Houten. Ontsluiting Hofstad III. Onderzoeken planologische mogelijkheden en planschade drs. M. Hoorn. mr.drs. J.L

Houten Ontsluiting Hofstad III

Onderzoeken planologische mogelijkheden en planschade

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

032100.18380.00

29-11-2013

projectleider:

opdrachtgever:

mr.drs. J.L. Damen

gemeente Houten

auteur(s):

drs. M. Hoorn mr.drs. J.L. Damen ing. W. Haaksema (Van Heijst & partners Rentmeesters BV)

Inhoud Samenvatting en conclusies

3

1.

Inleiding

5

2.

Alternatieven voor ontsluiting

7

2.1. 2.2. 2.3.

7 8 8

3.

De context 3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5.

4.

5.

Optie A Optie B Optie C

Concept Structuurmodel Houten (1995) Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex (GBHV) (1999) Uitwerkingsplan Hofstad IVa (2004) Bestemmingsplan Castellum (2008) Conclusie

9 9 10 11 11 12

Planologische regimes

13

4.1. 4.2. 4.3. 4.4.

13 17 19 21

Optie A Optie B Optie C Conclusie

Planschade

23

5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6.

23 24 26 27 28 28

Wettelijk kader Optie A Optie B Optie C. Bodemverontreiniging Conclusie

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

032100.18380.00

2

Inhoud

032100.18380.00


Samenvatting en conclusies

3

In het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V is voor de ontsluiting van de wijk Hofstad III uitgegaan van een ontsluiting via het Kamgras in Hofstad IVa. Bewoners vrezen dat het Kamgras niet geschikt is voor de extra verkeersbewegingen die een dergelijke ontsluiting met zich meebrengen. In overleg met de bewoners worden drie opties onderzocht ter ontsluiting van Hofstad III (zie onderstaande figuuur). In deze rapportage wordt onderzocht welke juridisch-planologische gevolgen dit heeft en wordt verkend of bij één van de opties sprake is van planschade.

Optie A Voor deze optie dient een groene strook langs Castellum te worden opgeofferd voor de ontsluitingsweg. Uit eerdere plannen die de gemeente heeft gepresenteerd, blijkt dat de visie op Castellum is dat dit wordt vormgegeven door middel van een stadsgracht met een groene strook. Een ontsluitingsweg ligt niet in lijn met dit principe. Om deze optie te realiseren, moet een brede strook met de bestemming Groen worden omgezet naar een verkeersbestemming. Als gevolg hiervan ondervinden de woningen en appartementen die aan de zuidstrook van Castellum zijn gebouwd en worden gebouwd een planologisch nadeel. Ditzelfde geldt voor de appartementen aan het Parelgras. Voor deze woningen is er sprake van een waardedaling van circa 5%. Dit is meer dan het normaal maatschappelijk risico. Optie B Deze optie is de optie die door de gemeente in eerdere plannen is gepresenteerd, hoewel diverse plannen wel een hoog abstractieniveau hadden dat de precieze ligging niet uit deze plannen blijkt. In het uitwerkingsplan dat is vastgesteld ten behoeve van de bouw van Hofstad IVa, is deze ontsluiting duidelijk aangegeven. De functie van het Kamgras blijft een buurtweg. Deze weg is ook ingericht als zodanig. Voor de koppeling tussen Hofstad IVa en Hofstad III dient een kleine strook Groen naast een verkeersbestemming te worden gewijzigd. Binnen het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V kan dat met een wijzigingsbevoegdheid. Ter plaatse van de beheersverordening Houten Noord en Zuid (die geldt ter plaatse van Hofstad IVa) dient hiervoor af te worden geweken van het gebruik. Een dergelijke wijziging heeft echter geen planschade tot gevolg.


032100.18380.00

4

Samenvatting en conclusies

Optie C Bij deze optie wordt Hofstad IVa gedeeltelijk op een andere manier ontsloten. De plannen die eerder door de gemeente zijn gepresenteerd zijn van een dusdanig abstractieniveau, dat gesteld kan worden dat er geen strijdigheid ontstaat. Bij deze optie wordt Hofstad IVa ontsloten door twee verschillende buurtwegen, wat strijdig is met het principe van compartimenteringen die is aangehouden bij de ontwikkeling van Houten Zuid. Dit is echter een beperkte afwijking. De functie van het Kamgras blijft een buurtweg (zoals in optie B). Hiervoor is sprake van dezelfde afwijking als bij optie B. De nieuwe ontsluiting van Hofstad IVa zal ter plaatse van de parkeervoorziening van het Vedergras de wijk inkomen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de bestaande wegen. Daarvoor dient een kleine strook groen te worden gewijzigd ten behoeve van verkeer. Deze wijziging is echter dusdanig van aard, dat dit geen aanleiding is voor planschade.

032100.18380.00


5

1. Inleiding

De gemeenteraad van Houten heeft op 20 juni 2013 het bestemmingsplan “Hofstad III Loerik V” vastgesteld. Hiermee wordt de woonwijk Hofstad III juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Deze woonwijk ligt tussen Hofstad IVa, Castellum en Loerik V in. Met dit bestemmingsplan worden maximaal 302 woningen toegestaan. In figuur 1.1 is de stedenbouwkundige opzet van deze wijk opgenomen. Het bestemmingsplan is gedetailleerd van opzet. Dit betekent dat weinig flexibiliteit wordt gegeven aan de positionering van de woningen, de wegen en het groen.

Figuur 1.1 Stedenbouwkundige opzet Hofstad III De ontsluiting van de nieuwe wijk Hofstad III is in dit bestemmingsplan voorzien via het Kamgras (gelegen in Hofstad IVa). De bewoners van het Kamgras hebben zienswijzen ingediend tegen het bestemmingsplan. De bewoners maken zich zorgen over de functie die het Kamgras krijgt ter ontsluiting van Hofstad III. De intensiteiten zullen toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Behalve dat het Kamgras drukker zal worden, kan dit ook gevolgen hebben voor de verkeersveiligheid. De bewoners


032100.18380.00

6

Inleiding

vragen zich af of het Kamgras wel geschikt is voor deze intensiteiten. Bij vaststelling van het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V heeft de gemeenteraad een motie aangenomen dat er nader onderzoek zal worden gedaan naar de verkeerskundige onderbouwing van de ontsluiting via het Kamgras. In overleg met de bewoners van het Kamgras wordt gekeken naar een aantal verschillende alternatieve ontsluitingsmogelijkheden van Hofstad III. Van deze verschillende alternatieven wordt nader onderzocht wat hiervan de consequenties zijn. In deze rapportage wordt onderzocht welke juridisch-planologische gevolgen dit heeft en wordt verkend of er sprake zal zijn van planschade bij de verschillende alternatieven. De rapportage heeft tot doel bij te dragen aan een integrale keuze om te komen tot een juiste ontsluiting. De verkeerskundige analyse van de verschillende opties is geen onderdeel van deze notitie en wordt apart onderzocht. In hoofdstuk 2 worden de verschillende alternatieven besproken. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 aan bod met behulp van welke ruimtelijke instrumenten Houten-Zuid is gerealiseerd. Hierin wordt de context van de ontwikkeling geschetst. In hoofdstuk 4 wordt aangegeven welke planologische regimes gelden en wordt aangegeven welke juridisch-planologische aanpassingen gedaan moeten worden om de verschillende alternatieven mogelijk te maken. Hoofdstuk 5 bespreekt per alternatief of er sprake is van planschade.

032100.18380.00


7

2. Alternatieven voor ontsluiting

In figuur 2.1 is aangegeven welke verschillende ontsluitingsmogelijkheden voor Hofstad III worden onderzocht. In dit hoofdstuk worden de verschillende opties nader beschreven.

Figuur 2.1 Verschillende ontsluitingsmogelijkheden Hofstad III Voor de omschrijving wordt gebruik gemaakt van de termen die gebruikt worden in Houten bij de verkeersstructuur (rondweg – inprikker – buurtstraat – woonstraat). De rondweg is de rondweg om Houten, waar een snelheidsregime van 70 km/u geldt. Vanaf de rondweg zijn inprikkers de verschillende wijken in, waar een snelheidsregime van 50 km/u geldt. Elke inprikker splitst vrij snel in twee buurtstraten. De buurtstraten gaan vervolgens over in woonstraten. Voor buurten woonstraten geldt een snelheidsregime van 30 km/u.

2.1.

Optie A

Optie A is de optie die is aangedragen door de bewoners langs het Kamgras. Het Kamgras geldt in deze optie als buurtstraat voor uitsluitend Hofstad IVa. Aan de situatie van het Kamgras verandert niets: er komen geen nieuwe verkeersbewegingen als gevolg van ontwikkelingen in de omgeving. De ontsluiting van Hofstad IVb en Hofstad III gebeurt beide via een (nieuwe) buurtstraat die in Hofstad IVb is gelegen (gedeeltelijk gelijklopend met de huidige bouwweg). Deze ontsluiting loopt parallel aan de spoorbaan (op geringe afstand hiervan) en buigt af naar het oosten. Hier zal de ontsluiting dan komen tussen de huidige school met schoolplein (Hofstad IVb noord) en het water rondom Castellum. Relatie met omgeving Voor het zuidelijke deel van Hofstad IVb zijn nog geen precieze plannen ontwikkeld, waardoor de ontsluiting hier mogelijk is. Aan de noordzijde kan deze ontsluiting worden gerealiseerd ter plaatse van de huidige bouwweg. De ontsluiting komt vervolgens in de westkant van Hofstad III binnen. Om vervolgens een logische verkeersstructuur mogelijk te maken in Hofstad III, moet de


032100.18380.00

8

Alternatieven voor ontsluiting

stedenbouwkundige opzet van deze wijk worden ‘omgeklapt’. Hierbij dient een oplossing gevonden te worden voor de groenstructuur die Castellum met de Oosterlaakplas/Rietplas verbindt. De vraag of een aangepaste stedenbouwkundige structuur mogelijk en/of wenselijk is, is geen onderdeel van dit onderzoek.

2.2.

Optie B

Optie B is de optie waarmee rekening is gehouden in het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V. Het Kamgras wordt hierbij gebruikt voor de ontsluiting van Hofstad IVa en Hofstad III. Het Kamgras zal het fietspad aan de noordzijde van Hofstad IVa met een zogenoemde ‘Houtense zigzag’ kruisen: het autoverkeer mengt zich hierbij voor een aantal meter met het fietsverkeer. Er zal geen sprake zijn van een haakse kruising. Hofstad IVb zal vanaf de inprikker na de rondweg met een afzonderlijke buurtstraat worden ontsloten. Relatie met omgeving Voor de ‘Houtense zigzag’ zag het Kamgras verlengd moeten worden en het fietspad ter plaatse iets verbreed moeten worden. Of aanpassingen aan het Kamgras gedaan moeten worden, is hierbij nog niet geheel duidelijk. De bewoners hebben suggesties aangedragen om het Kamgras veiliger te maken, met name door aanpassing van de verkeersremmende maatregelen die op de kruispunten aanwezig zijn. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat in deze optie het profiel van het Kamgras niet aangepast hoeft te worden. Hiernaar wordt in een separate verkeerskundige studie nog onderzoek gedaan.

2.3.

Optie C

Optie C is als alternatieve optie opgesteld. De ontsluiting van Hofstad III zal wel geschieden volgens het Kamgras (zoals bij optie B). Een deel van Hofstad IVa wordt ontsloten met een nieuwe buurtstraat die via Hofstad IVb komt te lopen. Deze ontsluiting zal globaal langs de huidige parkeervoorziening worden gerealiseerd die in Hofstad IVb is gerealiseerd ten behoeve van de hoge parkeerdruk in Hofstad III. Deze ontsluiting zal globaal ter plaatse van de parkeerplaats langs het Vedergras in Hofstad IVa binnenkomen. Doordat dit gedeelte van de Hofstad IVa wordt ontsloten via een alternatieve buurtstraat, zal de verkeersintensiteit op het Kamgras minder toenemen dan in optie B. Relatie met omgeving Om ervoor te zorgen dat de bewoners van Hofstad IVa in het noordwestelijk deel ook daadwerkelijk van de nieuwe ontsluiting gebruik maken, zullen twee straten afgesloten worden ter plaatse van het Kamgras (Parelgras en Vedergras). Daarnaast zal een nieuwe ontsluiting van Hofstad IVb naar Hofstad IVa gemaakt moeten worden. Dit is mogelijk ter plaatse van de parkeervoorziening langs het Vedergras. De bewoners langs met name het Vedergras zullen te maken krijgen met hogere verkeersintensiteiten.

032100.18380.00


9

3. De context

In 1995 heeft gemeente Houten met het Rijk en de regio in het kader van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) afspraken gemaakt over de realisatie van 6.000 woningen (later aangepast tot 6.750 woningen). Om de woningbouw mogelijk te maken is eerst een Concept Structuurmodel Houten opgesteld (november 1995). Vervolgens is voor heel Houten-Vinex/Houten-Zuid een bestemmingsplan opgesteld (Globaal bestemmingsplan Houten-Vinex, vastgesteld april 1999). Op basis van dit bestemmingsplan zijn verschillende uitwerkingsplannen gemaakt voor de verschillende (woon)buurten. In de afgelopen periode zijn nieuwe bestemmingsplannen opgesteld voor een aantal gebieden die nog ontwikkeld moeten worden, vanwege de actualiseringsplicht van bestemmingsplannen uit de Wet ruimtelijke ordening. Voor de gebieden in Houten Noord en Zuid die al zijn gerealiseerd en waar sprake is van een eindsituatie is een beheersverordening opgesteld. In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op de verschillende plannen die zijn gemaakt voor HoutenZuid. Hierbij wordt ingezoomd op die onderdelen die relatie hebben met de ontsluiting van Hofstad III en eventuele overige aspecten. Dit is met name van belang om de voorzienbaarheid van de ontsluiting van Hofstad III via het Kamgras te bespreken.

3.1.

Concept Structuurmodel Houten (1995)

Het Concept Structuurmodel Houten is opgesteld om voor heel Houten-Zuid een structuur op te stellen die hoort bij de Houtense identiteit. Hierbij is uitgegaan van vijf structuurelementen. Allereerst het Centrum (Castellum), gelegen op het snijpunt van oost-west fietspaden en noordzuid fietspaden langs het spoor. Dit wordt het centrum van Houten-Zuid met een hoge dichtheid. Daar omheen komt een gebied dat aangeduid wordt als de Vijfwal. Hierbinnen zijn eveneens woningen mogelijk met een relatief hoge dichtheid. De Eilanden in het westen vormen eveneens een structurerend element. Vanwege de ligging in de westzijde van Houten, is dit voor onderhavig onderzoek niet relevant. Het vierde element is de ligging van het oostelijke deel in het Kromme-Rijngebied. De woningen in het oostelijk deel liggen in een waterrijk gebied. Er komen uitlopers van dit gebied de Vijfwal binnen. Tot slot is er de Rondweg, die zorgt voor de ontsluiting van de verschillende wijken en de fysieke afsluiting vormt van een groot deel van Houten-Zuid. In het Concept Structuurmodel is eveneens aangegeven dat er sprake is van een compartimentering van de verschillende wijken. De verschillende wijken zijn vanaf de rondweg en de inprikkers maar op één manier met de auto te bereiken. Dit is in het Concept Structuurmodel schematisch weergegeven (zie figuur 3.1). Uit deze figuur blijkt dat de ontsluiting van Hofstad III is beoogd via Hofstad IV.


032100.18380.00

10

De context

Figuur 3.1 Compartimentering autoverkeerssysteem (bron: Concept Structuurmodel Houten 10 november 1995)

3.2.

Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex (GBHV) (1999)

Met het Globaal Bestemmingsplan Houten-Vinex (vastgesteld 27 april 1999) wordt geheel Houten-Zuid met uit te werken bestemmingen mogelijk gemaakt. In dit bestemmingsplan wordt de gedachte uit het Concept Structuurmodel verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan heeft een dusdanig globaliteitsniveau, dat er niet specifiek op de verschillende wijken wordt ingegaan. Wel is een figuur van de groenstructuur opgenomen. Hierbij wordt een groenstructuur rondom Castellum aangegeven. In het bestemmingsplan wordt hier een carrévormige, door een gracht omgeven zone voorgesteld (zie figuur 3.2).

Groenstructuur

Verkeersstructuur auto

Figuur 3.2 Groenstructuur en verkeersstructuur auto, zoals aangegeven in GBHV

032100.18380.00


De context

11

In figuur 3.2 is tevens de verkeersstructuur voor de auto aangegeven. Hierbij wordt hetzelfde principe voor de ontsluiting aangegeven die in het Concept Structuurmodel is aangegeven. Met pijlen is globaal de manier van ontsluiten van de verschillende wijken aangegeven.

3.3.

Uitwerkingsplan Hofstad IVa (2004)

De wijk Hofstad IVa is juridisch-planologisch mogelijk gemaakt met een uitwerkingsplan op basis van het bestemmingsplan GBHV. In dit bestemmingsplan is de ontsluiting van Hofstad IVa aangegeven (zie figuur 3.3). Hieruit kan opgemaakt worden dat na de inprikker de ontsluiting via het Kamgras wordt aangelegd. Hieruit blijkt eveneens de noordelijk gelegen wijk (Hofstad III) via deze weg gerealiseerd zal worden. In figuur 3.3 is eveneens een fragment van de plankaart van UP Hofstad IVa opgenomen. Hieruit blijkt dat de verkeersbestemming van het Kamgras tot de plangrens is aangelegd. In de wijze van bestemmingslegging is daardoor ook rekening gehouden met de aansluiting van het Kamgras op Hofstad III. Figuur toelichting UP Hofstad IVa

Fragment plankaart UP Hofstad IVa

Figuur 3.3 Ontsluitingsstructuur zoals aangegeven in uitwerkingsplan Hofstad IVa

3.4.

Bestemmingsplan Castellum (2008)

Het bestemmingsplan Castellum is gemaakt voor het centrumgebied van Houten-Zuid. In dit bestemmingsplan wordt Castellum gepositioneerd als een ‘vestingstad’: rondom dit gebied wordt een stadsgracht aangelegd. Dit wordt in het bestemmingsplan ook het Carré genoemd: bestaande uit de stadsgracht en de omliggende groenstructuur. Het water van het Carré heeft vooral een stedenbouwkundige en waterhuishoudkundige functie. In het groen aan de buitenzijde zijn wandelpaden met informele speelplekken voorzien; zo worden rondom het Castellum wandelroutes gecreëerd die verbonden zijn met de voetpaden aan de fietsroutes. In figuur 3.4 is de proefverkaveling opgenomen van Castellum uit het bestemmingsplan, waaruit eveneens de vormgeving van het Carré blijkt.

Rho adviseurs voor leefruimte. vestiging Rotterdam

032100.18380.00

12

De context

Figuur 3.4 Proefverkaveling Castellum Overigens is aan de noordwestzijde afgeweken van de rechthoekige vorm van Castellum. Dit is gedaan om aan te kunnen sluiten bij de bestaande woningen die tegen het water aanliggen.

3.5.

Conclusie

De verschillende plannen die de gemeente Houten heeft opgesteld ten behoeve van de realisatie van Houten-Zuid zijn in het algemeen globaal van aard. De ligging van de ontsluiting van Hofstad III is nooit expliciet benoemd in de verschillende stukken. Uit verschillende figuren die in diverse plannen zijn opgenomen, blijkt wel dat het altijd de bedoeling was om Hofstad III te ontsluiten via Hofstad IVa. De plannen die er nu liggen met het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V zijn in overeenstemming met deze figuren. Hiermee kan gesteld worden dat er altijd duidelijk sprake was van voorzienbaarheid van de ontsluiting van Hofstad III via het (huidige) Kamgras. Optie B ligt daarmee in de lijn van de eerste plannen. Een ontsluiting via het carré rondom Castellum ligt lastiger. Hier komt in de verschillende stukken naar voren dat Castellum zelf een hoog stedelijk niveau zal krijgen, met een hoge dichtheid van woningen. Om de identiteit van Castellum te versterken, wordt in de verschillende plannen rekening gehouden met een groene zone om de wijk heen, die later is uitgewerkt als een gracht met bijbehorende groenzone. Een ontsluiting door deze groenzone (optie A) lijkt daardoor minder in lijn te liggen met de eerdere plannen die zijn gepresenteerd. Optie C is een relatief beperkte aanpassing. De eerder gepresenteerde plannen zijn in het algemeen te globaal van aard, dat gesteld kan worden dat er geen strijdigheid is. De enige strijdigheid die ontstaat, is met het uitgangspunt van strikte compartimentering van de verschillende buurten (zoals is aangegeven in het Concept Structuurmodel): elke buurt wordt door één buurtstraat ontsloten. Hofstad IVa wordt bij optie C door twee verschillende buurtstraten ontsloten. Dit zou tot verwarring kunnen leiden. De aanpassing is echter dusdanig beperkt, dat het te ver voert om te stellen dat optie C niet in lijn met de eerdere plannen ligt.

032100.18380.00


4. Planologische regimes

13

In dit hoofdstuk wordt per optie aangegeven welke planologische regimes gelden die relevant zijn. Op deze manier wordt inzicht gegeven in de afwijkingen of wijzigingen die nodig zijn in het juridischplanologisch instrumentarium om een optie te kunnen realiseren. Ter illustratie is allereerst in figuur 4.1 aangegeven welke bestemmingsplannen (BP), uitwerkingsplannen (UP) en beheersverordening (BV) op dit moment gelden.

Figuur 4.1 Ligging plangebieden

4.1.

Optie A

Optie A behelst ontsluiting via de noordzijde van Hofstad IVb. Voor optie A zijn de volgende bestemmingsplannen/uitwerkingsplannen van belang: BP Hofstad IVb Noord; BP Castellum; BV Houten Noord en Zuid; BP GBHV; BP Hofstad III Loerik V.


032100.18380.00

14


De afsluiting van het Kamgras naar het noorden toe wordt niet betrokken in deze analyse: deze maatregel is mogelijk zonder aanpassing van het bestemmingsplan. Westzijde ontsluiting De ontsluiting loopt vanaf de inprikker richting het westen en komt parallel aan het spoor te liggen. De precieze locatie is nog niet duidelijk. BP GBHV Binnen BP GBHV geldt de bestemming Bedrijfsdoeleinden II. Binnen deze bestemming worden verkeersdoeleinden mogelijk gemaakt. Ondanks dat dit een uit te werken bestemming betreft, is het gebruik van een weg zonder meer toegestaan binnen deze bestemming. Voor de aanleg van een weg is immers geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig. De ontsluiting is binnen dit gedeelte direct mogelijk. BP Hofstad IVb Noord Langs de westzijde van het plangebied is de bestemming “Verkeer – Wegverkeer” opgenomen ten behoeve van de ontsluiting van de functies in dit plangebied (waaronder de P+R-locatie van het station Houten Castellum). Het profiel van deze optie past naar verwachting binnen de breedte van deze bestemming. Noordzijde ontsluiting De precieze ligging van de ontsluiting aan de noordzijde is niet duidelijk. Binnen de bestemmingsplannen die hierbij relevant zijn, is echter geen mogelijkheid om de ontsluiting te realiseren, vanwege strijdige bestemmingen. In figuur 4.2 is opgenomen welke bestemmingen gelden ter plaatse van de beoogde ontsluiting.

Figuur 4.2 Ligging plangebieden en bestemmingen ter plaatse van de ontsluiting in optie A

032100.18380.00



15

BP Hofstad IVb Noord Binnen dit bestemmingsplan is aan de noordzijde de bestemming Groen opgenomen. Binnen deze bestemming is een verkeersontsluiting niet toegestaan. BP Castellum Voor zover de ontsluiting binnen het plangebied van BP Castellum zal vallen, zullen de bestemmingen Groen en Water relevant zijn. Binnen een deel van de bestemming Groen zijn de aanduidingen ‘parkeerterrein’ en ‘indicatie voor langzaam verkeerroute’ opgenomen. Ondanks dat deze aanduidingen te maken hebben met verkeer, is een ontsluiting ten behoeve van Hofstad III binnen de bestemming Groen niet mogelijk. Wellicht zal een gedeelte van de ontsluiting via het water gerealiseerd moeten worden. Binnen de bestemming Water zijn kruisingen ten behoeve van verkeersdoeleinden toegestaan. Voor zover een weg dus gedeeltelijk het water zal kruisen, wordt dit mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan. Hieraan worden verder geen beperkingen of eisen gesteld. BV Houten Noord en Zuid Indien de ontsluiting zo ver mogelijk van Castellum af wordt gerealiseerd, dan kan een deel van de ontsluiting lopen door het plangebied van de beheersverordening Houten Noord en Zuid. Voor deze gronden is een besluitvlak opgenomen waarmee het bestaande gebruik mogelijk wordt gemaakt. Voor een deel van de gronden geldt eveneens een besluitsubvlak om de archeologische waarden te beschermen. Dit archeologische aspect wordt verder niet betrokken bij deze analyse. De beheersverordening heeft tot doel om het bestaande gebruik voort te zetten. Zoals in de toelichting van de beheersverordening wordt aangegeven, kan het instrument worden ingezet als een beheerregeling voor het bestaande gebruik voor een gebied met een lage dynamiek. Met andere woorden: in de planperiode zijn geen ontwikkelingen voorzien in het gebied. Voor het begrip ‘bestaand gebruik’ kan worden uitgegaan van het bestaand gebruik in enge zin (wat betekent het feitelijke huidige gebruik) en het bestaand gebruik in ruime zin (waarbij rekening wordt gehouden met de planologische mogelijkheden uit het voorgaande bestemmingsplan/uitwerkingsplan). In de beheersverordening Houten Noord en Zuid is uitgegaan van het gebruik in ruime zin, waarbij niet ingevulde (bouw)mogelijkheden of uitwisseling van functies in de beheersverordening mogelijk wordt gemaakt. De beheersverordening is dusdanig opgesteld dat voor de gebieden waar dit geldt, specifieke besluitvlakken zijn opgenomen. Voor het gebied waar de ontsluiting is beoogd, is geen specifiek besluitvlak opgenomen. Dit betekent dat uitgegaan moet worden dat uitsluitend het bestaande gebruik voortgezet kan worden. In de huidige situatie is sprake van gebruik als groen en gebruik als vrijliggend fietspad. Voor zover de nieuwe ontsluiting deels samenvalt met het fietspad, zal de ontsluiting wellicht mogelijk zijn, indien de term bestaand gebruik ruim wordt geïnterpreteerd. Het combineren van het fietspad samen met het autoverkeer komt in Houten op meer plaatsen voor. Tevens wordt er in bestemmingsleggingen van een bestemming Verkeer in Houten in principe geen onderscheid gemaakt tussen fietspaden en wegen ten behoeve van auto’s. Transformatie van fietspad naar weg zou daardoor mogelijk kunnen zijn binnen de beheersverordening. Hiervoor zal het profiel van het fietspad echter wel verbreed moeten worden ten koste van groen. Een verkeersontsluiting binnen groen is niet mogelijk. Hierdoor is er sprake van strijdig gebruik. Aansluiting op Hofstad III De precieze manier van ontsluiten op Hofstad III is nog niet duidelijk. In deze analyse wordt daarom uitgegaan van een brede zone waarbinnen de otnsluiting zal komen. Overigens is het ook mogelijk dat de gehele stedenbouwkundige structuur van Hofstad III wordt aangepast, indien deze optie wordt gerealiseerd. Dit zou automatisch betekenen dat een nieuw bestemmingsplan opgesteld moet worden, omdat het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V van een gedetailleerde bestemmingslegging uitgaat.


032100.18380.00

16


Op dit moment is het bestemmingsplan BP Hofstad III Loerik V vastgesteld en in werking. Er is echter beroep aangetekend. Voor de volledigheid wordt daarom ook getoetst aan het voorheen geldende bestemmingsplan: GBHV. BP Hofstad III Loerik V Voor de ontsluiting zijn de bestemmingen Groen, Water en Waarde-Cultuurhistorie van belang (zie ook figuur 4.3 voor een uitsnede van de plankaart). Binnen de bestemming Groen is een ontsluiting voor wegverkeer niet mogelijk. Binnen deze bestemming zijn overigens wel ontsluitingsmogelijkheden voor ontsluiting in de vorm van voet- en fietspaden mogelijk. Een aantal bomen is voorzien van de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie. In deze dubbelbestemming is expliciet aangegeven dat de gronden zijn bestemd voor het behoud, de bescherming, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden (perceelsrandbeplanting). In de regels is bepaald dat de bomen uitsluitend geveld mogen worden, indien is aangetoond dat geen onevenredige afbreuk aan de cultuurhistorische waarden wordt gedaan. Dit betekent dat de cultuurhistorische waarden van deze bomen expliciet meegenomen moeten worden bij de belangenafweging, indien deze gekapt moeten worden voor de ontsluiting van Hofstad III. Binnen de bestemming Water zijn kruisingen ten behoeve van verkeersdoeleinden toegestaan. Binnen deze bestemming is daarmee geen strijdigheid.

Figuur 4.3 Fragment plankaart bestemmingsplan Hofstad III Loerik V met de ontsluitingsrichting van optie B globaal aangegeven

032100.18380.00



17

BP GBHV Indien het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V (gedeeltelijk) wordt vernietigd, geldt het bestemmingsplan GBHV. Op basis hiervan kan een nieuw uitwerkingsplan worden opgesteld (of een nieuw bestemmingsplan). Voor het gebied Hofstad III geldt de bestemming ‘Woondoeleinden’. Binnen deze bestemming zijn wegen toegestaan. Er is dan geen strijdigheid met dit bestemmingsplan.

4.2.

Optie B

Optie B gaat uit van ontsluiting van Hofstad III via Kamgras. Voor de ontsluiting wordt verder geen gebruik gemaakt van Hofstad IVb. Voor optie B zijn de volgende bestemmingsplannen/uitwerkingsplannen van belang: BV Houten Noord en Zuid; BP GBHV; BP Hofstad III Loerik V. De analyse voor dit onderdeel is opgesplitst in twee onderdelen: eerst wordt een analyse gemaakt van de planologische mogelijkheden van het huidige Kamgras. Vervolgens wordt ingegaan op de nieuwe aansluiting die gemaakt moet worden tussen het Kamgras en Hofstad III. Kamgras Beheersverordening Houten Noord en Zuid Er wordt vanuit gegaan dat dat het profiel van het Kamgras niet aangepast hoeft te worden indien de ontsluiting van Hofstad III via deze straat wordt gerealiseerd. Wel wordt mogelijk een aantal maatregelen getroffen om de verkeersveiligheid te verbeteren, bijvoorbeeld door de verkeersremmende maatregelen die nu zijn getroffen op een andere manier vorm te geven. In de beheersverordening is aangegeven dat het bestaande gebruik kan worden voortgezet. Voor het Kamgras betekent dit dat het gebruik ten behoeve van verkeer mogelijk is. De vraag kan dan gesteld worden of de functie anders wordt. Het heeft nu de functie van een buurtontsluitingsweg van Hofstad IVa. In de toekomst zou het dan eveneens een buurtontsluitingsweg van Hofstad III worden. Naar onze mening is dit geen planologisch relevante wijziging van het gebruik. Deze ‘aanpassing’ van functie is daarmee mogelijk binnen de regels van de beheersverordening. De functie van de weg verandert niet. Het Kamgras blijft een buurtontsluitingsweg. Bovendien worden er geen maatregelen getroffen die wijzen op een ander gebruik (bijvoorbeeld door een ander snelheidsregime). Er worden weliswaar mogelijk maatregelen getroffen voor een verbeterde verkeersveiligheid, maar dit zorgt niet voor een wezenlijk ander gebruik. Daar komt bij dat het bestaande gebruik op verschillende manieren kan worden geïnterpreteerd: bestaand gebruik in enge zin of in ruime zin. In dit geval is ervoor gekozen om gebruik in ruime zin toe te passen. Hoewel het voor dit onderdeel niet expliciet in de regels is aangegeven, is de toename van het aantal verkeersbewegingen niet dusdanig dat gesproken kan worden van een ander gebruik. Deze redenering past eveneens in de wijze van bestemmen die de gemeente Houten hanteert voor wegen (Verkeer – Wegverkeer). Het is binnen de gemeente niet gebruikelijk om een andere bestemming te geven aan een woonstraat of een buurtstraat. Dit wijst er ook op dat binnen de lijn die de gemeente hanteert de functie van het Kamgras niet wijzigt. Aansluiting Kamgras op buurtonsluitingsweg Hofstad III Voor de aansluiting van het Kamgras op de nieuwe wijk wordt gebruik gemaakt van een zogenoemde “Houtense zigzag”. Dit betekent dat het verkeer voor een klein stukje oploopt samen met het fietspad.


032100.18380.00

18


Het profiel van het bestaande fietspad moet daarvoor iets worden verbreed (zie figuur 4.4 voor een voorbeeld van een Houtense zigzag). Hieronder wordt beschreven in hoeverre een dergelijke verkeersmaatregel mogelijk is in de geldende plannen. In figuur 4.5 is een uitsnede opgenomen van de beide geldende plannen ter plaatse, geprojecteerd op een luchtfoto.

Figuur 4.4 Voorbeeld Houtense zigzag

BP Hofstad III Loerik V

BV Houten Noord en Zuid

Figuur 4.5 Geldende plannen ter plaatse van de aansluiting van het Kamgras op Hofstad III BP Hofstad III Loerik V In dit bestemmingsplan is het bestaande fietspad opgenomen met de bestemming Verkeer – Wegverkeer. Het gebruik door auto’s is binnen deze bestemming toegestaan. De aanpassing van

032100.18380.00



19

fietspad naar buurtontsluitingsweg is hiermee functioneel gezien wel mogelijk. De bestemming Verkeer – Wegverkeer is echter alleen gegeven aan het bestaande fietspad. Aan de noordelijke rand van het fietspad geldt de bestemming Groen. Binnen deze bestemming is het gebruik als weg door auto’s niet mogelijk. In dit bestemmingsplan is echter een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 14, lid 2), die als volgt luidt: “Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of intensiteit en/of de realisatie van de parkeernorm daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 5 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot”. Een verbreding van het fietspad naar het noorden toe om deze geschikt te maken als ‘Houtense zigzag’ is mogelijk met deze wijzigingsbevoegdheid. Hierdoor is deze manier van ontsluiten mogelijk met een relatief lichte procedure. De plangrens van dit bestemmingsplan ligt op de zuidzijde van het fietspad, waardoor voor de verbreding van het fietspad aan beide zijden eveneens gekeken moet worden naar de beheersverordening Houten Noord en Zuid. BV Houten Noord en Zuid Direct ten zuiden van het fietspad is de beheersverordening Houten Noord en Zuid gelegen. Indien het fietspad enigszins naar het zuiden wordt vergroot om zo te kunnen functioneren als buurtontsluitingsweg, is deze beheersverordening van toepassing. In de beheersverordening wordt uitsluitend het bestaand gebruik toegestaan. Het huidige gebruik van de gronden ten zuiden van het fietspad is groen. Het gebruik ten behoeve van verkeer is wel dusdanig anders, dat dit niet binnen het bestaand gebruik valt. GBHV Indien het bestemmingsplan Hofstad III Loerik V (gedeeltelijk) wordt vernietigd, geldt het bestemmingsplan GBHV ter plaatse van de zigzag. Op basis hiervan kan een nieuw uitwerkingsplan worden opgesteld (of een nieuw bestemmingsplan). Voor het gebied Hofstad III geldt de bestemming ‘Woondoeleinden’. Binnen deze bestemming zijn wegen toegestaan. Er is dan geen strijdigheid met dit bestemmingsplan.

4.3.

Optie C

Optie C gaat uit van ontsluiting van Hofstad III via Kamgras. Om het aantal verkeersbewegingen op het Kamgras te beperken, zal een deel van Hofstad IVa door middel van een nieuwe aansluiting op het Vedergras worden ontsloten. Voor optie C zijn de volgende bestemmingsplannen/uitwerkingsplannen van belang: BV Houten Noord en Zuid; BP GBHV; BP Hofstad III Loerik V. Kamgras De ontsluiting via het Kamgras geschiedt op dezelfde manier als in optie B. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.2. De beheersverordening Houten Noord en Zuid verzet zich verder niet tegen de afsluiting van het Vedergras en het Parelgras bij de kruising met het Kamgras. Aansluiting Kamgras op buurtonsluitingsweg Hofstad III Voor de aankoppeling van de nieuwe ontsluiting van Hofstad III op het Kamgras (door middel van de “Houtense zigzag”), geldt dezelfde analyse als de analyse voor optie B. Daarom wordt verwezen naar paragraaf 4.2.


032100.18380.00

20


Aansluiting vanaf Hofstad IVb op Vedergras De precieze invulling van de aansluiting van Hofstad IVb op het Vedergras is nog niet bekend. Het lijkt logisch om de aansluiting ter hoogte van de parkeervoorziening in het Vedergras te realiseren. Hiervoor zijn de beheersverordening Houten Noord en Zuid (Hofstad III) en het GBHV (Hofstad IVb). De begrenzing tussen beide plangebieden ligt ter plaatse van de (noord)oostelijke grens van het fietspad. In figuur 4.6 is een luchtfoto opgenomen, waarop de begrenzing tussen beide plannen is weergegeven.

BV Houten Noord en Zuid

GBHV

Figuur 4.6 Begrenzing GBHV en BV Houten Noord en Zuid GBHV De precieze ligging van de ontsluitingen ter plaatse van Hofstad IVb is nog niet duidelijk. In het gedeelte gelden de bestemmingen Woondoeleinden en Bedrijfsdoeleinden. Binnen beide bestemmingen is de functie voor verkeersontsluitingen mogelijk. BV Houten Noord en Zuid De aansluiting op het Vedergras ligt in de beheersverordening Houten Noord en Zuid. In deze beheersverordening is het bestaande gebruik mogelijk gemaakt. Voor de ontsluiting kan gebruik worden gemaakt van de bestaande woonstraten die hier zijn gelegen. Eventueel is een gedeelte van de parkeervoorziening nodig. Voor de kruising zal via het fietspad een gedeelte van de bestaande groenstrook moeten worden gebruik. Hierna wordt voor deze drie verschillende aspecten aangegeven of dit mogelijk is binnen de regels van de beheersverordening. Bij het uitsluitend gebruik van de bestaande wegen, is met name de vraag of de functie van het Vedergras wijzigt. Het bestaande gebruik is immers toegestaan. Het Vedergras is op dit moment ingericht als woonstraat. Wellicht zal de functie wijzigen naar buurtstraat, omdat het Vedergras nu aan de ‘voorkant’ van Hofstad IVa komt te liggen. Hierdoor zal ongeveer een kwart van de wijk gebruik maken van deze ontsluiting van de wijk. Het aantal verkeersbewegingen zal hierdoor toenemen. Een deel van deze buurt rijdt nu ook al via het Vedergras: er zijn immers maar twee aansluitingen op het Kamgras. Daar komt bij dat op de locatie van de mogelijke nieuwe ontsluiting van de wijk een parkeervoorziening is gelegen, wat relatief meer verkeer zal aantrekken. Uit schattingen blijkt dat er ongeveer 900 auto’s per etmaal ter plaatse over het Vedergras zullen rijden. Hierdoor kan gesteld worden dat de functie van de straat niet substantieel wijzigt dat dit niet mogelijk zou zijn binnen de regels van de beheersverordening. Dit ligt ook in de lijn van de

032100.18380.00



-

-

4.4.

21

manier van bestemmen in Houten van wegen: ongeacht het type weg (of fietspad), wordt de bestemming Verkeer – Wegverkeer opgenomen. Indien ook gebruik moet worden gemaakt van de parkeervoorziening, zal er wel sprake zijn van strijdig gebruik. Parkeren is een andere functie dan een functie als woon- of buurtstraat. Hoewel in sommige bestemmingsplannen binnen de gemeente parkeervoorzieningen binnen de bestemming Verkeer – Wegverkeer vallen, is op andere locaties een specifieke aanduiding opgenomen om parkeervoorzieningen mogelijk te maken. De interpretatie van bestaand gebruik moet daarom wel zeer ruim zijn om de functies parkeren en ontsluitingsweg aan elkaar gelijk te stellen. Voor de kruising met het fietspad, zal een gedeelte van de groenstrook waarschijnlijk moeten worden gebruikt. Dit is niet mogelijk in de bestaande beheersverordening, aangezien er in deze situatie geen sprake is van bestaand gebruik.

Conclusie

Op basis van de verschillende planologische regimes die gelden, kan worden geconstateerd dat alle ontsluitingen strikt genomen niet mogelijk zijn binnen de huidige planologische regimes. Voor optie A zijn de grootste afwijkingen. Binnen optie B is de aansluiting die gemaakt moet worden via het fietspad niet mogelijk. Dit gaat echter om een relatief kleine wijziging die voorzien had kunnen worden door de eerdere plannen die binnen de gemeente zijn opgesteld (zie hoofdstuk 3). Bij optie C is er ook sprake van een beperkte afwijking ter plaatse van de aansluiting op het Vedergras. Indien de voorzienbaarheid van de aansluitingen uit hoofdstuk 3 hierbij wordt betrokken, dan kan wel gesteld worden dat optie B de optie is die in de lijn van de eerdere plannen en visies ligt. Optie A en C zijn niet eerder in plannen gepresenteerd. Bij optie A is er een strijdigheid met de bestemming Groen. Dit is een grote planologische afwijking. Bij optie C is de planologische wijziging relatief beperkt. De functie van de straten wijzigt zeer beperkt en voor zover er sprake is van een wijziging van de functie groen naar de functie verkeer, heeft deze wijziging slechts betrekking op kleine stroken.


032100.18380.00

22


032100.18380.00


5. Planschade

5.1.

23

Wettelijk kader

Schade die ontstaat als gevolg van een planologische regeling, kan voor een gedeeltelijke vergoeding in aanmerking komen. Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vormt de wettelijke basis voor een tegemoetkoming in planschade. Het gaat om een tegemoetkoming in de schade en niet om een schadevergoeding. De regeling voorziet daarom ook in een aantal zaken die kunnen leiden tot beperking van de tegemoetkoming, te weten (1.) het normaal maatschappelijk risico, (2.) de voorzienbaarheid en (3.) de mogelijkheden tot schadebeperking. Schade kan worden veroorzaakt door planologische verslechtering ter plaatse van het eigendom (directe planschade) danwel in de omgeving ervan (indirecte planschade). Schade komt in beginsel voor een tegemoetkoming in aanmerking als het schade betreft in de vorm van inkomensderving of vermindering van waarde van een onroerende zaak. Het recht op een tegemoetkoming in planschade bestaat enkel, indien de schade redelijkerwijs niet voor eigen rekening van de aanvrager behoort te blijven en de vergoeding van die schade niet of onvoldoende anderszins is verzekerd. De Wro bepaalt dat enkel schade die buiten het normale maatschappelijke risico valt, voor een tegemoetkoming in aanmerking komt. Schade die tot het normale maatschappelijk risico (NMR) wordt gerekend, komt voor rekening van de aanvrager van de planschade. Voor rekening van de aanvrager blijft bij indirecte planschade in ieder geval schade in de vorm van waardevermindering van de onroerende zaak die overeenkomt met 2% van de waarde van de onroerende zaak, en schade in de vorm van inkomensderving die overeenkomt met 2% van het inkomen (de zogenoemde forfaitregeling). Het NMR kan echter ook hoger uitvallen dan deze 2%. Ook bij directe planschade is het NMR van toepassing. De Wro voorziet in dit geval echter niet in een forfaitregeling. Een aanvraag moet binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van het planologisch besluit waarop de aanvraag betrekking had worden ingediend. Om voor een tegemoetkoming in schade in aanmerking te komen, moet degene die vraagt om tegemoetkoming in schade in een planologisch nadeliger positie gekomen zijn als gevolg van de planologische wijziging. Om te kunnen bepalen of deze situatie zich voordoet, moet de maximale invulling op grond van de oude planologische situatie worden vergeleken met de mogelijkheden die de nieuwe planologische situatie biedt. Indien de vigerende planologische regeling (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) tot stand is gekomen onder de oude WRO (ontwerp ter inzage gelegd voor 1 juli 2008), dan worden vrijstellingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten meegeteld bij de maximale invulling van de planologische regeling. Onder de huidige Wro worden deze flexibiliteitsinstrumenten uit artikel 3.6 Wro niet meegeteld. De feitelijke situatie is dus niet maatgevend, het gaat om de planologische mogelijkheden. Op grond van artikel 6.3 Wro dienen Gedeputeerde Staten bij hun beslissing op de aanvraag rekening te houden met de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak en de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen c.q. te beperken. Van voorzienbaarheid is sprake als op het moment dat de betrokkene rechten en verplichtingen is aangegaan met betrekking tot de onroerende zaak, er sprake was van een concreet en openbaar gemaakt beleidsvoornemen tot planologische wijziging. Van de mogelijkheid van de aanvrager om schade te voorkomen of te beperken kan sprake zijn indien de aanvrager geen gebruik heeft gemaakt van bouwmogelijkheden op het moment dat deze nog mogelijk


032100.18380.00

24

Planschade

waren. De mogelijkheid van de aanvrager om de schade te beperken zijn niet in deze risicoanalyse betrokken. In het vorige hoofdstuk is ingegaan op de voorzienbaarheid van de verschillende opties. Dit komt verkort in dit hoofdstuk aan bod bij de analyses. In dit hoofdstuk wordt aangegeven wat per optie de risicogevoelige objecten zijn en, indien hiervan sprake is, wat de schadefactoren zijn. Dit hoofdstuk is opgesteld in samenwerking met ing. W. Haaksema, rentmeester NVR / Register Taxateur bij Van Heijst & partners Rentmeesters BV te Zwolle.

5.2.

Optie A

Risicogevoelige objecten De taxateur is van mening dat, uitgaande van de door opdrachtgever verstrekte informatie en bezichtiging ter plaatse, de volgende objecten vanwege de invloedssfeer van de plannen in deze analyse dienen te worden betrokken. Tabel 5.1 Risicogevoelige objecten Adres

Kadastraal bekend gemeente Houten, sectie B,nummers

Gebruik en type

Soort eigenaar

1

Appartementen noordzijde Parelgras

2461

Wonen

Particulier

2

Grachtwoningen en appartementen Via Hoarta zuid-oostzijde Castellum

3145

Wonen

Projectontwikkelaar

Bij de beoordeling van een planschadeverzoek moet worden bezien of door wijziging van het planologische regime belanghebbenden in een nadeliger positie zijn komen te verkeren ten gevolge waarvan deze schade lijden of zullen lijden. Schadefactoren De risicogevoelige objecten kunnen nadelig worden beïnvloed door schadefactoren als uitzicht, schaduw, uitbreidingsmogelijkheden en bereikbaarheid. Daarnaast kunnen geluidsoverlast, privacyverlies en verkeersinvloeden aan de orde zijn. 1- Appartementen noordzijde Parelgras Deze appartementen zijn gelegen aan de noordzijde van het appartementencomplex en kijken uit over de woonwijk Castellum en Hofstad III. Aan de noordzijde zijn 19 appartementen gelegen. Het totale appartementencomplex bevat zowel koop- als huur appartementen in diverse prijsklassen. Aangezien het op basis van de geveltaxatie niet mogelijk is de betreffende appartementen te classificeren, wordt uitgegaan van een verdeling op basis van 50/50. In de huidige situatie is de strook grond tussen Castellum en het appartementencomplex bestemd als “groen” en “water”. Indien voor optie A wordt gekozen, betekent dit dat de strook die nu als “groen” is bestemd, (deels) een verkeersbestemming zal krijgen. In plaats van enkel fietsers/brommers die voorbij zullen komen, zullen er dan ook auto’s langs rijden. Dit zal zich met name concentreren tot de ochtend en het einde van de middag. Al het autoverkeer uit Hofstad III zal hier langskomen. De overlast die dit veroorzaakt, uit zich in een verslechterd uitzicht, geluidsoverlast en stank/stofoverlast. De waarde van de betreffende appartementen zal als gevolg van deze planologische wijziging nadelig worden beïnvloed.

032100.18380.00


Planschade

25

2 - Grachtwoningen en appartementen Via Horta, Zuid-oostzijde Castellum Deze objecten zijn gelegen in de woonwijk Castellum en betreffen de woningen en de appartementen in de hoektoren aan het water, zoals ook blijkt uit onderstaande uitsnede van de plankaart. Voor wat betreft de appartementen in de hoektoren worden alleen de appartementen beoordeeld aan de zuidzijde van het complex. De poortappartementen worden buiten beschouwing gelaten aangezien daar al een weg langs loopt en deze zich tevens op korte afstand van het spoor bevinden. Langs deze gracht komen circa 22 grachtwoningen waarvan inmiddels de helft gebouwd is. De andere helft alsmede de appartementen in de hoektoren moeten nog worden gebouwd. Het is nog niet bekend hoeveel appartementen er in de hoektoren worden gerealiseerd. Alle grond is nog in eigendom van een projectontwikkelaar. Voor deze woningen en appartementen geldt eveneens dat zij op basis van de vigerende bestemming uitzicht hebben op water en een groenstrook. Indien Hofstad III via deze optie ontsloten zal worden, betekent dit dat de groenstrook zal verdwijnen en deze strook grond een verkeersbestemming zal krijgen. In plaats van enkel fietsers/brommers die voorbij zullen komen, zullen er dan ook auto’s langs rijden. Dit zal zich met name concentreren tot de ochtend en het einde van de middag. Al het autoverkeer uit Hofstad III zal hier langskomen. De overlast die dit veroorzaakt, uit zich in een verslechterd uitzicht, geluidsoverlast en stank/stofoverlast. Daarmee zal de waarde van de betreffende grachtwoningen en appartementen als gevolg van deze planologische wijziging nadelig worden beïnvloed.


032100.18380.00

26

Planschade

Tabel 5.2 Weging schadefactoren 1

2

Uitzicht

0/-

0/-

Schaduw

0

0

Uitbreiding

0

0

Bereikbaarheid

0

0

Overig

X

X

Geluid

-

-

Privacy

0

0

Stank/stof

0/-

0/-

Verkeer

0/-

0/-

Overig

X

X

Bouwmassa

Overlast

Legenda: --

= sterk negatief

-

= negatief

0/-

= licht negatief

0

= neutraal

+

= positief

X

= niet van toepassing

5.3.

Optie B

De taxateur is van mening dat, uitgaande van de door opdrachtgever verstrekte informatie en bezichtiging ter plaatse, er geen objecten vanwege de invloedssfeer van de plannen in deze analyse dienen te worden betrokken. Toelichting Voor wat betreft de ontsluiting van Hofstad IVb zal dit geschieden in de wijk zelf en voor deze wijk dient nog een nadere uitwerking gemaakt te worden van het bestemmingsplan. Voor dit deel van de ontsluiting zijn dus geen risicogevoelige objecten. Voor wat betreft de ontsluiting van Hofstad III via Kamgras geldt dat er reeds een weg aanwezig is. Er hoeft dan ook geen planologische wijziging plaats te vinden voor wat betreft de Kamgras zelf. Een kleine strook grond welke gelegen is op de overgang tussen Hofstad III en IVa dient een planologische wijziging te ondergaan. Het gaat dan om het wijzigen van de bestemming “Groen” naar de bestemming “Verkeer” (zie onderstaand kaartje).

032100.18380.00


Planschade

27

Opgemerkt dient te worden dat ten tijde van de vaststelling het vigerende bestemmingsplan uit 1999, waarin ook Hofstad IVa is opgenomen, Kamgras is aangewezen als buurtontsluitingsweg (zie ook figuur 3.3 in hoofdstuk 3). Hierbij is aangegeven dat dit ook geldt voor de ontsluiting van het noordelijk gelegen plandeel, Hofstad III. Zowel op basis van het grotendeels ontbreken van een gewijzigd planologisch regime als de voorzienbaarheid van de functie van de buurtonsluitingsweg is er geen sprake van planschade voor omwonenden.

5.4.

Optie C.

De taxateur is van mening dat, uitgaande van de door opdrachtgever verstrekte informatie en bezichtiging ter plaatse, er geen objecten vanwege de invloedssfeer van de plannen in deze analyse dienen te worden betrokken. Toelichting Voor wat betreft de ontsluiting van Hofstad IVb zal dit geschieden in de wijk zelf en voor deze wijk dient nog een nadere uitwerking gemaakt te worden van het bestemmingsplan. Een kleine strook grond welke gelegen is op de overgang tussen Hofstad IVa en IVb dient een planologische wijziging te ondergaan. Het gaat dan om het wijzigen van de bestemming “Groen” naar de bestemming “Verkeer” (zie onderstaand kaartje).


032100.18380.00

28

Planschade

Deze groenstrook is gelegen tegen een parkeerterrein aan. Gezien de oppervlakte en ligging van deze groenstrook zal de planologische wijziging geen planologisch nadeel voor omwonenden opleveren. Voor dit deel van de ontsluiting zijn derhalve geen risicogevoelige objecten. Voor wat betreft de ontsluiting van Hofstad III via Kamgras geldt dat er reeds een weg aanwezig is, er hoeft dan ook geen planologische wijziging plaats te vinden om deze ontsluiting mogelijk te maken. In deze variant is opgenomen dat de ontsluiting van de Veder-, Bunt-, en Parelgras zal gaan via de ontsluitingsweg in Hofstad IVb, waarmee een deel van de extra drukte als gevolg van de ontsluiting Hofstad III wordt gecompenseerd. Tevens dient in dat kader opgemerkt te worden dat ten tijde van de vaststelling het vigerende bestemmingsplan uit 1999 waarin ook Hofstad IVa is opgenomen, Kamgras is aangewezen als buurtontsluitingsweg. Hierbij is aangegeven dat dit ook geldt voor de ontsluiting van het noordelijk gelegen plandeel, Hofstad III. Zowel op basis van het ontbreken van een gewijzigd planologisch regime als de voorzienbaarheid van de functie van de buurtonsluitingsweg is er geen sprake van planschade.

5.5.

Bodemverontreiniging

In deze analyse is geen rekening gehouden met mogelijke verontreiniging van de bodem of het grondwater die een rol zou kunnen spelen bij de beoordeling van de waarden of de schade.

5.6.

Conclusie

Schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro kan uitsluitend bestaan uit waardevermindering en/of inkomstenderving. Daarbij behoort rekening te worden gehouden met het normaal maatschappelijk risico (2%) tenzij het gaat om directe planschade. De mogelijkheid van de aanvrager om de schade te beperken en de (mate van) voorzienbaarheid zijn niet in deze risicoanalyse betrokken. Bij de beoordeling van de eventuele waardedaling dient de fictie als uitgangspunt te worden genomen dat er sprake is van een willekeurig handelend koper c.q. belegger. Met andere woorden: in welke mate zal een redelijk denkend en handelend koper in zijn koopgedrag worden beïnvloed door de planwijziging.

032100.18380.00


Planschade

29

De taxateur komt op grond van het vorenstaande tot de conclusie dat er als gevolg van de (voorgenomen) wijziging van de vigerende planologische bestemming, waarbij de realisering van de voorgenomen ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, naar zijn oordeel enkel bij optie A risico’s aanwezig zijn op voor vergoeding in aanmerking komende planschade ex artikel 6.1 Wro. Voor de in optie A genoemde risicogevoelige objecten komt ondergetekende tot een waardedaling van 5% van de vrije waarde van de betrokken objecten.

Tabel 5.3: Schaderaming Adres

Mate van planologisch nadeel

Schadebedrag per woning/appartement*)

Schadebedrag totaal*)

1

Grachtwoningen Castellum**

Licht planologisch nadeel

€ 8.550,--

€ 188.100,--

2

Appartementen hoektoren Castellum***


€ 7.125,--

€ onbekend

3

Appartementen Parelgras***


€ 8.250,--

€ 156.750

* op basis van geveltaxatie en na aftrek van het wettelijk bepaalde minimale normaal maatschappelijk risico van 2% van de waarde van het object voorafgaande aan de planologische wijziging.

** de grachtwoningen worden momenteel aangeboden voor € 285.000 v.o.n, dit geldt als basis voor deze raming *** de poortappartementen worden momenteel aangeboden voor prijzen van € 217.500 en € 257.500. Hiervan is het gemiddelde als uitgangspunt genomen voor deze raming

**** in 2013 zijn appartementen verkocht voor resp. € 325.000 en € 225.000. voor de raming van de schade is uitgegaan van een gemiddelde van deze koopsommen voor de betreffende appartementen.


032100.18380.00

Houten. Ontsluiting Hofstad III. Onderzoeken planologische mogelijkheden en planschade drs. M. Hoorn. mr.drs. J.L

Recommend Documents