Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku
Vlivy působící na cenu pozemku Bakalářská práce
Autor:
Marek Holík Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Duben, 2010
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Hliněném Újezdě, dne 20.Dubna 2010
Marek Holík
2
Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi Ph.D., za ochotu při konzultacích, cenné rady a zkušenosti. Dále paní Jiřině Müllerové za pomoc při shromaţďování dat z oblasti realitního trhu.
Marek Holík
3
Anotace Obsahem mé bakalářské práce je posouzení vlivů, které ovlivňují cenu pozemku. Těchto vlivů je velké mnoţství a proto je má práce zaměřena na ty nejdůleţitější. Mezi nejvýznamnějšími vlivy jsem rozebral územní plánování, stabilitu ekonomické situace a omezení
vlastnického
práva.
V případě
změn
v těchto
segmentech
dochází
k nejvýraznějším změnám v pohybu cen pozemků. V kaţdé části je proveden rozbor daného vlivu a vysvětlen jeho dopad na cenu pozemku. Z důvodu orientace v problematice oceňování jsou zde přehledně zobrazeny metody, které jsou standardně pouţívány při oceňování pozemků. V praktické části pak indikuji trţní hodnotu územního celku v oblasti lukrativní části Šumavy a jeden samostatně stojící pozemek v téţe oblasti. Poslední, také praktickou částí je analýza trhu pro okres Klatovy. Tento okres je z pohledu investorů zajímavý díky oblíbenosti rekreační části Šumava. Klíčová slova: Územní plán Pokles trţeb ve stavebnictví Metody oceňování pozemků
Annotation The content of my work is to assess the effects of which affect the price of land. These effects are numerous, and therefore my work is focused on the important. The most significant factors I disassembled the planning, stability, economic situation and restrictions on property rights. In the event of changes in these segments is the most significant changes in price movements. Each section is made of the influence and explained its impact on the price of land. For reasons of orientation in the field of valuation are clearly shown here the methods that are standardly used in valuing land. The practical part indicates the market value of the territorial unit in the lucrative part of the Bohemian Forest and one standing in a separate plot in the same area. Last, the practical part too, the market analysis for the district of Klatovy. This district is interesting from the perspective of investors thanks to the popularity of recreational Bohemian Forest. Keywords: Zoning plan The decline in construction sales Methods of valuing land
4
Osnova: Úvod ....................................................................................................................................... 6
A . Teoretická část: .......................................................................................................... 7 1. Faktory ovlivňující cenu pozemku .................................................................................. 7 2.Územní plánování .............................................................................................................. 8 2.1 Výklad územního plánu dle zákona č. 183/2006 Sb. ....................................................... 8 2.2 Výklad pojmů spojených s územním plánováním: .......................................................... 9 2.3 Vliv územního plánu na cenu pozemku ......................................................................... 10 2.4 Úloha územního rozhodnutí dle zákona č. 183/2006 Sb. ............................................... 10 2.41 Délka platnosti územního rozhodnutí ........................................................................... 11 2.5 Postup tvorby územního plánu v malých obcích ............................................................ 11 2.51 Studie územního plánu ................................................................................................. 12 2.52 Navazování územního plánu na jiţ realizovaná rozhodnuti ......................................... 13 2.6 Ochrana před poklesem ceny pozemku .......................................................................... 13 2.7 Územní souhlas .............................................................................................................. 15 2.8 Územní studie ................................................................................................................. 16 2.81 Důvody pořizování územních studii a její průběh ........................................................ 16 3. Ekonomická recese a její vliv na stavebnictví .............................................................. 17 3.1 Vyuţití pozemku jako investice ..................................................................................... 17 3.3 Objasnění problematiky developerských společností ve vztahu k finanční krizi ........... 19 4. Omezení vlastnického práva .......................................................................................... 21 4.1 Vliv vlastnického práva na cenu pozemku ..................................................................... 21 4.2 Vznik věcného břemene ................................................................................................. 22 4.3 Dědičnost ........................................................................................................................ 23 4.4 Zápis věcného břemene do katastru nemovitostí a jeho zánik ....................................... 23 5. Oceňování pozemků ....................................................................................................... 24 5.1 Faktory ovlivňující hodnotu pozemku............................................................................ 24 5.2 Trţní ovlivnění ceny pozemku ....................................................................................... 25 5.3 Metody oceňování pozemků ........................................................................................... 27
B. Praktická část ............................................................................................................ 29 B1. Územní celek určený k výstavbě hospodářské usedlosti ............................................... 29 B2. Pozemky určené k výstavbě bytového domu ................................................................. 40
C. Analýza trhu .............................................................................................................. 51 Závěry .................................................................................................................................. 61 Pouţitá literatura ................................................................................................................ 62 Přílohy ................................................................................................................................. 63
5
Úvod Jiţ při výběru téma mé bakalářské práce jsem byl přesvědčen, ţe pro mne bude přínosem. Díky své zkušenosti s obchodem a zájmem o oblast realitního trhu jsem si dovedl představit, co bude obsahovat. Věděl jsem, ţe pro mou budoucí praxi je potřebný hlubší rozbor problematiky vlivů působících na cenu pozemku. Úvodem bych rád toto téma upřesnil. Faktorů majících vliv na cenu pozemku je velké mnoţství. Ve své práci jsem se zaměřil na různé oblasti trhu, ve kterých se s těmito vlivy setkáváme. Ve většině případů to jsou omezení vyplývající z územního plánu, stávající ekonomické situace, přítomnost věcných břemen, nebo i geografické vlastnosti pozemku. Základem tvorby ceny je vztah mezi nabídkou a poptávkou. Tento poměr je velice křehký a je snadné jej narušit. Největším činitelem je právě vliv územního plánu. Této problematice jsem věnoval největší část své práce z důvodu jeho široké působnosti. Postupoval
jsem od
obecných
pojmů
aţ
k hlubšímu
pochopení
problematiky
hodnototvorných faktorů. Dále jsem provedl rozbor dopadu světové finanční krize na stavebnictví. Při tomto rozboru jsem popsal následky mající vliv na největší developerské společnosti, ale i vyuţití pozemku jako investičního prvku. Jako neméně důleţité se projevilo i omezení vlastnického práva u kterého jsem vycházel z občanského zákoníku. V případě praktické části jsem indikoval trţní hodnotu územního celku v lukrativní části Šumavy a stavebního pozemku ve stejné lokalitě. V poslední části provádím analýzu trhu pro okres Klatovy, který je jedinečný svou polohou vůči státní hranici a současně turisticky vytíţený díky lukrativní oblasti Šumava. Díky své poloze je oblast Šumavy navštěvována jak turisty z větších českých měst jako je Praha, Plzeň, České Budějovice, ale také turisty ze sousedního Bavorska. Práce je díky své srozumitelnosti určena všem, kteří se zajímají o problematiku odhadů cen pozemků. Náhledem do úvodní části kapitol lze vyčíst shrnutí daného tématu. Tímto je čtenáři umoţněno prvotní srozumění s daným tématem bez nutnosti dokonalé znalosti této problematiky. Témata jsou zpracována objektivně z dat dostupných široké veřejnosti. Nejvíce je vycházeno ze zákona č. 183/2006 Sb. Cílem této práce bylo především objasnění pojmů týkajících se oceňování pozemků a vlivů, které mohou jejich cenu ovlivnit, s objasněním nejobvyklejších hodnototvorných faktorů.
6
A . Teoretická část: 1. Faktory ovlivňující cenu pozemku Pozemek je soubor mnoha sloţek, které ovlivňují jeho následnou cenu interně. Lze také shledat mnoho vlivů, které svým působením ovlivňují jeho konečnou cenu externě. Pozemky o stejných parametrech mohou mít naprosto diametrálně rozdílnou cenu právě z důvodu působení vlivů. Mezi hlavní vlivy je nutno uvést působení územního plánu, jako prvku, který má za úkol rozlišit jednotlivé pozemky dle jejich funkce. V praxi se pak setkáváme například s odlišnou cenou u stavebního pozemku a zemědělského pozemku, převedeme-li cenu na jednotkovou míru za metr čtvereční. Územní plán disponuje flexibilitou, která umoţňuje úpravu charakteru pozemku. Vlastník můţe například poţádat o změnu svého nestavebního pozemku na pozemek stavební (pole přeměnit ve stavební pozemek). V případě, ţe tento úmysl se neshoduje s úmyslem územního plánu má vlastník moţnost poţádat o jeho změnu. Tento postup ale není příliš snadný. Pro vlastníka to znamená podání písemné ţádosti na příslušný úřad a čekání na vyjádření. Lhůta potřebná k vyjádření, která je v zákoně označena jako přiměřená, se v praxi pohybuje od 1 roku aţ do 4 let. Doba je závislá na frekvenci projednávání zastupitelstva obce o změnách v územním plánu. Pro vlastníka je nejjednodušší způsob, jak dosáhnout změny, vyuţít období před schválením územního plánu, v čemţ mu poskytuje oporu stavební zákon. Dalším vlivem, který se v poslední době podepsal na ceně pozemků je ekonomická stabilita, která byla narušena stávající ekonomickou krizí. Nákup pozemků je ovlivněn bonitou klientů, případně ochotou bank při poskytování úvěrů. Tyto prvky byly současným ekonomickým stavem narušeny. Banky jsou rozváţnější a budoucí vlastníci musí splňovat vyšší předpoklady, neţ tomu bylo dříve. Tímto se v některých lokalitách začaly objevovat problémy s prodejem nabízených pozemků. Tento stav v menší míře postihl i lokality, s převaţující poptávkou nad nabídkou v lukrativních oblastech. Podíl na tom má i útlum realitních firem, které omezují své činnosti na dobu nezbytně nutnou. Developerské projekty stagnují. Developerské společnosti mají tendenci prodávat pouze stávající pozemky a nové nenakupovat. Tyto procesy mnohdy mají za následek sníţení cen pozemků z důvodu potřeby rychlého návratu investic. Sníţení však nepostihlo všechny lokality, nejde tedy říci, ţe je to pravidlem.
7
Neméně důleţitým prvkem, který je zcela individuální a můţe různě ovlivňovat cenu i sousedících pozemků obdobných parametrů jsou věcná břemena. Cenu ovlivňuje také i vybavenost pozemku, jako je dopravní infrastruktura a inţenýrské sítě. Cenový rozdíl pozná poptávající i polohou na jiţním či severním svahu u pozemků, které jsou v údolí.
2.Územní plánování K zjištění vlivů územního plánu, které působí na cenu pozemku je nutné nahlédnou hlouběji do problematiky územního plánování. Efekt ovlivnění cen je ve všech lokalitách patrný. Cena pozemků je téměř vţdy závislá na své funkci. Tím se dostáváme blíţe k obsahu této části bakalářské práce. Je nutné pochopit nejen moţnosti ovlivnění vývoje územního plánu a jeho podpůrných prvků, ale také reálné moţnosti plánování. Základem realizace územního plánu by měla být vţdy hlavní myšlenka o uspokojení potřeb současné generace a neohrozit touto činností podmínky generace budoucí, jak je to definováno stavebním zákonem (č. 183/2006 Sb.).
2.1 Výklad územního plánu dle zákona č. 183/2006 Sb. Územní plán je studie, jejíţ parametry jsou dány zákonem č. 183/2006 Sb. Dle definice tohoto zákona je jeho prioritou vytváření předpokladů pro výstavbu a udrţitelnost rozvoje daného území. Je velice důleţité určení správného poměru u realizace jednotlivých prvků, jako je ţivotní prostředí, hospodářský rozvoj, soudrţnost společenství. Nejdůleţitější úlohou územního plánu je uspokojení současné generace obyvatelstva, aniţ by byly ohroţeny ţivotní podmínky generace budoucí. Má za úkol zajistit korektní posouzení stavu daného území v konkrétních případech jeho jednotlivých parametrů. Parametry se rozumí ţivotní prostředí, geologická stavba území, hospodářská vyuţitelnost daného území, moţnost realizace inţenýrských sítí, stanovení urbanistických poţadavků. Měly by jím být eliminovány předpokládané ekologické katastrofy, regulace rozsahu ploch pro vyuţívání přírodních zdrojů, ale také musí správně vyhodnotit politiku místního rozvoje. Musí být proto vyhotovován odborníky znalými lokálních poměrů, kteří splňují kvalifikační poţadavky pro výkon této činnosti. Jeho pořizovatelem je obecní úřad, který pracuje v souladu se zákonem.
8
Je vedený obcí. „Jde o veřejně přístupný informační zdroj a příslušný pracovník obce je povinen kaţdému občanovi umoţnit k němu přístup.“1
2.2 Výklad pojmů spojených s územním plánováním2: Cena obvyklá ("trţní hodnota") - Cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Cenová mapa - Grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Extravilán – Nezastavěná část obce, část území obce mimo intravilán (zastavěná část). Intravilán - část území obce, v níţ je soustředěna zástavba, obvykle včetně pozemků určených k zástavbě. Zbývající část obce se nazývá extravilán. Inženýrská síť - Potrubní a kabelové energetické nebo spojovací vedení (elektrické kabely, telefonní kabely, vodovodní, kanalizační, plynové potrubí apod.). Katastrální mapa - Podrobná polohopisná mapa velkého měřítka zobrazující nemovitosti a udrţovaná ve stálém souladu se skutečným stavem v terénu. Tvoří soubor geodetických informací katastru nemovitostí. Katastrální území - Technická územní jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a společně evidovaný soubor nemovitostí. Obvod je zpravidla totoţný s územím obce, která však můţe obsahovat i více katastrálních území Katastr nemovitostí - Soupis a popis nemovitostí, jejich geometrické zobrazení na mapách s vyjádřením uţívacích a vlastnických vztahů, který je příslušný vţdy k jednomu katastrálnímu území. List vlastnictví - Doklad evidence vlastnictví a věcných práv v katastru nemovitostí. Součást souboru popisných informací KN. Obsahuje jméno (název) vlastníka (spoluvlastníků), rodné číslo nebo číslo právnických osob, seznam nemovitostí, které vlastník (spoluvlastníci) v katastrálním území vlastní s uvedením jejich parcelních čísel, příp. evidenčních a údaje o právních vztazích k nemovitostem.
1
http://finance.idnes.cz/kupujete-pozemek-spolupracujte-s-urady-f0w/spor.asp?c=A040427_100815_fi_osobni_vra 2 http://www.pozemky.cz/page.php?textcat=11
9
Parcela - geometrický obraz pozemku na Katastrálních mapách označený parcelním číslem. Tímto číslem je označena parcela shodně ve všech částech měřického a písemného operátu Katastru nemovitostí. Pozemek - Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí správní, popřípadě katastrálního území, hranicí vlastnickou, uţívací nebo hranicí druhů pozemků Území - Zemský povrch a relevantní (např. z hlediska průchodnosti, ale i zobrazitelnosti na mapě) objekty na něm: porosty, vodstvo, komunikace, budovy, technické zařízení apod.
2.3 Vliv územního plánu na cenu pozemku Územní plán je hlavním tvůrcem ceny příslušného pozemku, díky své jedinečné funkci určování povahy jednotlivých pozemků. Povahou se rozumí určení funkce pozemku, která přímo ovlivňuje jeho cenu. Závislost je zde dána i omezeními vyplývajícími z ,,kapacity“ dané lokality. Parcely hrají dnes velice významnou roli v celkovém rozpočtu stavby. Lukrativních parcel ubývá a jejich ceny neustále rostou v závislosti na lokalitě, rozměrech, vybavenosti, poloze, blízkosti většího města, občanské vybavenosti, ale i na dopravní obsluţnosti a jiných důleţitých faktorech. Z těchto důvodů je důleţitá obezřetnost kupujícího při výběru pozemku. Ceny rozměrově totoţných pozemků se mohou lišit i v řádu tisíců. Pozemky stavební dosahují obvykle aţ trojnásobné hodnoty oproti pozemkům nestavebním. Je-li pozemek zanesen do územního plánu jako pozemek stavební, ještě to neznamená, ţe ho lze brát jako pozemek reálně umoţňující výstavbu. V praxi je jeho nejvyšší hodnoty (i uţitné) dosaţeno teprve na základě územního rozhodnutí.
2.4 Úloha územního rozhodnutí dle zákona č. 183/2006 Sb. Je to soubor vymezení určené stavebním úřadem dané lokality. Definován je zákonem Zákon č. 183/2006 Sb o územním plánování a stavebním řádu. V první řadě jde o stanovení podmínek ochraňujících veřejné zájmy. Prioritou územního rozhodnutí je udrţení symbiózy s územním plánem. V jeho pravomoci je rozhodovat o: a) umístění stavby nebo zařízení b) změně vyuţití území c) změně stavby a o změně vlivu stavby na vyuţití území d) dělení nebo scelování pozemků e) ochranném pásmu Procesem při kterém se tyto hodnoty uskutečňují se nazývá územní řízení. 10
2.41 Délka platnosti územního rozhodnutí3 Územní rozhodnutí o umístění stavby, změně vyuţití území, změně stavby a o dělení nebo scelování pozemků platí 2 roky ode dne nabytí právní moci, nestanoví-li stavební úřad v odůvodněných případech lhůtu delší. Podmínky územního rozhodnutí o umístění stavby, změně vyuţití území nebo změně stavby platí po dobu trvání stavby či zařízení nebo uţívání území, nedošlo-li z povahy věci k jejich konzumaci. Dobu platnosti územního rozhodnutí můţe stavební úřad na odůvodněnou ţádost prodlouţit; podáním ţádosti se běh lhůty platnosti rozhodnutí staví. Na řízení o prodlouţení lhůty se vztahují přiměřeně ustanovení o územním řízení s tím, ţe veřejné ústní jednání se nekoná a závazná stanoviska, námitky nebo připomínky lze podat ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení, jinak se k nim nepřihlíţí. Územní rozhodnutí pozbývá platnosti, nebyla-li ve lhůtě platnosti podána úplná ţádost o stavební povolení, ohlášení nebo jiné obdobné rozhodnutí podle tohoto zákona nebo zvláštních právních předpisů, nebylo-li započato s vyuţitím území pro stanovený účel, nebo bylo-li stavební nebo jiné povolovací řízení zastaveno anebo byla-li podaná ţádost zamítnuta po lhůtě platnosti územního rozhodnutí. Územní rozhodnutí pozbývá platnosti téţ dnem, kdy stavební úřad obdrţel sdělení ţadatele, ţe upustil od záměru, ke kterému se rozhodnutí vztahuje; to neplatí, byla-li realizace jiţ zahájena. Rozhodnutí o ochranném pásmu platí po dobu trvání stavby, zařízení nebo chráněného útvaru, nestanovíli stavební úřad jinou lhůtu.
2.5 Postup tvorby územního plánu v malých obcích4 V dnešní době je stále mnoho menších obcí, které nemají vytvořenu vlastní koncepci územního plánu. Největším problémem v této situaci jsou moţnosti momentálního rozvoje obcí, jako i mnoho nabídek od developerů, které jsou tímto ohroţeny. V této situaci není vţdy moţno vyhovět všem činitelům. Obce musejí jednat velice rychle, jsou nucené spěšně schvalovat územní plány při zachování podmínek daných zákonem č. 183/2006 Sb. Musí řešit zajištění předpokladů pro jeho udrţitelný rozvoj území, musí dbát na soulad veřejných i soukromých zájmů a to samé platí o přírodních, kulturních tak i všech ostatních hodnot.
3
Zákon č. 183/2006 Sb.
4
http://realit.cz/clanek/male-obce-a-uzemni-plan
11
Tato řešení urychlená řešení s sebou mohou nést i celou řadu nepříjemností a je třeba velké opatrnosti jak pořizovatele, tak i tvůrce plánu. Určení potřeby zřízení plánu je v kompetenci obce v rámci rozhodování zastupitelstva a to z vlastní vůle, nebo z návrhů třetích osob (stát, fyzická osoba, právnická osoba). Pravomoc k vytvoření územního plánu má pouze pořizovatel, který odpovídá definicím určených zákonem č. 183/2006 Sb. Jsou to5: - autorizovaný architekt - fyzická osoba vysokoškolsky vzdělaná vystudovaná v příbuzném oboru, nebo oboru podléhající autorizaci s 3 roky praxe v územně plánovací činnosti. Další osobou, která se účastní tvorby územního plánu je schválený zastupitel obce, který má funkci dohlíţecí. Tento zastupitel nemá předepsanou ţádnou povinnou úroveň vzdělání.
2.51 Studie územního plánu Moţností určité formy přípravy územního plánu a jeho celému průběhu vytváření jsou různé formy studií, které rozebírají aktuální i budoucí funkci území. Po této studii je vytvořeno zadání podle §47 stavebního zákona, kde zřizovatel stanoví hlavní cíle a poţadavky na zpracování návrhu územního plánu. Která je přístupná široké veřejnosti a kaţdý má právo na připomínky. Dle § 48 proběhne veřejné projednávání. Podle výsledku projednávání je na základě § 49 zpracován návrh pokynů pro zpracování územního plánu. Nyní mají moţnost vyjádření dotčené orgány. Vlastníci pozemků a staveb, kterých se územní plán týká, mají nyní moţnost se k věci vyjádřit a uvést připomínky při účasti na veřejném projednání. Tento proces projednávání se můţe opakovat v případě váţnější úpravy návrhu. Proces je dokončen schválením zastupitelstvem obce, při kterém se ověřuje, zda není v rozporu s úmyslem územního rozvoje. Následně je územní plán vydán. Po vydání je územní plán uloţen u jeho pořizovatele. Součástí plánu jsou i doklady vzniklé při pořizování včetně pravidelně pořizované zprávy u uplatňování územního plánu.
5
Zákon č. 183/2006 Sb.
12
2.52 Navazování územního plánu na jiţ realizovaná rozhodnuti V praxi je územní plán často vydáván v prostředí, kde jiţ jsou v platnosti uvedena územní rozhodnutí nebo stavební povolení. Tito dva činitelé svým zaměřením limitují vyuţité území. Toto je upřesněno §79 Zákona č. 183/2006 Sb. Tento zákon, na jehoţ základě se rozhoduje o umístění stavby říká, ţe ,,Rozhodnutí o umístění stavby vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu6.“ Z toho vyplývá, ţe veškerá územní rozhodnutí i stavební povolení nepozbývají platnosti vypuštěním z územního plánu. „Koncept musí respektovat vydaná pravomocná územní rozhodnutí a stavební povolení. Dokladová dokumentace procesu pořizování územně plánovací dokumentace a dokladů má povahu spisu dle § 17 správního řádu.“7 Toto pořizování není řízení správní a platí zde, ţe dotčené osoby mají právo projevit své námitky, nejpozději však při veřejném projednávání. Nahlíţení do poloţek územního plánu není nikterak omezeno vyvěšením písemností. Důsledky procesu plánování svým obsahem působí na veškeré obyvatele obce. Kaţdý má tedy právo přistupovat k informacím v něm uvedeným. Strany dotčené, které se účastní řešení územního plánu mohou uvést připomínky k tématu. Další moţností je vyţádání odborných studií. Celý tento proces je obrovskou poloţkou rozpočtu obce. Je proto nutnost při jeho provádění dodrţovat obezřetnost při plánování jednotlivých činností, čímţ se celý proces urychlí a nedochází k neţádoucím zpoţděním. Velikou poloţkou jsou různé druhy studií (hluk, doprava, aj.). Zákon se o nich sice konkrétně nevyjadřuje, jsou v dnešní době ve větší míře poţadovány. Mezi ty důleţitější je dobré uvést studii ochrany proti hluku. Zahrnutí opatření do územního plánu je povinností.
2.6 Ochrana před poklesem ceny pozemku Cena pozemku je závislá na svých fyzických vlastnostech (poloha, rozloha, svaţitost terénu,..), ale také na územním plán. Cena přímo souvisí s určením funkce pozemku územním plánem. Jakákoliv změna můţe mít dva směry dopadu na vlastníka pozemku. Můţe působit negativně, ale i pozitivně. 6 7
Zákon č. 183/2006 Sb., §79 http://realit.cz/clanek/male-obce-a-uzemni-plan
13
Pokud mají změny negativní dopad, má dotčená osoba právo domáhat se odškodnění újmy, nebo přímo zrušení případné změny. V případě sporu mezi dotčenou osobou a příslušným orgánem je třeba posoudit, zda dotčená osoba nemohla reálně v předešlé době předvídat vývoj situace. Dle § 123 občanského zákoníku má vlastník právo své vlastnictví drţet, uţívat, poţívat jeho plody a uţitky a nakládat s nimi. Případnou změnou můţe být územní plán v rozporu právě s touto částí zákona (konkrétně poţívat jeho plody a uţitky a nakládat s nimi). „V praxi tedy můţe snadno nastat situace, kdy územním plánem a jeho změnou dojde k zásahu do vlastnického práva jeho omezením, vzhledem k tomu, ţe předmětné nemovitosti jsou nezbytným předpokladem např. pro provozování stávající podnikatelské činnosti. Z toho plyne, ţe změnou územního plánu nemusí dojít pouze k omezení vlastnického práva, ale také – a to je ještě závaţnější – k omezení práva svobodně podnikat, které je silně chráněno ústavním pořádkem.“8 Územní plán ovlivňuje svým rozsahem a povahou velké mnoţství činitelů. Z těchto důvodů je nezbytná dokonalá kontrola při jeho projednávání a i při výstupu jiţ vytvořených dat. Územní plán nesmí být v rozporu s jiţ dříve zmiňovanou hlavní myšlenkou vytváření předpokladů pro výstavbu a udrţitelnost rozvoje daného území. Schvalovací proces musí proběhnout s nejvyšší moţnou obezřetností, která situaci náleţí. V opačné situaci se můţe stát, ţe dojde k chybnému řešení situace, která se projeví svým negativním vlivem na majetku dotčené osoby. V této myšlence ale není jednoduché dosáhnout hodnot, které by vyhovovaly všem dotčeným subjektům. Plánování je ve své podstatě nikdy nekončící proces, který by měl neustál vylepšovat a uspokojovat potřeby dotčených osob ku prospěchu široké veřejnosti. Můţe se stát, ţe změna, která je prospěšná veřejnému zájmu omezuje právo vlastnické. Vlastník je například omezen ve smyslu provozování činnosti, ke které je jeho pozemek určen. V tomto případě lze situaci řešit například finančním vyrovnáním. Vymahatelnost je zde však velice obtíţná. Újma musí být konkrétně doloţena fakty. Stavební úřad má moţnost obhajoby formou vyjádření se k věci. Případ musí být posléze podrobně rozebrán a musí se z něj vyvodit závěr. Stavební úřad je odpovědný za přezkoumání situace ve srovnání se záměry územního plánu. V případě nedostatečného prozkoumání se pak v praxi můţe stát, ţe jsou rozhodnutí soudně zrušena pro jejich nepřezkoumatelnost. Je nutné drţet se definicí, které jsou dány zákonem. 8
http://realit.cz/clanek/zmena-uzemniho-planu-jako-zasah-do-vlastnickych-prav 10.4.2010
14
2.7 Územní souhlas Dle § 96 odst. 1 stavebního zákona stanoví, ţe místo územního rozhodnutí můţe stavební úřad vydat územní souhlas, a to na základě oznámení o záměru, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyţaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas nelze vydat, obsahuje-li závazné stanovisko dotčeného orgánu podmínky, nebo jeli takovým závazným stanoviskem vyjádřen nesouhlas, nebo pokud záměr podléhá posouzení z hlediska vlivů na ţivotní prostředí podle zvláštního právního předpisu9 Územní souhlas postačuje v případech: a) staveb, jejich změn a zařízení, která nevyţadují stavební povolení ani ohlášení podle § 103 odst. 1 a 2, b) ohlašovaných staveb, jejich změn a zařízení, c) staveb pro reklamu, d) staveb umisťovaných v uzavřených prostorech existujících staveb, nemění-li se vliv stavby na okolí, e) úprav terénu, násypů a výkopů do 1,5 m výšky nebo hloubky, pokud nejsou větší neţ 300 m2 a nehraničí s veřejnými komunikacemi a veřejnými prostranstvími nebo nedocházíli k nakládání s odpady, f) skladových, výstavních a manipulačních ploch do 200 m2 mimo vrakovišť a skládek odpadu, g) změn druhu pozemku o výměře do 300 m2, h) změn staveb. Územní souhlas je jakási zjednodušená forma územního rozhodnutí. Je nutné si uvědomit, ţe i zde lze zasáhnou do práv dotčených osob. Je zde tedy nutné vyjádření všech dotčených stran. Nevýhodou dříve byla jistá neochota akceptování role územního souhlasu z pohledu stavebních úřadů. Tato situace se ale vyjasnil judikát sp. zn. 1 As 92/2008 – 76 Nejvyššího správního soudu. Nyní mají dotčené osoby nárok na odvolání vůči územnímu 9
Zákon č. 183/2006 Sb.
15
souhlasu, pokud se cítí dotčeny na svých právech. Územní souhlas je také napadnutelný u soudu. Opět je nezbytností důslednost pří přípravě odvolání, nebo ţaloby.
2.8 Územní studie Územní plán je nákladnou poloţkou v rozpočtu obce a tudíţ se ještě najde velké mnoţství obcí, které územní plán postrádají. Mnohdy mají obce vytvořenu pouze územní studii, která plní svou funkci shromaţďování dat potřebných pro budoucí rozvoj. Druhou moţností je její funkce jako jakéhosi předvoje, který provádí analýzu potřebnou pro tvorbu územního plánu v lokalitách, kde by jeho tvorba byla příliš komplikovaná. Dle § 30 stavebního zákona navrhuje, prověřuje a posuzuje moţná řešení vybraných problémů, případně úprav nebo rozvoj některých funkčních systémů v území, například veřejné infrastruktury, územního systému ekologické stability, které by mohly významně ovlivňovat nebo podmiňovat vyuţití a uspořádání území nebo jejich vybraných částí.
2.81 Důvody pořizování územních studii a její průběh Je několik důvodů, proč je územní studie vyhotovována. Dle § 30 stavebního zákona je to uloţeno územně plánovací dokumentací, z vlastního nebo jiného podnětu. V případě tvorby z jiného podnětu můţe pořizovatel poţadovat úplné nebo částečné uhrazení nákladů spojených s tímto úkonem. Obvykle bývá zájem například ze strany developerů, kteří mají zájem o zahrnutí svého projektu. Pořizovatel má nárok určit obsah, rozsah, cíle a účel dané studie. Posléze je nutno schválení této studie jako podkladu pro zpracování, aktualizaci, nebo změnu územně plánovací dokumentace. Rozsah studie není ničím omezen, je zde naopak očekáváno definování stavu se zváţením veškerých případných moţností. Tímto se velice zkvalitňují případné pozdější územně plánovací procesy. Vycházíme z faktu, ţe studie je definována jako podklad územního plánu. Dobrou myšlenkou je systém centrálního evidování vytvořených územních plánů. Dle § 162, stavebního zákona je návrh prvotně evidován u krajského úřadu a následně je následně evidován centrálním orgánem. Výhodou je tzv. dálkový přístup. Tento systém umoţňuje nahlíţení do plánovací dokumentace bez fyzické přítomnosti nahlíţejícího. Nutností je udrţovat aktuálnost zjištěných dat z důvodů jejich pouţitelnosti v plánovacím procesu. Vypracování studie řeší autorizovaná osoba jako při obdobných plánovacích procesech. 16
3. Ekonomická recese a její vliv na stavebnictví V období ekonomického útlumu se většina odvětví potýká s poklesem příjmů. Tento trend je zřejmý v oblasti finančnictví, v průmyslových odvětvích (automobilový průmysl, těţký průmysl, aj.), ale také ve stavebnictví. Pokud je proveden rozbor jednotlivých odvětví stavebnictví, lze vypozorovat rozdíly poklesu. Ve velké míře se recese projevila v omezené výstavbě nových bytů, v míře menší se s poklesem setkáváme u obchodu s pozemky. Nelze je však brát jako celek. Pozemky v lukrativních zónách pokles prodejních cen postihl v minimální míře, zato na jiných místech je rozdíl jiţ znatelný. Jako příklad lze uvést hlavní město Praha, u kterého lze z vydaných cenových map (dostupné na webových stránkách magistrátu města) vyčíst patrné rozdíly nárůstu mezi kaţdými jednotlivými roky. V období mezi lety 2008 – 2010 cena za 1 m2 vzrostla na téměř dvojnásobek původní ceny. Prognózy o sníţení cen se dle ČSÚ nenaplnily díky reakci prodejců systémem sníţení výstavby nových bytů.
3.1 Vyuţití pozemku jako investice10 Finanční recese s sebou přinesla soubor na sebe navazujících činností, které mají vliv na stabilitu obchodu. Toto ochromení stability zapůsobilo i na ochotu investorů v uvolnění finančních prostředků. Tím relativně stabilním prostředím se pro mnohé stala investice do stavebních pozemků. Tyto investice bývají obvykle při dodrţení určitých pravidel výhodné. Je nutné dokonalé zjištění parametrů pozemku před koupí, aby byla zajištěna výhodnost koupě. Můţou však nastat i situace, kdy se zisk promění ve ztrátu. Investoři však obvykle zakládají svůj obchod na myšlence jistého výnosu. Největší zájem je o nezastavěné pozemky určené k pozdější výstavbě. Z dostupných faktů lze usoudit, ţe ceny stavebních pozemků mají stabilní charakter a díky své jedinečnosti, mají pouze růstovou tendenci. Kaţdý pozemek je jedinečný ve smyslu polohy, svaţitosti, oslunění, rozměrech a v dalších mnohých prvcích. Druhým faktorem je jejich de facto omezené mnoţství bez moţnosti tvorby nových. Tím je podpořena jejich cena. Investor musí dodrţet několik zásad, pokud chce zajistit své investici potřebný výdělek. Při průzkumu trhu je dobré provést konzultaci investičních záměrů některé lokální renomované realitní firmě s vysokým poměrem realizovaných obchodů. Výhodná investice 10
http://www.finance.cz/zpravy/finance/202136-nakup-stavebniho-pozemku-nemusi-znamenatbezpecne-zhodnoceni-penez-i-/ z 20.4.2010
17
musí splňovat základní podmínku o neustálé výnosnosti daného pozemku. Tento výnos musí být patrný jiţ v okamţiku prodeje pozemku. Tomuto poţadavku nejlépe odpovídají stavební pozemky v lukrativních zónách větších měst. Po výběru parcely je nutné ověření moţnosti výstavby na příslušném úřadě. Je nutné zjistit jakákoliv omezení, která by v budoucnosti mohla jakkoliv ovlivnit cenu pozemku. Jako hlavní je třeba zmínit ověření administrativních a technických podmínek výstavby, dostupnost příjezdových komunikací, zjištění mnoţství radonu v podloţí a mnohé další potřebné parametry. Z fyzických vlastností parcely je třeba posoudit tvar parcely, cenu za m2 v poměru s okolními pozemky. Neméně důleţitý je i vztah okolí vůči pozemku. Tím je myšlena lokalita ve které se pozemek nachází. Zda jsou vybudovány sociální struktury (školky, školy, zdravotní střediska, kina, divadla, aqua-parky), zda není v blízkosti průmyslová zóna z důvodu exhalace plynů z hal či spaloven. Blízkost vodního toku je téţ neţádoucí z důvodu moţného zatopení pozemku. Nejvýše jsou zpravidla oceněny pozemky, které leţí buď v rovině, nebo v mírném nejlépe jiţním svahu. Investor musí znát i záměry budoucího rozvoje okolí. Je nutné zhodnocení prostředí i z pohledu duševního odpočinku, s čímţ mohou souviset i prvky blízkého okolí pozemku (malovýroba, zemědělské pozemky, aj.). Podmínkou nákupu obvykle bývá moţnost vytvoření soukromého prostředí, bez narušení intimních zón. Toto všechno jsou parametry, na kterých závisí výnosnost investice a nutnost jejich kontroly je v období těţkého zhodnocení financí vyţadována ve větší míře. Ve vztahu s cenou je i určení vhodných rozměrů stavební parcely. Trh sám provedl selekci a určil nejvhodnější rozměry pozemku. Z názorů různých odborníků lze vysledovat obdobný názor, ţe parcela by měla odpovídat minimální výměře cca 600 m2 a měla by mít tvar obdélníku. V ideálním případě lze doporučit výměru cca 1000 m2, v závislosti na moţném rozšíření výstavby do budoucnosti. Rozměr pozemku je závislý na předpokládaném rozměru stavby. Výhodné jsou i nákupy parcel o větších výměrách, jako problém se pak některým zájemcům můţe jevit sloţitější obsluţnosti pozemku. Na základě těchto faktů se odvíjí i cena dostupných pozemků. Obvykle je nejvýhodnější nákup pozemku u větší developerské firmy, která je schopna sníţit cenu pozemku větším objemem realizovaných obchodů. Někteří developeři navíc díky ekonomickému útlumu rozšířili své nabídky o portfolia menších společností, které nebyly schopny obstát na trhu. Vlivem ekonomické krize téţ došlo v určitých případech k přerušení astronomického růstu cen k nepodloţeným hodnotám. Kdyţ se nebudou brát v úvahu pozemky v nabídce developerské společností, zůstávají zde ještě pozemky nabízené jednotlivci. Nákup těchto pozemků s sebou nese 18
klady, ale i negativa. Sníţením poptávky v mnoha lokalitách stále neovlivnilo cenu jednotlivých pozemků. Jako příklad lze uvést pozemky o rozměrech od 1000 do 2000 m2, které mají vyřešenou dopravní obsluţnost, ale i dokonalé zasíťování. Je zde však moţnost větší variability při domluvě finální ceny pozemku. Vyplývá to z omezených finančních moţností oproti velkým společnostem.
3.3 Objasnění problematiky developerských společností ve vztahu k finanční krizi11 To co začínalo pouze jako krize hypoteční a později ovlivnilo ekonomickou situaci celého světa se dotklo i stavebnictví v ČR. Ve stavebnictví pak nejvíce zasáhlo developerské společnosti. Akcie našich nejvýznamnějších developerských společností Orco a ECM se mezi roky 2008 - 2009 propadly na téměř nulovou hodnotu. Tento trend však postihl i neméně známé společnosti jako je Central Group, nebo Sekyra Group. Firmy mají horší moţnosti získávání kapitálu, nejsou schopny zaměstnávat stejný počet zaměstnanců, jako tomu bylo dříve a jsou nuceny omezovat svou pracovní činnost. Krize má vliv především na cyklická odvětví do čehoţ řadíme právě i stavebnictví. Tento cyklus má mnohem větší moţnost zasáhnout do ekonomické stability, neţ je tomu u oborů. S tímto mají zkušenosti především i realitní kanceláře, které jsou jakýmsi senzorem pro posuzování kvality a stavu hospodářství. Menší firmy jsou závislé na odběru koncových zákazníků. Se sníţením poptávky musely firmy omezit i poţadavky na developerské společnosti. Tento efekt tudíţ uškodil právě i developerským společnostem. Tento fakt je snadné vypozorovat právě u nejvýznamnějších společností na trhu. Nutnost omezení počtu zaměstnanců se zde projevil v míře cca 25% propuštěných během prvního roku krize. Omezení se týkají i tvorby nových projektů. Záchranou pro tyto společnosti jsou buď prostředky vzniklé z jiţ realizovaných projektů, nebo i méně ovlivněná poptávka po objektech typu rezidence. Nelze brát v úvahu pouze cykličnost jako jediný moţný jev, který způsobil poškození developerských společností. Další roli zde sehrála velká míra zadluţení společností. Po dlouhou dobu měly tyto společnosti téměř ideální obchodní podmínky. Pozemky se obchodovaly v přijatelných cenách a jejich dostupnost byla přiměřená poptávce. Díky moţnostem financování projektů bankou formou pákového efektu nebyly zajištěny příliš stabilní podmínky chodu těchto společností. Tato křehká symbióza však fungovala s výnosy díky velkému zájmu trhu. 11
http://www.realit.cz/clanek/nad-developery-se-stahuji-cerna-mracna z 21.4.2010
19
V případě ztráty však systém přinese opačný efekt. Mnoţství ztrátových peněz se následně násobí hodnotou vypůjčených peněz. Trend snadné dostupnosti úvěrů byl však omezen ze strany bank. Podmínky získání úvěrů se zpřísnily jak u větších půjček pro developery, tak i v případě hypotečních úvěrů pro koncové zákazníky. Ovlivněni tím jsou opět developeři. Pouze malé procento poptávajících je schopno hradit majetek z vlastních prostředků. Drtivá většina je nucena ţádat o poskytnutí úvěru v bankovním sektoru, pokud mají však podmínky poskytnutí ztíţeny, postihne to i obchod. Největším problémem můţe být pro developerské společnosti pokles cen, který v nastalé situaci ještě zvýrazní propad jejich zisků. Opatrnost bank musí logicky následovat i opatrnost ze strany developerů v úvaze při rozdělování získaného kapitálu. Zvedají se i provozní náklady a je tedy nutné zvýšení cen pronájmů nemovitostí. Obraných mechanizmů je několik, buď zlepšení efektivnosti práce, sníţení produktivity a nebo naopak investice do subjektů s jistější rentabilitou. Mezi takové investice lze zahrnout investice do luxusních bytů. Zde je pak míra poklesu nejméně patrná a tudíţ pro společnost nejvýhodnější. Jinou formou můţou být určité pobídky trhu formou slev, apelování na vědomí klienta o výhodnosti investičního záměru. Výhodou oproti bytům niţší kategorie je to, ţe
zájemci neřeší nákup nemovitosti formou úvěru, ale
zpravidla pomocí svého kapitálu. Odstraněním problému jeho získávání se velice usnadní celý proces a posílí se tím stabilita dané operace. Dle posledních finančních prognóz (realitní společnosti, ČNB, finančník.cz) by ve stavebnictví mělo postupně docházet ke zlepšení vývoje, jako i v ostatních odvětvích. Tento trend by výrazně pomohl odkapitalizovaným developerským společnostem i celkově stavebnímu odvětví od realitních kanceláří aţ po firmy stavební.
20
4. Omezení vlastnického práva Před nákupem nemovitosti je nutné z pohledu kupujícího, aby došlo k důslednému prozkoumání právního charakteru kupovaného majetku. V praxi se můţe stát, ţe vlastnické právo pozemku můţe být omezené. Tímto omezením se rozumí věcná břemena. Věcná břemena obvykle ovlivňují cenu pozemku negativním směrem, ale nebývá to vţdy pravidlem. Tímto se zabývá občanský zákoník. Zákon č. 40/1964 Sb. (§ 151n, § 151o, § 151p). Věcné břemeno má vliv na vlastníka formou omezení ve prospěch někoho jiného. Vlastník je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet, nebo něco konat. Oprávněná osoba je však povinna nést náklady spojené s uţíváním cizího majetku, pokud věc uţívá i vlastník, jsou náklady vypočteny jako poměr spoluuţívání .
4.1 Vliv vlastnického práva na cenu pozemku Tuto problematiku vystihuje kapitola z knihy od Ing. Zbyňka Zazvonila (Odhad ceny pozemků). „Na hodnotu pozemku mohou mít vliv různé typy omezení vlastnických práv, které souvisejí s moţnostmi jeho optimálního vyuţití. Mohou vyplívat jednak z dlouhodobých nájemních vztahů a jednak z nejrůznějších typů závazků a věcných břemen, které hodnotu podle konkrétních smluvních podmínek více či méně sniţují. Vzhledem k obvykle individuálnímu charakteru těchto omezení není moţno dát jednoznačný recept na jejich zohlednění, obvykle lze jako měřítko pouţít náklady na jejich odstranění nebo sníţení výnosů z tohoto titulu. Omezení mohou mít trvalý nebo dočasný charakter, coţ lze velmi dobře zohlednit volbou vhodného modelu ztráty části výnosů, vyjádřených
jejich
současnou hodnotou a v některých případech lze postupovat i na základě statistických údajů o dosahovaném průměrném stáří obyvatelstva ve vztahu k osobám, které tato omezení reprezentují. Na hodnotu pozemků mohou mít vliv i různé formy podílového spoluvlastnictví, kdy obvykle větší počet spoluvlastníků můţe na trhu znamenat menší operativnost při rozhodování o prodeji a vyjednávání o ceně, takţe přiměřená doba na marketing, která je pro daný segment trhu typická, se můţe prodluţovat. Zde je třeba dát pozor na to, aby výsledná hledaná hodnota odpovídala zadání, např. trţní hodnota předpokládá, ţe časová prodleva, kterou si uvedení na trh vyţádá, bude přiměřená.
21
Velmi problematický můţe být odhad hodnoty takových pozemků, které jsou bez vůle majitele zastavěny stavbami jiného vlastníka, které mají své kořeny v minulosti a jsou obvykle spojeny s restitucemi a nedostatky či pochybením při stavebním řízení a nerespektováním vlastnických práv za minulého reţimu. Můţe být otázkou zda v některých případech pak výsledkem ocenění pak vůbec můţe být trţní hodnota na netrţní bázi.“12 Problémem je zde neexistence trţního prostředí, je zde jasně daný vztah mezi prodávajícím a kupujícím a neexistuje moţná konkurence. Výklad povahy věcných břemen: Věcná břemena s povinnosti trpět - vlastník je povinen trpět nějakou formu chování osoby oprávněné (průchod přes pozemek, průjezd, aj.), kdy oprávněná osoba aktivně uţívá hodnoty věci mu poskytnuté Věcná břemena s povinností zdrţet se - je závazkem vlastníka, který mu ukládá zdrţet se práva, které by mu za normálních okolností náleţelo ( vlastník se zdrţí nároku na nemovitost stojící na jeho pozemku) Věcná břemena s povinností něco konat - vlastník je povinen konat určitou činnost ve prospěch jmenovaného subjektu ( péče o studnu)
4.2 Vznik věcného břemene Věcná břemena mnoho vzniknout v několika konkrétních případech. Jsou to věcná břemen vzniklá na základě smlouvy, dále pak vzniklá v souvislosti s dědictvím, rozhodnutím příslušného orgánu, ze zákona nebo jeho vydrţením. Při vzniku na základě dohody a následným sepsáním smlouvy, musí být definován přesný vztah smluvních stran. Musí být uvedeno, jakým způsobem bude tento vztah uplatňován. V případě vzniku dědictvím je tento vztah definován závětí. Jde o případy, kdy např. dědic má povinnost ponechat v bytě osobu uvedenou v závěti ( manţelka bezplatně uţívá byt po smrti manţela aţ do své smrti). V případě rozhodnutím příslušného orgánu jde zpravidla o rozhodnutí soudu ve prospěch veřejného zájmu. V souvislosti s vydrţením jde o vztah osoby k nemovitosti se kterou po dobu 10-ti let soustavně nakládal ve svůj prospěch v přesvědčení, ţe mu toto právo náleţí.
12
Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, 2007
22
4.3 Dědičnost Věcné břemeno patří mezi práva věcná. Tím je dáno, ţe věcné břemeno je přenášeno i na nové nabyvatele předmětu jím zatěţkaného. Nový vlastní je povinen toto břemeno trpět. Působnost věcného břemena se vţdy vztahuje k nemovitosti, nebo k určité osobě. Ve vztahu k nemovitosti nelze započítávat stavby movitého charakteru (skleník, přenosná garáţ, aj.), ale pouze stavby pevně spjaté se zemským povrchem (rodinný dům, aj.). V případě osobního věcného břemene je uspokojován pouze jmenovaný subjekt (právo uţívat doţivotně byt, aj.). Nutností věcného břemene je vţdy spjatost s určitým subjektem. Součástí tohoto vztahu je i vymezení sankcí v případě nedodrţení věcného břemene.
4.4 Zápis věcného břemene do katastru nemovitostí a jeho zánik Vznik tohoto práva vzniká vkladem do katastru nemovitostí v místě příslušném dané nemovitosti. Kaţdý má právo zjištění informací o příslušném zatíţení nemovitosti věcným břemenem prostřednictvím listu vlastnictví. Na katastrálním úřadě jsou evidovány popisy, které vyjasňují nastalé poměry. Břemena mohou být ve prospěch vlastníka nemovitosti a tím obvykle napomáhají zvýšení ceny dané nemovitosti, nebo mohou nést jeho omezení. V druhém případě obvykle mohou ovlivnit cenu nemovitostí negativním směrem. K zániku můţe dojít obdobným způsobem jako tomu bylo u vzniku a to buď písemnou smlouvou, rozhodnutím příslušného orgánu, nebo ze zákona. Je opět nutný vklad do katastru nemovitostí, čímţ dochází de facto k obnovení vlastnického práva. Dále k zániku můţe dojít uplynutím sjednané doby na kterou bylo sjednáno, promlčením, splynutím práv, nebo úmrtím oprávněné osoby.
23
5. Oceňování pozemků K zjištění vlivů působících na cenu pozemku je nutné znát metody, kterými lze zjistit hodnotu dané nemovitosti. Tyto metody nazýváme metody oceňování. Zjistíme tím, jaké parametry obecně ovlivňují cenu pozemku. „Při oceňování na trţních principech je důleţité na hodnotu pozemků nahlíţet z pohledu trhu. Přitom je třeba si uvědomit, ţe z těchto hledisek jsou pozemky velice specifickým zboţím, které se od jiného v mnoha směrech podstatně liší, neboť: - jsou základním výrobním faktorem, - jsou nereprodukovatelné, - neopotřebovávají se, - mají nekonečnou ţivotnost, - jsou nepřemístitelné a - jejich nabídka je konečná. Půda je spolu s prací, kapitálem a případně podnikatelskou invencí povaţována za jeden ze základních výrobních faktorů, tzn. rozhodujících společenských zdrojů pouţívaných v procesu výroby. Pojem půda jako základní výrobní faktor je v ekonomii obvykle chápán značně široce a zástupně pro všechny přírodní zdroje, v kaţdém případě však jde o faktor prvotní, z něhoţ většina dalších výrobních faktorů je odvozována, případně je existencí půdy podmiňována. Příkladem je, ţe existence stavby je primárně podmíněna předchozí existencí pozemku, bez něj by nemohla vzniknout, coţ samozřejmě nemusí platit z právního pohledu (dle naší legislativy stavby nejsou součástí pozemku), nicméně po fyzické stránce to platí absolutně.“13
5.1 Faktory ovlivňující hodnotu pozemku Hodnota pozemku je závislá na mnoha faktorech z nichţ nejdůleţitější je poloha pozemku. Poloha je vţdy jedinečná v mnoha ohledech. Jako první lze posuzovat polohu v rámci obce, jeho urbanistické vztahy k okolí, dopravní dostupnost dané lokality, povahu terénu, orientaci ke světovým stranám, moţnost inţenýrských sítí. Tyto parametry jsou běţně uţívané v praxi. Pouţívají se v metodě porovnávací, kdy posuzujeme vlastnosti pozemku vztaţené k vlastnostem a hodnotě jiných posuzovaných pozemků. Můţe se však stát, ţe 13
Ing. Zbyněk zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, 2007
24
v dané lokalitě nelze nalézt v blízkém okolí obdobné pozemky k posuzování. V tomto případě je nutné se zaměřit na širší okolí, kdy musíme vycházet z pokud moţno obdobných parametrů. Posuzovaný pozemek by měl mít obdobné parametry v rámci obce a také regionální podmínky jako porovnávané pozemky. Základní parametry ovlivňující cenu Celková výměra je dalším neméně důleţitým faktorem, který ovlivňuje cenu pozemku. Pravidlem bývá, ţe s rozlohou roste celková cena pozemku, ale současně klesá cena za m2. Tvar pozemku - dle povahy trhu lze usoudit, které tvary jsou více ţádoucí, tvarově nejvíce vyhovuj pozemek tvaru obdélníku Stav územního plánování respektive územního rozhodnutí určuje moţnosti výstavby, pokud má pozemek zaručenu moţnou výstavbu, jeho cenu to kladně ovlivní Povaha pozemku neboli způsob jeho vyuţití hraje hlavní roli při tvorbě ceny, cena pozemku bude rozdílná u zemědělské půdy i u stavebního pozemku jinak stejných parametrů Napojení na infrastrukturu voda, plyn, elektřina, odpadní potrubí je důleţitou poloţkou rozpočtu pozemku, v případě neexistence ţádné z potřebných inţenýrských sítí, či nemoţnosti jejich zřízení je hodnota pozemku negativně ovlivněna
5.2 Trţní ovlivnění ceny pozemku14 Vliv očekávání a změn Trh je dynamický a kontinuální proces, který má neustálý vývoj a má tendenci se měnit. Probíhá zde neustálé působení nejrůznějších vlivů v různých oblastech s různou intenzitou. Z potřeby znalosti trhu a vyuţití těchto prvků pro oceňování je nutné neustálé analytické působení na trhu a sledování potřebných změn. Tímto krokem lze vytvářet prognózy o vývoji trhu. Změny nastávají například v souvislosti s mnohými jevy, ať uţ se jevy politickými, hospodářskými, tak i např. měnovou politikou. Tyto změny jsou dále závislé na fyzikálních, funkčních a ekonomických parametrech posuzovaných zdrojů. Hodnota je dále závislá na čase a stupni zjištěného. Zatím nikdy nevyuţitá půda ještě nemá přidělen svůj účel, postupem času a zjištěním její vhodnosti se cena mění. Toto není příklad trhu s pozemky v ČR, kde se jiţ nevyuţité pozemky de facto nevyskytují. Hodnota pozemku je závislá na schopnosti přijmutí uţitečné funkce , která ovlivňuje její zhodnocení. Cena roste 14
Ing. Zbyněk zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, 2007
25
postupně. Jako příklad lze uvést pozemek, který postupně prochází formou zvyšování své úrovně v rámci územního plánování. Tento fakt je vidět nejvíce u pozemků, které mění charakter z nestavebního na stavební, kde lze pozorovat velice rasantní změny. Nabídka a poptávka Jsou zde dvě moţnosti růstu a to buď růst nabídky, nebo růst poptávky. Růst nabídky je zpravidla doprovázen poklesem cen a naopak růst poptávky obvykle vyvolává jejich růst. Výjimky nastávají například v době ekonomické nestability, kdy nelze předpokládat jistotu vývoje. Změny probíhají v populaci, cenách stavebních materiálů, úvěrové dostupnosti působí ve vztahu k pozemku změny. Do cenové politiky přispívá značnou měrou i stát formou cenového usměrňování, daňovým zatíţením, nebo investičními pobídkami. Důleţité je posouzení determinantů, které jsou cenotvorné. Poptávka po pozemcích v lukrativních městských zónách je ovlivněna výhodnou polohou. Cena je ovlivněna vzdáleností od centra, kdy s lukrativnějšími pozemky roste poptávka a cena, ale klesá nabídka. Postupem času jsou uvolňovány i pozemky z půdního fondu, tento proces je však velice pomalý. Z těchto důvodů jsou nutné analýzy lokálního trhu, k pochopení cenové problematiky Využití pozemku „Moţnosti vyuţití pozemku má úzkou souvislost s moţnostmi zhodnocení pozemku a je poplatné buď stávajícímu nebo plánovanému (přípustnému) funkčnímu vyuţití území. Proto prověrka souladu vyuţití posuzovaného pozemku s územně plánovací dokumentací je neodmyslitelnou součástí při trţním oceňování zejména nezastavěných stavebních pozemků a znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty jsou pro jejich objektivní ocenění nezbytným předpokladem.“15 Klíčovou roli má analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití. Tato analýza tvoří jeden ze základních pilířů definice trţní hodnoty. Definujeme ho jako fyzicky pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální vyuţití nemovitosti. Musí být fyzicky realizovatelné, technicky zdůvodnitelné, cenově přiměřené a musí vést k nejvyšší hodnotě nemovitosti.
15
Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, 2007
26
Substituce Substituce neboli rovnocennost označuje pravidlo, které se zakládá na předpokladu srovnatelnosti cen obdobných pozemků. Poptávající není dle předpokladu ochoten zaplatit vyšší částku za nemovitost obdobných parametrů, který lze brát za jeho kvantitativní i kvalitativní náhradu. Poptávající dá z logických důvodů přednost pozemku s niţší cenou. Konformita Vyplývá z povahy trhu. V prostředí kde postupem času došlo k vyrovnání cen jednotlivých nemovitostí na téměř srovnatelnou úroveň bývá pravidlem, ţe jakákoliv změna ovlivňuje změnu cen v celém spektru nemovitostí o přibliţně stejné hodnoty. Mohou to být změny negativní, ale i pozitivní. Kontribuce Kontribuce vychází z rozdílných hodnot jednotlivých činitelů nemovitosti. Kaţdý činitel můţe cenu ovlivnit různým směrem. Například cena pozemku, která má obvykle růstovou tendenci můţe být ovlivněna nemovitostí, která má tendenci poklesovou. Ve většině případů pak nevhodné vyuţití pozemku negativně ovlivní cenu pozemku. Rovnováha a vážení Tento princip úzce souvisí s kontribucí. Pozemky v méně lukrativních lokalitách mají niţší hodnotu neţ pozemky v lokalitách investičně výhodnějších. Ceny staveb na těchto pozemcích postavené však budou obdobné. Pomocí získaného poměru je moţné za určitých předpokladů určit přibliţnou cenu pozemku. Obvykle je tohoto principu vyuţíváno ve spojení s nákladovým přístupem, ale lze jej uţít i u výnosového přístupu.
5.3 Metody oceňování pozemků16 Metodou se rozumí postup, který vede ke zjištění aktuální ceny posuzovaného pozemku. Při oceňování pozemků na trţních principech obvykle vycházíme z metody porovnávací. V této části budou rozebrány nejvyuţívanější metody pouţívané při odhadu cen pozemků. Odhad hodnoty pozemku porovnáním Je to analytický proces, který je zaloţený na systému porovnání dvou a více pozemků které mají společné mnohé hodnototvorné poloţky. Pomocí shromáţděných dat jsme schopni vytvořit odhad ceny. Hodnototvorné poloţky nikdy nebudou u pozemku naprosto stejné, jelikoţ kaţdý porovnávaný pozemek je individualita. Rozdílné poloţky se posléze zohlední pomocí koeficientů. Nejlepší hodnoty jsou získány z databáze realizovaných prodejů 16
Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, 2007
27
v dané lokalitě. Problémem se však stává situace, kdy je nedostatek poloţek databáze v dané lokalitě. Poté je zde moţnost pouţití nabídkových cen realitních kanceláří a jejich následné zohlednění. Tato metoda vykresluje nejlépe situaci trhu, pokud je podloţena dostatečným souborem dat. Odhad hodnoty pozemku přímým porovnáním Přímé porovnání se zakládá na principu srovnání obdobných pozemků, které mají známou prodejní, nabízenou, nebo předpokládanou cenu. Na základě těchto informací se odhadovaný pozemek porovnává samostatně s jednotlivými vzorky. Pozemky by se měly shodovat přibliţnou velikostí, polohou a povahou. Odhad hodnoty pozemku nepřímým porovnáním Rozdílem oproti metodě přímé je to, ţe oceňovaný je porovnáván s referenčním vzorkem, který je typický zástupce mnoţiny jednotlivých pozemků. Tato metoda se pouţívá například v případě zástavby několika pozemků, které na sebe navazují. Opět zde jde o srovnání a určení rozdílů. Odhad hodnoty pozemku pomocí cenové mapy Tato metoda je jakýmsi je zaloţena na principu nepřímého porovnáváni. Vychází z porovnávání daného pozemku s referenčními vzorky z cenových map vydávaných místně příslušnými obcemi. Ceny jsou zde zastoupeny skutečně realizovanými cenami uvedenými v kupních smlouvách. Odhad hodnoty pozemku pomocí indexů Tato nepřímá porovnávací metoda byla vytvořena v SRN ministerstvem hospodářství.. Vytvoření směrných cen a jejich zohledněním pomocí indexů lze vyhotovit odhad pozemku. Odhad hodnoty pozemku pomocí metody třídní polohy Metoda určující cenu stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy“. Tato metoda vyuţívá poměru mezi celkovou cenou nemovitosti, ale i výnosu z nájmu. Podíl hodnoty pozemku je pak určen pomocí tzv. klíčů, které mají hodnotu 1 aţ 8 a jsou v nich zahrnuta jednotlivá specifika pozemku.
28
B. Praktická část17 B1. Územní celek určený k výstavbě hospodářské usedlosti Objednatel: Bankovní Institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
ÚZEMNÍ CELEK Pozemek p.č. 268/1 KN, 268/2 KN, 271/1 KN, 272 PK, 275 PK V katastrálním území Ostruţno na Šumavě Klatovy
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění: 15.DUBNA 2010
17
Vzor – ZPRÁVA O HODNOCENÍ - Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I / Oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. , Praha 2007
29
OBSAH OCENĚNÍ Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy List vlastnictví Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu
30
Bankovní Institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 15.dubna 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem provedl stanovení trţní hodnoty majetku označeného nám jako Územní celek ,,Ostruţno“ V katastrálním území Ostruţno na Šumavě, okres Klatovy, Obec Nezdice na Šumavě
Uvedeného na listu vlastnictví č.97 v katastrálním území Ostruţno na Šumavě, okres Klatovy, Nezdice na Šumavě Nacházejícího se na adrese Ostruţno na Šumavě, Nezdice na Šumavě, V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 15.dubnu 2010. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace k jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Sušice, na listu vlastnictví č. 97, pro katastrální území Ostruţno na Šumavě, obec Nezdice na Šumavě. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.4.2010 je přílohou této práce. Dále je součástí náhled do katastrální mapy s vyznačením hodnocených pozemků. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.
31
Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při vypracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - Nejlepší a nejlepší vyuţití majetku - Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu - Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnot, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními, nebo jinými vlivy - Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze pozemky. Hodnota trvalého porostu je zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY A POZEMKŮ Oceňovaným majetkem je územním celkem o celkové výměře 17845 m2 a nachází se v lukrativní části Šumavy v blízkosti hradu Kašperk, vzdálený cca 14 km od turistického centra, města Sušice. Poskytnut je jako soubor pěti parcel č. 268/1 KN, 268/2 KN, 271/1 KN, 272 PK, 275 PK, které jsou dle územního rozhodnutí pro parcelu č 268/1 z roku 2009 vhodný pro stavbu usedlosti s přilehlými pozemky tvořícími trvalé travní porosty. Předpokládaným následným vyuţitím by měla být usedlost určená pro chov koní, která poskytuje mimo prostoru na stavbu i zónu vhodnou k pastvě. V dané lokalitě je takovýto územní celek o rozloze téměř 2 ha zcela ojedinělým úkazem. Poptávka v lokalitě násobně převyšuje nabídku a dle prognóz místních realitních společností nelze očekávat jakoukoliv větší změnu v dostupnosti nových stavebně vyuţitelných pozemků. Pozemek má téţ zajištěny veškeré potřebné inţenýrské sítě (splašková kanalizace + ČOV, jímka na akumulaci přečištěných vod, dešťovou kanalizaci ukončenou trativodem a vsakovací jímkou, vodovodní přípojku s vrtanou studnou, sloupovou trafostanici NN, zemní přípojku NN).
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Největší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.
32
Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost maximální ziskovost. Územní celek je zanesen v katastru nemovitostí, se záměrem jeho budoucího vyuţití. Pozemek je bez jakéhokoliv hmotného zatíţení a je připraven k okamţité výstavbě. Pro splnění kritéria maximální ziskovosti je nutná výstavba nemovitosti vhodné k chovu koní, se kterou je počítáno i v územně plánovací dokumentaci. Dle tohoto zhodnocení jsem dospěl k závěru, ţe pozemek je v současné době vyuţit ke svému nejlepšímu a nejvyššímu moţnému vyuţití.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jde o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny , které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro ocenění tohoto samotného, autonomně vyuţitelného a nezastavěného pozemku byla pouţita metoda porovnávací. Ostatní jmenované metody nepřicházely v úvahu z důvodu nevhodnosti posouzení v tomto konkrétním případě. Pouţití nákladové metody je nevhodné u nezastavěných pozemků, protoţe pozemek není výtvorem lidské činnosti, ale je součástí krajinného reliéfu, bez počátečních nákladů na vybudování. Příjmová metoda nebude pouţita z důvodu nízké pravděpodobnosti vyuţití pozemku v budoucnosti k pronájmu.
POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POZEMKU Při analýze jsem pouţil pro porovnání pozemky nacházející se v lokalitě Kašperských Hor, jsou v nabídce prodeje. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Nabídkové ceny, jsem zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovým a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro ustanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, vybavenost inţenýrskými 33
sítěmi, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je
2 480 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následujících stranách.
34
ÚZEMNÍ CELEK, OSTRUŢNO NA ŠUMAVĚ, NEZDICE NA ŠUMAVĚ Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1 Hartmanice
2 Kašperské Hory
3 Dlouhá ves
Kašperské Hory Kašperské Hory Klatovy
Dlouhá Ves u Sušice Dlouhá Ves
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
Ostruţno 268/1, 268/2, 271/1, 272 PK, 275 PK
Adresa pozemku Katastrální území
Ostruţno na Šumavě
Hartmanice I
Obec
Nezdice na Šumavě
Hartmanice
Okres
Klatovy Klatovy B. Základní údaje k porovnávání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota
x 17845 x I. 2010
Klatovy
985 000 3248 303,26 I. 2010 1 303,26
987 480 2743 360 I. 2010 1 360
417 248 2006 208 I. 2010 1 208
Nabídka 0,9 272,93 Absolutní vlastnictví 1 272,93 Bez věcných břemen 1 272,93 Rodinný dům
Nabídka 0,9 324 Absolutní vlastnictví 1 324 Bez věcných břemen 1 324 Rodinný dům
Nabídka 0,9 187,2 Absolutní vlastnictví 1 187,2 Bez věcných břemen 1 187,2 Rodinný dům
0,9 245,64 Ano 1 245,64 Nejsou
0,9 291,6 Ano 1 291,6 Nejsou
0,9 168,48 Ne, ŮP ano 1,1 185,33 Nejsou
1 245,64
1 291,6
1 185,33
stejná 1 245,64 Pravidelný 1 245,64 Mírná
stejná 1 291,6 Pravidelný 1 291,6 Mírná
Horší 1,1 203,86 Pravidelný 1 203,86 Rovinný
C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Absolutní vlastnictví
Bez věcných břemen
Hospodářská usedlost s obytnou zónou Ano Nejsou
D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost
dobrá Pravidelný Mírná
35
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
1 245,64 stejné
1 291,6 stejné
0,9 183,47 stejné
Výborné
1 245,64 stejné 1 245,64 stejné 1 245,64 Horší
1 291,6 stejné 1 291,6 stejné 1 291,6 stejné
1 183,47 stejné 1 183,47 stejné 1 183,47 stejné
Ne
1,1 270,2 Ne
1 291,6 Ne
1 183,47 Ne
1 270,2 N/A 1 270,2
1 291,6 N/A 1 291,6
1 183,47 N/A 1 183,47
menší 0,8 216,16 100% 0,7 151
menší 0,8 233,28 100% 0,7 163
menší 0,8 146,78 100% 0,7 103
151
163
103
3248 490 448
2743 447 109
2006 206618
Kompletní
Nezjištěna Autobus
E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota
x 40% plochy
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota v 1 m2 Rozloha pozemku Celk. porovnávací hodnota
139
Výpis oceňovaných parcel Poř. Číslo 1 2 3 4 5
Číslo parcely
Výměra v m2
268/1 268/2 271/1 272 275
7109 281 8737 617 1101 17845
Celkem
36
Jednotková hodnota v Kč/m2 139 139 139 139 139
Trţní hodnota 988 151 39 059 1 214 443 85 763 153 039 2 480 455
zaokrouhleno
2 480 000
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše specifikovaného majetku v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 15. Dubna 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní metoda Zaokrouhleno
Indikace (Kč) 2 480 000 N/A N/A
Váha (%) 100 0 0
Váţený průměr (Kč) 2 480 000 0 0 2 480000 2 480 000
Oceňovaný majetek je typem nemovitosti běţně dostupný na trhu a z těchto důvodů se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 100%. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu není vhodné uţití příjmové metody. To samé platí pro metodu nákladovou, která nebyla aplikována. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15.dubna 2010 reprezentována částkou:
2 480 000 Kč (slovy: Dvamilionyčtyřistaosmdesáttisíckorunčeských )
Neprováděl jsem ţádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
37
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou náhledně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění
38
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době, ani v době blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny pro mne známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné
V Hliněném Újezdě, dne 15. dubna 2010
Marek Holík
39
B2. Pozemky určené k výstavbě bytového domu Objednatel: Bankovní Institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)
POZEMKY Pozemky p.č. 931/1, 932 – GP, 934/3, 68/3 V katastrálním území Zelená Lhota Klatovy
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění: 17.Dubna 2010
40
OBSAH OCENĚNÍ Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy List vlastnictví Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu Územní rozhodnutí
41
Bankovní Institut Vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 17.dubna 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem provedl stanovení trţní hodnoty majetku označeného nám jako Pozemky p.č. 931/1, 932 – GP, 934/3, 68/3 V katastrálním území Zelená Lhota, okres Klatovy, Nýrsko
Uvedeného na listu vlastnictví č.48 v katastrálním území Zelená Lhota, okres Klatovy, Nýrsko Nacházejícího se na adrese Zelená Lhota 6, Nýrsko V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 17.dubnu 2010. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace k jednání o koupi oceňovaného majetku. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy, na listu vlastnictví č. 48, pro katastrální území Zelená Lhota, obec Nezdice na Šumavě. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.4.2010 je přílohou této práce. Dále je součástí náhled do katastrální mapy s vyznačením hodnocených pozemků. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.
42
Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při vypracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: - Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - Nejlepší a nejlepší vyuţití majetku - Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu - Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnot, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními, nebo jinými vlivy - Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě - Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze pozemky. Hodnota trvalého porostu je zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY A POZEMKŮ Oceňovaným majetkem je část souboru pozemků o celkové výměře 3803 m2 a nachází se v okrajové části Šumavy, v blízkosti turistického centra Ţelezná Ruda. Nabídku část souboru pozemků, které jsou jiţ schváleny územním rozhodnutím ze dne 1.3.2006 jako stavební. Vhodné vyuţití je dle územního rozhodnutí ke stavbě bytového domu určeného k rekreaci. V dané lokalitě je dostupnost obdobných pozemků omezená. Pozemky spadají pod ochranu chráněného území. Výhodou je blízkost turistického centra města Ţelezná Ruda, které umoţňuje mimo pěší turistiky také sjezdové lyţování. Studie k projektové dokumentaci řeší výstavbu devíti nových bytů, čtyř garáţí a technického zázemí včetně napojení inţenýrské sítě - el. přípojka, vodovod, odkanalizování do jímky.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Největší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost maximální ziskovost. Pozemky jsou zaneseny v katastru nemovitostí se záměrem jeho budoucího vyuţití. Majitel se rozhodl prodat část pozemků, které jsou dle územního rozhodnutí vhodné k výstavbě bytového domu Pozemek je bez jakéhokoliv hmotného zatíţení a je připraven k okamţité výstavbě. Pro splnění kritéria maximální ziskovosti je nutná výstavba bytového 43
domu. Dle tohoto zhodnocení jsem dospěl k závěru, ţe pozemek je v současné době vyuţit ke svému nejlepšímu a nejvyššímu moţnému vyuţití.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jde o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny , které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Pro ocenění tohoto samotného, autonomně vyuţitelného a nezastavěného pozemku byla pouţita metoda porovnávací. Ostatní jmenované metody nepřicházely v úvahu z důvodu nevhodnosti posouzení v tomto konkrétním případě. Pouţití nákladové metody je nevhodné u nezastavěných pozemků, protoţe pozemek není výtvorem lidské činnosti, ale je součástí krajinného reliéfu, bez počátečních nákladů na vybudování. Příjmová metoda nebude pouţita z důvodu nízké pravděpodobnosti vyuţití pozemku v budoucnosti k pronájmu.
POROVNÁVACÍ METODA STANOVENÍ TRŢNÍ HODNOTY POZEMKU Při analýze jsem pouţil pro porovnání pozemky nacházející se v lokalitě Šumavy, které jsou v nabídce prodeje. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Nabídkové ceny, jsem zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro ustanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, vybavenost inţenýrskými sítěmi, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost a další.
44
Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je
650 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následujících stranách.
45
POZEMY, ZELENÁ LHOTA, NÝRSKO Oceňovaný pozemek
Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území
Zelená Lhota
1 Dlouhá Ves
3 Nýrsko
3 Ţelezná Ruda
Dlouhá Ves
Milence u Dešenic Stará Lhota
Hojsova Stráţ
931/1, 932 – GP, 934/3, 68/3
Zelená Lhota 6, Nýrsko Zelená Lhota
Dlouhá Ves u Sušice Obec Zelená Lhota Dlouhá Ves Stará Lhota Okres Klatovy Klatovy Klatovy 2 B. Základní údaje k porovnávání – cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota
x 3803
Hojsova Stráţ Ţelezná Ruda Klatovy
444.000 2984 148,8 I.2010 1 148,8
1 300 000 8251 158 I.2010 1 158
2 750 000 17 181 160 I.2010 1 160
Bez věcných břemen
Nabídka 0,9 133,92 stejné 1 133,92 stejné
Nabídka 0,9 142,2 stejné 1 142,2 stejné
Nabídka 0,9 144 stejné 1 144 stejné
Bytový dům
1 133,92 Rodinný dům
1 142,2 Rodinný dům
1 144 Rodinné domy
1,2 160,7 Ano 1 160,7 Nejsou
1,2 170,64 Ano 1 170,64 Nejsou
1,1 158,4 Ano 1 158,4 Nejsou
1 160,7
1 170,64
1 158,4
stejné 1 160,7 Pravidelný 0,85 136,6 stejné 1 136,6 stejné
stejné 1 170,64 Pravidelný 0,85 145,04 mírná 1,1 159,5 stejné
stejné 1 158,4 Pravidelný 0,85 134,64 mírná 1,1 148,1 stejné
I.2010
C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Absolutní vlastnictví
Ano Nejsou
D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost
Lepší Nepravidelný Ţádná Kompletní
46
inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
Výborné
1 136,6 stejné 1 136,6 Autobus 1,05 143,43 stejné
1 159,5 stejné 1 159,5 Autobus 1,05 167,48 stejné
1 148,1 stejné 1 148,1 Autobus 1,05 155,5 stejné
Ne
1 143,43 Ne
1 167,48 Ne
1 155,5 Ne
1 143,43 stejné 1 143,43
1 167,48 stejné 1 167,48
1 155,5 stejné 1 155,5
menší 0,9 129,08 100% 1 129,08
větší 1,1 184,23 100% 1 184,23
větší 1,3 202 100% 1 202
129,08
184,23
202
2984 473 765
8251 1 520 081
17 181 3 470 563
Nezjištěna Autobus, vlak
Nejsou
E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota
x 100%
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota v 1 m2 Rozloha pozemku Celk. porovnávací hodnota
Výpis oceňovaných parcel Poř. Číslo 1 2 3 4
Celkem
Číslo parcely 931/1 932 – GP 934/3 68/3
Výměra v m2 416 2954 136 297
Jednotková hodnota v Kč/m2 171 171 171 171
3803
47
Trţní hodnota 71 136 505 134 23 256 50 787
zaokrouhleno
650 313
650 000
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše specifikovaného majetku v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 17. Dubna 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)
Váha (%) 100 0 0
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná trţní metoda Zaokrouhleno
Váţený průměr (Kč) 650 000 0 0 650 000 650 000
Oceňovaný majetek je typem nemovitosti běţně dostupný na trhu a z těchto důvodů se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 100%. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Z tohoto důvodu není vhodné uţití příjmové metody. To samé platí pro metodu nákladovou, která nebyla aplikována. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe aktuální trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 17.dubna 2010 reprezentována částkou:
650 000 Kč (slovy:šestsetpadesáttisíckorunčeských )
Neprováděl jsem ţádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
48
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1.Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou náhledně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění
49
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době, ani v době blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny pro mne známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné
V Hliněném Újezdě, dne 17. dubna 2010
Marek Holík
50
C. Analýza trhu18
Analýza trhu
Okres Klatovy Plzeňský kraj
Marek Holík
18
Vzor dle - Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I / Oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. , Praha 2007
51
Obecná charakteristika trhu Popis okresu19 Okres Klatovy náleţí do Plzeňského kraje. Jeho sídlem je město Klatovy. Rozloha okresu je 1 945,69 km², čímţ se řadí na 1. místo v rámci Plzeňského kraje i v rámci celé České republiky. Počtem obyvatel 87 629 osob mu patří 2. místo v Plzeňském kraji (po okresu Plzeň-město). Průměrná lidnatost okresu je velmi nízká, hluboko pod krajským i republikovým průměrem (45 obyvatel na 1 km²). Okres se skládá z 94 obcí. Status města má 14 obcí, 4 obce mají status městyse. Území okresu vyplňuje hlavně západ pohoří Šumava a západní Pošumaví. Okres sousedí s plzeňskými okresy Plzeň-jih a Domaţlice, s jihočeskými Prachatice a Strakonice a jeho jiţní hranice je i státní hranicí s Německem. Největšími městy jsou Klatovy, Horaţďovice a Sušice, kde je také největší mnoţství pracovních příleţitostí s nejvyšším podílem průmyslu. Okres leţí stranou od dálničních tahů. Přesto
však prochází dvě relativně významné silnice I. třídy, jedna
přeshraniční ţelezniční trať, a v periferní části ho protíná hlavní trať č. 190.
Trh s nemovitostmi Období ekonomické recese se odrazilo i na trhu s nemovitostmi v okrese Klatovy a s ním spojenou Šumavou. Růst cen, který v období po roce 1989 prudce a neustále stoupal, začal stagnovat. Tento trend je však navíc v oblasti Šumavy ovlivněn špatnou dostupností stavebních pozemků, čímţ nelze jednoznačně určit, poměr jednotlivých vlivů na vývoj cen.
Regionální segmentace „Okres Klatovy lze z hlediska trhu rozdělit na tři části – na vlastní okresní město Klatovy, na v podstatě rekreační část Šumavy a na zbytek okresu včetně širšího okolí Klatov.“20
19
http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Klatovy Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I / Oceňování na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D. , Praha 2007 20
52
MĚSTO KLATOVY POZEMKY Proluky V současné době se ţádné proluky v centru města nevyskytují, ani nemají v blízké době vznikat. V blízkém okolí centra je situace jiná. Zánikem mnoha průmyslových objektů a jejich demolicí (Škoda, Kozak), nebo vyuţitím jednotlivých částí jako bownfields dalo moţnost budování objektů nových. Například obchodní areál Škodovka vznikl na proluce vzniklé demolicí bývalého areálu ŠKODA KLATOVY s.r.o., který se bude ještě rozrůstat po třetí a konečné fázi demolice. Lze však předpokládat, ţe postupem času bude těchto typů proluk ubývat. V této závislosti začne převyšovat poptávka nad nabídkou. Proluky menšího charakteru v intravilánu
jsou více časté, lze však také
předpokládat růst jejich cen. Stavební pozemky Výhodná poloha okresu21 pomohla mnoha lidem k získání ekonomicky výhodnějšího pracovního místa. Toto se značnou měrou projevilo i na trhu s nemovitostmi. Určitá omezení se v dnešní době vyskytují pouze v souvislosti s moţnostmi získání hypotečních úvěrů v období ekonomické recese. Nejvíce se jako je tomu i v ostatních částech republiky obchoduje s menšími soukromými parcelami v okrajových částech měst. Ceny se pohybují dle rozlohy u zasíťovaných pozemků od 200 – 600 Kč/m2. Pozemky určené k budování průmyslových objektů se nejvíce nachází v průmyslové zóně města ,,Pod Borem“, sousedící s ulicí Koldinovou na místě bývalé vojenské střelnice. Cena zdejšího pozemku činí 320 Kč/m2. Další průmyslové zóny uvedené v územním plánu města jsou ,,Za tratí“, která se nachází v intravilánu města a zóna ,,Chaloupky“ vyuţívanou mezi roky 1960-1980 jako vojenské letiště u silnice č. II/191 Klatovy – Nepomuk. Zóna ,,Chaloupky“ je určena k výstavbě fotovoltaické elektrárny.
V roce 2010 je zde
naplánována výstavba inţenýrských sítí.
21
Výhodnou polohou se rozumí západní hranice s Bavorskem a s tím spojené její otevření po roce 1989
53
BUDOVY Byty Poptávka po bytových jednotkách jednotlivých rozměrů má spíše rostoucí tendenci. Zájem je o byty v panelových domech z let 70.-tých i 80.-tých, ale i o byty v cihelných novostavbách sousedících s ulicí Plánickou. Pokusy o vybudování tzv. residenčního bydlení zatím nezaznamenaly větší úspěch z hlediska prodeje. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1+1
550 000 – 950 000 Kč
Byt 2+1
950 000 – 1 600 000 Kč
Byt 3+1
1 250 000 - 2 000 000 Kč
Byt 4+1
1 700 000 – 2 100 000 Kč
Nové byty se obchodují v těchto cenových intervalech Byt 1+1
1 000 000 – 1 200 000 Kč
Byt 2+1
1 500 000 – 1 700 000 Kč
Byt 3+1
1 900 000 – 2 100 000 Kč
Byt 4+1
Velice výjimečně
Vývoj cen lze předpokládat jako rostoucí dle vypozorovaného trendu. Oblíbené se stávají byty na okraji města v cihelných novostavbách. Mírný růst cen by měl provázet i byty v blízkosti centra. Jedním z vlivů růstu je i současné zateplování panelových domů formou izolace a výměnou oken. Rodinné domy Nabídka starších rodinných domů je v této lokalitě velice omezená. Větší nabídka se spíše opírá o nové někdy i developerské projekty v nezastavěných částech města. Ceny se pohybují kolem 3500 000 Kč u řadových staveb a 4 000 000 Kč za samostatně stojící starší rodinný dům. Jako trend lze očekávat růst cen rodinných domů v závislosti na předpokládaném růstu platů. Lze předpokládat větší nárůst hodnoty neţ u průmyslových objektů a tím můţe být sekundárně i zajímavou investicí pro mnohé majitele.
54
Objekty pro individuální rekreaci Nabídka je v současné době minimální a poptávka jí výrazně převyšuje. Důvodem obvykle bývá postupná generační obměna majitelů, s čímţ souvisí pravděpodobný vývoj cen. Lze předpokládat ustupující zájem mladší generace lidí o zahrádkaření. Ceny menších chatek se pohybují od 200 do 500 tisíc Kč. U rekreačních objektů se ceny pohybují od 900 000 do 1 200 000 Kč. Bytové domy Prodej bytových domů je velice omezený. Moţnosti investora spočívají buď v zakoupení menšího objektu před rekonstrukcí v ceně kolem 5 000 000 Kč, nebo v zakoupení většího domu po celkové rekonstrukci v přibliţné ceně 25 000 000 Kč. Podmínkou je moţnost nákupu jednotlivých bytových jednotek z důvodu povahy trhu. Cena je obvykle závislá na lokalitě a vlastnostech jednotlivých bytových jednotek. Administrativní budovy Stávající budovy určené k administrativním účelům jsou dostupné pouze v malé míře. Na trhu se ale začínají objevovat nové objekty vybudované pouze k účelu administrace. Dostatek je v nabídce menších prostorů ve stávajících objektech k pronájmu. Průmyslové objekty Stávajícím problémem je odliv průmyslových subjektů z města, čímţ se uvolňují prostory pro případné investory. Největší průmyslové společnosti (Kozak, Joka, ŠKODA KLATOVY s.r.o., Masokombinát Klatovy s.r.o. ) skončily v konkurzu. Některé objekty se opět daří vyuţít pro různé druhy malovýroby. Objekt společnosti Joka převzal její dlouholetý odběratel zboţí, který pokračuje dále ve výrobě. NÁJMY Byty V dané lokalitě je malé mnoţství nabídek pronájmu bytů. Zájem je o veškeré velikosti bytových jednotek. S poklesem se zde setkali i poskytovatelé tzv. ubytoven. Mimo víkendy a případně celou letní sezónu lze pozorovat poklesl zájmu o tento typ ubytování.
55
Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech Byt 1+1
4 000 – 7 000 Kč / byt / p.m.
Byt 2+1
5 000 – 7 000 Kč / byt / p.m.
Byt 3+1
5 500 – 7 500 Kč / byt / p.m.
Byt 4+1
8 500 – 10 000 Kč / byt / p.m.
Pozn.: dostupné rezidenční byty (2+KK) se pronajímají v rozmezí 10 000 – 12 000 Kč / byt / p.m.
Prodejní prostory O prodejné prostory je ve městě veliký zájem. Pro nájemce jsou zajímavé lokality v centru města, ale i mimo něj. Prodejní prostory se pronajímají v přibližných cenách Centrum města
120 – 200 Kč / m2 / p.m.
Okolí
100 – 170 Kč / m2 / p.m. Kanceláře Prostorů k pronájmu je dostatečné mnoţství úměrné velikosti posuzované lokality.
Dalo by se říci, ţe nabídka převyšuje poptávku. V době rozšiřování internetového obchodování lze předpokládat další útlum zájmu o tyto prostory. Zájem projevují nejvíce renomované firmy (např.: realitní kanceláře), advokáti, lékaři a jiná odvětví závisící na udrţení své stávající úrovně.
Kanceláře se pronajímají v přibližných cenách Centrum města
80 – 170 Kč / m2 / p.m.
Okolí
50 – 80 Kč / m2 / p.m. Průmyslové objekty Výše popisovaný útlum v průmyslové výrobě kladně ovlivnil dostupnost objektů
tohoto typu. Zánik mnoha společností umoţnil uvolněním objektů jak výrobní, tak i skladové prostory.
56
Průmyslové objekty se pronajímají Výrobní prostory
70 – 140 Kč / m2 / p.m.
Skladové prostory
60 – 80 Kč / m2 / p.m.
ŠUMAVA Tato lokalita je specifická hned v několika ohledech. Dá se říci, ţe je oblastí vyuţívanou především jako turistickou, coţ ovlivňuje i cenové podmínky veškerého sortimentu realit. Mezi uvedenými specifiky dominuje neporušená krajina tzv. ,,přírodního typu“, která láká turisty svým charakterem. Svou polohou je téţ lákavá pro turisty jak ze sousedního Bavorska, tak i pro turisty z českých měst jako je Praha, Plzeň, České Budějovice a mnoha jiných. Trendem se stávají různé druhy rezidenčních sídel na místech, která byla dříve veřejnosti nepřístupná. POZEMKY Zde lze jednoznačně říci, ţe poptávka převyšuje nabídku. Pro investora jsou zajímavé jakékoliv druhy pozemků, které jsou zahrnuty v územním plánu s moţností libovolného hospodaření (výstavba, hospodářské vyuţití). Výstavbu omezuje rozsah národního parku Šumava. Je-li pozemek menších rozměrů a současně zaveden v katastru jako stavební včetně zasíťování, tak se cena dostává na horní hranici cenového spektra. Ceny pozemků v lukrativních oblastech, mohou dosáhnout hodnoty aţ 2500 Kč / m2. Toto rozpětí však začíná jiţ na 300 Kč / m2.
BUDOVY Byty Byty lze rozdělit na kategorie byty trvalého bydlení a byty rekreační. Rekreační byty zahrnují veškerý moţný komfort, který bonitní klientela vyţaduje. Starší byty se obchodují v cenách Byt 1+1
250 000 – 800 000 Kč / byt
Byt 2+1
400 000 – 800 000 Kč / byt
Byt 3+1
1 000 000 – 1 500 000 Kč / byt
57
Ceny rekreačních bytů se pohybují od 1 200 000 Kč – 7 000 000 Kč. Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Nabídka rodinných domů je omezená. Poptávka převyšuje nabídku. Ceny jednotlivých nemovitostí se pohybují v rozmezí 2 000 000 Kč – 7 000 000 Kč. Dále nabídka zahrnuje objekty většího charakteru s moţností ubytování turistů v pořizovací ceně 2 500 000 Kč – 7 000 000 Kč. Třetí kategorií jsou objekty pro individuální rekreaci, kam lze zařadit i tzv. chalupy, nebo chaty. Jejich ceny se opět liší dle lokality a stavu nemovitosti. Rekonstruované se prodávají v relaci 1 000 000 Kč – 2 500 000 Kč dle lokality a povahy. Před rekonstrukcí cena činí 500 000 Kč – 900 000 Kč. NÁJMY Byty Pronájmy bytů nejsou aţ tak častým jevem. V menší míře se s pronájmem setkáváme v městech vhodných k sezónní rekreaci (Kašperské Hory, Ţelezná ruda). Tento typ pronájmu těţí z cestovního ruchu. Byty se pronajímají přibližně v těchto hodnotách Byt 1+1
cca 5 000 Kč / byt / p.m.
Byt 2+1
5 000 – 7 000 Kč / byt / p.m.
Byt 3+1
8 000 – 9 000 Kč / byt / p.m.
Pozn.: nájem luxusních apartmánů 3+1 v lukrativním prostředí (př. Železná Ruda) činí až 25 000 Kč / byt / p.m.
Prodejní prostory Většina prodejních prostorů se vyskytuje v obcích s vysokou turistickou návštěvností jako je Ţelezná Ruda, Kašperské Hory, aj., kde slouţí obvykle k prodeji drobného zboţí. Ceny pronájmu se pohybují v relaci 2 500 – 6 500 Kč/m2/rok
OKRES KLATOVY MIMO MĚST A ŠUMAVY Tato třetí pomyslná lokalita, která je součástí okresu Klatovy má téţ svá specifika. Cenově je tento realitní segment nejméně náročný na bonitu klienta. Je to dáno charakterem ,,průjezdové zóny“ u tohoto segmentu.
58
POZEMKY Nabídka zdejšího trhu je dostatečná. Je zde rozvinuté zemědělství a lesnictví. Cena 1 m2 zemědělské půdy činí 6 - 11 Kč. Cena stavebního pozemku je úmšrná úrovni zasíťování a blízkosti některého z hlavních dopravních tahů. Cena 1 m2 stavebního pozemku v lokalitě u hlavních silničních tahů činí 300 - 800 Kč. Pozemky mimo hlavní tahy se prodávají v rozmezí 50 – 300 Kč/m2. BUDOVY Byty Obvykle jsou v nabídce dostupné starší byty, které byly postavené před rokem 1989 podniky pro své zaměstnance (zemědělská druţstva, různé výrobny), ale i například vojskem. Jejich ceny se pohybují od 350 000 – 850 000 Kč. Nové se stavějí v minimální míře, obvykle v rámci dotačních pobídek obcí (např. sociální byty), ty ale slouţí pouze k pronájmu za cenu 4 000 – 6 000 Kč / p.m / byt. Rodinné domy Nabídka je v lokalitě dostatečná uspokojující poptávku. Starší domy vesnického charakteru se obchodují v cenách 500 000 – 1 200 000 Kč. Budovy moderního typu se obchodují v rozpětí 800 000 – 1 800 000 Kč. Ostatní objekty Mezi ostatní objekty lze zahrnout velké mnoţství různých typů objektů. V nabídce se nachází různé jeřábové haly, bývalé administrativní budovy, objekty dřívějších kasáren, nebo i autokempy. V této souvislosti je dobré zmínit vyuţití bývalých kasáren o rozloze cca 45 hektarů v Janovicích nad Úhlavou jako průmyslového zóny. NÁJMY Nájmy jsou v menší míře zastoupeny obvykle v obecních bytech (obvykle tzv. sociální). Dále jsou dostupné i pronájmy různých druhů skladových prostor. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze říci, ţe nejvýhodnější je jakákoliv investice do objektů v oblasti Šumavy. Případní investoři zde nejlépe zhodnotí své peníze ve stavebních pozemcích, nebo v oblasti objektů pro rekreaci. S tím souvisí i různé typy prodejních prostor, které 59
jsou téţ závislé na cestovním ruchu. Poptávka zde bude mít i v budoucnosti převahu nad nabídkou. Dále lze doporučit investice do průmyslových objektů ve městech díky jejich výhodné stávající ceně, ale i objektech v nových průmyslových zónách. Dle povahy trhu lze usoudit i pokračování zájmu o pronájem bytových jednotek ve městech. Obecně lze říci, ţe investice do bytových jednotek jakéhokoliv druhu je z ekonomických důvodů v této lokalitě stále výhodnou. Vybrané demografické údaje22: Popis
Celkem
Ţeny
Muţi
počet obyvatel průměrný věk
87 643
44 546
43 097
50,83 %
49,17 %
41,7
38,7
40,2
- hustota zalidnění: 45 ob./km² - 64,4 % obyvatel ţije ve městech
22
http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Klatovy - Data platná k 30. červnu 2005
60
Závěry Cílem mé bakalářské práce bylo objasnit čtenáři problematiku vlivů, které působí na cenu pozemku. Mezi tyto vlivy je nutné zahrnout změny, které mohou probíhat v pravidelných intervalech, nebo zcela výjimečně. Příkladem nenadálé změny, která můţe ovlivnit vývoj cen pozemků, je světová finanční krize. Mezi běţné cenotvorné faktory je nutno zmínit územní plán, který svými postupy nastiňuje předpokládané vyuţití daného území. Ve své práci jsem se pokusil vytvořit nový náhled na problematiku vývoje cen pozemků. Je důleţité posouzení významu ostatních neméně důleţitých činitelů, jako je územní plán, geografická povaha pozemku, nebo vyuţití pozemku. Práce je uzpůsobena systémem prvotního seznámení s danou problematikou a její následné analyzování. Díky analyzování daných témat jsem měl moţnost nahlédnout hlouběji do problematiky oceňování nemovitostí a zlepšit tak své znalosti realitního trhu. V této činnosti jsem vyuţil spolupráce s renomovanou realitní kanceláří, která působí v oblasti Šumavy a její pracovníci mají dokonalý přehled o oblasti lokálního trhu. Tyto cenné informace dopomohly k zvýšení kvality analýzy prostředí a následné vyuţití při indikaci cen nemovitostí. Práce můţe být pomůckou pro zájemce o problematiku vývoje cen pozemků a s tím spojených hodnototvorných faktorů. Data byla shromaţďována z obecně dostupných zdrojů. Nejvýznamnější je podíl zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Jejím výsledkem je vystiţení aktuální problematiky vývoje trţních cen pozemků ve stručné a přehledné formě se zaměřením nejen na lokalitu Šumavy. ;
61
Pouţitá literatura: Seznam pouţité literatury: 1) Ort Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I / Oceňování na trţních principech, 1. vydání 2008, © Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., ISBN: 978-80-7265-128-3 2) Ort Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vydání 2006, © Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., ISBN: 80-7265-085-8 3) Ort Petr, Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vydání 2007, © Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s., ISBN: 978-80-7265-101 4) Zazvonil Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání 1996, Praha: CEDUK, ISBN 80-902109-0-2 5)Zazvonil Zbyněk, Odhad hodnoty pozemků, 1. vydání 2007, Praha VŠE, ISBN 978-80-245-1211-2 Zákony: 6) Zákon číslo 183/2006 Sb., stavební zákon 7) Zákon číslo 40/1964 Sb., občanský zákoník 8) Zákon číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku Internetové a jiné zdroje: 9) http://magistrat.praha-mesto.cz/Mapy/Mapovy-portal/Tematicke-mapy, 15.4.2010 10) http://finance.idnes.cz/kupujete-pozemek-spolupracujte-s-urady-f0w/spor.asp?c=A040427_100815_fi_osobni_vra, 12.2.2010 11) http://www.pozemky.cz/page.php?textcat=11, 12.2.2010 12) http://realit.cz/clanek/male-obce-a-uzemni-plan 10.4.2010 13) http://www.finance.cz/zpravy/finance/202136-nakup-stavebniho-pozemku-nemusiznamenat-bezpecne-zhodnoceni-penez-i-/, 20.4.2010 14) http://www.realit.cz/clanek/nad-developery-se-stahuji-cerna-mracna, 21.4.2010 15) http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Klatovy, 12.2.2010 16) Příručka, ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ V ČESKÉ REPUBLICE 2007, ke staţení na http://www.uur.cz/default.asp?ID=2827 17) http://realit.cz/clanek/zmena-uzemniho-planu-jako-zasah-do-vlastnickych-prav 10.4.2010 18) Konzultace, Jiřina Müllerová, jednatelka MÜLLER-REALITY/IMMOBILIEN, s.r.o.
62
Přílohy 1) Výpis z katastru nemovitostí - Územní celek, Ostruţno na Šumavě 2) Výpis z katastru nemovitostí – Pozemky, Zelená Lhota 3) Katastrální mapa – Územní celek, Ostruţno na Šumavě 4) Katastrální mapa - Pozemky, Zelená Lhota
63
Příloha č. 1 - Výpis z katastru nemovitostí - Územní celek, Ostruţno na Šumavě
64
Příloha č. 2. - Výpis z katastru nemovitostí – Pozemky, Zelená Lhota
65
Příloha č. 2 - Výpis z katastru nemovitostí – Pozemky, Zelená Lhota
66
Příloha č. 3 - Katastrální mapa – Územní celek, Ostruţno na Šumavě
Příloha č. 4 - Katastrální mapa - Pozemky, Zelená Lhota
67
