MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN 25 JUNI 2015 MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Ingediende casussen 25 JUNI 2015

De toekomst bestaat al

De dynamiek in de Zuidvleugel is groot. Diverse partijen wachten niet af en proberen (binnen)stedelijke ontwikkelingen zelf op gang te brengen. Deze initiatieven zijn in staat om in korte tijd slimme coalities te smeden in een gebied of rond een onderwerp. De kracht is dat zij kansen identificeren en belemmeringen signaleren in een vroeg stadium van het proces. Deze praktijkkennis is waardevol voor andere partijen op andere plekken met andere onderwerpen. Wij hebben gemeenten, marktpartijen, (nieuwe) investeerders en anderen uitgenodigd om casussen aan te leveren die een podium en of een duwtje in de rug kunnen gebruiken om de stap naar uitvoering zo succesvol mogelijk te maken. De ondersteuning kan publiciteit zijn, of meedenkkracht van de tientallen partijen die in het MIRT-traject actief zijn, van juridisch tot organisatorisch of financieel. Er zijn door verschillende partijen circa 30 casussen ingediend. Een groot deel van de casussen zijn gekoppeld aan een locatie of een gebied en een aantal etaleren een aanpak die niet gebonden is aan een bepaalde plek. De casussen bij elkaar verbeelden daadkracht en bieden weer inspiratie voor nieuwe concepten, andere processen, originele financieringsvormen en interessante allianties. De casussen van het MIRT-onderzoek laten de energie in de Zuidelijke Randstad zien. Maak er gebruik van!

Contact: Annemarie Hatzman [email protected] Dino van Dal [email protected]


INHOUD CASUS

GEMEENTE

Rijnhaven Oost

Alphen aan den Rijn

3

stadsboerderij

Alphen aan den Rijn

5

Vrije kavels “op rol”

Alphen aan den Rijn

6

HOEKSTEENGEBOUWEN

Delft

7

Zorg & wonen Voorhof

Delft

8

Leegstaande kantoorpanden Binckhorst

Den Haag

10

GIT-terrein Regentesse-Zuid

Den Haag

12

Junoblok

Den Haag

13

station entree Hollands Spoor Laakhaven-Walldorp Triple

Den Haag

14

Oostduinlaan 75

Den Haag

16

ontwikkelen restkavels door kleine ontwikkelaar zelfbouwer

Den Haag

17

Haags Warmtebedrijf

Den Haag

19

Verduurzaming Verenigingen en Eigenaren (VvE’s)

Den Haag

21

Spuiboulevard e.o.

Dordrecht

23

Gezondheidspark - middenzone

Dordrecht

25

Heuvellaan

Gouda

27

Stationsgebied Gouda Centraal

Gouda

28

Kanaalpark / KraftPark

Leiden

29

Transformatie maatschappelijk vastgoed naar wonen

Rotterdam

31

Schouwburgplein SEVEB square endeavour en woningen

Rotterdam

33

De Hub: snel omzetten kantoren naar wonen

Rotterdam

35

Wijkonderneming: Delfshaven Coöperatie

Rotterdam

37

ZOHO

Rotterdam

38

Zorg & wonen Nieuwe Westen

Rotterdam

40

transformatie Dirkzwagerlocatie

Schiedam

42

Nul op de Meter bij particuliere woningen

Zoetermeer

44

Zoetermeer centraal

Zoetermeer

45

2

PAG.


Rijnhaven Oost: organische transformatie van een bedrijventerrein naar een gemengd stedelijk gebied; wonen-werken-recreëren in hoge dichtheid. Alphen aan den Rijn

Projectbeschrijving: De gemeente Alphen aan den Rijn investeert al enige jaren in het op gang brengen van een geheel nieuwe manier van ontwikkelen: organische transformatie van de Rijnhaven Oost in Alphen aan den Rijn naar een gemengd stedelijk gebied. Het gebied ligt centraal in het Groene Hart, pal naast het centrum van Alphen aan den Rijn. Het heeft een prachtige wateroppervlakte die in verbinding staat met het merengebied en grenst aan de staande mastroute. Het gebied kenmerkt zich door een sterk versnipperd en verouderd bezit, een neerwaartse spiraal in termen van vastgoedwaarde en onderbenutting van de potentie van de ongebruikte haven. Een aantrekkelijke langzaam-verkeerroute via het aanwezige park naar het centrum ontbreekt nog. De gemeente wil, conform de ladder van duurzame verstedelijking, ‘verelendung’ voorkomen door private partijen tot investering te stimuleren. Dit gebeurt bewust niet vanuit een masterplan, maar wel met enkele spelregels die de toekomstige kwaliteit moeten waarborgen. Daarnaast door te wegen in plaats van te toetsen, geen beleid te stapelen, partnerships te bevorderen en belangen te managen. Met ‘placemaking’ en acupunctuur wordt het gebruik geactiveerd en netwerken van eigenaren, gebruikers en investeerders met elkaar verbonden. De gemeente investeert gericht om belemmeringen weg te nemen en ontwikkeling door anderen te stimuleren: bedrijven met hinderzone zijn uitgekocht, de Rijnhavenbrug wordt verhoogd zodat de haven voor de pleziervaart bereikbaar wordt (belangrijk voor de placemaking en toekomstige woningbouw) en er zijn gebieden die al in ontwikkeling zijn en actief worden begeleid. Het netwerk van lokale eigenaren, initiatiefnemers en investeerders van binnen én buiten het gebied wordt, al dan niet in samenwerking met Stipo, gemobiliseerd. Daarnaast wordt de financiële gebiedsstrategie met de particulieren opgesteld en placemaking op gang gebracht. Op korte termijn wordt leegstand gevuld met tijdelijk gebruik. Als pilot voor de crisis- en herstelwet wordt voor Rijnhaven een flexibel omgevingsplan ontwikkeld.

3

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: Het proces verloopt organisch en is niet alleen gericht op wonen, maar op een gemengde bestemming. De eerste woningen zijn inmiddels gerealiseerd. Voor het totaal gaat de gemeente momenteel uit van een richtgetal van 750 woningen. Partners: • Gemeente Alphen aan den Rijn • Particuliere eigenaren, initiatiefnemers, projectontwikkelaars en investeerders van binnen en buiten het gebied • Grotere investeerders zoals Green (Baronie) en Avifauna, Van der Valk, gemeenschappelijke regeling Oude Rijnzone) en het ministerie van BZK (pilot crisis- en herstelwet) • Stipo Planning: • 2011: Koersverandering naar organisch proces waarin marktpartijen het risico lopen, dus ook het tempo bepalen. • 2011: Start herontwikkeling Baronie. • 2012: Rijnhavenwijzer. • 2012-2014: Herontwikkeling voormalige chocoladefabriek Baronie tot gemengd woon-werk gebied. • 2014: Uitkoop hinderbedrijven. • 2015: Start herontwikkeling vml Kluwerlocatie tot gemengd woonwerkgebied. • 2015: Omgevingsplan nieuwe stijl en spelregelkaart voor het openbaar gebied en, waar nodig, voor de bebouwing. • 2015 en 2016: Op gang brengen placemaking, nieuwe financiële gebiedsstrategie met particulieren en nieuwe netwerken van investeerders, invullen leegstand met tijdelijk gebruik, op gang brengen business cases met combinaties van particulieren. • 2016: Ophogen brug, herinrichting openbare ruimte, start nieuw gebruik haven, eerste placemaking activiteiten. • 2016: Start herontwikkeling locatie Biesterfeld (hinderbedrijf). • 2017 en verder: Geleidelijke herontwikkeling van (mandjes van) kavels naar gemengd wonen en werken. Als placemaking tot versnelling leidt, faciliteert de gemeente deze versnelling.

Wat zijn de resultaten: • 750 woningen • Nieuw gemengd stedelijk woon-werk en verblijfsmilieu dat een sterke en unieke toevoeging is aan het regionale woningaanbod. • Vergroting van het aantal arbeidsplaatsen in het gebied, versterking van nieuwe economie en ‘startups’. • Versterking lokale economie in relatie tot het water, pleziervaart en en daarmee een impuls geven aan recreatie in het plassengebied van het Groene Hart. • Versterking ‘assetwaarde’ van het water voor wonen, werken en recreëren. • Aanpak die model kan staan voor vele vergelijkbare gebieden elders in Zuidvleugel. • Vernieuwing van placemaking en waardecreatie. • Vernieuwing van financiële innovatie; ingezet wordt op een combinatie van BIZ, herverkaveling en WOM. • Vernieuwing van bonussysteem voor particulieren bij bijdrage aan duurzaamheid en publieke kwaliteit. Waarom is dit een voorbeeldproject: De beoogde organische herontwikkeling is experimenteel en innovatief. Het is een concrete invulling van ’stad maken’ naar ‘stad zijn’. Herontwikkeling voorkomt verloedering, geeft een impuls aan de lokale economie, voorkomt bebouwing van groengebieden op andere locaties en draagt bij aan de versnelling van woningbouw. Een type gebied zoals de Rijnhaven Oost is in bijna elke gemeente in de Zuidvleugel aanwezig; het zijn vaak juist deze gebieden waar de komende jaren de versnelling van het aantal nieuw opgeleverde woningen moet worden gerealiseerd. Met de herontwikkeling van de Rijnhaven Oost wordt met andere woorden een methodiek (door) ontwikkeld die op meer plekken in de Zuidvleugel als voorbeeld kan dienen. Onderdeel van de aanpak is het ontwikkelen van een vernieuwende organische financieringssystematiek voor het gebied dat in samenwerking met gemeente en particuliere initiatiefnemers en eigenaren wordt opgezet. Het project is ook een voorbeeldcasus voor placemaking en waardecreatie. Daarnaast is het een voorbeeldcasus voor bonussysteem (air rights / seoulutions) voor particuliere investeringen in publieke kwaliteit (zoals plinten, pleintjes, dooradering voor voetgangers en duurzaamheid).

4

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: 1. Doorzetten en uitbreiden van het experiment crisis- en herstelwet met het ontwikkelen van een nieuwe organische financieringsstrategie voor kostenverhaal en placemaking. Het koppelen van spelregels aan de herontwikkeling waarbij samenwerken met het rijk en de provincie vereist zijn. 2. Maximale flexibiliteit van Rijk, provincie en gemeente. 3. Ruimte voor marktpartijen op basis van minimaliseren van regelgeving en programma’s van eisen vanuit de overheid. 4. Medewerking van de provincie op tal van dossiers om de ontwikkeling van de Rijnhaven een impuls te geven. 5. Versterken van het organiserend vermogen om nieuwe partnerships te ontwikkelen. 6. Voorfinanciering van een deel van de placemaking in het gebied. 7. Voorfinanciering en eventuele onrendabele top voor de verplaatsing van de laatste twee bedrijven die mogelijk niet formeel, maar wel in de praktijk, versnelling van de woningbouwproductie in de weg staan.


Gnephoek; stadsboerderij als startpunt voor organische gebiedsontwikkeling Alphen aan den Rijn

Projectbeschrijving: Experimenteren met een ‘organische ontwikkeling’ waarin vanuit een stadsboerderij agrarische activiteiten worden gecombineerd met wonen. Inspirerende voorbeelden zijn ‘agrihoods’ uit de Verenigde Staten, waarbij een buurt rondom een boerderij wordt ontwikkeld. Het betreft een ‘niche ontwikkeling’ waarbij toegewerkt wordt naar een landelijk woonmilieu in lage dichtheden.

Aantal woningen: Nog te bepalen. Ongeveer 25 woningen/ hectare. Partners: Particuliere initiatiefnemer, een jonge agrariër, grondeigenaren, projectontwikkelaars, beleggers, investeerders en gebruikers. Planning: Vanaf 2015 tot 2030 Wat zijn de resultaten: Organische gebiedsontwikkeling uitgaande van een op te zetten stadsboerderij. Om dit startproject economisch haalbaar te maken wordt samenwerking met sociaal maatschappelijke instellingen gezocht die een mogelijkheid zien voor dagbestedingsarrangementen voor hun cliënten, zoals kinderopvang in een landelijke omgeving. Ook wordt nadrukkelijk de binding gezocht met geïnteresseerde burgers die door middel van oogstaandelen ‘mede-eigenaar’ van een gedeelte van de boerderij kunnen worden. In een vervolgstap kan de relatie met actief betrokkenen leiden tot het

uitbouwen en verstevigen van dit verband door ook woonfuncties aan de boerderij toe te voegen. Het ideaalbeeld is een zelfvoorzienende, circulaire buurtschap, waarin de grondstoffen- energie-, voedselen water voorziening gesloten kringlopen zijn. Waarom is dit een voorbeeldproject: In de jaren 90 van de vorige eeuw is in Alphen aan den Rijn de voorbeeldwijk Ecolonia gebouwd om aan te tonen wat in die tijd de mogelijkheden voor duurzaam bouwen waren. De technologische ontwikkeling is sindsdien met grote stappen vooruit gegaan en de aanleiding en urgentie om aan duurzaam bouwen vorm te geven zijn alleen maar toegenomen. Ook is het algemene bewustzijn over de noodzaak voor transities op bovengenoemde onderwerpen bij een groot deel van de bevolking en het bedrijfsleven toegenomen. Er is dus nadrukkelijk een marktvraag waaraan met een dergelijk initiatief tegemoet wordt gekomen. De voorbeeldprojecten uit de Verenigde Staten laten dit ook zien.

5

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: Om het project verder te brengen is financiële steun welkom en mogelijk zelfs noodzakelijk. Het gaat dan om de projectorganisatie, communicatie en marketing en parallel hieraan onderzoek, monitoring en bijsturing. Wetenschappelijke onderbouwing wordt als voorwaarde gezien om het de status van een incidenteel vastgoedproject te ontstijgen en er een voorbeeldproject van te maken. Daarnaast kan een bovenregionale partij een belangrijke rol vervullen om het project mogelijk te maken. Denk daarbij aan activiteiten als het formeren van een denktank, het organiseren van een ontwerpwedstrijd en het laten aanhaken van cruciale partijen zoals energieleveranciers, waterbeheer en – leveranciers, innovatieve bouwpartners en partijen uit de voedselketen. In het meest optimale scenario wordt de Gnephoek een voorbeeldwijk à la Ecolonia met ondersteuning van de Rijksoverheid.


Vrije kavels “op rol” Alphen aan den Rijn

Projectbeschrijving: Kaveluitgifte voor particulier opdrachtgeverschap. De vrije kavels worden ’op rol’ uitgegeven; de kaveldiepte staat vast (23,2 meter) maar de koper kan de kavelbreedte zelf bepalen (in totaal worden ruim 200 strekkende meter in twee fases opgeleverd). Deze vorm van gronduitgifte, in combinatie met een minimum aan opgelegde randvoorwaarden (welstandsarm), levert de woonconsument veel vrijheid op en voorziet duidelijk in een behoefte. Niet de projectontwikkelaar, maar de eindconsument is afnemer. Het is mogelijk om vrijstaande of 2-onder-1 kap woningen te bouwen.

Aantal woningen : 13 vrije kavels (twee 2/1- kap en 11 vrijstaand) Wat zijn de resultaten: • Grote mate van vrijheid voor de zelfbouwer. • Aanvullend woonproduct dat voldoet aan behoefte van woonconsument. • Zeer gevarieerd eindbeeld door verschillende bouwstijlen van huizen. • 13 vrije kavels (twee 2/1- kap en 11 vrijstaand) zijn binnen 1 jaar verkocht en medio 2015 zijn reeds 10 kavels opgeleverd.

Waarom is dit een voorbeeldproject: Particulier opdrachtgeverschap stelt de woonconsument in de gelegenheid om als opdrachtgever maximaal invloed uit te oefenen op zijn of haar toekomstige woning. De wijze van gronduitgifte brengt een grote mate van vrijheid voor de zelfbouwer met zich mee en speelt daarmee in op de behoefte van de woonconsument om zijn eigen droomhuis te ontwerpen en te bouwen (een consument- en vraaggerichte marktbenadering). Er is ook mogelijkheid voor de realisatie van individuele wensen zoals het bouwen van een kangoeroewoning. De verkoop startte op 15 juni 2013 in binnen één jaar zijn alle kavels verkocht.

6

Succesfactoren: • Het bieden van een duidelijk en beknopt kavelpaspoort • De makelaar selecteert op consumentbenadering en – begeleiding. • Het hebben van een direct contactpersoon bij de gemeente (korte lijnen). • Het samenstellen van een ambtelijk expertteam. • Kleinschalige opzet (en daarmee schaarste creëren) en het leveren van maatwerk. • Vraaggericht faciliteren. • Lef en durven om los te laten.


HOEKSTEENGEBOUWEN MET FUNCTIEMIX, NIEUW DELFT

Delft (Spoorzone)

Projectbeschrijving: In de structuur van Nieuw Delft vormen de zogenaamde ‘hoeksteengebouwen’ belangrijke pijlers. Het betreft robuuste stadsgebouwen op de koppen van de lange bebouwingsstroken en enkele andere belangrijke locaties. Deze hoeksteengebouwen vormen een duidelijke begrenzing voor de rijen individuele woonhuizen en andere tussengelegen gebouwen. Ze onderscheiden zich in massa en schaal van de overige gebouwen. Op enkele plaatsen vormen deze hoeksteengebouwen een accent in de stedelijke structuur. Naast wonen is er ruimte voor werkgelegenheid en tal van (commerciële) voorzieningen en horeca. De programmering en uitstraling van de begane grond (plint) van deze gebouwen is hierbij van groot belang voor het beoogde gemengd stedelijke karakter van deze gebieden. In het flexibele bestemmingsplan Nieuw Delft is een royale bandbreedte voor wonen en niet wonen opgenomen: in totaal gaat het om 600 tot 1200 woningen in combinatie met 25.000 tot 67.000 m² bvo. Woningen en bvo’s zijn hierbij communicerende vaten; als er meer woningen worden gebouwd dan neemt het volume voor de bvo’s af en omgekeerd. Het stedelijk gebied vraagt om een functiemix aan bestemmingen in de hoeksteengebouwen. In de praktijk blijkt dat de markt vooral monofunctionele gebouwen kan ontwikkelen met een grote voorkeur voor wonen. Het realiseren van een functiemix wordt doorgaans belemmerd door financiële, juridische en organisatorische barrières.

Aantal woningen : 600 tot 1.200 woningen in combinatie met 25.000 tot 67.000 m² bvo. In de hoeksteengebouwen wordt een groot deel van de bvo’s gerealiseerd en een deel van de woningen. Partners: Gemeente Delft, Ballast Nedam, …. Planning: Realisatie veld 2 en veld 3 (4 hoeksteengebouwen) in 2016 – 2020.Het bestemmingsplan is bijna gereed. Wat zijn de resultaten: In dit project willen we de barrières die het realiseren van de functiemix blokkeren inventariseren en waar mogelijk wegnemen, zodat het weer mogelijk wordt om in een hoog stedelijk gebied

nieuwbouw met functiemix te realiseren. Aandachtspunten zijn de leegstand binnen het bestaande vastgoed, de bereidheid om risico’s te dragen voor het tot stand komen van bijzondere voorzieningen, het realiseren van voldoende en betaalbare parkeervoorzieningen en wetgeving voor lucht- en geluid en financiële arrangementen. Waarom is dit een voorbeeldproject: Gemengd bouwen hoort bij hoog stedelijke gebieden. Het zorgt voor een combinatie van woonen werkmilieus waar veel vraag naar is bij de gebruikers. Het inventariseren en wegnemen van barrières belangrijk voor alle steden. Nieuw Delft is geschikt als voorbeeldproject omdat dit plan nu in de realisatiefase zit en er een behoefte is aan een breed scala aan voorzieningen.

7

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: Het project Spoorzone Delft, waar Nieuw Delft onderdeel van uitmaakt, loopt al sinds 2002. Een groot aantal partijen waaronder overheden, de spoorsector, bouwers van de spoortunnel en het stadskantoor, zijn hier al jaren actief. Nieuw Delft heeft behoefte aan kennis van en over het bouwen en financieren van panden met een functiemix die door projectontwikkelaars en beleggers kan worden gerealiseerd. Dat geldt in het bijzonder voor de hoeksteengebouwen. schaarste creëren) en het leveren van maatwerk. Vraaggericht faciliteren. Lef en durven om los te laten.


ZORG & WONEN VOORHOF

Delft

Projectbeschrijving: De transitie in zorg en welzijn, inclusief de decentralisatie van zorgtaken naar de gemeente, leidt tot een forse opgave voor wijken. Dat gaat samen met minder beschikbare professionals, het langer zelfstandig thuis blijven wonen van ouderen en mensen met een psychiatrische achtergrond, de grotere druk op zelfredzaamheid van mensen en op mantelzorg, de toenemende vergrijzing en de toename van mensen die in armoede en met schulden leven. Voorhof is een woonwijk uit de zestiger en zeventiger jaren van de vorige eeuw, met een hoog voorzieningenniveau en veel hoogbouw. De wijk is vooral geliefd onder ouderen. Het verzorgingshuis Stefanna is inmiddels gesloten en er geen nieuwe functie voor het gebouw gevonden (door Vestia). Een nieuwe bestemming van het gebouw moet de buurt/wijk nieuw perspectief geven. Het recent ondertekende Delftse programma Wonen-Zorg, maakt onderscheid in drie type woningenzorg combinaties: wonen met zorg, particuliere huur met zorg en zorg met wonen. Dit programma geeft richting aan diverse initiatieven in de wijk om woningen boven op het bestaande winkelcentrum toe te voegen, ter vervanging van voorzieningen die gesloten zijn en op verdichtingslocaties. Daarbij wordt verder gezocht naar eigentijdse vormen van zorg-wonen combinaties en wonen voor mantelzorgers. In de komende tijd zou de zoektocht naar nieuwe woningen sterker aan de verbetering van vitale netwerken gekoppeld kunnen worden, zoals Delft voor Elkaar, en de toegankelijkheid van de wijk en beschikbaarheid van informatie (zoals senioren makelaar) kunnen verbeteren. De volgende pijlers/uitdagingen geformuleerd: • Het gesprek met de verzekeraar aangaan over het toevoegen van (basis)waarden (‘tomaten’), is relevant voor beide casuïstieken. • Gesprekken tussen gemeente, corporaties en zorginstellingen kunnen een extra impuls geven, zoals het opschalen van activiteiten wanneer dat nodig is. • De zorg (lees: angst) om de zorg bij mensen wegnemen (betaalbaarheid, erfenis, mantelzorg en eenzaamheid). • ‘Terugkantelen’ van zorgtaken naar de buurt (zo is buurtzorg doorzelfsturende wijkteams succesvol). • Onderzoeken van mogelijkheden om een nieuwe woonvorm van kort verblijf toe te voegen aan bestaande woningen (‘short stay facility’) om de flexibiliteit te vergoten en specifieke woonvragen op te kunnen vangen. • Ondersteuning ‘neighbourship’ (en bestuur op afstand). • Mensen verschillende opties enkeuzeruimte geven ( zoals he aanbieden van extra schoonmaak). • Mensen een zetje geven om te durven verhuizen. Hiervoor is meer kennis nodig over de reden waarom mensen wel of niet verhuizen.

8

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: Heel veel. Partners: Stakeholders wonen: • Woonbron • Huurders(verenigingen) • Wethouder Raimond de Prez • Projectleider(s) gemeente Delft • Mantelzorgorganisatie/steunpunt wonen-zorg-welzijn Delft Stakeholders zorg: • Wethouder Raimond de Prez • (Formeel) wijknetwerk zorg en welzijn • Ervaringsdeskundigen zoals Melissa Jansen (Delft voor Elkaar) • Organisaties Pieter van Foreest, Careyn & Florence vestigingen Delft Stakeholders wijken: • Bewoners(groepen) en -initiatieven • Stichting buurthuis Voorhof Stakeholders MIRT Tafel Wonen & Zorg: • Bas Holten (provincie, probleemhouder) • Arie Voorburg (Arcadis/Delfshaven Coop/Made in 4 Havens) • Rob Hagens • Pieter van Hulten (Aedes) • Zorgvrijstaat Rotterdam West (Dennis Lohuis en Yvette Prinsen) • … Overige gesprekspartners: • Onderwijsinstellingen, vestiging ROC Delft • E-Health Delft (Dick Jan Zijda van Innovasie) • Karel Sant irt TOP Delft

Planning: Start tafel wonen-zorg: 1 maart 2015, 1e sessie 20 april 2015, laatste sessie 6 juni 2015. Bestuurlijke presentatie en plan van aanpak: 25 juni 2015. Start binnen Platform 31: 1 augustus 2015. 1e resultaten 4de kwartaal 2015. Gedurende de gehele periode wordt er door diverse betrokkenen aan de pilot/ casus gewerkt. Daarnaast worden ‘crossovers’ georganiseerd met andere tafels: TOD, Vastgoed, regelgeving, corporaties. Wat zijn de resultaten: In de Voorhof worden nieuwe woonvormen ontwikkeld waarbij aansluiting bij formele en informele zorgconcepten wordt gezocht. Door goed aan te sluiten op initiatieven en wensen van bewoners zal de tevredenheid over de eigen woonomgeving stijgen. De Voorhof wordt uiteindelijk opnieuw in de harten van de mensen gesloten. Waarom is dit een voorbeeldproject: De Voorhof is een voorbeeldproject omdat het een ‘gewone’ wijk is waar mensen graag wonen. Daarbij is het toevoegen van voorzieningen aan woningen voor mensen die langer thuis willen blijven wonen een belangrijke factor. Ook in andere delen van het land is hier veel vraag naar. Van de verschillende projecten kan veel worden geleerd: zowel van de successen als van de knelpunten.

9

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: Aanvankelijk lag het accent van de herstructurering van de Voorhof sterk op het verbeteren van de fysieke situatie. Momenteel worden ook de vitale netwerken tussen de bewoners versterkt en bestaat de wens om bewoners gerichter te informeren over de verschillende vormen van ondersteuning om langer zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. Hierdoor zullen mensen ook makkelijker een goed besluit kunnen nemen om tijdig wel of niet te gaan verhuizen. Het project vereist verder: • Commitment van betrokkenen. • Het hebben van een netwerk. • Betrokkenheid en borging van beschikbare uren/inzet van huidige trekker en voorzitter. • € …..voor organisatie van, voor onderzoeken en… • Een pilot wordt al bij Platform 31 ondergebracht. • De beschikbaarheid van data van lopende onderzoeken (via Platform31, Tympaan/PZH).


Leegstaande kantoorpanden in eigendom van de gemeente Den Haag Den Haag (Binckhorst)

Projectbeschrijving: De Binckhorst is van oorsprong een polder aan de rand van de Haagse binnenstad, waar vanaf het begin van de twintigste eeuw bedrijven zich zijn gaan vestigen. In de loop van de tijd heeft de Binckhorst zich tot een groot bedrijventerrein ontwikkeld met bedrijven in alle soorten en maten. Het aanbod in bedrijfshuisvesting en werkgelegenheid is erg divers. De bedrijfshuisvesting bestaat voor ongeveer de helft uit kantoren. De andere helft wordt ingevuld met werkplaatsen, retail, showrooms en industrie. Ook is er een grote variëteit aan arbeidsplaatsen. Er is plek voor hoog- en laagopgeleid, creatief, innovatief en ambachtelijk personeel. In de Binckhorst wordt nauwelijks gewoond. Alleen aan de Binckhorstlaan staat een appartementenblok waar ongeveer 300 mensen wonen. De Binckhorst is één van de negen gebieden die in de Structuurvisie ‘Wereldstad aan Zee’ (2005) werd aangewezen als ontwikkelingsgebied. Het doel was om de Binckhorst in relatief korte tijd te transformeren tot een duurzaam en hoogwaardig woon-, werken leefgebied. De ambities voor de grootschalige integrale gebiedsontwikkeling zijn in een masterplan uitgewerkt. De noodzakelijke investeringen waren fors en zouden vooral door de gemeente, de rijksoverheid en een select aantal grote ontwikkelaars worden gedragen. In 2008 diende de economische crisis zich aan, met als gevolg dat de beoogde samenwerking met grote marktpartijen voor de Binckhorst niet van de grond kwam. De overtuiging binnen de gemeente is dat de Rotterdamsebaan (de nieuwe verbindingsweg knooppunt A4 / A13 met het centrum) als vliegwiel voor de toekomstige transformatie van de Binckhorst zal dienen. Door de gemeentelijke investeringen die samenhangen met de infrastructuur van de Rotterdamsebaan ontstaat een sterk ruimtelijk raamwerk, waarbinnen marktpartijen nieuwe investeringskansen zullen vinden. Met de nieuwe aanpak worden ook potentiële initiatiefnemers uitgenodigd om met plannen te komen. Dit kunnen zittende bedrijven zijn die graag duurzaam in een toekomst in de Binckhorst investeren, ontwikkelaars die durven te pionieren met woningbouw of een kans zien om vernieuwende woon-werkcombinaties te realiseren, of ondernemers met een goed tijdelijk initiatief. De Binckhorst biedt een breed scala aan mogelijkheden.

10

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: • Grote Beer 24-26: 30 woningen en 1600 m2, bouwjaar 1992. • Orionstraat 2-18: Xx woningen en onbekend m2, bouwjaar 1951. Partners: • Overheid: gemeente Den Haag. • Huidige spelers in de markt: beleggers / investeerders, (grote) ontwikkelaars. • Nieuwe spelers: de kleine projectontwikkelaar / zelfbouwer, buitenlandse investeerders. Planning: • Mei-september 2015: bij elkaar brengen van spelers. • Oktober 2015: committeren van spelers aan de casus. • November 2015- november 2016: transformeren van kantoorpanden, die als casus zijn ingebracht, naar woningen. • 2017 en verder: meer en grotere projecten realiseren.

Wat zijn de resultaten: • Het aan tafel krijgen van bestaande en nieuwe spelers door middel een overkoepelend orgaan dat als fonds fungeert voor kleine ontwikkelaar(s). • De kleine ontwikkelaar zal op zijn beurt de planontwikkeling (in samenwerking met een aantal experts) voor zijn rekening nemen en aantonen dat het transformeren van leegstaande kantoorpanden naar woningen een haalbare zaak is. • Experiment waarin aangetoond wordt dat nieuwe financieringsvormen werken. Nadat is aangetoond dat het experiment werkt, kunnen er meer en grotere leegstaande kantoorpanden transformeren naar woningen.

Waarom is dit een voorbeeldproject: Het is een typisch voorbeeld van een project waarin de huidige spelers (mede vanwege de crisis) niet meer verder durven, kunnen of willen investeren. De gemeente vindt het niet langer realistisch en verantwoord om in grootschalige integrale gebiedsontwikkeling, met een bijbehorende actieve grondpolitiek te investeren. De belegger op zijn beurt is niet geïnteresseerd in leegstaande panden en de ontwikkelaar vindt het te riskant. Met het toevoegen van nieuwe spelers en daarmee samenhangende nieuwe financieringsvormen, ontstaan nieuwe kansen voor het gebied. Er zijn veel vergelijkbare gebieden in Nederland en daarmee kan de Binckhorst als voorbeeld dienen. Wat is er nodig om de casus verder te helpen: Juiste spelers bij elkaar brengen. • Ruimte om te experimenteren. Bijvoorbeeld casus van een belegger of gemeente Den Haag.

11


GIT-terrein Regentesse-Zuid Den Haag

Projectbeschrijving: Het plan bestaat uit de bouw van 425 tot 475 woningen, parkeerplaatsen en circa 4.000 vierkante meter (creatieve) bedrijfsruimte. De woningbouw bestaat uit een mix van koop-, markthuur- en sociale huurwoningen; zowel appartementen als woningen. In het hart van de wijk komt een centrale verblijfs- en ontmoetingsruimte; ‘het Esperantoplein’. E.ON, de gemeente Den Haag en Staedion zijn in gesprek over het ombouwen van de leegstaande kantoren in de energiecentrale aan De Constant Rebecquestraat tot een bedrijfsverzamelgebouw.

Aantal woningen: 420 Partners: Steadion, Heijmans, gemeente Den Haag Planning: 2013-2021 Wat zijn de resultaten: Een stedelijke wijk waarin gebruikskwaliteit en behoeften van gebruikers centraal staan en de OVoriëntatie voorop staat.

Waarom is dit een voorbeeldproject: Het project is een voorbeeld van binnenstedelijke verdichting met uitstekende OV-ontsluiting op korte afstand van twee intercity stations. Het gebied leent zich uitstekend voor een OVgeoriënteerde ontwikkeling, waarbij het optimaliseren van de gebiedskwaliteit voor de gebruiker centraal staat.

12

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: De wijk wordt vanwege de parkeernorm even auto-georiënteerd als OVgeoriënteerd. Om de grondexploitatie te verbeteren, de kwaliteit van het gebied te verhogen en in te spelen op de trend van minder autobezit wordt met de TODhandreiking een gesprek gestart met de betrokken partijen over wat mogelijk is om er een TOD-project van te maken.


Junoblok Den Haag

Projectbeschrijving: Het leegstaande kantoorgebouw van 8.000 m2 in het transformatiegebied Binckhorst wordt omgezet naar een appartementencomplex door ‘zelfbouwers’. In de aanpak is het gebouw opgedeeld in kleine kluseenheden met als uitgangspunt dat elke koper individueel aan de slag moet kunnen gaan onafhankelijk van de andere kopers. Hiervoor worden alle werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het collectief (zoals het trappenhuis, parkeren en kabels/leidingen) van te voren door de gemeente uitgevoerd zodat zogenaamde ‘klusrijpe’ eenheden kunnen worden geleverd. De regels in elk kluspaspoort zijn zo ruim mogelijk opgesteld en uitsluitend gericht op het algemene belang van het gebouw zodat elke kluseenheid uiteindelijk zijn bijdrage levert aan het grotere geheel van het complex.

Aantal woningen: 67 tot 100 woningen Partners: gemeente Den Haag Planning: • Oplevering klusrijpe eenheden: augustus 2015 • Oplevering door kopers: uiterlijk voor januari 2017 Wat zijn de resultaten: Binnen 1 week zijn de kavels met een gezamenlijke verkoopwaarde van € 7,2 miljoen uitverkocht. Momenteel wordt door de gemeente de locatie ‘klusrijp’ gemaakt. Vanaf augustus 2015 kunnen de kopers individueel (of met elkaar) aan de slag.

Waarom is dit een voorbeeldproject: Landelijk is er een grote opgave om het leegstaand vastgoed te transformeren en een nieuwe bestemming te geven. Vaak gaat het om grote kantoorpanden, waarvoor een groot investerend vermogen nodig is om een transformatie te bewerkstelligen. Dat is nog beperkt aanwezig. Ook worden overwegend kant-en-klare woningen opgeleverd. Met deze methodiek (opknippen in kleine eenheden) wordt een nieuwe markt van klein investeerders aangeboord die ook de toekomstige eindgebruiker zijn. Op die manier worden unieke woningen gerealiseerd.

13

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: Het Junoblok is op zichzelf voldoende geëquipeerd om het project tot een goed einde te brengen. Het project moet wel worden gemonitord om te bepalen wat uiteindelijk de resultaten zijn. De uitdaging zit in het vinden van alternatieve locaties waar de methodiek kan worden toegepast.


station entree Hollands Spoor Laakhaven-Walldorp Triple Den Haag

Projectbeschrijving: Het betreft hier het ondersteunen van een OV-knooppunten bij het vergroten van de gebied ontwikkelopgave ten gunste van de gebiedskwaliteit. Het gaat om het verbinden van het project station entree Hollands Spoor met het project Walldorp Triple in Den Haag Laakhaven. Voor deze casus wordt met de Transport Oriented Development (TOD)-handreiking een exercitie gestart met de betrokken partijen om mogelijkheden en belemmeringen in beeld te brengen om er een TOD ontwikkeling van te maken. Vervolgens worden er stappen ondernomen om de mogelijkheden te benutten en de belemmeringen weg te nemen.

Casusbeschrijving: Hollands Spoor is een (inter)nationaal intercity station met aansluiting op het bus- en tramnet. Het station ligt tussen de wijken Stationsbuurt en Laakhaven. De historische voorkant van Hollands Spoor en de stationshal liggen in de Stationsbuurt, terwijl de Laakhavenzijde van het station echt wordt ervaren als achterkant. Een directe verbinding met de stationshal ontbreekt en de locatie is weinig aantrekkelijk om te verblijven. Het gebied Laakhaven is vanaf het midden van de jaren negentig van de vorige eeuw getransformeerd met de komst van onderwijsstellingen als de Haagse Hogeschool en het Mondriaan College en met kantoren en woningen. Grote aantallen studenten komen over het spoor de Laakhavens binnen op weg naar de Haagse Hogeschool en het Mondriaan college. De studenten geven het gebied een eigen sfeer; hip energiek, vernieuwend en vrolijk. Laakhavens heeft ook nog lege gebieden, die de komende jaren verder

zullen vernieuwen. Een volwaardige station entree past bij de positieve ontwikkelingen die het gebied doorgemaakt. Ook passen hier nieuwe woonconcepten met een OVoriëntatie die aanhaken op deze positieve ontwikkelingen. Deelproject 1: Station entree Den Haag Hollands SpoorLaakhavenzijde Concreet bestaat het project Station entree Den Haag Hollands Spoor Laakhavenzijde uit de realisatie van fietsparkeerplaatsen, het verlengen van de bestaande (nu doodlopende) Perronpassage, het realiseren van retail nabij de nieuwe ingang van de Perronpassage en een stationsplein. Met deze ingrepen wordt de Laakhavenzijde van het station een daadwerkelijke station entree met daarbij horende voorzieningen.

14

Aantal woningen: geen Overig: 2500 onbetaalde fietsparkeerplaatsen, 800 m2 vvo retail Partners: NS, ProRail, gemeente Den Haag Planning: 2014 - 2016 Deelproject 2: De Walldorp Triple De Walldorp Triple is een vernieuwend woonconcept voor studenten, starters, expats maar ook de oudere alleenstaande of stellen en zal de creatieve ‘vibe’ in het gebied versterken. De plek is er voor iedereen bestemd die behoefte heeft aan een levendige stadsmilieu en een compacte moderne goed uitgeruste woning die snel te betrekken is.

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: circa 500 appartementen + ondersteunende voorzieningen. Partners: Sedha BV, Bond Development, gemeente Den Haag Planning: 2015 – 2016

Waarom is dit een voorbeeldproject: Dit is een voorbeeldproject omdat het wonen buiten het centrum van de stad een nieuwe dimensie krijgt door een integrale ontwikkeling van een gebied met een OV-knooppunt.

Wat zijn de resultaten: Het ontstaan van een multifunctioneel centrum met een mix van wonen, voorzieningen en stedelijke bedrijvigheid met station Hollands Spoor als (inter) nationale toegangspoort tot de stad. Het stationsgebied wordt zo een overzichtelijk, aantrekkelijk en veilig gebied voor iedereen; zowel voor de dagelijkse passanten (bewoners, reizigers, werkenden, studenten) als de eenmalige bezoeker (zakelijk en toerisme).

Voor veel gemeentes die nieuwe OVknooppunten willen (her)ontwikkelen als stedelijk gebied kan dit project als een voorbeeld dienen. Een nieuwe stedelijk woonconcept wordt voor doelgroepen met een OV-oriëntatie ontwikkeld in samenhang met een upgrading van een treinstation. Er komt een mooie openbare ruimte, centraal gelegen woningen en (medische) voorzieningen waarbij de nabijheid van het treinstation en de voorzieningen optimaal worden benut. De casus laat zien hoe deze integrale ontwikkeling opgezet en uitgevoerd kan worden.

Levendige plint t/m station entree Met de ontwikkeling van de drie woontorens tussen het spoor en de Waldorpstraat die hoog boven de Megastores en het spoor uitkomen wordt, naast de woningen, een plint gecreëerd met lichte horeca en dubbelfuncties zoals werkplaatsen met verkoop van producten. Zo ontstaat er een levendige plint waar ook ’s avonds veilig van of naar het station gelopen kan worden en die in verbinding staat met het nieuw te ontwikkeling stationsplein (deelproject 1) aan de Laakhavenzijde. De plint met de variëteit aan werk, winkeltjes, horeca en een groot plein zorgt voor veel interactie en biedt een ontmoetingsplaats voor de bewoners uit de buurt. OV-georiënteerd en intergenerationeel wonen De appartementen (middelsegment huur, ‘short-stay’ en koop) in de woontorens zijn ontwikkeld voor OV-georiënteerde doelgroepen zoals studenten, starters en ouderen. De appartementen zijn voorzien van extra voorzieningen waarmee wordt ingespeeld op de behoeften van deze groepen. Het gaat dan bijvoorbeeld om internet aansluiting, volledige keuken & sanitair, meubilair en een huismeester. Door gebruik te maken van het Franse ‘Vivalib’ concept zijn deze woningen nu en in de toekomst ook geschikt voor de nieuwe groep ouderen op de woningmarkt die voorheen nog naar een verzorgingshuis ging.

15

Wat is er nodig om de casus verder te brengen: Het gebied wordt vanwege de parkeernorm even auto-georiënteerd als OV-georiënteerd. De parkeernorm ligt vrij hoog vergeleken met het autogebruik van de doelgroepen waarvoor de appartementen worden ontwikkeld (jongeren, ouderen en zorgbehoeftigen). Met de toepassing van de TOD handreiking kan een gebiedskwaliteit geboden worden waar bewoners, gebruikers en bezoekers behoefte aan hebben. Dit biedt mogelijkheden om af te wijken van de parkeernorm ten gunste van de gewenste gebiedskwaliteit. Door aangrenzende projecten met elkaar te verbinden wordt een groter ontwikkelgebied gecreëerd dat zich leent voor optimale TOD-ontwikkeling volgens de (internationale) kwaliteitstandaard van de TOD handreiking. De TOD handreiking wordt ingezet voor het koppelen van kwaliteiten, het vereffenen van belemmeringen en het beter benutten van kansen. Dit kan resulteren in een gunstigere grondexploitatie en een verhoging van het gebiedskwaliteit. Ook kan er beter worden ingespeeld op de trend van minder autobezit en behoeften van OV-georiënteerde doelgroepen zoals, studenten, starters en ouderen.


Oostduinlaan 75 Den Haag

Projectbeschrijving: Het betreft een voormalig kantoor van Shell aan de Oostduinlaan met een omvang van ca. 33.000 m2 (exclusief parkeergarage). Het kantoor is aangekocht door ontwikkelaar Pinnacle om te transformeren naar een woningcomplex bestaande uit ongeveer 260-290 appartementen van verschillende groottes en prijsniveau en zowel in de huur- als in de koopsector. De hoogbouw wordt hergebruikt terwijl de laagbouw wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouwdeel. De bestaande parkeerkelder wordt hergebruikt en uitgebreid. Het huidige parkeerdek wordt als semi-openbare ruimte aangeheeld bij het park.

Aantal woningen: ca. 260 - 290 Partners: Pinnacle BV, gemeente, Wijkvereniging Benoordenhout

Wat zijn de resultaten: Waarom is dit een voorbeeldproject: De timing van het project is heel goed geweest. De gemeente heeft op de initiatiefnemer gewacht waardoor er met de nieuwe eigenaar – die het pand met onzekerheden had gekocht – ruimte ontstond om te investeren in kwaliteit. De nieuwe eigenaar heeft vervolgens kwaliteit toegevoegd door de parkeergarage uit te breiden en op Maaiveld groen te realiseren. Met de nieuwe eigenaar is de gemeente voortvarend aan de slag gegaan. De gemeente heeft in rap tempo een positieve ambtelijke grondhouding op het schetsplan gegeven. Ook is in vroeg tijdstip met de buurt gesproken.

16

Dit heeft er voor gezorgd dat buurtbewoners niet tegen waren, maar juist met suggesties over kamergrootte kwamen, omdat zij zelf interesse hadden om er te gaan wonen. Met een zogeheten ‘PlanUitwerkingsKader’ is vervolgens op kosten van eigenaar een projectleider van de gemeente aan de slag gegaan, zodat er in coproductie snel een bestemmingsplan lag.


ontwikkelen restkavels door de kleine ontwikkelaar / zelfbouwer Den Haag Den Haag

Projectbeschrijving: De kavels aan de Boomaweg in Den Haag bieden alle ruimte voor de bouw van vrijstaande-, hoek- of tussenwoningen. Ze liggen in de luxe woonwijk Vroondaal; een locatie midden in het groen, naast recreatiegebied Madestein en dichtbij het strand. Tegelijkertijd ligt de wijk dichtbij alle stadse voorzieningen. Recreatiegebied Madestein ligt op wandelafstand en ook landgoed Ockenburgh en recreatiegebied De Uithof liggen dichtbij. Het vele groen, de ruimte, de rust, het strand en de vele mogelijkheden voor recreatie en sport geven wonen in deze wijk een continu vakantiegevoel. Kinderen kunnen er rustig en veilig buiten spelen en zich naar hartenlust uitleven in de rijke natuur met zelfs een speciale natuurspeelplaats. In de directe omgeving van Vroondaal zijn veel voorzieningen aanwezig; scholen, kinderopvang, sportclubs en voorzieningen op het gebied van gezondheid. De Boomaweg is kortom de ideale stek voor gezinnen en stellen die ‘in de drukte van alledag’ een plek zoeken om in alle rust te wonen, maar wel met de voorzieningen en levendigheid van de stad in de buurt. Dergelijke kavels ontlenen zich uitstekend voor het op kleinschalig niveau ontwikkelen van betaalbare woningen. Daarnaast bevorder je hiermee werkgelegenheid voor de ZZP’er/ MKB’er.

17

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: Potentie voor 20 woningen. Partners: • Overheid: gemeente Den Haag. • Huidige spelers: beleggers, investeerders. • Nieuwe spelers: kleine ontwikkelaar, ZZP-ers , experts, banken, (buitenlandse) investeerders. Planning: • Mei-september 2015: bij elkaar brengen van spelers. • Oktober 2015: committeren van spelers aan de casus. • November 2015 - november 2016: ontwikkelen en realiseren van de woningen. • 2017 en verder: meer en grotere (rest)kavels ontwikkelen. Wat zijn de resultaten: • Aantonen dat kleine ontwikkelaars betaalbare woningen kunnen realiseren. • Eerlijke kansen bieden aan de kleine ondernemer. • Betere aansluiting bij de wensen van de gebruiker.

Waarom is dit een voorbeeldproject: Het project laat zien hoe je vanuit het experiment kunt opschalen met kleinschalige projecten naar grotere gebieden. De gemeente kampt met een overschot aan (grote) kavels die niet door de huidige marktpartijen afgenomen kunnen worden. Het gevolg is dat er grote tekorten in de grondexploitatie zijn terwijl er wel vraag naar woningen op interessante kavels is. Partijen die deze kavels kunnen ontwikkelen melden zich al dan niet in collectief (particulier) opdrachtgeverschap (CPO). Deze partijen hebben echter weinig financiële middelen terwijl de grote ontwikkelaars nu wegblijven of grondposities bezitten waar ze nu niks mee kunnen. Door het samenbrengen van de huidige spelers en nieuwe spelers kunnen betaalbare woningen worden ontwikkeld en gerealiseerd. Daarnaast bevorder je de werkgelegenheid doordat ZZP’-ers/ kleine MKB-ers op deze manier een eerlijke kans krijgen in de bouwsector.

18

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: • Experiment: • Goodwill van de gemeente om BTW afdracht na de verkoop van woningen mogelijk te maken in plaats van na het verlenen van de omgevingsvergunning / juridische grondoverdracht.

Den H

Haags


Haags Warmtebedrijf

I

n het lingen plan e richten. D dat in 203 zame war Daarnaas schaal re punten zij te overlas door corp en de inv corporatie regelen w deze uitga wikkeld d aan het W isoleren.

Den Haag

Projectbeschrijving: In het kader van de klimaatdoelstellingen is de gemeente Den Haag van plan een Haags Warmtebedrijf op te richten. Dat bedrijf moet ervoor zorgen dat in 2030 100.000 woningen op duurzame warmtenetten zijn aangesloten. Daarnaast worden woningen op grote schaal rendabel geïsoleerd. Uitgangspunten zijn: • Lagere woonlasten. • Beperkte overlast voor bewoners. • Investeringen door corporaties worden terugverdiend. • De investeringsmogelijkheden voor corporaties in energiebesparende maatregelen worden vergroot. Op basis van deze uitgangspunten is een aanbod ontwikkeld dat bestaat uit het aansluiten aan het Warmtenet en een advies voor isoleren (inclusief pv-panelen als het dak daarvoor groot genoeg en geschikt is).

Aantal woningen: Verduurzaming en lagere woonlasten voor 7.000 woningen per jaar. Partners: Gemeente Den Haag, Haag Wonen, Staedion, Vestia, huurdersorganisaties, VvE’s en andere vastgoed eigenaren en huurders. Ook wordt gesproken met Eneco, provincie Zuid-Holland en andere gemeenten die deelnemen aan de toekomstige ‘warmterotonde’. Planning: Een definitieve planning is er nog niet. De uitrolstrategie is gebaseerd op het starten met de meest aantrekkelijke gebieden voor de introductie van een warmtenet. Hiertoe zijn 37 (deel) kansgebieden geselecteerd op basis van

aansluitingen (hoog energieverbruik per klant en lage investeringen per klant; denk aan blokverwarming, maatschappelijk vastgoed, zorg, kantoren, hoogbouw) en warmtelevering (bestaande warmtebronnen en potentiële warmtebronnen).

•

Wat zijn de resultaten: • In 2030 100.000 woningen duurzaam op energienetten aangesloten. • Lagere woonlasten in vergelijking met gas. • Op grote schaal verduurzaamde corporatiewoningen (vanwege extra investeringen die corporaties kunnen doen in energiebesparende maatregelen).

•

19

•

• •

Ontzorging (warmtebedrijf neemt volledige voorbereiding en uitvoering van ombouw van gas naar warmte voor zijn rekening). 100% variabele warmteprijs, dat prikkel geeft tot energiezuinigheid en investeren in energiebesparende maatregelen. Gemiddeld rendement van 6,7% voor corporaties. Introductie van een ‘Open net’ dat kansen voor diverse leveranciers biedt. Gemiddelde CO2-reductie is gelijk aan opname-capaciteit van 100 woningen per woning per jaar.

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Waarom is dit een voorbeeldproject? • In verstedelijkt gebied bieden warmtenetten de mogelijkheid om grote slagen in duurzaamheid te maken. • Zowel duurzaamheid als betaalbaarheid staan voorop. • Vooral gericht op warmte (80% van energiegebruik huishoudens). • Het vergroot substantieel de investeringsmogelijkheden van corporaties in energiebesparende maatregelen. • Uitgangspunten sluiten aan bij Warmtevisie van Kamp. • In de praktijk gaan energiebedrijven op de maximum tarieven van de Warmtewet zitten, waardoor warmte duurder is dan gas. Het Haags Warmtebedrijf i.o. heeft een slimme warmteprijsberekening ontwikkeld die uitkomt op ‘Minder Dan Nu’ (minder dan gas) in plaats van ‘Niet Meer Dan Anders’ (NMDA ) om de ‘warmteversnelling’ op gang te brengen. • Bovendien wil het Warmtebedrijf i.o. met een 100% variabele warmteprijs gaan werken om investeringen in aanvullende energiebesparende maatregelen maximaal te stimuleren. Want daar is het Den Haag om te doen: aansluiten én rendabel isoleren (inclusief slim ventileren en opwekken van zonne-energie). Voor een optimaal milieu resultaat (CO2reductie) én lagere woonlasten.

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: • Het ministerie van BZK zou samen met provincie, Aedes, Woonbond en VEH moeten erkennen en willen promoten dat de ‘warmteversnelling’ met het concurrerende aanbod ten opzichte van gas, een geschikt spoor is voor verduurzaming van de bestaande gebouwenvoorraad. Den Haag heeft de ‘warmteversnelling’ ontwikkeld; aansluiten op duurzame warmtenetten in combinatie met rendabel investeren in energiebesparende maatregelen. De gezamenlijke erkenning en promotie is belangrijk om lokale partijen, zoals corporaties, huurdersorganisaties, VvE’s en andere eigenaren en huurders van gebouwen te enthousiasmeren. De warmtevernelling heeft een erkende positie nodig naast de ‘stroomversnelling’ voor minder stedelijke gebieden en gebieden waar geen warmtenetten zijn of komen. • Erkenning kan leiden tot een tweede keten van productontwikkeling, innovatie en schaalvoordeel (zowel voor de warmtebronnen, de warmte-infrastructuur en de aansluitwerkzaamheden in de gebouwen als voor de aanvullende energiebesparende en energieopwekkende maatregelen). De ontwikkelingen op beide sporen zullen elkaar versterken. • De Autoriteit Consument en Markt (ACM), aangestuurd door het ministerie van EZ, moet ‘Niet Meer Dan Anders’ (NMDA) toetsen door vaste en variabele kosten samen te nemen , zodat een 100% variabele warmteprijs (en gedeeltelijke versleuteling daarin van vastrecht) niet wordt belemmerd. • BZK, WSW en CFV moeten belemmeringen voor corporaties wegnemen om middelen uit een revolverend fonds aan te trekken voor extra investeringen in energiebesparende maatregelen. Voorwaarde is dat deze op termijn terugverdiend kunnen worden .

20

•

•

•

BZK moet STEP subsidie toekennen aan corporaties die energiebesparende maatregelen treffen in combinatie met het aansluiten op warmtenetten, ook als daarmee niet 3 labelstappen worden gezet. BZK moet regelen dat net als bij de ‘stroomversnelling’ ook bij de ‘warmteversnelling’ een energieprestatievergoeding mag worden gevraagd voor energiebesparende maatregelen (met een energieprestatiegarantie). Deze kunnen dan buiten de huur worden gehouden. Voor de huurder is dat belangrijk om deze buiten de jaarlijkse huurverhogingen te kunnen houden. Voor de corporaties om deze buiten de voorwaarden voor passend toewijzen onder de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag te kunnen houden. Eigenaren en exploitanten van bestaande warmtenetten moeten meewerken met een aantrekkelijker aanbod, ook voor bestaande klanten. Zoals Eneco; de enige leverancier van stadswarmte in Den Haag maar ook Nuon, die samen met Eneco warmte levert in Rotterdam, Gezamenlijk moeten zij een sterke campagne starten voor de warmteversnelling met duurzame energie én lagere woonlasten

Den Ha MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN

Verduurzaming Verenigingen en Eigenaren (VvE’s) Den Haag

Verduur gingen e

V

erdu meen van h maar gaat o gebouw. Om voeren moe komen waar derheid van besluitvormi dacht aan de en bewoner VvE’s hebben de technisch maar bested de communic vlak en de te naren. Voora interesse vo iedere VvE h en zijn eigen

Projectbeschrijving: De VvE-balie van de gemeente Den Haag is een loket waar sinds 2008 Haagse VvE’s voor informatie terecht kunnen. Een VvE, onstaat na het splitsen van een gebouw in appartementsrechten, is de eigenaar van een gebouw. Als iemand binnen een gebouw een appartementsrecht koopt wordt hij of zij lid van de VvE. Het beheer en onderhoud van het gebouw is de taak van een VvE. Aanleiding voor het openen van een loket voor VvE’s is dat de woningvoorraad in Den Haag voor de helft uit appartementen bestaat die allen deel uitmaken van een VvE. Er zijn op dit moment 116.000 appartementen die onder 21.508 VvE’s vallen. Het doel van de VvE-balie is om er voor te zorgen dat VvE’s actief sparen voor onderhoud en dit onderhoud planmatig en tijdig uitvoeren. Op deze manier voorkomt de gemeente achterstallig onderhoud. Sinds de oprichting heeft de VvE-balie met 3.700 VvE’s aan tafel gezeten. In 2012 heeft de VvE-balie samen met Energiesprong een proefproject uitgevoerd om te kijken of VvE’s ook interesse hebben in verduurzaming van hun complex. Ruim 50 VvE’s hebben hier aan meegedaan en de helft hiervan is ook tot verbetering van hun complex overgegaan. De naam van het project was VvEsmetEnergie. Er is een nota met de uitkomsten van dit proefproject opgesteld. Daarna is de VvE-balie, naast het gewone advieswerk, doorgegaan met het begeleiden van VvE’s die duurzame ambities hebben. Verduurzaming (bijvoorbeeld door het aanbrengen vanzonnepanelen of woning isolatie) is over het algemeen geen standaard onderdeel van het beheer en onderhoud, maar gaat om een verbetering van het gebouw. Om veranderingen door te voeren moet er een gedegen besluit komen waarvoor een kwalitatieve meerderheid van eigenaren is vereist (dit betekent dat twee derde van de stemmen nodig is, waarbij twee derde ook voorstander van het plan moet zijn). Bij de besluitvorming is het belangrijk om aandacht aan de communicatie te besteden en bewoners tijdig te betrekken. Veel VvE’s hebben wel oog voor de financiën, de technische en juridische aspecten, maar besteden te weinig aandacht aan de communicatie, het creëren van draagvlak en de terugkoppeling aan de eigenaren. De besluitvorming en de financiële basis is erg verschillend binnen de VvE’s. Vooral bij de grotere VvE’s is wel interesse voor verduurzaming, maar iedere VvE heeft zijn eigen kenmerken en zijn eigen vraag.

21

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Partners: VvE’s, VvE beheerders, Bewonersorganisaties en appartementseigenaren. Planning: In 2015 willen we 40 VvE’s begeleiden bij het uitvoeren van duurzame maatregelen. Wat zijn de resultaten: In 2014 zijn 72 VvE’s die samen 1983 appartementen beheren begeleid, 24 van deze VvE’s die 645 appartementen onder hun hoede hebben, hebben maatregelen uitgevoerd. Waarom is dit een voorbeeldproject: Bij VvE’s moeten besluiten tot het uitvoeren van maatregelen conform de juridische regels van een VvE worden genomen en heb je te maken met het groepsproces van de leden van de VvE. Den Haag is er voor het eerst in geslaagd om deze doelgroep te bereiken voor verduurzaming van hun woningbezit door rekening te houden met de specifieke kenmerken van de VvE’s.

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: • Kennis van het groepsproces binnen VvE’s. • Onafhankelijke informatie in de oriëntatiefase; VvE’s nemen het advies eerder van een persoon aan die er zelf geen belang in heeft. • Kennis van de juridische kaders van een VvE (om belemmeringen te voorkomen). • Aandacht voor processen en het ritme van de VvE; een VvE heeft tijd nodig voor de besluitvorming en om van koers te veranderen. • Maatwerk benadering: elke VvE heeft verschillende kenmerken zoals een ander gebouw en een andere samenstelling van bewoners. • Themabijeenkomsten; zoals het presenteren van informatie over zonnestroom aan meerdere VvE’s. • Het verbeteren van de financieringsmogelijkheden voor kleine VvE’s. • Het afstemmen van belangen binnen de VvE (erkennen en benoemen dat niet iedereen dezelfde belangen heeft). • Voorbeeld VvE’s die als ambassadeur voorlichting geven aan andere VvE’s. • Het creëren van een positieve business-case. • Aansluiten bij de natuurlijke momenten van onderhoud en van besluitvorming binnen een VvE. • Het op een ‘andere manier’ naar gebouwen kijken om zo te onderzoeken of je rendement uit het gebouw kunt halen. • Voorbeelden van adviezen voor het verduurzamen van complexen waarbij onderhoud en duurzaamheid in een Meerjaren Onderhoudsplan worden geïntegreerd.

22


Spuiboulevard e.o. Dordrecht

Projectbeschrijving: De Spuiboulevard en omstreken is momenteel de regionale kantorenlocatie van de Drechtsteden met ongeveer een kwart van de voorraad (ongeveer 175.000 m2 kantoorruimte op een gebied van 750.000 m2). Het gebied bestaat uit een kantorenzone van grote gebouwen uit overwegend de jaren ‘70 en ‘80 van de vorige eeuw en ligt tussen de prachtige historische binnenstad van Dordrecht en het 19e eeuwse gebied richting het station. De aanwezige kantoorpanden zijn over het algemeen verouderd en vaak single-tenant en sluiten daarom niet meer bij de wensen uit de markt aan. Op dit moment staat daardoor ruim 30% van de kantoren leeg en de leegstand neemt toe. Desondanks heeft het gebied naar de opvatting van de gemeente potentie vanwege de goede bereikbaarheid (zowel per spoor als weg) en de nabijheid van de aantrekkelijke, historische binnenstad. Het gebied is daardoor ook voor de rest van de Zuidelijke Randstad goed bereikbaar en vice versa. Recent is de potentie van het gebied ook bevestigd door een aantal initiatieven uit de markt voor de herontwikkeling en/of sloop en nieuwbouw van een aantal panden; voornamelijk woningen en appartementen. Het afgelopen jaar is de gemeente Dordrecht daarom samen met de eigenaar van één van de panden in het gebied, het Rijksvastgoedbedrijf, gestart met een samenhangende, gebiedsgerichte aanpak in een zogeheten ‘Atelier MakingProjects-pilot’ (naast de Internationale Zone in Den Haag en maatschappelijk vastgoed in de Achterhoek). De resultaten van deze pilots zijn op 24 juni 2014 tijdens de Internationale Architectuur Biennale in Rotterdam gepresenteerd. In de Dordtse pilot ligt het accent op het verkennen van de markt: waarom zitten de huidige gebruikers hier, waarom willen potentiële gebruikers er naartoe en wie zijn dat dan? Welke identiteit heeft het gebied of zou het moeten/kunnen krijgen? Om vervolgens de antwoorden op deze vragen te vertalen naar het aanbod: de gebouwen en de ruimte. Na de afronding van de pilot is door de gemeente naar mogelijkheden gezocht om de vervolgstap naar de herontwikkeling van de Spuiboulevard te zetten. Met een aantal lokale/regionale ontwikkelaars en het Rijksvastgoedbedrijf zijn inmiddels afspraken gemaakt om dit jaar gezamenlijk een stedenbouwkundige visie uit te werken en in een ontwikkelingsstrategie op te stellen. Voorlopig inhoudelijk doel is om een levendig en gevarieerd stedelijk milieu in combinatie met een regionale kantorenlocatie te ontwikkelen die aan de hedendaagse eisen voldoet en arbeidsplaatsen biedt aan de moderne kenniswerker. Bovendien moet er een betere aansluiting ontstaan met het aangrenzende 19e eeuwse kleinschalige, gemengde woonen leefgebied en met de bestaande binnenstad. Dat geldt zowel voor de ruimtelijke inrichting als voor de toevoeging van stedelijke functies die de levendigheid - vooral in de avonduren - verbeteren.

23

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: In de voor dit gebied relevante Visie Schil is tot nu toe ruimte voor 100 woningen. Afhankelijk van het stedelijk programma en de te ontwikkelen visie kan daarvan echter worden afgeweken. Partners: Rijksvastgoedbedrijf, drie ontwikkelaars en de gemeente Dordrecht. Planning: September 2015 – juli 2016. Wat zijn de resultaten: Een visie op de herontwikkeling van dit gebied met een concrete ontwikkelstrategie en uitvoeringsafspraken over de transformatie van dit gebied naar een stedelijk interactie-milieu.

Waarom is dit een voorbeeldproject: Inhoudelijk: Het betreft de transformatie van een binnenstedelijke, verouderde kantorenlocatie met grootschalige panden die de bestaande historische ruimtelijke structuur heeft aangetast, onder andere stedelijk wonen. Aangezien het gebied dichtbij een station en de autoweg is gelegen hebben huidige en toekomstige gebruikers én bewoners een goede aansluiting op de rest van de Zuidelijke Randstad. Proces: • Bij de transformatie zijn vooral lokale en regionale ontwikkelende partijen betrokken. In het verleden waren dit vooral grote marktpartijen. • Betrokken partijen dragen niet alleen qua kennis en capaciteit bij, maar ook financieel. • Nieuw aan de aanpak is bovendien dat er (anders dan in PPSconstructies) op dit moment nog geen juridische bindende afspraken zijn. Partijen kunnen zich in dit stadium daardoor makkelijker terugtrekken en nog geen aanspraken maken.

24

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: • Vraag naar binnenstedelijk wonen van verschillende doelgroepen, kantoren en stedelijke voorzieningen. Ook vanuit de Zuidelijke Randstad. • Behoud/verbetering OV-kwaliteit en ontsluiting A-16. • Inzet en aanhouden van het aanwezige Rijkspand voor integrale, samenhangende gebiedsontwikkeling. • Financieringsmogelijkheden beperken aantal kantoor m2’s. • Beleggers/investeerders die een ontwikkelingsstrategie uitwerken. • Inbrengen van kennis en ervaring en samenwerking tussen gemeente, rijk en marktpartijen.


Gezondheidspark - middenzone Dordrecht

Projectbeschrijving: Het Gezondheidspark in Dordrecht betreft een centraal in de stad gelegen gebied, dat ruimte biedt voor functies rond het thema ‘sport en gezondheid’. Het gewenste leefmilieu voor het Gezondheidspark kenmerkt zich door hoge dichtheden, functiemenging en hoge gebruiksintensiteit. Uitgangspunt is een gebied met een herkenbaar profiel, dat stedelijkheid uitstraalt. Het Gezondheidspark is voor een groot deel gerealiseerd, maar voor de midden-zone is nog geen definitieve invulling. Door de centrale ligging in de stad, de goede bereikbaarheid met auto en bus, de nabijheid van onderwijs (Leerpark) en de autonome aantrekkingskracht van zowel het ziekenhuis als de grootschalige sportvoorzieningen, zijn de kansen voor commerciële ontwikkeling van de midden-zone groot. Tegelijkertijd is er een landelijk afnemende vraag naar kantoor- en winkelruimte, waardoor we scherper moeten prioriteren. Het oorspronkelijke programma om 20.000 m2 kantoren en 9.000 m2 detailhandel te realiseren is daarom losgelaten. Momenteel wordt gewerkt aan een nieuw programma voor de midden-zone met meer ruimte voor de vestiging van kleinschalige bedrijvigheid in een landschappelijke setting, aansluitend op het Overkamppark. Om dit mogelijk te maken wordt een nieuw en meer flexibel/gefaseerd programma en bestemmingsplan opgesteld dat ruimte laat voor de inpassing van nieuwe marktinitiatieven die binnen het totale concept van het Gezondheidspark passen met sport en zorg als belangrijke pijlers. Het stedenbouwkundig en functioneel programma zal zodanig in het nieuwe bestemmingsplan worden vastgelegd dat er binnen randvoorwaarden (thema gerelateerd, bouwhoogtes, programma per kavel, etc.) ruimte is voor maatwerk en flexibiliteit. Dit vraagt vanuit de samenwerkende partijen (gemeente, ziekenhuis en sport) om een nieuwe ontwikkelbenadering. In de tussentijd wordt het braakliggende terrein deels gebruikt voor tijdelijke functies zoals parkeren en groen.

25

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: Een flexibele bestemming zou mogelijk ook kansen bieden voor een beperkt aantal woningen. Elders in het Gezondheidspark zijn al woningen gerealiseerd en er zijn de komende jaren nog circa 100 appartementen voorzien. Partners: Albert Schweizer ziekenhuis/ zorgfuncties en Sportboulevard (Optisport). Planning: • Media 2015: oriënterende besluitvorming • 3e kwartaal 2015: opstellen ruimtelijk functioneel kader • 3e kwartaal 2015: opstellen ontwerp bestemmingsplan • 4e kwartaal 2015: bestuurlijke besluitvorming • Continue proces: planontwikkeling Wat zijn de resultaten: • Ziekenhuis • Nieuwbouw sportboulevard • IJshal 250 m; ijshockey, kunstschaatsen • Sport- en turnhal • Zwembad • Politiebureau • Da Vinci gezondheidszorg • Parkeerplaatsen • Woningen

Waarom is dit een voorbeeldproject: De nieuwe aanpak beoogt maximale flexibiliteit te bieden aan nieuwe initiatieven van marktpartijen –gerelateerd aan het thema sport en gezondheid – en deze te stimuleren. De gemeente neemt hierbij een faciliterende en verbindende rol, zonder zelf het initiatief te nemen. Er liggen kansen om verbinding met het nabijgelegen Leerpark, Da Vinci en Duurzaamheidsfabriek te creëren en zo een innovatief kwartier in Dordrecht te realiseren. Het is een plek waar bedrijfsleven en onderwijs samenwerken aan innovatieve technieken voor het regionale bedrijfsleven (zoals de Maritieme Topregio) en die tegelijkertijd voorziet in de huidige en toekomstige vraag naar gekwalificeerd personeel met vakmanschap. Door functiemenging van bedrijvigheid, combinaties van wonen en zorg en sportvoorzieningen kan van dit centraal in de stad gelegen gebied een levendige, stedelijke en daardoor (meer) aantrekkelijke plek worden.

26

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: • Partijen die bereid zijn te investeren en een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van het gehele gebied (sport en zorg gecombineerd). • Het mobiliseren van denkkracht over de ontwikkelwijze en aanpak; hoe kunnen we nu al ontwikkeling in gang brengen, zonder daarmee toekomstige ontwikkelruimte vast te leggen? En: hoe kunnen we aan de ladder voor duurzame verstedelijking voldoen en toch flexibel bestemmen? • Los van het functioneel en stedenbouwkundig programma, wordt nagedacht over een ontwikkelstrategie, waarbij ook (financieel) ruimte is voor onzekerheden over toekomstige marktontwikkeling.


Heuvellaan Gouda

Projectbeschrijving: Het kantoorpand aan de Heuvellaan is vrijstaand en ligt naast een park, aan de rand van een woongebied, nabij een groot sportcomplex met zwembad. Het is goed bereikbaar per OV en ligt binnen 5 autominuten van de A12. Gouda station is op 5 minuten fietsafstand en er is een supermarkt op loopafstand. Het pand heeft veel lichtinval door de vele ramen. Ook zijn er mogelijkheden om balkons toe te voegen. Eigenaar Merin is al een tijd bezig om dit gebouw te verkopen (wil het afstoten) en heeft met meerdere partijen vergaande gesprekken gevoerd. In het verleden met woningcorporaties en zorgpartijen, onlangs met een particuliere belegger. Ook is geprobeerd om het gebouw te verkopen door middel van crowdbuilding. Helaas zijn al die trajecten vooralsnog op niets uitgelopen. De eigenaar heeft aan partijen aangegeven pas overdracht te vragen op moment dat procedures rond zijn. De gemeente wil graag een pilot voor (eventueel tijdelijke) jongerenhuisvesting in een leegstaand kantoorpand. De huidige bestemming van het pand is ‘kantoor’ en om wonen mogelijk te maken is dus een wijziging van de bestemming nodig. Het is echter op voorhand duidelijk dat niet aan alle geldende eisen op bijvoorbeeld het gebied van geluidsnormering en parkeren voldaan kan worden. De gemeente heeft echter aangegeven voor zover mogelijk flexibel om te willen gaan met deze normen (voorbeeldproject regelarme zone) zodat deze het transformatieproces niet zullen frustreren. Als reden waarom plannen voor transformatie moeilijk rond te krijgen zijn, horen we in Gouda vaak dat de woningprijzen hier te laag zijn.

Aantal woningen: 20 – 30 woningen. Het pand bestaat uit 6 verdiepingen, de totale oppervlakte is 2318 m2 bvo. Partners: Eigenaar Merin en een nog te vinden partij die het pand wil afnemen en herontwikkelen. Planning: Op zo kort mogelijke termijn transformatie van het kantoorpand naar wonen.

Wat zijn de resultaten: • Tenminste een concreet plan voor transformatie. • En op termijn de transformatie van een voormalig kantoorpand naar woningen voor jongeren. • Flexibel gebouwd, zodat de woningen op termijn ook om te zetten zijn naar ruimere woningen voor een andere doelgroep.

Waarom is dit een voorbeeldproject: Ongetwijfeld zijn er meer gemeenten die tegen dezelfde punten aanlopen en waarbij aangevoerd wordt dat transformatie financieel niet rond te krijgen is. Het project kan tevens een voorbeeld zijn voor het flexibel omgaan met geldend beleid, geldende normen en wetgeving (regelvrije zone). Wat is er nodig om de casus verder te helpen: Tips and tricks voor een goedkope (en innovatie) manier van herontwikkelen of het weghalen van belemmeringen voor herontwikkeling.

27


Stationsgebied Gouda Centraal Gouda

Projectbeschrijving: Gouda zoekt mogelijkheden voor verbetering van de stationsomgeving. Daarbij spelen het busstation, fietsparkeren, kantoren en woningbouw een rol.

Aantal woningen: Nog niet bekend. Partners: Gemeente Gouda, ontwikkelaar de Lombok, Prorail/NS, Provincie ZuidHolland. Planning: 2016-2025

Wat zijn de resultaten: • Aantrekkelijke bereikbaarheid: veel verschillende bestemmingen met verschillende modaliteiten. • Een prettige overstapplek: het stationsgebied moet een prettige plek zijn om te verblijven en moet faciliteren in de bereikbaarheid. • Goede vestigingslocatie: de omgeving van een goed bereikbare plek (door verschillende transportmogelijkheden) zijn vaak aantrekkelijke vestigingslocaties voor bedrijven en specifieke doelgroepen.

28

Waarom is dit een voorbeeldproject: OV-georiënteerd ontwikkelen op een stationslocatie van een middelgrote stad is nog niet eerder gedaan. Wat is er nodig om de casus verder te helpen: De TOD handreiking wordt ingezet voor het koppelen van kwaliteiten, het vereffenen van belemmeringen en het beter benutten van kansen. Dit resulteert in duurzamer mobiliteitsgedrag, gewenste woonmilieus, een gunstigere grondexploitatie en een verhoging van de gebiedskwaliteit. Ook kan er beter op de trends worden ingespeeld van minder autobezit en woonbehoeften van OV-georiënteerde doelgroepen zoals studenten, starters, één- en tweepersoonshuishoudens en ouderen.


Kanaalpark / KraftPark

Leiden

Projectbeschrijving: De Lammenschansdriehoek in Leiden is een gebied in beweging. In 2012 heeft de gemeente Leiden in samenwerking met ondernemers en eigenaren een flexibele ontwikkelstrategie ontwikkeld. De Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek is eind 2012 door de gemeenteraad vastgesteld en geeft richting aan de transformatie van het bedrijven- en kantorengebied naar een hoogwaardig en levendig stedelijk gebied. Binnen de Lammenschansdriehoek ligt het deelgebied Kanaalpark, een kantorengebied dat kampt met een hoog leegstandspercentage. Ruim 65% staat leeg en de buitenruimte sluit op het moment niet aan bij de ambities van een hoogwaardig stedelijk gebied. Daarnaast ontbreekt het aan een eenduidig en gedragen visie op de ontwikkeling van het gebied en haar gebouwen. De ontwikkeling van Kanaalpark volgt in de kielzog van het middengebied. Hier is (Y)ours Leiden in ontwikkeling (1900 studenten- en 200 starters-woningen). Op het Kanaalpark heeft de eerste kantoortransformatie reeds plaatsgevonden en richting het Bétaplein staat de ontwikkeling van de Greentower gepland. De verwachting is dat de herontwikkeling van Kanaalpark medio 2016 – 2018 van start gaat. In samenwerking met vastgoedeigenaren en de gemeente Leiden is een tussentijdse strategie opgesteld als voorbereiding op de herontwikkeling. Binnen de programmering agenda KraftPark wordt op korte termijn gewerkt aan dynamiek en reuring. Het resultaat is tijdelijk gebruik van lege panden en een gebied dat in beweging is. Deze activiteiten dragen bij aan de positieve profilering van het gebied en biedt gebouweigenaren de mogelijkheid te experimenteren met functies, doelgroepen en alternatieve exploitatievormen. Twee gebouweigenaren zien kansen om samen met een community van kleinschalige kantoorgebruikers tot transformatie over te gaan en op die manier een voor Leiden uniek woon-werk concept te realiseren. Zij zijn bereid om hun panden beschikbaar te stellen als CPO locatie. De gemeente Leiden staat welwillend tegenover dit initiatief. De partijen hebben vooral steun nodig in de onderzoeksfase. Steun vanuit het plankostenfonds kan het zetje zijn om de transformatie in gang te zetten.

29

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: 2.100 (tot. Lammenschansdriehoek), 100 – 150 (AMBOG, Van Leenen) Partners: APPM, gemeente Leiden, AMBOG, van Leenen Planning: 2015 á 2018 Resultaten: De transformatie van deze twee kantoren draagt bij aan de gehele herontwikkeling van de Lammenschansdriehoek. Op langere termijn ontwikkelt Kanaalpark zich hiermee als een gemengd stedelijk gebied met ruimte voor wonen en werken. In KraftPark zet de tussentijdse strategie aan tot een heroverweging van kansen en ontwikkelrichtingen. Onderdeel binnen deze strategie is het verkennen van alternatieve ontwikkelingsmogelijkheden. Daartoe behoort het verkennen van de haalbaarheid en economische uitvoerbaarheid van een CPO ontwikkeling. Het resultaat is een framework voor kleinschalige gebouweigenaren dat handgrepen biedt voor situaties waarin herontwikkeling (op het moment) niet haalbaar is vanuit economische/ markttechnische perspectief, maar waarbij het moment van ’ingrijpen’ versneld kan worden doormiddel van tussentijdse activiteiten die voor een positieve profilering en veranderend gebruik van het gebied zorgen.

Waarom is dit een voorbeeldproject: De herontwikkeling van de Lammenschans Driehoek is gebaseerd op verschillende modellen. Enerzijds is er sprake van een traditionele grondexploitatie op plekken waar het kan en waar het gaat. Dit betreft vooral het middengebied waar sprake is van grootschalige woningbouwontwikkeling. Anderzijds is er aandacht voor alternatieve vormen van gebiedsontwikkeling en ruimte voor stedelijke experimenten, alternatief gebruik en exploitatie. Dit vindt met name plaats in Kanaalpark. De gebouweigenaren in het gebied hebben oog en oren voor transformatie van de kantoorpanden en beter gebruik van het openbare ruimte. De tussentijdse strategie van Kanaalpark dat alternatief gebruik van gebouw en gebied mogelijk maakt, boort ook alternatieve kasstromen aan. Deze activiteiten leiden tot de creatie van een gebiedsfonds wat zichzelf gedurende de looptijd van de strategie gaat vullen. Kortom de Lammenschansdriehoek is een gebied waar het volledige spectrum van gebiedsontwikkeling aan bod komt, van grootschalig projectmatige ontwikkelingen tot organische initiatieven.

30

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: Er is behoefte aan een vraaggestuurde benadering voor transformatie van deze panden. Het creëren van een uniek woonwerk concept vraagt een intensief traject waar kwalitatieve input van gebruikers en de verkenning van alternatieve exploitatieen financieringsvormen een belangrijk onderdeel vormt. In een verkennend traject zijn in samenwerking tussen eigenaren en de gemeente Leiden herontwikkelingskansen –en barrières in kaart gebracht. De uitdagingen liggen in het onderzoeken van een effectieve wijze om om te gaan met bouwtechnische belemmeringen en financiële arrangementen. Hierbij speelt het mogelijk maken van herontwikkeling vanuit het vigerend erfpachtregime een belangrijke rol. Vanuit zowel de gemeente Leiden als de vastgoedeigenaren is er draagvlak om aan de herontwikkeling van deze panden te werken. Externe expertise, kennisontwikkeling, best practices input en daaraan gekoppelde ondersteuning vanuit het plankostenfonds kan tot een stroomversnelling van deze ontwikkeling leiden.


Transformatie maatschappelijk vastgoed naar wonen

Rotterdam

Projectbeschrijving: De gemeente Rotterdam is met het project klusgebouwen gestart. Het transformeren van voormalig maatschappelijk vastgoed tot woningen gebeurt door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Er ontstaat zo een aanbod voor zelfbouwers die zelf met de klushuizen aan de slag kunnen. Tijdens open dagen blijkt er veel interesse voor de gemeentelijke gebouwen bij particulieren te zijn. De gebouwen hebben mooie hoge ruimtes en vaak bijzondere details. De te verbouwen panden geven ruimte aan grote woningen en vergroten de diversiteit van het woningaanbod. Begin 2015 is een groep particulieren gestart met de verbouwing van een school aan de Duyststraat tot hun droomwoningen. Dit pand is door de gemeente bij wijze van pilot als CPO te koop aangeboden. Hier is veel geleerd over de aanpak. Inmiddels zijn twee andere gebouwen te koop aangeboden waarvan één binnenkort een ontwikkelovereenkomst zal opleveren en één werving nog loopt. De werving betreft de voormalige school aan de Bloklandstraat die grenst aan een klushuizenproject van de corporatie. Voor een volgend pand is de haalbaarheidsverkenning bijna gereed en dit pand zal eind 2015 te koop staan. Het gaat om de voormalige school aan de Osseweistraat grenzend aan het pilotproject. Recent is het besluit genomen om in de komende jaren het aanbod te vergroten door circa 10 panden aan te bieden. De kosten van onderzoek en begeleiding zijn echter relatief hoog. Er wordt dan ook naar een efficiëntere manier gezocht om kleine creatieve marktpartijen in te schakelen bij deze zelfbouwprojecten.

31

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: Circa 6 woningen per gebouw. Partners: • Overheid (gemeente Rotterdam) • Bouwgroepen (particulieren) • Kleine ontwikkelaars Planning: • Mei – september 2015 : afronden haalbaarheidsstudie Osseiweistraat en verkoop Bloklandstraat, verkennen mogelijkheden marktpartijen. • September-december 2015 : vaststellen aanbod 2016 en 2017 • 2016: verkoop 2 gebouwen en oplevering 2 gebouwen • 2017: verkoop 5 gebouwen en oplevering 2 gebouwen

Wat zijn de resultaten: • Doelgroep zelfbouwers bedienen. • Vergroten diversiteit woningaanbod. • Bijzondere gebouwen renoveren. • Bewoning van voorheen tijdelijk beheerde gebouwen is een impuls voor de buurt. Waarom is dit een voorbeeldproject: Het via zelfbouw transformeren van maatschappelijk vastgoed is een bijzonder project. Gezien de grote hoeveelheid voormalig maatschappelijk vastgoed en het ontbreken van investeringsmogelijkheden van de overheid, zou een dergelijke aanpak binnen 10 jaar gebruikelijk kunnen zijn bij meerdere gemeenten in de Zuidvleugel. De ontwikkelde aanpak is interessant maar een vernieuwde aanpak met marktpartijen kan misschien meer opleveren. Het verkennen van mogelijkheden hiertoe is vanwege de mogelijk grotere output interessant.

32

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: • Uitwisselen van projectinformatie ten aanzien van financiën (uren, investering, betrokken partijen) en aanpak over transformatie van maatschappelijk vastgoed in de Zuidvleugel. Dit is belangrijk vanuit het oogpunt van het kostendekkend maken van het project én het verkennen van de markt. • Vraagkant: bijdragen in de vorm van een format, advieshulp en financieel voor CPO’s/bouwgroepen om een plan van aanpak te maken. • Aanbodkant: uren/mogelijkheid om een vastgoedspecialist vrij te maken/ in te schakelen om objectanalyses te maken van het ruime aanbod aan gebouwen dat verspreid staat over de stad en dat haar maatschappelijke functie heeft verloren.


Schouwburgplein Seven square endeavour en woningen Rotterdam

Projectbeschrijving: De Rotterdamse Schouwburg is initiatiefnemer van een nieuw en groots opgezet verduurzamingsproject. Het ambitieniveau is hoog: we willen in 2030 100% klimaatneutraal zijn en al in 2020 40%. We hebben ons bovendien ten doel gesteld om dat op lokale schaalgrootte te bereiken: samen met alle stakeholders rondom het Schouwburgplein. We hebben duurzaamheid al jaren hoog in het vaandel staan. Nu we tegen de grenzen aanlopen van wat we op conventionele wijze kunnen realiseren, stellen we ons ten doel om door dat groene glazen plafond te breken en nieuwe oplossingen binnen bereik te krijgen. Daarbij gaat het om toepassingen die (nu nog) niet uit de markt komen: er moeten dus nieuwe technologieën aan te pas komen. Dat het klimaat verandert is een gegeven en we nemen onze verantwoordelijkheid om op een schaal waar we zelf mee aan de slag kunnen naar een klimaat-neutrale locatie te gaan. Samen met de founding partners Dura Vermeer, de gemeente Rotterdam, Imtech, Eneco, Arcadis, TNO, het Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard en de vereniging Verenigd Schouwburgplein starten we een lokaal verduurzamingsproject op en rond het Schouwburgplein, waarin alle stakeholders participeren: van pandeigenaren tot ondernemers, bewoners en de kunstinstellingen. Met onze partners ontwikkelen we het plan om in de verduurzaming van het gebied rondom het Schouwburgplein te investeren. Dit bijzondere project zal zich op energieopwekking, energieopslag en het nog efficiënter met energie omgaan richten. Maar het gaat ook over grijs water, energie uit afval & riool, groene daken en andere nieuwe technologieën, die binnen onze visie toepasbaar zijn en waar alle mensen en bedrijven die in dit gebied wonen, werken en uitgaan aan kunnen bijdragen. Het is een proeftuin waar techniek en economie moeten kloppen en mensen aan een gemeenschappelijk doel werken. Daarbij moet je elkaar leren kennen, vertrouwen tonen en lef hebben. Kortom: commitment tonen. Maar het moet evenzeer heel pragmatisch het exploitatiemodel van de klant verbeteren en revenuen bieden voor de partners. Het project ‘Seven square endeavour’ kan indien vastgoedpartijen en bewoners aansluiten, ook leiden tot een verduurzaming van de woningvoorraad om het Schouwburgplein. Dit versterkt de kwaliteit en de aantrekkelijkheid van het wonen in dit gebied in de binnenstad van Rotterdam. De lessen die gedurende het traject worden geleerd, kunnen ook in andere gebieden worden toegepast.

33

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: Pm: rond het plein staan honderden woningen, maar ook maatschappelijk cultureel vastgoed, horeca, winkels en kantoren. Partners: De Founding Partners zijn: • Arcadis • Concert- en congresgebouw De Doelen • Dura Vermeer • Eneco • Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard • Imtech • De gemeente Rotterdam, • TNO • De Rotterdamse Schouwburg Planning: 2015 Na de start van het project in april 2015 is direct met het structureren van de organisatie begonnen. Het betreft de volgende zaken: Stuurgroep: • Opstellen stuurgroep reglement; • Plannen stuurgroep bijeenkomsten; • Afspreken werkwijze Stuurgroep; Projectteam: • Afspreken werkwijze projectteam; • Samenstelling themateams; • Opstellen communicatieplan project; • Organiseren publiciteit. Fase 1: Inventarisatie van de bestaande situatie Op 28 april 2015 is een team van specialisten met het onderzoek naar de bestaande situatie gestart. De leden van het projectteam brengen de omgeving, de infrastructuur, gebruiksgegevens van de bebouwing, budgetten, bestemmingsplannen, politieke plannen en ambities (o.a. van omwonenden, eigenaren en bedrijfsleven) in kaart.

Fase 2: Planvorming De resultaten uit de onderzoeksfase vormen de basis van de planfase. Doel is om voor de komende jaren plannen te ontwikkelen. Eind oktober 2015 dient er voor 2016 een concreet uitgewerkt plan te liggen. Een plan/project wordt op de volgende aspecten beoordeeld: • Sociaalmaatschappelijk (comfort, betere leefomgeving, bijdrage aan onafhankelijkheid, samenwerking, etc.); • Economisch (business model, juridisch en financieel sluitend); • Klimaat-technisch (is het echt duurzaam, cradle-to-cradle, ‘one planet thought’, gesloten kringloop, etc.); • Haalbaarheid (technisch, planning en maatschappelijk draagvlak); • Innovatief (is het een verbetering van een reeds bestaande of een andere betere • oplossing); • Past het binnen het geheel (sluit het aan op het integrale plan) • Fase 3: besluitvorming In deze laatste fase van 2015 (novemberdecember) wordt besloten of en op welke wijze het project wordt voortgezet. Financiering 2015-2020 Feitelijk zijn er drie financieringsstromen: de projecten met elk een eigen business model (en de budgetten en investeringen daarbinnen), de ‘in kind’ bijdrage van de partners en de geldstroom om de projectorganisatie 5 jaar lang te bekostigen. Een project wordt pas door de stuurgroep geaccordeerd als er een sluitend business model aan ten grondslag ligt. De procesmanager en de Stuurgroep hebben de verantwoordelijkheid om voor het einde van 2015 extra middelen bijeen te brengen om de projectorganisatie voor het komende jaar in stand te houden.

34

Wat zijn de resultaten: Een duurzaam plein, waarbij ook de woningen worden betrokken. Waarom is dit een voorbeeldproject: Seven square endeavour heeft de ambitie om één van de duurzaamheidsvoorbeelden in de wereld te worden. De woningen zijn hier onderdeel van. Wat is er nodig om de casus verder te helpen: Aansluiting bij de vastgoedpartijen om het plein. Het afstemmen van het traject van ‘Seven Square Endeavour’ met andere trajecten op het plein. Commitment van partners om tot uitvoering te komen.


De Hub voor snel omzetten kantoren naar wonen Rotterdam

Projectbeschrijving: ZOHO Rotterdam voor de realisatie van het eerste prototype, daarna op grotere schaal inzetbaar voor leegstaande kantoren die naar wonen kunnen worden omgezet in heel de Zuidvleugel. Juist de potentie tot opschalen maakt de Hub interessant als casus. Havensteder heeft ter gelegenheid van haar 100-jarig bestaan een prijsvraag uitgeschreven voor het wonen in de toekomst. De vraag was om nieuwe concepten in te dienen die in ZOHO Rotterdam als experimenteergebied te realiseren zouden zijn. Havensteder heeft een jury ingericht en € 50.000 beschikbaar gesteld voor de daadwerkelijke realisatie. Uit de vele inzendingen is het initiatief van David Hess van Kraaijvanger Architects gekozen. De Hub is een demontabele unit die gemakkelijk in een leegstaand kantoor is te plaatsen en alle voorzieningen bevat zoals keuken, toilet, badkamer, internet en verwarming van de ruimte. Door de bundeling van deze voorzieningen in een geprefabriceerd element kan de investering en opbrengst van een woning gesplitst worden in ruimte; leegstaande gebouw en comfort; de Hub. Niet alleen fysiek creëert dit flexibiliteit. Ook de businesscase wordt overzichtelijker. De gebouweigenaar hoeft casco slechts kleine aanpassingen te doen waaronder het verhogen van de vloer in gangruimtes om alle kabels en leidingen goed te kunnen plaatsen. De Hub behoudt grotendeels zijn waarde als na 5 jaar besloten wordt de functie (weer) te wijzigen. Scheiding van ruimte en comfort maakt het interessant om een transformatie in te zetten voor een een businesscase met een looptijd die veel korter dan de gebruikelijke 20 jaar. De Hub is snel te plaatsen, houdt de ruimte zeer flexibel indeelbaar, en maakt dat daarna alleen nog maar de wanden voor de woning geplaatst te hoeven worden. Er is de mogelijkheid om aparte ‘slaaphubs’ toe te voegen. De Hub kan verder worden geïntegreerd met een nieuw verwarmingssysteem dat via software met algoritmes vanuit één punt in staat is een hele ruimte te verwarmen door steeds op andere wijze verwarmde lucht de ruimte in te blazen. In de tweede helft van 2015 realiseren Havensteder en David Hess het eerste prototype, dat in één van de gebouwen in ZOHO zal worden geplaatst. De casus voor BO-MIRT richt zich erop om de lessen uit dat prototype te trekken en een mechanisme van opschalen in werking te brengen naar grotere productie en omzetting van kantoren naar wonen op veel meer plekken. Zo kan dit een directe en snelle bijdrage leveren aan de versnelling van de woningbouwopgave in de Zuidvleugel.

35

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: De eerste fase (tweede helft 2015) is gericht op de realisatie van het prototype, te plaatsen in ZOHO. De tweede fase (2016) staat het opschalen van het initiatief naar veel meer plekken centraal, waardoor de productie in omvang kan toenemen, de omzetting van kantoren naar wonen wordt versneld en de prijs per unit fors omlaag kan worden gebracht. De eerste fase loopt al en wordt eind 2015 afgerond; de tweede fase is de fase waarop deze casus voor MIRT zich richt. Partners: David Hess, Kraaijvanger Architects Havensteder Partners in ZOHO Rotterdam Voor de opschaling is financiële expertise nodig en netwerken naar om te zetten kantoren zoals Tussentijd Rotterdam. Planning: • Tweede helft 2015: realisatie prototype • Eerste helft 2016: trekken van lessen, ontwikkelen van financieel mechanisme voor opschalen en netwerken aanboren voor concrete nieuwe casussen van kantoren die naar wonen in de Zuidvleugel kunnen worden omgezet. • Tweede helft 2016: start opschaling en realisatie nieuwe projecten op grotere schaal.

Waarom is dit een voorbeeldproject: De Hub levert een concrete bijdrage aan de versnelling van de realisatie van extra woningen in de Zuidvleugel. Die versnelling zal als eerste in de transformatie van bestaande gebouwen te realiseren zijn. Deze hebben nu geen woonbestemming en zijn leeg komen te staan. Met De Hub is die omzetting zeer eenvoudig en snel te realiseren. Het concept integreert daarnaast het denken over geldstromen en spreekt niet alleen eigenaren en verhuurders aan, maar ook energieleveranciers en overige nutsvoorzieningen. Daarnaast is het te koppelen aan eigen energieopwekking en maakt het gebruik van vernieuwende technologie zoals warmeluchtverwarming vanuit één punt. Tot slot is het concept zeer eenvoudig te combineren met de andere ingediende casussen, zoals realisatie in de tweede fase in leegstand in de Rijnhaven Alphen aan den Rijn en in de leegstand in andere gebieden.

Wat zijn de resultaten: • 1 prototype gerealiseerd eind 2015 • opschalingsmechanisme begin 2016 • op vele locaties herhaalbaar product

36

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: • Samenwerking met Havensteder voor afspraken over opschaling. • Financiële expertise voor het mechanisme van opschaling van prototype naar serieel product. • Samenwerking met netwerken naar en eigenaren van casussen van kantoren die (deels) naar wonen kunnen worden omgezet. • Klankbordgroep om resultaten te monitoren. • Koppeling aan nutsvoorzieningen en/ of eigen energieopwekking. • Door het realiseren van het prototype en de begeleiding door de klankbordgroep zal blijken welke expertise nog specifiek nodig is om de prototype fase verder te ontwikkelen. • Planologische en vergunningtechnische medewerking om kantoren geheel of gedeeltelijk naar wonen om te zetten, mengbestemmingen mogelijk te maken, etc. • Samenwerking met de andere ingediende casussen om concrete casussen aan te leveren.


Wijkonderneming: Delfshaven Coöperatie Rotterdam

Projectbeschrijving: De kern van de aanpak in de ’Delfshaven Coöperatie’ is het koppelen van het (financiële en organiserende) vermogen van grotere organisaties aan de creatieve kracht van initiatieven uit de wijk. Met deze aanpak worden, al werkende weg, ruimtelijke, maatschappelijke en economische verbeteringen gerealiseerd in combinatie met een veranderproces van de betrokken stakeholders. De partners gemeente Rotterdam, Havensteder en Rabobank zetten geld en organiserend vermogen in, gericht op waardeontwikkeling in de wijk en een meer betrokken gemeenschap. Inwoners en ondernemers brengen ideeën, eigenaarschap, lokale kennis en betrokkenheid in.

AANTAL woningen: Nader te bepalen Partners: Gemeente Rotterdam, Havensteder, Rabobank, bewoners, ondernemers en professionals uit de wijk. Planning: In eerste instantie een samenwerking voor een periode van 3 jaar. Wat zijn de resultaten: Een nieuwe aanpak van gebiedsontwikkeling gekoppeld aan nieuwe verdienmodellen en lokaal ondernemerschap, dat als voorbeeld voor de ontwikkeling van andere gebieden kan dienen.

Waarom is dit een voorbeeldproject: Een probleemgerichte top-down aanpak van kwetsbare wijken werkt niet meer. Tegelijkertijd ontstaan er meer initiatieven vanuit de samenleving en zoeken grote organisaties naar een nieuwe rol in gebiedsontwikkeling. In de wijk Bospolder Tussendijken in Delfshaven hebben verschillende partijen de handen in elkaar gestoken om: • het verdienvermogen van de wijk te vergroten • de leefbaarheid te vergroten • de bewoners van de wijk te emanciperen

37

Wat is er nodig om de casus verder te helpen De casus loopt al een tijdje. Er zijn op dit moment speler er nog geen prangende kwesties (zoals op Juridisch gebied) die om actie vragen. Deze kunnen echter gaandeweg wel in het proces opduiken. In de komende periode is het wel wenselijk om te verkennen of er een intensievere rol van het Rijk nodig is om deze vormen van ‘doe-democratie’ verder te ondersteunen en voor het ontwikkelen van nieuwe verdienmodellen in kwetsbare wijken, met Delfshaven coöperatie als pilot.


ZoHO Rotterdam

Projectbeschrijving: ZOHO Rotterdam voor de realisatie van het eerste prototype, daarna op grotere schaal inzetbaar voor leegstaande kantoren die naar wonen kunnen worden omgezet in heel de Zuidvleugel. Juist de potentie tot opschalen maakt de Hub interessant als casus. Havensteder heeft ter gelegenheid van haar 100-jarig bestaan een prijsvraag uitgeschreven voor het wonen in de toekomst. De vraag was om nieuwe concepten in te dienen die in ZOHO Rotterdam als experimenteergebied te realiseren zouden zijn. Havensteder heeft een jury ingericht en € 50.000 beschikbaar gesteld voor de daadwerkelijke realisatie. Uit de vele inzendingen is het initiatief van David Hess van Kraaijvanger Architects gekozen. De Hub is een demontabele unit die gemakkelijk in een leegstaand kantoor is te plaatsen en alle voorzieningen bevat zoals keuken, toilet, badkamer, internet en verwarming van de ruimte. Door de bundeling van deze voorzieningen in een geprefabriceerd element kan de investering en opbrengst van een woning gesplitst worden in ruimte; leegstaande gebouw en comfort; de Hub. Niet alleen fysiek creëert dit flexibiliteit. Ook de businesscase wordt overzichtelijker. De gebouweigenaar hoeft casco slechts kleine aanpassingen te doen waaronder het verhogen van de vloer in gangruimtes om alle kabels en leidingen goed te kunnen plaatsen. De Hub behoudt grotendeels zijn waarde als na 5 jaar besloten wordt de functie (weer) te wijzigen. Scheiding van ruimte en comfort maakt het interessant om een transformatie in te zetten voor een een businesscase met een looptijd die veel korter dan de gebruikelijke 20 jaar. De Hub is snel te plaatsen, houdt de ruimte zeer flexibel indeelbaar, en maakt dat daarna alleen nog maar de wanden voor de woning geplaatst te hoeven worden. Er is de mogelijkheid om aparte ‘slaaphubs’ toe te voegen. De Hub kan verder worden geïntegreerd met een nieuw verwarmingssysteem dat via software met algoritmes vanuit één punt in staat is een hele ruimte te verwarmen door steeds op andere wijze verwarmde lucht de ruimte in te blazen. In de tweede helft van 2015 realiseren Havensteder en David Hess het eerste prototype, dat in één van de gebouwen in ZOHO zal worden geplaatst. De casus voor BO-MIRT richt zich erop om de lessen uit dat prototype te trekken en een mechanisme van opschalen in werking te brengen naar grotere productie en omzetting van kantoren naar wonen op veel meer plekken. Zo kan dit een directe en snelle bijdrage leveren aan de versnelling van de woningbouwopgave in de Zuidvleugel.

38

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: De eerste fase (tweede helft 2015) is gericht op de realisatie van het prototype, te plaatsen in ZOHO. De tweede fase (2016) staat het opschalen van het initiatief naar veel meer plekken centraal, waardoor de productie in omvang kan toenemen, de omzetting van kantoren naar wonen wordt versneld en de prijs per unit fors omlaag kan worden gebracht. De eerste fase loopt al en wordt eind 2015 afgerond; de tweede fase is de fase waarop deze casus voor MIRT zich richt. Partners: David Hess, Kraaijvanger Architects Havensteder Partners in ZOHO Rotterdam Voor de opschaling is financiële expertise nodig en netwerken naar om te zetten kantoren zoals Tussentijd Rotterdam. Planning: • Tweede helft 2015: realisatie prototype • Eerste helft 2016: trekken van lessen, ontwikkelen van financieel mechanisme voor opschalen en netwerken aanboren voor concrete nieuwe casussen van kantoren die naar wonen in de Zuidvleugel kunnen worden omgezet. • Tweede helft 2016: start opschaling en realisatie nieuwe projecten op grotere schaal.

Waarom is dit een voorbeeldproject: De Hub levert een concrete bijdrage aan de versnelling van de realisatie van extra woningen in de Zuidvleugel. Die versnelling zal als eerste in de transformatie van bestaande gebouwen te realiseren zijn. Deze hebben nu geen woonbestemming en zijn leeg komen te staan. Met De Hub is die omzetting zeer eenvoudig en snel te realiseren. Het concept integreert daarnaast het denken over geldstromen en spreekt niet alleen eigenaren en verhuurders aan, maar ook energieleveranciers en overige nutsvoorzieningen. Daarnaast is het te koppelen aan eigen energieopwekking en maakt het gebruik van vernieuwende technologie zoals warmeluchtverwarming vanuit één punt. Tot slot is het concept zeer eenvoudig te combineren met de andere ingediende casussen, zoals realisatie in de tweede fase in leegstand in de Rijnhaven Alphen aan den Rijn en in de leegstand in andere gebieden.

Wat zijn de resultaten: • 1 prototype gerealiseerd eind 2015 • opschalingsmechanisme begin 2016 • op vele locaties herhaalbaar product

39

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: • Samenwerking met Havensteder voor afspraken over opschaling. • Financiële expertise voor het mechanisme van opschaling van prototype naar serieel product. • Samenwerking met netwerken naar en eigenaren van casussen van kantoren die (deels) naar wonen kunnen worden omgezet. • Klankbordgroep om resultaten te monitoren. • Koppeling aan nutsvoorzieningen en/ of eigen energieopwekking. • Door het realiseren van het prototype en de begeleiding door de klankbordgroep zal blijken welke expertise nog specifiek nodig is om de prototype fase verder te ontwikkelen. • Planologische en vergunningtechnische medewerking om kantoren geheel of gedeeltelijk naar wonen om te zetten, mengbestemmingen mogelijk te maken, etc. • Samenwerking met de andere ingediende casussen om concrete casussen aan te leveren.


Zorg & wonen Nieuwe Westen Rotterdam (Delfshaven)

Projectbeschrijving: De verzorgingsstaat die sinds de jaren zestig van de vorige eeuw is opgebouwd, wordt in rap tempo afgebroken. De transitie in zorg en welzijn, inclusief de decentralisaties naar de gemeente, leiden tot een forse opgave die naar de wijken toe komt. We maken ons zorgen, maar zien ook kansen. In Rotterdam West gebeurt namelijk al veel in het informele circuit in de wijken. Hoe kunnen we de krachten van de formele en informele netwerken bundelen en de stad aantrekkelijk maken voor groepen die afhankelijk zijn van zorg, nu en in de toekomst? Kansen voor de stedelijke omgeving op het gebied van wonen en zorg beslaan meer dan alleen fysieke ingrepen in de (woon)omgeving en het vastgoed, ze hebben ook betrekking op het al dan niet aanwezig zijn van een stevig sociaal (wijk)netwerk. Welke kansen biedt het Nieuwe Westen op het gebied van wonen en zorg: • als burgers meer taken en verantwoordelijkheden krijgen met betrekking tot het zorgen voor zichzelf en voor elkaar? •als wonen en zorg gescheiden zijn en mensen langer zelfstandig zullen moeten blijven wonen? Vitaal netwerk / Goede info: Hoe komen we tot een stevig sociaal (wijk)netwerk van formele en informele partijen, waarin buurtbewoners meer zorgtaken met elkaar organiseren? Hoe kan het ‘sociaal kapitaal’ van Delfshaven-Oost versterkt worden? Hoe kan eigenaarschap en zeggenschap voor bewoners in zorg en welzijn georganiseerd worden? Geschikte woningen / Toegankelijke wijk Wat betekent dit als fysiek-ruimtelijke opgave voor de huidige woningvoorraad en ander vastgoed op blok- en op buurtniveau?

40

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Partners: • Woonbron Delfshaven (Karin Schrederhof) • Zorgvrijstaat Rotterdam West (Dennis Lohuis/Yvette Prinsen) • Provincie Zuid Holland (Bas Holten) • Platform 31 • Programma ‘Langer Thuis, gem. Rotterdam (Annemieke van der Kooij, programmaleider) • Ervaringsdeskundigen (oudere bewoners Nieuwe Westen) • Formeel en informeel wijknetwerk • Bewoners(groepen) en -initiatieven • -Gemeente Rotterdam, gebiedsmanager team Oost (Lot Mertens) • Gebiedscommissie Delfshaven (Ineke Palm) • E-healt/domotica/wareables: Arie Voorburg (Arcadis), Rob Hagens • Uitvindersbrigade ‘Het Zal Werken!’ (Dennis Lohuis) Planning: 1 maart 2015: start tafel wonen-zorg. 20 april 2015: 1e sessie en 6 juni 2015 laatste sessie, 25 juni 2015: bestuurlijke presentatie en plan van aanpak 1 augustus 2015: start binnen Platform31 4e kwartaal 2015: 1e resultaten

Wat zijn de resultaten: Aangezien het project de opstartfase zit, is dit nog niet concreet te zeggen. Waarom is dit een voorbeeldproject: Door Karin Schrederhof (vz) en Bas Holten (trekker): “Concrete vraag MIRT (focus): Hoe kunnen jongeren en ouderen met een zorgvraag langer zelfstandig wonen in een (sociale huur-)woning en welke omgeving is daarvoor nodig Wat is er nodig om de casus verder te helpen • Commitment van betrokkenen. • Netwerk • Betrokkenheid en borging van beschikbare uren/inzet van huidige trekker en voorzitter. • €…. voor organisatie van, voor onderzoeken en… • Inmiddels wordt deze pilot ondergebracht bij Platform 31, gesprekken hierover zijn voor de komende periode gepland. • Data beschikbaar krijgen van lopende onderzoeken (platform31, Tympaan/ PZH).

Gedurende de gehele periode wordt er door diverse betrokkenen aan de pilot/ casus gewerkt, alsmede de cross-overs georganiseerd met andere tafels: TOD, Vastgoed, regelgeving, corporaties

41


Binnenstedelijke gebiedstransformatie Dirkzwagerlocatie Schiedam - binnenstad

Projectbeschrijving: Eind 2011 kondigde Dirkzwager, één van de resterende Schiedamse drankproducenten, aan dat zij haar productie in Brabant zou doorzetten. Het fabrieksterrein, dat in het historische stadscentrum van Schiedam ligt, kwam hiermee grotendeels leeg te staan. Mede naar aanleiding hiervan is het gebied opgenomen als één van de sleutelprojecten in de ontwikkelingsvisie voor de Binnenstad (2012). De ontwikkelingsvisie richt zich op meer mensen en meer levendigheid in het historische centrum van de stad. Twee belangrijke waarden hierbij zijn water en historie. De gemeente heeft in de ontwikkelingsvisie een aantal concrete doelen gesteld voor de hele binnenstad: • Een gevarieerd aanbod creëren van voorzieningen en activiteiten; • Het gebied rondom de Schie centraal stellen; • Meer woonruimte in de binnenstad; • De historische setting koesteren. Voor de Dirkzwagerlocatie is in de ontwikkelingsvisie de volgende ambitie geformuleerd: ‘Herstructurering van het gebied rond Groenweeg je tot aantrekkelijk gemengd woongebied met een versterking van het havenfront. Er wordt ingezet op het behouden van monumenten (inclusief historische productielijn Dirkzwager) en de historische structuur en de vestiging van het hoofdkantoor van Dirkzwager.’ In 2013 zijn de gemeente Schiedam, Dirkzwager en bouwer/ ontwikkelaar Van den Tempel in gesprek gekomen om het Dirkzwagerterrein te herontwikkelen. Dirkzwager heeft een Schiedamse architect/ stedenbouwer een toekomstvisie met woningenbouw laten schetsen. Deze en de ontwikkelingsvisie van de gemeente zijn de basis voor een intentieovereenkomst die in het najaar van 2014 is gesloten voor de herontwikkeling van het gebied. Deze herontwikkelingsopgave maakt tevens onderdeel uit van de landelijke pilot: ‘Ontslakken in gebiedsontwikkeling’. Partijen hebben gezamenlijk doelen voor de gebiedsontwikkeling geformuleerd: • Vasthouden en aantrekken van gezinnen in- en naar de binnenstad. • Het opnieuw activeren van de Dirkzwagerlocatie als verlengstuk van het historische centrum. • Een leefmilieu ontwikkelen dat aansluiting vindt bij de doelgroep en past in de historische context. • Behoud en herbestemming van de monumentale gebouwen en geschiedenis van de plek.

42

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN Aantal woningen: Ca. 100 Partners: • Koninklijke Distilleerderij M. Dirkzwager B.V. • Van den Tempel, • ERA Contour, • Gemeente Schiedam Planning: Globaal 2016 – nog niet bekend (gefaseerde ontwikkeling) Wat zijn de resultaten: Bij de Dirkzwagerlocatie spelen een groot aantal locatie gebonden randvoorwaarden waaronder milieu (bodemverontreiniging, asbest), molenbiotopen, de ligging binnen een van rijkswege beschermd stadsgezicht met een groot aantal monumentale of beeldbepalende panden en ontsluiting / parkeren. Partijen hebben sinds het najaar 2014 in een open en transparant proces een haalbaarheidstraject uitgevoerd, waarbij voornoemde aspecten uitgebreid zijn onderzocht. Het lijkt erop dat er een haalbare ontwikkeling voorhanden ligt. Momenteel staan partijen aan de vooravond om gezamenlijk tot een ‘go’ voor de gebiedsontwikkeling te komen.

Waarom is dit een voorbeeldproject: Praktisch alle ruimtelijke (economische) ontwikkelingen in Schiedam vinden plaats in binnenstedelijk gebied. Het betreft hier vooral woningbouw en herstructurering van bedrijventerreinen. Schiedam heeft geen uitleggebieden meer en ook het nieuw provinciaal beleid (Visie Ruimte & Mobiliteit) ziet toe op verdichting en (her)ontwikkeling binnen de bestaande stadsgrenzen. Vanuit de overheid is er ook steeds minder financiële armslag om op traditionele wijze (verwerving, sloop/ sanering, planontwikkeling, bouwen woonrijpmaken door de gemeente) een gebiedsontwikkeling te starten. Dit betekent dus dat meerdere partijen, eigenaren en andere stakeholders (anders) moeten samenwerken om in een dergelijke gebiedstransformatie tot een gewenst woningbouwprogramma met waardecreatie te komen. Het uiteindelijke doel is daarbij leidend, in tegenstelling tot het op voorhand vastleggen van een programma, verkaveling en opbrengsten. Dit vraagt van alle partijen om vertrouwen, transparantie en flexibiliteit. Het project Dirkzwager is het Schiedamse voorbeeld waarbij op deze wijze ontwikkeld wordt.

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: 1. Vastleggen van ‘flexibiliteit’; Alle betrokken partijen onderschrijven de open en transparante aanpak. De vraag is echter hoe je afspraken voor de toekomst vast legt zonder nu al verstrengeld te raken in verkavelingsplannen, financiële kaders, bestemmingsplannen en zaken als staatssteun en tegelijkertijd de doelen te blijven nastreven. 2. Wie is probleemeigenaar en wie financiert onrendabele top en ‘flexibiliteit naar de toekomst’? De gemeente nodigt nadrukkelijk private partijen uit om dergelijke ontwikkelingen te realiseren. Daarvoor dient naast het publiekrechtelijk kader ook invulling aan marktconforme proces en financiële condities te worden gegeven. Dit brengt met zich mee dat er ondanks een aantrekkende markt, potentie en bereidheid van externe investeerders, op projectniveau financiële tekorten zijn om een gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Extra investeringen als gevolg van het binnenstedelijk ontwikkelen (verwervingen, sloop, archeologie, noodzakelijke bodemsaneringen en toename van technische complexiteit in het centrum) kunnen niet van marktpartijen worden verwacht. Dergelijke investeringen kennen echter wel een aantoonbaar maatschappelijk opbrengst/ rendement (wonen, werken en recreëren). Hoe zorgen we ervoor dat eigenaren, ontwikkelende partijen kunnen delen in het maatschappelijk rendement, maar ook aan de voorkant bereid zijn extra te investeren? En hoe zorgen we voor een goede cashflow gedurende de periode van ontwikkeling?

43


Nul op de Meter bij particuliere woningen Zoetermeer

Projectbeschrijving: Vanuit de markt zijn er zeer innovatieve proposities in ontwikkeling om woningen volledig te kunnen renoveren (vernieuwbouw) en volledig gegarandeerd energieneutraal te maken tegen de kosten van de huidige energierekening. 2015 is een jaar waarin pilots worden gerealiseerd en vanaf 2016 zullen de proposities er voor particulieren zijn. De eerste pilotwoning van Nederland wordt in juni 2015 in Zoetermeer gerealiseerd. Op het Dutch Innovation Parc wordt een modelwoning gerealiseerd voor het publiek en voor nader onderzoek en doorontwikkeling van het concept.

Aantal woningen: 100 particuliere woningen Partners: Bouwers, energiesprong, financiers, taxateurs/makelaars, kennisinstellingen Planning: Realisatie voor 2018 Wat zijn de resultaten: • Het energieneutraal maken van bestaande (particuliere) woningen en stabilisering van de energie- en onderhoudslasten van de woning. • Het benutten van een investeringspotentieel van 70 miljoen euro per jaar (jaarlijkse energierekeningen in Zoetermeer). • Economische impuls voor de regio. • Versterken van de aantrekkelijkheid woningvoorraad en het voorkomen van verpaupering.

Waarom is dit een voorbeeldproject: NOM-renovaties bij particulieren zijn nog helemaal nieuw in Nederland. Zoetermeer is koploper m.b.t. NOM-renovaties. Wat is er nodig om de casus verder te helpen: In de Zuidvleugel zullen we de handen ineen moeten slaan om te komen tot een energie-neutrale woningvoorraad in 2050. Niet alle woningen in de provincie kunnen worden aangesloten op een warmtenet. Landelijk is hiervoor het concept ‘Nul Op de Meter’ bedacht. Naar het voorbeeld in de provincies Utrecht en Noord-Brabant zou er ook in de Zuidvleugel met de betreffende gemeenten moeten worden gestuurd op een krachtenbundeling om bouwbedrijven perspectief te kunnen bieden op voldoende vraag voor dit concept. De bouwwereld kan dan met een aanbod komen dat technisch vergaand en financieel aantrekkelijk is. Als alle betrokken partijen er enthousiast de schouders onder zetten, kan dit een

44

enorme positieve impact hebben op klimaatdoelstellingen, wonen, economie, werkgelegenheid en het verlagen van de woonlasten voor inwoners. Eerste doel in de regio zou het renoveren van 1000 energie-neutrale woningen voor 2017 moeten zijn. Zo mogelijk met cofinanciering, bijvoorbeeld vanuit EUfondsen. De ambitie is dat 1001 woningen marktconform worden gerenoveerd.


Zoetermeer centraal Zoetermeer

Projectbeschrijving: Transformatie van suburbane woonmilieus. Een centrale vraag is hoe Zoetermeer vanuit haar ruimtelijke structuur kan bijdragen aan de ambities van het verstedelijkingsproces. Een belangrijke rol in het proces spelen in elk geval de openbaarvervoersknooppunten en met name de integratie van deze gebieden in het daily urban system. Verdichting rond station Zoetermeer om er een meer stedelijke omgeving van te maken.

Aantal woningen: Nog niet bekend. Partners: gemeente Zoetermeer Planning: 2020-2030 Wat zijn de resultaten: • Aantrekkelijke bereikbaarheid: veel verschillende bestemmingen met verschillende modaliteiten. • Een prettige overstapplek: het stationsgebied moet een prettige plek zijn om in de bereikbaarheid te faciliteren. • Goede vestigingslocatie: de omgeving van een goed bereikbare plek middels verschillende modaliteiten zijn vaak aantrekkelijke vestigingslocaties voor bedrijven en specifieke doelgroepen.

Organiseren van een gebiedsupgrade waarbij alle partijen die toekomst in het gebied zien mee willen investeren en/ of commitment afgeven binnen een gezamenlijk lange termijn perspectief. Waarom is dit een voorbeeldproject: Bij Zoetermeer Centraal is de urgentie aanwezig om de plek te verbeteren omdat het als een onaangename plek wordt ervaren. Transformatie van suburbane functiegescheiden woonen werkomgevingen naar stedelijke leefmilieus is één van de belangrijkste opgaven voor de komende 10 jaar. Op dit vlak is dit een ultiem voorbeeld.

45

Wat is er nodig om de casus verder te helpen: De TOD handreiking wordt ingezet voor het koppelen van kwaliteiten, het vereffenen van belemmeringen en het beter benutten van kansen. Dit resulteert in duurzamer mobiliteitsgedrag een gunstigere grondexploitatie en een verhoging van het gebiedskwaliteit. Ook kan er beter worden ingespeeld op de trend van minder autobezit en behoeften van OV-georiënteerde doelgroepen zoals, studenten, starters, één- en tweepersoonshuishoudens en ouderen.

MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN 25 JUNI 2015 MIRT-ONDERZOEK STIMULEREN STEDELIJK WONEN

Recommend Documents