Majetková práva a jejich ochrana

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva

Majetková práva a jejich ochrana Bakalářská práce

Autor:

Adéla Šmídová Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

JUDr. Ing. Marek Andrášek

duben, 2015

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. ……………………………………. Adéla Šmídová Teplice dne 23. 04. 2015

Poděkování Mé poděkování patří JUDr. Ing. Markovi Andráškovi za odborné vedení práce, věcné připomínky a ochotu, kterou mi v průběhu zpracování bakalářské práce věnoval.

Anotace Bakalářská práce je zaměřena na majetkové právo a jeho ochranu. Toto právo lidé řešili uţ v minulosti, proto úvod této práce řeší právě jeho historický vývoj. Práce dále analyzuje některé části majetkového práva jako je například jeho vznik nebo nabývání. Je nutné si uvědomit, ţe s touto problematikou se setkáváme denně, proto by měl kaţdý z nás znát svá práva a povinnosti, která jsou spojena právě s tímto právem. V druhé polovině práce se zabývám bytovým spoluvlastnictvím, dále právem, povinnostmi a ochranou nájemce a pronajímatele, neboť u této problematiky nám NOZ přinesl řadu změn a připadá mi velmi zajímavá a do ţivota určitě důleţitá.

Klíčová slova Vlastnictví,

vlastník,

majetkové

právo,

vlastnické

právo,

spoluvlastnictví, smlouva, drţba, věc, nový občanský zákoník

spoluvlastnictví,

bytové

Annotation Annotation of my thesis is focused on property law and it´s protection. Roots of this law can be traced in the past and that is why introduction of my thesis deals with it´s historical progress. Thesis analyzes some parts of property law, for example it´s origin and growth. We should be aware that property issues are dealt with everyday, and that is why everyone should know his rights and responsibilities, that are tied to property law. Second half of my thesis deals with flat co-ownership, rights, responsibilities and protection of lessee and lessor, because new civil code has brought lot of changes into property issues, which I find very interesting and important in life.

Key words Ownership, owner, poperty law, ownership law, co-ownership, flat co-ownership, contract, possesion, thing, new civil code

Úvod ............................................................................................................................................... 8 1. Vymezení pojmu majetkové právo ............................................................................................. 10

1.1 Pojmy vázající se k majetkovému právu ............................................................................ 10 2. Pojetí majetkového práva v historii ........................................................................................... 13

2.1 Římské pojetí vlastnického práva ....................................................................................... 13 2.1.1 Druhy vlastnictví .................................................................................................................. 14

2.1.2 Nabytí vlastnického práva ........................................................................................ 15 2.1.3 Ochrana vlastnického práva ................................................................................................. 19 2.1.4 Zánik vlastnického práva ..................................................................................................... 21 3. Pojetí majetkového práva v současnosti .................................................................................... 22

3.1 Objektivní a subjektivní vlastnické právo .......................................................................... 22 3.2 Nový občanský zákoník a jeho vazba na římské právo ...................................................... 22 4. Absolutní a relativní majetkové právo ....................................................................................... 24

4.1 Absolutní majetkové právo................................................................................................. 24 4.1.1 Právo vlastnické ................................................................................................................... 24 4.1.2 Právo stavby ......................................................................................................................... 28 4.1.3 Věcná břemena ..................................................................................................................... 29 4.1.4 Právo zástavní ...................................................................................................................... 29 4.1.5 Právo zadrţovací .................................................................................................................. 30 4.1.6 Dědické právo ...................................................................................................................... 31

4.2 Relativní majetkové právo .................................................................................................. 32 4.2.1 Prvky závazku ...................................................................................................................... 32 4.2.2 Vznik závazku ...................................................................................................................... 33 4.2.3 Zánik závazku ...................................................................................................................... 34 5. Bytové spoluvlastnictví .............................................................................................................. 36

5.1 Jednotka .............................................................................................................................. 37 5.2 Společné části ..................................................................................................................... 38 5.3 Podíl na společných částech ............................................................................................... 39 5.4 Vznik jednotky ................................................................................................................... 40 5.4.1 Vznik jednotky výstavbou .................................................................................................... 40 5.4.2 Vznik jednotky zápisem do veřejného seznamu .................................................................. 41 5.4.3 Vznik jednotky rozhodnutím soudu ..................................................................................... 42

5.5 Správa domu a pozemku .................................................................................................... 42 5.6 Osoba odpovědná za správu domu ..................................................................................... 43

5.7 Orgány společenství vlastníků ............................................................................................ 45 5.7.1 Shromáţdění ......................................................................................................................... 45

5.9 Zrušení bytového spoluvlastnictví ...................................................................................... 46 5.9.1 Dohoda mezi vlastníky na přeměně bytového spoluvlastnictví ........................................... 46 5.9.2 Rozhodnutí jediného vlastníka o přeměně bytového spoluvlastnictví ................................. 47 5.9.3 Zrušení bytového spoluvlastnictví se souhlasem třetí osoby ............................................... 47 6. Práva, povinnosti a ochrana pronajímatele a nájemce ............................................................... 48

6.1 Práva, povinnosti a ochrana pronajímatele ......................................................................... 48 6.1.1 Práva pronajímatele .............................................................................................................. 48 6.1.2 Povinnosti pronajímatele ...................................................................................................... 49 6.1.3 Ochrana pronajímatele ......................................................................................................... 49

6.2 Práva, povinnosti a ochrana nájemce ................................................................................. 50 6.2.1 Práva nájemce ...................................................................................................................... 50 6.2.2 Povinnosti nájemce .............................................................................................................. 50 6.2.3 Ochrana nájemce .................................................................................................................. 51 Závěr ............................................................................................................................................. 52 Seznam použité literatury .............................................................................................................. 54 Seznam příloh................................................................................................................................ 57

Úvod Má bakalářská práce se zabývá tématem majetkového práva a jeho ochranou. Uţ podle názvu je snadné odhadnou, ţe je to téma poměrně rozsáhlé. Jelikoţ se s touto problematikou, aniţ si to uvědomujeme, setkáváme kaţdý a velmi často, zvolila jsem právě proto dané téma. Dalším důvodem byl můj samotný zájem sblíţit se s touto problematikou.

Cílem práce je vymezení některých pojmů majetkového práva a především pojmu samotného. Dále nastínit historii majetkového práva a charakterizovat absolutní a relativní majetkové právo. Převáţná část je pak zaměřena na problematiku bytového spoluvlastnictví a ochranu s tím související.

Bakalářská práce je rozdělena do šesti kapitol. První část práce je zaměřena především na vymezení pojmu majetkového práva a pojmy vázající se k němu. Jelikoţ se s uvedenými termíny často setkáváme v souvislosti s majetkovým právem, proto jsou uvedeny v kapitole 1.

Druhá část je věnována „majetkovému právu“ z hlediska historie. Tato část popisuje vývoj majetkového práva, konkrétně práva vlastnického, které je významným druhem právě práva majetkového a vlastnictví v Římě. Dále jsou zde uvedeny druhy vlastnictví, způsob nabývání vlastnického práva, ochrana, kterou zajišťovalo římské právo a samozřejmě zánik tohoto práva.

Ve třetí části se setkáváme s majetkovým právem současné doby. Tato kapitola se snaţí definovat obsah majetkového práva. Dále rozdělení na objektivní a subjektivní majetkové právo a závěr je věnován Novému občanskému zákoníku s vazbou na římské právo.

Čtvrtá část je zaměřena konkrétně na absolutní a relativní majetkové právo. Absolutní majetkové právo v sobě zahrnuje věcná práva k věci vlastní, věcná práva k věci cizí a právo dědické. Na druhou stranu majetkové právo relativní se pak zabývá závazky, jakoţto vznik závazků, prvky závazků a zánik závazků.

8

V páté části se bakalářská práce zabývá problematikou bytového spoluvlastnictví, co vlastně bytové spoluvlastnictví znamená a stejně tak je vysvětlena správa domu a pozemku. Dále je zde vysvětlen pojem „jednotka“ a její vznik. V závěru je uvedeno, jakými způsoby lze bytové spoluvlastnictví zrušit.

Poslední, a to šestá část obsahuje práva, povinnosti a ochranu nájemce a pronajímatele. NOZ obsahuje plnou řadu práv a povinností těchto subjektů. Kapitola však vyzdvihuje jen ty nejdůleţitější a nejpouţívanější z nich.

9

1. Vymezení pojmu majetkové právo Majetkové právo, jehoţ významným druhem je právo vlastnické se snaţí právní věda definovat uţ od vzniku římského práva. Lze jej chápat jako moţnost vlastnit, uţívat vlastněné věci, nakládat s nimi a jiné osoby z toho vyloučit. Zároveň v sobě zahrnuje moţnost domáhat se od všech ostatních osob, aby respektovali oprávněného a zdrţeli se všeho, co by ho rušilo v jeho právu. Účastníci majetkového práva mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana.

V níţe uvedeném textu jsou uvedeny pojmy, které jsou důleţité pro pochopení problematiky majetkového práva a které s ním souvisejí.

1.1 Pojmy vázající se k majetkovému právu Podle § 489 Nového občanského zákoníku (dále jen ,,NOZ´´) věc v právním smyslu (dále jen ,,věc´´) je vše, co je rozdílné od osoby a slouţí potřebě lidí. Zákon č. 89/2012 Sb., NOZ pojem věci poněkud zuţuje a rozlišuje vlastnictví hmotných věcí od nehmotných práv. Věcí hmotnou se rozumí hmotné předměty, které jsou ovladatelné a slouţí k potřebám lidí. Nehmotné věci nejsou fyzicky ovladatelným předmětem, § 498 odst. 2 NOZ nám říká, ţe jsou to práva, jejichţ povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty.

Za vlastnictví lze povaţovat veškeré hmotné i nehmotné věci, které jsou majetkem určité osoby. Zahrnuje se do práv věcných uvedených v hlavě druhé, které patří do části třetí zákona č. 89/2012 Sb. Vlastníkem je individuálně určená osoba, která má právo se svým majetkem libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.

Spoluvlastnictví je jediný vlastnický vztah stejně jako vlastnictví jediného vlastníka. Rozdíl je však v tom, ţe u spoluvlastnictví je subjektem tohoto vztahu několik osob (spoluvlastníků), kteří mají společné právní panství nad věcí. NOZ § 1115 odst. 1 nám říká, ţe spoluvlastníky jsou osoby, jimţ náleţí vlastnické právo k věci společně. Dále dle § 1116 NOZ se spoluvlastníci povaţují za jedinou osobu, která s věcí nakládá jako jediná osoba. Kaţdý ze spoluvlastníků má právo k celé věci. Samozřejmě vzájemný poměr spoluvlastníků 10

musí být určen. K tomu slouţí spoluvlastnický podíl, který určí, v jakém poměru se mají spoluvlastníci podílet na výtěţku.

Bytové spoluvlastnictví je podle § 1158 NOZ definováno jako spoluvlastnictví nemovité věci zaloţené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví můţe vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. Podrobněji tato problematika bude rozebrána v kapitole páté.

Smlouva není v NOZ přesně definována, přesto se dá chápat jako dvoustranné či vícestranné právní jednání spočívající ve vzájemných a obsahově shodných projevech vůle smluvních stran, směřujících ke vzniku, změně či zániku práv a povinností, které právní předpisy s takovými projevy vůle spojují. § 1724 odst. 1 NOZ nám říká, ţe smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy. Jako na právní skutečnost se na smlouvu vztahují všechna právní ustanovení regulující právní jednání například otázky formy (§ 559 NOZ), výkladu (§ 555 NOZ), neplatnosti (§ 574 NOZ), neúčinnosti (§589 NOZ). Vznik závazku nastává okamţikem uzavřením smlouvy, tedy pravidel chování, kterými se smluvní strany mají nadále řídit (tzv. abstrakční princip), zejména činit právní jednání, jimiţ se závazek splní. Abstrakční princip vychází z římského práva a je charakteristický pro středoevropský kulturně právní okruh. Říká nám, ţe smlouva zakládá jen povinnost se chovat určitým způsobem, aby bylo dosaţeno případně změny právního poměru na rozdíl od právních jednání uskutečněných na základě smlouvy, která jsou plněním smlouvy a teprve ona zakládají, mění nebo ruší stávající právní poměry, nejčastěji například předání věci.

Drţba je upravena v § 987 - § 989 NOZ. Latinsky possessio je vlastně faktická všeobecná moc nad hmotnou věcí. Na rozdíl od vlastnictví, které je právním panstvím, je drţba panstvím faktickým. Abychom mohli hovořit o drţbě, je nutné, aby faktické panství nad věcí splňovalo dva poţadavky, které tvoří základní pojmové znaky drţby. Prvním znakem je fyzické ovládání věci, které musí být doprovázeno vůlí ovládat věc jako vlastní. Druhý znak nám vyjadřuje vůli drţitele mít věc pouze a úplně pro sebe a nakládat s ní jako s vlastní.

11

Drţitelem je především vlastník, avšak drţitel nemusí být vţdy vlastníkem věci. Drţba je projevem vlastnického práva. Ochrana drţby je pak uvedena v § 1003 - § 1005 NOZ.1

1

Úplné znění: Nový občanský zákoník. Redakční uzávěrka 26.3.2012. Otrava: Sagit, 2012 s. ISBN 978-80-7208-920-8.

12

2. Pojetí majetkového práva v historii Jak uţ bylo zmíněno v kapitole 1, majetkové právo v sobě obsahuje významný druh, kterým je právo vlastnické. Vývojem tohoto práva se uţ tehdy zabývali Římané.

2.1 Římské pojetí vlastnického práva Římské pojetí vlastnického práva, které se řadí do „práva majetkového“ vystihujeme jako právní panství, kde vlastnictví je přímé a výlučné, všeobecné a jeho předmětem jsou věci hmotné. Římané se tehdy soustřeďovali na to, jaká oprávnění má vlastník a jak je můţe prosadit, nikoliv na teoretické úvahy o podstatě vlastnického práva. V pramenech vlastnického práva se nejčastěji setkáváme s prostým označením vlastnictví jako „proprietas“ nebo ještě častěji „dominium“. První z výrazů nám naznačuje, ţe daná věc je někomu výlučně vyhrazena, ţe je jeho „vlastní“. Druhý zdůrazňuje, ţe vlastník je „pánem“ (dominus) věci a jeho vztah k věci je „panstvím“ nad ní.

Vlastník můţe se svou věcí nakládat jakkoli, vlastnictví je tedy všeobecným právním panstvím. „Vlastníkovo působení na věc má ovšem své typické projevy. Vlastník věc především fakticky ovládá – drţí; dále ji uţívá, a to buď běţným způsobem, pak hovoříme o prostém uţívání, nebo ji uţívá tak, ţe těţí její plody – v tomto případě hovoříme o tom, ţe vlastníkovi je vyhrazeno poţívání věci; důsledkem jeho mocenského vztahu k věci je i to, ţe můţe věc zničit“.2 Pán neboli vlastník má moţnost svoje právo kdykoliv a kdekoliv uplatnit a to bez ničí pomoci nebo prostřednictvím něčeho (přímé právní panství). Dále věc, která je jeho majetkem, je výlučně vyhrazena jemu a můţe vyloučit jakékoliv jiné působení na ni. Výše uvedené znaky vlastnictví jako právní panství – všeobecnost, přímost a výlučnost je nutné chápat jako teoretické znaky. Uţ římští právníci si byli tohoto vědomi, a proto počítali s tím, ţe „vlastník můţe být omezen ve svém působení na věc; a to buď tím, ţe k věci má jisté oprávnění věcněprávního charakteru osoba jiná, anebo tím, ţe vlastník při výkonu svého vlastnictví naráţí na stejně neomezená práva druhých vlastníků k předmětům jejich

2

KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 154

13

vlastnictví“.3 Normy římského právního řádu právě ukládaly vlastníkovi povinnosti pro omezení vlastnictví.

Jako příklad jsou „vlastníci městských pozemků, kteří byli omezeni tím, ţe ve městech měl být mezi stavbami zachován určitý prázdný prostor – tzv. ambitus, jehoţ šíře byla jiţ podle Zákona 12 desek stanovena rozměrem 5 stop. Stavebněprávní předpisy určovaly ve městech rovněţ jistou výši staveb, která neměla být překročena. Zvláštními příkazy bylo také omezováno bourání domů. Vlastník pozemku byl omezen i tím, ţe nesměl zrušit hrob, který se na pozemku nalézal, a navíc byl povinen umoţnit k němu přístup.

Jiné z takových omezení – rovněţ velmi staré, neboť i je zachycuje Zákon 12 desek – ukládalo vlastníkům pozemků u veřejné cesty povinnost cestu opravovat s tím, ţe bude-li cesta ve špatném stavu, musí vlastník strpět, aby se chodilo po jeho pozemku. Omezeni byli i vlastníci pozemků, které tvořily břeh veřejné řeky“.4

Pokud je majitel omezován ve prospěch jiných majitelů, jedná se o pravidla, která omezují majitele pozemku ve prospěch sousedů, proto se tyto zásady označují jako právo sousedské.

2.1.1 Druhy vlastnictví Z teoretického hlediska vlastnického práva, které vyplývá z římskoprávních pramenů, nelze hovořit o druzích vlastnického práva. Římské právo v tehdejší době znalo pouze jediné vlastnictví, které bylo všeobecným právním panstvím. Během vývoje římského práva vznikaly vztahy, které počaly být postupně chráněny jako vlastnické vztahy. Jelikoţ římské právní myšlení povaţovalo za rozhodující především otázku právní ochrany určitého práva, tak o druzích vlastnictví lze tedy hovořit právě jen z tohoto hlediska, tedy „z hlediska právní ochrany a nikoli z hlediska pojmové, teoretické koncepce vlastnického práva.“5

3

KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 154 KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 155 5 KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 157 4

14

Kviritské vlastnictví – také jen civilní vlastnictví je jedno z nejstarších vlastnictví a individuálním právním panstvím. Vlastníkem mohl být pouze římský občan a ochrana se prováděla reivindikací.6 Uvedené vlastnictví mohlo být prováděno pouze formálním způsobem, původně tedy jen mancipací, později injurecessí. Kviritské vlastnictví bylo uznáno jen u movitých věcí, později u věcí mancipačních.

Vlastnictví k půdě – zde se vlastnický vztah váţe k pozemku neboli půdě, kde byl umístěn římský dům. Původně byla půda ve vlastnictví státu a byla přidělována jednotlivcům.

Vlastnictví k provinční půdě – také byla ve vlastnictví státu, který však pozemek nepřiděloval, nýbrţ ho ponechal dosavadním drţitelům. Jejich povinností bylo platit zvláštní pozemkovou daň.

Vlastnictví praetorské – souviselo s rozvojem obchodních a směnných vztahů, které podléhaly neformálnímu způsobu převodu vlastnického práva. Tento způsob začal při prodeji vítězit nad mancipací, která je nutná k převodu vlastnického práva.

Kupec získal pouze drţbu a kviritským vlastníkem zůstal převodce, který byl chráněn civilním právem, tudíţ mohl poţadovat svou věc zpět. Změnu přinesla praetorská publikánská ţaloba – actio Publiciana in rem, která dávala nabyvateli, jenţ nabyl mancipační věc tradicí, moţnost domáhat se vydání zakoupené věci.

2.1.2 Nabytí vlastnického práva Podle Římského práva rozlišujeme dva způsoby nabývání vlastnického práva. Jedná se o derivátní způsob, kde se vychází z představ, ţe vlastnické právo dosavadního vlastníka má význam pro nabyvatele. Zde dochází k sukcesi, coţ znamená, ţe majetkové právo přechází z jednoho subjektu na druhý. Podmínkou derivátního neboli odvozeného způsobu nabývání vlastnictví bylo, aby převodce byl oprávněnou osobou toto právo převádět. Druhým způsobem nabývání vlastnictví je způsob originární, kde vznik výše zmíněného práva vzniká nezávisle na nějakém předchůdci.

6

FRÝDEK, M., HORÁKOVÁ, M. a kol.: Římské právo pro bakaláře. Vydala Masarykova univerzita roku 2012, str. 93

15

Derivátní způsob nabývání vlastnického práva Derivátní způsob nabývání majetkového práva má několik forem, které budou nyní níţe uvedeny.

Mancipace je jedním z nejstarších způsobů nabývání majetkového práva. Původně se jednalo o prodej věcí, který probíhal z ruky do ruky a docházelo k výměně věci za peníze. Mancipace se muselo účastnit celkem šest subjektů, z toho pět bylo svědků, kteří museli být o tuto funkci poţádáni, a šestý se nazýval váţný neboli libripens, který drţel v ruce váhy, kde se váţil neraţený kov, který byl prvotním platidlem v Římě. Všichni zúčastnění museli být dospělí Římané. „Vlastní mancipační akt záleţel v tom, ţe nabyvatel uchopil věc (při mancipaci nemovitostí se mancipace odbývala přímo na pozemku, neboť uchopení věci bylo symbolizováno hroudou země) a pronesl ustálenou slovní formuli, v níţ prohlašoval, ţe věc mu náleţí jako kviritskému vlastníkovi a ţe mu byla prodána.“7 Později byl raţený kov nahrazen raţenými mincemi, čímţ ztrácel svoji funkci váţný, neboť se peníze přestaly váţit. Tím nastala změna, kdy se trh, který probíhal z ruky do ruky, stal trhem imaginárním. Mancipace mohla být uţívána i k převodu věci nemancipačních. Uţívání mancipace bylo odstraněno Justiniánem. Injurecessi bylo nutné uskutečnit před magistrátem.8 „Nabyvatel uchopil věc a pronesl vindikační formuli. Poté se soudní magistrát obrátil na převodce, zda chce pronést kontravidikaci; ten se choval buď zcela pasivně, nebo odpověděl záporně. Soudní magistrát pak potvrdil jednání stran.“9 Jedná se o právní jednání abstraktní. Injurecesse nebyla v Římě v takové oblibě jako mancipace, tudíţ se nevyuţívala tak často a ještě před justiniánskou kodifikací vyšla z úplného uţívání.

Tradice byla neformálním převodem majetkového práva, čímţ stoupala obliba této formy nabývání majetkového práva, a nakonec se stala jediným způsobem derivátního převodu vlastnického práva v justiniánském právu. Jednalo se o „předání věci z ruky do ruky, které vedlo k nabytí drţby s vůlí dosavadního drţitele.“10 Tradice v uţším smyslu 7

KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 171 FRÝDEK, M., HORÁKOVÁ, M a kol.: Římské právo pro bakaláře. Vydala Masarykova univerzita roku 2012, str. 104 9 KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 172 10 KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 173 8

16

poukazovala na odevzdání věci samé, v širším smyslu se jednalo o odevzdání věci, které zahrnovalo i důvod odevzdání.

Originární způsob nabývání vlastnického práva Stejně jako derivátní způsob nabývání vlastnického práva, tak i originární způsob má několik forem.

Vydrţení je jedním ze způsobů nabývání vlastnického práva. Zde se jedná o drţbu, která přechází ve vlastnické právo a to po zákonem stanovené době. Nabyvatelem se pak stává oprávněný drţitel. Podle Římského práva bylo k vydrţení potřeba splnit pět podmínek a to: Res habilis – zde můţe dojít k vydrţení, jedná-li se o věc, která je způsobilá být objektem majetkového práva, nikoliv o věc, která je kradená nebo byla získána násilím. Titulus – drţba, která vedla k vydrţení, musela být odůvodněna, proč drţitel věc drţí. Bona fides (dobrá víra) – zde je vydrţitel přesvědčen, ţe jednal oprávněně a ţe nabytím drţby nezpůsobil nikomu ţádné újmy. Possession (drţba) – nejedná se o prostou drţbu, nýbrţ o kvalifikovanou, skutečnou drţbu Tempus – vydrţení nastává po uplynutí lhůty, která je stanovena Zákonem 12 desek. U movitých věcí se jedná o délku jednoho roku, u nemovitých věcí pak o délku dvou let. Justiniánské právo později provedlo změnu, kdy u movitých věcí byla lhůta změněna na tři roky a u nemovitých na deset let, kdy vlastník a vydrţitel měli bydliště ve stejné obci, dvacet let pak v případě, ţe zúčastnění nebydleli ve stejné obci. Mezi ostatní druhy originárního nabytí vlastnického práva patří: Okupace – jedná se o historicky nejstarší nabývání vlastnického práva k věci, která doposud nikomu nepatřila (např.: volně ţijící zvířata, věci nepřátelské nebo opuštěné, dary nebo také opuštěné řečiště). 17

Nález pokladu – „jak vyjádřil římský právník Paulus: je to jisté mnoţství peněz, které bylo dlouhou dobu ukryto, takţe zaniklo vědomí o tom, kdo je jeho vlastníkem.“11 Pokladem však nemusely být jen peníze, nýbrţ i jiné cennosti. Nalezení pokladu se stalo vlastnictvím nálezce. Pokud byl však poklad nalezen v pozemku jiného vlastníka, měl určité právo k nalezené věci i samotný vlastník pozemku.

Akcese – nabytí vlastnického práva nastalo v momentě, při kterém docházelo k dodatečnému spojení dvou věcí, kdy jedna věc se stala věcí hlavní (v případě, ţe jedna z věcí byla nemovitá). Pokud se jednalo o spojení dvou věcí movitých, bylo nutné posuzovat případ od případu. „Obecně platilo pravidlo, ţe rozhodujícím bylo, která ze spojených věcí ztrácí spojením svoji samostatnou hospodářskou funkci.“12

Commixtio (smíšení) - nabytí vlastnictví nastalo spojením dvou sypkých nebo kapalných látek, kde není moţný návrat k původnímu stavu.

Specifikace – zde nastalo nabytí vlastnického práva v momentě vzniku nové věci zpracováním jiné věci (např.: při výrobě nábytku, konkrétně stolu, bylo nutné pouţít cizí dřevo).13 Otázkou však bylo, komu připadne vlastnictví nové věci. Prokuliáni povaţovali za vlastníka věci tvůrce věci. Naopak Subiniáni zastávali názor, ţe vlastníkem by měla být osoba, která byla vlastníkem původní věci, přesněji ten, kdo poskytl materiál pro vytvoření nové věci. Nakonec se za vlastníka povaţoval tvůrce, ale pouze za podmínky, ţe nebylo moţné obnovit původní stav před zhotovením.

Nabytí plodů – "Vlastník plodonosné věci nabývá vlastnictví k plodům jiţ ve chvíli, kdy plody se stávají samostatnou věcí, tedy ve chvíli jejich oddělení od plodonosné věci, jinak řečeno: nabývá vlastnictví separací.“14

11

KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 180 KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 180 13 FRÝDEK, M., HORÁKOVÁ, M. a kol.: Římské právo pro bakaláře. Vydala Masarykova univerzita roku 2012, str. 108 12

14

KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 182

18

2.1.3 Ochrana vlastnického práva Římské právo poskytovalo vlastníkovi ochranu vlastnického práva několika prostředky. Jeden z nejúčinnějších a nejsilnějších prostředků byla tzv. reivindikace, coţ byla ţaloba k ochraně kviritského vlastnictví.

Publiciánská ţaloba (actio Publiciana in rem) byla ţaloba, kde ţalobce nemusel dokazovat vlastnické právo, pouze musel dokázat, ţe věc nabyl v dobré víře a řádným způsobem. Další vlastnickou ţalobou actio negatoria byla ţaloba proti částečnému rušení majetkového práva. Vlastník pozemku měl k dispozici další ochranné prostředky, jako byla mezní ţaloba (actio finium regundorum), nebo ţaloba řešící spory, které vznikly změnou odtoku dešťové vody (actio aquae pluviae arcendae). Dalšími ochrannými prostředky byla záruka proti hrozící škodě (causo damni infecti), zákaz stavby (operis novi nuntiatio) nebo interdikt k odstranění změn, provedených na pozemku násilím nebo tajně (interdictum quo vi aut clam).

Reivindikace Reivindikace byla nejúčinnějším prostředkem, kterého vlastník pouţil tehdy, byla-li mu jeho věc odňata nebo byl zbaven drţby, tedy došlo-li k znemoţnění vyuţívat svého majetkového práva. Jednalo se o spor dvou stran, který byl řešen před soudem. Úspěšnější byla ta strana, která před soudem ukázala, ţe má lepší právo.

„Odpůrce, prokázal-li ţalobce svoje právo, měl dvě moţnosti a to buď věc vydat nebo zaplatit peněţitou částku, která se určovala poměrně vysoko bez vztahu k hodnotě věci.“15

Ten, kdo měl ţalujícímu vlastníkovi věc vydat neboli restituovat, byl vţdy pasivně legitimovaný. „Ţalovaný byl povinen věc vydat a navrátit se vším, co k ní náleţelo (cum omni

15

KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 183

19

causa), tzn. restituovat věc v nezhoršeném stavu se vším, co k ní přibylo, zejména s přírůstky a plody.“16

Publiciánská ţaloba (actio Publiciana in rem) Poubliciánská ţaloba slouţila k ochraně bonitárního praetorského vlastnictví, které se nabývalo tradicí. Převodce zůstal vlastníkem, který mohl proti nabyvateli pouţít civilní vindikaci. Tato ţaloba byla takto „nazvaná podle praetora Publicia, jenţ ji někdy kolem r. 70 př. Kr. zařadil do svého praetorského ediktu a stal se tak podle římské tradice jejím tvůrcem.“17 Postupem času se měnila funkce publiciánské ţaloby a „mohl jí uţít kaţdý, kdo nabyl věc řádným způsobem (iusta causa) a drţel ji v dobré víře, ale drţbu však pozbyl.“18 U ţalobce bylo nutné, aby především dokázal, ţe věc drţel v dobré víře a nabyl ji řádným způsobem.

Nejdříve byli chráněni pouze bonitární vlastníci, kteří uplatnili úspěšnou ţalobu proti kviritskému vlastníkovi či drţiteli v dobré víře, později pak i všichni drţitelé v dobré víře.

Ţaloba zápůrčí (actio negatoria) Tato ţaloba se týká věcných práv k věci cizí a slouţí proti částečnému rušení vlastnického práva. Zásahy do toho práva můţou mít různou intenzitu. Nejvýraznějším zásahem je právě odnětí drţby, který byl řešen publikánskou ţalobou.

Naopak zásahy menší intenzity vyţadovaly jiné ţalobní ochrany jako je ţaloba negatorní. Tato ţaloba chránila vlastníka před ţalovaným, který rušil jeho vlastnické právo, aniţ by jeho věc zadrţoval. Ţalobce musel své majetkové právo dokázat, avšak nemusel dokazovat neoprávněnost rušení, stačilo zjištění, ţe rušení opravdu proběhlo. Rozsudek nastal v momentě, kdy ţalobce pronesl dostačující důkazy. Poté musel ţalovaný odstranit a zároveň nahradit škodu, kterou ţalobci způsobil svým chováním.

16

KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 184 KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 185 18 KINCL, J., URFUS, V., ŠKREJPEK, M.: Římské právo. 2.vydání. Praha, C. H. BECK 1995, str. 185 17

20

2.1.4 Zánik vlastnického práva Podle Římského práva existovaly dva způsoby zániku vlastnického práva. První způsob byla situace, kdy nastal prodej věci, tím zaniklo majetkové právo k dané věci, ale objekt nadále existoval. Druhým způsobem bylo zaniknutí vlastnického práva zároveň s jeho objektem. Jednalo se o zánik fyzický (např. smrt otroka, poţár stodoly) nebo zánik právní, coţ bylo vyloučení věci ze soukromoprávního vlastnictví (např. prohlášení věci za zasvěcenou).

21

3. Pojetí majetkového práva v současnosti Majetkové právo je nadřazenou kategorií vlastnického právu, které je zároveň nejširším věcným právem. „Důkladné zakotvení majetkového práva je velice důleţité k rozvoji a funkci trţního ekonomického systému. Vlastnictví je v právním řádu České republiky jedním z ústavně chráněných základních lidských práv a svobod. Jeho úprava počíná na ústavní úrovni článkem 11 Listiny základních práv a svobod.“19 Jelikoţ většina moderních právních řádů vychází svými základy z pojetí římského práva, tak ani úprava majetkového práva není výjimkou. Dá se tedy říci, ţe část „majetkového práva“, kterým je vlastnické právo je výlučné právní panství určitého vlastníka nad konkrétní věcí. Platí, ţe ostatní subjekty mají povinnost nerušit vlastníka ve výkonu jeho práva. Jedná se o právo absolutní, které působí vůči všem. Nepromlčuje se (§ 614 NOZ).

3.1 Objektivní a subjektivní vlastnické právo Vlastnické právo lze rozlišovat na objektivní a subjektivní vlastnické právo. Objektivní vlastnické právo představuje souhrn právních norem, které se zabývají vlastnictvím. Naopak subjektivní vlastnické právo lze charakterizovat jako oprávnění vlastníka věc drţet, uţívat, a nakládat s ní.

3.2 Nový občanský zákoník a jeho vazba na římské právo Uţ tehdy hrálo vlastnické právo velikou úlohu u starověkých Římanů a ani dnes tomu není jinak. Vlastnické právo je nejrozsáhlejším soukromým právem, které můţe subjekt mít k určité věci. Kdyţ bychom se pustili do zkoumání obsahu NOZ, zjistíme, ţe má několik vazeb na římské právo. Konkrétně v oblasti majetkových práv mají instituty římského práva vliv na moderní občanské zákoníky.20

19

Vlastnické právo, vlastnictví. www.legalPartner.cz [online]. [cit. 2015-02-25]. Dostupné z: http://www.legalpartners.cz/pojmy/vlastnicke-pravo-vlastnictvi-advokat-advokatni-kancelar-pravni-firma 20 Římské právo a nový občanský zákoník I.: Věci a jejich dělení. www. http://casopis.vsehrd.cz [online]. [cit. 2015-04-26]. Dostupné z: http://casopis.vsehrd.cz/2014/04/rimske-pravo-a-novy-obcansky-zakonik-i-veci-a-jejich-deleni/

22

Věnovali bychom se rozdělení věcí dle NOZ, je nutné uvést, ţe se věci dělí na hmotné a nehmotné. Za hmotné věci se povaţují ovladatelné části vnějšího světa (§ 496 odst. 1 NOZ). Nehmotné věci jsou pak práva či věci bez hmotné podstaty (§ 496 odst. 2 NOZ). „Obojí vymezení je přitom v souladu s římskoprávním pojetím, jak ho nacházíme v justiniánských Institucích: Hmotnými věcmi jsou takové, kterých je moţné se, s ohledem na jejich povahu, dotknout“ a nehmotnými jsou naproti tomu takové věci, kterých není moţné se dotknout; takového druhu jsou ty předměty, které existují pouze v právu.“21 Ani například právo stavby - zásada superficies solo cedit, které je významnou změnou v NOZ, není výjimkou souladnosti s římskoprávním pojetím.

21

Římské právo a nový občanský zákoník I.: Věci a jejich dělení. www. http://casopis.vsehrd.cz [online]. [cit. 2015-04-26].

Dostupné z: http://casopis.vsehrd.cz/2014/04/rimske-pravo-a-novy-obcansky-zakonik-i-veci-a-jejich-deleni/

23

4. Absolutní a relativní majetkové právo Jak je jiţ známo, tak NOZ je tematicky rozdělen do pěti částí. Mimo jiné je zde část věnována absolutnímu majetkovému právu, která se zabývá definicí vlastnictví, právem k věci cizí a dědictvím. Další částí a vůbec nejrozsáhlejší jsou majetková práva relativní, která v sobě zahrnují různé druhy smluv a závazky (tedy i odpovědnost za škody).

4.1 Absolutní majetkové právo Třetí část NOZ (§ 976 - § 1474), která je pojmenována absolutní majetková práva, nám upravuje věcná práva, která se vztahují jednak k věcem vlastním (právo vlastnické) a jednak k věcem cizím. Věcná práva k věci vlastní zahrnují drţbu, vlastnictví a spoluvlastnictví (definice viz kapitola 1). Hovoříme-li pak o právu stavby, věcném břemenu, zástavním právu nebo zadrţovacím právu, jedná se o věcná práva k věcem cizím, která pak upravuje § 1240 - § 1399 NOZ. Hlava III nám pak zahrnuje právo dědické, které upravuje § 1475 - § 1720. Jak nám říká § 976 NOZ, tak toto právo působí vůči kaţdému, pokud zákon nestanoví něco jiného. A dále § 977 NOZ, který říká, ţe pouze zákon můţe stanovit, která práva k majetku jsou absolutní. „Největší část absolutních práv spočívá v právu osoby k věci (věcné právo), které se ve společenských vztazích projevuje zejména tím, ţe musí být od všech ostatních osob respektováno.“22 Od absolutních práv se nemohou strany odchýlit, jen v případě, ţe to zákon umoţní. Znamená to, ţe právní úprava tohoto práva je kogentní.

4.1.1 Právo vlastnické Vlastnické právo je právo věcné a zároveň nejrozsáhlejším druhem práva majetkového. Vlastník má právo věc drţet, právo disponovat, právo věc uţívat a právo brát uţitky a plody. To vše jsou sloţky vlastnického práva. Věci hmotné i nehmotné, které někomu patří, jsou jeho vlastnictvím (§ 1011 NOZ).

22

RABAN P. a kol.: Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. str. 21

24

4.1.1.1 Sloţky vlastnického práva Mezi sloţky vlastnického práva patří:

Právo věc drţet „Drţba věci je povaţována za základní atribut vlastnického práva, a to i přesto, ţe zásadně nelze jednotlivá práva kvalifikovat stupnicí priorit. Drţení věci (drţba) není totoţná s tím „mít věc u sebe“ (to je navíc moţné jen u určitých movitých věcí). Zjednodušeně řečeno je obsahem drţby nakládání s věcí jako s vlastní.“23

Právo disponovat „Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Dispozice je chápána v pozitivním i negativním smyslu Jde tedy především o právo: 1. věc zcizit – úplně i bezúplatně (prodej, výměna, odkaz, darování, apod.) 2. věc neuţívat 3. věc zničit 4. věc opustit“24

Právo věc uţívat Vlastník můţe se svým majetkem nakládat podle svého uváţení a to ve svůj prospěch. Jeho povinností není za uţívání věci poskytovat někomu ţádnou náhradu. Za absolutně neplatnou smlouvu se povaţuje smlouva, kterou by vlastník věci sepsal k jejímu uţívání sám se sebou. Pokud se vlastník vzdá uţívacího práva, činí tak zpravidla za úplatu nájemní

23

HURDÍK, J. a kol.: Občanské právo hmotné: Absolutní majetková práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. Str. 203 24 HURDÍK, J. a kol.: Občanské právo hmotné: Absolutní majetková práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. str. 205

25

smlouvou, kterou je moţné uzavřít buď na dobu určitou, nebo neurčitou. Není přípustné, aby věc podléhající nájemní smlouvě byla někomu dána do trvalého uţívání.25

Právo brát uţitky a plody Toto právo se vztahuje na veškeré uţitky a plody a souvisí s právem věc uţívat. Plod je chápán jako věc, která má obnovitelný charakter a vyrůstá z jiné věci. Právo na plody má poctivý drţitel a to v momentě, kdy jsou plody oddělené od věci (§ 996 odst. 2 NOZ). Plody a uţitky ze společné věci (např. strom zasahující do sousedovy zahrady) se pak dělí podle poměru podílu.26

4.1.1.2 Nabytí vlastnického práva Jak jiţ bylo uvedeno v kapitole druhé, existují dva způsoby nabytí vlastnického práva, o kterých se hovořilo uţ v římském právu. „Nabytím vlastnického práva se rozumí případ, kdy se vlastníkem určité věci a nositelem subjektivního majetkového práva stane někdo, kdo jím doposud nebyl, protoţe jejím vlastníkem byl někdo jiný, anebo jím nebyl nikdo.“27 § 1045 - § 1114 NOZ nám pak podrobněji upravuje nabytí vlastnického práva. Dále je nutno zmínit, ţe NOZ stanoví obecné pravidlo, podle kterého se věci jednotlivě určené převádí účinností převodní smlouvy, pokud zákon nestanoví něco jiného (§ 1099 NOZ).

„Na rozdíl od předchozí právní úpravy, tak NOZ vychází z tzv. konsenzuálního

principu převodu vlastnického práva. Vlastnické právo se převádí jiţ okamţikem účinnosti převodní smlouvy. K převodu vlastnického práva tedy není třeba předání věci tak, jak vyţadovala předchozí právní úprava. Strany si však mohou smluvit i jiný okamţik převodu vlastnického práva neţ stanoví zákon. To znamená, ţe si předání věci jako podmínku převodu mohou smluvit. Stejně tak mohou smluvně vázat nabytí vlastnického práva na zaplacení kupní ceny (tzv. výhrada vlastnického práva). Také některá zákonná ustanovení předvídají jiný okamţik převodu vlastnického práva neţ okamţik účinnosti smlouvy – např. § 2160

25

HURDÍK, J. a kol.: Občanské právo hmotné: Absolutní majetková práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. Str. 206 26 HURDÍK, J. a kol.: Občanské právo hmotné: Absolutní majetková práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2013. Str. 206 27 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.: Občanské právo hmotné 1. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002, str.294

26

NOZ, který se uplatní při prodeji zboţí v obchodě a podle kterého se vlastnické právo ke koupené věci nabývá jejím převzetím.“28

U věcí nemovitých se nabývá vlastnictví této věci zápisem do veřejného seznamu, coţ je katastr nemovitostí. Tento veřejný seznam je k nahlédnutí kaţdému a kdykoliv. Je-li do uvedeného seznamu zapsáno právo k věci, nikoho neomlouvá neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu i právo uţívání, omezení rozsahu nebo způsob uţívání věci spoluvlastníky (§ 980 NOZ).

Vlastnické právo lze nabýt také na základě dalších právních skutečností, je to například vydrţení, zpracování věci, vytvoření věci, přírůstek věci, nabytí ztracené věci, nabytí věci ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu.

4.1.1.3 Ochrana vlastnického práva Vlastnickému právu je poskytována ochrana celým právním řádem České republiky. „Ústava České republiky i Listina (Čl. 11 zejména ve spojení s Čl. 36) jako součást ústavního pořádku, zabezpečují vlastnickému právu ústavněprávní ochranu bez ohledu na to kdo je jeho subjektem (ať fyzická či právnická osoba).“29 „… Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.“30 Vlastnické právo je chráněno různými občanskoprávními prostředky, a to buď ochranou svépomocí (§ 6) upravující Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen ,,obč. zák.), ochranou poskytovanou orgánem státní správy (§ 5 obč. zák.) a nebo ochranou soudní (§ 126 obč. zák.).

Ochrana svépomocí Tato ochrana je jednou z výjimek při poskytování právní ochrany. Pouţívá se v krajní nouzi a při nutné obraně. Můţe být pouţita pouze v případě, jedná-li se o bezprostředně neoprávněný zásah do práva.

28

Převod vlastnického práva v novém občanském zákoníku. www.účetní-portál.cz [online]. [cit. 2015-02-25]. Dostupné z: http://www.legalpartners.cz/pojmy/vlastnicke-pravo-vlastnictvi-advokat-advokatni-kancelar-pravni-firma 29 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.: Občanské právo hmotné 1. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002, str.310 30 viz Čl. 11 odst. 1 Listina základních práv a svobod

27

Ochrana poskytována orgánem státní správy Jedná se o ochranu pokojného stavu před zřejmým zásahem, kterou poskytuje příslušný orgán státní správy. Ochrana se poskytne v momentě, kdy byl zřejmým způsobem a na první pohled narušen pokojný stav (příkladem je, kdy jeden subjekt se rozhodne oplotit svůj pozemek a „zabere“ tím i část pozemku druhého subjektu. Ten se však můţe obrátit na svůj obecní úřad, který můţe zakázat rušivý zásah). Tuto ochranu můţeme nazvat pouze jako předběţnou.

Ochrana soudní Soudní ochrana je nejpodstatnější ochranou. Nejdůleţitější jsou dvě specifické ţaloby. Jednak je to ţaloba na vydání věci, kde se ţalobce domáhá ochrany proti tomu, kdo mu odmítá jeho věc vydat a neoprávněně mu ji zadrţuje. Ţalobce musí dokázat, ţe věc koupil nebo zdědil. Druhou ţalobou je ţaloba zápůrčí, kde se vlastník domáhá ochrany proti tomu, kdo do jeho majetkového práva zasahuje jinak, neţ v ţalobě na vydání věci (např. uţívání sousedovy příjezdové cesty).

4.1.1.4 Zánik vlastnické práva Je nutné zmínit, ţe se rozlišuje zánik vlastnického práva absolutního a relativního. Zanikne-li vlastnické právo zničením věci, tuto věc nenabyl někdo jiný, hovoříme o zániku absolutním. Dalším způsobem zániku toho práva je opuštění věci (věc ztratí svého vlastníka). Relativní zánik vlastnického práva nastane tehdy, zemře-li vlastník věci nebo věc nabude někdo jiný. Rozlišujeme zánik práva buď z vůle vlastníka (smlouvou nebo opuštěním věci) nebo nezávisle na vůli vlastníka (smrt vlastníka, nabytí věci vydrţením, ztráta věci, rozhodnutím státního orgánu, ze zákona).

4.1.2 Právo stavby Do NOZ se vrací právo stavby, které je upraveno v § 1240 - § 1256 NOZ, neboť se v praxi jedná o velmi přínosný prostředek. Důvodem návratu je právě pravidlo, ţe stavba nemůţe mít odlišného vlastníka, protoţe je součástí pozemku. Pokud vlastník nemá v úmyslu

28

v nejbliţší době na svém pozemku stavět, můţe pozemek dočasně přenechat jiné osobě, která tak učiní.

4.1.3 Věcná břemena Věcná břemena nám upravuje NOZ v § 1257 - § 1308. Slouţí k tomu, aby „oprávněný mohl vyuţít určitou část uţitné hodnoty cizí věci. Pro vlastníka to znamená, ţe je naopak povinen něco dát, konat, trpět, nebo se něčeho zdrţet.“31 Dále NOZ nově rozlišuje sluţebnosti a reálná věcná břemena. Sluţebnost je charakteristická pasivitou vlastníka věci, který je povinen něco strpět nebo se zdrţet činnosti, a to ve prospěch oprávněné osoby. Naopak reálná břemena se vyznačují tím, ţe zavazují vlastníka sluţebné věci, aby aktivně něco konal nebo poskytoval uţitek ve prospěch jiné osoby. „Právním důvodem vzniku věcného břemene můţe být – obdobně jako u nabytí vlastnického práva, smlouva, dědění, rozhodnutí státního orgánu, zákon nebo vydrţení.“32 Naopak zánik věcných břemen můţe být uskutečněn dvěma způsoby, a to buď obecnými způsoby, které se uplatňují u všech práv a povinností, nebo způsoby zvláštními. Mezi obecné způsoby zániku věcných břemen řadíme smrt fyzické osoby nebo také zánik právnické osoby. „I zánik nemovitosti, na které věcné břemeno vázne, vede k zániku tohoto zatíţení.“33 Zánik věcného břemene zvláštním způsobem můţe být na základě smlouvy, rozhodnutím orgánu nebo ze zákona.

4.1.4 Právo zástavní Další z věcných práv je zástavní právo. Zde můţe mít právo jedna osoba vůči cizímu majetku. Jestliţe dluţník řádně a včas nesplní svůj dluh, vznikne věřiteli oprávnění uspokojit svou pohledávku z výtěţku prodeje zástavy. Předmětem zástavy můţe být jakákoli věc, se kterou lze obchodovat. „Novinkou NOZ je úprava zastavení cizí věci v zastavárenském závodu. Protoţe často dochází k tomu, ţe jsou zastavovány věci ztracené či ukradené, reguluje § 1344 NOZ tyto případy zvlášť. Důvodem je zvýšená ochrana skutečného vlastníka věci, který můţe poţadovat po zastavárenském závodu její vydání, pokud prokáţe, ţe věc

31

Podrobnější úprava věcných břemen. NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK [online]. [cit. 2015-02-26]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/podrobnejsi-uprava-vecnych-bremen/ 32 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.a kol.: Občanské právo hmotné 1. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002, str.414 33 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.a kol.: Občanské právo hmotné 1. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002, str.419

29

pozbyl ztrátou nebo činem povahy úmyslného trestného činu.“34 „Vznik zástavního práva předpokládá spojení těchto tří prvků:

1. zajišťovanou pohledávku existentní, popřípadě budoucí, 2. způsobilý předmět zástavního práva (zástavu), 3. některou z právních skutečností poţadovanou zákonem ke vzniku zástavního práva.“35

Aby mohlo tedy zástavní právo vzniknout, je nutné splnit poţadovanou právní skutečnost, kterou můţe být „smlouva (smluvní – dobrovolné zástavní právo), smlouva ve spojení s rozhodnutím soudu, rozhodnutí soudu (soudcovské – exekuční zástavní právo) nebo jiné skutečnosti stanovené přímo zákonem (zákonné zástavní právo).“36 Zástavní právo je pak obsaţeno v § 1309 - § 1394 NOZ.

Zánik zástavního práva pak můţe zaniknout, zanikne-li zajištěná pohledávka. Nebo můţe zástavním právo zaniknout, i kdyţ pohledávka trvá, to nám pak upravuje § 1377 NOZ.

4.1.5 Právo zadrţovací „Zadrţovací právo (právo retence) patří mezi další zajišťovací prostředky s věcněprávním obsahem (§ 1395 - § 1399 NOZ).“37 Zadrţovací právo lze zásadně uplatnit jen pro zajištění jiţ splatného dluhu (např. oprava automobilu, kdy majitel této věci není schopný opravu zaplatit). „Osoba, která cizí věc zadrţela, má povinnost informovat dluţníka o jejím zadrţení, jakoţ i o důvodu zadrţení.“38 NOZ umoţňuje zadrţet věci pro zajištění dosud nesplatného dluhu i v případech, ţe dluţník dluh nezajistil nebo prohlásil, ţe dluh nesplní.

34

Věcná práva. www.obcanskyzakonik.justice.cz [online]. [cit. 2015-02-26]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/user_upload/informacni_brozury/MS_brozura_vecna_prava.pdf 35 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.a kol.: Občanské právo hmotné 1. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002, str.389 36 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.a kol.: Občanské právo hmotné 1. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002, str.391 37 HURDÍK, J. a kol.: Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013. Str. 256 38 HURDÍK, J. a kol.: Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013. Str. 256

30

Vznik zadrţovacího práva se neopírá o smluvní ujednání. Uskutečňuje se jednostranným aktem zadrţovatele. Zadrţovací právo vzniká v momentě věřitelova vyrozumění dluţníka o zadrţení věci a jeho důvodech.

„Zadrţovací právo zanikne zánikem zajištěné pohledávky, zánikem zadrţené věci, anebo vydáním zadrţené věci dluţníku.“39 Dále „nepochybně zanikne i tehdy, vzdá-li se zadrţovatel tohoto způsobu zajištění své – byť neuspokojené pohledávky,“40 nebo dá-li se věřiteli dostatečná jistota (§ 1399 NOZ).

4.1.6 Dědické právo Jak jiţ bylo řečeno výše, tak i dědické právo patří do Absolutního majetkového práva, které najdeme ve třetí části NOZ, proto je nutné se o něm zmínit. Dědické právo můţeme definovat jako „právo na pozůstalost nebo na poměrný podíl z ní.“41 Pozůstalost pak tvoří jmění zůstavitele, ale nespadají tam práva a povinnosti, která jsou vázaná na osobu zůstavitele. V případě, ţe byly uznány jako dluh nebo uplatněny u orgánu veřejné moci, pak tam spadají (§ 1475 odst. 2 NOZ). Do dědictví spadají jak aktiva, tak i pasiva zůstavitele. Nelze, aby dědic odmítl pasiva a přijal aktiva. Dědické právo nově upravuje tzv. soupis pozůstalosti, který slouţí k ochraně dědiců nebo případného věřitele. Tento soupis slouţí k zjištění pozůstalostního jmění a k určení čisté hodnoty majetku v době smrti zůstavitele.42 Správa pozůstalosti a její soupis nám pak upravuje § 1667 - § 1789 NOZ.

Dědické právo pochopitelně vzniká smrtí zůstavitele a dědického práva, které má teprve vzniknout, se lze pouze zříci, nikoliv jej převést.

Velkou změnou v NOZ je znovuzavedení dědické smlouvy, kde zůstavitel povolává druhou smluvní stranu nebo třetí osobu za dědice nebo odkazovníka a druhá strana to přijímá (§ 1582 NOZ). Tato smlouva musí být ve formě veřejné listiny. Dále je moţné dle NOZ dědit ze zákona nebo ze závěti.

39

KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.a kol.: Občanské právo hmotné 1. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002, str.425 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.a kol.: Občanské právo hmotné 1. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002, str.426 41 Dědické právo. NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK [online]. [cit. 2015-03-15]. Dostupné z : http://obcanskyzakonik.justice.cz/dedicke-pravo/obecne/ 42 HURDÍK, J. a kol.: Občanské právo hmotné. Obecná část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013. Str. 276 40

31

Dle § 1670 NOZ nabytí dědictví potvrzuje soud. Soud potvrdí nabytí dědictví osobě, jejíţ dědické právo bylo prokázáno.

4.2 Relativní majetkové právo Relativní majetkové právo patří do čtvrté části NOZ. Jedná se o práva závazková, která působí proti všem. Závazkové právo je souhrn právních norem o závazkových vztazích. Závazkový právní vztah můţe být jednoduchý (na kaţdé straně jeden subjekt) nebo společný právní vztah (na kaţdé straně více subjektů). Závazek v právním slova smyslu lze definovat jako „společenský vztah, z něhoţ má oprávněná osoba vůči osobě povinné právo na jeho určité plnění a povinný má povinnost toto právo uspokojit.“43 Závazkové právo můţeme téţ nazvat právem obligačním, neboť závazek se nazývá také obligace. Dále je závazek uţíván buď v uţším smyslu, coţ znamená, ţe je to vztah, který zahrnuje právo jedné strany poţadovat konkrétní plnění druhé strany toto plnění poskytnout. Na druhé straně máme závazek v širším smyslu, kde více jednoduchých závazků směřuje navzájem vůči sobě, svázaných kauzou, kterou vzájemně uspokojují.44

4.2.1 Prvky závazku Závazek, jako právní vztah, má tyto prvky:

Subjektem závazkového vztahu můţe být kterákoliv fyzická nebo právnická osoba bez ohledu na to, zda se jedná o osobu podnikající nebo nepodnikající. Subjektem můţe být stejně tak i stát. Subjekty jsou nazývány dluţníkem (osoba povinná něco plnit) a věřitelem (osoba, která má oprávnění poţadovat plnění od dluţníka). U závazkových právních vztahů společných „se NOZ však tomuto označení vyhýbá, neboť strany jsou současně nositelem komplexu práv i povinností. Podle jejich charakteru jsou proto ve zvláštní části označovány v rámci úpravy jednotlivých typových závazkových institutů dle charakteru jejich práv a

43 44

RABAN, P. a kol.: Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. str. 22 RABAN, P. a kol.: Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. str. 22

32

povinností vţitými názvy (např. u koupě prodávající a kupující nebo u nájmu pronajímatel a nájemce).“45

Dalším prvkem závazku je objekt, kde je předmětem určité chování subjektů.

Posledním prvkem je obsah. Obsahem je určité pravidlo chování subjektů, kteří vykonávají povinnost, nebo-li subjektivní práva a povinnosti, které tvoří tento právní vztah. „Právo věřitele na určité chování dluţníka plnění nazývá NOZ pohledávka (§ 1721 NOZ).“46

4.2.2 Vznik závazku Podle § 1723 odst. 1 NOZ je zřejmé, ţe závazek vzniká na základě smlouvy, z protiprávního jednání nebo z jiné právní skutečnosti.

Z právních úkonů Tento vznik závazku vychází nejčastěji ze smluv (definice viz kapitola 1). Dá se říci, ţe právní úkony jsou nejdůleţitějším důvodem vzniku závazkových právních vztahů vůbec.

Z protiprávních úkonů „Protiprávní úkony se rozlišují podle způsobeného výsledku na:

45 46

1.

způsobení škody, a to v důsledku

a)

porušení smluvního závazku, nebo

b)

porušení mimosmluvní – zákonné právní povinnosti

2.

způsobení jiného protiprávního výsledku.“47

RABAN, P. a kol.: Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. str. 23 RABAN, P. a kol.: Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. str. 24

33

Tyto závazky vznikají samotným protiprávním úkonem, nikoliv rozsudkem soudu, který nařídí škůdci, aby škodu nahradil. Tento rozsudek má potom deklaratorní povahu, coţ znamená, ţe soud pouze deklaruje povinnost škůdci nahradit způsobenou škodu, která je doplněna procesní sankcí.48

Z úředního rozhodnutí Tento závazkový právní vztah vzniká v případě, kdy zákon soudu přiznává právo závazkový vztah svým rozhodnutím zaloţit. Takovéto rozhodnutí má konstitutivní povahu. Příkladem můţe být situace, kdy soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví, zároveň tak rozhodne i o způsobu vypořádání spoluvlastníků (§ 1143 NOZ).

Z jiných důvodů „Událost dává vznik závazkovému právnímu vztahu tehdy, jestliţe s ní zákon tento právní následek spojuje (zákonem kvalifikovaná událost). V oblasti závazkového práva je událost často spojena s protiprávním stavem vedoucím ke vzniku odpovědnostního právního vztahu.“49 Lidským chováním můţe být samozřejmě vyvolán protiprávní stav, který je jako důvod vzniku závazkového právního vztahu. Příkladem můţe být bezdůvodné obohacení (§ 2991 NOZ).

4.2.3 Zánik závazku NOZ v ustanovení § 1908 – § 2009 obsahuje obecnou úpravu zániku závazku. Nejčastějším právním důvodem zániku závazku je splnění (solutio). Dluţník musí dluh splnit na svůj náklad, řádně a včas (§ 1908 odst. 2 NOZ). Splnit můţe i zástupce dluţníka, ručitel či pojišťovna. Splněním zaniká celý svazek práv a povinností obou stran.50 Můţe nastat situace, ţe povinnost jedné strany plnit je porušena, v takovém případě má moţnost druhá strana 47

KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.: Občanské právo hmotné 2. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002. Str. 56 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.: Občanské právo hmotné 2. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002. Str. 56 49 KNAPPOVÁ, M., ŠVESTKA, J.: Občanské právo hmotné 2. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002. Str. 57 50 RABAN, P. a kol.: Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. str. 89 48

34

odstoupit od smlouvy. Pravidlo je pak upraveno v § 1911 NOZ. Dalšími způsoby zániku závazku je dohoda, která je upravena v § 1981 NOZ, prominutí dluhu (§ 1995 - §1997 NOZ), splynutí (§ 1993 - § 1994 NOZ), započtení (§ 1982 - § 1991) a odstupné (§ 1992). Zánik závazku bez uspokojení věřitele můţe být pak učiněn výpovědí (§ 1998 - § 2000 NOZ), odstoupením od smlouvy (§ 2001 - § 2005 NOZ), následnou nemoţností plnění (§ 2006 – § 2008 NOZ) nebo smrtí dluţníka či věřitele (§ 2009 NOZ).

35

5. Bytové spoluvlastnictví Jelikoţ bytové spoluvlastnictví, které je samozřejmě součástí podkapitoly 4.1 (absolutní majetkové právo), je velmi zajímavá část tohoto práva, proto jí nyní bude věnována tato kapitola.

Bytové spoluvlastnictví patří do absolutního majetkového práva, které je obsaţeno ve třetí části, v hlavě II NOZ, coţ jsou věcná práva. Podrobněji se touto problematikou zabývá Oddíl 5 (§ 1158 - § 1222 NOZ). Bytové spoluvlastnictví je nově zavedený druh vlastnictví v NOZ, kde budovy, ve kterých jsou byty v osobním vlastnictví se právě nazývají bytovým spoluvlastnictvím. To však má vlastnosti jak vlastnictví (§ 1011 a § 1012 NOZ), tak i podílového spoluvlastnictví (§ 1115 a § 1116 NOZ).51 Bytové spoluvlastnictví můţeme tedy definovat jako „vlastnictví jednotek v takovém domě, kde jsou nejméně dva byty.“52 Aby mohlo bytové spoluvlastnictví vůbec vzniknout, je nutné, aby o tomto svobodně a bez příkazu zákona rozhodl právě vlastník či spoluvlastník budovy.

„Byt je pro psychiku běţného člověka ,,centrum jeho ţivota“, je to prostor, v němţ se cítí chráněn před okolními vlivy, prostor, v němţ se nestydí, kde mají všechny předměty jím určené místo a chod věcí jím určený řád, je to jeho domov. Domov by měl být zákonem chráněn jako ostatní osobnostní hodnoty. I z toho pramení sociální nepřizpůsobivost těch, co vlastní byt nemají, přišli z ciziny do ČR za prací a bydlí na ubytovnách a podobně. Kdo někdy zaţil důkladné vyloupení svého bytu, ví, ţe nejhorší ze všeho bývá pocit, ţe zloději odhalili jeho soukromí.´“53

Být vlastníkem bytu v osobním vlastnictví se zdá, jako být vlastníkem bez starostí a bydlet zcela zadarmo. To ovšem takto není, neboť nastávají majiteli nejen starosti, ale hlavně povinnosti. Předpokládá se, ţe kaţdý vlastník dá přednost své bytové jednotce, avšak je nutné podotknout, ţe součástí domu jsou také společné prostory, o které je nutno pečovat. 51 PRAŢÁK, Z.: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 13 52 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 13 53 PRAŢÁK, Z:. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 16

36

Jak nám říká § 3336 odst. 1 NOZ, bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a uţívány k účelu bydlení.

5.1 Jednotka Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá (§ 1159 NOZ). Jakým způsobem bude tato část oddělena, NOZ neurčuje. Dále je nutno zmínit, ţe NOZ nově uvádí, ţe součástí jednotky je i podíl na společných částech domu a pozemku, tudíţ převoditelnou nemovitou věcí je jednotka i s podílem na společných částech budovy a na pozemku, na kterém budova stojí.54 Společné části domu či pozemek nelze označovat jako „nemovitost“, ale vţdy jako součást nemovitosti, neboť „jednotka“ je sama o sobě věcí nemovitou.

„Zákon umoţňuje vyčlenit prostorově vymezené části budovy, které jsou samostatným předmětem vlastnictví. Z celé úpravy soukromoprávních vztahů vyplývá, ţe se musí jednat o takové prostory, které v souladu s jejich stavebním určením a v souladu s povolením uţívání stavby k určenému účelu příslušným stavebním úřadem (to určuje veřejnoprávní úprava) dávají věcně smysl, ţe jsou bytem nebo nebytovým prostorem. Výklad zákona, který by připustil, ţe jako „jednotku“ můţe vlastník určit například společné schodiště, které z hlediska veřejnoprávních předpisů není ani bytem, ani nebytovým prostorem, ale prostorem, kudy se lze dostat k jednotlivým jednotkám, nepřipouští § 2 odst. 2 NOZ.“55

Dle NOZ můţeme za „jednotku“ povaţovat i soubor bytů či nebytových prostor. Vlastník, který vlastní například jeden byt a jeden nebytový prostor, můţe tyto dvě jednotky spojit v jednu, ale pokud by se pak mělo hovořit o bytovém spoluvlastnictví, musela by být v domě další prostorově oddělená část domu, která můţe být uţívána jako byt. Znamená to tedy, ţe soukromoprávní úprava není závislá na veřejnoprávní úpravě.56

54

PRAŢÁK, Z:.Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 18 55 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 19 56 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 19

37

5.2 Společné části Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají slouţit vlastníkům jednotek společně (§ 1160 odst. 1 NOZ). V kaţdé budově, kromě „jednotek“, musí být samozřejmě i části budovy, které nemohou mít vlastnosti samostatných jednotek, neboť veřejnoprávní předpisy neurčily tyto prostory k uţívání jako byty nebo nebytové prostory. To jsou například schodiště nebo chodby, které jsou pochopitelně v kaţdém domě. Ze zákona při vzniku vlastnictví k „jednotce“ samozřejmě vzniká zároveň i spoluvlastnictví právě společných částí domu.57 „Obsah a rozsah tohoto spoluvlastnictví je dán zákonem a nelze jej ani jednostranně, ani dohodou všech spoluvlastníků měnit.“58

„Společnými částmi musí být vţdy:

1.

pozemek, přičemţ stavba je nově součástí pozemku,

2.

stavební části podstatné pro zachování povahy domu – domu s byty či nebytovými jednotkami,

3.

stavební části podstatné pro zachování hlavních konstrukcí domu,

4.

stavební části podstatné pro zachování tvaru domu,

5.

stavební části podstatné pro zachování vzhledu domu,

6.

stavební části podstatné pro zachování jednotek v domě,

7.

zařízení slouţící více vlastníkům jednotky k uţívání jeho jednotky, a

8.

ty části domu, jejichţ povaha, určení, je takové, ţe mají slouţit vlastníkům jednotek společně – typicky vstup do domu, schodiště v domě, výtah včetně šachty a podobně.“59

„Společné části domu vymezuje v obecné rovině nařízení vlády č 366/2013 Sb. Toto nařízení vlády má vzhledem k ustanovení § 9 odst. 2 NOZ přednost před ustanovením

57

PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 21 58 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 21 59 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 22

38

občanského zákoníku. V části určující společné části domu je toto nařízení závazné.“60 Podle tohoto nařízení „mohou tedy existovat i jiné společné části podle povahy toho kterého konkrétního domu.“61 Příkladem společných částí podle uvedeného nařízení jsou domovní potrubí pro odvádění dešťových vod, balkony, lodţie i s dveřmi, a to jen pokud nejsou přístupné pouze z jednotky, rozvody telefonu, domácí zvonek nebo také obvodové stěny domu.

Určení společných částí, které jsou účinná před 1. 1 2014 platí a zároveň vznik bytového spoluvlastnictví podle předchozích předpisů, je platné podle nich. Nejsou-li „určité části domu prohlášením vymezeny buď jako společné nebo jako části určité jednotky, platí, ţe od 1. 1 2014 jsou společnými částmi.“62

„Společné části u konkrétního domu pak vymezuje prohlášení (§ 1166 NOZ), nebo smlouva o výstavbě (§ 1170 NOZ) nebo dohoda spoluvlastníků při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (§ 1164 NOZ) nebo rozhodnutí soudu (§ 1165 NOZ).“63

5.3 Podíl na společných částech Podíl na společných částech domu lze určit třemi způsoby a to buď jako podíly stejné, nebo podle povahy, rozměrů a umístění jednotky. V tomto případě se dá přihlédnout k tomu, zda je například jednotka umístěna v podkroví nebo naopak v suterénu. Pokud se podíl neurčí ani podle jednoho z výše uvedených, pak jsou podíly určeny poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě.64 Podíl na společných částech domu je také moţno změnit, ale to pouze pod podmínkou, ţe s tím budou souhlasit všichni vlastníci jednotek. V případě, ţe jsou podíly na společných částech domu určeny podle povahy, rozměrů a umístění jednotky, má vlastník právo domáhat se změny tohoto určení, jedná-li se o nespravedlivé určení jeho podílu. Pakliţe určení podílu je stejné nebo se 60

PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 22 61 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 22 62 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 25 63 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 26 64 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 28

39

určuje podle poměru velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě, pak lze prohlášení změnit pouze dohodou a vlastník nemá moţnost domáhat se svého práva u soudu.

Vlastník, který se domáhá změny určení, musí navrhnout ostatním vlastníkům jednotek uzavření dohody o změně prohlášení podle § 1169 NOZ. Z návrhu by měla vyplývat jak zjevná nespravedlnost, tak podstatná změna okolností. Pokud ostatní vlastníci souhlasí, je nutné vystavit dohodu v písemné formě a dojde ke změně prohlášení. Můţe nastat situace, kdy někteří spoluvlastníci s touto dohodou nesouhlasí, pak se dotčený vlastník můţe domáhat změny u soudu, ale pouze v případě, ţe se jedná o učení podílů na společných částech domu podle povahy, rozměrů a umístění jednotky. Soud pak posoudí, zda prohlášení o výstavbě určuje podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění jednotky, dále jestli došlo k podstatné změně okolností a zda je určení podílu navrhovatele zjevně nespravedlivé.65

5.4 Vznik jednotky Jednotka můţe vzniknout zápisem do veřejného seznamu na základě prohlášení vlastníka domu, zápisem do veřejného seznamu při dohodě spoluvlastníků, rozhodnutím soudu nebo výstavbou.66

5.4.1 Vznik jednotky výstavbou Jednotka vznikne, pokud se strany zavázaly k výstavbě jednotek. Podle § 1163 NOZ je zřejmé, ţe se nelze od tohoto ustanovení odchýlit, avšak je to moţné a to v případě, ţe se strany dohodnout o posunutí vzniku jednotky na okamţik pozdější, neţ stanoví zákon. Není však moţné sjednat mezi stranami termín dřívější, neboť aby se dalo hovořit o jednotce, musí být jednotka oddělenou částí domu, jak nám říká § 1159 NOZ.67

65

PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 31 66 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 32 67 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 33

40

Na stavbě domu se nemusí podílet více stran, můţe být postaven jedním subjektem. Pak celý dům patří jednomu vlastníkovi, který se sám rozhodne, zda dům rozdělí na jednotky, které, jak bylo řečeno výše, musejí být prostorově oddělenými částmi domu. Pakliţe se na stavbě domu podílí více stavebníků, jednotka vznikne aţ tehdy, je-li dům z vnější strany uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a kaţdá jednotka je uvnitř domu také uzavřena obvodovými stěnami.68

Aby se jednalo o vznik jednotek, musí se strany ve smlouvě zavázat k tomu, ţe jednotky vzniknout, ţe se budou společně podílet na výstavbě, změnách a dokončení domu. Pak lze hovořit o bytovém spoluvlastnictví. Další moţností je, ţe se strany ve smlouvě dohodnou o výstavbě domu, ale přesto jednotky nevzniknou. Pak se jedná o dům v podílovém spoluvlastnictví.69

S výstavbou jednotek je nutné, aby si stavebníci zároveň určili „velikost spoluvlastnických podílů ke společným částem stavěné nemovitosti ve velikosti odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů budoucích vlastníků jednotek na společných částech.“70

5.4.2 Vznik jednotky zápisem do veřejného seznamu „Veřejným seznamem je katastr nemovitostí. Ten obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech, který zahrnuje soupis, popis, geometrické a polohové určení a zápis práv k nemovitostem.“71

Neţ nastane zápis do veřejného seznamu, je potřeba nejprve vyhotovit prohlášení, které musí být podepsáno vlastníky nebo schváleno příslušným orgánem vlastníka a vklad musí být povolen. Podle § 18 zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí katastrální úřad vklad povolí, pokud jsou splněny podmínky pro povolení, pokud je to však naopak, katastr vklad nepovolí. Proti tomuto rozhodnutí existuje „ţaloba podle občanského soudního řádu o 68

PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 34 69 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 34 70 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 34 71 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 35

41

řízení ve věcech, o nichţ bylo rozhodnuto jiným orgánem. Ta musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení zamítavého rozhodnutí.“72

5.4.3 Vznik jednotky rozhodnutím soudu Nedohodnout-li se strany na rozdělení spoluvlastnictví, musí o tomto rozhodnout soud. Jednotka pak vzniká nabytím právní moci příslušného rozhodnutí soudu. Pokud jeden ze spoluvlastníků navrhne rozdělení domu, soud musí podle míry neshod spoluvlastníků zkoumat, zda je takové rozhodnutí vůbec moţné.73

Rozhodnutí musí obsahovat veškeré náleţitosti prohlášení, poté můţe být vloţeno do veřejného seznamu. Při vzniku alespoň pěti jednotek, z čehoţ by alespoň tři byly ve vlastnictví různých subjektů, musí se v rozhodnutí uvést „minimální náleţitosti stanov společenství vlastníků jednotek.“74

Na základě pravomocného rozhodnutí soudu o vzniku jednotky, provede katastr vklad.

5.5 Správa domu a pozemku Správou domu a pozemku se dle NOZ rozumí činnost, při níţ dochází k nakládání se společnými částmi domu. Jedná se například o řádnou péči o dům a pozemek, jako je zlepšení společných částí. Další činností, která se povaţuje za správu domu, můţe být provádění změn společných částí domu (přístavba nebo nástavba). Tyto změny musí být odsouhlaseny vlastníky. Pronájem společných částí domu je také správou domu. Správou domu pak není to, co se týká jednotky, která náleţí určitému vlastníku, ať je to změna jednotky nebo změna domu, kdy dochází k přístavbě nebo nástavbě a výsledkem je vznik nové jednotky. I krátkodobý pronájem takové jednotky nemůţe být správou domu.

72

PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 36 73 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 38 74 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 38

42

„Z obecného pohledu by to, co má být realizováno v zájmu všech spoluvlastníků, mělo vyhovovat všem spoluvlastníkům.“75 Samozřejmě se můţe stát, ţe činnost nebude vyhovovat jednomu z vlastníků jednotky, ba dokonce bude proti této činnosti. Ten je ale většinou přehlasován ostatními vlastníky.

5.6 Osoba odpovědná za správu domu Správce Nevzniklo-li společenství vlastníků, osobou odpovědnou za správu domu se povaţuje správce. Správcem se můţe stát vlastník jednotky, který má na společných částech podíl větší neţ poloviční. Toto je dáno zákonem, tudíţ vlastník nemá moţnost toto ustanovení odmítnout, s výjimkou, pokud prokáţe, ţe funkci vykonávat nemůţe. Vlastníci jednotek se poté dohodnou na určení jiného správce. „Nedohodnou-li se, platí zákon.“76 Pakliţe nastane situace, kdy ve smlouvě o výstavbě či dohoda mezi spoluvlastníky určí správce, ale postupem času jiný vlastník získá podíl na společných částech domu vyšší neţ poloviční, správcem je ten, kdo je uveden právě ve smlouvě nebo dohodě. Vlastník mající podíl na společných částech domu vyšší jak poloviční můţe svolat všechny spoluvlastníky a navrhnout jim změnu správce. Pak musí získat více jak 50% hlasů, za předpokladu, ţe smlouva či dohoda o výstavbě neurčuje vyšší počet hlasů pro volbu správce.77 Neuspěje-li vlastník v tomto procesu a přesto chce funkci správce vykonávat, můţe se obrátit na soud (§ 1192 odst. 2 NOZ). Pokud není takový vlastník jednotky, který by měl na společných částech domu podíl větší neţ poloviční, volí se správce pomocí hlasů vlastníků jednotek. „Ustanovení má na mysli hlasy stanovené podle podílů na společných částech budovy a pozemku, tedy podle § 1161 NOZ.“78 Správce je obdobným orgánem jako je statutární orgán společenství. „Správce se chová podle zásad a principů správy domu a pozemku uvedených v prohlášení vlastníka nebo

75

PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 100 76 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 108 77 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 110 78 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 110

43

v dohodě spoluvlastníků při rozdělení a vypořádání spoluvlastnictví nebo ve smlouvě o výstavbě.“79

Společenství vlastníků Vzniklo-li společenství vlastníků, které se zakládá dle § 1198 - § 1201 NOZ, má na starost správu domu a pozemku. Toto společenství vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204 NOZ). Z toho vyplývá, ţe nejprve musí být společenství zaloţené a poté někdo musí navrhnout zápis do veřejného rejstříku.80 Zákon nám stanovuje, ţe společenství nesmí podnikat, vyjma uskutečňování ekonomické činnosti. Ekonomickou činností je mimo jiné i „soustavné vyuţití hmotného majetku za účelem získání příjmů.“81 Příkladem můţe být pronájem. „Společenství tedy nesmí: 1. nabývat práva jiná neţ za účelem zajišťování správy domu a správy pozemku, 2. zavazovat se k jiným povinnostem, neţ jsou povinnosti související s účelem zajišťování správy domu a správy pozemku, 3. podnikat, 4. podílet se na podnikání podnikatele 5. podílet se na jiné činnosti podnikatele 6. být společníkem podnikatele, nejen ve smyslu zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích, ale i např. formou společnosti, formou tichého společenství apod., 7. být členem obchodní korporace či jiného podnikatelského uskupení, 8. nabývat majetek pro jiné účely, neţ je správa domu či správa pozemku (1195 odst. 1 NOZ), 9. nakládat se svým jiţ nabytým majetkem za jiným účelem, neţ je správa domu či správa pozemku (§ 1195 odst.1 NOZ).“82 Poruší-li společenství alespoň jeden z uvedených zákazů, porušilo tím svou právní povinnost a tímto je „ohroţen majetek v jejich spoluvlastnictví, v jejich bytovém 79

PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 111 80 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 114 81 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 114 82 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 115

44

spoluvlastnictví jako součást jejich vlastnictví, vlastnictví jednotky.“83 Prokáţe-li některý z vlastníků jednotek, ţe mu díky takovému jednání společenství vznikla újma, můţe podat námitku neplatnosti (§ 586 odst. 1 NOZ). Pokud ani jeden z vlastníků jednotek nevznese takovou námitku, jedná se podle § 586 odst. 2 NOZ o jednání platné.

5.7 Orgány společenství vlastníků „Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáţdění. Statutární orgán je výbor, ledaţe stanovy určí, ţe je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků.“84 Lze tedy říci, ţe statutárním orgánem společenství je předseda společenství vlastníků nebo výbor. Výbor musí pracovat v týmu, proto je nutné si zvolit členy tohoto orgánu. Dle NOZ se můţe stát členem výboru i nevlastník jednotky (například nájemce).85 Jen stanovy můţou určit, kdo je statutárním orgánem, avšak vţdy musí být uvedena pouze jedna z variant. Nestanoví-li stanovy statutární orgán, orgánem je výbor. Nastane-li nějaká změna orgánu, musí být zároveň změněny i stanovy. „Stanovy mohou určit i další orgány společenství, u kterých musí být ve stanovách jasně určena jejich pravomoc a působnost. Můţe to být například revizní komise, hlídač pořádku, vymahač dluhů nebo orgán pečující o dětské hřiště. Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim dát obecné pravomoci příslušející shromáţdění nebo výboru.“86 Stanovy dále určují funkční období výboru nebo předsedy společenství vlastníků. Toto období však nesmí přesáhnout 5 let.87 Členové orgánů nemůţou být nuceni vykonávat tuto funkci, proto během tohoto funkčního období mohou odstoupit. Stanovy nám pak upravují způsob, jak lze toto provést. Pokud to však neupravují, řídíme se § 160 NOZ.

5.7.1 Shromáţdění Jak bylo zmíněno výše, tak shromáţdění je nejvyšším orgánem společenství vlastníků. Musí ho tvořit všichni vlastníci jednotek a svolává se nejméně jedenkrát do roka. Počet jejich hlasů se odvozuje od velikosti podílu na společných částech domu. Stanovy nám opět můţou 83

PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 115 84 Viz § 1205 odst. 1 NOZ 85 SVJ podle nového občanského zákoníku: Statutární orgán. www.patria.cz [online]. [cit. 2015-03-28]. Dostupné z : http://www.patria.cz/pravo/2493236/svj-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku-statutarni-organ-pozor-upravu-nehledejtepouze-ve-dvou-odstavcich-8-dil.html 86 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 173 87 Orgány společenství vlastníků jednotek. www.legislativa.hyperbydlení.cz [online]. [cit. 2015-03-28]. Dostupné z : http://legislativa.hyperbydleni.cz/zakony/2558-organy-spolecenstvi-vlastniku-jednotek/

45

určit způsob pozvání na takovéto shromáţdění. Není-li to upraveno ve stanovách, je nutné zajistit to, aby se vlastníci o shromáţdění dozvěděli a rozhodli se, zda se zasedání účastní či nikoli.

Shromáţdění slouţí k projednání otázek, kdy se sejdou vlastníci a společně tyto otázky řeší. Takové zasedání můţeme nazvat schůzí či jednáním vlastníků. Stanovy můţou vlastníkům udat povinnost zúčastnit se na shromáţdění. Hlasování pak není povinností, nýbrţ právem. Neúčast vlastníků jednotek na takovém zasedání pak způsobuje narušení správy domu. 88

5.8 Zrušení společenství vlastníků Dle § 1215 odst. 1 NOZ se společenství vlastníků ruší dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě. Statutární orgán je pak povinen sdělit tuto skutečnost do veřejného rejstříku a navrhnout výmaz společenství. „Nesplní-li tuto povinnost statutární orgán do 15 dnů, můţe návrh na zápis podat kaţdý, kdo na něm doloţí právní zájem a k návrhu na zápis přiloţí listiny, jimiţ mají být doloţeny skutečnosti zapisované do veřejného rejstříku.“89 Dále můţe být provedeno zrušení společenství vlastníků rozhodnutím vlastníků jednotek a to pokud bylo zaloţeno dobrovolně nebo pokud se počet jednotek v domě sníţil na méně neţ pět (§ 1215 odst. 2 NOZ). V tomto případě se jedná o bytové spoluvlastnictví, které nadále existuje, ale vlastníci vzniklé společenství jiţ nechtějí. I zde je potřeba, aby statutární orgán zánik společenství nahlásil do veřejného rejstříku a navrhnul výmaz společenství.

5.9 Zrušení bytového spoluvlastnictví Zrušení bytového spoluvlastnictví obsahuje § 1217 - § 1219 NOZ. Můţe být zrušeno třemi způsoby, které budou nyní níţe uvedeny.

5.9.1 Dohoda mezi vlastníky na přeměně bytového spoluvlastnictví Kaţdý vlastník jednotky má právo o svém vlastnictví a spoluvlastnictví rozhodovat, proto má moţnost své vlastnictví změnit. S touto změnou však musí souhlasit ostatní 88

PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 182 89 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 208

46

vlastníci. Ruší-li se bytové spoluvlastnictví a vzniká podílové spoluvlastnictví, platí tu právo veta. To znamená, ţe pokud alespoň jeden z vlastníků nebude chtít bytové spoluvlastnictví zrušit, vyhrává.

Dohoda spoluvlastníků musí být zásadně v písemné formě a účinná začne být zápisem do veřejného seznamu. Existuje-li společenství v domě, kde zaniklo bytové spoluvlastnictví, automaticky se ze zákona ruší i toto společenství, neboť zanikly jednotky.90

5.9.2 Rozhodnutí jediného vlastníka o přeměně bytového spoluvlastnictví Toto rozhodnutí se týká případu, ţe je v domě pouze jediný vlastník jednotek. Vlastník však nemusí bytové spoluvlastnictví rušit, pro případ, ţe se v budoucnu můţou jednotky v domě prodávat. Rozhodne-li se pro zrušení bytového spoluvlastnictví, jednotky pak zanikají „k okamţiku zápisu jeho vlastnického práva k nemovité věci do veřejného seznamu.“91 Se zrušením bytového spoluvlastnictví, se samozřejmě ruší i společenství vlastníků.

5.9.3 Zrušení bytového spoluvlastnictví se souhlasem třetí osoby Zrušení bytového spoluvlastnictví tímto způsobem je obsaţeno v § 1219 NOZ. Tato právní úprava chrání věřitele, jednoduše toho, kdo je oprávněn z věcného práva. „Zrušením tohoto typu vlastnictví totiţ zanikne předmět jeho oprávnění, zanikne věc, z níţ je oprávněn.“92 Zrušení bytového spoluvlastnictví je absolutně neplatné v případě, ţe není dán souhlas oprávněné osoby v písemné formě. Tento písemný souhlas musí být „předloţen spolu s návrhem na vklad změn bytového spoluvlastnictví do veřejného seznamu.“93

90

PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 212 91 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 213 92 PRAŢÁK, Z.:Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 213 93 PRAŢÁK, Z: Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 Nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Sagit 2014. str. 213

47

6. Práva, povinnosti a ochrana pronajímatele a nájemce Tuto kapitolu lze jednoduše nazvat právem nájemním, které je součástí podkapitoly 4.2, tudíţ část relativních majetkových práv. Na úvod je vhodné nejdříve vysvětlit pojmy, jako jsou nájemce a pronajímatel. Nájemcem je osoba, která si od vlastníka nemovitosti nebo-li pronajímatele pronajme nemovitost. Toto musí být podloţené nájemní smlouvou. Nájemce musí dodrţovat veškerá ustanovení, která jsou uvedena v této smlouvě. Pronajímatelem je osoba, která na základě nájemní smlouvy přenechá nájemci svou nemovitost, kterou on dočasně uţívá, za smluvenou částku. Stejně jako nájemce, tak i pronajímatel musí dodrţovat ustanovení, která jsou ve smlouvě.

6.1 Práva, povinnosti a ochrana pronajímatele Existuje plná řada práv a povinností pronajímatele. Níţe jsou však uvedena jen ta nejpouţívanější a nejdůleţitější z nich.

6.1.1 Práva pronajímatele Jedná-li se o počet lidí v jednom bytě, pronajímatel má právo poţadovat, aby v daném bytě ţil takový počet lidí, který odpovídá velikosti bytu a kaţdý z nich byl v pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách.94 Dalším pronajímatelovým právem je vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas se zvýšením počtu osob v bytě. To znamená, ţe nájemce musí do 2 měsíců tuto změnu nahlásit pronajímateli, pokud tak neučiní, jedná se o porušení povinností. Potřebuje-li pronajímatel přístup k věci a oznámí-li to nájemci v přiměřené době, uplatňuje své právo. Hrozí-li zničení věci nájemcem, pronajímatel má moţnost ho písemně vyzvat k nápravě. Neučiní-li tak nájemce, nastane právo pronajímatele vypovědět nájem a to bez výpovědní doby (§ 2228 odst.1 a 2 NOZ). Stejné právo má pronajímatel i v situaci, ţe

94

Nájmy: Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce u nájmu bytu. www.pravnilinka.cz. [on-line]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z: http://www.pravnilinka.cz/bezplatna-pravni-poradna-zdarma/prava-a-povinnosti-pronajimatele-a-najemcebytu.html

48

nájemce nezaplatí nájem do splatnosti příštího nájemného (§ 2228 odst. 4 NOZ). Dále nám § 2234 NOZ říká, ţe pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadrţet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní. Dle § 2250 NOZ se můţe pronajímatel dohodnout s nájemcem o zvýšení nájemného a to jen v případě, ţe pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepší uţitnou hodnotu pronajatého bytu.

6.1.2 Povinnosti pronajímatele Jedna z nejdůleţitějších povinností pronajímatele je „odevzdat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému uţívání.“95 Dále odevzdat nájemci věc se vším, co je potřeba k uţívání věci (§ 2206 odst. 2 NOZ) a zajistit nájemci nerušené uţívání věci po dobu nájmu (§ 2205 NOZ). Co se týká oprav v bytě, pronajímatel má povinnost hradit jen některá z nich. Vznikneli vada nebo poškození v bytě nezpůsobené nájemcem, povinností pronajímatele je tuto vadu odstranit.

6.1.3 Ochrana pronajímatele „NOZ opouští formality a více chrání zájmy stran.“96 Ochrana pronajímatele je tak propojena zároveň s jeho právem. Pronajímatel má pak ze zákona například právo (a zároveň je tak chráněn) poţadovat po nájemci kauci. Kauci tvoří maximálně tři nájmy, a to bez záloh na energie. Pokud nájemce pronajímateli z nájmu nedluţí, kauce je vratná. Další ochranou pronajímatele je výpověď z nájmu bez potřeby přivolení soudu. Toto platí pouze v případě, ţe nájemce nepodá návrh k soudu. Výpovědní důvody z nájmu podrobněji upravuje § 2225 - § 2234 NOZ. „Novinkou je také pravidlo, ţe nepřejdou-li práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti, přejdou na nájemcovy dědice.“97 Nebude-li dědic známý do 6ti měsíců od smrti nájemce, pronajímatel je tak chráněn tím, ţe má moţnost byt vyklidit, aby nebyl blokovaný. 95

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce u nájmu bytu. www.pravnilinka.cz. [on-line]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z: http://www.pravnilinka.cz/bezplatna-pravni-poradna-zdarma/prava-a-povinnosti-pronajimatele-a-najemce-bytu.html 96 Nový občanský zákoník víc ochrání nájemce i pronajímatele. www.dumkv.cz. [on-line]. [cit. 2015-04-03]. Dostupné z: http://www.dumkv.cz/novy-obcansky-zakonik-vic-ochrani-najemce-i-pronajimatele/ 97

Nový občanský zákoník víc ochrání nájemce i pronajímatele. www.dumkv.cz. [on-line]. [cit. 2015-04-03]. Dostupné z: http://www.dumkv.cz/novy-obcansky-zakonik-vic-ochrani-najemce-i-pronajimatele/

49

6.2 Práva, povinnosti a ochrana nájemce Stejně jako u práv a povinností pronajímatele, tak i u nájemce je několik zákonem stanovených práv a povinností. Podkapitoly však obsahují jen některá z nich.

6.2.1 Práva nájemce Zjistí-li nájemce vadu nebo poškození v bytě, které nevzniklo jeho vinou, nahlásí tuto skutečnost pronajímateli. Je-li potřeba učinit něco, co zabrání další škodě, nájemce tak učiní, s tím, ţe má právo na náhradu nákladů, které vynaloţil při této činnosti. Není-li pronajímatelem vada odstraněna a nájemce můţe věc uţívat jen s obtíţemi, má právo na prominutí nájemného, slevu z nájmu nebo vypovědět nájem bez výpovědní lhůty (§ 2008 NOZ). Dále má nájemce právo na provedení změny věci, ale pouze se souhlasem pronajímatele (§ 2220 odst. 1 NOZ). „Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli“98. Právo má také na chov zvířete, pokud tím však nezpůsobuje ostatním obyvatelům domu potíţe.

6.2.2 Povinnosti nájemce Nejdůleţitější povinností nájemce je uţívat věc jako řádný hospodář ke sjednanému účelu a platit nájemné (§ 2213 NOZ). Respektování pravidla chování v domě je také jeho povinností. Dále je jeho povinností po zjištění závady tuto skutečnosti ihned nahlásit pronajímateli, aby vadu odstranil (§ 2214 NOZ). Nájemce má také „povinnost strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníţí-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závaţná újma.“99 Povinností nájemce je také nahlášení pronajímateli svojí nepřítomnost v bytě a to jen v případě, ţe byt bude prázdný déle neţ 2 měsíce.

98

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce u nájmu bytu. www.pravnilinka.cz. [on-line]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z: http://www.pravnilinka.cz/bezplatna-pravni-poradna-zdarma/prava-a-povinnosti-pronajimatele-a-najemce-bytu.html 99 Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce u nájmu bytu. www.pravnilinka.cz. [on-line]. [cit. 2015-03-29]. Dostupné z: http://www.pravnilinka.cz/bezplatna-pravni-poradna-zdarma/prava-a-povinnosti-pronajimatele-a-najemce-bytu.html

50

NOZ obsahuje řadu dalších práv a povinností nájemce, které pak upravuje § 2201 – § 2234 NOZ.100

6.2.3 Ochrana nájemce Jelikoţ je nájemce často povaţován za slabší smluvní stranu, zaslouţí si vyšší míru ochrany, a proto je dáno, ţe si strany můţou stanovit pouze to, co povoluje zákon. Příkladem je chov zvířat v bytě. Zákon toto nezakazuje, proto ani v nájemní smlouvě nemůţe být toto zakázáno. „Zákoník dále k ochraně nájemce výslovně stanoví, ţe si strany nemohou sjednat smluvní pokutu ve vazbě na porušení některé z povinností nájemce.“101 Další ochranou nájemce, stejně jako u pronajímatele, jsou výpovědní důvody, které NOZ přesně definuje, coţ je velkou výhodou právě pro nájemce. Jedná-li se o výpovědní důvody, je vţdy na nájemci, zda se bude výpovědi soudně bránit. Soud pak zjišťuje, zda byla výpověď oprávněná.102

100

Úplné znění: Nový občanský zákoník. Redakční uzávěrka 26.3.2012. Otrava: Sagit, 2012 s. ISBN 978-80-7208-920-8. Ochrana nájemce bytu. www.prkpartners.cz. [on-line]. [cit. 2015-04-03]. Dostupné z: http://www.prkpartners.cz/rekodifikace/legislativni-novinky/314-ochrana-najemce-bytu/ 102 Ochrana nájemce bytu. www.prkpartners.cz. [on-line]. [cit. 2015-04-03]. Dostupné z: http://www.prkpartners.cz/rekodifikace/legislativni-novinky/314-ochrana-najemce-bytu/ 101

51

Závěr Má práce, dle zadání, měla směřovat k vymezení pojmu majetkového práva a představit jeho ochranu. Zvolila jsem tedy postup od historie po současnost, dále pak konkrétně zaměření na bytové spoluvlastnictví a právo nájemní. Cílem bakalářské práce bylo vymezit samotný pojem majetkového práva, pojmy související s ním a představit jednotlivé prostředky jeho ochrany. Dále charakterizovat absolutní a relativní majetkové právo. Převáţnou část práce jsem pak věnovala bytovému spoluvlastnictví, právu, povinnostem a ochraně nájemce a pronajímatele. Pojem majetkové právo je velice rozsáhlý a díky tomu jsem přes veškerou svoji snahu nedokázala tuto problematiku kompletně shrnout do jedné práce. Proto jsem si v mé práci vybrala určité body, kterými jsem se zabývala. Ve své úvodní části jsem začala vymezením pojmů, které souvisejí s majetkovým právem a přispějí čtenáři k lepšímu pochopení této problematiky V další části jsem se zaměřila na historii majetkového práva, kde jsem vycházela z římského práva zabývající se vývojem vlastnického práva, které je součástí právě práva majetkového, coţ mi bylo velkým přínosem k pochopení celé problematiky. Tato kapitola pro mě byla velice zajímavá, jelikoţ jsem si doposud nedokázala představit, jak mohlo například fungovat nabývání vlastnického práva v minulosti. Třetí část jsem pak věnovala majetkovému právu v současnosti. Důleţité je si uvědomit, ţe se s tímto setkáváme opravdu všichni, aniţ bychom si to uvědomovali. NOZ, z kterého jsem převáţně vycházela, mě obohatil o nové poznatky, o kterých si myslím, ţe se mi budou v ţivotě určitě hodit. Kaţdý z nás by měl vědět, jak můţe uplatňovat své majetkové právo. Ve čtvrté části jsem se zabývala konkrétně absolutním a relativním majetkovým právem, kde jsem se řídila NOZ. Jelikoţ, jak uţ bylo zmíněno výše, je zvolené téma velmi rozsáhlé, tak i v této kapitole jsem se snaţila vyzdvihnout ty nejdůleţitější části z nich. V páté části jsem analyzovala bytové spoluvlastnictví. Rozhodla jsem se tak proto, ţe NOZ nám přinesl konkrétně v tomto odvětví několik změn, které mě velmi zajímaly. Musím

52

konstatovat, ţe tato kapitola byla pro mě velmi zajímavá a přinesla mi řadu nových poznatků. Opět se nedalo do této kapitoly zahrnout vše, co bytové spoluvlastnictví obsahuje, proto jsem uvedla pouze to, co bylo pro mě zajímavé a podle mého názoru důleţité. V poslední části práce jsem uvedla některá z práv, povinností a ochrany nájemce a pronajímatele. Subjekt, který má tuto pozici, by je měl určitě znát, aby nenastaly zbytečné konflikty mezi nimi. Výběr tohoto tématu jsem zvolila proto, ţe kaţdý z nás by se měl alespoň z části orientovat v problematice vlastnictví, neboť se s tím opravdu setkáváme kaţdý den. Měli bychom znát svá práva, ochranu, ale i povinnosti. Přestoţe nebylo zpracování tohoto tématu pro mě jednoduché, uţ jen kvůli své obsáhlosti, tak přesto musím sdělit, ţe mě opravdu obohatilo a moje orientace do budoucna v této problematice bude určitě snadnější. Myslím si, ţe mého cíle bylo dosáhnuto.

53

Seznam pouţité literatury

1. FRÝDEK, Miroslav, HORÁKOVÁ, Monika. a kol. Římské právo pro bakaláře. Masarykova univerzita, 2012. 188 s. ISBN 978-80-210-5002-0. 2. HURDÍK, Jan a kol. Občanské právo hmotné. Obecná část. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013. 308 s. ISBN 978-80-7380-377-3. 3. KINCL, J., V. URFUS, a M. ŠKREJPEK. Římské právo. 2. vydání. Praha: C. H. BECK, 1995. 386 s. ISBN 80-7179-031-1. 4. KNAPPOVÁ, Marta, ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanské právo hmotné 1. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002. 471 s. ISBN 80-86395-28-6. 5. KNAPPOVÁ, Marta, ŠVESTKA, Jiří a kol. Občanské právo hmotné 2. 3. dopl. vyd. Praha : ASPI Publishing, 2002. 631 s. ISBN 80-86395-36-7. 6. PIPES, Richard. Vlastnictví a svoboda. 1. vydání. Praha: Argo, 2008. 355s. ISBN 97880-257-0017-4. 7. PRAŢÁK, Zbyněk. Bytové spoluvlastnictví. Komentář k § 1158 - § 1222 nového občanského zákoníku a k zákonu č. 67/2013 Sb. Praha: Leges, 2014. 256 s. ISBN 97880-7502-025-3. 8. RABAN, Přemysl a kol. Občanské právo hmotné. Relativní majetková práva. Brno: Václav Klemm, 2013. 476 s. ISBN 978-8087713-10-5. 9. Úplné znění. Nový občanský zákoník 2014. Redakční uzávěrka 26.3.2012. Otrava: Sagit, 2012. 320 s. ISBN 978-80-7208-920-8. 10. Ústava České republiky-Listina základních práv a svobod : Úplné znění doplněné poznámkami a úvodem do problematiky. Vyd. 1. Olomouc: Fin, 1996. 254 s. ISBN 80-7182-016-4.

54

Seznam internetových zdrojů 1. legalPartner.cz [online] 2015. [cit. 2015-02-25]. Vlastnické právo, vlastnictví. Dostupné z: http://www.legalpartners.cz/pojmy/vlastnicke-pravo-vlastnictvi-advokatadvokatni-kancelar-pravni-firma 2. účetní-portál.cz [online] 2015. [cit. 2015-02-25]. Převod vlastnického práva v novém občanském zákoníku Dostupné z: http://www.legalpartners.cz/pojmy/vlastnickepravo-vlastnictvi-advokat-advokatni-kancelar-pravni-firma 3. NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK [online] 2014. [cit. 2015-02-26]. Podrobnější úprava věcných

břemen.

Dostupné

z:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-

prava/konkretni-zmeny/podrobnejsi-uprava-vecnych-bremen/ 4. obcanskyzakonik.justice.cz [online] 2014. [cit. 2015-02-26]. Věcná práva. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/user_upload/informacni_brozury/MS_bro zura_vecna_prava.pdf 5. NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK [online] 2014. [cit. 2015-03-15]. Dědické právo. Dostupné z : http://obcanskyzakonik.justice.cz/dedicke-pravo/obecne/ 6. patria.cz [online] 2013. [cit. 2015-03-28]. SVJ podle nového občanského zákoníku: Statutární orgán Dostupné z : http://www.patria.cz/pravo/2493236/svj-podle-novehoobcanskeho-zakoniku-statutarni-organ-pozor-upravu-nehledejte-pouze-ve-dvouodstavcich-8-dil.html 7. legislativa.hyperbydlení.cz [online] 2013. [cit. 2015-03-28]. Orgány společenství vlastníků jednotek. Dostupné z : http://legislativa.hyperbydleni.cz/zakony/2558organy-spolecenstvi-vlastniku-jednotek/ 8. pravnilinka.cz. [on-line] 14. března 2014. [cit. 2015-03-29]. Nájmy: Práva a povinnosti

pronajímatele

a

nájemce

u

nájmu

bytu.

Dostupné

z:

http://www.pravnilinka.cz/bezplatna-pravni-poradna-zdarma/prava-a-povinnostipronajimatele-a-najemce-bytu.html 9. dumkv.cz. [on-line] 19. prosince 2013. [cit. 2015-04-03]. Nový občanský zákoník víc ochrání nájemce i pronajímatele Dostupné z: http://www.dumkv.cz/novy-obcanskyzakonik-vic-ochrani-najemce-i-pronajimatele/

55

10. prkpartners.cz. [on-line] 27. června 2013. [cit. 2015-04-03]. Ochrana nájemce bytu Dostupné z: http://www.prkpartners.cz/rekodifikace/legislativni-novinky/314-ochrananajemce-bytu/ 11. casopis.vsehrd.cz. [online]. 5. dubna 2014. [cit. 2015-04-26]. Římské právo a nový občanský

zákoník

I.:

Věci

a

jejich

dělení.

Dostupné

http://casopis.vsehrd.cz/2014/04/rimske-pravo-a-novy-obcansky-zakonik-i-veci-ajejich-deleni/

56

z:

Seznam příloh

Příloha č. 1 – Nájemní smlouva

Str. 54 – 62

Příloha č. 2 – Ţaloba o vydání věci

Str. 63 – 64

57

Příloha č. 1 NÁJEMNÍ SMLOUVA

uzavřená níţe uvedeného dne, měsíce a roku mezi:

1. Jméno, příjmení: Dat.Nar./r.č.: Bydliště:

(dále jen „jako pronajímatel“)

A

2. Jméno, příjmení: Dat.Nar./r.č.: Bydliště:

(dále jen jako „nájemce“)

podle § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů.

Článek I. Předmět nájmu

58

1. Pronajímatel výslovně prohlašuje a výpisem z katastru nemovitostí dokládá, ţe je výlučným vlastníkem následujícího bytu:

...................................

Vybavení bytu, které je a zůstává výlučným vlastnictvím pronajímatele, je specifikováno v předávacím protokolu, který tvoří přílohu a tedy nedílnou součást této smlouvy.

2. Nájemce tímto výslovně prohlašuje, ţe je seznámen se stavem a vybavením bytu a v této podobě jej bez výhrad přijímá a dále prohlašuje, ţe byt je čistý a ve stavu, který se obvykle povaţuje za dobrý, a ţe je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s uţíváním bytu nebo s ním souvisících. Nájemce prohlašuje, ţe byt je ve stavu způsobilém k nastěhování i k obývání dle § 2243 zákona č. 89/2012 Sb.

Článek II. Doba nájmu

1. Tato smlouva se uzavírá na dobu určitou, a to na dobu jednoho roku, tedy od .................. do ....................... s moţností prodlouţení na základě písemné dohody stran.

2. Ke dni faktického předání bytu bude mezi pronajímatelem a nájemcem sepsán předávací protokol, který se stane téţ přílohou a nedílnou součástí této smlouvy a budou předány klíče od bytu.

3. Nájem zanikne uplynutím doby nájmu nebo na základě písemné dohody obou stran, případně odstoupením některé ze stran od této smlouvy. Nájem lze ukončit také výpovědí ze zákonných důvodů a to s výpovědní lhůtou, kterou připouští zákon, přičemţ tato lhůta počíná běţet prvním dnem měsíce následujícím po měsíci, v němţ byla výpověď druhé straně doručena.

59

4. Ke dni skončení nájmu je nájemce povinen byt vyklidit a předat jej ve stavu odpovídajícím běţnému opotřebení pronajímateli. V případě ukončení nájmu formou odstoupení pronajímatele od této smlouvy, je nájemce povinen vyklizený byt pronajímateli předat ve lhůtě do 3 dnů ode dne doručení písemného odstoupení pronajímatele nájemci. V případě, ţe se nájemce ocitne v prodlení s předáním vyklizeného bytu dle první a druhé věty tohoto odstavce pronajímateli a toto prodlení přesáhne 3 dny, bude mít pronajímatel právo na smluvní pokutu ve výši 1000,-Kč za kaţdý započatý den prodlení. Tato smluvní pokuta je stranami povaţována za přiměřenou a neodporující dobrým mravům a neodporující § 2239 zákona č. 89/2012 Sb.. Tato smluvní pokuta nevylučuje nárok pronajímatele na případnou náhradu škody či vydání bezdůvodného obohacení. 5. Pronajímatel je v případě skončení nájmu kteroukoli formou oprávněn vstoupit do pronajatých prostor a pokud nejsou vyklizeny, můţe pronajímatel byt vyklidit a věci náleţející nájemci uskladnit, vše na náklady a riziko nájemce. V případě, ţe si nájemce věci uskladněné v souladu s předchozí větou nevyzvedne ve lhůtě 10 dnů ode dne jejich uskladnění pronajímatelem, je pronajímatel oprávněn uskladněné věci zpeněţit či případně nechat zlikvidovat. Případný výtěţek zpeněţení uskladněných věcí dle předchozí věty je pronajímatel oprávněn pouţít na úhradu veškerých splatných pohledávek, které vůči nájemci z titulu nájemního vztahu dle této smlouvy má, přičemţ zůstatek je povinen nájemci bez zbytečného odkladu po provedení vyúčtování vrátit. Článek III. Nájemné

1. S ohledem na příslušná ustanovení obecně závazných právních předpisů sjednává pronajímatel s nájemcem nájemné, které má charakter trţního nájemného. Nájemné činí .........................-- Kč (slovy ............................................. korun českých) měsíčně. Úhradu za spotřebovanou elektrickou energii a za další sluţby spojené s nájmem, které nejsou zahrnuty v nájemném, bude nájemce hradit měsíčně paušálně částkou ve výši……….Kč.

2. Celkovou částku tvořící nájemné dle odst. 1 tohoto článku a úhradu za sluţby dle odst. 1 tohoto článku je nájemce povinen platit pronajímateli i bez faktury na účet č. ................................., a to v pravidelných termínech vţdy do 20. dne v měsíci a to za nájem na další měsíc. Číslo smlouvy (na přední straně této smlouvy) musí být uvedeno jako variabilní symbol v příkazu k této platbě, aby byla připsána na účet jako platba od nájemce. Dnem uhrazení se rozumí zaevidování příslušné částky jako přírůstku na určeném účtu.

60

3. V případě prodlení s platbou nájemného a úhrady za sluţby je pronajímatel oprávněn poţadovat po nájemci uhrazení smluvní pokuty ve výši 0,05% dluţné částky za kaţdý započatý den prodlení. Bude – li prodlení s platbou nájemného či úhrady za sluţby trvat více neţ sedm dní, je pronajímatel oprávněn od této smlouvy odstoupit.

4. Strany si dále dohodly peněţní jistotu ve výši ...... měsíčních nájmů, tj. celkovou částku ve výši ........................... Kč,- (slovy: ........................... korun českých). Tuto peněţní jistotu uhradil nájemce pronajímateli před podpisem této smlouvy, coţ pronajímatel tímto potvrzuje.

Tuto peněţní jistotu je pronajímatel oprávněn pouţít na úhradu nezaplaceného nájemného nebo téţ na úhradu pohledávek za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem, jakoţ i pohledávek z titulu náhrady škody způsobené na bytu či jeho vybavení, za níţ odpovídá nájemce, případně smluvních pokut, na něţ pronajímateli dle této smlouvy vznikne nárok, jakoţ i jiných závazků nájemce vzniklých v souvislosti s nájmem dle této smlouvy. Nájemce dává podpisem této smlouvy výslovný souhlas k čerpání peněţní jistoty pronajímatelem v těchto případech případně k započtení takových pohledávek proti pohledávce na vrácení peněţní jistoty při skončení nájmu. Pronajímatel se zavazuje, ţe po skončení nájmu bytu vyplatí nájemci výše uvedenou peněţní jistotu, pokud nedojde k jejímu vyčerpání z důvodů uvedených výše, případně bude nájemci vyplacen příslušný zůstatek peněţní jistoty. Pronajímatel je povinen peněţní jistotu vyúčtovat nejpozději do třiceti dnů po ukončení nájmu a předání vyklizeného bytu pronajímateli.

Článek IV. Práva a povinnosti pronajímatele

1. Pronajímatel nájemci předal byt na základě předávacího protokolu a zavazuje se umoţnit nájemci řádné uţívání bytu, jakoţ i poskytování sluţeb spojených s pronájmem (viz čl. III). 2. Pronajímatel je dále povinen na své náklady udrţovat byt ve stavu způsobilém k řádnému uţívání, a to po celou dobu trvání nájmu. Článek V. Práva a povinnosti nájemce 61

1. Nájemce je povinen řádně a včas hradit nájemné a úhrady za sluţby jak sjednáno v čl. III výše.

2. Nájemce je oprávněn uţívat byt a poţívat plnění (sluţby), jejichţ poskytování je s uţíváním bytu spojeno, a to řádně, za úhradu a v rozsahu a za podmínek stanovených obecně závaznými právními předpisy. 3. Nájemce je povinen pronajatý byt udrţovat v dobrém stavu a opatrovat a chránit s maximální moţnou péčí vybavení bytu, jakoţ i jiný majetek pronajímatele či třetích osob nalézající se v pronajatém bytě. 4. Nájemce je povinen odstranit veškeré závady a poškození, které v bytě způsobil on sám nebo osoby, kterým vstup do bytu umoţnil. Pokud se tak nestane, bude pronajímatel oprávněn poţadovat od nájemce úhradu nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s provedením nezbytných oprav. 5. Nájemce je povinen nést veškeré náklady spojené s běţnou údrţbou a drobnými opravami bytu a umoţnit pronajímateli 1 den předem ohlášenou kontrolu stavu pronajatých prostor, která se uskuteční v pracovní den a za osobní přítomnosti nájemce nebo jím zmocněné osoby. V případě nejvyšší nutnosti má pronajímatel, nebo jím zplnomocněná osoba, moţnost vstoupit do bytu i v nepřítomnosti nájemce, o čemţ jsou ale povinni spravit nájemce při nejbliţší moţné příleţitosti. Pronajímatel nebo jím pověřená osoba nenese odpovědnost za nemoţnost zpravení nájemce v těchto případech nejvyšší nutnosti předem. Pro účel této smlouvy se pojmem běţná údrţba a drobné úpravy rozumí toto: 5.1 Za drobné opravy se povaţují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.

A) Podle věcného vymezení se za drobné opravy povaţují tyto opravy a výměny: a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a ţaluzií,

62

c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.

B) Za drobné opravy se dále povaţují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy povaţují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etáţového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etáţového topení; nepovaţují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

C) Za drobné opravy se povaţují rovněţ výměny drobných součástí předmětů uvedených v článku V, odstavci 5.1, písm. A) a B).

D) Podle výše nákladu se za drobné opravy povaţují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v článku V, odstavci 5.1 písm. A) a B), jestliţe náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téţe věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají

E) Součet nákladů za drobné opravy uvedené článku V, odstavci 5.1, písm. A), B) a D) nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.

F) Podlahovou plochou bytu se pro účely této smlouvy rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou uţívány výhradně podnájemcem bytu; 63

5.2 Náklady spojené s běţnou údrţbou bytu jsou náklady na udrţování a čištění bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v tomto odstavci, malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů aţ ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry. Do běţné údrţby se také počítá celkový úklid bytu před navrácením nemovitosti zpět nájemci.

6. Nájemce se zavazuje uţívat pronajatý byt v souladu s obecně platnými pravidly souţití a nerušit svým chováním ostatní uţivatele domu a okolí. 7. Stavební úpravy nebo jiné podstatné změny bytu můţe nájemce provádět výlučně s předchozím písemným souhlasem pronajímatele a na své náklady. 8. Nájemce je oprávněn pronajatý byt vyuţívat výhradně k osobnímu bydlení a není oprávněn bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele tento byt vyuţívat k podnikání ani k ubytovávání osob odlišných od pronajímatele či dále tento byt či jeho část podnajmout. 9. Nájemce se zavazuje písemně oznamovat pronajímatel bez zbytečného odkladu nutnost provedení rozsáhlejších oprav nebo údrţby bytu a umoţnit takové opravy, jinak bude odpovídat za škodu, která v důsledku prodlení vznikne. 10. V případě, ţe nájemce poruší některou ze svých povinností uvedených výše v odst. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 tohoto článku, bude pronajímatel oprávněn od této smlouvy odstoupit. 11. V případě, ţe nájemce poruší své povinnosti dle této smlouvy a pronajímatel tak bude oprávněn od této smlouvy odstoupit, bude nájemce povinen uhradit pronajímateli smluvní pokutu ve výši …………měsíčního nájemného včetně ceny za sluţby spojené s pronájmem bytu, tj. smluvní pokutu ve výši……..Kč, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději do 3 dnů ode dne porušení některé z povinností uvedených výše v odstavci 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 tohoto článku, resp. ode dne uplynutí 7denní lhůty v případě odstoupení dle odst. 3 článku III této smlouvy. Odstoupením pronajímatele od této smlouvy jeho nárok na smluvní pokutu dle předchozí věty nezaniká.

64

Článek VI. Obecná ustanovení

1. Tato smlouva nabývá platnosti dnem podpisu oběma stranami a účinnosti dnem ……………..

2. Veškeré změny a dodatky k této smlouvě jsou platné pouze po dohodě obou stran písemnou formou.

3.

Všechna práva a povinnosti přecházejí na případné právní nástupce obou stran.

4.

Písemnosti mezi smluvními stranami se doručují na adresy uvedené v této smlouvě.

5. Tato smlouva se vyhotovuje ve 2 vyhotoveních, z nichţ po 1 obdrţí kaţdá smluvní strana.

6. Otázky touto smlouvou výslovně neupravené, zejména ostatní práva a povinnosti smluvních stran z nájemního vztahu, moţnosti jeho změn, způsoby jeho skončení včetně povinnosti poskytnout náhradu, případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s uţíváním bytu apod., se řídí obecně závaznými právními předpisy České republiky. 7. Pro doručování dle této smlouvy platí, ţe pokud si adresát nepřevezme doporučenou zásilku ani do deseti dnů od uloţení poštou, povaţuje se za doručenou uplynutím posledního dne této 10 denní lhůty. 8. Pokud by kterékoli ustanovení této smlouvy bylo shledáno neplatným či nevykonatelným, ostatní ustanovení této smlouvy tím zůstávají nedotčena. Za případnou škodu vzniklou v důsledku neplatnosti některého z ustanovení této smlouvy odpovídá v plném rozsahu nájemce. 9. Nájemce si můţe vyměnit zámek u bytové jednotky, ale je povinen o této změně informovat Pronajímatele a do 10 dnů od výměny předat klíč od nového zámku jemu, nebo jeho zplnomocněnci. Po skončení nájmu je podnájemce povinen namontovat původní zámek. 65

V__________dne________

V__________dne________

……………………………………

……………………………………

Pronajímatel

Nájemce

Zdroj: czechpoint101.com [on-line]. 2014 [cit. 2015-04-04]. Nájemní smlouva 2014. Dostupné z: http://www.czechpoint101.com/cs/najemni-smlouva-zdarma-ke-stazeni/

66

Příloha č. 2 Okresní soud adresa soudu podle bydliště žalovaného (nebo sídla či místa podnikání) Ţalobce: jméno, příjmení, datum narození, bydliště Ţalovaný: jméno, příjmení, datum narození, bydliště

ŢALOBA O VYDÁNÍ VĚCI Dvojmo Přílohy podle textu Kolek 1.000,-Kč

I. Dne .......... jsem uzavřel kupní smlouvu se ţalovaným. Předmětem koupě bylo motorové vozidlo tovární značky ....................., typ .................., rok výroby ............., SPZ ............., barvy .............. (eventuálně i další údaje např. VIN – identifikační číslo vozidla). Vlastnické právo k vozidlu jsem nabyl dne ............., kdy jsem vozidlo včetně potřebných klíčů převzal (popř. uvést jiný okamžik, kdy došlo k nabytí práva podle smlouvy, např. zaplacením kupní ceny). Technický průkaz a osvědčení o registraci vozidla (dále jen „doklady k vozidlu“) si po předání vozidla i nadále ponechal ţalovaný u sebe s tím, ţe doklady potřebuje k provedení odhlášení vozidla na nového vlastníka v příslušném registru silničních vozidel. Přislíbil, ţe neprodleně po vyřízení této záleţitosti mi doklady k vozidlu předá. Důkazy: kupní smlouva výslech účastníků II. Ţalovaný mi však do současné doby poţadované doklady k vozidlu nepředal. Z tohoto důvodu nemohu přihlásit vozidlo k registraci do registru silničních vozidel a tudíţ nemohu vozidlo pouţívat k provozu na pozemních komunikacích. Na mé výzvy k vydání dokladů k vozidlu ţalovaný nijak nereaguje. Důkazy: výslech účastníků III. S ohledem na uvedené skutečnosti navrhuji, aby soud vydal tento rozsudek: I.

Ţalovaný je povinen vydat ţalobci technický průkaz a osvědčení o registraci vozidla k 67

silničnímu motorovému vozidlu ........................... (popis vozidla). II. Ţalovaný je povinen zaplatit ţalobci náklady řízení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku. V ............................... dne ...............

podpis ţalobce

Zdroj: pravnik.cz [on-line] 22. dubna 2009 [cit. 2015-04-04]. Žaloba o vydání věci - vzory smluv. Dostupné z: http://www.pravnik.cz/vzory-smluv/i-72-zaloba-o-vydani-veci.html 68