Koopstarters op de particuliere woningmarkt
Veel te doen over starters “Starters moeten ondersteund worden, zodat de carrousel weer gaat draaien” Peter Boelhouwer, 1 feb 2012 “Heel Nederland heeft de starters keihard nodig heeft voor de doorstroming op de woningmarkt” Elco Brinkman, 10 feb 2012 “Er staan veel huizen te koop, Dat zijn bijna allemaal huizen van eigenaar-bewoners die er nog wonen. Die willen zekerheid over de verkoop van hun eigen huis, voordat ze een nieuw huis kopen. Degenene die dat probleem kunnen oplossen zijn de starters. Zij hoeven niet te verkopen, alleen te kopen. Als we die weer in beweging kunnen krijgen, dan komt de carrousel weer op gang. En dat kan snel gaan. Het is dus van belang dat we starters in staat stellen om te kopen.” Taco van Hoek, juni 2012 “Starters spelen een essentiële rol op de huizenmarkt. Ze kunnen de woningmarkt weer op gang brengen” Lars Bovenberg, 18 jan 2013 “Koopstarters hebben het momenteel moeilijk op de koopwoningmarkt.” Companen, 2 april 2013 “Nu starters langzaamaan weer in de Nederlandse koopwoningmarkt stappen, doemt er een nieuw obstakel [restschuld niet kunnen meefinancieren] op die de doorstroming in de Nederlandse koopwoningmarkt lam legt.” 2 Vastgoedjournaal, 6 mei 2013
Informatiefundament § Basisregistratie Kadaster § § § §
Eigendom & ligging Transactiegegevens: marktgegevens vastgoed en grond Gebruikers, gebruik en investeringen Trends en ontwikkelingen
§ Overige bronnen Kadaster § § § § § §
Topografie (TOP10NL, grootstalige basiskaart, etc) BAG: pandgegevens, gebruiksdoelen, dynamiek WOZ: waarde van vastgoed (2014) Ruimtelijkeplannen.nl: plannen, bestemmingen en ruimteclaims WKPB & KLIC Energielabels
§ Combineren met andere bronnen en in samenwerking met andere partijen
3
Inhoud presentatie §
Methode – Uitgangspunten – Aanpak
§
Resultaten – Starters & doorstroming op de woningmarkt – Prijzen – Regionale ontwikkelingen
§
Conclusie en plannen
4
Methode - uitgangspunten Starters en doorstromers § We kijken naar huishoudens § Doorstromers: bekend in kadastrale registratie – minimaal 4 mnd voor een transactie bekend – want ca 3 maanden tussen het inschrijven van een koopovereenkomst en het inschrijven van een levering § Koopstarters: geen doorstromers § Koopstartend huishouden: alle verkrijgers geen doorstromer § Leeftijd: oudste verkrijger Uitstromer § Hebben geen actuele rechten meer en vervullen vanaf de datum van de betreffende transactie geen verkrijgersrol meer
5
Methode - aanpak § Periode 2000 t/m 2012 § Selectie transacties met overdrachten van rechten op woonruimte of bouwgrond – Max twee percelen overgedragen – Alle betrokken verkrijgers zijn natuurlijke personen – Koopsom tussen €1.000 en €5 mln – Koopsom moet betrouwbaar zijn – Perceel mag slechts één geldig adres hebben
6
Resultaten: overzicht Ontwikkeling aantal transacties op de koopwoningmarkt sinds de crisis Verhouding tussen aantallen in 2012 en 2008 Totaal woningmarkt Transacties Totaal aantal starters Totaal aantal doorstromers
200.000
62% 79% 51%
180.000 160.000 140.000 120.000 100.000
Uitstromers Nieuwbouw Uitpondingen Transformaties
95% 44% 61% 100%
80.000 60.000 40.000 20.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
aantal koopstarters
Starters Totaal aantal starters Starters naar woning doorstromer Starters naar woning niet-doorstromer Starters naar woning niet-doorstromer Starters naar woning uitstromer Starters naar nieuwbouw Starters naar corporatiewoning Starters naar transformatiewoning
aantal doorstromers
79% 66% 103%
Doorstromers Totaal aantal doorstromers Doorstromers naar woning andere doorstromer Doorstromers naar woning niet-doorstromer
51% 44% 63%
103% 123% 70% 70% 150%
Doorstromers naar woning niet-doorstromer Doorstromers naar woning uitstromer Doorstromers naar nieuwbouw Doorstromers naar corporatiewoning Doorstromers naar transformatiewoning
63% 78% 34% 54% 81%
Wat zeggen andere bronnen? § WoON 2012: het aantal koopstarters7 is tussen 2009-2012 nagenoeg gelijk gebleven
Zorgen starters voor doorstroming?
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2000 2001 2002 2003
2004 2005 2006 2007 2008
Starters naar w oning doorstromer
8
2009 2010 2011 2012
Starters naar w oning niet-doorstromer
Aandeel koopstarters groeit.... 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 aandeel starters
aandeel doorstromers
Wat zeggen andere bronnen? § WoON 2012: starters kunnen nog steeds goed hun weg vinden op de woningmarkt. § De positie van de koopstarter op de woningmarkt is als gevolg van dalende prijzen, ondanks de aflossingsverplichting op de hypotheek, verbeterd (Schilder & Conijn, 2013) 9
...in alle landsdelen
Randstad
Periferie
Interm ediaire zone
90%
90%
90%
80%
80%
80%
70%
70%
70%
60%
60%
60%
50%
50%
50%
40%
40%
40%
30%
30%
30%
20%
20%
20%
10%
10%
10%
0%
0%
0%
Totaal aantal starters
§ §
Totaal aantal doorstromers
Totaal aantal starters
Totaal aantal doorstromers
Vergelijkbare ontwikkelingen in landsdelen In Randstad in 2012 meer koopstarters dan doorstromers
10
20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12
100%
20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12
100%
20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12
100%
Totaal aantal starters
Totaal aantal doorstromers
11 2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
Gemiddelde leeftijd koopstarter
36
35
34
33
32
31
30
29
Index betaalde koopsommen (2000-2012; prijspeil 2012)
Index (2000=100)
120 110 100 90 80 70 60 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Gem koopsom starters
12
Gem koopsom doorstromers
Conclusie § Mogelijk om koopstarters te identificeren § Uitkomsten komen overeen met bevindingen uit WoON2012 § Aantal starters blijft redelijk op peil, aantal doorstromers sterk gedaald sinds 2008 § Helft aantal transacties in 2012 door koopstarter § Betaalde koopsommen (reëel) door doorstromers 16% hoger dan in 2000, starters op zelfde niveau
13
Vervolg – nadere verkenning: § § § § §
Nieuwbouw Regionale ontwikkelingen Woningtypen en andere kenmerken Doorstroming ....
Opmerkingen en ideeën?
[email protected] [email protected]
14
Bedankt!
