Recent is al heel wat inkt gevloeid omtrent de vraag of de gesplitste aankoop in het kader van successieplanning al dan niet fiscaal misbruik is. Een andere zaak is echter de gesplitste aankoop waarbij een vennootschap het vruchtgebruik en een natuurlijk persoon de blote eigendom verwerft. Als deze techniek correct wordt toegepast is en blijft dit een interessante vorm om onroerend goed te verwerven. Hieronder wordt een overzicht van de aandachtspunten hieromtrent gegeven.
Wat is een "gesplitste aankoop" en "vruchtgebruik"? Een recht van vruchtgebruik geeft de houder ervan (de vruchtgebruiker) het recht op de opbrengsten en vruchten van het goed in kwestie. Indien een vennootschap een recht van vruchtgebruik verwerft, kan het worden gevestigd voor een maximale duur van 30 jaar. Na deze periode wast het recht van vruchtgebruik aan bij de blote eigendom. Na maximaal 30 jaar verwerft de blote eigenaar dan ook de volle eigendom van het onroerend goed. In het kader van dit artikel wordt enkel stil gestaan bij de gesplitste aankoop waarbij een vennootschap het vruchtgebruik verwerft en een natuurlijk persoon de blote eigendom. Van een gesplitste aankoop is sprake als de blote eigendom en het vruchtgebruik door twee verschillende personen worden verworven. Huidig artikel spitst zich toe op het klassieke voorbeeld waarbij een bedrijfsleider - vennoot de blote eigendom verwerft en zijn vennootschap het vruchtgebruik. Dit kan op 3 verschillende manieren: 1.
De vennootschap en de bedrijfsleider kopen een onroerend goed, waarbij de vennootschap het vruchtgebruik verwerft en de bedrijfsleider de blote eigendom;
2.
De bedrijfsleider is eigenaar van de volle eigendom en draagt het vruchtgebruik over aan zijn vennootschap;
3.
De vennootschap is eigenaar van de volle eigendom en draagt de blote eigendom over aan haar bedrijfsleider.
Niet-fiscale voordelen De in dit artikel besproken gesplitste aankoop is om meerdere redenen een mogelijk interessante manier om onroerend goed te verwerven. Naast de vele mogelijke nietfiscale voordelen ervan kunnen ook fiscale voordelen worden gerealiseerd. Enkele niet-fiscale voordelen van de gesplitste aankoop kunnen worden samengevat als volgt: 1.
Gelet op haar specifieke kenmerken kan vruchtgebruik een efficiëntere en op maat gesneden oplossing zijn dan bijvoorbeeld huur of de aankoop in volle eigendom. Zo kan bij vruchtgebruik een uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde worden opgenomen, hetgeen wettelijk niet mogelijk is bij huur. Een faillissement van een huurder kan niet automatisch tot de beëindiging van de huurovereenkomst leiden. Dit is wel zo in geval van vruchtgebruik.
2.
In geval van (handels)huur kunnen de wettelijke opzeggings- en hernieuwingsmogelijkheden
niet
zomaar
buiten
spel
worden
gezet.
Bij
vruchtgebruik kan op voorhand een vaste duurtijd worden overeengekomen,
zonder dat er bijvoorbeeld hernieuwingsmogelijkheden zijn. 3.
Bescherming van het onroerend goed tegen het ondernemingsrisico. Als de vennootschap failliet zou gaan, gaat de volle eigendom immers over op de blote eigenaar. De curator zal het bijgevolg niet kunnen verkopen om de schuldeisers te betalen, maar het onroerend goed zal in volle eigendom toekomen aan de blote eigenaar (weliswaar zijn banken doorgaans beschermd door de vestiging van een hypotheek, pand,
4.
).
Voor de vennootschap is er een beperktere financieringslast, want het vruchtgebruik is minder waard dan de volle eigendom. De vennootschap kan daardoor
betere
ratio’s
en
resultaten
voorleggen
en
een
"gezondere"
boekhouding. 5.
De
waarde
van
een
vennootschap
wordt
in
principe
op
rendementsverwachtingen gebaseerd en minder op het vermogen van de vennootschap. De waarde van het onroerend goed komt daardoor niet of niet volledig tot uiting in de waardering van de vennootschap. Indien zowel het onroerend goed als de aandelen van de vennootschap apart kunnen worden verkocht, zal de verkoper een hogere prijs kunnen krijgen dan indien ze samen zouden worden verkocht. Er moet dan ook worden besloten dat de gesplitste aankoop wel degelijk een toelaatbare en te verantwoorden methode kan zijn om onroerend goed te verwerven. Evenwel klopt dit enkel als er voldoende niet-fiscale motieven voor bestaan en als het vruchtgebruik correct gewaardeerd wordt. Uit de praktijk blijkt dat ieder dossier moet worden beoordeeld op haar specifieke kenmerken. Er moet , dan ook geval per geval worden nagegaan of deze techniek in aanmerking komt. Daarenboven is het van het grootste belang dat de waarde van het vruchtgebruik juist wordt berekend.
Fiscale voordelen De fiscale voordelen die dergelijke gesplitste aankoop met zich mee kan brengen, zijn voor beide partijen aantrekkelijk en zijn onder meer de volgende: 1.
Vruchtgebruik is voor de vennootschap fiscaal interessanter, want ook het gedeelte van de grond kan worden afgeschreven. Indien de vennootschap volle eigenaar is, kunnen enkel gebouwen worden afgeschreven, maar geen gronden. Dit
wordt
verduidelijkt
in
volgend
voorbeeld.
Voorbeeld Een magazijn en bijhorende grond met volgende waarden worden van een derde aangekocht: Magazijn: Grond:
500.000 250.000
EUR EUR
Als de vennootschap deze goederen in volle eigendom zou aankopen, moet zij 750.000 EUR kunnen financieren en kan ze enkel de 500.000 EUR van het magazijn
afschrijven.
Als de vennootschap een 30-jarig vruchtgebruik zou verwerven dat bijvoorbeeld 75% van de volledige waarde vertegenwoordigt, kan de vennootschap op 30 jaar tijd 750.000 EUR x 75% = 562.500 EUR afschrijven. 2.
De blote eigenaar moet maar een beperkte investering doen. De blote eigendom is immers beduidend minder waard dan de volle eigendom. Jaar na jaar verhoogt de waarde van zijn blote eigendom en na afloop van de duurtijd van het vruchtgebruik, verkrijgt hij (onder bepaalde voorwaarden belastingvrij) de volle eigendom van het goed. Op deze waardestijging van de blote eigendom (en uiteindelijk dus de verkrijging van de volle eigendom) is geen roerende voorheffing verschuldigd. Deze waardestijging gebeurt immers automatisch naarmate de termijn van het vruchtgebruik verloopt. Er wordt dan ook geen vermogen van de vennootschap uitgekeerd
aan
de
achterliggende
aandeelhouder-blote
eigenaar.
Eigenlijk is dit een normaal gevolg bij een juiste waardering van het vruchtgebruik (en dus van de blote eigendom). Andere manieren om waarde uit de vennootschap naar de achterliggende aandeelhouder-blote eigenaar te laten vloeien zijn in de regel uitkeringen van vermogen waarop wel (25%) roerende voorheffing verschuldigd zou zijn. Het beste voorbeeld hiervan zijn bijvoorbeeld dividenden. Het is dan ook duidelijk dat er, naast de niet-fiscale voordelen, ook fiscale voordelen kunnen worden behaald door dergelijke gesplitste aankoop. Deze fiscale voordelen moeten echter volgen uit een ,correcte waardering van het vruchtgebruik en de blote eigendom. Schenkt men niet de nodige aandacht aan een juiste waardering, dan kan de rekening behoorlijk oplopen, zoals blijkt uit onderstaand voorbeeld.
Belang van een correcte waardering Stel dat de vennootschap het vruchtgebruik en de bedrijfsleider de blote eigendom hebben van een private villa. Zoals wel vaker gebeurde, werd hiervoor een 80/20 verhouding toegepast zonder dat deze verhouding voldoende werd onderbouwd. De vennootschap investeerde dus 400.000 EUR en de bedrijfsleider 100.000 EUR. Stel ook dat een controlewaardering door de fiscus uitwijst dat een 60/40 verhouding moest worden toegepast. De vennootschap had dus 100.000 EUR minder moeten investeren en de bedrijfsleider 100.000 EUR meer. Sommige belastingcontroleurs zouden dit voordeel voor de bedrijfsleider durven kwalificeren als een verkapte bezoldiging die wordt gesanctioneerd met de beruchte aanlag geheime commissielonen van 309%. Deze bezoldiging moet dan ook nog in de personenbelasting bij de bedrijfsleider als "loon" worden belast aan ongeveer 50%. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de bijzondere aanslag bij de vennootschap als beroepskost kan worden opgenomen, zodat deze voor 33,99% wordt geneutraliseerd. Dit levert het volgende onthutsende resultaat op:
Bovendien zal er ook nog rekening moeten worden gehouden met een verhoging van de sociale bijdragen indien het netto-beroepsinkomen van de bedrijfsleider in kwestie minder dan 81.649,49 EUR² bedraagt vóór het bijkomende voordeel. Een misrekening van 20% kan bijgevolg aanleiding geven tot een bijkomende belasting van meer dan 50% van de totale investering. Er is nieuwe wetgeving³ waaruit volgt dat aan de bijzondere aanslag op geheime commissielonen kan worden ontsnapt indien het voordeel alsnog bij de bedrijfsleider als voordeel alle aard wordt belast binnen de driejarige aanslagtermijn. Er van uit gaande dat in het vorige voorbeeld het voordeel niet binnen de driejarige termijn bij de bedrijfsleider wordt belast, blijft het voorgaande cijfervoorbeeld onveranderd. Als wel binnen de driejarige termijn kan wordt overgegaan tot belasting van het , voordeel bij de bedrijfsleider, zal het risico beperkter zijn. Voor verdere toelichting omtrent deze mildering van de bijzondere aanslag geheime commissielonen wordt verwezen naar het artikel in de volgende editie van Informatief. Onthou vooral dat u fiscaal zwaar gestraft kunt worden.
Voorafgaande screening en dossieropbouw Om het risico van voorgaand voorbeeld te vermijden, is het voor bestaande situaties aangewezen om op voorhand, vóór enige controle of vraag om inlichtingen vanwege de fiscus, het dossier in orde te brengen. Indien ten tijde van de gesplitste aankoop een te hoge waarde aan het vruchtgebruik werd toegekend, kan men alsnog tijdig ingrijpen en eventueel de nodige (en minst pijnlijke) bijsturingen doen. Als vervolgens een controle door de fiscus zou volgen, kan aan de hand van een onderbouwd dossier het gesprek met de fiscus met een gerust gemoed worden aangegaan. De gesplitste aankoop door middel van vruchtgebruik is en blijft een valabele en interessante manier om vastgoed middels de vennootschap te verwerven. Dit is echter enkel het geval indien het kan verantwoord worden door voldoende nietfiscale motieven en het vruchtgebruik correct werd gewaardeerd. Gelet op de doelgerichte controles van de fiscus op de gesplitste verwerving van onroerend goed is het van belang om, reeds voorafgaand aan een mogelijke
controle, het dossier correct op te bouwen en te funderen. Enkel op die manier kan blijvend worden genoten van de (fiscale) voordelen die deze techniek te bieden heeft, zonder het risico te lopen op fiscale sancties.
,
