Monumenten CV APF I Herontwikkeling van rijksmonument De ‘Ambachtsschool’ te Gouda in 68 huurwoningen Belegging in middensegment huurwoningen met een interessant fiscaal voordeel in box 1
Vooraankondiging
In samenwerking met:
1
Belangrijke informatie
Deze informatie staat niet op zichzelf en dient te worden gelezen in samenhang met het informatiememorandum. Een eventuele beslissing om te beleggen in participaties van Monumenten CV APF I dient gebaseerd te zijn op bestudering van het (gehele) informatiememorandum. Beleggen brengt risico’s met zich mee. Dit geldt ook voor het houden van participaties in Monumenten CV APF I. De belangrijkste risico’s die verbonden zijn aan het beleggen in vastgoed, zijn waardeschommelingen van het vastgoed, algemene economische ontwikkelingen alsmede het risico van de zeer beperkte verhandelbaarheid. Deze factoren kunnen in meer of mindere mate invloed hebben op de waarde en het resultaat. Daarnaast zijn er de afgeleide risico’s die bij het exploiteren van vastgoed voorkomen, zoals debiteurenrisico, leegstandsrisico, restwaarderisico, beheer- en exploitatierisico, milieurisico, risico omtrent huuropbrengsten, aansprakelijkheidsrisico, renterisico, politiek risico, risico van ruimtelijke ordening, indexrisico en solvabiliteitsrisico. APF International is voor het aanbieden van de participaties, vanwege de deelname van ten minste € 100.000 per belegger (er kan alleen worden geparticipeerd indien er vier of meer participaties van € 25.000 worden verkregen), niet vergunningplichtig of prospectusplichtig onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). Daarnaast staat APF International niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) of De Nederlandsche Bank noch behoeft APF International een door de AFM goedgekeurd prospectus algemeen verkrijgbaar te stellen. Voor alle genoemde bedragen en geprognosticeerde rendementen geldt dat deze onder voorbehoud zijn van verkrijging van financiering van de bank. Tevens geldt het volgende: ‘De waarde van de belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten en uitgesproken verwachtingen bieden geen garantie voor de toekomst.’ De prognoses vormen geen betrouwbare indicator voor toekomstige resultaten. In deze vooraankondiging wordt gebruik gemaakt van impressies van de herontwikkelde Ambachtsschool, na realisatie van de herontwikkeling kan de werkelijkheid hiervan afwijken.
2
Inhoudsopgave
Belangrijke informatie
2
Inleiding 4 1. Kerngegevens
5
2. Vastgoed
6
3. Huurders
22
4. Financiële uitgangspunten
29
5. Fiscale aspecten
37
6. Juridische aspecten
39
7. Initiatiefnemer APF International
40
8. Deelname
41
9. Betrokken partijen
42
3
Inleiding
Aan de Graaf Florisweg te Gouda werd op 8 oktober 1932 de Ambachtsschool geopend. Na jarenlang dienst gedaan te hebben als praktijkschool wordt het monumentale gebouw nu herontwikkeld tot wooncomplex. De Ambachtsschool ligt op loopafstand van het station, het centrum van Gouda en recreatiegebied de Reeuwijkse Plassen. Het herontwikkelde complex zal 64 huurappartementen en vier grondgebonden huurwoningen omvatten. De prijzen van de appartementen en woningen liggen in het middensegment, een segment waar zowel op landelijk als lokaal niveau een tekort is. Dit tekort zal naar verwachting de komende jaren verder toenemen door de door het kabinet genomen maatregelen inzake de hervorming van de woningmarkt. Voor de woningzoekenden in Gouda in dit segment biedt de herontwikkeling van de Ambachtsschool de kans te wonen in een nieuw opgeleverde woning met monumentale uitstraling door de historische elementen en hoge plafonds van de appartementen. Voor participanten die in privé beleggen in het fonds biedt deze belegging een bijzonder aantrekkelijk rendement op woningen door het fiscale voordeel in box 1 als gevolg van de monumentale status van het object. Participanten in het fonds dragen tevens bij aan het behoud van monumentaal erfgoed. APF International heeft de herontwikkeling van de Ambachtsschool geselecteerd voor Monumenten CV APF I en biedt hiermee, in samenwerking met Adviesgroep Reyersen van Buuren bv, een beperkte groep beleggers de mogelijkheid te beleggen in een rijksmonument met een interessant fiscaal voordeel in box 1. Totaal zijn er 199 participaties van € 25.000 beschikbaar voor uitgifte (€ 4.975.000). Deelname in Monumenten CV APF I is mogelijk met een afname van minimaal vier participaties (€ 100.000, exclusief emissiekosten). Er zullen derhalve maximaal 49 vennoten kunnen toetreden tot de CV.
4
1. Kerngegevens
■
Uitstekende binnenstedelijke locatie
■
Unieke uitstraling van appartementen, mede door de hoge plafonds
■
Laag leegstandrisico door keuze voor het middensegment
■
Interessant fiscaal voordeel door de aftrekbaarheid van de onderhoudskosten in box 1
■
Aantrekkelijke financiering tegen zeer lage rente voor een gedeelte van de restauratiekosten
■
Behoud van een rijksmonument
KERNGEGEVENS MONUMENTEN CV APF I Juridische structuur
commanditaire vennootschap
Fiscale status
transparant (belastingheffing bij houder van participaties)
Aantal participaties
199
Minimale afname
4
Maximaal aantal participanten
49
Overdraagbaarheid
participaties zijn beperkt overdraagbaar
Koopprijs per participatie
€ 25.000 (exclusief emissiekosten)
Inleg participanten
€ 4.975.000
Hypothecaire lening totaal
€ 7.000.000
Hypothecaire lening laagrentend NRF* (annuïteit)
€ 2.500.000
Looptijd hypothecaire lening laagrentend NRF
30 jaar (1e 3 jaar aflossingsvrij, inclusief bouwtijd)
Rekenrente hypothecaire lening laagrentend NRF
1,50%
Hypothecaire lening regulier NRF
€ 1.000.000
Looptijd hypothecaire lening regulier NRF
33 jaar (1e 3 jaar aflossingsvrij, inclusief bouwtijd)
Rekenrente hypothecaire lening regulier NRF
3,00%
Hypothecaire lening regulier
€ 3.500.000
Looptijd hypothecaire lening regulier
7 jaar (inclusief bouwtijd)
Rekenrente hypothecaire lening regulier
3,25%
Totale fondsinvestering
€ 11.975.000
Prognose exploitatierendement
6,6% gemiddeld per jaar
Prognose direct rendement (ná aflossing, inclusief belastingvoordeel**)
7,7% gemiddeld per jaar
Prognose totaalrendement ***
9,1% gemiddeld per jaar
Preferent rendement
7,7% **** gemiddeld per jaar
Beleggingshorizon
zeven tot tien jaar
* NRF: Nationaal Restauratiefonds ** Belastingvoordeel uitgaande van de maximale aftrek (52%) in box 1 per 1 juli 2016 en per 1 juli 2017. Dit belastingvoordeel wordt beschouwd als uitkering van direct rendement. *** Gebaseerd op een behoudend verkoopscenario (zie pagina 34). **** Inclusief voornoemd belastingvoordeel.
5
2. Vastgoed
Historie
Het gebouw de Ambachtsschool met bijbehorende conciërgewoning aan de Graaf Florisweg 64 is begin jaren dertig ontworpen door de Haagse architect Jos Duijnstee ter vervanging van de te kleine huisvesting aan het Paradijs te Gouda waar de Ambachtsschool sinds haar oprichting in 1910 gevestigd was. In 1932 verhuist de school naar de nieuwe locatie aan de Graaf Florisweg, waar naast de reeds bestaande opleidingen tot onder meer bankwerker, smid en pottenbakker tevens de nieuwe opleidingen tot automonteur, lasser en elektricien worden ondergebracht. De Ambachtsschool en de conciërgewoning zijn ontworpen in de stijl van de Nieuwe Zakelijkheid. Het nagenoeg symmetrische schoolgebouw is vanuit een H-vormige plattegrond opgetrokken en heeft een betonnen skeletbouw met bakstenen gevels en een pannendak. De Ambachtsschool is in fases gebouwd en bestaat uit een hoofdgebouw, oostvleugel, westvleugel, gymzaal en conciërgewoning. Het hoofdgebouw bestaat uit een begane grond, twee verdiepingen en een zolder. Voldoende daglichttoetreding in de klaslokalen werd gewaarborgd door de grote raampartijen. De hal is voorzien van betegelde lambrisering, tegeltableaus en schilderingen en in de hal bij de hoofdentree bevindt zich tevens de halfronde houten portiersloge. De glas-in-loodramen in het trappenhuis verbeelden de verschillende ambachten waarvoor de school opleidde. In 1949 is de westvleugel naar het zuiden toe uitgebreid in identieke stijl als de reeds bestaande bouw, in 1955 werd aan de oostvleugel de gymnastiekzaal aangebouwd.
Ambachtsschool omstreeks 1950.
6
Ambachtsschool en conciërgewoning omstreeks 1932.
De conciërgewoning is gelijktijdig met het hoofdgebouw gerealiseerd in dezelfde stijl en bestaat uit een begane grond en een kapverdieping. De Ambachtsschool, die inmiddels was overgegaan in de technische school, verliet het gebouw in 1997. Vanaf 1988 tot 2010 bood het pand tevens onderdak aan de Stichting Bevordering Beroepsopleidingen Gouda (SBB) die onder meer de opleidingen keramiek en lassen aanbood. Sinds het vertrek van de SBB in 2010 worden het hoofdgebouw en de conciërgewoning door een leegstandsbeheerder bewaakt door tijdelijke bewoning. Ondanks het vertrek van de voormalige Ambachtsschool van deze locatie staat het gebouw in de volksmond nog steeds bekend als de ‘Ambachtsschool’. Sinds 28 november 2000 staat het complex ingeschreven in het Monumentenregister van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed.
7
Locatie
De stad Gouda ligt tussen Rotterdam en Utrecht in de provincie Zuid-Holland. Met ruim 70 duizend inwoners, is Gouda in inwonertal de 48e gemeente van Nederland en de 12e gemeente van Zuid-Holland (bron: CBS). Door de centrale ligging en goede bereikbaarheid is Gouda een aantrekkelijke stad om te wonen voor mensen die werken in Rotterdam, Den Haag of Utrecht. De Ambachtsschool is gelegen in de wijk Noord in de buurt Ouwe Gouwe. Deze buurt ligt op loopafstand van het centrum en het NS-station. Dit gedeelte van de buurt bestaat voornamelijk uit woonhuizen uit de jaren ’30. Het recreatiegebied de Reeuwijkse Plassen bevindt zich op slechts twee kilometer afstand van de Ambachtsschool. Het wooncomplex wordt omringd door koopwoningen aan zowel de Gravin Beatrixstraat aan de oostkant als aan de Vossenburchkade aan de zuidkant. Achter de woningen aan de Vossenburchkade loopt de spoorlijn Utrecht – Rotterdam/Den Haag. Aan de westkant bevinden zich tennisbanen.
8
De Ambachtschool wordt ontsloten vanaf de Graaf Florisweg aan de noordzijde van het pand. Via de Graaf Florisweg met veel groen is de A12/A20 binnen tien minuten te bereiken. Aan de overzijde van deze weg liggen een school en het Sint Jozefpaviljoen, voormalig onderdeel van het Groene Hartziekenhuis. Vanaf het nabijgelegen NS-station Gouda (900 meter) vertrekken acht intercitytreinen per uur in de richting Utrecht. In de tegenovergestelde richting vertrekken eveneens acht intercitytreinen per uur waarvan de helft afbuigt richting Rotterdam, de andere helft richting Den Haag. Vanaf Gouda staat men met deze treinverbindingen binnen twintig minuten in het centrum van Utrecht, Den Haag of Rotterdam. Herontwikkeling
Om participanten gebruik te kunnen laten maken van de monumentenregeling in de persoonlijke aangifte inkomstenbelasting, zoals beschreven in Hoofdstuk 5, dient de CV de eigenaar van het vastgoed te zijn voor aanvang van de restauratiewerkzaamheden. Hiertoe zal Monumenten CV APF I de Ambachtsschool en de conciërgewoning in de huidige staat afnemen van de Gemeente Gouda. De CV zal vervolgens optreden als opdrachtgever voor de aannemer en ontwikkelaar ten behoeve van de restauratie- en verbeterwerkzaamheden, alsmede de ontwikkelwerkzaamheden. Het vastgoed wordt in opdracht van het fonds herontwikkeld door de ontwikkelaar Huys te Voorn Vastgoed en de aannemer Bébouw Midreth. Met de ontwikkelaar en de aannemer is een prijsvaste som overeengekomen, eventuele meerkosten kunnen door deze partijen niet bij het fonds in rekening worden gebracht. Bébouw Midreth valt binnen het VolkerWessels-concern. Door VolkerWessels Bouw en Vastgoedontwikkeling West BV zal een concerngarantie worden afgegeven voor de afbouw en overige verplichtingen. De planontwikkeling gaat uit van een verbouwing van het schoolgebouw naar 64 huurappartementen in het hoofdgebouw alsmede vier grondgebonden huurwoningen in de voormalige gymzaal en de vrijstaande voormalige conciërgewoning. Op het terrein zijn 97 parkeerplaatsen voor de 64 appartementen en de drie grondgebonden woningen voorzien. De vrijstaande woning beschikt over een parkeerplaats op eigen terrein. Het volledige gebouw zal worden gerestaureerd. De buitengevels van het hoofdgebouw en de conciërgewoning blijven intact en worden gereinigd en waar nodig gerestaureerd. Hiermee blijft het monumentale, beeldbepalende aanzicht van het gebouw nagenoeg ongewijzigd.
9
De aanpassingen aan de buitenzijde van het schoolgebouw vinden voornamelijk plaats aan de naar het binnenterrein gekeerde gevels. Zo zullen er balkons gericht naar het binnenterrein gerealiseerd worden op de eerste en tweede verdieping en zullen een aantal van de bestaande dakkapellen op de kapverdieping worden vergoot. Binnen in de school zal de bestaande structuur worden veranderd. In de lange achtervleugels wordt de indeling aangepast van drie leslokalen per verdieping naar ongeveer negen appartementen per verdieping. In de korte voorvleugels zullen op de begane grond bergingen worden gerealiseerd en op de verdiepingen een of twee appartementen per verdieping. In het hoofdgebouw, dat de twee lange achtervleugels met elkaar verbindt zullen per bouwlaag vier appartementen worden gerealiseerd. Aan de binnengevel, in de hoeken van de lange gevels met het hoofdgebouw, zullen twee liften worden geplaatst voor toegang tot de eerste en tweede verdieping. Tegenover deze liften zal de bestaande monumentale trapstructuur behouden blijven en worden gerestaureerd. De ontsluiting van de appartementen is voornamelijk gesitueerd aan de buitengevels van het gebouw en het wonen oriënteert zich voornamelijk op het binnenterrein. Het binnenterrein wordt gedeeltelijk privébuitenruimte bij de te realiseren woningen op de begane grond en gedeeltelijk een gezamenlijke binnentuin. Toegang van de appartementen op de begane grond zal buitenom geschieden en op de verdiepingen van de lange zijden zal de gangzone worden verlegd naar de zijde van de buitengevel. De appartementen op de verdiepingen zullen via deze gang ontsloten worden. Appartementen bestaande uit twee woonlagen zullen worden voorzien van een interne trap. Doordat de appartementen ingepast worden in de bestaande monumentale structuur ontstaat een grote verscheidenheid, van eenlaags tot meerlaags en van tweekamer- tot vierkamerappartementen. In grootte zullen de appartementen variëren van rond de 60 m2 gebruiksoppervlakte (g.b.o.) op de begane grond tot 130 m2 g.b.o. voor de loftachtige appartementen op de verdiepingen. De grotere appartementen beschikken over een eigen berging op de begane grond. De bewoners van de kleinere appartementen zullen toegang hebben tot de gezamenlijke fietsenberging. In de voormalige gymzaal, die zal worden losgekoppeld van het hoofdgebouw, zullen drie grotere grondgebonden woningen met vier of vijf kamers worden gerealiseerd. Deze huurwoningen bestaan uit drie woonlagen waaronder de kapverdieping. De conciërgewoning zal de oorspronkelijke indeling behouden en wordt uitsluitend gerestaureerd.
10
Een impressie van het resultaat na herontwikkeling is te vinden op: www.reyersen.nl/ambachtsschool of u kunt de hiernaast afgebeelde QR-code scannen met de QR-code scanner op uw smartphone of tablet zodat de website met video direct wordt geopend. Opleveringsniveau
Het gebouw zal volledig worden gerestaureerd waarbij de monumentale details blijven behouden en de algemene indruk van de buitengevel niet wordt gewijzigd. Doordat de originele hoogte van de leslokalen behouden blijft, heeft het merendeel van de woningen een verdiepingshoogte van rond de vier meter. De combinatie van deze hoogte met de grote raampartijen maakt de appartementen zeer ruimtelijk. De woningen zullen behangklaar worden opgeleverd, inclusief keuken met apparatuur, badkamer en separaat toilet. Iedere woning zal beschikken over eigen nutsaansluitingen en eigen HR-ketel met thermostaat. Huurders zijn zelf verantwoordelijk voor de afwerking van wanden en vloeren. Alle woningen, één uitgezonderd, zullen beschikken over een privébuitenruimte in de vorm van een balkon, loggia of tuin.
Alle kozijnen in de gevels van de ruimten met woonfunctie worden vervangen door nieuwe aluminium kozijnen voorzien van HR++ beglazing. Door gebruik van hoogwaardige aluminium restauratiekozijnen blijft het monumentale gevelbeeld intact. De gevel zal van binnenuit worden geïsoleerd om de woningen energiezuinig te maken en de geluidsbelasting in de woningen te minimaliseren.
11
De bestaande kapconstructie van het dak zal in de basis worden gehandhaafd. Het dak zal echter worden vernieuwd met geïsoleerde dakplaten met behoud van de bestaande spantconstructie en de bestaande dakpannen zullen worden gereinigd en vervangen waar nodig. Isolatie zal ook plaatsvinden tussen de woningen onderling door middel van voorzetwanden en voorzetplafonds. In deze voorzetplafonds zullen tevens leidingen worden weggewerkt. Waar mogelijk zullen de normen uit het bouwbesluit voor nieuwbouwwoningen worden aangehouden. Aangezien het hier de herontwikkeling van een monument betreft zal dit niet altijd mogelijk zijn. In deze gevallen zal gezocht worden naar een oplossing die dit bouwbesluit zo goed mogelijk benadert. Het merendeel van de woningen zal naar verwachting worden opgeleverd met het energielabel A+. Voor een aantal van de kleinere en hoekwoningen is de verwachting dat deze energielabel A zullen krijgen. Kadaster
De Ambachtsschool is plaatselijk bekend als Graaf Florisweg 64, de conciërgewoning als Graaf Florisweg 62. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Gouda, sectie I, nummer 1757, 9.022 m2 groot. De appartementen zullen kadastraal gesplitst worden opgeleverd (inclusief parkeerplaats en bergruimte), waardoor eventuele uitponding in de toekomst mogelijk is. Bestemmingsplan en vergunningen
Het complex had de bestemming ‘maatschappelijk’. Om een woonbestemming mogelijk te maken, is door de ontwikkelaar, Huys te Voorn Vastgoed, een aanvraag omgevingsvergunning inclusief bestemmingsplanwijziging ingediend. De bestemmingsplanwijziging is medio mei onherroepelijk geworden en de ingediende aanvraag omgevings vergunning valt binnen dit herziene bestemmingsplan. De aanvraag omgevingsvergunning is integraal ingediend op 18 december 2014 en de reguliere termijn voor de hier van toepassing zijnde uitgebreide procedure bedraagt 26 weken. Momenteel is de verwachting dat in augustus 2015 de omgevingsvergunning wordt afgegeven en dat deze in september 2015 onherroepelijk wordt. Naar verwachting kan er in september 2015 worden gestart met de bouw. De bouwtijd bedraagt volgens schema veertien maanden derhalve wordt de start van exploitatie verwacht per november 2016.
12
13
Westvleugel
Oostvleugel
Gymzaal
Begane grond
Binnentuin
Entree
Hoofdgebouw
Hoofdentree
14
Binnentuin
Westvleugel
Oostvleugel
Gymzaal
1e verdieping
Hoofdgebouw
15
Binnentuin
Hoofdgebouw
16
Westvleugel
Oostvleugel
Gymzaal
2e verdieping
Binnentuin
Westvleugel
Oostvleugel
3e verdieping
Hoofdgebouw
17
Voorbeeld appartement Begane Grond
18
Voorbeeld appartement Verdiepingen
19
Voorbeeld appartement 2 woonlagen, 1e woonlaag
20
Voorbeeld appartement 2 woonlagen, 2e woonlaag
21
3. Huurders
De woningen in de Ambachtsschool zullen met huurcontracten conform het model ROZ 2003 voor woonruimte verhuurd worden aan individuele woninghuurders. Huurders dienen voldoende documentatie aan te leveren die hun kredietwaardigheid aantoont alvorens zij als huurder worden geaccepteerd. Ontwikkelaar Huys te Voorn Vastgoed is verantwoordelijk voor de eerste verhuur van de woningen. Met de ontwikkelaar is overeengekomen dat de huurprijzen van de woningen zodanig worden vastgesteld dat de totale jaarhuur bij oplevering minimaal € 660.000 bedraagt. Door de ontwikkelaar is een huurgarantie afgegeven van € 660.000 op jaarbasis voor de eerste verhuur van de woningen. Dit betekent dat de ontwikkelaar de huurpenningen zal aanvullen tot € 660.000 per jaar tot het moment dat elke woning voor een eerste maal minimaal voor de duur van één jaar verhuurd is. Frans van Seumeren Holding BV is grootaandeelhouder van Huys te Voorn Vastgoed en garandeert het nakomen van de huurgarantie. Huurprijs
De huurprijzen van de individuele woningen zullen in samenspraak met de makelaar van de ontwikkelaar worden vastgesteld. Om bovengenoemde minimale jaarhuur van € 660.000 te bereiken, zullen de huren naar verwachting uiteenlopen van circa € 13,- per m2 g.b.o. per maand voor de kleinste appartementen tot circa € 7,50 per m2 g.b.o. per maand voor de grotere grondgebonden woningen. In onderstaande tabel wordt een overzicht van de geprognosticeerde gemiddelde huurprijzen weergegeven op basis van de verschillende grootte van de appartementen. GEMIDDELDE HUUR PER MAAND (G.B.O.) Grootte
Aantal
per appartement
per m2
van 46 m2 t/m 55 m2
6
€ 667
€ 13,00
2
9
€ 711
€ 12,41
van 60 m2 t/m 80 m2
23
€ 733
€ 11,06
van 56 m t/m 60 m 2
van 80 m t/m 100 m
20
€ 875
€ 10,00
van 100 m2 t/m 120 m2
5
€ 947
€ 9,27
groter dan 120 m
5
€ 1.220
€ 7,79
2
2
2
Totaal
68
De huurprijzen van de appartementen zijn inclusief de huur van één parkeerplaats per appartement of woning. Een extra parkeerplaats kan worden gehuurd voor € 50 per maand. Tevens krijgen de huurders van de grotere woningen de beschikking over een individuele berging op de begane grond en krijgen de huurders van de kleinere woningen toegang tot de gemeenschappelijke fietsenberging. 22
Liberalisatiegrens
Een deel van de huurwoningmarkt in Nederland wordt gereguleerd door de overheid. Deze woningen met een gereguleerd huurcontract worden ook wel sociale huurwoningen genoemd. Gereguleerde huurcontracten zijn gebonden aan regels van de overheid inzake onder meer de maximale huurprijs en de huurprijsindexering. Indien een huurcontract niet gereguleerd is, zijn deze regels inzake de huurprijs en indexering niet van toepassing en kunnen verhuurder en huurder onderling vrije afspraken maken in het huurcontract. Het gaat in dit geval dan om een geliberaliseerd huurcontract. Geliberaliseerde huurwoningen zijn woningen waarbij de huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract hoger is dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld door het Ministerie voor Wonen en Rijksdienst, per 1 januari 2015 is deze vastgesteld op € 710,68 per maand. Om een huur te mogen vragen die boven de liberalisatiegrens ligt, is het van belang dat de woningen voldoen aan een minimale eis op basis van de puntentelling. Het aantal punten van een woning wordt in de basis bepaald door de grootte van de woning en de in de woning aangebrachte voorzieningen. Daarnaast kan een woning extra punten krijgen indien de woning in een schaarstegebied ligt of indien een woning gelegen is in een monument.
23
Een verhuurder is verhuurderheffing verschuldigd ter grootte van een percentage (0,491% in 2016) van de WOZ-waarde van de woningen die worden verhuurd in het sociale segment waarbij de eerste tien woningen zijn vrijgesteld. Door de rijksmonumentale status van het project en daardoor extra toe te kennen punten (50) mag op basis van het puntensysteem voor alle woningen een huurprijs worden gevraagd die ligt boven de liberalisatiegrens. Aangezien het toepassen van deze maximale huurprijs op basis van de puntentelling zou leiden tot prijzen die boven de markt in Gouda liggen, is ervoor gekozen niet deze maximale huurprijzen te vragen maar prijzen die aansluiten bij de markthuurprijzen. Dit betekent dat de huurprijs voor een aantal van de kleinere woningen onder de liberalisatiegrens zal liggen en dat deze woningen hierdoor vallen in het gereguleerde segment. De ontwikkelaar garandeert dat de prijsstelling van de woningen in de Ambachtsschool zodanig zal zijn dat er niet meer dan tien woningen onder de liberalisatiegrens vallen. Hierdoor zal er effectief geen verhuurdersheffing verschuldigd zijn door Monumenten CV APF I.
24
Middensegment huurwoningen
Het merendeel van de woningen valt in het zogenoemde middensegment voor huurwoningen. Dit segment bestaat uit huurwoningen die typisch geschikt zijn voor mensen met een middeninkomen, oftewel bovenmodaal tot dubbelmodaal, en hierdoor niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Waar deze middengroep vroeger eerder zou overgaan tot het aanschaffen van een koophuis kiezen steeds meer mensen om te (blijven) huren. Daarnaast is het voor huurders die eigenlijk een koopwoning ambiëren steeds lastiger om een koophuis te financieren door de strengere hypotheekeisen van banken en flexibilisering van de arbeidsmarkt. De ondergrens van het middensegment is de liberalisatiegrens. De bovengrens is minder duidelijk gedefinieerd maar over het algemeen wordt hiervoor een waarde van rond de € 1.000 per maand gehanteerd. In 2012 was slechts 3% van de woningvoorraad in Nederland een middensegment huurwoning. Mede hierdoor is er een vraagoverschot voor dit type woningen en de verwachting is dat, mede door de maatregelen van Rutte II inzake hervorming van de woningmarkt, dit overschot zal blijven bestaan. Markthuur
Een analyse door de plaatselijke makelaar, in opdracht van de taxateur, van het aanbod aan huurwoningen op de overzichtsite Trovit laat de volgende gemiddelde huurprijzen in Gouda zien: OVERZICHT GEMIDDELDE HUURPRIJS PER M2 G.B.O. (Trovit, 2015) van 40 m2 tot 60 m2
+ € 15,-
van 60 m tot 80 m
+ € 11,-
2
2
van 80 m2 tot 100 m2
+ € 9,50
van 100 m tot 120 m
+ € 8,50
2
2
Deze prijzen liggen in lijn met de geprognosticeerde huurprijzen in de Ambachtsschool. De kleinere woningen zijn lager geprijsd dan de onderzochte woningen op Trovit, de grotere woningen zijn licht hoger geprijsd.
25
De inschatting van de makelaar is dat huurders bereid zijn een licht hogere prijs te betalen door het monumentale karakter van de woningen in de Ambachtsschool alsmede de centrale ligging. Dit wordt onderschreven door de ontwikkelaar en zijn verhurend makelaar. De ontwikkelaar is mede hierdoor bereid een huurgarantie af te geven op een totale jaarhuur van € 660.000 voor eerste verhuur van de woningen. Landelijke huurmarkt
De omvang van de landelijke huurmarkt was 3.130.363 huurwoningen in 2012, wat neerkomt op 43% van het totale aantal woningen (CBS, 2014). In 2020 wordt een percentage van 38% huurwoningen verwacht (ABF Research, 2014). In de periode 2012 tot en met 2020 zullen er naar schatting tussen de 200.000 en 250.000 huurwoningen worden ontwikkeld. De huurwoningen die ontwikkeld worden, zullen vooral in de categorie vanaf € 500 tot de liberalisatiegrens (= € 710,68 per 1 januari 2015) beschikbaar komen (ABF Research, 2014). Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties* verwacht in de periode 2010-2020 een forse stijging van vraag naar huurwoningen boven de liberalisatiegrens en geen groei tot de liberalisatiegrens. Dit is mede toe te schrijven aan de kabinetsmaatregelen om het scheefwonen te bestrijden en het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Volgens Deloitte** was het aantal vrije sector huurwoningen in 2012 slechts 3% van de totale woningvoorraad. Zij voorziet dan ook dat er een forse groei ontstaat in de vraag naar huurwoningen boven de liberalisatiegrens: “De vraag naar middeldure huurwoningen groeit. Tot 2020 groeit de vraag zelfs met ruim 200.000 woningen. Dat is ongeveer een verdubbeling van het huidige aantal huurwoningen in dit segment.” Woningmarkt Gouda
Uit onderzoek van ABF Research blijkt dat er in 2012 in Gouda totaal 13.180 huurwoningen waren, dit was 43% van het totale aantal woningen. Van de 13.180 huurwoningen zijn er 9.900 in corporatiebezit en 3.280 in particulier bezit (ABF Research, 2013). In Gouda bezitten de woningcorporaties dus een grote hoeveelheid van alle huurwoningen (+ 75%).
* Mogelijke effecten van de Kabinetsmaatregelen op de woningmarkt - Doorkijk tot 2020 -, onderzoek uitgevoerd door ABF Research, maart 2012. ** Kickstart voor de middeldure huur markt - Oplossingsrichtingen om in een maatschappelijke behoefte te voorzien, 2012.
26
De voorraad huurwoningen in Gouda bestaat voor een groot deel (+ 45%) uit meergezinswoningen tot drie kamers. Het gemiddelde woonoppervlak van de meergezinswoningen is 75 m² ten opzichte van 93 m² voor eengezinswoningen (ABF Research, 2013). Dit past bij het feit dat de vraag naar appartementen op de huurmarkt het grootste is. Van de starters zoekt 75% een huurwoning en dan in veel gevallen een appartement.
27
Overheidsinstelling Primos (http://primos.datawonen.nl/) geeft voor de komende jaren voor de gemeente Gouda het onderstaand beeld: Huishoudens totaal
Gewenste woningvoorraad
Woningtekort
2012
Primos
31.132
31.273
405
2015
31.496
31.599
167
2020
32.368
32.470
297
Gezien de beleidsmaatregelen van Rutte II, de verwachting dat de gemeente Gouda aantrekkingskracht blijft uitoefenen op mensen uit de (brede) regio en het te verwachten woningtekort (in Gouda en Midden-Holland Noord) lijkt de vraag naar middensegment huurwoningen in Gouda de komende jaren groter te blijven dan het aanbod.
28
4. Financiële uitgangspunten
De inleg van het kapitaal door de participanten zal in beginsel plaatsvinden eind juli 2015. Dit kapitaal zal gedeeltelijk worden aangewend voor de aankoop van het vastgoed in de huidige staat van de Gemeente Gouda. Het overige deel van het kapitaal zal, tezamen met de hypothecaire financiering worden aangewend om de restauratie en herontwikkeling van het vastgoed te financieren op basis van de ontwikkel- en aanneemovereenkomst. De koopsom van de huidige opstallen bedraagt € 150.000 kosten koper (k.k.). Tegelijkertijd zal het fonds een aanneem- en ontwikkelovereenkomst aangaan ter grootte van totaal € 10.683.500 inclusief btw. De verschuldigde btw kan niet verrekend worden doordat woningverhuur aan particulieren onbelast is. Op basis van de door de ontwikkelaar gegarandeerde huuropbrengst bij oplevering van € 660.000 correspondeert de koopsom tezamen met de aanneemsom en ontwikkelkosten met een kapitalisatiefactor van 16,4, ofwel een bruto-aanvangsrendement van 6,1%. De totale fondsinvestering inclusief bijkomende kosten bedraagt € 11.975.000, hiervan wordt € 4.975.000 ingebracht in de vorm van eigen vermogen, te verdelen in 199 participaties van € 25.000. Het overige deel, € 7.000.000, oftewel 58% van de fondsinvestering en 64% van de koopsom vastgoed, zal worden gefinancierd in de vorm van drie hypothecaire leningen. Een deel ter grootte van € 2.500.000 zal door een Restauratiefondsplushypotheek worden gefinancierd bij het Nationaal Restauratiefonds (NRF). Tevens zal het NRF een bedrag van € 1.000.000 financieren in de vorm van een reguliere financiering. Het resterende bedrag van € 3.500.000 wordt bij een bank gefinancierd. Hiertoe is een offerte ontvangen. De financiering via de Restauratiefondsplushypotheek bij het NRF zal op basis van een annuïteit met een looptijd van 30 jaar worden aangegaan, het rentepercentage van de Restauratiefondsplushypotheek is gelijk aan de marktrente minus 5% met een minimum van 1,5%. De eerste drie jaren zijn aflossingsvrij, daarna zal deze lening in 27 jaar annuïtair worden afgelost. Deze Restauratiefondsplushypotheek is de eerste tien jaar boetevrij overdraagbaar. De reguliere financiering bij het NRF ter grootte van € 1.000.000 kent een aflossingsvrije periode van drie jaar, vervolgens dient deze financiering in dertig jaar lineair te worden afgelost. De rente op deze lening wordt voor zeven jaar gefixeerd. In de prognose is rekening gehouden met een verschuldigde rente van 3,0% per jaar.
29
De financiering van € 3.500.000 wordt aangegaan voor een looptijd van zeven jaar. De rente wordt voor eenzelfde periode gefixeerd op het moment van het aangaan van de lening. In de prognoses is rekening gehouden met een verschuldigde rente van 3,25% per jaar. Op de financiering zal jaarlijks 2,0% worden afgelost gedurende de looptijd. De rendementsberekeningen in dit hoofdstuk zijn berekend over een periode van tien jaar, inclusief de geprognosticeerde bouwtijd en gaan uit van de verwachte start exploitatie per 1 november 2016. Tevens wordt ervan uitgegaan dat de geprognosticeerde beschikbare aftrek in de persoonlijke inkomstenbelasting als gevolg van deelname in dit fonds, door iedere participant volledig wordt benut in de hoogste schijf (52%) van de persoonlijke belastingaangifte over 2015 en 2016. Het hieruit resulterende belastingvoordeel wordt in de prognose meegenomen in het direct rendement. Er is een bedrag van € 268.000 gereserveerd voor de rentebetalingen aan de financierende instellingen en uitkering aan participanten gedurende de bouwperiode. De prognose is dat er na de rentebetalingen gemiddeld circa 1,8% op jaarbasis aan de participanten kan worden uitgekeerd tijdens de bouwperiode.
30
INVESTERINGSBEGROTING (bedragen in €) Koopsom vastgoed Koopsom monument (k.k.) Ontwikkel- en bouwkosten (incl. btw)
150.000 10.683.500 10.833.500
Aankoopkosten Overdrachtsbelasting
9.000
Notariële kosten
25.000
Taxatiekosten
10.000
Bouwkundige en technische adviseurs
20.000 64.000 10.897.500
Totale koopsom vastgoed Financieringskosten Afsluitprovisie laagrentende lening NRF
25.000
Afsluitprovisie reguliere lening NRF
10.000
Afsluitprovisie reguliere lening
35.000 70.000
Bijkomende kosten Structureringskosten Onderzoeks- en begeleidingsvergoeding Selectie- en acquisitiekosten Bouwbegeleiding tijdens bouw Niet-verrekenbare btw
99.338 99.500 325.005 50.000 165.657 739.500
Voorziening rentevergoeding tijdens bouw Fondsinvestering
268.000 11.975.000
Laagrentende lening NRF
- 2.500.000
Reguliere lening NRF
- 1.000.000
Reguliere lening
- 3.500.000
Kapitaal
4.975.000
Doordat gebruik is gemaakt van computermodellen, kunnen afrondingsverschillen voorkomen in bovenstaand overzicht. In het informatiememorandum wordt een toelichting gegeven op de kosten en wordt weergegeven welke partijen begunstigden zijn van de vergoedingen.
31
CASHFLOWPROGNOSE (bedragen in €) 2015 aug-dec
2016
2017
2018
2019
Huuropbrengst
-
110.000
662.200
675.444
688.953
Frictieleegstand
-
-
-5.518
-33.772
-34.448
90.000
178.000
-
-
-
90.000
288.000
656.682
641.672
654.505
Boekjaar
Vergoeding bouwrente Totale opbrengsten ( a ) Voorziening onderhoud
4,51%
-
4.962
29.871
30.468
31.078
Verzekeringen
0,60%
-
660
3.973
4.053
4.134
Beheerkosten (intern en extern)
4,50%
-
29.700
29.799
30.395
31.003
Gemeentelijke lasten
5,91%
-
4.995
34.267
39.885
40.683
Courtage verhuur
0,91%
-
1.000
6.020
6.140
6.263
Niet-verrekenbare btw
2,65%
1.260
10.009
17.564
17.916
18.274
19,1%
1.260
51.326
121.495
128.857
131.434
2,7%
6.000
12.000
17.950
18.309
18.675
Rente reguliere lening ( d )
3,25%
21.044
84.175
112.233
109.958
107.683
Rente reguliere lening Nrf ( e )
3,00%
5.625
22.500
30.000
29.792
29.084
Rente laagrentende lening Nrf ( f )
1,50%
18.750
37.500
37.500
37.429
36.507
37.321
80.499
337.504
317.326
331.122
1,8%
1,6%
6,8%
6,4%
6,7%
Aflossing reguliere lening ( h )
-
11.667
70.000
70.000
70.000
Aflossing reguliere lening Nrf ( i )
-
-
-
13.875
33.300
Aflossing laagrentende lening Nrf ( j )
-
-
-
37.709
76.269
Fiscaal voordeel in de inkomstenbelasting (k)
-
972.424
972.424
-
-
37.321
1.041.256
1.239.928
195.743
151.552
1,8%
20,9%
24,9%
3,9%
3,0%
2.500.000
2.500.000
2.500.000
2.500.000
2.462.291
-
-
-
-37.709
-76.269
2.500.000
2.500.000
2.500.000
2.462.291
2.386.022
1.000.000
1.000.000
1.000.000
1.000.000
986.125
-
-
-
-13.875
-33.300
1.000.000
1.000.000
1.000.000
986.125
952.825
3.500.000
3.500.000
3.488.333
3.418.333
3.348.333
-
-11.667
-70.000
-70.000
-70.000
3.500.000
3.488.333
3.418.333
3.348.333
3.278.333
Totale exploitatiekosten ( b ) CV-kosten ( c )
Exploitatieresultaat ( g ) ( a - b - c - d - e - f ) Exploitatierendement
6,6%
Direct resultaat ( g - h - i - j + k ) Direct rendement
Laagrentende lening NRF
7,7%
annuïteit
Saldo aanvang boekjaar Aflossingen Saldo einde boekjaar Reguliere lening NRF Saldo aanvang boekjaar Aflossingen
3,33%
Saldo einde boekjaar Reguliere lening Saldo aanvang boekjaar Aflossingen Saldo einde boekjaar
32
2,0%
Doordat gebruik is gemaakt van computermodellen, kunnen afrondingsverschillen voorkomen in bovenstaand overzicht.
CASHFLOWPROGNOSE (bedragen in €) Boekjaar
2020
2021
2022
2023
2024
2025 jan-jul
Huuropbrengst
702.732
716.787
731.122
745.745
760.660
452.592
Frictieleegstand
-24.596
-25.088
-25.589
-26.101
-26.623
-15.841
-
-
-
-
-
-
678.136
691.699
705.533
719.644
734.037
436.752
Vergoeding bouwrente Totale opbrengsten ( a ) Voorziening onderhoud
4,51%
31.699
32.333
32.980
33.639
34.312
20.416
Verzekeringen
0,60%
4.216
4.301
4.387
4.474
4.564
2.716
Beheerkosten (intern en extern)
4,50%
31.623
32.255
32.901
33.559
34.230
20.367
Gemeentelijke lasten
5,91%
41.497
42.326
43.173
44.036
44.917
26.726
Courtage verhuur
0,91%
6.388
6.516
6.647
6.779
6.915
4.114
Niet-verrekenbare btw
2,65%
18.639
19.012
19.392
19.780
20.176
12.005
19,1%
134.063
136.744
139.479
142.269
145.114
86.343
2,7%
19.049
19.430
19.818
20.215
20.619
12.268
Rente reguliere lening ( d )
3,25%
105.408
103.133
100.858
98.583
96.308
55.129
Rente reguliere lening Nrf ( e )
3,00%
28.085
27.086
26.087
25.088
24.089
13.591
Rente laagrentende lening Nrf ( f )
1,50%
35.356
34.188
33.003
31.800
30.578
17.114
356.175
371.117
386.287
401.689
417.328
252.307
7,2%
7,5%
7,8%
8,1%
8,4%
8,7%
Aflossing reguliere lening ( h )
70.000
70.000
70.000
70.000
70.000
40.833
Aflossing reguliere lening Nrf ( i )
33.300
33.300
33.300
33.300
33.300
19.425
Aflossing laagrentende lening Nrf ( j )
77.420
78.588
79.773
80.976
82.198
48.672
-
-
-
-
-
-
175.455
189.230
203.214
217.413
231.830
143.376
3,5%
3,8%
4,1%
4,4%
4,7%
4,9%
2.386.022
2.308.603
2.230.015
2.150.242
2.069.266
1.987.068
-77.420
-78.588
-79.773
-80.976
-82.198
-48.672
2.308.603
2.230.015
2.150.242
2.069.266
1.987.068
1.938.396
952.825
919.525
886.225
852.925
819.625
786.325
-33.300
-33.300
-33.300
-33.300
-33.300
-19.425
919.525
886.225
852.925
819.625
786.325
766.900
3.278.333
3.208.333
3.138.333
3.068.333
2.998.333
2.928.333
-70.000
-70.000
-70.000
-70.000
-70.000
-40.833
3.208.333
3.138.333
3.068.333
2.998.333
2.928.333
2.887.500
Totale exploitatiekosten ( b ) CV-kosten ( c )
Exploitatieresultaat ( g ) ( a - b - c - d - e - f ) Exploitatierendement
6,6%
Fiscaal voordeel in de inkomstenbelasting (k)
Direct resultaat ( g - h - i - j + k ) Direct rendement
Laagrentende lening NRF
7,7%
annuïteit
Saldo aanvang boekjaar Aflossingen Saldo einde boekjaar Reguliere lening NRF Saldo aanvang boekjaar Aflossingen
3,33%
Saldo einde boekjaar Reguliere lening Saldo aanvang boekjaar Aflossingen Saldo einde boekjaar
2,0%
33
VERKOOPPROGNOSE (bedragen in €) Verkoopscenario
Defensief
Behoudend
Optimistisch
10.728.727
11.594.095
12.289.741
748.717
748.717
748.717
Huurkapitalisatie (kosten koper)
14,33
15,49
16,41
BAR
7,0%
6,5%
6,1%
-160.931
-173.911
-184.346
10.567.796
11.420.183
12.105.394
Uitgangspunten bij verkoop in 2025 Bruto-verkoopopbrengst ( a ) Huuropbrengst op verkoopdatum
Verkoopkosten ( b )
1,5%
Netto-verkoopopbrengst ( c ) ( a - b ) Aflossing restant laagrentende lening NRF ( d )
-1.938.396
-1.938.396
-1.938.396
Aflossing restant hoofdsom reguliere lening ( e )
-2.887.500
-2.887.500
-2.887.500
-766.900
-766.900
-766.900
-4.975.000
-4.975.000
-4.975.000
0
852.388
1.537.599
0
-170.478
-307.520
Indirect resultaat ( h - i )
0
681.910
1.230.079
Indirect resultaat per participatie
0
3.427
6.181
0,0%
13,7%
24,7%
Indirect rendement per jaar
0,0%
1,4%
2,5%
Direct rendement* per jaar
7,7%
7,7%
7,7%
Totaalrendement per jaar
7,7%
9,1%
10,2%
9,2%
10,2%
11,0%
Aflossing restant hoofdsom reguliere lening NRF ( f ) Terugbetaling kapitaal ( g ) Overwinst ( h ) ( c - d - e - f - g ) Overwinstdeling initiatiefnemer ( i )
Indirect rendement
IRR
20%
Doordat gebruik is gemaakt van computermodellen, kunnen afrondingsverschillen voorkomen in bovenstaand overzicht. * Voor berekening van het direct rendement wordt van het maximale belastingvoordeel uitgegaan. Uitgangspunt is maximale aftrek (52%) in box 1 per 1 juli 2016 en per 1 juli 2017.
34
Door de fiscus zijn op basis van de restauratiebegroting de aan het fonds toe te rekenen restauratiekosten vastgesteld op € 4.075.115. Momenteel ligt de herziene restauratiebegroting ter beoordeling bij de fiscus. De verwachting is dat op basis van de herziene begroting minstens € 4.675.115 door de fiscus gekwalificeerd zal worden als fiscaal aftrekbare onderhoudskosten in het kader van de nationale Monumentenregeling. Dit houdt in dat 80% van deze kosten (€ 3.740.092) naar rato van deelname in het fonds opgevoerd kan worden als aftrekpost in box 1 van de persoonlijke belastingaangifte van de individuele beleggers over het jaar waarin de kosten daadwerkelijk gemaakt zijn. In de rendementsprognoses in deze vooraankondiging is gerekend met een aftrek van € 1.870.046 (€ 9.397 per participatie van € 25.000) over 2015 en eveneens een aftrek van € 1.870.046 (€ 9.397 per participatie van € 25.000) over 2016. Het hieruit resulterende belastingvoordeel van € 972.424 (€ 4.886 per participatie van € 25.000) per 1 juli 2016 en per 1 juli 2017 wordt meegenomen in de berekening van het direct rendement. Na aflossing op de financiering resteert een direct rendement van gemiddeld 7,7% per jaar op basis van een beschouwingsperiode van tien jaar, dat op kwartaalbasis zal worden uitgekeerd. Na verkoop van het vastgoed zal in beginsel ook indirect rendement worden uitgekeerd. In het overzicht zijn drie scenario’s opgenomen met betrekking tot het verkoopresultaat: defensief, behoudend en optimistisch. In het defensieve scenario wordt er vanuit gegaan dat er geen indirect rendement wordt uitgekeerd. Het behoudend scenario gaat uit van een verkoop op een kapitalisatiefactor gelijk aan de kapitalisatiefactor bij aankoop, gecorrigeerd voor mogelijke overdrachtsbelasting. Het optimistische scenario gaat uit van een verkoop op een kapitalisatiefactor gelijk aan de kapitalisatiefactor bij aankoop. De beleggers in Monumenten CV APF I krijgen een preferent rendement alvorens de initiatiefnemer gerechtigd is tot overwinstdeling. Dit rendement is gelijk aan het direct rendement en bedraagt derhalve 7,7% per jaar. Bij een resultaat dat beter is dan het preferent rendement, komt 80% van de overwinst toe aan de beleggers en 20% aan de initiatiefnemer. Op de volgende pagina wordt een prognose weergegeven van de daadwerkelijke kasstroom per minimum deelnamebedrag van € 100.000.
35
KASSTROOM PER MINIMUMDEELNAME (bedragen in €) Aug 2015 Dec 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Jan 2025 Jul 2025
-100.000
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
100.000
Uitkeerbaar rendement (excl. belastingvoordeel)
-
750
1.384
5.377
3.935
3.046
3.527
3.804
4.085
4.370
4.660
2.882
Indirect rendement* (uit verkoop)
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
13.707
Belastingvoordeel vanuit persoonlijke belastingaangifte
-
-
19.546
19.546
-
-
-
-
-
-
-
-
Totale kasstroom (incl. belastingvoordeel)
-100.000
750
20.930
24.923
3.935
3.046
3.527
3.804
4.085
4.370
4.660
116.589
Boekjaar
Inleg / terugbetaling kapitaal
* Bij behoudend verkoopscenario
36
5. Fiscale aspecten
Uitgangspunt is dat de CV transparant is voor Nederlandse fiscale doeleinden. Hierdoor wordt de vennoot geacht rechtstreeks te beleggen in het vastgoed. Nederlandse particuliere beleggers worden in beginsel in de Nederlandse inkomstenbelasting betrokken naar rato van hun deelname. Vanwege de bijzondere faciliteit voor rijksmonumenten in de inkomstenbelasting zijn onderhoudskosten in beginsel voor 80% aftrekbaar in box 1, terwijl het exploitatierendement wordt belast in box 3 (forfaitair rendement). Een eventuele winst op de renovatie bij oplevering kan overigens belastbaar zijn in box 1. Deelnemende Nederlandse vennootschappen zijn in beginsel aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen op grond waarvan netto-inkomsten zijn belast en eventuele negatieve resultaten aftrekbaar zijn. De monumentenregeling: aftrek van onderhoudskosten in box 1
De inkomstenbelasting kent een speciale faciliteit voor rijksmonumenten om cultuurhistorisch bezit in stand te houden. Deze monumentenregeling houdt in dat als een rijksmonument wordt aangemerkt als een vermogensbestanddeel van box 3, de kosten van bouwkundige werkzaamheden aan het gebouw aftrekbaar zijn voor zover deze werkzaamheden zijn aan te merken als onderhoud. Van deze onderhoudskosten komt 80% in aanmerking als persoonsgebonden aftrekpost. Het totaal van de persoonsgebonden aftrekposten wordt in mindering gebracht op achtereenvolgens het inkomen uit werk en woning (box 1), het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3) en ten slotte vermindert deze aftrek het inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2). Voor elke box geldt dat de vermindering niet verder gaat dan tot een inkomen van nihil. Van onderhoud is sprake indien het werkzaamheden betreft die dienen om het pand te herstellen of in stand te houden en in redelijkheid zijn gemaakt. Het dient dus te gaan om de reparatie of vervanging van onderdelen van het gebouw, of van voorzieningen aan het gebouw, die meestal door slijtage of veroudering niet meer normaal functioneren of onbruikbaar zijn geworden. De vervanging of reparatie dient zodanig te worden uitgevoerd dat de oude situatie zoveel mogelijk wordt behouden. Met andere woorden: het gaat er bij onderhoud in fiscale zin om de teruggang van het gebouw op te heffen, in bouwkundige en installatietechnische zin, vergeleken met de toestand bij stichting of na latere verandering van het gebouw. Wanneer door de werkzaamheden wel een wezenlijke verandering ten opzichte van de oude bouwkundige uitvoering wordt aangebracht, is sprake van een verbetering en zijn de daarmee samenhangende kosten niet aftrekbaar. Voor deze belegging is met de Belastingdienst afgestemd welk deel van de werkzaamheden wordt beschouwd als ‘onderhoud’.
37
Rekenvoorbeeld monumentenregeling
Door de monumentenregeling wordt een optimaal rendement behaald indien beleggers voldoende inkomen in box 1 van de inkomstenbelasting genieten om de volledige beschikbare aftrek in de hoogste schijf te laten vallen. Voor 2015 is de ondergrens van de hoogste belastingschijf (52%) vastgesteld op € 57.585. Om een belegging in Monumenten CV APF I optimaal te laten renderen, is het van belang dat het inkomen in box 1 van een participant na aftrek van de onderhoudskosten in het kader van de monumentenregeling en andere aftrekposten, zoals bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek, ruim boven de grens van € 57.585 blijft. In de prognoses is rekening gehouden met een bedrag van € 4.675.115 aan fiscaal aftrekbare onderhoudskosten. Van dit bedrag kan 80% ofwel € 3.740.092 door de participanten in de CV, naar rato van deelname worden opgevoerd als aftrekpost in de persoonlijke belastingaangifte. Uitgaande van 199 uitgegeven participaties van € 25.000 is er per participatie € 18.794 aan aftrek toe te kennen. Deze aftrek kan worden opgevoerd in de aangifte inkomstenbelasting over het jaar waarin de betreffende onderhoudskosten daadwerkelijk gemaakt zijn. De verwachting is dat de helft van de onderhoudskosten in 2015 gemaakt zal worden en de andere helft in 2016. Hierdoor is er per participatie van € 25.000 per jaar naar verwachting € 9.397 beschikbaar als aftrek. Bij deelname met de minimuminleg van € 100.000 (vier participaties van € 25.000) beschikt de participant derhalve over een aftrekpost van € 37.589 over het jaar 2015 en € 37.589 over het jaar 2016. Om een optimaal rendement te behalen dienen participanten bij deelname met een minimuminleg een inkomen uit werk en woning (na aftrek van andere aftrekposten zoals de hypotheekrenteaftrek) te genieten dat minimaal € 37.589 hoger is dan de in dat fiscale jaar geldende ondergrens van de hoogste belastingschijf. Wij adviseren u, om de maximale aftrek te waarborgen, dit af te stemmen met uw fiscaal adviseur. Bovenstaand rekenvoorbeeld resulteert in een belastingvoordeel van € 19.546 per jaar (€ 39.092 totaal) bij afname van vier participaties. Dit voordeel wordt meegenomen in de berekening van het direct rendement. De mogelijkheid bestaat dat de spreiding van de totale onderhoudskosten over 2015 en 2016 afwijkt van het hierboven beschreven scenario. Hierdoor zal de beschikbare aftrek verschuiven tussen 2015 en 2016. Het benodigde inkomen van de participanten zal in deze gevallen mogelijk hoger dienen te zijn dan hierboven beschreven om de volledige aftrek in enig jaar te kunnen genieten de hoogste schijf.
38
6. Juridische aspecten
Het economisch eigendom van het vastgoed zal door Monumenten CV APF I worden verkregen. Beleggers kunnen toetreden als commanditaire vennoten van de CV. De aansprakelijkheid van de vennoten is beperkt tot het bedrag van deelname, indien en voor zover zij geen bestuurs-, beschikkings, of beheershandelingen verrichten. Het juridisch eigendom zal worden ondergebracht bij de beherend vennoot. Als beherend vennoot treedt op Beherend Vennoot Monumenten CV APF I B.V. (een 100%-dochtervennootschap van APF International). APF International voert de directie over de beherend vennoot en is de beheerder van het vastgoed. Stichting Bewaarder Monumenten CV APF I treedt op als bewaarder. De bewaarder is geen eigenaar van het vastgoed. De bewaarder houdt toezicht op de beherend vennoot en controleert de geldstromen. De CV wordt aangegaan voor onbepaalde tijd, hoewel de beleggingshorizon zeven tot tien jaar is. De participaties zijn verhandelbaar, zij het zeer beperkt. Dit geheel van omstandigheden maakt dat de belegging in de participaties als illiquide moet worden beschouwd. Op de website van APF International zijn de statuten van APF International te vinden, alsmede een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Deze informatie is zonder kosten op te vragen bij APF International. Het informatiememorandum is op te vragen bij Adviesgroep Reyersen van Buuren bv.
Beleggers commanditaire vennoten
Stichting Bewaarder Monumenten CV APF I bewaarder
overeenkomst van bewaring
100%
overeenkomst van beheer
Monumenten CV APF I economisch eigendom Vastgoed
juridisch eigendom
APF International B.V. beheerder
Beherend Vennoot Monumenten CV APF I B.V. beherend vennoot
39
7. Initiatiefnemer APF International
APF International is op 26 februari 2004 opgericht en initieert fondsen die direct dan wel indirect beleggen in duurzame en solide verhuurde vastgoedobjecten in Nederland en andere Europese landen. Voorts is APF International investment manager voor buitenlandse institutionele partijen. De directie van APF International bestaat uit drie leden met een lange staat van dienst op het gebied van de aan- en verkoop van vastgoed, het beheer van vastgoed en de structurering van vastgoedfondsen: De heer J. Th. Ladenius (1944) is actief geweest als ontwikkelaar, initiatiefnemer van vastgoedmaatschappen en is medeoprichter van APF International. De heer mr. W.A.C. Karreman (1976) is vanaf 1999 werkzaam geweest als fiscaal jurist bij Arthur Andersen en haar rechtsopvolger in Nederland, Deloitte Belastingadviseurs B.V., met als belangrijkste specialisatie het structureren van (internationale) vastgoedfondsen en sinds 2006 werkzaam bij APF International. De heer M.J.G. Windels (1978) is ruim zes jaar werkzaam bij APF International en houdt zich voornamelijk bezig met de acquisitie van beleggingsobjecten en het assetmanagement van objecten in portefeuille. Voor zijn functie bij APF International was hij werkzaam als adviseur bij CBRE. Sinds haar oprichting heeft APF International zestien vastgoedfondsen met succes geplaatst. De totale fondsinvestering van deze vastgoedfondsen bedroeg bij aankoop circa € 335 miljoen. Het totale ingelegde eigen vermogen loopt inmiddels op tot circa € 120 miljoen.
40
8. Deelname
APF International draagt namens Monumenten CV APF I zorg voor de plaatsing van de participaties, onder begeleiding van Adviesgroep Reyersen van Buuren bv. Adviesgroep Reyersen van Buuren bv is als beleggingsonderneming geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deelnemen in Monumenten CV APF I kan met participaties van € 25.000 (te vermeerderen met de emissiekosten), met een minimale afname van vier stuks. De emissiekosten worden berekend volgens de volgende staffel: ■
bij deelname van € 100.000 tot € 250.000 wordt 2,0% over het deelnamebedrag in rekening gebracht;
■
bij deelname van € 250.000 of meer wordt 1,0% over het deelnamebedrag in rekening gebracht.
Adviesgroep Reyersen van Buuren is uiteindelijk medebegunstigde van de emissiekosten. Vennoten kunnen zowel natuurlijke als rechtspersonen zijn. De aftrek in de inkomstenbelasting is alleen van toepassing op natuurlijke personen. Het informatiememorandum met inschrijfformulier is op te vragen bij Adviesgroep Reyersen van Buuren bv.
41
9. Betrokken partijen
Initiatiefnemer / beheerder /
Begeleiding van de plaatsing van de
(Directie) beherend vennoot
participaties door de initiatiefnemer
APF International BV / Beherend
Adviesgroep Reyersen van Buuren bv
Vennoot Monumenten CV APF I BV
Handelsweg 59 C, 1181 ZA Amstelveen
Sarphatikade 13, 1017 WV Amsterdam
Postbus 275, 1180 AG Amstelveen
Tel.:
+31 (0)20 610 21 51
Tel.:
+31 (0)20 643 83 81
Fax:
+31 (0)20 610 21 81
Fax:
+31 (0)20 645 55 32
E-mail:
[email protected]
E-mail:
[email protected]
Internet: www.apf-international.nl
Internet: www.reyersen.nl
Fiscaal adviseur
Notaris
Rechtstaete Vastgoedadvocaten &
Albers en van Tienen BV
Belastingadviseurs
Wolbrantskerkweg 40
Emmaplein 5
1069 DA Amsterdam
1075 AW Amsterdam
42
43
44
