Regenerace brownfields z hlediska investora

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí

Regenerace brownfields z hlediska investora

Diplomová práce

Autor:

Ivana Domšová Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci na téma „Regenerace brownfields z hlediska investora“ zpracovala samostatně a uvedla veškerou pouţitou literaturu. Všechna pouţitá literatura a podkladové materiály jsou v seznamu literatury. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Vlašimi 29.6.2012

Ivana Domšová 2

Poděkování Chtěla bych poděkovat panu profesoru Michálkovi za ochotu a pomoc při konzultacích s mojí diplomovou prací. Dále bych ráda poděkovala panu Ing. Romanu Vodnému za jeho ochotu a pomoc při spolupráci a také za jeho připomínky a rady k mé diplomové práci. Děkuji i své rodině, která mě po celou dobu studií podporovala.

3

Anotace Diplomová práce se skládá ze čtyř částí. První část je zaměřena na „Brownfieldsˮ. Vysvětluje, co se pojmem brownfields obecně rozumí, rozděluje brownfields podle definic a typologie, dívá se na terminologii z různých hledisek, rozděluje základní typy brownfields podle polohy, původu a nového vyuţití, dále pak podle původu vzniku a ekonomického dělení. Posledním bodem je historický přehled, odpověď na otázku, proč vznikly tyto areály, pohled na jejich postupný vývoj, popřípadě znehodnocení areálu aţ do dnešní doby. Důvody zrušení a nezvýhodnění areálu. Druhá část práce se věnuje převáţně problematice regenerace brownfields. Důvody a příčiny vzniku brownfields. Financování z různých zdrojů a institucí, které mají vliv na tuto problematiku. Nakonec jsou uvedené příklady zahraničních a českých brownfields. Třetí část se na problematiku brownfields dívá z pohledu investora. Zmiňuje se o veřejném a soukromém sektoru, který je nedílnou součástí veškerého financování, a také kombinaci obou dohromady. Čtvrtá část je zaměřena na konkrétní příklad, a to cukrovar v Chrudimi, nynější TMT Chrudim. Snahou je ukázat na tomto příkladu pohled investora a veškeré náklady s tím spojené, ocenění firmy a objektu, jaký to má vliv na investora. Cílem je i prokázat, jestli je výhodnější pro investora stavět na zelené louce, nebo nikoliv.

Klíčová slova: brownfields, typologie, areály, průmyslové objekty, investor

4

Annotation The thesis consists of four parts. First part focuses on brownfields. It explains the term generally and divides brownfields according to definitions and typology. It looks at the conception from different standpoints, divides standard brownfields types according to position, origin and new usage, further according to the origin rise and economic dividing. Last point is historical survey which tries to answer the question why these areas arose and which looks at their gradual development, eventually devaluation of areas until today's time.

It searches for the

reasons of their cancellation and disadvantage. Second part of the thesis deals mainly with the problem of brownfields activation and the reasons of brownfields development. It looks at financing from different sources and institutions that influence this issue. Final part shows examples of foreign and Czech brownfields. Third part looks at the issue of brownfields from the investor´s point of view. It mentions public and private sector which is an integral part of all financing, as well as combination of both. Fourth part is focused on a particular example, namely sugar refinery in Chrudim, present TMT Chrudim. The aim is to show the investor´s point of view, all related costs, evaluation of the company and the area and the influence on an investor. It tries to answer the question whether it is more convenient for an investor to build a new area on a green meadow or not. Key words: brownfields, typology, areas, industrial objects, investor

5

Obsah: ÚVOD ................................................................................................................................... 1 METODY ZPRACOVÁNÍ ................................................................................................. 2 1.

BROWNFIELDS ......................................................................................................... 3 1.1 ZÁKLADNÍ TERMINOLOGIE A TYPOLOGIE ................................................................ 3 1.1.1

Co jsou to brownfields ....................................................................................... 3

1.1.2

Definice pouţívané u nás a v zahraničí:............................................................ 5

1.2 TERMINOLOGIE ......................................................................................................... 8 1.3 TYPOLOGIE Z RŮZNÝCH HLEDISEK .......................................................................... 9 1.3.1

Rozdělení podle hlediska a původu vzniku: ..................................................... 10

1.4 TYPOLOGIE Z EKONOMICKÉHO HLEDISKA: .......................................................... 11 1.5 BROWNFIELDS V ČESKÉ REPUBLICE A SOUČASNÝ STAV ........................................ 12 1.6 NÁRODNÍ STRATEGIE REGENERACE BROWNFIELDS: ............................................. 14 2.

HISTORICKÝ PŘEHLED ....................................................................................... 18 2.1 VZNIK BROWNFIELDS .............................................................................................. 18 2.2 DŮSLEDKY A PROBLÉMY SPOJENÉ SE VZNIKEM BROWNFIELS............................... 19

3.

2.2.1

Důsledky .......................................................................................................... 19

2.2.2

Problémy.......................................................................................................... 19

2.2.3

Obecné řešení a přístupy ................................................................................. 20

REGENERACE BROWNFIELDS .......................................................................... 22 3.1 VZNIK REGENERACE ............................................................................................... 22 3.2 PŘÍČINY A DŮSLEDKY VZNIKU BROWNFIELDS ........................................................ 22 3.2.1

Příčiny : ........................................................................................................... 22

3.2.2

Důsledky: ......................................................................................................... 22

3.3 DŮVODY REVITALIZACE A REGENERACE ............................................................... 23 3.3.1

Revitalizace...................................................................................................... 23

3.3.2

Regenerace ..................................................................................................... 23

3.3.3

Výhody ............................................................................................................. 24

3.3.4

Nevýhody ......................................................................................................... 25

3.4 FAKTORY DŮLEŢITÉ PRO REGENERACE BROWNFIELDS ........................................ 28 3.5 ZAHRANIČNÍ PŘÍSTUPY K REGENERACI ................................................................. 28 6

3.6 ZAHRANIČNÍ ZKUŠENOSTI A PŘÍKLADY: ................................................................ 29 3.7 PŘÍKLADY BROWNFIELDS V ČESKÉ REPUBLICE ..................................................... 35 4.

FINANCOVÁNÍ BROWNFIELDS ......................................................................... 37 4.1 FINANCOVÁNÍ VEŘEJNÝM A SOUKROMÝM SEKTOREM .......................................... 37 4.2 FINANCOVÁNÍ Z NĚKOLIKA ZDROJŮ ....................................................................... 38 4.3 PPP .......................................................................................................................... 39 4.3.1

Co je PPP ........................................................................................................ 39

4.3.2

Cílem PPP Centra ........................................................................................... 40

4.4 BROWNFIELD A EVROPSKÁ UNIE ........................................................................... 40 5.

POHLED INVESTORA ........................................................................................... 43 5.1 BROWNFIELDS Z POHLEDU INVESTORŮ: ................................................................ 43 5.2 SROVNÁNÍ GREENFIELD A BROWNFIELDS Z POHLEDU INVESTORA: ...................... 44 5.3 POHLED ODHADCE A ZPŮSOB OCENĚNÍ .................................................................. 45 5.4 METODY OCENĚNÍ................................................................................................... 45 5.5 PŘÍNOS ..................................................................................................................... 47

6.

PŘÍKLAD V PRAXI - CUKROVAR - TMT CHRUDIM ..................................... 48 6.1 DŮVOD VÝBĚRU ....................................................................................................... 48 6.2 HISTORICKÝ PŘEHLED ............................................................................................ 48 6.2.1

Vznik a vývoj cukrovaru 1867-2011 ............................................................... 48

6.2.2

Proč rekonstrukce ............................................................................................ 50

6.3 VLIV NA OCENĚNÍ .................................................................................................... 51 6.3.1

Oceňování historické stavby ............................................................................ 51

6.4 BROWNFIELDS ROKU 2005 ...................................................................................... 52 6.5 TRŢNÍ OCENĚNÍ ....................................................................................................... 53 VÝROBNÍ AREÁL ........................................................................................................... 59 6.6 PŘÍLOHY:................................................................................................................. 77 ZÁVĚR ............................................................................................................................... 83 7.

SEZNAM POUŢITÝCH ZKRATEK ...................................................................... 84

8.

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY: .................................................................... 85

9.

ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE: ........................................................................... 89 7

Úvod Diplomová práce je věnovaná tématu „Regenerace brownfields z hlediska investora“. Jedná se o problematiku starých, nevyuţívaných areálů, které nejsou z ekonomického hlediska příliš atraktivní a nevěnuje se jim tudíţ dostatečná pozornost. Většinou nejsou na vhodném místě, mohou například stát na krajích měst, nacházet se mimo dopravní spojení atd. Postupně tak chátrají, coţ více prohlubuje nezájem investorů. Řešením však nemůţe být ignorace problému. Najde-li se vhodná osoba, instituce či jiný subjekt, který bude ochoten do projektu brownfields vstoupit, pozvedne se tím i celá okolní lokalita – nabídnou se nové pracovní příleţitosti, místo získá lepší vzhled a celkově se „ozdraví“. V dnešní době uţ lidé začínají chápat, ţe téma ţivotního prostředí se jich aktuálně týká a není něčím, co by měly řešit aţ nastupující generace. Práce proto má být příspěvkem k tomuto tématu. Projekt je zaměřen přímo na daný objekt a na něm je názorně ukázán jeho postupný vývoj od vzniku, přes zchátrání aţ k opětovnému znovuzrození. Cílem je přiblíţit a popsat Cukrovar v Chrudimi, postupný vývoj stavby, aţ po její rekonstrukci, a také se zaměřit na pohled investora. Názorným oceněním bude ukázáno, jaká varianta je pro investora výhodnější, jestli je lepší postavit celý výrobní areál na zelené louce nebo provést rekonstrukci. To je podstatné zohlednit, protoţe ekonomická stránka je nezanedbatelná. Investor můţe být veřejný, soukromý, nebo se oba tyto sektory spojují dohromady. Z doposud shromáţděných informací se dá zjistit, ţe z pohledu oceňování nemovitostí existují na problematiku brownfields odlišné názory. Práce poukáţe na regeneraci brownfields od počátku vzniku aţ do dnešní doby. Popíše vliv na okolní prostředí a také na ocenění u konkrétního příkladu. Nesmí se zapomenout ani na pohled investora. Celá práce se skládá ze šesti důleţitých kapitol. První obecně popisuje brownfields a jeho typologie aţ po základní terminologie. Druhá část se zaměřuje na historický přehled a důvody vzniku. Třetí kapitola ukazuje regeneraci brownfields – vznik a důsledky pro okolí. Poukazuje na výhody a nevýhody pro obce a města. U příkladů ze zahraničí jsou vidět postupy a vliv města na problematiku. Čtvrtá část udává financování brownfields pomocí veřejného a soukromého sektoru, popřípadě státu. Mohou se financovat i pomocí PPP projektů. Pátá část se soustřeďuje na pohledy investora a odhadce. Představuje různé metody ocenění. Poslední kapitola nabízí praktický příklad - Cukrovar Chrudim. Trţní ocenění firmy je největším přínosem práce. 1

Metody zpracování Při výběru metody zpracování diplomové práce jsem přemýšlela, jak vyuţít svých dosavadních znalostí a zkušeností doposud získaných. Při postupném sbírání dat a poznatků z různých staveb a procesů z hlediska kvality a kvantity jsem se rozhodla zvolit metodu strukturovaného pozorování. Velikou výhodou a přínosem pro práci je mé zaměření. Jelikoţ se od střední školy zabývám problematikou historických staveb, rekonstrukcí a sama si postupně na stavbách dělám poznámky k dané problematice, bylo pak pro mě velice jednoduché vybrat si téma regenerace brownfields z hlediska investora. Od střední školy mám moţnost pracovat v jedné malé projekční firmě ve Vlašimi, která se zabývá jak rekonstrukcemi, tak novostavbami, popřípadě malými objekty. V této firmě jsem si sama zkusila projekt, ve kterém se vyuţívalo kreslení i navštěvování staveb, mohla jsem vidět veškeré postupy prací, oprav a rekonstrukcí. Některé práce pro mě znamenaly ptát se a zjišťovat daný problém. Postupem času jsem se dostala do jiné firmy, která byla přímo zaměřena na historické stavby, brownfields a všechny nemovitosti s tím spojené. U této firmy jsem postupovala stejným způsobem jako u předchozí. Pozorováním a psaním poznámek jsem si dělala přehled o daném projektu. Nyní pracuji u firmy SYNER jako asistentka stavbyvedoucího a tato pozice je velkým přínosem i pro moji diplomovou práci. Seznámím se tu s mnoha investory a můţu s nimi probrat problematiku investování do objektů typu brownfields. Brownfields jsou pro investory velice zajímavé téma. Hlavně záleţí na úsudku člověka, jestli je ochotný do takového objektu investovat či ne. Musí se rozhodnout a zjistit si o dané nemovitosti, objektu či areálu, jestli se mu vyplatí investovat, aby věděl, jestli se mu jeho investice vrátí. Pokusím se ve své práci tento problém ukázat na cukrovaru Chrudim. Objekt byl v roce 2005 vyhlášený brownfields roku. Ukáţu, zda investice do staré nemovitosti byla přínosem, nebo naopak.

2

1.

Brownfields

1.1 Základní terminologie a typologie 1.1.1 Co jsou to brownfields Pojem „brownfieldsˮ byl převzat z anglického slova „brownfield sitesˮ a v přesném překladu znamená „hnědá poleˮ. Tento výraz se v češtině nepouţívá, mohl by být zavádějící. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) pouţívá výraz „deprimující zónyˮ. Oproti tomu ministerstvo ţivotního prostředí (MŢP) hovoří o narušených zónách (pozemcích). Jednotlivá ministerstva pouţívají jiný název pro tyto lokality a pozemky s tím spojené. Existují velké rozdíly podle toho, kde se pozemek nachází. Samotný výraz pro brownfields se pouţívá spíše jako pracovní. Důvodem je celosvětové sjednocení pojmu. Při skloňování se někdy ponechává s anglickou koncovkou -s a neskloňuje se. Přesný význam slova brownfieds se nedá jednoznačně vymezit. V Evropě a ve světě má odborník na tuto problematiku jiný náhled a představu. Zjednodušeně se dá říci, ţe se jedná o pozemky (včetně objektů na nich), které byly dříve dotčeny lidskou rukou.1 Jsou to především staré nemovitosti v urbanizovaném území, které jsou nevyuţívané, ekonomicky nedostatečně efektivně vyuţívané, zanedbané a opuštěné. Ztělesňují rozsáhlou část zastavěného území ve velkých částech našich měst, od 3% do 20%.2 Tyto objekty mohou být kontaminované. Jedná se převáţně o průmyslové, zemědělské, vojenské či logistické zóny, konkrétní městské části, komerční nebo bytové objekty, které stojí v zastavěném území nebo ve volné krajině. Objekty mají velký problém pro další rozvoj měst, obcí a regionů. Představují zásadní překáţku k udrţitelnosti a znovuvyuţití regeneraci měst. Jde o území, která ztratila svoji funkci a jsou ekonomicky

1

OPATOVÁ, Yvona. Brownfields-greenfields-město: úloha zeleně při obnově devastovaných území města: c2008, 30 s. ISBN 978-80-

214-3674-9, ZAMARSKÝ, Vítězslav, Jiří TYLČER a Tomislav STŘELEC. Regenerace průmyslových ploch: jak vznikají a co s nimi. 1. vyd. Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN 978-80-7400123-9. 2

JACKSON, Jiřina Bergatt a kolektiv. Brownfields snadno a lehce, příručka zejména pro pracovníky a zastupitele obcí, IURS - Institut

pro udrţitelný rozvoj sídel o.s., 2004, 40 s., s. 3.

3

nedostatečně vyuţívána (a podvyuţitá). Opětovné vyuţití komplikuje převáţně ekologická zátěţ a zdevastované budovy.3 Ekonomicky a hospodářsky vyspělé země si postupem času začaly uvědomovat, ţe rozšiřování urbanizovaných území a „laxní přístup k těmto objektůmˮ bude mít vysoké nároky na veřejné rozpočty, které jsou nutné k zajištění jejich vitality a dalšímu vývoji měst a obcí. V mnohých případech existuje podpora opětovného vyuţití,

která

směřuje

k posílení

ţivotaschopnosti a ekonomické výkonnosti města a celé společnosti. Zdroj: http://www2.krajlbc.cz/index.php?page=3531&REDIRECTED=true&c=40448ba3ab0a583294119762094d7588

Brownfields mají negativní ekonomické vlivy a s tím související neblahý dopad na své široké okolí. Veškeré problémy a rizika, která jsou s brownfields spojena, představují velký problém. Obvykle vyţadují formy veřejné intervence (peněţní i nepeněţní) pro odbourání bariér, které brání rozvoji a nastartování nového procesu k jejich znovuvyuţití.4 Problematika brownfields se objevuje v politických agendách rozvinutých zemích asi od roku 1970 a nyní je silně spojena s širší agendou udrţitelného rozvoje. Znovuvyuţití brownfields nejenom ţe posílí vitalitu a výkonnost měst a národní konkurenceschopnost, ale také ve svém důsledku pomůţe sníţit tlak na zábor zemědělské půdy, tzv. „greenfieldsˮ, na okrajích měst.5

3


214-3674-9 4 5

In, Brownfields, http://www.brownfieldsinfo.cz/uvodni-stranka/ [online]. [cit. 2012-06]. In, Brownfields, http://www.brownfieldsinfo.cz/uvodni-stranka/ [online]. [cit. 2012-06].

4

1.1.2 Definice pouţívané u nás a v zahraničí:6 Všude ve světě se pouţívá pro brownfields jiná definice. Jednoznačný pojem neexistuje. Z tohoto důvodu se uţívá pojem z různých zemí a organizací. a)

Definice dle Evropské unie:7

Nevyuţívaná, zchátralá či ekologicky postiţená nemovitost, která ztratila své původní vyuţití. Rekonstrukce či revitalizace takové nemovitosti k novému efektivnímu vyuţívání je podporována z fondů EU. b)

Definice podle CzechInvestu:8

Agentura CzechInvest je institucí, která shromaţďuje veškeré informace o brownfields z Čech a Moravy. Jedná se o příspěvkovou organizaci Ministerstva průmyslu a obchodu v ČR. Prostřednictvím MPO ČR podporuje brownfields větší neţ 10 ha. Jedná se o:  pozemky, které ztratily svojí funkci a vyuţití,  staré opuštěné budovy, haly, továrny a pozemky ve středech měst,  nevyuţívané zemědělské, vojenské či průmyslové objekty ve volné krajině,  objekty jsou ekologicky nevyuţité a jsou zdevastované. c)

Definice dle Institutu pro udrţitelný rozvoj sídel - IURS:9

IURS je nezisková organizace, která se zabývá problematikou urbanizovaného a podvyuţívaného území. Hlavní myšlenkou této organizace je zvýšení informovanosti o dané problematice. Jsou to pozemky a budovy:  urbanizované opuštěné a nebo podvyuţité,

6

KIRSCHNER, Jankových, Vlaďka, Disertační práce, březen 2005, In: Brownfields,, http://www.brownfields.cz [online]. [cit. 2012-03].

7 8 9

STRUKTURÁLNÍ FONDY, http://www.strukturalni-fondy.cz/Glosar/B/Brownfield [online]. [cit. 2012-03]. In: CzechInvest, , http://www.CzechInvest.org [online]. [cit. 2012-03]. In: Brownfields, http://www.brownfields.cz/o-cem-to-je/co-je-treba-pro-rozvoj-brownfields-udelat/ [online]. [cit. 2012-03].

5

 budovy a pozemky, které mohou a nemusí mít ekologickou zátěţ  které sloţitostí podmínek svého budoucího rozvoje odrazují soukromý a jiný kapitál od účelné intervence. d)

Definice dle Ústavu pro ekopolitiku:

Jsou to plochy:  nevyuţívané nebo ekonomicky nedostatečně efektivně vyuţívané,  původně průmyslové, logistické, komerční či obytné objekty v kompaktně zastavěných územích,  původně zemědělské, vojenské i další plochy a budovy ve „volné“ krajině,  s neprůhledným majetkoprávním uspořádáním,  se zdevastovanými výrobními či jinými budovami. e)

Definice podle CABERNET10

EU CABERNET - (Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network) :  byly dotčeny vlastním předchozím vyuţitím,  jsou zchátralé nebo vyuţité pouze částečně,  nacházejí se zcela anebo částečně rozvinutém nebo urbanizovaném území,  vyţadují určitou intervenci, mají-li být znova smysluplně vyuţity,  mohou mít skutečné nebo domnělé problémy s ekologickým znečištěním. f)

Definice zpracovaná pro Evropskou komisi11

Seskupení

Contaminated

Land

Rehabilation

Network

for

Environmental

Technologies (dále CLARINET) na základě studie zpracované v rámci Evropy definuje brownfields jako plochy:  zatíţené předešlým vyuţitím místa a jeho okolím,  opuštěné a nedostatečně vyuţívané,  se zřejmými nebo pravděpodobnými problémy s kontaminací,  většinou leţící na zastavěných městských územích. 10 11

In: CB, http://www.cabernet.org.uk/ [online]. [cit. 2012-06]. In: EU, http://www.evropská unie.cz [online]. [cit. 2012-06].

6

g)

Shrnutí

Veškeré pojmy se převáţně shodují v terminologiích a myšlence, co přesně brownfields znamená. Odlišnost spočívá v tom, ţe v kaţdé zemi jde o jiný název, ale rozdíl mezi těmito areály není moc velký. Převáţně se jedná o objekty, které jsou ekonomicky nezvýhodněné nebo nevyuţívané. Jsou to areály průmyslových zón, neprůmyslových zón, plochy v centrech měst nebo na okrajích nebo staré nevyuţívané objekty. Je pouze otázkou času, kdo bude ochoten do takového objektu investovat. Takovýto investor musí předběţně počítat s tím, jestli se mu veškeré vynaloţené náklady vrátí. Z pohledu stavebního se jedná převáţně o objekty, které se dají dále vyuţívat. U těchto objektů je veliká pravděpodobnost rekonstrukce, regenerace, popřípadě rekultivace. Po přínosu investora, který je ochoten do určitého areálu či objektu investovat nevelkou částku, se můţe jednat do budoucna o velký přínos. Samozřejmě se musí zohlednit veškeré příjmy a výdaje pro něj potřebné. Z toho pak vychází. Velkým přínosem u brownfields je představa navrácených nákladů. Časem se veškeré náklady navrátí.

Zdroj: KIRSCHNER, Jankových, Vlaďka, Disertační práce, březen 2005

7

1.2 Terminologie12 S brownfields jsou spojeny pojmy:13

 blackfield - představují lokality či území s extrémně vysokými kontaminacemi půdy. Jsou to podzemní a povrchové vody, znečištěná půda a mnoho dalších sloţek ţivotného prostředí. Takto znehodnocená půda je hlavní překáţkou pro její nové vyuţití.  greenfield - představují pozemky a volné plochy mimo kompaktně zastavěná území sídel, kde se stěhují nové výrobní i obchodní činnosti.  asanace - zlepšení ţivotních podmínek ve městech i v přírodě, ozdravění ţivotního prostředí, rozsáhlé stavební úpravy, nápravy.  sanace - přijatá opatření k nápravě škod způsobených lidskou rukou, příleţitostných poměrů.  konverze - jedná se o obecnou změnu nebo proměnu území, obrácení.  rekonverze - přebudování pro nový účel, opětná přeměna.  regenerace - znovuvytvoření nového objektu, uvedení do původního stavu. S tím souvisí i lepší nové ţivotní vyuţití.  rekultivace - pozemky se uvádějí do původního stavu. Opětovná rekultivace pozemků, ale ne vţdy k původnímu řešení. Můţe se jednat o vykácený les, ze kterého vznikne louka, pole.  rehabilitace - příroda a pozemky se navrací do původního stavu. Znovunabytí původních vlastností a navrácení cti.

12

ZAMARSKÝ, Vítězslav, Jiří TYLČER a Tomislav STŘELEC. Regenerace průmyslových ploch: jak vznikají a co s nimi. 1. vyd.

Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4 13


Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4

8

1.3 Typologie z různých hledisek14 15 Základní styly se dělí na průmyslové a neprůmyslové objekty, dle polohy, původu a nového vyuţití. Tyto objekty jsou dále děleny ještě podle předešlých vyuţití. a) Průmyslové brownfields Jedná se o opuštěné energetické, skladovací, průmyslové a těţební areály a objekty. Areály, které slouţily k průmyslu a obchodu. b) Neprůmyslové brownfields Zemědělské, vojenské, ţelezniční, dopravní areály. Dále to jsou školy, nákupní střediska, nemocnice, vězení, kulturní domy, kina, parky, sportovní hřiště, obytné domy a další. c) Podle polohy Jedná se o zastavěné území měst, v okolí a v širším okolí centra měst, v příměstských částí, kraje malých obcí a vesnic a také zcela urbanizované území. K nápravě ozelenění brownfields je moţno vyuţít kterékoli z výše uvedených částí obcí. Ovšem poloha dané lokality bude mít vliv na zvolený typ dané plochy, její budoucí funkci a ozelenění. Území v blízkém okolí centra měst s velkým nedostatkem zelených ploch bude časem lákat investory k zaloţení zeleně s rekreační vyuţitím. Obráceně však bude působit území na okraji obce. Zde je dostatek rekreačního vyuţití a díky příměstské zeleni je moţnost rekultivace za účelem produkce technických a energetických rostlin nebo biomasy. Hlavní roli hrají místní podmínky a charakter lokality, které předurčují budoucí vyuţití a funkci daného území. d) Podle původu Patří zde opuštěné průmyslové zóny v urbanizovaném území, komerční brownfields, brownfields vzniklé po ukončení těţební činnosti a po těţbě nerostných surovin, zemědělské brownfields (nevyuţívané objekty bývalé druţstevní výroby, a zpustlé pozemky), armádní brownfields (vojenské budovy, skladovací plochy), území slouţící dopravě (např. loděnice, přístavy a ţelezniční pozemky), obytné brownfields (vybydlená panelová sídliště, bytové domy se zastaralým bytovým fondem), chátrající administrativní 14


Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4. 15


214-3674-9,

9

objekty ve vnitřních zónách měst, vybydlené a degradované části měst a zchátralé objekty s památkovou hodnotou (kláštery, špitály, barokní hospodářské objekty či industriální památky 19. století). Pouţívají se pozemky spíše bez komplexní zástavby. Jsou to lokality s těţební minulostí či zemědělská brownfields. e) Podle moţnosti nového vyuţití Pro pozemky je moţno nalézt nové vyuţití v rámci trţních mechanismů. O pozemky projeví zájem soukromý či veřejný developer, nebo jde o spolupráci obou. Pro pozemky je třeba nalézt nové vyuţití za asistence veřejných finančních prostředků. To se týká spolupráce veřejného a soukromého sektoru, či veřejného developera. Pro pozemky nelze nalézt nové vyuţití, proto je zde vhodná rekultivace. Převáţně rozvoj těchto pozemků je často ovlivněn sociálními cíli ochrany ţivotního prostředí. Proto jsou tyto brownfields vhodné k ozelenění. Pak převáţně záleţí na podmínkách daného prostoru. Tyto typy brownfields uţ vyţadují vyšší finanční podporu z veřejných prostředků. 1.3.1 Rozdělení podle hlediska a původu vzniku:16 a) Nevyuţívané průmyslové zóny v urbanizovaném území Ke vzniku prvních typů brownfields vedla zásadní změna v orientaci českého průmyslu, kterou charakterizuje odklon od těţké průmyslové výroby k orientaci na produkci spotřebního zboţí, automobilů a informační a komunikační techniky b) Nevyuţívané administrativní objekty ve vnitřních zónách měst Jedná se o objekty, na které obec uţ neměla ţádné finanční prostředky a nezískala nového majitele. Spadají sem brownfields, které vznikají při rychle probíhajících změnách strukturálního a funkčního uspořádání urbanizovaného území. c) Nevyuţívané objekty Českých drah a Správy ţelezniční dopravní cesty Majetek

Českých

drah

a Správy

ţelezniční

dopravy

není

kompletně

zinventarizován a ohodnocen. Z tohoto důvodu není mnoho objektů udrţováno a vede ke špatnému stavu nebo dokonce demolici objektů. d) Nevyuţívané objekty ozbrojených sloţek Jsou jimi dlouhodobě nevyuţívané vojenské areály Armády České republiky a chátrají podobně jako mnoho českých jiných areálů.

16

KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: C.H. Beck, 2009, xiv, 138 s.

C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-7400-123-9.

10

e) Nevyuţívané zemědělské objekty Velké mnoţství objektů nachází svůj původ v zemědělském sektoru. Jedná se o objekty, které například uţ neslouţí svému původní účelu a postupně chátrají. Po roce 1989 prošlo české zemědělství změnami velkých rozměrů. Začaly se navracet vlastnické vztahy k půdě a jednotlivým komoditám. To vedlo k opětovné tvorbě nových objektů. f) Pozůstatky ukončení důlní činnosti těţby nerostných surovin Sanace

a

opětovné

začlenění

důlních objektů do okolní krajiny bude dlouhodobou ovlivněna

záleţitostí, vysokými

která náklady

je na

revitalizaci území a dlouhou periodou přírodních procesů vedoucích k obnově přirozených

ekosystémů.

Průmyslové

objekty jsou bez veškerého vyuţití. Zdroj: http://vcpd.cvut.cz/5-193-projects-database-ofindustrial-regions.aspx

1.4 Typologie z ekonomického hlediska: 17 a) Projekty s ekonomickou ţivotností Jde o objekty, které se nacházejí ve velmi dobré lokalitě. Proto zde není nutná investice veřejných prostředků. Je moţné poskytnout veřejnou nepeněţní investici, která pak zpětně můţe zvýšit výhody místní komunity. b) Projekty s podporu ekonomické ţivotnosti Jsou to objekty, které se uţ nenacházejí v tak dobré lokalitě jako v předchozím případě. Je zde uţ potřeba silné veřejné podpory a intervence pro projekty, bez které by nemohly fungovat a realizovat se. c) Nekomerční projekty Patří sem lokality a nemovitosti, ve kterých je rozvoj směřován na vyšší míru se sociálním zaměřením a ochranou ţivotního prostředí. Je nutno počítat s vyšší intervencí veřejných prostředků.

17

KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN 978-80-

7400-123-9.

11

d) Projekty ve stavebně technické kondici Jedná se o objekty v havarijním stavu ohroţující ţivotní prostředí a převáţně lidské zdraví. V případě neschopnosti dotyčné osoby je nutné škody opravit. Jejich odstranění platí nejčastěji daňový poplatník. e) Ostatní projekty Ostatními projekty se míní ty v nekomerčních oblastech, u kterých se předpokládá dlouhodobé horizontální vyuţití. Řeší se zde nabídka s poptávkou.

1.5 Brownfields v České republice a současný stav18 Na našem území na nachází mnoho brownfields. V kaţdém městě či obci najdeme buď areál, nebo pozemky tohoto typu. Většinou bývají ve vlastnictví obce nebo soukromého majitele. Touto problematikou se zabývá po celém území ČR uţ dlouhodobě agentura CzechInvest. Shromaţďuje informace a údaje o stavu a rozsahu daných brownfields. Tato firma vznikla jako podpora pro podnikání a investice. Co se týká současného stavu brownfields, můţeme čerpat z velkého mnoţství studií. Nejrozsáhlejší je z roku 2006. Zpracovával ji společně s jednotlivými kraji CzechInvest. Cílem bylo zapsat, evidovat všechny průmyslové objekty a nemovitosti, které jsou nevyuţívané a leţí ladem na území ČR. Ty pak zanášely do katalogu, který je nabídnut na internetových stránkách podnikatelům a široké veřejnosti k realizaci jejich plánů. Mapování brownfields probíhalo v rámci tzv. „Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfields na území ČRˮ, tuto studii provedla Agentura CzechInvest v letech 2005 2007 ve spolupráci s Prahou a jednotlivými kraji. U lokalit se zjišťovala základní charakteristika, předešlé vyuţití, vlastnické vztahy, kontaminace a další. V určitých lokalitách byly brownfields dále podrobněji zpracovány do fáze předprojektové přípravy. Vláda se usnesla a zpracovala „Národní strategii regenerace brownfieldsˮ. Tato strategie vzniká na základě podnětů vyuţitím poznatků z dokončených lokalizovaných ploch, které jsou ve vyhledávací studii. Cílem bylo vytvoření vhodného prostředí pro realizaci regenerace projektů a vniku nových brownfields. S touto strategií vzniká „Národní databáze brownfieldsˮ. Databáze nabízí připravené lokality, území a plochy pro budoucí vyuţití a plány investorů. 18


Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4, CI, In: CzechInvest, http://www.CzechInvest.org [online]. [cit. 2012-03].

12

Národní databáze brownfields slouţí:  evidence BF na celém území ČR  vytipování objektů pro projekty s veřejnou podporou  volba lokalit pro budoucí vyuţití a regeneraci  statické účely Z výsledků vyhledávací studie z CzechInvest vyplývá, ţe na území ČR jsou objekty, které leţí ladem, asi o objemu cca 4 206 000 m² (zdroj: CzechInvest). Průmyslové objekty a historické objekty tvoří (cca 43% zdroj: CzechInvest). Vojenské objekty zabírají zhruba polovinu objemu jako průmysl (cca 23,2 % zdroj: CzechInvest). Další skupinou jsou stavby zemědělské, občanské, bytové a další. Tato skupina je v menším zastoupení. V následující tabulce jsou zobrazeny veškeré informace. Počet brownfields19 Na základě Vyhledávací studie 1 bylo v ČR lokalizováno 2355 brownfields, které 2

zaujímají rozlohu 10 326 ha s celkovou zastavěnou plochou cca 4 206 930 m (cca 421 ha). Studie provedla syntézu dat ze všech krajů kromě Prahy, evidovala brownfields od velikosti cca 1 ha, ale nezahrnuje tzv. „těţební brownfields“. Hrubý odhad nákladů na revitalizaci těchto lokalit je 200 mld. Kč. Celkový počet brownfields je ale podstatně vyšší, v roce 2004 se uváděl odhad 8 500 – 11 700 lokalit typu brownfields o celkové rozloze 27 000 – 38000 ha. Přesný počet brownfield se stále můţe jen odhadovat.20 Ani záměr vládní agentury CzechInvest vybudovat Národní databázi brownfields nezajistil, aby byl znám alespoň přibliţný počet těchto území na celé ploše ČR. Odhady hovoří o tom, ţe brownfields je u nás přibliţně mezi 8 500 a 12 000 a zaujímají celkovou plochu aţ 38 000 hektarů.

19 20

In: CzechInvest, http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf [online]. [cit. 2012-06]. In: Realit, http://www.realit.cz/clanek/presny-pocet-brownfieldu-se-stale-muze-jen-odhadovat, [online]. [cit. 2012-06].

13

1.6 Národní strategie regenerace brownfields: a) Strategie dle původního vyuţití 21 Ačkoliv se dříve o brownfields skoro vůbec nehovořilo, v důsledku transformačních změn v průmyslu se vyhledávací studii podařilo ukázat, ţe nejvíce lokalit typu brownfields je v zemědělství (cca 34,9 %). Dále to jsou průmyslové lokality, které tvoří třetinu celkového počtu (33,3 %). Zbývající skupina se skládá z občanské vybavenosti, vojenských prostorů, bydlení, objektů cestovního ruchu (cca 25 %).

Zdroj: http://www.czechinvest.org/data/files/nsb-595.pdf

21

In: CzechInvest, http://www.czechinvest.org/data/files/nsb-595.pdf [online]. [cit. 2012-06].

14


b) Struktura budoucího vyuţití22 Ohledně budoucího vyuţití brownfields se předpokládá způsob, který se jeví v případech smíšeného průmyslu (lehký průmysl, sluţby), na 20,8 %. To je následováno smíšenou městskou funkcí (bydlení, sluţby) na 20,7 %. V dalších případech, zhruba u 16,5 %, se předpokládá nejvhodnější způsob čistého průmyslu.


22


15


c) Struktura podle velikosti obce23 V kaţdé obci se najde objekt, který je nevyuţívaný nebo leţí ladem. Převáţně o tom rozhoduje počet obyvatel v obci. Nejvíce nevyuţívaných lokalit leţí v obcích do 2 000 obyvatel (48,6 %).


23


16

d) Struktura dle druhu vlastnictví24 V soukromém vlastnictví je převáţně 70 % lokalit brownfields. Další lokality jsou v drţení dalších vlastníků, velice běţné je i smíšené vlastnictví více lokalit dohromady soukromými a veřejnými subjekty. Nesmíme zapomenout na církev. Ta má také ve vlastnictví velké mnoţství objektů.


24


17

2. Historický přehled 2.1 Vznik brownfields Brownfields se začaly objevovat se vyspělých zemích v okamţiku, kdy se vývoj směrem ke změně zastavil (zavádění strojní techniky, průmyslu, zemědělství) a naopak. Týká se to převáţně období 70. a 80. let minulého století. V západních zemích se jedná o poměrně dlouhodobý proces zlepšení struktury. Česká republika byla změnou politického modelu vystavena velkému šoku v roce 1990. Dalším negativním důsledkem jsou pozůstatky socialistické ekonomiky. V té době cena půdy nehrála významnou roli a subjektivně plánovaný růst výroby přispíval k záborům půdy, to se výrazně projevilo v extrémně vysokých podílech výrobních ploch a průmyslových zónách na území celé ČR. „Můţeme tedy shrnout, ţe brownfields vznikají jako důsledek reakce trhu na

restrukturalizační tlaky ve společnosti, jejichţ řešení soukromý sektor sám nezvládne.ˮ25 Města mají velké procento průmyslového vyuţití v porovnání s městy západní Evropy (25-35%). Průmyslové lokace jsou často ve středech měst a panelová sídliště na jejich krajích. Naddimenzované provozy plánované ekonomiky nejsou konkurence schopné a stávají se podvyuţité. V nadbytečném nemovitém majetku jsou také objekty armády, zdravotnictví a dopravy. Kolektivizace za sebou nechala ve volné krajině velké mnoţství zemědělských brownfields. 26 Problematika brownfields nemusí být vţdy historického původu. Uţ dříve se stavěly objekty na pozemcích, které byly předtím vyuţity k jinému účelu. V centrech historických měst šlo především o novou výstavbu. Nebo to byly také dnes provozované průmyslové podniky, kterým hrozí, ţe budou opuštěny, kdyţ neustojí tlak ze strany trhu. Tyto objekty začnou postupem času chátrat, dokud se nenajde vhodný investor, který by přišel s novým a reálným řešením, vyuţitím.27

25

KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN 978-80-

7400-123-9. 26 27

POŠTORNÁ, Regenerace brownfieldu v ČR, prosinec 2009, Regionální rozvojová agentura pro jiţní Moravy ZAMARSKÝ, Vítězslav, Jiří TYLČER a Tomislav STŘELEC. Regenerace průmyslových ploch: jak vznikají a co s nimi. 1. vyd.

Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s.. ISBN 978-80-248-2431-4

18

2.2 Důsledky a problémy spojené se vznikem brownfiels28 2.2.1 Důsledky Důsledky se projevují ve více směrech:  nerovnoměrné vyuţívání infrastruktury - v místech, kde se nachází brownfieds, infrastruktura nevydělává a o náklady se musí rozdělit jiní uţivatelé místa, protoţe se musí pokrýt náklady. Jestliţe se jedná o vlastnictví měst, ve kterých je nedostatek prostředků, je zanedbaná údrţba a infrastruktura chátrá.  nepřímo - ekonomické ztráty - které se projevují tím, ţe uprostřed měst leţí ladem pozemky, které nepřinášejí obci ţádné daňové výnosy a jsou obci na obtíţ.  průmyslem opuštěná území - ta velmi rychle chátrají, ztrácejí přitaţlivost pro potenciální investory a naději na znovuvyuţití. Sesazení se přenáší na nejbliţší okolí, to se pak stává "špatnou adresou". V těchto oblastech se i špatně hledá zaměstnání. Postupem času opuštěné areály přilákají vandaly a urbánní kvality ţivotního prostředí se vytrácejí. 2.2.2 Problémy a) Vysoký rozvojový potenciál pro brownfield Při vysoké trţní hodnotě u pozemků s mimořádně lokálním a regionálním významem se předpokládají nízké náklady na případnou přestavbu. Pozemek se pak stává hodnotnějším. Přestavba u pozemku s vyšší hodnotou si pak nenárokuje zvláštní zásah od veřejného sektoru. Proto se pouţívají běţné územně plánovací nákresy. b) Skrytý rozvojový potencionál Soustředíme se na území místního a regionálního významu, které má určitou rozvojovou kapacitu a s tím související rizika. Je nutná podpora veřejných fondů ohledně financování. V tomto směru se také vyvinul pojem PPP (Public Private Partnership). Jedná se o veřejné a soukromé partnerství. Partnerství vede ke zlepšení a koordinaci veřejné a soukromé spolupráce a s tím související nové vyuţití pro tyto projekty. c) Bez rozvojového potenciálu Takové je neatraktivní území, které se nachází v neatraktivních regionech. Nízká trţní hodnota pozemků vede k vysokým nákladům. Dekontaminace neumoţňuje hlubší 28

BROWNFIELDS, Brownfields - šance pro budoucnost. 1. vyd. Brno: VUT, 2004, 78 s. ISBN 80-214-2697-7.

19

zásah do objektu či pozemku. Proto se v těchto regionech strategicky obnovuje narušená krajina a dočasně ozelení.. 2.2.3 Obecné řešení a přístupy Třebaţe to můţe na první pohled vypadat, ţe peníze jsou hlavní bariérou pro znovuvyuţití brownfields, v mezinárodním měřítku se ukazuje, ţe dostatek finančních prostředků k vyřešení problematiky nestačí. Na západě a východě Německa existuje mnoho příkladů, kde byl problém ohledně peněz „zasypánˮ a účinek je přesto problémový, moţná i neefektivní. Ve Velké Británii určitá brownfields podporovaná vládou aktivně pomáhala i na jiných místech. S pouţitím peněz ze strukturálních fondů některé francouzské programy v podstatě zničily část historického industriálního dědictví. Tyto programy napomohly odstranit z pozemků vše, co se nehýbalo na daných brownfields.29 Problematika brownfields při řešení nezahrnuje pouze sanaci zničených objektů, přesto směsice těchto nástrojů dávají podnět k vývoji celé oblasti a prvotní potíţ se mění v šanci. Důvody řešení brownfields30:  ţivotní prostředí - zlepšení ţivotního stavu, aţ na zátěţe sanací starých ekologií, ţivotnímu prostředí prospívá ke zlepšení veřejně přístupné zeleně, které jsou na území obcí.  prevence urban sprawl - přijatelné nástroje územního plánování a preference vloţených peněz do brownfields přispějí k lepšímu a dlouhodobě udrţitelnému stavu uţívaných ploch v zastavěném území. Toto území je spojené s omezeným prostorem obce, to zvýší kompaktnost obce a postupně zkracuje dopravní vzdálenosti. Zbytečně se redukují zábory půdy pro investice, které jsou většinou na zelené louce a jsou v přímém rozporu s principy udrţitelného vývoje, ty pak umoţní k ţivotnímu prostředí šetrné uţívání volných, nezastavěných ploch k lesnictví, zemědělství a popřípadě rekreačním účelům, výrazně sníţit náklady. Tyto náklady lehce spadají do regulace s růstem obce. 29 30

JACKSON, Jiřina Bergatt a kolektiv. Brownfields snadno a lehce, IURS, 2004, 40 s In: Met, brownfields, http://www.ekopolitika.cz/files/projekty/brownfields/metodika_brownfields.pdf [online]. [cit. 2012-06].

20

 ekonomický růst - chápeme to jako ekonomicky nevyuţité objekty, které ztratily svoji příleţitost. Tyto objekty nebo nemovitosti postupem času ztrácejí své investory, pro které to jsou neefektivní prostory. Přijde-li však investor, který chce rozvést podnikání s cílem vytvořit nové pracovní příleţitosti, stává se tento objekt východiskem a má lepší vyhlídky do budoucnosti. Tím pak rostou významné investice a daňový výnosy pro obec a lepší ţivot občanů.

Zdroj: http://richerearth.com/

21

3. Regenerace brownfields 3.1 Vznik regenerace Přesný význam slova regenerace je uvedení do původního stavu. To obnáší v České republice iniciativu a velkou podporu. V degradovaných územích se sociálními a ekologickými problémy je nutný veřejný zásah. Významným nástrojem pro území a regeneraci je dotační program. Dotace jsou zásadním nástrojem pro uvedení objektů a území do původního stavu.

3.2 Příčiny a důsledky vzniku brownfields31 3.2.1 Příčiny : Začaly se ukončovat důlní činnosti a těţby nerostných surovin. Rušily se vojenské jednotky, areály se staly nevyuţívané. To samé se dělo u zrušení velkých zemědělských druţstev. Celkově vedly změny k sociálně ekonomické struktuře. Z mnohých příčin je také nerovnoměrné vyuţívání infrastruktury. V této infrastruktuře se nevydělává a o náklady s tím spojeny si dělí uţivatelé, kteří jsou vázáni na jiných místech. V mnohých městech, ve kterých není dostatek prostředků na opravu a údrţbu, je infrastruktura zanedbaná a chátrá. 3.2.2 Důsledky: Důsledkem vzniku brownfields jsou objekty a pozemky ve středech měst leţící ladem. Tyto objekty a pozemky nepřinášejí ţádný uţitek ani zisk. Jsou pro obec spíše zátěţí. Mnoho objektů a pozemků leţících ladem ztrácí časem svoji přitaţlivost a efektivnost pro moţné budoucí investory. To působí i na stavby v okolí, které se pak dostává do povědomí jako to se špatnými vyhlídkami na budoucnost. Opuštěné objekty se stávají útočištěm pro bezdomovce a vandaly. Kvalita ţivotního prostředí se vytrácí a mizí naděje na další vyuţití.

31

MANSFELDOVÁ A. Text k přednášce na téma Problematika brownfields. 2010,

22

3.3 Důvody revitalizace a regenerace 3.3.1 Revitalizace32 efektivní vyuţívání ploch v intravilánu sídla s omezením jeho extenzivního růstu:  „minimalizace záborů půdy v extravilánu sídla  sníţení nákladů vázaných na prostorový růst obce  zlepšení stavu sloţek ţivotního prostředí sanací ekologických zátěţí  zvětšení rozlohy veřejné zeleně a kultivace veřejných prostorů  zhodnocení pozemků i objektů v okolí revitalizovaných brownfields  rozvoj podnikatelského sektoru a s ním spojený růst daňových výnosů obce  zlepšení estetického vzhledu obce a s tím související zvýšení kvality ţivota občanůˮ 3.3.2 Regenerace 33 Za národní strategii regenerace brownfields se povaţuje úplné ozdravění území. Jsou tu rozšířené nabídky pro podnikatele. Zlepšuje ţivotní prostředí ve všech sloţkách a dosahuje efektivnějšího vyuţívání zanedbaného území z minulosti s ohledem na tvorbu hodnotné skladby osídlení a krajiny při respektování ekonomických, sociálních a kulturněhistorických hledisek. Váţné problémy způsobené brownfields:  brzdí rozvoj území - obzvláště zastavěného území  brání hospodářskému rozvoji  negativně působí na ţivotní prostředí  mají negativní socioekonomické dopady  celkově přispívají ke špatnému obrazu celého územního celku. Pro podnikatelské subjekty se nabízí nové příleţitosti z vyhovující regenerace, a tím i vzestup ekonomické aktivity v regenerované oblasti, která je spojená s produkcí nových pracovních míst a odstranění enviromentálních zátěţí. 32 33

MANSFELDOVÁ A. Text k přednášce na téma Problematika brownfields. 2010, In: CzechInvest, , http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf [online]. [cit. 2012-06].

23

S urbanistický problémem je také spojen brownfields. Tato území blokují rozvojové rezervy. Mohla být ale vyuţita pro efektivní a rentabilní zástavbu. Tento stav je většinou výraznou estetickou závadou, která má dopad na okolí a strukturu osídlení. Přitom přeměna daných území by mohla ve svém dopadu znamenat velké úspory v poţadavcích na zastavěné nové, volné pozemky. To by přispělo k docílení rovnoměrného a trvale udrţitelného rozvoje. Ve větší části případů regenerace brownfields záleţí na rekonstrukci zanedbaného a nevyuţitého objektu, který čeká na nové vyuţití. Někdy technický stav neumoţňuje rekonstrukci. V těchto případech proces regenerace brownfields představuje dvě základní fáze:  fáze rekultivace - obnova narušené krajiny, opětovná kultivace nebo obnovení stavu.  fáze obnovy - lokalita se uvádí k opětovnému efektivnějšímu vyuţití. Ve většině těchto areálů dochází často ke kombinaci obou typů regenerace. U některých objektů se rekonstruují i části, u nichţ proběhne rekultivace a obnova. Vzhledem k vysokým rizikům a nákladům, s kterými jsou spojeny dané typy projektů, nemají většinou soukromé sektory a investoři zájem. Proto je vhodné (v případě potřeby), aby fáze rekultivace nebo celého procesu regenerace podpořil veřejný sektor. Projekt se stane dále komerčně vyuţitelný a ţivotaschopný. 3.3.3 Výhody34 Pro obec „Pro obec je hlavním přínosem zlepšení stavu ţivotního prostředí, vytvoření nových

pracovních příleţitostí, rozvoj podnikatelských aktivit, zvýšení celkové atraktivity sídla. V případě revitalizace historicky cenných objektů jde o záchranu kulturního dědictví.ˮ Pro investora „Investor můţe vyuţít existující objekty, dopravní a technickou infrastrukturu, napojení na

regionální i celostátní systém hromadné dopravy nákladů, kvalitní napojení na fungující

34

MANSFELDOVÁ A. Text k přednášce na téma Problematika brownfields. 2010, s.2

24

systém MHD, kontakt se subdodavateli a sluţbami, dostatečné mnoţství pracovních sil v bezprostředním okolí.ˮ Pro občana „Občané vyuţijí moţnost práce v krátké docházkové vzdálenosti eventuelně v dosahu

MHD. Dojde ke zkulturnění, zvýšení bezpečnosti a atraktivity části sídla, coţ bude impulsem k rozvoji dalších aktivit: obchodních, sluţbových, kulturních.ˮ 3.3.4 Nevýhody35 „Nevýhodou revitalizačních procesů v současnosti je jejich nákladnost, a poměrně dlouhá

přípravná fáze, která závisí na majetkoprávních vztazích, na rozsahu sanací starých ekologických zátěţí, demoličních pracech a rekonstrukcích budov.ˮ

35

MANSFELDOVÁ A. Text k přednášce na téma Problematika brownfields. 2010, s.2

25

Proces regenerace v praxi : Stav

Rekultivace

Co to znamená v praxi Obnovení podmínek na staveništi tak, ţe odpovídají "greenfield"

Riziková analýza a ohodnocení staveniště. Příprava programu Definování cílů prací (Náklady a harmonogram). Zajištění projektu a financování a potřebných příprava povolení. Výběr a schválení dodavatelů.

Demolice a asanace

Demolice a odstranění budov a jiných konstrukcí. Odstranění (pokud je to vhodné) podzemních staveb. Likvidace nebezpečných odpadů.

Vyčištění (nebo odstranění a uloţení) kontaminované zeminy. Vyčištění Dekontaminace kontaminovaných podzemních vod. Odstranění nebo vyčištění odpadů z předcházejícího uţívání. Stabilizace terénu (je-li nutné) Obnova a Terénní úpravy staveniště terénní úpravy (zatravnění, výsadby stromů)

Nová výstavba

Dokončení transformace nevyuţitého brownfields na staveniště, které můţe být plně vyuţíváno.

26

Dopady na veřejný sektor Náklady mohou být vysoké, a jestliţe nebyly uhrazeny developerem, pak je úhrada z veřejných zdrojů rozhodující. Bez působení veřejného sektoru (a financování) v tomto stadiu je nepravděpodobné, ţe se podaří rekultivace. Tyto úkoly musí být provedeny a odsouhlaseny příslušnými orgány předtím neţ budou zahájeny jakékoli práce na staveništi. Budou vyhlášena výběrová řízení pro určení dodavatelů, zvláště kdyţ budou uţity fondy EU. Je potřebné příslušná opatření, aby se zabránilo problémům. Je také třeba v tomto stadiu seřídit předpisy z oblasti ţivotního prostředí. Toto můţe bát nákladná poloţka, zvláště kdyţ je nutno odstraňovat podzemní stavby. Je potřeba komplexně splnit poţadavky z oblasti ochrany ţivotního prostředí (azbest, ropné látky). Pro významně kontaminovaná staveniště bude tato operace tvořit hlavní poloţku nákladů. Toto období můţe být poměrně dlouhé (několik let) a můţe být pouţito rozfázování. Je nutné uţít nejlepší dostupné technologie a postupy. Závisí jak na stavu staveniště, tak na plánovaném novém uţití. Jsou to klíčové aktivity pro atraktivnost a prodejnost. Nová výstavba můţe být prováděna veřejným sektorem (pro jeho vlastní uţití), soukromým sektorem a prostřednictvím přístupu PPP. Některé veřejné investice (např. infrastruktura) mohou být pouţity dokonce pro projekty soukromého sektoru.

Přístupové komunikace, komunikace na staveniště, parkoviště, veřejné osvětlení Infrastruktura atd. Zásobování vodou, a sluţby kanalizace, elektřina, plyn, horkovody. Jiné sluţby (telekomunikace, IT atd.)

Některé poloţky mohou být zajišťovány ve fázi obnovy. Některé mohou být uhrazeny obcemi nebo veřejnými sluţbami.

Výstavba objektů

Běţné projekty výstavby.

Přichází v úvahu v případech, kde veřejný sektor má zájem uţívat budovy nebo při výstavbě objektů pro prodej nebo pronájem nebo kdyţ není nalezen vhodný investor.

Obzvláště, kdyţ budou budovy pronajímány.

Rozhodující jsou místní zastupitelské orgány. Pokud příjmy z pronájmu jsou nízké z důsledku selhání trhu, můţe být také potřebná veřejná podpora.

Provoz a údrţba

Tabulka 1 název: Proces regenerace brownfield, Zdroj: Brownfield příručka, Ferber, Uwe, květen 2006, Editace: Autor

Hlavní kroky v procesu regenerace brownfields Hlavní kroky

Postupnost

1) Analýza problémů a potenciálu - diagnóza (včetně Benchmarking stanovení srovnávacích SWOT analýzy, klíčových problémů environmentálního, ekonomického a sociálního charakteru) kritérií a hodnot (retrospektivní metody) 2) Analýza vlastníků a formulace rámce pro spolupráci Vize ( výhledové metody) 3) Analýza cílů a alternativ (včetně vypracování scénářů) 4) Příprava plánů a sladění zájmů (včetně sladění Předvídání Plánování společných cílů, definován priorit a přípravy strategie) (výhledové Zpracování 5) Formulování programu a negociace (definancování metody) programu činností, prostředků, předpokladů, indikátorů, vstupů) Implementace (metody 6) Implementace navrţených opatření, realizace managementu projektu) programovaných činností, koordinace činností a opatření mezi dotčenými subjekty v reálném čase a prostoru 7) Monitoring implementace programu (zkoumání a hodnocení procesu implementace a zpětná vazba včetně strategického hodnocení vlivů na ţivotní prostředí a Monitorování a úpravy exante hodnocení (retrospektivní metody) 8) Monitoring trvalého rozvoje (posouzení udrţitelnosti rozvoje) 9) Úprava strategií vzhledem k výsledkům monitoringu Tabulka 2 název: Hlavní kroky v procesu regenerace brownfields, Zdroj: Brownfield příručka, Ferber, Uwe, květen 2006, Editace: Autor 27

3.4 Faktory důleţité pro regenerace brownfields „Seskupení CLARINET (2002), neboli Contaminated Land Rehabilitation Network

for Environmental Technologies, zpracovalo zajímavou mezinárodní studii, která se zabývá regenerací brownfields. Tato studie navazuje na jiţ zpracovanou studii v Německu v roce 2000 (UMWELTBUNDESAMT, 2000). Ta povaţuje následující čtyři faktory v regeneraci brownfields za klíčové.ˮ 36  budoucí vyuţití - je moţnost vyuţití stávajícího potencionálního místa. Mělo by vycházet z daných podmínek a přípravu místa co nejvíce zjednodušit.  připravenost místa - souvisí úzce s budoucím vyuţitím. Posuzuje, jak se má zacházet s kontaminací, dále řeší vliv rozvoje ekosystémů, infrastrukturu.  ekonomická ţivotaschopnost - zjišťuje se pomocí výpočtů.  právní rámec – jde o regenerace brownfields pro ČR.

3.5 Zahraniční přístupy k regeneraci 37 Ve 20. letech si stále více zemí uvědomovalo nezbytnost regenerace a revitalizace území, které bylo dříve vyuţíváno ke komerční nebo jiné zástavbě, průmyslu. Mnoho zemí přistoupilo k vytváření podmínek, iniciativ a nástrojů díky tomu, ţe se dostalo toto téma do popředí zájmu místních, národních a regionálních politiků, se kterými se snaţí problém vyřešit. Z evropských zemí můţe být velkou inspirací pro ČR Velká Británie. Británie představila vlastní strategii státní podpory regenerace brownfields. S tím dále souvisí Dánsko, Francie, z mimoevropských zemí také Spojené státy a Kanada. Tyto státy pomocí centrální agentury mohou zajišťovat regeneraci brownfields. Vedou databázi zachycující aktuální stavy problematiky dané země a v daném místě. Vyuţívají velkou řadu programů a nástrojů podporujících tyto programy. Mezi nástroji se objevují také například brownfields fondy, daňové nástroje, pozemkové banky a další. Jako důleţitá podpora se představila podpora pilotních projektů a řešení jednotlivých lokalit ne samostatně, ale v souvislosti s okolním územím.

36 37

KIRSCHNER, Jankových, Vlaďka, Disertační práce, březen 2005 In: CzechInvest, http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf [online]. [cit. 2012-06].

28

3.6 Zahraniční zkušenosti a příklady: 3839 Anglie Z Anglie nejčastěji přicházejí příklady a návrhy na řešení regenerací v ČR. Je zároveň jedinou zemí, která připravuje Národní strategii regenerací. Anglie je jednou ze zemí s největším rozsahem brownfields. Speciálním problémem jsou převáţně rozdíly v intenzitě rozvoje území, ten se soustřeďuje na jihovýchod země. Za silné stránky anglického přístupu k regeneracím lze povaţovat:  existenci podrobné databáze Previously developed land (původně urbanizované plochy)  fungování státní agentury English Partnership  tradiční partnerství mezi místní samosprávou a soukromými developery  rostoucí zájem občanských iniciativ o přímou účast na realizaci projektů regenerací. Mezi českými a anglickými podmínkami regenerací jsou některé zásadní rozdíly:  odlišné postavení a pravomoci místních samospráv  anglický územní rozvoj je spravován centrálně  do agendy premiéra vlády patří společně s politikou bydlení, územní plánování a boj proti kriminalitě  legislativa územního plánování (anglické plány jsou pouze podkladem pro rozhodování úřadů). Anglie můţe být inspirací zejména pro stanovení jednotné databáze nevyuţívaných ploch, která se pravidelně aktualizuje a slouţí jako podklad při zpracování politik a sektorových strategií. Pro ČR zůstává otázka rozdělení kompetencí a alokace prostředků mezi jednotlivými institucemi. Ty disponují znalostmi o potřebách a moţnostech regenerací.

Příklad Konverze průmyslových areálů – Manchester, Velká Británie. Manchester, tradiční průmyslové město postiţené v sedmdesátých letech úpadkem a ztrátou pracovních příleţitostí, nabízí důkazy, ţe opuštěné výrobní objekty, přeměněné pro novou funkci, jsou komerčně úspěšné a příznivě hodnocené i u architektonické veřejnosti. Jako podklad pro tvorbu územního plánu byla ve spolupráci s English Heritage 38 39

In: EV, http://www.enviweb.cz/clanek/geologie/55031/regenerace-brownfields-a-zahranicni-zkusenosti [online]. [cit. 2012-06]. n: Časopis st., http://www.casopisstavebnictvi.cz/stavebni-fond-prumysloveho-dedictvi-potencial-udrzitelneho-rozvoje_A502_I14

[online]. [cit. 2012-06].

29

vypracována významová topografie města, vycházející z náplně původních výrobních činností v jeho jednotlivých oblastech. Příkladem úspěšných konverzí je například přestavěný komplex chátrajících Britannia Mills z poloviny 19. století na 125 módních loftových bytů nedaleko Castlefield (projekt a investor Urban Splash) nebo Chorlton New Mill, industriální komplex vzniklý v letech 1813 aţ 1845 a od roku 2004 vyuţívaný pro obchody, kanceláře a především k bydlení (projekt ADC Architekti). Konverze památkově chráněného areálu Chorlton New Mill téměř v centru Manchesteru navíc nastartovala rozvoj rozsáhlého městského území, včetně sousední slavné továrny na nepromokavé látky Macintosh.

Zdroj: http://www.casopisstavebnictvi.cz/stavebni-fond-prumysloveho-dedictvi-potencial-udrzitelnehorozvoje_A502_I14

30

Francie Francie je jediná v Evropě srovnatelná s ČR díky svému administrativnímu uspořádání. Obce mají podobnou pravomoc v územním plánování a rozvoji, ale nesrovnatelně menší poměr přerozdělených prostředků. Francouzské obce mají velkou motivaci a to, ţe jsou příjemci podnikatelské daně, vede k regeneraci. Dalším faktorem jsou starostové, kteří na svém území vykazují rozvoj, odbornost a iniciativu. Ve Francii se problém brownfields nejvíce soustřeďuje na severu země a v přístavních městech. I zde fungují státní rozvojové agentury, ale ty se spíše zaměřují na obnovu problematických částí měst. Rozdíly ve francouzském přístupu:  podpora státu pro velké investiční akce  systém územního plánování, který je více propojen s rozvojem ekonomickým a se státním (i evropským) a strategickým plánováním. Na francouzském přístupu je patrné, ţe je méně ekonomický, zato neváhá investovat do estetických či podobných hodnot. Další výjimkou oproti českým podmínkám jsou francouzské soudy. Soudní spory, které často velké projekty provázejí, jsou řešeny rychle a transparentně.

Příklad Revitalizace území bývalé továrny Renault – Paříţ, Francie. Ve městě Boulogne – Billancourt, v prostoru přiléhajícím k paříţskému okruţnímu bulváru a rozkládajícím se na ostrově Sequin – tradičním území automobilky Renault, se realizuje jeden z velkých projektů transformace průmyslové pustiny, jejíţ vznik způsobil postupný odchod automobilky z Paříţe jiţ v průběhu 60. let minulého století. Koncem roku 2004 byly ukončeny přípravné studie a asanována průmyslová zástavba na ploše 52 ha. Polovina plochy bude vyuţita pro vybavenost a veřejnou zeleň. Druhá polovina pro smíšenou funkci bydlení (z jedné třetiny sociální výstavba), kultury a vědy, s akcentem na Centrum moderního umění Francois Pinaulta podle projektu Tadao Ando. V programu přestavby na ostrově Sequin jsou také hotel, umělecké ateliéry a galerie. Nový most má spojovat ostrov s městskou částí Trapéze, kde se počítá především s bytovou výstavbou, úřady, servisními aktivitami a komerčními plochami. Součástí vybavenosti bude také 31

konverze jediné zachované výrobní haly (č. 57 Metal, arch. Vasconi, 70. léta 20. století) jako Komunikačního centra, podle projektu kanceláře Jakob + MacFarlane. Transformace je povaţována za příklad razantní přestavby, která (aţ na malou připomínku jediné zachované haly) metodou uvedení do „stavu nula“ do značné míry vymaţe industriální paměť místa.


Zdroj: http://www.casopisstavebnictvi.cz/stavebni-fond-prumysloveho-dedictvi-potencial-udrzitelnehorozvoje_A502_I14 32

Německo40 Německo ovlivnilo velké mnoţství rozlehlých kontaminovaných ploch v 80. letech 20. století. Peníze investované do problematiky brownfields představovaly ekonomická a environmentální rizika, s tím byla spojena i investice do přípravy pozemků. Veškeré investice pak směřovaly do greenfields, protoţe byly pro investory výhodnější. Kontaminace ploch brownfields povzbudila snahy o vyřešení ekologických problémů. Roku 1998 Německé spolkové ministerstvo ţivotního prostředí zveřejnilo program, kde se stanovila:  „integrace regenerovaných ploch do ekonomického cyklu  sníţení rychlosti zabírání greenfields na 30ha/den do roku 2020  rehabilitace průmyslových ploch a sníţení rizika poškození lidského zdraví a ţivotního prostředí.ˮ41 V Německu není speciální legislativa týkající se brownfields, ale má legislativu zaměřenou na kontaminovanou půdu. Za kontaminované plochy v Německu nesly zodpovědnost aţ do roku 1999 jednotlivé státy, ale po roce 1999 byl vydán spolkový zákon, který se týká ochrany půdy a nařízení pro kontaminovanou půdu. Tento zákon se zabývá také otázkou dekontaminace půdy a poskytuje základní návod, jak se má s půdou zacházet. Stavební zákon zůstává na území jednotlivých států. Dále udávají regulace omezující rozvoj na greenfields.

Příklad Berlín. Centrum německé architektury (DAZ) a sekretariát Spolku německých architektů Berlín, Německo. Stav po konverzi. Pětipodlaţní továrnu na zemědělské stroje postavil v roce 1903 průmyslník Robert Stock u Sprévy, ve čtvrti Luisenstadt. Masivní zděnou budovu s vnitřním betonovým skeletem zdobil historizující dekor z bíle a zeleně glazovaných cihel. Za války byla továrna poničena a po válce slouţila (ve východním Berlíně) jako textilní továrna. Po sjednocení

40, 41

KIRSCHNER, Jankových, Vlaďka, Disertační práce, březen 2005

33

Německa a ukončení výroby byla továrna pronajata devadesáti sedmi architektům, výtvarníkům a provozovatelům řemesel a po roce 1993 renovována pro potřeby Centra německé architektury (DAZ) a Spolku německých architektů. Architekti konverze: Claus Anderhalten – 1. etapa (1994–1995) Assmann, Salomon & Sheidt – 2. etapa (1995–1996)


34

3.7 Příklady brownfields v České republice Sovovy mlýny42 V Praze na Kampě proti výběţku Střeleckého ostrova stojí Sovovy mlýny. Podle pověsti tu stál dřív první praţský mlýn, který dodával mouku na Praţský hrad. Během let tento objekt několikrát vyhořel a byl vytopen. Během let si prošel mlýn velkou rekonstrukcí. Stručná historie: r. 1393 - první zmínka o mlýnu na Kampě r. 1478 - Václav Sova z Liboslavi postavil mlýn na místě zničeném husitskými válkami r. 1560 - objekt je zničený povodněmi a poţárem r. 1896 - objekt znovu zničen poţárem. Odkoupila jej praţská část obce na různé účely r. 2000 - 2002 - rekonstrukce objektu r. 2003 - zrekonstruovaný areál získává Nadace Jana a Medy Mládkových

Zdroj: http://www.atlasceska.cz/praha/sovovy-mlyny

42

In: Sovovy mlýny, http://www.atlasceska.cz/praha/sovovy-mlyny/ [online]. [cit. 2012-06].

35

Corso Karlín43 Autor: Ricardo Bofill, Jean Pierre Carniaux Spoluautor: QARTA, Jiří Řezák, Adresa: Křiţíkova 237, Karlín, Praha, Česká republika Náklady: 300 000 000 Kč Projekt: 1999 Realizace: 2000 Zastavěná plocha: 3000 m² Obestavěný prostor: 60000 m³

Zdroj: http://www.archiweb.cz/buildings.php?action=show&id=1631

43

In: Corso Karlin, http://www.archiweb.cz/buildings.php?action=show&id=1631 [online]. [cit. 2012-06].

36

4. Financování brownfields 4.1 Financování veřejným a soukromým sektorem Veřejný a soukromý sektor se rozhoduje, jestli daná lokalita je vhodná pro investici. K tomu jim pomáhá „ABC modelˮ, který zveřejnila britská společnost CABERNET 44 Na obrázku je vidět přesný popis a vývoj jednotlivých komodit

Zdroj: Cabernet (http://www.cabernet.org.uk/), citováno dle Institutu pro udrţitelný rozvoj sídel (http://www.brownfields.cz/)

ABC MODEL - porovnává náklady na uzdravění (remediace) půdy a hodnotu pozemku po uzdravění. Obrázek ukazuje, jak se lokality rozdělují na A, B, C, a poskytuje jejich výsledné hodnoty.  Lokalita A - atraktivní lokality, obejdou se bez pomoci sektoru, reprezentují projekty a můţe se o tyto projekty postarat samotný trh.  Lokalita B - jedná se o potencionální lokality k rozvoji. Soukromý sektor se do těchto projektů nebude chtít pouštět sám. Do oţivení území se musí investovat více 44

In: Cabernet, http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1312 [online]. [cit. 2012-06].

37

prostředků. Lepší je spolupráce více sektorů, převáţně také tzv. PPP projektů. Pro lokalitu B je velice vhodné, kdyţ soukromý sektor zasáhne jen málo a pak se z lokality B stane lokalita A. To je pro soukromý sektor velice uplatnitelné na trhu nemovitostí.  Lokalita C - zde se uţ musí postarat veřejný sektor. Tato území nejsou vhodná pro komerční vyuţití. Veškeré náklady na sanaci by zvýšily náklady investorů nebo naopak způsobily ztrátovost projektů. Spadají sem i objekty památkově chráněné, které vyţadují speciální přístupy a postupy při přestavbě.

4.2 Financování z několika zdrojů Fondy evropské unie sestavují programy 2007 – 2013, ze kterých jsou financovány projekty brownfields a další:45 a) Operační program ţivotního prostředí:46 „Cílem operačního programu je ochrana a zlepšování kvality ţivotního prostředí jako

základního principu trvale udrţitelného rozvoje. Operační program Ţivotní prostředí, který připravil Státní fond ţivotního prostředí ČR a Ministerstvo ţivotního prostředí ve spolupráci s Evropskou komisí.ˮ b) Operační program podnikání a inovace: 47 „Cílem programu je stimulovat vznik a rozvoj podnikatelských nemovitostí včetně

související infrastruktury a přispět tak ke vzniku funkčního trhu nemovitostí a ke zlepšení investičního a ţivotního prostředí.ˮ c) Integrovaný operační program: 48 „Tento program je obecně zaměřen na zefektivnění fungování veřejné správy a lepší vyuţití

potenciálu území prostřednictvím národních systémových intervencí, přičemţ cestovní ruch je zde chápán jako jedna z těchto intervencí. Řídícím orgánem IOP je Ministerstvo pro 45 46 47 48

In: STRUK. FONDY, http://www.strukturalni-fondy.cz/Programy-2007-2013 [online]. [cit. 2012-06]. In: MZP, http://www.mzp.cz/cz/news_tz090526opzp [online]. [cit. 2012-06]. In: MPO, http://www.mpo.cz/dokument105039.html [online]. [cit. 2012-06]. In: MMR, http://www.mmr.cz/Cestovni-ruch/Programy-Dotace/Programovaci-obdobi-2007---2013/Integrovany-operacni-program-

%28IOP%29 [online]. [cit. 2012-06].

38

místní rozvoj ČR a cestovní ruch je zde podporován v rámci prioritní oblasti č. 4 – Národní podpora cestovního ruchu. Tato prioritní oblast je koncipována jako vícecílová, a tak všechny aktivity mohou být realizovány na celém území ČR včetně hlavního města Prahy jako národní a systémové intervence jejichţ realizace by např. na regionální úrovni ztratila smysl. Celkem je v IOP alokováno včetně národních zdrojů cca 77,5 mil EUR.ˮ d) Evropská investiční banka: 49 „Evropská investiční banka (EIB) podporuje projekty v zemích EU. Také investuje

v budoucích členských státech a partnerských zemích. Peníze si spíše půjčuje na kapitálových trzích, neţ aby čerpala z rozpočtu EU. Tyto finanční prostředky jsou pak půjčovány za výhodných podmínek na projekty, které sledují politické cíle EU. V roce 2008 EIB obstarala finanční prostředky ve výši 60 miliard eur. EIB je nezisková banka a úvěry poskytuje za úrokovou sazbu, které se téměř rovná sazbě, za niţ si tyto prostředky půjčuje.ˮ

4.3 PPP 4.3.1 Co je PPP „PPP je obecně uţívanou zkratkou pro Partnerství veřejného a soukromého sektoru,

převzatou z anglického termínu Public Private Partnerships. Je moţné se setkat také s výrazem Private Finance Initiative (PFI). Tento pojem je pouţíván ve Velké Británii a jedná se o podmnoţinu z mnoha forem PPP.ˮ50 Pojem PPP vyjadřuje spolupráci veřejného a soukromého sektoru, které vznikly za cílem vyuţití zdrojů a moţností soukromého sektoru při zajištění veřejné infrastruktury, popřípadě veřejných sluţeb. Individuální varianty PPP jsou úspěšně a odborně aplikovány, zároveň zvyšují kvalitu a efektivnost veřejných sluţeb a s tím i souvisí výkon státní správy, Také urychlují realizaci infrastruktur. To má pak pozitivní dopad na rozvoj ekonomiky.

49 50

In: EU, http://europa.eu/about-eu/institutions-bodies/eib/index_cs.htm [online]. [cit. 2012-06]. In: PPP, http://www.pppcentrum.cz/index.php?cmd=page&id=122 [online]. [cit. 2012-06].

39

4.3.2 Cílem PPP Centra „Cílem PPP Centra není konkurovat poradcům z řad soukromého sektoru. Naopak

PPP Centrum poskytuje odbornou asistenci zadavatelům projektů v činnostech, kde role zadavatelů je soukromými poradci nezastupitelná, popřípadě jejich vyuţití je neefektivní nebo neţádoucí.ˮ51 PPP Centrum je zaměřeno převáţně na asistenci veřejného sektoru, jak centrálních úřadů, tak představitelů územních samospráv. Ministerstvo financí a zadavatelé projektů na straně veřejného sektoru poskytují jediný finanční příjem ve vztahu k PPP projektům. V PPP projektech se vyskytují tři rizika:  Riziko dodávky  Riziko poptávky  Riziko dostupnosti Do rizika dodávky a rizika dostupnosti spadá soukromý sektor. Kdyby soukromý sektor přebíral jedno z uvedených rizik, potom se projekt nevyplatí realizovat. Oproti tomu kdyby byl schopen zabezpečit všechna rizika, existuje moţnost, ţe se do projektu pustí sám a spolupráce veřejného sektoru se vypouští. Je velice vhodné rozpoznat potenciál PPP uţ na začátku projektu. Ušetří si tím čas i peníze. EU velice dobře podporuje PPP projekty. Důvodem jsou pozitivní zkušenosti s těmito projekty.

4.4 Brownfield a Evropská unie 52 Co o brownfields říká EU 53 „Nevyuţívaná, zchátralá či ekologicky postiţená nemovitost, která ztratila své původní

vyuţití. Rekonstrukce či revitalizace takové nemovitosti k novému efektivnímu vyuţívání je podporována z fondů EU.ˮ

51 52 53

In: PPP, http://www.pppcentrum.cz/index.php?cmd=page&id=11[online]. [cit. 2012-06]. In: BF, http://www.brownfields.cz/o-cem-to-je/co-je-treba-pro-rozvoj-brownfields-udelat/ [online]. [cit. 2012-06]. In: STRUK, FONDY, http://www.strukturalni-fondy.cz/Glosar/B/Brownfield [online]. [cit. 2012-06].

40

Uvnitř EU problematika brownfields nezapadá pod ţádný jednotlivý úřední odbor nebo oddělení a dotýká se problematiky ţivotního prostředí, ekonomické a sociální. To způsobuje, ţe v EU nezaznělo jednoznačné stanovisko k jejímu monitorování, řešení a evidování. Brownfields se řeší někdy hůře nebo lépe v národních měřítcích jednotlivých států EU, jelikoţ z hlediska prostorového a územního plánování brownfields problematika plně spadá do odpovědnosti členských států. Existující „EU spatial policy“ se o problematice brownfields mnoho nezmiňuje. Během let 1994 - 1995 nebyla problematika brownfields ještě v EU pln ě pochopena jako velký problém. Aţ teprve zpráva od OECD, která analyzuje přístupy jednotlivých států, objevila v roce 1998, ţe se jedná o problémovou část. Ţádná z nich se přímo netýkala komplexního řešení problematiky ekonomicky podvyuţitého, případně ekologicky poškozeného území. Protoţe podstatná část problematiky brownfields spadá pod národní úroveň, je zatím obtíţné tuto problematiku uchopit a analyzovat v celoevropském měřítku. Pro takovou analýzu a porovnání totiţ chybí srovnatelná data a jakékoliv společné základní indikátory. Indikátory sociální, tak ekonomické se týkají ţivotního prostředí a prostorového plánování. Teprve v roce 2003 dopadly na stoly ministerstev první vlaštovky EU, které monitorují problematiku brownfields a ekologickou zátěţ. A aţ v roce 2007 se začalo formulovat několik nových brownfields, které se zabývají nadnárodními projekty, převáţně pod hlavičkou EU INTERREG iniciative. EU INTERREG iniciative je:¨ „Iniciativy Společenství jsou zvláštní programy zřízené Evropskou komisí k řešení

specifických problémů dotýkajících se celého území EU, které doplňují jiné programy Evropského Společenství nebo usnadňují jejich realizaci. Pro tzv. programovací období 2000-2006, v němţ ČR vstoupila do EU, došlo v porovnání s předchozím programovacím obdobím ke sníţení na pouhé 4 iniciativy, na které bylo vyčleněno 10,44 mld. EUR, coţ představuje maximálně 5,35% rozpočtu strukturálních fondů.ˮ54 Na rozdíl od jiných oblastí, které se týkají bezpečnosti, odpadů a obchodních bariér, nás EU systematicky tlačí k určitému posunu myšlení a přístupu. V problematice 54

In: STRUK. FONDY, http://www.strukturalni-fondy.cz/Programy-2004-2006/Iniciativy-Spolecenstvi [online]. [cit. 2012-06].

41

brownfields jde převáţně o jednotlivé kroky. Například v rámci programu Phare byla pod titulem „Podpora podnikáníˮ poskytnuta technická asistence čtyřem projektům CzechInvest v problematice brownfields. Ve skutečnosti jiţ existuje několik moţných brownfields titulů, které vyplývají právě z různých programů strukturálních fondů EU. Účinnost vyuţití území totiţ v EU zapadá pod národní zájmy. To se stává jedním z důvodů, proč vznikla technická asistence týkající se znovuvyuţití území.55

55

JACKSON, J.B.: Brownfields snadno a lehce, IURS, o.s. Praha 2004

42

5. Pohled investora 5.1 Brownfields z pohledu investorů: 56 Je všeobecně známo, ţe investoři nemají o brownfilds zájem. Je jim víceméně jedno, jestli území bylo dříve brownfields nebo greenfields. Zajímá je především to, jestli se pozemek nachází poblíţ dopravní infrastruktury, nedaleko od dodavatelů, zákazníků, majetkových komplikací, vydaným územním rozhodnutím a s dostatečnou kapacitou technické infrastruktury, do které spadá plyn, elektřina, voda a kanalizace. Z velké části analýz vyplývá, ţe rozvoj těchto podnikatelských nemovitostí na „zelené louceˮ znamená u většiny případů levnější variantu neţ rozvoj na jiţ hotovém,

zurbanizovaném území. Ekonomické aktivity a investovaný kapitál vloţený na výstavbu na „zelené louceˮ pak převáţně chybí v částech zastavěného území. To potom napomáhá

k dalším brownfields. V současnosti se na území ČR nachází asi 25 000 ha brownfields a zároveň 1 709 ha zasíťovaných pozemků v průmyslových zónách, přičemţ roční poptávka činí pouze 240 ha (Kovařík, 2005). Převáţně velké mnoţství nabízených pozemků pokrývá poptávku investorů na několik desítek let dopředu. I tak jsou neustále připravovány další pozemky typu greenfields s budoucím průmyslovým vyuţitím. Například v Německu je denně zastavěno 129 ha greenfields (Ferber, Grimski 2002), přesto tam mají k dispozici 128 000 ha pozemků s nevyuţitými brownfields. Brownfields se stávají příčinou toho, ţe vyuţití je mnohem sloţitější a rizikovější. Také se v brownfields často projevují majetkoprávní vztahy, zdevastované budovy s přítomností starých ekologických zátěţí, vylidněná okolí. Tyto faktory zvyšují časovou a finanční náročnost projektu. Velikou výhodou je, ţe jsou uţ napojeny na dopravní a technickou infrastrukturu. V brownfields jsou tyto přednosti v praxi málo zdůrazňovány. Dnes se vytvářejí nová území a v plánech vznikají brownfields na krajích měst, přestoţe v mnoha obcích existují rozsáhlé plochy i na urbanizovaném území, kde brownfields leţí ladem. Investovaný kapitál do výstavby greenfields pak chybí v zastavěném území. Obce si velice dobře uvědomují, ţe spolu s objekty a územím brownfields je v těchto lokalitách také dostatečně vyuţitá veškerá technická infrastruktura, která se nedá zrušit. Oproti tomu zastavěné území greenfields se musí napojit na novou

56

RYVALDOVÁ, P. Ţiţka M., Ekonomické souvislosti a revitalizace brownfiled,, Tech. univ. v Liberci

43

infrastrukturu. Veškeré řešení problému spočívá v celkovém srovnání nákladů a přínosů spojených s vyuţíváním greenfields a brownfields. Jestliţe se do budoucna ukáţe, ţe revitalizace brownfields pro investora ţivotaschopná, mohlo by se přistoupit ke změně územního plánu a celkovému rozvoji zanedbaného území. Naopak, pokud regenerace brownfields bude neakceptovatelná, mělo by se území po částech rozvíjet nebo ponechat jako nevyuţité, pokud to neohroţuje obyvatelstvo a jeho okolí.

5.2 Srovnání greenfield a brownfields z pohledu investora:57 Greenfields

Kritérium

Průmyslová zóna z greenfields

Brownfields

Skutečnost

Hodnocení

Skutečnost

Hodnocení

Skutečnost

Hodnocení

Vlastnictví několika subjektů

většinou ano

-

většinou ano

-

většinou ne

+

Změna územního plánu

ano

-

ne

+

většinou ne

+

Nutnost napojení na technickou infrastrukturu

ano

-

ano

-

ne (někdy posílení)

+

Nutnost dopravního napojení

ano

-

ano

-

ne (někdy opravy)

+

Zhoršení ţivotního prostředí (vytrácení krajiny)

ano

-

ano

-

ne

+

Potřeba sanace ekologických zátěţí

ne

+

ne

+

někdy ano

-

Demolice stávajícíh objektů

ne

+

ne

+

většinou ano

-

Tabulka 3, Zdroj: Ekonomické souvislosti a revitalizace brownfiled, Rydvalová Petra, Ţiţka Miroslav, Tech. univ. v Liberci Editace: Autor

57

RYVALDOVÁ, P. Ţiţka M., Ekonomické souvislosti a revitalizace brownfiled,, Tech. univ. v Liberci

44

5.3 Pohled odhadce a způsob ocenění Jelikoţ brownfields jsou také staré historické památky, je jejich ocenění obtíţné. Tyto stavby si nejsou ničím podobné, nemáme je s čím srovnat. Musíme brát ohled na to, jestli některá z těchto staveb nepatří do památkově chráněných budov bez moţného komerčního vyuţití. Sem můţeme zařadit většinu sakrálních staveb. Uvedeme to na malém příkladu. Představme si chrám a v něm například koncert váţné hudby. O něco těţší je představit si zde třeba prodejní výstavu zvířectva. Z případných brownfields se těţko určuje, jaké můţe být jejich budoucí vyuţití. Dále pak existují památkově chráněné budovy s alternativně moţným nebo částečným komerčním vyuţitím. Sem můţeme zařadit budovy, objekty nebo areály, které jsou univerzální, typu občanské vybavenosti, nebo administrativní budovy. Jako poslední jsou památkově chráněné budovy s převaţujícím nebo úplným komerčním vyuţitím. Jedná se o budovy, které ztratily svůj původní účel, k němuţ byly postaveny. Dnes tyto budovy slouţí k mnoha vyuţitím, například jako banky, hotely nebo administrativní budovy. Jsou to stavby, které získaly status památkově chráněných objektů. Ovšem záleţí na investorovi a jeho myšlence, co s těmito brownfields udělá. Musíme brát ohled na fakt, o jaký typ budovy se jedná. Je třeba zvolit různou metodiku indikace trţní metody. Předpokládá se, ţe účelem stanovení trţní hodnoty je cenová argumentace při zajištění úvěru nepeněţitou zástavou nebo při jednání o koupi a prodeji. Ocenění na trţních principech má tři části: nález, analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití, ocenění.

5.4 Metody ocenění58 Při ocenění brownfields, stejně jako u libovolné jiné nemovitosti, se budeme muset zamyslet nad pouţitím tří standardních oceňovacích přístupů (nákladového, porovnávacího a příjmového) a posoudit je obecně a konkrétně pro předmětný majetek. Nákladová metoda „Na nákladovém přístupu je nebo donedávna bylo zaloţeno oceňování podle cenového předpisu.“59

58

DOMŠOVÁ, Ivana. Historické stavby a jejich ocenění. BIVŠ, a.s., 2010

45

Podle nákladové metody je ocenění brownfields velice obtíţné, a to ze dvou hlavních důvodů:  Umělecké a umělecko řemeslné prvky – kaţdý takový prvek je jedinečný a neopakovatelný. Můţeme uměle stanovit náklady na vytvoření kopie uměleckého díla (fresky, sochy, reliéfu, řezby apod.), ale nic víc.  Reprodukční hodnota a opotřebení – kaţdá stavba je unikát a při hypotetické reprodukci můţeme vyčíslit pouze ideální náklady na pořízení repliky (novodobé kopie). Stejně tak je obtíţné určit opotřebení 300 let staré budovy. Porovnávací metoda Porovnávací metoda je pro všechny známá a nejvhodnější (u některých výjimek jedině moţná). Udává velmi dobré výsledky při ocenění pozemku, bytů, rodinných domů nebo řadových garáţí, ale její pouţití pro brownfields je jen obtíţně představitelné. Kdyţ chceme pouţít u brownfields porovnávací metodu, musíme brát v úvahu, ţe nemovitost musí být s něčím porovnatelná. A tím nám vzniká problém, protoţe ve skutečnosti tu nemáme ţádnou nemovitost na komparaci. Kaţdá stavba je originální a jedinečná. Příjmová metoda „Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je zaloţena na koncepci časové hodnoty peněz a relativních rizika investice.“60 Jediný způsob, jak brownfields ocenit, je příjmovou metodou. Je dobré vědět, ţe řada objektů ţádný příjem negeneruje, generovat nemůţe, a naopak jsou s jejím vlastnictvím spojeny nemalé náklady na údrţbu. Tuto námitku dokáţeme (opět aţ na výjimky) eliminovat tím, ţe nemovitosti negenerující výnos – typ kostel, pomník nebo hřbitov - se neoceňují na trţních principech, protoţe se s nimi neobchoduje a nejsou akceptovány jako zástava úvěru.

59

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitosti na trţních principech, Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2006, str. 76. ISBN

80-7265-085-8 60

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitosti na trţních principech, Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2006, str. 37. ISBN

80-7265-085-8

46

5.5 Přínos V problematice brownfields bylo snahou získat a dát dohromady potřebné informace pro vytvoření práce. Po jejich zpracování byl udělán jasný úsudek: brownfields jsou takové typy areálů, které se dají těţko ocenit a jejich znovuvyuţití záleţí pouze a jen na investorovi, na tom, jestli je ochotný a zda ví, ţe se mu vloţená investice do budoucna vrátí. Ocenění brownfields je velmi obtíţné, celé je postaveno na profesní praxi znalce, který musí mít jak zdravý úsudek, tak především objektivní názor. V případě brownfields by bylo ideální pouţít pro ocenění metodu příjmovou. Metody nákladová a porovnávací nejsou pro tyto typy nemovitosti vhodné. Metoda nákladová je díky své jedinečnosti prvků velice zavádějící. Poslední metoda, porovnávací, by se dala pouţít, ale pouze u podobných typů brownfields. Ne všechny tyto objekty jsou stejné.

47

6. Příklad v praxi - Cukrovar - TMT Chrudim 6.1 Důvod výběru Důvod výběru byl velice jednoduchý. Práce měla být zaměřena na problematiku brownfields. Pan prof. Michálek mi navíc doporučil Cukrovar v Chrudimi, dnešní TMT Chrudim. Tento cukrovar se stal brownfields roku 2005. Po domluvě s panem ředitelem Alešem Brotanem, jsem měla moţnost si projít celý areál a získat potřebné informace pro práci. Navíc mi pan ředitel poskytl veškeré informace z historie a současnosti. Pokusím se na tomto cukrovaru ukázat, proč se jedná o brownfields, představit pohled investora a nakonec celý areál ocenit a říci, jestli je výhodnější stavět na zelené louce, nebo opravit a znovuoţivit staré areály brownfields.

6.2 Historický přehled 6.2.1 Vznik a vývoj cukrovaru 1867-2011 61 Celý areál cukrovaru z Chrudimi se dochoval aţ do dnešní doby. Budovy cukrovaru jsou příkladem zdařilé konverze historického průmyslového objektu. Cukrovar byl zaloţen roku 1867 z podnětu podnikavých občanů jako akciový. Výbor pro zřízení sestával z 29 pánů

a dalších zakladatelů. Za účelem výstavby byl nalezen vhodný pozemek na

severovýchodě od Chrudimi. Po dohodě valné hromady, která se sešla 10. 3. 1867, bylo stanoveno, ţe akcionář má povinnost dodat 300 centů cukrové řepy za kaţdou akcii. Celá stavba byla zadána architektu a staviteli Františku Schmoranzovi. Strojní zařízení pocházelo od firmy Daněk & Co. v Karlíně. Kotlářské práce od fa Gallauner. Od 1. října začal cukrovar přijímat řepu. V roce 1870 a 1880 bylo provedeno další rozšíření. V roce 1886 byla ukončena rafinace. Finanční situace neumoţňovala investice do dalšího rozvoje. Zdroj: Smutný, Vlastimil, Cukrovar Chrudim - Původní brána a vjezd do cukrovaru z Dašické ulice roku 1950.

61

SMUTNÝ, Vlastimil, Cukrovar v Chrudimi, LCaŘ 128, č.2, únor 2012

48

V roce 1893 se pro příjem řepy zbudovaly Riedingerovi splavy a v roce 1894 bylo zavedeno odstřeďování centrifugami. Cukrovar měl svoji ochrannou známku, ta byla zaregistrována 27. 8. 1888

Zdroj: Smutný, Vlastimil, Cukrovar Chrudim - Ochranná známka cukrovaru, A C CH - Akciový Cukrovar Chrudim

V roce 1888 byl cukrovar také připojen na ţelezniční trať. Roku 1905 proběhla rekonstrukce odpařovací stanice. Dalším významným datem byl rok 1908, kdy se cukrovar přeměnil na "společnost s ručením omezeným". V roce 1910 došlo k rozšíření provozních budov na straně řepníku. Roku 1912 byla rekonstruována saturační stanice. Dokoupilo se pět aparátů od firmy František Weisner. Strojírnami Daněk a spol. v Praze byla dodána jedna odměrka k samočinné regulaci odtahu difuzní šťávy. Stejného roku došlo také k dohodě v zásobování cukrovaru vodou se sousedním lihovarem. V roce 1916 byla konečně dostavena vápenka - tu dodala strojírna Wiesner. Roku 1919 přibyly dvě řezačky, jeţ nahradily řezačku jiţ nevyhovující. Po roce 1922 došlo k přestavbě bývalé vojenská prádelny na byty pro zaměstnance cukrovaru. 18. listopadu 1924 vypukl rozsáhlý poţár přímo v objektu cukrovaru. Zničil veškeré jeho vybavení i hospodářské budovy, ve kterých byla uloţena zásoba sena, slámy. Příčina poţáru nebyla zjištěna. Rok na to následovaly investice do vybavení cukrovaru a celého areálu. V období druhé světové války a poválečné etapy se cukrovar několikrát přestavoval a regeneroval. Postupně se vyměnili ředitelé, aţ se nakonec 15. července 1947 stal cukrovar národním podnikem. V roce 1956 byl provoz cukrovaru ukončen - dle rozhodnutí, které říkalo, ţe bude v období pěti let postaven nový cukrovar. Roku 1956 vznikl Pardubický velkoobchod - ŠIPRO - 10 let. zboţí širší potřeby. Poté se přejmenoval na Domácí potřeby. Po Domácích potřebách byl v areálu sklad na Pardubické cihelné sklady. Nakonec zde fungovalo ČSAD. V roce 1972 měly v cukrovaru sídlo Státní 49

lesy s průmyslovou výrobu. Aţ v roce 1989 všechny tyto firmy zanikly. Teprve 3. listopadu 1992 vznikla firma TMT Chrudim. TMT Chrudim se rozhodla rekonstruovat celý areál cukrovaru. I. etapa proběhla v letech 1999 - 2000 a II. etapa 2005 - 2007. Dnes má TMT Chrudim přes 170 zaměstnanců a stále lepší vyhlídky do budoucna.

Zdroj: Smutný, Vlastimil, Cukrovar Chrudim - Původní uspořádání cukrovaru podle projektu Čeňka Daňka, 1867

6.2.2 Proč rekonstrukce V prvních letech po svém vzniku v roce 1991 se činnost společnosti zaměřila především na oblast projekce a konstrukce strojů a zařízení pro dopravu sypkých a kusových materiálů. Vlastní realizace byla zajišťována externími výrobními kapacitami. V následujících letech byly původní představy rozvoje společnosti postupně prohlubovány a precizovány. V souladu s potřebami trhu docházelo k průběţnému posilování technické základny firmy, včetně zahájení budování vlastního výrobního závodu (1992). Významnou událostí v rozvoji firmy TMT spol. s r.o. Chrudim bylo soustředění všech organizačních a technických útvarů do nově rekonstruovaného objektu, který je součástí vlastního rozsáhlého výrobního areálu. Rekonstrukce areálu firmy TMT spol. s r.o. Chrudim byla oceněna Agenturou pro podporu podnikání a investice CZECHINVEST a Sdruţením pro 50

zahraniční investice AFI pod záštitou Ministerstva průmyslu a obchodu České republiky v soutěţi „Průmyslová zóna roku 2005“ – 1. místem v kategorii „Brownfield roku“.

6.3 Vliv na ocenění62 6.3.1 Oceňování historické stavby Historické stavby se nedají celkově ocenit podle předepsaných pravidel či metod. Kaţdá historická stavba je umělecky skoro finančně neocenitelná a hlavně originální, jedinečná. Tyto stavby si nejsou ničím podobné. Komerční vyuţití je zcela výjimečné a ojedinělé. Oceňuje-li znalec historickou budovu, většinou se soustředí na svou intuici. Z hlediska ocenění stavebního stavu se tak děje podle toho, z jakého materiálu je budova konstruována, jak je kvalitní a jaké je její stáří. Co se týká historického hlediska, závěrečná hodnota objektu je diskutabilní. Proto je oceňování těchto staveb velmi komplikované. Důleţitým faktorem je země, ve které k oceňování dochází. V kaţdé zemi se na problematiku nahlíţí jinak. Dívá se jak na jedinečnost, tak na historický původ staveb. Například Evropané si zakládají na tom, ţe čím starší je nemovitost, tím z uměleckého hlediska stoupá její cena, a důleţitá je i její originalita. Japonci například své pamětihodné stavby kaţdých sto let staví znovu a taková stavba má pro ně stejnou hodnotu, jako by tam stála 1000 let. Umělecká díla mají v oblasti oceňování obdobné postupy. Existují ale další faktory, které mají na ocenění vliv. Diskutovat se dá o věhlasu autora a o jeho uměleckém styl u. V totalitních reţimech jsou např. vysoce ceněny sochy politických vůdců, které by v demokratických reţimech na trhu neuspěly. Znalců, kteří se zabývají podobnými druhy ocenění, je v současnosti málo

62

DOMŠOVÁ, Ivana. Historické stavby a jejich ocenění. BIVŠ, a.s., 2010

51

6.4 Brownfields roku 200563 Czechinvest vyhlásil soutěţ o nejlepší průmyslovou nemovitost. V rámci šestého ročníku ocenění „Průmyslová zóna roku“, vyhlašovaného pod záštitou Ministerstva průmyslu a obchodu ČR agenturou CzechInvest, se Brownfieldem roku 2005 stal areál bývalého cukrovaru v Chrudimi, o jehoţ přeměnu se postarala společnost TMT Chrudim. Rekonstrukce areálu pokračovala v roce 2007 další fází. Cílem projektu bylo získání dalších technicko-hospodářských a výrobních prostor. Rekonstrukce byla velice citlivá s ohledem na respektování původních architektonických a konstrukčních prvků industriálního objektu, který je dlouhodobou součástí města a důleţitým prvkem pro zachování architektonické kontinuity v jeho prostředí.

Zdroj: http://www.casopisstavebnictvi.cz/brownfield-roku-2005-jde-do-dalsi-faze-rekonstrukce_A109_I5

63

In: Časopis st., http://www.casopisstavebnictvi.cz/brownfield-roku-2005-jde-do-dalsi-faze-rekonstrukce_A109_I5 [online]. [cit.

2012-06].

52

6.5 Trţní ocenění

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Adaptace cukrovaru

TMT spol. s.r.o. Chrudim Tovární 290, 538 01 Chrudim IV

Okres Pardubický Česká republika

Datum ocenění : 19.6.2012

53

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 19.6.2012 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako informativní podklad pro jednání o ceně při prodeji tohoto majetku. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu Chrudim na listu vlastnictví č. 5146, pro katastrální území Chrudim obec Chrudim okres Pardubický Informační výpis z katastru nemovitostí ze dne 19.6.2012 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byly pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouho pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 25.6.2012 dokončen. Ţádná část objektu není dosud pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

54

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory : -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajícího objektu a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového s níţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

Předmětem ocenění je bývalý cukrovar, nyní sídlo TMT spol. s.r.o. Chrudim a pozemek, na němţ se nemovitý majetek nachází. Jakýkoliv jiný majetek byl z ocenění vyloučen. Výměry stavby a pozemku byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly dále ověřovány.

55

POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – výrobní areál se nachází ve městě Chrudim (okres Pardubický), v současné době mající cca 23 000 obyvatel. Oceňovaná nemovitost je situována v katastrálním území Chrudim, místní část Tovární ulice. Jedná se o část města v průmyslové zóně severovýchodně od Chrudimi, stávající se z hlavního objektu, členěného na jednotlivé trakty. V okolí jsou situovány stavby podobného typu (průmyslová zóna). V místní části je k dispozici základní občanská vybavenost – v rámci poţadavků na provoz v objektu. Zbytek je v dojezdové vzdálenosti s vyuţitím MHD. Jedná se o výrobní areál a sídlo stavební společnosti, postavený na vlastním pozemku u místní komunikace Tovární ulice 2956/1, cca 20 m od hlavní průjezdné komunikace místní části, která napojuje danou městskou část na okolní ulice Malecká, K Májovu. Zastávka MHD se nachází cca 50 m od objektu.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku bude jedinou činností ve výrobním areálu vlastní provoz a sídlo firmy, jeţ předmětný areál vlastní. Alternativně mohou být pronajaty volné kancelářské prostory za trţní nájemné. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti a tudíţ k vyuţití pronájmu za trţní nájemné. Jeho uţitek však spočívá v úspoře nákladů za pronájem obdobných nemovitostí pro provoz dané firmy.

Historie Oceňovaný objekt se nachází v obci Chrudim v Pardubickém kraji. První zmínky o Chrudimi spadají aţ do přelomu 5.-4.tisíciletí př. n. l. Během let 995 - 1055 vznikají první přemyslovské hradiště. V letech 1055 zemřel Břetislav I., který se zúčastnil vojenského taţení , dle Kosmasova zápisu se udává první spolehlivá zmínka o Chrudimi. Roku 1263 z dosavadního hradiště po kolonizačním úsilí Přemysla Otakara II. vzniká středověké město. Při poráţce s táborskými a praţskými vojsky roku 1421 se město připojilo k husitům. Aţ v roce 1527 byl velký rozkvět pro město a v roce 1567 byl 56

proveden soupis domů, kterých se dopočítalo 480. V dalších letech 1620 sklízí Chrudim velké sympatie českého krále Fridricha Falckého. Během doby hospodářské krize se rozvíjel jezuitský řád aţ do konce 18.stol. V roce 1750 vzniká za Marie Terezie první pošta a v roce 1751 krajský úřad. Od roku 1854 - 1949 působil v Chrudimi krajský soud. V 19.století v období industrializace vzniká roku 1855 Wiesnerova strojírenská továrna a v dalším roce 1867 zde vzniká první cukrovar (nyní TMT spol. s.r.o.) roku 1876 vzniká Popperova továrna obuvi. Během let se město rozvíjelo postupným vývojem aţ do dnešní doby.

Pozemek Jedná se o rovinatý pozemek o parcelních číslech uvedených na seznamu LV, o rozloze 33 810 m2, zapsaném na listu vlastnictví LV 5146 a vedený, jako manipulační plocha, ostatní plochy, výroba, občanská vybavenost, vše vedené jako zastavěné plochy a nádvoří. Je převáţně zastavěn předmětnou nemovitostí, zbytek tvoří ostatní plochy. V lokalitě jsou vybudovány všechny veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon,), z nichţ vedou pozemkem podzemní přípojky. Parkování je moţné

před areálem. Pozemky v LV:

Tabulka 4, Zdroj: http://www.katastr2.appspot.com/, Editace: Autor

Číslo

Plocha m²

st. 933/2

1433

st. 933/3

441

st. 933/4

414

st. 933/6

344

st. 933/7

356

st. 933/8

3052

st. 933/9

567

4616

192

Stavba na parcele bez čp/če výroba bez čp/če výroba bez čp/če výroba bez čp/če jiná st. bez čp/če jiná st. čp. 290 bez čp/če výroba bez čp/če jiná st. 57

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

bez čp/če tech. vyb. bez čp/če jiná st. bez čp/če jiná st. zastavěná plocha a nádvoří bez čp/če obč. vyb. bez čp/če výroba bez čp/če výroba

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

4617

75

4618

214

4619

540

4721

363

4722

360

5065

600

5604

130

Celkem

9081

Číslo

Plocha m²

Druh pozemku

Způsob vyuţití

568/4

4505

ostatní plocha

manipulační plocha

568/5

4026

ostatní plocha


568/7

1534

ostatní plocha


568/8

40

ostatní plocha


568/9

260

ostatní plocha


568/10

271

ostatní plocha


568/18

630

ostatní plocha


568/19

134

ostatní plocha


568/20

64

ostatní plocha


568/25

1191

ostatní plocha


568/30

2184

ostatní plocha


576/3

10020

ostatní plocha


Celkem

24859 58

společný dvůr zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Výrobní areál Architektonické řešení Historický vývoj Jedná se o industriální stavbu z roku 1867. Celý areál cukrovaru z Chrudimi se dochoval aţ do dnešní doby. Budovy cukrovaru jsou příkladem zdařilé konverze historického průmyslového objektu. Cukrovar byl zaloţen roku 1867 z podnětu podnikavých občanů jako akciový. Výbor pro zřízení se stával z 29 pánů a dalších zakladatelů. Za účelem výstavby byl nalezen vhodný pozemek na severovýchodě od Chrudimi. Po dohodě valné hromady, která se sešla 10.3.1867 bylo stanoveno, ţe akcionář má povinnost dodat 300 centů cukrové řepy za kaţdou akcii. Celá stavba byla zadána architektu a staviteli Františku Schmoranzovi. Strojní zařízení bylo od firmy Daněk & Co. v Karlíně. Kotlářské práce od fa Gallauner. Od 1. října začal cukrovar přijímat řepu. V roce 1870 a 1880 bylo provedeno další rozšíření. V roce 1886 byla ukončena rafinace. Finanční situace neumoţňovala investice do dalšího rozvoje. V roce 1893 se pro příjem řepy zbudovaly Riedingerovi splavy a v roce 1894 bylo zavedeno odstřeďování centrifugami. Cukrovar mel svojí ochrannou známku ta byla zaregistrována 27.8.1888 V tom samém roce 1888 byl cukrovar připojen na ţelezniční trať. V dalším roce 1905 byla rekonstrukce odpařovací stanice. Dalším významným rokem byl 1908, kdy se cukrovar přeměnil na "společnost s ručením omezeným".V roce 1910 došlo k rozšíření provozních budov na straně řepníku. Dalšího roku 1912 byla rekonstruována saturační stanice. Bylo dokoupeno pět aparátů od firmy František Weisner. Od strojírny Daněk a spol. v Praze byla dodána jedna odměrka k samočinné regulaci odtahu difuzní šťávy. Stejného roku došlo také k dohodě v zásobování cukrovaru vodou se sousedním lihovarem. V roce 1916 byla konečně dostavena vápenka tu dodala strojírna Wiesner. Roku 1919 byly vyměněny dvě řezačky, ty nahradily nevyhovující řezačkou. Po dalším roce 1922 došlo k přestavbě bývalé vojenská prádelny na byty pro zaměstnance cukrovaru. 18.listopadu 1924 vypukl rozsáhlý poţár přímo v objektu cukrovaru. Poţár zničil veškeré vybavení a hospodářské budovy ve kterých byla uloţena zásoba sena, slámy. Příčina poţáru nebyla zjištěna. Rok na to 1925 následovaly investice do vybavení cukrovaru a celého areálu. 59

V období druhé světové války a poválečné etapy vývoje cukrovaru se několikrát přestavoval a regeneroval. Postupně se vyměnili ředitelé aţ se nakonec 15. července 1947 stal cukrovar národním podnikem. A aţ v roce 1956 byl provoz cukrovaru ukončen. Dle rozhodnutí, které říkalo, ţe bude v období 5 let postaven nový cukrovar. Roku 1956 vzniká Pardubický velkoobchod - ŠIPRO - 10 let. zboţí širší potřeby. Potom se přejmenovali na Domácí potřeby. Po Domácích potřebách byl v areálu sklad na Pardubické cihelné sklady. Nakonec zde po skladech bylo ČSAD. V dalším roce 1972 měli v cukrovaru sídlo Státní lesy, které měli průmyslovou výrobu. Aţ v roce 1989 všechny tyto firmy zanikly. Teprve v roce 3.listopadu 1992 vzniká TMT Chrudim. Firma TMT Chrudim se rozhodla rekonstruovat celý areál cukrovaru. I. etapa proběhla v roce 1999 - 2000 a II. etapa 2005 - 2007. Dnes má TMT Chrudim přes 170 zaměstnanců a další vyhlídky do budoucna stále lepší a lepší. Tato industriální stavba patří mezi první průmyslové areály, které byly v Chrudimi postaveny.

Konstrukční řešení a členění objektu Popis konstrukcí: Celý objekt se skládá ze čtyř traktů. V prvním traktu je výrobní hala ve druhém skladiště. Ve třetím traktu, který je rozdělen na část "a" a "b". V části "a" je jednopodlaţní hala vybavená jeřábem. V části "b" je dvoupodlaţní část se zkušebnou, ve spodním podlaţí je elektrovýroba rozvaděčů se skladem výrobků a materiálů v horním podlaţí. Tato část je obsluhována nákladním výtahem. Ve čtvrtém traktu jsou plochy, které slouţí jako administrativní plochy dále pak kanceláře, výrobny, komerční a správní plochy. Tento trakt je rozdělen na 4.NP. Zdivo v celém objektu je smíšené (kámen, cihla, beton). Zdivo po rekonstrukci je z POROTHERM, příčky v celém objektu jsou z YTONG a cihel plných. Stropy jsou také smíšené. Převáţně ze ţelezobetonu nebo dřevěné. Vyuţití jednotlivých pater ve IV. traktu: 1.NP - výrobní, komunikační, kanceláře, sociální zařízení, servis, ostatní (kolárna, strojovna). 2.NP - komunikační, kanceláře, sociální zařízení. 60

3.NP - výrobní, skladové, komunikační, kanceláře, sociální zařízení. 4.NP - skladové, strojovny, komunikační Vstup pro invalidy je zařízen pomocí výtahu do všech podlaţí.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako výrobní areál a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po celkové rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí. Podmínka okamţité vyuţitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnávaného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitelů objektu a jejich rodin a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické, nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

61

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili metodu porovnávací, nákladovou a výnosovou.

Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním předmětné nemovitosti jsme porovnali

tři

pozemky

nabízené

k prodeji

nebo

prodané

v posledním

období

v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili 62

koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami, který je dle výzkumu oborové katedry Bankovního Institutu vysoké škola, a.s. 2,6%. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s předmětným bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

15 273 000 Kč. A je kalkulována následně: 33 940 m² * 450 Kč/1m² = 15 273 000 Kč

63

Tabulak 5, Zdroj: http://www.sreality.cz/, Editace: Autor

Příloha č. 1 – TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Komerční

Komerční

Komerční

výstavba

výstavba

výstavba

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

Parcelní číslo

LV viz. výše

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Tovární 290,

Slatiňany

Obce

Ţďárec u

Chrudim IV,

Chrudim

Leţáků,

Seče

537 01

Chrudim III

Katastrální území

Chrudim

Slatiňany

Leţáků

Seč

Obec

Chrudim

Slatiňany

Leţáků

Seč

Okres

Pardubický

Pardubický

Pardubický

Pardubický

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m2 v tisících Kč X

23 254 200

16 681 660

8 100 000

33 940

51 676

28 274

45 000

X

450

590

180

21.6.2012

4.5.2012

4.6.2012

21.6.2012

Korekce

1,2

1,00

1,1

Upravená hodnota

540

590

198

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

540

590

198

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

540

590

198

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

1,00

1,00

1,00

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1m2 Datum transakce

C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Prodej

Korekce 64

Upravená hodnota

540

590

198

Vyuţití podle územního

Komerční

Komerční

Komerční

Komerční

plánu

výstavba

výstavba

výstavba

výstavba

Korekce

1,2

1,1

1,00

Upravená hodnota

648

649

198

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

648

649

198

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

648

649

198

Lepší

Lepší

Horší

Korekce

1,05

1,2

1,2

Upravená hodnota

680,4

778,8

237,6

Územní rozhodnutí

Jiná práv. omez. a závazky

Ano

Nejsou

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Dobrá

Obdélníkový

Obdélníkový Obdélníkový

Nepravidelný

Korekce

1,00

1,00

1,00

Upravená hodnota

680,4

778,8

237,6

Rovinný

Rovinný

Mírně svaţitý

Korekce

1,00

1,00

1,05

Upravená hodnota

680,4

778,8

249,48

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1,00

1,05

1,05

1,00

714,42

817,74

249,48

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1,00

1,00

1,00

714,42

817,74

249,48

Vlak, MHD,

Vlak, MHD,

Vlak, MHD,

Auto

Autobus

Autobus

Autobus

1,00

1,05

1,05

1,1

750,141

858,627

274,428

Výborné

Výborné

Výborné

Svaţitost

Dostupnost inţ. sítí Korekce

Mírně svaţitý

Upravená hodnota Kontaminace

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Korekce Upravená hodnota Dopravní dost. a park.

Výborné 65

1,00

1,00

1,00

750,141

858,627

274,428

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

750,141

858,627

274,428

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1,00

1,00

1,00

750,141

858,627

274,428

Obdobný

Obdobný

Jiný

0,90

0,95

1,00

675,127

815,695

274,428

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1,00

1,00

1,00

675,127

815,695

274,428

675,127

815,695

274,428

Korekce Upravená hodnota

Ne

Nutnost demolice Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

E. Ostatní parametry X

Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1m2

588,4

Rozloha pozemku

33 940

Celková por. metoda

19 970 296

Výpis oceňovaných parcel jednotková poř. číslo

číslo parcely

výměra v m2

hodnota v

trţní hodnota

zaokrouhleno

19 970 296

19 970 300

2

Kč/m 1

Viz. LV

588,4

33 940

66

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která prezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáváním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, 67

konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

94 769 025 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikační trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

68

NÁKLADOVÁ METODA Název

Výrobní areál

Číslo pozemku

Viz. LV

Nosná konstrukce

zděná a ocelová

Skutečné stáří

7 let

Efektivní stáří – po rekonstrukci

7 let

Ekonomická ţivotnost

95 let 9081 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1,2,3,4 33 940 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

N/A m2

Celkový obestavěný prostor

29 500 m3 3

Jednotkové reprodukční náklady

2 669 Kč/m

Reprodukční náklady celkem

78 735 500 Kč

Fyzické opotřebení

- 5%

74 798 725 Kč

Funkční nedostatky

- 0%

74 798 725 Kč

Ekonomické nedostatky

- 0%

74 798 725 Kč

Pozemek

19 970 300Kč

Indikovaná hodnota

74 798 725 + 19 970 300 Kč

Zaokrouhleno

94 769 025 Kč

Tabulka 6, Zdroj: http://www.sreality.cz/, Editace: Autor

69

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného „cash flow“. V případě ocenění předmětného majetku byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnávatelé lokalitě. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnávatelé majetky Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

60 000 000 Kč. + 19 970 300 Kč. = 79 970 000 Kč

70

PŘÍJMOVÁ METODA – přímá kapitalizace Příjem z pronájmu

3 600 000 Kč

Neobsazenost a ztráty 2,5%

100 000 Kč

Efektivní hrubý příjem

3 500 000 Kč

Náklady na údrţbu

250 000 Kč

Pojistné

50 000 Kč

Daň z nemovitosti

50 000 Kč

Pronájem cizích pozemků

0 Kč

Marketing

0 Kč

Ostatní provozní náklady

0 Kč

Provozní náklady celkem

350 000 Kč

Provozní příjem

3 150 000 Kč

Rezervy na renovace

150 000 Kč

Čistý provozní příjem

3 000 000 Kč

Míra kapitalizace

5%

Indikovaná hodnota

60 000 000 Kč

Zaokrouhleno

60 000 000 Kč


71

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 25.6.2012 Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: METODY

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

N/A

N/A

N/A

Nákladová metoda

94 769 025

70

66 338 318

Příjmová metoda

79 970 000

30

23 991 000

Porovnávací metoda

Výsledná cena

90 329 318

Zaokrouhleno

90 330 000


Oceňovaný majetek je typický investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. S ohledem na skutečnost, ţe se jedná o majetek, který byl postaven a slouţí pro účely výroby, bývá zpravidla pořízen investorem pro tento způsob vyuţití. Protoţe majetky tohoto druhu jsou na trhu běţně nabízeny a je s nimi obchodováno, trţní hodnota nejlépe odráţí stav ekonomiky a nabídku i poptávku po obdobném majetku na trhu nemovitostí. Z hlediska poptávky investorů, není druh tohoto majetku vyhledáván primárně k investičním účelům. Je však moţnost v případě nedostatku investičních instrumentů pouţít daný druh objektu, jako zdroj jistého cash flow. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25.6.2012 reprezentována částkou :

72

= 90 330 000 Kč. (slovy : devadesátmilionůtřistatřicettisíc korun českých ) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečností právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Současný stav je součet všech provedených prací (faktury)

90 330 000 Kč. + 19 970 300 Kč = 110 300 300 Kč

73

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností, nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo částí této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivů na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 74

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnot obsaţených v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

75

OSVĚDČENÍ

Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe:

-

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění

-

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

-

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

-

Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předepsané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Vlašimi dne 25.6.2012 ……………………………….. Ivana Domšová

76

6.6 Přílohy: Seznam nemovitostí na LV Číslo LV:

5146

Katastrální území: Chrudim 654299

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl T M T spol. s r. o . Tovární 290, Chrudim, Chrudim IV, 537 01

Parcely Parcelní číslo st. 933/2 st. 933/3 st. 933/4 st. 933/6 st. 933/7 st. 933/8 st. 933/9 st. 4616 st. 4617 st. 4618 st. 4619 st. 4721 st. 4722 st. 5065 st. 5604 568/4 568/5 568/7 568/8 568/9 568/10 568/18 568/19 568/20 568/25 568/30 576/3 77

Stavby Číslo Chrudim IV č.p. 290 na parcele st. 933/8 bez čp/če na parcele st. 4617 bez čp/če na parcele st. 4619 bez čp/če na parcele st. 4618 bez čp/če na parcele st. 933/7 bez čp/če na parcele st. 4616 bez čp/če na parcele st. 5065 bez čp/če na parcele st. 933/3 bez čp/če na parcele st. 933/6 bez čp/če na parcele st. 933/2 bez čp/če na parcele st. 5604 bez čp/če na parcele st. 933/9 bez čp/če na parcele st. 4722 bez čp/če na parcele st. 933/4

Jednotky Na LV nejsou zapsány ţádné jednotky. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim Platnost k 25.06.2012 09:08:38

78

79

Fotodokumentace:

80

81

82

Závěr Cílem diplomové práce bylo nastínit problematiku regenerace brownfields z pohledu investora a přiblíţit postoj investora k danému problému, seznámit veřejnost s tématem, kterému není věnovaná dostatečná pozornost, ačkoliv je prokazatelně závaţné. Práce se navíc dotýká i tematiky ţivotního prostředí nebo záchrany historických památek. První kapitola vysvětluje pojem brownfields, nabízí definice pouţívané u nás i v zahraničí a připojuje pojmy týkající se brownfields. Rozděluje je do skupin dle druhu vyuţití. Druhá část se zaměřuje na historický přehled a důvody vzniku. Třetí kapitola poukazuje na to, jak se má regenerace provádět. Snahou je, aby se problematikou začalo zabývat co nejvíce lidí a udělalo se maximum pro zvýšení kvality ţivotního prostředí. Část věnovaná financování představuje zdroje, ze kterých jsou čerpány investice na brownfields. Zabývá se tím banka Evropské unie, PPP projekty, které jsou více vyuţívány v zahraničí, a další zdroje. Pátou částí je pohled investora. Investor je pomocí oceňovacích metod schopen rozlišit, zda je pro něho výhodnější postavit nový objekt, nebo zrekonstruovat starý areál. V poslední kapitole došlo k trţnímu ocenění areálu Cukrovaru Chrudim. Výsledkem zkoumání konkrétního příkladu je to, ţe rekonstrukce je výhodnější neţ stavba nového objektu. Z poskytnutých informací od investora bylo moţné zjistit původní cenu při koupi celého areálu. K té došlo před cca 20 lety. V té době byl areál nevyuţívaný a chátral. Během let proběhly dvě rekonstrukce areálu. První byla roku 2005, kdy se také stal tento cukrovar Brownfields roku. Další etapa rekonstrukce se stala v roce 2007. Z odhadu trţního ocenění vyplývá, ţe kdyby investor stavěl na zelené louce a začal tak úplně od základů, taková investice by se mu nevyplatila a náklady vloţené na projekt by se vracely podstatně delší dobu, neţ je tomu u rekonstrukce. Celková částka vynaloţená na areál by byla 90 330 000 Kč. Je to natolik vysoká cena, ţe se ji nevyplatí investovat a je vhodnější areál rekonstruovat.

83

7. Seznam pouţitých zkratek BF – Brownfields CB – Cabernet CI – Agentura CzechInvest ČR – Česká republika EK – Evropská komise ESF – Evropský sociální fond EU – Evropská unie FA VUT – Fakulta architektury VUT GF – Greenfields, Zelená louka IURS - Institut Udrţitelného Rozvoje Sídel MMR - Ministerstvo pro místní rozvoj MŢP –Ministerstva ţivotního prostředí MPO – Ministerstvo průmyslu a obchodu MŢP – Ministerstvo ţivotního prostředí OECD – Organisation for economic co - operation and development, Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj PPP – Public Private Partnership, Partnerství soukromého a veřejného sektoru ÚE – Ústav pro ekopolitiku VŠB TUO – Vysoká škola báňská – Technická univerzita Ostrava VUT – Vysoké učení technické v Brně ŢP – Ţivotní prostředí

84

8. Seznam pouţité literatury: Monografie: 1. BRADÁČ, Albert. Rádce majitele nemovitostí: podle stavu k 1.1.2006. 2., aktualiz. vyd. Praha: Linde, 2006, 1055 s. ISBN 80-720-1582-6. 2. BRADÁČ, Albert. Věcná břemena od A do Z. 3., aktualiz. vyd. podle stavu k 1.1.2006. Praha: Linde, 2006, 331 s. ISBN 80-720-1565-6. 3. BRADÁČ, Albert, Josef FIALA a Vítězslava HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, 740 s. ISBN 978-80-7201-679-2. 4. BROWNFIELDS - Šance pro budoucnost. 1. vyd. Brno: VUT, 2004, 78 s. ISBN 80-214-2697-7. 5. DOMŠOVÁ, Ivana. Historické stavby a jejich ocenění. BIVŠ, a.s., 2010. Bakalářská práce. BIVŠ, a.s. Vedoucí práce prof. Ing. Josef Michálek, CSc. 6. FERBER, Uwe, Brownfields příručka, Interdisciplinární nártroj zaměřený na problematiku regenerací brownfields, Lepod, květen 2006, 7. JACKSON, J.B.: Brownfields snadno a lehce, IURS, o.s. Praha 2004 8. KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. BROWNFIELDS.: Jak vznikají a co s nimi. vydání. Praha: C.H. Beck, 2009. ISBN 978–80–7400–123–3. 9. KIRSCHNER, Vlaďka, Jaknovýchm, Disertační práce, 10. MANSFELDOVÁ A. Text k přednášce na téma Problematika brownfields. 2010 11. OPATOVÁ, Yvona. Brownfields-greenfields-město: úloha zeleně při obnově devastovaných území města: zkrácená verze Ph.D. Thesis. [Brno: Vysoké učení technické], c2008, 30 s. ISBN 978-80-214-3674-9 (BROţ.). 12. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vyd. Praha:Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. 13. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101 14. POŠTORNÁ, Regenerace brownfieldu v ČR, prosinec 2009, Regionální rozvojová agentura pro jiţní Moravy 15. RYDVALOVÁ, Petra, Ţiţka Miroslav, Ekonomické souvislosti a revitalizace brownfiled, Tech. univ. v Liberci 16. SMUTNÝ, Vlastimil, Cukrovar v Chrudimi, LCaŘ, č.2, únor 2012 85

17. ZAMARSKÝ, Vítězslav, Jiří TYLČER a Tomislav STŘELEC. Regenerace průmyslových ploch: jak vznikají a co s nimi. 1. vyd. Ostrava: VŠB - Technická univerzita Ostrava, 2009, 138 s. C.H. Beck pro praxi. ISBN 978-80-248-2431-4 (SV. 2 : BROţ.).

Internet: 1. http://www.brownfieldsinfo.cz/uvodni-stranka/ [online]. [cit. 2012-06]. 2. http://www.brownfields.cz/o-cem-to-je/co-je-treba-pro-rozvoj-brownfields-udelat/ [online]. [cit. 2012-06]. 3. http://www.ireas.cz/download/projekty/brownfields/damborsky.pdf 4. [online]. [cit. 2012-06]. 5. http://www.brownfields.cz/wpcontent/uploads/2007/11/brownfieldssnadnoalehce pdf [online]. [cit. 2012-06]. 6. http://www.brownfields.cz/o-cem-to-je/co-je-treba-pro-rozvoj-brownfields-udelat/ [online]. [cit. 2012-06]. 7. http://www.czechinvest.org/podpora-investic [online]. [cit. 2012-06]. 8. http://www.CzechInvest.org [online]. [cit. 2012-06]. 9. http://www.cabernet.org.uk/ [online]. [cit. 2012-06]. 10. http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1312 [online]. [cit. 2012-06]. 11. http://www.czechinvest.org/data/files/nsb-595.pdf [online]. [cit. 2012-06]. 12. http://www.cabernet.org.uk/index.asp?c=1312 [online]. [cit. 2012-06]. 13. http://www.casopisstavebnictvi.cz/stavebni-fond-prumysloveho-dedictvi-potencialudrzitelneho-rozvoje_A502_I14 [online]. [cit. 2012-06]. 14. http://www.casopisstavebnictvi.cz/brownfield-roku-2005-jde-do-dalsi-fazerekonstrukce_A109_I5 [online]. [cit. 2012-06]. 15. http://www.czechinvest.org/brownfieldy [online]. [cit. 2012-06]. 16. http://www.czechinvest.org/data/files/strategie-regenerace-vlada-1079.pdf 17. http://www.enviweb.cz/clanek/geologie/55031/regenerace-brownfields-azahranicni-zkusenosti [online]. [cit. 2012-06]. 18. http://europa.eu/about-eu/institutions-bodies/eib/index_cs.htm [online]. [cit. 2012- 06]. 19. http://www.ekopolitika.cz/files/projekty/brownfields/metodika_brownfields.pdf 20. http://www.evropskáunie.cz [online]. [cit. 2012-06]. 86

21. http://www.katastr2.appspot.com/ [online]. [cit. 2012-06]. 22. http://www.mzp.cz/cz/news_tz090526opzp [online]. [cit. 2012-06]. 23. http://www.mpo.cz/dokument105039.html [online]. [cit. 2012-06]. 24. http://www.mmr.cz/Cestovni-ruch/Programy-Dotace/Programovaci-obdobi-2007--2013/Integrovany-operacni-program-%28IOP%29 [online]. [cit. 2012-06]. 25. http://ndz.hf.tul.cz/download/2006/Ekonomicke_souvislosti.pdf [online]. [cit.201206]. 26. http://www.realit.cz/clanek/presny-pocet-brownfieldu-se-stale-muze-jenodhadovat, [online]. [cit. 2012-06]. 27. http://www.pppcentrum.cz/index.php?cmd=page&id=122 [online]. [cit. 2012-06]. 28. http://www.pppcentrum.cz/index.php?cmd=page&id=11 [online]. [cit. 2012-06]. 29. http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2012.html [online]. [cit. 2012-06]. 30. http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-komercni-vystavbu/slatinanyslatinany-/244658780 [online]. [cit. 2012-06]. 31. http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-komercni-vystavbu/chrudimchrudim-iii-obce-lezaku/3755833180 [online]. [cit. 2012-06]. 32. http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-komercni-vystavbu/sec-zdarec-usece-/1470587484 [online]. [cit. 2012-06]. 33. http://www.strukturalni-fondy.cz/Programy-2007-2013 [online]. [cit. 2012-06]. 34. http://www.strukturalni-fondy.cz/Glosar/B/Brownfield [online]. [cit. 2012-06]. 35. http://profit.tyden.cz/clanek/brownfieldy-v-ceskudobre-utajeneprilezitosti/[online]. [cit. 2012-06]. 36. http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Chrudim [online]. [cit. 2012-06].

Poznámky z přednášek: 1. Poznámky z přednášek Oceňování nemovitostí. Praha BIVŠ, Ing. Petr Ort Ph. D. Praha 2011. 2. Poznámky z přednášek Oceňování podniků. Praha BIVŠ, Doc. Ing. Jan Heřman CSc. Praha 2012. 3. Poznámky k přednášce Územní plánování. Praha BIVŠ, Doc. Ing. arch. Alena Mansfeldová, CSc. Praha 2009

87

Zákony: 1. Stavební zákoník. In: sbírka zákonů. http://business.center.cz/business/pravo/zak.[online]. [cit. 2012-01]. 2. vyhláška MMR č. 268. Obecně technické poţadavky. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2009. 3. zákon č. 20/1987 Sb.. O státní památkové péči. Praha: parlament ČR, 1987. 4. zákon č. 114/1992 Sb.. O ochraně přírody a krajiny. Praha: parlament ČR, 1992. 5. zákon č. 183/2006 Sb.. O územním plánování a stavebním řádu. Praha: parlament ČR, 2006.

Normy: 1. ČSN 73 4301 + Z1. Obytné budovy. Praha: Český normalizační institut, 2004. 2. ČSN 73 5105. Výrobní průmyslové budovy. Praha: Český normalizační institut, 1993. 3. ČSN 73 5305. Administrativní budovy a prostory. Praha: Český normalizační institut, 2005. 4. ČSN P ISO 6707-1. Pozemní a inţenýrské stavby - Terminologie: Část 1: Obecné termíny. Praha: Český normalizační institut, 2009.

88

9. Zadání diplomové práce:

89

Regenerace brownfields z hlediska investora

Recommend Documents