Schema doelstellingen

Schema doelstellingen Doelstelling 2013 Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Minimum aantal sociale huurwoningen Minimum aantal woningen aangewezen voor mensen met middeninkomens Verhuur sociale woningen aan mensen met inkomen tot € 34.085 Leegstand in commerciële huurwoningen terugdringen Verkoop bestaande woningen (permanente verkoop) Oplevering nieuwbouw voor mensen met een verstandelijke en/of fysieke beperking Oplevering nieuwe levensloopgeschikte huurappartementen Vitale kernen, leefbare buurten Revitalisering centrum Bergambacht Revitalisering centrum Krimpen aan den IJssel Revitalisering centrum Krimpen aan de Lek

Revitalisering Schoonhoven Noord

Revitalisering centrum Schoonhoven (Oranjeplaats) Oplevering ontmoetingscentrum Uitgaven ontmoetingscentra (exploitatie)

4

Pagina

7.000 900 Minimaal 90% 25% lager dan in peiljaar 2011 3 58

8 8 9 9 10 10

189 appartementen: 173 sociaal en 16 commercieel

10

Oplevering 30 sociale en 9 commerciële huurwoningen. De bouw Bloemengaarde begint: 26 sociale huurwoningen. Verder met de planuitwerking en beginnen met de sloop van bestaande woningen. De Primeur is in aanbouw: 22 sociale huurwoningen. En we verwachten de oplevering van De Uitkijk (16 wooneenheden voor ASVZ) en De Waterpoort (28 sociale woningen, inclusief 1.800 m2 intramurale zorgvoorziening en een huisartsen- en fysiotherapiepraktijk). Oplevering van de Bol-locatie: 18 sociale en 2 commerciële huurwoningen. De Zilverstad-locatie is in aanbouw. En we maken verdere plannen voor de winkels, voor parkeervoorzieningen en voor het openbaar gebied. Oplevering zorgen welzijnsvoorzieningen: huisartsenpraktijk, apotheek en een polikliniek voor het Groene Hartziekenhuis. Nieuwe ontmoetingsruimte in ’t Ingse Hof in Bergambacht en Parkflat Lekkerkerk € 223.413

16 16 16

16

14 16 17 17

QuaWonen | Jaarplan 2013

Schema doelstellingen Doelstelling 2013 Van energiebesparing naar energieneutraal Energiezuiniger maken bestaande voorraad

Energiezuinige nieuwbouw Excellente basis dienstverlening KWH-label Klachtenafhandeling Klantcontacten Digitaal loket Klanttevredenheidsmetingen

Financiën Positieve kasstroom Rentedekkingsgraad/ICR 1,4 Solvabiliteit minimaal 25%

Uitvoering 120 woningen (van de 240) project Slim & Snel in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel. In totaal 117 woningen energiemaatregelen, in 304 woningen een nieuwe HR-ketel en het vervangen van de collectieve cv-ketel in een woongebouw in Schoonhoven (91 woningen). Bouw van 5 energieneutrale, sociale huureengezinswoningen

17

Minimaal het niveau van de laatste kwaliteitsmeting. Ook voeren we het verbeterplan van de KWH-meting uit 2012 uit. In 2013 klachtenmanagement op orde. Eerste kwartaal nemen we het Klantinformatie- en Kennisbanksysteem in gebruik. Medio 2013 werken we volgens de nieuwe basisklantprocessen. Voorbereiden interactief internetgebruik via een digitaal loket zodat dit vanaf 2014 operationeel is. Uitvoeren eenmalige KWH-meting. Nagaan of deze voldoet aan de behoeften. Voor medio 2013 besluit nemen over al dan niet doorgaan met KWH in 2014.

18

Rentedekkingsgraad bedraagt 2,10

28

43,00%

28 29 29 30

Directe rendement minimaal 4%

4,63%

Loan to value maximaal 75%

59,00%

Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting

A1 status

WSW: toegang tot de kapitaalmarkt

Voldoende kasstromen na fictieve aflossing € 3.9 miljoen Invulling financieringsbehoefte € 44,9 miljoen (2013) 9,42%

Renterisico maximaal 15% (inclusief rekening courant krediet) Lagere bedrijfskosten Governance Visitatie

5

Pagina

17

18 18 18 18

30

31

2013 € 300.000 lagere beheerkosten € 700.000 lager onderhoud Vanaf 2014 € 1,5 miljoen per jaar

24

Minimaal zelfde score als in 2009: de score is 7,2.

22


Voorwoord Ambities waarmaken in veranderde omstandigheden QuaWonen vaart een consistente koers. Met het Ondernemingsplan hebben we eind 2010 onze stip aan de horizon bepaald en daarmee opnieuw richting gegeven aan het bedrijf QuaWonen. Die stip aan de horizon heeft betrekking op vier speerpunten: huisvesten, vitaliseren, verduurzamen en verbeteren van de dienstverlening. Vervolgens zijn we begonnen met ‘inrichten’: wat is onze inzet voor deze vier speerpunten, wat is daarvoor nodig, hoe maken we de doelstellingen waar? De jaren 2012 en 2013 staan in het teken van ‘verrichten’, ofwel: uitvoeren. Doel blijft hetzelfde, koers is gewijzigd Ondertussen is QuaWonen in turbulent weer verzeild geraakt. Enerzijds omdat de economische crisis de bouwsector en de woningmarkt harder en dieper raakt dan eerst gedacht. Anderzijds omdat de politiek op drift is geraakt; de inkt van de Herzieningswet is nog niet droog of de discussie over nut, noodzaak en financiering van de corporaties wordt opnieuw in volle hevigheid gevoerd. Met als vertrekpunt de parlementaire enquête en met een onzekere uitkomst. De onzekerheid is met de komst van het nieuwe kabinet Rutte2 verder vergroot; alhoewel lokaal stevig verankerd is de landelijke politiek de mening toegedaan dat corporaties zich weer op de kerntaken zouden moeten richten. De zoektocht naar dekking voor het begrotingstekort mondt uit in een jaarlijkse heffing die een fors gat slaat in de investeringscapaciteit. Het huurbeleid gaat op de schop. Een regeerakkoord blijkt echter even snel geschreven als weer aangepast. De kunst zal zijn om de volatiliteit in overheidsbeleid te kunnen weerstaan. In de snel veranderende wereld blijft één ding zeker: onze betrokkenheid bij de opgave in de Krimpenerwaard. QuaWonen blijft op weg naar de stip op de horizon zoals in ons Ondernemingsplan vastgelegd. De koers ernaartoe is echter gewijzigd; we gaan in de toekomst minder slopen en nieuw bouwen, we gaan meer renoveren, de energieaanpak is geheel herzien en opnieuw in de steigers gezet, we maken scherpere keuzes in het onderhoud en zoeken extra dekking voor de grote investeringen waarvoor we staan. Nog meer dan voorheen ligt de focus op onze kernactiviteiten: wat doen we als corporatie wel en wat niet? Dat maakt het gesprek met de belanghouders van QuaWonen ook scherper.

Efficiënter werken De uitdaging is om met minder financiële middelen (een kortere polsstok), minimaal hetzelfde te bereiken (de sloot is nog even breed). Om over die sloot te kunnen springen, moeten we efficiënter werken, goed kijken naar de inzet van het personeel en de investeringsopgave meer spreiden in de tijd. Per saldo gaan we met minder geld heel veel doen in 2013. Ik licht er een paar zaken uit. Om scherper te kunnen kiezen in het investeringsbeleid herzien we ons Strategisch Voorraadbeleid; voor alle woningen stellen we opnieuw vast wat we ermee gaan doen. De nieuwe energieaanpak krijgt vorm in de start van Slim & Snel. We leveren de Oranjeplaats op in Schoonhoven, inclusief ruimte voor onder andere huisartsen en een ziekenhuispolikliniek. Zodra de bewoners van de Prinsessenflats zijn geherhuisvest, kunnen we stappen zetten in de herontwikkeling van het centrumgebied Krimpen aan de IJssel. De dienstverlening komt op een hoger plan, inclusief de modernste ICT-ondersteuning. Waar een huurder ook woont, hij krijgt straks eenduidige informatie en kan diverse zaken via de website regelen. Stuk voor stuk zaken die bijdragen aan goed wonen in de Krimpenerwaard. Een belangrijke schakel in dit hele verhaal zijn onze medewerkers. Voor het realiseren van onze opgave is het van belang dat de medewerkers goed zijn toegerust op hun taak. Niet alleen met de juiste kennis en kunde, óók met een constructieve houding en positief gedrag. We zetten fors in op de ontwikkeling van medewerkers en daarbij gaat het gesprek ook over de juiste persoon in de juiste functie. Focus op de basis Nu we in onrustig weer verkeren, is het belangrijk om het zicht op de stip aan de horizon te behouden, maar wendbaar te zijn als dat nodig is. Daartoe is het van belang dat risicomanagement en scenariodenken verdere inbedding krijgt. Het is in onzekere tijden goed om de focus te leggen op de basiszaken; zorg dat de basis van de corporatie goed, efficiënt, robuust is ingericht. Dat is de beste waarborg om óók op termijn prestaties te kunnen leveren. Ondanks de crisis en de overheidsheffingen is QuaWonen een financieel gezonde corporatie die erin slaagt haar ambities te realiseren. Rob van den Broeke Directeur-bestuurder QuaWonen

6


Missie QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorgen welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.

Speerpunten ondernemingsplan De plannen in dit Jaarplan vloeien voort uit de keuzes en ambities in ons Ondernemingsplan voor de periode 2010 tot 2015. Daarin staan de beleidskoers en de strategische keuzes van QuaWonen. Dit zijn onze vier speerpunten: 1.Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt We bieden goede woningen aan mensen die het moeilijk hebben op de vrije woningmarkt. Allereerst conform nationale en Europese regelgeving aan mensen met een jaarinkomen tot € 34.085. Daarnaast aan mensen met een jaarinkomen tot € 45.000 die willen huren, maar het lastig hebben omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning en te laag voor een dure huurwoning. Los van het inkomen richten wij ons op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen en op de groeiende groep senioren. 2. Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten We investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen in ons werkgebied. Wijken en dorpen zijn leefbaar en vitaal als er, naast een gevarieerd en kwalitatief goed woningaanbod, voldoende basisvoorzieningen zijn zoals winkels, scholen en eerstelijnszorg, als de woonomgeving schoon, netjes en veilig is en als de bewoners elkaar kennen en iets voor elkaar over hebben.

7

3. Verduurzamen: Energiezuinige woningen Op het gebied van energiebesparing is QuaWonen uiterst ambitieus. Omdat dit goed is voor het milieu én omdat het onze huurders een flinke besparing oplevert op hun energierekening. We maken onze woningen energiezuiniger. Stap voor stap van het huidige gemiddelde label E naar een energieneutrale woningvoorraad in 2030. 4. Verbeteren: Excellente dienstverlening Als organisatie wil QuaWonen zich onderscheiden door zeer klantgericht te werken. Klanten beoordelen ons vooral op onze dienstverlening bij de basisprocessen. Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken en willen dat onze klanten dat ook herkennen en waarderen.


Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Onze kerntaak als woningcorporatie is goede woningen bieden aan mensen die op de vrije markt moeilijk een woning vinden. Kijken we naar inkomen dan zijn dat allereerst mensen met een jaarinkomen tot € 34.085. Omdat veel mensen met een middeninkomen tot € 45.000 eveneens moeite hebben een passende huurwoning te vinden, willen we ook die groep van dienst zijn. Los van het inkomen zet QuaWonen zich extra in voor mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen die moeilijk volledig zelfstandig kunnen wonen en vaak een aangepaste woning nodig hebben. En tot slot hebben we senioren benoemd als aandachtsgroep vanwege de sterke vergrijzing in de Krimpenerwaard.

Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Om de belangrijkste (inkomens)doelgroep te kunnen huisvesten, moeten we in 2020 minimaal 7.000 sociale huurwoningen hebben (netto huurprijs maximaal € 664,66 per maand, prijspeil 1 juli 2012). Mensen met middeninkomens zien we als potentiële groeimarkt; proefondervindelijk bepalen we hoeveel woningen voor deze groep nodig zijn. Bij het uitwerken van het huurbeleid zetten we de beschikbare ruimte in om de prijskwaliteitverhouding van onze woningen te verbeteren. Daarbij houden we in de gaten dat er voldoende woningen beschikbaar blijven voor de laagste inkomensgroepen (netto huurprijs maximaal € 664,66) en voor mensen met een middeninkomen (netto huurprijs maximaal € 750). Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • Een deel van de woningen met een woningwaardering van meer dan 155 punten (huurprijs tussen € 664,66 en € 750 per maand) wordt bij leegkomst specifiek aangeboden aan mensen met een jaarinkomen van € 34.085 tot € 45.000. • Voor de sociale huurwoningen (DAEB) rekenen wij in deze begroting vooralsnog het streefhuurpercentage van 80% van de maximale huurprijs, dat geldt voor het grootste deel van onze sociale voorraad. • In 2013 overleggen we met het Centraal Overleg Huurdersorganisaties over het hele huurbeleid, zowel over de jaarlijkse huurprijsverhoging als over de huidige streefhuurpercentages. We doen dit mede vanwege het actualiseren van ons Strategisch Voorraadbeleid.

8

• Alleen voor sociale huurwoningen op een heel mooie locatie of van bijzonder hoge kwaliteit (wat niet (volledig) tot uitdrukking komt in de woningwaardering) hanteren we soms een hoger streefhuurpercentage. Daarbij wordt de netto huurprijs van sociale woningen niet hoger dan € 664,66. Op deze manier houden we voldoende woningen in de lagere huurprijscategorieën. • Per 1 juli 2013 verhogen we de huren conform Rijksregelgeving. De vrije ruimte die we hierin krijgen, gebruiken we om de prijs-kwaliteitverhouding van woningen te verbeteren en om van mensen met een hoger inkomen een hogere huurprijs te vragen. Ook de mogelijkheid om de huren bij leegkomst te verhogen naar het streefhuurniveau, leidt tot een betere prijs-kwaliteitverhouding. Uiteraard met oog voor betaalbaarheid. • Eind 2013 hebben we minimaal 7.000 sociale huurwoningen. • Eind 2013 zijn circa 900 commerciële (niet-DAEB)woningen bestemd voor mensen met een middeninkomen. Niet-DAEB zijn alle woningen met een streefhuurprijs hoger dan € 664,66. • We onderzoeken de mogelijkheden om de woningwaardering te optimaliseren en te actualiseren. Allereerst door gegevens en het aantal punten te corrigeren als een woning vrijkomt (mutatie) of als er een (energie)project is uitgevoerd. Verhuur De vraag naar sociale huurwoningen is nog steeds groter dan het aanbod. Daarom verhuren we het overgrote deel van de sociale huurwoningen dat vrijkomt aan mensen met de laagste inkomens. Verder streven we ernaar – binnen het kader van de woonruimteverdelingsregels - dat inwoners van de Krimpenerwaard voldoende mogelijkheden hebben en houden om in hun eigen omgeving wooncarrière te maken.


Meer doorstroming op de woningmarkt biedt alle groepen meer mogelijkheden om een passende woning te vinden. In 2013 zetten we onze 10% vrije beleidsruimte bij de verhuur van woningen in om de doorstroming te bevorderen. Bijvoorbeeld door woningen met voorrang te verhuren aan senioren die willen verhuizen uit een sociale huureengezinswoning. We onderzoeken welke andere maatregelen mogelijk zijn om doorstroming te stimuleren. Leegstand na opzegging van een woning kost ons geld en proberen we daarom tot het minimum te beperken. Niet gemakkelijk want we hebben te maken met kritische klanten en klanten die snel maar niet altijd serieus op ons woningaanbod reageren. Ook is sprake van hardnekkige leegstand in een deel van onze commerciële huurwoningen. Dit komt door veel gelijktijdig opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen en door overaanbod op de koopmarkt. Belangstellenden voor een duurdere huurwoning kunnen daardoor hun koopwoning vaak moeilijk kwijt.

van zoveel mogelijk scheiden van wonen en zorg, zal de vraag naar levensloopgeschikte appartementen voorlopig nog toenemen. Omdat de doorstroming op onze regionale woningmarkt bovendien het meest gediend is met nieuwe woningen voor senioren, is het overgrote deel van onze nieuwbouw bestemd voor 55-plussers. We willen natuurlijk wel voorkomen dat een overschot aan huurappartementen ontstaat nadat de vergrijzingsgolf over ongeveer twintig jaar het hoogste punt heeft bereikt. Daarom werken we per kern aan een optimale verhouding van het aanbod (levensloopgeschikte) huurappartementen en eengezinswoningen, waarbij we kijken naar de huishoudensontwikkeling op de langere termijn.

Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • Minimaal 90% van de sociale huurwoningen die leegkomen, gaat naar mensen met een jaarinkomen tot € 34.085. De overige 10% van de sociale huurwoningen kunnen bestemd worden voor mensen met een inkomen van € 34.085 tot € 45.000. We hebben te maken met regiogebonden voorrangsregels voor stadsvernieuwingsurgenten en reguliere urgenten. Is er daarna nog ruimte, dan benutten we die om de doorstroming te bevorderen van onder andere senioren die willen verhuizen van een sociale huureengezinswoning naar een levensloopgeschikt huurappartement. • We maken afspraken met gemeenten over de verhuur van met name nieuwbouwwoningen zodat inwoners van het betreffende dorp voldoende kansen hebben om te verhuizen naar die nieuwbouw. • We onderzoeken welke maatregelen nog meer mogelijk zijn om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. • We reserveren € 23.000 om de vraag naar moeilijk verhuurbare woningen te stimuleren. Daarmee willen we onder andere het aantal dagen dat duurdere huurwoningen leegstaat, met 25% terugdringen ten opzichte van peiljaar 2011.

Het scheiden van wonen en zorg voor mensen met een lichte zorgindicatie (ZZP 1 tot en met 4) zet door. Daardoor en door de vergrijzing verwachten we een toenemende behoefte aan het zogenaamde ‘verzorgd wonen’ als alternatief voor het verzorgingshuis: zelfstandig wonen in een levensloopgeschikte woning, op een locatie in de buurt van (zorgen welzijns)voorzieningen, met de zekerheid dat de benodigde zorg thuis wordt geboden. In 2011 zijn we in Krimpen aan den IJssel begonnen met een proef toewijzing ‘verzorgd wonen’. We hebben met een zorgaanbieder afspraken gemaakt over toewijzing van levensloopgeschikte woningen aan huurders met een lichte zorgindicatie waarbij deze zorginstelling de benodigde zorg biedt. De ervaringen hiermee zijn positief. Daarom onderzoeken we in 2013 mogelijkheden voor een soortgelijke proef met een zorgaanbieder in een andere gemeente in de Krimpenerwaard.

Wonen en zorg We vinden het belangrijk in alle kernen in ons werkgebied voldoende zorgwoningen en levensloopgeschikte woningen te hebben. Daar zorgen we voor door dit soort woningen te bouwen en door bestaande woningen aan te passen. Met de toenemende vergrijzing in de Krimpenerwaard en het overheidsbeleid dat uitgaat

Verder maken we afspraken met zorgorganisaties dat zij in bepaalde buurten voor een vastgesteld aantal woningen kandidaat-huurders met een zorgindicatie (niet alleen ouderen) mogen voordragen. Als mensen met een zorgvraag bij elkaar in de buurt wonen, kan de zorginstelling

9


efficiënter zorg bieden. Daarbij houden we goed in de gaten dat de leefbaarheid en vitaliteit van die buurt op peil blijft. En de klant kan indien gewenst altijd zorg(diensten) afnemen bij een andere zorgaanbieder. Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • We leveren 58 wooneenheden op voor mensen met een verstandelijke beperking, psychische problemen of meervoudige handicap (voor ASVZ in Krimpen aan de Lek, voor Kwintes in Lekkerkerk en voor Gemiva in Schoonhoven). • We leveren 189 levensloopgeschikte appartementen op, 173 met een sociale huur en 16 met een commerciële huur. • We leveren 24 zorgplaatsen op voor mensen met een verpleeghuisindicatie, samen met 571 m² voor een eerstelijns verzorgingspost (huisartsen, apotheek en fysiotherapie) in gebouw De Waterpoort in Krimpen aan de Lek. • We onderzoeken de mogelijkheden om een tweede proef toewijzing ‘verzorgd wonen’ te beginnen. • We maken in één buurt in Krimpen aan den IJssel afspraken met zorginstellingen over de voordracht van kandidaat-huurders met een zorgindicatie voor ongeveer 28 woningen. • We ontwikkelen in het centrum van Krimpen aan den IJssel met twee of drie zorgaanbieders een aantrekkelijke mix van woningen en wooneenheden voor huishoudens die zijn aangewezen op verschillende gradaties van zorgen dienstverlening. Verkoop van bestaande woningen De afgelopen jaren was het vanwege de hoge huizenprijzen voor mensen met een middeninkomen erg moeilijk om een woning te kopen. Daarom maakte QuaWonen gebruik van de Koopgarantregeling: de koper krijgt maximaal 25% korting op de koopprijs plus de garantie dat QuaWonen de woning terugkoopt. In 2012 hebben we het beleid voor Koopgarantwoningen geëvalueerd. Met als conclusie dat we hiermee veel mensen met een middeninkomen aan een eerste koopwoning hebben geholpen, maar dat deze regeling voor QuaWonen financieel zeer ongunstig uitpakt nu de huizenprijzen dalen. Vanwege de terugkoopverplichting hebben we een bepaalde waardedaling (en daarmee verlies) ingecalculeerd. Steeds vaker echter ligt de marktwaarde van een woning fors onder de taxatiewaarde. Dit geeft een extra groot verlies voor rekening van QuaWonen. Omdat bovendien blijkt dat mensen met een middeninkomen bij de huidige dalende huizenprijzen makkelijker een woning kunnen kopen op de vrije woningmarkt (zowel qua omvang als qua

10

prijzen van het aanbod), gaan we ons beleid herzien. In 2013 onderzoeken we of we Koopgarant kunnen vervangen door een ander, voor QuaWonen financieel gunstiger product, zodat het voor mensen met lagere middeninkomens toch mogelijk blijft een woning te kopen. De dalende huizenprijzen en daarmee ruimere mogelijkheden voor starters op de koopwoningenmarkt zijn reden om ook ons verkoopprogramma in de bestaande bouw te herzien. In dit verkoopprogramma voor de periode 2009 tot 2021 zijn 788 woningen aangewezen voor verkoop, 319 permanent en 469 onder Koopgarantvoorwaarden. In 2013 bepalen we opnieuw hoeveel woningen bestemd worden voor (permanente) verkoop. In 2011 zijn twee gebouwen opgeleverd met in totaal 38 huurappartementen die we in 2013 aan de zittende huurders te koop aanbieden. Als huurders geen belangstelling hebben voor aankoop van hun woning, zijn we voor verdere verkoop afhankelijk van huuropzeggingen. In 2013 stellen we ons op dit gebied de volgende doelen: • We onderzoeken de mogelijkheden om Koopgarant te vervangen door een ander product waarmee we eigen woningbezit voor mensen met lagere middeninkomens blijvend kunnen stimuleren. • Het verkoopprogramma voor de bestaande bouw wordt in 2013 herzien. • Van de nog 146 te verkopen woningen zonder Koopgarantvoorwaarden, verwachten we er 3 te verkopen in 2013.

De Uitkijk - centrum Krimpen aan de Lek 16 zorgappartementen met gemeenschappelijke voorzieningen voor mensen met een verstandelijke beperking.


Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten Een prettige woning die bij je past. Een schone, veilige en fijne wijk met winkels, scholen en andere voorzieningen. Plezierig contact met de buren. Allemaal elementen die eraan bijdragen dat iemand prettig woont. Elementen waarvoor QuaWonen zich sterk wil maken. Omdat de overheid en bewoners dat van ons verwachten én omdat we daar zelf belang bij hebben. In aantrekkelijke wijken verhuren we onze woningen makkelijker en hebben we minder beheerproblemen. Buurtbewoners hebben zelf grote invloed op veel van de genoemde elementen. Daarom werken we nauw met hen samen. Leefbaarheid is nadrukkelijk een gedeelde verantwoordelijkheid. Komend jaar bepalen we opnieuw wat hierin echt taken voor ons als corporatie zijn en hoeveel we dus investeren in leefbaarheid en participatie.

Van goede kwaliteit Goed woningonderhoud hoort tot onze kerntaken. We streven naar meer kwaliteit, veiligheid, duurzaamheid en toegankelijkheid. In oudere woningen moeten we vaker zaken vernieuwen om de kwaliteit op peil te houden. Na verloop van tijd kan het financieel aantrekkelijker worden om de woningen te slopen en er nieuwe voor in de plaats te bouwen. Die afweging maken we als een woongebouw ongeveer 50 jaar oud is. Komend jaar worden verder de beleidsinformatie en uitvoering op een aantal terreinen geoptimaliseerd: het asbestbeleid, het onderhoudsbeleid en de cartotheek. Voor asbest hebben we te maken met nieuwe regelgeving. Daarom actualiseren we onze asbestinventarisatie en passen we het beleid aan. Verder staat een project op stapel waarbij de collectieve mechanische ventilatie in flatgebouwen zo wordt aangepast dat deze op afstand kan worden uitgezet. Belangrijk in geval van calamiteiten. Net als voorgaande jaren meten we in een derde van ons bezit hoe het staat met de conditie van de technische woonkwaliteit. Basiskwaliteit Om een goede prijs-kwaliteitverhouding te garanderen, hebben we voor iedere ruimte in een woning vastgesteld aan welke minimale eisen die ruimte moet voldoen. Als een woning vrij komt, passen we deze aan zodat hij voldoet aan die basis en de kwaliteit in overeenstemming is met de huurprijs. In 2012 hebben we dit basiskwaliteitsbeleid geëvalueerd en vastgesteld dat het op onderdelen goedkoper kan door een iets andere aanpak te kiezen. Daarnaast is

11

het niet langer vanzelfsprekend dat uit oudere woningen altijd de schoorsteen wordt verwijderd bij mutatie of bij het aanleggen van een cv-installatie in een bewoonde woning. Situationeel wordt door de opzichter bepaald of het dringend nodig is om in een bepaalde woning de schoorsteen te verwijderen. We gaan uit van het principe “we verwijderen de schoorsteen niet, tenzij….” Op basis van de evaluatie passen we het beleid in 2013 aan. Badkamers en keukens naar eigen wens Onze programma’s Maatwerk in keukens en Maatwerk in sanitair zijn bijzonder succesvol en tamelijk uniek in de corporatiewereld. Huurders hebben de mogelijkheid hun keuken of badkamer te laten vernieuwen, ook als deze technisch gezien nog niet versleten is. Voor het programma Maatwerk in sanitair blijkt de vraag vele malen groter dan het in 2010 vastgestelde jaarlijkse budget van circa € 500.000. Voorgaande jaren hebben we nog zoveel mogelijk aan de vraag voldaan, maar het is financieel niet haalbaar dat te blijven doen. Vanaf 2013 werken we daarom met een vast budget (€ 550.000 voor 2013). We passen het programma aan, zodat helder en eerlijk is welke woningen jaarlijks in aanmerking komen voor een nieuwe badkamer. Ook het huidige keukenbeleid blijkt in de praktijk veel extra geld te kosten vanwege het grote aantal keuzemogelijkheden zonder bijbetaling. Reden om het programma Maatwerk in keukens in 2013 te herzien. Opplussen en toegankelijkheid verbeteren Bepaalde woongebouwen hebben we geschikt gemaakt voor 55-plussers door de toegankelijkheid van het gebouw te verbeteren en de indeling en afwerking van de woningen projectmatig meer levensloopgeschikt te maken. Niet alle huurders hebben met deze projecten meegedaan. Als zo’n niet aangepakte woning leeg komt, passen we die alsnog aan.


Strategisch Voorraadbeleid In 2012 zijn we begonnen met de herijking van het Strategisch Voorraadbeleid en daar gaan we in 2013 mee verder. In de eerste fase ontwikkelen we gebiedsvisies en selecteren we woningen voor energiemaatregelen. In 2013 completeren we de beheerplannen per woongebouw of blok woningen en stellen we de gegevens digitaal beschikbaar. Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • Het asbestbeleid, het onderhoudsbeleid en de cartotheek worden geactualiseerd. • We passen de collectieve mechanische ventilatie in flatgebouwen aan zodat in geval van calamiteiten deze op afstand kan worden uitgezet. • In een derde van onze woningen meten we de conditie van de technische woonkwaliteit. • We nemen € 100.000 op in de begroting voor het aanpassen van woningen conform de (herziene) basiskwaliteit. • Voor asbestverwijdering bij mutatie, vervanging en reparaties is € 249.000 in de begroting opgenomen. • In het kader van Maatwerk in sanitair vervangen we maximaal 100 badkamers extra. Hiermee is een bedrag van € 550.000 gemoeid. • We onderzoeken hoe we de kosten van Maatwerk in keukens op een goede manier kunnen beperken (bijvoorbeeld door minder keuzemogelijkheden zonder bijbetaling te bieden) en voeren dat ook in. • We verwachten 13 woningen te kunnen opplussen na opzegging (1 in Bergambacht, 3 in Schoonhoven en 9 in Krimpen aan den IJssel) en hebben daarvoor ruim € 250.000 opgenomen in de begroting. • Herijking Strategisch Voorraadbeleid resulteert in 2013 in complexbeheerplannen en digitaal beschikbare gegevens voor medewerkers en klanten. • In totaal besteden we € 12,2 miljoen aan onderhoud voor de woningen en woongebouwen. Dit betreft planmatig onderhoud, niet-planmatig onderhoud, basiskwaliteit, badkamerbeleid en verwijderen asbesthoudende materialen. Per woning is dit € 1.404. Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Zoals ieder jaar investeert QuaWonen ook in 2013 in het schoon, heel en veilig houden van de wijken en dorpen in haar werkgebied. Meer dan voorheen proberen we bewoners te stimuleren om zelf een rol te spelen in het beheer van de woonomgeving en het organiseren van activiteiten.

12

Activiteiten schone, veilige en Doel/korte omschrijving activiteit aantrekkelijke wijken en buurten Buurten schoon, heel en goed Waar nodig wordt extra onderhoud uitgevoerd, onderhouden zoals extra schoonmaakbeurten en snoeiwerkzaamheden en verwijderen van graffiti. Dit gebeurt in het algemeen na signalen van bewoners of medewerkers van QuaWonen. Maatregelen gericht op veiligheid Aanpak van buurten en woongebouwen niet en leefbaarheid gericht op onderhoud, maar op leefbaarheid en veiligheid. Actiedagen groen en pimp je Waar en hoe vaak bepalen we ook dit jaar in portiek samenspraak met belanghouders. Politiekeurmerk Veilig Wonen Totaal: 27 woningen in twee complexen in Bergambacht en Schoonhoven. Hiermee zijn dan vrijwel alle woningen van QuaWonen voorzien van dit keurmerk. Daarnaast voorzien we 240 woningen in het Slim & Snel project en 117 woningen in de Lavendelstraat (beide in Krimpen aan den IJsel) van PKVW-maatregelen. De kosten hiervoor zijn begroot binnen de totale onderhoudskosten voor deze projecten. Leefbaarheidsinitiatieven Projectgericht en in overleg met belanghouders. Samen aan het werk Bewoners activeren de handen uit de mouwen te steken om de directe woonomgeving schoon, heel, veilig te houden. Kijk op je wijk Samen met kinderen de veiligheid van de wijk vergroten. Groenonderhoud plantenbakken Bewoners krijgen de mogelijkheid om de beplanting van gezamenlijke plantenbakken te vernieuwen.

Begroot 2013 € 30.000

€ 15.000

€ 8.000 € 36.000

€ 15.000 € 1.500

€ 2.500 € 3.000

Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over Op diverse manieren stimuleren we dat buurtbewoners met elkaar in contact (kunnen) komen en iets voor elkaar beteken. Meer nog dan voorgaande jaren proberen we buurtbewoners te activeren om zelf een bijdrage te leveren aan hun buurt. Daar is, zeker in het begin, wel ondersteuning bij nodig.


Buurtcoach De buurtcoach, in de wijk Bloemrijk in Krimpen aan den IJssel begonnen, vervult een steeds bredere taak in een steeds groter gebied. Tot nu toe was het beleid de buurtcoach vooral in te zetten in herstructureringsgebieden (onder andere Bloemrijk en De Nieuwe Vaart) waar de bevolkingsopbouw in korte tijd ingrijpend is veranderd, met als doel er (weer) één wijk van te maken. De inzet van de buurtcoach is onderdeel van een breed programma om bewoners vaardigheden bij te brengen zodat ze zelf succesvolle buurtactiviteiten kunnen organiseren. Onze partners op het vlak van wonen, zorg en welzijn hebben bij een evaluatie van het buurtcoachproject in 2012 aangegeven voorstander te zijn van voortzetting van deze manier van wijkgericht werken. Zij vinden dat de rol van de buurtcoach de komende jaren verbreed moet worden naar meer buurten in Krimpen aan den IJssel. Dat kan door een geleidelijke verschuiving van ureninzet van wijken waar bewoners veel zelf doen naar wijken waar bewoners nog weinig ervaring hebben met zelfbeheer en het organiseren van activiteiten. De uitdaging ligt in het vinden van een vorm waarbij de buurtcoach bewoners naar behoefte van advies kan dienen. De buurtcoach wordt ook in 2013 grotendeels door QuaWonen betaald. De afgelopen jaren leverde de gemeente eveneens een financiële bijdrage. Het ziet ernaar uit dat wij in 2013 kunnen rekenen op een financiële bijdrage van € 6.000, de helft van de gemeentelijke bijdrage voor 2012. Hierdoor zijn er in 2013 iets minder buurtcoach-uren beschikbaar.

Complexbeheerders In de appartementsgebouwen en de gebouwen met seniorenwoningen in Ouderkerk aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel werken complexbeheerders. Hun takenpakket is breed. Zij leveren onder andere een belangrijke bijdrage aan het schoon, heel en veilig houden van ‘hun’ gebouwen en de directe omgeving. Bewoners betalen daarvoor via de servicekosten. Daarnaast zetten complexbeheerders zich in voor de leefbaarheid in en om het woongebouw. Deze dienst wordt niet aan de bewoners doorberekend, maar betaald uit het leefbaarheidsbudget.

Empowerment We activeren bewoners om kleinschalige activiteiten te organiseren in hun directe omgeving.

Buurtbemiddeling weer in eigen hand Op 1 april 2013 eindigt de samenwerkingsovereenkomst Buurtbemiddeling tussen corporaties, gemeenten en Factor G voor de Krimpenerwaard. In 2012 is opnieuw een kosten- en batenafweging gemaakt. De laatste tijd was het aantal conflicten dat voor Buurtbemiddeling door Factor G in aanmerking kwam sterk gedaald, onder andere omdat veel zaken te zwaar waren. Bovendien kregen we vaker te maken met zaken die door Buurtbemiddeling waren opgelost, maar na enige tijd alsnog bij ons terecht kwamen. Op dat moment is het voor ons lastiger om zo’n zaak op te lossen omdat we niet goed op de hoogte waren van eerder gemaakte afspraken. Dit alles is voor ons reden om weer zelf te gaan bemiddelen bij kleinere conflicten tussen buren (huurders). We hebben een beperkt budget gereserveerd

Onderhoud en inrichting ontmoetingscentra De ontmoetingscentra zijn bedoeld als laagdrempelige ontmoetingsplek voor buurtbewoners. Wij bouwen deze ‘buurthuiskamers’, richten ze in en onderhouden ze. In 2013 staan oplevering en inrichting gepland van de ontmoetingsruimte ‘t Ingse Hof in Bergambacht. Gebruik ontmoetingsruimten Welzijnsorganisaties en vrijwilligers die in de ontmoetingscentra openbaar toegankelijke activiteiten willen organiseren, betalen daarvoor geen huur. De huurderving brengt QuaWonen ten laste van het leefbaarheidsbudget. Ook kunnen organisatoren van buurtactiviteiten een beroep op ons doen voor praktische of financiële ondersteuning.

13

Sociale activiteiten bij groot onderhoud en renovatie Herstructurering van een wijk of renovatie van een gebouw brengt vaak onrust en ongemak met zich mee, maar is ook een mooie gelegenheid om het saamhorigheidsgevoel tussen bewoners te vergroten. Net als vorig jaar trekken we in 2013 geld uit om activiteiten te organiseren die de onderlinge betrokkenheid tussen bewoners versterkt.


voor mediation voor situaties waarin het inschakelen van een derde partij onvermijdelijk is. Via diverse communicatiekanalen brengen we deze verandering onder de aandacht. Activiteiten sociale samenhang Bewonersinitiatieven

Ondersteunen activiteiten ontmoetingscentra

Subsidiëring wijkcentra, ontmoetingsruimten bij complexen en kantoorruimten in gebruik om niet of met korting

Inrichten ontmoetingsruimte

Onderhoud ontmoetingsruimten Complexbeheerders

Inzet complexbeheer en bewonersactiviteiten Pasteurflat Buurtcoach

Empowerment bewoners

14

Doel/korte omschrijving activiteit Bewonersinitiatieven die de contacten en betrokkenheid tussen buurtbewoners vergroten, kunnen rekenen op onze financiële of praktische ondersteuning. Bewoners die buurtgerichte activiteiten in de ontmoetingscentra willen organiseren, kunnen een beroep op ons doen voor praktische of financiële ondersteuning. Wijkcentra worden kosteloos beschikbaar gesteld voor algemene welzijnsactiviteiten, door SWOS (Schoonhoven) en Meldpunt (Krimpen aan den IJssel) georganiseerde activiteiten en door bewoners georganiseerde activiteiten met een open karakter. We betalen de kosten van het aanvragen en verlengen van de benodigde vergunningen (exploitatievergunning en vergunning drank- en horecawet). In 2013 wordt de nieuwe ontmoetingsruimte in ’t Ingse Hof ingericht (inclusief keuken, apparatuur, meubilair). Er is budget voor vervanging en reparatie van de inboedel van ontmoetingsruimten. Complexbeheerders zetten zich op kosten van QuaWonen een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om hun woongebouw. Beheer en organisatie van bewonersactiviteiten in de Pasteurflat zijn uitbesteed aan de welzijnsorganisatie SWOS. Bewoners activeren en coachen ter bevordering van leefbaarheid en onderlinge betrokkenheid in de buurten Bloemrijk en De Nieuwe Vaart en omgeving. Verbinding maken tussen de buurt en maatschappelijke organisaties. Onderling dienstbetoon tussen bewoners bevorderen. Bewoners stimuleren actief te worden in hun buurt.

Begroot 2013 € 15.000

€ 5.000

€ 223.413

€ 55.000

€ 12.000 € 139.000

€ 25.000

€ 52.500

€ 2.500

Activiteiten sociale samenhang Mediaton

Doel/korte omschrijving activiteit Begroot 2013 Voor bemiddelen bij kleine conflicten tussen € 5.000 buren die er onderling of na bemiddeling door QuaWonen niet in slagen afspraken te maken. Wonen jong en oud Bloemrijk Evaluatie en verder ontwikkelen van methodiek € 5.000 om de zelfredzaamheid van en onderlinge betrokkenheid tussen bewoners van Bloemrijk te versterken. Stimuleren inzet vrijwilligers Waardering uiten richting vrijwilligers en hen € 5.400 kennis laten maken met nieuwe ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid of participatie (inclusief een eventuele excursie en een bijdrage van € 100 voor actieve bewonersoverleggroepen). Sociale activiteiten bij We stimuleren ontmoeting tussen bewoners € 7.500 herstructurering, groot onderhoud bij groot onderhoud en sloopnieuwbouw ter en renovatie bevordering van de onderlinge betrokkenheid. Versterken sociale structuur We ondersteunen gezamenlijke initiatieven € 7.500 Schoonhoven Noord van huurders/bewoners, gemeente en welzijnsorganisaties en QuaWonen in Schoonhoven Noord.

Nieuwbouw We ontwikkelen en bouwen nieuwe woningen om ons woningaanbod uit te breiden en kwalitatief te verbeteren. De vraag van woningzoekenden staat daarbij centraal. Bijna ieder project bestaat uit verschillende soorten woningen in verschillende prijsklassen. De meeste nieuwbouw is echter levensloopgeschikt. In 2012 werkten we (verder) aan nieuwbouwprojecten in nagenoeg alle kernen in ons werkgebied. De afgelopen jaren bouwde QuaWonen gemiddeld zo’n 150 woningen per jaar. In 2011 weken we hier met 359 opgeleverde woningen fors positief van af. Het aantal opleveringen in 2012 komt uit op zo’n 156 woningen. Op langere termijn zal het aantal opgeleverde woningen dalen tot circa 100 per jaar. Het aantal in voorbereiding zijnde projecten wijkt af van het aantal dat in het Jaarverslag 2011 staat omdat we nu een duidelijke planningshorizon (tot wanneer we doortellen) hebben benoemd: van 2013 tot 2022.


Jaarplan 2013

woningen sociale huur*

Opleveringen In aanbouw In voorbereiding

225 163 1.003

woningen commerciële huur** 22 0 0

Koopgarant

koop

Totaal

0 0 0

0 0 0

247 163 1.003

*) huurwoningen < € 665 DAEB **) huurwoningen > € 665 niet DAEB

Uitgesplitst per kern: Opleveringen Plaats

Projectnaam

Bergambacht Bergambacht Bergambacht Krimpen aan de Lek Krimpen aan de Lek Lekkerkerk Lekkerkerk Schoonhoven Schoonhoven Schoonhoven

Dijklaan West Secretaris Schipperstraat ‘t Ingse Hof, fase 2 Centrumplan De Uitkijk (ASVZ) Centrumplan De Waterpoort (zorgcluster) Parkwijk, fase 2a, Parkflat Beschermd Wonen Kwintes Politiekantoor Bol-locatie Oranjeplaats, Blok C en D (welzijn/zorg) Totaal

huur

commerciële huur

40 30 15 16 28 42 20 22 18

2

231

16

9 5

Bol-locatie – Schoonhoven – 20 huurappartementen van QuaWonen en 56 koopwoningen van Era Contour.

In aanbouw Plaats

Projectnaam

huur

Bergambacht Bergambacht Lekkerkerk Schoonhoven Schoonhoven Krimpen aan de Lek Schoonhoven

Centrum, Bloemengaarde Dijklaan Bergstoep Parkwijk, fase 2, Touwbaan Blok 2 en 3 ZT, appartementen (MFA) Centrumplan De Primeur Schoonhoven Noord - Zilverstad-locatie (incl. Blok 1) Totaal

26 5 25 22 22 22 63 185

15


Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed Door op grotere schaal te slopen, nieuw te bouwen en te renoveren, maken we onze dorpen en wijken aantrekkelijker en vitaler. Daarbij gaat het niet alleen om woningen maar ook om maatschappelijk vastgoed: nieuwbouw voor scholen, kinderopvang, medische en zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. QuaWonen wil een rol spelen in het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed, mits een gezonde exploitatie mogelijk is. Project met korte beschrijving Bergambacht, Centrum In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de woonomgeving geheel vernieuwd met veel aandacht voor groen, water en goede parkeervoorzieningen. Krimpen aan den IJssel, Centrum, Prinsessenhof 240 verouderde etagewoningen maken plaats voor circa 170 appartementen voor senioren (overwegend sociaal), een woon/ zorgcomplex en het frontofficekantoor van QuaWonen. Ook willen we hier woonruimte bieden voor mensen met een psychiatrische en/of licht verstandelijke beperking. De eerder beoogde brede school zal niet meer worden gerealiseerd. Krimpen aan de Lek, Centrum Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd. Eindresultaat is een vernieuwd dorpshart waar het goed wonen, winkelen en verblijven en recreëren is. Het project bestaat uit een mix van woningtypen in huur en koop, zorgen eerstelijnsvoorzieningen, een cultuurhuis en winkels.

Doelstellingen voor 2013 We leveren 30 sociale en 9 commerciële huurwoningen op aan de Secretaris Schipperstraat. De bouw van Bloemengaarde begint: 26 sociale huurwoningen. We gaan verder met de planuitwerking en beginnen met de sloop van bestaande woningen. Er worden nog geen bouwactiviteiten voorzien.

De Primeur is in aanbouw: 22 sociale huurwoningen.

Project met korte beschrijving Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240 verouderde woningen maken plaats voor 240 nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Een 10-jarenproject. Als eerste worden uitgevoerd: Bol-locatie met 20 huurappartementen en 56 koopwoningen (projectontwikkelaar); Zilverstad-locatie met circa 63 huurappartementen voor senioren. Huisvesting en atelierruimte voor studenten wordt in het project niet meer meegenomen. Schoonhoven, Oranjeplaats Woonzorgcentrum met in totaal 42 huur- en koopappartementen, een parkeergarage en ruimte voor zorgen welzijnsvoorzieningen. Schoonhoven, overig Het politiekantoor (De Populier) wordt omgebouwd tot een woonvoorziening voor Gemiva. Bergambacht, overig Kwaliteitsverbetering in bestaande woningvoorraad door sloopnieuwbouw. Lekkerkerk, overig Kwaliteitsverbetering in bestaande woningvoorraad door sloopnieuwbouw.

Doelstellingen voor 2013 Naar verwachting kan de Bol-locatie worden opgeleverd: 18 sociale en 2 commerciële huurwoningen. De Zilverstad-locatie is in aanbouw: circa 63 sociale huurwoningen en een ontmoetingsruimte. We maken verdere plannen voor de winkels die blijven bestaan, voor parkeervoorzieningen en voor verbetering van het openbaar gebied.

Oplevering zorgen welzijnsvoorzieningen: huisartsenpraktijk, apotheek en een polikliniek voor het Groene Hartziekenhuis. Naar verwachting kan De Populier worden opgeleverd: 22 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking. We verwachten de tweede fase van ’t Ingse Hof op te leveren: 15 sociale, 6 commerciële huurwoningen en een ontmoetingsruimte. In 2013 bouwen we verder aan de Touwbaan: 25 sociale huurwoningen. We verwachten de Parkflat op te leveren: 42 sociale huurwoningen met een ontmoetingsruimte.

We verwachten de oplevering van De Uitkijk (16 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking (ASVZ)) en De Waterpoort zorgcluster (22 sociale en 6 commerciële huurwoningen, inclusief 1.800 m² intramurale zorgvoorziening en een huisartsen-en fysiotherapiepraktijk). Bijzondere projecten Diverse uitleggebieden

Oplevering woonzorgboerderij Beschermd Wonen voor Kwintes: 16 wooneenheden en een dagbestedingsruimte voor mensen met psychische problemen. Aan de Dijklaan in Bergambacht bouwen we 5 energieneutrale, sociale huurwoningen. In Bergambacht leveren we Dijklaan West op: 40 sociale huurwoningen. In Schoonhoven bouwen we verder in ZevenderThiendenlanden: 22 sociale huurwoningen.

16


Verduurzamen: Van energiebesparing naar energieneutraal Wat energiebesparing betreft is onze ambitie ongewijzigd: een energieneutrale woningvoorraad in 2035. Onze beweegreden om duurzaamheid als speerpunt van beleid te nemen is tweeërlei: als maatschappelijk betrokken organisatie vinden we het belangrijk om bij te dragen aan een beter milieu én aan een lagere energierekening voor onze huurders. Als woningcorporatie blijven we dicht bij onze kerntaak en richten we ons vooral op het energiezuinig maken van onze woningen.

Verbeteren van de bestaande woningvoorraad Het isoleren van bestaande woningen staat niet op zich. Om de grote investering die naisoleren met zich meebrengt te kunnen terugverdienen, moeten woningen vaak op meerdere fronten worden verbeterd. Alleen dan kunnen we ze weer voor een lange periode verhuren. Wat dit betreft hanteren we een meersporenbeleid; afhankelijk van de verwachte levensduur en de strategische visie bepalen we welk pakket energiemaatregelen wordt getroffen. Woningen met een levensduur tussen 40 en 50 jaar maken we energieneutraal, woningen die we nog 20 tot 40 jaar kunnen verhuren, worden energiezuinig gemaakt (label A) en van woningen die nog 10 tot 20 jaar meegaan, wordt alleen de schil geïsoleerd. Bij het herijken van het Strategisch Voorraadbeleid worden levensduur en strategie per gebouw of blok woningen vastgelegd. Aan de hand daarvan kunnen we het energiepakket voor het betreffende gebouw of blok woningen bepalen. Vooruitlopend hierop voeren we ook in 2013 diverse energieprojecten uit. Bijvoorbeeld het project aan de Lavendel in Krimpen aan den IJssel. Voor in totaal 117 eengezinswoningen combineren we planmatig onderhoud met energiemaatregelen, waardoor deze woningen van gemiddeld label D naar gemiddeld label B gaan. Opvallend is dat 100% van de bewoners heeft ingestemd met de maatregelen. Slim & Snel 240 eengezinswoningen uit de jaren 60 en 70 in Krimpen aan den IJssel doen mee met het deelprogramma Slim & Snel van Platform 31 (voorheen SEV). Doel van dit programma is om via experimenten innovatieve renovatieconcepten te ontwikkelen die energiezuinig en tegelijkertijd betaalbaar zijn. We hebben consortia van (onder)aannemers uitgedaagd een interessant aanbod te doen om deze 240 woningen snel en betaalbaar op te knappen. Met als uitgangspunten dat het noodzakelijke onderhoud wordt gedaan, het energieverbruik minstens met 45% daalt, het energielabel minimaal A wordt, het binnenklimaat verbetert en dat wordt ingespeeld op wensen van bewoners. Na de ingreep kan QuaWonen deze woningen weer 50 jaar verhuren.

17

Na een intensieve voorbereiding waar de bewoners nauw bij zijn betrokken, waren in het najaar van 2012 nog drie consortia in de race voor de uitvoering. Eind 2012 werd duidelijk dat SCOOP als consortium de renovatie gaat uitvoeren en met welk pakket maatregelen. De werkzaamheden beginnen in 2013. De helft van de woningen wordt in 2013 opgeleverd, de andere helft in 2014. Energieleverende nieuwbouw in 2030 Voor nieuwbouw doen we meer dan wettelijk is voorgeschreven. We richten ons op energieneutraal in 2020 en energieleverend in 2030. Bij ieder nieuwbouwproject overwegen we of het mogelijke, verstandig en financieel haalbaar is om een lagere EPC-norm (energieprestatiecoëfficiënt) na te streven dan wettelijk wordt voorgeschreven. In 2013 bouwen we in Bergstoep vijf energieneutrale eengezinswoningen. Vermoedelijk wordt ook in het project Slim & Snel een vorm van duurzame energie toegepast. Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • In twee buurten in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel beginnen we in 2013 met de uitvoering van het project Slim & Snel. Eind 2013 zijn daar 120 woningen projectmatig gerenoveerd en geïsoleerd. • We isoleren de laatste 60 van 117 eengezinswoningen aan de Lavendel in Krimpen aan den IJssel waardoor deze woningen van gemiddeld een label D naar gemiddeld een label B gaan. • Aan de Lorentzweg in Lekkerkerk worden 19 kleine, grondgebonden (senioren)woningen geïsoleerd. • In 38 eengezinswoningen aan de Schreuderstraat in Schoonhoven worden de kozijnen vervangen en energiemaatregelen uitgevoerd. • In 304 woningen plaatsen we een nieuwe, energiezuinige HR-ketel. • In een woongebouw aan de Pasteurweg in Schoonhoven (91 appartementen) vervangen we de collectieve cv-ketel. • In 2013 bouwen we aan de Dijklaan in Bergstoep (gemeente Bergambacht) 5 energieneutrale, sociale huureengezinswoningen.


Verbeteren: Excellente basisdienstverlening Als organisatie willen we ons onderscheiden door excellente, klantgerichte dienstverlening te bieden. We vinden dat we dat verplicht zijn als professioneel, dienstverlenend bedrijf. Bovendien is het leuker werken als we tevreden klanten hebben. Zeker als het gaat om de basisprocessen, mogen huurders en woningzoekenden zeer klantgericht gedrag van ons verwachten.

Excellente basisdienstverlening Basisdienstverlening, dat is hoe wij klanten helpen bij de basisprocessen zoals een woning betrekken, de huur opzeggen, de woning veranderen of het afhandelen van technische klachten. Hoe wij klanten bij de basisprocessen van dienst zijn, is bepalend voor hun oordeel over QuaWonen. Daarom willen we ons juist hierin zeer klantgericht opstellen. Dat gaat niet van de ene op de andere dag. In 2011 hebben we een meerjarenprogramma opgesteld met als doel dat de gemiddelde huurderswaardering bij de KWH-meting (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) stapsgewijs stijgt van een 7,5 in 2010 naar een 8,0 in 2014. De afgelopen jaren hebben we voorbereidingen getroffen en procedures opgesteld, in 2013 kunnen we echt beginnen. De basisklantprocessen zoals benoemd in het meerjarenplan zijn: • Contact met de corporatie • Woning zoeken en woning betrekken • Huurcontract wijzigen • Huur betalen • Woning veranderen - voorziening met huurverhoging • Woning veranderen - zelf aangebrachte voorziening • Servicekosten en stookkosten • Woning verlaten • Dagelijks onderhoud - reparatieverzoeken • Planmatig onderhoud • Projectmatig onderhoud • Klachten

Klachtenprocedure en geschillencommissie Wij willen er op aangesproken worden als we ons niet aan deze normen houden. Klachten kunnen ons namelijk helpen onze dienstverlening te verbeteren. Komen we er niet uit met een klant, dan kan hij een beroep doen op de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Deze onafhankelijk commissie beoordeelt of QuaWonen voldoende heeft gedaan om een klacht naar tevredenheid op te lossen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • We laten onze dienstverlening in 2013 meten door KWH. We streven minimaal de cijfers uit de laatste meting na. • Naar aanleiding van de resultaten van de KWH-metingen in 2012 maken we een verbeterplan en voeren dat ook uit. Ook gaan we na of KWH voor ons nog steeds het beste meetinstrument is om de klanttevredenheid te meten. We vergelijken KWH met meetinstrumenten die niet specifiek gebonden zijn aan de corporatiesector. • Begin 2013 hebben we een digitaal Klantinformatiesysteem waarin klantgegevens en klantcontacten (inclusief klachten) worden vastgelegd. Via dit systeem houden we onder andere in de gaten of vragen worden beantwoord en klachten worden behandeld. • Begin 2013 hebben we voor de medewerkers met klantcontacten een Kennisbanksysteem met antwoorden op de meest gestelde vragen. Vóór het einde van 2013 is deze kennisbank (via de nieuwe website) ook toegankelijk voor onze klanten. • Begin 2013 is de nieuwe QuaWonen-website live. Deze website krijgt in de loop van 2013 en 2014 steeds meer functionaliteiten. Denk aan zoeken in de kennisbank (vanaf medio 2013) en voor huurders inzage in de eigen gegevens (vanaf 2014). • Medio 2013 zijn onze basisprocessen efficiënt en klantgericht georganiseerd. We laten de klant weten welke dienstverlening QuaWonen wil leveren bij deze basisprocessen en welke normen daarbij gelden. We onderzoeken nog op welke manier we dat het beste kunnen doen.

Voor onze dienstverlening bij deze basisprocessen hebben we beschreven wat klanten van ons mogen verwachten. Dat deden we aan de hand van onze klantwaarderingsaspecten: betrouwbaar, betrokken, bereikbaar (toegankelijk), deskundig en resultaatgericht. In 2013 gaan we daadwerkelijk werken volgens de normen omschreven in de dienstverleningskaders van onze basisklantprocessen.

18


Samenwerking met anderen, lokale verankering Om voeling te houden met wat er leeft in onze dorpen en wijken én om meer tot stand te kunnen brengen, vragen we lokale belanghouders om hun inbreng en werken we intensief met hen samen. Onze belanghouders zijn een breed samengestelde groep. Van huurdersorganisaties tot gemeenten, van zorgen welzijnsorganisaties tot belangenbehartigers. Ook volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) hebben we de plicht om bewoners te betrekken bij ons beleid en beheer en om met gemeenten te overleggen over ons beleid en onze prestaties.

Participatie van huurders Huurders zijn onze belangrijkste belanghouders; aan hen ontleent QuaWonen haar bestaansrecht. Op basis van de Overlegwet hebben we in een reglement vastgelegd hoe vaak en over welke onderwerpen we overleg voeren met huurdersvertegenwoordigingen. Daarbij onderscheiden we vier niveaus. Op strategisch niveau overleggen we minstens drie keer per jaar met het Centraal Orgaan Huurdersorganisaties (COH). Gaat het om leefbaarheid en woonomgeving, dan voeren we eveneens minimaal drie keer per jaar overleg met de drie lokale huurdersorganisaties in Oost, met Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel e.o. en met de bewonersoverleggroepen (Bog’en) in Krimpen aan den IJssel en Lekkerkerk. Gaat het om bepaalde thema’s, bijvoorbeeld de nieuwe website of de basisklantprocessen, dan zijn breed samengestelde klantenpanels onze gesprekspartner. Ook bij nieuwbouw- en renovatieprojecten geven we vaak met klantenpanels vorm aan projectparticipatie. In ieder geval proberen we de buurt, terugkeerders en belangstellenden te betrekken bij het bouwproject. In 2012 zijn we begonnen om samen met de huurdersorganisaties na te gaan of en zo ja welke andere vormen van bewonersparticipatie mogelijk zijn. Besturen van huurdersorganisaties hebben namelijk steeds meer moeite om goede nieuwe bestuursleden te vinden. In 2013 vervolgen we deze verkenning. Participatie in gebouwen met een VvE In onze gebouwen met zowel huur- als koopwoningen nemen alleen de eigenaar-bewoners deel aan de Vereniging van Eigenaren (VvE). De huurders in deze gebouwen krijgen te maken met leefregels (huishoudelijk reglement) opgesteld door de VvE zonder dat ze daar inbreng in hebben. Om de huurders een grotere stem te geven, hebben we in 2012 een proefproject uitgevoerd. QuaWonen, die als eigenaar van de huurwoningen wel deelneemt aan de VvE, vraagt huurders om agendapunten, overlegt met hen over zaken waarmee zij

19

direct te maken krijgen en stemt haar stemgedrag af op de wensen van de huurders. Eenzelfde aanpak in een tweede gebouw is door gebrek aan belangstelling bij de huurders niet van de grond gekomen. In 2013 streven we ernaar om bij twee andere gebouwen de participatie op genoemde wijze vorm te geven. Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • We overleggen met de huurdersvertegenwoordigingen zoals reglementair vastgelegd. • We vragen de huurdersorganisaties om inbreng voor het Jaarplan 2014. • Voor het project Excellente Basisdienstverlening hebben we in 2012 klantenpanels opgericht. Met hen hebben we gesprekken gevoerd over de kwaliteit van onze dienstverlening. Dit heeft ons inzicht gegeven in wat klanten van QuaWonen verwachten. In 2013 gaan we door met het organiseren van klantenpanels, bijvoorbeeld bij het inrichten en testen van verschillende functionaliteiten op de vernieuwde website. • Samen met huurdersorganisaties oriënteren we ons op toekomstige vormen van bewonersparticipatie. • We organiseren een themabijeenkomst huurbeleid met de huurdersorganisaties. • We rollen het project ‘participatie van huurders in een gebouw met een VvE’ verder uit. In 2013 kiezen we hiervoor twee woongebouwen met een VvE. Inbreng van andere belanghouders Gemeenten Het overleg met de gemeenten in ons werkgebied is zowel ambtelijk als bestuurlijk. De prestatieafspraken die we met alle vijf de gemeenten in ons werk gebied hebben gemaakt, zijn daarbij de leidraad. De onderwerpen uit ons Ondernemingsplan sluiten logischerwijze aan op die afspraken. In ons werk en in de keuzes die wij maken,


spelen we immers in op wat de omgeving van ons vraagt. De prestatieafspraken sluiten ook aan op de gemeentelijke Woonvisies, de handreikingen herziening woonvisie K5 en bovenregionale beleidsnota’s en woonvisies. Zo maken we de cirkel Ondernemingsplanprestatieafspraken-Woonvisies rond. Naast de prestatieafspraken en het bestuurlijk overleg zou QuaWonen ook graag jaarlijks in de gemeenteraad of voor de raadscommissie verantwoording afleggen over wat wij samen met de gemeente hebben bereikt. Het doel is om in de bestuurlijke overleggen met de gemeenten hier draagvlak voor te vinden. Lokale en regionale netwerken Om ook bij andere belanghouders input voor ons beleid op te halen en te toetsen of onze koers moet worden bijgestuurd, maken we deel uit van diverse lokale en regionale netwerken. Bijvoorbeeld met de politie, met zorgen kinderopvangorganisaties, met scholen, met lokale welzijnsorganisaties en belangenorganisaties en met collegacorporaties. Vernieuwende initiatieven Sinds 2010 geven we structureel vorm aan belanghoudersparticipatie. We betrekken individuele en groepen personen die belang hebben bij of geraakt kunnen worden door (uitvoering van) ons beleid (belanghouders). Dat doen we door meer dan voorheen in het Jaarplan bij ieder project en iedere activiteit te noteren of er belanghouders zijn en zo ja wie. Vervolgens betrekken we hen op verschillende manieren bij reguliere en niet-reguliere projecten. We betrekken hen bij herstructurerings- en nieuwbouwprojecten, vragen hen om suggesties voor leefbaarheidsprojecten en dragen op buurtniveau beheertaken aan hen over. Daarbij gaan we vernieuwende vormen van participatie niet uit de weg. In het project Slim & Snel bijvoorbeeld, krijgt naast de vernieuwing in de bouwkolom (een andere verhouding tussen opdrachtgever en opdrachtnemer) en de vernieuwende, snelle uitvoering óók de betrokkenheid van bewoners, gemeente en andere betrokkenen een prominente plaats in het proces. Dit moet leiden tot meer draagvlak, een betere prijs-kwaliteitverhouding en een soepeler lopend proces. De inschrijving bij het project Prinsessenhof, waarbij niet QuaWonen maar de markt heeft bepaald welke zorgpartijen en scholen in het project deelnemen, is een ander voorbeeld van een vernieuwend initiatief op het gebied van belanghoudersparticipatie.

20

Voortdurende zoektocht Vernieuwende initiatieven zijn onderdeel van onze continue zoektocht naar de meest effectieve vorm om belanghouders daadwerkelijk invloed te geven op ons beleid. We zoeken naar vormen en structuren die bestendig zijn, veel opleveren en bij voorkeur elkaar versterken. Dat is geen eenvoudige opgave, zeker omdat de maatschappelijke tendens is dat mensen minder tijd hebben voor en minder bereid zijn om tijd te besteden aan belangenbehartiging en (mede)besturen. Maar zeker met het oog op de landelijke discussie over de legitimiteit van de corporatiesector, vinden we het erg belangrijk om die zoektocht onverminderd voort te zetten. Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • Met alle gemeenten maken we nieuwe prestatieafspraken voor vanaf het jaar 2013. • In Krimpen aan den IJssel draagt QuaWonen actief bij aan het Algemeen Bestuur Wonen Zorg en Welzijn, de Programmagroep Woonservice. De focus ligt daarbij op het levensloopgeschikt maken van de gemeente Krimpen aan den IJssel door levensloopgeschikte woningen te realiseren, ‘verzorgd wonen’ verder vorm te geven, ontmoeting te bevorderen en bewoners te activeren. • We zoeken een nieuwe participatiestructuur die maatwerk biedt en recht doet aan de diversiteit in het klantenbestand van QuaWonen. Doel is een levendige participatie op diverse niveaus. • We betrekken belanghouders bij reguliere en nietreguliere projecten uit het Jaarplan. • In het project Slim & Snel in twee buurten in Krimpen aan den IJssel experimenten we met een nieuwe vorm van ketensamenwerking in de bouw waarbij ook participatie een prominente plaats in het proces krijgt.


Interne organisatie Zeker onder de huidige omstandigheden is het belangrijk dat onze organisatie efficiënt en doelmatig werkt. We streven dat na door verantwoordelijkheden laag in de organisatie te leggen, prioriteiten te stellen, kosten te besparen, risico’s te beheersen en inkomsten te vergroten. Komend jaar kijken we in het bijzonder naar hoe we de rol en inzetbaarheid van de medewerkers kunnen optimaliseren.

Personele ontwikkelingen Onze medewerkers spelen een zeer belangrijke rol bij het realiseren van de organisatiedoelstellingen. Vorig jaar lag de focus op het ontwikkelen en versterken van onze leidinggevenden. In 2013 kijken we nadrukkelijker naar de andere medewerkers. In deze woelige en onzekere tijden is strategische personeelsplanning, gericht op de langere termijn en inschatbare ontwikkelingen, lastig. We zullen moeten leren om te gaan met deze onzekerheden. Om zo goed mogelijk in te kunnen spelen op veelal onverwachte ontwikkelingen streven we ernaar medewerkers breder inzetbaar te maken. Medewerkers zullen meerdere of verschillende rollen moeten kunnen vervullen. Denk aan een opzichter Wonen die ook opzichterstaken voor de afdeling Beheer vervult, een communicatiemedewerker die een bewonersavond organiseert of een bewonersbegeleider die zich het werk van een woonconsulent eigen maakt. De inzet van persoonlijke loopbaanbudgetten hangt hiermee samen en zullen we stimuleren. Direct hieraan gekoppeld is de uitvoering van competentieontwikkeling. Ook dat is niet beperkt tot de eigen of huidige functie maar zeker eveneens bedoeld om medewerkers breder inzetbaar te maken. Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • We voeren competentiemanagement en strategische personeelsplanning in. • Het verzuimpercentage over 2013 bedraagt maximaal 3 procent. • De meldingsfrequentie is maximaal 1,15. • We evalueren het arbeidsomstandighedenbeleid, waaronder de inzet van de arbodienstverlening. • We doen onderzoek naar mogelijk nieuwe wegen in het beleid gezondheidsmanagement.

21

Samenwerking Groene Hart corporaties Een mogelijke manier om kosten te besparen is door samen te werken met andere corporaties. QuaWonen heeft met drie andere corporaties uit het Groene Hart de handen ineen geslagen: met Mozaïek Wonen, Woonpartners MiddenHolland en Wonen Centraal kijken we waar samenwerking financieel voordeel kan opleveren. We zoeken allereerst naar waar we snel en makkelijk winst kunnen boeken door samen te werken en informatie uit te wisselen. HRM bijvoorbeeld, VvE-beheer, bij contractafspraken met zorgpartijen en bij investeringsdocumenten. Eind 2013 evalueren we wat de samenwerking heeft opgeleverd. Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in de volgende doelen: • We starten een gezamenlijk project om samenwerking in contractvormen, wijze van aanbesteding en inkoop voor planmatig en niet-planmatig onderhoud uit te werken. • We gaan kennis uitwisselen en vergelijkingen doen op het gebied van: -- VvE-beheer; de verschillende rollen die de corporaties vervullen en de contractvormen. -- HRM en strategisch personeelsbeleid; kennis, informatie en formats uitwisselen, allereerst op het gebied van de werkkostenregeling. -- Contractvormen met zorgpartijen; onder andere huurcontracten moeten worden vernieuwd als gevolg van het scheiden van wonen en zorg en de introductie van de normatieve huisvestingscomponent bij de financiering van zorg. -- Investeringsdocumenten, investeringsstatuut en fasedocumenten. -- Projectontwikkeling; contractvormen en fasedocumenten.


• We werken gezamenlijk een nieuw treasurystatuut uit, dat inspeelt op de Basel III weten regelgeving voor banken. • Bij vacatures en bij personele over- en ondercapaciteit (bijvoorbeeld op het terrein van vastgoedprojecten), kijken we of we elkaar van dienst kunnen zijn of dat we synergie kunnen behalen door gezamenlijke inkoop. • Eind 2013 evalueren we wat de samenwerking met de drie Groene Hart corporaties ons concreet aan kostenbesparing heeft opgeleverd.

vergaderingen van de Raad van Commissarissen als in die van het managementteam van QuaWonen.

Ondernemingsraad (OR) Met de OR worden de gebruikelijke overleggen gevoerd. Dat overleg is zeven keer per jaar, waarvan één keer met een vertegenwoordiger van de Raad van Commissarissen. Zo nodig wordt advies/instemming van de OR gevraagd.

Control Control gaat voornamelijk over het ‘in control’ zijn van de bedrijfsprocessen. Daarnaast toetst de externe accountant de jaarrekening. De resultaten van de interne toetsingen door de controller worden vastgelegd in de managementletter van de controller en besproken met de Raad van Commissarissen.

Governance en integriteit Het toezicht op de uitoefening van de taak van QuaWonen is vastgelegd in onze governancestructuur. Deze is gebaseerd op de Governancecode Woningcorporaties en staat op de website. Het bestuur en de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. Er is geen aanleiding om deze structuur aan te passen. Tijdens themabesprekingen gaat de Raad dieper in op bepaalde onderwerpen.

In 2013 actualiseren we de strategische en externe risico’s. We maken de paraplu voor risicomanagement effectiever en scherpen de instrumenten aan. Daarnaast blijven we de risico’s van projectontwikkeling volgen.

Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in het volgende doel: • De controller schrijft een managementletter met aanbevelingen aan het bestuur voor de bedrijfsvoering en de administratieve organisatie.

Naast de controle van de jaarrekening door de externe accountant, BDO Accountants, vindt in 2013 voor de tweede keer een visitatie plaats. Deze visitatie is een uitvloeisel van de Governancecode die voorschrijft dat een woningcorporatie zich één keer per vier jaar laat visiteren. Bij een visitatie geeft een extern bureau een gestructureerd oordeel over de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties. Visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van bestuur en Raad van Commissarissen. Het visitatierapport wordt geplaatst op de website. Deze uitgangspunten vertalen we in 2013 in het volgende doel: • We laten een visitatie uitvoeren en streven naar minimaal dezelfde score als in 2009 (was 7,2). Risicobeheersing In vorige jaren hebben we de risico’s onderverdeeld in extern en intern. Bovendien hebben we een top tien samengesteld van de grootste strategische risico’s. Van belang is ook om een overall beeld te hebben. Risicomanagement is zowel een gespreksonderwerp in de

22


Verbindingen Verenigingen van Eigenaren (VvE) We hebben een fulltime medewerker die zich bezighoudt met de dienstverlening aan Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) waarin we belang hebben. Hier volgt een overzicht van de gebouwen met een VvE: Bergambacht -- D‘Aartsberghe, 8 huurappartementen en 6 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Slothoven, 14 huurwoningen. In deze VvE participeren we samen met de eigenaren van 2 koopappartementen en Zorgpartners Midden-Holland (ZPMH). Het belang van QuaWonen en de twee eigenaren is gelijk aan dat van ZPMH. Bijzonder is dat deze VvE met het aangrenzende particuliere VvE Slotzicht een mandelig eigendomsrecht heeft voor het gemeenschappelijk binnengebied. -- ’t Ingse Hof, 29 huurappartementen, 8 koopappartementen en 5 extra parkeerplaatsen waarvan er 3 van QuaWonen zijn. We hebben een meerderheidsbelang. -- Hoofdstraat / Badhuisstraat, 1 bedrijfsruimte, 3 winkels en 10 huurwoningen van QuaWonen. We hebben geen meerderheid. Berkenwoude -- Julianahof, 10 huurappartementen, een zorgruimte en 6 koopwoningen. We hebben een meerderheidsbelang. Krimpen aan den IJssel -- Buijs Ballotsingel, 9 huurappartementen en 1 koopappartement. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Het Palet, 22 huurappartementen en 4 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Groenendaalflat, 72 appartementen, waarvan 30 koopappartementen. Wij hebben een afnemend meerderheidsbelang; ultimo 2012 42 huurappartementen. -- Kustvaart & Zeilvaart, 15 huurappartementen, 16 koopappartementen, 15 huurparkeerplaatsen, 16 koopparkeerplaatsen. Wij hebben geen meerderheidsbelang. -- Belcanto, 32 huurappartementen, 15 koopappartementen, 1 kinderdagverblijf, 32 huurparkeerplaatsen en 15 koopparkeerplaatsen. We hebben een meerderheidsbelang.

23

Lekkerkerk -- Parkwijk Gebouw A, 19 huurappartementen 10 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Parkwijk Gebouw B, 19 huurappartementen 8 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. Schoonhoven -- Oranjeplaats Blok A, 12 huurappartementen en 5 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Blok B, 6 huurappartementen, 1 bedrijfsruimte en 3 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Hoofdsplitsing. Hierin hebben wij ook belang, maar dit belang is niet in eenheden uit te drukken omdat het een belang betreft waarbij de hoeveelheden worden vertaald in de VvE’s Oranjeplaats Blok A en B. -- Oranjeplaats Blok C, 10 huurappartementen, 10 koopappartementen en 1 welzijns- en/of zorgvoorziening. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Blok D, 6 huurappartementen, 4 koopappartementen en 1 welzijns- en/of zorgvoorziening. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Parkeergarage, 42 huur, 26 koop en 21 voor welzijn en zorg. Wij hebben een meerderheidsbelang.


Nieuw op te richten VvE’s in 2013: Krimpen aan de Lek, -- De Waterpoort (hoofdsplitsing), 4 bedrijfsruimten en 2 praktijkruimten op de begane grond, 28 huurappartementen op de 1e en 2e verdieping, woningen en/of zorgvoorziening op de 3e verdieping en technische ruimte op de 4e verdieping. We hebben een meerderheidsbelang. -- De Primeur (hoofdsplitsing), 11 commerciële ruimten, 22 huurappartementen, 22 koopappartementen, 22 huurparkeerplaatsen en 42 koopparkeerplaatsen. We hebben een minderheidsbelang. -- De Primeur (ondersplitsing woningen), 22 huurappartementen, 22 koopappartementen, 22 huurparkeerplaatsen en 42 koopparkeerplaatsen. We hebben een minderheidsbelang. In onderstaande VvE zitten wij wel in het bestuur maar wordt het beheer uitgevoerd door een externe partij (VT 2000): Krimpen aan den IJssel -- Quarakter IV, wij hebben hier 55 parkeerplaatsen en 27 bergingen in de ondergrondse parkeergarage van de in totaal 180 indexen. Het gaat om een minderheidsbelang. VvE’s waar wij wel zitting in hebben maar niet het beheer uitvoeren: • Mandeligheid Poort van Ambacht in Bergambacht • VvE Tricolore Geel in Krimpen aan den IJssel • VvE Quarakter IV in Krimpen aan den IJssel Overige verbindingen QuaWonen heeft een deelneming in Woonwaard Holding B.V. De deelneming beperkt zich tot het ingebrachte kapitaal. De Holding bestaat verder uit twee B.V,’s. Eén daarvan is in 2012 omgezet naar een Energie B.V. De inrichting van de B.V. vindt in 2013 plaats. Benchmark Door onze resultaten wat betreft de netto bedrijfslasten te vergelijken met die van andere (in omvang vergelijkbare) corporaties, samengebracht in de benchmark van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), kunnen we beoordelen waar we eventueel moeten bijsturen.

24

Bedragen per verhuureenheid Netto bedrijfskosten (exclusief leefbaarheid en onderhoud) Jaarplan 2012 *) landelijk

CFV (2011) *) Geëxtrapoleerd naar 2013 1.313

1.373

QuaWonen 2013 1.373

1.273

1.302

1.398

De netto bedrijfskosten per verhuureenheid zijn gelijk aan de benchmark en bestaan uit (interne) algemene beheerkosten zoals kosten personeel, huisvesting en algemene kosten, maar ook uit onbeïnvloedbare kosten zoals (onder meer) de gemeentelijke belastingen, verzekeringen en heffingen CFV en Aedes. In het jaarplan 2013 is een bezuinigingsopgave (€ 300.000) ingevoerd op de algemene beheerkosten, hetgeen tot een vermindering ten opzichte van de benchmark leidt. Dit leidt nog niet tot een substantiële verlaging van de bedrijfskosten, omdat deze worden beïnvloed door relatief hoge gemeentelijke heffingen zoals rioolbelasting in Schoonhoven en Krimpen aan den IJssel. De bedrijfslasten in het jaarplan 2012 waren 7% hoger dan de landelijke benchmark. Personeelskosten **)

CFV (2011) *)

Geëxtrapoleerd naar 2013 67.204 64.003 758

Per fte 64.297 Jaarplan 2012 62.587 Totale personeelskosten per gewogen 725 verhuureenheid in euro’s Jaarplan 2012 723 739 *) landelijk **) personeelskosten volgens definitie CFV, zijnde lonen, pensioenpremie en sociale lasten

QuaWonen 2013 67.296 64.894 720 750

De personeelskosten per fte wijken nauwelijks af van de benchmark. Dit verschil was bij het jaarplan 2012 nog 1% nadelig.


Bedragen per verhuureenheid

CFV (2011) * Geëxtrapoleerd naar 2013

Planmatig 832 Niet planmatig 511 Saldo 1.343 Badkamer, basiskwaliteit, asbest en inbraakpreventie Totaal 1.343 Jaarplan 2012 1.334 *) landelijk **) ongewogen gemiddeld bedrag zonder prijsindex ***) jaarschijf 2013

QuaWonen gemiddeld 2013– 2021** 870 771 534 470 1.404 1.241 94 1.404 1.364

1.335 1.254

QuaWonen 2013 *** 820 478 1.298 106 1.404 1.596

Het planmatig onderhoud is afhankelijk van het uitvoeringsprogramma en de onderhoudscyclus en kan jaarlijks afwijken. Daarom is een meerjarenvergelijking gemaakt en een afstemming met het jaarplan. Gedurende enkele jaren voert QuaWonen extra kwaliteit toe aan haar bezit op het gebied van veiligheid, gezondheid en comfort. Dat leidt tot € 100 meer per woning aan onderhoud. In het jaarplan 2013 is een taakstellende bezuiniging voor onderhoud doorgevoerd van bijna € 100 per woning (is totaal € 700.000) ten opzichte van vorig jaar. Hierdoor blijven zowel het niet planmatig als het planmatig onderhoud op de benchmark.

25


Schema doelstellingen

Recommend Documents