Wat moet ik weten als ik een hypotheek kies?
Ga niet over één nacht ijs .................................................................................................. 1 Hoeveel kan ik lenen? ....................................................................................................... 2 Vaste of variabele rente? ................................................................................................... 3 Rente kort of lang vastzetten? ........................................................................................... 4 Hoogte van de rente .......................................................................................................... 4 Hoe zit het met mijn hypotheek en de belasting? ............................................................... 5 Is oversluiten voor mij verstandig? ..................................................................................... 7
Ga niet over één nacht ijs Het afsluiten van een hypotheek is een van de belangrijkste financiële beslissingen in je leven. Het gaat om veel geld en financiële lasten gedurende een lange periode. Ga daarom niet over één nacht ijs bij de keuze voor een hypotheek. Weet welke verplichtingen je aangaat en welke risico’s je loopt, zowel op de korte als lange termijn. Hier tref je informatie aan die is bedoeld als leidraad voor iedereen die meer wil weten over het afsluiten van hypotheken en alles wat daarbij komt kijken. Zo hebben we een aantal vragen op een rijtje gezet. Met behulp van de Financiële routeplanner kom je stapsgewijs meer te weten over onderwerpen die je kunnen helpen om een goede beslissing te nemen. En met de Financiële Kennistest 'Weet wat je weet' kun je je kennis over hypotheken testen.
Hoeveel kan ik lenen? Voordat je te weten kunt komen hoeveel je kunt lenen, is het belangrijk dat je een goed overzicht hebt van je financiële situatie en mogelijkheden. Deze informatie heeft een adviseur ook nodig om een goede berekening te kunnen maken. Hoeveel je kunt lenen hangt dan ook af van:
Jouw inkomen
Of je schulden hebt (andere leningen)
Of je vermogen hebt (bijvoorbeeld je spaargeld)
De hoogte van de hypotheekrente
Daarbij maakt de adviseur vaak gebruik van de zogenaamde GHF-norm. Deze norm bepaalt het maximale percentage van je inkomen dat je kunt gebruiken om de woning te betalen. Deze norm bepaalt het maximale percentage van je inkomen dat je kunt lenen voor een hypotheek.
Meer weten? Kijk op www.afm.nl
2
Hoeveel dit is hangt af van:
Jouw inkomen en van de hoogte van de hypotheekrente. Hoe hoger je inkomen hoe meer je kunt lenen. En hoe lager de hypotheekrente hoe meer je kunt lenen
De waarde van het huis dat je koopt. Als je meer wilt lenen dan de waarde van het huis moet je vaak een hoger rentetarief betalen
Omdat de norm uitgaat van de gemiddelde Nederlander kun je soms meer lenen dan de norm. Maar daar zitten risico’s aan. De adviseur moet aan jou uitleggen welke risico’s dat zijn zodat je een goede keuze kan maken.
Tips:
Laat de adviseur het maximale hypotheekbedrag uitrekenen
Kijk niet alleen naar het inkomen dat jij (en je partner) nu hebben, maar kijk ook naar je inkomen in de toekomst. Als je straks misschien minder wilt gaan werken is het verstandig daar nu al rekening mee te houden
Vraag om uitleg van de risico’s wanneer je meer wilt lenen dan de norm
Vraag ook naar de provisie die je adviseur krijgt
Vaste of variabele rente? Bij hypotheken kun je kiezen uit een variabele rente of een vaste rente. Je kunt je lening opdelen en voor een deel kiezen voor een vaste rente en voor een ander deel kiezen voor een variabele rente. Variabele rente Bij een variabele rente is de rente die je voor de hypotheek betaalt, gekoppeld aan de rente in de markt. Met een variabele rente neem je dus meer risico omdat je rente kan stijgen als de rente in de markt stijgt. Je gaat dan dus meer betalen. De hypotheekverstrekker rekent vaak een iets hogere variabele rente. Namelijk de marktrente plus een opslag, om bijvoorbeeld zijn eigen kosten te dekken. Aanbieders mogen die renteopslag wijzigen tijdens de looptijd. Door veranderingen in de renteopslag kan de variabele rente die je betaalt zich anders ontwikkelen dan de marktrente.
Meer weten? Kijk op www.afm.nl
3
Vaste rente Bij een vaste rente zet je het rentepercentage voor een bepaalde periode vast (bijvoorbeeld 5, 10, 20 of 30 jaar). Met een vaste rente heb je meer zekerheid. Je rente blijft hetzelfde tijdens de rentevaste periode. Het voordeel van een vaste rente is dat je niet meer gaat betalen als de rente stijgt. Maar je gaat ook niet minder betalen als de rente daalt. Het nadeel van een vaste rente is dat je betaalt voor deze zekerheid. Dit zit verrekend in het rentepercentage dat je betaalt.
Rente kort of lang vastzetten? Als je de rente kort vastzet, bijvoorbeeld 5 jaar, maak je na 5 jaar opnieuw een keuze hoe lang je de rente vast wilt zetten. Wanneer de rente op dat moment hoger is dan je eerst had, gaan je maandlasten omhoog. Wanneer de rente dan lager is, is dat uiteraard in je voordeel omdat je maandlasten dan omlaag gaan. Een korte rentevaste periode is dus met name voordelig als de marktrente hoog is. Let wel goed op: Het kan zijn dat jij meer rente moet betalen dan mensen die voor het eerst een hypotheek afsluiten bij dezelfde aanbieder of bemiddelaar. Dit heet de renteopslag of continuatietarief. In dat geval is het verstandig om te kijken of oversluiten voordeliger is dan de hypotheek bij dezelfde aanbieder af te sluiten. Als je de rente lang vastzet, bijvoorbeeld langer dan 20 jaar, heb je in die periode ook geen verschillen in maandlasten. Dit is met name voordelig als de rente vrij laag staat als je de hypotheek afsluit, zo profiteer je lang van een lage rente. Hoogte van de rente Vergelijk de rente én de kosten van verschillende aanbieders. Bij de ene aanbieder betaal je misschien meer rente dan bij de andere maar zijn de kosten weer lager. Ga daarom altijd langs bij verschillende aanbieders.
Meer weten? Kijk op www.afm.nl
4
Tegen welke risico's wil ik mij verzekeren? Een hypotheek sluit je af voor een lange tijd: voor 20 of 30 jaar. In die tijd kunnen er dingen gebeuren waardoor je inkomen gaat dalen, bijvoorbeeld omdat je arbeidsongeschikt raakt of je baan verliest. Hierdoor kan het lastiger worden om de kosten van je hypotheek te betalen. Tegen deze risico’s kun je je verzekeren. Tegen het risico dat je overlijdt moet je je vaak zelfs verzekeren. Wanneer je het hier met de adviseur over hebt, let dan op de volgende punten:
Kijk goed wat je al hebt zodat je niet dubbel verzekerd bent tegen overlijden, arbeidsongeschiktheid of werkeloosheid. Wanneer je hiervoor al een verzekering hebt, neem dan de papieren mee naar het gesprek met de adviseur.
Vraag de adviseur uit te rekenen wat er gebeurt als het inkomen van jou of je partner wegvalt.
Maak daarna een afweging tussen het geld dat je voor de verzekering moet betalen en het risico dat je wilt nemen dat je bij het wegvallen van een inkomen (een deel van) de maandlasten niet meer kunt betalen. Wanneer je vermogen hebt of een (nabestaanden)pensioen, is het risico dat je in de problemen komt als je inkomen daalt kleiner. Neem ook informatie hierover mee naar het gesprek met de adviseur.
Bedenk dat je je niet perse hoeft te verzekeren bij dezelfde partij waar je de hypotheek afsluit. Je kunt dus ook hier verschillende aanbieders vergelijken.
Per 1 juli 2008 gelden voor woonlastenverzekeringen, die het wegvallen van het inkomen verzekeren, dezelfde adviesregels als voor andere verzekeringen.
Hoe zit het met mijn hypotheek en de belasting? Als je een woning koopt heeft dat gevolgen voor je belastingaangifte. Je mag vaak de hypotheekrente en bepaalde kosten aftrekken van de belasting. Hiervoor gelden onder andere de volgende regels.
Je kunt de rente maximaal 30 jaar lang aftrekken èn daarna krijg je niets meer terug en gaan je woonlasten omhoog.
Meer weten? Kijk op www.afm.nl
5
Tip: Vraag daarom je adviseur altijd naar een overzicht waarin staat wat je voor de hypotheek moet betalen voor de gehele looptijd (dus 20 of 30 jaar)
Je kunt geen rente aftrekken wanneer je geld van je hypotheek niet voor je huis gebruikt. Voorbeeld: Wanneer je 10.000 euro uit je hypotheek gebruikt om meubels te kopen, mag je de rente die je over die 10.000 euro betaalt niet aftrekken van de belasting.
Als je je vorige woning met winst verkoopt (de winst heet overwaarde) heeft dit gevolgen voor de aftrek van je hypotheekrente. Je mag over dit bedrag namelijk geen rente meer aftrekken als je een ander huis koopt.
Als je veel vermogen hebt heeft dit ook gevolgen voor de belasting die je moet betalen. Wanneer je geld wegzet voor de aflossing van je hypotheek bouw je vermogen op en speelt dit ook een rol. Vraag je adviseur hiernaar.
Tip: Op de website van de Belastingdienst kun je hier ook meer over lezen. Je kunt ook gratis bellen met de Belastingdienst: 0800-0543.
Wat als je huis meer waard is dan je hypotheek? Misschien is de waarde van je huis meer dan je hypotheek. Dat heeft een voordeel. Als je je huis verkoopt, kun je de hypotheek helemaal aflossen. Het geld dat je overhoudt is de overwaarde. Je kunt de overwaarde op verschillende manieren gebruiken:
Je kunt je huis verkopen en met de overwaarde een gedeelte van een nieuw huis betalen.
Je kunt de overwaarde ook gebruiken zonder je huis te verkopen. Met de overwaarde kun je namelijk een nieuwe hypotheek afsluiten of de hypotheek verhogen die je al hebt. Het geld dat je daarmee leent, kun je gebruiken voor een verbouwing van je huis.
Je kan ook het advies krijgen om de overwaarde helemaal of gedeeltelijk te beleggen. Je kunt dan meer geld lenen dan je eigenlijk mag lenen met je salaris.
Meer weten? Kijk op www.afm.nl
6
Wat zijn de risico’s van het beleggen van mijn overwaarde? Bij het beleggen van de overwaarde van je huis neem je risico’s. Je neemt veel risico als je meer geld leent dan je mag lenen met je salaris. Je belegt dan vaak omdat je meer inkomen wilt én omdat je de hypotheek moet terugbetalen. Als de resultaten van de belegging slecht zijn, dan heb je geen extra inkomen. Daarnaast heb je niet genoeg geld gespaard om de hypotheek af te lossen. Je hebt dan een restschuld.
Is oversluiten voor mij verstandig? De redenen om je hypotheek over te sluiten kunnen verschillend zijn. Het kan zijn dat je lagere maandlasten wilt hebben of dat je een verbouwing hebt gepland. Wanneer je je hypotheek gaat oversluiten, los je je huidige hypotheek af met een nieuwe hypotheek. Je kunt ook het product waarmee je vermogen opbouwt voor de aflossing oversluiten, bijvoorbeeld de beleggingsverzekering. Let op de volgende punten wanneer je wilt oversluiten:
Hoeveel kost het oversluiten van de hypotheek? Wanneer je bij dezelfde hypotheekverstrekker blijft betaal je boeterente. Als je overstapt naar een andere verstrekker betaal je ook taxatie- en notariskosten. Bovendien moet je vaak ook nog afsluitprovisie betalen voor de nieuwe hypotheek. Deze kosten kunnen opgenomen worden in de nieuwe hypotheek, maar dit betekent dat de je meer rente moet betalen omdat je lening hoger is geworden.
Wanneer je door middel van een verzekering spaart of belegt voor de aflossing hoef je deze niet altijd over te sluiten wanneer je de hypotheek oversluit. Informeer hiernaar bij je adviseur.
In enkele gevallen kan het juist voordelig zijn deze verzekering wél over te sluiten.
Hierbij is het belangrijk dat de adviseur uitgaat van dezelfde voorwaarden in de oude polis: het op te bouwen vermogen moet gelijk zijn, de einddatum moet gelijk zijn en de hoogte van de uitkering van de overlijdensrisicoverzekering moet gelijk zijn.
Meer weten? Kijk op www.afm.nl
7
Wanneer je bijna aan het einde van de rentevaste periode bent, is het voordeliger om over te sluiten dan wanneer je nog aan het begin hiervan zit. Let daarom op wanneer je rentevaste periode bijna is afgelopen. Als de rente op dat moment erg laag is, kan het verstandig zijn alvast over te sluiten.
Met welk doel maak je gebruik van oversluiten?
Wanneer je je maandlasten wilt verlagen. Vergelijk niet alleen de bruto maandlasten, maar kijk wat er gebeurt als je alle kosten van het oversluiten uitsmeert over de nieuwe rentevaste periode. Dan pas zie je wat je echt betaalt voor die lagere maandlasten.
Wanneer je wilt verbouwen. Het aanpassen van de bestaande hypotheek kan voordeliger zijn dan oversluiten. Bijvoorbeeld door een tweede hypotheek te nemen of op een andere manier geld op te bouwen voor de aflossing.
Meer weten? Kijk op www.afm.nl
8
