SAMENVATTING RAADSVOORSTEL CASENUMMER
BEHANDELEND AMBTENAAR
SECTOR
PORT. HOUDER
13G200179 503614 / 503614
s. meijer
RU
Br
ONDERWERP
AGENDANUMMER
Bijstorting en aanpassing startersregeling SVn.
BELEIDSPROGRAMMA/FACETAGENDA
05 - Toekomstbestendige stad met focus op Zuid
REDEN VAN AANBIEDING
Actie vanuit eerder besluit
SAMENVATTING VAN HET RAADSVOORSTEL EN HET VERVOLGTRAJECT
De gemeente heeft besloten om voor het jaar 2013 en 2014 opnieuw startersleningen te verstrekken. De leencapaciteit van koopstarters is met de nieuwe hypotheekregels vanaf 1 januari 2013 verder verslechterd. De gemeentelijke starterslening kan starters ondersteunen bij de aanschaf van de eerste woning. De gemeente stort hiervoor dit jaar een bedrag van ruim €220.000,- in het Startersfonds van SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten). De gemeente kan profiteren van een bijdrage van 50% van het Rijk en 25% van de provincie in de totale kosten. Met de beschikbare gemeentelijke middelen en afhankelijk van de duur van de bijdrage van het Rijk, Provincie en marktpartijen verwacht de gemeente in deze periode jaarlijks minimaal 40 leningen te kunnen verstrekken. Anders dan in 2012 kunnen naast bestaande woningen ook nieuwbouwwoningen worden gefinancierd met een starterslening (ongeacht welk project). De gemeente wil hiermee de bouwproductie in Hengelo stimuleren. De maximale verwervingssom voor het in eigendom verkrijgen van de woning wordt zowel voor bestaande bouw als nieuwbouw vastgesteld op €175.000,-. Verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de starterslening. De maximale starterslening blijft op €35.000,-. Bij verkoop van woningen door marktpartijen (in geval van nieuwbouw of voormalige huurwoningen) stelt de gemeente een eenmalige financiële bijdrage in de kosten door marktpartijen verplicht. De nieuwe regeling wordt per direct ingevoerd. PLAATSGEVONDEN COMMUNICATIE, DE RESULTATEN DAARVAN EN HET COMMUNICATIEPLAN VOOR HET VERVOLGTRAJECT
Het voorstel is afgestemd met marktpartijen (waaronder makelaars, geldverstrekkers, Welbions en ontwikkelaars)
VOORSTEL AAN DE RAAD
Aan de raad wordt voorgesteld: 1. Over te gaan tot een dotatie (direct na het raadsbesluit) in het Revolverend Fonds van SVn (rekeningnr. 26 58 66 294) van € 219.436,- voor het verstrekken van ca. 40 startersleningen in 2013 en een dotatie in 2014 van € 350.000,- in het Revolverend Fonds voor eveneens 40 startersleningen in 2014 en de structurele lasten hiervan na herschikking van middelen te dekken uit product 820.6 “Regeling Woonconsument”. 2. De Verordening Starterslening 2013 vast te stellen conform het voorstel.
OPSOMMING VAN BIJLAGEN
Begrotingswijziging Verordening starterslening 2013 Productspecificaties starterslening
RAADSVOORSTEL REGISTRATIENR.
BEHANDELEND AMBTENAAR
SECTOR
PORT. HOUDER
13G200179
s. meijer
RU
Br
ONDERWERP
Bijstorting en aanpassing startersregeling SVn.
AANLEIDING EN DOEL
Vanaf juli 2007 verstrekt de gemeente Hengelo startersleningen aan koopstarters om hun slaagkans op de Hengelose woningmarkt te vergroten en de doorstroming op de Hengelose woningmarkt te bevorderen. De gemeentelijke starterslening is een aanvullende hypothecaire lening (op basis van annuïteiten) op de eerste geldlening met een maximale looptijd van 30 jaar waarover de starter de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen. Na de eerste 3 jaar gaat de koopstarter marktconforme rente en aflossing betalen. Als het inkomen van de koopstarter niet toereikend is, betaalt de koopstarter een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkomen. Zowel de eerste geldlening als de Starterslening voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Vanaf de start in 2007 zijn er inmiddels zo’n 100 leningen door de gemeente verstrekt. Afgelopen jaar zijn relatief de meeste startersleningen verstrekt. In het huidige gemeentelijke fonds bij SVn is nog een bedrag beschikbaar voor circa 10 leningen. De verwachting is dat de woningmarktomstandigheden voor starters dit jaar en volgend jaar niet verbeteren. Met een nieuwe gemeentelijke bijdrage in het startersfonds kunnen starters de komende periode worden geholpen en wordt de woningmarkt gestimuleerd. Dit advies bevat een financiële/ beleidmatige onderbouwing voor een nieuwe startersregeling in 2013 en 2014. OVERWEGINGEN
Beleidsonderbouwing Nu de hypotheekvoorwaarden per 1 januari 2013 verder zijn aangescherpt kunnen starters met hetzelfde inkomen als in 2012 minder lenen. De (koop)starter waar het gemeentelijk beleid (woonvisie 2011) zich op richt heeft een maximaal bruto jaarinkomen van €40.000,- (doelgroep lage en middeninkomens). In de gemeentelijke leningvoorwaarden voor 2012 (zoals vastgelegd in de verordening Startersleningen 2012) is passend bij dit inkomen de maximale verwervingssom en het maximale leenbedrag opgenomen. De maximale verwervingssom voor bestaande woningen is vastgesteld op €175.000,-, en voor nieuwbouw is het bedrag vastgesteld op €235.000,-. De verwervingssom voor de nieuwbouw wijkt af van de bestaande bouw omdat deze is afgestemd op de v.o.n. prijs van de aangewezen nieuwbouwprojecten in Berflo Es en Klein Driene. De maximale starterslening is vastgesteld op €35.000,-. In 2012 zijn 40 startersleningen verstrekt in de bestaande bouw. Van die 40 zijn er 9 verkocht door woningcorporatie Welbions (waarvoor Welbions ook 50% heeft bijgedragen in de kosten). De gemiddelde starterslening bedroeg ruim € 27.000,- op een gemiddelde koopsom van €131.000,-. Er zijn geen leningen verstrekt op de financiering van nieuwbouwwoningen omdat de v.o.n. prijs van deze woningen niet aansloot op de financiële mogelijkheden van starters met een (maximaal) middeninkomen. Een flink aantal woningen in Klein Driene is inmiddels door Welbions verhuurd in de vrije sector en de andere nieuwbouwwoningen in Veldwijk Zuid zijn nog onverkocht. De verwachting is dat de komende jaren behoefte blijft bestaat aan gemeentelijke startersleningen. Deze behoefte bestaat niet alleen onder starters. Ook marktpartijen hebben ambtelijk kenbaar gemaakt dat dit instrument de verkoop van nieuwbouwprojecten voor starters bevordert en daarmee een belangrijke impuls kan zijn voor de werkgelegenheid in de bouwsector. Daarom hebben B&W onlangs besloten om enkele nieuwbouwprojecten in Hart van Zuid en Medaillon aan de lijst met nieuwbouwprojecten toe te voegen. Het voorstel is om de starterslening zowel voor bestaande bouw als (alle) nieuwbouw open te stellen en voor beide segmenten dezelfde maximale verwervingssom op te nemen. Op basis van het huidige prijspeil van aangeboden koopwoningen en de financieringsmogelijkheid van starters kan de maximale
verwervingssom van €175.000,- uit 2012 gehandhaafd blijven. Voorgesteld wordt op deze onderdelen de toewijzingsregels in de verordening startersleningen gewijzigd vast te stellen. Bij verkoop van woningen door marktpartijen wordt een eenmalige bijdrage in de kosten van de marktpartij verplicht gesteld. Financiering startersleningen: Revolverend Fonds en Afkoopmethodiek In 2007 heeft de gemeente een Revolverend Fonds geopend. De gemeente heeft in de periode 2007-2010 meerdere stortingen gedaan in het fonds, in totaal gaat het om een bedrag van €995.000,-. Hieruit zijn zo’n 60 leningen verstrekt en hierop is inmiddels een bedrag van € 130.564,- bijgeschreven aan rente en aflossing. In het geval van het Revolverend Fonds trekt de gemeente zelf geld aan en stort dat in haar fonds bij SVn. Vervolgens verstrekt SVn de Startersleningen uit het gemeentelijk fonds. De toekomstige rente- en aflossing, die starters gaan betalen vloeien weer terug in het gemeentelijk fonds en kunnen opnieuw worden ingezet. Bij het Revolverend Fonds stort de gemeente per lening gemiddeld € 6.750,= (uitgaande van verdeling 50/25/25). De gemeente wilde vorig jaar opnieuw leningen verstrekken en hiervoor moesten gemeentelijke middelen beschikbaar worden gesteld. Op dat moment kon de gemeente gebruik maken van een nieuwe financieringsmethodiek die door SVn werd geïntroduceerd. Op 23 februari 2012 heeft de gemeente hiervoor met SVn een ‘Aanvullende overeenkomst Afkoopmethodiek’ gesloten en een eenmalig bedrag van €215.000,- gestort in het afkoopfonds (waar op dit moment Startersleningen uit worden gefinancierd). Bij de Afkoopmethodiek koopt de gemeente eenmalig de rente- en beheerkosten af bij SVn en is het afkoopbedrag kwijt. Het afkooppercentage bedraagt 30% over de hoofdsom van de Starterslening. Bij Afkoopmethodiek bedragen de kosten per lening gemiddeld € 4.050,= (uitgaande van verdeling gemeente/provincie op basis van 50/50 en dus zonder rijksbijdrage). De Starterslening (ongeacht Afkoop- of Revolving Fund methodiek) is geborgd met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG staat garant ingeval de Starter niet in staat is de lening te kunnen terugbetalen. Nieuwe ontwikkeling: Rijksbijdrage Eind december 2012 heeft SVn aan de deelnemende gemeenten bekend gemaakt dat het Rijk een bijdrage van € 20 miljoen beschikbaar stelt voor de Starterslening. De Rijksbijdrage dekt de rente- en beheerkosten van ongeveer 4.400 Startersleningen, die door SVn worden gefund- en verstrekt. De rijksbijdrage is vanaf 1 januari 2013 van kracht. Het Rijk legt de ene helft voor de Starterslening in. Gemeenten (en provincies) betalen de andere helft. De provincie Overijssel draagt bij in de Starterslening. Het provinciale deel wordt in mindering gebracht op het in te brengen deel door de gemeente. De verdeling is dan: Rijk 50%, Provincie 25% en gemeente 25%. Om in aanmerking te komen voor de Rijksbijdrage dient de gemeente een Revolverend Fonds bij SVn aan te houden. De gemeent moet daarbij zelf voor funding van haar fondsdeel in de Starterslening zorgen. De Afkoopmethodiek komt niet in aanmerking voor ‘stapeling’ met Rijksbijdrage. Voordelen Revolving Fund: ≠ ≠
≠ ≠
Alle partijen profiteren van Rijksgelden: provincie, gemeente, corporatie en commerciële marktpartijen Feitelijke kosten voor de gemeente zijn lager: i.p.v. € 4.050 gemiddeld per woning (afkoop) wordt dit het renteverlies over € 6.750 zijnde gemiddeld ongeveer € 2.025 (uitgaande van NCW van 30%). Een besparing dus van ruim 40 x € 2.025 oftewel: € 81.000 per jaar. De structurele lasten van een Revolverend Fonds kunnen (deels) weer worden gecompenseerd met bijdragen van corporatie Welbions en ontwikkelaars. Revolverend Fonds methodiek waardoor de gelden weer terugvloeien in het fonds.
Verordening en uitvoeringsregels Om uitvoering te kunnen geven aan de startersregeling zoals hiervoor beschreven is het noodzakelijk om de verordening starterslening en de bijbehorende uitvoeringsregels aan te passen. Er zijn twee belangrijke oorzaken: Ten opzichte van de bestaande verordening (verordening starterslening 2012) zijn de toewijzingscriteria aangepast. Naast bestaande koopwoningen vallen ook nieuwe koopwoningen onder de startersregeling. Ook moet de starter aantonen dat er sprake is van een verplichte bijdrage van marktpartijen in geval van nieuwbouw en verkochte woning van Welbions. SVn heeft een nieuwe modelverordening opgesteld voor de starterslening per 1 januari waarin ook de kaders van de nieuwe rijksregeling zijn opgenomen daarmee is de bestaande verordening achterhaald. Ook de productspecificaties (uitvoeringsregels) voor de starterslening zijn per 1 januari 2013 aangepast. De
uitvoeringsregels hangen als bijlage aan de verordening. Conclusie Op basis van het kostenvoordeel van de Revolverend Fonds methode wordt voorgesteld wordt om zo snel mogelijk het revolverende Startersfonds Hengelo in te zetten voor de financiering van de startersleningen (na raadsbesluit). Tot die tijd zal de bestaande Afkoopmethodiek worden gehanteerd. De kosten worden (deels) verlegd naar de marktpartijen. De corporatie/ ontwikkelaars dragen 50% bij in de kosten voor de gemeente.
FINANCIËLE EN PERSONELE ASPECTEN
Voor 2013 en 2014 wordt voorgesteld om per jaar ca. 40 Startersleningen te verstrekken. Dit betekent een jaarlijks maximaal te verstrekken leenbedrag van 40 x € 35.000 (maximaal bedrag Starterslening) = € 1,4 miljoen. Bij een cofinanciering door rijk, provincie en gemeente (50/25/25) betekent dat de volgende benodigde gemeentelijke inleg in het Revolverend Fonds bij SVn: € 350.000 per jaar: 2013 Inleg in Startersfonds (revolving fund) Af: actueel saldo op fondsrekening (revolving fund) Af: rente/aflossing na hertoets* p.m. Zodat resteert te storten € 219.436,=
€ 350.000 € 130.564
Er wordt rekening gehouden met een structurele last (rekenrente 6% inclusief beheerkosten SVn) van maximaal € 13.166,2014 Inleg in Startersfonds (revolving fund) Af: rente/aflossing na hertoets* p.m. Zodat resteert te storten € 350.000,=
€ 350.000
Er wordt rekening gehouden met een structurele last van maximaal € 21.000,-. *Hertoetsresultaten: Na 3 jaar komen Starters in aanmerking voor hertoets van hun inkomen. Tot nu toe zijn de hertoetsresultaten in Hengelo als volgt: -
-
14 Startersleningen zijn in aanmerking gekomen voor hertoets, waarvan: o 10 volledige maandtermijn betalen o 2 een herziene maandtermijn betalen o 2 vroegtijdig geheel hebben afgelost de gemiddeld betalende rente bedraagt ruim 5,15%
De eerste hertoetsresulaten laten zien dat ruim 85% van de Starters na 3 jaar de maandlast kon betalen of de lening geheel heeft afgelost. Dat is boven het landelijk gemiddelde (Jaarverslag SVn 2011). In de huidige begroting bestaan op dit moment (op dit product) geen vrije beschikbare middelen om in de dekking van bovengenoemde structurele lasten te kunnen voorzien. Voorgesteld wordt dit te bereiken door herschikking van bestaande middelen. Dit betekent dat het product 611.1 “werkgelegenheid”per 2013 met € 13.166,- en aanvullend per 2014 met € 21.000,- verlaagd wordt ten gunste van product 820.6 “Regeling Woonconsument”. COMMUNICATIE EN INSPRAAK
Het voorstel is afgestemd met marktpartijen (makelaars, geldverstrekkers, ontwikkelaars, Welbions).
VERVOLGTRAJECT EN -PRODUCTEN
Fondsdotatie Communicatie/voorlichting richting geldverstrekkers,makelaars, marktpartijen en koopstarters (folders, internet, mailing)
VOORSTEL AAN DE RAAD
Aan de raad wordt voorgesteld: 1. Over te gaan tot een dotatie (direct na het raadsbesluit) in het Revolverend Fonds van SVn (rekeningnr. 26 58 66 294) van € 219.436,- voor het verstrekken van ca. 40 startersleningen in 2013 en een dotatie in 2014 van € 350.000,- in het Revolverend Fonds voor eveneens 40 startersleningen in 2014 en de structurele lasten hiervan na herschikking van middelen te dekken uit product 820.6 “Regeling Woonconsument”. 2. De Verordening Starterslening 2013 vast te stellen conform het voorstel. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN HENGELO,
De secretaris
De burgemeester
