Oddíl 4 Pacht Pododdíl 1 Obecná ustanovení § 2332 Základní ustanovení (1) Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje p enechat pachtý i v c k do asnému užívání a požívání a pachtý se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout pom rnou ást výnosu z v ci. (2) P enechá-li strana druhé smluvní stran jednou smlouvou více v cí, z nichž n které slouží k užívání a jiné k požívání, posoudí se smlouva podle povahy hlavní v ci. Související ustanovení Ob Z:
§ 456, § 491, § 502, § 1285 až § 1293, § 2201 až § 2231, § 2331 až § 2357, § 2717, § 3074,
Komentá k odstavci 1: Do právní úpravy ob anského práva se úpravou pachtu vrátil tradi ní právní institut, který náš právní ád znal až do roku 1964. Posledním zákonem, který pacht upravoval, byl ob anský zákoník z roku 1950. V sou asné chvíli je institut, který je pachtu podobný, obsažen v našem právním ádu pouze: a. v obchodním zákoníku a to jako právní úprava nájmu podniku (§ 488b - 488i ObchZ), b. v zákon . 449/2001, o myslivosti a to jako právní úprava honitby, c. v zákon . 99/2004 Sb. zákon o rybá ství a to jako právní úprava výkonu rybá ského práva. Pacht má podobné znaky jako nájem nebo jeho ú elem je též právo do asného užívání cizí v ci. To, co p edevším odlišuje pacht od nájmu, je takzvané požívací právo nájemce k propachtované v ci. Na rozdíl od nájmu je totiž s právem užívat propachtovanou cizí v c spojeno též právo brát z propachtované v ci plody a užitky, p i emž pachtý k t mto plod m a užitk m m že nabýt vlastnické právo. Na druhou stranu na pachtý e dopadá povinnost o propachtovanou v c pe ovat jako ádný hospodá , což v sob obnáší i povinnost propachtovanou v c udržovat. Právní úprava pachtu je obsažena v § 2332 až § 2357 Ob Z. V § 2332 až § 2344 Ob Z jsou obsažena obecná ustanovení o pachtu. V § 2345 až § 2348 Ob Z jsou uvedena ustanovení o zem d lském pachtu, která obsahují zvláštní ustanovení o pachtu zem d lských a lesních pozemk . V § 2349 až § 2357 Ob Z jsou pak obsažena ustanovení o pachtu závodu (dosud nájem podniku upravený v obchodním zákoníku). Zvláštní právní úpravy honitby a výkonu rybá ského práva z stanou i nadále zachovány ve zvláštních právních p edpisech a to zejména s ohledem na jejich specifika. Pojmovými znaky pachtu jsou: a) p edm t pachtu b) právo užívat a požívat cizí v c c) do asnost pachtu
d) úplatnost
ad a) P edm t pachtu Propachtována m že být pouze cizí v c. Pachtý em tudíž nem že být n který ze spoluvlastník v ci. P edm tem pachtu mohou být pouze v ci nesoucí užitky a plody. Pojem plod a užitek viz.písmeno b). Obecn mohou být p edm tem pachtu pozemky v etn budov na nich stojících sloužící nap íklad k pronájmu, bytové a nebytové jednotky, zem d lské usedlosti, stáda chovných zví at apod. P edm tem pachtu však nemusí být pouze v ci hmotné, ale mohou jím být i v ci nehmotné. V c, která m že být p edm tem pachtu, by m la užitky a plody nést p edevším díky pachtý ov p i in ní a jeho vlastní práci. Pachtý by m l v c obhospoda ovat práv tak, aby p inášela plody a užitky, a nesmí propachtovanou v c drancovat. Pokud je p edm tem pachtu zem d lský i lesní pozemek, jedná se o pacht zem d lský. Pojem lesního a zem d lského pozemku musí být vykládán v souladu se zvláštními p edpisy. Pokud je p edm tem pachtu obchodní závod, pak se jedná o pacht závodu, který se ídí zvláštními právními p edpisy. Zákonná definice obchodního závodu je obsažena v § 502 Ob Z a jedná se o organizovaný soubor jm ní, který podnikatel vytvo il a který z jeho v le slouží k provozování jeho innosti. Má se za to, že závod tvo í vše, co zpravidla slouží k jeho provozu.
ad b) Právo užívat i požívat cizí v c Pachtý má právo p edevším propachtovanou v c užívat. Má tedy právo erpat její užitné vlastnosti a to ve sv j prosp ch. To odlišuje pacht od správy cizího majetku, kdy správce cizího majetku spravuje tento majetek nikoliv ve sv j prosp ch, ale ve prosp ch vlastníka (§ 1400 Ob Z a násl.). Jednotlivá práva a povinnosti pachtý e ve vztahu k užívání v ci se mohou lišit a jsou odvislé od povahy propachtované v ci. K tomu, aby mohl pachtý propachtovanou v c užívat, musí mu být v c p edána do držení. Obsah pojmu požívání v ci musí být vykládán v souladu s § 1285 až § 1293 Ob Z, tedy ustanoveními, které se týkající služebnosti požívacího práva. Vedle práva užívat cizí v c, má tak pachtý právo brát z propachtované v ci plody a užitky a má též právo i na mimo ádný výnos z v ci. Pojem požívání v ci je pojmem širším a krom jiného je v n m zahrnuto i užívání v ci. Proto se jeví trochu nadbyte né uvád t v základní definici pachtu, že je pachtý oprávn n propachtovanou v c též užívat, když by posta ilo uvést pouze právo na její požívání. Plodem je to, co propachtovaná v c pravideln poskytuje ze své p irozené povahy, jak je dáno obvyklým ú elovým ur ením propachtované v ci a p im en k n mu a to a již s p isp ním lov ka nebo bez n ho (§ 491 odst. 1 Ob Z). Plod se po odd lení od propachtované v ci stává samostatnou v cí a pachtý je oprávn n s ním nakládat. Pachtý je oprávn n nakládat jak s plody, které p edm t pachtu vydává na základ obd lávání pachtý em
(aktivní práce pachtý e), tak i s plody, které p edm t pachtu nese p irozen bez aktivní práce pachtý e. Je t eba si však uv domit, že plod náleží do vlastnictví pachtý e až teprve poté, co se jej pachtý chopí (nap . o eše jablka ze stromu). Do okamžiku odd lení pat í plody propachtovateli. Pokud tedy nap íklad inventá propachtované v ci tvo í zví ata (nap . stádo), náleží nov narozená mlá ata do vlastnictví propachtovatele a teprve jejich odd lením od stáda, p echázejí do vlastnictví pachtý e. To, že vlastníkem plod do jejich odd lení, respektive odebrání z propachtované v ci je propachtovatel, vyplývá z definice požívacího práva obsažené v § 1285 Ob Z, ve které je uvedeno, že pachtý jako poživatel je oprávn n brát plody a užitky. Za slovem brát je t eba vid t aktivní innost pachtý e, která má za následek odd lení plodu od propachtované v ci. Podobn též § 1293 Ob Z, který je t eba na pacht aplikovat, a který obsahuje pravidla pro vypo ádání poživatele a vlastníka v ci p i skon ení požívání, kdy neodd lené plody náležejí vlastníku v ci, a vlastník musí nahradit vše, co na n poživatel vynaložil, podle ustanovení o poctivém držiteli. Užitkem je to, co v c pravideln poskytuje ze své právní povahy (§ 491 odst. 2 Ob Z). Dosud však nebylo za užitek i plod považováno maso i další produkty získané po porážce zví ete - právní teorie1 považovala získání t chto v cí za d lení p edm tu vlastnictví - t la mrtvého zví ete. To by však z ejm odporovalo podstat pachtu - doporu ujeme v p ípad pachtu užitkových zví at tuto otázku ešit podrobn ji ve smlouv . Plodem ani užitkem však není v c, která je v propachtované v ci skrytá. Pokud by se v propachtované v ci nalezla skrytá v c, tak k ní pachtý i vlastnické právo nevzniká, nebo taková v c není ani plodem, ani užitkem ani mimo ádným výnosem z v ci. Režim nalezené skryté v ci by se ídil § 1063 až § 1065 Ob Z
ad c) Do asnost pachtu Užívací a požívací právo k propachtovné v ci není pachtý i poskytováno trvale, nýbrž do asn . Protože v ustanoveních o pachtu není obsažena právní úprava týkající se trvání pachtu, je t eba se p i posouzení doby pachtu ídit ustanovením § 2204 Ob Z, které se obecn vztahuje na nájem. Pacht m že být tedy sjednán na: a) dobu ur itou - pachtovní smlouva pak obsahuje výslovné ujednání o dob trvání pachtu nebo okamžik jeho skon ení. Pachtovní smlouva musí obsahovat ustanovení, na jehož základ je doba pachtu nebo okamžik jeho skon ení p esn ur itelný. Doba pachtu m že být sjednána nap íklad pomocí ur ité doby, která má ub hnout od okamžiku uzav ení smlouvy (nap . 10 let od uzav ení smlouvy). Okamžik skon ení pak m že být sjednán uvedením konkrétního data nebo i okamžikem, kdy nastane ur itá událost. Pokud je pacht sjednán na dobu, než nastane ur itá událost, nemusí být z ejmé,
1
Ji í Švestka, Ji í Spá il, Marta Škárová, Milan Hulmák a kolektiv Ob anský zákoník I, II, 2. vydání, Praha 2009, 784 s.
kdy tato událost nastane i zda nastane. P esto se jedná o pacht na dobu ur itou. Pokud smluvní strany ujednají pach na dobu ur itou delší než padesát let, má se však za to, že pacht byl ujednán na dobu neur itou s tím, že v prvních padesáti letech lze pacht vypov d t jen z ujednaných výpov dních d vod . b)
dobu neur itou - pokud smluvní strany výslovn neujednají dobu trvání pachtu nebo den jeho skon ení, pak je smlouva uzav ena na dobu neur itou.
Jako pacht na dobu ur itou je t eba posoudit i p ípady, kdy je doba pachtu vymezena rozvazovací podmínkou (§ 548 odst. 2 Ob Z). I v tomto p ípad je t eba p ihlížet i k ustanovením o zám rném zma ení spln ní rozvazovací podmínky (§5 49 odst. 1 Ob Z). Rozlišování doby pachtu má význam zejména z hlediska možnosti pacht ukon it. V souladu s § 2229 Ob Z m že být pacht ujednaný na dobu ur itou vypov zen jen v p ípad , že byly ve smlouv zárove ujednány d vody výpov di a výpov dní doba. To ovšem nevylu uje ukon ení pachtu sjednaného na dobu ur itou ze zákonem stanovených d vod (nap . možnost ukon it pacht v p ípad užívání p edm tu pachtu v rozporu se smlouvou nebo zp sobem, kterým dochází k jejímu opot ebení nad míru p im enou okolnostem).
ad d) Úplatnost Pacht musí být sjednán jako úplatný. Úplata m že být poskytována ve dvou formách a to bu jako takzvané pachtovné nebo jako pom rná ást výnosu z v ci. Rozdíl mezi ob ma pln ními je takový, že výše pachtovného je mezi smluvními stranami p edem známa, respektive není odvislá od výše výnosu z propachtované v ci, respektive zda pachtý výnos v bec dosáhne. Naopak u druhé varianty úplaty je výše úplaty p ímo odvislá od výnosu, kterého se poda í pachtý i z propachtované v ci dosáhnout. V zásad je možné ob varianty kombinovat a úplatu sjednat áste n jako pachtovné a áste n jako pom rnou ást výnosu. V p ípad , že je úplata poskytována jako pom rná ást výnosu, doporu ujeme v novat ve smlouv pozornost definici pojmu výnos. Tu totiž ob anský zákoník neobsahuje, respektive nepoužívá tento výraz jednotn . Obecn je t eba výnosem z ejm rozum t zisk bez práva na ode tení oprávn ných a p im ených náklad pachtý e vynaložených na propachtovanou v c za ú elem dosažení výnosu. Smluvn však lze jist sjednat, že se k náklad m pachtý e bude p ihlížet. Pachtovné i pom rná ást výnosu z v ci m že být poskytováno ve form pen žního i naturálního pln ní, pop ípad se m že jednat o kombinaci obou forem pln ní. Pachtovné se hradí ve výši, která je ujednána ve smlouv . Pokud by pachtovné nebylo sjednáno, pak se platí ve výši obvyklé v dob uzav ení smlouvy o pachtu s p ihlédnutím k výši pachtovného p i pachtu obdobné v ci za obdobných podmínek (§2217 Ob Z). Pokud není stanoveno smlouvou nebo zákonem jinak, platí se pachtovné m sí n pozadu (§2218 Ob Z). Výše úplaty se m že po dobu pachtu m nit. M že být sjednána nap íklad infla ní doložka i doložka cenová (§2154 až §2156 Ob Z). Požadovat zvýšení pachtovného m že
propachtovatel v p ípad , že zlepší propachtovanou v c do té míry, že pachtý m že p i ádném hospoda ení dosáhnout vyššího výnosu (§ 2335 Ob Z).
Smlouva její podstatné náležitosti Pacht vzniká na základ smlouvy. Smlouva musí obsahovat minimáln tyto náležitosti: - specifikaci pachtý e a propachtovatele - specifikaci p edm tu pachtu Pokud ze smlouvy vyplývá, že se jedná o smlouvu o pachtu (nap . je smlouva takto ozna ena), pak ostatní náležitosti smlouva obsahovat nemusí, nebo vyplývají z právní úpravy (viz jednotlivé pojmové znaky pachtu). Forma smlouvy není zákonem výslovn stanovena, proto se bude ídit obecnými ustanoveními o formách smluv (§1756 až 1758 Ob Z). Je proto možné ji sjednat i ve form ústní.
Propachtovatel
Je t eba upozornit, že vlastník v ci nemusí být vždy shodný s osobou propachtovatele. Propachtovatelem totiž m že být i osoba od vlastníka odlišná, která m že dle zákona i smlouvy s v cí nakládat. Takovou osobou m že být nap íklad insolven ní správce nebo osoba oprávn ná v c propachtovat na základ smlouvy.
Komentá k odstavci 2: Pojem hlavní v ci není ob anským zákoníkem definován. Stejný výraz je použit v § 510 Ob Z v souvislosti s definicí p íslušenstvím v ci. Zde je však výraz použit z ejm v jiném smyslu nebo v p ípad , že by byla propachtována v c hlavní, vtahovala by se smlouva o pachtu automaticky i na p íslušenství v ci a není proto t eba ešit právní režim. Podobn by tomu bylo i v p ípad , že by p edm tem pachtu byla v c hromadná (§ 501 Ob Z), kdy celá v c hromadná spadá také pod jeden právní režim. Ustanovení § 2332 odst. 2 Ob Z se tedy z ejm vztahuje na soubor v cí, které nelze ozna it ani jako p íslušenství v ci hlavní ani jako v c hromadnou a zárove se jedná o v ci jejichž užívání je nesourodé - n které ze souboru v cí musí umož ovat jejich požívání a užívání a n které pouze užívání.
§ 2333 Je-li propachtovaná v c zapsána do ve ejného seznamu, zapíše se do ve ejného seznamu i pachtovní právo, pokud to navrhne vlastník v ci nebo s jeho souhlasem pachtý . To platí i v p ípad , že je do ve ejného seznamu zapsána jednotlivá v c náležející k propachtované hromadné v ci. Související ustanovení Ob Z:
§ 456, § 491, § 502, § 980, § 1285 až § 1293, §2201 až § 2232, § 2334 až § 2357, § 2717, §3074,
Komentá : Podobn jako u nájmu bude možné zapsat pachtovní právo do ve ejného seznamu nap . katastru nemovitostí, leteckého rejst íku, námo ního rejst íku apod. Zápis pachtovního práva bude fakultativní a nebude mít vliv na vznik, zánik i zm nu pachtovního práva. Pachtovní právo je možno zapsat do ve ejného seznamu i tehdy, pokud je p edm tem pachtu v c hromadná, do které náleží jednotlivá v c, která se zapisuje do ve ejného seznamu. Návrh na zápis pachtovního práva m že vždy podat vlastník propachtované v ci a to i bez souhlasu pachtý e. Pokud by návrh podával pachtý , vyžaduje se k zápisu souhlas vlastníka. Pokud dle zákona jedná jménem vlastníka jiná osoba, nap . insolven ní správce, je oprávn na svolení pachtovní právo zapsat i vydat svolení k zápisu do ve ejného seznamu tato osoba namísto vlastníka. Bude-li do pachtovní právo zapsáno ve ejného seznamu k v ci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje (§ 980 odst. 1 Ob Z).
§ 2334 Propachtuje-li pachtý propachtovanou v c jinému, p enechá-li ji jinému k užívání nebo zm ní-li hospodá ské ur ení v ci, anebo zp sob jejího užívání nebo požívání bez propachtovatelova p edchozího souhlasu, m že propachtovatel vypov d t pacht bez výpov dní doby. Související ustanovení Ob Z:
§ 456, § 491, § 502, § 1285 až § 1293, § 2201 až § 2232, § 2334 až § 2357, § 2717, § 3074,
Komentá : Ustanovení se zabývá možností propachtovatele ukon it pacht v p ípad , že pachtý p ekro í n které své povinnosti plynoucí mu ze smlouvy i ze zákona. jedná se v zásad o p ekro ení základních povinností pachtý e, který je mimo jiné povinen: − − −
propachtovanou v c užívat osobn a není oprávn n ji p enechat do užívání i požívání jiné osob bez souhlasu propachtovatele, nem nit hospodá ské ur ení propachtované v ci, užívat a požívat propachtovanou v c v souladu se sjednaným nebo obvyklým ú elem a tento zp sob nem nit.
Pokud by pachtý své výše uvedené povinnosti porušil, pak vzniká propachtovateli právo vypov d t pacht bez výpov dní doby. Jedná se o tak závažná p ekro ení pachtý ových povinností, že zákon ur uje, že propachtovatel je oprávn n pacht okamžit ukon it. P edchozí souhlas propachtovatele m že být dán jak samostatn , tak m že být sou ástí smlouvy o pachtu. V ustanovení je sice uvedeno, že k p ekro ení povinností pachtý e musí být dán p edchozí souhlas propachtovatele, není však d vod ustanovení nevykládat tak, že v p ípad , že bude souhlas propachtovatele dán následn , vzdává se tím propachtovatel svého práva pacht vypov d t. Ustanovení dle našeho názoru nezakládá neplatnost smlouvy, kterou pachtý propachtoval nebo dal do užívání propachtovanou v c jinému bez p edchozího souhlasu propachtovatele. Na takovou smlouvu je t eba hled t jako na platnou. Propachtovateli pouze vzniká právo pacht vypov d t.
