Scriptie Prijsbepaling Drie Merenhof Wat vormt de totale prijs van een bouwproject
MARK WIJMANS 08081719 +31 (0) 6 3041 0334 www.markwijmans.nl
MD ADVIES
Bouwkundig advies verlener
ROELEVELD-S - IKKES ARCHITECTS Alexanderstraat 1 2514 JL Den Haag Tel: 070 - 346 9508 Fax: 070 - 361 7442 www.roeleveld www.roeleveld-sikkes.nl
Versie 2.0. 10-06-2014 Printversie donderdag 12 juni 2014
2
Contents Inleiding ................................................................ ................................................................................................................................ ............................................ 4 1. Probleem-, vraag- en doelstelling ................................................................................................ .......................................................... 5 1.1. Probleemstelling................................ ................................................................................................................................ ............................................ 5 1.2. Vraagstelling ................................................................................................................................ ................................ .................................................. 5 1.3. Doelstelling ................................................................................................................................ ................................ .................................................... 5 2. Plan van aanpak ................................................................................................................................ ................................ ....................................................... 6 2.1. Systematiek ................................................................................................................................ ................................ ................................................... 6 2.2. Methodiek ................................................................................................................................ ................................ ..................................................... 6 2.3. Integratie ................................................................................................................................ ................................ ....................................................... 6 3. Inventarisatie kosten ................................................................................................................................ ................................ ............................................... 7 3.1. Grondkosten ................................................................................................................................ ................................ .................................................. 8 3.1.1. Verwervingskosten ................................................................................................ ................................ ................................................................... 8 3.1.2. Infrastructurele voorzieningen ................................................................................................ ................................................ 9 3.1.3. Bouwrijp maken ................................................................................................................................ ................................ ........................................ 9 3.2. Bouwkosten ................................................................................................................................ ................................ ................................................... 9 3.3. Inrichtingskosten ................................................................................................................................ ................................ ........................................... 9 3.4. Bijkomende kosten ................................................................................................................................ ................................ ......................................10 3.5. Opslagg voor winst en risico ................................................................................................ .........................................................11 4. Vrij op naam prijs ................................................................................................................................ ................................ ..................................................12 5. Kosten voor betrokkenen ................................................................................................................................ ................................ .....................................12 5.1. Projectfinanciering ................................................................................................................................ ................................ ......................................12 6. Budgetbepaling ................................................................................................................................ ................................ .....................................................13 6.1. Ontleding van verschillende kosten ................................................................................................ ...........................................13 6.1.1. Kosten woning kopen ................................................................................................ ................................ .............................................................13 6.1.2. Hypotheek berekening ................................................................................................ ...........................................................14 6.1.3. Prijsvorming vrij op naam ................................................................................................ .......................................................14 6.2. Budgetbepaling volgens disciplines ................................................................................................ ............................................14 6.2.1. Architect ................................................................................................................................ ................................ ..................................................14 6.2.2. Ontwikkelaar ................................................................................................................................ ................................ ...........................................15 6.2.3. Makelaar ................................................................................................................................ ................................ .................................................15 6.3. Hypotheek ................................................................................................................................ ................................ ...................................................16 6.4. Referentie nieuwbouwwoningen ................................................................................................ ...............................................17 6.5. Conclusie, het budget ................................................................................................ ................................ .................................................................17 7. Plattegrond studie ................................................................................................................................ ................................ .................................................19 7.1. Aantal woningen ................................................................................................................................ ................................ .........................................19 7.2. Buitenruimtes ................................................................................................................................ ................................ ..............................................19 7.3. Lift ................................................................ ................................................................................................ ................................................................20 7.4. Starter en senior plattegronden ................................................................................................ .................................................20 7.5. Bergingen ................................................................................................................................ ................................ .....................................................20 8. Conclusie ................................................................ ................................................................................................ ................................................................21 Bibliografie ................................................................ ................................................................................................................................ .....................................22
3
Inleiding Dit rapport bevat de uitgangspunten en van een onderzoek naar de kosten binnen een ontwikkelingsproject. MD Advies verstrekt advies over de haalbaarheid bij een varierende invulling van het project Drie Merenhof. Om een beeld te krijgen van de term haalbaarheid, en de methodiek om deze term invulling te geven, worden in de individuele onderzoeken de financiële aspecten van projectontwikkeling onderzocht. In dit rapport worden de bevindingen benoemd van het deelonderzoek Prijsbepaling. Hier wordt beschreven wat de prijs van een project vormt. Naast de bouwkosten, zijn er nog andere posten bij een bouwproject die een groot deel van de totale kosten vormen zoals grond, bijkomende kosten en winst en risico. Daarnaast wordt de term ‘vrij op naam’ toegelicht en waarom deze van belang is bij dit project. proj In dit rapport wordt de samenhang van de verschillende hoofstukken toegelicht. Ieder hoofdstuk hoof is een deelonderzoek van het hoofdonderwerp. In het plan van aanpak is bepaald wat er voor dit onderzoek dient di te worden onderzocht. In dit rapport zelf wordt wordt duidelijk hoe er is onderzocht, en waarom bepaalde informatie is gewonnen. Aanvankelijk wordt in het rapport de vraagvraag en de doelstelling behandeld van het onderzoek. Vervolgens wordt de gebruikte systematiek voor het onderzoek toegelicht. Vervolgens wordt wordt de methodiek besproken. Hiermee wordt duidelijk wat de gebruikte onderzoeksstrategie is geweest, en waarom deze zo is gebruikt. De daaropvolgende hoofdstukken behandelen respectievelijk de grondkosten; wat bepaalt de kosten voor de grond en wat is de invloed van de grondkosten op de totale kosten van het project, de kosten voor betrokkenen; wat voor partijen kunnen naast de initiator van een project betrokken worden bij en wat voor gevolgen heeft dat voor de kosten,
4
1. Probleem-, vraag- en doelstelling In dit hoofdstuk wordt toegelicht waar het onderzoek op is gericht. Aan de hand van de probleemstelling wordt duidelijk wat de reden is voor het onderzoeksonderwerp. Een onderzoek wordt gedaan om antwoord te krijgen op één of meerdere vragen. Deze vraag ontstaat ontstaat ten gevolge van een probleem. Het doel is dus op antwoord te krijgen op deze vraag, om het probleem op te lossen.
1.1. Probleemstelling Het doel van het gehele project is om inzichtelijk te krijgen hoe voormalig ontwerp van het 55+ complex te Vijfhuizen n kan worden herontwikkelt naar een haalbaar plan. Naast inzicht in de doelgroep en het huidige ontwerp, is het ook van belang om inzicht te krijgen in de financiele aspecten van een dergelijk project. Het probleem voor dit onderzoek richt zich op een gedeelte gedeelte van de financiele aspecten. De financieen rond het project zijn verdeeld in twee delen voor de individuele onderzoeken; bouwkosten en overige kosten. In dit rapport worden de overige kosten behandeld. De haalbaarheid van een project wordt o.a. bepaald door de financiele haalbaarheid. Simpel gezegd dient er genoeg geld te zijn om een bouwwerk te realiseren. Het probleem voor dit onderzoek luidt als volgt; er dient inzicht te worden verkregen in de totstandkoming van een budget, en de totstandkoming van de kosten in een project naast de bouwkosten.
1.2. Vraagstelling De vraagstelling geeft houvast voor het onderzoek. Tijdens het onderzoeken kan deze vraag steeds worden gesteld, om het onderzoek binnen de kaders te houden. De vraagstelling vertaalt zich in een hoofdvraag, die is ontleend aan de probleemstelling. De hoofdvraag, hoofdvraag, zoals bepaald in het plan van aanpak, luidt; “Wat houden de overige kosten in van een project en wat voor invloed hebben variaties in de verschillende posten van deze kosten op de uiteindelijke prijs?”
1.3. Doelstelling De doelstelling bepaalt het doell van het onderzoek. Hier wordt beschreven wat als resultaat van het onderzoek wordt geëist, en waar dit resultaat voor wordt gebruikt. Het doel van het onderzoek is antwoord krijgen op de centrale vraag; inzicht krijgen in de overige kosten van een project project en de samenhang van deze kosten. Omdat duidelijk dient te worden hoe het project haalbaar kan worden gemaakt, is het belangrijk om te weten welke onderdelen van een project zich als grote kostenposten gedragen. Zodoende kan worden bepaald hoe de kosten binnen een project kunnen worden beïnvloed om uiteindelijk het project financieel haalbaar te krijgen. Naast inzicht in de kosten van een project is het tevens het doel om te bepalen waar het geld in een project vandaan komt. De kosten in een project zijn pas te overzien als een budget bekend is, eerder is niet duidelijk wanneer de kosten te veel zijn.
5
2. Plan van aanpak Het volledige plan van aanpak is beschreven in bijlage 1. In dit plan van aanpak is vooraf een methode omschreven dat vertelt hoe het onderzoek onderzoek uitgevoerd dient te worden. In dit hoofstuk wordt beschreven hoe het onderzoek is uitgevoerd, en of deze afwijkt van de methode zoals deze vooraf is bepaald in het PvA. Als er ergens in het onderzoek stappen zijn genomen die afweken van het PvA, zal toegelicht worden waarom dit is gedaan.
2.1. Systematiek Het rapport wordt beschreven zoals het onderzoek is doorlopen. De verschillende hoofstukken zijn de stappen die zijn genomen in het onderzoek, en deze stappen zijn afhankelijk van elkaars input. Aanvankelijk is inzicht gekregen in de opbouw van de kosten van een bouwproject. Dit is als eerste in het onderzoek bepaalt, om een overzicht te krijgen van het materiaal dat verder wordt onderzocht. De kosten zijn geïnventariseerd in verschillende onderdelen, onderdelen, die in de subhoofdstukken ieder worden toegelicht. Na een inventarisatie van alle kosten zijn de kosten voor betrokkenen onderzocht. Hieronder valt het onderdeel project financiering, dat iets verteld over de stroom van geld naar een project. Na een inventarisatie van de kosten van een project, en de mogelijke financiering van een project, is onderzocht hoe een budget van een project tot stand komt. Een budget is de vorm van financiering die wordt geleverd door de gebruiker van het bouwwerk. Een projectfinancierder projectfinancierder zoals bedoeld in het voorgaande onderdeel is een investeerder in het project met een oog voor winst. Ook deze investeerder ontleent zijn financiering aan de uiteindelijke gebruiker. Na een volledig overzicht van kosten binnen een bouwproject is in een aparte studie gekeken naar de kosten specifiek binnen deze case van het afstudeerproject. Op dit punt is duidelijk dat de hoeveelheid woningen van grote invloed zijn op de kosten van het project. In de plattegrond studie is bepaald tot hoe veel woningen in de contouren van het huidige ontwerp passen.
2.2. Methodiek Voor de inventarisatie van de kosten is gekeken naar de verdeling zoals bepaald in (NEN 2699, 2013). 2013) De verschillende onderdelen van de kosten zoals bepaald bepaald in deze NEN worden verder onderbouwd zoals deze zijn beschreven in (Handboek Projectontwikkeling, 2010). 2010). Bij deze beschrijvingen is vooral gelet op hoe deze relevant zijn voor de case in dit afstudeerproject. De gegevenss zijn verzameld middels literatuurstudies en interviews. De gesprekken met dhr. Ruhl en dhr. Sikkes hebben ook tot inzicht geleidt van de kosten in een ontwikkelingsproject. De kosten van betrokkenen zijn onderzocht aan de hand van de informatie in (Handboek Projectontwikkeling, 2010). Hier is beschreven welke vormen van financiering voor een project kunnen worden aangetrokken, en welke consequenties dat heeft voor het project in de vorm van kosten. Voor de bepaling van hett budget is aanvankelijk een strategie vastgelegd in de scriptie Herontwikkeling Drie Merenhof. Deze strategie is opgezet op basis van de kennis die is gewonnen bij deskundigen. Het budget is 2 bepaald a.d.h.v. hypotheken van de eerder bepaalde doelgroep, en referentie m prijs.
2.3. Integratie Veel onderdelen in het project hebben een onderlinge samenhang, zowel in dit onderzoek als de individuele onderzoeken onderling. De plattegrondstudie geeft informatie voor beiden individuele onderzoeken. Zo bevatten zij informatie over de hoeveelheden voor de bouwkosten, en het aantal woningen voor de prijsbepaling.
6
3. Inventarisatie kosten Om een duidelijk beeld te krijgen van alle kosten die betrokken zijn bij een bouwproject is het belangrijk om eerst te weten welke kosten er allemaal zijn. Daarnaast is ook de defenitie van het woord kosten van belang. Kosten zijn alle nodige offers die noodzakelijk zijn om tot een product of dienst te komen. Deze offers kunnen zowel in geld als in andere zaken worden uitgedrukt, zoals tijd en moeite. In dit rapport wordt de term kosten uitsluitend in geld uitgedrukt. Dit onderzoek wordt gehouden t.b.v. een bouwproject, namelijk namelijk de herontwikkeling van een woning nieuwbouw project. In het jargon bouwkunde zal in dit rapport de term bouwkosten worden onderzocht. Bij de term bouwkosten komen de stichtingskosten als eerste naar voren. Bouwkosten is de allomvattende term als hett gaat om kosten die betrekking hebben op de realisatie van een bouwwerk. Vaak worden de termen ‘bouwwerk’ en ‘bouwproject’ verward. Een bouwwerk en de daarbij behorende kosten gaan over het fysiek realiseren van een bouwwerk. Bij een bouwproject is er sprake van het realiseren van een gebouw inclusief alle verbonden activiteiten zoals projectmanagement, ontwerpen en exploitatie. De kosten van een bouwproject zijn logischerwijs hoger dan die van een bouwwerk. Bij een bouwproject is er sprake van stichtingskosten stichtings of investeringskosten (NEN 2699, 2013) “Investeringskosten van gebouwen zijn de eenmalige kosten die moeten worden gemaakt om een onroerend goed te stichten. Deze omvatten tten meer dan d de bouwkosten; ook de uitgaven voor de voorbereiding, begeleiding, heffingen, grond en inrichtingen vallen daaronder (zie Tabel 1 Overzicht type investeringskosten ) .” (Handboek Projectontwikkeling, 2010) Tabel 1 Overzicht type investeringskosten (NEN 2699, 2013)
Groep 1
Grondkosten
Groep 2
Bouwkosten
Groep 3
Inrichtingskosten
Groep 4
Bijkomende kosten (o.a. adviseurs, verzekeringen, financiering)
Groep 5
Algemene kosten (interne kosten)
Groep 6
Opslag voor winst en risico
Vetrekpunt voor een projectontwikkelaar is de geschatte opbrengst. Voor woningbouw is de vrij-op-naamprijs vrij het uitgangspunt (Handboek Projectontwikkeling, 2010). 2010) In de volgende hoofstukken worden de posten uit Tabel 1 toegelicht. De informatie in deze hoofstukken is grotendeels verkregen via de toelichting op investeringskosten op de website van Gremmen Architectuur. (Gremmen, 2014)
7
3.1. Grondkosten De grondkosten zijn ijn verdeeld over drie posten: -
Verwervingskosten Infrastructurele voorzieningen Bouwrijp maken
Uiteindelijk wordt over het totaal van deze drie posten de BTW berekend, hoog tarief.
3.1.1. Verwervingskosten De waarde van de grond wordt bepaald door wat op de grond gerealiseerd is of gaat worden. In tegenstelling tot de vaak beweerde stelling dat grond zijn waarde ontleent aan omgevingen. De grondprijs bij de woonkern vijfhuizen wordt berekend met de grondquote 2013 voor woningbouw (Grondprijzen brief, 2013).. De formule van de grondquote luidt:
= grond quote percentage
De grondquote is niet bekend, deze maakt de gemeente bekend in onderhandeling met de ontwikkelaar van een project. In principe wil een gemeente verdienen op grond, en een ontwikkelaar de kosten van een huis en dus de prijs van de grond zo laag mogelijk houden. houden. Dit is dus een kwestie van onderhandelen met de gemeente (Aanpak van een heronwikkeling, 2014).. Echter hanteren ontwikkelaars een maximum voor de grondquote. Naast de kosten voor de aankoop van het terrein zijn er normaal normaal ook kosten voor tussenpersonen, de notaris, het verkijgen van eigendomsrechten op bestaande bebouwing op de grond en vergoeding en schadeloosstellingen aan derden. In het geval van Drie Merenhof is er sprake van bouwrijp terrein. Er zijn dus geen kosten ten voor eigendomsrechten en schadeloosstellingen. Tabel 2 opbrengstenschema op basis van grondquotes (Handboek Projectontwikkeling, 2010). 2
v.o.n.prijs (in €) 175.000
Woningcatergorie
Kavelbreedte (in m)
Kaveldiepte (in m)
Kavelgrootte 2 (in m )
Kavelpijs (in €)
Grondquote
Prijs per m (in €)
Eengezins rij
5,70
25,00
143
30.000
20
210
200.00
Midden rij
6,00
27,50
165
40.000
24
242
225.000
Appartementen
6,00
6,00
36
38.000
20
1.056
225.000
Herenhuizen
8,00
30,00
240
50.000
26
208
250.000
2^1
9,00
30,00
270
60.000
28
222
300.000
Vrijstaand
12,00
35,00
420
80.000
32
190
Vrije kavel
14,00
35,00
490
125.000
8
255
3.1.2. Infrastructurele voorzieningen Onder infrastructurele kosten worden kosten verstaan voor het aanleggen van infrastructuur op de kavel, en voor de onsluiting van het grondgebied. In het geval van Drie Merenhof is de ontsluiting al gereed. Kosten voor bestrating en parkeervoorzieningen vallen va onder de inrichtingskosten.
3.1.3. Bouwrijp maken Onder grondkosten vallen o.a. aankoop grond, overdrachtsbelasting en bouwrijp maken van het terrein. Bouwrijp maken van de grond bevat ook kosten die afhankelijk van de eigenaar wordt verhaald op de gemeente of de koper. Over bouwrijpe grond wordt het hoge belastingtarief van 21% betaald,, bij niet bouwrijpe grond het lagee tarief van 6%. De verkoper van de grond zal bij voorkeur bouwrijpe grond overdragen, en de kosten voor het bouwrijp maken zo veel mogelijk verhalen op de koper. In deze case betreft het bouwrijpe grond (Notulenboek, 2014). Dit betekent dat er 21% overdrachtbelasting dient te worden voldaan aan de huidige eigenaar, de gemeente Haarlemmermeer.
3.2. Bouwkosten De bouwkosten in het specifieke geval van Drie Merenhof worden in het rapport Onderzoek Prijsinvloed Drie Merenhof toegelicht. Onderr de bouwkosten wordt verstaan: Gebouw of gebouwen
-
Bouwkundige werken Installaties Vaste inrichtingen
Terrein
-
Bouwkundige werken Installaties Vaste inrichtingen
3.3. Inrichtingskosten De inrichtingskosten zijn de kosten osten die worden gemaakt om het gebouw te kunnen gebruiken. Daarbij kan gedacht worden aan bedrijfsinstallaties zoals blokverwarming of een wasinstallatie op het dak. Bij woningbouw van het formaat van Drie Merenhof zijn dergelijke installaties niet van toepassing. Daarom ligt bij deze kosten de nadruk alleen op degenen die worden ontleend van kosten van het terrein. Dit zijn: -
Losse inrichtingen Bestrating Beplanting Bouwkundige en/of installatietechnische werken t.b.v. bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen
9
3.4. Bijkomende jkomende kosten Deze kosten hebben betrekking op de eerder drie onderdelen van de investeringskosten, maar dienen in een aparte post te worden ingedeeld vanwege de omvang van deze categorie. Deze kosten zijn: -
Architecten advieskosten Constructeurkosten Opmeten van het terrein Grondonderzoek verplicht van overheidswege Funderingsadvies verplicht van overheidswege Adviseur bouwfysica Adviseur installatie Bouwkostendeskundige Interieurarchitect Projectmanagement Toezicht
Heffingen
-
Leges bouwaanvraag Precario Aansluitkosten nutsbedrijven Overige heffingen
Verzekeringen
-
CAR-verzekering Overige verzekeringen
Aanloopkosten
-
Verhuiskosten Overige aanloopkosten
Financieringskosten
-
Afsluitkosten Rentelasten tijdens de bouw Overige renteverliezen Prijsstijgingen bouwkosten
Voorbereidings- en begeleidingskosten
Risicoverrekeningen Onvoorziene uitgaven Onderhoudskosten van het verworven terrein
Omzetbelasting
-
Grondkosten Bouwkosten Inrichtingskosten Bijkomende kosten
10
3.5. Opslag voor winst en risico Voor de winst wordt een deel gereserveerd van het geinsvesteerde vermogen. De inschatting van winst wordt vaak geraamd op een percentage. Dit percentage kan de doorslag geven bij aanbesteding voor het aannemen van het werk. De investeerder kan minder winstmarge winstmarge berekenen om het aantrekken van het werk meer te zekeren. Ook kosten voor risico’s worden geraamd op basis van een percentage. De kosten en de hoogte van het percentage hangt van twee factoren af; de aard van de investeerder en de hoogte van de kosten kost van de verschillende risico’s. Zoals eerder gezegd zullen sponsoren en financieerders doorgaans minder risico, maar ook minder waardevermeerderingsopbrengsten genereren. Door zichzelf in een bepaalde positie van het SPV (Special Purpose Vehicle, het financieringsbehoeftige nancieringsbehoeftige object en projectvorm) te stellen, kunnen investeerders bepaalde risico’s afdragen aan andere partijen. Om de risico’s te bereken worden deze afhankelijk van de positie van de partij in kwestie geinventariseerd. Per risico wordt bekeken ken hoe groot de kans is dat dit risico optreedt. Dit wordt doorgaans gedaan op basis van referentie en overige bronnen. Bijv. de kans op het vinden van granaten in de bouwgrond op een ooit gebombardeerd gebied dat nooit is gesaneerd is relatief groot. Vervolgens rvolgens wordt de geschatte kosten voor het optreden van het risico gedeeld door de waarschijnlijkheid van het optreden. De som van deze kosten van alle risico’s vormt dan een verhouding in percentage tot de totale bouwsom van het object. Voor dit aandeel moet dus een deel van de kosten worden gereserveerd.
11
4. Vrij op naam prijs De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar van van het pand, bij bestaande bouw wordt het pand overgenomen van de vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals overdrachtbelasting. Opbouw De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de BTW (hoog tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra kosten zo’n 3% op de prijs van de woning. (Hypotheekofferte, 2014)
5. Kosten voor betrokkenen Naast de kosten die direct voor de ontwikkelaar en haar partners zijn gereserveerd, gereserveerd, zijn er ook kosten voor eventuele overige betrokkenen bij het project. Er zijn verschillende redenen om meerder partijen bij een project te betrekken voor de financiering. Dit kan zijn het verhogen van het rendement van (vreemd) vermogen, risico’s risi afdragen of uit noodzaak voor de nodige financiering. In dit hoofdstuk worden de verschillende partijen die betrokken kunnen worden bij een project toegelicht. Dit is van belang omdat financiering van overige partijen extra kosten met zich mee brengt in de vorm van risico reserveringen, winst en/of rentekosten.
5.1. Projectfinanciering iering De definitie van projectfinanciering luidt: “Projectfinanciering Projectfinanciering is de financiering van een specifieke economische eenheid (lees: het project). Daarbij kijkt de geldgever in de eerste instantie naar de kasstromen en winsten van deze economische eenheid eenh om als bron van financiering te dienen,, waarvan de lening moet worden terugbetaald en waarbij de activa (grond, onroerend goed, vorderingen) het onderpand voor de lening zijn”. (Handboek Projectontwikkeling, 2010) Om een project te financieren zijn er verschillende mogelijkheden. Aangezien er een grote som geld nodig is om een project te financieren is er vaak sprake van een cashflow over een lange periode. Daar komen dan rentekosten en verschillende risico’s bij kijken. kijken. Een ontwikkelaar heeft de volgende financieringsmogelijkheden, scenario’s worden beperkt tot enkel woningbouw: -
De ontwikkelaar investeert zelf de nodige kosten in het project. De ontwikkelaar levert de woningen zelf op en verkoopt of verhuurt deze. Er worden sponsors aangetrokken. aangetrokken Er worden investeerder aangetrokken in de vorm van afnemers die het onroerend goed zelf verhuren/verkopen.
In alle gevallen zijn de betrokken partijen financierders, naast de al betrokken initiator. Algemeen geldt dat de rolverdeling verdeling zo is dat de initiator de grootste risico’s dragen, maar ook het meeste profiteren van waardevermeerdering van het project. Projectfinancieerders zullen altijd op zoek gaan naar mogelijkheden om de minste risico’s te dragen, omdat zij minder profiteren profiteren van deze waardevermeerdering ( (Handboek Projectontwikkeling, 2010). De uitdaging bij projectfinanciering, en het aantrekken van partners, is het in kaart brengen van de financiële risico’s. Een financierende partij wil zo weinig mogelijk risico lopen op meerwerk en meerkosten.
12
6. Budgetbepaling Het budget is het middel om de financiele haalbaarheid van een ontwerp te toetsen. Vaak wordt een budget in het PvE gedefinieerd. Nu de doelgroep is bepaald kan gekeken worden naar het bijbehorend budget. Het budget is van belang om verdere begrotingen te toetsen. Aan de hand van het budget en de begrotingen kunnen de verdere ontwerpen worden getoetst op haalbaarheid.
6.1. Ontleding van verschillende kosten Bij de kosten van een huiss zijn verschillende kosten gemoeid. Om een duidelijk beeld te krijgen van al deze kosten worden deze in dit hoofdstuk ontleed.
6.1.1. Kosten woning kopen Hier zijn de kosten voor de koper ontleed. De kosten zijn bestemd voor een nieuwbouwwoning (V.O.N), (V.O. dus niet voor een woning die wordt verkocht door een voorgaande eigenaar. In het geval van dit project gaat het om een nieuwbouwproject, dus is de VON-prijs prijs opbouw van belang. De VON-prijs prijs is het bedrag dat een koper betaalt voor een woning, en daarom ook het bedrag bedrag waarvoor de kopen een hypotheek aanvraagt. Verderop wordt duidelijk dat het budget van het project wordt gebaseerd op deze hypotheken. Om deze reden is het van belang om te weten hoe groot aandeel van deze hypotheek bestemd is voor de financiering van de d bouw van de woning. Tabel 3 opsomming van de kosten voor de koper (Berekenhet - hypotheek, kosten huis kopen & wonen, 2014)
Notariskosten
Deze bedragen gemiddeld € 600 voor nieuwbouw, samen met de BTW vormen deze de vrij op naam prijs.
Kosten meerwerk
Kosten voor eventuele extra werken tijdens de bouw, zoals inbouwkeuken, dakkapel etc.
Boeterente
Rente over het te laat betaalde bedrag aan onderaannemers tijdens de bouw.
Bouwrente
Rente die wordt betaald voor de kosten die de bouwer heeft gemaakt voordat de woning is verkocht.
Hypotheekrente tijdens de bouw
Rente over de hypotheek tijdens de bouw.
Verhuis- en inrichtingskosten
Circa 10% van de koopsom.
Rente en kosten overbruggingskrediet
In het geval dat de koper al een woning bezit, en de overwaarde wil gebruiken bij de financiering van de nieuwe woning, moet tijdens de overlap (waarbij tijdelijk twee woningen in bezit zijn) dubbele hypotheekkosten worden betaald. 0,25% van de hypotheeksom per maand voor de uitstelperiode tot het aannemen van de hypotheekovereenkomst.
Bereidstellingsprovisie
Kosten bankgarantie
10% waarborgsom.
Aanvraag NHG
1% van het hypotheekbedrag.
Advies- en bemiddelingskosten
Kosten voor financieel advies of bank voor advies en bemiddeling, meestal rond de 2000 euro
13
Een budget op basis van gemiddelde hypotheekverstrekking is van belang voor de bepaling van de woningprijs. Naast de kosten voor de woning zelf, is de koper een gedeelte van de hypotheek kwijt aan de bovengenoemde overige kosten. Met de informatie uit Tabel 3 kan dat betrokken worden in berekeningen op de woningprijs te bepalen op basis van het (hypotheek) budget.
6.1.2. Hypotheek berekening Hier wordt beschreven hoe de hoogte van de hypotheek wordt bepaald. Zodoende kan de hypotheekhoogte van de beoogde doelgroep worden rden berekend. Daarnaast worden begrippen toegelicht die bij een hypotheek berekening gebruikt worden. Starter De gemiddelde leeftijd van een koopstarter in Nederland is 32 jaar in het jaar 2012. Het gemiddeld inkomen in de leeftijdsgroep 25 – 35 bedraagt € 31.900 per jaar. Dit is tevens de leeftijdsgroep waarin verhoudingsgewijs de meeste koopstarters zich bevinden. Senior De leeftijd voor senior wordt in de samenleving beschouwd als 50 jaar. Het gemiddeld inkomen in de leeftijdsgroep 45 – 55 bedraagt € 41.300 per jaar. Met de bovenstaande informatie kan op basis van de eerder genoemde doelgroep de corresponderende hypotheek worden bepaald. Deze hypotheek vormt dan uiteindelijk het budget overeenkomend het net aantal woningen in het plan.
6.1.3. Prijsvorming vrij vri op naam De vrij op naam prijs is de prijs die wordt gehanteerd bij nieuwbouwwoningen, in tegenstelling tot de kosten koper bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de koper de eerste eigenaar van het pand, bij bestaande bouw wordt het pand overgenomen van de vorige eigenaar, wat extra en andere kosten met zich mee brengt zoals overdrachtbelasting. Opbouw De vrij op naam prijs (VON) wordt gevormd door de combinatie van de prijs van een woning, de BTW (hoog tarief) en de notariskosten. In totaal zijn deze extra kosten 8 tot 10% op de prijs van de woning.
6.2. Budgetbepaling volgens disciplines Omdat binnen MD Advies geen praktische ervaring is met projectontwikkeling, projectontwikkeling, is het handig om te informeren bij verschillende disciplines naar de wijze van aanpak om een budget budget voor een project te bepalen. Hiervoor hebben is geïnformeerd bij een architect en een ontwikkelaar.
6.2.1. Architect De architect die is geconsulteerd voor dit onderzoek is ir. D. Sikkes van Roeleveld-Sikkes. Roeleveld . RSA heeft ervaring met stedenbouwkundige ontwikkeling. g. Daarnaast zijn zij nauw betrokken met alle disciplines binnen een bouwrproject, en zodoende beschikken zij over de kennis die belangrijk is voor dit onderzoek. Op advies van de architect is de hypotheekverstrekking voor de doelgroep onderzocht. Met deze kennis wordt duidelijk wat een starter of senior kan lenen voor de aankoop van een woning. Zodoende wordt duidelijke wat een woning maximaal mag kosten voor een bepaalde doelgroep.
14
6.2.2. Ontwikkelaar Voor dit onderzoek is er contact gelegd met de ontwikkelaar msc. M.. Ruhl van Waaijer Projectrealisatie. Het advies van de ontwikkelaar luidt om referenties te analyseren. Met name nieuwbouwwoningen uit de recente periode, maximaal 5 jaar oud, zijn interessant om te bestuderen. Het doel is om de prijs van deze woningen te analyseren. Nieuwbouw is beter vergelijkbaar met Drie Merenhof dan oudere woningen op het gebied van bouwtechniek. Daarnaast ondervinden deze woningen volgens M. Ruhl minder hinder van stagnatie van verkoop. Woningen die langer te koop staan verkopen minder goed dan woningen die recent te koop zijn gezet.
6.2.3. Makelaar De makelaars die zijn benaderd voor het onderzoek zijn in totaal taal vier makelaars uit de omgeving van Vijfhuizen. De vragen die aan hen zijn gesteld zijn als volgt: -
Welkee doelgroep, starters, senioren of gezinnen, had in de laatste 5 jaar het meeste behoefte aan huisvesting? Wat is de prijs van de gemiddelde starter en/of seniorwoning?
Deze twee vragen zijn bedoeld om onze bevindingen tot nu toe in de doelgroepdoelgroep en budgetbepaling budget te bevestigen, of eventueel te voorzien van feedback.
15
6.3. Hypotheek In Tabel 4 worden 10 verschillende hypotheekverstrekkers of adviseurs vermeld. Bij deze verstrekker ve wordt de berekende hypotheek op basis van een gemiddeld eenpersoons starter salaris. Met deze gegevens is vervolgens de gemiddelde verhouding salaris tot hypotheek berekend. Daar waar vermeld is ook de afwijking tot de daadwerkelijke woningprijs berekend en de woonquote. Deze gegevens zijn één van de zaken die een makelaar onderzoekt. De analyse van hypotheken is in de scope van dit onderzoek betrokken om een scherper en duidelijk beeld te krijgen van de gemiddelde hypotheek die wordt verstrekt aan n starters en senioren. Tabel 4 Hypotheken per verstrekker.
Hypotheker
Rabobank
ING
Hypotheekberekenen.nl
ABNAmro
Homefinance.nl
Hypotheekshop.nl
Berekenhet.nl
Obvion.nl
Huis-hypotheek.nl
verstrekker
Hypotheek
Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p Salaris hypotheek 1p hypotheek 2p
31.900,00 150.026,00 300.052,00 31.900,00 136.100,00 272.300,00 31.900,00 136.180,00 300.052,00 31.900,00 179.247,00 386.612,00 31.900,00 136.180,00 272.359,00 31.900,00 151.902,00 303.804,00 31.900,00 179.247,00 386.612,00 31.900,00 136.180,00 272.359,00 31.900,00 179.247,00 272.359,00 31.900,00 150.025,00 300.050,00
woningprijs
maandlast
woonquote
Verhouding
142.500,00 285.500,00
559,00 1.163,00
37,26% 38,76%
4,70 4,70
0,00% 0,00%
4,27 4,27
53,68% 48,72%
4,27 4,70
0,00% 0,00%
5,62 6,06
0,00% 0,00%
4,27 4,27
0,00% 0,00%
4,76 4,76
150.025,00 300.050,00
0,00% 0,00%
5,62 6,06
130.942,00 261.884,00
0,00% 0,00%
4,27 4,27
40,78% 53,68%
5,62 4,27
0,00% 0,00%
4,70 4,70
43,91% 47,05%
4,81 4,81
130.941,00 261.883,00 731,00 1.462,00
130.941,00 261.883,00
731,00 1.462,00
136.179,00 272.359,00
Gemiddeld 153.433,40 306.655,90
16
136.921,33 273.926,50
89,24% 89,33%
6.4. Referentie nieuwbouwwoningen Voor dit onderzoek zijn in de provincie Noord-Holland Noord Holland in de woongebieden Haarlem, Hoofddorp en Heemstede de prijzen van nieuwbouwwoningen niet ouder dan 5 jaar onderzocht. De gevonden totale V.O.N. prijs is gedeeld 2 2 door het oppervlak van de woningen in m , om zodoende een gemiddelde m prijs te verkrijgen. verkrijgen Dit leidt tot de volgende prijscategorie per woningformaat zoals genoteerd in Tabel 5. Tabel 5 Gemiddelde prijs per woningoppervlak.
A in m2
Prijs in €
50
111.058
60
133.269
70
155.481
80
177.693
90
199.904
100
222.116
110
244.327
120
266.539
M prijs
2221,16
2
6.5. Conclusie, het budget Uit de Tabel 4 is een indexcijfer verkregen. Als dit cijfer wordt vermenigvuldigd met het gemiddeld salaris kan de gemiddelde hypotheek berekend worden. Dit leidt tot de volgende gemiddelde hypotheken zoals genoteerd in Tabel 6. Tabel 6 Gemiddelde hypotheek per doelgroep
doelgroep
starter
Senior
Leeftijd
25 - 35
45 -55
Salaris
31.900,00
41.300,00
Hypotheek in €
153.433,40
198.645,75
Factor
1,5
2
Deze hypotheken zijn gebaseerd op het inkomen van één persoon. Voor een samenstelling van twee personen kan de hypotheek worden verdubbeld. Deze hypotheken zijn gebaseerd op het salaris volgens het CBS in WestWest Nederland, de regio met het gemiddeld hoogste inkomen in het land.
17
Tabel 7 Te investeren eigen vermogen in €.
A in m2 50 60 70 80 90 100 110 120
Prijs in €
Starter Senioren
111.058
0
0
133.269
0
0
155.481
2.048
0
177.693
24.259
0
199.904
46.471
1.258
222.116
68.682
23.470
244.327
90.894
45.682
266.539
113.106
67.893
In
18
Tabel 7 is weergeven hoeveel eigen vermogen kopers dienen te investeren in de aankoop van de woningen met de bijbehorende hypotheek. Voor het volledige budget kan de hypotheek worden vermenigvuldigd met het aantal, dat worden gepland in het ontwerp. Voor het budget voor één woning dient de hypotheek te worden vermenigvuldigd met de factor die per doelgroep staat genoteerd. Per starterwoning starterwoning zijn er niet altijd twee verdieners die de woning kunnen financieren. Soms is de bewoner alleenstaand, of werken beiden niet fulltime. Daarom wordt de hypotheek voor een starterwoning voor meerdere bewoners vermenigvuldigd met 1,5. Senioren en bejaarden bejaard hebben doorgaans wel beiden een inkomen, hetzij een salaris of een pensioen.
19
7. Plattegrond studie Het aantal woningen in het project is van invloed op de kosten, en de opbrengsten. Naarmate het aantal woningen toeneemt, zullen ook de kosten toenemen. Het Het aantal deuren, ruimtes en keukens neemt bijv. toe. Daarnaast nemen ook de kosten voor de grond toe. Het budget neemt echter ook toe. Meer woningen betekent meer hypotheken en dus een ruimer budget. In bijlage 2, plattegrondstudie, zijn de plattegronden opgenomen opgenomen van 9 t/m 16 woningen per woningblok. In deze studie zijn de volgende eigenschappen bekend geworden zoals benoemd in de volgende subhoofdstukken. De plattegronden in de studie zijn op een niveau waarbij ze de nodige bevindingen voor het onderzoek kunnen onderbouwen. In tegenstelling tot bijv. een DO of een VO niveau, zijn de plattegronden op onderbouwend niveau. Zij onderbouwen de inpassingen van het aantal woningen waarbij rekening is gehouden met minima eisen uit het bouwbesluit, installatievoorzieningen installatievoorz en daglicht toetreding. De volgende hoofstukken gaan dieper in op onderdelen die zijn behandeld in de plattegrond studie. De informatie van deze onderdelen is relevant voor het totaal aantal woningen dat in de woning kan passen. passen Aangezien het allemaal maal ruimten zijn, hebben zij direct invloed op de beschikbare ruimte in de rest van de woningen. Daarnaast vallen sommige elementen buiten de prijs waar een koper voor betaalt, het gebruiksoppervlak.
7.1. Aantal woningen Het maximaal aantal woningen is 16. Meer Meer woningen leidt tot minder ruimte op de begane grond vanwege de toename van het aantal bergingen. Daarnaast dient iedere woning te worden voorzien van een leidingschacht. Deze schachten worden in het hele gebouw verticaal doorgevoerd, en maakt het inpassen inpassen van meer woningen lastiger. Eerder is bepaald dat de constructie intact wordt gelaten, op een uitsparing voor een deur na. Het inpassen van meer dan 16 woningen is niet mogelijk zonder de constructie aan te passen.
7.2. Buitenruimtes 2
Volgens bouwbesluit 2012 012 dient elke woning groter dan 50 m te zijn voorzien van een eigen buitenruimte van 2 minimaal 4 m . In de plattegrondstudie is hier rekening me gehouden. Dit is ook een bepalende factor voor het aantal woningen. Op de begane grond is het relatief eenvoudig eenvoudig om plattegronden te ontwikkelen met een e e buitenruimte. Echter wordt het op de 1 en de 2 etage lastiger. De buitenruimten zijn op deze verdiepingen inpandig om uitreding buiten de contouren van het huidige ontwerp met balkons te voorkomen. Deze oplossing betekent bruto vloer oppervlak ten koste van gebruiksoppervlak. Hierdoor worden de woningen kleiner, en blijft er minder ruimte over voor meer woningen.
20
7.3. Lift Voor de plattegrond studie is overwogen om de lift uit het ontwerp te verwijderen bij de starterwoningen. star Uit de analyse van het huidige ontwerp bleek echter dat de liftkooi onderdeel is van de stabiliteitsvoorzieningen van de constructie, en deze daarom niet kan worden verwijderd. De lift zelf kan eventueel wel achterwege worden gelaten, echter laat aat dit een ruimte in de liftkooi achter die verder geen nuttige invulling kan krijgen.
7.4. Starter en senior plattegronden Alle woningen t/m 14 woningen zijn geschikt voor zowel senioren, als starters. De standaard waarden voor senioren zijn overgenomen uit de oorspronkelijke plattegronden, en er is zo veel mogelijk getracht deze door te voeren naarmate het aantal woningen toeneemt. Vanaf 15 woningen is dit ten gevolge van ruimtegebrek echter niet meer mogelijk, en zijn de invulling van 15 en 16 woningen alleen alleen nog geschikt voor starters. Dit is te zien aan de gereserveerde ruimten rondom voorzieningen in de woningen. Bijvoorbeeld de draaicirkel voor een rolstoel bij de woning ingang, de ruimte rondom het bed in de hoofdslaapkamer en de ruimte in de badkamers. Vanaf 16 woningen zijn ook de voorzieningen voor scootmobielen niet meer in de plattegronden opgenomen.
7.5. Bergingen Nieuwbouwwoningen dienen volgens bouwbesluit 2012 te zijn voorzien van een buitenberging van minimaal 5 2 m . Elke extra woning brengt dus een een extra berging met zich mee. Een ruimte die minder ruimte voor woningen als consequentie heeft, vergelijkbaar met de buitenruimte.
21
8. Conclusie Dit onderzoek bevat een inventaris van de algemene kosten van een bouwproject. In deze conclusie worden de uitgangspunten opgesomd die van belang zijn voor het project Drie Merenhof. De kosten binnen een project naast de bouwkosten bestaan uit de grondkosten, inrichtingskosten, bijkomende kosten en de kosten voor de opslag van winst en risico. Aan de hand van deze informatie is met betrekking op de case van Drie Merenhof bepaald dat de grondkosten en het aantal woningen van grote invloed zijn op de totale kosten, en potentiële opbrengst, van het project. De grondprijs wordt bepaald d.m.v. m.v. de grondquote methode. De gemeente geeft in onderhandeling met de ontwikkelaar van het project de grondquote vrij. Deze is meestal tussen de 20 en 30%, en op advies van deskundigen wordt bij project Drie Merenhof een ee percentage van 25% gehanteerd voor het advies dat wordt verstrekt. In de rekentool wordt de grondquote als variabel opgenomen, de gebruiker kan zelf een grondquote percentage instellen variërend tussen 0 en 40%. Afhankelijk van het aantal woningen, en de hoogte van de grondquote, kan de totale tale prijs van de grond erg variëren. Meer woningen betekent meer grondkosten, eveneens wanneer de grondquote toeneemt. Op basis van de doelgroep is gekeken naar de gemiddelde hypotheekverstrekking. Met deze gegevens kan bepaald worden in welke prijsklasse een woning kan worden ontwikkeld. Op advies van deskundigen is een prijs per woningoppervlak opgesteld a.d.h.v. nieuwbouw referentieprojecten. In combinatie met de overige kosten en bouwkosten kan zo duidelijk worden wat voor woonoppervlak mogelijk is voor voor de doelgroep. Bij de plattegrond studie is vastgelegd dat er maximaal 16 woningen mogelijk zijn in een woonblok binnen de huidige contouren. De indelingen 9 t/m 14 zijn geschikt voor zowel starters als senioren, en de indelingen 15 t/m 16 woningen zijn alleen geschikt voor starters. Deze woningen worden te klein om een vrije ruimte voor de mobiliteit van een rolstoel te waarborgen in de gang, de badkamer en de slaapkamer. Het aantal woningen heeft invloed op de haalbaarheid van het project. Meer woningen betekent meer budget dat wordt bepaald door de hypotheekverstrekkingen, en meer woningen betekent ook kleinere woningen. Kleinere woningen stemmen beter af op de bepaalde doelgroep.
22
Bibliografie Advies, M. (2014). Notulenboek. Den Haag: MD Advies. Berekenhet. (2014, April). Berekenhet - hypotheek, kosten huis kopen & wonen.. Opgeroepen op April 2014, van Berekenhet: http://www.berekenhet.nl/hypotheek-en-wonen/index.html http://www.berekenhet.nl/hypotheek Gemeente Haarlemmermeer. (2013). Grondprijzen brief. Hoofdorp: Gemeente Haarlemmermeer. aarlemmermeer. Gremmen, B. (2014, Januari 15). Gremmen Architectuur. Architectuur. Opgeroepen op Mei 20, 2014, van http://www.gremmen.nl/?c1=3&c2=15&c3=&ID=154 Hypotheekofferte. (2014, Januari 1). Hypotheekofferte.nl - Kosten koper en vrij op naam.. Opgeroepen op Mei 20, 2014, van Hypotheekofferte.nl: http://www.hypotheekofferte.nl/hypotheekinfo/woning_kopen/kosten_koper_en_vrij_op_naam Nederlands Normalisatie-instituut. instituut. (2013). NEN 2699. Delft. Nozeman, p. d. (2010). Handboek Projectontwikkeling. Doetinchem: Reed Business b.v. Sikkes, i. D. (2014, Maart 7). Aanpak van een heronwikkeling. (M. W. Veld, Interviewer)
23
