Charlotte Creelle Louise Aers Vastgoed Makelaardij 2B
TAXATIERAPPORT Londenstraat 72, 9000 GENT IDENTIFICATIE Taxateur Aanvragers
Vastgoedobject Doel taxatie Classificatie vastgoedobject
Charlotte Creelle Louise Aers Financiele instelling (waarbij dhr en mvr Pieters een financiering wensen aan te gaan, naam instelling onbekend). Londenstraat 72 9000 Gent Verkrijgen van een financiering Gesloten bebouwing
ALGEMENE EIGENSCHAPPEN Totaal grondoppervlak Nuttig vloeroppervlak Gelijkvloers Eerste verdieping Tweede verdieping Zolder Woonvolume
95m² 192m² 75m² 39m² 39m² 39m² 429m³
BESCHRIJVING VASTGOEDOBJECT Ligging
Diensten
Openbaar vervoer
Kinderdagverblijf Kinderdagverblijf Rakkertjes: 950m wandelafstand School [Basisschool] Freinetschool De Loods: 300m (4min) wandelafstand [Secundair onderwijs] VIP-school – De Toren van Babel: 10 min met de wagen, 20 min met openbaar vervoer [Hoger onderwijs] HoGent: 8,8 km (16 min met wagen, 39 min met openbaar vervoer) UGent: 6,9 km (13 min met wagen, 22 min met openbaar vervoer) Bibliotheek Bibliotheek op 3,9km (10 min met de wagen) Sportcentrum S&R Sportcomplex Rozebroeken op 4,5 km (8 min met de wagen) Ziekenhuis AZ Sint-Lucas op 1,9 km (7 min met de wagen, 10 min met openbaar vervoer) Halte Gent Muidestation op 300m (4 min) wandelafstand Halte Gent New-Yorkstraat op 300m (4 min) wandelafstand
2
Bedrijventerrein
Verkeersassen
Oppervlakte en perceelsvorm Bodemconditie Ruimtelijke ordening
N456 op 2 km (4 min rijden) met de wagen N424 op 3 km (5 min rijden) met de wagen R40 op 4,6 km (10 min rijden) met de wagen R4 op 2,9 km (4 min rijden) met de wagen N9 op 2,9 km (6 min rijden) met de wagen N430 op 2,5 km (6 min rijden) met de wagen
95m², gebruikelijke rechthoekige gebruiksvorm
Stedenbouwkundige vergunning Stedenbouwkundige bestemming
Bodemtype OB – bebouwde zone Het wordt geacht vergund te zijn (gebouw is opgetrokken in 1940, dus voor 1962). Woongebieden met cultureel, historische en/of esthetische waarde
3
Watertoets
Erfdienstbaarh eden Onroerend erfgoed Recht van voorkoop
Nietoverstromingsgevoelig
Neen Neen Recht van voorkoop van toepassing op 14/12/2015 op het perceel 44021A3320/00E003. Dichtstbijzijnde adres: Londenstraat 80, 9000 Gent.
GEBOUW
Gelijkvloers
4
Inkomhal
Vloer Stenen vloer Muur Behang in goede staat Plafond Massief houten plafond, hoog Opmerking Waterteller naast voordeur
5
Living
Vloer Massief houten vloer, opgebouwd uit kleine blokjes. Sommige blokjes zitten los. Muur Houten wand, muren opnieuw te schilderen Plafond Verlaagd plafond, verouderd Opmerking Open haard aanwezig, herstelling vereist
6
Keuken
Vloer Stenen vloer, enkele tegels dienen vervangen te worden wegens barsten Muur Plint te vervangen, muur in slechte staat, te controleren op vocht Plafond Verouderd, te vervangen Opmerking Keuken accommodatie is in bruikbare staat, maar verouderd. (Oven Pelgrim, dampkap NOVY , ingebouwde koelkast en diepvries, gasfornuis)
Badkamer
Vloer Stenen vloer, slipgevaar Muur Betegeld Plafond Verlaagd Opmerking Badkamer is nog bruikbaar, maar verouderd. Bidet aanwezig
7
Overdekte koer
Vloer Stenen vloer, afvoer te herstellen Muur Buitenmuur wordt gebruikt als scheidingsmuur. Plafond Verouderd en te vervangen wegens vochtprobleem. Opmerking Geen volwaardige ruimte, deur aan vervanging toe, putje kan in zomer voor geurhinder zorgen
8
Koer
Vloer Stenen vloer, enkele tegels zijn verzakt Muur / Plafond / Opmerking Deksel put te vervangen
9
Hok
Vloer Stenen vloer, Muur Vochtprobleem, slordige muurbekleding Plafond Gebrekkig verlaagd plafond Opmerking Recente boiler aanwezig
Kelder
Vloer Beton Muur Beton Plafond Onderkant trap Opmerking Geen volwaardige kelder, niet toegankelijk
10
Eerste verdieping
Traphal
Vloer Tapis plein Muur Behangen Plafond Verlaagd houten plafond, goede staat Opmerking Met oog op veiligheid aangewezen trapleuning te versterken
11
Slaapkamer 1
Vloer Massief houten planken vloer Muur Behang in goede staat Plafond Verlaagd plafond Opmerking /
Slaapkamer 2
Vloer Massief houten planken vloer Muur Beschilderd behang, kwam los door vocht, behang versleten en te vergangen Plafond Verlaagd plafond Opmerking Dubbel glas
12
Tweede verdieping
Slaapkamer 3
Vloer Massief houten planken vloer, onderhoudswerken aangewezen Muur Scheuren aanwezig in hoek kamer, nieuwe muurbekleding vereist Plafond Verlaagd plafond Opmerking Dubbel glas
13
Slaapkamer 4
Vloer Massief houten planken vloer, bekleed met vinyl. Vinyl is aan vervanging toe Muur Groot vochtprobleem, constructief te herstellen Plafond Houten plafondafwerking Opmerking Nieuw dakraam Ingang zolder
14
Traphal
Vloer Tapis plein Muur Behang, in orde Plafond Houten plafondafwerking, in orde Opmerking Rookmelder kapot, enkel glas
15
TOELICHTING SCHATTINGSMETHODES We bepalen de marktprijs van de woning op twee manieren. Via de methode van vergelijkingspunten en via de analytische methode. De regressiemethode is hier niet toepasbaar aangezien we geen gegevens hebben over reeds gerealiseerde verkopen van bouwgronden. Bij de methode van vergelijkingspunten vergelijken we ons specifiek pand met gelijkaardige panden die in de buurt verkocht zijn. Hierdoor krijgen we een goed beeld wat de kandidaat-koper bereid is te betalen voor een gelijkaardig pand in een gelijkaardige omgeving. De analytisch methode houdt in tegenstelling tot de methode van vergelijkingspunten geen rekening met andere gerealiseerde verkopen maar met het pand zelf. Het pand opzich wordt geanalyseerd waarna we de nieuwbouwwaarde bepalen en kosten begroten van de te noodzakelijke elementen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de keuze van de te noodzakelijk te vernieuwen elementen subjectief is en verschilt van koper tot koper. Ook de kostprijs van de te vernieuwen elementen kunnen sterk varieren. Denk bijvoorbeeld aan het prijsverschil tussen een Ikea keuken en een Dovy keuken. Om de twee bekomen marktwaardes van de beide methodes te combineren vermenigvuldigen we elk van deze methodes door een “belangrijksfactor/relevantiefactor”. Hierbij bekijken we welke methode het beste past bij dit specifiek pand. We kiezen voor een relevantiefactor van 0,7 voor de methode van vergelijkingspunten omdat het pand zich in een populaire buurt bevindt en bijgevolg een grote interesse is. Daarbij is het belangrijk voldoende rekening te houden met wat mensen bereid zijn te betalen voor een gelijkaardig pand in dezelfde buurt. Logischerwijs krijgt de analytische methode een relevantiefactor van 0,3 omdat de staat van het pand zelf minder belangrijk is dan zijn uiterst goede ligging en de subjectiviteit van de te in rekening te brengen renovatiekosten.
16
METHODE VAN VERGELIJKINGSPUNTEN
Verrekening vergelijkingspunten Methode van vergelijkingspunten Verkoopprijs Jaar transactie Verkoopprijs na prijsindexering Grootte Ligging Milieu Leeftijd en staat Kwaliteit Totale appreciatie Gecorrigeerde verkoopprijs Marktwaarde Say at
33% 26% 15% 12% 14% 100%
Vastgoedobject Vergelijkingspunt 1 Vergelijkingspunt 2 Vergelijkingspunt 3 Vergelijkingspunt 4 Londenstraat 72 Londenstraat 68 Voorhavenlaan 45 Dukkeldamstraat 21 Meulesteedsesteenweg 423 € 209 000,00 € 200 000 € 305 000 € 306 000,00 2015 2015 2015 2015 2015 € 209 000,00 € 200 000 € 305 000 € 300 000,00 100% 95% 95% 120% 110% 100% 100% 100% 95% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 120% 95% 140% 140% 100% 120% 115% 140% 140% 100% 107% 101% 119,00% 117,00% € 195 327,10 € 198 020 € 256 302,52 € 256 410,26 € 226 514,92 € 225 000,00
Beschrijving vergelijkingspunten Vergelijkingspunt 1 Londenstraat 68 Verkoopprijs Jaar transactie Verkoopprijs na prijsindexering Grootte Ligging Milieu Leeftijd en staat Kwaliteit
€ 209 000,00 2015 € 209 000,00 Is kleiner Het pand is het aanpalend pand van geschatte vastgoedobject / Woning is even oud, maar is in 1997 volledig gerenoveerd, jacuzzi, ingerichte keuken,… Deftig uitgeruste keuken
17
Vergelijkingspunt 2 Voorhavenlaan 45 Verkoopprijs Jaar transactie Verkoopprijs na prijsindexering Grootte Ligging Milieu Leeftijd en staat Kwaliteit
€ 200 000 2015 € 200 000 Is kleiner Het pand ligt in het verlengde van de Londenstraat, zelfde uitzicht / Behoeft opfriswerken en aanpassing elektriciteit Verwarming op individuele gaskachels
Vergelijkingspunt 3 Dukkeldamstraat 21 Verkoopprijs Jaar transactie Verkoopprijs na prijsindexering Grootte Ligging Milieu Leeftijd en staat Kwaliteit
€ 305 000 2015 € 305 000 Tamelijk veel groter Minder mooi uitzicht. Geen uitzicht op water, langs beide kanten van de straat staan huizen. / Compleet gerenoveerd in 2012, alles behalve de constructie werd vervangen. Woning tot in de puntjes voorzien van comfort en afgewerkt. Dubbel glas, verwarming op aardgas, extra isolatie, keuken met alle comfort (koelkast, diepvries, oven, microgolf, vaatwas, dampkap, inductiekookplaat), ligbad en douche,…
18
Vergelijkingspunt 4 Meulesteedsesteenweg 423 Verkoopprijs Jaar transactie Verkoopprijs na prijsindexering Grootte Ligging Milieu Leeftijd en staat Kwaliteit
€ 306 000,00 2015 € 300 000,00 Iets groter bewoonbaar oppervlak Tamelijke drukke straat, wel aan school gelegen, weinig tot geen parkeergelegenheid / Dak vernieuwd, volledig gerenoveerd, instapklaar, geïnstalleerde keuken Dubbel glas, elektriciteit in orde
ANALYTISCHE METHODE
Stap 1: bepalen grondwaarde
Grondwaarde via FOD Statistiek 0-100m² Werkelijk oppervlak m² Aanname grondprijs per m² Grondwaarde
€ 650-750/m² 95 € 700,00 € 66 500,00
19
Stap 2: bepalen nieuwbouwwaarde
Eenheidsprijs actualiseren naar peildatum Type woning ABEX EP 100 Abex peildatum ABEX EP peildatum
Gewone woning Gesloten bebouwing 45 744 100 € 334,80
Berekenen van het volume Kelder Gelijkvloers - Bergplaats achteraan -Nuttige vloeroppervlakte -Gemiddelde hoogte Eerste verdieping - Nuttige vloeroppervlakte -Gemiddelde hoogte Tweede verdiep - Nuttige vloeroppervlakte -Gemiddelde hoogte Correctie doorlopend dak Zolder totaal:
1 177,027565 21,621235 74,68 2,66 103,9685 38,65 2,69 103,4336 39,61 2,76 5,89 42,89 428,32
Berekenen gereduceerd volume Woonhuis - Kelder - Gelijkvloers - Eerste verdiep - Tweede verdiep - Zolder (stahoogte) - Bergplaats
Reductiefactor
m³
Reductiefactor x m³
0,5 1 0,95 0,8 0,3 0,25
1 177,027565 103,9685 103,4336 42,89 21,621235 Totaal
0,5 177,02757 98,770075 82,74688 12,867 5,4053088 377,31683
Berekenen nieuwbouwwaarde Nieuwbouwwaarde = gereduceerd volume x EPabex100 x (ABEXpeildatum/ABEX100)
€ 126 325,67
20
Stap 3: bepalen huidige waarde opstallen
Bepalen vetustiteit
Methode 2: Taxatienorm KAVEX Ouderdom Gebruik Onderhoud Totale vetustiteit
Tot 75j Normaal Onregelmatig
25% 2% 14% 41%
Stap 3: bepalen marktwaarde
Verklaring marktwaarde De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
21
Verklaring percentage venaliteit De venaliteit bepalen is iets wat komt met de ervaring van de schatter en dus enorm subjectief is. De ervaring groeit evenredig met het aantal verkochte panden en de ervaring laat toe de venaliteit beter te bepalen. Voor projectgrond zal de venaliteit steeds hoger zijn dan 100% omdat het pand dat er zal worden op gebouwd een veel grotere waarde zal hebben dan de huidige opstal. Een kandidaat-koper is dus bereidt meer te betalen voor de grond omdat te toekomstige constructie hem veel geld zal opbrengen. Voor gewone woningen zal de venaliteit normaal steeds lager liggen, omdat een kandidaat-koper zelden bereidt zal zijn meer te betalen dan de grond en zijn opstal effectief waard is. Daarnaast wordt de venaliteit ook sterk beïnvloed door de noodzaak al dan niet dringend te verkopen, gedwongen of openbaar te verkopen. Deze factoren hebben natuurlijk een negatieve invloed op de venaliteit waardoor de marktwaarde daalt. Omdat onze woning geen projectgrond betreft en evenals niet onder dwingende voorwaarden dient te worden verkocht, kiezen wij voor een venaliteit van 90%.
Bepalen marktwaarde nieuwbouwwaarde vetustiteit huidige waarde grondwaarde intrinsieke waarde venaliteit marktwaarde
€ 126 325,67 41% € 74 532,15 € 66 500,00 € 141 032,15 90% € 126 928,93
CONCLUSIE UIT BEIDE METHODES
Conclusie methode vergelijkingspunten analytische uiteindelijke marktwaarde
marktwaarde relevantie-coëfficient relevante marktwaarde € 225 000,00 0,7 € 157 500,00 € 126 928,93 0,3 € 38 078,68 € 195 578,68
Say at 200.000 euro
22
