Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing

Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing Voorbeeldplannen en -projecten

In opdracht van Ministerie van VROM, Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing

Amanda Hogenes Anne Weike Noorman (SEV) Geurt Keers Jetse Oosterbaan

augustus 2003

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 83870

Inhoudsopgave

1

INLEIDING

1

1.1

PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP IN BESTAAND STEDELIJK GEBIED

1

1.2

OPZET

2

1.3

LEESWIJZER

6

2

INTEGRALE STEDELIJKE VERNIEUWING

7

2.1

DE PROJECTEN

7

2.2

EEN KORTE BESCHRIJVING

8

2.3

PROJECTEN NADER BEKEKEN

14

3

NIEUWBOUW IN BESTAAND STEDELIJK GEBIED

23

3.1

DE PROJECTEN

23

3.2


24

3.3


31

4

SLOOP EN VERVANGENDE NIEUWBOUW

43

4.1

DE PROJECTEN

43

4.2


44

4.3


47

5

RENOVATIE & HERGEBRUIK

55

5.1

DE PROJECTEN

55

5.2


56

5.3


61

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

6

CONCLUSIES

75

6.1

STEDELIJKE VERNIEUWING EN PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

75

6.2

ASPECTEN VAN PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

76

6.3

DE VRAAG NAAR PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

77

6.4

BEELD VAN DE PROJECTEN

79

6.5

RANDVOORWAARDEN VOOR PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

82

6.6

‘RUIMTE’ MAKEN VOOR PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP

86

GERAADPLEEGDE BRONNEN

89

PROJECTENOVERZICHT

91

INLEIDING

1 Inleiding 1.1

Particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied De stedelijke vernieuwing verloopt vooralsnog trager dan gewenst. Een deel van de vertraging zit hem veelal in het verzet van bewoners tegen de (sloop)plannen van de gemeente. De praktijk leert dat in veel gevallen deze mensen na sloop en nieuwbouw geen kans hebben terug te keren naar hun oude buurt. In Nederland zijn op verschillende plaatsen in het (recente) verleden initiatieven genomen door bewoners om zelf de renovatie of sloop en nieuwbouw van hun woningen in gang te zetten of hergebruik van bestaande gebouwen, zoals voormalige kloosters, bedrijfspanden of scholen te realiseren. Sommigen deden dat uit verzet tegen de sloopplannen van de gemeente, anderen waren op zoek naar betaalbare woon- en werkruimte in de bestaande stad. Op andere plekken hebben juist gemeenten en soms ook woningcorporaties het initiatief genomen om bewoners uit te nodigen zelf de ontwikkeling van de renovatie of sloop-nieuwbouw van hun woningen op zich te nemen (bijvoorbeeld de projecten Mi akoma di color (Amsterdam) en Noordeinde (Rotterdam). Particulier opdrachtgeverschap is dus niet voorbehouden aan uitbreidingsgebieden. Het kan heel goed binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvinden. Particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied is ook in allerlei bijzondere vormen terug te vinden, zoals: cascobouw; gestapelde bouw, verbouw van oude (bedrijfs)panden; omzetting van kleine (huur-) in grotere koopwoningen. In een context met beperkende factoren, zoals in de stedelijke vernieuwing, waar het bestaand stedelijk gebied zich veelal laat kenmerken door onder andere versnipperd eigendom, verouderde panden, achterstallig onderhoud, vertrek van draagkrachtige buurtbewoners, veel corporatiebezit, bewoners met lagere inkomens, is het vernieuwingsproces ingewikkeld en lastig. Dat betekent ook dat parti-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

culier opdrachtgeverschap volgens de strikte definitie niet altijd mogelijk is.1 Omdat het bezit bijvoorbeeld in handen is van een woningcorporatie. Niettemin zijn er verschillende mogelijkheden die in het verlengde liggen van het particulier opdrachtgeverschap en niet passen onder de noemer van de reguliere projectontwikkeling binnen de stedelijk vernieuwing. Het gaat dan bijvoorbeeld om een corporatie die huurders zeggenschap en keuzevrijheid biedt door middel van consumentgerichte projectontwikkeling. Zeggenschap en keuzevrijheid voor bewoners staat voorop, particulier opdrachtgeverschap is daarbij een belangrijk middel maar geen doel op zich. In de stedelijke vernieuwing zou het particulier opdrachtgeverschap wel eens een belangrijk instrument kunnen zijn om de vernieuwing in beweging te zetten. Deze projecten van particulier opdrachtgeverschap zijn vooralsnog vaak incidenten. Mensen dienen veel doorzettingsvermogen en energie te bezitten om dergelijke projecten van de grond te trekken. Er zijn nogal wat obstakels die moeten worden overwonnen om het project tot een geslaagd einde te brengen: verschillende juridische procedures, aankoop van grond of bestaande gebouwen, vertrouwen kweken bij gemeenten en woningcorporaties, opstartbudget, et cetera. Bovendien is het particulier opdrachtgeverschap relatief onbekend bij de verschillende partijen; gemeenten, woningcorporaties, en ook burgers zijn onvoldoende bekend met de mogelijkheden die er zijn. Voorbeeldenonderzoek De SEV heeft in samenwerking met RIGO een inventariserend onderzoek opgezet, in opdracht van het ministerie van VROM, Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing (IPSV). Met dit onderzoek is gezocht naar antwoorden op de vraag: wat is of kan de rol zijn van particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied, met name in de stedelijke vernieuwing? Het doel van de inventarisatie is om aan de hand van voorbeelden van plannen en projecten de voordelen en de knelpunten en belemmeringen te signaleren en randvoorwaarden voor particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing te benoemen.

1.2

Opzet Het project bestaat uit een inventarisatie van gerealiseerde en in ontwikkeling zijnde voorbeeldplannen en -projecten. Aan de hand van de inventarisatie wordt aangegeven welke stappen ondernomen kunnen worden om bewoners, woningcorporaties en gemeenten via particulier opdrachtgeverschap stedelijke vernieuwing op kleine schaal in gang te zetten. In dat licht reiken we aanknopingspunten,

voetnoot 1

VROM-definitie van particulier opdrachtgeverschap: “een burger (of een groep burgers zonder winstoogmerk) heeft de volledige juridische zeggenschap over en verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning.” Huurders die in een project met collectief particulier opdrachtgeverschap meededen en als stichting of vereniging opdrachtgever waren, worden ook meegenomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

mogelijkheden en randvoorwaarden aan om particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing te stimuleren. Van groslijst naar beredeneerde selectie De inventarisatie van projecten is opgebouwd uit gerealiseerde en in ontwikkeling zijnde projecten in bestaand stedelijk gebied. Voor het in kaart brengen van de verschillende projecten is gebruik gemaakt van interne kennis binnen het Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing (IPSV), SEV en RIGO, waaronder een rapportage van RIGO uit 20022. Bovendien is er contact gezocht met de KEI, Aedes en de VNG. Dat resulteerde in een lijst met zo’n 80 projecten. Het zijn projecten zowel binnen als buiten het). De meeste projecten binnen IPSV zijn namelijk nog in de ontwikkelingsfase en nog niet gerealiseerd. De basisgegevens van de projecten zijn in een digitale database verwerkt, waarvan in de bijlage een uitdraai is gemaakt met de geselecteerde en niet geselecteerde projecten. Particulier opdrachtgeverschap bij ‘gaten vullen’ in binnenstad al lange traditie

Kromme Nieuwegracht Utrecht. Vergelijk de foto met nieuwbouw op pagina 29 Sluijmer & Van Leeuwen (2002)

De 45 geselecteerde projecten die hier worden beschreven zijn deels gerealiseerde projecten en deels nog in plan- of uitvoeringsstadium. Ten aanzien van de projecten die nog niet gerealiseerd zijn, kunnen nog geen uitspraken over het slagen of de tevredenheid rondom het proces gedaan worden. De reden dat zij desondanks in deze rapportage zijn opgenomen, is dat hiermee het beeld van het scala aan mogelijkheden in stedelijke vernieuwing wordt vergroot. De 45 projecten zijn gekozen op basis van drie kenmerken. De eerste twee zijn de schaal en het type particulier opdrachtgeverschap (zie ‘De eigenbouwladder’).

voetnoot 2

RIGO Research en Advies & De Regie (2002), Particulier opdrachtgeverschap in de vier grote steden, Amsterdam.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 INLEIDING

De eigenbouwladder

Variant

Toelichting

Kenmerken

Traditionele eigenbouw

De particulier koopt kavel en ontwikkelt al dan niet in samenwerking met architect en/of aannemer (zelfbouw, laten bouwen, zelf afbouw etc.)

Meer kennis en ervaring nodig Meer risico Grote verscheidenheid in ontwerpen Vaak duur

Collectief opdrachtgeverschap

Een groep particulieren koopt kavel en ontwikkelt in onderling overleg met behulp van architect, begeleider en aannemer een complex rijwoningen of appartementen

Mogelijkheid risicobeperking Goede afstemming mogelijk Vaak goedkoop

Systeembouw

De particulier ontwerpt samen met systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit gestandaardiseerde componenten (prefab op onderdeelniveau)

Weinig risico Verscheidenheid in ontwerpen Kan goedkoop

Catalogusbouw

De particulier zoekt in een catalogus de gewenste woning of stelt aan de hand van voorbeelden de woning samen

Weinig risico Minder verscheidenheid in ontwerpen Kan goedkoop

Consumentgerichte projectontwikkeling

Projectontwikkelaar of corporatie koopt de kavels, ontwerpt en bouwt de woningen, waarbij de consument in meer of mindere mate keuzemogelijkheden heeft.

Vergelijkbare varianten zoals bij particulier opdrachtgeverschap (zie RIGO-classificatie in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nr 3, 2003; G. Keers en S. Butter, Toekomst voor Consumentgericht ontwikkelen)

Bron: RIGO Research en Advies

Het derde kenmerk waarop de selectie is gebaseerd betreft het thema binnen de stedelijke vernieuwing. In deze rapportage zijn de projecten thematisch onderverdeeld naar vier verschillende categorieën binnen de stedelijke vernieuwing: 1

Integrale stedelijke vernieuwing Onder integrale stedelijke vernieuwing worden projecten verstaan waarbij een gemeente of corporatie een grootschalig plan voor fysieke, sociale en economische wijkvorming ontwikkelt. Het betreft dikwijls een complex proces, waarbij diverse partijen betrokken zijn. Bij integrale stedelijke vernieuwing wordt ruimte gemaakt voor particulier opdrachtgeverschap of andere vormen van bewonersinitiatief.

2

Nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied Onder nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied worden hier projecten geschaard waarbij bewoners op een plek die voorheen geen duidelijke woonfunctie had of die geen functionerende bestemming bezat, door middel van particulier opdrachtgeverschap hun eigen nieuwbouwwoningen hebben ontwikkeld. Het initiatief kan van bewoners komen die een plek in hun omgeving zien die voor hen aantrekkelijk is voor nieuwbouw. Ook kan het initiatief van een gemeente komen die bijvoorbeeld op de plek van een voormalig industrieterrein ruimte voor woningbouw door bewoners maakt. Of het kan gaan om kleinschalige invulling, zoals een braakliggende kavel in een straat voor de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

bouw van enkele woningen, maar ook voor woon-werkwoningen of het realiseren van bedrijfsruimtes en gemeenschappelijke ruimtes. 3

Sloop en vervangende nieuwbouw De vernieuwing vindt hier plaats door middel van sloop van de bestaande woningbouw en nieuwbouw op dezelfde locatie. De nieuwbouw wordt (deels) door middel van particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd. Hiervoor in de plaats worden woningen, woon-werkwoningen of soms enkele bedrijfs- of gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd.

4

Renovatie & hergebruik In het geval van renovatie wordt de bestaande woningbouw opgeknapt en verbeterd. Dit kan op particulier initiatief gebeuren, maar vaak zet een gemeente of corporatie de renovatie in gang. Bij hergebruik zijn het vaak particulieren die het initiatief nemen om de functie van een bestand pand te veranderen in (onder meer) wonen. Verbouw en renovatie van het bestaand pand is dan veelal noodzakelijk.

Binnen de 45 geselecteerde projecten is een verdere selectie gemaakt van 10 interessante projecten. Bij de selectie is gekeken naar vertegenwoordiging van alle categorieën, de landelijke spreiding, de fase waarin het project verkeert, de complexiteit, schaal en de betrokken belangen (zie eigenbouwladder). Deze projecten en hun wijze van aanpak zijn nader beschreven aan de hand van gesprekken met de direct betrokkenen. Uit de inventarisatie zijn randvoorwaarden en bouwstenen geformuleerd voor strategieën waarmee de stedelijke vernieuwing door middel van particulier opdrachtgeverschap nieuwe impulsen kan krijgen. De onderstaande projecten zijn geselecteerd voor een uitgebreide beschrijving. Projectnaam

Locatie

Categorie

Type opdrachtgeverschap

Palenpest

Haarlem

Integrale stedelijke vernieuwing


Sterrenbuurt

Delfzijl Noord


Individueel opdrachtgeverschap

Kwintterrein

Groningen

Nieuwbouw in BSG


Gestel,

Nieuwbouw in BSG


Nieuwbouw in BSG


Bennekelbosch

Eindhoven Paleis Noordeinde

Rotterdam Kralingen

Projecten Wooncom

Emmen

Sloop-nieuwbouw


Mi Akoma di Color

Amsterdam Zuid-Oost

Sloop-nieuwbouw


Het Magazijn

Amsterdam

Renovatie & hergebruik Collectief opdrachtgeverschap

Volmarijnstraat

Rotterdam


Hotel Bosch

Arnhem


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6 INLEIDING

1.3

Leeswijzer De 45 geselecteerde projecten zijn allemaal kort beschreven geordend naar Integrale stedelijke vernieuwing (hoofdstuk 2), Nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied (3), Sloop en vervangende nieuwbouw (4) en Renovatie & hergebruik (5). Per hoofdstuk is naast de korte beschrijvingen een aantal bijzondere projecten geselecteerd die in slotparagraaf van het betreffende hoofdstuk uitvoeriger staan beschreven. Deze nader bekeken projecten hebben eenzelfde opbouw: inleiding, de projectrandvoorwaarden, de organisatie en het proces met activiteiten en rollen van betrokken partijen, de knelpunten en belemmeringen, de leerervaringen en aanbevelingen. In hoofdstuk 6 wordt antwoord gegeven op de vragen die in de inleiding van dit hoofdstuk zijn opgeworpen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


2 Integrale stedelijke vernieuwing Onder integrale stedelijke vernieuwing worden projecten verstaan waarbij een gemeente of corporatie een grootschalig plan voor fysieke, sociale en economische wijkvorming ontwikkelt. Het betreft dikwijls een complex proces, waarbij vaak diverse partijen betrokken zijn. Bij integrale stedelijke vernieuwing wordt ruimte gemaakt voor particulier opdrachtgeverschap of andere vormen van bewonersinitiatief.

2.1

De projecten Locatie

Type particulier opdrachtgeverschap

Aantal woningen

Palenpest

Haarlem


250

2

Hoogeveenlaan

Den Haag ZuidWest

Consumentgerichte ontwikkeling

140

3

Parkkwartier, Katendrecht

Rotterdam


17

4

Bellamybuurt

Amsterdam West Collectief opdrachtgeverschap

86

5

Ambo-terrein/De Triangel

Hillegom


70

6

Rustenburg Oostbroek

Den Haag

Individueel en collectief opdrachtgeverschap

8.200 (deels)

7

Roombeek

Enschede Noord


550

8

Emmen Revisited

Emmen


N.n.b.

9

Sterrenbuurt

Delfzijl Noord


Ca. 18

Projectnaam 1

10 EWR Slachthuisterrein

R I G O

Leiden Noord

R e s e a r c h


e n

A d v i e s

Ca. 250

B V

7

8 INTEGRALE STEDELIJKE VERNIEUWING

2.2

Een korte beschrijving 1. Palenpest Haarlem De fundering van diverse panden in de Amsterdamse buurt in Haarlem kampt met palenpest. De fundering van deze panden moet dan ook worden aangepakt. De gemeente probeert de verschillende particuliere eigenaren door middel van subsidie te bewegen om de fundering van de panden op te knappen, door renovatie en zelfs sloop en nieuwbouw van de woningen. De eerste fase van 60 woningen is inmiddels afgerond. Het streven is om tot 2005 in totaal 250 woningen op deze wijze te realiseren. Belemmeringen voor de uitvoering hebben vooral te maken met de bestaande regelgeving die niet geschikt is voor dit soort processen. Vooral de financiering, belasting, en de hypotheekverstrekking voor de renovatie zijn lastig. De gemeente probeert nieuwe financieringstrajecten te ontwikkelen om zoveel mogelijk bewoners in het renovatieproces mee te krijgen. Zie paragraaf 2.3 voor een uitgebreide beschrijving.

2. Hoogeveenlaan, Den Haag Dit is een voorbeeld van consumentgerichte projectontwikkeling. Het is een project van woningcorporatie Haag Wonen en Proper Stok Ontwikkelingen in de wijk Morgenstond in Den Haag Zuid West. De eenzijdigheid van de wijk met portiekflats wordt hier aangepakt door het bouwen van 140 stadsappartementen en herenhuizen voor het middenen duurdere segment (vanaf € 235.000). De toekomstige kopers wordt veel zeggenschap geboden bij de inrichting van de woning. De kopers van de herenhuizen wordt bovendien de mogelijkheid geboden om zelf een gevelvariant te kiezen. Het verkooptraject is begin 2003 gestart. Haag Wonen heeft voor dit project een tender gehouden onder een aantal ontwikkelaars om een nieuwbouwplan voor consumentgericht bouwen te ontwikkelen. Proper Stok is daaruit gekozen. Artist impression van de herenhuizen aan de Hoogeveenlaan

Proper Stok (2003)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3. Parkkwartier Katendrecht, Rotterdam Het Parkkwartier in Katendrecht is een gevarieerd stedelijk woonmilieu met stadsappartementen. Er wordt momenteel een experiment uitgevoerd waarbij zeventien vrije kavels zijn uitgegeven voor particulier opdrachtgeverschap. Het Parkkwartier is een initiatief van de gemeente Rotterdam uit 2000 en is een van de vijf deelgebieden van Katendrecht, in de deelgemeente Feijenoord, waar ooit de rosse buurt tussen de Maas- en Rijnhaven lag. Qua dichtheden en vorm is het project vergelijkbaar met het Amsterdamse Borneo Sporenburg. De maquette van het Parkkwartier in Katendrecht

City Informatie Centrum Rotterdam (2003)

Het verkooptraject verliep in het begin moeizaam doordat kavels in het dure segment werden aangeboden en kopers in de veronderstelling verkeerden vrij te kunnen bouwen. Het zijn kavels in een rijtje en daarbij gelden er ook stedenbouwkundige en architectonische voorwaarden. Bovendien bleek de oude status van rosse buurt de aantrekkingskracht van de locatie ook nog parten te spelen. Inmiddels is het project in uitvoering en is de eerste steen gelegd. Voor de individuele opdrachtgevers verliep alles evenwel nog niet geheel vlekkeloos. Kritiek op de gemeente was dat deze onvoldoende organisatorisch was voorbereid op de omgang met particuliere opdrachtgevers.

4. Bellamybuurt, Amsterdam De Wenslauerstraat in de Bellamybuurt in Amsterdam Oud-West is een pilotproject en SEV-experiment gericht op samenwerking bij de vernieuwing van zowel de sociale als de particuliere voorraad. Het doel is de casco’s van de woningen collectief te verbeteren (gevels, wanden en eventueel ook het dak en de fundering vanwege palenpest). Het project kent diverse belangenhebbende partijen. De 42 panden zijn deels in het bezit van woningcorporatie Rochdale en de Algemene Woningbouw Vereniging (AWV) en deels in het bezit van particulieren. In de Wenslauerstraat staan 42 panden met 86 adressen. Er zijn 30 sociale huurwoningen, 27 particuliere huurwonin-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9


gen, 15 eigen woningen en 14 bedrijfsruimten. Er zullen meer dan 100 mensen wonen. Het versnipperd eigendom maakt de aanpak lastig. Daarom is met een aantal partijen (waaronder het Stadsdeel, AWV, Makelaarsvereniging Amsterdam en Vastgoedbelang) in 2002 een intentieverklaring afgesloten om de verbetering aan te pakken. Bijzonder is dat er in samenwerking met SEV en Fakton een beleidsmodel is ontwikkeld, dat inzicht geeft in de financiële effecten van de aanpak en investeringen.

5. Ambo-terrein, Hillegom Het Ambo-terrein kenmerkt zich volgens de gemeente Hillegom door slechte woonkwaliteit en een drukke verkeersweg die de grenzen van het toelaatbare overschrijdt. De gemeente wil deze locatie, vanwege de vorm inmiddels ‘De Triangel’ genoemd, gaan herstructureren. De eigenaar-bewoners van de zeventig vooroorlogse woningen en de zittende bedrijven worden door de gemeente in een zeer vroeg stadium bij het proces betrokken. Er is een bewonerscomité opgericht. Om de samenwerking vorm te geven onderzoekt de gemeente de mogelijkheden van samenwerking met bewoners en woningcorporatie in een wijkontwikkelingsmaatschappij. Doelstelling van de gemeente is dat na herstructurering bij gelijkblijvende woninggrootte de woonlasten hetzelfde blijven. De gemeente Hillegom faciliteert met behulp van IPSV-subsidie het bewonerscomité en geeft ruim baan aan particulier opdrachtgeverschap. Er zijn drie varianten voor herstructurering aan de bewoners voorgelegd, waarbij zij hun voorkeur kunnen aangeven. Op verzoek van de bewoners worden de varianten uitgewerkt met een bijbehorend financieel kader, waarna deze opnieuw aan de bewoners zullen worden voorgelegd om daaruit een keuze te kunnen maken.

6. Rustenburg Oostbroek, Den Haag De wijk Rustenburg Oostbroek wordt gekenmerkt door een groot aantal portiekwoningen (8.200), die voor 90% in particuliere verhuur of in particulier eigendom zijn. De beoogde sloopplannen van de gemeente Den Haag voor de Haagse wijk Rustenburg Oostbroek zijn door de verschillende woningeigenaren van de wijk afgewezen. Gemeente en woningeigenaren bereikten naderhand overeenstemming in een wijkplan. Kern daarvan is een creatieve transformatie van de bestaande woningvoorraad zonder sloop, waarbij gemeentelijke verbeteringen aan de openbare ruimte dienen als vliegwiel voor investeringen in de woningen. De stedenbouwkundige opzet (van H.P. Berlage) en de beleving van de wijk zijn goed, maar de woningen zijn aan verbetering toe. Om woningverbetering te realiseren is op initiatief van de gemeente en de sterk georganiseerde bewonersorganisatie een innovatief project gestart. Het doel is om met hulp van woningcorporaties en particulier initiatief een van de woningvoorraad te renoveren met samenvoegen en optoppen en aan de achterzijde uitbouwen van woningen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Portiekwoningen in Rustenburg Oostbroek met een voorbeeld van samenvoegen en optoppen

Gemeente Den Haag (2001)

7. Roombeek, Enschede Directe aanleiding voor de herontwikkeling van Roombeek was de vuurwerkramp in mei 2000. In de gemengde vooroorlogse wijk is nog een aantal panden, vooral uit de voormalige textielindustrie en kleine detailhandel en een aantal woningen overgebleven. In totaal zullen in Roombeek 1.500 woningen worden gebouwd, waarvan 450 huurwoningen. Van de koopwoningen zullen ruim 500 huizen door middel van particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd, zowel individueel als collectief. Ontwerp van woningen in Roombeek

Veh (2003)

Het voornemen is om zowel grotere als kleinere kavels aan mensen met lagere inkomens aan te bieden. Daarom zal er ook catalogusbouw met drie- of vier-onderéénkapwoningen gebouwd worden. De doelstelling is om zoveel mogelijk voormalig bewoners terug te laten keren in de wijk. Bovendien staan het terugbrengen van de positieve elementen van de wijk en de verbetering en upgrading van de wijk centraal.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11


Voor de herontwikkeling is het Projectbureau Wederopbouw opgericht. Voor de begeleiding van particuliere opdrachtgevers zijn een drietal bouwadviesbureaus geselecteerd. De gemeente heeft drie niveau’s van beeldregie ingesteld; hoog, midden en laag. Op de zichtlocaties geldt bijvoorbeeld een hoge mate van beeldregie. De particuliere opdrachtgever kan daar rekenen op randvoorwaarden en gemeentelijke bemoeienis, terwijl daar waar de beeldregie laag is, bewoners hun gang kunnen gaan.

8. Emmen revisited, Emmen Emmen revisited staat voor de herstructurering van de wijken Angelslo, Emmerhout en Bargerees in Emmen. Het doel is om in deze wijken het woningaanbod te differentiëren en de doorstroming van huurders te bevorderen, onder meer door het slopen van woningen en het uitgeven van vrije kavels. Het is gebruikelijk dat de huurders van woningen die gesloopt worden, 10% korting krijgen op de kavelprijs van de voormalige huurwoning. Woningen in Angelslo: een aantal staat al leeg

RIGO (2003)

Tot nog toe zijn er geen vrije kavels uitgegeven, omdat met name de wijken Angelslo en Emmerhout tot stedenbouwkundig monument benoemd zijn. Dit heeft architectonische beperkingen tot gevolg. Wanneer burgers ervaring hebben met het zelf bouwen van woningen, worden daarmee de betaalbaarheid en het gemak waarmee particulier opdrachtgeverschap tot stand komt vergroot.

9. Sterrenbuurt, Delfzijl De Sterrenbuurt is een wijk in Delfzijl Noord. Momenteel wordt het gebied geherstructureerd om de overschotten in de goedkopere sector te verlagen. In de ruim opgezette Sterrenbuurt worden zo’n 400 woningen gebouwd, zowel sociale huur als vrije sector koopwoningen in het middenen dure segment. Van de 120 woningen in het dure segment zal vijftien procent bestaan uit vrije kavels voor particulier

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


opdrachtgeverschap. De kavels worden met een aantal bouwkundige spelregels uitgegeven. Voor enkele blokken is het meegeven van een concreet thema voorgesteld. Met de bouw van de huurwoningen is in maart 2003 begonnen, de vrije kaveluitgifte zal later plaatsvinden. Zie paragraaf 2.3 voor een uitgebreide beschrijving.

10. EWR Slachthuisterrein, Leiden Het EWR Slachthuisterrein is onderdeel van de herstructurering van Leiden Noord. Het doel is om op dit terrein een centrumstedelijk woonmilieu te realiseren met particulier opdrachtgeverschap voor mensen met lagere en middeninkomens. De doelgroep bestaat uit inwoners van Leiden Noord met een middeninkomen die een wooncarrière wensen te maken binnen het stadsdeel. De woningcorporatie Portaal en de gemeente hebben in een vroeg stadium (oktober 2002) toenadering tot elkaar gezocht. Dit heeft geleid tot een gezamenlijke opdracht die in januari is verstrekt aan MVRDV voor het ontwikkelen van een stedenbouwkundig plan in relatie tot het particulier opdrachtgeverschap. Inmiddels is er een voorlopig ontwerp gemaakt waarvoor aan PRC Bouwcentrum is gevraagd een aantal modellen door te rekenen. Waarschijnlijk zullen circa 250 stadswoningen in particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd, met een collectief maaiveld waar het parkeren en de bergingen in worden ondergebracht. Impressie van particulier opdrachtgeverschap op het EWR Slachthuisterrein

Gemeente Leiden (2002)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13


2.3

Projecten nader bekeken

2.3.1

Palenpest in de Amsterdamse buurt in Haarlem In Haarlem zijn veel woningen op houten palen gebouwd, ongeveer 8.000 in totaal. De palen in de Amsterdamse wijk zijn zo’n 6 à 7 meter lang, die in de Leidsche buurt wel 12 meter. Eind jaren negentig werd door de gemeente Haarlem vastgesteld dat de funderingen van de woningen in de Amsterdamse Buurt in een zeer slechte staat verkeerden (Palenpest). De fysieke staat van de fundering en soms ook het casco laten er geen twijfel over bestaan dat de woningen grootscheeps gerenoveerd of gesloopt moeten worden. Voorbeeld van sloop-nieuwbouw in de Amsterdamse buurt

Gemeente Haarlem (2003)

In de traditionele stadsvernieuwingsaanpak was de gemeente initiator en gebruikte de haar ter beschikking staande instrumenten om - desnoods onder dwang - tot sloop-nieuwbouw over te gaan. Deze aanpak bleek weinig succesvol en leidde niet tot medewerking van de zittende bewoners. De gemeente Haarlem heeft vervolgens gezocht naar nieuwe wegen om de aanpak van het particuliere bezit een nieuwe impuls te geven. Daarbij wordt de particuliere woningeigenaar zelf verantwoordelijk gehouden voor zijn woning en woongedrag en heeft de gemeente een ondersteunende en faciliterende rol. In haar nieuwe rol benadert de gemeente eigenaren om met steun van de gemeente - door het verstrekken van subsidies en het faciliteren van het proces - een nieuwbouwplan te ontwikkelen. Eind 2000 heeft een meerderheid van de eigenaren aangegeven dat zij hiertoe bereid zijn. Desondanks zijn er altijd mensen die blijven weigeren. Het gaat dan bijvoorbeeld om een hoogbejaarde vrouw, die niet acht maanden uit huis wil en dit ook niet kan bekostigen, of een blinde man die graag alles bij het oude wil laten. De gemeente probeert in zulk soort gevallen individuele oplossingen te zoeken, bijvoorbeeld door met een stadsvernieuwingsurgentie een passende huurwoning te regelen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Organisatievorm De eerste pilots zijn inmiddels gerealiseerd. In het project “Terugbouwen Eigen Woning” is met de particuliere eigenaren van 110 woningen gestart met het opstellen van een sloop-nieuwbouwplan. Met deze eigenaren wordt collectief de planvorming en realisatie doorlopen. Er is daarmee sprake van een bijzondere vorm van particulier opdrachtgeverschap, namelijk collectief particulier opdrachtgeverschap op een relatief grote schaal. Het project is daarnaast bijzonder omdat het gedragen wordt door minder draagkrachtige particuliere woningeigenaren. Procesbeschrijving In het voorjaar van 2001 is met diverse informatieavonden het startsein gegeven voor het project. De particuliere woningeigenaren kregen daar voorlichting over de globale gang van zaken. Tevens kregen ze inspraak op de inrichting van het project, zoals de overlegstructuur en het proces en in het bijzonder de organisatie van de bewonersvertegenwoordiging. Met individuele enquêtes werden de wensen van de woningeigenaren geïnventariseerd. Deze werden vastgelegd in een Programma van Eisen dat in de loop van 2001 definitief werd vastgesteld. Begin 2002 werd begonnen met de selectie van ontwikkelaars (architecten en een aannemerscombinatie). Ten behoeve hiervan is in overleg met de woningeigenaren een drietal ontwikkelaars geselecteerd. Deze dienden de nieuwbouwplannen in die werden onderworpen aan een financiële toetsing. Op basis van de door de ontwikkelaars ingediende plannen is in mei 2002 door de woningeigenaren de definitieve keuze gemaakt voor een ontwikkelaar en architect. Na de zomer van 2002 zijn individuele gesprekken gestart om te inventariseren welke woningeigenaren om wat voor reden niet verder konden of wilden gaan met het project. Voor deze eigenaren is met maatwerk (aanvullende ondersteuning vanuit de vangnetregeling, aankoop van panden) naar oplossingen gezocht. In het najaar is met de eigenaren overeenstemming bereikt over een sloopnieuwbouw overeenkomst met de gemeente. Hierin zijn de rechten en plichten van zowel eigenaren als gemeente vastgelegd. Deze overeenkomsten zijn in het najaar door de eigenaren ondertekend. Tevens is in december 2002 gestart met het bemiddelen in vervangende woonruimte voor de particuliere woningeigenaren. In december 2002 was het bouwplan definitief en is de bouwaanvraag ingediend. Een voortoets door de Welstandscommissie heeft daarna plaatsgevonden en is positief ontvangen. Eigenaren kregen de mogelijkheid te kiezen uit verschillende typen woningen (oppervlakte, indeling, etc.). Daarnaast bestond de mogelijkheid om individuele wensen ten aanzien van het bouwplan van de gekozen woning kenbaar te maken (materialisering, specifieke individuele wensen). Eind 2003 of begin 2004 zal gestart worden met de nieuwbouw. Bij het project waren verschillende partijen betrokken. Daarvan waren de particuliere woningeigenaren als opdrachtgever de belangrijkste partij. De gemeente faciliteerde op een aantal manieren: •

Het verstrekken van subsidies aan individuele woningeigenaren;

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15


•

Het aankopen van woningen wanneer het ook met maatwerk (aanvullende financiële ondersteuning, het voorzien in stadsvernieuwingsurgenties) niet mogelijk blijkt voor eigenaren om mee te gaan in het project;

•

Het zorgdragen voor tijdelijke huisvesting van eigenaren door middel van zogenaamde ‘wisselwoningen’;

•

Het uitvoeren van de publieke taken (opstellen saneringsadvies, toetsing bouwvergunning).

Daarnaast schakelde de gemeente het Welzijnswerk in voor het ondersteunen van woningeigenaren in algemene zin, het voeren van een projectsecretariaat en het creëren van draagvlak. De woningeigenaren hebben zogenaamde ‘blokvertegenwoordigers’ gekozen die de eigenaren van een rij woningen vertegenwoordigden. Zij functioneerden als intermediair en vertegenwoordiger van de overige eigenaren. Daarnaast hebben de woningeigenaren een ontwikkelaar ingeschakeld ten behoeve van de realisatie van het nieuwbouwplan. De ontwikkelaar regelde het maken en realiseren van het nieuwbouwplan, het slopen van de bestaande woningen en het verwerken van alle individuele wensen van eigenaren ten aanzien van het nieuwbouwplan. Het Rijk fungeerde als voornaamste financier van het project en zorgde voor kennisuitwisseling buiten de kaders van het project. Knelpunten en belemmeringen Een probleem bij dit project werd gevormd door de beperkte financiële draagkracht. Om mensen over de streep te trekken, moest veel subsidiegeld worden verstrekt. Het gebeurde daarnaast dat eigenaren om andere redenen niet mee konden (ziek, oud of onwillig). Hierbij bood alleen het aankopen van woningen uitkomst. De gestegen bouwkosten hebben dit probleem verergerd. De bouwkosten bedroegen in 1998 ongeveer €60.600 per woning, in 2002 was dat soms zelfs €132.000. In een deel van het project zijn daardoor een aantal eigenaren afgehaakt en zijn de woningen aangekocht door het Grondbedrijf van de gemeente Haarlem. Momenteel wordt bekeken welke alternatieve vorm van (collectief) particulier opdrachtgeverschap hier haalbaar is. Het project kampte daarnaast met een tekort aan procesbegeleiders, de zogenaamde 'verbouwleiders'. Het Bouwbureau (= het Welzijnswerk) had te weinig menskracht. Andere gemeenten die met funderingsproblematiek te maken hadden, hadden evenmin capaciteit. Het ging om een combinatie van klassiek opbouwwerk en technische begeleiding. Bij de lopende projecten wordt de gekozen lijn voortgezet. Bij nieuwe projecten wordt gekeken of een andere invulling mogelijk is. Er zijn ontwikkelaars die een concept aanbieden waarin ook begeleiding zit.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Leerervaringen en kennisvragen De gemeente kan een aanschrijving doen om dwarsliggers te laten meewerken. Over het algemeen is dat echter niet afdoende, bovendien is de gemeente de enige die dat kan doen. Uitbesteden van procesbegeleiding in dit soort projecten is dus lastig. Er bestaat een definitieprobleem met betrekking tot de financiering: een subsidie is geen lening en daarom niet aftrekbaar. Het argument dat het om een specifieke, beperkte groep gaat en er geen vrees voor precedentwerking hoeft te zijn, heeft het Ministerie van Financiën tot nu toe niet overtuigd. Een constructie om de subsidie te storten op de rekening van de SVN en vanuit de SVN leningen te verstrekken krijgt niet de goedkeuring van de Belastingdienst. Aanbevelingen De gedachte dat de gemeente faciliteiten biedt wordt actief uitgedragen aan de eigenaren om te voorkomen dat de indruk zal ontstaan dat de gemeente het project aan de woningeigenaren oplegt. Eigen verantwoordelijkheid en dus opdrachtgeverschap is een absolute voorwaarde om het sloop-nieuwbouw project te laten slagen. Bij alle zaken die tijdens het proces moesten worden vastgesteld is hiermee dan ook rekening gehouden. ‘Verbouwleiders’ die door de gemeente vanuit het Welzijnswerk zijn ingeschakeld, zorgen dat er draagvlak bestaat bij de woningeigenaren voor beslissingen, wanneer er knopen moeten worden doorgehakt. De eigenaren nemen vervolgens zelf de beslissing. De gemeente faciliteert, subsidieërt en tracht bewoners daarmee over de streep te trekken. Waar dat niet in actieve participatie resulteert wordt er een aanschrijving gedaan. Bewoners groeperen zich binnen bestaande blokken en worden collectief opdrachtgever voor hun eigen nieuwbouwwoningen. Zij worden daarin bijgestaan door een Bouwbureau voor advies en begeleiding. De lessen die hieruit getrokken kunnen worden, zijn: •

Bewoners zelf verantwoordelijkheid laten dragen als opdrachtgever levert meer betrokkenheid en daadkracht op;

•

Betere fiscale voorzieningen hadden dit project kunnen vergemakkelijken;

•

Begeleiding door een deskundig bureau helpt bewoners de juiste keuzes te maken;

•

Andere instrumenten verzinnen dan aanschrijvingen om ‘onwilligen’ mee te krijgen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17


2.3.2

Sterrenbuurt in Delfzijl De plannen voor Delfzijl in de jaren zestig stonden in het teken van de komst van zware industrie rond de Eemshaven. In die periode zijn er veel woningen gebouwd met het oog op de komst van de werknemers uit het gehele land. Door de oliecrisis en de milieulobby eind jaren zeventig/jaren tachtig, is er van de werkgelegenheidsgroei weinig terecht gekomen. Het gevolg was leegstand van de monotone woningbouw, flats en de grote hoeveelheid goedkope huurwoningen. Delfzijl kampte met een negatief migratiesaldo, als gevolg van de leegstand was het enigszins het ‘rioolputje’ van het Noorden. Begin jaren negentig zijn de gemeente en woningstichting Arcantis gestart met herstructureren. Dit is deels gelukt, maar nog onvoldoende. Eind jaren negentig heeft Delfzijl contact gezocht met de provincie en het Ministerie van VROM om de herstructurering verder in gang te zetten. Voormalig staatssecretaris Remkes hield zich, als politicus uit het noorden, bezig met de voortgang. Een schets van de Sterrenbuurt uit de Structuurvisie Delfzijl-Noord

OMD (2003)

Met de gemeente, woningstichting, provincie en VROM is een Ontwikkelingsmaatschappij Delfzijl (OMD) opgericht in 2000/2001. Bijzonder in deze constructie is dat ook de provincie betrokken is. De betrokken partijen opereren als aandeelhouders van de OMD. De OMD treedt op als ontwikkelaar. In Delfzijl gaat het om de herstructurering van complete buurten met in totaal ongeveer 2.000 woningen. In Delfzijl Noord worden 1.250 huurwoningen afgebroken. Hier vindt een grondige metamorfose plaats. De stedelijke structuur van de wijk wordt gewijzigd en er worden slechts vijftig huurwoningen nieuw gebouwd. Circa 20-25% van de woningen worden voor particulier opdrachtgeverschap uitgegeven. Er zijn zowel kavels in het goedkope als in het middenen hoge segment. Het plan bevindt zich nu op structuurplanniveau. De herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Tot die tijd werkt men met artikel 19-procedures, een planologische procedure waarmee, vooruitlopend op de herziening, vrijstelling verleend kan worden op het vigerende bestemmingsplan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De sloop en nieuwbouw verloopt in fasen. Hiervoor is een algemeen plan voor Delfzijl gemaakt. In Noord is de eerste paal voor de huurwoningen begin 2003 in de grond geslagen. Aan deze nieuwbouw grenzen woningen die pas over twee jaar gesloopt zullen worden. Omdat de herstructurering van een volledig ander verkavelingsplan uitgaat, is dat qua infrastructuur niet altijd even eenvoudig in te passen. Ook de toegankelijkheid en de bewoonbaarheid van de wijk worden hierdoor belemmerd. De bewoners van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap zullen eind 2003/begin 2004 worden geworven. In 2004 zal de uitgifte plaatsvinden. Randvoorwaarden Voor de herstructurering van Delfzijl zijn een architect en een stedenbouwkundige als supervisors aangesteld. Zij beoordelen de plannen, ook die van de particuliere opdrachtgevers. De vrije kavels worden ‘onder regie’ uitgegeven. Dat wil zeggen dat de ontwerpen moeten voldoen aan het beeldkwaliteitsplan. Dat bestaat uit eisen aan kleur- en materiaalgebruik. Er wordt niet met beeldreferenties gewerkt. De OMD geeft de kavels uit aan de particuliere opdrachtgevers en de kwaliteit van de ontwerpen wordt door de supervisors beoordeeld. Organisatievorm De OMD treedt op als ontwikkelaar en verzorgt de inrichting van de openbare ruimte. Delfzijl Noord krijgt een groen en landschappelijk karakter. Het landschappelijk wonen concentreert zich met name in het kwelderlandschap dat achter de dijk wordt gecreëerd. Hier worden circa 25 kavels uitgegeven in het dure segment. De woningen variëren van 800-1.000 m². In het overige deel van de wijk worden ongeveer 75 kavels uitgegeven van circa 600 m² in de goedkopere en middenklasse. Prijzen voor deze kavels liggen naar verwachting rond of boven €100 per vierkante meter. In totaal worden in de eerste fase van het plan circa 400 woningen gebouwd, waarvan 100 in particulier opdrachtgeverschap. Het bijzondere aan de kavels in het kwelderlandschap is het beheer van de woonomgeving. Het kwelderlandschap rond de kavels wordt openbaar gebied en zal door de particuliere opdrachtgevers worden beheerd en onderhouden. Voor de woonomgeving zal een Vereniging van Eigenaren worden opgericht. Het doel is om de particuliere opdrachtgevers al in een vroeg stadium bij het ontwerp van de woonomgeving te betrekken. De OMD heeft voor dit traject een IPSV aanvraag ingediend. Een deel van het geld zal in de begeleiding van de particuliere opdrachtgevers en een ander deel in een beheerfonds worden gestoken. De wens is om een beheerfonds op te richten, waarvan het startkapitaal met IPSV geld is gevormd, om de kavels aantrekkelijk te maken en bewoners voor dit traject over de streep te trekken. De keuze voor kavels in het kweldergebied is stedenbouwkundig. Evenals bij de overige 75 kavels is het nog afwachten hoe het verkooptraject zal verlopen. In Delfzijl is niet veel ervaring met particulier opdrachtgeverschap, zeker niet rond het

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19


centrumgebied. De uitgifte in andere vernieuwingsgebieden verloopt tot nog toe mondjesmaat. Procesbeschrijving De particuliere opdrachtgevers zullen nog geworven moeten worden. Een belangrijk deel van de huidige bewoners zal niet terugkeren, omdat er vrijwel geen huurwoningen worden teruggebouwd en de koopwoningen voor hen niet betaalbaar zijn. Elders in Delfzijl zijn voor hen wel woningen beschikbaar. In Noord worden vooral koopwoningen voor het middensegment gebouwd. Momenteel woont slechts 30% van de mensen die een baan in Delfzijl hebben in de stad zelf: 70% woont elders. Dit zou door een passender aanbod kunnen veranderen. Voor de vrije kavels in het duurdere segment zal men gericht werven onder 150 werknemers van Akzo, die van Hengelo naar Delfzijl verplaatst zullen worden. De 50 huurwoningen die worden gebouwd kennen geen vormen van zeggenschap. Wel zijn het levensloopbestendige woningen. In andere wijken van Delfzijl wordt huurders overigens wel de mogelijkheid geboden de woningen op te knappen of te reconstrueren. Vervolgens kunnen huurders de woning kopen. Een bekend concept is om de middelste van vijf rijwoningen te slopen en daar een garage te plaatsen. Op deze wijze worden twee geschakelde 2-onder-1-kapwoningen gemaakt. Objectsubsidies zijn voor de onrendabele top van de huurwoningen (de 50 levensloopbestendige woningen) noodzakelijk. Verder bestaat er een stimuleringsregeling voor de lagere inkomensklasse om woningen te kopen, waarbij Aracantis betrokken is. Vanuit Delfzijl is er ook een sterke lobby om op de prioriteiten lijst van de 50 wijken te komen. Verder ontvangt men Europees geld en gelden van het ISV en IPSV. Knelpunten en belemmeringen Het herstructureringsproces is ingewikkelder dan de reguliere nieuwbouw. Vooral doordat processen van nieuwbouw en afbraak door elkaar heen lopen. Er wordt een nieuwe stedenbouwkundige structuur gemaakt met alle infrastructurele gevolgen van dien. De weerstand van bewoners tegen de plannen is wisselend. Er is begrip voor het feit dat er iets gaat gebeuren, maar het lange proces maakt de bewoners ook vernieuwingsmoe. Veel bewoners kunnen niet meer terugkeren in de wijk. Het traject van herhuisvesting vraagt vooral in de laatste fase veel inspanning. Vooral ouderen zoeken naar woningen in een verzorgingstehuis, maar deze zijn niet beschikbaar. Vertraging in de sloop treedt dan ook vooral in de laatste fase op. Leerervaringen en kennisvragen Voor de gemeente is het nieuw dat de regie uit handen is genomen door de OMD. Bestuurlijk bestaat niet altijd de wil om volledig mee te werken. Een politieke lobby is in een proces als dit wenselijk, met name voor het verkrijgen van subsidies. In Delfzijl is dit niet alleen op fysiek maar ook op sociaal gebied. Het

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


OMD heeft ook een sociale taak, waarbij ook opbouw- en welzijnswerkzaamheden betrokken zijn. Aanbevelingen Om het stedelijke vernieuwingsproces -of specifieker- de herhuisvesting te versnellen, zou al in de beginfase gekeken moeten worden naar de samenstelling van de zittende bewoners. Vooral het laatste gedeelte van de bewoners levert veel moeilijkheden op. Dit zijn vooral de sociaal zwakkeren, waarvoor specifieke huisvesting gezocht dient te worden. Als er veel ouderen zitten, zouden voor deze groep vooraf woningen moeten worden gebouwd, zodat er voor hen in de toekomst mogelijkheden zijn om te verhuizen. De woningstichting heeft bijvoorbeeld geen invloed op verzorgingstehuizen, terwijl afstemming in de herhuisvesting wel noodzakelijk is. Wanneer niet naar de samenstelling van de zittende bewoners gekeken wordt en hiervoor niet de juiste maatregelen getroffen worden, loopt men achter de feiten aan. Stadsvernieuwing in de Jordaan, Amsterdam Anno 2003 is particulier opdrachtgeverschap (nog) slechts sporadisch een structureel onderdeel van de stedelijke vernieuwing. Wel verkeert een toenemend aantal van dit soort projecten in het voorbereidingsstadium. Er zijn echter (iets oudere) voorbeelden gerealiseerd, zoals in de Jordaan. Deze Amsterdamse wijk was rond 1875 extreem dichtbevolkt en arm. Een eeuw later kwam de Jordaan volop in de belangstelling bij vastgoedspeculanten en ontstond er particulier bouwinitiatief. Enerzijds liet het bestemmingsplan (1972) de meeste plannen voor verbouw en herbouw toe. Anderzijds wilde de gemeente een flink deel van de woningvoorraad in de goedkopere sector behouden, al was het maar om ruimte te scheppen voor herhuisvesting van bewoners. In de hoogtijdagen van de stadsvernieuwing (1980-1990) bepaalde de gemeente op basis van pandsgewijs onderzoek waar ontruiming nodig was voor herbouw of renovatie en waar de verbetering tijdens bewoning plaats kon vinden. Op de slooplocaties kregen de (particuliere) eigenaren in principe de tijd om zelf het herbouwplan uit te voeren. Kwam dit particulier opdrachtgeverschap niet van de grond, dan volgde onteigening ten behoeve van institutionele (sociale) woningbouw. Gegeven de aantrekkelijkheid van de buurt en dankzij de kleinschalige en strakke planning van het SV-proces kozen veel eigenaren-bewoners voor zelfuitvoering: bij renovatie het grootste deel, maar ook na sloop speelden zelfbouwers een rol. Dit in de Onteigeningswet vastgelegde recht op zelfuitvoering kan nog steeds gebruikt worden voor integrale (en qua opdrachtgevers complementaire) processen van stedelijke vernieuwing.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21


3 Nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied Onder nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied worden hier projecten geschaard waarbij bewoners op een plek die voorheen geen duidelijke woonfunctie had of die geen functionerende bestemming bezat, door middel van particulier opdrachtgeverschap hun eigen nieuwbouwwoningen hebben ontwikkeld. Het initiatief kan van bewoners komen die een plek in hun omgeving zien die voor hen aantrekkelijk is voor nieuwbouw. Ook kan het van een gemeente komen die bijvoorbeeld op de plek van een voormalig industrieterrein ruimte voor woningbouw door bewoners maakt. Of het kan gaan om kleinschalige invulling, als een braakliggende kavel in een straat. Voor de bouw van enkele woningen, maar ook voor ook woonwerkwoningen of het realiseren van bedrijfsruimtes en gemeenschappelijke ruimtes.

3.1

De projecten Locatie


Aantal woningen

11 De Spoorbaan

Gestel, Eindhoven


45

12 Het Spijkert

Gestel, Eindhoven


65

Projectnaam

13 's Winters Binnen Amsterdam


11

14 Jerichostraat

Rotterdam Kralingen


54

15 Schutterstraat

Delft


15

Plantsoenbuurt, Groningen


37

16

Bouwen aan het spoor

17 Kwintterrein

Groningen


61

18 Bennekelbosch

Gestel, Eindhoven


48 kp, 23 hr

Rotterdam Kralingen


15, 1 bedrijf


60 kavels

Utrecht Centrum


1

22 De Garver

Haarlo


10-15

23 Biz Botuluyuz

Rotterdam


23

19 Paleis

Borneo Sporenburg

20 BO 67 21

Amsterdam

Kromme nieuwe gracht

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23

24 NIEUWBOUW IN BESTAAND STEDELIJK GEBIED

3.2

Een korte beschrijving 11. De Spoorbaan, Eindhoven De Spoorbaan in Eindhoven is vergelijkbaar met Het Spijkert. Ook hier is halverwege de jaren tachtig een gebrek aan huurcontingent de aanleiding geweest om koopwoningen te realiseren in het middensegment, waar zeggenschap voor bewoners centraal stond. Voorwaarde vanuit de gemeente was dat er 45 Premie-A woningen werden gerealiseerd, waarbij indien de woning niet verkocht zouden worden, Bouwfonds als achtervang zou optreden. Er is een werving gestart in de buurt en met de geïnteresseerden is een kopersvereniging gevormd, die is ondersteund door het adviesbureau BIEB. Tijdens de uitvoering is vertraging opgetreden door bodemvervuiling van het voormalige galvaniseerbedrijf. De Spoorbaan

BIEB (2003)

12. Het Spijkert, Eindhoven Het Spijkert in Eindhoven is een project waar vanwege een gebrek aan huurcontingent in 1985 een aantal Premie-A woningen is gerealiseerd. Omdat op deze locatie ook huurwoningen moesten worden gebouwd, is samengewerkt met woningbouwvereniging Trudo. Het Spijkert in Eindhoven

BIEB (2003)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Er zijn in totaal 65 koopwoningen gerealiseerd waarbij de kopers zeggenschap hadden bij de afwerking en de inrichting van de woning. De kopersvereniging werd begeleid door adviesbureau Bouwen In Eigen Beheer (BIEB).

13. ’s Winters Binnen, Amsterdam ’s Winters Binnen is een project met collectief opdrachtgeverschap in Amsterdam. Het project is gestart in 1990, er werden 11 woningen in de koopsector in het middensegment gebouwd. Het initiatief lag bij de bewonersvereniging en het project was gericht op bewoners uit de buurt. De doelstelling was onder meer om betaalbare woningen met particulier opdrachtgeverschap te realiseren.

14. Jerichostraat, Rotterdam In de Jerichostraat in Rotterdam was een gebrek aan huurcontingent de reden voor het bouwen van koopwoningen, waarbij bewoners zeggenschap hadden over de vorm en indeling van de woning. De gemeente stelde als randvoorwaarden het bouwen van betaalbare Premie-A appartementen en professionele begeleiding. De begeleiding is verzorgd door adviesbureau BIEB. In een planteam, waarin gemeente, de buurtorganisatie, de kopersvereniging, BIEB en de architect deelnamen, zijn drie urban-villa’s ontworpen voor 54 appartementen. De kopers zijn verenigd in een Vereniging van Eigenaren en dragen nu zorg voor het beheer van de appartementen die in 1995 zijn voltooid. Bijzonder is dat de kosten van het project, waarbij ook een parkeerdek is opgenomen, relatief laag zijn door de collectieve aanpak. Urban villa in de Jerichostraat

BIEB (2003)

15. Schutterstraat, Delft De Schutterstraat in Delft is een project van particulier opdrachtgeverschap binnen bestaand stedelijk gebied. Hier zijn 15 kavels uitgegeven aan particulieren die met

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25


een eigen architect onder supervisie van architect Fons Verheijen een bijzonder project realiseerden. De supervisor had een coördinerende en begeleidende rol. De particulieren konden zelf de breedte van de kavel bepalen, maar de situering in het blok werd door de supervisor bepaald. Op basis van de eerste ontwerpen heeft de supervisor de woningen zodanig geschakeerd dat volgens hem een ideale gevelwand ontstond. De Schutterstraat in Delft

RIGO (1999)

Mede aan de hand van de begeleiding van de supervisor en door de inzet van de opdrachtgevers en hun architecten is hier kwaliteit gerealiseerd met een minimum aantal voorwaarden op bouwkundig en architectonisch gebied.

16. Bouwen aan het Spoor, Groningen Aan de Kalverstraat in de Noordersplantsoenbuurt in Groningen zijn 37 koopwoningen gebouwd op initiatief van de buurtvereniging en in opdracht van de bewoners. Twaalf woningen zijn in de premie-A-sector gerealiseerd. Het initiatief werd genomen door de buurtvereniging omdat er in de wijk geen aanbod was van koopwoningen met een gunstige prijs-kwaliteitverhouding. De bewoners hebben zich voor de realisatie verenigd in de Vereniging Bouwen aan het Spoor. Het ontwerp is gemaakt door Oving Architecten in samenspraak met de bewonersvereniging. De gemeente Groningen en Oving Architecten hebben voor de planvormingsfase als risicodragende partij opgetreden. Ondanks het feit dat er 37 betaalbare koopwoningen zijn gerealiseerd, is er over het verloop van het proces de nodige kritiek. Zo vond de architect dat de kopers later betrokken hadden moeten worden, terwijl de kopers van mening waren dat zij zich sneller hadden moeten scholen en minder hadden moeten leunen op de betrokken deskundigen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


17. Kwintterein, Groningen De doelstelling van dit project uit 1992 was bouwen voor en met de buurt. Op initiatief van het Buurtoverleg Oosterpoort zijn 2 vrije sectorwoningen, 22 premie C- en 37 premie A-woningen ontwikkeld. Samen met de buurt (met name de Vereniging Huiseigenaren Oosterpoort) is door het Bureau Bewoners Deskundigen Groningen een voorstel opgesteld voor de ontwikkeling van de beoogde locatie. Centraal stond daarbij dat het project in nauw overleg met de toekomstige bewoners (uit de buurt) ontwikkeld moest worden. Er zijn daarbij ook toewijzingscriteria opgenomen (zie uitgebreide beschrijving project). Tot het voorlopig ontwerp heeft Buurtoverleg Oosterpoort in samenwerking met VHO en woningcorporatie Stichting Patrimonium de plannen ontwikkeld. VHO is een wijkgebonden organisatie van eigenaar-bewoners. In 1993 werd tussen VHO en Patrimonium een samenwerkingsovereenkomst gesloten om de onderlinge verantwoordelijkheden af te bakenen. Patrimonium treedt voor zowel de koop- als de huurwoningen op als formeel opdrachtgever. Wel wordt voor de realisatie van de koopwoningen met de VHO samengewerkt, in feite nam de VHO de ontwikkeling van de koopwoningen voor haar rekening (vaststellen PvE, organisatie bewoners, communicatie, etc.). De architectenkeuze en de aan te bieden indelingsvarianten waren een gezamenlijke aangelegenheid. Ondanks de gezamenlijk ondernomen activiteiten tijdens de totstandkoming van de woningen, zijn rond het onderhoud van de woningen geen gezamenlijke afspraken gemaakt. Zie paragraaf 3.3 voor een uitgebreide beschrijving. De gesloten bouwblokken passen in de omgeving van Oosterpoort met kleine naoorlogse woningen

De Regie (2001)

18. Bennekelbosch, Eindhoven Bennekelbosch is een meer recent voorbeeld (1997) uit Eindhoven. Het doel was hier om, in het kader van sociale vernieuwing en integraal buurtbeheer, de buurt met een eenzijdige voorraad van goedkope huurwoningen aan te pakken, door het bouwen van betaalbare koopwoningen voor de buurt. Het initiatief voor dit project lag bij de buurtorganisatie. Na een werving in de buurt, is een samenwerking gevormd tussen de kopersvereniging Bennekelbosch en de Woningstichting SWS. De

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27


verantwoordelijkheid voor de bouw van het casco lag bij SWS, de kopersvereniging was verantwoordelijk voor de inbouw. De prijs van een koopwoning was gemiddeld bijna €100.000 (1997). Het resultaat is een aansprekend voorbeeld voor de buurt geworden met een complex van 48 koop- en 23 huurwoningen met een flexibel ontwerp. Het casco met een interlevel-vloer maakt de indeling van de woning flexibel en maakte het voor bewoners ook mogelijk om de woning zelf af te bouwen. Zie paragraaf 3.3 voor een uitgebreide beschrijving. Collectief ontworpen rijwoningen in Bennekelbosch

BIEB (2003)

19. Paleis Noordeinde, Rotterdam Het Paleis is een project in Kralingen in Rotterdam waar op initiatief van de gemeente een complex van 13 stadswoningen, 2 appartementen en een bedrijfsruimte zijn ontwikkeld in collectief particulier opdrachtgeverschap. De kopers zijn eind jaren negentig via een advertentie geworven en hebben zich verenigd in een kopersvereniging. Samen met architect en aannemer en ondersteund door adviesbureau BIEB is een gebouw met architectonische eenheid ontworpen. Binnenin de woningen hadden de kopers de volledige vrijheid. De kopersvereniging is na oplevering (1999) als een beheerorganisatie voort blijven bestaan. Zie paragraaf 3.3 voor een uitgebreide beschrijving. Collectieve stadswoningen in Noordeinde

BIEB (2003)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


20. Borneo Sporenburg 6/7, Amsterdam De vrije kavels in de Scheepstimmermanstraat in Borneo Sporenburg in Amsterdam zijn inmiddels een bekend voorbeeld van particulier opdrachtgeverschap in stedelijk gebied. De 60 kavels zijn bebouwd in 2000 en 2001. Bijzonder is de gerealiseerde architectonische kwaliteit binnen hoge dichtheid. Het project heeft wel wat langer geduurd dan gepland omdat de particulier opdrachtgevers hun woningen individueel met een architect hebben ontworpen en ieder een eigen aannemer had om de individuele woning te bouwen. De afstemming tussen de verschillende opdrachtgevers verliep niet vanzelfsprekend en daarbij bleek dat de ervaring van gemeente, bouwers en opdrachtgevers beperkt was met betrekking tot deze bouwvorm. Het bouwproces en de logistiek verliepen aldus moeizaam en er zijn daardoor veel extra kosten gemaakt. Particulier opdrachtgeverschap in de Scheepstimmermanstraat

RIGO (1999)

21. Kromme Nieuwegracht, Utrecht In de binnenstad van Utrecht werd in de jaren dertig een kleine woning annex winkel gesloopt om de straat te verbreden. De plannen zijn nooit uitgevoerd en sindsdien lag hier een braakliggend terrein. Moderne stadswoning aan de Kromme Nieuwegracht

Sluijmer &Van Leeuwen (2002)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29


In 1990 heeft Architectenbureau Sluijmer & Van Leeuwen de grond van de gemeente gekocht, waarbij het verplicht werd een woning te bouwen. Het bureau maakte het ontwerp voor de woning, waarna via een makelaar kopers zijn gezocht. De kopers waren vervolgens de opdrachtgever voor de aannemer, terwijl de architect de rol van adviseur op zich nam. Eind 2002 is hier een moderne smalle woning met een stalen skelet inclusief twee kelders gerealiseerd van 117 m².

22. De Garver, Haarlo De Garver is een project aan de rand van Haarlo in de gemeente Borculo. Het doel is om hier in 2004 tussen de 10 à 15 vrijstaande en geschakelde woningen te bouwen in particulier opdrachtgeverschap. Bij het ontwerp is veel aandacht voor het ontwikkelen van een duurzame woonomgeving waar ruimte en groen centraal staan. De gemeente wilde bewoners meer zeggenschap over hun eigen woning geven, daarnaast hebben bewoners ook invloed op de woonomgeving. Zij krijgen de mogelijkheid om samen met de gemeente het stedenbouwkundig ontwerp voor de locatie samen te stellen. Hoewel de intentie vooruitstrevend is, lijkt het erop dat de bewoners de tijd die zij in het stedenbouwkundig ontwerp moeten investeren niet altijd weten op te brengen en die liever in de eigen woning zouden steken.

23. Biz Botuluyuz, Rotterdam Initiatiefnemer van dit project is de bewonersvereniging Bospolder Tussendijken. In de buurt wonen veel Turkse mensen die niet in aanmerking kwamen voor een koopwoning. De opzet van het project is om met collectief opdrachtgeverschap een woonproject te realiseren dat zowel betaalbaar is, als de ruimte laat voor specifieke woonwensen van de toekomstige bewoners. Er is een kopersvereniging opgericht en de woningcorporatie De Combinatie is betrokken om de realisatie van het project te ondersteunen. Knelpunt bleek het toewijzen van de grond, maar inmiddels heeft de gemeente die toegewezen. Het vervolgtraject moet uitwijzen hoe het collectief opdrachtgeverschap hier zal vorm krijgen. De mogelijkheid bestaat dat de corporatie een ontwikkelrol op zich zal nemen en dat het een consumentgericht project zal worden, waarbij bewoners een zekere mate van zeggenschap en keuzevrijheid hebben.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


3.3


3.3.1

Kwintterrein in Groningen Op het voormalig Kwintterrein in de Oosterpoortbuurt zijn binnen één project zowel huurwoningen als koopwoningen (61) gebouwd. Er zijn in de koop vrije sectorwoningen, premie A-woningen en premie C-woningen gerealiseerd. De sociale koopwoningen zijn vrij smal, 4 meter 50, maar vielen door de zeer ruime keuzes en hoge kwaliteit toch in de smaak. Door de bijzonder lage (maximum volgens BWS) stichtingskosten is om praktische reden op uitbreidbaarheid ontworpen. Achter het complex zijn gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd. Deze voorzieningen fungeren tevens als ontmoetingsplaats voor jongeren uit de buurt. In het plan voor de buurt stond centraal dat het project in nauw overleg met de toekomstige bewoners (uit de buurt) ontwikkeld moest worden. Achtertuinen van de woningen op het Kwintterrein

De Regie (2001)

Er waren in dit plan niet veel risico’s omdat de prijs laag gehouden werd. In de grondexploitatie zijn extra gemeentelijke middelen ingezet. De gemeente heeft hiermee kunnen voorkomen dat woningen niet verkocht werden. Daarnaast nam woningcorporatie Patrimonium de financiering van te maken kosten tot aan het voorlopig ontwerp op zich. Door lage grondkosten en de inzet van subsidies kon vrijwel iedereen de gewenste woning kopen met een minimum aan risico. De haalbaarheid en de kwaliteit zijn door deze maatregelen actief bevorderd. Randvoorwaarden Het gebied moest een stedelijke invulling krijgen, onder andere door het bouwen in hoge dichtheden. Men heeft getracht, door middel van uiterlijk en type (gesloten bouwblokken, differentiatie, volumes en architectuur), de woningen in het plan af te stemmen op de omliggende wijk. De dakvormen verwijzen direct naar de woningen aan de rand van het project. De toetsing van de stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden werd

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


gedaan door de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente en door de welstandscommissie. Er was een mogelijkheid tot een voorbehandeling, in de vorm van een voortoets. Deze toets kan ervoor zorgen dat het plan meer kans heeft goedgekeurd te worden op het moment van officiële toetsing. Met het bestemmen van een deel van de woningen als sociale koop heeft men geprobeerd om het prijsniveau te beheersen. De ontwerpen ontwikkelingskosten van deze woningen mochten niet boven de €86.000 komen. Om te zorgen dat de beoogde doelgroep aangetrokken werd, had men een aantal inschrijvingseisen geformuleerd. Bij de inschrijving moest men €225 betalen aan Patrimonium om er zeker van te zijn dat het om een serieuze gegadigde ging. Daarnaast verplichten de kopers zich om €45 over te maken aan de VHO om hen in staat te stellen om hun werkzaamheden optimaal te verrichten. Voor een premiekoopwoning kwamen alleen de volgende personen in aanmerking: •

Bewoners van de Oosterpoort die door wilden stromen;

•

Bewoners die buiten Oosterpoort woonden, maar minimaal vier jaar in de Oosterpoort gewoond hebben;

•

Bewoners die minimaal vier jaar een bedrijf in de Oosterpoort hadden en die buiten de buurt woonden;

•

Belangstellenden die in de inkomensgroep vielen van €20.400 - 24.050 per jaar met een gelijkblijvend inkomensperspectief;

•

Minimale bezetting per woning van twee personen;

•

Aspirant kopers die hun belangstelling al kenbaar hadden gemaakt (lijst VHO).

Voor inschrijving voor de vrije sector golden alle genoemde categorieën als bij sociale koopwoningen behalve het inkomenscriterium. Men moest daarnaast lid worden van de Vereniging Huiseigenaren Oosterpoort. Organisatievorm De huiseigenaren in de wijk zijn georganiseerd in de ‘Vereniging Huiseigenaren Oosterpoort’ (VHO), waar men lid van moest worden wilde men in aanmerking komen voor een koopwoning. De huurders waren aangewezen op de Stichting Patrimonium, een woningbouwcorporatie. Tussen deze twee partijen is een samenwerkingsovereenkomst gesloten om zo de onderlinge verantwoordelijkheden af te kunnen bakenen. Patrimonium was hierbij de formele opdrachtgever aan de architect en aannemer voor zowel de huur- als koopsector. Bij verschil van mening besliste Patrimonium na overleg met de VHO op basis van kwaliteit van argumenten. In het projectteam zijn vanaf het begin van de ontwerpfase vertegenwoordigers van de VHO, waaronder latere kopers, betrokken geweest. De definitieve selectie van kopers (via loting) vond plaats nadat het aanbod meer vorm had gekregen en duidelijker was waar men voor kon kiezen. Direct daarna zijn de individuele wensen in het plan vertaald.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Om de verschillende belangen van het project op elkaar af te stemmen, is er veelvuldig overleg geweest met de kopers. De tussenkomende partij, de corporatie, vertegenwoordigde de belangen van de huurders. Er is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen. Er vonden informatieavonden plaats waar de toekomstige bewoners elkaar konden leren kennen. De onderlinge communicatie tussen de bewoners is door de gemeente niet verder gestuurd. Contact tussen bewoners onderling, in ieder geval de kopers, werd bevorderd doordat zij aspirant-lid werden van de VHO. Er werden een projectgroep en enkele werkgroepen gevormd om hun feitelijke invloed aan te kunnen wenden. De gemeente hield informatierondes, waarin ze erachter wilde komen wat de wensen van de bewoners waren. Dat was het enige contact dat de gemeente actief bevorderde met de toekomstige bewoners. Regelmatig overleg tussen de vereniging van kopers en de corporatie droeg bij aan de stroomlijning van de communicatie. De gemeente had nog nauwelijks ervaring met een dergelijk project. De corporatie heeft een deel van de organisatie van het proces overgenomen. De rol van de gemeente kon beperkt blijven tot het aangeven van het grove kader waarbinnen het project plaats moest vinden, het voeren van de regie en toetsen van de plannen. Knelpunten en belemmeringen Het voornaamste knelpunt zat in de aanpak. Het duurde lang (circa twee jaar) voordat men zeker was hoe een en ander kon worden aangepakt. Onvoldoende bekendheid en financiële buffer maken het noodzakelijk om een partner te vinden die dit wil trekken. Deze partner doet het ook niet voor niets, waardoor er ook weer geld wegvloeit naar een derde partij. Over het algemeen zijn er geen grote knelpunten geweest. Door de gedegen kennis en kunde bij de corporatie zijn er veel zaken kwalitatief en procesmatig goed geregeld. Dit heeft zonder meer grote voordelen geleverd. Leerervaringen en kennisvragen Over de vraag of de aanpak die de gemeente bij dit project heeft gehanteerd voor herhaling vatbaar is, verschillen de meningen. Een van de meningen is dat een meer marktgerichte aanpak tot drie, vier keer hogere opbrengsten voor de gemeente kan leiden. Toekomstige mogelijkheden moeten afgezet worden tegen de condities waaronder toen - met royale woningbouwsubsidies en een gemeentelijke bijdrage in de grondexploitatie - en nu ontwikkeld kan worden. In de huidige woningmarktomstandigheden zou het plan kostendekkend ontwikkeld (moeten kunnen) worden. Het Kwintterein heeft gezorgd voor een revitalisatie van de wijk, door de aanwas van een fors aantal nieuwe bewoners kreeg de middenstand meer klandizie. De wijk heeft over het geheel veel meer ‘swung’ gekregen. Door de goede ervaring en sterke imagoverandering van de wijk was het ook mogelijk om drie jaar later een nog groter aantal woningen in het aangrenzende gebied De Meeuwen te bouwen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

33


Dit was de laatste fase van een lang proces van wijkvernieuwing/renovatie van de Oosterpoort. Het imago van de wijk is veranderd van sloopgebied in een van de meest gewilde woongebieden van Groningen. Aanbevelingen Over het algemeen is het plan zeer geslaagd maar een aantal punten is voor verbetering vatbaar. Zo is het wenselijk de bewoners bij de start meer te informeren zodat zij in een vroeg stadium georganiseerd meedoen in het ontwerp/bouwteam en verantwoordelijkheid nemen. Ook hadden bij de start de beheerafspraken strakker moeten worden vastgelegd (met name over het inrichten van de woonomgeving).

3.3.2

Bennekelbosch in Eindhoven Bennekelbosch is een samenvoeging van twee buurten: Bennekel en Gagelbosch. Bennekel was in de jaren negentig een probleembuurt. In de jaren zeventig waren veel sociale woningen tegen boekwaarde verkocht, waardoor het particuliere bezit groot was, maar er was veel achterstallig onderhoud. Daarnaast kampte de buurt met een bewonersgroep die bestond uit laag geschoolden, werklozen en veel allochtonen. Collectief ontworpen rijwoningen in Bennekelbosch staan te midden van de oudere woningen

BIEB (2003)

Begin jaren negentig werd besloten tot een integrale aanpak van Bennekelbosch. Uit een onderzoek van de welzijnsorganisatie bleek dat het merendeel van de bewoners graag in de buurt woonde: het was een rustige buurt aan de rand van Eindhoven nabij de ring met veel groen. Er waren slechts enkele probleemstraten en het stigma van ‘probleembuurt’ werd vooral door de omgeving bevestigd. Wel bleek dat indien men een hoger inkomen verwierf, men uit de buurt trok. Om aan de woonwensen te voldoen was bouwen voor de middeninkomens wenselijk.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De buurtorganisatie, ondersteund door Opbouwwerk en Steunpunt Wonen, besloot woningen te bouwen in samenwerking met woningcorporatie SWS, die veel bezit had in de buurt. Dit werden deels seniorenwoningen (voor SWS) en deels eengezinswoningen. De toenmalige directeur van SWS was wel geïnteresseerd in een dergelijk experiment met collectief opdrachtgeverschap. Randvoorwaarden De gemeente stelde weinig randvoorwaarden, behalve aan de doelgroep. Dit moesten mensen met lage en middelmatige inkomens uit de buurt zijn. De gemeente was vooral positief gestemd omdat het project een goede uitwerking kon hebben op de integrale vernieuwingsaanpak. De bouwvormen van de woningen zijn met de buurtorganisatie geformuleerd en afgestemd op de omgeving. Organisatievorm De kopers, die zijn geworven in de buurt en de omgeving, hebben zich verenigd in een kopersvereniging. Van de kopers komt 80% uit de buurt. De kopers zijn ondersteund door de Steunpunt Wonen. In het ontwerpproces organiseerde het steunpunt een architectuurcursus, waarbij de vraag en woonwensen in beeld kwamen. De buurtorganisatie is betrokken bij het formuleren van de randvoorwaarden van het project. SWS heeft de risico’s voor kopers op zich genomen. Dit betrof het casco, niet de inbouw. De woningprijzen waren gebonden aan de maxima voor sociale koop. De kopers waren pas gebonden aan de woning indien de woningen per koper zijn toegewezen. Hier ging dus een heel collectief ontwerpproces voor alle woningen aan vooraf, zonder dat bekend was wie in welke woning kwam te wonen. Rijwoningen in Bennekelbosch

BIEB (2003)

Procesbeschrijving Er is gekozen voor een drager/inbouw constructie (de directeur van SWS was toen ook lid van de Raad van Bestuur van de SEV), waarbij de bewoners het casco collectief hebben ontworpen en individueel de inbouw hebben bepaald. Door deze con-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35


structie was het aantal beschikbare ervaren aannemers voor de inbouw zeer beperkt. Er is gekozen voor twee aannemers: één voor het casco en één voor de inbouw. Voor de huurwoningen van SWS is voor eenzelfde constructie gekozen. De keuzevrijheid voor de huurders was echter beperkt: zij werden pas bij de realisatiefase betrokken. Het ontwerpproces was een collectief proces, waarbij zowel de bouwkosten als de woonlasten centraal stonden. Er is gekozen voor duurzame materialen. Bijzonder, zeker voor die tijd zijn het IFD bouwen3 en de duurzaamheid van de woningen: de EPC waarde4 lag destijds al onder de 1. De gemiddelde prijs van een koopwoning was bijna €100.000 (1997). Knelpunten en belemmeringen Aangezien de casco-constructie zeer innovatief was, was de keuze voor aannemers zeer beperkt. Het werken met twee aannemers heeft verschillende problemen veroorzaakt. Moeilijkheden ontstonden vooral in afstemming en het feit dat de capaciteit van in inbouwaannemer zeer beperkt was. Aanbevelingen Voor de flexibiliteit van de indeling en ook met het oog op de betrokkenheid bij de buurt zouden huurders in het vervolg eerder betrokken moeten worden bij het ontwerpproces. Particuliere opdrachtgevers waren in dit geval nog geen eigenwoningbezitters. Voor hen was het kopen een grote stap. Om die reden stonden niet alleen de bouwkosten, maar ook de woonlasten centraal. Door te kiezen voor duurzame producten, wordt de investering veelal terugverdiend in de woonlasten.

3.3.3

Paleis Noordeinde in Rotterdam Paleis Noordeinde is een collectief particulier opdrachtgeverschapsproject in Rotterdam. De gemeente Rotterdam heeft het initiatief genomen om op een aangewezen locatie een kopersvereniging een project te laten realiseren. Dit was één van de 6 projecten in het kader van de ‘ongedeelde stad’. Hiervoor heeft de gemeente architectenbureau Akropolis al in een vroeg stadium benaderd om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Daarbij is ook de Regie ingeschakeld voor het werven en organiseren van de kopersvereniging met statuten.

voetnoot 3

IFD staat voor Industrieel Flexibel en Demontabel bouwen. IFD is een vorm van bouwen waarbij milieu en economische eisen worden gecombineerd doordat met flexibel en demontabele bouwvormen de levensduur van een gebouw langer is. Het IFD programma is een gezamenlijk initiatief van de SEV en de Ministeries van VROM en EZ.

4

EPC staat voor de EnergiePrestatieCoëfficiënt, waarmee het energiegebruik van een gebouw wordt aangegeven. Hoe lager dit getal is, hoe minder energie verbruikt wordt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Randvoorwaarden Voorwaarde van de gemeente was dat het in een relatief korte periode gerealiseerd moest worden. Er waren ook stedenbouwkundige randvoorwaarden. Zo moesten het rijwoningen in een strakke lijn worden, en waren de goot- en nokhoogte bepaald. In beginsel waren er nog variabele kavelbreedten, maar uiteindelijk is gekozen voor beukbreedte’s van 5.10 meter. Hier werden de eerste stadswoningen door collectieve opdrachtgevers gerealiseerd. Paleis Noordeinde

BIEB (2003)

Organisatievorm Er heeft een getrapte werving plaatsgevonden; eerst buurtbewoners, daarna mensen uit de gemeente, toen mensen uit de regio, enzovoort. Er bleken uiteindelijk relatief veel gemeentelijke ambtenaren tussen de geïnteresseerden te zitten. Er zijn een kopersvereniging “Paleis”, een werkgroep architectuur (doorlopen ontwerpproces, VO, DO en bestek) en een werkgroep organisatie (financiën, hypotheken, contractuele afspraken) opgericht. Daarnaast was er ook een Algemene Ledenvergadering. Op het moment dat BIEB binnenkwam was de werving afgerond en de groep geformeerd. De initiatiefgroep had al de nodige vergaderingen achter de rug over de interne organisatie. Nadat zij eerst hun afspraken hadden bekrachtigd, hebben BIEB en de kopersvereniging gezamenlijk afspraken met de architect gemaakt. BIEB heeft de rol van adviseur en is niet de vertegenwoordiger van de bewoners, dat doen ze zelf. Procesbeschrijving Gezien het eerder verrichte haalbaarheidsonderzoek, was Akropolis de meest geschikte kandidaat om het ontwerp te maken. Met de kopersgroep zijn de ontwerpen tot stand gekomen. Hiervoor heeft BIEB verschillende bijeenkomsten en excursies georganiseerd. Over verschillende zaken is uitvoerig gediscussieerd en alle beslissingen zijn genomen door de kopersgroep.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

37


Essentieel in het ontwerpproces was dat de kopersgroep tot op het laatste moment niet zeker wist wie op welke kavel kwam te wonen. Hierdoor was de hele kopersgroep bezig met het project in zijn geheel. In zulke projecten bestaan vaak verschillende prijsklassen. Om deze reden moet nu worden voorkomen dat de mensen die een duurdere woning gaan kopen alleen maar oog hebben voor dat type. Daarnaast werd er veel gediscussieerd. Om een voorbeeld te noemen: zelfs de kleur van de voordeur leverde lange discussies op. Oorspronkelijk wilden de bewoners een blanke voordeur, maar vanaf de timmerfabriek kwam de voordeur in de grondverf, dus men moest kiezen of men een nieuwe deur wilde, of toch een met kleur. De verkaveling verliep vrij snel. De architect heeft in beginstadium een begroting gemaakt van wat de verschillende woningen zouden gaan kosten. Dat werd op dat moment nog erg gunstig afgespiegeld. De architect had de kosten niet goed in de hand. Er werd veel tijd gestoken in het doorrekenen van de begroting. In een later stadium bleek dat die kosten veel hoger uitvielen. Eerst lag de bandbreedte tussen de €97.000 en €113.000. Dat werd €123.000. IBC schreef zich in op basis van de technische omschrijving van het ontwerp. Zij konden het ontwerp voor een heel lage prijs realiseren. Dat was gezien de hoge prijzen op de markt, gunstig en de bewoners zijn om deze reden met IBC in zee gegaan. De bedrijfsruimte is door de vereniging ontwikkeld en verkocht. De woningen van Paleis Noordeinde hebben een stadstuin en een dakterras op de tweede verdieping

BIEB (2003)

Knelpunten en belemmeringen In de communicatie naar de bewoners toe heeft de gemeente aangegeven geen problemen te voorzien met de buurt aangaande de nieuwbouwplannen. Toch kwam juist vanuit de buurt bezwaar tegen deze plannen en dat heeft de rechtbank gehaald (de gemeente had tijdens afspraken in het verleden een procedurefout gemaakt). Op dat moment werd er al bijna gestart met de bouw, waardoor de bouw vertraging opliep.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Het is verstandiger om buurtbewoners vroeg te betrekken bij de planvorming. Daarmee worden bezwaren vooraf bekend en kunnen procedures achteraf worden voorkomen. Leerervaringen en kennisvragen Met een kleine schaalomvang als deze moet men oppassen dat er niet te veel wordt vergaderd. Het hangt ook af van de mate van actieve betrokkenheid van alle kopers. In dit geval waren er te veel vergaderingen die langs elkaar heen liepen. Dat had efficiënter gekund. Om dubbele functies (en vergadermoeheid) te voorkomen zou de schaal voor collectief opdrachtgeverschap rond de 40 particuliere opdrachtgevers moeten liggen. De vertragende factor wordt vaak als reden genoemd om niet aan particulier opdrachtgeverschap te doen. Bij de projecten valt echter op dat deze sneller verlopen dan in het geval van reguliere projectontwikkeling. Bij eventuele vertragingen zijn niet de particuliere opdrachtgevers, maar gemeentes (ingewikkelde procedures) oorzaak van de vertraging. Ook in Terbregge was het collectief opdrachtgeverschap op tijd afgerond, maar veroorzaakte de ontwikkelaar vertraging. Voorfinanciering en hypotheken Banken verlenen pas een hypotheek als de koop-aanneemovereenkomst er ligt. Voorfinanciering is veel lastiger te realiseren. Volgens BIEB moeten particuliere opdrachtgevers dat ook zelf regelen. Ook woningcorporaties kunnen heel goed voorfinanciering en achtervang regelen. In het project Paleis zat geen anti-speculatiebeding. Wanneer een deelnemer de woning voor de oplevering verkoopt voor €250.000 terwijl hij er zelf €142.000 voor heeft betaald (hoekwoning met garage), is dat zuur. Zeker wanneer de duurdere hoekwoning gesponsord was door het collectief. De gemeente kan hier bij aanvang van het project afspraken over maken. Als het in de Algemene Ledenvergadering wordt ingebracht, is de kans groot dat de aanwezige leden het voorstel zullen wegstemmen. In Utrecht is het wel geregeld, maar daar vloeit de winst terug naar de gemeentekas, terwijl al meer dan eenderde van de stichtingskosten uit grondkosten bestaat (een verhoging van de VON-prijs werkt in Utrecht vanwege de grondprijsmethode direct door in de grondprijs). Het zou wellicht beter in de onderhoudskas kunnen terugvloeien of anders wellicht beschikbaar worden gesteld voor startsubsidies voor soortgelijke nieuwe projecten. De betrokkenheid bij de buurt kan vergroot worden, wanneer de opdrachtgevers al in een vroeg stadium betrokken worden bij de buurtorganisatie. Omwonenden en buurtorganisaties kunnen ook betrokken worden bij het formuleren van randvoorwaarden en het ontwerpproces. Dit is niet alleen van belang voor de positieve uitwerking van een project in particulier opdrachtgeverschap op de buurt, maar ook om de bezwaren van omwonenden te voorkomen. Het risico van bouwen in binnenstedelijk gebied is dat er bezwaren zijn tegen de ontwikkeling van een nieuw woonproject. Procedures leiden tot sterke vertragingen en mogelijk ontstaat het

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

39


risico dat het project niet gerealiseerd kan worden. Hier ligt ook een taak voor de gemeente die de mogelijkheden van de bestemming zou moeten bewaken (geen fouten in procedures). Naast een planologisch risico, is er ook een financieel risico. Pas tijdens het ontwerpproces zal bekend worden wat de werkelijke woningprijzen zullen zijn. Met name in het geval van collectief opdrachtgeverschap is het goed mogelijk dat opdrachtgevers moeten afhaken omdat de prijzen te hoog zijn. Een voorfinanciering is dan vaak al gedaan (het bedrag verschilt per project). Daarnaast bestaat er ook nog altijd het risico dat onverwachte ontwikkelingen de prijs nog opdrijven. Daarom is het zinnig om ofwel vooraf de prijzen vast te stellen en het ontwerp daarop aan te passen ofwel een ruimere financiële marge met elkaar af te spreken tussen ontwerpbegroting en maximaal budget. Het proces van collectief opdrachtgeverschap versterkt het collectieve gedachtegoed en de betrokkenheid bij het volledige ontwerp. Omdat pas in een vergevorderd stadium bekend wordt welke woning aan wie wordt toegewezen, schuilt er het gevaar dat men de gewenste woning niet kan betrekken en er niet aan de individuele woonwensen voldaan zal kunnen worden. De ervaring van BIEB/GOD is dat de collectieve opdrachtgevers van tevoren op de hoogte zijn welke kans zij maken op de door hen gewenste woning en dat dit zelden tot veel problemen leidt. Aanbevelingen Richting lokale overheid zijn er argumenten om voor collectief particulier opdrachtgeverschap in de sociale sector een lagere grondprijs te vragen. Daarbij moeten dan wel maatregelen worden genomen om ervoor te zorgen dat die woningen ook voor de sociale voorraad beschikbaar blijven, dus met MGE-constructies, antispeculatiebeding, enzovoort. BIEB/GOD zijn momenteel bezig met een IPSVaanvraag voor een project met duurzame starterswoningen in Eindhoven. Gemeenten moeten intern tot afstemming komen. Ieder project vergt een planteam waarbij verschillende betrokken afdelingen (volkshuisvesting, grondzaken, bouwen woningtoezicht) vertegenwoordigd zijn. Op die manier kan snel tot goedkeuring van plannen gekomen worden en weten deelnemers wie men waarvoor kan aanspreken. Gemeenten zien dit soort projecten soms als aanval op hun eigen kennis en kunde, terwijl ze er juist baat bij kunnen hebben. Daar dient dus nog een cultuuromslag plaats te vinden. Soms zal dus voor bepaalde plannen eerst politiek draagvlak verworven moeten worden. Er moeten duidelijke afspraken gemaakt worden met gemeente en er moet voor gezorgd worden dat de gemeente er niet in een later stadium onderuit kan of nieuwe eisen gaat stellen. Woningcorporaties moeten hun sociale taak serieus nemen en niet enkel als een soort projectontwikkelaar willen werken. Ze kunnen hier verschillende rollen in hebben, zoals achtervang en voorfinanciering verzorgen, maar ook hun kennis en

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


kunde (bouwkundig, opzichter tijdens uitvoering) beschikbaar stellen aan collectieve opdrachtgevers. Voordelen van (collectief) particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing: •

Past binnen stedenbouwkundige randvoorwaarden;

•

Woonwensen tot uiting gebracht;

•

Kwaliteit direct doorvertaald;

•

Betrokkenheid bij de buurt (niet alleen eigen woning, ook voorzieningen en beheer meegenomen);

•

Geen consumptiegoed, maar eigen product;

•

Betaalbaar (lagere kosten van 15-20% t.o.v. projectontwikkeling);

•

Inzicht in kosten (prijzen veel lager dan projectontwikkeling);

•

Lage bouwkosten én lage woonlasten;

•

Innovatief proces (door collectief gedachtegoed slimme, duurzame ideeën en kostenbesparingen (DuBo, IFD);

•

Vaak vooroplopend in vernieuwing.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

41


4 Sloop en vervangende nieuwbouw De vernieuwing vindt hier plaats door middel van sloop van de bestaande woningbouw en nieuwbouw op dezelfde locatie. De nieuwbouw wordt (deels) door middel van particulier opdrachtgeverschap of consumentgerichte projectontwikkeling gerealiseerd. Hiervoor in de plaats worden woningen, woon-werkwoningen of soms enkele bedrijfs- of gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd.

4.1

De projecten

24

Projectnaam

Locatie


Aantal woningen

Gespleten Hendrik Noord

Amsterdam


28

Emmercompascum


34

25 Oostelijke Kielweg

26 Herderstraat/Derksweg Klazienaveen


33

27 Huizen/Mollemastraat

Zwartemeer


11

28 Ph.Lindemanstraat

Nieuw Weerdinge


10

29 Molenbuurt

Klazienaveen


52

30 Aireydorp

Emmermeer


N.n.b.

31 Zeeheldenbuurt

Amsterdam

32 De Waaier

Noord

33 Mi Akoma di Color

R I G O

Groesbeek

Amsterdam ZuidOost

R e s e a r c h


128


25


38

e n

A d v i e s

B V

43

44 SLOOP EN VERVANGENDE NIEUWBOUW

4.2

Een korte beschrijving 24. Gespleten Hendrik Noord, Amsterdam Gespleten Hendrik Noord is een bekend voorbeeld van collectief opdrachtgeverschap in Amsterdam. Vijf woningzoekenden namen het initiatief voor dit sloopnieuwbouwproject, ze stapten naar de gemeente met de vraag of er ergens grond beschikbaar was. De gemeente wees hen de locatie toe met een aantal randvoorwaarden: een rechtspersoon oprichten, de inspraak in statuten vastleggen, bouwen zonder winstoogmerk en een partij bereid vinden om als risicoachtervang op te treden. De risicodrager is uiteindelijk woningcorporatie De Key geworden. Het complex van 16 premie- en 12 vrije-sectorappartementen is binnen 2,5 jaar gerealiseerd en gold destijds als goedkoopste koopwoningproject van Amsterdam. Achter- en voorkant van Gespleten Hendrik Noord, Amsterdam

De Regie (2001)

25-30. Diverse projecten van Wooncom, Emmen Het betreft hier verschillende projecten in Emmen en omliggende dorpen: Oostelijke Kielweg (Emmercompascum), Molenbuurt en Herderstraat/Derksweg (Klazienaveen), Ph. Lindemanstraat (Nieuw Weerdinge), Aireydorp (Emmermeer), en Huizen/Mollemastraat (Zwartemeer). Deze projecten zijn stuk voor stuk vormen van individueel opdrachtgeverschap in gebieden met stedelijke vernieuwing in het afgelopen decennium. Kenmerkend voor de gemeente Emmen is dat sloop van huurwoningen dikwijls gepaard gaat met vrije kaveluitgifte, op een schaal van 10 tot 50 woningen. Op die manier wordt de eenzijdige voorraad doorbroken en kunnen mensen doorstromen naar koopwoningen. De doelgroep bestaat uit bewoners die daar graag willen blijven wonen of voormalige bewoners uit de omgeving die er willen terugkeren. De initiatiefnemer van deze projecten is woningcorporatie Wooncom uit Emmen. Indien huurwoningen worden gesloopt, worden waar mogelijk (afhankelijk van de stedenbouwkundige voorschriften van de gemeente) vrije kavels in de plannen opgenomen. Bij de uitgifte van vrije kavels krijgen huurders uit het gebied voorrang op de toewijzing van de kavels. Bovendien krijgen kopers van een vrije kavel waar eerder hun huurwoning stond, tien procent korting op de grondprijs.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


In de naoorlogse wijk Aireydorp Emmen worden 126 woningen gesloopt. Een deel van de nieuwbouw wordt in particulier opdrachtgeverschap uitgegeven

Historisch Emmen (2003)

Buiten de Randstad blijkt de ervaring met particulier opdrachtgeverschap groot. Het gevolg is dan ook dat op deze slooplocaties de woningen dikwijls zelf worden afgebouwd. Bijkomend voordeel is dat zo kosten worden bespaard en een koopwoning voor vooral voor de jongere huurders bereikbaar wordt. Op die manier worden ook de starters en middeninkomens, die voor het in stand houden van het voorzieningenaanbod en de leefbaarheid hard nodig zijn, in de wijk behouden. Zie paragraaf 4.3 voor een uitgebreide beschrijving.

31. Zeeheldenbuurt, Groesbeek In dit dorp nabij Nijmegen besloot woningcorporatie Oosterpoort Wooncombinatie de herstructurering samen met haar bewoners ter hand te nemen. De 128 woningen voldeden zowel bouwtechnisch als woontechnisch niet langer aan de huidige kwaliteitseisen. Met het tekenen van een intentieovereenkomst verklaarden de gemeente, de corporatie en de bewonersvertegenwoordiging gelijkwaardig met elkaar te zullen samenwerken. In deze overeenkomst werd ook de projectstructuur vastgelegd en werden de taken en verantwoordelijkheden verdeeld. In een open planproces is een stedenbouwkundig plan gemaakt en zijn verschillende woningtypes ontwikkeld. Hierbij is rekening gehouden met de plaatselijke identiteit, lokale architectuur en een collectief ontwerp. In het definitieve ontwerp kunnen individuele keuzeopties worden geselecteerd. De realisatie van de 128 woningen wordt verwacht in het voorjaar 2006.

32. De Waaier, Amsterdam In Amsterdam Noord worden door middel van consumentgericht bouwen duplexwoningen gerenoveerd en seniorenwoningen gesloopt en opnieuw gebouwd. Op initiatief van het stadsdeel is woningcorporatie Zomers Buiten met een visie op consumentgericht bouwen gekomen. Zomers Buiten is regievoerder en tijdens de ontwikkelingsfase ook de risicodrager. Na de ontwikkelingsfase zullen de individuele en collectieve opdrachtgevers het risico op zich nemen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

45


De voortgang van het project strandde op onderhandelingen met de gemeente over de grondkosten. Uiteindelijk is men door overleg te voeren met de wethouder van de Centrale Stad toch tot overeenstemming gekomen. Momenteel verkeert het project van 25 woningen nog in de ontwerpfase.

33. Mi akoma di color, Amsterdam In het deel van de Bijlmermeer waar hoogbouwflats worden gesloopt, heeft een multiculturele groep van 38 bewoners de mogelijkheid gekregen om zelf de nieuwbouw (koop en huur) te ontwerpen. Het initiatief van dit project ligt bij Stadsdeel Zuid-Oost, Woningstichting Patrimonium en de Stedelijke Woningdienst. Het is een intensief project, waarbij de bewoners vanaf het begin van het traject begeleid worden, onder meer in workshops. Het project heeft subsidie ontvangen van IPSV en SEV en zal naar verwachting in 2004-2005 worden gerealiseerd. Zie paragraaf 4.3 voor een uitgebreide beschrijving.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


4.3


4.3.1

Wooncom-projecten in Emmen Wooncom is een woningcorporatie in de gemeente Emmen met een bezit van ongeveer 19.000 huurwoningen. De gemeente bestaat naast de stad Emmen uit verschillende dorpen. De naoorlogse wijken van Emmen en de buitendorpen kennen armoede. Het bouwen van een eigen woning voor inwoners van Emmen is, ook voor de lagere inkomens, geen bijzonderheid. Het bouwen van een woning wordt gezien als een vriendendienst (de ‘noabeplicht’). Dat wil zeggen dat familie, vrienden en kennissen meehelpen met het bouwen van een woning. Kennis en ervaring zijn aanwezig; een groot deel van de inwoners werkt in de bouw of heeft ervaring met bouwprocessen. Personeelskosten worden dus niet doorgerekend. Het bouwen van een eigen woning is in Emmen daardoor met beperkte financiële middelen mogelijk. Vaak wordt een caravan op de kavel geplaatst en staan zo’n drie jaar volledig in het teken van het bouwen van de eigen woning. De bouw ligt soms stil omdat het geld op is. Het bouwproces is enigszins vergelijkbaar met eigenbouw in Griekenland, hoewel er in Nederland eisen van de overheid aan de kwaliteit en duur van de bouw zijn. Desalniettemin wordt er nog wel eens wat flexibiliteit getoond. Woningen in Angelslo, stedelijke vernieuwing door renovatie en sloopnieuwbouw

RIGO (2003)

De gemeente en Wooncom functioneren als een twee-eenheid. De grond is veelal in eigendom van één van beide partijen. Men is in het algemeen voorstander van particulier opdrachtgeverschap. Als vrije kaveluitgifte mogelijk is, wordt dit zoveel mogelijk toegepast. De vraag naar vrije kavels bij inwoners is groot en vrije kaveluitgifte is een manier om het draagvlak voor vernieuwing bij de bewoners te vergroten. Voor huurders is particulier opdrachtgeverschap de mogelijkheid om met beperkte financiële middelen een woning te bezitten. Collectief opdrachtgeverschap is geen bekend verschijnsel in Emmen, men bouwt vooral voor zichzelf.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

47


Randvoorwaarden Vrije kaveluitgifte moet binnen de stedenbouwkundige structuur passen. Particulier opdrachtgeverschap wordt niet gezien als iets voor de gouden randjes, maar juist voor het binnengebied. De kwaliteit van de randen houdt men graag in eigen hand. De woningen moeten verder voldoen aan het bouwbesluit en de welstandeisen. De welstandseisen worden geformuleerd in een beeldkwaliteitsplan, waarin onder meer eisen zijn gesteld aan kleur en materialen. Extra kwaliteitseisen, zoals voor Duurzaam Bouwen, worden nauwelijks gesteld. De kosten daarvan voor particuliere opdrachtgevers zijn volgens Wooncom niet haalbaar. De communicatie na de kaveluitgifte verloopt geheel via de gemeente. Wooncom heeft hier geen bemoeienis mee. Ook wordt er geen adviesbureau of speciale afdeling voor ingericht. Bij de vrije kaveluitgifte wordt wel een anti-speculatiebeding meegegeven. Dit geldt voor vijf jaar. Voormalige huurders krijgen immers 10% korting op de kavel en speculanten wil men graag vermijden. Organisatievorm Wooncom beschikt over een inschrijflijst voor geïnteresseerden voor een vrije kavel. Bij locatieontwikkeling wordt deze lijst bekeken. De kavels worden marktgericht uitgegeven. Zij moeten immers kostendekkend zijn, voor verevening van de onrendabele toppen in de huursector. Bewoners die terugkeren naar de oude locatie, krijgen rond de 10% korting op de prijs van de kavel. Minimale kavelgroottes voor een 2 onder 1 kapwoning zijn rond de 350 m², voor een vrijstaande woning is dit 400-600 m². De prijzen liggen tussen de €80 en €200 per vierkante meter excl. BTW. Geïnteresseerden worden uitgenodigd voor een informatieavond. De uitgifte verloopt via een notaris, mede aan de hand van loting. Wooncom houdt zich verder weinig bezig met de gang van zaken. In een informele sfeer ontmoeten particuliere opdrachtgevers elkaar en vormen eventueel een koppel voor een 2-onder-1kapwoning. Een Vereniging van Eigenaren, bijvoorbeeld voor de omgeving, wordt zelden gevormd. Procesbeschrijving De aanleiding voor herstructurering is een situatie van leegstand, met kleine woningen van slechte kwaliteit, achteruitgang in inkomen en met te lage rendementen voor de woningcorporatie. Herstructurering, waar sloop en nieuwbouw een groot onderdeel van uitmaakt, is dan de oplossing. Ook in combinatie met particulier opdrachtgeverschap. Vooral in de dorpen in het buitengebied zijn mensen graag bereid terug te keren. Veel mensen zijn – gedwongen - vertrokken en zien de vernieuwing als de kans om weer terug te keren naar de vertrouwde omgeving.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Sloop betekent een verlies van het aanbod van Wooncom en huurwoningen in het algemeen. Toch ziet Wooncom de vermindering van het bezit als een positieve ontwikkeling. Door middel van vrije kaveluitgifte kunnen de onrendabele toppen van de huurwoningen worden gefinancierd. Bovendien is dit voor lagere inkomensgroepen de mogelijkheid om een eigen woning te bezitten. Naast het financiele rendement is het sociale rendement wel degelijk aanwezig. Particulier opdrachtgeverschap fungeert als stimulans voor de arbeidsparticipatie in de buurten. Niet alleen zal de woning (voor een belangrijk deel) zelf gebouwd moeten worden, de investeringen versterken de drang en de noodzaak om deel te nemen aan het arbeidsproces. Bovendien biedt de kaveluitgifte de mogelijkheid om de meer welgestelde huishoudens naar de buurt te laten terugkeren. Het stedenbouwkundig plan en de exploitatie worden in samenwerking met de gemeente geregeld. De ontwikkeling van de openbare ruimte wordt verzorgd door de gemeente. Eigenbouw in Klazienaveen op een kavel waar huurwoningen stonden van Wooncom

RIGO (2003)

Bijzonder is de ontwikkeling van de Molenbuurt in Klazienaveen. Een project van Wooncom waar het stedenbouwkundig plan met de bewoners wordt ontwikkeld. De bewonerscommissie, bestaande uit circa vijftien personen, neemt deel aan het ontwerpproces met behulp van een opbouwwerker. In de Molenwijk zullen 254 huurwoningen worden gesloopt. In het gebied worden 54 vrije kavels uitgegeven, de overige nieuwbouw bestaat uit huurwoningen. De sloop is inmiddels in gang gezet en het proces zal zo’n zes à zeven jaar duren. Het proces met zeggenschap van de bewonerscommissie verloopt momenteel voorspoedig en Wooncom is van plan dit in de toekomst meer toe te passen. Knelpunten en belemmeringen De kaveluitgifte wordt in Emmen vooral in de naoorlogse wijken en in de buitendorpen toegepast. In het centrum van Emmen is particulier opdrachtgeverschap niet haalbaar. Daar wordt alleen projectmatige bouw toegepast. Redenen hiervoor

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

49


zijn vooral de hoge grondprijzen en het feit dat men in het centrum geen bouwput wil hebben. Een belangrijk deel van de stedelijke vernieuwing in Emmen zal in de naoorlogse wijken Angelslo, Emmerhout en Bargeres plaatsvinden. De kaveluitgifte wordt hier bemoeilijkt doordat de wijken als een stedenbouwkundig monument bekend staan. Hier gelden strikte welstandseisen. In Angelslo bijvoorbeeld mogen alleen platte daken worden gebouwd. Tot nog toe heeft men geen ervaring met eigenbouw en met architectonische eisen die gelden voor een hele buurt. De vrees is dat er met platte daken alleen bungalows gebouwd kunnen worden en men heeft vraagtekens geplaatst bij de wenselijkheid daarvan. Leerervaringen en kennisvragen In het algemeen is de bemoeienis van Wooncom beperkt. Het houdt, met uitzondering van de ontwikkeling van de Molenbuurt, op bij de kaveluitgifte. Ondersteuning van particuliere opdrachtgevers bij de financiering, door middel van subsidie, stimuleringsregelingen of hypotheken, vindt niet plaats. Behalve voor de bewoners die op de plek van de voormalige woningen terugkeren: zij ontvangen een korting op de kavelprijs. Over financiële problemen wordt zelden gepraat, de eigen woning is de trots. Het kan wel eens voorkomen dat de kavelkopers tijdens de bouw financieel in problemen raken. Dan wordt met Wooncom (als er geen andere uitweg is) over verkoop gepraat en wordt het anti-speculatiebeding mogelijk door de vingers gezien.

Particulier opdrachtgeverschap op sloop-nieuwbouwlocatie in Zwartemeer (Wooncom)

RIGO(2003)

Aanbevelingen De kaveluitgifte heeft een positieve uitwerking op de buurt. De kavel wordt met volle overtuiging gekocht en bebouwd en veelal bewoond voor de rest van het leven. Bovendien werkt de uitgifte als een impuls op de arbeidsparticipatie: een inkomen is met een eigen woning noodzakelijk en men houdt zich dagelijks bezig met de bouw van de woning. Zelfbouw maakt het ook voor lagere inkomensgroepen mogelijk om over een eigen woning te bezitten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


De woningontwerpen worden door sommigen wel als een ‘eenheidsworst’ ervaren. Dit komt voornamelijk doordat hetzelfde ontwerp door een aantal generaties wordt gebouwd. De woning is bijvoorbeeld ooit in de jaren zeventig goedgekeurd en gebouwd en wordt vervolgens nog een aantal keer door familie en vrienden gekopieerd. De evolutie van woningen zit hem dan ook vooral in aanpassingen aan de nieuwe bouwregelgeving. Wooncom en de gemeente proberen de stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden ambitieus op te stellen. Dit om de kwaliteit van de woningen te verhogen. In het beeldkwaliteitsplan worden eisen gesteld aan de grootte, het bouwvolume en het materiaal- en kleurgebruik om de kwaliteit en de meerwaarde van het particulier opdrachtgeverschap voor de buurt te versterken. De kavels worden marktconform uitgegeven. Tenzij er voor bijzondere doelgroepen gebouwd wordt, bijvoorbeeld voor daklozen of soortgelijke groepen. Prijsdifferentiatie, onder meer door kaveluitgifte, is in de stedelijke vernieuwing wenselijk. In Emmen blijkt particulier opdrachtgeverschap een goede manier om stedelijke vernieuwing in gang te zetten. Vanuit de bewoners is er veel vraag naar kaveluitgifte. Particulier opdrachtgeverschap vergroot het draagvlak voor vernieuwing en vormt een impuls voor de sociale vernieuwing in de wijk.

4.3.2

Mi Akoma di color in Amsterdam Zuid-Oost Het project Mi Akoma di color is een gezamenlijk initiatief van de gemeente Amsterdam, Stadsdeel Zuid-Oost en Woningstichting Patrimonium in het kader van 100 jaar Woningwet. Doelstelling is om het project in de betaalbare sector te realiseren als onderdeel van de vernieuwing van de Bijlmermeer. Het betreft negentien sociale huurwoningen en negentien betaalbare koopwoningen (€180.000; 80-100 m2). De flat Grunder stond op de nominatielijst voor sloop en hier zal de vervangende nieuwbouw worden gerealiseerd. Randvoorwaarden De gemeente heeft een stedenbouwkundig programma van eisen opgesteld, waarin ruimte is opgenomen voor Mi Akoma di color. Aanvankelijk lagen er geen of weinig stedenbouwkundige randvoorwaarden. Het project, onderdeel van de vernieuwing van de Bijlmermeer, brengt toekomstige bewoners uit diverse bevolkingsgroepen samen in een ontwerpproces waarmee zij hun eigen nieuwe buurt kunnen realiseren. Organisatievorm Er zijn bewoners geselecteerd uit het huurdersbestand van Patrimonium. Alle deelnemers zijn al minstens vijf jaar bewoners van de Bijlmerhoogbouw. Ongeveer veertig mensen (met in de praktijk relatief weinig financiële draagkracht) worden in samenwerking met Woningstichting Patrimonium collectief opdrachtgever voor hun eigen woning en woonomgeving. Patrimonium faciliteert dit proces in belangrijke mate, zij hebben bijvoorbeeld de verschillende architecten benaderd, zorgen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

51


voor vergaderlocaties, koffie en thee en begeleiden het proces. Patrimonium heeft woonbewijzen afgegeven aan de bewoners, die hun het recht op bewoning geven wanneer de woningen worden verdeeld. Voor de sociale huur blijft Patrimonium altijd het aanspreekpunt, voor de koop is zij adviseur en verzorgt zij de bouwaanvraag. De vereniging is in oprichting, de statuten liggen nog bij een juridisch deskundige. De vereniging sluit een samenwerkingsovereenkomst met Patrimonium en het stadsdeel Zuid-Oost (en de centrale stad o.a. over de grondkosten). Eenmaal per zes weken is er overleg met het bestuur, daarnaast is er plenair overleg. Het project maakt deel uit van een behoorlijk omvangrijke opgave in vervangende nieuwbouw. De opgave is om 110% terug te bouwen. En dat moet in behoorlijk hoge dichtheden, met behoud van voldoende groen. Er moeten minimaal 392 woningen worden teruggebouwd, met een dichtheid van 68 woningen per hectare. Het Amsterdams Steunpunt Wonen heeft een begeleidende en adviserende rol. Het Steunpunt heeft het afgelopen jaar verschillende trainingen aan de bewoners gegeven. Het geeft ook advies over en werken aan de statuten en de samenwerkingsovereenkomst en bereiden tevens de vergaderingen voor. Het Steunpunt heeft hiervoor twee deskundigen beschikbaar gesteld (een voor technische aspecten en een voor sociale componenten). Procesbeschrijving Er bestond ernstige weerstand tegen het eerste stedenbouwkundig plan. Dat was namelijk zo ingedeeld dat sommige woningen niet afzetbaar zouden zijn. Daarnaast kwam het te dicht bij het Bijlmermuseum (monument). Er was een warrig stratenplan en de financiële haalbaarheid riep vraagtekens op. Vervolgens is Kraagvanger- Urbis met een alternatief verkavelingsvoorstel gekomen, met een streng grid. Hierbij sluit een wand het Bijlmermuseum af. Deze stedenbouwkundige was wel op de hoogte van Mi Akoma, maar wilde er niets van weten en dat kwam terug in de uitwerking van het plan. Vervolgens heeft de opdrachtgever, de directeur vernieuwing Bijlmermeer, ingegrepen. Er moest ruimte komen voor Mi Akoma di color. Nu ligt er een definitief plan, maar de vraag is of dit wel verantwoord is. Er zijn verschillende woontorens (vier tot zes lagen) ingetekend, die de woningen van Mi Akoma in de schaduw plaatsen. Nu gaat het bestuur van de vereniging mee naar de TU Delft om daar de bezonningstafel uit te proberen. De verkaveling is nu bedacht door de architect. In één op één gesprekken is zij uitgekomen op de meest geschikte verdeling van de kavels op basis van de woonwensen van de mensen. Zij heeft bij ieder huis een verhaal waarom het past bij dat huishouden. Dit voorstel moet nog op tafel worden gelegd en besproken met de bewoners. Daarbij moet ook worden nagedacht over wat ze kunnen ‘verwonen’. De kostenramingen moeten nog gemaakt worden. Iedereen heeft van begin tot eind meegedacht en de betrokkenheid van de toekomstige bewoners werd ook steeds groter. Binnen de vereniging zijn inmiddels wel vijf huishoudens afgevallen om uiteenlopende redenen (tijdsduur, andere wo-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


ning), er wordt een nieuwe wervingsronde gestart. Er bestaat reeds een wachtlijst met geïnteresseerden. De Nationale Hypotheekgarantie wil de toetsing verzorgen of mensen in aanmerking komen voor de Amsterdamse Middensegment Hypotheek. Er is nog geen goed beeld van de financiële situatie van de verschillende huishoudens. Het aantal kopers loopt terug, mensen willen vaker huren. De AMH is ook minder gunstig ten opzichte van de beginfase omdat in het lange voortraject de prijzen harder zijn gestegen dan de inkomens van de potentiële kopers. Wie is nu waar verantwoordelijk voor? Dat is een lastige vraag waar Patrimonium nog mee worstelt. Als het spaak loopt grijp je als procesbegeleider in, maar dat wekt ook verwachtingen. Terwijl het juist van belang is dat de bewoners zelf meer de touwtjes in handen gaan nemen. Waar wil men nu wel en waar wil men nu niet over beslissen. In de praktijk blijkt dat de bewoners sterk vertrouwen op de architect. Rollen gaan verschuiven en dat maakt het een proces waarbij iedereen inspraak heeft. Er wordt nog een bouwkundig bureau ingeschakeld om de kosten te berekenen. Afhankelijk van wat daar nog uit voortkomt, zullen de bewoners en/of Patrimonium nog voor bepaalde oplossingen moeten gaan zorgen. De verwachting is dat een aantal bewoners die kosten niet kan opbrengen. De terugvaloptie is op dat moment de sociale huur. Knelpunten en belemmeringen Het stedenbouwkundig plan wordt vrijgegeven voor inspraak en wordt naar verwachting na de zomer goedgekeurd. Hoewel, het verlagen van de dreef is een cruciaal onderdeel en kan nog rekenen op weerstand (uit de buurt). Ook het voorgestelde gebouwd parkeren kan nog voor de nodige problemen zorgen. De proceskosten zijn voor Patrimonium enorm. Het proces is voor Patrimonium ook een vorm van innovatie. Men verwacht dat uiteindelijk alles afgezet zal kunnen worden. Dat scheelt in de kosten van verkoop. Bovendien bestaat het voordeel dat herontwikkelen niet aan de orde is, wat in de terugtredende markt op dit moment in veel projecten gebeurt en dat hoge kosten met zich meebrengt. De vraag is wel hoe de proceskosten in de hand gehouden kunnen worden. Een aantal stappen zou in een volgend project wel sneller gedaan kunnen worden, zoals het vroegtijdig in kaart brengen van de financiële situatie van de verschillende huishoudens. Leerervaringen en kennisvragen Mensen die zich eerst voor koop hebben opgegeven, blijken nu voor huren te opteren, waardoor het evenwicht verstoord wordt. Nu moet er gezocht worden naar extra kopers. Eigenlijk moeten mensen van tevoren worden vastgelegd op koop of huur. Voor Patrimonium is de duurzame sociale structuur van dit buurtje erg belangrijk. De mensen kennen elkaar nu al, het schept een band. Verwachting is ook dat het

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

53


de betrokkenheid bij de buurt en het onderhoud vergroot. Er ook veel affiniteit met dit project binnen Patrimonium. Misschien dat voor sommige mensen een casco dat collectief is afgestemd, met een individueel afbouwpakket, beter zou passen bij hun wensen en capaciteiten. Voor sommige bewoners is het al heel wat dat ze een eengezinswoning zullen betrekken met een tuintje. Die zijn minder geïnteresseerd in het proces van eigen inbreng. Algemene aanbevelingen •

Helder financieel kader scheppen;

•

Screenen vooraf (financieel en motivatie) van mensen van belang;

•

Gemeente moet ook intern overeenstemming hebben en mee willen werken aan een dergelijk project;

•

Stedenbouwkundig plan moet aansluiten of ruimte laten voor een dergelijk project.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


5 Renovatie & hergebruik In het geval van renovatie wordt de bestaande woningbouw opgeknapt en verbeterd. Dit kan op particulier initiatief gebeuren, maar vaak zet een gemeente of corporatie de renovatie in gang. Bij hergebruik zijn het vaak particulieren die het initiatief nemen om de functie van een bestaand pand te veranderen in (onder meer) wonen. Verbouw en renovatie van het bestaand pand is dan veelal noodzakelijk.

5.1

De projecten Projectnaam

Locatie


Aantal woningen

34

Het Magazijn

Amsterdam


11 won/ 2 bedr.

35

Cremerplein

Amsterdam


17

36

Hotel Bosch

Arnhem


12

37

Legmeer-Bertram

Uithoorn


186

38

Woon-werkcomplex HBS

Den Haag


N.b.

39

Marnixstraat

Amsterdam

Collectief particulier opdrachtgever-

Centrum

schap

40

Loper 1 en 2

Rotterdam


61

41

G. Bakkerstraat

Groningen


100

Rotterdam


17

42

Vereniging Marinus Volmarijnstraat

90

43

Nieuwe Nieuwelaan

Delft Zuidpoort veld 10


12 (naar 6)

44

Dibbetstraat

Den Haag

Collectief particulier opdrachtgeverschap

64

45

Grubbehoeve

Amsterdam Bijlmer


90

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

55

56 RENOVATIE & HERGEBRUIK

5.2

Een korte beschrijving 34. Het Magazijn, Amsterdam Bewoners van Stadsdeel Westerpark hebben in 1992 het initiatief genomen om een leegstaand magazijn op het GWL-terrein in Amsterdam te verbouwen. Het doel van dit project is om bestaande panden te behouden en betaalbare koopwoningen te kunnen aanbieden door middel van cascorenovatie en afbouw. Ondanks een gebrek aan ervaring van de bewoners en koudwatervrees voor collectief opdrachtgeverschap, zijn de gedrevenheid van de initiatiefnemers, de achtervang van stichting Ecoplan en de welwillende wethouder van stadsdeel Westerpark kenmerkend voor de realisatie van dit project begin 1998. Zie paragraaf 5.3 voor een uitgebreide beschrijving.

35. Cremerplein, Amsterdam Het project Cremerbuurt is een renovatieproject in de Cremerbuurt in Stadsdeel Oud-West te Amsterdam, waarbij huurwoningen zijn verkocht aan zittende en nieuwe bewoners. Het project behelst een consumentgerichte aanpak bij de renovatie, differentiatie en verkoop van huurwoningen. Het project bestond bij de start in 1998 uit 67 verhuurde ruimtes in 17 panden. Alle panden, gebouwd in de periode rond 1910, waren in eigendom van een particuliere verhuurder. Gerenoveerde woningen aan het Cremerplein

Erven Raadsheer Baars Partners (2003)

De panden waren toe aan modernisering en moesten derhalve gerenoveerd worden. De renovatie kon met de mogelijke huuropbrengst na renovatie niet worden bekostigd, dus moesten er enkele panden verkocht worden. Aanleiding voor de verhuurder om in samenwerking met Stichting Opbouw bij de huurders de interesse rondom koop te polsen. Enkele huurders die al veertig jaar of langer de woningen bewoonden, hadden daar geen behoefte aan of geen financiële mogelijkheid toe. Andere huurders waren bijzonder geïnteresseerd om na de renovatie de eigen dan wel een andere woning binnen het project aan te kopen. De particuliere verhuurder besloot om zowel de potentiële kopers als de huurders de kans te bieden om inspraak te hebben in de renovatie van hun woning. Na de renovatie zijn er 34

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


koopwoningen gerealiseerd, 26 huurwoningen en 2 bedrijfsruimtes, in totaal 60 woningen en 2 bedrijfsruimten. Door het samenvoegen van enkele woningen zijn er 5 woningen minder dan voor de renovatie.

36. Hotel Bosch, Arnhem In samenspraak met de bewoners heeft Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) een kraakpand gekocht. WBVG verhuurt het pand aan de bewonersvereniging Hotel Bosch. Met behulp van een architect is door de bewonersvereniging een bouwplan gemaakt voor het pand, waarin op de eerste drie verdiepingen woningen zullen komen en op de begane grond ruimte voor activiteiten. Het betreft hier 12 wooneenheden. De huurders van de wooneenheden zijn in dit project afhankelijk van de opdrachtgever. Zij zouden wellicht serieuzer genomen kunnen worden door het bewonersoverleg minder intern en onafhankelijker te laten plaatsvinden. Zie paragraaf 5.3 voor een uitgebreide beschrijving.

37. Legmeer-Bertram, Uithoorn Woongroep Holland renoveert een wooncomplex met eengezinswoningen (huur) op de locatie Legmeer-Bertram in Uithoorn volgens het concept consumentgerichte ontwikkeling. Het project is verspreid over vier deelprojecten die tussen 2001 en 2005 worden uitgevoerd. Er zijn reeds 242 eengezinswoningen gerenoveerd, en er resteren nog 21 HAT-eenheden, 104 eengezinshuur-, 61 eengezinskoopwoningen en 67 garages. Woongroep Holland benadert zowel de huurders als de particuliere eigenaren van de één- en meergezinswoningen in de wijk voor de renovatieplannen. De bewoners kunnen zelf aangeven in hoeverre hun woningen worden gerenoveerd. Woongroep Holland presenteert de verschillende varianten, waaronder ook uitbouwmogelijkheden en keuze van geveltype, aan de bewoners met een kostenplaatje. Huren of kopen is ook een keuze. Een deel van de renovatiekosten wordt vergoed door Woongroep Holland. Het blijkt vooral lastig om de particuliere eigenaren te motiveren het uiterlijk van de woningen op te knappen.

38. Woon-werkcomplex HBS, Den Haag Bewoners van het kraakpand ‘De Blauwe Aanslag’ in Den Haag moesten vanwege een snelweg gedwongen verhuizen. De bewoners en gebruikers van het kraakpand besloten in 1996 om een monumentaal schoolpand te kopen en deze te verbouwen tot een betaalbaar woon-werkcomplex. De toekomstige eigenaren vormen een stichting, waarvan de bewoners en gebruikers het pand huren. De gemeente toetst de plannen van de bewoners en is samen met hen formeel de opdrachtgever. Het gebrek aan ervaring met ingrijpende renovatie is een vertragende factor in dit project. De verwachting is dat het project in 2005 gerealiseerd zal zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

57


39. Marnixstraat, Amsterdam Naar aanleiding van een convenant van het Stadsdeel Centrum, heeft woningcorporatie Zomers Buiten in 1998 het initiatief genomen om het bezit met behulp van collectief opdrachtgeverschap aan te pakken. De particuliere eigenaren in de straat worden door het stadsdeel gestimuleerd mee te doen aan de renovatieplannen. Tijdens het proces blijkt het zeer lastig om de verschillende partijen mee te krijgen en de medewerking en het vertrouwen van de eigenaren te winnen. Tijdens de rit kwamen er panden bij en vielen er panden af. De aanbesteding van de renovatie en de prijsonderhandelingen verlopen dan ook moeizaam. De renovatie van 90 appartementen zal naar verwachting in 2005 afgerond zijn.

40. Loper 1 en 2, Rotterdam De Loper in Rotterdam is een renovatieproject met consumentgerichte ontwikkeling. Het betreft 61 stadswoningen, waarvoor het initiatief in 1998 is genomen. Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) koopt panden op van particulieren, waarna De Combinatie deze voor dezelfde prijs van OBR aankoopt. De Combinatie biedt kopers de mogelijkheid om het casco van de gerenoveerde panden in verschillende gradaties van afwerking en afbouw te kopen. Na de overdracht dienen de kopers de woning binnen een jaar bewoonbaar te maken. De renovatie zal naar verwachting in 2005 gerealiseerd zijn. Gezien de grote stijging in de vraagprijs van de panden, is een onrendabele top onvermijdelijk. Voor dit project is IPSV-subsidie verkregen.

41. G. Bakkerstraat, Groningen In de Gerbrand Bakkerstraat worden de renovatie en verkoop van 100 huurwoningen in gang gezet door bewoners cascowoningen aan te bieden. De woningen waren sterk verouderd en moesten worden gerenoveerd. Woningcorporatie Nijestee betrekt de bewoners bij de ontwikkeling van de casco’s, die zij met behulp van een afbouwpakket zelf kunnen afbouwen. Op deze manier kan nieuwbouwkwaliteit worden geleverd met behulp van flexibele in- en afbouwpakketten. Nijestee biedt bewoners betaalbare koopwoningen aan met daarbij inbegrepen het contract dat ze de woningen moeten verbeteren naar eigen inzicht en dat ook in collectief verband moeten doen. Bewoners bepalen dus zelf hoe de woningen er van binnen uit komen te zien, wie de architect wordt en aan wie ze het aannemerspakket uitbesteden. Dit dient wel binnen de financieel haalbare kaders te gebeuren en Nijestee begeleidt daarin, maar ze dragen zelf de risico’s. De woningen zullen waarschijnlijk in de zomer van 2004 worden opgeleverd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


42. Vereniging Marinus, Rotterdam In de Volmarijnstraat in Rotterdam hebben bewoners zich verzet tegen sloopplannen. Zij hebben zich verenigd in Vereniging Marinus. Met woningcorporatie Woonbron Maasoevers als achtervang realiseren zij eigenhandig de renovatie van 17 appartementen. De zittende huurders kunnen het casco kopen en vervolgens zelf afbouwen. Voor de huurders die niet tot koop over willen gaan regelt Woonbron Maasoevers de herhuisvesting. Daarnaast rekent Woonbron ook de onderhoudskosten voor. Zie paragraaf 5.3 voor een uitgebreide beschrijving.

43. De Nieuwe Nieuwelaan, Delft Onderdeel van het plan voor Delft Zuidpoort is de Nieuwelaan. De bewonersvereniging ‘De oude Nieuwelaan’ heeft hier in 1993 het initiatief genomen om in collectief opdrachtgeverschap van de bestaande professorenwoningen betaalbare groepswoningen te realiseren. Het betreft een voormalig kraakpand, waarvan de oorspronkelijke twaalf woningen worden samengevoegd. In de plannen worden steeds een onder- en bovenwoning samengetrokken. Bovendien wordt door een aantal doorbraken van nog eens vier woningen twee woningen gemaakt. De bewoners zullen een deel van de werkzaamheden zelf verrichten om de kosten enigszins te kunnen drukken. Het streven is om het project in 2005 af te ronden. De professorenwoningen aan de Nieuwelaan in Delft

Germain (2003)

44. Dibbestraat, Den Haag Bewoners van de panden rond de Dibbetstraat in Den Haag hebben zich jarenlang verzet tegen sloopplannen van woningcorporatie Staedion. Inmiddels is overeenstemming bereikt over het plan om in de vorm van collectief opdrachtgeverschap, met steun van de gemeente de panden vanaf 2004 te renoveren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

59


Dibbetstraat

De Regie (2003)

Voor het gemeentelijk plan van aanpak is IPSV geld verkregen. Akropolis Architecten en Adviesbureau De Regie werken momenteel samen met de bewoners en Staedion aan het renovatieplan. Het doel is om een aantal opties te formuleren, waarbij bewoners zelf bepalen of zij hun woning willen kopen, huren of verlaten.

45. Grubbehoeve, Amsterdam De Grubbehoeve is een hoogbouwflat in de Bijlmermeer. Van deze flat worden 170 woningen gerenoveerd, 60 woningen worden gesloopt en er worden 90 woningen in het ‘Koop je eigen Grubbehoeve’-cluster (KJEG) ondergebracht. KJEG is een initiatief van de vereniging ‘Koop je eigen Bijlmer’ die de hoogbouwflats van de Bijlmer wil behouden door de woningen te kopen en met collectief opdrachtgeverschap te renoveren. De flat Grubbehoeve

KJEG (2003)

KJEG ontwikkelt de 90 woningen in het KJEG-cluster. Woningcorporatie Nieuw Amsterdam-Patrimonium schiet de ontwikkelkosten van de woningen voor. De kopers moeten lid worden van een vereniging en een koopoptie tekenen bij Patrimonium. De kopers, die geacht worden liefhebbers van hoogbouw in de Bijlmer te

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


zijn, vormen samen een VvE. Alleen de woningen op de eerste en hoogste verdieping kunnen ingrijpend verbouwd worden, waarvoor instemming van de VvE nodig is. Momenteel verkeert het project in de verkoop- en ontwikkelfase.

5.3


5.3.1

Het Magazijn in Amsterdam Westerpark Begin jaren negentig leefde er bij een groep mensen in Amsterdam de wens om meer invloed op de eigen woning uit te oefenen. De beschikbare voorraad voldeed niet aan hun wensen en ze zijn op zoek gegaan naar iets anders dan de standaard. Er werd gedacht aan het gezamenlijk kopen van een woonpand, maar dat bleek niet haalbaar. Een gebouw dat van functie verandert, zoals een schoolgebouw dat wordt omgevormd tot appartementencomplex, leek een goed alternatief. Het Magazijn

RIGO (2003)

Via een contactpersoon bij de Stedelijke Woningdienst werd de groep gewezen op een leegstaand magazijn op het voormalig GWL-terrein in stadsdeel Westerpark in Amsterdam. De groep zocht daarom contact met het stadsdeel. Op dat moment lag er al een stedenbouwkundig plan voor het GWL-terrein. Het stadsdeel zag wel wat in de plannen van de groep, maar het gebied wordt ontwikkeld door Stichting ECOplan. Stichting ECO-plan is een ontwikkelaar die in opdracht van de gemeente het GWL terrein ontwikkelt. Ook voor de ontwikkeling van het Magazijn was ECO-plan verantwoordelijk. Tot dan toe was voor het Magazijn nog geen invulling gevonden. Voor ECO-plan was het bewonersinitiatief een welkome oplossing. Er werd een haalbaarheidsstudie uitgevoerd door CASA architecten. De studie werd voor een ‘prikkie’ gedaan met de afspraak dat CASA, indien het plan haalbaar zou zijn, ook de opdracht voor het ontwerp zou krijgen. De renovatie van het pand bleek haalbaar.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

61


Randvoorwaarden Een voorwaarde voor het stadsdeel was dat er een ruimte voor het organiseren van sociale en culturele evenementen zou komen. Dit was eveneens een doelstelling van de bewoners. Een andere voorwaarde was dat er bedrijfsruimte in het plan moest worden opgenomen. Daarover waren de bewoners minder enthousiast. Er werd besloten om de twee ruimtes aan de kopse kant van het pand te plaatsen, de meest ongunstige kant voor woningen. Daarnaast moest het pand gelijk worden opgeleverd met de laatste projectmatige woning op het GWL-terrein. De ontwikkeling van het GWL-terrein stond in het teken van duurzame woningbouw. In het ontwerp van de woningen en de openbare ruimte werd hier veel aandacht aan besteed. Het is bijvoorbeeld een autovrije wijk geworden. Het Magazijn diende dan ook aan de eisen van ECO-plan te voldoen met betrekking tot de energieprestatienorm (EPN). Dit wordt onder meer gehaald door isolatievoorzieningen voor de verwarming toe te passen. Daarmee werd het energieverbruik verminderd en werd ruimschoots aan de DuBo-eisen voldaan. Toch leefde bij de opdrachtgevers het gevoel dat mede uit oogpunt van de kosten bij de uitvoering, slechts een deel van de duurzame doelstellingen overeind is gebleven. Organisatievorm In het najaar van 1995 kregen de collectieve opdrachtgevers de toezegging van het stadsdeel dat zij het gebouw zouden krijgen. In december 1995 richtten de collectieve opdrachtgevers de stichting ’t Mag-er-zijn op, waarin iedereen zitting nam. Na de toezegging van het stadsdeel moesten nog enkele deelnemers worden verworven. Er werd een advertentie geplaatst in het weekblad voor Westerpark om een openbare inschrijving mogelijk te maken. Om de samenstelling van de groep te behouden, werden de eisen aan toekomstige deelnemers geschreven naar de samenstelling van de bestaande leden. Op die manier had de stichting de selectie van de groep min of meer in eigen hand. Er werd onder meer gezocht naar bewoners uit Westerpark. De oorspronkelijke groep bestond ook uit bewoners van Westerpark. Alle bewoners namen zitting in de stichting. Het bestuur werd gevormd door vijf van de twaalf bewoners. Er werden drie commissies gevormd: een bouwcommissie, een financiële commissie en een juridische commissie. Iedere bewoner nam in een van de commissies plaats. De commissies hielden zich vooral bezig met onderzoek en advieswerk gericht op specifieke onderwerpen. Beslissingen werden door de voltallige groep genomen. De financiële achtervang was in handen van Stichting ECO-plan. Na elke fase rapporteerden de bewoners de gang van zaken en de financiële positie aan ECO-plan. ECO-plan beoordeelde de rapportage en hield toezicht op de voortgang van het traject. Bovendien was ECO-plan voor de bewoners een belangrijke bron van advies in algemene zin. De haalbaarheidsstudie werd eind 1994 door CASA architecten verricht. Na de toezegging van het pand in 1995, werd in april 1996 een ontwikkelingsovereenkomst gesloten met Stadsdeel Westerpark en Stichting ECO-plan. CASA architecten

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


maakte vervolgens het ontwerp voor het Magazijn en adviseerde de bewoners ook op organisatorisch en financieel vlak. CASA had al ervaring opgedaan met verbouw en collectief opdrachtgeverschap. Zij brachten de bewoners bijvoorbeeld ook in contact met deelnemers van een verbouwproject in de Jordaan. Daar leerden de huidige bewoners van het Magazijn over materiaalgebruik, juridische procedures en financiële mogelijkheden. De bewoners hebben na oplevering een Vereniging van Eigenaren opgericht voor het beheer en onderhoud van het pand. Daarnaast organiseren de bewoners vijf à zes keer per jaar een open podium voor de buurt. De bewoners hebben een discussie gevoerd over een mogelijke winstdeling indien iemand besluit te verhuizen. Uiteindelijk is besloten hiervan af te zien, omdat iedereen evenveel tijd in het traject heeft gestoken. Wel is besloten dat indien iemand verhuist de woning moet worden aangeboden aan de VvE. De vereniging beslist wie er in de woning mag komen wonen. De verkoper kan wel iemand voordragen. Procesbeschrijving In november en december van 1996 werden de koopoptieovereenkomsten voor de appartementen getekend. De invulling van de bedrijfsruimten verliep moeizaam omdat de tijdsduur voor de geïnteresseerden te lang en onzeker was. Uiteindelijk zijn de twee ruimten ingevuld door bewoners van de appartementen. Op 2 juni 1997 vond de overdracht van het pand plaats van het stadsdeel aan de bewoners. Vervolgens kon begonnen worden met de bouw. In het ontwerp van het Magazijn zijn elf appartementen opgenomen en twee bedrijfsruimten. Daarnaast is er ook een publieke ruimte. Het gebouw is in samenspraak met de bewoners ontworpen. De appartementen verschillen van afmeting en de bewoners konden in overleg met de architect de invulling van de individuele woning bepalen. De omgeving werd door Stichting ECO-plan in de ontwikkeling van het GWL-terrein verzorgd. Voor de bouw werden eind 1996 drie aannemers gevraagd te offreren. De offerte van de goedkoopste aannemer was nog altijd 5% boven de begroting van de haalbaarheidsstudie. Door te bezuinigen op onder meer schilderwerk en de aanleg van tuin en terrassen, kon hier een belangrijk deel van de overschrijding worden teruggebracht. De aannemer ging uit van een voorbereidingstijd van zes maanden en een uitvoering van zeven maanden. De bouw duurde ruim twee maanden langer, tot februari 1998. Er is voor de collectieve opdrachtgevers een adviseur op zoek gegaan naar de meest gunstige hypotheek. De begroting en de kosten zijn tijdens de rit veelvuldig aangepast. De aankoop en de verbouw van het Magazijn bedroeg uiteindelijk €1,2 miljoen. Dat is aanzienlijk hoger dan het bedrag uit het haalbaarheidsonderzoek van €817.000. Slechts een beperkt deel van de totale som is door subsidies verkregen. De rest is door de bewoners gefinancierd. De woningen variëren in grootte tussen 78 m² en 123 m² en in prijs tussen €99.000 en €139.000. De gemiddelde prijs per

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

63


vierkante meter komt uit op €1.136, in tegenstelling tot €953 per vierkante meter uit het haalbaarheidsonderzoek. De oplevering van het Magazijn was op 7 juni 1998. De bewoners zijn nog altijd tevreden en er hebben nog geen verhuizingen plaatsgevonden. De samenstelling van de huishoudens is wel enigszins veranderd door de komst van partners en kinderen. Subsidies Het Magazijn heeft verschillende subsidies ontvangen. Allereerst ontvingen zij via de SEV €2.270 experimentensubsidie. Met het stadsdeel is gesproken over het verkrijgen van bouwsubsidies. Het stadsdeel heeft dit verzoek ingediend bij de centrale stad. Uiteindelijk is voor twee middeldure koopwoningen een bijdrage volgens duurzaam bouwen ontvangen. Het bedrag van €10.530 is gelijkelijk verdeeld over de collectieve opdrachtgevers. Bij de afdeling Welzijn van het stadsdeel werd een aanvraag voor de gemeenschappelijke ruimte ingediend. Er is een bedrag toegewezen van €9.075 voor de inrichting en aankleding van de ruimte. Daarnaast is er een monumentenstatus verkregen. Het Magazijn stond al op de Monumenten Inventarisatielijst, maar was nog geen stedelijk monument. Met behulp van het stadsdeel – de datum voor indiening van de aanvraag was eigenlijk al verlopen - is de monumentenstatus begin 1999 verkregen. Het subsidiebedrag dat hiermee gemoeid is, bedraagt €136.000. Knelpunten en belemmeringen Tijdens de rit zijn de bewoners tegen een aantal financiële tegenvallers opgelopen. Zo bleek na de overdracht dat de kelder lek was. Na discussie met het stadsdeel is met het stadsdeel overeengekomen dat de applicatiemethode voor herstel in mindering van de verkoopprijs zou worden gebracht. Ook werden de bewoners geconfronteerd met meubilair en puinafval in het pand. Ook hierover is een afspraak gemaakt met het stadsdeel dat zij de kosten zou vergoeden. Het ontwerp voor het Magazijn leverde eveneens problemen op. De Welstandscommissie was het niet eens met de indeling van het gebouw, vooral de onregelmatige verdeling van de dakramen en de buitenruimten werd afgewezen. Het ontwerp werd tot driemaal toe aangepast, maar kreeg geen goedkeuring. CASA architecten heeft vervolgens een verzoek ingediend bij het stadsdeel om het ontwerp toch goed te keuren. Bouw- & Woningtoezicht ging akkoord en ook de wethouder besloot om het advies van de Welstandscommissie naast zich neer te leggen en het ontwerp goed te keuren. De bewoners zijn momenteel bezig met de ontwikkeling van de Windketel op het terrein. Samen met een aantal bewoners van het GWL-terrein onderzoeken ze de mogelijkheid voor de ontwikkeling van een éénkamerhotel. De bewoners hadden al eerder aangegeven iets met de Windketel te willen doen, maar met dit initiatief werd een tijd niets gedaan. De bewoners kunnen nu echter geen aanspraak meer maken op de bronnen die ze tijdens de bouw van het Magazijn hadden. Zonder die

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


contacten en de bereidheid van betrokken instanties blijkt hoe lastig het is om de ontwikkeling in gang te zetten. Reacties en procedures duren nu opvallend lang. Verder blijkt in het algemeen dat er bij bewonersgroepen gesproken wordt over winstdeling of een anti-speculatiebeding. Maar dit soort initiatieven haalt het uiteindelijk niet. In het geval van het Magazijn is de inzet van de bewoners weliswaar evenredig, maar in andere gevallen is deze kwestie nijpend. Neem bijvoorbeeld een bewoner in Bennekelbosch, die zijn hoekwoning bij oplevering direct met winst doorverkocht, terwijl die woning met collectief geld is gefinancierd. Ook in een project als Terbregse.NL haalde een anti-speculatiebeding het niet, terwijl na oplevering bleek dat er wel degelijk speculanten aanwezig waren. In het algemeen geldt dat als een gemeente (of andere organisatie) niets voorschrijft, een anti-speculatiebeding sneuvelt. Niet alleen omdat er speculanten deelnemen, die hier tegen zijn, maar ook omdat het proces van collectief opdrachtgeverschap een lange adem vergt. De toekomst blijft moeilijk te voorspellen en het komt vaak voor dat de gezins- of financiële situatie om andere woonomstandigheden vraagt. Die mogelijkheid kan bij elke collectieve opdrachtgever voorkomen. De denkbare uitzonderingen bij een anti-speculatiebeding worden al snel zo omvangrijk en complex dat men besluit ervan af te zien.5 Leerervaringen en kennisvragen De bereidheid van een stadsdeel en ontwikkelaar is een belangrijke voorwaarde geweest voor het slagen van een project. Directe lijnen en de inzet van ambtenaren en bestuurders maken het proces voor opdrachtgevers een stuk eenvoudiger. De bereidheid van ontwerpers, aannemers en andere deskundigen om de bewoners terzijde te staan, heeft een positieve uitwerking gehad op het proces. De bewoners van het Magazijn vormden een hechte groep. Beslissingen werden gezamenlijk genomen. De inzet van de bewoners was evenredig verdeeld en de lijnen waren kort en direct. Bij grotere groepen is er vaak een selecte groep die verantwoordelijk is voor het proces en er zeer veel tijd in steekt. Er kan dan een scheiding tussen hen en de overige opdrachtgevers ontstaan. De gelijke inzet van de bewoners (iedereen zat in één van de commissies) is ook de reden geweest dat een winstregeling uiteindelijk is gesneuveld. Wel mogen bij een verhuizing de achterblijvers kiezen wie de koper wordt. Collectief opdrachtgeverschap is een proces van lange adem. Dit project duurde van zoeken tot oplevering zes jaar, in 1992 is men begonnen met zoeken en in 1998 zijn de woningen opgeleverd. Vooraf dienen dan ook onderling goede afspraken gemaakt te worden. Als het organisatorisch goed in elkaar zit, is de tussenkomst van een adviseur niet nodig. Kennis delen is noodzakelijk. Zowel de eigen kennis en contacten, als die van anderen zijn welkome informatiebronnen tijdens een proces. voetnoot 5

Zie ook: SEV (november 1999), Eindrapportage Stichting ’t Mag-er-zijn, Amsterdam. En: CASA architecten (september 1994), Haalbaarheidsonderzoek ‘T-MAG-ER-ZIJN, Amsterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

65


Aanbevelingen Tijdens het proces hebben de bewoners veel gebruik gemaakt van de contacten en de ervaringen van anderen. De samenstelling van de groep maakte het mogelijk dat kennis en contacten uit ruimtelijke, financiële en juridische hoek konden worden aangesproken. Daarnaast is dankbaar gebruik gemaakt van de kennis van ECOplan, CASA architecten en andere projecten met collectief opdrachtgeverschap (Gespleten Hendrik Noord {Medio Mokum} en De Voorzienigheid). Door deze hulp van anderen is het inschakelen van een adviesbureau niet nodig geweest. Het stappenplan van de collectieve opdrachtgevers is opgesteld en beoordeeld aan de hand van de verschillende contacten en hun ervaringen. De organisatie zat daardoor goed in elkaar. Er waren heldere afspraken gemaakt en de contacten tussen de bewoners waren direct. De financiële achtervang en de kennis van Stichting ECO-plan bleken waardevol. De rapportages van de bewoners werden ter beoordeling voorgelegd aan ECO-plan, die hen adviseerde op diverse aspecten. Het proces is mede dankzij het stadsdeel goed verlopen. Het initiatief van de bewoners kwam op een gunstig moment. Het Magazijn moest ontwikkeld worden, maar eerdere initiatieven waren niet haalbaar. Voor het stadsdeel en ECO-plan kwam een bewonersinitiatief als geroepen, op die manier kon het Magazijn toch tegelijk met het GWL-terrein worden ontwikkeld. Om die reden hadden de bewoners directe lijnen met het stadsdeel – er was één aanspreekpunt - en konden zij rekenen op de steun van de wethouder. De terzijdelegging van het welstandsadvies en het verkrijgen van de monumentenstatus zijn daar voorbeelden van.

5.3.2

Vereniging Marinus in Rotterdam De Volmarijnstraat in Rotterdam bestaat hoofdzakelijk uit etagewoningen met op de begane grond kleine werkplaatsen en winkels. De straat is in de loop der jaren verloederd en kende drugsoverlast en achterstallig onderhoud. De straat is aangewezen als een stadsvernieuwingsgebied. Woningen aan de Volmarijnstraat

Bewonersvereniging Marinus (2003)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Een groot aantal panden had een slechte fundering en diende te worden gesloopt. Door een aantal bewoners van de Volmarijnstraat is in de zomer van 2000 actie gevoerd tegen de sloop van de panden. Aanvullend onderzoek toonde aan dat een aantal panden met funderingsherstel te handhaven was. Acht bewoners vormden een stichting die later vanwege de passende organisatiestructuur6 is omgezet in een vereniging (Marinus) en startten een project waarbij een tiental panden tot casco’s gerenoveerd werden. Na aankoop werden de woningen zelf afgebouwd door de bewoners. Randvoorwaarden In december 2001 heeft de deelgemeente Delfshaven de haalbaarhied van het project onderschreven en een positief advies gegeven, zo werd het mogelijk de grond en panden aan de vereniging Marinus te verkopen. Daar waren twee voorwaarden aan verbonden: de vereniging Marinus of een andere partij, garandeert realisatie van het plan en de renovatie voldoet aan minimale kwaliteitseisen. In de gemeentelijke archieven is een Programma van Eisen voor casco’s ontdekt. Het programma geeft een referentie voor de minimale kwaliteit. Om in aanmerking te komen voor subsidies voor woningverbetering, is als eerste eis gesteld dat de casco’s van particulieren in orde zijn. Woningcorporatie Woonbron Maasoevers fungeert als achtervang. Mocht het project mislukken dan neemt Woonbron het project over en kunnen de panden alsnog gesloopt worden. Voor Woonbron zit de winst van het project in de uitstraling op de omgeving. Het initiatief zorgt ervoor dat een deel van de straat er fraai uit komt te zien, bovendien maakt de betrokkenheid van de bewoners de sociale structuur in de straat hechter en dat kan doorwerking hebben op de rest van de buurt. Organisatievorm Aanvankelijk waren bij het project acht mensen betrokken die elkaar zeer frequent spraken en in unanimiteit tot besluiten kwamen. Inmiddels gaat het om 23 betrokkenen en is een rigide organisatiestructuur opgezet met vergaderingen waarin besluiten worden genomen. Op allerlei gebieden is er veel zelfwerkzaamheid, ook omdat de leden van de koopvereniging over diverse deskundigheden beschikken. In commissies (voor bouw, hypotheek, verzekeringen, beheer, feesten) worden beslissingen voorbereid. Eenmaal per drie weken wordt een algemene ledenvergadering gehouden. Er is sprake van een grote betrokkenheid.

voetnoot 6

De organisatiestructuur van een stichting bleek niet goed te passen, omdat in dit geval alleen het bestuur beslissingsbevoegdheid heeft. De leden van Volmarijn wilden nu juist allemaal beslissingsbevoegdheid hebben. Om die reden is besloten alsnog een vereniging te vormen waarbij het bestuur de beslissingen voorbereid en besluiten tijdens een ALV worden genomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

67


Er was op projectniveau weinig te ontwerpen, omdat het om een oplevering op casconiveau ging. Alleen was het even puzzelen hoe de woningscheiding eruit zou komen te zien, maar dat blijkt te passen. De verdere afbouw is een zaak van de particuliere koper. Er zijn onder de kopers vijf architecten. De vereniging zorgt voor casco-oplevering; de afbouw doen de bewoners zelf. Gekeken wordt of bepaalde bewonerswensen met een terugbetalingsverplichting in het casco kunnen worden meegenomen (dubbele beglazing, verandering pui). De panden zijn eigendom van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR). De vereniging Marinus koopt de grond met onverbeterd opstal. Na twee jaar onderhandelen is overeenstemming over de verkoopprijs bereikt. Er is een vaste grondprijs bepaald waar de vereniging niet ontevreden over is. Na een haalbaarheidsonderzoek is een vierkantemeter-prijs voor de onverbeterde opstal inclusief renovatiekosten vastgesteld. Deze vierkantemeter-prijs is op een simpele manier berekend: kosten gedeeld door totaal bruto vloeroppervlak (incl. trappen, zolders etc.). De prijs is daardoor vrij laag. Er is wel rekening gehouden met een kostenstijging van maximaal 10%. Wanneer dat percentage wordt overschreden zijn kopers gerechtigd uit het project stappen. De woningen zijn eerst aangeboden aan de leden van de vereniging en daarna aan alle straatbewoners. In derde instantie komen andere Rotterdammers in aanmerking. Bij loting is de koopvolgorde bepaald. Tot grote verrassing en opluchting bleek het precies te passen: iedere achtereenvolgende koper zag zijn wensen gerealiseerd en er bleef geen onverkoopbare restruimte over en er was ook niet te weinig ruimte. Ook hoefde er niets aan de voordeuren gewijzigd te worden. De kopers hebben bij de reservering 10% van de cascokoopprijs contant aanbetaald. Er is ook nog een wachtlijst van potentiële kopers. De vereniging heeft de grond met onverbeterd opstal gekocht. Door vervolgens in dezelfde juridisch minuut, de appartementsrechten aan de individuele leden/kopers door te verkopen, zijn de benodigde opbrengsten gegenereerd om de renovatie te bekostigen. De leden/kopers betalen met hun hypotheek (appartementsrecht) de renovatie. Het gehele risico voor de renovatie ligt dus bij de leden van de vereniging. Over het gehele blok wordt één vereniging van eigenaren gelegd om continuïteit in het onderhoud en beheer te garanderen. Op de begane grond zijn van oudsher werkplaatsen en bedrijfjes gevestigd. Het liefst had de vereniging de gepensioneerde vakmensen die daar hun werkplaats hadden daar weer terug. Voor een aparte werkruimte moet echter ook een aparte hypotheek worden afgesloten, dit is belastingtechnisch zo onvoordelig dat niemand dit kon opbrengen. Daarom zijn de uiteindelijk vier werkplaatsen ook aangeboden aan de aspirant-kopers van de woningen. Drie daarvan worden ateliers, met een interne trap verbonden met de bovenliggende woning; de vierde bedrijfsruimte wordt niet aan een woning gekoppeld; hierin komt een klusbedrijf.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Knelpunten en belemmeringen De bewonersvereniging stuitte rond het thema samenvoeging en splitsing op bureaucratische afstemmings- en verantwoordelijkheidskwesties tussen de woningcorporatie, de deelgemeente en centrale stad. Dit leverde vertraging op, totdat uiteindelijk één ambtenaar de zaak regelde. Het aanwezige asbest is op kosten van de bewoners weggehaald door een professioneel bedrijf. Daarnaast ontstonden er problemen met twee in de panden wonende huurders. Zij konden of wilden bij nader inzien niet weg of de koop financieren. De oplevering was in het najaar 2003 gepland. Met de vertraging die dit met zich meebrengt is dat mogelijk niet haalbaar. Leerervaringen en kennisvragen Toekenning van de IPSV-subsidie heeft ertoe bijgedragen dat de betrokken instanties het project serieus gingen nemen. Aanbevelingen Het is belangrijk mensen goed van tevoren in te lichten omtrent de inspanningen en werkwijze van dit soort projecten, dat voorkomt een boel teleurstellingen op een later tijdstip. Belangrijk is ook om binnen de gemeente één aanspreekpunt te hebben, iemand die ook de weg binnen de gemeente kent en mandaat heeft om dingen te regelen.

5.3.3

Hotel Bosch in Arnhem WBVG is een kleine woningbouwvereniging en eigenaar van 210 woonwerkpanden in Arnhem. In 1999 heeft WBVG in samenspraak met de bewoners Hotel Bosch, een kraakpand met een rijke historie aangekocht. Het vervolgtraject van renovatie is volledig in samenspraak met de bewoners tot stand gekomen. De bewonersgroep bestaat uit twaalf huurders. Op de bovenste drie verdiepingen komen de woonvoorzieningen; op de begane grond het Kultuurhuis en de activiteitenruimten (concertruimte, theaterruimte en café). Deze laatste worden door de bewoners geëxploiteerd. Voorheen is het jarenlang een kraakpand geweest, waar de benedenruimte ook een sociale functie had. Er was ook een zelfgebouwde volledig afsluitbare inpandige bunker, die ontruiming door de ME moest tegengaan. Het sociale gedeelte was wel vrijblijvend, af en toe werd er een feest of optreden georganiseerd. Nu moeten de bewoners serieuzer aan de slag om het rendabel te houden. Randvoorwaarden De plannen voor Hotel Bosch/Kultuurhuis Bosch zijn binnen door WBVG gestelde randvoorwaarden (gemeentelijke eisen) ten aanzien van regelgeving en financiële haalbaarheid door de bewoners vorm gegeven. Op bepaalde zaken is bezuinigd maar dat ging niet ten koste van de kwaliteit. Om het geheel betaalbaar te houden,

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

69


is onder begeleiding veel in zelfwerkzaamheid gedaan. Sommige bewoners ervaren de zelfwerkzaamheid (minimaal 8 uur per week verplicht) als zwaar. Voorzijde van Hotel Bosch

SEV (2003)

Organisatievorm De bewoners zijn intensief betrokken geweest bij de architectenkeuze. Ze hebben kandidaten aangedragen en de uiteindelijke keuze gemaakt. Het bouwplan is in samenspraak met de bewonersvereniging opgesteld onder coördinatie van de architect. Er is veel zelfwerkzaamheid van de bewoners aan de renovatie te pas gekomen. Zij hebben een contract getekend waar hun inzet in is vastgelegd. Acht uur per week is daarbij het minimum wat men moet realiseren. Als de druk wegvalt, zoals toen de aanneming stagneerde, blijkt het lastig de motivatie hoog te houden. De inzet van professionele werklieden met additionele arbeidskrachten garandeert de voortgang van de uitvoering. Het gehele complex wordt door WBVG verhuurd aan de bewonersvereniging. De stichting Kultuurhuis Bosch huurt op haar beurt weer van de bewonersvereniging. Uitgangspunt is dat het Kultuurhuis zich staande moet houden in het economisch verkeer. WBVG heeft een onderhoudskracht en een additionele arbeidskracht op het project gezet en de bewoners hebben twee extra arbeidskrachten kunnen aantrekken. Daarnaast was er voor twee dagdelen in de week een externe begeleider. Bovendien heeft de architect de opdracht gekregen om ook directie en toezicht uit te voeren op het zelfwerkzaamheidspakket. Uitgaande van acht uur per week, is vastgelegd welke werkzaamheden door de bewoners uitgevoerd worden. Er is rekening mee gehouden dat zelf uitvoeren van klussen minder snel (factor 1,5 tot 5) gaat dan uitvoering door een vakman.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


WBVG heeft een risicovolle investering gedaan. De WBVG is aangesloten bij het Waarborgfonds, maar kan zich geen hoge onrendabele investeringen permitteren. Er is dan ook gezocht naar aanvullende financiering. Naast het IPSV levert ook het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling een bijdrage. Dit is veel meer een werkgelegenheidssubsidie en het levert nogal wat problemen op in de verantwoording en betaling. Daarnaast heeft een collega woningbouwvereniging, Algemene Stichting Woningbouw Zevenaar (ASWZ) een deel van de financiering voor haar rekening genomen. Procesbeschrijving Er is hard gewerkt om de wooneenheden in het pand op tijd gereed te hebben voor bewoning. In afwachting van de renovatie woonden de huurders tijdelijk elders. Dat duurde langer dan gepland. In plaats van april 2002 startte de aannemer in december 2002 met zijn werkzaamheden. De zelfwerkzaamheid die in januari 2002 begon is wel de hele periode doorgegaan. Er is ook heel zorgvuldig omgegaan met geluidsisolatie en brandwerende maatregelen. Nu de verbouwing in de laatste fase is, gaat de aandacht vooral uit naar de beheeren organisatievorm na gereedkomen. In verband met verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden moet zorgvuldig worden bepaald wat bij welke rechtspersoon hoort. Een aantal beheerzaken wordt conform de zelfbeheerformule van WBVG door de bewoners zelf gedaan: woningtoewijzing en administratie rond woningtoewijzing; huurinning en een gedeelte van het onderhoud. Concertzaal van Hotel Bosch

SEV (2003)

Knelpunten en belemmeringen Er is vertraging in de voortgang opgetreden, hier zijn meerdere oorzaken voor aan te wijzen. Een van de oorzaken is de intensieve overlegstructuur, met name toen de plannen op het budget moesten worden afgestemd (bezuinigingen). Andere grote knelpunten zaten in de juridische procedures met de gemeente. Er mochten geen horecavoorzieningen meer in de wijk komen. Terwijl Hotel Bosch dus heel duidelijk

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

71


wel een horecavoorziening met zich meebracht. De aanvankelijke toezegging om mee te werken aan een bestemmingsplanwijziging werd door de gemeente niet nagekomen. Er speelde namelijk nog een bestemmingsplanherziening op dezelfde locatie, die nog bij de Raad van State lag. Het gemeentelijk advies was vervolgens om een vrijstelling van artikel 19 lid 3 toe te passen. Er werd een vrijstellingsprocedure ingezet. Toen volgde er een bezwaar. Daarbij vergat de gemeente de vrijstelling van het bestemmingsplan en de aanvraag bouwvergunning te publiceren, hetgeen leidde tot een vertraging van drie maanden. Het bezwaar bleek gegrond en de vrijstellingprocedure bleek helemaal niet te kunnen. WBVG is om de tafel gaan zitten met de bezwaarmaker en heeft het kunnen afkopen. Dat leverde een financiële belasting op van drie maanden vertraging (inkomstenderving) en een afkoopsom. Dit is ook aangekaart bij de gemeente, maar die is van mening dat zij daar niet aansprakelijk voor is. Het gaat om een totaalbedrag van 160.000 Euro waarvan de helft op lasten van WBVG komt en de andere helft op de inkomsten van Kultuurhuis Bosch drukt. WBVG is nog niet uitgepraat met de gemeente. De verhouding met de gemeente is heel wisselend, er zijn geen prestatieafspraken. De verzelfstandiging van de woningcorporaties heeft ertoe geleid dat de reguliere overleggen met de gemeente zijn stopgezet. Knelpunt is ook de toegenomen inspectie rondom veiligheid. Er moet een gebruiksvergunning worden aangevraagd. De inspectie van de gemeente stelt andere eisen dan die van de brandweer. Daarbij kost de gebruiksvergunning veel geld en moeten er ook nog allerlei extra voorzieningen worden aangebracht. De gedachte is dat de hoge kosten voor de gebruiksvergunning malafide praktijken moet afschrikken. Maar voor een kleine corporatie als WBVG is dit nauwelijks op te brengen. Het creëert daarbij ook ineens veel meer woningnood, omdat kleine zelfstandigen die bedragen niet kunnen opbrengen. Leerervaringen en kennisvragen Het betrekken van bewoners bij planontwikkeling en uitvoering vergt veel overleg. Van tevoren moet een goed doordachte overlegstructuur aangeboden kunnen worden. Belangrijk is om zoveel mogelijk betrokken partijen in een vroeg stadium bij de planvorming te betrekken. In de uitvoering is de coördinatieovereenkomst van groot belang. Architect, opdrachtgever, aannemers en zelfwerkzame huurders tekenen ervoor dat zij zorg zullen dragen voor een goede afstemming tijdens de bouw. Het is belangrijk om het project niet te laten frustreren door wat wel of niet financieel mogelijk is. Creativiteit is belangrijker dan goed omgaan met het huishoudboekje. Aanbevelingen In groepsprocessen als deze is een verbindende factor belangrijk, dat kan bijvoorbeeld de buurt zijn. Bewoners moeten door woningcorporaties niet langer als individuele huurders gezien worden. Je kunt ook niet iedere consument op zijn wenken

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


bedienen. Beter is het om huurders bij elkaar te zetten, verantwoordelijkheden te geven en samen te laten werken. Als je individueel maatwerk levert, blijf je mogelijk met onverhuurbare woningen zitten, dat is een te groot risico. Kleinere eenheden als groep bij elkaar brengen heeft dan meer kans van slagen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

73

CONCLUSIES

6 Conclusies 6.1

Stedelijke vernieuwing en particulier opdrachtgeverschap De beleidsopgave voor 2005-2010 is een derde van de nieuwbouw te realiseren met particulier opdrachtgeverschap. Daartoe moet het aandeel particulier opdrachtgeverschap alvast worden vergroot. Er is nog weinig aandacht geweest voor de mogelijkheden hiertoe binnen het bestaand stedelijk gebied en de stedelijke vernieuwing in het bijzonder. Het misverstand leeft vaak nog steeds dat particulier opdrachtgeverschap toch iets van vrije kavels voor vrijstaande woningen in uitleglocaties is. Stedelijke vernieuwing is vooral een zaak van gemeenten en corporaties. Een collectief probleem lijkt haast automatisch te vragen om collectieve actie. Bewoners en zeker bewoners als particuliere opdrachtgever in de stedelijke vernieuwing, worden soms eerder beschouwd als lastige factor dan voorname partij die zeggenschap moet hebben bij stedelijke vernieuwing. De stedelijke vernieuwing stagneert, er zijn zelfs 56 wijken aangewezen om met rijkshulp het proces vlot te trekken. Zoals vaker heeft Nederland verschillende gezichten. In meer ontspannen markten buiten de Randstad is in sommige kleinere steden en dorpen de vernieuwing van eenzijdig samengestelde wijken en buurtjes al volop aan de gang of soms zelfs al bijna voltooid. Stille gangmaker is de ruime woningmarkt, waarbij langdurige leegstand aangeeft waar en wat vernieuwd moet worden. De vraag die hier centraal staat is: wat is of kan de rol zijn van particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied, met name in de stedelijke vernieuwing? Het doel van de inventarisatie is om aan de hand van voorbeelden van plannen en projecten de voordelen en de knelpunten en belemmeringen te signaleren en randvoorwaarden voor particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing te benoemen. Aan de hand van voorbeelden zijn de mogelijkheden en onmogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap in bestaand bebouwd gebied verkend. De boodschap is: volop kansen voor particulier opdrachtgeverschap en eveneens nieuwe vormen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

75

76 CONCLUSIES

van woningbouw waarin corporaties consumentgericht (laten) ontwikkelen en bewoners op die wijze zeggenschap krijgen.

6.2

Aspecten van particulier opdrachtgeverschap Evenals de vrije kavelbouw op gouden randjes in uitbreidingswijken kent het particulier opdrachtgeverschap in de bestaande stad een lange geschiedenis. Vooral in de hoogtijdagen van de stadsvernieuwing (circa 1975-1990) werden veel onbebouwde of verkrotte percelen in binnensteden bebouwd in opdracht van (toekomstige) eigenaarbewoners. Deze particuliere bouwactiviteit werd ingegeven door twee factoren: enerzijds de zekerheid dat de stedenbouwkundige hoofdstructuur van de wijk gehandhaafd bleef, anderzijds dat gemeenten slechte bebouwing op termijn systematisch konden vervangen door (sociale) nieuwbouw.7 In die zin is zowel de kavelbouw als het “gaten vullen” door particulieren al decennialang een continu onderdeel van de woningbouw in de stad. Ondanks de bestaansgeschiedenis van particulier opdrachtgeverschap in stadsvernieuwingswijken, was de weerstand bij het introduceren van particulier opdrachtgeverschap als opgave van het woonbeleid groot. Enige tijd nadat particulier opdrachtgeverschap als (ge)wild wonen tot beleidsissue was gemaakt eind jaren negentig, is in onderzoek de staat van belemmeringen voor meer particulier opdrachtgeverschap opgemaakt.8 Puntsgewijs gaat het dan om onderstaande knelpunten: •

Aanbod van bouwgrond voor vrije kavels (‘te weinig, al verdeeld over ontwikkelaars’);

•

Grondprijzen (grondquota- en residueel grondprijsbeleid remmen kwaliteit, maken particulier opdrachtgeverschap duur);

•

Grondexploitatiesaldo (negatief effect door lagere dichtheid);

•

Ruimtebeslag (te veel: vrije kavels=vrijstaande huizen=te veel ruimtebeslag);

•

Ruimtelijke kwaliteit (stedenbouwkundig, architectonisch: ‘Belgische toestanden’, dus niet echt gewenst);

•

Regelgeving (bouwbesluit belemmert, particulier opdrachtgeverschap is te weinig milieuduurzaam);

•

Organisatie (lastig voor regie, schaal, logistiek in planontwikkeling en -uitvoering);

•

Woningbouwtempo (te laag voor de bouwopgave);

•

Prijsklasse (elitair, alleen dure vrijstaande huizen in gouden planrandjes of villawijken);

•

Toepassing naar type locatie (in stedelijke vernieuwing nauwelijks mogelijk);

•

Vraag (onvoldoende voor 1/3 particulier opdrachtgeverschap);

•

Kennis bij consument (als consument alles weet begint hij er niet aan).

voetnoot 7 8

Zie ook het voorbeeld van particulier opdrachtgeverschap in de Jordaan in hoofdstuk 2. RIGO Research en Advies (1999), Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw in Nederland en West Europa, Amsterdam.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

Inmiddels zijn in tal van gemeenten belemmeringen voor meer particulier opdrachtgeverschap in uitleggebieden in intensiteit verminderd. Voornaamste hefboom daarvoor was de omslag in het denken over particulier opdrachtgeverschap bij de betreffende gemeenten zelf (bestuurders en beleidsambtenaren). De weerstand tegen eigenbouw is bij die gemeenten veranderd in een meer genuanceerde kijk op het fenomeen en meer en meer in de benodigde positieve grondhouding van het willen realiseren van meer particulier opdrachtgeverschap. Het doel van deze studie sluit hier op aan: ook al zijn er nog weinig projecten en voorbeelden, laten zien dat particulier opdrachtgeverschap ook zeer goed mogelijk is in de bestaande stad en de stedelijke vernieuwing. Bovendien is er daarvoor ook volop belangstelling van woonconsumenten.

6.3

De vraag naar particulier opdrachtgeverschap Aan kennislevering van de ‘ins en outs’ van particulier opdrachtgeverschap aan de consumenten wordt het nodige gedaan: handboeken, maandbladen, TVwoonprogramma’s, lokale kenniscentra. Er is recent zelfs een landelijk kennis- en informatiecentrum (ICEB) met een databank voor kavels. De praktijk in meer suburbane landsdelen als Friesland, maar ook landelijk onderzoek naar de behoefte van particulier opdrachtgeverschap geeft aan dat eenderde aandeel in de nieuwbouw bepaald geen luchtkasteel is. De behoefte aan particulier opdrachtgeverschap is groot.9

Vraag naar particulier opdrachtgeverschap in Nederland naar type locatie Gewenste locatie binnen gemeente

Aantal

Centrumgebied

Percentage

76.000

7%

Gebied rond centrum

169.000

16%

Randgebied

715.000

69%

Geen voorkeur Totaal aantal belangstellenden PO

83.000

8%

1.043.000

100%

Bron: Companen

Voor particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied is ook een markt aanwezig. De belangstelling is er relatief minder dan voor uitleggebieden, maar bepaald niet verwaarloosbaar. Deels komt de beperktere belangstelling voort uit een gebrek aan kennis van de mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap in voetnoot 9

Companen (2001) Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Den Haag. Volgens het NVBonderzoek Huizenkopers in profiel (Voorburg, 2002) is er inmiddels sprake van een afnemende belangstelling voor PO. Dit kan enerzijds samenhangen met een beter inzicht in de vereiste inspanningen van de PO-er zelf en anderzijds met een groot gebrek aan serieuze kansen op het realiseren van PO door het schaarse aanbod van vrije kavels in verschillende marktsegmenten. In hetzelfde rapport is eveneens te zien dat de vraag naar projectmatige nieuwbouw is afgenomen (meer dan de vraag naar PO).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

77

78 CONCLUSIES

stedelijk gebied, deels worden potentiële bouwers afgeschrikt door dure voorbeelden van eigenbouw in de stad (bijvoorbeeld Borneo Sporenburg en IJburg in Amsterdam). Van de totale belangstelling voor eigenbouw is circa 25% op bestaand bebouwd gebied van stad en dorp gericht. Er is wat betreft verstedelijkingsgraad weinig verschil in dit beeld tussen meer dorpse gemeenten en stedelijke gebieden. In het perspectief van stedelijker bouwen in bestaand bebouwd gebied is er wel een spanningsveld tussen vraag en aanbod op enkele samenhangende dimensies: •

Bij een neiging tot een collectieve aanpak (collectief particulier opdrachtgeverschap) moet worden beseft dat de vraag voor het overgrote deel is gericht op individueel particulier opdrachtgeverschap;

•

Voor meer stedelijke woningtypes (rijwoning en appartement) hebben minder doelgroepen belangstelling dan voor (half)vrijstaande woningen. Het bouwen van vrijstaande huizen in hogere dichtheid is ook mogelijk

Zuiderpolder Haarlem. RIGO (2003)

Voor het inspelen op de vraag is het van belang particulier opdrachtgeverschap goed te differentiëren naar prijsklassen. De gemiddelde bouwsom die de doelgroep in 2001 wenste te besteden, was bijna €200.000. Daar moeten de kosten van kavelaankoop nog bij. Marktvraagconforme, gedifferentieerde kavelprijzen zijn daarbij wenselijk. Nu is het kavelaanbod nog eenzijdig hoog geprijsd voor het topsegment. In het algemeen is de bovenmodale huizenkoper bereid meer voor zijn huis te betalen wanneer het meer aan zijn wensen voldoet. Grondprijzen per m2 voor dure eengezinswoningen in de uitleg en vrije kavels, naar landsdeel, in euro’s, exclusief BTW Landsdeel

Westen

Midden

Type en prijs

Overig Nederland

Nederland

Dure eengezinswoningen (2000)

230

150

90

150

Vrije kavels (2001)

400

240

200

280

Verhouding vrije kavel/duur

1,7

1,6

2,2

1,9

Bron: Tauw en Bouwcentrum Expo, bewerking RIGO Research en Advies (Grondprijsmethoden particulier opdrachtgeverschap, Amsterdam, 2002)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

Inspelen op de vraag naar particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied en stedelijke vernieuwing biedt - gegeven de marktvraag - grote kansen voor vernieuwing in fysieke maar ook sociale zin. Een eigenbouw huis is een uitermate geschikt middel om belang bij, binding met en vorm en betekenis te geven aan een buurt. Zeggenschap over de vernieuwing van de woonomgeving maakt dit ‘compleet’.

6.4

Beeld van de projecten Belemmeringen voor particulier opdrachtgeverschap in de stedelijke vernieuwing en in bestaand stedelijk gebied zijn er legio. Veel van de genoemde belemmeringen voor meer particulier opdrachtgeverschap zijn ook van toepassing op bestaand bebouwd gebied. Wat kunnen we wat dat betreft leren van de voorbeelden van particulier opdrachtgeverschap in bestaand stedelijk gebied die in deze rapportage beschreven zijn? Vormen van particulier opdrachtgeverschap Er zijn verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap te onderscheiden, zoals de eigenbouwladder toont (zie hoofdstuk 1). Uit de voorbeelden van stedelijke vernieuwing blijkt dat niet elke variant van particulier opdrachtgeverschap evenveel wordt toegepast. Catalogusbouw Catalogusbouw komt bijvoorbeeld nauwelijks voor in de voorbeelden. In Roombeek Enschede heeft de gemeente zelf een aantal ontwerpen laten maken als catalogus, waaruit de eigen bouwers desgewenst kunnen kiezen. Een van de bouwadviesbureau’s heeft een aantal catalogusbouwers uitgenodigd met stedelijke ontwerpen te komen. Het probleem van de catalogusbouw tot nu toe is dat de vraag bijna zonder uitzondering altijd gericht was op de vrijstaande of twee-onder-eenkapwoning. Catalogusbouw voor het type appartement moet in ons land nog worden uitgevonden (in de VS en Canada bijvoorbeeld is hiervoor wel aanbod).

Kansen voor catalogusbouw: betaalbaar, gemak en bouwtempo

RIGO (2003)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

79

80 CONCLUSIES

Collectief opdrachtgeverschap Collectief opdrachtgeverschap is in verhouding tot individueel opdrachtgeverschap sterk (over)vertegenwoordigd in de voorbeelden. Dat hangt samen met de initiatiefnemers van particulier opdrachtgeverschap en de stedenbouwkundige situatie (zoals het bouwen van wooncomplexen met appartementen) en met bijbehorende aspecten als haalbaarheid en betaalbaarheid. Ook zijn er veel mengvormen: een deel van een project wordt collectief ontwikkeld en een deel individueel. Het betreft dan een mix van eengezinshuizen en appartementen in eenzelfde project. Bijzondere variant is het collectief ruw laten bouwen en het individueel afbouwen. Bij de meeste voorbeelden van dit soort kwam het individueel afbouwen echter niet verder dan de inbouw, zoals de indeling van de woning. Ook voor variatie in woninggrootte en vormgeving is verdergaande individualisering mogelijk. Eén project bood aan- en uitbouwmogelijkheden aan de achterkant van de rijwoningen (Kwintterein, Groningen). Samenvoegen Samenvoegen van bestaande woningen met particulier opdrachtgeverschap is een bijzonder onderdeel van particulier opdrachtgeverschap in de vooroorlogse wijk Rustenburg Oostbroek in Den Haag. De wijk is vanwege stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit het behouden waard. De woningdifferentiatie moet voor de leefbaarheid echter worden vergroot. In een naoorlogse wijk van Den Haag wil een corporatie ook enkele portiekflats verticaal samenvoegen tot herenhuizen met particulier opdrachtgeverschap. Bijzonder is ook de particuliere eigenaar die zijn etages heeft gerenoveerd, waarbij de aspirant koper keuze heeft over de indeling van zijn appartement (Cremerplein Amsterdam). Consumentgericht ontwikkelen Tussen particulier opdrachtgeverschap en projectmatig ontwikkelen ligt consumentgericht ontwikkelen. Enkele projecten in de stedelijke vernieuwing zijn hier een goed voorbeeld van, omdat schaal, tempo en zeggenschap van consumenten in deze formule goed zijn te combineren. De corporatie kan initiatiefnemer zijn, maar ook het project ontwikkelen, dan wel een ontwikkelaar inschakelen. Voorbeelden hiervan zijn Morgenstond in Den Haag, een ontwikkeling van Haag Wonen en Proper Stok en de vernieuwing van de wijk Legmeer-Betram in Uithoorn door Woongroep Holland. Andere kenmerken van de projecten Schaal De schaal van de 45 projecten is gemiddeld 40 tot 50 woningen. Het kleinste project is één woning met individueel opdrachtgeverschap (‘gaten vullen’). Het grootste project is Roombeek in Enschede met circa 550 woningen voor particulier opdrachtgeverschap, waaronder veel vrijstaande huizen, waarbij de kopers ook de grootte van de kavel mogen bepalen. Het plan voor particulier opdrachtgeverschap

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

op het Leidse Slachthuisterrein betreft 250 kavels voor stadswoningen, waarin een collectief element zit van maaiveld met daaronder een parkeerdek en bergingen. Woningtype Woningtypen in de ‘stedelijke’ projecten zijn overwegend eengezinsrijhuizen en appartementencomplexen. In enkele projecten krijgen vrijstaande huizen en halfvrijstaande woningen een plaats, zoals in Emmen, waar verouderde goedkope rijwoningen plaatsmaken voor vrije kavels. Het streven naar een meer gedifferentieerd groenstedelijk woonmilieu wordt daarin tot uitdrukking gebracht. Prijsklasse De prijsklasse varieert van betaalbaar tot duur in de middeldure sector. De gerealiseerde projecten met betaalbare prijzen in de middeldure sector zijn doorgaans in projectomvang vanaf circa 50 woningen (rijwoningen of flat), deze hebben minder keuzemogelijkheden en hebben soms betrekkelijk veel subsidie gehad (zoals de voormalige subsidie premiekoop A). Ook toepassing van catalogusbouw kan particulier opdrachtgeverschap goedkoper maken. In Emmen blijkt dat particulier opdrachtgeverschap best betaalbaar kan zijn. Daar vormt eigenbouw een onderdeel van de cultuur, mensen bouwen hun woning vaak letterlijk zelf. Vormen van initiatief en motief De grotere projecten zijn het initiatief van corporatie of gemeente. De realisatie van dit type projecten laat nog op zich wachten. Roombeek loopt in planfase voorop. Particulier opdrachtgeverschap wordt doorgaans ingezet voor differentiatie van het woningbestand en om hogere inkomensgroepen te behouden of aan te trekken. Sloop-nieuwbouw Bij sloop-nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied komt particulier opdrachtgeverschap actief in beeld naar aanleiding van sloopplannen van gemeente of corporatie. Bewoners worden door de plannen gemobiliseerd en willen zeggenschap, ook met particulier opdrachtgeverschap. Renovatie en hergebruik Bij renovatie en hergebruik van gebouwen (kraakpanden) zorgen plannen van corporaties en gemeenten dikwijls ook voor de vonk om bewoners te activeren, met particulier opdrachtgeverschap als onderdeel van bewonersinvloed op de planontwikkeling. Zo wordt een deel van een flat in de Amsterdamse Bijlmer verbeterd met particulier opdrachtgeverschap als reactie op ‘te veel’ sloop van de flats in de Bijlmer. Ontbrekend aanbod Directe bewonersinitiatieven houden dikwijls verband met het ontbrekende aanbod op de woningmarkt. Appartementengebouwen met eigenbouw zijn vaak het resultaat van een groep die als collectief wil wonen in de koopsector. Initiatieven voor particulier opdrachtgeverschap om voor andere doelgroepen te bouwen horen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

81

82 CONCLUSIES

hier ook bij (zoals voor huishoudens van buitenlandse afkomst). Het motief van betaalbaar wonen speelt ook een rol. Bouwtechnisch probleem In andere gevallen vormen bouwtechnische vraagstukken de aanleiding voor particulier opdrachtgeverschap, zoals bij de palenpest onder eigen woningen in Haarlem, waarbij via collectief opdrachtgeverschap nieuwbouw of verbetering plaatsvindt. Experiment Experimenteren is ook een reden voor particulier opdrachtgeverschap. Het bekende project met 6o individueel gebouwde woningen in Borneo Sporenburg ontstond vanuit dit motief. Kunnen we eens niet iets anders doen dan de seriebouwhuizen? Na werving onder architecten en andere betrokkenen bij de herontwikkeling van het Amsterdams Oostelijke Havengebied kon het project worden ingevuld. Een Amsterdamse particuliere eigenaar die zijn etages wil renoveren en verkopen met zeggenschap van de koper is ook een experiment. Bijzonder is eveneens een architectenbureau dat na decennia van braakligging een klein gaatje in de Utrechtse binnenstad wil vullen. Het plan wordt uitgewerkt met een particuliere opdrachtgever die gezocht is door de architect.

6.5

Randvoorwaarden voor particulier opdrachtgeverschap Dit onderzoek naar de mogelijkheden en onmogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap in bestaand bebouwd gebied is gedaan met voorbeelden van projecten en plannen. Het beeld dat hieruit naar voren komt, is dat er volop kansen zijn voor particulier opdrachtgeverschap en nieuwe vormen van woningbouw waarin corporaties consumentgericht (laten) ontwikkelen, bewoners begeleiden of financiële risico’s helpen inperken. De beschreven voorbeelden maken zichtbaar dat het vooral om de juiste randvoorwaarden gaat. Wil particulier opdrachtgeverschap meer kans krijgen in bestaand stedelijk gebied, dan zal er daadwerkelijk ruimte gemaakt moeten worden voor particulier opdrachtgeverschap. Dat betekent dat de cultuur ernaar moet zijn. Het gaat dan niet alleen om de vraag van bewoners, maar vooral ook om de wil van grondeigenaren, corporaties, gemeenten et cetera. Aandachtspunten voor particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing Er is uit de voorbeelden een aantal aandachtspunten voor particulier opdrachtgeverschap in het algemeen naar voren gekomen. De organisatiestructuur is daar een van. Van belang is dat er, vooral in het geval van collectief opdrachtgeverschap, vooraf heldere afspraken worden gemaakt over de groepssamenstelling en de structuur van de organisatie, met het oog op heldere doelstellingen vooraf, het vereenvoudigen van beslissingen en een gestructureerd en vruchtbaar proces. Het gaat dan om organisatorische vragen als wie doet wat, wie neemt beslissingen, wie is waarvoor verantwoordelijk, hoe vaak wordt vergaderd, wordt er gebruik gemaakt van externe adviseurs et cetera.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

Uiteraard is het vooraf structureren van de planning van belang. Het inzichtelijk maken van de tijdsduur en de kosten van het project kunnen voorkomen dat er tijdens de rit moet worden afgehaakt. In de beschreven projecten is gebleken dat het gebruiken van de ervaring van andere gerealiseerde projecten een middel is om een reële planning te maken. Belangrijk is vooral leren van ervaring van anderen over, financiële en juridische mogelijkheden, subsidies, organisatiestructuren (vereniging of stichting, vergaderstructuur etc.), de juiste contactpersonen, bouwmaterialen, enzovoort. Bij de genoemde voorbeelden zijn ook knelpunten van stedelijke vernieuwing in het algemeen te zien. Er dient immers rekening te worden gehouden met een bestaande situatie. En dat maakt een herstructureringsproces ingewikkelder dan reguliere nieuwbouw. Er zal echter niet alleen rekening gehouden moeten worden met de bestaande infrastructuur en gebouwen, maar ook met de zittende bewoners. Van de zittende bewoners is er dikwijls begrip voor de vernieuwing, maar vooral in de gevallen van integrale stedelijke vernieuwing is er voor hen in de nieuwbouw soms te weinig of geen plaats meer. Dat vereist inspanningen voor de herhuisvesting van deze groep. Vooral voor de zwakkeren, zoals ouderen, is het moeilijk om elders een passende woning te vinden. Zonder hier aan het begin van het traject de juiste maatregelen voor te vinden (zoals extra ouderenwoningen elders), wordt het vernieuwingsproces belemmerd. In beschreven voorbeelden blijkt vrije kaveluitgifte aan zittende bewoners een manier om met het herhuisvestingvraagstuk om te gaan. De kaveluitgifte wordt gebruikt om goodwill te kweken in de buurt, om aan de wensen van bewoners te voldoen en om de betrokkenheid bij de vernieuwing te vergroten. Vooral het feit dat processen van nieuwbouw en afbraak door elkaar heen lopen, maakt het proces ingewikkeld. In sommige gevallen wordt een nieuwe stedenbouwkundige structuur ontworpen met alle infrastructurele gevolgen van dien. Een sterke bestuurlijke inzet is vooral in een stedelijk vernieuwingproces wenselijk. Bijvoorbeeld om de herhuisvesting te organiseren, of voor het verkrijgen van subsidies, zowel op fysiek als op sociaal gebied. De wil van bestuurders en één gemeentelijk aanspreekpunt voor de bewoners blijken belangrijke randvoorwaarden voor het vlot uitvoeren van een dergelijk ‘eigenbouw’ proces. Sloop-nieuwbouw met particulier opdrachtgeverschap in Emmen

RIGO (2003)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

83

84 CONCLUSIES

In het ontwikkelingstraject van de beschreven projecten heeft men verschillende knelpunten moeten oplossen. Het gaat dan onder meer om het vrij krijgen van een locatie of een gebouw voor particulier opdrachtgeverschap, de gemeentelijke medewerking (ook welstand), het draagvlak ontwikkelen bij alle betrokken voor het project, de grondprijzen, kosten en betaalbaarheid van de woningen, de financiering (wie neemt de achtervang op zich), de bezwaren vanuit de omgeving, technische zaken als fundering en bodemverontreiniging, de organisatie (of overlegstructuur) met name bij collectief opdrachtgeverschap en het zoeken van belangstellende particuliere opdrachtgevers voor dure koopwoningen in minder gewilde buurten. Voordelen van particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing Voor de betrokkenen zijn er verschillende voordelen van particulier opdrachtgeverschap in de stedelijke vernieuwing. Particulier opdrachtgeverschap maakt het mogelijk om woonwensen tot uiting te brengen en past bovendien prima binnen stedenbouwkundige randvoorwaarden, zo is uit de voorbeelden gebleken. De gewenste kwaliteit wordt direct doorvertaald in ontwerp en uitvoering. De synergie van collectief opdrachtgeverschap maakt creatieve ontwerpen mogelijk en dat verhoogt de gerealiseerde kwaliteit. In het proces zijn in een aantal voorbeelden zeker ook innovatieve bouwmethoden gerealiseerd, zoals duurzaam en flexibel bouwen. De betrokkenheid bij de bouw van de eigen woning, maakt de woning een eigen product, en geen consumptiegoed. In veel gevallen is er met hart en ziel aan gewerkt is en zal de woning een product voor het leven zijn. Tijdens het ontwerpen bouwproces zijn inzicht in kosten en kwaliteit noodzakelijk. Dikwijls zijn de gerealiseerde woningen betaalbaar en hebben ze zowel lage bouwkosten als lage woonlasten. Deels ontstaat dit door kostenbesparingen in materiaal en dergelijke en door zelfwerkzaamheid. Deels ontstaan de lage woonlasten door het realiseren van duurzame bouwmethoden, die hun uitwerking hebben in energiekostenbesparingen. Voor de lagere inkomens zijn juist die lage woonlasten van belang en op die manier is (soms met veel zelfwerkzaamheid) particulier opdrachtgeverschap voor ook of juist voor deze groep aantrekkelijk. Daarnaast biedt particulier opdrachtgeverschap de mogelijkheid om diversiteit van een wijk te behouden of te bevorderen. Bijzondere doelgroepen kunnen door particulier opdrachtgeverschap hun individuele eisen tot uiting brengen (zoals woonvormen voor gehandicapten en ouderen). Maar ook voor het behoud van middenen hoger inkomens is particulier opdrachtgeverschap een middel. Een eenzijdig aanbod dwingt bewoners vaak naar andere wijken te verhuizen. Met particulier opdrachtgeverschap kan alsnog aan hun wensen voldaan worden. Voor de lagere inkomens en voor huurders zijn diverse vormen denkbaar waarbij een corporatie als achtervang, begeleider of als aanbieder optreedt Een belangrijk aspect van particulier opdrachtgeverschap is bovendien dat het proces de betrokkenheid bij de buurt versterkt en het een stimulans kan zijn voor de ontwikkeling van de omgeving. Particulier opdrachtgeverschap projecten kunnen een voorbeeldfunctie in een wijk innemen. Ze tonen aan dat zelf initiatief en

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

verantwoordelijkheid nemen mogelijk is. Op die manier kan particulier opdrachtgeverschap een stimulans zijn voor de verdere ontwikkeling en het imago van een wijk. Particulier opdrachtgeverschap kan een geschikt instrument zijn voor de differentiatie, zowel fysiek als sociaal, voor de doorstroming en het karakter en de status van een wijk. Vooral de duurzame betrokkenheid van bewoners bij de eigen woonomgeving is daar debet aan. 10

Voordelen van particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing •

Aandacht van bewoners voor eigen woning: versterkt waardering en verantwoordelijkheid;

•

Aandacht voor (ontwerpen en beheren van) de woonomgeving: duurzame betrokkenheid;

•

Zeggenschap en kwaliteit nemen toe;

•

Stimulans voor de omgeving;

•

Voorbeeldfunctie van projecten: aantoonbaar dat zelf initiatief nemen mogelijk is;

•

Initiatieven bevorderen de differentiatie (woningtypen, prijsklassen en bouwvormen);

•

Behoud of aantrekken van middenen hogere inkomensgroepen;

•

Kansen voor bijzondere doelgroepen;

•

Vergroot het draagvlak van de buurt voor vernieuwing;

•

Initiatieven zijn een impuls voor fysieke én sociale vernieuwing;

•

Toename van eigenwoningbezit en vermogensbezit;

•

Positieve invloed op de arbeidsparticipatie (een inkomen en daarmee het verwerven van een baan is voor eigenbouw noodzakelijk);

•

Eigenbouw (een deel zelf bouwen) is veelal bouwen met en voor elkaar en daardoor betaalbaar;

•

Niet zozeer duur en complex, als wel betaalbaar, innovatief en met bouwtempo;

•

Mogelijk binnen stedenbouwkundige randvoorwaarden, ook binnen hoge dichtheden.

voetnoot 10

Zie ook: Schilperoort, B. en M. Zoet ‘Aarzelend begin met particulier opdrachtgeverschap’, in: Aedes Magazine, nr. 13-14/2003, p. 52-55 en Kastein, M. en S. Maussen ‘Particulier opdrachtgeverschap in herstructureringsgebieden’, in: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, nr. 4/2003, p.6-10.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

85

86 CONCLUSIES

6.6

‘Ruimte’ maken voor particulier opdrachtgeverschap Voor gemeenten en ook corporaties zijn er, gezien de voordelen, verschillende motieven om particulier opdrachtgeverschap in plannen voor stedelijke vernieuwing en de bestaande stad op te nemen. Zo is particulier opdrachtgeverschap een middel voor grotere differentiatie van de woningvoorraad in prijsklasse en ruimtelijke kwaliteit. Particulier opdrachtgeverschap kan ook als ‘trekker’ fungeren met fysieke en sociale uitstraling op de rest van de wijk. Voor de start of het tempo van stedelijke vernieuwing in een wijk, kunnen particuliere opdrachtgevers mogelijk als aanjagers van stedelijke vernieuwing worden gepositioneerd, als zij de kans (de planologische en organisatorische ‘ruimte’) maar krijgen. Voor de kansen van particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing is het nodig dat vooral gemeenten en corporaties zorgen voor kavels of te vernieuwen woningen en panden voor particulier opdrachtgeverschap en dat zij de spelregels (randvoorwaarden met betrekking tot prijsklasse, woningtype, dichtheid, bouwvolume, rooilijn, etc.) bepalen. Zo mogelijk in samenspraak met bewonersdoelgroepen. Het vereist een omslag in het denken dat particulier opdrachtgeverschap ook binnen de sociale taakstelling van corporaties kan passen. Een woningcorporatie kan bijvoorbeeld instappen als risicobuffer, als knowhowleverancier, of de corporatie kan aan een particulier individuele diensten verkopen. Corporaties kennen de markt immers goed en kunnen projecten ontwikkelen en financiële risico’s dragen. Daarbij komt dat de mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing meer bekendheid zouden moeten krijgen. In afweging met andere belangen en vormen van opdrachtgeverschap werd particulier opdrachtgeverschap tot nog toe redelijk snel opgeofferd of niet meegenomen. De relatieve onbekendheid van particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing maakt dat men politiek niet in ‘gevaar’ komt bij een dergelijke keuze. Maatwerk vereist Bij de ontwikkeling van projecten met particulier opdrachtgeverschap is maatwerk vereist: wat kan er in een concrete wijk, wat speelt er, wat is er wenselijk volgens betrokken partijen en vooral ook wat kan er met particulier opdrachtgeverschap op korte termijn (gaten vullen, verbeterprojecten, samenvoegen, enzovoort). Voor de stimulering van particulier opdrachtgeverschap in de stedelijke vernieuwing zijn juist betrekkelijk eenvoudig uitvoerbare projecten van belang. De projecten met particulier opdrachtgeverschap en de beschreven oplossingen van de knelpunten en de voordelen kunnen hier als voorbeeld dienen. Daarbij kan een strategie gekozen worden van ‘laissez faire’ (laat het initiatief maar komen) of een strategie waarbij gemeente en corporatie ruimte maken voor particulier opdrachtgeverschap in het aanbod en particulier opdrachtgeverschap als insteek van beleid maken. Van de gemeente zijn maatregelen denkbaar om het proces te structureren, zoals het vastleggen van de planning bij de gronduitgifte en

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCLUSIES

het onteigenen van panden van particuliere eigenaren indien noodzakelijk voor de voortgang van het proces. In beide gevallen geldt: particulier opdrachtgeverschap is maatwerk. Dat wil zeggen dat woningtype en vorm van particulier opdrachtgeverschap naar het soort locatie en vraagstuk moeten worden afgestemd. Wat kan er, voor wie en hoe? Vervolgens zal er op zoek gegaan moeten worden naar kansrijke invullingen. Afstemming op locatie en markt geven zicht op kansrijke invulling. Een mengvorm of consumentgerichte ontwikkeling is soms wenselijk. Denk aan collectief casco bouwen en individueel afbouwen. Dat kan met collectief opdrachtgeverschap, maar ook projectmatig met een ontwikkelaar. Op die manier worden de voordelen van schaal benut en is er meer financiële ruimte voor individuele afwikkeling. Locatie en type particulier opdrachtgeverschap Uit de voorbeelden kan een overzicht worden gemaakt van de mogelijkheden en de onmogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap in de stedelijke vernieuwing. Om het aandeel particulier opdrachtgeverschap en de kennis van en bekendheid met het proces binnen korte tijd te vergroten is het binnen de complexe stedelijke vernieuwing van belang om enigszins eenvoudig uitvoerbare projecten voor particulier opdrachtgeverschap te zoeken. Dat vereist maatwerk. In de tabel ‘maatwerk voor particulier opdrachtgeverschap’ is een overzicht gegeven naar locatie, woningtype en vorm van particulier opdrachtgeverschap. In de stedelijke vernieuwing gaat het vooral om locaties met een hoge dichtheid. In dit geval komen vooral categorie B en C in aanmerking. Het gaat dan om het realiseren van rijwoningen of appartementen of om het renoveren en herdifferentiëren van bestaande bebouwing. Maatwerk voor particulier opdrachtgeverschap

A

Locatie

Woningtype

Kansrijke vorm PO

Lagere dichtheid

(Half-)vrijstaand

Individueel

Rijwoning

Catalogus Collectief (casco)* Consumentgericht

B

Stedelijk in hoge dichtheid

Rijwoning

Individueel

Appartement

Collectief (casco) Catalogus Consumentgericht

C

Bestaande bouw

Appartement

Collectief (casco)

Verbouw en hergebruik

Rijwoning

Consumentgericht

Woonwerkeenheden * Collectief (casco) wil zeggen dat het casco van een gebouw collectief wordt ontworpen en gebouwd. De verdere invulling van het casco (zoals aan-, open uitbouw, gevelvorm en indeling) kan individueel gedaan worden. Bron: RIGO/SEV

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

87

88 CONCLUSIES

In de bestaande bouw zijn het vooral renovatie en hergebruik die van toepassing zijn. Dikwijls is dit een collectief proces. Ofwel particulieren kopen een bestaand pand en realiseren hier (gezamenlijk) woningen, bijvoorbeeld Het Magazijn in Amsterdam, ofwel een corporatie of particuliere verhuurder besluit zijn bezit te renoveren en de bewoners de mogelijkheid te geven om eigen woonwensen te realiseren, bijvoorbeeld Woongroep Holland in Uithoorn. In stedelijke dichtheid bestaan er ook diverse voorbeelden van nieuwbouw van rijwoningen of appartementen. Denk aan Noordeinde in Rotterdam of het Kwintterrein in Groningen. Omdat het hier dikwijls een grotere schaal betreft, vindt dit vaak op een collectieve wijze plaats. Daarentegen is Roombeek in Enschede uiteraard een voorbeeld van individueel particulier opdrachtgeverschap op grote schaal binnen stedelijke dichtheid, waar catalogusbouw een betaalbaar antwoord op zeggenschap en keuzevrijheid is. Categorie A is een vorm van particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing in lagere dichtheid. De projecten in Emmen zijn hier een goed voorbeeld van. Diverse woningtypen en vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn hier mogelijk. De juiste randvoorwaarden, zoals de wil en ervaring van gemeenten, corporaties en bewoners en beschikbare en betaalbare grond, maken hier particulier opdrachtgeverschap op kleine en grote schaal mogelijk. Kortom, voor een grotere rol van particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing is een besef bij gemeenten en corporaties van de mogelijkheden en de voordelen van particulier opdrachtgeverschap van belang. De diverse voorbeelden die in deze rapportage zijn beschreven en de voorwaarden die hieruit afgeleid kunnen worden, kunnen leidend zijn bij het ontwikkelen van particulier opdrachtgeverschap in stedelijke vernieuwing. Het zal een kwestie van ruimte maken zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

GERAADPLEEGDE BRONNEN

Geraadpleegde bronnen Contactpersoon

Organisatie

Project

Mevr.

J.

van den Berg

Gemeente Haarlem

Palenpest Haarlem

Dhr.

L.

van Veelen

Proper Stok

Hoogeveenlaan

Dhr.

H.

Idema

Wooncom

Emmen

Dhr.

J.

Mulder

Ontwikkelings Maatschappij Sterrenbuurt Delfzijl Delfzijl

Mevr.

M.

Schaepers

Projectbureau Wederopbouw Enschede

Roombeek

Mevr.

M.

van Duijn

Gemeente Leiden

EWR Slachthuisterrein

Dhr.

J.

Walrecht

Goed Onder Dak

Dhr.

H.

Vlemmix

BIEB

Dhr.

B.

Bodewes

KUUB/ex-bewoners Kwintterrein

Mevr.

W.

Eppinga

KUUB

Mevr.

Y.

van den Berg

Architectuurbureau Sluijmer Kromme Nieuwe gracht & Van Leeuwen Utrecht

Dhr.

J.

Lammers

Gemeente Borculo

Haarlo De Garver

Dhr.

Ch.

Rottier

Rottier Advies

Groesbeek

Dhr.

F.

van Oostveen

Woningcorporatie Zomers Buiten

De Waaier/ Marnixstraat Amsterdam

Dhr.

W.

van der Steen

Dhr.

M.

Alland

Patrimonium

Mi akoma di color Amsterdam

Mevr.

S.

Renders

Mevr.

M.

Veldman

VVE Het Magazijn (Blok 3)

Het Magazijn Amsterdam

R I G O

R e s e a r c h

e n

Bennekelbosch Eindhoven/ Noordeinde Rotterdam Kwintterrein/ Bouwen aan het Spoor/ G. Bakkerstraat Groningen

A d v i e s

B V

89

90 GERAADPLEEGDE BRONNEN

Contactpersoon

Organisatie

Project

Dhr.

C.

Baart

Raadsheer Baart & Partners

Cremerplein Amsterdam

Dhr.

B.

Smits

Woningbouwvereniging

Hotel Bosch Arnhem

Gelderland Dhr.

P.

van der Horst

Woongroep Holland

Legmeer Bertram Uithoorn

Mevr.

M.

Smit

Vereniging Marinus

Volmarijnstraat Rotterdam

Dhr.

R.

Germain

Bewonersvereniging De Nieuwe Nieuwelaan

De Nieuwe Nieuwelaan Delft

Overige bronnen Voorts is veel informatie verkregen uit verslagen en de aanwezigen van IPSVvoortgangsgesprekken. Hieronder vallen projecten als het Ambo-terrein in Hillegom, Rustenburg Oostbroek in Den Haag, De Loper in Rotterdam en Woonwerkcomplex HBS in Den Haag. Daarnaast is projectdocumentatie verkregen via Aedes, KEI en De Regie.

Met dank aan allen die bereid zijn geweest om ons van informatie te voorzien voor het samenstellen van deze rapportage.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

PROJECTENOVERZICHT

Projectenoverzicht Geselecteerde projecten Nr Projectnaam

Locatie

Marktsegment

1

Palenpest

Haarlem

Goedkoop en midden

2

Hoogeveenlaan

Den Haag Zuid-West

Midden en duur

2004

3

Parkkwartier, Katendrecht

Rotterdam

Duur

2003-2004

4

Bellamybuurt

Amsterdam West

Goedkoop en midden

2004

5

Ambo-terrein/De Triangel

Hillegom

Goedkoop en midden

2005

6

Rustenburg Oostbroek

Den Haag

Goedkoop

2008

7

Roombeek

Enschede Noord

Goedkoop tot duur

2009

8

Emmen Revisited

Angelslo, Emmerhout, Bargeres

Midden tot duur

>2003

9

Sterrenbuurt

Delfzijl Noord

Duur

start 2003, PO volgt

10 EWR Slachthuisterrein

Leiden Noord

Midden

N.n.b.

11 De Spoorbaan

Gestel, Eindhoven

Midden

1984

12 Het Spijkert

Gestel, Eindhoven

Midden

1987

13 's Winters Binnen

Amsterdam

Midden

1990

14 Jerichostraat

Rotterdam Kralingen

Midden

1992

15 Schutterstraat

Delft

Duur

1993

16 Bouwen aan het spoor

Plantsoenbuurt, Groningen

Midden

1994

17 Kwintterrein

Groningen

Midden

1995

18 Bennekelbosch

Gestel, Eindhoven

Midden

1997

19 Paleis

Rotterdam Kralingen

Midden

1999

20 BO 67

Borneo Sporenburg Amsterdam

Duur

2000-2001

21 Kromme Nieuwegracht

Utrecht Centrum

Duur

eind 2002

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

Jaartal van oplevering

B V

91

92 PROJECTENOVERZICHT

Nr Projectnaam

Locatie

Marktsegment

Jaartal van oplevering

22 De Garver

Haarlo

Midden tot duur

begin 2004, start bouw eind 2003

23 Biz Botuluyuz

Rotterdam

Goedkoop en midden

2004

24 Gespleten Hendrik Noord

Amsterdam

Midden

1996

25 Oostelijke Kielweg

Emmercompascum

Midden tot duur

1999-2000

26 Herderstraat/Derksweg

Klazienaveen

Midden tot duur

2000

27 Huizen/Mollemastraat

Zwartemeer

Midden tot duur

2000-2001

28 Ph.Lindemanstraat

Nieuw Weerdinge

Midden tot duur

2000-2001

29 Molenbuurt

Klazienaveen

Midden tot duur

2003-2005

30 Aireydorp

Emmermeer

Midden tot duur

2003-2005

31 Zeeheldenbuurt

Groesbeek

Midden

2006

32 De Waaier

Amsterdam Noord

Duur

33 Mi Akoma di Color

Amsterdam Zuid-Oost

Goedkoop

2004-2005

34 Het Magazijn

Amsterdam

Midden

02/1998

35 Cremerplein

Amsterdam

Goedkoop en midden

2002

36 Hotel Bosch

Arnhem

Goedkoop en midden

37 Legmeer-Bertram

Uithoorn

Midden tot duur

2003

38 Woon-werkcomplex HBS

Den Haag

Goedkoop en midden

2005

39 Marnixstraat

Amsterdam Centrum

Duur

2005?

40 Loper 1 en 2

Rotterdam

Goedkoop en midden

2005

41 G. Bakkerstraat

Groningen

Goedkoop en midden

zomer 2004

42 Marinus

Rotterdam

Goedkoop en midden

2003

43 Nieuwe Nieuwelaan

Delft Zuidpoort veld 10 Goedkoop

2005

44 Dibbetstraat

Den Haag

Goedkoop en midden

2004

45 Grubbehoeve

Amsterdam Bijlmer

Goedkoop en midden

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

PROJECTENOVERZICHT

Niet geselecteerde projecten Nr Projectnaam

Locatie

Categorie

Vorm (opdrachtgever)

1

Botany Bay

Amsterdam Slotervaart

2

WIMBY

Rotterdam Hoogvliet

3

Initiatievenbeleid

Utrecht Stad

Integrale stedelijke vernieuwing Integrale stedelijke vernieuwing Integrale stedelijke vernieuwing

4

Tarwewijk

Rotterdam


5

Gamma

6

Prospect

Houthavens Amsterdam Overtoomse veld

7

Pliot P.O.

Rijswijk

Integrale stedelijke vernieuwing Integrale stedelijke vernieuwing Integrale stedelijke vernieuwing

8

Wijnbergen

Doetinchem

Nieuwbouw in BSG

9

Stripheldenbuurt

Almere

Nieuwbouw in BSG

10 De Straat

Amsterdam

Nieuwbouw in BSG

11 3 Bergen

Deventer

Nieuwbouw in BSG

12 P.O. in herstructurering

Alkmaar

Nieuwbouw in BSG

13 Dia's in hartje Hilversum

Hilversum

Nieuwbouw in BSG

14 Zelfbouwen Watergraafsmeer 15 Lelystad Centrum

Amsterdam

Nieuwbouw in BSG

Lelystad

Nieuwbouw in BSG

16 Clemensstraat

Rotterdam

Nieuwbouw in BSG

17 Klepelkat

Rotterdam

Nieuwbouw in BSG

18 Zuidpoort veld 2

Delft Zuidpoort

Nieuwbouw in BSG

19 Fannius Scholten buurt

Amsterdam

20 4711

Amsterdam

21 Koop & klus

Stadskanaal

22 Oostzanerdijk

Amsterdam

23 De Kunststad

Amsterdam

24 Vrijplaats Plantage doklaan 25 VvE Jan van Scorelstraat

Amsterdam Utrecht

26 De Olieberg

Den Haag

27 Stadsdeelhart Schalkwijk

Haarlem

28 Maasvallei

Maastricht

29 Beter Wonen

Zeeland

Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik

Consumentgerichte ontwikkeling Collectief opdrachtgeverschap Individueel en collectief opdrachtgeverschap Individueel en collectief opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Consumentgerichte ontwikkeling Individueel en collectief opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Collectief opdrachtgeverschap Consumentgerichte ontwikkeling Collectief opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Collectief opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Collectief opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Collectief opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Collectief opdrachtgeverschap Collectief opdrachtgeverschap Collectief opdrachtgeverschap Consumentgerichte ontwikkeling

R I G O

R e s e a r c h

e n

Consumentgerichte ontwikkeling Consumentgerichte ontwikkeling

A d v i e s

B V

93

94 PROJECTENOVERZICHT

Nr Projectnaam

Locatie

Categorie

Vorm (opdrachtgever)

30 Kamperpoort

Zwolle

31 Swammerdambuurt

Amsterdam

32 De Stoere Houtman

Arnhem-Presikhaaf

33 Staedion

Den Haag

34 Fideliobuurt

Den Haag

35 Ver/zelfbouw van schoolgebouw

Delft

Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik Renovatie & hergebruik

Individueel opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap Consumentgerichte ontwikkeling Collectief opdrachtgeverschap Individueel opdrachtgeverschap

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing

Recommend Documents