenaren die wil verhuizen, zoekt een gelijkvloerse woning, maar juist aan deze woningen is een tekort.

samenvatting Woningmarktonderzoek 2012 / versie juni 2013 8 - 12

2.7.

Tekorten en overschotten

Sluit het huidige woningaanbod aan bij de wens van de Wijkenaren? Niet volledig, blijkt uit het onderzoek. Als alle woonwensen in vervulling gaan, ontstaat een tekort aan huurwoningen en een overschot aan koopwoningen. Het tekort ontstaat vooral omdat starters een eerste woning willen huren en doorstromers hun koopwoning willen inruilen voor een huurwoning. Vooral etagewoningen met lift, benedenwoningen en woningen die speciaal geschikt zijn voor ouderen zijn gewenst. In de sociale huursector is juist het aanbod goedkope en betaalbare meergezinswoningen (huurprijs tot € 562) laag. Het overschot in de koopsector bestaat uit rijwoningen. En ook in de koopsector geldt dat het aanbod goedkope en betaalbare meergezinswoningen laag is. Slechts een tiende van de koopwoningen een WOZ-waarde lager dan € 200.000 heeft. Omdat het kabinetsbeleid er vanuit gaat dat corporaties inkomsten hebben uit verkoop van woningen, proberen wij dat te realiseren. Helaas bestaat juist het grootste deel van ons verkoopaanbod uit de rijwoningen die momenteel niet goed verkopen.

De hoofdpunten • • • • • •

In Wijk bij Duurstede ontstaat een tekort van 1.068 woningen als iedereen zijn woonwensen kan waarmaken. Twee derde van de starters wil in Wijk bij Duurstede blijven. De vraag van deze groep is divers. Aan koopwoningen is een overschot, vooral eengezinsrijwoningen. Nieuwe Wijkenaren willen vooral een eengezinskoopwoning. Meer dan de helft van de doorstromers wil een huurwoning. Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning, willen vaak meer dan ze op grond van hun inkomen kunnen betalen. Of zij beschikken over eigen vermogen of overwaarde uit hun huidige woning, is in de enquête niet gevraagd.

Woningmarktonderzoek 2012 9 - 12

3. Wat zijn onze aanbevelingen? In het vorige hoofdstuk hebben we per thema de onderzoeksresultaten op een rijtje gezet. De belangrijkste uitkomsten daarvan vertalen we in dit hoofdstuk naar aanbevelingen.

3.1.

Woningtypen

In Wijk bij Duurstede is zowel in de huur- als de koopsector een overschot aan eengezinsrijwoningen. Van alle woningen in de gemeente bestaat ruim de helft uit dit type woning. Zowel in de huursector als in de koopsector is een tekort aan woningen die speciaal geschikt zijn voor ouderen, huurappartementen met lift en benedenwoningen. Wij adviseren daarom bij nieuwbouw en vervanging in te zetten op de realisatie van levensloopbestendige woningen; toegankelijke, gelijkvloerse woningen die geschikt zijn voor verschillende leeftijdscategorieën en huishoudenstypen. Vanwege het grote overschot aan eengezinsrijwoningen, terwijl er geen tekort is aan andere typen eengezinswoningen, raden wij aan om levensloopbestendige eengezinswoningen te realiseren.

3.2.

Primaire doelgroep

De omvang van primaire doelgroep is sinds 2008 toegenomen. De verwachting is dat die trend de komende jaren doorzet (vergrijzing, dalende pensioenen, toenemende werkloosheid). Wij adviseren om bij de vaststelling van huurprijsbeleid te streven naar het bereikbaar houden van zoveel mogelijk woningen voor de primaire doelgroep. Als we rekening houden met de goedkope scheefheid (huurders met een lage huur en een hoog inkomen) en met de huisvesting in de koopsector, dan moeten de corporaties en de particuliere verhuurders samen een kleine 1.700 sociale huurwoningen bereikbaar houden voor de primaire doelgroep.

3.3.

Doorstroming

Zowel op de koopmarkt als op de huurmarkt is de doorstroming laag. In vergelijking met 2008 is de doorstroming op de huurmarkt gelijk gebleven en op de koopmarkt verder gestagneerd. Voor woningzoekenden is vooral het huuraanbod beperkt. De stagnatie op de koopmarkt komt niet door een beperkt aanbod, maar door een beperkte vraag. Wij adviseren de doorstroming te stimuleren door de realisatie van levensloopbestendige woningen of specifiek voor ouderen geschikte woningen. In de gemeente Wijk bij Duurstede staan in vergelijking tot de vraag te weinig van dergelijke woningen. Bovendien levert dat in theorie de langste verhuisketen op (ouderen verhuizen uit hun eengezinswoning naar een levensloopbestendige woning, huishoudens uit starterwoningen verhuizen naar een eengezinswoning en starters verhuizen naar een starterswoning). Uit het onderzoek blijkt dat twee derde van de thuiswonende starters in Wijk bij Duurstede willen starten op de Wijkse woningmarkt.

3.4.

Verkoop

Wijk bij Duurstede kampt met een potentieel tekort aan huurwoningen en een overschot aan koopwoningen. Uit het onderzoek blijkt daarnaast dat onze huurders ook minder interesse hebben om hun huurwoning te kopen dan in 2008. Een vijfde van de huurders is geïnteresseerd in de koop van de eigen woning (40 procent in 2008). Dit staat los van het overschot aan rijwoningen in de koopsector. Dat overschot is gebaseerd op de wensen van alle bewoners van de gemeente Wijk bij Duurstede die overwegen te verhuizen en niet op huurders die de eigen woning willen kopen. Verkoop van huurwoningen ligt dus op dit moment, los van de financiële noodzaak, niet erg voor de hand.

samenvatting Woningmarktonderzoek 2012 / versie juni 2013 10 - 12

3.5.

Nieuwbouw

Nieuwbouw in de kernen Wijk bij Duurstede en Cothen heeft de voorkeur. Uit het onderzoek blijkt dat ruim 80 procent van de nieuwbouwwoningen gewenst is in de kern Wijk bij Duurstede. Binnen die kern is behoefte aan meer nieuwbouw in De Geer. Verder is er voldoende draagvlak voor (sloop met vervangende) nieuwbouw in de buurten Binnenstad, De Heul en De Horden. Het gewenste aantal woningen per type woning: Woningtype

Huur

Koop

Nodig (totaal = 100) 2 onder 1 kap flat met lift benedenwoning ouderen flat met lift benedenwoning ouderen

Totaal

1 24 19 45 3 2 6 100

Ouderenwoningen in de huursector zijn vooral appartementen met lift al dan niet in een woongemeenschap. Omdat er weinig vraag is naar bovenwoningen zonder lift raden wij af benedenwoningen te realiseren met bovenwoningen zonder lift. Wij adviseren benedenwoningen te realiseren in combinatie met toegankelijke bovenwoningen (appartementen met lift).

Verhuizen binnen de eigen buurt Ondanks de potentiële overschotten in de koopsector en tekorten in de huursector adviseren wij om in eventuele uitbreidingsgebieden te kiezen voor een gevarieerd aanbod van woningen dat geschikt is voor huishoudens die verschillen in samenstelling, leeftijd en inkomen. Zo’n gevarieerd aanbod zorgt ervoor dat bewoners tijdens hun wooncarrière kunnen verhuizen binnen hun eigen buurt. Daarom is het van belang, met het oog op het ouder worden van de bevolking in een nieuwbouwbuurt, dat er nu al voor ouderen geschikte huisvesting (aanpasbaar) wordt gebouwd. Omdat dit type woningen in de uitbreidingsgebieden meestal niet aantrekkelijk is voor de huidige ouderen, dienen die aanpasbare woningen eerst als huisvesting voor bijvoorbeeld jonge huishoudens. dat zorgt voor een gedifferentieerde bevolkingsopbouw. Deze jonge huishoudens kunnen langzaamaan binnen de buurt doorschuiven naar grotere en duurdere woningen.

3.6.

Aanpak goedkope en dure scheefheid

Uit de rapportage blijkt dat er binnen de sociale huursector zowel sprake is van goedkope als dure scheefheid. Van de huurders uit onze primaire doelgroep is bijna 1 op de 3 huurders te veel geld kwijt aan huur en van de overige huishoudens betaalt ongeveer drie kwart te weinig in relatie tot het inkomen. Wij hebben weinig middelen om dure scheefheid te voorkomen. Dure scheefheid ontstaat niet alleen doordat een huurder een te dure woning betrekt, maar ook door inkomensveranderingen binnen het huishouden, zoals baanverlies en scheidingen. Wij adviseren om huurders die een te dure woning willen huren zo goed mogelijk te informeren, te wijzen op mogelijke consequenties, en waar nodig te ontmoedigen. Voor de goedkope scheefheid geldt dat wij sinds 1 januari 2011 geen woningen met een lage huurprijs (onder € 561,98) meer aanbieden aan de middeninkomens. Vanaf 1 juli 2013 hebben we daarnaast de mogelijkheid om bij zittende huurders de huurprijs versneld in overeenstemming te brengen met de kwaliteit van de woning (inkomensafhankelijke huurverhoging).

Woningmarktonderzoek 2012 11 - 12

4. Contact Heeft u vragen, opmerkingen of ideeën over dit onderzoek? Neem dan gerust contact op, want wij horen ze graag!

Perswoordvoerder directeur Gerrit Nellestein

Site www.volksbelangwbd.nl

Mail [email protected]

Telefoonnummer 0343 595 888

samenvatting Woningmarktonderzoek 2012 / versie juni 2013 12 - 12