Onderwerp
Renovatie Van Humboldtstraat / J.D. van der Waalsstraat
Uitgave
december 2014
Inhoud
Hofjeswoningen en beneden-bovenwoningen
Hoe staat het er voor?
Proces beneden-bovenwoningen
Proces hofjeswoningen
Toelichting van de architect
De renovatie en … Marianne Lamberts
Van de bewonerscommissie
de bewonerscommissie uitgebreid doorgesproken tijdens de geplande vergaderingen. Ook blijven we de bewonersavonden organiseren om alle bewoners te informeren. Dat kan zowel voor alle bewoners samen als apart voor de bewoners van de hofjeswoningen en de beneden-bovenwoningen.
Hofjeswoningen en benedenbovenwoningen Zoals u weet bestaat het complex aan de Van Humboldtstraat en J.D. van der Waalsstraat uit twee verschillende bouwstijlen, namelijk de hofjeswoningen en de beneden-bovenwoningen (hieronder vallen ook de twee hoekwoningen). Veel technische problemen komen in beide typen woningen voor, vooral doordat ze praktisch even oud zijn. Maar door het verschil in bouw zijn de problemen deels ook heel verschillend, bijvoorbeeld rond gehorigheid. Dat betekent dat voor sommige onderdelen de aanpak ook kan verschillen. Daarom is op vraag van de meerderheid van de hofjesbewoners besloten om het traject in de planvormingsfase voor de hofjesbewoners apart te doorlopen. Hiervoor is dan ook apart met de hofjesbewoners contact gezocht. Nadat meer duidelijkheid is verkregen over welke scenario’s realistisch zijn voor de hofjeswoningen, zal ook hier de uitwerking van plaatsvinden. De uitvoering van de renovatie zal wel voor alle typen woningen gezamenlijk gedaan worden. Dat scheelt namelijk enorm in de bouwkosten.
Het uitwerken van alle procesonderdelen kost tijd. En daarbij wil Bo-Ex ook zorgvuldig te werk gaan. Meerdere bewoners hebben ons gevraagd wat de renovatie en de verschillende aanpak methodes betekenen voor de huuraanpassing. Dit willen we goed voor u uitzoeken. En daarom zetten we eerst alles op een rijtje en daarna komen we pas weer bij u terug met een uitnodiging voor een bewonersavond. De volgende bewonersavond kunt u het eerste kwartaal van 2015 verwachten. Verder wordt u via nieuwsbrieven op de hoogte gehouden.
Communicatie In de nieuwsbrief gaan we duidelijker aangeven wat voor welk type woning apart geldt en wat voor alle woningen samen geldt. Uiteraard wordt de stand van zaken altijd met 1
Onderwerp
Renovatie Van Humboldtstraat / J.D. van der Waalsstraat
Uitgave
december 2014
Hoe staat het er voor? (geldt voor hofjeswoningen en beneden-bovenwoningen)
Plattegronden
Processchema
Naast de ingrepen die worden beschreven in de renovatiescenario’s, zijn mogelijke plattegrondwijzigingen ook uitvoerig besproken. Mogelijkheden om hiermee om te gaan zijn als volgt:
In elke nieuwsbrief komt het weer terug: het processchema. Hierin kunt u zien hoe het proces verloopt en waar we nu staan.
Fase 1 (afgerond) Fase 2
plattegrondwijziging voor een type woning (dus per benedenwoning, bovenwoning, hoekwoning en ook per type hofjeswoning) op te nemen in het renovatiescenario. In dat geval wordt u dit dan voorgelegd in de draagvlakmeting. De kosten voor wijziging worden dan opgenomen in de huuraanpassing, dat ook onderdeel maakt van het draagvlakvoorstel.
Initiatief fase. Opstellen begindocument. Organiseren van het overleg met bewoners. e Houden 1 bewonersavond.
(afgerond)
Onderzoek of oriëntatie fase. Het houden van een technisch onderzoek naar de huidige toestand en de renovatiemogelijkheden
Fase 3
Planvorming-fase. a.
Op basis van het onderzoek en de gestelde eisen, wordt een plan opgesteld en doorgerekend. Zo b. nodig wordt daarvoor aanvullend onderzoek verricht. c. Parallel daaraan wordt een Sociaal Plan opgesteld. Beide plannen worden voldoende uitgewerkt, om goede voorlichting aan bewoners te
Er kan gekozen worden om een bepaalde
Een andere mogelijkheid is dat veranderingen in de plattegrond individueel als keuzekoopoptie aangeboden worden. De kosten hiervan komen dan voor eigen rekening.
Voor beide opties is van belang dat inzichtelijk wordt wat de kosten zijn. Dit wordt ook meegenomen in de kostenberekeningen.
kunnen geven, zodat de draagvlakmeting gehouden kan worden. Besluitvorming c.q. draagvlakmeting Fase 4
Uitwerking- en huisvestingsfase
Fase 5
De realisatie fase. Na realisatie kunnen de huidige bewoners terugkeren.
We bevinden ons in de planvormingsfase. Er lijkt een tijd lang niets te gebeuren, maar achter de schermen wordt er door architect en diverse adviseurs hard gewerkt aan de uitwerking. Verderop in de nieuwsbrief kunt u een samenvatting van de uitwerking voor de benedenbovenwoningen lezen (geschreven door de bewonerscommissie ).
Financieel Momenteel wordt alles, ook op financieel gebied, verder uitgewerkt. Dit betekent dat we doorrekenen wat de investering voor Bo-Ex wordt en ook wat de ingreep kan betekenen voor een huurverhoging. Hierbij is het van belang om een voorbehoud te maken. De uitwerking kan ook als consequentie hebben dat sommige opties te duur zijn. 2
Onderwerp
Renovatie Van Humboldtstraat / J.D. van der Waalsstraat
Uitgave
december 2014
Proces Beneden-bovenwoningen Stand van zaken -
-
Uitwerken van verder tekenwerk door architect en wanneer nodig het laten uitvoeren van onderzoeken door een adviseur. Op basis van uitwerking tekenwerk worden kostenconsequenties in kaart gebracht. Dit bestaat uit de volgende onderdelen: o Wat zijn de bouwkosten. o Wat valt onder verbetering en wat valt onder onderhoud. Een aanpassing van de huur is namelijk alleen gebaseerd op de verbeteringen. Indicatie wat renovatiescenario’s kunnen betekenen voor de huur. o Interne doorrekening van het project. In kaart brengen wat de ingreep “groot onderhoud” inhoudt en wat de consequenties zijn. Organiseren van een bewonersavond om bovenstaande te presenteren. o
-
de kozijnen, die heel mooi is. Denk aan het driehoekig badkamerkozijn of de voordeur. Maar het geldt ook voor de gewone kozijnen en ramen. De indeling daarvan willen we graag behouden, inclusief de ramen. Maar bij renovatie komen moderne eisen om de hoek kijken, denk aan inbraakveiligheid en ventilatieroosters. Ventilatieroosters in het glas zou erg jammer zijn. Het geeft een beeld dat niet past bij de sfeer van de woningen. Door vaste ramen te maken (ramen die niet open kunnen) ontstaat er de mogelijkheid om tussen het raam en het kozijn een (afsluitbare) smalle spleet te maken die als ventilatierooster kan dienen. Nu zijn er heel veel ramen die open kunnen, eigenlijk veel meer dan nodig is. Een aantal zouden we als vast raam terug kunnen brengen om zo de ventilatie op te lossen. Natuurlijk letten we er op dat in iedere ruimte nog steeds een raam open kan om goed te kunnen doortochten. Dit nemen we mee in onze verdere uitwerking en willen we graag tijdens de volgende bewonersavond verder toelichten en bespreken.
De renovatie en… Marianne Lamberts Het lijkt misschien alsof de renovatie niet opschiet. Maar het echte bouwen kan pas beginnen na heel veel voorbereidend werk. Projectleider Marianne Lamberts van Bo-Ex vertelt. “Een renovatie heeft drie belangrijke lijnen: technisch, sociaal en financieel. Met elk daarvan zijn bij Bo-Ex meerdere mensen bezig. Zelf ben ik verantwoordelijk voor de technische kant en het verloop van het totale traject. Ik zorg dat iedereen binnen en buiten Bo-Ex op dat gebied zo goed mogelijk samenwerkt. Daarbij hoort veel contact met de architect en de bewonerscommissie. Die laatste is erg belangrijk, want zij weten of we op de goede weg zijn.”
CV is begin
Proces Hofjeswoningen Stand van zaken -
Persoonlijke gesprekken met bewoners hebben plaatsgevonden. Bo-Ex organiseert een bewonersavond in januari 2015 alleen voor de bewoners van de hofjeswoningen. Naar aanleiding van de gesprekken en mogelijke getrokken conclusies tijdens de bewonersavond, wordt de uitwerking van de plannen voor de hofjeswoningen verder uitgewerkt..
Toelichting van de architect op ontwerp Door Mark Koopman van KAW architecten, Rotterdam
Voor onze huurders willen we gezonde, veilige, duurzame woningen, die na renovatie weer zo’n vijfendertig jaar mee kunnen. Modernisering van bijvoorbeeld het verwarmingssysteem is een eerste stap op de weg naar een gezonde en veilige woning. Isolatie van ramen, muren en dak zal het comfort aanmerkelijk verhogen. Met deze verbeteringen móet er een goed ventilatiesysteem zijn. Anders wordt vocht te weinig afgevoerd en komen er schimmels. Verder is die ventilatie absoluut nodig voor de afvoer van vuile lucht en de aanvoer van schone. Gaten en kieren zijn er ten slotte niet meer voor verse lucht. Brandveiligheid en geluidsoverdracht wegen ook zwaar. Een renovatie is een natuurlijk moment om alles in één keer in orde te maken.
De woningen hebben een bijzondere architectonische uitstraling. Dat zit in de detaillering, vorm en indeling van 3
Onderwerp
Renovatie Van Humboldtstraat / J.D. van der Waalsstraat
Uitgave
december 2014
Prettig wonen De wereld van de bewoners is boeiend. Sommigen wonen al heel lang in dit complex en kennen de buurt door en door. Anderen zijn min of meer nieuwkomers, maar iedereen heeft een eigen verhaal. Het is fijn om hen iets te kunnen bieden, zodat ze weer prettig zullen wonen. Met mijn gezin leef ik comfortabel in een goed gerenoveerde en geïsoleerde woning. Dat gun ik anderen ook.
Praten Het is leuk om te zorgen dat alles bij elkaar komt. Ik ben ordelijk en houd ervan overzicht te hebben. Natuurlijk gebeurt het weleens dat plannen onverwacht veranderen. Zoals toen de huurders van de hofjeswoningen niet tevreden bleken met de huidige gang van zaken. Ze hadden het gevoel dat onvoldoende gedaan werd met hun
Lombok en aan de Jan van der Doemstraat. Die kennis komt in dit complex goed van pas, omdat al die complexen bouwtechnisch veel op elkaar lijken. Ook in het sociaal plan komen vaak dezelfde zaken terug. Wat altijd anders is, zijn de bewoners. We snappen heel goed dat een renovatie ingrijpend is. Daarom bekijken we steeds hoe we het gemakkelijker kunnen maken. We houden zoveel mogelijk rekening met ieders persoonlijke situatie.”
Voor de renovatie Van Humboldtstraat / J.D. van der Waalsstraat bestaat een apart emailadres,
[email protected]. Marianne en haar projectondersteuner Meryem reageren op alle vragen die hier binnenkomen. Marianne bellen mag ook: 030 2827221
vraag: Hoe pakt een minder drastische renovatie uit? Dan is het belangrijk om met iedereen te praten en te achterhalen waar die ontevredenheid vandaan komt en wat wél gewenst is.
Bewonersavond Mijn collega Leonie Heezen voert die gesprekken. Daar ben ik blij mee, want ik kan niet alles alleen. We overleggen over mogelijke oplossingen. We hebben nog geen keuzes gemaakt wat we precies gaan doen. Wel weten we nu ongeveer waar het meeste draagvlak voor is. Heel waardevol, want het helpt de architect bij het tekenen en het maken van bouwfysische plannen. We gaan berekeningen maken, zodat de bewoners beter weten wat de technische en financiële gevolgen van de verschillende opties zijn. De volgende stap is een bewonersavond.
Gemakkelijker maken De afgelopen jaren heeft Bo-Ex veel ervaring opgedaan met het renoveren van oude complexen, onder andere in 4
Onderwerp
Renovatie Van Humboldtstraat / J.D. van der Waalsstraat
Uitgave
december 2014
Van de bewonerscommissie Beste medebewoners, In deze nieuwsbrief ook een bijdrage van de bewonerscommissie, waarin we jullie willen vertellen wat we zoal hebben gedaan sinds de laatste bewonersbijeenkomst in september. In september heeft een groot gedeelte van de bewoners een vragenlijst ingevuld. Het resultaat van dit onderzoek hebben jullie allemaal gekregen en is ook aangeboden aan Bo-Ex en aan de architecten van KAW. Op basis van de resultaten van het onderzoek is KAW begonnen met het maken van tekeningen voor de beneden- en bovenwoningen. Tevens is er op basis van eerder overleg tussen KAW en de bewoners van de 2 hoekwoningen (hoek van Humboldt- en van der Waalsstraat) een aanpassing gedaan op de optiemogelijkheden voor indeling van de plattegrond. Hofje Een meerderheid van de bewoners van het hofje heeft niet meegedaan aan het onderzoek en heeft op die manier te kennen gegeven ongelukkig te zijn met de werkwijze van de bewonerscommissie en Bo-Ex tot nu toe. Een en ander heeft er toe geleid dat er een apart traject is opgestart voor het hofje. Alle bewoners zijn inmiddels persoonlijk benaderd door een medewerker van Bo-Ex en zijn in de gelegenheid gesteld hun bezwaren kenbaar te maken. Bo-Ex zal voor het hofje, op korte termijn een aparte bewonersavond organiseren. De bedoeling is om, samen met de betreffende bewoners, tot een voor beide partijen acceptabel plan te komen. Tekeningen en ingrepen Zoals eerder gezegd is KAW begonnen met het maken van tekeningen voor de beneden- en bovenwoningen. Dit zijn voorlopige schetsen, uiteraard worden in dit stadium nog geen beslissingen genomen over de uiteindelijk indeling van de woningen. Op een extra ingelaste vergadering van 16 november zijn deze tekeningen toegelicht door Mark Koopman van KAW. In eerste instantie is het van belang om de gevolgen te inventariseren van de keuze voor de diverse ingrepen (basis of basis+), en de door bewoners geuite wensen, bijv. het plaatsen van roosters in de aan te brengen ramen. Ramen Allereerst de ramen. Een groot gedeelte van de bewoners gruwt van de roosters zoals die in de ramen van de Mitroswoningen zijn geplaatst. KAW heeft hiervoor een
oplossing gevonden waarbij de ventilatie minder opvallend is (verwerkt in het bestaande kozijn) en waarbij het aanzicht (venster indeling) kan worden gehandhaafd. Een en ander heeft wel als gevolg dat de grote ramen niet meer geopend kunnen worden! Om toch te voorzien in spuiventilatie wordt op de plaats waar nu de drie kleine vierkante raampjes zitten een, naar binnen, openslaand draaikiepraam gecreëerd. In dit venster zullen de drie kleine raampjes worden gehandhaafd. Spuiventilatie is bedoeld om wanneer nodig de woning snel te kunnen doorluchten. Natuurlijke ventilatie is voor de continue ventilatie van de woning. Vooralsnog wordt er van uit gegaan dat de bestaande kozijnen kunnen worden gehandhaafd en dat alleen het raamhout (draaiende delen) worden vervangen. Warmteisolatie Voor wat betreft de warmteisolatie gaat, voor zover mogelijk, de voorkeur, voorlopig, uit naar isolatie aan de buitenkant aan de achtergevel en voor de voorgevel aan de binnenkant. Volgens KAW is dit technisch een betere oplossing dan totale isolatie aan de binnenkant. Daar komt bij dat het tot minder ruimteverlies leidt binnen de woningen. Het aanzicht van de woningen aan de achterkant zal hier door veranderen. De buitenmuur zal worden afgewerkt met pleisterwerk. Isolatie aan de buitenkant zal het waarschijnlijk noodzakelijk maken om de balkons te vervangen. De nieuwe balkons zullen ietsje verder uitsteken dan nu het geval is en zullen moeten worden ondersteund door pilaren. Deze pilaren zullen worden geplaatst ter hoogte van de erfscheidingen tussen de benedenwoningen. Het balkon zal alleen toegankelijk zijn van uit de keuken. Door de isolatie, ook als deze aan de binnenkant komt, wordt de balkondeur vanuit de kamer te smal. Deze deur wordt vervangen door een naar binnen openslaand draaikiepraam Daken en vloeren Omdat de daken aangepakt moeten worden ligt het ook voor de hand om deze aan de buitenkant te isoleren. Isolatie van de woning scheidende vloeren kan tussen de draagbalken worden aangebracht; hieronder kan dan nog een zwevend plafond worden aangebracht als geluidsisolerende maatregel. Hierdoor blijft het hoogteverlies beperkt tot het minimum. Bo-Ex heeft vanuit onderhoudstechnisch oogpunt een voorkeur om alle begane grond vloeren te vervangen. Dit biedt ook de beste mogelijkheid voor isolatie en het wegwerken van leidingen. Tevens voorkomt dit het risico dat in de nabije toekomst een bestaande vloer alsnog moet worden vervangen. 5
Onderwerp
Renovatie Van Humboldtstraat / J.D. van der Waalsstraat
Uitgave
december 2014
Indeling Er zijn veel ideeën geopperd over een nieuwe indeling van de woningen. Er zal in elk geval een 0 variant worden ontwikkeld waarbij de originele scheidingswand, voor zover nog aanwezig, in ere wordt hersteld. Bij de benedenwoningen zal de scheidingswand in elk geval (tijdelijk) moeten worden verwijderd i.v.m. het vervangen van de vloeren.
Temperatuur in de kamers wordt geregeld m.b.v. een thermostaat en bewegingssensoren. Volgens de bewoner (tevens de ontwikkelaar / uitvinder) hoeft deze vorm van verwarming niet duurder te zijn als aanleg van een conventionele CV installatie en gaat het zeker net zo lang mee (zo niet langer). Als gekozen wordt voor elektrisch koken is ook een gasleiding (vastrecht meter) niet meer nodig.
Waar de scheidingswand (gedeeltelijk) weggehaald is, moet worden bekeken of er weer een tussenwand kan worden geplaatst of niet. Dit kan leiden tot meerdere varianten waarvan moet worden onderzocht of deze collectief dan wel individueel kunnen worden aangeboden. Hoe meer bewoners voor een bepaalde variant kiezen hoe groter de kans dat deze variant collectief wordt aangeboden. In het andere geval wordt een variant een
Nadeel is wel dat isolatie aan de binnenkant van de woningen moet plaatsvinden (om en nabij de 10 cm. per muur) en dat een gedeelte van de muren vrij moet blijven (geen volle boekenkasten of zo iets). Voor Bo-Ex telt vooral het bezwaar dat deze vorm van verwarming zich nog niet op grote schaal heeft bewezen. In samenhang hiermee is er ook twijfel of de leverancier voldoende continuïteit kan waarborgen.
individuele koop optie. Deze zelfde opzet met twee mogelijkheden geldt ook voor een eventuele verplaatsing van de keukens in de benedenwoningen.
Het ligt dus niet voor de hand dat er voor deze vorm van verwarming zal worden gekozen, behalve heel misschien in de vorm van een proefwoning.
Kosten
Afscheid Hanne de Vries
Of een en ander is te realiseren hangt natuurlijk ook af van de kosten. Voor het bepalen van de kosten wordt een extern bureau ingeschakeld. Tevens moet met Bo-Ex nog de discussie worden gevoerd waar de kosten moeten
Ter afsluiting willen wij jullie nog meedelen dat onze voorzitter Hanne de Vries terug is getreden als lid van de bewonerscommissie. Uiteraard vinden wij als BC dat ontzettend jammer. Hanne heeft een grote rol gespeeld in
worden ondergebracht; onderhoud of verbetering. Pas als hierover duidelijkheid is kan worden bepaald wat de gevolgen voor de huren zullen zijn. Uitsluitsel hierover kan pas in het eerste kwartaal van 2015 worden verwacht. Alleen groot onderhoud
het oprichten van de BC en is ook een aantal jaren een van de drijvende krachten geweest. Uiteraard respecteren wij haar besluit om er mee te stoppen. Wij willen haar op deze plek nogmaals hartelijk bedanken voor haar tomeloze inzet al die jaren. Zonder haar waren we niet daar geweest waar we nu staan.
Parallel aan het bovengenoemde traject zal Bo-Ex ook onderzoek doen naar de kosten en gevolgen van alleen groot onderhoud. In Europa wordt momenteel gekeken om
Namens de BC Erik Kunst
wetgeving rondom brandveiligheid van woningen aan te scherpen. Dat kan betekenen dat ook als een renovatie niet door gaat op relatief korte termijn (bv. vanaf 2018) groot onderhoud noodzakelijk is in verband met de huidige staat van de woningen. De insteek van het gehele traject zoals we het nu doorlopen blijft renovatie. De optie “alleen groot onderhoud” zal in principe dan ook geen deel uitmaken van de draagvlakmeting in 2015.
Gestopt met de bewonerscommissie ‘Na drie jaren in de bewonerscommissie ben ik recent gestopt als voorzitter en lid. Ik wil de bewoners hartelijk bedanken voor alle aandacht en inzet inzake de woonverbeteringen voor onze woningen. De bewonerscommissie gaat door in het renovatietraject.‘ Met vriendelijke groet, Hanne de Vries.
Polymerenverwarming In oktober hebben we ook nog een bezoek gebracht aan een proefwoning in Amsterdam waar gebruik wordt gemaakt van verwarming met polymeren. Dit is een vorm van elektrische verwarming waarbij een aantal binnenmuren wordt verwarmd. Hiertoe wordt aan de binnenzijde van de muren een frame aangebracht met isolatielaag en gipsplaten. Op de achterkant van de gipsplaten wordt de polymeerlaag aangebracht.
Verspreiding
Bewoners van Van Humboldtstraat en J.D. van der Waalsstraat, betrokken organisaties, de gemeente en medewerkers Bo-Ex. De nieuwsbrief is ook te lezen op www.boex.nl. Meer informatie Bo-Ex, JC Maylaan 18, Utrecht Marianne Lamberts, 030-282 78 88(keuze 2) 6
