Modernizace budov a její vliv na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Modernizace budov a její vliv na trţní hodnotu

Bakalářská práce

Autor:

Monika Dvořáková Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof.Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 23.června 2010

Monika Dvořáková

2

Poděkování Ráda bych touto cestou poděkovala panu profesorovi Michálkovi za vedení a pomoc při psaní mé bakalářské práce. Ráda bych také poděkovala Ing. Petru Ortovi, vedoucímu Katedry oceňování majetku.

3

Anotace práce: Cílem mé bakalářské práce je posoudit, jaký vliv bude mít modernizace objektu na jeho trţní hodnotu. Abych mohla vliv modernizace posoudit, ocenila jsem vybraný objekt před modernizací, doporučila úpravy, kterými objekt zmodernizovat a poté jsem zjistila hodnotu objektu po provedených úpravách. Bakalářskou práci jsem rozdělila do tří částí. V první, teoretické části, se zabývám modernizací staveb a jejím vlivem na jejich trţní hodnotu. Druhá, praktická část, obsahuje dvě modelová ocenění, rodinného domu a provozního objektu. Ve třetí části bakalářské práce analyzuji trh s nemovitostmi v okrese Náchod.

Annotation of thesis: My bachelor thesis aims to assess the influence of modernization of an object on its market value. To be able to assess the influence of the modernization I assessed chosen object before its modernization, I suggested suitable modifications, and then I assessed the value after the object has been modified. The thesis is divided into three parts. The first theoretical part focuses on the modernization of buildings and its influence on their market value. The second practical part contains two model assessments, the first of a family house, and the second of a service facility. In the third part of my bachelor thesis I analyse the real estate market in the Náchod region.

4

OBSAH Úvod……………………………………………………………………………………

7

1. Teoretická část………………………………………………………. ……………...

8

1.1. Nemovitosti – základní pojmy……………………………………………………

8

1.2. Trţní ocenění nemovitostí…………………………………………………………

9

1.3. Modernizace a rekonstrukce……………………………………………………….

10

1.4. Příklady modernizace……………………………………………………………… 11 1.4.1. Izolace proti zemní vlhkosti………………………………………………….. . 11 1.4.1.1. Vzlínající voda………………………………………………………………. 12 1.4.1.2. Tlaková voda………………………………………………………………… 12 1.4.1.3. Provozní vlhkost…………………………………………………………..… 12 1.4.2. Modernizace obvodového pláště…………………………………………………. 13 1.4.3. Modernizace oken……………………………………………………...………… 15 1.4.4. Modernizace střešního pláště………………………………………………...…... 16 1.5. Modernizace rodinného domu v Mladoticích ……………….……………...……… 17 1.5.1.Popis hodnoceného objektu……………………………………………….………. 17 1.5.2. Navrhované úpravy domu…………………………………………………...…… 18 1.5.2.1. Výměna střešní krytiny……………………………………………………… 19 1.5.2.2. Zateplení střechy…………………………………………………………….. 19 1.5.2.3. Výměna oken……………………………………………...…………………. 20 1.5.2.4. Vnější omítka……………………………………………………………..…. 21 1.5.2.5. Výměna interiérových dveří………………………………...………………... 22 1.5.2.6. Kotelna a vytápění……………………………………………………………. 22 1.5.2.7. Rekonstrukce koupelny…………………………………...………………….. 23 1.5.2.8. Nová kuchyně………………………………………………………………… 24 1.5.2.9. Dokončovací práce……………………………………………………………. 24 1.6. Rekapitulace provedených změn………………………………………...…………... 25 1.7. Závěr…………………………………………………………………………………. 25 2. Praktická část……………………………………………...…………………………… 27 2.1. Ocenění rodinného domu v obci Mladotice…………………………………...……. 27 2.1.1. Příloha………...………………………………………………………………….. 42 2.1.1.1. Výpis z katastru nemovitostí…………………………………………………… 42

5

2.1.1.2. Fotodokumentace……………………………………………………………... 43 2.2. Ocenění provozního objektu v obci Úpice………………………………………….. 44 2.2.2. Příloha…………………………...………………………………………………. 55 2.2.2.1. Výpis z katastru nemovitostí……………………………………………...…… 55 3. Analýza trhu okresu Náchod…………………………………...……………………… 56 3.1. Broumovsko………………………………………………………………...………. 56 3.2. Náchodsko………………………………………...………………………………… 59 3.3. Celkový marketingový výhled…………………………………………...…………. 62 Seznam pouţité literatury………………………………………………………………… 63

6

Úvod V bakalářské práci se zabývám modernizací a také rekonstrukcí budov a jejich následného vlivu na trţní hodnotu objektu. Jelikoţ v důsledku dlouhé ţivotnosti staveb dochází po jisté době ke ztrátě části jejich hodnoty, chtěla bych svou prací dospět k zjištění, jestli provedená modernizace stavby jeho hodnotu zvýší. Na otázku, jaké důvody vedou lidi k modernizování a rekonstruování jejich rodinných domů, lze odpovědět více způsoby. Protoţe pro kaţdého z nás je důvod k tomuto rozhodnutí jiný. Já bych největší váhu přikládala k modernizaci z důvodu budoucí úspory finančních prostředků za energii a provoz objektu a zvýšení uţivatelského standardu, jelikoţ rodinný dům je pro kaţdého z nás místo, které nás chrání nejen před nepřízní počasí, ale také před vlivy kaţdodenního uspěchaného ţivota, a je pro nás místem klidu a odpočinku.

7

1. Teoretická část 1.1. Nemovitosti – základní pojmy Třídění věcí lze provádět podle různých kritérií, nejdůleţitější je ale třídění na věci movité a na věci nemovité. V ustanovení § 119 odst. 1 obč. zákoníku (Zákon č.40/1964 Sb.) se podává vymezení nemovitostí jako pozemků a staveb spojených se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou věcmi movitými. Rozlišování movitých a nemovitých věcí je důleţité např. při nabývání vlastnického práva1. Nemovitosti a právní vztahy k nemovitostem jsou evidovány v katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí vznikl ke dni 1.1. 1993 na základě zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky. Jedná se o soubor údajů o nemovitostech ČR zahrnujících jejich popis, soupis a geometrické a polohové určení. Jeho součástí je také evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Pozemkem se rozumí individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky aj.). Podle zákona č.344/1992 Sb. je pozemek charakterizován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemku2. Pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány v podobě parcel. Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a vyuţití. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoli o soubor těchto objektů, i kdyţ by tvořily určitý funkční celek. V takovém případě pak podle funkčního, účelového vyuţití objektů jeden z nich zaujímá postavení stavby hlavní (př. rodinný dům) a jiný zaujímá postavení stavby vedlejší (př. studna, kolna). Podle stavebního zákona č.183/2006 Sb., §2 odst. 3 se stavbou rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavební technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Podle odst.4 se pak stavbou rozumí podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby3. Ve smyslu občanského zákoníku jsou nemovitostmi pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem. Stavba, která není spojena

1

Bradáč Albert:Nemovitosti, Oceňování a právní vztahy. Linde Praha a.s., 2007 Bradáč Albert: Nemovitosti, Oceňování a právní vztahy. Linde Praha a.s., 2007 3 bradáč Albert: Teorie oceňování nemovitostí. Akademické nakladatelství CERM 2009 2

8

se zemí pevným základem, je povaţována za věc movitou a nevztahují se na ni náleţitosti právních úkonů, které se vztahují k nemovitostem. Za nemovitosti se povaţují rovněţ byty a nebytové prostory, i kdyţ nesplňují podmínku spojení pevným základem se zemí. Podle zákona č.72/1994 Sb. o vlastnictví bytů se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Budovou se rozumí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

1.2. Trţní ocenění nemovitostí Trţní ocenění je ze dvou hlavních metod oceňování. Tou druhou metodou je administrativní ocenění podle aktuální vyhlášky Ministerstva financí ČR, kterou je v současné době vyhláška MF ČR č.3/2008 Sb. Při oceňování nemovitostí pracujeme nejčastěji s pojmem trţní hodnota nemovitosti, coţ je jakási obecná cena, kterou by bylo moţné získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku. Pojem trţní hodnota vykládají různí autoři různými způsoby. Podle komunitárního práva (práva Evropské unie) má trţní hodnota vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu, trţní podmínky dovolují řádný prodej a obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosaţitelná při jednáních o prodeji. Podle normy TEGoVA je trţní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v transakci samotných a nezávislých partnerů po vhodném marketingu, přičemţ obě strany jednají na základě znalostí, uváţlivě a bez nátlaku. Podle zákona o oceňování majetku (zákon č. 151/1997Sb.) se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné 9

osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Důleţité je také vysvětlit rozdíl mezi trţní hodnotou a trţní cenou. Trţní hodnota je pojem ekonomicky obecný, který vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. Trţní cena je naproti tomu pojem ekonomicky konkrétní, je to tedy cena dosaţená v určitém čase konkrétním kupujícím za konkrétní majetek. Trţní cenu odhadce nemůţe stanovit, je to pouze věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. V procesu oceňování nemovitostí jsou nejvíce pouţívány tři základní metody oceňování, popřípadě jejich kombinace: a) metoda porovnávací, která je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek b) metoda nákladová, kterou se stanoví náklady,které jsou potřebné na pořízení stejné ( shodné ) nemovitosti c) metoda výnosová, která stanovuje trţní hodnotu nemovitosti na základě kapitalizovaných výnosů

1.3. Modernizace a rekonstrukce Kaţdá stavební konstrukce prochází v průběhu svého ţivota různými fázemi. U kaţdé konstrukce se mění s postupem času řada důleţitých vlastností. V důsledku stárnutí konstrukčních materiálů se sniţuje schopnost konstrukce plnit poţadované funkce a vzdorovat vlivům vnějšího prostředí. U starších budov je běţná situace, kdy některé části konstrukce plně vyhovují všem poţadavkům, jiné části poţadované funkce plní jen částečně a některé prvky jsou jiţ v havarijním stavu. Odolnost konstrukčních prvků je závislá na kvalitě zvoleného materiálu, kvalitě ochranné povrchové úpravy a na údrţbě objektu, která má za úkol sniţovat míru degradace konstrukčních prvků. Zásadní úpravy stavební konstrukce, směřující ke sníţení míry degradace konstrukčních prvků a k prodlouţení fyzické i morální ţivotnosti objektu, jsou realizovány v rámci modernizace a rekonstrukce. Modernizací se rozumí takové stavební úpravy, kterými se zvyšují uţitné vlastnosti objektu nebo jeho části, aniţ by se změnil jeho účel. Jsou při ní nahrazovány opotřebované

10

a zastaralé prvky a zařízení novými prvky s lepšími uţitnými vlastnostmi. Modernizací se zvyšuje kvalita vybavenosti objektu a rozšiřuje se jeho pouţitelnost. Hlavní cílem modernizace je tedy zvýšení uţivatelského standardu. Rekonstrukcí rozumíme takové stavební úpravy, při kterých se vyměňují některé ze základních konstrukcí objektů (např. stropy, krovy, schodiště, svislé nosné konstrukce)a mají za cíl uvést objekt nebo jeho části do původního stavu. S rekonstrukcí se tak spojují práce, které stejně jako modernizace odstraňují účinky opotřebení staveb a prodluţují tím jejich ţivotnost. Bývá účelné spojit modernizaci objektu s jeho rekonstrukcí. Jelikoţ modernizace je obvykle finančně značně náročná, je dobré před jejím zahájením si zjistit stav všech konstrukčních prvků a zhodnotit rizika a důsledky případného selhání prvků, které doţijí v blízké budoucnosti, protoţe následná rekonstrukce objektu by znamenala znehodnocení prostředků vynaloţených na modernizaci.

1.4. Příklady modernizace 1.4.1. Izolace proti vodě a vlhkosti Izolace proti vodě a vlhkosti je jedním z nejdůleţitějších bodů při modernizaci a rekonstrukci, který zabraňuje vnikání vody do objektu. Mezi druhy vod, které mohou stavbu ohroţovat nejvíce patří vzlínající voda, tlaková voda a provozní vlhkost. Obr. 14: Zdroje vlhkosti působící na zdivo

4

Jirásková Blanka:Rekonstrukce domu od A do Z. Paradise studio 2002

11

1.4.1.1. Vzlínající voda Vzlínající voda se v domě šíří kapilárním vzlínáním z podloţí. Vyuţívá mikroskopických trhlin a kapilár v materiálu a vystupuje nahoru do zdiva. Spolu se vzlínáním vlhkosti jsou do konstrukcí vnášeny vodorozpustné soli přítomné v okolní zemině. Jedná se o sírany, dusičnany a chloridy. Tyto soli se usazují v odpařovací zóně na rozhraní suché a vlhké části konstrukce a zmenšují tak průměr pórů stavebních materiálů. Kvůli tomu dochází k nárůstu kapilární vzlínavosti a zvýšení schopnosti materiálů přijímat a vázat vodu. Nadměrná vlhkost konstrukcí zvyšuje vlhkost vzduchu v místnostech a sniţuje tepelně izolační vlastnosti zdiva, je i příčinou hniloby dřevěných prvků. Vnitřní vybavení domu rychle chátrá, mikroorganismy vegetující na vlhkých materiálech způsobují nejrůznější onemocnění zde pobývajících osob5. Velmi účinnou metodou k odstranění příčin zavlhčení objektu představuje podřezání stavby a vloţení dodatečné hydroizolace. 1.4.1.2. Tlaková voda Tlaková voda se dostává do staveb ze svahů. Zvedá hladinu podzemní vody podle momentálních hydrogeologických podmínek. Nápravu můţeme zjednat tak, ţe se dostaneme do hloubky v úrovni spodní hrany základů, kde provedeme drenáţ. Připevníme svislou hydroizolaci na stěny a svah zasypeme tak, aby minimální výška byla 80 cm od spodní hrany stavby. 1.4.1.3. Provozní vlhkost Při pobytu v uzavřené místnosti, kdy zde např. vaříme nebo se koupeme, dochází ke zvyšování vlhkosti obsaţené ve vzduchu. Mnoţství vlhkosti, které je vzduch ve formě vodní páry schopen obsahovat, je závislé na teplotě. Kritickou hranicí je tzv. rosný bod, coţ je teplota, při níţ se pára z vlhkého vzduchu sráţí na povrchu. Tato teplota je závislá na tepelně technických vlastnostech obvodové konstrukce – tepelném odporu a akumulaci. Nejkritičtějšími konstrukcemi jsou okna, na nichţ se kondenzace vodní páry projevuje jako první. Následují překlady nad otvory, věnce a další místa s niţším tepelným odporem neţ mají ostatní části obvodového zdiva. Na tomto velmi často vlhkém podkladu dochází ke vzniku plísní.

5

Jirásková Blanka:Rekonstrukce domu od A do Z. Paradise studio 2002

12

Mezi nápravná opatření patří sanační stěrky a sanační omítky. Úkolem těchto omítek je nepustit vodu a soli k povrchu stěny a ukládat krystaly soli ve svých pórech. Před nanášením sanačních omítek je nutné odstranit stávající poškozené omítky. Přípravu podkladu je třeba provést velmi pečlivě, protoţe se tím prodlouţí ţivotnost sanačních omítek.

1.4.2. Modernizace obvodového pláště Pod pojmem modernizace si jistě velká část obyvatel představí zateplení budovy. V současné době, kdy nabývají stále většího významu jakákoli opatření k úspoře energie, je zateplení budovy velmi dobrou investicí. Zateplení konstrukce s sebou kromě úspory energie přináší i jiné výhody: 1) Dochází ke zvýšení tepelné pohody a kvality uţívání budovy. 2) Zvýšením povrchové teploty a sníţením rizika kondenzace dojde k odstranění jedné z příčin vzniku a růstu plísní uvnitř budovy. 3) Jako nepřímá úspora se projeví prodlouţení ţivotnosti fasády. 4) Umoţní případné vyuţití netradičních zdrojů k vytápění (solární zdroje, tepelná čerpadla). 5) Eliminace tepelných mostů v původní konstrukci. 6) Konstrukce bude celkově chráněna vůči vlivu vnějšího prostředí. Zateplovací systémy lze z jejich konstrukčního hlediska rozdělit na dvě základní skupiny: a) jednoplášťové (kontaktní) b) dvouplášťové (odvětrávané) ad a) Kontaktní zateplovací systémy – jsou to systémy s jednotlivými vrstvami skladby systému navzájem celoplošně spojenými, mezi nimiţ nevzniká provětrávaná vzduchová mezera. ad b) Odvětrávané zateplovací systémy – mezi vrstvou tepelné izolace a pohledovou krycí vrstvou je vytvořena provětrávaná vzduchová mezera, která má význam z hlediska kondenzující vlhkosti. Nejpouţívanější jsou kontaktní tepelně izolační systémy. Jako tepelný izolant se nejčastěji pouţívají tuhý pěnový polystyren nebo minerální vláknité desky, někdy i pěnový polyuretan a korek. Izolanty se lepí k podkladu tmelem a zajišťují se hmoţdinkami nebo pomocí lamel. Tento způsob je poměrně jednoduchý, rychlý, efektivní i cenově výhodný,

13

ale vyţaduje dobrou přípravu podkladu a nelze jej provádět za kaţdého počasí. Je vhodný pro zateplení rodinných domů. Odvětrávané tepelně izolační systémy jsou sice dokonalejší, ale i draţší neţ předchozí. Pouţívané hmoty jsou obdobné, ale vnější povrchová vrstva je odsazena a tvoří ji montovaná předstěna. Předstěna je nesena impregnovaným dřevěným nebo kovovým roštem, přičemţ vnější montované prvky mohou být buď lehké, např. plechové nebo plastové, nebo těţké, z betonu, kamene či keramiky. Montáţ se provádí suchou montáţí a není závislá na počasí6. Kaţdý zateplovací systém by měl být zajištěn povrchovou vrstvou, která ho bude dlouhodobě chránit před vnějšími, především povětrnostními vlivy. Současně však bude díky své struktuře a barevnosti plnit i funkci estetickou. Při realizaci zateplení je třeba se řídit závaznými i doporučenými předpisy, zejména tepelně technickými poţadavky budov. Obr. 27: Kontaktní zateplovací systém

Obr.38: Odvětrávaný zateplovací systém

6 7 8

Jirásková Blanka:Rekonstrukce domu od A do Z. Paradise studio 2002 zdroj http://istavitel.cz zdroj http://istavitel.cz

14

1.4.3. Modernizace oken Okna ovlivňují nejen tepelné ztráty v budově, ale i vzhled a uţitnou hodnotu stavby, a to hlavně velikostí, členěním, polohou a materiálem, který byl pouţit k jejich výrobě. Okna slouţí jako ochrana před vnějšími povětrnostními vlivy (vítr, déšť), proti negativním vlivům ţivotního prostředí (zápach, hluk, průmyslové a automobilové zplodiny) a jako určitý stupeň ochrany proti vloupání. U starších typů oken bylo pravidlem jejich neţádoucí provětrávání, které je dnes zcela odstraněno, a z tohoto důvodu se okna standardně osazují kováním, které obsahuje mikroventilaci, jeţ zajistí základní výměnu vzduchu. Podle pouţitého materiálu dělíme okna na okna dřevěná, plastová, kovová a kombinovaná, která jsou vyrobena v kombinaci předchozích materiálů. Tradičními okny jsou nesporně okna dřevěná, která jsou stále velmi oblíbená. Dřívějším dřevěným oknům se ta dnešní podobají pramálo. Jsou většinou zhotoveny z dřevěných lamelových vlysů, coţ zaručuje jejich tvarovou stabilitu. Dřevěná okna je třeba chránit před povětrnostními vlivy konzervací a barevným nátěrem nebo transparentním lakem. Plastová okna se u nás začala pouţívat teprve v posledních desetiletích. Jejich nespornou výhodou jsou prakticky nulové nároky na údrţbu. Nejpouţívanější materiál k jejich výrobě je tvrzené PVC, které má vyšší stabilitu a odolnost. Kovová okna na bázi oceli se pouţívají např. ve sklepích, tedy v prostorách, kde nejsou kladeny příliš vysoké poţadavky na vzhled. Naproti tomu hliníková okna se pouţívají i pro ty nejnáročnější stavby, jelikoţ mají velmi elegantní vzhled, dlouhou ţivotnost a minimální poţadavky na údrţbu9. Velkou pozornost u všech typů oken bychom měli věnovat hlavně jejich tepelně izolačním vlastnostem, které jsou ovlivněny materiálem pouţitým na rámy a druhem pouţitého skla. Nejdůleţitějším parametrem při výběru oken je součinitel prostupu tepla U (W/m²K), který vyjadřuje celkovou výměnu tepla mezi prostory, oddělenými od sebe danou stavební konstrukcí. Poţadovaná hodnota součinitele prostupu tepla podle normy ČSN 73 0540-2 je U=1,7 W/m²K a doporučená hodnota je U=1,2 W/m²K. V současné době jsou okna s hodnotou U=1,1 W/m²K standardem u dobrých výrobců.

9

Jirásková Blanka:Rekonstrukce domu od A do Z. Paradise studio 2002

15

1.4.4. Modernizace střešního pláště Střecha je jakousi „korunou“ kaţdého domu a je poslední částí hrubé stavby, avšak při rekonstrukci či modernizaci často bývá prvním úkolem, který je třeba vyřešit. Střecha patří mezi nejvíce namáhané konstrukce, musí odolávat velkému rozpětí teplot, dešti, zátěţi sněhu i náporům větru. Při rekonstrukci je nutné střechu pečlivě prohlédnout a zjistit, do jaké míry je narušena nosná konstrukce, jestli trámy nejsou napadeny dřevomorkou, červotočem nebo jinými organismy. Na výsledku této prohlídky bude záleţet, jestli bude nutné střechu rekonstruovat celkově nebo jen částečně. Střecha má funkci nejen ochrannou, ale i estetickou. Dnes je na trhu široký výběr střešních krytin. Mezi nejvíce pouţívané patří keramické krytiny, betonové krytiny a šindel. Tradiční je pálená keramická střešní krytina. Je vyrobena z hlíny, vody a příměsí. Mezi její přednosti patří především dlouhá ţivotnost a vysoká kvalita. Betonové střešní krytiny se vyrábí ve formách ze směsi cementu, písku, s příměsi jemné kamenné moučky a barviva. Oproti páleným krytinám jsou výrazně křehčí a nemají takovou barevnou stálost. Důvod je takový, ţe betonové krytiny jsou opatřeny pouze barevným nátěrem, ale pálená krytina na sobě můţe mít vrstvy engoby či dokonce glazury, která je vypálena společně s taškou, takţe tvoří jeden celek a nemůţe se v průběhu let z tašky postupně smýt. Betonové krytiny jsou sice alternativou k pálené krytině, avšak nejsou rovnocenné. Jsou o něco levnější, ale nedosahují takové ţivotnosti a estetické stálosti jako krytiny pálené. Betonové krytiny jsou navíc náchylnější k tvorbě mechového povlaku, jelikoţ jejich povrch není tak hladký jako u pálených krytin. Dalším typem střešní krytiny je asfaltový šindel, který se začal pouţívat aţ v nedávné době jako náhrada za jiţ doţité eternitové krytiny, které se jiţ nesmí pouţívat z důvodu obsahu azbestu. Asfaltové krytiny nahradily eternitové krytiny také z toho důvodu, ţe je moţné vyuţít bednění, které bylo nutné právě u krytin eternitových. Asfaltové šindele mohou být v různých barevných odstínech a tvarů. Jsou téţ jednoduché na montáţ, ale ani zdaleka nedosahují ţivotnosti pálených nebo betonových střešních krytin. Dále se také pouţívají krytiny z plechu, vláknocementové krytiny, krytiny z asfaltových pásů a plastové krytiny.

16

Obr. 410: Tříplášťová střecha

1.5. Modernizace rodinného domu v Mladoticích 1.5.1. Popis hodnoceného objektu Objekt č.p. 39 se nachází na okraji obce Mladotice. Doklady o stáří objektu se nedochovaly, stáří tudíţ nelze přesně stanovit. Dle sdělení vlastníka byl objekt postaven před rokem 1910 a od této doby je trvale vyuţíván k bydlení. Objekt je tvaru nepravidelného T. Zdivo je cihelné a stropy jsou cihelné klenbové s nosnými prvky z ocelových traverz. Na tomto rodinném domě byly od roku jeho výstavby provedeny potřebné změny, které byly vyţadovány kvůli zlepšení kvality bydlení. Změn bylo provedeno několik, avšak nikdy se nezasahovalo do nosných konstrukcí domu. Většinou to byly změny dispozice objektu. 1) Vybudování malé kuchyně, která vznikla zmenšením hlavní chodby, z které je přístup do obývacího pokoje, jídelny a předsíně. Tato kuchyně je v nevyhovujícím stavu jiţ několik let a svoji funkci splňuje jen v základních rovinách. 2) Další větší změnou bylo zhotovení přístavby včetně komínu, ve které se nyní nachází předsíň, WC a kotelna. Tato přístavba byla ke stávajícímu objektu přistavěna velice nešetrně, bez jakéhokoliv architektonického cítění. Avšak splňovala nutnou funkčnost na vytvoření splachovací toalety a našlo se zde i místo pro usazení kotle pro ústřední vytápění. Toaleta je rovněţ jiţ nevyhovující z prostorových důvodů. Velikost této

10

zdroj www.thermodach.cz

17

místnosti je pouze 1x0,8m, coţ je pouze 0,8m². Po zhotovení ústředního topení i nadále zůstalo v téměř kaţdé obývané místnosti centrální topení na tuhá paliva, jelikoţ stávající kotel nemá dostatečný výkon na vytopení celého objektu. V koupelně se ústřední topení vůbec nezhotovovalo a stále se zde uţívají kamínka na ohřev teplé vody, tzv. bojler. 3) V roce 2008 byl zhotoven elektrický ohřívač teplé vody a částečně byla předělána jiţ doţitá koupelna. Dnes je jiţ koupelna alespoň částečně pouţitelná, ale dnešních standardů zdaleka nedosahuje. Kromě těchto zásadních úprav zde byla prováděna pouze ta nejzákladnější údrţba, která představovala práce nátěrové a malířské. Na tomto domu se tento styl údrţby jistě velmi negativně podepsal. K objektu je k dispozici velká zahrada na jiţní straně, ale ta je dnes jiţ téměř nevyuţívána. Dům je napojen na přípojky elektrické energie a vody, přípojky na plyn a pevnou telefonní linku končí na hranici pozemku. Dům je nepodsklepen a momentálně je obytné pouze přízemí, podkrovní část domu je nevyuţita. Obr. 511: Objekt Mladotice 39

1.5.2. Navrhované úpravy domu Po obhlédnutí stavu domu jsem dospěla k názoru, ţe by bylo nutno provést rozsáhlou rekonstrukci domu, naštěstí nemusíme při rekonstrukci zasahovat do nosných konstrukcí, které jsou stále ve vyhovujícím stavu. Jelikoţ tento objekt není v mém vlastnictví, dále popisována rekonstrukce je pouze modelovým příkladem, jak by tento objekt mohl být 11

vlastní zdroj

18

modernizován, a jak by se mohla zvýšit jeho hodnota, kdyby se na objektu provedly následující navrhované úpravy.

1.5.2.1. Výměna střešní krytiny Jako první věc, která by se měla na objektu udělat, je výměna střešní krytiny. Stávající krytina, která je původní, je jiţ doţitá a místy plně netěsní. Pokud se půjdeme podívat na půdu, uvidíme, jak přes krytinu prostupuje světlo. Tato krytina byla pouţita z keramických tašek, které byly v tomto regionu poměrně rozšířené. Po shlédnutí stavu krovu odborným tesařem nebyly zjištěny ţádné zásadní nedostatky, které by naznačovaly problém s vazbou. Jako nová krytina by byla navrhnuta opět keramická taška, jelikoţ do této oblasti se tento typ krytiny hodí nejvíce. Bylo by však dobré, pouţít tašky s lepší povrchovou úpravou. Dříve mohla být pouţita pouze taška reţná, dnes jiţ můţeme pouţít tašky engobované nebo glazované. Oba druhy tašek jsou velmi kvalitní, avšak kvalita tašek glazovaných je na vyšší úrovni neţ tašek engobovaných, coţ se samozřejmě projeví i na ceně tašek. Musíme ale zváţit, zda se glazované tašky hodí na rekonstrukci tohoto starého objektu. Osobně si myslím, ţe na tento rodinný dům by bylo lepší pouţít tašky engobované, jelikoţ vzhledově se hodí spíše na novostavby nebo do městské zástavby. Samozřejmostí by bylo také pouţití originálních prvků jako jsou keramické krajovky, větrací tašky a keramické hřebenáče. Bylo by to lepším řešením, neţ by bylo pouţití plechových závětrných lišt a plechových hřebenáčů. Tato krytina by byla podle poţadavků výrobce usazena na dřevěných mořených latích o rozměrech 3x5 cm, které by byly zachyceny do kontralatí 6x4 cm, aby bylo zaručeno dostatečné provětrávání střešní krytiny a prodlouţena ţivotnost. Pod kontralatěmi musí být dána pojistná paropropustná fólie, která odvede vodu, jeţ se pod střešní krytinu můţe dostat například větracími taškami nebo při extrémních povětrnostních podmínkách spoji mezi střešními taškami.

1.5.2.2. Zateplení střechy Zateplení objektu je velice důleţitá investice. Při stálém zvyšování cen energií se tato investice bezpochyby mnohokrát vrátí. Při zateplení objektu si musíme zodpovědět několik otázek, abychom investici co nejlépe vyuţili. Jako první otázku, kterou si musíme poloţit je, zda-li plánujeme obývat také podkrovní místnosti nebo bude-li obytné pouze přízemí.

19

Pokud nebudeme zasahovat do půdního prostoru, bude nám stačit na stávající strop poloţit pouze dostatečné mnoţství skelné vaty. Její pouţití je lepší v případě, pokud nemáme úplně rovnou podlahu, jelikoţ nám přesně kopíruje nerovnosti podlahy. Pokud bychom měli podlahu rovnou, můţeme pro zateplení pouţít i polystyrenové desky, které jsou levnější. Pokud bychom však chtěli podkrovní část obývat, musíme provést zateplení mezi krovy. Pokud budeme toto zateplení provádět, musíme si dát velký pozor na to, jaký druh paropropustné pojistné hydroizolace byl pouţit pod střešní krytinou. Paropropustná fólie můţe být kontaktní, kde můţe být izolace v kontaktu s fólií, nebo je fólie nekontaktní, u které se musí zachovat větrací mezera. Při tomto typu zateplení musí být pouţita i paronepropustná fólie, kde se musí dodrţet technologický postup výrobce, jinak by hrozilo, ţe se vlhkost z interiéru dostane do izolace a ta následkem toho přestane plnit svůj účel. Já bych se u tohoto objektu přiklonila k té variantě, kde by se zateplil pouze strop nad přízemím. Nebude to tak finančně náročné a navíc v tomto konkrétním případě nejsou nové místnosti potřeba.

1.5.2.3. Výměna oken Nová okna jsou nedílnou součástí rekonstrukce či modernizace objektu. Na většině takto doţitých domů jsou okna často v nevyhovujícím stavu jak po stránce estetické, funkční, tak i ekonomické. Takto stará okna, jako jsou na tomto domě, většinou nedokáţí plně odolávat ani povětrnostním vlivům. Všechny tyto nedostatky nová okna bez problémů odstraňují. Na výběr máme několik materiálů, z kterých mohou být okna zhotovena., konkrétně dřevo, plast nebo hliník. Hliníková okna samozřejmě u tohoto objektu nepřicházejí v úvahu. Dále můţeme pouţít dřevěná okna, kde si však musíme uvědomit, kde si však musíme uvědomit, ţe tato okna jsou vyrobena z přírodního materiálu, který potřebuje větší údrţbu neţli okna plastová. I kdyţ jsou okna kvalitně napuštěna, budeme je muset stejně po nějaké době obrousit a znovu nalakovat. Nevýhodou je také to, ţe dřevo neustále pracuje, takţe okna musíme častěji seřizovat. Na oknech se také velice podepíše to, jak kvalitně byla vyrobena. Tyto nedostatky standardních oken se snaţí eliminovat EURO okna z lepených profilů. Největším důvodem, proč pouţít dřevěná okna, je jejich vzhled. U tohoto objektu bych doporučila pouţít okna plastová, na které můţe být nalepena fólie imitující vhled dřevěných oken. Tato iluze není úplně dokonalá, především zblízka je tento rozdíl znát, avšak z větší vzdálenosti je rozdíl k nepoznání. Plastová okna navíc nevyţadují téměř

20

ţádnou údrţbu. Povrchová úprava je provedena tak, ţe nevyţaduje naši pozornost. Seřízení oken je provedeno v ideálním případě pouze jednou, tedy při montáţi.

1.5.2.4. Vnější omítka Další z moţných úprav, která by byla zapotřebí, je nová vnější omítka. Po osazení nových oken by byly špalety kolem oken poškozeny a musely by se opravovat. Vzhledem ke stavu vnější omítky by to byla zbytečná investice, jelikoţ omítka je potřeba obnovit v celé ploše objektu. Moţná je samozřejmě rekonstrukce stávající omítky. Stávající štuková omítka by se oškrábala, opravila a opatřila novou štukovou vrstvou. Dnes jsou však jiţ modernější a lepší moţnosti, jak objekt opatřit vnější omítkou. Jako nejideálnější moţností je v dnešní době opatřit dům zatepleným fasádním systémem. Nejvíce pouţívané jsou zateplené fasády za pouţití polystyrenu a minerální vaty. Na tento starý objekt bych osobně nedoporučovala fasádní systém s minerální vatou, jelikoţ i kdyţ se zdá být hydroizolace stěn v pořádku, můţe být v některých místech jiţ izolace nefunkční a mohlo by se stát, ţe vlhkost bude přenášena do minerální vaty, která by tím ztratila tepelně izolační vlastnosti. Jako vhodnější řešení, jak tento objekt zateplit, by bylo pouţití fasádního systému z polystyrenových desek, kterým případná vlhkost nevadí. Navíc zateplení pomocí polystyrenu není tak finančně nákladné jako zateplení pomocí minerální vaty. Na takto provedené zateplení existuje více moţností, jak ho ochránit před povětrnostními vlivy. Touto vrchní krycí vrstvou také určujeme estetický ráz objektu. Můţeme pouţít speciální moderní omítky, které jsou přímo pro tento typ zateplení určeny. Tyto omítky mohou být probarveny do poţadovaného odstínu, proto jsou bezúdrţbové a nemusíme jejich barevnost stále obnovovat, jelikoţ se deštěm nesmývají. Jako druhé a levnější řešení je pouţití tradiční štukové omítky, na kterou pomocí barev naneseme poţadovaný barevný odstín. Tyto barvy však nejsou tak kvalitní a budeme je muset v průběhu několika let neustále obnovovat. Já bych doporučila proto pouţít první řešení, tedy pouţití probarvené omítky, kvůli zde zmiňovaným důvodům.

21

1.5.2.5. Výměna interiérových dveří Dveře v interiéru jsou nedílnou součástí při vytváření celkového dojmu pěkného a útulného domova. V tomto domě jsou všechny dveře ve špatném technickém stavu a nejsou ani designově ucelená, tedy kaţdé dveře jsou v jiném stylu. Navíc ve vchodu z předsíně do chodby jsou stále dveře venkovní. Po vybudování přístavby, kde se nyní nachází předsíň, kotelna a WC, byly do této nově vybudované přístavby osazeny nové vchodové dveře (dnes jsou jiţ ve zhoršeném technickém stavu) a stávající dveře zůstaly na svém místě, ale potřebovaly by vyměnit za nějaké pěkné interiérové dveře. Přeci jen se berou interiérové dveře jako součást nábytku, který musí do interiéru dobře zapadnout. Kromě výměny všech dveří bych ještě navrhovala obloţit stávající ocelové zárubně novými dřevěnými obloţkami. Podle mne je to lepší řešení, neţli staré ocelové zárubně pracně vybourávat a způsobit tak v domě, kde se bydlí, zbytečný stavební nepořádek. Při tomto řešení se pouze z ocelových zárubní odstraní ocelové panty a na takto upravené zárubně se osadí dřevěné obloţky. Jelikoţ jsem upozorňovala na vchodové dveře v nově vybudované předsíni, které jsou ve zhoršené technickém stavu, zaslouţilo by si o nich napsat, jakým způsobem bych navrhovala jejich výměnu. Jako rozumné řešení by podle mne bylo osazení vchodových dveří, které budou ve stejném stylu jako nová okna, aby to po estetické stránce působilo uceleným dojmem.

1.5.2.6. Kotelna a vytápění Jedna z dalších důleţitých změn na tomto domu je změna dispozice kotelny a její celková úprava. Kotelna je velice nešťastně řešena z pohledu na stávající toaletu. Vnitřní prostor toalety je nevyhovující z hlediska velikosti a je tudíţ zapotřebí ji zvětšit. Proto bych navrhovala současné příčky vybourat a prostor toalety zvětšit na potřebné rozměry, aby byl zajištěn dostatečný komfort. Navrhovala bych vnitřní rozměr 2,25m x 0,9m. Při této stavební změně by bylo zapotřebí udělat nový přístup do nově vybudovaného WC tak, aby nebyl přístup jako teď z kotelny, ale aby se na toaletu vcházelo z chodby a přes kotelnu se nemuselo vůbec procházet, protoţe toto současné řešení se mi zdá jako nevhodně provedené. Vstup do kotelny by zůstal zachován na svém místě. Zvětšený prostor toalety by se nám samozřejmě promítnul v rozměrech kotelny, která by se touto změnou zmenšila,

22

avšak to by vůbec nevadilo, jelikoţ se zde nachází pouze kotel a na něho by bylo i tak místa dost. Při přestavbě kotelny by bylo zapotřebí vyměnit současný kotel, který nemá dostatečný výkon k tomu, aby vytopil celý objekt. Z tohoto důvodu jsou v domě další dvě lokální topidlo v místnostech, která jsou nejvíce vyuţívána, tedy v obývacím pokoji a jídelně. Pokud by se pouţil výkonnější kotel, mohly by se tyto lokální topidla odstranit a celkový komfort by se výrazně zlepšil. Doporučila bych automatický kotel na hnědé uhlí nebo peletky. Automatické kotle firmy Ekoefekt nebo Ekokomfort (samozřejmě výrobců je celá řada) mají tu výhodu, ţe se do kotle nasype poţadované topné médium a o zbytek se kotel jiţ postará sám. Kotel si sám přidává postupně topné médium, roštuje si a udrţuje poţadovaný výkon. Tudíţ stačí nasypat do kotle topivo jednou za několik dní. Znamená to velké ušetření práce. Také bych navrhovala zbourání současných komínů od lokálních topidel, jelikoţ jsou ve velmi špatném stavu a pokud by se dlouhodobě dále pouţívaly bez razantnějších oprav, mohlo by dojít k poţáru. Komín od centrálního topení je v dobrém stavu, nevyţaduje ţádnou opravu a lze ho vyuţívat bez problémů vyuţívat i nadále.

1.5.2.7. Rekonstrukce koupelny Tato místnost je v dnešní době daleko důleţitější neţli tomu bylo v minulosti. Na osobní hygienu se daleko více dbá a právě z tohoto důvodu je zapotřebí dbát i na dostatečnou úroveň této místnosti. I kdyţ byla současná koupelna před dvěma lety částečně předělána, stále ještě nedosahuje běţného standardu. V místnosti se stále nachází stará kamna na ohřev vody, a to i poté, co byl v domě nainstalován elektrický zásobník na teplou vodu. Teplá voda ze zásobníku je zavedena pouze do sprchového koutu. Takovýto rozvod teplé vody není podle mne dostačující. Jako nejlepší řešení by bylo vybourání celé koupelny, samozřejmostí by bylo demontování starého kotle na ohřev vody. Jelikoţ je tato místnost velmi malá a sprchový kout a vana se sem zároveň nevejdou, řešila bych tento problém instalací speciální vany se zástěnou, která by slouţila i jako sprcha. Nový rozvod teplé i studené vody by byl samozřejmostí. Tou by bylo i estetické sjednocení místnosti pomocí jednoho druhu keramického obkladu (nyní je v koupelně pouţito několik druhů a barev obkladů).

23

Jako takový bonus bych navrhovala podlahové vytápění, které zajistí lepší tepelnou pohodu. Do prostoru, který by se dal ještě vyuţít, by přišel speciální koupelnový nábytek, který nepodléhá vlhku a mokru.

1.5.2.8. Nová kuchyně Tato místnost je řešena velmi špatně a na její úpravu by byly vynaloţeny nemalé finanční prostředky. Před úpravou kuchyně, respektive kuchyňské linky, je zapotřebí připojit kuchyni na teplou vodu. V současnosti je zde zavedena pouze studená voda. Před dvěma roky byl v domě instalován zásobník na ohřev teplé vody pomocí elektrické energie, ale stále není rozvod teplé vody doveden aţ do kuchyně. Při této modernizaci domu by k tomu byla nejlepší příleţitost. Vedení by bylo provedeno pomocí plastového potrubí, jelikoţ je jednoduché na montáţ, nejsou v něm velké tepelné ztráty a je poměrně levné. Oproti dřívějšímu ţeleznému potrubí je to mnohem lepší volba. Kdyţ by byl rozvod teplé vody do kuchyně hotový, měli bychom se ještě zaměřit na revizi elektrického rozvodu a jeho případnou výměnu. Je totiţ moţné, ţe stávající rozvod elektrické energie je stále řešen pomocí hliníkového vedení. To v dnešní době není jiţ přípustné, a i z bezpečnostního hlediska bych se přikláněla k tomu, aby se toto vedení vyměnilo za vedení měděné. Aţ bude provedena i tato výměna, bude potřeba vzniklé dráţky zapravit maltou, případně tuto místnost opatřit novou štukovou omítkou. Tato místnost by si to jiţ zaslouţila. Po vyštukování by bylo zapotřebí místnost vymalovat. Nejlepší by bylo pouţít nejprve malbu bílou a na ni případně pouţít barevný dekor. V takto nově upravené místnosti by se pak jiţ instalovala nová kuchyňská linka. Barevné provedení kuchyňské linky je jiţ na volbě majitele. Dnes je nepřeberné mnoţství typů a barev kuchyňských linek. Stejné je to i při volbě jednotlivých kuchyňských spotřebičů.

1.5.2.9. Dokončovací práce Před samotným ukončením všech prací by bylo ještě zapotřebí ve všech místnostech opravit omítky, které by mohly být poničené samostatnou modernizací, popřípadě dlouhodobým uţíváním. Dále by bylo potřeba ve všech místnostech vymalovat, protoţe při bouracích prácích se omítky mohou zašpinit. Navíc to místnostem dodá novou svěţest a barvu. Samozřejmostí je i úprava a vymalování stropů. Nakonec by bylo zapotřebí poloţit

24

nové podlahové krytiny, jelikoţ stávající krytiny jsou po tolika letech pouţívání v hrozném stavu. Je opět na majiteli, jaký si zvolí druh podlahové krytiny preferuje. Mohou to být krytiny tvrdé, mezi něţ například patří dlaţba, popřípadě linoleum, nebo mohou být zvoleny krytiny měkké, například koberec.

1.6. Rekapitulace provedených změn Abych zjistila cenu jednotlivých prací, které by byly zapotřebí, nechala jsem si od realizačních firem zhotovit jednotlivé nabídky a z těch vybrala samozřejmě ty, které pro mne byly finančně zajímavé. Některé práce by byly provedeny vlastnoručně, např. vymalování jednotlivých místností, proto byly do ceny započteny pouze náklady na potřebný materiál. Ceny jednotlivých úprav: - výměna střešní krytiny

247 000,-

- zateplení střechy

49 000,-

- výměna oken

58 000,-

- vnější omítka

155 000,-

- výměna dveří

115 000,-

- kotelna a přestavba WC

162 000,-

- nová koupelna

121 000,-

- nová kuchyně

75 000,-

- podlahové krytiny

35 000,-

- rozvod teplé vody

11 000,-

- oprava vnitřních omítek a výmalba

13 000,-

Celkem

1 041 000,-

1.7. Závěr Na závěr své bakalářské práce bych chtěla posoudit vliv modernizace na trţní hodnotu staveb. Abych mohla vliv posoudit, vybrala jsem si rodinný dům, jehoţ hodnota před modernizací byla 580 tisíc Kč a navrhla oblasti, ve kterých by tento dům potřeboval zmodernizovat. Po takto mnou navrhnutých úpravách ( na něţ by musel být vynaloţen milion Kč ) by se hodnota rodinného domu zvýšila aţ na 2 miliony Kč. Jak z toho tedy vyplývá, můţeme říci ano, modernizace nám hodnotu našeho majetku opravdu zvýší.

25

Poloţíme-li si otázku, zda modernizaci provádět či nikoliv, můţeme odpovědět, ţe včasně provedená modernizace smysl má, jelikoţ jejím provedením je majetek zhodnocen také po technické stránce a je prodlouţena jeho ţivotnost v dobrém, provozuschopném stavu. Kvalitně provedená modernizace nám také můţe pomoci sníţit náklady na vytápění a provoz budovy. Na úplný závěr bych chtěla ještě dodat, ţe vliv modernizace na objekty by měl být komplexní, tzn. posouzení nosných konstrukcí budovy, ostatních doplňkových konstrukcí a materiálů, ale téţ technické zařízení a vybavení budov včetně příslušenství.

26

2. Praktická část 2.1. Ocenění rodinného domu v obci Mladotice Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p. 39 Mladotice 39 538 43 Ronov nad Doubravou

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 27

15. ČERVNA 2010 BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 15. června 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako RODINNÝ DŮM č.p. 39

Uvedený na listu vlastnictví č. 180, pro katastrální území Mladotice nad Doubravou, obec Ronov nad Doubravou, okres Chrudim Nacházejícího se na adrese Mladotice 39, 538 43 Ronov nad Doubravou, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 12. červnu 2010ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není nic známo o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Chrudimi, na listu vlastnictví č. 180 pro katastrální území Mladotice nad Doubravou, obec Ronov nad Doubravou, okres Chrudim. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.6.2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 28

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceněný majetek byl ke dni ocenění (15. června 2010) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace je objekt zatíţen věcným břemenem vedení vodovodu a trpění vstupu za účelem manipulace s vodovodem. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem vedení vodovodu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku - převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek

- rodinný dům č.p. 39 se nachází v malé vesnici v blízkosti

Ţelezných hor. V obci chybí základní občanská vybavenost (škola, lékař, pošta, základní

29

síť obchodů a sluţeb), jediný obchod s potravinami byl zrušen zhruba před třemi lety. Kvůli lékaři a nákupu potravin musí obyvatelé dojíţdět do okolních menších měst Třemošnice a Ronov nad Doubravou, vzdálených tři kilometry. V obci se nachází zástavka autobusové dopravy a zastávka vlaku je vzdálena zhruba jeden kilometr od obce. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě na vlastním pozemku. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, jelikoţ výhled je omezen zástavbou jiných rodinných domů.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem objektu je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný dům byl postaven před rokem 1910. Záznamy o tom, ve kterém roce byl rodinný dům postaven, se nedochovaly. Od svého vzniku byl pouţíván jako objekt k bydlení a část objektu byla pouţívána k chovu dobytka. Do roku 1984 se zachoval prakticky v původní podobě. V roce 1984 byla přistavěna jedna místnost. Dále byl přistavěna přístavba, ve které se nachází předsíň, WC a kotelna. V roce 2008 byl zhotoven elektrický ohřívač teplé vody a částečně předělána koupelna. Pozemek Předmětem ocenění je šest pozemků, které spolu souvisejí a tvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Mladotice v blízkosti jiných rodinných domů. Jako celek mají přibliţně obdélníkovitý tvar s delší východní stranou. Poloha pozemků vůči sousedům řadová. Nejbliţší soused je na západní straně. Stavební pozemek p.č. 40 o rozloze 481m² je z převáţné části zastavěn budovou č.p. 39. Na stavebním pozemku p.č. 109 o rozloze 32m² se nachází garáţ k tomuto rodinnému domu. Zbytek tvoří nezpevněná plocha příjezdu, malá zahrádku těsně u domu a na parcele č. 128/2 se nachází velká zahrada o výměře 697m², která je celá oplocena pomocí pletiva.

30

V lokalitě jsou vybudovány základní

veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, telefon), kromě kanalizace. Elektrická přípojka je vedena pomocí kabelu, který vede ze sloupu na štít domu, po kterém vede do rozvodné skříně, která je umístěna na domovní zdi. Ostatní přípojky jsou vedeny zemí. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 1609m². Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáţ. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou jiţně od hlavní stavby na volném prostranství vedle hlaví komunikace. Garáţ je přízemní, nepodsklepená, krytá pultovou střechou. Je přístupná po příjezdové cestě, která je částečně krytá štěrkovou drtí. V přízemí garáţe je situováno stání pro osobní automobil a téţ je zde umístěna i malá dílnička. Stavba byla vybudována v roce 1980 a od svého vzniku slouţí jako parkovací místo pro osobní automobil. V roce 2008 byla provedena oprava střechy pomocí asfaltových pásů. Garáţ je zaloţena na betonových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel plných, pálených, strop rovný, trámový s rákosovým podbitím. Krov dřevěný ze stopních trámů. Omítky hladké štukované. Okno je dřevěné jednoduché, vrata s ocelovým rámem a obkladem z latí. Do garáţe je zaveden světelný proud. Provedení garáţe je jednoduché bez architektonického ztvárnění. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1.Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řádu 2. Přípojka elektro vedená ze sloupu na štít domu pomocí izolovaného kabelu 3. přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu 4. Zpevněná plocha před domem z prostého betonu 5. Příjezdová cesta částečně upravena štěrkovou drtí 6. Plot zahrady ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 7. Plot okolo domu je částečně z pletiva na ocelových sloupcích a částečně zděný z pálených cihel a opatřen štukovou omítkou 8. Vrata svařovaná z ocelových profilů 9. Vrátka svařovaná z ocelových profilů

31

Veškeré stavební příslušenství je v průměrném stavu. Přípojky plynu a telefonu byly zřízeny po roce 1990. Trvalé porosty Na zahradě jiţ nejsou zachovány původní ovocné stromky. V průběhu let byly osazovány stromky nové, které jsou pravidelně prořezávány a ošetřovány. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedné se o samostatně situovanou stavbu do tvaru L. Ze základního půdorysu vystupuje předsíň, ve které je umístěna kotelna a WC. Objekt je nepodsklepen. Stavba má jedno nadzemní podlaţí, které nemá balkón, lodţii nebo terasu. Podkroví je přímo osvětleno oknem ve štítové zdi a je rovněţ přístupné vnitřním schodištěm. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaţí všechny obytné místnosti, které se v domě nacházejí (předsíň, kotelna, WC, chodba, obývací pokoj, kuchyně, jídelna, koupelna, spíţ, loţnice a dětský pokoj). Neobytné podkroví obsahuje pouze skladovací prostory. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové a půdní prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část slouţí k bydlení, stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, pasové, původní izolace je ještě funkční. Nosné zdivo je klasické, cihelné, z plných pálených cihel o tloušťce 450 mm, respektive předsíň, kotelna a WC z cihel o tloušťce 300 mm. Stropy jsou klenbové, omítané, s kazetovým podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným krovem. Krytina z pálených,reţných, raţených tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnější obklady jsou provedeny na přístavbu. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, koupelně a na WC. Schody na půdu jsou provedeny ze dřeva. Vchodové dveře jsou dřevěné, obkládané dřevěnými palubkami. Dveře jsou původní, osazené do dřevěných zárubní. Okna jsou původní dřevěná, dvojitá,

32

špaletová. Podlahy obytných místností jsou pokryty PVC. V obývacím pokoji je navíc poloţena kobercová textilní krytina. V koupelně je poloţena keramická dlaţba. Vytápění je ústřední, radiátory jsou dvoučlánkové. V některých místnostech litinové. V kuchyni a obývacím pokoji je lokální topidlo. Elektroinstalace je zavedena světelná, motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven dvěma bleskosvody. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody je elektrický přímotopný boiler o objemu 125 litrů. Zemní plyn je zaveden pouze na hranici pozemku a k objektu není dopojen. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou kameninové, hrdlové. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem a mikrovlnnou troubou. Lednička a mrazák jsou umístěny na chodbě. Vnitřní vybaven obsahuje sprchový kout, umyvadlo a malé umývátko. Záchod je standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje televizní anténu.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO MOŢNÉHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

33

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případně rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V přídapě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

232 000 Kč a je kalkulován následovně: 34

1 609 * 144 = 232 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č.1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

Porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Mladotice

Stavební parcela

40, 109,122/3,

Stavební parcela

3 Stavební parcela

N/A

N/A

N/A

Lipovec

Morašice

Leštinka

127/2,128/2,128/9 Adresa pozemku Katastrální území

Mladotice nad Doubravou

u Chrudimi

Obec

Mladotice

Lipovec

Morašice

Leštinka

Okres

Chrudim

Chrudim

Chrudim

Chrudim

X

350 000

540 000

415 360

1 609

3 184

1 200

1 888

X

110

450

220

2.6.2010

4.6.2010

6.5.2010

1

1

1

110

450

220

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

99

405

198

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1m² v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m² Cena za 1m² Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Břemeno o vedení Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví vodovodu

Korekce

0,8

0,8

0,8

Upravená hodnota

79

324

158

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

71

291

142

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

71

291

142

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

71

291

142

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Existence věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Zabřemeněno

Rodinný dům

Ano

Nejsou

35

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

71

291

142

Porovnatelná

Lepší

Lepší

Korekce

1

0,8

0,9

Upravená hodnota

71

233

128

Pravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

Korekce

1

1,1

1

Upravená hodnota

71

256

128

Rovinný

Rovinný

Mírně svaţitý

Korekce

0,9

0,9

1

Upravená hodnota

64

230

128

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

64

230

128

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

64

230

128

Autobus

Autobus

Autobus

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

64

230

128

Výborné

Výborné

Výborné

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

64

230

128

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

64

230

128

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

64

230

128

Větší

Menší

Obdobná

Korekce

0,8

1,1

1

Upravená hodnota

51

253

128

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

51

253

128

51

253

128

0

0

0

D. Technické parametry Lokalita

Tvar pozemku

Svaţitost

Dostupnost inţenýrských sítí

Kontaminace půdy

Dopravní obsluţnost

Dopravní dostupnost a parkování

Nutnost demolice stávajících objektů

Jiná technická korekce

Dobrá

Pravidelný

Mírně svaţitý

Kompletní

Nezjištěna

Autobus

Výborné

Ne

Neaplikováno

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Moţná zastavitelnost

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za 1m² Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

144 1 609 231 696

36

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Chrudim v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nabízejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednako o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Tato jednotka je tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

587 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č.2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1

2

3

Rodinný dům

Rod. dům Ronov

Rod. dům

Rod. dům

Mladotice

nad Doubravou

Čertovina

Kraskov

Mladotice

Ronov

Hlinsko

Kraskov

nad Doubravou

nad Doubravou

v Čechách

Mladotice

Ronov

Čertovina

Kraskov

Chrudim

Chrudim

Chrudim

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovistosti

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

Obec

Mladotice 39

nad Doubravou Okres

Chrudim

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky I Plocha pozemku

1609

1269

1790

1379

Hodnota za 1m² pozemku

144

144

144

144

Hodnota pozemku celkem

231 696

182 736

257 760

198 576

37

C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plohy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

250

312

380

280

X

980 000

1 100 000

950 000

797 264

842 240

751 424

2 555

2 216

2 684

10.5.2010

2.3.2010

7.6.2010

1

1

1

2 555

2 216

2 684

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

2 300

1 994

2 416

Absolutní

Absolutní

Absolutní

0,8

0,8

0,8

1 840

1 595

1 933

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

0,9

0,9

0,9

1 656

1 436

1 740

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1 656

1 436

1 740

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1 656

1 436

1 740

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1 656

1 436

1 740

Lepší

Lepší

Porovnatelná

0,9

0,95

1

1 490

1 364

1 740

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Břemeno vedení vodovodu

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Zabřemeněno

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Dobrý

Korekce

Průměrná

1

1,05

1 490

1 364

1 827

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1

1

1

1 490

1 364

1 827

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Horší

1

Upravená hodnota Technická vybavenost

Dobrý

Dobrá

Korekce

38

Upravená hodnota

1 490

1 364

1 827

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

1 490

1 364

1 827

Autobus, vlak

Autobus

Autobus

0,9

1

1

1 341

1 364

1 827

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1 341

1 364

1 827

Lepší

Průměrná

Průměrná

Korekce

0,95

1

1

Upravená hodnota

1 274

1 364

1 827

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1 274

1 364

1 827

Korekce pro velikost nemovitosti

Větší

Větší

Obdobný

Korekce

0,95

0,9

1

Upravená hodnota

1 210

1 228

1 827

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1 210

1 228

1 827

Další moţný rozvoj nemovitosti

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Průměrná

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry

Jiná korekce

N/A

Korekce Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem

1 422 355 500

( bez poz.) Hodnota pozemku celkem

231 696

Celková porovnávací hodnota

587 196

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku s věcným břemenem vedení vodovodu a vstupu za účelem manipulace s vodovodem, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. červnu 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

39

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

587 000

100

587 000

Příjmová metoda

0

0

0

Nákladová metoda

0

0

0

Porovnávací metoda

Výsledná cena

587 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 100%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15. června 2010 reprezentována částkou:

587 000 Kč (slovy:Pětsetosmdesátsedmtisíckorunčeských)

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

40

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

41

2.1.1. Příloha 2.1.1.1. Výpis katastru nemovitostí

42

2.1.1.2. Fotodokumentace

43

2.2. Ocenění provozního objektu v obci Úpice Objednatel: BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Provozní objekt č.p. 913 V Důlní 913 542 32 Úpice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 15. ČERVNA 2010

44

BIVŠ, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 15. června 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako PROVOZNÍ OBJEKT č.p. 913

Uvedený na listu vlastnictví č. 2143, pro katastrální území Úpice, obec Úpice, okres Trutnov Nacházejícího se na adrese V Důlní 913, 542 32 Úpice, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 12. červnu 2010ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není nic známo o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Trutnově, na listu vlastnictví č. 2143 pro katastrální území Úpice, obec Úpice, okres Trutnov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.8.2000 je přiloţen v příloze této zprávy. Zpracovatel chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má 45

přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (15. června 2010) uţíván výhradně vlastníkem areálu k provozním účelům. Ţádná část objektu není pronajata ze trţní nebo bezúplatně a zároveň není známa ţádná právní, technická nebo jiná okolnost, která by bránila případnému pronájmu areálu za trţní nájemné, jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: - polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku - velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav - nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku - převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu - náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztráty hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. - prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě - očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

46

Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Město Úpice je průmyslovým městem a má 6052 obyvatel. Nejbliţší správní centrum je Trutnov, od kterého je nemovitost vzdálena cca 15 km. V místě je ţelezniční stanice, lokalita je dobře dostupná pro automobilovou dopravu. Budova je umístěna ve smíšené zóně průmyslové a obytné, v blízkosti průmyslového areálu JUTA a.s. Objekt je vybudován na rovinatém pozemku, přístupný ze zpevněné místní komunikace V Důlní, v poloze izolované.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle podkladových materiálů poskytnutých majitelem areálu je objekt určen kolaudačním rozhodnutím výhradně pro provozní účely a nachází se v katastrálním území Úpice. Objekt byl postaven v roce 1965 a od této doby je uţíván. Pozemek Oceňovaný pozemek sestává ze stavební parcely, která je v katastru nemovitostí vedena pod parcelním č. 1110 v katastrálním území Úpice. Pozemek je rovinný, pravidelného tvaru. Pozemek je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody, Výměra pozemku je 992m². Vedlejší stavby a úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky a rozvody inţenýrských sítí, různé technologické rozvody, zpevněné plochy a rampu. Budovy Předmětem ocenění je provozní objekt. Jedná se o volně stojící, dvoupodlaţní, nepodsklepenou budovu se sedlovou střechou. Konstrukce objektu je tvořena zděnými stěnami na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Stropy jsou rovné, střecha sedlová s krytinou z vlnitého pozinkovaného plechu. Vnější omítka je břizolitová škrábaná, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Podlahy jsou z teracové dlaţby. Schodiště je

47

betonové. V objektu je rozvod světelné a motorové elektroinstalace, dále rozvod studené a teplé vody, odpadní vody jsou svedeny do obecní kanalizace. Vytápění je ústřední, s kotlem na tuhá paliva. Technický stav budovy je přiměřený stáří budovy a zanedbané údrţbě.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je v dobrém stavu, základní údrţba je prováděna. Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je přístupný ze zpevněné místní komunikace. Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné a rovněţ je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe nemovitost je vyuţívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované

48

trţní hodnoty, které zohledňují případně rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty jsem pouţila kombinaci příjmové a nákladové metody oceňování nemovitostí.

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V mém výpočtu jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

836 000 Kč ( osmsettřicetšesttisíckorunčeských )

49

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘEHLED NÁJEMNÉHO Popis

Plocha

Trţní nájemné

Trţní nájemné

Potenciální roční

celkem

hrubý příjem

m²

Kč/m²/rok

Kč/rok

Kč

Provozní místnosti 1.NP

182

480

87 360

87 360

Nevytápěné sklady 1.NP

100

300

30 000

30 000

Plochy vedlejších místností 1.NP

80

100

8 000

8 000

Provozní místnosti 2.NP

232

480

111 360

111 360

Nevytápěné sklady 2.NP

50

300

15 000

15 000

Plochy vedlejších místností 2.NP

80

100

8 000

8 000

259 720

259 720

Celkem

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMA KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

259 720

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5% Efektivní hrubý příjem

12 986 246 734

Náklady na údrţbu

27 500

Pojistné

2 700

Daň z nemovitosti

2 115

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady

18 000

Provozní náklady celkem

50 315

Provozní příjem

196 419

Rezervy na renovace

112 800

Čistý provozní příjem

83 619

Míra kapitalizace

10%

Indikovaná hodnota

836 190

Zaokrouhleno

836 000

50

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţením hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, matriálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky., dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky jsou stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

51

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

3 300 000 Kč ( třimilionytřistatisíckorunčeských ) Podrobný popis výpočtů pro získání hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA - V Důlní 913 Poloţka

Koeficient

Údaj

Název

Provozní objekt

Číslo pozemku

St. Parcela 1110

Nosná konstrukce

Zděná

Skutečné stáří

47 let

Efektivní stáří

53 let

Ekonomická ţivotnost

55 let

Počet podlaţí

2 nadzemní

Celková zastavěná plocha GFA m²

452

Celková podlahová plocha NFA m²

362

Čistá pronajímatelná plocha NRA

362

Celkový obestavěný prostor m³

2 779,80

Základní cena Kč/m²

2 231

K1 - koef. přepočtu druhu konstrukce

0,939

K2 - koef. přepočtu průměrné zastavěné plochy podlaţí

0,94

K3 - koef. přepočtu průměrné výšky podlaţí

0,98

K4 - koeficient vybavení

1,04

K5 - koeficient polohy

1

Ki - koef. ceny změny staveb

1,996

Kp - koeficient prodejnosti

0,416

ZCU - základní cena upravená Kč/m²

1 666,50

ZCU = ZCxK1xK2xK3xK4xK5xKixKp Reprodukční náklady celkem

4 632 536,70

Fyzické opotřebení

-4%

602 229,77

Celkové funkční nedostatky

-18%

833 856,61

Venkovní úpravy

21 000

Zjištěná cena stavby

3 217 450,32 Kč

Pozemek

82 300

Trţní hodnota indikovaná nákladovou metodou

3 299 750,32 Kč

Hodnota indikovaná nákladovou metodou - zaokrouhleno

52

3 300 000 Kč

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 15. červnu 2010. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

0

0

0

836 000

80

668 800

3 300 000

20

660 000

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena

1 328 800

Zaokrouhleno

1 329 000

Při ocenění nebyla pouţita porovnávací metoda, jelikoţ s obdobným typem majetku se v regionu Trutnov neobchoduje. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 15.červnu 2010 reprezentována částkou

1 329 000 Kč (slovy:Jedenmiliontřistadvacetdevěttisíckorunčeských)

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech

53

případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

54

2.2.2. Příloha 2.2.2.1. Výpis katastru nemovitostí

55

3. Analýza trhu okresu Náchod Popis okresu Okres Náchod se rozkládá v severovýchodní části Čech. Sídlem okresu je Náchod, mimo něho se v okrese nachází dalších 10 měst a 3 obce mají statut městyse. Celkový počet obcí je na okrese 78. Rozloha okresu je 851,57 km², počet obyvatel je 112 293 (hustota zalidnění je 132 obyv./km²). Průměrný věk obyvatelstva se pohybuje kolem 39 let. Větší část území má povrch členitý, cca 400-600 m.n.m. se skalními městy, rovinatý georeliéf je na jihozápadě a na severovýchodě (Broumovská kotlina, která je oddělená od zbytku okresu Broumovskými stěnami). Z průmyslových odvětví dominuje okresu strojírenský, textilní, gumárenský a potravinářský průmysl. Tato průmyslová odvětví jsou soustředěna převáţně do měst Náchod, Broumov a Hronov. V okrese Náchod je výrazný rozvoj turistického ruchu díky oblastem, kterými jsou Broumovsko a Adršpašsko.

Trh s nemovitostmi Po vstupu České republiky do Evropské unie lze jasně sledovat zvýšení převáţné většiny cen nemovitostí. Toto bylo způsobeno nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména úvěrovou politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatele. Avšak aktuální ekonomická nestabilita, v důsledku ekonomické krize v celé Evropské unii, měla drtivý dopad na trh s nemovitostmi. V době této krize banky nejsou ochotny poskytovat hypotéky a v důsledku této situace se sníţila poptávka po nemovitostech.

Regionální segmentace Okres Náchod lze z hlediska trhu rozdělit na dvě části – Broumovsko a Náchodsko.

3.1. Broumovsko Pozemky Z celého okresu Náchod je Broumovsko na nejniţší cenové úrovni. Pro výstavbu novostaveb jsou vyhrazeny přesné lokality stavebních parcel, které jsou určeny stavebním

56

úřadem ve spolupráci s CHKO Broumovsko. Příkladem je např. samotné město Broumov, v ulici U Větrolamu nebo obec Martínkovice, okolí Obecního úřadu. Přímo v Broumově se pozemky s vybudovanými inţenýrskými sítěmi pohybují v rozmezí 300 – 350 Kč za metr čtvereční. V ostatních částech Broumovska se zasíťované pozemky pohybují v rozmezí 80 – 170 Kč za metr čtvereční. Vzhledem k charakteru Broumovska je zde zájem především o pozemky pro výstavbu rodinných domů. Jelikoţ Broumov je chráněnou krajinnou oblastí, je zde rozvoj průmyslu sloţitější. Průmyslových zón v této oblasti není mnoho a ceny se pohybují v intervalu 500 – 700 Kč za metr čtvereční.

Budovy Byty Největší zájem je o malometráţní byty, tj. garsonky, byt 1+1 a byt 2+1. O větší byty je menší zájem. V Broumově se nachází dvě centra panelové výstavby ze 70. a 80. let minulého století – sídliště Křinické a sídliště Spořilov. Starší byty se pohybují v těchto cenových intervalech. Byt 1+1

380 000 – 420 000 Kč

Byt 2+1

500 000 – 660 000 Kč

Byt 3+1

700 000 – 800 000 Kč

Byt 4+1

800 000 – 850 000 Kč

Rodinné domy V oblasti Broumovska je poptávka po rodinných domech niţší neţ nabídka. Realizované ceny se pohybují kolem 1 500 000 Kč. Tato cena odpovídá rodinnému domu postavenému v rozmezí let 1940 – 1960, které v Broumově tvoří převáţnou část. Ceny novostaveb se pohybují okolo 2,5 milionu Kč. V méně významných obcích se ceny pohybují okolo 1,5 milionu Kč. Objekty pro individuální rekreaci V tomto segmentu trhu převaţuje poptávka nad nabídkou. Je zájem o zahrádkářské chatky v klidných částech na okraji měst, které se obchodují v rozmezí 150 – 300 tisíc Kč,

57

i o zděné chaty charakteru rekreačního domku, které se cenově pohybují mezi 500 – 700 tisíci Kč. Nejrozšířenějšími objekty pro rekreaci jsou v této lokalitě broumovské statky ze začátku minulého 19. století, kdy vznikla hlavní budova a kaţdá další generace přistavěla další budovu a vytvořil se uzavřený celek. Tyto objekty jsou kupovány především zahraničními zájemci, hlavně Nizozemci. Jejich ceny s pohybují v rozmezí 3 – 4,5 milionu Kč. Bytové domy S přihlédnutím na velikost trhu jsou prodeje bytových domů na Broumovsku výjimečné.Pokud se s tímto typem nemovitostí obchoduje, jedná se spíše o historické objekty ve středu města ve stavu před nebo po rekonstrukci. Ceny menších bytových domů se po rekonstrukci blíţí cenám větších bytových domů po rekonstrukci, coţ je okolo 9 milionu Kč. Nově vybudované bytové domy se neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách. Administrativní budovy Objekty tohoto typu se na Broumovsku v nabídce nemovitostí skoro neobjevují. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

Průmyslové objekty Nejvíce se obchodují malé a střední prostory, které slouţí jako prodejny potravinářského i nepotravinářského charakteru. Tyto objekty se obchodují v cenách do 3 milionů Kč.

Nájmy Byty V lokalitě Broumovsko jsou nájmy niţší neţ ve větších městech v jiných krajích . Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech. Byt 1+1

2 500 - 3 500 Kč/měsíc

Byt 2+1

4 500 - 5 500 Kč/měsíc

Byt 3+1

7 500 - 8 500 Kč/měsíc

Byt 4+1

8 500 - 9 500 Kč/měsíc

58

Prodejní prostory Na trhu je relativně vysoká poptávka po pronájmu všech typů prodejních prostor. Velkou část zájemců, podobně jako v jiných místech celé České republiky, tvoří asijští nájemníci, kteří se přesunují z trţišť do kamenných obchodů. Centrum měst

1 600 - 2 500 Kč/m² /p.a.

Širší okolí

500 - 1 000 Kč/m² /p.a.

Kanceláře Větší firmy, které zde sídlí, např. Veba Broumov, Z-Trade, VDO Adršpach, Kovopol Police nad Metují apod. mají kanceláře ve svém podniku. Obecně je poptávka na Broumovsku po kancelářských prostorech velmi malá. Centrum měst

1 000 - 2 000 Kč/m² /p.a.

Širší okolí

400 - 600 Kč/m² /p.a.

Průmyslové objekty Poptávka je větší neţ nabídka, jelikoţ větší firmy vlastní průmyslové plochy ve svém osobním vlastnictví a vyuţívají je pro vlastní potřebu a neposkytují je k pronájmu. Bývalé průmyslové objekty jsou vyuţívány spíše jako skladové prostory. Výrobní a provozní prostory 600 - 1 300 Kč/m² /p.a. Sklady

300 - 600 Kč/m² /p.a.

3.2. Náchodsko Pozemky Náchod je nejlukrativnější část z celého okresu a tomu odpovídají i ceny pozemků, které se pohybují v rozmezí 500 – 600 Kč za metr čtvereční. Tytéţ ceny se pohybují v Jaroměři. Průmysl je na Náchodsku rozšířen především v okresním městě a rozprostírá se i do větších okolních měst – Červený Kostelec, Hronov a Jaroměř. Realizované prodeje pozemků pro průmyslovou výstavbu se pohybují v rozmezí 900 – 1 000 Kč za metr čtvereční.

59

Budovy Byty Na Náchodsku, a především v samotném Náchodě, lze pozorovat poptávku po bytech všech velikostí, stáří a lokace. Převáţně se prodávají byty v bytových domech postavených v 70. a 80. letech minulého století. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech. Byt 1+1

650 000 - 900 000 Kč

Byt 2+1

900 000 - 1 200 000 Kč

Byt 3+1

1 100 000 - 1 300 000 Kč

Byt 4+1

1 300 000 - 1 500 000 Kč

V centru Jaroměře jsou ceny zhruba o 20% niţší neţ ceny bytů v centru Náchoda. Rodinné domy Ceny rodinných domů na Náchodsku jsou oproti Broumovsku vyšší. Svůj podíl na tom má především lepší nabídka práce za lepší platové ohodnocení a větší nabídka sluţeb a kulturních moţností, proto se lidé raději hledají bydlení v této lokalitě. V samotném městě Náchod se ceny rodinných domů pohybují kolem 3 milionů Kč. V méně významných obcích cena rodinných domů klesá aţ na cenovou úroveň domů na Broumovsku. Objekty pro individuální rekreaci Jelikoţ Náchod je okresní město, v jeho blízkém okolí se nachází další větší města, která neposkytují tolik oblastí vhodných pro rekreaci ( výjimku tvoří vodní nádrţ Rozkoš ), lidé jezdí za odpočinkem do rekreačně zajímavějších míst v oblasti Broumovska. V této lokalitě se prodávají především zděné chaty charakteru rekreačního domku v rozmezí 600 – 800 tisíc Kč. Bytové domy Stejně jako na Broumovsku jsou prodeje bytových domů spíše výjimečné. Jedná se spíše o starší budovy v centrech měst. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se obchodují v rozmezí 4 – 8 milionů Kč, po rekonstrukci 9 – 12 milionů Kč. Větší bytové domy se pohybují před rekonstrukcí v rozmezí 12 – 15 milionů Kč, po rekonstrukci 18 – 20 milionů Kč.

60

Administrativní budovy Tento typ nemovitostí je v lokalitě Náchodska ţádanější neţ na Broumovsku. Větší města ( Náchod, Jaroměř ) jsou více vyhledávanější firmami, které si zde chtějí zaloţit svoji pobočku. Ceny administrativních budov se pohybují v rozmezí 12 – 15 milionů Kč (ceny platí pro zrekonstruované budovy ). Průmyslové objekty Průmysl je v této lokalitě rozšířen, jelikoţ zde sídlí velké firmy, např. Tepna a.s., Bartoň – textilní závod a.s., Textonia Czech s.r.o., Pekárny a cukrárny a.s., SICO Rubena s.r.o., Rubena a.s., ČKD a.s., Karsit s.r.o., apod. tyto firmy jsou hlavními tahouny v okrese Náchod. V současné době je firma Bartoň – textilní závod a.s. na prodej. Opět jako na Broumovsku se i zde obchoduje s menšími a středními prostory typu autoopraven, malých prodejen potravinářského i nepotravinářského průmyslu. Tyto objekty se obchodují v cenách do 4 milionů Kč.

Nájmy Byty Ve větších městech Náchodského kraje je větší nabídka pronájmu bytů, nejvíce bytů 2+1. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech. Byt 1+1

4 000 - 4 500 Kč/měsíc

Byt 2+1

6 000 - 7 000 Kč/měsíc

Byt 3+1

8 500 - 9 500 Kč/měsíc

Byt 4+1

10 500 - 11 5000 Kč/měsíc

Prodejní prostory Obdobně jako v Broumově i v této lokalitě je poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor. Velkou část nájemců tvoří opět asijští zájemci. Centrum měst

1 900 - 3 800 Kč/m²/p.a.

Širší okolí

600 - 1 100 Kč/m²/p.a.

Kanceláře Kancelářské prostory jsou nabízeny spíše ve větších městech, hlavně v jejich centrech. 61

Centrum měst

2 000 - 3 500 Kč/m²/p.a.

Širší okolí

600 - 800 Kč/m²/p.a.

Průmyslové objekty Průmysl má v této lokalitě vekou poměrně velkou tradici. V době ekonomické krize, i kdyţ musela větší část firem propouštět své zaměstnance, ţádná z firem nezkrachovala. Nabídka průmyslových objektů není v této lokalitě příliš vysoká. Výrobní a provozní prostory

800 - 1 400 Kč/m²/p.a.

Sklady

500 - 900 Kč/m²/p.a.

3.3. Celkový marketingový výhled Celkově lze v krátkodobém i dlouhodobém horizontu očekávat růst cen všech typů nemovitostí. Z důvodu vysokého obsazování volných zainvestovaných stavebních parcel se cena můţe zvýšit aţ o 200 Kč za metr čtvereční. Významné zvýšení cen čeká především zemědělskou půdu na Broumovsku, která se nyní pohybuje v cenové relaci cca 40 000Kč za hektar. Tato cena se můţe vyšplhat aţ na 70 000 Kč za hektar, jelikoţ o tuto zemědělskou půdu, která zde má vysokou bonitu, je velký zájem ze stran zemědělců. Rodinné domy pravděpodobně nebudou zaznamenávat takový nárůst zájmu, především z důvodu poklesu moţnosti získání hypotečního úvěru, jako byty v panelové výstavbě.

62

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY Tištěné monografie BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. 4.vydání. Praha: Linde Praha,a.s., 2007. ISBN 978-80-7201-679-2. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8.vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009. ISBN 978-80-7204-630-0 JIRÁSKOVÁ, Blanka. Rekonstrukce domu od A do Z. 1.vydání. Hradec Králové: Petr Velfel – Paradise Studio, 2002. ISBN 80-238-8497-2 HÁJEK, Petr. Konstrukce pozemních staveb 1. Praha: Nakladatelství ČVUT, 2007. Skripta. ISBN 978-80-01-13589-4. HÁJEK, Václav; Novák, Luděk; ŠMEJCKÝ, Jindřich. Konstrukce pozemních staveb 30. Praha: Vydavatelství ČVUT, 2002. Skripta. ISBN 80-01-02506-3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. Skripta. ISBN 978-80-7265-113-9. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1.vydání. Praha: Bankovní institut vysoká škol, a.s., 2007. Skripta. ISBN 978-80-7265-101. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí –díl 1. 1.vydání. Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008. Skripta. ISBN 978-80-7265-128-3.

63