Raadsvergadering, 2 februari 2010
Voorstel aan de Raad
Nr.:
370
Agendapunt:
16
Datum:
12 januari 2010
Onderwerp: Startersleningen Onderdeel raadsprogramma: Portefeuillehouder: Jan Burger
Voorgesteld besluit 1. de verordening VROM startersleningen gemeente Wijk bij Duurstede vast te stellen; 2. € 64.558,- uit de algemene reserve vrij aanwendbaar te onttrekken; 3. € 64.558,- te storten op de gemeenterekening bij het stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Korte samenvatting Starters hebben al jaren een moeilijke positie op de woningmarkt. Om hun positie te verbeteren wordt voorgesteld om voor deze doelgroep de starterslening aan te bieden. Een groot deel van de verordening die aan de starterslening ten grondslag ligt is standaard. Een aantal aspecten kunnen lokaal worden ingevuld. Voor de Wijkse variant wordt de volgende invulling voorgesteld: starters tot en met 30 jaar die voor het eerst een woning kopen; een maximale lening van €30.000,-; de verwervingskosten mogen maximaal €275.000 zijn; en de starterslening kan voor zowel bestaande als nieuwbouw woningen worden aangevraagd. De lening wordt grotendeels verzorgd door het stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. De personele inzet vanuit de gemeente is beperkt. Aanleiding Starters hebben al jaren een moeilijke positie op de woningmarkt. Daarom heeft u in 2008 de nota ‘Kansen voor starters op de woningmarkt’ vastgesteld. Ondertussen beïnvloed de economische crisis de woningmarkt nog verder. Daarnaast heeft de provincie Utrecht eerder een Startersfonds ingesteld waardoor de provincie meebetaald aan startersleningen die gemeenten binnen de provincie verstrekken. Ook heeft u aandacht gevraagd voor de invoering van startersleningen. Wat is een starterslening? De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de NHG (Nationale Hypotheek Garantie). De starterslening is een
annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De gemeente en SVn bieden haar aan als aanvulling op de eerste hypotheek van de koopstarter. Wie betalen er mee aan de starterleningen? VROM Het ministerie van VROM heeft sinds 1 januari 2007 een budget van €40 miljoen beschikbaar gesteld om bij te dragen aan het beschikbaar stellen van startersleningen. VROM draagt voor 50% bij aan de verstrekking van startersleningen. Voorwaarde is dat de modelverordening VROM Startersleningen wordt gebruikt. Hierbinnen is een lokale invulling mogelijk. Provincie Utrecht De Provincie Utrecht heeft sinds begin 2009 een budget van €5 miljoen beschikbaar gesteld om bij te dragen aan het beschikbaar stellen van startersleningen. Dit zogenoemde startersfonds is op gespitst in twee delen. Namelijk een “Deel A” en een “Deel B”. Deel A bevat een budget per gemeente dat als het ware toegevoegd wordt aan het gemeentelijke startersfonds. Voor de gemeente Wijk bij Duurstede is dit een budget van €64.558 (naar rato van het inwonertal). Deel B is een apart provinciaal budget waaruit leningen verstrekt kunnen worden aan starters die binnen de provincie van de ene naar de andere gemeente verhuizen en wat startersleningen betreft zonder deze regeling buiten de boot vallen. Voorwaarde is dat de gemeente ook voor het deel B de loketfunctie uitvoert en een bepaling hierover opneemt in de verordening. Deze bepaling is opgenomen in artikel 1i en artikel 6 lid 1a van de Verordening VROM Starterslening gemeente Wijk bij Duurstede. De uiteindelijke kosten verdeling per lening komt er dan als volgt uit te zien: Deel A: VROM 50%, Provincie 25%, gemeente 25% Deel B: VROM 50%, Provincie 50% Lokale invulling De starterslening bestaat uit een aantal uniforme onderdelen die in alle gemeenten gelijk zijn en een aantal keuzes die de gemeente (in de verordening) moet maken op grond van de lokale situatie. De te maken keuzes hebben betrekking op: 1. 2. 3. 4. 5.
de doelgroep; de maximale hoogte van de starterslening; het prijssegment; de woningcategorie de looptijd.
Doelgroep Om een zo breed mogelijke doelgroep te bereiken wordt de volgende omschrijving voorgesteld:
• • •
kopers die van een huurwoning naar een koopwoning doorstromen; huurders die hun huidige huurwoning willen kopen en kopers die voor het eerst zelfstandig gaan wonen, bijvoorbeeld vanuit het ouderlijk huis of de studentenkamer). Dit is opgenomen in artikel 6 lid 1a van Verordening VROM Starterslening gemeente Wijk bij Duurstede Voorgesteld wordt om een leeftijdgrens van 30 jaar te hanteren. De leeftijdscategorie starters tot en met 30 jaar is de leeftijdscategorie waar de grootste inkomensgroei te verwachten is. Dit betekent dat de starterslening ook weer snel(ler) afgelost wordt en er weer budget is voor het afsluiten van nieuwe leningen. Zie artikel 6 lid 1b van de verordening. De maximale hoogte van de starterslening Op basis van de modelverordening mag de starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten bedragen met een maximum van €40.000,-. Voorgesteld wordt om het percentage vast te stellen op 20% en het bedrag op een maximum van €30.000,-. Door het bedrag lager vast te stellen, kunnen de beschikbare financiële middelen aan meer mensen beschikbaar worden gesteld en kunnen er dus meer starters gebruik maken van de starterslening. (Zie artikel 4 lid 2 van de verordening). Het prijssegment Gelet op het aanbod in de bestaande voorraad in de gemeente Wijk bij Duurstede wordt voorgesteld de maximale prijs aan verwervingskosten te stellen op €275.000,-. Zie artikel 6 lid 1c van de verordening. Het maximum wat we als gemeente overigens vast zouden kunnen stellen is gekoppeld aan de bedragen horende bij de NationaleHyptheekGarantie (NHG), namelijk €350.000,- aan verwervingskosten dus incl. notariskosten etc. Door een lager maximum aan te houden, wordt zekergesteld dat vooral goedkopere woningen verkocht gaan worden met een starterslening. In het segment tot € 275.000,- is er ook voldoende aanbod. De woningcategorie Voorgesteld wordt om de regeling van toepassing te verklaren op alle woningen in de gemeente Wijk bij Duurstede (zowel bestaand als nieuwbouw), om daarmee zoveel mogelijk starters de mogelijkheid te bieden een beroep te doen op de regeling. Zie artikel 6 lid 1c van de verordening. Looptijd Voorgesteld wordt om de regeling open te stellen voor een periode van 3 jaar. De economische situatie kan tegen die tijd weer dusdanig veranderd zijn dat een dergelijke regeling niet meer nodig is. Specifiek (beoogd doel) Het verbeteren van de bereikbaarheid van woningen voor starters op de woningmarkt. Meetbaar Aantal verstrekte leningen. Het bedrag dat beschikbaar wordt gesteld is naar verwachting voldoende voor zo’n 9 leningen. Als blijkt dat het budget
snel op is, zal er een nieuwe overweging worden gemaakt om al dan niet meer geld beschikbaar te stellen. Acceptabel Overwegingen die leiden tot het besluit Zoals in de aanleiding al is aangegeven zijn de marktomstandigheden voor starters erg slecht, mede door de economische crisis. Deze maatregel kan voor een aantal starters net die mogelijkheden bieden om toch de stap naar een koopwoning te kunnen maken. Draagvlak Van tijd tot tijd wordt er al geïnformeerd of de gemeente startersleningen verstrekt. Mogelijk kan op grond van de Wijkse criteria niet iedereen die dat wenst in aanmerking komen voor de lening. Bijvoorbeeld omdat hij of zij te oud is. Of omdat de verwervingskosten voor de woning boven de €275.000 komt. Deze beperkingen worden echter voorgesteld om uiteindelijk zo veel mogelijk echte starters een starterslening te kunnen bieden. Realistisch Kanttekeningen bij het voorgestelde besluit Er is een beperkt budget beschikbaar voor de startersleningen. Hierdoor kunnen slechts zo’n 9 startersleningen worden verstrekt. De Starterslening levert slechts een beperkte bijdrage aan het oplossen van de problemen die starters ondervinden bij het kopen van een koopwoning. Andere opties, zoals genoemd in de nota ‘Kansen voor starters’ blijven daarom noodzakelijk zoals maatschappelijk gebonden eigendom en het opvoeren van de woningbouwproductie. Alternatieven Geen starterslening invoeren. Tijdgebonden De leningen hebben een maximale looptijd van 30 jaar. Aanpak/uitvoering Voor de daadwerkelijke invoering van de startersleningen zal de Verordening "VROM Startersleningen gemeente Wijk bij Duurstede" met gemeentelijke uitvoeringsregels, productspecificaties en nadere voorwaarden worden vastgesteld. De gemeentelijke uitvoeringsregels en de productspecificaties zijn een vast gegeven voor de gemeente. Hier kan niet van worden afgeweken, omdat deze voorwaarden verbonden zijn aan het product Starterslening van het SVn. Daarna zal een deelnemingsovereenkomst tussen de SVn en gemeenten worden gesloten. Communicatie Goede voorlichting en communicatie over de Starterslening blijken in de praktijk bijzonder belangrijk. Daarom zal er aan de regeling bekendheid worden gegeven via in ieder geval de gemeentepagina en de website.
Daarnaast zal er een informatieavond worden georganiseerd. Goede informatie verstrekken is niet alleen van belang voor potentiële aanvragers maar ook voor financiële instellingen. Financiën Om daadwerkelijk startersleningen te kunnen verstrekken, dient het gemeentelijk fonds bij het SVn gevuld te worden. Voorgesteld wordt om het bedrag dat de provincie beschikbaar stelt te verdubbelen. Dat betekent dat er door de gemeente een budget van € 64.558,- beschikbaar wordt gesteld uit de algemene reserve vrij aanwendbaar. Met de jaarrekening 2009 kunnen we een meevaller van €151.569,- ten gunste van het resultaat boeken in verband met de afkoop van Besluit verplichte afkoop woninggebonden subsidie. Een deel van het bedrag wordt met uw besluit bestemd voor de Startersleningen. In totaal is daarmee beschikbaar € 258.232,-, € 64.558,- van de gemeente, € 64.558,- van de provincie en €129,116 van het ministerie van VROM. Naar verwachting kunnen hiermee circa 9 leningen worden verstrekt. Het aantal leningen dat wordt aangevraagd verschilt sterk van gemeente tot gemeente. Als blijkt dat het budget snel op is dan zal dit aan u worden gerapporteerd en kan er een overweging gemaakt worden om opnieuw geld beschikbaar te stellen. Omdat het bedrag slechts wordt uitgeleend, wordt dit bedrag in feite weggezet. Na aflossing vloeit het weer terug op de gemeenterekening bij het SVn en kunnen er weer nieuwe leningen voor worden verstrekt(revolving fund). Er kan ook voor worden gekozen om de regeling stop te zetten. Dan komt het geld bij aflossing weer beschikbaar voor de gemeente. En kan weer terug gestort worden in de algemene reserve vrij aanwendbaar. Daarnaast berekent het SVn een beperkte beheersvergoeding en zijn er rentelasten waarmee rekening moet worden gehouden. Deze kosten worden gedekt door een jaarlijkse onttrekking aan de bestemmingsreserve Fonds Volkshuisvesting. Bijlagen Verordening VROM Starterslening gemeente Wijk bij Duurstede Concept Deelnemingsovereenkomst Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening, paragraaf 5.2.2 uit de SVn Informatiemap Rapport aan burgemeester en wethouders Folder SVn Burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede,
Janneke Louisa-Muller secretaris
Guus Swillens burgemeester
Raadsbesluit
De raad van de gemeente Wijk bij Duurstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 januari 2010, nr. 370
gelet op artikel 108 en 149 van de Gemeentewet
besluit: 1. de verordening VROM startersleningen gemeente Wijk bij Duurstede vast te stellen: 2. € 64.558,- uit de algemene reserve vrij aanwendbaar te onttrekken; 3. € 64.558,- te storten op de gemeenterekening bij het stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van dinsdag 2 februari 2010 De raad voornoemd,
griffier,
voorzitter,
Verordening VROM Starterslening gemeente Wijk bij Duurstede
Hoofdstuk 1 - Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
gemeenten; b. Gemeenterekening VROM Starterslening: de rekening die de gemeente
bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, VROM Startersleningen kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; c. VROM Starterslening: een lening verstrekt door SVn aan een starter
waarbij de hoofdsom van de lening voor minimaal 50% afkomstig is uit de Gemeenterekening VROM Starterslening, terwijl het resterende deel van de Starterslening verstrekt wordt door SVn; d. Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt
en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de VROM Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager; e. NHG: Nationale Hypotheek Garantie; f. Koopsubsidie (Wet Bevordering Eigenwoningbezit, BEW+): een
maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten die afhankelijk is van het inkomen van de gebruiker en de hoogte van de lening; g. Huishouden: de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam
gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren; h. College: het college van burgemeester en wethouders van gemeente
Wijk bij Duurstede; i. Maatschappelijke binding aan de provincie Utrecht: Maatschappelijke
binding volgens de provinciale voorbeeld Huisvestingsverordening 2005: de binding van een persoon aan een nader te bepalen regio, daarin gelegen dat die persoon een redelijke met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van: - personen die tenminste drie jaar onafgebroken ingezetenen zijn in een of meer van de gemeenten in de betreffende regio (in dit geval de provincie Utrecht) dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar
-
ten minste zes jaar onafgebroken ingezetenen zijn geweest van een of meer van de gemeenten in de betreffende regio; personen die een dagopleiding volgen gedurende tenminste negentien uur per week aan een, in de regio, gevestigde en erkende instelling voor dagonderwijs.
Hoofdstuk 2 - Algemene bepalingen Artikel 2 1. De gemeente Wijk bij Duurstede heeft een Gemeenterekening VROM
Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 6, lid 2, sub a bedoelde aanvragers VROM Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 2, sub b bedoelde woningen; 2. De Gemeenterekening VROM Starterslening is ondergebracht bij SVn.
Artikel 3 Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Wijk bij Duurstede en de SVn van toepassing. Artikel 4 1. Het college is bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze
verordening een VROM Starterslening toe te kennen; 2. Het college stelt de hoogte van de VROM Starterslening vast, met dien
verstande dat de hoogte van de VROM Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van € 30.000,-; 3. De VROM Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie
BEW + is toegekend; 4. De VROM Starterslening moet worden verstrekt met Nationale
Hypotheek Garantie (NHG); 5. De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG; 6. Het college kan aan de toekenning van VROM Startersleningen nadere
voorschriften verbinden. Artikel 5 1. Het college geeft per jaar een prognose van de te verwachten aantallen
aanvragen VROM Starterslening en maakt jaarlijks het benodigde budget over op de Gemeenterekening VROM Starterslening; 2. VROM Startersleningen worden enkel toegekend voor zover het
jaarlijkse budget hiervoor toereikend is; 3. Aanvragen worden op volgorde van binnenkomst afgehandeld; 4. Aanvragen die in verband met het tweede lid niet kunnen worden
toegekend, worden door het college afgewezen. Hoofdstuk 3 - Toepassingsbereik Artikel 6 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen die
voldoen aan de volgende criteria: a. de aanvraag is afkomstig van: •
in de gemeente Wijk bij Duurstede woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning bewonen dan wel minimaal een jaar inwonend zijn en voor het eerst een woning
kopen. In geval van een aanvraag door twee personen geldt dit criterium voor één van beide aanvragers of; •
uitwonende studerende/schoolgaande kinderen van in de gemeente Wijk bij Duurstede woonachtige verblijfsgerechtigde personen, die binnen één jaar na afronding van de studie of school aanvingen minimaal drie aaneengesloten jaren in de gemeente Wijk bij Duurstede hebben gewoond of;
•
personen van buiten de gemeente Wijk bij Duurstede, maar met een maatschappelijke binding aan de provincie Utrecht, die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning bewonen dan wel minimaal een jaar inwonend zijn en voor het eerst een woning kopen. In geval van een aanvraag door twee personen geldt dit criterium voor beide aanvragers. Om de maatschappelijke binding aan te tonen overlegt de aanvrager een uittreksel uit de Gemeentelijke Basis Administratie van de gemeente van vertrek;
b. van personen in de leeftijd van 18 tot en met 30 jaar. In geval van een aanvraag door twee personen geldt dit criterium voor één van beide aanvragers; c. voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Wijk bij Duurstede met maximale verwervingskosten van € 275.000,-. 2. De aanvrager moet de woning waarvoor een VROM Starterslening
wordt verstrekt zelf gaan bewonen. 3. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op woonruimte in de
gemeente Wijk bij Duurstede die geschikt is voor permanente bewoning. Hoofdstuk 4 - Aanvraag en toekenning Artikel 7 1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 binnen het toepassingsbereik
van de VROM Starterslening vallen, kunnen bij de gemeente een op naam gesteld aanvraagformulier verkrijgen; 2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats conform de in de
Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening vastgelegde procedures welke uit de deelnemingsovereenkomst voortvloeien; 3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzingsbesluit mee aan
de aanvrager. Hoofdstuk 5 - Intrekken van de VROM Starterslening Artikel 8 1. Het college trekt een besluit waarin wordt voorzien in de toekenning van
een VROM Starterslening in als: a. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde
voorschriften en/of bepalingen;
b. de VROM Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van
onjuiste gegevens; c. als de koopovereenkomst wordt ontbonden; 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al
genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging; 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de
aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Hoofdstuk 6 - Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen Artikel 9 Hardheidsclausule Het college kan artikel 6 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 10 Looptijd Deze verordening treedt in werking op 1 maart 2010 en vervalt op 1 maart 2013. Artikel 11 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening VROM Starterslening gemeente Wijk bij Duurstede”.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van dinsdag 2 februari 2010 De raad voornoemd,
griffier,
voorzitter,
