OBSAH: Úvod...6 Metodologická ást...9

OBSAH: 1. 2.

Úvod................................................................................................................................6 Metodologická část.........................................................................................................9 2.1. Základní pojmy ....................................................................................................9 2.1.1. 2.1.2. 2.1.3. 2.1.4. 2.1.5. 2.1.6. 2.1.7. 2.1.8. 2.1.9. 2.1.10. 2.1.11. 2.1.12. 2.1.13. 2.1.14. 2.1.15. 2.1.16. 2.1.17.

2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.2.4. 2.2.5. 2.2.6.

2.3. 2.4. 2.4.1. 2.4.2. 2.4.3. 2.4.4.

2.5. 2.5.1. 2.5.2.

2.6. 2.6.1. 2.6.2. 2.6.3. 2.6.4.

2.7. 2.8. 2.8.1. 2.8.2. 2.8.3.

2.9. 2.9.1.

Majetek ................................................................................................................................9 Specifika nemovitostí.........................................................................................................10 Pozemek.............................................................................................................................11 Parcela................................................................................................................................11 Číslování parcel .................................................................................................................12 Druhy pozemků a jejich grafické označování ....................................................................13 Cenová mapa pozemků ......................................................................................................13 Stavba.................................................................................................................................14 Obytný dům .......................................................................................................................15 Rodinný dům.................................................................................................................16 Součást ..........................................................................................................................16 Příslušenství věci...........................................................................................................17 Podlaží...........................................................................................................................17 Zastavěná plocha podlaží ..............................................................................................17 Obestavěný prostor........................................................................................................18 Provozní místnosti (nebytové prostory) ........................................................................18 Obytná místnost ............................................................................................................19

Cena a hodnota..................................................................................................19 Cena administrativní ..........................................................................................................21 Cena reprodukční ...............................................................................................................21 Věcná hodnota ...................................................................................................................21 Cena obecná .......................................................................................................................21 Výnosová hodnota .............................................................................................................22 Cena výchozí......................................................................................................................22

Životnost stavby .................................................................................................23 Opotřebení .........................................................................................................24 Lineární metoda .................................................................................................................24 Kvadratická metoda ...........................................................................................................24 Semikvadratická metoda ....................................................................................................25 Analytická metoda .............................................................................................................25

Vlastnické právo ................................................................................................25 Nabývání vlastnického práva .............................................................................................26 Zánik vlastnického práva ...................................................................................................27

Evidence nemovitostí v katastru nemovitostí .....................................................27 Správa katastru...................................................................................................................27 Předmět katastru.................................................................................................................28 Obsah katastru....................................................................................................................29 Veřejnost katastru ..............................................................................................................30

Podklady pro oceňování nemovitostí.................................................................30 Stanovení hodnoty nemovitostí ..........................................................................31 Nákladové metody oceňování nemovitostí ........................................................................32 Porovnávací metody pro oceňování nemovitostí ...............................................................33 Výnosové metody oceňování nemovitostí .........................................................................35

Administrativní ocenění nemovitostí..................................................................36 Oceňování rodinného domu dle vyhlášky..........................................................................37

3.

Aplikační část ...............................................................................................................40 3.1. Nález ..................................................................................................................42 3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. 3.1.4. 3.1.5. 3.1.6. 3.1.7.

3.2. 3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. 3.2.4. 3.2.5.

Znalecký úkol.....................................................................................................................42 Informace o nemovitosti ....................................................................................................42 Prohlídka a zaměření nemovitosti......................................................................................42 Podklady pro vypracování posudku ...................................................................................42 Vlastnické a evidenční údaje..............................................................................................43 Celkový popis nemovitosti.................................................................................................43 Obsah posudku...................................................................................................................44

Posudek..............................................................................................................45 Hlavní stavby .....................................................................................................................45 Vedlejší stavby...................................................................................................................55 Venkovní úpravy - §10 ......................................................................................................61 Trvalé porosty ....................................................................................................................69 Pozemky - § 28 ................................................................................................................70

3.3. Rekapitulace cen nemovitosti.............................................................................72 3.4. Věcná hodnota ...................................................................................................73 3.5. Porovnávací hodnota .........................................................................................73 4. Závěr .............................................................................................................................75 5. Literatura......................................................................................................................79 6. Seznam tabulek ............................................................................................................80 7. Seznam příloh...............................................................................................................81

5

Oceňování nemovitostí

Andrea Nikodýmová

1. Úvod Na úvod své diplomové práce bych chtěla vysvětlit důvod, který mě vedl k výběru právě tohoto tématu. Při studiu na VŠE jsem se setkala s předmětem Oceňování nemovitostí. Předmět mě velice zaujal, ale už jsem se k němu bohužel nevrátila. Nyní se však našla příležitost to změnit. Pracuji na částečný úvazek v jedné nejmenované firmě, která se mimo jiné zabývá dražbami. Mojí náplní je administrativní část celého procesu dražby a při té příležitosti jsem měla možnost nahlédnout hned do několik znaleckých posudků, které odhadovaly cenu předmětu dražby. Praktická stránka této oblasti mě zaujala natolik, že jsem se rozhodla zkusit si zjistit cenu mnou zvoleného objektu a případně můj výsledek porovnat s výslednou částkou certifikovaného odhadce. Nakolik se budou naše výsledky lišit? Odhad nemovitosti není nutný pouze pro konání dražby. Oceňování majetku se využívá v mnoha oblastech lidské činnosti. Důvodem oceňování je potřeba lidí a institucí nebo účastníků trhu (prodávajících, kupujících) získat pro různé účely nezávisle stanovené ceny. Význam oceňování majetku vzrostl u nás zejména po roce 1989. Do té doby (v centrálně řízené zemi) neměla cena zboží vztah ani k trhu, ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky. Ceny se určovaly centrálně, od reálných tržních cen se však lišily. Vedle úředně stanovených cen ještě existovaly další ceny. Ty vznikaly v důsledku fungování šedé ekonomiky - svým charakterem daleko více odpovídaly stavu mezi nabídkou a poptávkou (tedy tržní ceně). Po transformaci národní ekonomiky na tržní ekonomiku se pohled na ceny zásadně změnil. Na trhu se prosadil princip nabídky a poptávky a z něj plynula i variabilita cen. Cena se tak stala důležitým činitelem při chování a rozhodování podnikatelských subjektů. Oceňování majetku se využívá nejen pro zjištění daňového základu, ale také pro ocenění potenciálních investic. Transformace ekonomiky vedla ke vzniku nové potřeby - potřeby odborníků, kteří by stanovili hodnotu a tržní cenu majetku. Pro stanovení tržní ceny neexistuje v ČR žádný jednoznačný návod. Její zjištění předpokládá práci s informacemi (jejich získávání, zpracování, vyhodnocování) a zkušenosti a schopnosti znalců aplikovat správnou metodiku výpočtu. Na základě dobře vyhodnocených informací o trhu a dobře zpracovaného ocenění

6


Nikodýmová Andrea

lze stanovit tržní hodnotu majetku. Ta je funkcí mnoha proměnných, ve kterých hraje podstatnou roli čas. Byly navrženy různé matematické modely, z nichž znalec, který ocenění provádí, vybírá nejvhodnější. Podle současné legislativy existují v České republice dva principy zjišťování cen administrativní a tržní princip. Dvojí možnost stanovení cen majetku nepochybně vztahům na trhu nesvědčí. V zemích EU je tento problém řešen sbližováním daňových základů s tržními cenami. V případech, kdy je třeba zjistit cenu nemovitosti pro daňové účely (daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, popř. daň darovací), hledáme cenu administrativní, zjištěnou dle vyhlášky Ministerstva financí č.540/2002 Sb. Definování a následné zpracování veškerých parametrů je otázkou časové náročnosti a nákladnosti. Výsledek však často neodpovídá realitě. Hlavní příčina tkví především v koeficientu prodejnosti Kp, pomocí kterého se tento druh ceny přibližuje ceně tržní. Tržní cenu určuje soudní znalec, který je legislativou a předpisy méně svázán. Na soudce jsou však kladeny vyšší nároky na znalosti a zkušenosti. Musí si opatřit mnoho podkladových materiálů pro oceňování (např.atraktivita území, cenové mapy, vývoj na trhu…). Cena a postup hodnocení majetku se může odlišovat podle účelu, pro který se ocenění provádí. Hodnota majetku bývá ovlivněna požadavkem zadavatele. Oceněním majetku by měl být zjištěn nejen kvantitativní údaj o ceně, ale i vyhodnocení možných rizik a nejasností pro budoucí rozhodnutí. Zde vidím, že oceňování lze považovat za velmi zajímavou, ale především užitečnou oblast. Domnívám se, že získané poznatky bych mohla uplatnit i v soukromém životě. Cílem mé diplomové práce je tedy vypracovat znalecký posudek nemovitosti administrativní metodou. Než ale přistoupím k oceňování konkrétní nemovitosti – rodinného domu včetně příslušenství a pozemků, pokusím se nejprve podat určitý teoretický úvod do problematiky oceňování nemovitostí. Zaměřím se na vymezení základních pojmů, které se v oblasti oceňování nemovitostí běžně používají a které je nezbytné znát a orientovat se v nich. Dále nastíním charakteristiku administrativního a tržního ocenění a uvedu několik metod, kterých využívají ke zjištění ceny. Poté se zaměřím na konkrétní nemovitosti. Představím základní charakteristiky, které shledávám podstatné pro její ocenění. Následně přejdu k samotnému procesu oceňování. Z počátku provedu administrativní ocenění nemovitostí, kde budu velmi 7


Nikodýmová Andrea

intenzivně spolupracovat se zákonem č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ale především s vyhláškou č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. Následně uvedu tržní odhad ceny zjištěný odhadcem. Získané částky porovnám a pokusím se z nich vyvodit nějaký závěr. Program mám jasný a mohu se do toho pustit.

8


Andrea Nikodýmová

2. Metodologická část 2.1. Základní pojmy 2.1.1. Majetek1 Majetek je pojem právnický. Zpravidla je chápán jako soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, náležející určitému subjektu, který přináší svým vlastníkům prospěch. V praxi bývá hmotný majetek rozlišován podle povahy:

majetek nehmotný

hmotný

nemovitý

movitý

Nehmotným majetkem se rozumí všechny formy majetku, který je nemateriální podstaty. Jedná se tedy o majetek duševní, tzn. výrobní postupy, technologie, know- how, obchodní tajemství, příp. způsoby označování finálních produktů (tj. obchodní značky nebo ochranné známky). Nemovitým majetkem se rozumí zpravidla takový objekt, který je neoddělitelně spojen se zemským povrchem a nelze jej bez poškození přenést nebo přemístit do jiné lokality. Nemovitostmi jsou např. fyzicky existující pozemek a ty objekty člověkem vyrobené, které jsou s pozemkem trvale spojeny (např. rybník, studna, dům, stromy). Nemovitostí se v právním smyslu rozumí pozemek nebo stavba spojená se zemí pevným základem. Ostatní fyzické (hmotné) objekty, které nesplňují podmínky výše uvedené definice, se právnicky označují jako věci movité (movitosti) a jejich vlastnictví pak movitým majetkem. Za movitý majetek se považují materiální objekty, které nemají povahu nemovitostí – tedy objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a obecně jsou charakterizovány svojí pohyblivostí.

1

Převzato z HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. VŠE Praha, 2005, str. 5.

9


Nikodýmová Andrea

2.1.2. Specifika nemovitostí Na nemovitosti můžeme nahlížet jako na každé jiné obchodované zboží, ale představují zcela samostatný druh, který se vyznačuje určitými vlastnostmi:

každá nemovitost je unikátní, jedinečná – dáno polohou, účelem, konstrukcí, technickým stavem a výnosem (nemovitosti mohou být podobné, nikoliv stejné),

nemovitost má stabilní umístění – vzhledem k nemovitému charakteru je nepřenosná, nepřemístitelná,

celková plocha pozemků je dána rozlohou zemského povrchu – ta je limitována (nelze ji zvětšit),

nemovitosti mají vyšší životnost než jiné zboží – u pozemků je životnost v podstatě neomezená,

hodnota nemovitosti je obvykle nesrovnatelně vyšší než hodnota jiného zboží – náklady na koupi jsou vysoké, proces směny je zdlouhavý, nízká likvidita,

nemovitost může být užívána, prodávána, pronajímána a může sloužit jako dlouhodobá investice.

Relativně vysoké ceny nemovitostí způsobují, že málokterý účastník je schopen platit hotově, proto do hry vstupují finanční instituce, které svými prioritami ovlivňují chování trhu. Pro trh s nemovitostmi jsou typické specifické způsoby financování jako např. hypotéky, úvěry, stavební spoření…

Na trhu působí nejrůznější účastníci, prodávající, kupující, široká veřejnost, profesionální organizace. Důležitým účastníkem tohoto trhu je i stát. U nemovitostí, které svou povahou zasahují do veřejné sféry, jsou výraznější a nezbytné zásahy státu, regionu a obcí prostřednictvím legislativy a veřejné správy. Jelikož nejsou nemovitosti prodávány a kupovány denně, postrádají účastníci určité zkušenosti a jsou daleko hůře informováni.

10


Andrea Nikodýmová

2.1.3. Pozemek Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemku.2

Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, b) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, c) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy (staveniště) a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, d) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, e) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, f) lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a nelesní pozemky, g) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, h) jiné pozemky (např. hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina). 2.1.4. Parcela Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Celistvý pozemek se může skládat i z několika parcel, příp. se může parcela skládat z několika parcel (např. u zemědělské půdy). Pozemek je určen parcelním číslem a názvem obce, příp. katastrálního území, ve kterém leží. V některých obdobích je pro oceňování důležitý údaj o kultuře pozemku a zároveň údaj o tom, zda se pozemek nachází v zastavěném území obce (tzv. intravilánu) nebo mimo zastavěné území obce (tzv. extravilánu). 2

Viz zákon č. 344/ 1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky, § 27, písm. a)

11


Nikodýmová Andrea

Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou.

Výměra parcely vyjadřuje plošný obsah pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických

jednotkách,

tj.

čtverečných.

v metrech

Velikost

výměry

vyplývá

z geometrického určení pozemku. Výměra parcely je vyjádřena plošným obsahem průmětu pozemku do vodorovné roviny v plošných metrických jednotkách (zaokrouhluje se na celé čtvereční metry). Pro její určení jsou velmi důležité údaje o jejím využití (kultuře).

Samostatnými parcelami mohou být např.:

zastavěné plochy a nádvoří s obytnými nebo hospodářskými budovami,

osamoceně stojící budovy,

všechny druhy komunikací.

2.1.5. Číslování parcel Jednotlivé pozemky se v katastrální mapě označují parcelními čísly a značkou druhu pozemku. Při zakládání pozemkového katastru libovolného katastrálního území se parcely číslovaly arabskými číslicemi, počínaje číslem 1, které se přidělilo význačné budově (např. kostel, škola) a konče číslem parcely návsi nebo náměstí.

Při číslování parcel se lze setkat s jednotným nebo dvojím číslování: a) jednotné číslování nerozlišuje mezi druhy pozemku, b) dvojí číslování rozlišuje mezi pozemkovými parcelami a mezi stavebními parcelami (před čísla stavebních parcel se předřazuje výrazná tečka, př. . 127).

V průběhu let vznikají nové parcely např. slučováním nebo rozdělováním parcel:

slučování parcel spočívá ve zrušení některých styčných hranic parcel a vznik nové parcely, jejich číslo je shodné s parcelním číslem slučované parcely s největší výměrou – ostatní parcelní čísla se zruší (a již se nesmí opětovně použít),

rozdělování parcel má za následek vznik více parcel, parcelní číslo původní, tj. nerozdělené parcely, může mít tvar celého čísla (např. 838) nebo tvar zlomku (např. 838/65).

12


Nikodýmová Andrea

2.1.6. Druhy pozemků a jejich grafické označování Pozemky lze rozdělit z různých hledisek. K základním rozdělením patří následující: a) podle účelu užívání – rozeznávají se a v katastru nemovitostí evidují

zemědělské pozemky (tvoří 54 % celkové výměry ČR) – patří sem orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny,

nezemědělské pozemky – řadí se sem lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy (silnice, železnice, letištní plochy…),

b) podle zastavěnosti – tím se liší cena pozemku

zastavěné pozemky – cena těchto pozemků je ovlivněna hlavně charakterem zástavby z hlediska doby dalšího užívání stavby (pozemky zastavěné stavbou trvalou, stavbou dočasnou, stavbou určenou k odstranění a pozemky se stavbou nepovolenou),

nezastavěné pozemky - pozemky nezastavěné s možností zastavění a pozemky nezastavěné bez možnosti zastavění.

2.1.7. Cenová mapa pozemků3 Cenovou mapou pozemků rozumíme grafické zobrazení pozemků a jejich cen zpravidla v katastru dané obce. Slouží především k oceňování stavebních pozemků na území obce či města pro účely daně z převodu nemovitosti, daně dědické či darovací a pro další případy, kdy se vyžaduje ocenění podle zvláštního předpisu. Cenová mapa slouží k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi - ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen jednotlivých nemovitostí v daném místě a čase. Současně slouží jako pomůcka pro investory a bývá srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, úvěrů, půjček atd. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. v § 10 stanovuje postup při oceňování stavebního pozemku s ohledem na využití cenové mapy pozemků. Stavební pozemek se oceňuje vynásobením výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Zákon myslí i na situace, kdy cena pozemku není v cenové mapě uvedena. V tomto případě je pozemek oceněn násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnosti pozemku pro stavbu.

3

Použito z HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. VŠE Praha, 2005, str.40.

13


Nikodýmová Andrea

2.1.8. Stavba Stavby jsou nemovitostí pouze tehdy, jsou-li s pozemkem (stavební parcelou) spojeny pevným základem. Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí. Výjimku tvoří drobné přízemní stavby, kde zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výšku 4,5 m, a drobné stavby podzemní, kde zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a hloubku 3 m.

Konkrétní stavba je určena druhem, číslem popisným, příp. evidenčním u rekreačních chat, obcí, popříp. katastrálním územím, na němž je postavena. Za stavbu se považuje i stavba nepovolená, event. nezkolaudovaná.

Co se týká vzniku stavby, lze u budov mít za okamžik vzniku ten okamžik, kdy začnou být zřetelné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaží – obvykle se vyžaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží.

Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu účelu a využití a zejména podle jeho využití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoliv o soubor těchto objektů, i kdyby tvořily určitý funkční celek. V takovém případě pak podle funkčního, účelového využití objektů jeden z nich zaujímá postavení stavby hlavní (rodinný dům, garáž, rekreační chata) a jiný postavení stavby vedlejší (např. kolna, studna).

Vedlejší stavba –„stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata“ 4 Za vedlejší stavbu se považují zejména dřevníky, kůlny, venkovní prádelny, letní kuchyně, menší chlévy atd.

4

Viz vyhláška č. 540/2002, § 2, písm.b)

14


Nikodýmová Andrea

Pro účely oceňování se stavby člení na:5 a) stavby pozemní

budovy – stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s jedním nebo více užitkovými prostory,

venkovní úpravy,

b) stavby inženýrské a speciální pozemní (stavby dopravní, vodní, stavby pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru), c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby.

Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Pokud dochází k nesouladu mezi účelem stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí (příp. stavebním povolení) a užitím skutečným, vychází se při oceňování ze skutečného užití stavby. 2.1.9. Obytný dům6 Obytným domem se myslí dům, ve kterém z úhrnu podlahové plochy všech místností v domě připadají alespoň dvě třetiny na byty, počítaje v to i byty a části bytů, jichž se užívá k jiným účelům než k bydlení, jakož i vedlejší místnosti a příslušenství, náležející k bytům.

Při zjišťování tohoto poměru podlahových

ploch se

nepřihlíží k

prostorám

přístupným všem obyvatelům domu i jiným osobám, k jiným společným vedlejším místnostem a vedlejším prostorám (např. schodiště a chodby, společné prádelny a sušárny, půdní a sklepní prostory), k místnostem určeným pro zemědělskou výrobu, ani k vedlejším stavbám zřízeným na stavebním pozemku (např. garáže, zemědělské budovy, malé provozovny, dřevníky, kůlny).

5 6

Na základě § 3, odst.1 vyhlášky č. 540/2002 Použito z vyhlášky č. 393/1991, § 1a, písm.a)

15


Nikodýmová Andrea

2.1.10. Rodinný dům Mezi rodinné domky řadíme obytný dům, u něhož alespoň dvě třetiny podlahové plochy všech místností připadají na byty. Rodinný domek může mít nejvýše pět obytných místností nepočítaje v to kuchyň. Větší počet obytných místností může mít, jestliže úhrn jejich podlahové plochy nepřesahuje 120 m2, z obytných kuchyní se do toho úhrnu započítávají pouze plochy, o které výměra kuchyně přesahuje 12 m2. 2.1.11. Součást Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součástí stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny (zdi, schody, krovy, okna, dveře, ústřední vytápění včetně kotle, kamna zapojená do komína – i s průchodem přes vnější zeď).

Za součást naopak nepovažujeme zejména elektrické spotřebiče, zapojené pouze pohyblivým přívodem do zásuvky ve zdi. Akumulační kamna, pračky a sporáky považujeme za součást stavby a hodnotíme je pouze v případě, že jsou pevně napojeny (obvykle do sporákové kombinace). Jako na samostatnou věc pohlížíme při ocenění rovněž na žumpu (i když je napojena z domu), domácí vodárnu a studnu (ať jsou umístěny kdekoliv- i v budově).

Za součást stavby se považují i další stavby, pokud jsou s předchozí stavbou provozně propojeny. Provozní propojení znamená stav, kdy dvě části stavby jsou propojeny komunikačně (např. dveřmi, společnou chodbou) nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouží např. jako terasa apod.

Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají jenom společné instalace.

Stavba není součástí pozemku. Tou jsou např. venkovní úpravy – opěrné zdi, dlažby a obruby, vodovodní a kanalizační přípojky, květinová jezírka, venkovní předložené schody atd.

16


Nikodýmová Andrea

2.1.12. Příslušenství věci Příslušenstvím věci je samostatná věc, není součástí věci. Příslušenství je charakterizováno jako věc, která náleží vlastníku věci hlavní a je jím určena k tomu, aby byla s hlavní věcí trvale užívána.

Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem používány. Jedná se zpravidla o komory, koupelny, záchody, spíže, šatny atd. 2.1.13. Podlaží Podlažím se rozumí část budovy vymezená dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosné části stropních konstrukcí. Při podlaží založeném na rostlé půdě nebo násypu je spodní vymezující rovinou horní úroveň podkladu pod podlahou. Podlaží, kterými je budova rozdělena po výšce, se dělí na podlaží nadzemní a podzemní.

Nadzemní podlaží se nazývají 1. nadzemní, 2. nadzemní podlaží atd. Používá se zkratek 1. NP, 2. NP atd. Obdobně se podzemní podlaží nazývají 1. podzemní (1. PP), 2.podzemní podlaží (2. PP) atd.

Podlažím je rovněž podkroví, což je vlastně střešní prostor nebo jeho část, která je stavebně určená k účelovému využití (např. byt, prádelna, ateliér atd.). V podkroví nemusí být žádné bytové prostory. Důležité je, že je stavebně upraveno.

Je-li podlaha části podlaží výše nejméně o jednu a nejvýše o dvě třetiny výšky podlaží, je možno je označit jako mezipatro (MeP). 2.1.14. Zastavěná plocha podlaží7 Zastavěná plocha představuje plochu půdorysného řezu vymezenou vnějším obvodem svislých konstrukcí uvažovaného celku (budovy, podlaží nebo jejich částí).

Sporně se započítávají zastavěné plochy v případech, kdy na některé nebo více stranách budovy v daném podlaží není stěna.

7

Převzato z BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. CERM 1994, str.22.

17


Nikodýmová Andrea

Může zde nastat několik případů, přičemž výklad dosud není jednotný:

lodžie – zde jsou tři stěny, na čtvrté je zábradlí, prostor má podlahu i zastřešení (strop), započte se celá plocha po vnější zábradlí,

veranda s podlahou, zábradlím a zastřešením – případ obdobný lodžii, započte se opět po vnější obvod zábradlí,

balkon – nezapočítává se (stejně jako nezastřešená terasa), balkonem rozumíme výhradně konstrukci, vytvořenou krakorcovitým (konzolovitým) vyložením desky pod podlahou mimo obvod podpěrných konstrukcí v nižším podlaží, se zábradlím a podlahou,

prostor s obvodovými konstrukcemi tvořenými sloupky.

2.1.15. Obestavěný prostor Za obestavěný prostor se považuje prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami. Výpočet obestavěného prostoru musí být doložen názorným rozměrovým náčrtem. Udává se v m3 a tvoří jej:

základní obestavěný prostor – OPZ - prostorové vymezení hlavní části stavebního objektu, zahrnující objem základů, objem spodní části, objem vrchní části objektu a objem zastřešení,

dílčí obestavěný prostor – OPd - prostorové vymezení doplňujících částí objektu, to je částí, které leží mimo hlavní část stavebního objektu, avšak těsně s ním souvisí. OP = OPZ + OPd

2.1.16. Provozní místnosti (nebytové prostory) Nebytovým prostorem je v obytném domě místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než obytným (např. kanceláře, dílny, prostory určené pro zemědělskou výrobu, skladiště, obchodní místnosti, garáže a ateliéry). Nejčastěji se vyskytují tyto provozní místnosti – kanceláře, dílny, sklady, obchodní místnosti, garáže, ateliéry, ordinace, čekárny, laboratoře, ubytovny, tělocvičny atd.

Nepatří sem však domácí dílny určené pro údržbu rodinného domku, hobby – dílny, sklad ovoce a paliva v rodinném domku.

18


Nikodýmová Andrea

2.1.17. Obytná místnost Za obytnou místnost se považuje přímo osvětlená a přímo větratelná místnost o podlahové ploše alespoň 8 m2, kterou lze přímo nebo dostatečně nepřímo vytápět a jež je vzhledem ke svému stavebně technickému uspořádání určena k celoročnímu bydlení.

Za těchto podmínek se za obytnou místnost považují i kuchyně o podlahové ploše 12 m2; do výměry podlahové plochy obytných místností se započítává pouze ta část podlahové plochy, o kterou je kuchyň větší než 12 m2. V pochybnostech, zda určitá místnost má povahu místnosti obytné, rozhodne stavební úřad. Je tedy zřejmé, že obytná místnost musí splňovat následující podmínky: a) dostatečné denní osvětlení, b) přímé větrání, c) podlahová plocha alespoň 8 m2, d) dostatečné vytápění s možností regulace tepla, e) dostatečná tepelná a zvuková izolace, f) stavebně technické uspořádání a vybavení k celoročnímu bydlení.

2.2. Cena a hodnota Hodnota a cena jsou v oblasti oceňování velmi frekventované pojmy. Často dochází k jejich zaměňování, přestože se jejich význam liší.

Hodnota představuje jakýkoliv prospěch vlastníka zboží nebo služby plynoucí z jeho vlastnictví k datu odhadu. Hodnota je pojem ekonomický. Znalec určuje hodnotu věci či majetku, nikoliv cenu.

Úkolem znalce při určování hodnoty majetku je použít z možných oceňovacích způsobů takový, který umožní při znalosti konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu majetku postihnout co možná nejlépe stav trhu a další okolnosti v době, ke které se ocenění provádí.

19


Nikodýmová Andrea

Mezi faktory, které ovlivňují hodnotu nemovitosti, patří např.: velikost města, poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru či periferii, dopravní dostupnost, zdravotní středisko a lékárna v okolí nemovitosti, inženýrské sítě, možnosti kulturního a sportovního vyžití v okolí nebo části obce, nabídka pracovních míst, životní prostředí v okolí nemovitosti, orientace nemovitosti ke světovým stranám, složení obyvatelstva a hustota zalidnění v okolí nemovitosti. Hodnota se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a mezi těmi, kdo kupují a prodávají. Hodnotu vytvářejí čtyři tradiční faktory:8 a) užitečnost (schopnost uspokojit), b) přání (touha), c) nedostatek (převaha poptávky nad nabídkou), d) efektivní koupěschopná poptávka (kupní síla).

Cenou je peněžní vyjádření hodnoty. Určuje ji až trh – průnikem nabídky a poptávky. Ukazuje, jaké částky je nutné se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo služba. Je chápána jako konkrétní a skutečně požadovaná, nabízená nebo již realizovaná částka. Může, ale nemusí mít vztah k hodnotě, kterou jiné osoby věci přisuzují. Cena je výsledkem vzájemného působení subjektivních názorů (hodnot) účastníků trhu, za podmínky oboustranné konkurence.

V podmínkách tržní ekonomiky lze hovořit o dvou základních typech cen:

cena smluvní – výsledek dohody mezi prodávajícím a kupujícím o její výši nebo o způsobu, jakým bude vytvořena,

cena regulovaná – cena stanovena či usměrněna cenovými nebo místními orgány, rozhodnutí těchto orgánů jsou závazná.

8

Převzato z HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. VŠE Praha, 2005, str.10.

20


Nikodýmová Andrea

2.2.1. Cena administrativní Cena administrativní (zjištěná) se zjišťuje podle cenového předpisu. V současné době je tímto předpisem Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí předpis k tomuto zákonu, kterým je vyhláška Ministerstva financí ČR č. 540/2002 Sb. Využití této ceny je závazné pro zjištění: a) základu pro vyměření

daně z převodu,

přechodu, resp. darování

nemovitostí, b) ceny pro konkurzní a vyrovnávací řízení, c) nejvyšší ceny, kterou je nemovitost možno hradit ze státního rozpočtu. 2.2.2.

Cena reprodukční

Cena reprodukční (nebo také pořizovací) představuje cenu, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů (THU) – jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy... 2.2.3. Věcná hodnota Věcná hodnota (neboli substanční hodnota) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. V zákoně č.151/1997 Sb. je obdobou této ceny tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem. 2.2.4. Cena obecná Cena obecná (obvyklá, tržní) je cenou, za kterou je možné stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu koupit nebo prodat.

Obvyklá cena se zpravidla zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace.

21


Nikodýmová Andrea

2.2.5. Výnosová hodnota Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Obecně i při nestálé výši příjmů se jedná o součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti, diskontovaných (odúročených) na současnou hodnotu. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítávat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitosti, daň z nemovitosti, pojištění apod. Z čistého zisku, pokud bude trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota (HK) vypočte: HK =

Zisk .z.nájmu.nemovitosti.za.rok ∗ 100% úroková.míra

Příjem z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Nelze zde při odhadu počítat např. ze zisku podniku v nemovitosti umístěného. Je třeba také počítat s tím, že nemusí být pronajaty všechny prostory po celý rok. Jako odpočitatelné položky na dosažení příjmu je nutno uvažovat zejména:

daň z nemovitosti,

pojištění stavby,

průměrné roční výdaje na opravy a údržbu,

výdaje spojené s osvětlováním, vytápěním a úklidem společných prostor (v pronajatých prostorách si tyto náklady hradí nájemníci mimo uvažované nájemné),

náklady na opatrování a hlídání domu,

amortizace stavby (po dožití stavby musí mít vlastník obnos na její znovupostavení – kdyby namísto stavby peníze uložil do banky, jistina by nominálně zůstávala nezměněna).

Vyjádření hodnoty pomocí úrokové míry však není možno považovat za zcela věrohodné zejména v období vyšší inflace a v období regulovaného nájemného u bytů, kdy navíc není do budoucna známo, jak se bude výše nájemného vyvíjet.

2.2.6. Cena výchozí Při výpočtech některé z výše uvedených cen (hodnot) pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení.

22


Nikodýmová Andrea

2.3. Životnost stavby Životností staveb rozumíme při oceňování dobu, která uplyne od vzniku stavby (zpravidla od začátku užívání) do jejího zchátrání, za předpokladu, že po celou dobu byla na stavbě prováděna běžná (preventivní) údržba. Životnost se udává v rocích.

Rozlišujeme:

předpokládaná životnost – pravděpodobná doba trvání stavby, délka života stavby,

zbytková životnost - doba od okamžiku, ke kterému bylo prováděno ocenění, do zchátrání stavby za předpokladu běžné údržby.

Životnost může být vyjádřena i z jiných pohledů, kdy se můžeme setkat s pojmy technická a ekonomická životnost: a) technická životnost stavby je většinou uváděna jako doba od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za předpokladu, že v průběhu celého cyklu bude prováděna její průběžná údržba; důraz se klade na materiálové provedení, kde životnost stavby určuje především provedení prvků dlouhodobé životnosti - mezi tyto prvky řadíme základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště a krovy (tedy prvky, které se zpravidla během doby trvání stavby vůbec nemění nebo pouze částečně při generální opravě), b) ekonomická životnost je doba od vzniku stavby až po okamžik ztráty její ekonomické užitečnosti; tento stav je spojen s trvalou ztrátou výnosů a to vzhledem k nákladům, které jsou nepřiměřeně vysoké.

Mezi podmínky, které nejvíce ovlivňují životnost stavby, patří především způsob založení stavby, konstrukční řešení a technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti, způsob a intenzita užívání stavby, provádění běžné údržby, nezanedbatelný vliv mají i prováděné modernizace.

23


Nikodýmová Andrea

2.4. Opotřebení Opotřebení stavby vyjadřuje skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje. Výše opotřebení ovlivňuje věcnou hodnotu stavby, proto by měla co nejvíce odpovídat skutečnému stupni degradace stavby. Pro výpočet opotřebení se používá

řada metod, které v sobě odrážejí různé pohledy, pojetí a požadavky na přesnost při jejím použití. Klasické metody považují průběh opotřebení v čase za funkci, kterou lze vyjádřit (přímkou, spojitou či lomenou křivkou).

2.4.1. Lineární metoda Lineární metoda předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně se stářím budovy. K vyjádření opotřebení tedy používá tuto funkci: O=

S ∗ 100 , Z

kde O – opotřebení stavby v % S – stáří stavby Z – celková životnost stavby Největší výhodou této metody je její jednoduchost. Přímka ovšem neodráží reálný průběh opotřebení, protože po určitou dobu po uvedení stavby do užívání je její skutečné znehodnocení minimální. Bývá proto doporučována v případech, kdy budova vykazuje znaky silně zanedbané údržby a její stav je tedy přímo úměrný jejímu stáří.

2.4.2. Kvadratická metoda Kvadratická metoda vyjadřuje průběh opotřebení kvadratickou funkcí s tím, že v počátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi pak stoupá velmi strmě. Opotřebení lze vyjádřit následovně: S2 O = 2 ∗ 100 , Z kde O – opotřebení stavby v % S – stáří stavby Z – celková životnost stavby Jedná se o celkem jednoduchou metodu, která však zejména u nepříliš starých staveb dává poměrně malé znehodnocení, metoda se používá zřídka, především u budov velmi zachovalých a vzorně udržovaných. 24


Nikodýmová Andrea

2.4.3. Semikvadratická metoda Tato metoda opotřebení vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou.

 S2 S  O = 50 ∗  2 +  , Z Z kde O – opotřebení stavby v % S – stáří stavby Z – celková životnost stavby Doporučuje se v případě, je-li budova vzhledem ke svému stáří v poměrně slušném stavu.

2.4.4. Analytická metoda Analytická metoda představuje přesnější, ale i náročnější metodu výpočtu opotřebení. Je založena na rozdělení stavby na jednotlivé konstrukční prvky, kterým jsou přiřazeny váhy dle jejich podílu na celkové hodnotě stavby. n

O=∑ i =1

Si ∗ Pi , Zi

kde O – opotřebení stavby v % Si – stáří stavby Zi – celková životnost stavby Pi – podíl i-té části na hodnotě celé stavby

2.5. Vlastnické právo Vlastnické právo je jedním z nejdůležitějších druhů majetkových práv. Má absolutní povahu a vyznačuje se elasticitou (pokud je vlastnické právo omezeno např.věcným břemenem, po odpadnutí omezení se obnovuje v původním rozsahu).

Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu (ustanoveno v Listině základních práv a svobod, čl.11) a je jednotné. Základní úprava vlastnictví je zařazena do občanského zákoníku.

25


Nikodýmová Andrea

Obsah subjektivního vlastnického práva je vytvářen souhrnem konkrétních oprávnění příslušejících vlastníkovi věci. Tento souhrn je tradičně označován jako tzv. vlastnická triáda: a) právo věc užívat a požívat její plody a užitky, b) právo s věcí disponovat, c) právo věc držet.

K obsahu vlastnického práva patří i vlastníkovy povinnosti. Především platí, že každý vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv.

2.5.1. Nabývání vlastnického práva K nabývání vlastnického práva dochází různými způsoby, které lze označit jako právní důvod a lze je různě třídit. Lze rozlišovat převod a přechod vlastnického práva.

Při převodu dochází k nabytí vlastnického práva na základě projevu vůle (např. kupní smlouvou) Při přechodu dochází k nabytí vlastnického práva na základě jiných právních skutečností (na základě zákona, rozhodnutí státního orgánu).

Existují následující způsoby nabývání:

nabývání smlouvou,

nabývání děděním – k přechodu vlastnického práva na dědice dochází okamžikem smrti zůstavitele,

nabývání rozhodnutím státního orgánu – např. rozhodnutí soudu, pozemkového soudu, stavebního úřadu apod.; v případě, že o nabytí vlastnického práva rozhoduje státní orgán, vlastnictví se nabývá dnem právní moci rozhodnutí,

nabývání na základě jiných skutečností stanovených zákonem – např. přírůstky věci, vydržení, zpracování.

26


Nikodýmová Andrea

2.5.2. Zánik vlastnického práva K zániku vlastnického práva může dojít na základě různých právních skutečností: a) na základě projevu vůle dosavadního vlastníka

smlouvou – kupní, darovací, směnná…,

opuštěním věci – jednostranný projev vůle vlastníka věci,

zničením věci,

spotřebováním – vyčerpáním užitné hodnoty (u nemovitosti však nepřipadá v úvahu),

b) nezávisle na vůli dosavadního vlastníka,

zánik věci,

ztráta věci,

smrt vlastníka,

vydržení,

rozhodnutí státního orgánu.

2.6. Evidence nemovitostí v katastru nemovitostí Katastr nemovitostí představuje soubor informací o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je rovněž evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí.

Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru.

2.6.1. Správa katastru Jednotné provádění správy katastru nemovitostí České republiky zabezpečuje

Český úřad zeměměřický a katastrální. Zeměměřické a katastrální inspektoráty pak kontrolují vlastní výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky realizovaný jednotlivými katastrálními úřady.

27


Nikodýmová Andrea

Hlavní činnosti katastrálních úřadů:

provádějí zápisy údajů o právních vztazích a jiných údajů do katastru,

prověřují změny údajů katastru,

revidují soulad údajů katastru se skutečným stavem v terénu,

provádějí opravu chyb v katastrálním operátu,

ověřují opisy nebo kopie listin o právních vztazích ze sbírky listin katastru a sbírky listin pozemkové knihy,

realizují obnovu katastrálního operátu,

poskytují údaje z katastru atd.

2.6.2. Předmět katastru V katastru se evidují: a) pozemky v podobě parcel členěné podle druhů - orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy, b) budovy spojené se zemí pevným základem – budovy, kterým se přiděluje popisné nebo orientační číslo, a budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje, c) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, d) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci, požádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná oprávněná osoba, e) rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat evidenci v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim, f) stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis.

V katastru se neevidují drobné stavby.

28


Nikodýmová Andrea

2.6.3. Obsah katastru Obsahem katastru jsou konkrétní údaje o objektech a skutečnostech, které jsou předmětem katastru:

geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území,

parcelní čísla, druhy a výměry pozemků, popisná a evidenční čísla staveb, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru,

údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících

nemovitostí a o jiných

osobách oprávněných z právních vztahů a údaje o dalších právech k nemovitostem podle katastrálního zákona,

údaje o podrobných polohových bodových polích,

místní a pomístní názvosloví.

Všechny výše uvedené údaje tvořící obsah katastru musí být uspořádány tak, aby byly schopny plnit účel, pro který má katastr nemovitostí jako významný informační systém sloužit. Děje se tak prostřednictvím katastrálního operátu uspořádaného podle katastrálních území a principů jeho fungování. Katastrální operát tvoří: a) mapový operát – soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených katastrálních územích i její číselné vyjádření, b) písemný operát - soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, parcelách, stavbách, vlastnících a jiných oprávněných a o právních vztazích, c) souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru, d) dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví, e) sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru nemovitostí.

29


Nikodýmová Andrea

2.6.4. Veřejnost katastru Informace o údajích katastru lze získat bezplatně, a to buď ve formě ústní informace poskytnuté katastrálním úřadem, nebo ve formě nahlédnutí do katastru v prostorách a v době k tomu určených katastrálním úřadem.

Současně je však nutné zohlednit, že katastr obsahuje osobní údaje o fyzických osobách, a proto je třeba respektovat pravidla zajištující ochranu osobních údajů ve smyslu zákona o ochraně osobních údajů.

2.7. Podklady pro oceňování nemovitostí Pro správné ocenění nemovitostí jsou důležité podklady, ze kterých lze vyčíst důležité informace mající vliv na ocenění dané nemovitosti. Jsou to zejména podklady týkajících se vlastnických a právních vztahů k dané nemovitosti, technických a ekonomických údajů. Rozsah potřebných podkladů závisí především na tom, zda je nemovitost oceňována administrativní cenou podle vyhlášky nebo se vyžaduje její tržní ocenění. Ke oprávněnému ocenění je nutno shromáždit větší množství podkladů. Jako podklady pro ocenění slouží zejména:

výpis z katastru nemovitostí, který by neměl být starší 3 měsíců,

kopie příslušné části katastrální mapy odpovídající skutečnosti s vyznačením oceňovaných pozemků,

výpisy z pozemkové knihy, zejména pokud se týká starších staveb,

cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná,

výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, pokud možno schválená stavebním úřadem,

stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační

rozhodnutí,

dokumentace

prováděných

změn,

rekonstrukcí

a modernizací),

výpisy z pozemkové knihy, zejména pokud se týká stáří starších staveb,

nájemní smlouvy a výměry nájemného na prostory v oceňované nemovitosti,

přiznání k dani z nemovitosti,

pojistné smlouvy na živelné pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu, 30


Nikodýmová Andrea

smlouvy o správě nemovitostí,

smlouvy o službách spojených s údržbou, opravami a provozem nemovitostí,

výsledky místního šetření nemovitosti provedené zásadně osobně znalcem,

příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy a literatura,

v některých případech, zejména v soudních sporech, i další obsah spisu, např. výpovědi účastníků a svědků, fotografie dřívějšího stavu,

databáze informací, např. o dosahovaných cenách nemovitostí, o požadovaných cenách při nabídce v realitní inzerci, o dosahovaném nájemném prostor určitého typu v požadovaném místě, čase apod.

2.8. Stanovení hodnoty nemovitostí Hodnota nemovitého majetku se stanovuje jednak tzv. tržním přístupem, kdy výsledkem je určení tržní hodnoty majetku, jednak administrativním způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí, kdy výsledkem je určení ceny nemovitosti (většinou pro daňové účely). Ocenění majetku založené na tržních principech je zcela odlišné od stanovení administrativní ceny a na osobu znalce klade mnohem vyšší nároky. Jedná se sice o systematický, ale tvůrčí proces, který spočívá zejména v hledání, analýze a vážení vlivu cenotvorných faktorů. Samozřejmostí je důkladná znalost oceňované komodity a tedy schopnost posouzení její úrovně. Je ale také vhodná velmi dobrá orientace v příslušném segmentu trhu, znalost konkurenčního prostředí, stavu nabídky a poptávky, očekávaných rizik, předpokládaných trendů a sledování jejich změn, ekonomických, sociálně-demografických, politicko-správních vlivů a dalších cenotvorných stimulů, které působí na trhu nemovitostí a mají na jejich tržní hodnotu vliv. Tržním oceněním se zjišťuje tržní hodnota majetku, ne jeho cena. Cena je totiž realizována až prodejem. Tržní hodnota má dlouhodobější charakter a od skutečné realizované prodejní ceny se může lišit. Tržní ocenění se řídí zásadami stanovenými zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Pro konkrétní postup však neexistuje žádný obecně platný přesný postup. Všechny metody tržního ocenění nemovitosti vycházejí z různých kombinací porovnání cen dosažených při prodeji obdobných a podobně umístěných nemovitostí s cenami nákladovými (odvozenými z reprodukčních nákladů) a výnosovými (odvozenými z výnosů z pronájmu nemovitostí). 31


Nikodýmová Andrea

Při tržním oceňování nemovitostí se používají následující metody:

2.8.1. Nákladové metody oceňování nemovitostí Přístup na bázi nákladů je založen na převážně technickém pohledu na nemovitost. Výsledkem tohoto druhu ocenění je tzv. věcná hodnota. Výše věcné hodnoty by měla odpovídat na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění, včetně nákladů na nákup pozemku.

Princip tohoto oceňování spočívá v tom, že předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby jsou odvozeny porovnáním stavebních nákladů na novostavbu, která má obdobné technické a funkční parametry. Zohlednění skutečnosti, že oceňovaná stavba již nepatří mezi novostavby, se provádí snížením ceny o přiměřené opotřebení.

Při určování výchozích stavebních nákladů je v principu možno použít 3 možné postupy: a) rozpočtový způsob – reprodukční hodnota se zjišťuje kalkulací; jedná se o nejpodrobnější, nejpřesnější a nejpracnější metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry v dané stavbě, výsledné objemy pro každý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou zjištěnou v katalogu cen stavebních prací, sumarizací lze získat výslednou reprodukční cenu, b) metoda agregovaných položek – jedná se o zjednodušení rozpočtové metody, kdy dochází k oceňování skupin položek současně – tzn. agregují se příbuzné konstrukční části do jedné položky; agregovaná položka potom vyjadřuje průměrné náklady na určitou konkrétně definovanou část stavby nebo skupinu stavebních prací, c) metoda technicko - hospodářských ukazatelů – (THU) - při této metodě se vezme jedna měrná jednotka za celou stavbu a ta se ocení (nejčastější jednotkou je 1m3 obestavěného prostoru, příp. 1m2 podlahové plochy); pro danou nemovitost se zjistí vybraná jednotková cena a vynásobením počtem měrných jednotek obdržíme reprodukční hodnotu; jednotková cena musí být upravena pomocí vhodných poměrových koeficientů, aby stavbu dostatečně charakterizovala.

32


Nikodýmová Andrea

2.8.2. Porovnávací metody pro oceňování nemovitostí Porovnávací metody jsou založeny na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí. Výsledkem je pak porovnávací hodnota. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky:

▪ oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a užitku,

▪ porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, ▪ porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, příp. ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů,

▪ porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí.

Čím více se porovnávané nemovitosti liší, čím větší jsou časové rozdíly mezi datem ocenění a porovnávanými údaji, čím vzdálenější a rozdílnější co do podmínek jsou příslušné lokality a čím menší je počet obchodů, na jejichž základě jsou porovnávací hodnoty založeny, tím úměrně stoupá riziko nepřesností výsledku. Rozhodujícím činitelem při aplikaci porovnávacího přístupu je porovnávací základna, ze které se při srovnávání hodnoty vychází. Musí se tedy vycházet ze skutečně obchodovaných cen nemovitostí. V podstatě jde o to nalézt informace o podobných prodejích, utřídit je a vyřadit nevhodné, vyhodnotit je, upravit do upotřebitelné formy a transformovat je do současnosti. Současně by neměla chybět identifikace celkového tržního prostředí, ve kterém se obchod odehrál. Porovnání může být: a) přímé- přímo mezi prodávanými a oceňovanými nemovitostmi, nevýhodou je, že případné riziko stojí a padá s bezpečností ceny vzorku, b) nepřímé - dochází k porovnání oceňované nemovitosti se standardním objektem přesně definovaných vlastností, kdy cena za určitý standard má formu průměrné ceny (ta je získána na základě sběru dat, jejich vyhodnocení a statistického ošetření z většího počtu transferů), výhodou tohoto způsobu je, že je univerzálněji použitelný, neboť u průměrného standardu by měly být potlačeny extrémní vlivy a měl by být tedy využitelný ve více případech. 33


Nikodýmová Andrea

Jelikož je každá nemovitost svým způsobem jedinečná (i velmi podobné nemovitosti se liší - polohou, vybavením, velikostí, technickým stavem apod.), je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné či rozdílné po stránce technické, urbanistické, ekonomické, právní aj., a tyto odlišnosti pak cenově zohlednit.

To můžeme zajistit dvěma způsoby: a) přímým přičítáním nebo odečítáním přirážek či srážek za jednotlivé odlišné položky, které jsou vyjádřeny absolutní částkou nebo procentuální formou, z porovnávané ceny, b) na základě multiplikačního efektu pomocí koeficientů, které v případě shody mají hodnotu 1, v případě cenově zhoršující odlišnosti hodnotu menší než 1 a v případě zlepšující odlišnosti hodnotu větší než 1. Je důležité, aby analýza shod a odlišností byla úplná, aby postupně probíhala všemi oblastmi a z hlediska tvorby hodnoty nebyly opomenuty žádné podstatné odlišnosti. Analýza by měla prověřovat shody a odlišnosti v důsledku těchto faktorů:

časového odstupu v porovnání,

odlišných technicko-objemových parametrů,

opotřebení stářím,

opotřebení morálním zastaráváním,

snížení hodnoty v důsledku závad,

odlišné vybavenosti,

rozdílné polohy nemovitostí,

rozdílných možností způsobů využití,

rozdílného stupně reálné prodejnosti,

rozdílných podmínek financování.

V rámci porovnávacího přístupu existuje řada dalších modifikací a variant. Ve většině případů se však odvíjejí z výše uvedených principů a liší se zpracováním co do formy (číselná, grafická, stupnicová), statistického zpracování a ošetření (formulace průměrů, odchylek, ošetření chyb, apod.) a nejrůznějších technik pro zohledňování odlišností a shod (přímé či procentuální formy, indexy, faktory apod.).

34


Nikodýmová Andrea

2.8.3. Výnosové metody oceňování nemovitostí Základem těchto metod jsou zisky, které v budoucnu může vlastnictví nemovitosti při jejím pronájmu přinášet. Tyto zisky se diskontováním převádějí na současnou hodnotu a sčítají. Tím dochází k porovnání zisků z vlastnictví nemovitostí s event. zisky při investování částky ve výši ceny věci na úroky. Míra kapitalizace se zjišťuje nejsprávněji z výnosů obdobných nemovitostí porovnáním s jejich cenou. Výnosová hodnota je založena na čistě ekonomickém, podnikatelském pohledu na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Pro zjištění této hodnoty je kritériem ceny nemovitosti zisk, který v budoucnu může vlastnictví nemovitostí přinášet při jejím pronájmu ve formě nájemného. Při jejím výpočtu se vychází z dosažitelného nájemného po odečtení nákladů. Výpočet hodnoty se provádí zpětně a to součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou diskontovány na současnou hodnotu, tj. částku, kterou je třeba dnes uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit. Výnosová hodnota nemovitosti je tedy součtem diskontovaných předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu. Přepočítání budoucích výnosů na současnou hodnotu se provádí pomocí tzv. míry kapitalizace. Míru kapitalizace můžeme zjistit porovnáním výnosů obdobných nemovitostí a dosažené prodejní ceny nebo též na základě cenového předpisu (příloha č. 15 vyhlášky 540/2002 Sb.), který sleduje vývoj úrokových měr v peněžních ústavech a míru inflace v ČR. Vzhledem k tomu, že základním úkolem předpisu je stanovení ceny pro daňové účely, zohledňuje i míru možného rizika vývoje trhu. Výnos z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, které by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Nájemné vyjadřuje peněžní částku, kterou nájemce hradí pronajímateli nemovitosti za přenechání práva nemovitost užívat. Z nájemného musí vlastník mimo jiné hradit údržbu a všechny náklady, které souvisejí s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Jsou to zejména daň z nemovitostí, pojištění nemovitosti, poplatek správcovské firmě za správu nemovitosti, náklady na údržbu a opravy, amortizace apod. Je také třeba počítat s tím, že všechny prostory nebudou pronajaty po celý rok. To pak zohledňujeme buď přímo ve výnosech, pokud je známo konkrétní využití, nebo procentem z výnosů v nákladech. 35


Nikodýmová Andrea

Pro ocenění nemovitostí se uvažuje čistý výnos před zdaněním. Čistý výnos zjistíme jako rozdíl hrubého výnosu z nájemného a nákladů spojených s pronajímáním nemovitostí. Hrubý výnos z nájemného je tedy peněžní částka hrazená nájemcem bytu, která nezahrnuje náklady spojené s užíváním bytu (např. ceny za dodávku teplé vody, úklid společných prostor, kontrola a čistění komínů, odvoz popela a smetí aj.)

Pro přiměřené stanovení výše dosažitelného nájemného je třeba vycházet z řádných podkladů. Na výši dosažitelného nájemného působí řada vlivů, zejména velikost a význam obce, úroveň výnosů a cen v obci, poloha objektu v dané obci, pracovní příležitosti a další. Znalec by měl mít svou databázi, kterou průběžně aktualizuje. Zdrojem dat jsou informace realitních kanceláří, realitní inzerce apod.

2.9. Administrativní ocenění nemovitostí Při konstrukci administrativní ceny musí odhadce respektovat platný právní předpis a pohybovat se dle přísně vymezených pravidel. Není zde dán prostor pro individuální názor a výsledná cena by měla být při řádném dodržení metodiky jednoznačná a pokud možno jediná. Výhodou administrativního ocenění je, že oproti tržnímu ocenění je poměrně objektivní.

Administrativní

cena

je

uměle

vytvořená

a

účelově

zaměřená.

Slouží

k zajištění fiskálních zájmů státu, především při zjišťování daňového základu, a to daně dědické, darovací a daně z převodu nemovitostí.

Administrativní ocenění se v současné době řídí vyhláškou Ministerstva financí

č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Vyhláška v jednotlivých paragrafech stanovuje přesný postup ocenění jednotlivých typů nemovitostí. Její součástí jsou přílohy, které obsahují základní ceny, koeficienty a další

číselné údaje potřebné pro ocenění.

36


Nikodýmová Andrea

Obecný postup při tomto oceňování je následující: a) vypočítání fyzického objemu, tj. velikosti obestavěného prostoru, zastavěné plochy nebo délky, dle charakteru stavby, b) dle příloh vyhlášky se zjistí základní cena stavby, kterou je však ještě nutno upravit o koeficienty, c) fyzický objem se pak násobí upravenou základní cenou a tím se získá cena plná, tj. cena před odpočtem opotřebení, d) v závislosti na stáří, předpokládané životnosti a technickém stavu se stanoví opotřebení stavby, a to buď lineární nebo analytickou metodou, e) rozdíl plné ceny a opotřebení vyjadřuje zjištěnou cenu, v některých případech je nutno ještě uplatnit další faktory, např. nedokončenost stavby či absence základů.

2.9.1. Oceňování rodinného domu dle vyhlášky Jelikož součástí praktické části je vypracování znaleckého posudku rodinného domu a zjištění jeho administrativní ceny nákladovým způsobem, bude tato kapitola věnována postupu jejího určení.

Při oceňování rodinného domu se postupuje podle § 5 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Cenu vypočteme vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, jehož velikost stanovíme způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6, která je stanovena v závislosti na druhu konstrukce a upravená o koeficienty. Základní cenu tedy upravíme o koeficienty K4, K5, Ki, Kp a tím získáme základní cenu upravenou. ZCU = ZC ∗ K 4 ∗ K 5 ∗ K i ∗ K p

Základní cena - ZC - je uvedena v příloze č. 6 a liší se v závislosti na druhu konstrukce. Podle druhu konstrukce se může jednat o dům nepodsklepený, částečně nebo plně podsklepený, dům s plochou nebo šikmou střechou. U domů, které mají podkroví, je třeba základní cenu ještě vynásobit koeficienty vyjadřující náklady na účelové využití podkroví. Koeficient vyjadřuje vyšší náklady na průměrný m3 u objektu s podkrovím oproti objektu s nevyužitým půdním prostorem. U objektů, kde není možnost využití podkroví, se koeficient nepoužívá, jeho hodnota se rovná 1,00.

37


Nikodýmová Andrea

Koeficient vybavení stavby - K4 - zohledňuje rozdíly konkrétní stavby oproti standardnímu vybavení. Koeficient se zjistí výpočtem za použití přílohy č. 14 tab. 3. Tabulka udává objemové podíly konstrukcí a vybavení pro jednotlivé typy domů, které mohou být standardní, nadstandardní, podstandardní nebo se vůbec nevyskytují. Výpočet se provádí podle vzorce, který je dán § 5 vyhlášky:

K 4 = 1 + (0,54 ∗ n ) , kde 0,54 - konstanta, n - součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením,

snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením

Pokud ve stavbě chybí některá konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy

č. 14, je třeba vynásobit její stanovený objemový podíl koeficientem 1,852 a odečíst od součtu objemových podílů. Výše tohoto koeficientu je dána rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.

Polohový koeficient - K5 - uvádí příloha č. 13. Stanovuje pět možností koeficientu dle významu obce. Měl by rozlišovat různé náklady na stavby v různých místech, ale nezohledňuje polohu v dané obci. Velikost koeficientu závisí na tom, zda se dům nachází v Praze, Brně nebo Ostravě, v tomto případě je jeho výše 1,20 až 1,25, tedy nejvyšší, nebo např. v ostatních obcích, kdy je dán hodnotou 0,85.

Tab. 1 Tabulka polohových koeficientů K5 podle přílohy č. 13 Číslo položky 1

Název, resp. skupiny měst a obcí Praha, Brno, Ostrava

Koeficient K5 1,20 až 1,25

2

Ostatní statutární města a lázeňská místa typu A

3

Města, která byla k 31. 12.2002 sídly okresních úřadů a ostatní lázeňská místa typu B

1,05

4

Ostatní města

1,00

5

Ostatní obce

0,85

38

1,10 až 1,15


Nikodýmová Andrea

Koeficient změny cen staveb- Ki – zohledňuje skutečnost, že se vlivem inflace ceny mění. Základní ceny ve vyhlášce jsou vztaženy k cenové úrovni 1994 a toto je v cenovém předpise ošetřeno tzv. koeficientem změny ceny staveb Ki, který přepočítává jednotkovou cenu na aktuální cenovou úroveň. Obecně se nazývá „koeficientem inflace“. Hodnoty pro jednotlivé druhy staveb jsou uvedeny v příloze č. 35. V případě rodinného jednobytového domu činí jeho hodnota 1,828.

Koeficient prodejnosti - Kp

–

je uveden v příloze č. 36 a zachycuje průměrný

poměr mezi nákladovými cenami podle vyhlášky a reálnou tržní cenou. Při ocenění podle předpisu vyjadřuje, kolikrát dráže či levněji se nemovitost prodává oproti ceně, zjištěné nákladovým způsobem za použití předchozích koeficientů.

Po vynásobení fyzického objemu základní upravenou cenou získáme plnou cenu, kterou ještě snížíme o opotřebení stavby v závislosti na stáří, předpokládané životnosti a technickém stavu. Předpokládaná životnost u rodinných domů je 100 let. Rozdíl plné ceny a opotřebení pak určí zjištěnou cenu.

39


Andrea Nikodýmová

3. Aplikační část V této části diplomové práce se zaměřím na výpočet administrativní ceny souboru nemovitostí, tj. na provedení znaleckého posudku podle oceňovacího předpisu. Do souboru mnou oceňovaných nemovitostí náleží rodinný dům, garáž, kryté stání, dřevěná kolna na dřevo, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky.

Budu vycházet z podkladů, které zmíním a některé z nich uvádím v příloze. Použiji skutečná jména a data, která, doufám, nebudou zneužita k jiným účelům.

40


Andrea Nikodýmová

ZNALECKÝ POSUDEK č. 28 / 2006 o ceně nemovitostí – rodinného domu č.p. 84 v obci Dolní Cerekev, katastrální území Spělov, kraj Vysočina, s pozemkem a příslušenství

Objednatel posudku:

Účel posudku:

Jan Zlatuška, Cejle 84, 588 51 Batelov

zjištění ceny nemovitosti dle cenového předpisu pro daňové účely

Datum místního šetření:

03.11.2006

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003Sb. a č. 640/2004 Sb., podle stavu ke dni 13.11.2006 vypracovala: Andrea Nikodýmová, Kostelec 105, 588 61 Kostelec Tento znalecký posudek obsahuje 33 strany textu a 7 stran příloh a předává se objednateli ve čtyřech vyhotoveních. V Kostelci dne 13.11.2006

41


Nikodýmová Andrea

3.1. Nález 3.1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracování znaleckého posudku, tj. zjistit cenu nemovitosti sestávající z domu č.p. 84 s příslušenstvím a pozemkem p.č.656/83, katastrální území Spělov, obec Dolní Cerekev – Nový Svět, kraj Vysočina, v souladu s platnými cenovými předpisy (vyhláška č. 540/2002 Sb. ve znění 452/2003 Sb. a 640/2004 Sb.), kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákona 121/2000 Sb., o oceňování majetku.

3.1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

rodinný dům

Kraj:

Vysočina

Okres:

Jihlava

Obec:

Dolní Cerekev

Katastrální území:

Spělov

Počet obyvatel:

1 1619

Základní cena:

2 565,00 Kč/m210

3.1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.11.2006 za přítomnosti majitele.

3.1.4. Podklady pro vypracování posudku

výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Jihlava ze dne 1.11.2006,

projektová dokumentace vyhotovená firmou LÉDL, stavební společnost s. r. o., v dubnu 2004,

kopie katastrální mapy,

prohlídka a zaměření nemovitosti konaná dne 03.11.3006,

informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti,

skutečnosti a výměry zjištěné na místě,

vyhláška MF č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 542/2003 Sb. a 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění 121/2000 Sb., o oceňování majetku.

9 10

Stav k 1.1.2006 dle Českého statistického úřadu Na základě přílohy č. 6 vyhlášky č. 540/2002 Sb.

42


Nikodýmová Andrea

3.1.5. Vlastnické a evidenční údaje Předmětem ocenění jsou nemovitosti vedené v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště v Jihlavě na LV č. 264 pro katastrální území Spělov a obec Dolní Cerekev, okres Jihlava jako:

st.p.č. 145 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 157 m2,

p.č. 656/83 zahrada o výměře 596 m2.

3.1.6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postaven na pozemku p.č. 656/83, k.ú. Spělov na jižním okraji zastavěné části obce Dolní Cerekev v lokalitě nové výstavby RD. Vzdálenost lokality od krajského města Jihlavy činí cca 15 km, tedy dostupná pro denní dojíždění. Ve vzdálenosti zhruba 10 až 15 min od domu se nachází mateřská školka, základní škola, jídelna, autobusová a železniční zastávka. V centru obce sídlí pobočka pošty a ordinace obvodního lékaře. Kulturu zastupuje místní kino a kulturní dům, sport házenkářský oddíl. Žízeň a hlad zažene několik místních pohostinství. Pozemek má pravidelný, téměř čtvercový tvar. Přístup k pozemku je po nově zbudované komunikaci, která byla vystavěna v této nové lokalitě výstavby rodinných domů obcí. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě. Odpadní vody řeší čistička odpadních vod TOPAZ 5. Pozemek je oplocen strojovým pletivem na ocelových sloupcích. Vstupní branku tvoří železná konstrukce s dřevěnou výplní. Na pozemku zahrady se nachází několik ovocných a okrasných dřevin. Rodinný dům je samostatná přízemní zděná stavba s obytným podkrovím. K obytné

části je přistavěna garáž přístupná z domu, propojená s domem krytým stáním. K domu dále náleží vedlejší stavba (kolna na dřevo), která tvoří příslušenství domu a dále specifikované venkovní úpravy. Dům byl uveden do užívání v říjnu roku 2005. K příslušenství náleží ještě věšák na prádlo a dřevěná pergola.

43


Nikodýmová Andrea

3.1.7. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) rodinný dům a2) garáž

b) Vedlejší stavby b1) kryté stání b2) kůlna na dřevo

c) Venkovní úpravy c1) pergola c2) zpevněná plocha ze zámkové dlažby c3) vodovodní přípojka c4) přípojka kanalizace c5) plynová přípojka c6) přípojka elektrické energie c7) plot c8) plotová vrata c9) práh mezi sloupky c10) věšák na prádlo

d) Trvalé porosty d1) ovocné dřeviny d2) okrasné dřeviny

e) Pozemky e1) stavební pozemek e2) zahrada a ostatní plochy

44


Andrea Nikodýmová

3.2. Posudek Ocenění

nemovitosti

je

provedeno

podle

vyhlášky Ministerstva

financí

České republiky č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

3.2.1. Hlavní stavby a1) RODINNÝ DŮM č.p. 84 - § 5 Objekt RD je situován hlavním hřebenem kolmo na přilehlou asfaltovou komunikaci.

Je

nepravidelného

půdorysného

tvaru

se

základním

rozměrem

10,00 m x 10,00 m (mimo tuto plochu vystupuje veranda 1,0 m x 4,0 m a vstup na zahradu 1,0 m x 4,0 m). Rodinný dům je nepodsklepený s obytným přízemím a podkrovím. Na objekt RD navazuje garáž (o rozměrech 4,30 m x 6,00 m) a stání pro osobní automobil. Zastřešení je řešeno vzájemně rovnoběžnými sedlovými střechami se sklonem 38° a s různou výškou střešního hřebene (objekt RD + 7,8m, objekt zastřešení a garáže + 5,05m). Střechu tvoří dřevěný vázaný krov, pokrývá ji pálená tašková krytina hnědé barvy TONDACH. Prosvětlení prostoru podkroví je řešeno 4 vikýři a v jižní štítové stěně francouzskými dveřmi se vstupem na balkon. Objekt je napojen na tyto veřejné sítě – přípojka elektrické energie 220 a 380 V, plynová přípojka, vodovodní přípojka a kanalizační přípojka. Odpadní vody z objektu RD jsou vedeny přes domovní čistírnu odpadních vod EKORY TOPAS 5. Objekt je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem. Vytápění zajišťují též krbová kamna v přízemí. Základy

jsou

betonové

z porobetonových tvárnic YTONG

s izolací

proti

vlhkosti.

Obvodové

zdivo

je

o tl. 30 cm. Stropy jsou dřevěné, schodiště

z kombinace ocele a dřeva. Klempířské konstrukce jsou kompletně provedeny ze systému LINDAB. Fasáda je hladká štuková. Vnitřní dispozice se skládá z místností v přízemí – zádveří, komunikační hala se schodištěm, kuchyně, spíž, obývací pokoj, pracovna, technická místnost (sprcha, WC, plynový kotel…). Z obytného pokoje je možné vstoupit na terasu. V podkroví je umístěn komunikační prostor, koupelna, WC, 2 dětské pokoje, ložnice a balkon.

45


Nikodýmová Andrea

Podlahy v obytných místnostech jsou převážně pokryty plovoucí podlahou. Pouze v hale se nachází keramická dlažba. Venkovní schodiště při hlavním vstupu je z prostého betonu. Vstupní dveře jsou stejně jako okna v celém objektu plastová s vnitřní bílou barvou a vnější barvou zlatého buku. Dveře uvnitř objektu jsou dřevěné kazetové s dřevěnými zárubněmi. Vnitřní obklady v koupelně, na WC, v kuchyni a technické místnosti jsou keramické. Zařizovací předměty tvoří plastová vana, sprchový kout, umyvadla. Kuchyň je vybavena kombinovaným sporákem a digestoří.

Obecné rozměry: půdorysný rozměr:

18,5 x 11,0 m

zastavěná plocha celkem:

152 m2

zastavěná plocha RD:

107,0 m2

zastavěná plocha garáž + stání:

45,0 m2

terasa:

50,0 m2

užitná plocha přízemí:

89,0 m2

užitná plocha podkroví:

80,4 m2

užitná plocha celkem:

169,4 m2

světlá výška místností:

2,5 m

výška hřebene střechy:

+ 7,8 m

sklon střechy:

cca 38°

rodinný dům:

5 +1

Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům (dle přílohy č.6):

typ A

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Počet nadzemních podlaží:

jednopodlažní

Podsklepení:

nemá sklep

Podkroví:

má podkroví

Účelové využití podkroví:

podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP

Střecha:

se sedlovou střechou

Dům:

neřadový

Kód standardní klasifikace produkce:

46.21.11

46


Nikodýmová Andrea

Výměra pro ocenění: Pro ocenění nákladovým způsobem je třeba zjistit velikost obestavěného prostoru.11 Obestavěný prostor se stanoví jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje.

Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen:

po stranách vnějšími plochami,

dole spodním lícem podlahy 1.NP, u nepodsklepených staveb nebo jejich

částí podlaha prvního nadzemního podlaží výše než přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1.NP.

Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky.

Do obestavěného prostoru se mimo jiné připočítávají balkony, které vyčnívají přes líc zdi více než 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m. V tomto případě jsem balkon započítala.

Tab. 2 Velikost obestavěného prostoru 2

Podlaží

1.NP

Zastavěná plocha (m )

(10,00 x 10,00) + (1,00 x 4,00)+(2,00 x 1,00)+(1,00 x 1,00) = 107

Podkroví

(10,00 x 10,00) = 100

Balkon

4+2  ∗ 1 = 3   2 

Základní obestavěný prostor celkem (m3)

výška (m)

Obestavěný prostor (m3)

2,97

318

2,5

250

1

3 571 m3

Obestavěný prostor rodinného domu je tedy 571 m3.

11

Konstrukční

Podle přílohy č. 1 vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb.

47


Nikodýmová Andrea

Stanovení základní ceny a koeficientů:

Základní cena Základní cenu objektu zjistíme v příloze č. 6 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Jelikož se

jedná o rodinný dům, který je zděný, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, je tedy typem domu A. Základní cena za m3 obestavěného prostoru je pak dána částkou 2 290 Kč. Jelikož jde o objekt s podkrovím, musíme základní cenu ještě vynásobit koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové využití podkroví. Velikost podkroví přesahuje 2/3 zastavěné plochy, tzn. že hodnota koeficientu je pro dům s jedním nadzemním podlažím rovna 1,12. ZC = 2290 ∗ 1,12 = 2565,− Kč / m 3

Koeficient vybavení stavby K4 Koeficient

vybavení

stavby

zohledňuje

rozdíly konkrétní

stavby

standardnímu vybavení.

Za standardní vybavení rodinných domů typu A se dle přílohy č. 6 považuje:

48

oproti


Nikodýmová Andrea

Tab. 3 Standardní vybavení RD Číslo položky 1

Konstrukce a vybavení Základy

2

Zdivo

3 4

Stropy Střecha

5

Krytina

6

klempířské práce

7

vnitřní omítky

8

fasádní omítky

9 10 11 12 13

vnější obklady vnitřní obklady Schody Dveře Okna podlahy obytných místností podlahy ostatních místností

14 15 16

Vytápění

17 18 19 20 21 22 23 24 25

Elektroinstalace Bleskosvod rozvod vody zdroj teplé vody instalace plynu Kanalizace vybavení kuchyně vnitřní vybavení Záchod

26

Ostatní

Popis standardu běžné základní s izolací zdivo s tepelnou izolační schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, monolitický železobeton s tepelnou izolací a jakékoliv výplňové zdivo jakékoliv s rovným podhledem jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha krytina pálená, pozinkovaný plech, osinkocementové šablony, živičná svařovaná klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů vápenné štukové, malby, tapety vápenné štukové, břízolit, nástřiky, umělé nátěry, nástřiky, popř.omítky na pletivo pouze sokl z kabřince apod. koupelny, vany, WC, kuchyně s jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím hladké plné nebo prosklené, popř. náplňové dřevěná dvojitá špaletová zdvojená

Skutečný stav standardní standardní standardní nadstandardní standardní nadstandardní standardní standardní nadstandardní standardní standardní nadstandardní nadstandardní

PVC, vlýsky, textilní krytiny, dřevěné palubkové

nadstandardní

keramické dlažby, PVC, teraco

standardní

jakékoliv ústřední nebo dálkové, akumulačními nebo plynovými kamny, elektrická přímotopná tělesa světelný i motorový proud, pojistkové automaty ano studená a teplá bojler, karma zemní plyn nebo PB odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC plynový sporák vana ocelová, umyvadlo, popř. sprchový kout standardní splachovací krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice, mříže

nadstandardní standardní chybí standardní standardní standardní standardní standardní standardní standardní nadstandardní

Koeficient vybavení K4 se vypočte podle vzorce12:

K 4 = 1 + (0,54 ∗ n ) − 1,852 ∗ m kde 0,54 je konstanta n…. součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č.14

(tabulce č.3) s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením m…...objemový podíl konstrukce a vybavení, které chybí

12

Na základě § 5, odst.2 a § 3, odst. 3, písm. b) vyhlášky č. 540/2002 Sb.

49


Nikodýmová Andrea

Tab. 4 Nadstandardní, podstandardní a chybějící konstrukce a vybavení rodinného domu Číslo položky

Hodnocení standardu

Konstrukce, vybavení

Konstanta

Objemový podíl

Základní koeficient K4

1,0000

4

Střecha

nadstandardní

0,54

0,073

0,0394

6

klempířské konstrukce

nadstandardní

0,54

0,009

0,0049

9

vnější obklady

nadstandardní

0,54

0,005

0,0027

12

Dveře

nadstandardní

0,54

0,032

0,0173

13

Okna

nadstandardní

0,54

0,052

0,0281

14

podlahy obyt.místností

nadstandardní

0,54

0,022

0,0119

16

Vytápění

nadstandardní

0,54

0,052

0,0281

18

Bleskovod

chybí

- 1,852

0,006

- 0,0111

26

Ostatní

nadstandardní

0,54

0,034

0,0184 1,1397

Hodnota koeficientu K4

Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20. Koeficient K4 pro zvolený rodinný dům dosahuje výše 1,1397, což odpovídá danému rozpětí.

Polohový koeficient K5 Jelikož se oceňovaný objekt nachází v obci, je podle přílohy č. 13 hodnota

polohového koeficientu stanovena ve výši 0,85 (položka ostatní obce).

Koeficient změny cen staveb Ki Koeficient změny cen staveb daný přílohou č. 35 je pro stavební díla rodinné domy

jednobytové (kód standardní klasifikace produkce 46.21.11.1) stanoven ve výši 1,828.

Koeficient prodejnosti Kp Pro kraj Vysočina, okres Jihlava, obec nad 1000 obyvatel a stavbu rodinný dům je

hodnota koeficientu prodejnosti dle přílohy č. 36 rovna 1,152.

Zjištění plné ceny: Jak už bylo řečeno, základní cenu stanovenou dle přílohy č. 6 je třeba upravit o koeficienty, abychom získali základní cenu upravenou (ZCU): ZCU = ZC ∗ K 4 ∗ K 5 ∗ K i ∗ K p

50


Nikodýmová Andrea

Tab. 5 Zjištění upravené základní ceny rodinného domu 2 290 Kč/m3

Základní cena ZC (dle př. č. 6) Koeficient využití podkroví

* 1,1200

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu)

* 1,1397

Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce)

* 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35)

* 1,8280

Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.36)

* 1,152 5 232,30 Kč/m3

Základní cena upravená (ZCU)

Pro stanovení plné ceny nemovitosti, tj. ceny bez odpočtu opotřebení, násobíme velikost obestavěného prostoru základní cenou upravenou:

Tab. 6 Stanovení úplné ceny rodinného domu Obestavěný prostor (m3)

571 m3

Základní cena upravená (Kč/m3)

5 232,30 Kč/ m3

Úplná cena

2 987 643,30 Kč

Stáří a opotřebení: Cenu stavby je nutno přiměřeně snížit o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Výpočet můžeme provést lineární nebo analytickou metodou. Pro tento případ jsem zvolila lineární metodu, a nikoliv analytickou, protože oceňovaná stavba není ve stádiu před nebo po opravě, nejedná se o kulturní památku, nebyla provedena nástavba, přístavba ani vestavba a opotřebení není objektivně větší než 85 %.

Předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u rodinných domů 100 let. Pokud však použijeme pro výpočet opotřebení lineární metodu, může opotřebení činit maximálně 85 %.

Tab. 7 Opotřebení rodinného domu Stáří (S)

1 rok

Předpokládaná další životnost (PDŽ)

99 let

Předpokládaná celková životnost (PCŽ) Opotřebení v %

100 let

 S  ∗ 100%    PCZ 

1%

Opotřebení v Kč

29 876,40 Kč

51


Nikodýmová Andrea

Tab. 8 Cena rodinného domu po zohlednění opotřebení Plná cena

2 987 643,30 Kč

Opotřebení 1%

- 29 876,40 Kč

Zjištěná cena rodinného domu

2 957 766,90 Kč

Po odečtení 1% - ního opotřebení je zjištěná cena rodinného domu pro administrativní ocenění stanovena ve výši 2 957 766,90 Kč. (viz tab. 8).

a2) GARÁŽ - § 8 Garáž tvoří příslušenství domu. Základy má betonové, postavena je z cihel YTONG o tloušťce 30 cm. Prosvětlení zajišťuje ručně otevírané plastové okno. Střecha je šikmá a s nemožností vybudování podkroví (postrádá tepelnou izolaci), pokryta pálenou taškou TONDACH. Mezi základní charakteristiky patří klempířské konstrukce LINDAB, vnitřní a vnější vápenné štukové omítky, jednokřídlá rolovaná vrata pro vjezd automobilu na dálkové ovládání, boční dveře jednokřídlé dřevěné, podlahy betonové, elektroinstalace světelná i motorová.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž (dle přílohy č.9):

typ B


zděná

Počet nadzemních podlaží:

jednopodlažní

Podsklepení:

nemá sklep

Krov:

neumožňující zřízení podkroví

Střecha:

se sedlovou střechou


46.21.19.9

Výměra pro ocenění: Tab. 9 Obestavěný prostor garáže Zastavěná plocha (m2) Garáž

(6,00 x 4,30) = 25,8

Konstrukční

Obestavěný

výška (m)

prostor (m3)

2,65


68,37 68,37 m3

Obestavěný prostor garáže je tedy 68,37 m3.

52


Nikodýmová Andrea


Základní cena Základní cenu garáže zjistíme v příloze č. 9 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Jedná se

o garáž typu B, neboť je zděná, nepodsklepená s krovem neumožňujícím zřízení podkroví. Základní cena za m3 obestavěného prostoru je pak dána částkou 1 375 Kč.

Koeficient vybavení stavby K4 Za standardní vybavení garáží typu B se dle přílohy č.9 považuje:

Tab. 10 Standardní vybavení garáže Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Konstrukce a vybavení základy obvodové stěny stropy krov krytina klempířské práce úpravy povrchů dveře okna vrata podlahy elektroinstalace

Popis standardu

Skutečný stav

základové pásy a patky zděné, betonové tl.15-30 cm jakékoliv, bez rozlišení druhu a materiálu neuvažuje se plechová pozinkovaná, asfalt, pásy žlaby a svody z pozinkovaného plechu jakékoliv omítky, spárované zdivo jakékoliv dřevěné nebo kovové Jednoduchá jakákoliv standardní, roleta betonové, dlažba světelná, popř.motorová

standardní nadstandardní standardní --------------nadstandardní nadstandardní standardní standardní nadstandardní nadstandardní standardní standardní

Koeficient vybavení K4 se vypočte podle vzorce:13:

K 4 = 1 + (0,54 ∗ n ) − 1,852 ∗ m , kde 0,54 je konstanta n…. součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č.14 (tabulce č.6) s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením m…...objemový podíl konstrukce a vybavení, které chybí

13

Na základě § 3, odst. 3, písm. b) a § 8, odst. 2 vyhlášky č. 540/2002 Sb.

53


Nikodýmová Andrea

Tab. 11 Nadstandardní, podstandardní a chybějící konstrukce a vybavení garáže Číslo položky



Konstanta

Objemový podíl


1,000

2

obvodové stěny

nadstandardní

0,54

0,301

0,163

5

krytina

nadstandardní

0,54

0,057

0,031

6


nadstandardní

0,54

0,029

0,016

nadstandardní nadstandardní

0,54 0,54

0,014 0,068

0,008 0,037 1,255

9 okna 10 vrata Hodnota koeficientu K4

Výše koeficientu K4 je omezen rozpětím od 0,80 do 1,20. Vypočtený koeficient K4 nepatrně překročil výše uvedené rozpětí, neboť dosahuje výše 1,255, což je způsobeno nadstandardním vybavením hned několika položek.

Zjištění plné ceny: Tab. 12 Zjištění upravené základní ceny garáže 1 375 Kč/m3

Základní cena (dle př. č. 9) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu)

* 1,255


* 0,850


* 1,827


* 0,796 2 133,10 Kč/m3

Základní cena upravená

Pro stanovení plné ceny nemovitosti, tj. ceny bez odpočtu opotřebení, násobíme velikost obestavěného prostoru základní cenou upravenou: Tab. 13 Stanovení úplné ceny garáže Obestavěný prostor (m3)

68,37m3


2 133,10 Kč/ m3

Úplná cena

145 840,00 Kč

Stáří a opotřebení: Tab. 14 Opotřebení garáže Stáří (S)

1 rok


79 let

Předpokládaná celková životnost (PCŽ)

80 let

Opotřebení v %

 S  ∗ 100%    PCZ 

1,25 %

Opotřebení v Kč

1 823 Kč

54


Nikodýmová Andrea

Tab. 15 Cena garáže po zohlednění opotřebení Plná cena

145 840 Kč

Opotřebení 1,25 %

- 1 823 Kč

Zjištěná cena garáže

144 017 Kč

Po odečtení 1,25 % - ního opotřebení je zjištěná cena garáže při administrativním ocenění stanovena ve výši 144 017 Kč. (viz tab. 15).

3.2.2. Vedlejší stavby b1) KRYTÉ STÁNÍ - §7 Předmětem ocenění je prostor krytého stání o rozměrech 3,20 m x 6,00 m, který je vytvořen mezi rodinným domem a garáží. Podlahu tvoří zámková dlažba. Střecha je šikmá bez podhledu. Kryté stání budu oceňovat jako přístřešek se zámkovou dlažbou.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Přístřešek (dle přílohy č.8):

typ G

Krov:

neumožňující zřízení podkroví


46.21.19.9

Výměra pro ocenění: Tab. 16 Obestavěný prostor přístřešku Zastavěná plocha (m2) Kryté stání

(3,20 x 6,00) = 19,2


Konstrukční

Obestavěný

výška (m)

prostor (m3)

2,65

50,88 50,88 m3

Obestavěný prostor přístřešku je tedy 50,88 m3.


Základní cena Základní cenu krytého stání zjistíme v příloze č. 8 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Jedná

se o přístřešek, tedy typ G. Základní cena za m3 obestavěného prostoru je pak dána

částkou 750 Kč.

55


Nikodýmová Andrea

Koeficient vybavení stavby K4 Za standardní vybavení vedlejších staveb typu G se dle přílohy č.8 považuje:

Tab. 17 Standardní vybavení vedlejších staveb Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Konstrukce a vybavení základy obvodové stěny stropy krov krytina klempířské práce úpravy povrchů schodiště dveře okna podlahy elektroinstalace

Popis standardu

Skutečný stav

základové patky pilířky z jakéhokoli materiálu neuvažují se jakýkoliv bez podkroví jakákoliv kromě měděné žlaby a svody z pozinkovaného plechu nátěr, popř.omítka pilířků neuvažuje se neuvažuje se neuvažuje se neuvažuje se neuvažuje se

chybí standardní ------------nadstandardní standardní nadstandardní standardní ----------------------------------------------------------------

Koeficient vybavení K4 se vypočte podle vzorce:14


Tab. 18 Nadstandardní, podstandardní a chybějící konstrukce a vybavení přístřešku Číslo položky



Konstanta

Objemový podíl

Základní koeficient K4 1

Základy

4

Krov

6 klempířské práce Hodnota koeficientu K4

14

1,000 chybí

- 1,852

0,122

- 0,226

nadstandardní

0,54

0,335

0,181

nadstandardní

0,54

0,042

0,023 0,978

Na základě § 3, odst. 3, písm. b) a § 7, odst. 2 vyhlášky č. 540/2002 Sb.

56


Nikodýmová Andrea

Zjištění plné ceny: Tab. 19 Zjištění upravené základní ceny přístřešku 750 Kč/m3


* 0,978


* 0,850


* 1,827


* 1,152 1 312,30 Kč/m3


Pro stanovení plné ceny nemovitosti, tj. ceny bez odpočtu opotřebení, násobíme velikost obestavěného prostoru základní cenou upravenou: Tab. 20 Stanovení úplné ceny přístřešku Obestavěný prostor (m3)

50,88 m3


1 312,30 Kč/ m3

Úplná cena

66 769,80 Kč

Stáří a opotřebení: Tab. 21 Opotřebení přístřešku Stáří (S)

1 rok


79 let


80 let

Opotřebení v %

 S  ∗ 100%    PCZ 

1,25 %

Opotřebení v Kč

834,60 Kč

Tab. 22 Cena přístřešku po zohlednění opotřebení Plná cena

66 769,80 Kč

Opotřebení 1,25%

- 834,60 Kč

Zjištěná cena přístřešku

65 935,20 Kč

Do hodnoty přístřešku musíme také zahrnout ocenění zámkové dlažby. Na tu pohlížíme jako na venkovní úpravu, tedy ji budeme oceňovat podle §10. Příloha č.11 vyhlášky č.540/2002 Sb. stanovuje pro zpevněné plochy mimo silnice a letiště, konkrétně pro betonovou dlažbu zámkovou, která je šedá o tloušťce do 80 mm, cenu 515 Kč/m2. Tuto cenu upravíme koeficientem K5 (dle přílohy č.13), koeficientem Ki (dle přílohy č.35) a koeficientem Kp (dle přílohy č.36). Přitom je nutné zohlednit rozmezí předpokládané životnosti od 40 do 60 let. 57


Nikodýmová Andrea

Tab. 23 Zjištění upravené základní ceny zámkové dlažby 515 Kč/m2

Základní cena (dle př. č. 8) Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce)

* 0,850

Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35- dle SKP)

* 1,928


* 1,152 972,30 Kč/m2


Tab. 24 Úplná cena zámkové dlažby Zastavěná plocha (m2)

19,2

2

Základní cena (Kč/m )

972,30

Úplná cena zámkové dlažby

18 668,20 Kč

Tab. 25 Opotřebení zámkové dlažby Stáří (S)

1 rok


49 let


50 let

Opotřebení v %

 S  ∗ 100%    PCZ 

2%

Opotřebení v Kč

373,40 Kč

Tab. 26 Cena zámkové dlažby po zohlednění opotřebení Plná cena

18 668,20 Kč

Opotřebení 1%

- 373,40 Kč

Zjištěná cena zámkové dlažby

18 294,80 Kč

Cena krytého stání (tedy přístřešku a zámkové dlažby) činí 84 230 Kč (65 935,20 Kč + 18 294,80 Kč).

58


Nikodýmová Andrea

b2) KŮLNA NA DŘEVO - §7 Předmětem ocenění je jednoduchá dřevěná kůlna. Kůlna stojí na základových patkách, je nepodsklepená, dřevěná jednostranně obíjená s plochou střechou neumožňující podkroví.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba (dle přílohy č.8):

typ F


dřevěné jednostranně obíjené

Podsklepení:

nepodsklepená

Střecha:

neumožňující podkroví


46.21.19.9

Výměra pro ocenění: Tab. 27 Obestavěný prostor kůlny Zastavěná plocha (m2) Kůlna

(2,50 x 4,00) = 10

Konstrukční

Obestavěný

výška (m)

prostor (m3)

2,50

25,00


25 m3


Základní cena Příloha č.8 vyhlášky č. 540/2002 Sb. stanovuje pro vedlejší stavbu typu F základní

cenu 970 Kč/m3.

Koeficient vybavení stavby K4 Za standardní vybavení vedlejších staveb typu F se dle přílohy č.8 považuje:

59


Nikodýmová Andrea

Tab. 28 Standardní vybavení vedlejších staveb Číslo položky 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Konstrukce a vybavení základy obvodové stěny stropy krov krytina klempířské práce úpravy povrchů schodiště dveře okna podlahy elektroinstalace

Popis standardu

Skutečný stav

základové pásy a patky jednostranně obíjené Dřevěné, popř.kovové bez krovu, neumožňující podkroví jakákoliv kromě měděné žlaby a svody z pozinkovaného plechu nátěry, impregnace neuvažuje se dřevěné nebo kovové Jednoduchá betonové, dlažby Světelná

standardní standardní standardní standardní standardní chybí standardní -------------standardní chybí podstandardní chybí

Koeficient vybavení K4 se vypočte podle vzorce:15


Tab. 29 Nadstandardní, podstandardní a chybějící konstrukce a vybavení kůlny Číslo položky



Konstanta

Objemový podíl


1,000

6


chybí

- 1,852

0,016

- 0,030

10

Okna

chybí

- 1,852

0,014

- 0,026

11

Podlahy

podstandardní

0, 46

0,108

0,050

12

Elektroinstalace

chybí

- 1,852

0,040

- 0,074

Koeficient K4

15

0,920

Podle § 3, odst. 3, písm. b) a § 7, odst. 2 vyhlášky č.540/2002 Sb.

60


Nikodýmová Andrea

Zjištění plné ceny: Tab. 30 Zjištění upravené základní ceny kůlny 970 Kč/m3


* 0,920


* 0,850

Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35 – dle SKP)

* 1,827


* 1,152 1 596,50 Kč/m3


Pro stanovení plné ceny kůlny, tj. ceny bez odpočtu opotřebení, násobíme velikost obestavěného prostoru základní cenou upravenou: Tab. 31 Stanovení úplné ceny kůlny Obestavěný prostor (m3)

25 3

Základní cena upravená (Kč/m )

1 596,50

Úplná cena

39 912,50 Kč

Stáří a opotřebení: Tab. 32 Opotřebení kůlny Stáří (S)

15 let


15 let


30 let

Opotřebení v %

 S  ∗ 100%    PCZ 

50 %

Opotřebení v Kč

19 956,30 Kč

Tab. 33 Cena kůlny po zohlednění opotřebení Plná cena

39 912,50 Kč

Opotřebení 50%

- 19 956,30 Kč

Zjištěná cena kůlny

19 956,20 Kč

3.2.3. Venkovní úpravy - §10 Cenu venkovních úprav stanovíme vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou, která je uvedena v příloze č. 11 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Základní cena se liší podle druhu venkovní úpravy a způsobu jejího provedení a násobí se polohovým koeficientem K5 (dle přílohy č. 13), koeficientem změny cen staveb Ki (dle přílohy č. 35) a koeficientem prodejnosti Kp (dle přílohy č. 36). 61


Nikodýmová Andrea

Pokud by cena konstrukce venkovní úpravy neodpovídala způsobu provedení, která jsou uvedena v příloze č. 11 vyhlášky o oceňování, je nutné základní cenu přiměřeně upravit a pak teprve tuto cenu násobit příslušnými koeficienty. Takto získanou plnou cenu upravíme o opotřebení a to tak, že poměříme stáří venkovní úpravy k její předpokládané celkové životnosti (pomocí lineární metody) a toto opotřebení odečteme od plné ceny. Tím získáme cenu zjištěnou.

c1) Pergola Jedná se pergolu z dřevěných hranolů usazených ve sloupcích s betonovým základem. Podlaha je také dřevěná. Součástí pergoly jsou plastové židle a stůl, jejichž hodnota je zanedbatelná. Její stáří je jen několik měsíců, tudíž opotřebení nebudeme uvažovat.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava:

pergola


tunelová dřevěná z hranolů a fošen,

Základy:

sloupky do betonových patek

Podlaha:

jakákoliv zpevněná


46.39.99

Výměra pro ocenění: Tab. 34 Zastavěná plocha pergoly

Pergola

Rozměry

Zastavěná plocha (m2)

2,50 x 3,00

7,5

Zastavěná plocha

7,5


Základní cena Příloha č.11 vyhlášky č. 540/2002 Sb. stanovuje pro pergolu základní cenu

1 450 Kč/m2 zastavěné plochy.

62


Nikodýmová Andrea

Zjištění plné ceny: Tab. 35 Zjištění upravené základní ceny pergoly 1 450 Kč/m2

Základní cena ZC (dle př. č. 8) Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce)

* 0,850


* 1,828


* 1,152 2 595,50 Kč/m2


Pro stanovení plné ceny pergoly, tj. ceny bez odpočtu opotřebení, násobíme velikost obestavěného prostoru základní cenou upravenou: Tab. 36 Stanovení úplné ceny pergoly Obestavěný prostor (m2)

7,5


2 595,50

Úplná cena

19 466,30 Kč

c2) Zpevněná plocha ze zámkové dlažby Předmětem ocenění jsou zpevněné plochy. Příjezdová cesta ke garáži a krytému stání zabírá plochu o rozměrech 7,50 m a 5,00 m. Chodník k hlavním dveřím do domu je dlouhý 12 m o šířce 0,7 m. Plocha za domem má rozměry 6,00 m x 3,5 m a 4,00 m x 3,5 m.

Zatřídění pro potřeby ocenění: Kód standardní klasifikace produkce:

46.23.11.5

Venkovní úprava:

8.3.27 Zpevněné plochy mimo silnice a letiště betonová dlažba zámková – šedá tl.do 80 mm

Výměra pro ocenění: Tab. 37 Zastavěná plocha zpevněných ploch

Rozměry (m)

Zastavěná plocha (m2)

Příjezdová cesta

7,50 x 5,00

37,50

Chodník

12,00 x 0,70

8,40

(6,00 x 3,50) + (4,00 x 3,50)

35,00

Plocha za domem Zastavěná plocha

80,90

63


Nikodýmová Andrea


Základní cena Příloha č.11 vyhlášky č. 540/2002 Sb. stanovuje pro zpevněné plochy zámkovou

dlažbou základní cenu 515 Kč/m2 zastavěné plochy.

Zjištění plné ceny: Tab. 38 Zjištění upravené základní ceny zpevněných ploch 515 Kč/m2

Základní cena ZC (dle př. č. 11) Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce)

* 0,850


* 1,928


* 1,152 972,30 Kč/m2


Pro stanovení plné ceny nemovitosti, tj. ceny bez odpočtu opotřebení, násobíme velikost obestavěného prostoru základní cenou upravenou: Tab. 39 Stanovení úplné ceny zpevněných ploch Obestavěný prostor (m2)

80,90 2

Základní cena upravená (Kč/m )

972,30

Úplná cena

78 659,10 Kč

Stáří

1 let

Předpokládaná celková životnost

50 let

Opotřebení: 1/50*100% = 2%

- 1 573,20 Kč

Zjištěná cena zpevněných ploch

77 085,90 Kč

c3) Vodovodní přípojka Vodovodní přípojka je z plastikového potrubí DN 25 mm a napojuje se na stávající vodovodní řad. Přípojka má délku 9 m, hloubku 1,2 m, uložena v pískovém obsypu. Její stáří je 2 let. Podle přílohy č.11 je základní cena určena částkou 355 Kč/m a předpokládaná celková životnost 50 let.


46.21.41.1

Venkovní úprava:

1.1.6.1 Přípojka vody DN 25 mm

Délka:

9m

Základní cena:

355 Kč/m 64


Nikodýmová Andrea

Tab. 40 Ocenění vodovodní přípojky Základní cena (dle přílohy č. 11): Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.36 - dle obce…) Základní cena upravená Cena pro 9 m délky Stáří Předpokládaná celková životnost Opotřebení: 2/50*100% = 4% Zjištěná cena vodovodní přípojky

355 Kč/m * 0,850 * 1,932 * 1,152 671,60 Kč/m 6 044,40 Kč 2 let 50 let - 241,80 Kč 5 802,60 Kč

c4) Přípojka kanalizace Kanalizační přípojka je řešena plastovým potrubím DN 200 mm, která bude napojena na domovní čistírnu odpadních vod TOPAS 5. Odpadní vody jsou svedeny do revizní kanalizační koncové šachty na trase kanalizačního řádu obce.


46.21.41.4

Venkovní úprava:

2.1.4.2 Přípojka kanalizace DN 200 mm

Délka:

11 m

Základní cena:

1 555 Kč/m

Tab. 41 Ocenění přípojky kanalizace Základní cena (dle příloha č. 11): Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (př.č.36 - dle obce a účelu užití) Základní cena upravená Cena pro 11 m délky Stáří Předpokládaná celková životnost Opotřebení: 2/50*100% = 4% Zjištěná cena vodovodní přípojky

65

1 555 Kč/m * 0,850 * 1,932 * 1,152 2 941,80 Kč/m 32 359,80 Kč 2 let 50 let - 1 294,40 Kč 31 065,40 Kč


Nikodýmová Andrea

c5) Plynová přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění: Kód standardní klasifikace produkce:

46.21.42.3

Venkovní úprava:

4.1 Plynová přípojka do DN 40

Délka:

14 m

Základní cena:

305 Kč/m

Tab. 42 Ocenění plynové přípojky Základní cena (dle příloha č. 11): Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.36 - dle obce…) Základní cena upravená Cena pro 14 m délky Stáří Předpokládaná celková životnost Opotřebení: 2/40*100% = 5% Zjištěná cena plynové přípojky

305 Kč/m * 0,850 * 1,932 * 1,152 577 Kč/m 8 087 Kč 2 let 40 let - 404,40 Kč 7 682,60 Kč

c6) Přípojka elektrické energie Přípojka elektro je 3-fázová, připojena a vedena k objektu zemním kabelem AL 25 mm2.


46.21.43.9

Venkovní úprava:

3.1.6 kabel AL 25 mm2 zemní kabel

Délka:

12 m

Základní cena:

195 Kč/m

Tab. 43 Ocenění přípojky elektrické energie Základní cena (dle příloha č. 11): Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.36 - dle obce…) Základní cena upravená Cena pro 12 m délky Stáří Předpokládaná celková životnost Opotřebení: 2/30*100% = 6,6% Zjištěná cena přípojky elektrické energie

66

195 Kč/m * 0,850 * 1,901 * 1,152 363,00 Kč/m 4 356 Kč 2 let 30 let - 287,50 Kč 4 068,50 Kč


Nikodýmová Andrea

c7) Plot Pozemek je ohraničen plotem ze strojového pletiva na ocelových sloupcích, které jsou usazeny v betonových patkách. Jeho celková délka činí 21,00 m o výšce 1,20 m.


46.21.64.4

Venkovní úprava:

13.1.1 Plot ze strojového pletiva potaženého plastickou hmotou na ocelové sloupky pohl.pl.do betonových patek, sloupky s nátěrem

Plocha:

25,20 m2

Základní cena:

290 Kč/m2

Tab. 44 Ocenění oplocení Základní cena (dle příloha č. 11): Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.36 - dle obce…) Základní cena upravená Cena pro 25,20 m2 výměry Stáří Předpokládaná celková životnost Opotřebení: 5/30*100% = 16,6% Zjištěná cena přípojky plotu

290 Kč/m2 * 0,850 * 1,828 * 1,152 519,10 Kč/m2 13 081,30 Kč 5 let 30 let - 2 171,50 Kč 10 909,80 Kč

c8) Plotová vrata Plotová vrata jsou ocelová s dřevěnou výplní. Zatřídění pro potřeby ocenění: Kód standardní klasifikace produkce:

46.21.64.4

Venkovní úprava:

14.6.1 Vrata ocelová s dřevěnou výplní

Počet:

1 ks

Základní cena:

3 600 Kč/ks

67


Nikodýmová Andrea

Tab. 45 Ocenění plotových vrat Základní cena (dle příloha č. 11): Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.36 - dle obce…) Základní cena upravená Cena pro 1 ks Stáří Předpokládaná celková životnost Opotřebení: 5/25*100% = 20% Zjištěná cena plotových vrat

3 600Kč/ks * 0,850 * 1,828 * 1,152 6 443,90 Kč/ks 6 443,90 Kč 5 let 25 let - 1 288,80 Kč 5 155,10 Kč

c9) Práh mezi sloupky Mezi sloupky plotu se vyskytují betonové sloupky, které dosahují v nadzemní části výšky do 200 mm. Zatřídění pro potřeby ocenění: Kód standardní klasifikace produkce:

46.21.64.4

Venkovní úprava:

13.13 Betonový práh mezi sloupky, nadzemní

část výšky do 20 cm Výměra:

21 m

Základní cena:

150 Kč/m

Tab. 46 Ocenění prahů mezi sloupky Základní cena (dle příloha č. 11): Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.36 - dle obce…) Základní cena upravená Cena pro 21,00 m Stáří Předpokládaná celková životnost Opotřebení: 5/25*100% = 20% Zjištěná cena prahů mezi sloupky

150 Kč/ks * 0,850 * 1,828 * 1,152 268,50 Kč/m 5 638,50 Kč 5 let 25 let - 1 127,70 Kč 4 510,80 Kč

c10) Věšák na prádlo Věšák na prádlo stojí v jihozápadní části pozemku. Má ocelovou konstrukci tvaru T, uložen do betonových patek. Jeho stáří je 1 rok.

68


Nikodýmová Andrea


46.39.99

Venkovní úprava:

27.1. Ocelový tvaru písmene včetně betonových patek a nátěrů

Počet:

1 ks

Základní cena:

590 Kč/ks

Tab. 47 Ocenění věšáku na prádlo Základní cena (dle příloha č. 11): Polohový koeficient K5 (dle přílohy č.13 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č.35 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.36 - dle obce…) Základní cena upravená Stáří Předpokládaná celková životnost Opotřebení: 1/20*100% = 5 % Zjištěná cena věšáku na prádlo

590Kč/ks * 0,850 * 1,828 * 1,152 1 056,10 Kč/ks 1 let 20 let - 52,80 Kč 1 003,30 Kč

3.2.4. Trvalé porosty Trvalé porosty zahrady tvoří ovocné dřeviny a okrasné dřeviny. Všechny porosty dosahují stáří 20 až 35 let a jsou většinou neudržované.

d1) OVOCNÉ DŘEVINY - §38 Ocenění ovocných dřevin se provádí dle přílohy č. 31 části druhé, která obsahuje ceny

v Kč/ks

pro

vesměs

extenzivní

výsadby

zahrádkového

typu.

V případě

neudržovaného stavu dřevin snižujeme základní cenu o 30%. Vždy ji však upravujeme koeficientem prodejnosti Kp dle přílohy č. 36.

Tab. 48 Ocenění ovocných dřevin Název

Počet Skupina [ks]

Jabloň

2

Jabloň

3

JHKMČk JHKMNk Rbč-vt

Rybíz červený 6 Součet Koeficient prodejnosti Kp Zjištěná cena ovocných dřevin

Stáří [roky]

Jedn.cena [Kč/jedn.]

Úprava [%]

Upr.cena [Kč/jedn.]

Cena [Kč]

35

263

- 30%

184,10

368,20 Kč

35

Min. 30

-30%

30

90 Kč

20

Min. 20

-20%

20

120 Kč 578,20 Kč *1,152 666,10 Kč

69


Nikodýmová Andrea

d2) OKRASNÉ DŘEVINY - §38 Ceny okrasných rostlin zjistíme z přílohy č. 34. I v tomto případě se pro neudržované dřeviny snižuje základní cena procentní srážkou. Základní cenu opět upravujeme koeficientem prodejnosti Kp a navíc polohovým koeficientem výsadby okrasných rostlin, který uvádí tab. 2 přílohy č. 34 - v případě zeleně u rodinných domů je jeho hodnota 0,75. Na oceňovaném pozemku se vyskytuje 7 okrasných keřů – tújí. Čtyři keře jsou staré již 7 let, zbylé tři pouze 4 roky. Túje jsou ošetřované.

Tab. 49 Ocenění okrasných rostlin Název skupiny okrasných rostlin dle tabulek č. 3 až 14

Počet Jedn.cena Srážka Upr.cena [ks] [Kč/ks] [%] [Kč/jedn.]

Cena [Kč]

Zerav obrovský (thuja plichta)

4

1 100

1 100

4 400 Kč

Zerav japonský (thuja standishii)

3

175

175

525 Kč

Součet Polohový koeficient (dle př.č. 34) Koeficient prodejnosti Kp

4 925 Kč * 0,750 * 1,152

Zjištěná cena

4 255,20 Kč

Celková cena trvalých porostů tedy čítá 4 921,30 Kč (666,10 Kč + 4 255,20 Kč).

3.2.5. Pozemky - § 28 Jedná se o rovinný pozemek v zastavěné části obce s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je po zpevněné komunikaci.

Pozemky jsou vedeny v KN jako zastavěná plocha a zahrada. Na pozemku par.č.st. 145 je postaven objekt bydlení č.p. 84. K nemovitosti náleží parcela p.č. 656/83 o výměře 596 m2 . Stavební pozemek je zastavěn rodinným domem. Zahrada je udržovaná, porostlá ovocnými a okrasnými dřevinami, se stavbou a stavebním pozemkem tvoří funkční celek. Vzhledem k tomu, že v obci Dolní Cerekev není k dispozici cenová mapa, provedeme ocenění pozemků dle vyhlášky. Ocenění zahrnuje ocenění zastavěné plochy, jejíž výměra dle výpisu z Katastru nemovitostí je 157 m2, a ocenění zahrady o výměře 596 m2. 70


Nikodýmová Andrea

Jelikož katastrální území obce nesousedí s katastrálním územím města Jihlava, základní cena za 1 m2 se vypočte podle vzorce:16 ZC = C p ∗ 1,00

Cenu pozemku Cp pro ostatní obce zjistíme dosazením do vzorce:

C p = 35 + (a − 1000 ) ∗ 0,007414 , kde a je počet obyvatel v obci (pokud by byl počet obyvatel menší než 1000, považovalo by se a = 1000.

Pro oceňovaný pozemek tedy platí:

C p = 35 + (1161 − 1000) ∗ 0,007414 = 36,20 Kč / m 2 Základní cena stavebního pozemku za m2 je rovna 36,20 Kč.

e1) STAVEBNÍ POZEMEK - § 28, odst. 1 , odst. 2 Parcelní číslo:

St. 145

Zastavěná plocha:

157 m2

Jednotková cena:

36,20 Kč / m2

Cena:

5 683, 40 Kč

Tab. 50 Ocenění stavebního pozemku Základní cena 157m2 * 36,20 Kč/m2 Možnost napojení na plynovod (+ 10 %) Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci (-7%) Základní upravená cena Koeficient prodejnosti Kp (př.č.36 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (př.č.35 - dle SKP hl. stavby) Ocenění stavebního pozemku

5 683,40 Kč + 568,30 Kč - 397,80 Kč 5 853,90 Kč * 1,152 * 1,828 12 327,50 Kč

e2) ZAHRADA A OSTATNÍ PLOCHY - § 28, odst. 8 U ocenění zahrady postupujeme stejným způsobem jako v případě zastavěné plochy, ale základní upravenou cenu upravujeme navíc o velikost koeficientu 0,4, jak uvádí § 28 odst. 8.

16

Převzato z § 28, odst. 1, písm. k)

71


Nikodýmová Andrea

Parcelní číslo:

p.č.656/83

Zastavěná plocha:

596 m2

Jednotková cena:

36,20 Kč / m2

Cena:

21 575,20 Kč

Tab. 51 Pozemek zahrady a ostatních ploch Základní cena 596 m2 * 36,20 Kč/m2 Možnost napojení na plynovod (+ 10 %) Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci (-7%) Základní upravená cena Úprava ceny dle § 28 odst. 8 Koeficient prodejnosti Kp (př.č.36 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (př.č.35 - dle SKP hl. stavby) Ocenění zahrady

21 575,20 Kč 2 157,50 Kč - 1 510,30 Kč 22 222,40 Kč * 0,400 * 1,152 * 1,828 18 718,90 Kč

Celkové ocenění pozemků je dáno součtem ceny zastavěné plochy a ceny zahrady, což je dáno částkou 31 046,40 Kč ( 12 327,50 Kč + 18 718,90 Kč).

3.3. Rekapitulace cen nemovitosti Tab. 52 Tabulka výsledných cen

Objekt Cena bez opotřebení Cena s opotřebením a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p.84 2 987 643,30 Kč 2 957 766,90 Kč a2) Garáž 145 840 Kč 144 017 Kč b) Vedlejší stavby b1) Kryté stání 85 438 Kč 84 230 Kč b2) Kůlna na dřevo 39 912,50 Kč 19 956,20 Kč c) Venkovní úpravy c1) Pergola 19 466,30 Kč 19 466,30 Kč c2) Zpevněná plocha 78 659,10 Kč 77 085,90 Kč c3) Vodovodní přípojka 6 044,40 Kč 5 802,60 Kč c4) Přípojka kanalizace 32 359,80 Kč 31 065,40 Kč c5) Plynovodní přípojka 8 087 Kč 7 682,60 Kč c6) Přípojka efekt.energie 4 356 Kč 4 068,50 Kč c7) Plot 13 081,30 Kč 10 909,80 Kč c8) Plotová vrata 6 443,90 Kč 5 155,10 Kč c9) Práh mezi sloupky 5 638,50 Kč 4 510,80 Kč c10) Věšák na prádlo 1 056,10 Kč 1 003,30 Kč d) Trvalé porosty d1) Ovocné dřeviny 666,10 Kč 666,10 Kč d2) Okrasné dřeviny 4 255,20 Kč 4 255,20 Kč e) Pozemky e1) Stavební parcela 12 327,50 Kč 12 327,50 Kč e2) Zahrada 18 718,90 Kč 18 718,90 Kč CELKEM 3 469 993,90 Kč 3 408 688,10 Kč 72


Nikodýmová Andrea

Po shrnutí cen jednotlivých nemovitostí byla celková cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení stanovena ve výši 3 469 993,90 Kč a výsledná cena ve výši 3 408 688,10 Kč. Po zaokrouhlení dle §49 činí cena souboru oceňovaných objektů po zohlednění opotřebení 3 408 690 Kč.

3.4. Věcná hodnota Věcná hodnota stanovena Ing.Martinem Vetchým (certifikovaný odhadce staveb a pozemků č.033) dne 18.5.2006 činí:

hlavní stavby (reprodukční hodnota) pozemky

3 840 000 Kč 301 600 Kč

věcná hodnota celkem

4 141 600 Kč

3.5. Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí stanovených Ing.Martinem Vetchým: a) RD Cejle, obestavěný prostor 510 m3, opotřebení 0 % - novostavba, pozemek 770 m2, prodán v roce 2004 za 2 500 000 Kč, b) RD Zbilidy, obestavěný prostor 500 m3, opotřebení 0%-dok.90 %, pozemek 1 000 m2, prodán v roce 2005 za 2 200 000 Kč, c) RD Luka nad Jihlavou, obestavěný prostor 900 m3, opotřebení 25 %, pozemek 700 m2, prodán v roce 2006 za 3 300 000 Kč. Tab. 53 Přehled porovnávaných nemovitostí Název a) RD Cejle b) RD Zbilidy c) RD Luka nad Jihlavou

Popis Okraj obce, menší velikost domu, srovnatelný pozemek Okraj obce, menší velikost domu, ne zcela dokončený Zastavěná část obce, mírně větší dům, opotřebení cca 25 %

Cena 2 500 000 Kč 2 200 000 Kč 3 300 000 Kč

Zdroj ceny realitní kancelář realitní kancelář realitní kancelář

Porovnávací hodnota rodinného domu č.p.84, k.ú.Spělov činí 2 666 670 Kč. Slovy: dvamilionyšestsetšedesátšesttisícšestsetsedmdesátkorunčeských

73


Nikodýmová Andrea

V porovnání s výše uvedenými nemovitostmi patří mezi hlavní výhody oceňované nemovitosti:

samostatnost stavby charakter novostavby blízkost Jihlavy – krajské město atraktivní okolí Za nevýhody se považuje:

chybějící splašková kanalizace Oproti prvním dvěma příkladům se jedná o větší RD s polohou srovnatelnou s prvním příkladem. Třetí příklad se týká staršího domu ve větší obci.

74


Nikodýmová Andrea

4. Závěr Stanovení administrativní ceny se řídí přesnými instrukcemi, které jsou dány vyhláškou a zákonem o oceňování majetku. Z tohoto důvodu by se oceňování konkrétní nemovitosti provedené různými znalci mělo odlišovat minimálně. Odlišnosti mohou být způsobeny např. jiným zaokrouhlováním či stanovením odlišné předpokládané životnosti. Naproti tomu při tržním oceňování neexistuje jednoznačný návod, jak hodnotu nemovitosti stanovit. Pro odhad tržní hodnoty je nutno vycházet z momentální situace ekonomiky a stavu trhu, je tedy založen na principech tržní ekonomiky, kde dochází ke střetu nabídky a poptávky. Jde o individuální tvůrčí proces, který je třeba přizpůsobovat konkrétním podmínkám. Oba typy ocenění jsou náročné na sběr dostatečného množství relevantních informací. V případě administrativního ocenění většinu údajů znalec získá již samotným terénním průzkumem. Při tržním ocenění je navíc důležité zpracování a posouzení všech faktorů, které mohou mít na tržní hodnotu vliv, a znalost a zpracování informací o lokálním trhu s nemovitostmi a provedení tržní analýzy. Při tomto způsobu oceňování jsou na osobu znalce kladeny vysoké nároky, od zjištění veškerých stavebně technických prvků nemovitosti, po nároky na vzdělání, zkušenosti a schopnosti aplikovat správnou metodiku výpočtu. Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů se v současné době používá zejména pro daňové účely, jednak pro stanovení daně dědické a darovací, tak i jako srovnávací základna pro stanovení daně z úplatných převodů nemovitostí (prodejů), při kterých se porovnává kupní cena s cenou administrativní a vyšší z nich se považuje za základnu výpočtu daně. Způsob určení této ceny i výchozí údaje jsou přesně dány oceňovací vyhláškou, tudíž její výhodou je, že je poměrně objektivní oproti ocenění tržnímu. Neumožňuje však zohlednit cenové vlivy, které oceňovací vyhláška nedefinuje a které ovšem v praxi cenu nemovitostí ovlivňují. Znamená to, že administrativní metoda nemůže přesně postihnout reálnou cenu konkrétní nemovitosti s ohledem na aktuální stav trhu. Současná vyhláška se nesnaží ceny nemovitostí na trhu regulovat, ale snaží se je za účelem stanovení reálných cen kopírovat. Právě za účelem přiblížení se skutečným cenám zavedla nejprve vyhláška z roku 1994 polohový koeficient K5 závislý na významu a velikosti obce a vyhláška z roku 1997 koeficient změny cen staveb Ki a koeficient

75


Nikodýmová Andrea

prodejnosti Kp. Jelikož se trh nemovitostí stále vyvíjí, vyvíjí se i požadavek na aktuálnost těchto koeficientů potřebou častých novelizací vyhlášky. Slabým místem administrativního ocenění stále zůstává koeficient prodejnosti. Nedokáže citlivě postihnout konkrétní umístění nemovitosti v poměrně široké lokalitě, pro kterou je stanoven. Stejný koeficient platí např. pro nemovitost v centru města jako pro nemovitost na okraji obce (s výjimkou velkých měst). Je stanoven podle statistických údajů Ministerstva financí. Jeho reálnou výši však často odborníci zpochybňují. Administrativní cena ale nemusí být cenou, za kterou se nemovitost dá reálně prodat na trhu. Oceňovací vyhláška totiž nezohledňuje cenové a jiné vlivy, které v praxi cenu nemovitostí ovlivňují. Administrativní ocenění tedy nemůže přesně postihnout reálnou cenu konkrétní nemovitosti s ohledem na aktuální stav trhu. I když se zákonodárci snaží administrativní cenu přibližovat tržní ceně každoročními novelami oceňovací vyhlášky, zůstává přesto cenou uměle vytvořenou, která se liší od stavu na trhu. Proto je pravděpodobné, že se tržní cena bude od této úřední ceny odlišovat. Oba způsoby ocenění vycházejí z částečně jiných informací, liší se i způsobem jejich zpracování a slouží k jinému účelu. Cílem mé práce bylo zjištění administrativní ceny konkrétní oceňované nemovitosti. Na základě vyhlášky č. 540/2002 Sb. jsem nákladovým způsobem určila cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemků ve výši 3 408 690 Kč. Při zjišťování této ceny jsem nenarazila na žádné vážnější obtíže, protože jsem měla k dispozici potřebné údaje a v případě nejasností jsem se obracela na vlastníka nemovitosti, odborné záležitosti jsem konzultovala se znalcem či vedoucím diplomové práce. Pro výpočet administrativního ocenění nemovitosti je nutné znát velikost obestavěného prostoru nemovitosti, její stáří (pro výpočet opotřebení) a místo, kde se objekt nachází (pro určení vyhláškových koeficientů prodejnosti a polohy). Pro ocenění nemovitosti nákladovým způsobem dle vyhlášky neprovádíme podrobný rozbor (na rozdíl od tržního ocenění), z jakého materiálu je omítka, podlahy a stropy apod. Určíme, o jaký typ nemovitosti se jedná a pro tuto nemovitost zjistíme z vyhlášky její základní cenu. Tuto základní cenu pak postupně upravíme vyhláškovými koeficienty, které zohledňují umístění daného objektu (kraj, obec), nadstandardní, podstandardní či chybějící konstrukce a vybavení, změny cen staveb. Dále musíme brát v úvahu případné opotřebení oceňované nemovitosti. A pro úplnost administrativního ocenění je nutné ocenit jednotlivé venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky. 76


Nikodýmová Andrea

Vlivy, které působí na hodnotu nemovitosti z hlediska její atraktivnosti (poloha nemovitosti a prodejnost) jsou vyjádřeny již zmíněnými vyhláškovými zprůměrňovanými veličinami pro relativně rozsáhlé území (okres, obec). Toto zobecnění ale nemůžeme administrativnímu ocenění vytýkat, protože pro daňové účely toto zprůměrňování zcela stačí. Tržní ocenění se též zajímá o velikost nemovitosti, ale její atraktivnost posuzuje mnohem podrobněji. Vliv polohy na cenu nemovitosti není zprůměrovaný pro všechny nemovitosti v obci, ale je určen zvlášť pro každou oceňovanou nemovitost. Znalec se musí detailně zabývat polohou v obci, zjišťovat uskutečněné prodeje obdobných nemovitostí v lokálním trhu. Do ocenění zahrnuje i případná rizika, která jsou z hlediska poptávajícího důležitá, jako např. atraktivnost lokality, územní plán, dopravní obslužnost, možnosti podnikání a zaměstnání, přírodní katastrofy a mnoho dalších. Věcná hodnota nemovitosti byla stanovena ve výši 4 141 600 Kč, což oproti mnou stavené ceně 3 408 690 Kč není takový zásadní rozdíl. K odlišnosti došlo podle mého názoru zřejmě tím, že administrativní metoda nezohledňuje právě atraktivitu prostředí či dopravní obslužnost. Při administrativním ocenění použijeme polohový koeficient pro ostatní obce, který už ovšem nezohledňuje, že v obci funguje základní škola, ordinace lékaře, pobočka pošty atd. Zatímco odhadce tyto faktory při tržním hodnocení zohledňuje. K rozdílu mohlo dojít také tím, že administrativní metoda podle mého názoru velmi podhodnocuje cenu pozemku (cena 76,20 Kč/m2). K většímu rozdílu dochází, pokud použijeme porovnávací metodu. Ta stanovila hodnotu domu na 2 666 670 Kč. Příčinou bude pravděpodobně výběr vzorků do porovnávací základny. Domnívám se, že stáří domu či umístění v lokalitě či to, zda se jedná o samostatně stojící dům nebo řadový, nejsou dostatečnými charakteristikami, které mohou plně identifikovat nemovitost a tím objektivně určit její hodnotu. V potaz musíme vzít i velikost vzorku (pouze 3 nemovitosti) a čas uskutečněných prodejů, které příliš nezaručují přesvědčivost výsledku porovnávací metody. Dovolila bych si kritizovat i výběr lokalit do vzorku. Přestože se jedná o přibližně stejně velké obce, dopravní dosažitelnost jednotlivých lokalit se rapidně liší. Na závěr je nutno podotknout, že oceňování je skutečně oblastí velice rozsáhlou. Stanovení ceny jednotlivých druhů majetku (především majetku nemovitého) představuje

časově náročnou činnost vyžadující vysokou odbornost a zkušenosti. Při oceňování jsem osobně pocítila nedostatek znalostí zejména z oboru stavebnictví. Řadu informací jsem musela vyhledávat, příp.konzultovat se zadavatelem ocenění. 77


Nikodýmová Andrea

Dalším zádrhelem, se kterým jsem se při administrativním oceňování setkala, byla značná nepřehlednost uvedené vyhlášky, která zahrnuje celkem 36 příloh. Její uspořádání podle mého názoru postrádá logickou návaznost. Přesto mohu práci na diplomové práci zhodnotit velice kladně. Domnívám se, že jsem získala novou zkušenost, kterou určitě využiji v dalších letech.

78


Nikodýmová Andrea

5. Literatura [1]

BRADÁČ, A. – FIALA, J.: NEMOVITOSTI - oceňování a právní vztahy. 3.vyd. Praha: LINDE 2004. ISBN 80-7201-441-2

[2]

BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí. 1.část. Brno: CERM 1994. ISBN 80-85867-36-2

[3]

BRADÁČ, A.: Teorie oceňování nemovitostí. 2.část. Brno: CERM 1994. ISBN 80-85867-36-2

[4] HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí. Praha: VŠE 2005. ISBN 80-245-0947-4

Právní předpisy: [6]

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku).

[7]

Vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

[8]

Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky

[9]

Zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník

[10] Vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků [11] Zákon č. 359/1992 Sb. o zeměměřických a katastrálních orgánech

Diplomová práce: [12] ŠKALOUDOVÁ, M. Oceňování nemovitostí. Diplomová práce. Praha VŠE 2005.

Internetové zdroje: [13] http://www.ocenovaninemovitosti.cz [cit. 13-10-2006] [14] http://www.cuzk.cz [cit. 24-11-2006] [15] http://www.la-ma.cz [cit. 23-10-2006] [15] http://www.czso.cz [cit. 9 -11-2006]

79


Nikodýmová Andrea

6. Seznam tabulek Tab. 1 Tabulka polohových koeficientů K5 podle přílohy č. 13 Tab. 2 Velikost obestavěného prostoru Tab. 3 Standardní vybavení RD Tab. 4 Nadstandardní, podstandardní a chybějící konstrukce a vybavení rodinného domu Tab. 5 Zjištění upravené základní ceny rodinného domu Tab. 6 Stanovení úplné ceny rodinného domu Tab. 7 Opotřebení rodinného domu Tab. 8 Cena rodinného domu po zohlednění opotřebení Tab. 9 Obestavěný prostor garáže Tab. 10 Standardní vybavení garáže Tab. 11 Nadstandardní, podstandardní a chybějící konstrukce a vybavení garáže Tab. 12 Zjištění upravené základní ceny garáže Tab. 13 Stanovení úplné ceny garáže Tab. 14 Opotřebení garáže Tab. 15 Cena garáže po zohlednění opotřebení Tab. 16 Obestavěný prostor přístřešku Tab. 17 Standardní vybavení vedlejších staveb Tab. 18 Nadstandardní, podstandardní a chybějící konstrukce a vybavení přístřešku Tab. 19 Zjištění upravené základní ceny přístřešku Tab. 20 Stanovení úplné ceny přístřešku Tab. 21 Opotřebení přístřešku Tab. 22 Cena přístřešku po zohlednění opotřebení Tab. 23 Zjištění upravené základní ceny zámkové dlažby Tab. 24 Úplná cena zámkové dlažby Tab. 25 Opotřebení zámkové dlažby Tab. 26 Cena zámkové dlažby po zohlednění opotřebení Tab. 27 Obestavěný prostor kůlny Tab. 28 Standardní vybavení vedlejších staveb Tab. 29 Nadstandardní, podstandardní a chybějící konstrukce a vybavení kůlny Tab. 30 Zjištění upravené základní ceny kůlny Tab. 31 Stanovení úplné ceny kůlny Tab. 32 Opotřebení kůlny Tab. 33 Cena kůlny po zohlednění opotřebení Tab. 34 Zastavěná plocha pergoly Tab. 35 Zjištění upravené základní ceny pergoly Tab. 36 Stanovení úplné ceny pergoly Tab. 37 Zastavěná plocha zpevněných ploch Tab. 38 Zjištění upravené základní ceny zpevněných ploch Tab. 39 Stanovení úplné ceny zpevněných ploch Tab. 40 Ocenění vodovodní přípojky Tab. 41 Ocenění přípojky kanalizace Tab. 42 Ocenění plynové přípojky Tab. 43 Ocenění přípojky elektrické energie Tab. 44 Ocenění oplocení Tab. 45 Ocenění plotových vrat Tab. 46 Ocenění prahů mezi sloupky Tab. 47 Ocenění věšáku na prádlo Tab. 48 Ocenění ovocných dřevin Tab. 49 Ocenění okrasných rostlin Tab. 50 Ocenění stavebního pozemku Tab. 51 Pozemek zahrady a ostatních ploch Tab. 52 Tabulka výsledných cen Tab. 53 Přehled porovnávaných nemovitostí

80

7. Seznam příloh Příloha č.1 – Popis a ohodnocení konstrukcí a vybavení rodinného domu Příloha č.2 – Popis a ohodnocení konstrukcí a vybavení rodinného domu Příloha č.3 – Pohled západní Příloha č.4 – Půdorys 1.NP Příloha č.5 – Půdorys podkroví Příloha č.6 – Svislý řez rodinného domu Příloha č.7 – Svislý řez garáží

81

Příloha č. 1 Konstrukce, vybavení

Hodnocení Objemový standardu podíl 1. Základy: S 0,082 2. Zdivo: S 0,212 3. Stropy: S 0,079 4. Střecha: N 0,073 5. Krytina: S 0,034 6. Klempířské konstrukce: N 0,009 7. Vnitřní omítky: S 0,058 8. Fasádní omítky: S 0,028 9. Vnější obklady: N 0,005 10. Vnitřní obklady: S 0,023 11. Schody: S 0,010 12. Dveře: N 0,032 13. Okna: N 0,052 14. Podlahy obytných místností: N 0,022 15. Podlahy ostatních místností: S 0,010 16. Vytápění: N 0,052 17. Elektroinstalace: S 0,043 18. Bleskosvod: C 0,006 19. Rozvod vody: S 0,032 20. Zdroj teplé vody: S 0,019 21. Instalace plynu: S 0,005 22. Kanalizace: S 0,031 23. Vybavení kuchyně: S 0,005 24. Vnitřní vybavení: S 0,041 25. Záchod: S 0,003 26. Ostatní: N 0,034 Součet upravených objemových podílů rodinného domu:

82

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 0,082 1,00 0,212 1,00 0,079 1,54 0,113 1,00 0,034 1,54 0,014 1,00 0,058 1,00 0,028 1,54 0,008 1,00 0,023 1,00 0,010 1,54 0,049 1,54 0,080 1,54 0,034 1,00 0,010 1,54 0,080 1,00 0, 043 - 1,852 - 0,011 1,00 0,032 1,00 0,019 1,00 0,005 1,00 0,031 1,00 0,005 1,00 0,041 1,00 0,003 1,54 0,052 1,134

Příloha č. 2 Konstrukce, vybavení

Hodnocení Objemový standardu podíl 1. Základy: S 0,062 2. obvodové stěny N 0,301 3. Stropy: S 0,262 4. krov ---------5. Krytina: N 0,057 6. Klempířské konstrukce: N 0,029 7. úpravy povrchů S 0,048 8. Dveře S 0,027 9. okna N 0,014 10. vrata N 0,068 11. podlahy S 0,072 12. elektroinstalace S 0,060 Součet upravených objemových podílů garáže:

83

Část [%] 100,00 100,00 100,00 ------100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 0,062 1,54 0,464 1,00 0,262 -----------1,54 0,088 1,54 0,045 1,00 0,048 1,00 0,027 1,54 0,022 1,54 0,105 1,00 0,072 1,00 0,060 1,255

Příloha č. 3

84

Příloha č. 4

85

Příloha č. 5

86

Příloha č. 6

87

Příloha č. 7

88

89

OBSAH: Úvod...6 Metodologická ást...9

Recommend Documents