Scenario's verzorgingshuizen

Scenario's verzorgingshuizen werkdocument

In opdracht van Ministerie van VWS, DVVO

Rob de Wildt Jeroen Neele

mei 2003

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 82770

Inhoudsopgave 1

INLEIDING

1

2

KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN

3

2.1

INTEGRATIE VAN WONEN EN ZORG

4

2.2

SCHAAL EN LIGGING

7

2.3

STEDENBOUWKUNDIGE SITUERING

8

2.4

FUNCTIONELE EN BOUWKUNDIGE KWALITEIT

11

2.5

HET VERZORGINGSHUIS ALS INSTITUUT

15

3

NAAR VERZORGD EN BESCHERMD WONEN

17

3.1

GEBOUW VERANDERT OF VERDWIJNT MET ANDER PROGRAMMA

17

3.2

OMBOUWSCENARIO’S

18

4

GEVOLGEN IN KWALITEIT EN KOSTEN

23

4.1

NIEUWE HUISVESTING VOOR WONEN EN ZORG

23

4.2

KOSTEN VAN TRANSFORMATIE

24

4.3

WONINGEN MET ZORG IN PLAATS VAN VERZORGINGSHUISPLAATSEN

27

4.4

EXPLOITATIERESULTATEN VAN TRANSFORMATIE

28

4.5

TOEKOMSTPLANNEN

33

4.6

DOOREXPLOITEREN OF TRANSFORMEREN?

34

5

EXPLOITATIE EN BEKOSTIGING

37

5.1

BUITEN DE AWBZ: PPS

37

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1 Inleiding RIGO Research en Advies maakte in opdracht van het Ministerie van VWS een studie van de transformatiemogelijkheden in de zorgsector, een studie die zich toespitst op de verzorgingshuizen. De studie bouwt voort op eerdere onderzoeken naar het vastgoed in de zorgsector (Vastgoed op eigen benen, Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen, Zorg vast goed). Dit werkdocument geeft de uitkomst weer van de verkenning van transformatiemogelijkheden bij 40 bestaande verzorgingshuizen. Deze verzorgingshuizen werden geselecteerd uit de ruim 1300 verzorgingshuizen. Daarbij is gezorgd voor spreiding naar bouwperiode en regio. We bezochten de verzorgingshuizen en gingen na welke plannen er ontwikkeld werden voor kwaliteitsverbetering of herpositionering. We gaan hier achtereenvolgens in op de kwaliteit van bestaande verzorgingshuizen (hoofdstuk 2), de mogelijkheden voor bouw en verbouw op deze locaties en soms elders (hoofdstuk 3). Vervolgens geven we de gevolgen in termen van kosten en kwaliteit (hoofdstuk 4) en van exploitatie en bekostiging (hoofdstuk 5). Het onderzoek werd van de kant van VWS begeleid door Jan Krijnen (DVVO).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2 Kwaliteit van verzorgingshuizen In de studie naar de vernieuwing in de zorgsector krijgen de verzorgingshuizen bijzondere aandacht. Dit komt voort uit de het feit dat de kwaliteit van bestaande verzorgingshuizen sterk achterblijft bij de toenemende kwaliteitseisen. Dit heeft te maken met veranderingen aan de vraagzijde. De toegenomen zorgzwaarte aan de ene kant en het langer zelfstandig wonen aan de andere kant maakt dat het traditionele verzorgingshuis steeds minder aan de vraag voldoet. Tegelijkertijd groeit de vraag naar de verschillende combinaties van wonen en zorg. In Nederland zijn in totaal ongeveer 1.330 verzorgingshuizen. Gemiddeld genomen zijn er dus in elke gemeente 2 tot 3 complexen gevestigd. Hoe zijn deze gebouwen gesitueerd? En in welke staat verkeren zij? In dit hoofdstuk komen deze aspecten aan bod, deels aan de hand van de veertig verzorgingshuizen die zijn bezocht en deels op basis van bestanden van alle verzorgingshuizen. Daarna gaan we kort in op de kwaliteit van verpleeghuizen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN

figuur 1

Opbouw voorraad verzorgingshuizen naar bouwperiode: zwaartepunt in de periode 1960-1980. (bron: Bouwcollege : Project Inventarisatie Verzorgingshuizen, PIV )

3.500.000 m 2 bvo 3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0 voor 1900

2.1

1900-1949

1950-1959

1960-1969

1970-1979

1980-1989

na 1990

Integratie van wonen en zorg Veel verzorgingshuizen passen in het beeld dat in het vorige hoofdstuk is geschetst van het beschermd wonen in een verzorgingshuis. In het verzorgingshuis wordt een totaalpakket geleverd van zorg, dienstverlening en huisvesting. In de afgelopen jaren is dit nog uitgebreid met dagopvang en tijdelijke zorg na ziekenhuisopname. Behalve de huisbewoners krijgen vaak ook de omwonenden in aanleunwoningen zorg en diensten vanuit het huis. In toenemende mate worden deze zorg en diensten ook in een groter gebied rondom het huis geleverd. De woonappartementen in de huizen zijn beperkt: overwegend een kamer met een kleine badcel en een kitchenette in de entree van het appartement. Soms is er nog een kleine berging of een balkonnetje. Deze beperkte ruimte wordt enigszins verruimd door gemeenschappelijke ruimten: een extra huiskamer om grotere groepen te ontvangen, een koffie- en eetzaal, een bibliotheek, etc. Bij het bezoek aan de geselecteerde verzorgingshuizen viel op dat het pakket van wonen en zorg dat de verschillende huizen bieden betrekkelijk uniform is, ondanks de uiteenlopende ouderdom van de huizen. Dit kan worden verklaard uit de sturende invloed die de bekostiging van de exploitatie had: bepaalde voorzieningen werden vergoed, andere niet. Aanleunwoningen Bij ongeveer 70% van de bezochte complexen zijn in de loop der jaren ‘aanleunwoningen’ gebouwd: zelfstandige woningen, soms laagbouw en soms gestapeld. Ze zijn in een aantal gevallen fysiek met het verzorgingshuis verbonden, maar zijn meestal zelfstandige bouwblokken. Soms hebben ze dezelfde eigenaar, soms zijn

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ze ook van een locale woningcorporatie, terwijl het huis eigendom is van een zelfstandige zorginstelling. Het aantal aanleunwoningen overstijgt in een enkel geval het aantal eenheden in het verzorgingshuis. De aanwezigheid van deze woningen kan bij een eventuele bouw of verbouw een belemmering vormen: •

De fysieke aanwezigheid van deze aanleunwoningen kan de herontwikkeling van het terrein sterk beperken;

•

De aanleunwoningen zijn vaak van recenter datum dan het verzorgingshuis en hebben dientengevolge een relatief hoge boekwaarde.

•

Indien men de aanleunwoningen in het plan wil betrekken is er misschien meer weerstand bij de bewoners (grotere tevredenheid met de woonvorm);

•

De relatie van de aanleunwoningen met het zorgaanbod kan heel divers zijn, lopend van beperkte thuiszorg tot gelijk aan het verzorgingshuisappartement, men spreekt dan wel van ‘inleunwoningen’.

Het kan voordeliger zijn de aanleunwoningen te behouden en op te nemen in het nieuwe plan. Maar in veel gevallen gaat het om oudere laagbouwwoningen die relatief veel grond in beslag neemt. Het volgende voorbeeld toont een verzorgingshuis met daaromheen drie vrijstaande aanleuncomplexen. Het verzorgingshuis is begin jaren vijftig gebouwd en midden jaren ingrijpend tachtig gerenoveerd. De aanleunwoningen zijn in verschillende jaren in de jaren tachtig en negentig bijgebouwd. figuur 2

verzorgingshuis en aanleunwoningen: Huis in de Duinen te Zandvoort

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5


figuur 3

aanleuncomplex bij verzorgingshuis Huis in de Duinen

De zorg en andere diensten waarover de bewoners van aanleunwoningen kunnen beschikken komt overwegend vanuit het verzorgingshuis. Soms gaan bewoners door met de thuiszorg die ze in de vorige woonsituatie ontvingen, of is sprake van complementair aanbod van de thuiszorg, bij personeelsgebrek in het verzorgingshuis. De bewoners kunnen voorts meestal naar eigen behoefte gebruik maken van de zorg die in het verzorgingshuis wordt aangeboden. Bij de bezochte verzorgingshuizen bieden de aanleunwoningen ongeveer 50% tot 60% extra plaatsen, bovenop de plaatsen in het verzorgingshuis. Landelijk zou dit neerkomen op ruim 50.000 plaatsen. tabel 1

Zorgaanbod voor de aanleunwoningen: meeste diensten worden geleverd De zorg in aanleunwoningen Geleverde zorg

typering geleverde zorg

percentage

maaltijden

97%

gebruik recreatiezaal

97%

wasserij

68%

boodschappendienst

23%

kapper

94%

pedicure

90%

toko in het verzorgingshuis

80%

huismeester

90%

anders

10%

directe hulp in noodsituaties/alarmering overbruggingshulp tot thuiszorg

wie levert zorg

R I G O

100% 67%

uitgebreid zorgaanbod op afroep/afspraak

86%

verzorgingshuis

97%

thuiszorg

80%

anderen …

23%

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2.2

Schaal en ligging De grootte van de verzorgingshuizen in de steekproef varieerde van 40 tot bijna 140 plaatsen, met één uitschieter van 180 eenheden. In de jaren negentig worden de verzorgingshuizen wat kleiner van omvang. Alle huizen met bouwjaar na 1990, die in het kader van deze studie zijn bezocht, tellen minder dan negentig plaatsen. In het totale bestand aan verzorgingshuizen ligt het zwaartepunt in de categorie 50-100 en 100 tot 200 plaatsen.

tabel 2

verdeling verzorgingshuizen naar grootte (bron CTG) Grootte verzorgingshuis

Aantal huizen

Aantal plaatsen

Gemiddelde grootte

5-50 plaatsen

290

10.540

37

50-100 plaatsen

710

52.220

73

100-200 plaasen

315

41.080

130

20

4.780

239

1.335

108.620

81

> 200 plaatsen Totaal

Met de vermindering van het aantal plaatsen per verzorgingshuis neemt de spreiding in grootte af. In de eerste helft van de jaren zeventig zijn naar verhouding de meeste verzorgingshuizen gebouwd. Gemiddeld genomen zijn deze ook het grootst: meer dan 80 plaatsen per verzorgingshuis. In het onderzoek waren de landelijk, suburbaan en urbaan gelegen verzorgingshuizen evenredig vertegenwoordigd. De verschillen tussen de landelijk en de stedelijk gesitueerde verzorgingshuizen zijn op het eerste gezicht kleiner dan wellicht kan worden aangenomen. De huizen op de landelijke locaties zijn minder groot, maar hebben meer grond dan de meer urbaan gelegen complexen. Per plaats is het ruimtebeslag daar het grootst: bijna 1.300 m2 per plaats ten opzichte van 570 m2 in stedelijke omgeving. Het gemiddelde bebouwingspercentage in de steekproef varieert van 26% op landelijke locaties tot ruim 40% in stedelijke omgeving. tabel 3

kenmerken 40 verzorgingshuizen naar type locatie aandeel landelijk

32%

suburbaan

34%

1.046

6.617

82

29%

3,6

0,82

urbaan

34%

1.380

4.636

44

42%

4,6

1,44

3.377

6.514

73

31%

3,9

0,91

totaal

kavel/huis

kavel/plaats

bebouwd

8.439

106

fsi1

plaatsen 951

26%

bouwlaag 3,3

0,68

voetnoot 1

Fsi: floor/space index, de verhouding tussen totaal vloeroppervlak en het kaveloppervlak.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7


Het type ligging van het huis vertaalt zich duidelijk in de ruimte eromheen: de landelijk gelegen verzorgingshuizen hebben meer dan tweemaal zoveel ruimte per plaats als de urbaan gelegen huizen. Dit is van invloed op de eventueel andere gebruiksmogelijkheden van de grond.

2.3

Stedenbouwkundige situering Behalve de omvang van de huizen is de situering van het gebouw of de gebouwen bepalend voor de inpassing van het gebouw in de omgeving. Met een capaciteit van meer dan zeventig plaatsen vraagt het gemiddelde verzorgingshuis om een bouwvolume dat in de grote steden niet ongebruikelijk is, maar in kleine gemeenten eerder uitzondering dan regel is en daardoor sneller in het oog zal springen. Dat geldt vooral voor de bouw in de jaren zestig en zeventig, toen men zich minder gelegen liet liggen aan de omgeving. De omringende laagbouw van de meer landelijk gelegen verzorgingshuizen versterkt dit nog. De volgende twee luchtfoto’s geven hier een beeld van: de grootschalige verzorgingshuizen contrasteren met de kleinschalige structuur van de woonwijk.

Voorbeelden van grootschalige verzorgingshuizen in kleinschalige woonwijken: Echt en Lochem

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De stedenbouwkundige inpassing in de omgeving kent als uitersten het gebouw dat één geheel vormt met de (vaak stedelijke) omgeving en het solitaire gebouw op een ruime kavel. Van het eerste type zijn de voorbeelden uit de praktijk geringer, maar in de grootstedelijke omgeving zijn er vele te vinden. De meeste verzorgingshuizen zijn solitaire gebouwen of gebouwcomplexen, zoals beide voorgaande voorbeelden. Vaak worden ze wel geflankeerd door aanleunwoningen, die in de loop der tijd op de ruime kavel zijn bijgebouwd. Stedenbouwkundig onderdeel van de omgeving Zoals gezegd zijn er weinig voorbeelden van verzorgingshuizen die een geheel met de omgeving vormen. De volgende voorbeelden zijn beide in een stedelijke omgeving gesitueerd. Het eerste voorbeeld toont een verzorgingshuis in een middelgrote gemeente aan een doorgaande weg. Het lange gebouw van vijf bouwlagen ligt direct aan deze straat. Achter het verzorgingshuis ligt een woonwijk met eengezinswoningen. figuur 1

situering verzorgingshuis Ten Anker Den Helder

Het tweede voorbeeld is Haagwijk in Leiden, dat in een bouwblok is opgenomen. Aanvankelijk stond het daar betrekkelijk solitair, maar in de loop der tijd zijn er aanleunwoningen en gewone woningen omheen gebouwd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9


Solitaire gebouwen Verzorgingshuizen die zich als afzonderlijke eenheid manifesteren komen vaker voor. Zoals een verzorgingshuis met 78 plaatsen in een dorp met drie en vier bouwlagen met kap. Omdat het gebouw niet direct aan de straat is gelegen en de hoofdvorm gedraaid is, geeft het geen massale indruk. Achter het gebouw ligt een grote fraaie tuin. Het oudste deel van het gebouw dateert uit het begin van de jaren zestig, maar is gerenoveerd in 1986. Twee eenheden zijn destijds tot één samengevoegd. Om het verlies aan plaatsen te compenseren is een nieuw deel aangebouwd. Een aantal jaren geleden is een gebouw met 15 aanleunwoningen bijgebouwd, een overdekte gang verbindt ze met het verzorgingshuis.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 2

situering ‘solitair’ verzorgingshuis De Borkel in Gorssel

2.4

Functionele en bouwkundige kwaliteit De functionele of gebruikskwaliteit van verzorgingshuizen heeft betrekking op de grootte, indeling en inrichting van het huis. Deze gebruikskwaliteit is meestal conform het kwaliteitsniveau zoals dit gold ten tijde van de bouw, met in de loop der tijd beperkte aanpassingen. Een landelijk onderzoek uit 1999 toonde aan dat het slecht gesteld was met de functionele kwaliteit van verzorgingshuizen: de bestaande huizen blijven ver achter bij de nieuwbouweisen. De spreiding van het prestatieverlies. Bouwkundig piek bij 25-45%, functioneel bij 70-80% (bron Bouwcollege: Project Inventarisatie Verzorgingshuizen)

Aandeel verzorgingshuizen

figuur 7

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 <10

11 20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90

91100

Pe r centage prestatieverlies

R I G O

R e s e a Bouw r ckundig h

e Functioneel n A d v i e s

B V

11


Woninggrootte Hoewel de wooneenheden in de afgelopen jaren aanmerkelijk groter zijn geworden, hebben de appartementen in vrijwel alle verzorgingshuizen een netto oppervlakte die kleiner is dan de huidige norm van 45 m². De gemiddelde oppervlakte2 bedraagt 29 m². De appartementen uit de jaren ’50 en ’60 zijn meestal in de jaren ’80 al een samengevoegd en uitgebreid. Het komt geregeld voor dat het verzorgingshuis in de loop der tijd is uitgebouwd, en dus sterk verschillende gebouwdelen heeft. Zo is het verzorgingshuis Liduina in Warmond in de jaren ’30 begonnen en in de jaren ’70 uitgebouwd. De gemiddelde woninggrootte loopt van ongeveer 20 m2 per appartement bij bouwjaar 1960 naar 40-45 m2 bij bouwjaar 2000. Hoe ouder het verzorgingshuis, hoe groter de kans dat de woninggrootte sterk achterblijft bij de nieuwbouwnorm. Er is weinig variatie in de indeling van de eenheden in verzorgingshuizen. Woon/slaapkamer, badkamer, keukentje en bergruimte zijn in veel verzorgingshuizen vrijwel identiek ten opzichte van elkaar gesitueerd. De volgende figuur geeft de opzet van veel eenheden in verzorgingshuizen schematisch weer. figuur 9

schematische opzet 1-kamer eenheden verzorgingshuis

berging

badkamer

berging is niet standaard aanwezig

woon/slaapkamer

In de veertig verzorgingshuizen heeft slechts een klein deel van de appartementen een aparte slaapkamer, meestal zijn dit de appartementen die voor echtparen waren bestemd, soms zijn het speciale rolstoelappartementen die groter zijn dan de gewone appartementen. De appartementen hebben zelden een eigen buitenruimte.

voetnoot 2

Ongewogen voor het aantal eenheden per complex.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 10

principe opzet 2-kamer eenheden verzorgingshuis

badkamer

berging

slaapkamer

woonkamer

Toegankelijkheid De geringe oppervlakte van de meeste verzorginghuisappartementen heeft ook invloed op de verkeersruimte binnen de woning. Bewoning door mensen met een rolstoel is in veel gevallen niet gemakkelijk. Breedte van deuren vormt in veel huizen een belemmering voor zowel de toegankelijkheid per rolstoel als per bed. De badkamers zijn, op een enkele uitzondering na, niet van voldoende grootte voor mensen die slecht ter been zijn. In het verleden was de noodzaak van een ruime badkamer nog niet zo evident omdat de bewoners over het algemeen beter ter been waren en de mensen die wel hulp nodig hadden bij het baden, de gemeenschappelijke badkamers gebruikten. De grootte van de badcel houdt gelijke tred met die van het appartement: bij bouwjaar 1960 ongeveer 2 m2, oplopend naar ongeveer 5 m2 bij bouwjaar 2000. De toegankelijkheid van de appartementen zelf is door de gelede structuur van de gangen in sommige verzorgingshuizen nog wel voldoende. Gangen zijn smal op plaatsen waar dat geen bezwaar is en breder ter plaatse van de toegangsdeuren van de appartementen. In de vele huizen waar de gangen geen alternerende breedte hebben, belemmert de beperkte gangbreedte vrijwel altijd de toegankelijkheid. Zorginfrastructuur Houdt de kwaliteit van de afzonderlijke appartementen niet over, de verzorgingshuizen bieden in elk geval wel de nodige faciliteiten op het gebied van welzijn en zorg. Bewoners krijgen hun maaltijden verzorgd, er is een gemeenschappelijke recreatieruimte voor koffiedrinken en andere activiteiten, meestal ook een wasserij, en veelal ook een aparte dagopvang voor de PG-bewoners in het huis. Dat laatste is een gevolg van de toegenomen zorgzwaarte in het verzorgingshuis. De gemiddelde leeftijd van de bewoners van verzorgingshuizen is in de loop der jaren sterk gestegen. In veel huizen ligt deze nu boven de 85 jaar. Nog niet zo heel lang geleden was een gemiddelde leeftijd van 75 jaar geen uitzondering. Met het stijgen van de leeftijd van de bewoners is de verzorging van de bewoners meer tijd

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13


van het personeel gaan vragen. Het aantal personeelsleden steeg en daarmee de behoefte aan kantoor- en verblijfruimten. De technische hulpmiddelen voor ouderen hebben algemeen hun intrede gedaan. Rollators, rolstoelen en scootmobiels hebben het traditionele looprek vrijwel geheel verdrongen. De nieuwe elektrische vervoermiddelen vragen uiteraard wel ruimte. Ruimte tijdens het gebruik (bredere gangen), maar ook na het gebruik (opslag- en ook oplaadruimte). De enige mogelijkheid om de rolstoel of de scootmobiel te stallen is soms de gang; in het appartement ontbreekt eenvoudigweg de ruimte. Gemeenschappelijke badkamers worden minder en minder gebruikt. Bewoners die zelf kunnen douchen geven de voorkeur aan de privacy van de eigen badkamer boven het grotere comfort van de gemeenschappelijke badkamer. In een aantal huizen wordt nog wel veelvuldig gebruik gemaakt van de badkamers met badliften. In de meeste verzorgingshuizen echter gebruiken de bewoners hun eigen douche en staan de dure badliften er in de gemeenschappelijke badkamers ongebruikt bij. In vrijwel alle verzorgingshuizen bestaat een groot tekort aan kantoor- en opslagruimten. figuur 3

scootmobiel in de gang

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De verzorgingshuizen die in de jaren zeventig zijn gebouwd, ademen nog de sfeer van die tijd: donkere vloeren, donkere wanden (metselwerk), donkere houten plafonds. Verzorgingshuizen van recente datum zien er goed uit. De soms grote discrepantie tussen de oppervlakten van de appartementen en de huidige normen laat zien hoe snel de normen de laatste jaren zijn verhoogd. figuur 4

sombere hal/gang

Bouwkundige kwaliteit De veertig verzorgingshuizen verkeren over het algemeen in goede staat van onderhoud. Installaties kennen een kortere levensduur dan gebouwen en het wekt daarom geen verbazing dat bij gebouwen die in de jaren ‘70 zijn gebouwd bepaalde installaties aan vervanging toe zijn, als dat al niet recent gebeurd is. Recentelijk zijn alle warmwaterinstallaties van verzorgingshuizen aangepast vanwege de legionellapreventie, terwijl vaak ook de brandpreventie veel aandacht heeft opgeëist.

2.5

Het verzorgingshuis als instituut Veel bestaande verzorgingshuizen richten zich op continuïteit in het verlenen van woon- en zorgdiensten. Dat is een lastige opgave, bij toenemende zorgzwaarte en personele tekorten. Het huis biedt weinig ruimte voor flexibiliteit en ontwikkeling. De woonappartementen zijn gebouwd in een cellenstructuur en laten zich niet gemakkelijk veranderen. Het pakket aan diensten wordt wel gemoderniseerd en aangepast aan de behoefte. De maaltijdvoorziening gebeurd steeds vaker via regeneerkeukens. Er komen speciale huiskamers en dagopvang voor psychogeriatrische bewoners. Vaak is er te weinig ruimte om het ‘rijdend materieel’ goed op te bergen. In de afgelopen twintig jaar is het aantal plaatsen in verzorgingshuizen gestaag teruggelopen, van zo’n 135.000 plaatsen naar 105.000. De oudere huizen werden

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15


gesloten of kamers werden samengevoegd, in een hoger tempo dan dat er nieuwe plaatsen werden toegevoegd. Dit proces van sluipende extramuralisering –want dat was de andere kant van de medaille, dat ouderen langer zelfstandig bleven– is in de jaren negentig steeds sterker de beleidslijn geworden. Woonzorgcomplexen bieden een concurrerend perspectief: zelfstandig wonen met de mogelijkheid van een vergelijkbaar sociaal klimaat en zorgaanbod gebruik te maken.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3 Naar verzorgd en beschermd wonen Welke mogelijkheden zijn er om de verzorgingshuizen aan te passen aan de huidige en toekomstige vraag? Uit het onderzoek naar de waarde van het vastgoed in de zorgsector3 bleek reeds dat de kwaliteit van verzorgingshuizen, die in het kader van dat onderzoek werden bezocht, te wensen overliet. De inventarisatie van nu in totaal 40 huizen bevestigt dit beeld. De analyse van toekomstmogelijkheden is vanuit twee invalshoeken bepaald: RIGO vormde zich een eigen beeld van de verzorgingshuizen en hun toekomstmogelijkheden en daarnaast is nagegaan welke ontwikkelingsoptie de verzorgingshuizen zelf zien, eventueel onderbouwd vanuit eigen planontwikkeling. In dit hoofdstuk komen deze aspecten aan bod. Het gaat hier om de beoordeling van de bouw en verbouwmogelijkheden met een kwaliteitsslag voor ogen. Die kwaliteitsslag is gericht op een beter aansluiten op de vraag en programmatische vernieuwing. De bouwkundige transformatiemogelijkheden zijn primair benaderd met de huidige huisvesting en locatie als gegeven. De zorginstelling heeft meestal een bestaand gebouw en eigen grond ter beschikking, hoewel het ook voorkomt dat het gebouw gehuurd wordt of dat de grond in erfpacht is verkregen. Naast en vaak verbonden met het verzorgingshuis zijn er vaak ook zelfstandige woningen: de aanleunwoningen.

3.1

Gebouw verandert of verdwijnt met ander programma Ten opzichte van het verre verleden, waarin we spraken van bejaardenhuis, revalidatiekliniek en krankzinningeninstelling is de combinatie van wonen en zorg sterk gedifferentieerd. De kwaliteitsnormen voor het wonen zijn aanzienlijk verhoogd en de zorg kent vele gedaanten. De bestaande huisvesting loopt sterk achter op deze ontwikkeling. Tegelijkertijd is er een grote behoefte aan uitbreiding, vooral van beschermd wonen voor psychogeriatrische patiënten en van toegankelijke zelf-

voetnoot 3

Vastgoed op eigen benen, de waarde van het vastgoed in de zorgsector, RIGO Research en Advies BV, juli 2002

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17

18 NAAR VERZORGD EN BESCHERMD WONEN

standige woningen waar gemakkelijk zorg kan worden geboden in elke gewenste vorm. Er is een vraag naar meer diversiteit en keuzevrijheid. Uit de analyse van vraag en aanbod blijkt dat het verzorgingshuis in twee richtingen zou moeten divergeren: betere zorginfrastructuur voor pg-patiënten en zelfstandig wonen met zorg. Voor de laatste categorie groeit de vraag het hardst, terwijl er voor de eerste groep een acuut wachtlijstprobleem is. We zien in de praktijk dat vormen van beschermd, verzorgd en gewoon wonen ook nog mengen op een locatie of in een gebouw, en dat het zorgaanbod een groter bereik krijgt: niet alleen het ‘huis’ met zijn speciale groep bewoners, maar ook de omwonenden in de wijk die in huis zorg krijgen vanuit een centraal punt of naar dit centrale punt komen voor dagprogramma’s. Voorts is de verwachting dat de komende jaren het aanbod van zorg zich inhoudelijk en technologisch nog verder zal ontwikkelen, zodat veranderbaarheid van de huisvesting ervan wenselijk is. Het programma voor huisvesting in de toekomst is daarom tweeledig: een sterk verbeterde kwaliteit van het wonen, met zo zelfstandig mogelijk te bewonen woningen en appartementen, en een zorginfrastructuur, waarin een reeks van zorg en welzijnsactiviteiten kunnen plaatsvinden. In het woonprogramma zijn naast grootte, mate van luxe en prijsniveau vanuit de zorg bezien vooral de toegankelijkheid en de mogelijkheden van toezicht van belang. De toegankelijkheid en aanpasbaarheid kent gradaties: voor mensen die slecht ter been zijn via rolstoelafhankelijk naar mensen die bedlegerig zijn, met soms benodigde specifieke aanpassingen aan fysieke beperkingen (visueel, gehoor). In het (24-uurs) toezicht zijn ook dergelijke gradaties, afhankelijk van de snelheid waarmee de zorg geleverd moet kunnen worden. Uit de ontwikkeling van de behoefte aan beschermd, verzorgd en gewoon wonen is af te leiden dat de behoefte aan traditionele verzorgingshuizen sterk afneemt. Tot 2010 zouden ruim 40.000 plaatsen, dat is ongeveer 40% van deze huizen kunnen verdwijnen, terwijl het aanbod van beschermd wonen en van verzorgd wonen sterk groeit. De overtollige verzorgingshuizen, die vooral gezocht moeten worden in de groep verzorgingshuizen waarvan het kwaliteitsniveau matig tot slecht is, zullen of ingrijpend moeten worden verbouwd of moeten worden vervangen door nieuwbouw.

3.2

Ombouwscenario’s De aanpassing van verzorgingshuizen aan een veranderende behoefte kent meerdere mogelijkheden. Gezien de kwaliteitstekorten van de bestaande huizen lijkt handhaving van de status quo voor heel veel huizen geen goed beleid. Gegeven de bouwkundige structuur zien we de volgende opties: 1.

Samenvoegen van wooneenheden, eventueel met uitbreiding van het

2. 3.

huis op de huidige locatie; Sloop en vervangende nieuwbouw, op dezelfde of op een andere locatie; Verbouw tot verpleeghuisplaatsen;

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Samenvoegen en uitbreiden De eerste mogelijkheid, samenvoeging, leidt tot een aanzienlijke reductie van plaatsen, die in samengevoegde vorm redelijk in de buurt van de nieuwbouweisen voor een verzorgingshuis komen te liggen, van 45 m2 per appartement. In de meeste gevallen leveren twee of drie appartementen een nieuwe op, zodat zeker de helft van het aantal plaatsen verloren gaat. Het beschikbare zorgaanbod zal al gauw te groot zijn voor het sterk verminderde aantal bewoners. Uitbreiding van het huis kan dit misschien wat compenseren. In aanvulling daarop kan de zorg ook in de directe omgeving worden aangeboden aan bestaande woningen of –als er ruimte voor is– aan nieuwe ouderenwoningen in de buurt. Belangrijker nog dan de verruiming van de woning is de vraag hoe de zorginfrastructuur kan worden ingebed in de omgeving: hoe kan door samenvoeging het verzorgd wonen concept worden gerealiseerd. Dit vereist naast de lastige verbouwing vooral een sterke gerichtheid op de directe omgeving van het verzorgingshuis. Kan daar nieuwe afzet worden gevonden voor de zorg? De samenvoeging moet dus gepaard gaan met een herijking van de zorg, die kan uitwaaieren van status quo tot geheel nieuwe opzet, vergelijkbaar aan hetgeen we hieronder bij vervangende nieuwbouw aangeven. figuur 1.1

voorbeeld van samenvoegen van wooneenheden bestaande situatie eerste verdieping

nieuwe situatie eerste verdieping

wo nen zorgareaal/sanitair verkeersruimte stijgpunt (lift/trap)

Voor de oudere delen van verzorgingshuizen brengt deze ingreep vaak de tweede samenvoeging: in de jaren tachtig zijn veel verzorgingshuizen uit de jaren vijftig en zestig al een keer samengevoegd. Samenvoegen van twee of drie eenheden tot één hoeft niet per definitie een constructief grote ingreep te zijn. Door een deur in de woningscheidende muur te maken kan één van de twee woon-/slaapkamers als woonkamer dienst gaan doen, terwijl de andere als slaapkamer kan worden gebruikt. Eén van de badkamers wordt vergroot, terwijl de andere tot een kleine keuken wordt omgebouwd. Dit laatste is het kostbaarste onderdeel van de ingreep. De ombouw van drie appartementen naar twee is bouwkundig lastiger, omdat een nieuwe woningscheiding moet worden gemaakt, midden in het middelste appartement. Dan is het al gauw voordeliger de overmaat van een verdubbeld appartement voor lief te nemen. De bouwkundige overlast van het samenvoegen is groot. Een gefaseerde uitvoering zal veel en langdurige overlast brengen voor de zittende bewoners. Tijdelijke huis-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19


vesting elders kan dat probleem ondervangen, dan kan de uitvoering in een keer gebeuren. Vergeleken met nieuwbouw is de uitvoeringsduur van de samenvoeging kort: het gaat in hoofdzaak om afbouwwerkzaamheden. De mogelijkheid om het samenvoegen gepaard te laten gaan met uitbreiden en in welke vorm is sterk afhankelijk van de gegeven locatie en het geldende ruimtelijk beleid van de gemeente. Het ligt voor de hand om zo’n uitbreiding sterker toe te spitsen op de gewenste uitbreiding van enerzijds beschermd wonen (verpleeghuiszorg) en anderzijds verzorgd wonen in zelfstandige woningen. Dat biedt meer differentiatie in het wonen. Sloop en vervangende nieuwbouw In plaats van een lastige verbouwing met een suboptimaal resultaat kan men kiezen voor vervangende nieuwbouw. Dit biedt grote vrijheid om een bouwprogramma te realiseren dat sterk geënt is op de toekomstige vraag naar concepten van wonen met zorg. Nieuwbouw op een andere locatie heeft als belangrijk voordeel dat de zittende bewoners minder belast worden door het bouwproces. Als men op de huidige locatie nieuwbouw wil realiseren zal in veel gevallen tijdelijke huisvesting en dus ook een dubbele verhuizing nodig zijn. Bij voldoende beschikbare ruimte kan dit worden ondervangen door fasering of verplaatsing op hetzelfde terrein. We kennen ook voorbeelden uit het verleden, waar nieuwe verzorgingshuizen in de tuin zijn gebouwd, waarna het oude gebouw aan de straat werd gesloopt. Is het bouwprogramma vrij, om financiële redenen is het vaak wel gewenst om de locatie maximaal te benutten en de bebouwing te verdichten. De oudere verzorgingshuizen zijn in veel gevallen centraler is de gegroeide bebouwing komen te liggen, waardoor meer verstedelijking van de bouwlocatie goed aansluit op de kenmerken van de omgeving. De kwaliteitsverbetering betekent vaak ook dat het oppervlak per appartement/woning flink toeneemt. Wil men hetzelfde aantal plaatsen handhaven, dan is voor een nieuw verzorgingshuis het dubbele oppervlak nodig en voor een woonzorgcomplex vaak het drievoudige, zeker wanneer men ook nog een deel luxer koopwoningen wil opnemen in het plan. Zou men een schaalverkleining van het wonen met zorg nastreven, dan is het nodig om na te gaan of een beperkter programma te combineren valt met andere functies (gewone woningen), zodat toch sprake kan zijn van een maximale benutting van de locatie. Ook bij vervangende nieuwbouw op een andere locatie is het van belang de oude locatie goed te benutten: dat verhoogt de waarde ervan die ingezet zal worden om de ontwikkeling van de nieuwe locatie mede te bekostigen. Het nieuwe programma voor de locatie betekent dat de zorgfunctie opnieuw gedefinieerd zal worden. Uit het palet aan mogelijke zorgfuncties zal een samenstel van diensten worden gemaakt. Er is een keuze mogelijk die loopt van geconcentreerde en intensieve zorg op een locatie (zoals beschermd wonen, verpleeghuiszorg) tot een uitvalsbasis voor uiteenlopende zorg en welzijnsdiensten die in een veel groter gebied worden aangeboden (zorginfrastructuur voor verzorgd en gewoon wonen). In de locale setting van zorginstelling, woningontwikkelaars, gemeente moeten deze programma’s worden ontwikkeld. Het zorgaanbod zal moeten aansluiten op

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


de vraag van de clientèle in de omgeving en de woonvormen die daarop geënt zijn ontwikkeld. Ombouw voor verpleeghuiszorg De mogelijkheid om het bestaande verzorgingshuis om te bouwen tot verpleeghuiszorg komt voort uit het tekort aan vormen van beschermd wonen voor ouderen. De behoefte aan specifieke zorg en woonvormen voor PG-patiënten is sterk gegroeid en zal naar verwachting nog verder toenemen. Voor een deel bieden bestaande verzorgingshuizen deze zorg, bij gebrek aan adequatere voorzieningen. Zo is er vaak de laatste jaren dagopvang toegevoegd. De laatste jaren zijn op beperkte schaal verpleeghuisplaatsen gemaakt in verzorgingshuizen. Daarmee sloot men aan op de zorgverzwaring die in de verzorgingshuizen optrad. Het ging om units van maximaal 30 plaatsen, vaak een afzonderlijke gang in het huis. Recentelijk heeft deze ombouw meer aandacht gekregen, door een publicatie van Arcares over ombouwmogelijkheden4 en een convenant tussen WoonzorgNederland en Zorgverzekeraars Nederland5, waarmee deze twee partijen beogen 7.000 verpleeghuisplaatsen in een aantal verzorgingshuizen van WZN te realiseren. Dit ombouwconvenant heeft ten doel voor een beperkte exploitatieperiode het aanbod van verpleeghuisplaatsen versneld op te voeren, met afbouw van verzorgingshuisplaatsen6. Bij de ombouw gaat een aantal plaatsen verloren, naar schatting 20%, zodat ongeveer 8.500 verzorgingshuisplaatsen hiermee gemoeid gaan. De gedachte is dat de huizen na afloop van deze termijn zullen worden herontwikkeld, wat meestal vervangende nieuwbouw zal betekenen. De ombouw tot PGverpleeghuiszorg brengt met zich mee dat huiskamers worden gemaakt op de plaats van minstens 2 woonappartementen per te maken groep bewoners, dat de badcellen van 2 appartementen worden samengevoegd tot een beter toegankelijke en dat vaak ook nog per groep bewoners ruimte gemaakt moet worden voor personeel, opslag, etc. Uitgaande van een groepsgrootte van 15 bewoners gaat ongeveer 20% van de plaatsen verloren. In de algemene zorginfrastructuur zullen ook aanpassingen nodig zijn. De grotere recreatiezalen en algemene ruimten verliezen hun functie, tenminste wanneer het hele huis de verpleegfunctie krijgt. De studie van Arcares schetst een aantal voorbeelden van ombouw die in de afgelopen jaren zijn gerealiseerd, lopend van de inbouw van een verpleeghuisunit tot een complete renovatie-samenvoeging, waarbij ruime verpleeghuisappartementen worden gemaakt. In het laatste geval gaat ongeveer de helft van het aantal plaatsen verloren.

voetnoot 4

Gerrichhauzen en Partners, “Leefbaarheid is meer dan functionaliteit, verpleging in verzorgingshuizen”, Arcares, Utrecht 2002.

5

WZN en ZN, “Convenant resultaatgerichte aanpak wachtlijsten”, Den Haag, november 2002.

6

Woonzorg Nederland, “Van Verzorgingsplaats naar verpleeghuis, een voorstel om wachtlijsten te verkorten”, Amsterdam 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21


De ombouw tot verpleeghuis zou in een kleinschaliger variant te combineren zijn met het samenvoegscenario. In combinatie met uitbreiding met zelfstandige woningen kan een mix aan woonvormen met bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd. Dan is het wel van belang dat de resterende levensduur van de verschillende ingrepen op elkaar is afgestemd, of dat de verschillende delen los van elkaar zich later opnieuw laten wijzigen. Naast de aanpassing van het appartement zijn ook aanpassingen in de techniek en algemene voorzieningen nodig. Verzorgingshuizen beschikken meestal niet over een beddenlift en ventilatie van het niveau dat bij verpleeghuizen gevraagd wordt. Voor een korte exploitatieperiode is het niet altijd haalbaar om daarin te voorzien. Het convenant tussen WZN en ZN heeft een streefduur van 4 jaar om de omzetting te realiseren. Op een totaal van ongeveer 17.000 verzorgingshuisappartementen van WZN is dat aanzienlijk: ongeveer de helft van de verzorgingshuisplaatsen zou worden omgebouwd. Van convenant naar uitvoering lijkt nog een weg te gaan. De instellingen die de verzorgingshuizen beheren en in het huis de zorg aanbieden zullen hun medewerking moeten verlenen. En dat geldt ook voor VWS, CTG en CBZ, die met de voorgestelde financiering ten laste van de AWBZ akkoord moeten gaan. De concentratie op PG-zorg betekent mogelijk dat voor de andere bewoners van het verzorgingshuis elders vervangende huisvesting moet worden gerealiseerd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4 Gevolgen in kwaliteit en kosten De in het vorige hoofdstuk beschreven scenario’s verschillen in de aansluiting op de veranderende vraag naar wonen en zorg. Het samenvoegen geeft een aanzienlijke reductie van het aantal plaatsen en deze blijven liggen in de sfeer van het beschermd wonen. Alleen in combinatie met uitbreiding is er een (beperkt) voordeel van het intensiever bouwen. Uit de vergelijking van vraag en aanbod in de hoofdstukken ervoor bleek dat de opgave als een spagaat is te zien: differentiëren naar intensievere vormen van beschermd wonen en naar ruimere zelfstandige woningen met verschillend zorgaanbod (gewoon en verzorgd wonen). De inhoudelijke beoordeling of bij een te herpositioneren verzorgingshuis de ene of de andere kant op gegaan moet worden zal van geval tot geval ander zijn. Bij iedere specifieke situatie hoort ook een specifiek pakket aan zorginfrastructuur, afhankelijk van de overlap met andere zorg in de directe omgeving. De tijd van een standaardpakket zoals de meeste verzorgingshuizen bieden is voorbij. Om na te gaan wat de verschillende ombouwscenario’s betekenen in termen van kosten en kwaliteit is bij de steekproef van 40 verzorgingshuizen een vergelijking gemaakt van de in het vorige hoofdstuk beschreven scenario’s. Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de uitkomsten in termen van kwaliteit en kosten, die we tevens vergelijken met de plannen die de huizen zelf ontwikkelen of ontwikkeld hebben. Behalve de afzonderlijke scenario’s geven we tot slot de meest waarschijnlijke mix van scenario’s, gegeven de verschillen in ouderdom, kwaliteit en ontwikkelingskansen van de bezochte verzorgingshuizen.

4.1

Nieuwe huisvesting voor wonen en zorg De overgang naar nieuwe vormen van wonen en zorg is geen gemakkelijke zaak. Bij de 40 bezochte verzorgingshuizen gingen we na welke plannen in de richting van een transformatie werden ontwikkeld. De verschillende investeringsscenario’s zijn sterk verschillend in de omvang van de investering, maar ook in de kwaliteit van huisvesting als gevolg daarvan. De bouwkundige scenario’s verschillen aanzienlijk in de mate van vrijheid om nieuwe concepten van wonen en zorg te realiseren. De nieuwe of vernieuwde huisvesting zal in meerdere of mindere mate voldoen aan

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23

24 GEVOLGEN IN KWALITEIT EN KOSTEN

het profiel van het nieuwe wonen met zorg. Behoud van de bestaande bouwkundige structuur zal hier vaak een flinke beperking opleveren. De verzorgingshuizen zijn voor tweederde wel bezig met plannen voor verbetering van de huisvesting, maar weten tegelijkertijd niet goed raad ermee. Hun speelruimte is beperkt. Vaak ontbreken de contacten met de externe partijen met wie men samen nieuwe plannen kan maken. Hun planvorming beperkt zich dan noodgedwongen tot hetgeen binnen het kader van de AWBZ te realiseren valt. In andere gevallen neemt men met andere partijen samen risico’s in een onontgonnen speelveld. Men veronderstelt dat de benodigde medewerking van goedkeurende instanties (gemeente, CBZ, College Sanering) wel zal worden verkregen. De scenario-studies zijn vrijer geïnterpreteerd. Het uitgangspunt was om binnen de ruimtelijke en bouwkundige mogelijkheden de kwaliteit van huisvesting en zorg op te voeren tot een hedendaags niveau. Nieuwbouw geeft meer vrijheden in de planontwikkeling dan renovatie van de meestal starre bouwkundige structuren van de bestaande verzorgingshuizen.

4.2

Kosten van transformatie Het ombouwen van verzorgingshuizen kost geld. Tot de kosten7 van de transformatiescenario’s rekenen we: •

in voorkomende gevallen kosten van sloop en bouwrijp maken

•

bouwkundige kosten van renovatie, uitbreiding en nieuwbouw, inclusief de bijkomende kosten (voorbereiding, advies, ontwerp, rente, etc.) en BTW

•

sociale kosten (verhuispremies en eventueel huurderving, kosten van tijdelijke huisvesting).

De grondkosten vormen een apart onderdeel van de investeringskosten. Bij veel huisvesting in de zorg heeft de grond een lage boekwaarde, omdat het terrein al van oudsher een zorgfunctie had, die in de loop der tijd transformaties heeft ondergaan. In dit onderzoek is aangenomen dat de kosten voor het verwerven van een nieuwe locatie wegvallen tegen de opbrengsten van verkoop van de huidige locatie (na sloop en bouwrijpmaken). Voor zover sprake is van uitbreiding van de bestaande of van een grotere nieuwe kavel zullen er wel extra kosten zijn. De prijs daarvan is mede afhankelijk van de toekomstige bestemming: koopwoningen hebben een hogere grondprijs dan sociale huurwoningen of zorgfuncties. Bij de sociale kosten gaan we ervan uit dat in scenario I (samenvoegen) 50% van de bewoners noodgedwongen verhuizen. In scenario II (samenvoegen en uitbreiden) vinden bij een gefaseerde aanpak geen gedwongen verhuizingen plaats maar wel interne verschuivingen. In scenario III is het nodig in tijdelijke huisvesting te voorzien, uitgaande van herbouw op dezelfde locatie. Bij vervangende nieuwbouw elders kunnen de sociale kosten zich beperken tot hetgeen met de verhuizing aan kosten gemoeid gaat. voetnoot 7

Alle kosten zijn prijspeil 1-1-2002, inclusief BTW.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Een open kwestie is de vraag hoe met de huidige boekwaarde8 om te gaan. In de AWBZ-systematiek blijft de bestaande boekwaarde, die nagenoeg gelijk zal zijn aan de restschuld van aangegane leningen, meelopen in de kapitaalslasten na vernieuwing of vervanging van de huisvesting. De bestaande boekwaarde en leningen worden verhoogd met nieuwe investeringen en de financiering daarvan. De totale boekwaarde van de 38 verzorgingshuizen bedraagt ongeveer € 110 miljoen , ofwel € 35.000 per plaats. Dit ligt in de buurt het landelijk gemiddelde van € 39.000.9 De boekwaarde van de huizen die na 1990 zijn gebouwd of gerenoveerd is tweemaal hoger dan die van de huizen van voor dat jaar: € 57.000 tegen € 28.000. Het gros van de verzorgingshuizen heeft een boekwaarde die tussen € 300 en € 600 per m2 bvo ligt. De boekwaarde van de huizen van voor 1975 is per plaats ongeveer een derde van die van na 1990. Dat maakt het gemakkelijker deze last in toekomstige scenario’s te verwerken. Er is bovendien een samenhang met de kwaliteitstekorten: deze zijn over het algemeen groter bij de oudere verzorgingshuizen. Bij oudere verzorgingshuizen met een relatief hoge boekwaarde is vaak sprake van bijzondere omstandigheden: annuïtaire afschrijving, klimleningen of restschulden van vroegere investeringen. Daar is de jaarlijkse afschrijving minder geweest dan de gebruikelijke 2% op gebouwen en 2,5% tot 5% op installaties en renovaties. Ook kan het zijn dat na de bouw nog aanzienlijk is geïnvesteerd in het gebouw. Om de scenario’s met elkaar te vergelijken moeten de investeringskosten en de boekwaarde samen als de financiële last worden gezien. Daartegenover staat als opbrengst een toekomstige huurwaarde of opbrengst bij verkoop. We hebben bij voortgezette financiering in de AWBZ niet deze AWBZ-vergoeding als uitgangspunt genomen –die is in principe nagenoeg gelijk aan de financiële last– maar de huurwaarde van de woonruimte en een kostendekkende vergoeding van de zorgvoorzieningen. Die huurwaarde is te zien als de vergelijkbare waarde van de woonruimte indien een sociale verhuurder de woning zou verhuren. Basisscenario I – Samenvoegen: renovatie naar huidige normen Voor het eerste scenario zijn de kosten bepaald die nodig zijn om de verzorgingshuizen naar de huidige oppervlaktenormen van het Bouwcollege (45m2 per appartement) te brengen. Daarbij is gebruik gemaakt van de eenheidsprijzen zoals die eerder in het onderzoek naar de waarde van het vastgoed in de zorgsector zijn gebruikt.10 De kosten van deze vorm van renovatie lopen uiteen van zeer beperkt voor huizen die recent zijn gebouwd of gerenoveerd tot ruim € 15 miljoen voor het oudste complex. In totaal gaan van de bijna 3.400 plaatsen er 1.500 verloren (45%). De totale voetnoot 8

De boekwaarde is hetgeen op dit moment resteert van de oorspronkelijke investeringen in het gebouw, na jaarlijkse afschrijving van een deel van deze kosten. Hoe ouder het gebouw, hoe lager deze waarde. Tenzij deze tussentijds weer is verhoogd door kosten van renovatie.

9

‘Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen, een landelijk beeld van het boekwaardeprobleem’, RIGO Research en Advies BV, augustus 2002.

10

Vastgoed op eigen benen, RIGO Research en Advies BV, 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25


totale investeringen (bestaande uit kosten voor het samenvoegen van verzorgingshuiseenheden, verbreden van de gangen, bijplaatsen van liften, renovatie van de zorginfrastructuur) die nodig zijn om de huizen naar het huidige kwaliteitsniveau te brengen zijn geraamd op ongeveer € 150 miljoen. Dat is ruim € 80.000 per overgebleven plaats. Scenario II – Renovatie en uitbreiding op huidige locatie Naast de kosten zoals die in het eerste transformatiescenario zijn berekend, zijn de kosten van aanbouw van een bouwvolume voor verzorgingshuiseenheden bepaald. De normkosten hiervoor zijn ontleend aan de bouwkostennota 2002. Ten opzichte van het eerste transformatiescenario vraagt uitbreiding met 700 plaatsen om een extra investering van ongeveer € 65 miljoen, zijnde € 95.000 per nieuwe plaats. Daarmee komen de totale investeringen voor renovatie/samenvoegen van het bestaande verzorgingshuis en uitbreiding op € 220 miljoen (€ 85.000 per ‘nieuwe’ plaats). Verondersteld is dat er geen grondkosten worden gemaakt. De uitbreiding zal soms een afzonderlijke planologische procedure (wijziging bestemmingsplan) vergen. Scenario III – Sloop en nieuwbouw op de huidige locatie Sloopkosten van het bestaande verzorgingshuis, sociale kosten voor herhuisvesting van de bewoners elders en de bouw van een nieuw verzorgingshuis bepalen de kosten van dit scenario. Voor de zorginfrastructuur in het nieuwe woonzorgcomplex is een extra bedrag opgenomen. 11 De totale kosten voor vervangende nieuwbouw bedragen ruim € 400 miljoen, € 103.000 per nieuwe plaats. Daarvoor kan nieuwbouw worden gerealiseerd voor bijna 4.000 verzorgingshuisplaatsen, 16% meer dan het huidige aantal plaatsen in de huizen. Dat brengt dus ook een verdichting op de locaties met zich mee: de nieuwe verzorgingsappartementen zijn groter en het zijn er ook nog meer. Scenario IV – Sloop en nieuwbouw op een andere locatie Nieuwbouw op een andere locatie is niet voor alle verzorgingshuizen mogelijk, omdat niet iedere gemeente zomaar grond beschikbaar heeft. Daardoor is dit transformatiescenario niet één-op-één met de andere drie te vergelijken. De ruim veertienhonderd plaatsen die op een nieuwe locatie van vijftien verzorgingshuizen kunnen worden gerealiseerd vragen een investering van in totaal € 150 miljoen (€ 105.000 per nieuwe plaats). Extrapoleren we dit toch voor alle 4.000 plaatsen die in scenario III worden gemaakt dan zijn de kosten € 411 miljoen. Scenario V Ombouw tot verpleeghuiszorg De ombouw naar verpleeghuiszorg gebeurt voor een beperkte periode en zonder ingrijpende bouwkundige verbeteringen. De kosten hiervan kunnen voor de verzorgingshuizen in de steekproef worden geraamd op € 65 miljoen. Ongeveer 20% voetnoot 11

Volgens de normen van het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen: € 2.270 per woning.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


van de plaatsen gaan verloren aan extra zorgvoorzieningen zoals huiskamers. Per plaats komt de investering op € 24.000. Vijf scenario’s en de uitgangssituatie Onderstaande tabel geeft de omvang van de investeringen en boekwaarde weer van de vijf hier omschreven scenario’s. Ter vergelijking is het 0-scenario weergegeven: het doorexploiteren zonder investering in de huisvesting. De omvang van de investering weerspiegelt de kwaliteitssprong die gemaakt wordt naar ruimere huisvesting en betere voorzieningen (techniek en zorg). In onderstaande tabel is dit weergegeven bij ombouw naar verzorgingshuisplaatsen. Figuur 4.1.

De verschillende scenario’s bij 38 verzorgingshuizen: investering in miljoen € sc I

sc II

sc III

sc IV

sc V

sc 0

Investering

- 163

- 229

- 427

- 349

- 65

-

Boekwaarde

- 123

- 123

- 123

- 123

- 123

- 123

Totaal

-286

-352

-550

-472

-188

-123

1.861

2.567

3.930

3.340

2.702

3.377

Aantal plaatsen

De investeringskosten van scenario V zijn het laagst, € 65 mln, maar zijn door de korte resterende exploitatieperiode (10-15) jaar ook niet goed vergelijkbaar. Bij een bekorting van de resterende exploitatietermijn gaat de afschrijving op de boekwaarde flink omhoog. Nieuwbouw vraagt per verzorgingshuiseenheid of per woning de grootste investering. Bij nieuwbouw op een andere locatie zijn minder plaatsen/woningen mogelijk en daardoor wegen de kosten van het slopen van het bestaande verzorgingshuis zwaarder. In de berekeningen is aangenomen dat de kosten van het verwerven van een nieuwe locatie wegvallen tegen de opbrengsten van verkoop van het huidige grondgebied. De boekwaarde weegt het zwaarst bij het samenvoegscenario, omdat het aantal plaatsen sterk wordt gereduceerd. De boekwaarde per plaats verdubbelt bijna.

4.3

Woningen met zorg in plaats van verzorgingshuisplaatsen Bij zowel uitbreiding als vervangende nieuwbouw is het mogelijk in plaats van verzorgingshuisplaatsen woningen te maken, met een oppervlak van tenminste 70 m2. De woningen krijgen –zo veronderstellen wij– een zorginfrastructuur volgens een nader te bepalen concept. In de nieuwbouwsituatie zal het zorgconcept nadere uitwerking behoeven en aangepast worden aan de locale behoefte en omstandigheden. De differentiatie van de woningen naar kwaliteitsniveau, grootte en huur of koop is ook nader te bepalen. We zijn hier uitgegaan van 50% koopwoningen, die groter zijn dan de huurwoningen. Er zijn vanzelfsprekend minder woningen te bouwen op de beschikbare locaties dan de kleinere verzorgingshuisplaatsen. De uitbreiding zou beperkt blijven tot ongeveer 500 woningen (scenario II), de vervan-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27


gende nieuwbouw op de plaats van de verzorgingshuizen komt uit op zo’n 2.600 woningen, dus ongeveer 2/3 van het aantal verzorgingshuisplaatsen en zo’n 20% minder dan het huidige aantal plaatsen. De bouwkosten van de woningen zijn per vierkante meter gerekend wat lager dan die van nieuwe verzorgingshuisplaatsen. Figuur 4.2.

De verschillende scenario’s bij 38 verzorgingshuizen bij toevoeging van zelfstandige woningen (geel weergegeven): investering in miljoen € sc I

sc II

sc III

sc IV

sc V

sc 0

Investering

-163

-219

-343

-289

-65

-

Boekwaarde

-123

-123

-123

-123

-123

-123

Totaal

-286

-342

-466

-412

-188

-123

1.861

2.382

2.595

2070

2.702

3.377

plaatsen

In scenario II (samenvoegen en uitbreiden) is nu sprake van een mix van ruim 1800 verzorgingshuisplaatsen na samenvoeging en ruim 500 woningen door uitbreiding. Door verdichting op de locatie kan het verlies aan woningen worden beperkt. Het nieuwe bouwvolume na vervangende nieuwbouw of door uitbreiding is groter dan het bestaande.

4.4

Exploitatieresultaten van transformatie Niet alleen de investeringen zijn anders in de verschillende scenario’s maar ook de exploitatieresultaten als gevolg daarvan. Om de exploitatieresultaten vergelijkbaar te maken is de investering afgezet tegen een geraamde opbrengst. De opbrengst weerspiegelt de kwaliteit van het gebodene: grote luxe nieuwe woningen krijgen een andere opbrengst dan oude verzorgingshuisappartementen. Opbrengsten De netto opbrengst wordt gevormd door het saldo van de te verwachten inkomsten en uitgaven gedurende de resterende exploitatie.12 Tot de inkomsten worden de huuropbrengsten plus de restwaarde van het gebouw aan het eind van de exploitatieperiode gerekend. De uitgaven zijn opgebouwd uit de variabele lasten voor onderhoud, beheer en verzekering van het gebouw. De volgende variabelen zijn in een huursituatie van invloed op de toekomstwaarde: •

restende levensduur van het gebouw

•

huuropbrengsten

•

exploitatielasten 13

voetnoot 12

Bij de berekening van de toekomstwaarde is dezelfde methodiek gehanteerd die in het ‘Vastgoed op eigen benen’ is beschreven.

13

De variabele lasten zijn normatief vastgesteld op € 24,50 per m² bruto vloeroppervlakte per jaar.De onderhoudslasten zijn bepaald uit de normatieve instandhoudinginvesteringen die

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


•

leegstand

•

restwaarde gebouw en grond

•

parameters (disconteringsvoet, lastenstijging, huurstijging)

In de berekening van de toekomstwaarde is de huur een belangrijke factor. Evenals in het onderzoek ‘Vastgoed op eigen benen’ is bij de vaststelling van de huur aansluiting gezocht bij de huurprijzen in de woningbouw, en dan meer in het bijzonder in de sociale huursector.14 figuur 4.3

huurprijs verzorgingshuisappartementen na renovatie (nieuwbouwkwaliteit) huur per m²

huur per maand

wonen

€

81,00 /m²

€

421,00

zorginfrastructuur

€

81,00 /m²

€

125,75

€

546,75

totaal

Exploitatiesaldo van verzorgingshuisplaatsen (beschermd wonen) Het saldo van boekwaarde, investeringskosten van renovatie en de bedrijfswaarde (opbrengst) is voor de vier transformatiescenario’s in de onderstaande figuur weergegeven. De onrendabele top per plaats is bij de scenario’s I en II (samenvoegen van het bestaande verzorgingshuis resp. samenvoegen plus uitbreiding) het grootst, namelijk bijna € 120.000 en € 95.000 per plaats. Het negatieve exploitatiesaldo ligt bij beide sloop/nieuwbouwscenario’s in de orde van grootte van € 70.000 tot € 80.000 per nieuwe plaats. In deze berekening is verondersteld dat voor alle verzorgingshuizen nieuwbouw op een andere locatie mogelijk is.15 Zowel de investering als de potentiële opbrengst zijn bij vervangende nieuwbouw veel hoger, dankzij ook een veel groter aantal nieuwe plaatsen. In onderstaande figuren zijn van de scenario’s steeds weergegeven als negatieve bedragen (kosten) de investeringen en de boekwaarde en als positief bedrag de opbrengsten, steeds gerekend over de 40 geselecteerde verzorgingshuizen. In blauw is het saldo aangegeven. In de eerste figuur zijn de totale bedragen weergegeven, in de tweede de bedragen per woning of appartement. De eerste twee figuren betreffen de scenario’s waarbij in nieuwbouw ook alleen verzorgingshuisplaatsen worden toegevoegd. Duidelijk is dat in al deze scenario’s het saldo als gevolg van de investeringen negatiever wordt. Bij de ombouw tot verpleeghuis ligt het tekort relatief lager, rond € 50.000 per plaats. De beperkte exploitatietermijn geeft een beperkte bedrijfswaarde. In dit

door het CTG in de Beleidsregel I-484 zijn vastgesteld. Zie verder “Vastgoed op eigen benen’, bladzijde 13 14

Zie ‘Vastgoed op eigen benen’, bladzijde 11 voor een toelichting hierop.

15

Daar waar een verzorgingshuis geen grond heeft voor nieuwbouw is in de berekening een zelfde aantal eenheden ‘teruggebouwd’ op een fictieve locatie.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29


scenario moet na 10-15 jaar opnieuw worden geïnvesteerd en zijn de jaarlasten relatief hoger, door versnelde afschrijving. Doorexploiteren van de bestaande huisvesting zonder te investeren is financieel gunstiger: het saldo bedraagt per plaats € 17.000. De gemiddelde huur bedraagt € 184 per eenheid per maand. Maar de lage bedrijfswaarde van dit scenario geeft weer dat de kwaliteit ook niet overhoudt. figuur 4.4

Financiële gevolgen van de vijf transformatiescenario’s (verzorgingshuisplaatsen), in totaalbedragen (miljoenen €)

- 800

- 600

- 400

- 200

-

200

400

600

- 600

- 400

- 200

-

200

400

600

samenv samenv +uitbr sl/nwb loc sl/nwb elders verpleegh - 800

Bedrijfwaarde

R I G O

Boekwaarde

R e s e a r c h

Investering

e n

Saldo

A d v i e s

B V


figuur 4.5

Financiële gevolgen van de vijf transformatiescenario’s (verzorgingshuisplaatsen), in bedragen per eenheid (duizenden €)

- 250

- 200

- 150

- 100

- 50

-

50

100

- 200

- 150

- 100

- 50

-

50

100

samenv

samenv +uitbr sl/nw b loc

sl/nw b elders

v erp leegh d o o rex p l - 250

Bedrijfwaarde

Boekwaarde

Investering

Saldo

In al deze scenario’s is sprake van een voortzetting van het AWBZ/WZV regime. Dat houdt in dat de extra investeringen zich vertalen in een hogere boekwaarde en hogere kapitaalslasten ten laste van de AWBZ. De berekende bedrijfswaarde is dan feitelijk van weinig betekenis, maar geeft vooral een verschil in prijs en kwaliteit ten opzichte van concurrerende alternatieven in de volkshuisvesting weer. De totale omvang van de investering plus boekwaarde geeft weer hoe in de afzonderlijke scenario’s het AWBZ-budget wordt belast: dit is in scenario III het hoogst. Dat tegelijkertijd het saldo in verhouding tot de bedrijfswaarde het kleinst is impliceert dat de geboden kwaliteit van de huisvesting ten opzichte van de kosten relatief groot is: iets wat bij nieuwbouw wel verwacht mag worden. Exploitatiesaldo bij nieuwe concepten van wonen en zorg (verzorgd wonen) In het geval van de bouw van woningen krijgt de bedrijfswaarde en de opbrengst een reëlere betekenis: het vormt het resultaat van verhuur en verkoop van de woningen. De zorginfrastructuur blijft in deze varianten wel ten laste komen van de AWBZ. Bij de drie scenario’s (II, uitbreiding, en III en IV, nieuwbouw) waarbij zelfstandige woningen worden gebouwd, ligt het onrendabel op een lager niveau dan bij de nieuwbouw van verzorgingshuiseenheden. De investeringen zijn door het geringere aantal woningen iets lager en de bedrijfswaarde is hoger. Dat laatste wordt voornamelijk veroorzaakt door de opbrengsten van koopwoningen. In de sloop/nieuwbouw scenario’s is ervan uitgegaan dat de helft van de nieuwbouw in de sociale huur zal worden gerealiseerd en de andere helft als koopwoning. Omdat de grond in eigen bezit is en de aanvangshuur van de sociale huurwo-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


ningen op de IHS-grens (€ 521 per maand16) is gezet, hebben de huurwoningen een klein positief exploitatiesaldo. Voor de koopwoningen is de VON-prijs gebaseerd op huidige nieuwbouwprijzen in meergezinscomplexen. Er is gerekend met een verkoopprijs van € 1.900 per m² bvo. Bij een bruto woninggrootte van 115 m² (excl. gemeenschappelijke ruimten voor de zorginfrastructuur) komt dat op een VON-prijs van bijna € 220.000. De volgende figuur geeft een overzicht van de financiële consequenties van vier scenario’s bij nieuwbouw van zelfstandige woningen. Het eerste scenario is ter vergelijking weergegeven: het samenvoegen tot verzorgingshuisappartementen die aan de hedendaagse normen voldoen Het negatieve exploitatiesaldo bij scenario II (uitbreiding met 100% koopwoningen) is met € 160 mln ongeveer € 35 mln gunstiger dan bij de bouw van onzelfstandige eenheden. In onderstaande figuren is tevens een scenario ‘waarschijnlijke mix’ toegevoegd waarbij we per huis het meest waarschijnlijke of best mogelijke scenario hebben geselecteerd. Dit leidt tot een verlies van een kwart van de plaatsen. Dit wordt in 4.6 verder beschreven. figuur 4.6

Financiële gevolgen van de drie scenario’s voor wonen met zorg, vergeleken met samenvoegen en ombouw tot verpleeghuiszorg, totaalbedragen in miljoenen €

-600

-400

-200

0

200

400

600

- 400

- 200

-

200

400

600

samenv samenv +uitbr sl/nw b loc sl/nw b elders v erp leegh sc mix - 600

Bedrijfwaarde

Boekwaarde

Investering

Saldo

voetnoot 16

Peildatum 1-1-2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


figuur 4.7

als voorgaande figuur, bedragen per eenheid/woning in duizenden €

-250

-200

-150

-100

-50

0

50

100

150

200

- 150 - 100

- 50

-

50

100

150

200

samenv samenv+uitbr sl/nwb loc sl/nwb elders verpleegh sc mix - 250 - 200

Bedrijfwaarde

Boekwaarde

Investering

Saldo

Het grootste verschil zit in het derde scenario: sloop/-nieuwbouw op dezelfde locatie. Het saldo is hier minder dan € -60 miljoen. Dat is beduidend minder dan de boekwaarde. De afname van het saldo is vooral het gevolg van de hogere waarde van deze scenario’s: de nieuwe (sociale) huurwoningen en koopwoningen brengen meer op.

4.5

Toekomstplannen Bij ongeveer twee van de drie verzorgingshuizen is men bezig met plannen voor renovatie en/of (vervangende) nieuwbouw. Vaak gaat het om een combinatie van renovatie en uitbreiding of gedeeltelijke sloop/nieuwbouw. Van uitgewerkte plannen is maar in een enkel geval sprake, meestal gaat het slechts nog om een inventarisatie van de mogelijkheden omdat men de kwaliteit van het verzorgingshuis niet meer toereikend acht. Samenvoegen is door geen van de geïnterviewden als een reële optie gezien. Het verlies aan plaatsen levert vooral bij de wat kleinere huizen een probleem met de exploitatie: die is bij een klein aantal plaatsen niet meer rendabel te doen. Tevens is volgens de geïnterviewden de hoge boekwaarde bij samenvoegen een groot probleem. Die moet na samenvoegen door een veel kleiner aantal plaatsen worden opgebracht. Een van de verzorgingshuizen is momenteel bezig met vervangende nieuwbouw. Dit nieuwe plan wordt geheel volgens de geldende bouwmaatstaven van het CBZ gebouwd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

33


4.6

Doorexploiteren of transformeren? Voor de bijna veertig verzorgingshuizen is door RIGO het meest waarschijnlijke scenario gekozen, vaak in aansluiting op de plannen van de instellingen zelf. Voor de huizen die recent zijn gebouwd of verbouwd is dat ‘doorexploiteren’, terwijl de huizen waarbij de kwaliteit sterk te wensen overlaat voor sloop/nieuwbouw is gekozen. Voor de verzorgingshuizen waarvoor al concrete plannen bestaan zijn, zijn deze overgenomen. Waar de scenariokeuze nog vrij was is bij sloop/nieuwbouw overwegend gekozen voor nieuwbouw in de vorm van nieuwe concepten van wonen en zorg. Het resultaat van deze benadering is dat van de huidige 3.400 plaatsen er bijna 500 blijven bestaan (in de huidige vorm of in gerenoveerde vorm), 500 plaatsen worden omgebouwd tot verpleeghuisplaatsen en er worden 1.500 nieuw woningen gerealiseerd in woonzorgcomplexen. Per saldo is er dus een verlies van 900 plaatsen. Dit vraagt een investering van € 240 miljoen, de netto opbrengst (bedrijfswaarde) is een kleine € 300 miljoen en dus groter. Het negatieve saldo in de orde van € 70 miljoen is minder groot dan de huidige boekwaarde (123 miljoen).

figuur 4.8

financiële gevolgen van de meest waarschijnlijke mix van scenario’s - 600

- 400

- 200

-

200

400

600

- 400

- 200

-

200

400

600

sc mix - 600

Bedrijfwaarde

Boekwaarde

Investering

Saldo

Zouden we dit beeld van de meest waarschijnlijke mix extrapoleren naar de totale voorraad van verzorgingshuizen (106.000 plaatsen), dan spreken we over een totale investering van 7,5 miljard euro en een opbrengst waarmee in potentie bijna de helft van de boekwaarde van 3,7 miljard kan worden terugverdiend. Van de 106.000 plaatsen zouden er 16.000 als verzorgingshuisplaats overblijven en een wat kleiner aantal als verpleeghuisplaats. Nieuwe vormen van wonen en zorg krijgen een veel groter aandeel: 47.000, terwijl per saldo 27.000 verloren gaan. Vergelijken we dit met het programma voor verandering tot 2010 dat bij VWS in ontwikkeling is, dan is duidelijk dat hiervoor een veel langere realisatietermijn moet worden aangehouden. In de exploitatie zijn er enkele effecten, die in deze opstelling buiten beschouwing zijn gebleven. De overgang van AWBZ naar zelfstandige woningen heeft gevolgen voor eigen bijdragen en individuele huursubsidie. Daartegenover staat dat bij extramuralisatie de financieringslast van de investering niet langer op de AWBZ drukt maar via corporaties en individueel eigendom gedebudgetteerd wordt. Voor het deel ‘ombouw naar verpleeghuisplaatsen’ geldt dat daar de exploitatielasten juist

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


op korte termijn verhoogd worden, en na 10 tot 15 jaar nog weer nieuwe investeringen nodig zijn. Dit wordt zichtbaar in onderstaande figuur met een raming van de AWBZ-lasten in het eerste jaar, voor respectievelijk de intramurale varianten en de extramurale varianten. De last is hier weergegeven als een aanvangshuur, op basis van een dynamische calculatie. Figuur 4.9

Raming van de AWBZ-last per nieuwe plaats in de verschillende intramurale scenario’s (x € 1.000) -

2

4

6

8

10

12

14

16

-

2

4

6

8

10

12

14

16

samenv

samenv +uitbr

sl/nw b loc

sl/nw b elders

v erp leegh

d o o rex p l

AWBZ last eerste jaar per plaats

idem , bij vervangende nieuwbo uw

In dit geval zijn alle investeringslasten (boekwaarde, investering) omgerekend naar het 1e jaar. Dan valt op dat de ombouw naar verpleeghuiszorg door de veronderstelde korte afschrijvingsduur de meest kostbare is. Vervangende nieuwbouw is goedkoper dan samenvoegen of doorexploiteren. Dat is mede te danken aan het veronderstelde grotere aantal plaatsen. De AWBZ-“huurlast” in het eerste jaar bij vervangende nieuwbouw (uitgaande van de normen van het Bouwcollege) ligt rond € 9.000 per plaats. Omzetten tot verpleeghuiszorg is door de korte exploitatieperiode beduidend kostbaarder. De beide sloop/nieuwbouwvarianten leggen een minder groot beslag op de AWBZmiddelen. De last van het doorexploiteren ligt gegeven het kwaliteitstekort dicht tegen de kosten van vervangende nieuwbouw aan. In de extramurale varianten valt de last van het wonen weg als een AWBZ-post, waardoor uitbreiding met of vervanging door woningen voor de AWBZ gunstiger uitpakt. Alleen het zorgareaal is nog aan de AWBZ toegerekend.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35


Figuur 4.10

Raming van de AWBZ-last per nieuwe plaats bij extramurale varianten voor sloop/nieuwbouw (x € 1.000) -

2

4

6

8

10

12

14

16

-

2

4

6

8

10

12

14

16

sl/nw b lo c sl/nw b elders

AWBZ last eerste jaar per plaats

idem , bij vervangende nieuwbo uw

Ruimtelijke gevolgen De investeringen in verzorgingshuizen leiden al gauw tot verdichting op de gegeven locatie. Het bouwprogramma bij behoud van het aantal plaatsen neemt ten opzichte van de kleine bestaande appartementen scherp toe. In de exploitatie levert dit voordelen, omdat de beschikbare grond beter benut wordt en bij extramuralisering ook beter te gelde gemaakt wordt. Dit kan haaks staan op de wens kleinschaliger vormen van huisvesting voor ouderen te realiseren. Dat vergt meer bouwgrond en introduceert een extra kostenpost die nu niet in de studie is betrokken. Een kleinschaliger opzet van wonen en zorg voor ouderen zal meer bouwgrond nodig hebben. De verdichting op de huidige locaties, maar dan met andere bestemmingen, kan hiervoor de investeringsruimte scheppen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


5 Exploitatie en bekostiging De bestaande huisvesting in de zorg wordt bekostigd vanuit de AWBZ. De kapitaalslasten, in de vorm van rente en afschrijving worden vergoed, met variabele afschrijvingstermijnen, afhankelijk van het gebouwdeel: 2% per jaar voor het casco tot 5% voor het interieur. De boekwaarde geeft weer welk deel van de oorspronkelijke investering nog moet worden afbetaald. Dit is tevens te zien als de netto contante waarde van de resterende AWBZ-verplichting voor het gebouw. Bij transformatie is sprake van aanvullende investeringen in verbouw of sloop en nieuwbouw, met transactie- en sociale kosten en eventueel ook grondaankoop. Indien de nieuwe gebouwen ook onder de AWBZ vallen nemen de kapitaalslasten navenant toe. De investeringen moeten worden gefinancierd met extern aan te trekken kapitaal. Het eigen vermogen van zorginstellingen is beperkt. De verschillende reserves van verpleeg- en verzorgingshuizen beliepen eind jaren ’90 zo’n € 375 miljoen. Een aanzienlijk deel van dit vermogen betreft bestemmingsreserves, bijvoorbeeld voor onderhoud en huisvesting. Op een jaarlijkse omzet van ongeveer 5 miljard en uitstaande leningen ter dekking van het vastgoed in de orde van 6 miljard is dit een smalle basis. Voor aan te trekken leningen is dan ook borging nodig van gemeente, provincie of Wƒz. In de praktijk betekent dit dat financiering zonder AWBZbekostiging nauwelijks mogelijk is.

5.1

Buiten de AWBZ: PPS Zorginstellingen zijn voor investeringen in woningbouw daarom aangewezen op andere partijen. Reeds in de planvormingsfase is het nodig combinaties te vormen met corporaties of projectontwikkelaars om projecten waarin zorg, huisvesting en andere functies worden gecombineerd. Dergelijke combinaties van privaat-private samenwerking met deels uit algemene middelen te financieren voorzieningen maken het mogelijk de AWBZ te ontlasten van huisvestingsinvesteringen. In termen van het PPS-kenniscentrum van Financiën wordt dit niet gezien als een con-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

37

38 EXPLOITATIE EN BEKOSTIGING

structie van publiek-private samenwerking17. De overheidssturing op afstand speelt een rol in de bevordering of afremming van deze combinatievorming. Indien in plaats van verzorgingshuisplaatsen capaciteit voor verzorgd wonen wordt gerealiseerd kunnen ouderen langer in de eigen omgeving wonen. Dit heeft tot gevolg dat het wonen op reguliere wijze wordt bekostigd en niet via de AWBZ. Gesteld dat de woningen in de sociale huur of als koopwoning worden gebouwd, dan kan de daarmee gemoeid gaande investering voor rekening komen van de woningbouwvereniging, c.q. eigenaar-bewoner. Indien deze woningbouw gecombineerd wordt met zorginfrastructuur of met bestaande bebouwing kan sprake zijn van gemengd eigendom (vereniging van eigenaren). Herinvesteringen in verzorgingshuizen, voor verbetering of vervanging, zouden de AWBZ-lasten juist sterk verhogen. In de praktijk is de bedrijfswaarde van de sociale huurwoningen vaak lager dan de investering, waardoor de woningbouwvereniging een deels onrendabele investering doet. Onrendabel is dat deel van de investering dat niet uit toekomstige huurinkomsten kan worden gedekt. Corporaties kunnen dit tekort dekken uit andere inkomsten: verkoop van bezit of inkomsten uit verhuur. Het bedrag aan onrendabel kan ten laste van het vermogen worden gebracht of gecompenseerd worden door bijvoorbeeld winst op de bouw van koopwoningen of dure huurwoningen. De winst op koopwoningen, die tegen marktprijs worden verkocht kan echter ook dienen ter dekking van de resterende boekwaarde18. Veel ouderen zullen misschien een voorkeur hebben voor een dure huurwoning boven een koopwoning. Het te ontwikkelen project is te zien als een marktplaats, waar meerdere partijen in een keten van onderhandelingen zijn verwikkeld. De zorginstelling, de eigenaar van het verzorgingshuis, de corporatie, de gemeente en het rijk hebben ieder eigen inhoudelijke en financiële belangen bij te ontwikkelen nieuwe plannen. Maar het is niet gemakkelijk om erachter te komen wat het beste pakket is dat uit deze marktplaats gehaald kan worden. De draagkrachtige “partijen” als het gaat om de bekostiging van de investering zijn in principe de AWBZ, de woningbouwvereniging of belegger en de eigenaar-bewoner. De huidige vastgoedeigenaar, vaak de zorginstelling zelf maar ook wel een woningbouwvereniging19, is de houder van het probleem: een verouderd verzorgingshuis, dat transformatie behoeft. De gemeente voetnoot 17

De studie naar PPS in de zorg richtte zich vrijwel geheel op de mogelijkheid om ziekenhuizen via het zogeheten DBFM tot stand te brengen. Het vastgoed in de zorgsector is hier niet in betrokken.

18

Voor de bouw van koopwoningen is men ook aangewezen op de bestaande garantiestructuur (GIW), waar zorginstellingen zelf niet voor kunnen kwalificeren.

19

Verzorgingshuizen zijn in het verleden ook wel in de volkshuisvesting gebouwd (Wet Bejaardenoorden) en daardoor in eigendom gekomen van woningcorporaties. Daarnaast is bij de afkoop van klimleningen een flink aantal verzorgingshuizen in handen van corporaties gekomen. Naar schatting zo’n 30% is niet in eigendom van de zorginstelling of overkoepelende organisatie in de zorg, maar bij een woningcorporatie terechtgekomen. Dit geeft een relatie huurder-verhuurder die meestal de AWBZ-vergoeding voor huisvesting als basis voor de huurovereenkomst heeft.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


kan de transformatie beïnvloeden door het ruimtelijk beleid: door de bebouwingsmogelijkheden te verruimen of een andere bouwlocatie te ontwikkelen. Een plan tot omzetting van een AWBZ-voorziening tot een woonzorgcomplex behoeft momenteel beoordeling door het College Sanering Ziekenhuisvoorzieningen, dat zich richt op de mogelijke opbrengst van de locatie voor de AWBZ, indien de locatie van bestemming verandert. Bestemmingsverandering kan ook een wijziging van het bestemmingsplan nodig maken: maatschappelijke dienstverlening en wonen zijn verschillende bestemmingen en niet zomaar uitwisselbaar. De ruimte voor nieuwe ontwikkelingen in de AWBZ zal door het College Bouw worden bepaald, c.q. beoordeeld, op grond van door het ministerie van VWS vastgesteld beleid. Voor plannen tot transformatie die inhoudelijk neerkomen op het voortzetten van voorziening en diensten die de zorginstelling op dit moment levert, het kwaliteitsniveau van wonen en zorg verhogen en de lasten voor de AWBZ min of meer gelijk houden vormt deze procedure een nodeloze last, die samenhangt met de onduidelijkheid over het eigendomsrecht van het vastgoed in de AWBZ en een gebrek aan uitgekristalliseerde regelgeving voor nieuwe concepten van wonen en zorg. Het demissionaire kabinet geeft aan dat het aantredende kabinet de bouwregelgeving in de AWBZ aanmerkelijk zou moeten vereenvoudigen20. De boekwaaarde hoeft geen belemmering te zijn voor de overgang naar verzorgd wonen. In veel gevallen kan deze worden verwerkt als grondkosten/verwervingskosten voor vervangende bouw. In ongunstige gevallen resteert nog een bedrag waarvoor samen met VWS/College Sanering een oplossing moet worden gevonden. Per saldo levert dit een reductie van de AWBZ-last en een flinke kwaliteitsverbetering Veel zorginstellingen zien de omzetting naar een woonzorgcomplex waarbij een externe partij (de woningbouwvereniging en/of de eigenaar-bewoners) het vastgoed in handen krijgt met gemengde gevoelens tegemoet. Ze zijn beducht voor discontinuïteit in de zorg en voor de machtspositie die de verhuurder heeft bij herziening van huurcontracten. Het risico van discontinuïteit ontstaat wanneer de indicatiestelling voor zorg losser raakt van de woning. Bij concepten van wonen en zorg zal er een rem gezet moeten worden op een al te vrije ontwikkeling van het huurniveau voor de zorginfrastructuur. Dit vergt goede afspraken met de verhuurder, maar mogelijk ook een externe begrenzing via het ministerie van VWS. De voordelen van een rol voor de woningcorporaties als drager van de woonfunctie zijn aanzienlijk. De beoogde kwaliteitsverbetering van wonen en zorg kan gezien het maatschappelijk vermogen van de corporaties door hen beter en toegesneden op de doelgroep worden gerealiseerd. De vermogenspositie van corporaties is voldoende ruim en stelt hen in staat deze taak op het raakvlak van wonen en zorg op zich te nemen, zo blijkt ook uit een brief van de minister van VROM21.

voetnoot 20

Brief van staatssecretaris Ross-van Dorp aan de Tweede Kamer van 21 november 2002.

21

Brief van minister Kamp aan de Tweede Kamer, 24 december 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

39


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Literatuur Arcares “Zorg en huisvesting”, Utrecht 2002. Bergvelt D. e.a., “Het beste van drie werelden”, Amsterdam 2002. Brouwer J. e.a., “Vraagontwikkeling zorg”, ABF, Delft, 2001. CBZ “Bouwkostennota 2002”, Utrecht 2002. CBZ “Verpleging en verzorging, bouwmaatstaven voor nieuwbouw”, Utrecht 2002. CBZ signaleringsrapport “Boekwaardeproblematiek verzorgingshuizen”, Utrecht 2002. CBZ signaleringsrapport “Brutering voor de care-sectoren”, Utrecht 2002. CBZ signaleringsrapport “Zorg en welzijn voor ouderen in andere Europese landen”, Utrecht 2003. CBZ uitvoeringstoets “Budgettair Bouwen”, Utrecht 2003. CBZ, “Kengetallen 2002”, Utrecht 2002. CBZ, “Op tijd bouwen voor ouderen”, Utrecht 2003. CBZ, “Ombouw van verzorgingshuizen”, Utrecht 2003. Commissie Etty “Steen der Wijzen: nieuwe allianties voor keuzes in wonen en zorg”, Utrecht 2002. Conijn J. e.a., “Vastgoed op eigen benen”, RIGO, Amsterdam, 2002. Doornink H.,“Resultaten wachtlijstinventarisatie sector Verpleging & Verzorging: peildatum 1 oktober 2001”, Enschede 2002. Folmer K. e.a., “Een scenario voor zorguitgaven 2003-2006”, CPB, Den Haag 2001. Gerrichhauzen en Partners, “Leefbaarheid is meer dan functionaliteit, verpleging in verzorgingshuizen”, Utrecht 2002. IWZ “Receptuur voor kleinschaligheid”, Utrecht/Rotterdam 2002. Kenniscentrum PPS, “Publiek-private samenwerking in de zorg”, Den Haag, 2002. Kingma J., “Kwaliteit palliatieve zorg aan terminale patiënten in zelfstandige hospices”, IGZ, Den Haag 2002. Ministerie VWS “Madrid, internationaal actieplan over vergrijzing”, november 2002. Ministerie VWS “Voortgang wachtlijstaanpak V&V sector”, brief aan Tweede Kamer, 28 maart 2002. Neele J., “Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen”, RIGO, Amsterdam, 2002. PWC, “Zorginstellingen en woningcorporaties: Samen verder?”, presentatie, Almere/Utrecht, 2002 RVZ, “Gezondheidszorg en Europa: een kwestie van kiezen”, Zoetermeer 2002. Schaar J. van der, “Zorgvernieuwing Vast Goed”, RIGO, Amsterdam, 2002. SCP “Verslaglegging van de modellering van de ouderenzorg ten behoeve van het ramingsmodel zorg”, Den Haag 2001. Smit R. e.a., “Solvabiliteitswaarden in de verpleeghuizen en verzorgingshuizen”, Prismant, Utrecht 2002. Wachtlijstbrigade “Eindverslag van de wachtlijstbrigade in de verpleging en verzorging” februari 2002. Weekers S., “Regievoering bij samenwerkingsprojecten wonen, welzijn en zorg”, IWZ, Utrecht 2002. Woonzorg Nederland “Van verzorgingsplaats naar verpleeghuis”, Amsterdam 2002. Woonzorg Nederland “Vijf jaar Woonzorg Nederland in beeld”, Amsterdam 2001. WZN en ZN, “Convenant resultaatgerichte aanpak wachtlijsten”, Den Haag, november 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

41


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Scenario's verzorgingshuizen

Recommend Documents