Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu Podklady
Oceňování v jednotlivých fázích výstavbového projektu
Životní cyklus výstavbového projektu • předinvestiční (přípravná) fáze – od první myšlenky na investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude pokračovat, • investiční fáze : – investiční příprava – do zadání dodavatelům realizace stavby, – realizační příprava – do zahájení prací na staveništi, – realizace(zhotovení) stavby na staveništi – do ověření všech funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a uvedení stavby do provozu,
• fáze užívání (provozování) nebo též ukončování – po dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti stavby a vyhodnocení
Investiční záměr • předběžné odhady nákladů stavby, odhad časového horizontu, odhady potřeb, předběžný výběr lokality, předběžné konzultace s investorem i úřady • Doporučený způsob oceňování: – odhad pomocí cen porovnatelných staveb přizpůsobených místu, podmínkám a době vzniku předpokládané stavby – v případě rozpracovaného záměru lze pro propočet nákladů využít rozpočtové ukazatele na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO).
Studie stavby (STS) • analýza podkladů, užší výběr staveniště, limity území, dostupnost energií. Studie se vypracovává ve variantách, řeší též hrubé dispoziční a hmotové řešení stavby včetně návrhu vzhledu a dostupnosti stavby. • Doporučený způsob oceňování: – pomocí ukazatelů na měrovou nebo účelovou jednotku stavby (RUSO) – konkrétních objektů RUSO s přihlédnutím k dalším podmínkám zamýšlené stavby (konstrukční řešení, požadovaná kvalita, místo realizace, termín výstavby, situace na trhu aj.).
Podklady • Rozpočtové ukazatele stavebních objektů (konkrétní realizované objekty) • Ukazatele průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku • Historické řady indexů = pouze ZRN, je třeba dopočítat NUS, ON, DPH…
Rozpočtové ukazatele stavebních objektů
Ukazatele průměrné orientační ceny na MJ (c.ú.2013)
Ukazatele průměrné orientační ceny na MJ (c.ú.2013)
Cenové indexy – pro přepočet mezi CÚ
Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj: www.stavebnistandardy.cz
Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2013) Zdroj: www.stavebnistandardy.cz
Pokles o cca 2% (budovy pro bydlení)
Struktura stavebních dílů a řemeslných oborů v % Průměr
Dil
Konstrukčně materiálová charakteristika 1
2
3
4
5
1
Zemní práce
0,9
1,7
1,8
0,2
0,9
2
Základy,zvláštní zakládání
5,6
3,8
4,6
7,3
4,8
3
Svislé a kompletní konstrukce
21,2
15,7
15,2
21,8
25,8
4
Vodorovné konstrukce
10,9
9,4
15,9
9,1
10,7
5
Komunikace
6
Úpravy povrchu,podlahy
5,8
10,2
8
Trubní vedení
0,1
0,1
9
Ostatní konstrukce, bourání
2,7
7,4
1,7
2,0
2,0
99
Staveništní přesun hmot
3,7
2,9
3,5
4,9
2,7
711
Izolace proti vodě
0,6
1,1
0,8
0,8
0,7
712
Živičné krytiny
0,7
0,6
0,8
0,8
0,7
713
Izolace tepelné
1,6
2,7
1,9
2,2
1,1
715
Izolace chemické
721
Vnitřní kanalizace
0,7
1,5
0,9
1,2
0,6
722
Vnitřní vodovod
1,2
1,3
2,1
1,4
1,1
723
Vnitřní plynovod
0,2
0,8
0,2
0,3
0,1
724
Strojní vybavení
0,1
0,1
725
Zařizovací předměty
1,6
4,8
726
Instalační prefabrikáty
6,0
0,4
731
Kotelny
0,3
1,6
0,1
5,7
4,9
4,8 0,1
0,1
0,2 1,7
1,9
1,1
0,9
8,4 0,3
6
7
8
9
732
Strojovny
0,1
0,4
0,2
733
Rozvod potrubí
0,9
1,1
1,0
1,0
0,9
734
Armatury
0,6
0,7
0,5
0,5
0,6
735
Otopná tělesa
1,1
0,9
1,4
1,2
1,2
761
Konstrukce sklobetonové
0,1
762
Konstrukce tesařské
0,9
0,3
0,3
1,1
763
Dřevostavby
764
Konstrukce klempířské
0,9
3,7
0,4
0,4
0,5
765
Krytiny tvrdé
0,2
0,6
766
Konstrukce truhlářské
7,4
6,6
9,0
8,6
6,5
767
Konstrukce zámečnické
8,0
2,7
9,2
10,4
6,4
771
Podlahy z dlaždic a obklady
0,9
2,0
1,5
1,8
0,3
772
Kamenné dlažby
0,1
773
Podlahy teracové
775
Podlahy vlysové a parketové
776
Podlahy povlakové
1,7
1,2
1,9
2,0
777
Podlahy ze syntetických hmot
0,9
1,2
1,3
1,0
781
Obklady keramické
0,9
2,2
1,8
0,5
0,5 3,0 0,1
0,4
0,6 0,1 0,2 1,4
0,8
782
Konstrukce z přírodního kamene
783
Nátěry
1,0
1,3
0,8
1,1
1,1
784
Malby
0,5
0,5
0,4
0,6
0,8
786
Čalounické úpravy
0,6
0,3
0,3
0,9
0,5
787
Zasklívání
0,3
0,1
0,9
0,2
0,2
791
Montáž zařízení velkokuchyní
793
Montáž zařízení prádelen a čis
0,2
0,1
M21
Elektromontáže
4,5
5,5
3,8
3,8
5,2
M22
Montáž sdělovací a zabezp.tech
0,9
1,2
1,2
0,6
1,0
M24
Montáže vzduchotechnických zař
0,7
0,1
3,1
M33
Montáže dopravních zař. a vah
2,2
M36
Montáže měřících a regul.zaříz
0,2
M43
Montáže ocelových konstrukcí
0,1
M46
Zemní práce při montážích
M99
Ostatní práce montážní
0,1
0,9
0,7 3,1
0,3
2,1 0,4
0,3
0,1 0,2
0,1
2,3 0,3
0,1
0,1 0,5
III. Celkové náklady výstavby A. B. C. D. E. F. G. H. I. J. K. L.
Projektové a průzkumné práce Provozní soubory Stavební objekty Stroje, zařízení, inventář Umělecká díla Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní náklady Rezerva Ostatní investice Nehmotný investiční majetek Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Kompletační činnost
Náklady na projektové práce a inženýrskou činnost • Sazebník pro navrhování nabídkových cen projektových prací a inženýrských činností společnosti UNIKA, • Výkonový a honorářový řád ČKA a ČKAIT, • individuální kalkulace, • kalkulace hodinové zúčtovací sazby, • expertní odhad nákladů na projektové práce jako % sazbu z předpokládaných nákladů na SO.
Náklady na SO • náklady na pořízení stavebních objektů včetně veškerého materiálu • náklady spojené s předepsanými zkouškami konstrukcí a kontrolními měřeními.
DPH • 15% - stavby pro sociální bydlení (byt 120m2, RD 350 m2) + příslušenství stavby (garáž, altán, kůlna, jímka, ČOV, oplocení, přípojky IS, studna, bazén, plocha pro parkování…)
• 21% - ostatní
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby (NUS) • • • • • • • • •
náklady na zařízení staveniště poplatek – zábor plochy provozní vlivy území se ztíženými výrobními podmínkami náklady související s vlivem extrémních klimatických podmínek mimořádně ztížené dopravní podmínky doprava zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět individualizace mimostaveništní dopravy kulturní památky
Způsob ocenění vedlejších nákladů …podléhá režimu smluvních cen • • • • • •
přirážka k nákladům na stavební objekty dohodnuté částky uvedené ve smlouvě o dílo hodinové zúčtovací sazby (HZS) samostatná položka v rozpočtu individuální kalkulace na jednotlivé druhy nákladů katalog 800-0 Vedlejší rozpočtové náklady
NUS - zařízení staveniště = náklady na zajištění pomocných provozů nutných k provedení stavebních a montážních prací • úplaty za užívání základních prostředků, zejména stavebních objektů investora, dodavatele nebo jiné organizace, jejich udržování a uvedení do původního stavu, případně kryjí náklady na nezbytné úpravy trvalých objektů budované stavby sloužících dočasně jako zařízení staveniště • vypracování dokumentace • likvidace dočasných objektů.
Doporučené procentní sazby na zařízení staveniště jsou v rozmezí 1% až 3 % s ohledem na charakter stavby a s ohledem na skutečnou potřebu a rozsah budování zařízení staveniště.
NUS – provozní vlivy • práce za provozu, • práce ve vozovce nebo kolejovém svršku bez vyloučení provozu nebo při kratších výlukách, • práce v extrémním chladu nebo horku, v prostorách nasycených výpary chemikálií, v biologicky závadném prostředí. Výše nákladů - individuální kalkulací. PM - snížení produktivity práce, výše příplatků a přirážek za práce ve zdraví škodlivém prostředí S - snížená produktivita práce.
NUS – ztížené výrobní podmínky • náklady spojené s pobytem pracovníka (stravné, nocležné), • cestovní náklady, • dopravní náklady způsobené rušením dopravy provozem ve městech – při mimostaveništní dopravě materiálů a při technologické dopravě například zemin a vybouraných hmot. Například zásobování staveniště, které je možné pouze v nočních hodinách (pěší zóny ve městech apod.)
NUS – extrémní klimatické podmínky nad 700 m • vyšší ztratné u zabudovávaných materiálů, • mzdové náklady, • náklady na topná média pro rozmrazování hmot a vyhřívání prostor, • spotřeba fólií na ochranu materiálů, • odklízení sněhu buldozerem a mzda posádky, • náklady na posypový materiál k zabezpečení bezpečnosti pracovišť, • opotřebení ochranných oděvů.
NUS – mimořádně ztížené dopravní podmínky • mimořádné dopravní prostředky (nosič, zvířecí potah, pásový traktor, šikmý výtah, lanovka, vrtulník, ponton), • odlehčení běžných dopravních prostředků, tzn. nevyužívat v plném rozsahu jejich nosnost, • překládka materiálu z vagónů normálního rozchodu na vagóny úzkého rozchodu. Zvýšení nákladů se obvykle kalkuluje jako součin dopravní vzdálenosti, celkové hmotnosti materiálů a sazby za tunokilometr dopravy mimořádným dopravním prostředkem.
NUS (dle RTS) • silniční provoz 1,5 % - 2,5 % bez ohledu na hustotu silničního provozu, • městský kolejový provoz 9 % - 12 %, v pásmu do 6 m, • železniční provoz 5 % - 13 % v pásmu do 10 m od provozované koleje, • přestávky v práci jsou – li nařízeny investorem, za každých i započatých 15 min na směnu se ocení sazbou ve výši cca 0,5 %, ostatní vlivy způsobené provozem investora ve výši cca 0,9 %, • území se ztíženými výrobními podmínkami 1,5% - 4,5%, • zvýšené náklady v horských oblastech s nadmořskou výškou nad 700 do 900 m 3,5 %, • stavební a montážní práce prováděné na kulturních památkách – až 12% na dohodnutý rozsah prací, kterých se mimořádné podmínky týkají
Náklady na provozní soubory • náklady na stroje a technologické zařízení, které bude součástí stavby a • náklady na jejich montáž.
Ostatní náklady • • • • • •
administrativní poplatky (kolky apod.), odměna právníka – smlouvy apod., zpracování studií, průzkum trhu, geodet - vytyčení stavby, zaměření stavby,… správci sítí – poplatek za připojení (vodovod, kanalizace, elektro), • energetický audit, • finanční náklady – vyřízení úvěru,… • …
Ostatní investice • příspěvky jiným investorům (přeložka inženýrských sítí), • konzervační, udržovací a dekonzervační práce při zastavení stavby apod., • náklady na pořízení pozemku vč. případných existujících staveb na pozemku určených k odstranění.
Rezerva na rizika • zahrnuje nepředvídané náklady, • obvykle se stanovuje zjednodušeně pomocí procentuální sazby, základnou jsou náklady SO, • obvyklé výše sazby rezervy na rizika (z nákladů na SO) – 4% – 7% pro novostavby, – 5% – 10% pro rekonstrukce a modernizace, – 13% – 18% při obnově kulturních památek
Náklady na stroje, zařízení a inventář • stroje, zařízení a inventář investiční povahy (nejsou součástí provozních souborů a stavebních objektů), • náklady na pořízení vč. nákladů na dopravu, umístění, osazení.
Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby • náklady na přípravu a zabezpečení stavby, • náklady na kompletační činnost (uskutečnění strojírenských a elektrotechnických dodávek) • orientační procentní sazba kompletační činnosti (z nákl. na SO) : – stavební část cca 0,8% – 2,5 % podle náročnosti stavby, – technologické části cca 2,0% – 4,9 % podle složitosti dodávek
Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory
Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem
Výše nákladů [Kč] Bez DPH DPH vč. DPH
Pořizovací náklady SO1 SO2 SO3 SO4 SO5 SO6 -
Náklady na stavební objekty celkem
Výše nákladů [Kč] Bez vč. DPH DPH DPH
Pořizovací náklady
Možnost stanovení výše nákladů [Kč]
Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce
VHŘ (% z nákladů na stavební objekty) na www.stavebnistandardy.cz Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhady výše nákladů nebo % přirážky (k nákladům na stavební objekty) Ceníky odborných organizací
Náklady na stavební objekty
Rozpočtové ukazatele (ÚRS Praha, a.s.) Ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (ÚRS Praha, a.s.) Katalog staveb a objektů (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz) Průměrné ceny (RTS Brno, a.s., www.stavebnistandardy.cz) Základní ceny (MF ČR, Vyhláška k oceňování majetku) Vlastní podklady (investor)
Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby
Ostatní investice (pozemek)
Náklady na provozní soubory
Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady
% přirážka k nákladům na stavební objekty Expertní odhady Zkušenosti ze srovnatelných staveb Cenová mapa stavebních pozemků Konzultace (realitní makléř) Nabídka a poptávka na trhu realit – porovnávací hodnota Expertní odhad výše nákladů Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby
Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Rezerva na rizika
Expertní odhad výše rezervy nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb
Dokumentace pro územní rozhodnutí (DUR) • umístění stavby na pozemek a její vazby na okolí, včetně napojení na inženýrské sítě, na jejím základě bude vydáno územní rozhodnutí. • Doporučený způsob oceňování: – pomocí rozpočtových ukazatelů stavebních objektů (RUSO) s přihlédnutím k dalším podmínkám zamýšlené stavby (požadovaná kvalita, místo realizace, termín výstavby, situace na trhu aj.) – v případě podrobně zpracované dokumentace lze oceňovat také pomocí tzv. skupinových (agregovaných) cen.
Dokumentace pro stavební povolení, ohlášení stavby (DSP, DOS) • stanoví konkrétní podmínky pro výstavbu. Na základě této dokumentace bude vydáno povolení ke stavbě. • Doporučený způsob oceňování: – podle skupinových (agregovaných) cen.
Podklady • Agregované ceny, např. RYRO CS = ZRN + VRN + DPH ZRN = PN + HR + PH HR = PN * % PH = PN * %
VRN = ZRN * %
HR
HR
PH
VRN
MJ
výměra
D
M
PN
vodovodní přípojka - PVC DN 110 mm
m
10,0
23400
2490
25890,00
vodoměrná šachta z betonu prostého
m3
1,0
5200
942
6142,00
celkem PN
32032,00
HR Hrubé rozpětí
%
20
6 406,40
PH Přesun hmot
%
3
960,96
ZRN = PN + HR + PH
39399,36
VRN Vedlejší rozpočtové náklady
6697,89
projektová dokumentace
%
4
1575,97
NUS
%
5
1969,97
rezerva
%
8
3151,95
C Cena stavby (bez DPH)
46097,25
HR
HR
PH
VRN
Dokumentace pro zadání stavby (DZS) Dokumentace pro výběr zhotovitele (DVZ) • podkladem pro výběrové řízení • Doporučený způsob oceňování: – podle katalogů popisů a směrných cen stavebních prací, Sborníku pořizovacích cen materiálů SPCM, firemního ceníku prací i materiálů aj.
Dokumentace pro provedení stavby (DPS) • podkladem pro dodavatele stavby, kde je zohledněno jeho řešení, technologie a zpracování. • rozpočet stavby a výkaz výměr včetně specifikace použitých materiálů a výrobků • Doporučený způsob oceňování: – katalog popisů a směrných cen stavebních prací, – kalkulační porovnáním s existujícími položkami, – pomocí firemního ceníku, – individuální kalkulací.
Dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS) • zachycuje skutečné provedení stavby se všemi změnami, které nastaly během výstavby. • Doporučený způsob oceňování: – rozpočet složený z položek směrných cen stavebních prací, firemních cen, porovnatelných cen a individuálních cen.
