Informatiebijeenkomst VSM

Informatiebijeenkomst VSM

15 mei 2013 Strikt vertrouwelijk, niet voor verdere verspreiding. Uitsluitend voor discussiedoeleinden.

Agenda 1. Opening

2. Vastgoedportefeuille 3. Financiële positie en fondsbegroting 4. Voortgang verhaalsacties & aangifte 5. Collectieve voeging obligatiehouders in strafzaak 6. Oproep Stichting Belangen Obligatiehouders VSM 7. Rondvraag 8. Sluiting

Pagina 2

Agenda 1. Opening

Opening

2. Vastgoedportefeuille

3. Financiële positie 4. Verhaalsacties & aangifte 5. Collectieve voeging 6. Oproep Stichting 7. Rondvraag 8. Sluiting

Pagina 3

•

Welkom

•

Aan het einde van de presentatie heeft u de mogelijkheid om aanvullende vragen te stellen

Agenda 1. Opening

Algemeen



•

Indiensttreding financieel directeur Arjan Zwiers

•

Start Annexum Academy

•

Introductie Annexum nieuwsbrief

•

Geplaatste fondsen in 2012

•

Pagina 4

•

Winkelhart Lelystad

•

Zorgveste Koetshuys Erica

Fondslancering

•

Supermarkt Beleggingsfonds

•

Zorgveste De Residentie

Agenda 1. Opening 2. Vastgoedportefeuille

Macro economische ontwikkelingen

3. Financiële positie 4. Verhaalsacties & aangifte

•

5. Collectieve voeging 6. Oproep Stichting 7. Rondvraag 8. Sluiting

Pagina 5

• • •

In het 4e kwartaal 2012 Nederlandse economie voor de 3e keer in recessie sinds 2009; Werkloosheid in januari 2013 opgelopen tot 7,5%; Positief exportcijfer. In het 4e kwartaal 3,2% stijging t.o.v. jaar eerder; Inflatie is in 2012 verder opgelopen. (3,0% in februari 2013);

Bron: CBS 13 februari 2013

CBS: 14 februari 2013


Macro economische ontwikkelingen


Pagina 6

• • •

Consumentenvertrouwen en bestedingen zijn historisch laag; De consumptie door huishoudens was 1,4 procent lager; Onderstaande grafiek toont de relatie tussen het consumenten vertrouwen en de ontwikkeling van de woningprijzen.

Bron: database CBS Statline 2013


3. Financiële positie 4. Verhaalsacties & aangifte 5. Collectieve voeging 6. Oproep Stichting

De vastgoedmarkt kantoren 2012 • • •

7. Rondvraag 8. Sluiting

Pagina 7

•

Leegstand blijft stijgen: Circa 16% in 2012 (14,5% in 2011); Structurele leegstand (> 3 jaar) inmiddels 43% (36% in 2011); Gemiddelde huurprijzen iets gestegen, maar voornamelijk door verdere kloof tussen goede regio’s en minder goede regio’s Transacties van kantoorobjecten nog steeds zeer beperkt. Prijzen weer verder gedaald. Stijging aanvangsrendement met 0,60%.

Bron: NVM, maart 2013


De vastgoedmarkt kantoren 2013


Kansen en bedreigingen

5. Collectieve voeging

•

De economische omstandigheden blijven zwak

•

Opnameniveau kantoren is blijvend veranderd; minder metrage benodigd door “het nieuwe werken” en automatisering (geen vaste werkplek)

•

Markt stabiliseert; transformaties en herontwikkelingen vinden weer plaats in samenwerking met financiers, investeerders en gemeenten

•

Inspelen op gebruikers; belevingswaarde wordt belangrijker (faciliteiten, omgeving, en ontmoetingsmogelijkheden)

•

Flexibiliteit en service vormen nu onderscheidende aspecten

•

Annexum pakt dit op door vanaf 2012 te investeren in FlexOffiZ, het verhuren inclusief servicekosten en het transformeren van panden

6. Oproep Stichting 7. Rondvraag 8. Sluiting

Pagina 8

VSM Vastgoedportefeuille

Agenda 1. Opening

Vastgoedportefeuille


3. Financiële positie 4. Verhaalsacties & aangifte 5. Collectieve voeging

Kenmerken:

6. Oproep Stichting

• 15 objecten*

7. Rondvraag

• Kantoor- en bedrijfsruimte

8. Sluiting

• Verhuurbaar vloeroppervlak ca. 24.950 m² • Actuele jaarhuur € 886.331 • Leegstand 8.611 m² (35%)

* Tevens appartement Viehhofen Oostenrijk Pagina 10

Agenda 1. Opening

Vastgoedportefeuille



Klazienaveen

Veenoord

Zaandam Almelo

Oldenzaal

Deventer Apeldoorn

Hengelo

Wijchen Breda

Best Eindhoven

* Tevens appartement Viehhofen Oostenrijk Pagina 11

Agenda 1. Opening

Huurverlengingen 2012 - 2013



•

Best, 455 m² bedrijfsruimte, 5 jaar

•

Hengelo, 480 m² kantoorruimte, 5 jaar

•


•

Deventer, 1.959 m² bedrijfsruimte, 5 jaar

•

Almelo, 580 m² bedrijfsruimte, 5 jaar

•

Klazienaveen, 2.000 m² bedrijfsruimte, 5 jaar


Pagina 12

Agenda 1. Opening

Nieuwe verhuur 2012 - 2013



•

Breda, 220 m² bedrijfsruimte, 2 jaar en 316 m² bedrijfsruimte, 5 jaar

•


•

Apeldoorn, 65 m² bedrijfsruimte, 1 jaar

•

Zaandam, 1.670 m² bedrijfsruimte, 1 jaar

•

Almelo, 1.425 m² bedrijfsruimte, 1 jaar


Pagina 13

Agenda 1. Opening

Onderhoud



•

Vrijwel geen groot onderhoud uitgevoerd in de afgelopen jaren

•

In 2012 – 2013 is beperkt regulier onderhoud gepleegd

•

Bilfinger Real Estate heeft in 2012 onderhoudsplan opgesteld

•

Onderhoudsbudget 2013 is € 150k


Pagina 14

Agenda 1. Opening

Verhuurstrategie



Pagina 15

•

Behouden van bestaande huurders en aantrekken van nieuwe huurders

•

Objecten in delen verhuren

•

Onderscheidend vermogen creëren:

•

Verhuren inclusief servicekosten

•

Flexibele looptijden

•

Werkplekken verhuren: FlexOffiZ

Agenda 1. Opening

FlexOffiZ Hengelo



Voor:

Pagina 16

Na:

Agenda 1. Opening

Financiële positie



Algemeen: • Financiële administratie is op orde gebracht

6. Oproep Stichting

• Fiscale aangiftes zijn gedaan of er is uitstel aangevraagd

7. Rondvraag

• Jaarrekeningen 2009, 2010 en 2011 zijn opgesteld

8. Sluiting

• Concept jaarrekening 2012 is opgesteld

• De lopende openstaande crediteuren zijn weggewerkt, behoudens de hierna te vermelden verhaalsacties

• Cash situatie in het fonds is krap

Pagina 17



Pagina 18

Structuur VSM

Agenda 1. Opening

Enkelvoudige balans VSM B



Concept

Actueel

Actueel

31-dec-12

31-dec-11

31-dec-10

Vastgoedbeleggingen

14.203.000

14.203.000

14.682.582

Financiele vaste activa

1.750.000

1.750.000

2.980.000

Balans Activa


Vlottende activa Vorderingen

97.445

Liquide middelen

77.000

152.306

14.444

3.742.855

3.742.855

3.742.855

3.917.300

3.895.161

3.812.265

19.870.300

19.848.161

21.474.847

Groepsmaatschappijen

-

54.966

Passiva Eigen vermogen Geplaats kapitaal Agioreserve Overige reserve Resultaat boekjaar

Voorzieningen (derivaten)

30.000

30.000

30.000

170.000

170.000

170.000

(11.276.700)

(9.542.309)

(6.856.207)

(97.582)

(1.751.223)

(2.686.102)

(11.174.282)

(11.093.532)

(9.342.309)

678.995

678.995

896.384

Hypotheken

14.908.386

14.908.386

14.908.386

Geldleningen

15.085.000

15.085.000

14.417.014

29.993.386

29.993.386

29.325.400

372.201

269.312

595.371

19.870.300

19.848.161

21.474.846

Langlopende schulden

Kortlopende schulden

Pagina 19

Annexum staat niet garant voor de juistheid van de financiële gegevens en aanvaardt derhalve geen aansprakelijkheid.

Agenda 1. Opening

Enkelvoudige winst- en verliesrekening VSM B



Winst- en verliesrekening

Actueel

Begroting

Concept

Begroting

2011

2012

2012

2013

1.162.855

1.154.000

Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Huurincentives Exploitatiekosten Exploitatieresultaat beleggingen Waardeverandering vastgoed Waardeverandering renteswap Afboekingen geldleningen

(117.022) 1.045.833

1.129.042

853.999

(84.000)

(8.764)

(2.980)

(389.000)

(301.350)

(344.289)

681.000

818.928

506.730

(479.582)

-

pm

pm

217.389

-

pm

pm

(1.632.487)

-

pm

pm

(1.894.680)

-

-

-

Bedrijfslasten Rentelasten hypotheek

(737.941)

(777.000)

(684.862)

(680.000)

Beheerkosten

(64.326)

(58.000)

(50.672)

(42.700)

Fiscale advieskosten

(39.277)

(15.000)

(15.733)

(12.000)

Juridische advieskosten

(53.660)

(155.000)

(119.192)

(58.000)

(7.172)

(10.000)

(46.051)

(5.000)

(902.376)

(1.015.000)

(916.510)

(797.700)

(1.751.223)

(334.000)

(97.582)

(290.970)

Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Netto resultaat

Pagina 20

Annexum staat niet garant voor de juistheid van de financiële gegevens en aanvaardt derhalve geen aansprakelijkheid.

Agenda 1. Opening

Financiering



• Per ultimo 2012 bedraagt de totale hypotheekschuld van VSM bij FGH Bank € 14,9 mio • Het gewogen gemiddelde rentepercentage op de hypothecaire leningen bedraagt 4,6% • Met FGH Bank is overeengekomen dat alle financieringsafspraken opgeschort zijn tot oktober 2013 • Schuldeiser/2e hypotheekhouder Lelieveld Nederland BV heeft een vordering van € 270k waarvoor VSM in 2009 hypotheekrecht heeft verstrekt op het pand aan de Demmersweg 42 te Hengelo. Deze vordering wordt betwist.

Pagina 21

Agenda 1. Opening

Uitkering



Pagina 22

• Er is gezien de huidige financiële situatie geen ruimte voor uitkeringen aan obligatiehouders.

Agenda 1. Opening

Verhaalsacties



Algemeen:

5. Collectieve voeging

• Reeds gestarte verhaalsacties worden voortgezet


Pagina 23

• Inventarisatie andere mogelijke verhaalsacties • Kosten/baten analyse per verhaalsactie

Agenda 1. Opening

Verhaalsacties


3. Financiële positie 4. Verhaalsacties & aangifte 5. Collectieve voeging 6. Oproep Stichting 7. Rondvraag

• Ooltgensplaat/HendrickStaete (HS): HS heeft in 2012 de toegezegde €1,5 Mio niet betaald en is failliet gegaan. Gevestigde hypotheekrechten in Ooltgensplaat worden uitgewonnen, verkoopopbrengst nog onbekend.

8. Sluiting

• Op Maat Groep BV: Betalingen aan voormalig administrateur Op Maat worden betwist en zijn teruggevorderd. In 2012 is Op Maat failliet gegaan. Tegen de voormalige bestuurders van Op Maat loopt een civiele procedure.

• BMA Vastgoed BV (BMA): BMA heeft eind 2009 een bedrag van € 250k geleend van VSM. Er is €109k terugbetaald. De toegezegde betaling van € 100k is uitgebleven, Derhalve zal er (wederom) faillissement worden aangevraagd.

Pagina 24

Agenda 1. Opening

Aangifte/Strafrechtelijke procedure



• VSM heeft op 7 februari 2012 aangifte gedaan, 6 verdachten worden vervolgd: de heren P.P.J.Theunissen, R.J.L. Theunissen, C. Chapman, A.Y.E. Dunlop, G.J.T. Mensink en H.C.J. Kops. • Eind 2012 is zoeking gedaan in de woningen van vijf verdachte personen in Noord-Brabant, Friesland en Overijssel. Twee verdachten van VSM zijn aangehouden en er zijn een hennepplantage en vuurwapen aangetroffen. • Het Openbaar Ministerie heeft beslag gelegd op administratie en vermogensbestanddelen (waaronder drie woonhuizen, auto’s en bankrekeningen) alsmede enkele geldbedragen in het buitenland van verdachten.

Pagina 25

Agenda 1. Opening

Aangifte/Strafrechtelijke procedure



Pagina 26

• Op 10 april jl. heeft een regiezitting plaatsgevonden om vast te stellen wat voor onderzoek er nog moet worden verricht. VSM en de Stichting zijn op deze zitting geweest in verband met de beoogde voeging als gedupeerden in deze strafzaken. • In september/oktober 2013 zal de volgende regiezitting plaatsvinden.

Agenda 1. Opening

Collectieve Voeging Strafzaak


3. Financiële positie 4. Verhaalsacties & aangifte 5. Collectieve voeging 6. Oproep Stichting 7. Rondvraag

• In de nieuwsbrief van april 2013 is de wijze waarop dient te worden gevoegd in de strafzaak voor zowel de Stichting als VSM toegelicht. Van belang is dat de voeging niet onredelijke belastend moet zijn, anders zou de vordering tot voeging in de strafzaak - vanwege niet ontvankelijkheid - verloren kunnen gaan.

8. Sluiting

• De Stichting zal alleen namens de bij haar aangesloten leden het verzoek tot voeging doen. Nog steeds zijn niet alle obligatiehouders aangesloten bij de Stichting.

Pagina 27

Agenda 1. Opening

Vordering tot schadevergoeding in het strafrecht



Voordelen:

• Geen kosten verbonden aan aparte civiele vordering zoals griffierecht • Eenvoudig in te dienen


• Feiten relevant voor vaststellen aansprakelijkheid • Gebeurt al grotendeels in het kader van de strafzaak zelf • Heel veel bewijs voor vordering zit reeds in dossier van de rechtbank • Schadevergoedingsmaatregel: Staat gaat toegewezen vordering innen, onderzoeksmiddelen staan ter beschikking, vervangende hechtenis.

Pagina 28

Agenda 1. Opening

Vordering tot schadevergoeding in het strafrecht


3. Financiële positie

Nadelen:

4. Verhaalsacties & aangifte

• Mag geen onevenredige belasting strafproces opleveren


• Vordering moet eenvoudig zijn • Geen gespecialiseerde civiele rechter die oordeelt • Minder ruimte voor argumenten uitwisseling

Pagina 29

Agenda 1. Opening

Strategie voor VSM



• Vorderingen beperken om eenvoudig te houden bedrag als vastgesteld in homologatie akkoord, dan wel - inleg minus terugbetalingen; - Wettelijke rente; - Kosten indienen verzoek.

• Gelet op omvang vordering en verhaalsmogelijkheden geeft dit meer dan voldoende ruimte om iets van schadevergoeding terug te krijgen

• Inzichtelijk aanleveren in matrix met alle mogelijk relevante gegevens • Eventuele vragen en discussie voorafgaand aan inhoudelijke zitting stroomlijnen

• Bij voorkeur geen individuele vorderingen

Pagina 30

Agenda 1. Opening

Strategie voor VSM



• Openbaar Ministerie ondersteunt deze aanpak met kanttekening op punt van te vorderen wettelijke rente

5. Collectieve voeging 6. Oproep Stichting 7. Rondvraag

• Voordeel: ieder krijgt eigen veroordeling, geen overdracht van vordering aan Stichting of andere partijen

8. Sluiting

• Nog te regelen: kosten indienen vorderingen, voorgeschoten door VSM

• Verrekening van enige vergoeding van verdachten te krijgen met vorderingen op VSM

• Overige schadeplichtige partijen die niet als verdachte in strafgeding worden meegenomen

Pagina 31

Agenda 1. Opening

Eerste beoordeling door rechter



• Rechter staat open voor deze manier van behandeling, zonder al definitief oordeel te geven

5. Collectieve voeging 6. Oproep Stichting

• Er moet wel een matrix komen zoals geschetst


Pagina 32

• Mogelijk tussentijdse regiezitting over vordering benadeelde partijen

Agenda 1. Opening

Juridisch inhoudelijke punten


3. Financiële positie

• Vaststellen terugbetalingen en andere vergoedingsacties

4. Verhaalsacties & aangifte 5. Collectieve voeging

• Causaal verband strafbaar feit en schade

6. Oproep Stichting 7. Rondvraag

• Grondslag wettelijke rente

8. Sluiting

• Vergoeding kosten voor indienen vorderingen doen toekomen aan Annexum • Matiging vanwege mede verwijtbaarheid benadeelden • Andere omstandigheden (overlijden of faillissement belegger, fiscale afhandeling, etc).

Pagina 33

Agenda 1. Opening

Tijdpad



Pagina 34

• Wat verwachten we van u?

Agenda 1. Opening

Oproep Stichting Belangen Obligatiehouders



Oproep van Stichting Belangen Obligatiehouders aan niet-leden obligatiehouders om zich alsnog aan te sluiten.

•

De Stichting zal immers alleen voor de aangesloten leden de voeging verzoeken

•

Het heeft ook de voorkeur dat er geen individuele vorderingen worden ingediend in de strafzaak, maar dat dit collectief via de Stichting gaat


Pagina 35

Agenda 1. Opening

Rondvraag



Pagina 36

Indien u vragen heeft dan beantwoorden wij deze graag!



Pagina 37

Sluiting

Agenda 1. Opening

Belangrijke mededeling



Deze presentatie is opgesteld uitsluitend voor discussiedoeleinden en geeft niet het recht tot publicatie of bekendmaking aan enige derde partij zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Annexum. Annexum staat niet garant voor de juistheid van de financiële gegevens en aanvaardt derhalve geen aansprakelijkheid voor enige onjuiste of onvolledige informatie of voor nadien te verstrekken informatie. Gegeven de onzekerheid van toekomstgerichte informatie, is onze waardering noch een garantie noch een bevestiging van de realisatie van de toekomstige financiële ontwikkelingen zoals gepresenteerd in deze presentatie. Aan deze presentatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Pagina 38

Agenda 1. Opening

Bijlage: Vastgoedportefeuille

(01-05-2013)



Pand

Adres

Plaats

1

Arnsbergstraat

Deventer

1.959

62.942

2

Bijsterhuizen

Wijchen

1.568

-

3

Boerdijk

Veenoord

3.702

134.112

4

De Dintel

Best

455

50.252

5

De Velden

Veenoord

950

-

6

Demmersweg

Hengelo

1.932

111.454

7

Einsteinstraat

Almelo

1.425

60.000


Pagina 39

Oppervlak (m²)

Huurprijs 2013 (€)

Agenda 1. Opening

Bijlage: Vastgoedportefeuille

(01-05-2013)



Pand

Adres

Plaats

Oppervlak (m²)

Huurprijs 2013 (€)

8

Planthofsweg

Almelo

580

39.439

9

Hamburgerstr.

Oldenzaal

690

57.381

10

Leemkuil

Eindhoven

1.164

-

11

Pollux

Klazienaveen

2.235

102.315

12

Rijder

Zaandam

4.055

88.366

13

Veldsteen

Breda

1.398

62.677

14

Welbergweg

Hengelo

1.174

47.298

15

Wilmersdorf

Apeldoorn

1.666

70.097


Totaal

886.331

* Tevens appartement Viehhofen Oostenrijk, jaaropbrengst ca. € 10.000 Pagina 40

Informatiebijeenkomst VSM

Recommend Documents