Property Times Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 2014 V roce 2015 se dokončí nejvíce za posledních 7 let Hh 23. října 2014
Hrubá realizovaná poptávka ve 3. čtvrtletí zaznamenala nejvyšší výsledek od druhého čtvrtletí 2011, ale především díky přejednání nájemní smlouvy 2 pro Českou Pojišťovnu na dvou nemovitostech v Praze 4 (32 200 m ).
V minulém čtvrtletí nebyly dokončeny žádné kancelářské budovy, ale 2 v posledním kvartálu by mělo být dokončeno více než 70 000 m .
Nejvyšší dosahované nájemné ve třetím čtvrtletí zůstalo stabilní, ale mohlo by se opět ocitnout pod tlakem v následujících měsících díky očekávanému nárůstu neobsazenosti.
Obsah Ekonomický přehled
2
Nová nabídka a poptávka
3
Neobsazenost a nájemné
3
Plánovaná výstavba
4
Nejvýznamnější pronájmy
5
Definice
5
Tabulka 1
Autor
Hlavní ukazatele
Lenka Šindelářová
3. čtvrtletí 2014
Mezikvartální výhled
Head of Consulting & Research + 420 602 773 592
[email protected]
Kontakty
Nová nabídka, m²
0
Čistá realizovaná poptávka, m²
41 607
Míra neobsazenosti, %
14 %
Nejvyšší dosahované nájmy, EUR / m² / měsíc
19,50
Zdroj: DTZ
Graf 1
Magali Marton Head of EMEA Research + 33 1 49 64 49 54
[email protected]
Hrubá a čistá realizovaná poptávka podle čtvrtletí, m
2
100,000 90,000 80,000
Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159
[email protected]
70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0
Hrubá realizovaná poptávka Zdroj: DTZ, PRF
DTZ Research
Čistá realizovaná poptávka
Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 2014 Ekonomický přehled Česká ekonomika ve druhém čtvrtletí rostla meziročně o 2,5 %, zatímco ve srovnání s předchozím čtvrtletím byl růst minimální (0,3 %). Zlepšující se důvěra firem i domácností a sílící zahraniční poptávka ukazují na vyšší růst v následujících čtvrtletích. Předpovídaná výše HDP byla upravena směrem dolů vzhledem k nižšímu než očekávanému růstu ve druhém čtvrtletí na 2,6 % v roce 2014 a 2,8 % v roce 2015. Oxford Economics očekává posílení zahraničního obchodu, vývoz by měl v roce 2014 růst o 9,4 % po slabém výsledku v roce 2013. Negativně se na vývozu může projevit zpomalení německé ekonomiky, která mezikvartálně poklesla o 0,2 % a mohla by ve třetím čtvrtletí spadnout do recese. Index spotřebních cen vzrostl v září na 0,7 % meziročně, v porovnání s 0,6 % v srpnu. Růst inflace byl způsoben především nárůstem cen potravin. Růst cenové hladiny by měl v následujících měsících akcelerovat díky rostoucím dovozním a výrobním cenám, a inflace by v průměru měla dosahovat 2 % v roce 2015 poté, co v roce 2014 rostla jen neznatelně o 0,4 %. Ve druhém čtvrtletí 2014 rostly mzdy o 2,2 % meziročně, a za celý rok 2014 očekáváme zvýšení o 2,4 % na rozdíl od minulého roku, kdy mzdy vzrostly pouze o 0,1 %.
Graf 2
Růst HDP ve stálých cenách, % 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014p 2015p ČR
Eurozóna
Zdroj: Oxford Economics
Graf 3
Index spotřebitelských cen (CPI) a míra nezaměstnanosti (ILO), % 9 8 7 6 5 4 3
Rostoucí mzdy a pomalu se snižující nezaměstnanost přispívají k vyšší důvěře spotřebitelů. Spotřební výdaje by měly růst o 1,9 % v roce 2014 a o 2 % v roce 2015. Vývoj HDP mohou ovlivnit možné další sankce Ruska v reakci na sankce ze strany EU, ruská protiopatření mohou zahrnovat i omezení pro dovoz aut z České republiky. To by mohlo zpomalit ekonomický růst, protože až 3 % českého exportu směřuje právě tam. Výrazně klesá počet ruských turistů přijíždějících do České republiky a především do Prahy. Ve druhém čtvrtletí jejich počet v ČR poklesl celkem o 14 %. Citelně se to dotýká nejen obchodů a ubytovacích zařízení v centru Prahy, ale také Karlových Varů. V říjnu 2014 se konaly komunální volby, dvě z koalice vládních stran (KDU-ČSL a ČSSD) získaly nejvíce mandátů, v Praze zvítězilo s nejvyšším počtem hlasů hnutí ANO a nyní jedná o koalici.
2 1 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014p 2015p Inflace Míra nezaměstnanosti Zdroj: Oxford Economics
Graf 4
Spotřební vydání a maloobchodní tržby, % 10 8 6 4 2 0 -2 -4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014p 2015p Spotřební výdaje
Zdroj: Oxford Economics, ČSÚ
www.dtz.com
Maloobchodní tržby
Zdroj: Oxford Economics
Property Times
2
Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 2014 Nová nabídka a poptávka
Neobsazenost a nájemné
Ve třetím čtvrtletí nebyly dokončeny žádné kancelářské budovy a celková výměra moderních kanceláří tak zůstala 2 stabilní na 2,96 mil. m . Kanceláře třídy A představují 68 % z celkové plochy a kanceláře třídy B pak zbývajících 32 %. Špičkové kanceláře kategorie AAA tvoří přibližně 9 % z celkové plochy moderních kanceláří.
Jelikož nebyly ve třetím čtvrtletí dokončeny žádné nové kancelářské budovy, míra neobsazenosti poklesla na 14 % z 14,6 % ve druhém čtvrtletí 2014 (Graf 6). V současnosti je v Praze volných 416 100 m2 kanceláří třídy A a B.
Víc jak polovinu všech pronájmů tvořily renegociace stávajících nájemních smluv především díky transakci České Pojišťovny na Praze 4. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve 3. čtvrtletí 2014 2 výše 93 100 m , jedná se o nárůst o 55 % oproti předchozímu kvartálu a o 77 % meziročně. Za prvních devět 2 měsíců roku 2014 bylo pronajato celkem 221 800 m , což je o 2 % více než ve stejném období loňského roku. Čistá 2 realizovaná poptávka ve 3. čtvrtletí činila 41 600 m , jedná se o 23% nárůst mezikvartálně, respektive o 29 % meziročně. Od ledna do září byly uzavřeny nové nájemní 2 smlouvy na celkem 121 300 m , což je o 1 % více než loni. Podíl renegociací ve 3. čtvrtletí 2014 výrazně vzrostl na 55 % ze 41 % ve 2. čtvrtletí 2014 především díky několika významným transakcím. Česká Pojišťovna přejednala 2 nájemní smlouvu na celkem 32 200 m na dvou budovách 2 v Praze 4 a ExxonMobil pak na 8 600 m v Atrium Flora. Praha 8 zaznamenala již druhé po sobě jdoucí čtvrtletí nejvýraznější novou poptávku s podílem ve výši 31 % na nových pronájmech či expanzích, následovala Praha 1 s 30 %. Pojišťovací společnosti byly nejaktivnější v celkových pronájmech (35 %), dále následovaly poradenské a výrobní společnosti s 15 %. Průměrná velikost transakce ve 2 3. kvartálu vzrostla na 904 ze 708 m ve druhém čtvrtletí 2 roku 2014, mediánová hodnota dosáhla 373 m .
V posledním čtvrtletí tohoto roku očekáváme nárůst neobsazenosti vzhledem k očekávanému dokončení více 2 než 70 000 m kancelářských ploch, které nejsou z 85 % dosud předpronajaté. Nejvyšší míra neobsazenosti byla zaznamenána na Praze 7 (26,6 %), Praze 9 (24,4 %) a Praze 2 (23,9 %). Naopak, nejnižší míra neobsazenosti je hlášena z Prahy 4 (6,3 %), dále Prahy 10 (7,3 %) a Prahy 3 (11,9 %). Čistá absorpce mezi 2. a 3. čtvrtletím 2014, představující 2 změnu obsazených prostor, dosáhla přibližně 9 000 m , více kancelářských ploch bylo pronajato než uvolněno. Nejvíce prázdných kanceláří bylo obsazeno na Praze 1 především díky několika významným pronájmům na projektu Florentinum. Nejvyšší dosahované nájemné v centru města zůstalo ve 2 třetím čtvrtletí stabilní na úrovni 18,50 – 19,50 EUR za m za měsíc. Ve vnitřním městě nájemné dosahuje 15 – 17,50 EUR 2 za m za měsíc a ve vnějším okraji města 13 – 14,50 EUR. Pronajimatelé poskytují nájemcům jako pobídku nájemní prázdniny, obvykle jeden měsíc na jeden rok nájemní smlouvy, tedy 5 měsíců pro pětileté pronájmy.
Graf 5
Graf 6
Čistá realizovaná poptávka podle městských částí v 2 3. čtvrtletí 2014, m
Míra neobsazenosti, %
Praha 1 2% 2%
Praha 2 Praha 3 30%
31%
Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7
4% 9%
9% 5% Zdroj: DTZ, PRF
www.dtz.com
8%
15.00 14.50 14.00 13.50 13.00 12.50 12.00 11.50 11.00 10.50 10.00
Praha 8 Praha 9 Praha 10 Zdroj: DTZ, PRF
Property Times
3
Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 2014 Plánovaná výstavba Graf 7
V současnosti se nachází v různých stádiích výstavby či 2 rekonstrukce cca 283 900 m , dále je pozastavena výstavba 2 na cca 54 100 m a čeká se na předpronájmy.
Roční nová nabídka, m
2
350,000 300,000
Nejvíce kanceláří ve výstavbě se nachází v Praze 4 2 2 (89 200 m ), následuje Praha 5 (63 100 m ) a Praha 8 2 (43 700 m ). Až 69 % z celkového objemu ploch ve výstavbě se nachází v těchto třech městských částech. Z projektů ve výstavbě je pouze 16 % předpronajato. Během třetího čtvrtletí nebyly zahájeny žádné projekty.
250,000 200,000 150,000 100,000 50,000
2
V roce 2015 by mělo být dokončeno až 196 400 m , což je nejvíce od roku 2008.
2015p
2014p
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
V posledním čtvrtletí 2014 by mohlo být dokončeno 2 70 300 m , v souhrnu by tak za celý rok mělo být dodáno na 2 trh 147 400 m , což je o 85 % více než činí průměr posledních čtyř let. Došlo tak ke snížení v porovnání s našimi předešlými předpoklady vzhledem k odsunutí dokončení jednoho projektu. Mezi nejvýznamnější projekty plánované 2 k dokončení ve čtvrtém čtvrtletí patří ArtGen (22 900 m ) 2 a The Blox (16 300 m ).
2004
0
Zdroj: DTZ, PRF
Graf 8
Plánovaná nabídka dle stadia projektu a městské části, m
2
700,000 600,000 500,000 400,000 300,000
Celkem DTZ zaznamenalo v Praze projekty na více než 2 387 300 m s platným stavebním povolením a cca 2 515 000 m plánovaných staveb s platným územním rozhodnutím. DTZ monitoruje dalších více než 1.16 mil. metrů čtverečných kancelářských projektů v rané fázi plánování.
200,000 100,000
Ve výstavbě Stavební povolení Plánováno
Praha 10
Praha 9
Praha 8
Praha 7
Praha 6
Praha 5
Praha 4
Praha 3
Praha 2
0 Praha 1
Mezi nejvýznamnější projekty pro rok 2015 řadíme 2 BB Centrum Delta (32 500 m ) v Praze 4, Metronom 2 2 (29 900 m ) v Praze 5, Enterprise OC (29 000 m ) v Praze 4 a 2 Aviatica (27 000 m ) v Praze 5. Nejvíce kanceláří by tak mělo být dokončeno na Praze 4, Praze 5 a Praze 8.
V rekonstrukci Územní rozhodnutí Pozastavena výstavba
Zdroj: DTZ
Graf 9
Projekty ve výstavbě, m
2
500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 2. kv. 2010 3. kv. 2010 4. kv. 2010 1. kv. 2011 2. kv. 2011 3. kv. 2011 4. kv. 2011 1. kv. 2012 2. kv. 2012 3. kv. 2012 4. kv. 2012 1. kv. 2013 2. kv. 2013 3. kv. 2013 4. kv. 2013 1. kv. 2014 2. kv. 2014 3. kv. 2014
0
Pozastaveno
Ve výstavbě
Zdroj: DTZ
www.dtz.com
Property Times
4
Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 2014 Nejvýznamnější pronájmy Tabulka 2
Nejvýznamnější pronájmy ve 3. čtvrtletí 2014 2
Nemovitost
Lokalita
Velikost (m )
Nájemce
Sektor
Typ pronájmu
Česká Pojišťovna, Pankrác II-Česká Pojišťovna HQ
Praha 4
32 200
Česká Pojišťovna
Pojišťovnictví
Renegociace
Atrium Flora
Praha 3
8 600
ExxonMobil
Výroba
Renegociace
River Gardens II/III
Praha 8
3 700
NCR Česká republika
IT
Nový pronájem
Florentinum
Praha 1
2 000
Manpower Group
Poradenské služby
Nový pronájem
Palác Karlín
Praha 8
2 000
Schneider Electric CZ
Výroba
Renegociace
Zdroj: DTZ, PRF
Definice Celková výměra:
Dokončené kancelářské prostory (obsazené a neobsazené), nově postavené nebo rekonstruované od roku 2 1990, Ačkové a béčkové kanceláře, ve vlastnictví či v nájmu. Budovy pod 1 000 m nejsou zahrnuty
Nová nabídka: Dokončené nebo rekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období Klasifikace kancelářských budov:
Podmínky pro zahrnutí do celkové výměry moderních kanceláří třídy A a B: Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990 2 Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem Mezi nejvýznamnější hodnotící kritéria pro kanceláře třídy A a B patří: Rok dokončení / rekonstrukce Velikost a vzhled recepce Světlá výška kancelářských prostor Zdvojená podlaha Snížené podhledy Flexibilní rozvržení kancelářských prostor Klimatizace Možnost parkování Velikost souvislé kancelářské plochy Šetrnost budovy Další body může budova získat například za architektonické ocenění, otvíratelná okna, rezervní zdroj energie, externí stínění, moderní výtahy nebo možnost vstupu 24/7
Realizovaná poptávka:
Hrubá realizovaná poptávka představuje celkový objem kancelářské plochy, která byla předpronajata či pronajata, prodána či předprodána nájemcům či vlastníkům během určeného období. Nezahrnuje prostory v nabídce. Nemovitost je pronajata v okamžiku podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Celková hrubá poptávka zahrnuje přejednání a prodloužení náj. smluv, podnájmy. Čistá realizovaná poptávka je nezahrnuje.
Míra Podíl fyzicky neobsazených prostor v dokončených budovách na celkové výměře. neobsazenosti: Nejvyšší nájemné:
www.dtz.com
Dosahované nájemné v nových nejkvalitnějších kancelářích vysoké technické specifikace v nejatraktivnějších lokalitách.
Property Times
5
Praha - Kanceláře - 3. čtvrtletí 2014 Další DTZ Research studie Další studie můžete získat na www.dtz.com/research. Zde naleznete: Occupier Perspective Aktualizace trhu z pohledu nájemců s komentáři, analýzami, grafy a daty. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 2013-14 Sweden Computer Games Developers November 2013 Property Times Pravidelné aktualizace o trzích z pohledu vlastníků s komentáři, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy: Asie Pacifik, Baltické státy, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brusel, Budapest, Londýn, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japonsko, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, Severní Čína, Paříž, Polsko, Praha, Pune, Řím, San Francisco, Seoul, Singapore, J a Z Čína, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukrajina, Velká Británie, Varšava, Washington. Investment Market Update Pravidelné aktualizace o investiční aktivitě s komentáři, významnými transakcemi, grafy, daty a predikcemi. Zahrnuje tyto trhy: Asie Pacifik, Austrálie, Belgie, Česká Republika, Evropa, Francie, Německo, Itálie, Japonsko, Čína, JV Asie, Španělsko, Švédsko, Velká Británie. Money into Property Stěžejní studie DTZ po více než 35 let, která se zaměřuje na investice a kapitálové toky do realit po celém světě. Analyzuje vývoj a strukturu globálního investičního trhu. K dispozici pro: Global, Asie Pacifik, Evropa, Severní Amerika, Velkou Británii a USA.
Foresight Kvartální komentář, analýza dat a predikcí včetně DTZ Fair Value Index™. K dispozici pro: Global, Asie Pacifik, Evropa a Čína. Dále publikujeme výroční výhledovou studii.
www.dtz.com
Insight Tematické či ad hoc studie zaměřující se na celé oblasti či na specifická témata relevantní pro realitní trhy. Great Wall of Money – October 2014 German Open Ended Funds – October 2014 Insight Singapore medical suites September 2014 China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug 2014
Insight European Transaction Based Price Index Q2 2014 Insight European Nursing homes -July 2014 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July 2014 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 2014 Net Debt Funding Gap - May 2014 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 2014 Deflation and Commercial Property - March 2014 Tokyo Retail Market 2014 Great Wall of Money – March 2014
DTZ Research Datové služby Více dat a informací je k dispozici v předplatitelské službě. Prosím kontaktujte
[email protected] pro více informací.
Property Market Indicators Pravidelné datové série pro komerční a průmyslové nemovitosti pro regiony Asie a Evropy.
Realitní predikce, včetně DTZ Fair Value TM Index Pětileté predikce pro komerční a industriální trhy v Asii, Evropě a USA.
Investment Transaction Database Agregovaný přehled investiční aktivity v Asii a Evropě.
Money into Property Stěžejní produkt DTZ Research po více než 35 let. Poskytuje data o kapitálovém trhu zahrnující toky kapitálu, velikost, strukturu vlastnictví, vývoj, trendy včetně výsledků dotazníkového šetření ohledně zájmů investorů a věřitelů.
Property Times
6
DTZ Research DTZ Research Kontakty Global Head of Research
Head of EMEA Research
Hans Vrensen
Magali Marton
Phone: +44 (0)20 3296 2159
Phone: +33 1 49 64 49 54
Email:
[email protected]
Email:
[email protected]
Global Head of Forecasting
Head of Capital Markets Research
Fergus Hicks
Nigel Almond
Phone: +44 (0)20 3296 2307
Phone: +44 (0)20 3296 2328
Email:
[email protected]
Email:
[email protected]
Head of Czech Republic Research Lenka Šindelářová Tel: +420 602 773 592 Email:
[email protected]
DTZ Business Kontakty Chief Executive, EMEA John Forrester Tel: +44 (0)20 3296 2002 Email:
[email protected] Pronájmy kanceláří (Zastupování pronajimatelů)
Pronájmy kanceláří (Zastupování nájemců) Václav Bouček
Pavel Domalewski
Tel: +420 234 262 216
Tel: +420 234 262 218
Email:
[email protected]
Email:
[email protected] Investment & Business Development Ryan Wray MRICS Tel: +420 234 262 275 Email:
[email protected]
Správa nemovitostí Lenka Vodrážková Tel: +420 234 262 257 Email:
[email protected]
Oceňování Karel Klečka MRICS Tel: +420 234 262 232 Email:
[email protected]
OMEZENÍ ODPOVĚDNOSTI Na tuto studii nelze spoléhat jako na základ pro jednání při transakcích bez vyhledání specifického, kvalifikovaného a profesionálního poradenství. Data a fakta byla důkladmě zkotrolována, DTZ nemůže převzít žádnou odpovědnost za jakoukoli škodu či ztrátu následkem nepřesnosti v této studii. Zde zahrnuté informace by neměly být ať již v celku či částečně publikovány, reprodukovány a citovány bez předchozího souhlasu. V každé takové reprodukci musí být citováno DTZ © DTZ říjen 2014
www.dtz.com
Property Times
7
