Jaargang 10 | april 2015
GRONDZAKEN 2 IN DE PRAKTIJK
Geen licht zonder schaduw: juridische aspecten van zonnepanelen
ESCo: Energy Service Company
Een andere positie voor het gemeentelijk grondbedrijf
Om iets van de grond te krijgen moet je alle kikkers in de kruiwagen houden.
Gebiedsontwikkeling. Nysingh weet er meer van. Bouwen, bestemmingsplannen of grondverwerving. Flora en fauna of projectontwikkeling. Als u zich met gebiedsontwikkeling bezighoudt, wordt u regelmatig geconfronteerd met juridische vraagstukken. Onze gespecialiseerde juristen hebben de ervaring om uw project niet ingewikkelder te maken dan het is. Wij brengen partijen niet alleen samen, maar zorgen er ook voor dat er geen kikkers uit de kruiwagen
Kijk op www.nysingh.nl
springen. De betrokken organisaties moeten elkaar juist versterken. Zij zijn voor een geslaagd project immers afhankelijk van elkaar. De vastgoedspecialisten van Nysingh kennen de regels én kennen de praktijk. Voor een deskundig en praktisch advies. Over onroerendgoedtransacties, erfpacht en exploitaties. Over ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen. Over financieringen en kostenverhaal.
COLOFON Hoofdredactie/EINDREDACTIE
Mr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.) Hoofdredactie
INHOUD
Drs. Judith Wicherson (Vereniging van Grondbedrijven) Redactie
Mr. M. Fokkema (Infense advocaten) Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven) Mr. drs. A. van Gelderen (Gemeente Groningen) Mr. W.H.F Gerritsen (Gemeente Enschede) Mr. drs. E.R. Hijmans (Purple Blue) Drs. H.G.M. Nijland (Newland Kennistransfer) Drs. P. Rutte MRE (NS Stations)
6
9
15
26
EINDREDACTIE
Ingrid de Zwart-Schaap BIM Media B.V. Postbus 20025 2500 EA Den Haag e-mail:
[email protected] grondzaken in de praktijk online
Alles over Grondzaken in de Praktijk op: www.grondzakenindepraktijk.nl Uitgever
Marcel Jille BIM Media B.V. Vormgeving
SD Communicatie, Rotterdam Abonnementen
BIM Media Klantenservice, Postbus 16262, 2500 BG Den Haag, tel (070) 304 67 77; e-mail:
[email protected] Losse nummers: € 20,- (excl. btw, incl. verzendkosten). Abonnementen: € 99,- (per jaar, excl. btw, incl. verzendkosten). Verschijnt 6 maal per jaar. Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij BIM Media Klantenservice. Vanwege de aard van de uitgave, gaat BIM Media uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG:
[email protected]. ADVERTENTIE-ACQUISITIE
Gea van de Vosse BIM Media B.V.
[email protected] Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abonnements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over BIM Media bv en andere zorgvuldig geselecteerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij BIM Media Klantenservice, postbus 16262, 2500 BG Den Haag. Voor informatie over onze leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.bimmedia.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar. ISSN: 1876-6838 © BIM Media 2015 Alle rechten voorbehouden. Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van commerciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden.Aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden.
5 Intro ARTIKELEN 6 De thermometer in de Warmtewet 9 Geen licht zonder schaduw: juridische aspecten van zonnepanelen 12 Column: Blinde focus op energiebesparing 13 Elektriciteit uit plantenbakken 15 Energy Service Company ACTUALITEITEN 18 De andere koers: nieuwe positie voor het gemeentelijk grondbedrijf 21 Mogelijke exploitatieplanplicht bij planologische kruimelgevallen vraagt alertheid 22 Column: Een blauwtje lopen 23 Een andere insteek voor de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan 26 Weigering omgevingsvergunning bij exploitatietekorten 29 Actualiteit Nadeelcompensatie RUBRIEKEN 30 Vvg-Verenigingsnieuws 32 Jurisprudentie 35 Vraag en antwoord 37 Onderzoek en publicaties 39 Agenda
Coverfoto: Biomassa pyrolysefabriek op het terrein van Akzo-Nobel in Hengelo. Foto: Erwin Hijmans.
ALTIJD EN OVERAL TOEGANKELIJK Al uw vragen over bijvoorbeeld het Bouwbesluit, brandveiligheid of andere praktische informatie kunt u nu snel en eenvoudig op 1 centrale plek vinden.
1 maand gratis via omgevingindepraktijk.nl/gratis
Omgeving in de praktijk.nl
Intro
Nieuwe energie
A
ardgas levert ongeveer de helft van de energie in Nederland. Uit cijfers van het CBS blijkt dat het aandeel duurzame energie in Nederland is gedaald van 10,5 % in 2012 naar 10,1 % in 2013 en 10,0 % in 2014 ondanks de hoge ambities in het Energieakkoord (14% duurzame energie in 2020). Het aandeel van energie uit wind, zon en waterkracht steeg; het aandeel uit biomassa daalde. Op de omslagfoto van deze editie met focus op Energie staat de biomassa pyrolysefabriek die op het terrein van Akzo-Nobel in Hengelo is gebouwd. Pyrolyse is een proces waar bij hoge temperaturen, tot 500 graden Celsius, en zonder zuurstof biomassa wordt gekraakt tot houtskool, gas en olie. De fabriek verwerkt tweede generatie biomassa, zoals houtsnippers en snoeiafval, die niet concurreert met voedselgewassen. In deze editie van Grondzaken in de Praktijk een flink aantal uitdagende èn informatieve artikelen rond energie en duurzaamheid. Patrick Eysbach analyseert de praktijkervaringen met de Warmtewet en benoemt een aantal knelpunten en aanbevelingen. Onder het motto ‘Geen licht zonder schaduw’ gaat Erwin Hijmans in op de juridische aspecten van het plaatsen van zonnepanelen met handige tips & tools voor de eigenaren en gebruikers. In een prikkelende column zet Thomas van Belzen uiteen dat milieuvriendelijk bouwen een black box is en dat het rijksbeleid lijdt aan een blinde focus op energiebesparing. Samed Çekiç breekt een lans voor energiewinning uit niet fossiele energiebronnen en de mogelijkheid om elektriciteit te genereren uit levende planten. En hoe staat het met de ESCO’s? Hedwig Tummers geeft uitleg over de aard en het karakter van de ESCo en praktische tips en tricks voor de toepassing ervan. Gemeenten stellen zich de vraag of het nog wel verstandig is om voor eigen rekening en risico aan grondexploitatie te doen. De kennisgroep DAK (De Andere Koers) heeft een stappenplan ontwikkeld voor een verstandige ontvlechting wanneer de gemeentelijke productierol anders wordt gepositioneerd, afgebouwd of stopgezet. Anita Ingenou en Harry Nijland vragen aandacht voor de mogelijke exploitatieplanplicht bij planologische kruimelgevallen per 1 november 2014. Tom Delforterie meent dat de regeling plankosten enkele nadelen heeft en bepleit daarom een handreiking uit te brengen. Dit artikel werd afgesloten kort voordat betrokken partijen afspraken maakten over de komende regeling. Het wetsvoorstel Omgevingswet introduceert de mogelijkheid een omgevingsvergunning te weigeren als er een exploitatietekort is dat niet gedekt is. Volgens Evert Jan van Baardewijk lijkt een nieuw dynamisch speelveld te kunnen ontstaan voor onderhandelingen over de dekking van zo’n tekort. Vaste columnist Manfred Fokkema neemt het financiële blauwtje van de provincie Groningen bij het project Blauwe Stad onder de loep. Frank Mulder en Frederike Linssen tekenen weer voor de rubriek Actualiteiten nadeelcompensatie. En uiteraard is er plaats ingeruimd voor het vaste jurisprudentieoverzicht en de rubriek Vraag en Antwoord. Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van Grondzaken in de Praktijk? Zend dan eerst een korte beschrijving via
[email protected]! Tineke ten Have hoofdredacteur
BIM Media
5
Artikelen
De thermometer in de Warmtewet Stand van zaken na een jaar praktijkervaringen
Voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Warmtewet wezen diverse belangenorganisaties op mogelijke problemen die de invoering van de Warmtewet met zich mee zou brengen. Ook in de literatuur was er de nodige kritiek. Na ruim een jaar praktijkervaring gaat Patrick Eysbach in op de ervaringen met de Warmtewet.
Mr. P. Eysbach1 Op 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. Daaraan voorafgaand was er de nodige weerstand. Diverse belangenorga nisaties wezen op mogelijke problemen die invoering van de Warmtewet met zich mee zou brengen. Ook in de literatuur was er de nodige kritiek.2 In het artikel ‘De Warmte wet, een knellende juridische fictie voor de praktijk’3 heb ik vorig jaar een aantal kritiek- en aandachtspunten behandeld. Het artikel eindigde met de hoop dat overgegaan zou worden tot spoedige aanpassing van de wetgeving. 6
Na ruim een jaar praktijkervaring4 kan een eerste antwoord gegeven worden of de aangedragen zorgpunten zich daadwerkelijk manifesteren. Wat zijn de ervaringen? Zijn de zorgpunten achteraf als koudwatervrees te bestempelen of zijn wijzigingen toch noodzakelijk? Ofwel, de thermometer in de Warmtewet. Resume, doel en reikwijdte warmtewet Voor het begrip wordt eerst een korte inlei ding gegeven op de Warmtewet. De Warmte wet is in het leven geroepen met het doel om gebruikers van warmtenetten, zoals stads verwarming, blokverwarming en WKO’s, te
beschermen. Deze afnemers bevinden zich voor de levering van warm water ten behoeve van verwarming, sanitaire of huishoudelijke doeleinden in een afhankelijke positie omdat de mogelijkheid tot keuze van leverancier ontbreekt. Het gaat om zogenaamde klein verbruikers met een aansluitwaarde van 100 kilowatt, waarbij niet van belang is of de warmte gebruikt wordt voor kantoordoelein den, bedrijvigheid of huishoudelijk gebruik. Op grond van de Warmtewet is een leve rancier verplicht zorg te dragen voor een betrouwbare levering van warmte, tegen redelijke voorwaarden en met inachtneming GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Aanhoudende kritiek Vastgesteld kan worden dat de kritiek na inwerkingtreding van de Warmtewet niet is gaan luwen. Belangenorganisaties en consu menten volharden in de boodschap dat in de praktijk zich de nodige praktische problemen voordoen. Bovendien ontvangt het Ministerie van Economische Zaken regelmatig signalen vanuit de praktijk over knelpunten. Dit is onder meer aan de orde geweest tijdens het Algemeen Overleg Energie in de Tweede Ka mer van 18 februari 2014.5 Tijdens dit beraad hebben kamerleden een aantal kritische vragen gesteld aan de minister. Daarbij werd aan de orde gesteld dat de Warmtewet zorgde voor hogere kosten voor consumenten. Ook is besproken dat er nog onduidelijkheden waren in de uitvoering en aandacht voor de positie van de VvE. Op 17 november 2014 stond een vervolg bespreking van de Warmtewet in een Alge meen Overleg Energie op de agenda. Omdat belangenorganisaties6 vreesden dat het onderwerp zou ondersneeuwen op de volle agenda is het verzoek gedaan voor een aparte hoorzitting in de Tweede Kamer in aanwe zigheid van deskundigen. Dit pleidooi werd ondersteund in een brief7 waarin een groot aantal bezwaren is genoemd. Kernpunt van het betoog van de belangen organisaties is dat de consument nu te veel geld kwijt is voor warmte. Als voorbeeld wordt aangehaald dat de vaste kosten na in werkingtreding van de Warmtewet met zeven procent zijn gestegen. Een oorzaak hiervan is onder meer dat leveranciers ongevraagd warmtewisselaars die eigendom zijn van con sumenten, vervangen om huur in rekening te kunnen brengen. Ook maken leveranciers standaard gebruik van het maximale tarief van de Warmtewet, los van de vraag of dit een redelijke kostprijs is. De belangenorganisa ties geven ook aan dat de Warmtewet voor onduidelijkheid zorgt. Zo zijn alle definities nog niet helemaal helder en worden deze verschillend geïnterpreteerd.
Voor alle bezwaren wordt verwezen naar de brief. Uiteindelijk heeft het pleidooi en de brief erin geresulteerd dat op 4 februari jl. een aparte hoorzitting met deskundigen is gehouden.8 Daarbij is onder meer de ACM als deskundige uitgenodigd. Uit een brief aan de Tweede Kamer9 is op te maken dat de ACM op een aantal punten heeft gepleit voor een aanpassing van de Warmtewet. Meest opval lend punt in die brief is dat gevraagd wordt te onderzoeken of het Nmda-principe wel een goed systeem is voor duurzame warmte netten. De begrenzing van de opbrengsten door dit principe zorgt ervoor dat deze warmtenetten de kosten niet kunnen dekken, wat een probleem is om duurzame initiatie ven op te starten.
van knelpunten laten uitvoeren en in een Kamerbrief10 de Tweede Kamer geïnformeerd hoe met deze knelpunten omgegaan zal wor den. In deze brief beantwoordt de minister vragen uit het Algemeen Overleg Energie van 18 februari 2014 en doet de minister een aantal toezeggingen om de Warmtewet aan te passen. In de brief constateert de minister dat de vaste kosten gemiddeld met zeven pro cent zijn gestegen (grafiek 3). De flexibele gebruikskosten zijn echter met drie procent gedaald (grafiek 2). Omdat de flexibele kosten een groter deel uitmaken van de totale kosten is de stelling dat gemiddeld genomen de kos ten voor consumenten gelijk zijn gebleven (grafiek 1).
Reactie minister De vraag is of de aanhoudende kritiek ervoor gezorgd heeft dat de minister van Econo mische Zaken (hierna: minister) overweegt de Warmtewet aan te passen. Zoals beloofd heeft de minister in 2014 een inventarisatie
Van de toegezegde wijzigingen zullen er twee behandeld worden. Allereerst wordt een aantal definities van de Warmtewet aange past. Deze definities zorgen in de praktijk voor onduidelijkheid. Voorbeeld hiervan is de definitie van leverancier en verbruiker. De
Bron: Kamerbrief d.d. 7 juli 2014 van de minister aan de Tweede Kamer. Onderzoek uitgevoerd door ACM. BIM Media
7
Artikelen
van een goede kwaliteit van dienstverlening. Daarnaast begrenst de Warmtewet de kosten door het beperken van het aantal kostenpos ten en het vaststellen van een maximumprijs volgens het principe van ‘Niet meer dan an ders’. Uitgangspunt van dit Nmda-principe is dat een verbruiker niet meer zou betalen in vergelijking met het geval dat die verbruiker een gasaansluiting heeft. De Autoriteit Con sument & Markt (ACM) is de instantie die bevoegd is om de Warmtewet te handhaven en geschillen te beslechten.
Artikelen
minister constateert dat deze definities niet eenduidig worden geïnterpreteerd en voor onduidelijkheid zorgen over de rollen van de verschillende partijen. De aanpassing zou moeten zorgen voor helderheid en voor een verheldering van rollen en verantwoordelijk heden. Een andere wijziging is dat VvE’s met een gebouwgebonden installatie uitgezonderd zullen worden van de verplichtingen uit de Warmtewet. De minister vindt dat de verhouding tussen de VvE’s en de apparte mentseigenaren anders is dan de verhouding tussen warmteleveranciers en consumenten. Wat daarbij meespeelt is dat appartements eigenaren via een achterdeur zelf meebetalen aan storingsvergoedingen en eventuele tekorten bij de VvE voor warmtekosten. De Warmtewet heeft dan een hoog ‘vestzakbroekzak’-gehalte. De minister stelt wel dat deze uitzondering niet zal gelden voor corporaties. Praktische vraag die zich daarbij meteen opdringt is hoe de situatie zal zijn bij appartementencomplexen die gedeeltelijk in eigendom zijn bij corporaties en particulie ren. De minister heeft beloofd deze situatie nader te onderzoeken. De Kamerbrief is verstuurd ruim voor de hoorzitting van 4 februari jl. Het is nu nog onbekend welke invloed de hoorzitting heeft gehad en of er nog meer wijzigingen plaats zullen vinden. De minister heeft intussen aan de ACM verzocht bij handhaving rekening te houden met de aangekondigde wijzigingen.11 Tot slot Na een jaar praktijkervaringen kan bevestigd worden dat de Warmtewet in de huidige vorm haar doel niet bereikt en voor ondui delijkheid zorgt. Op basis van de eerder genoemde Kamerbrief is duidelijk dat de
minister deze mening ook deels toegedaan is. De vraag is dan of de toegezegde wijzigingen zullen leiden tot een goed werkende Warmte wet. Vastgesteld kan worden dat vooralsnog slechts enkele knelpunten opgelost zullen worden. Zo zullen alleen VvE’s met een ge bonden installatie uitgezonderd worden van de Warmtewet. Verhuurders en exploitanten van kantoor- en winkelruimten en VvE’s met niet-gebonden installaties zullen nog steeds aangemerkt worden als leverancier. Daardoor blijft het probleem bestaan dat deze groep moet voldoen aan de wettelijke verplichtin gen van de Warmtewet wat gezien de positie als intermediair in de warmtelevering niet logisch is.12 Daarnaast zal de minister slechts enkele definities aanpassen terwijl gebleken is dat andere definities ook voor onduidelijk heid zorgen. Zorgelijk is de constatering van de ACM dat het Nmda-principe van de Warmtenet een obstakel kan zijn voor de realisatie van nieuwe duurzame warmtenetten.
Noten 1
D e auteur is jurist bij de gemeente Zwolle en beleidsmedewerker a.i. bij de programmadirectie Eenvoudig Beter van IenM. Dit artikel is geschre ven op persoonlijke titel. De auteur dankt de heer H. van Rooijen en mevrouw C. Bredewout voor de constructieve bijdrage.
2
D e Warmtewet, een onwerkbaar medicijn voor een niet- bestaande kwaal. Prof. mr. C.A. Adriaan sens, TBR 2014/40.
3
G rondzaken in de praktijk editie 3, juni 2014, pag. 22-24.
4
Artikel is afgesloten op 25 februari 2014.
5
K amerstukken 33.750 XIII, vergaderjaar 2013 -
6
V ereniging Eigen Huis, Woonbond en Consumen
2014, nr. 121. tenbond, gesteund door een aantal belangen behartigers. 7
B rief van 12 november 2014, te downloaden via http://www.eigenhuis.nl/downloads/nieuwspers/141112_Brief_Warmtewet_aan_Kamerleden. pdf.
8
erslag van deze hoorzitting is tot heden nog niet V gepubliceerd.
Het blijft daarom in mijn optiek twijfelachtig of de door de minister aangedragen wijzigin gen zullen leiden tot een optimaal functione rende Warmtewet. Onduidelijk is nog of de hoorzitting van 4 februari jl. leidt tot nieuwe aanpassingen. Het ligt wel voor de hand dat de minister de door de belangenorganisaties aangedragen punten onderzoekt en zo nodig meeneemt bij de aanpassingen. Wetgeving voor collectieve warmtevoorziening blijkt een lastige materie. Alhoewel de Warmtewet in de huidige vorm niet een sluitende en passende regelgeving lijkt te zijn, wordt wel duidelijker waar in de praktijk de knelpunten liggen. In die zin biedt de ontstane publieke discussie de minister de mogelijkheid om tot een passende regelgeving te komen.
9 https://www.acm.nl/nl/publicaties/publica tie/13807/Spreekpunten-Remko-Bos-over-deWarmtewet/. 10
B rief d.d. 7 juli 2014, te downloaden via http:// www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publica ties/kamerstukken/2014/07/07/kamerbrief-overvragen-toepassing-warmtewet-en-warmterege ling.html.
11
rief te downloaden via https://www.acm.nl/nl/ B publicaties/publicatie/13386/Brief-van-de-Minis ter-van-Economische-Zaken-aan-ACM-over-deWarmtewet/.
12
e Warmtewet en corporaties, de onbedoelde D gevolgen van de Warmtewet voor woningcor poraties, mr. drs C. Rube, blz 83. e.v. Bouwrecht en De VvE en de Warmtewet, een ongelukkige combinatie, mr. T. Gilsing en A. Albay-Korkmaz LL.B, Van Rijssenberg advocaten en brief d.d. 28 oktober 2014 van Forumvast, Vastgoedbelang, Vastgoedmanagement Nederland en IVBN, te
Nieuwe methode om hittestress in steden te managen
downloaden via http://www.ivbn.nl/viewer/file. aspx?FileInfoID=764.
De leerstoel Meteorologie en Luchtkwaliteit van Wageningen University heeft samen met het adviesbureau Witteveen+Bos en het KNMI een methode ontwikkeld om de risico’s van hittegolven tot op wijkniveau inzichtelijk te maken. Dat opent voor het eerst de weg naar gerichte lokale maatregelen. UCAM (Urban Climate Assessment & Management) bepaalt de invloed van de stedelijke om geving op hitte-gerelateerde gezondheidsrisico’s. Naast het objectief bepalen van die risico’s biedt de methode een houvast bij de beoordeling van de ernst van deze risico’s. Ook geeft de methode inzicht in mogelijke oplossingen op het gebied van planologische veranderingen en de effecten hiervan. Daarbij gaat het niet alleen om bestaande bebouwing. De methode kan ook zinvol worden ingezet bij nieuwbouw, zodat die beter toegerust kan worden om de gevolgen van hitte te verminderen. De methode is nog niet toegepast in Nederland, wel in een wijk in Gent, België. Bron: Persbericht Wageningen UR, 23 maart 2015
8
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Artikelen
Geen licht zonder schaduw Over de juridische aspecten van zonnepanelen Het plaatsen van PV- of zonnepanelen op daken of op een ongebruikt veldje levert een bijdrage aan de duurzaamheid die de overheid zo graag tot stand wil brengen. Zonnepanelen plaatsen lijkt eenvoudig, maar naast technische en financiële aspecten zitten daar ook best wat juridische haken en ogen aan.
Geen licht zonder schaduw betekent: alles heeft zijn voor en tegen. Een wat andere betekenis is dat het goede het kwade niet uitsluit. Erwin Hijmans1 Inleiding De Europese richtlijn voor hernieuwbare energie2 verplicht Nederland om in 2020 14% van het bruto eindverbruik te produceren met hernieuwbare energiebronnen. Het kabinet wil deze doelstelling zo kosteneffectief mogelijk bereiken. Dat gebeurt onder meer door het gebruik van PV-modules te bevorderen. PV-modules (van het Engelse ‘photovoltaic’) zijn zonnepanelen, een PV-systeem is een volledige installatie bestaande uit zonnepanelen, bekabeling, omvormer en regelapparatuur, koppeling aan batterijen of stroomnet en draagstructuur. De zonne-energie die ermee wordt opgevangen is een vorm van duurzame, hernieuwbare energie, die voordelen biedt tegenover energieopwekking met fossiele brandstoffen. Er raken (behoudens voor de panelen zelf ) geen grondstoffen
BIM Media
op. Voor niets immers, komt de zon op, ook al wordt ons land nog zo geteisterd door lagedruksystemen. Zonnepanelen zijn dus in, en niet alleen bij ons. In Duitsland zie je ze overal op de daken van vooral bedrijfsgebouwen vanwege het kwistig strooien met subsidie. Ook hier worden ze langzaamaan betaalbaar door stimuleringsbijdragen van rijk en gemeenten. Voor particulieren lijkt de plaatsing van zonnepanelen inderdaad de moeite waard. Huishoudens kunnen met eigen elektriciteitsopwekking besparen omdat de investeringskosten relatief beperkt zijn. Naast de aanschaf en installatie zijn er nauwelijks aanvullende investeringen nodig. Maar belangrijker is dat huishoudens kunnen profiteren van het zogenaamd ‘salderen’. Dat is een Rijksstimuleringsmaatregel, opgenomen in artikel 31 c van de Elektriciteitswet. Zonnepanelen op daken Zonnepanelen kunnen door de eigenaar van de betrokken onroerende zaak worden geplaatst of door iemand anders en aan de eigenaar worden geleased of verhuurd. In dat kader is het interessant te weten of zonnepanelen na montage en verbinding met het energiesysteem van de woning onroerend zijn geworden. Dat heeft natuurlijk te maken met de vraag wiens eigendom de panelen na montage zijn. De
9
Artikelen Foto: Erwin Hijmans.
meningen over de vraag of de panelen roerend blijven of onroerend worden, zijn – afhankelijk van het vertegenwoordigde belang – nogal verdeeld.3 Een installatie kan bij aanbrengen op een woning onroerend worden door bestemming of doordat deze een bestanddeel van de woning is geworden, maar dat hoeft niet. Het gaat er namelijk om of de panelen en de elektrische installatie weer gemakkelijk kunnen worden losgekoppeld en verwijderd, zonder dat er beschadigingen optreden en zonder dat de elektriciteitsvoorziening van de woning het af laat weten. Een juridische oplossing is te bewerkstelligen door de panelen als roerend te beschouwen en in geval van lease of huur een opstalrecht te vestigen, waarmee op grond van artikel 5:101 lid 1 BW een werk aan de natrekkingsregel kan worden onttrokken. Nadeel is wel dat het vestigen van een opstalrecht geld kost. Bij de aankoop van een woning kan het opstalrecht in de akte van overdracht meegenomen worden, mits de verkrijger van het opstalrecht (daarvoor) meetekent. Eenvoudiger kan het door in het huurcontract te bepalen dat partijen de zonnepanelen als roerend beschouwen. Dat gebeurt bij huurappartementen regelmatig, omdat er geen vergoeding voor zonnepanelen mag worden doorberekend in de servicekosten als ze onroerend zijn. Hetgeen onroerend is wordt namelijk geacht deel uit te maken van de kale huurprijs.4 De huurcommissie accepteert een bepaling dat de panelen roerend zijn voor het beoordelen of de investering in de servicekosten mag worden meegenomen en geeft voor die situatie zelfs een doorberekeningsmethodiek. Is er niets geregeld over (on)roerend zijn, dan moet men voor het antwoord kijken of het gebouw en de panelen in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd en of het gebouw uit oogpunt van geschiktheid voor het doel van het gebouw zonder de panelen als onvoltooid moet 10
worden beschouwd. Is dat zo, dan zijn de panelen onroerend. Zonnepanelen op daken zullen, gezien een van de weinige uitspraken over dit onderwerp5, niet gemakkelijk hinder (ex art. 6:162 BW) door architectuurbreuk of schaduwvorming opleveren, mits geplaatst overeenkomstig de regels in het Bor. Schade en verzekering De vraag naar de eigendomssituatie is ook van belang voor de aansprakelijkheid voor eventuele schade aan de panelen en/of het gebouw. Schade kan door de montage ontstaan of later door de aanwezigheid van de zonnepanelen. Bij de montage komt niet alleen de juiste werkwijze kijken, maar ook de vraag of de dakconstructie voldoende berekend is op de panelen en het eventuele gewicht van sneeuw daar bovenop. In Nederland moet standaard met een gewicht van 15 centimeter worden gerekend. Zo’n pak komt statistisch gezien eens in de vijftig jaar voor. De dekking van de door installateurs en bouwbedrijven gehanteerde CAR-verzekering is gelimiteerd tot de bouwperiode en de onderhoudstermijn. De wettelijke aansprakelijkheid(stermijn) wordt door bouwbedrijven vaak beperkt in algemene voorwaarden. Exoneratieclausules, beperkingen dus van aansprakelijkheid tot een bepaald bedrag of tot een kortere termijn dan wettelijk bepaald, worden voor natuurlijke personen die niet handelen in beroep of bedrijf op grond van art. 6:237 sub f, vermoed onredelijk bezwarend te zijn. De particuliere eigenaar van de panelen mag dan in een brief aangeven dat de aansprakelijkheidsbeperking niet dient te gelden. Degene die de algemene voorwaarden hanteert, mag tegenbewijs leveren tegen de vermeende onredelijke bezwarendheid. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Bestuursrechtelijke aspecten Het plaatsen van zonnepanelen op daken is krachtens het bepaalde in artikel 2.6 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht meestal vergunningvrij.6 De panelen moeten dan wel geïntegreerd zijn met de omvormer7 of anders moet die binnenshuis worden geplaatst. Panelen op een schuin dakvlak mogen niet uitsteken buiten het dakvlak, en moeten dezelfde hellingshoek hebben als het dak. Op een plat dak moet de afstand tot de dakrand minimaal gelijk zijn aan de hoogte van de panelen gerekend vanaf het dak tot de bovenzijde. Op monumenten of binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht is wel een vergunning vereist. Bij afwijking van de genoemde regels ook. Vanuit duurzaamheid bezien is een schaduwpuntje, dat artikel 122 Woningwet het onmogelijk maakt om contractueel eisen te stellen aan duurzame energievoorziening. Dat betekent dat gemeenten zonnepanelen niet in overeenkomsten of algemene voorwaarden verplicht kunnen stellen. Het blijft verbazen dat daar, met de duurzaamheidsdoelstelling die het rijk beweert te ambiëren, nog steeds niets aan gedaan is. In de huidige Elektriciteitswet is de mogelijkheid tot salderen verruimd. Salderen betekent dat aan de energieleverancier teruggeleverde energie wordt afgetrokken van het verbruik van de afnemer. Hierdoor ontvangt de afnemer dezelfde prijs (inclusief belastingen en transportkosten) voor de teruggeleverde energie als die hij betaalt voor de energie die hij op een ander tijdstip van de energieleverancier afneemt. De elektriciteitsprijs van huishoudens bestaat voor ongeveer de helft uit energiebelasting, daarmee biedt salderen dus een fors prijsvoordeel. De mogelijkheid van salderen is door het Rijk gewaarborgd tot 2017. Er is onlangs een nieuw lid 3 aan artikel 31 c toegevoegd dat luidt: Indien de door de afnemer, bedoeld in het eerste en tweede lid, op het net ingevoede hoeveelheid elektriciteit groter is dan de hoeveelheid die ingevolge die leden in mindering wordt gebracht op de aan het net onttrokken elektriciteit, betaalt de leverancier aan de betreffende afnemer voor het meerdere een redelijke vergoeding. De meeste huishoudens kunnen echter niet zoveel zonnepanelen plaatsen dat er sprake is van levering van meer energie aan de energiemaatschappij dan er afgenomen wordt. Voor gebruik van zonnepanelen door verenigingen van eigenaars biedt het al meer mogelijkheden, omdat er op flatgebouwen veel meer kunnen staan en er dus meer energie kan worden teruggeleverd. Er zijn voor appartementencomplexen ook bepaalde fiscale voordelen te behalen. Uit het Belastingplan 20148 blijkt dat vanaf 1 januari 2014 een belastingkorting van 7,5 cent/kWh exclusief BTW is ingevoerd.9 Dit geldt voor hernieuwbare energie die in coöperatief verband of door een VvE wordt opgewekt en gebruikt wordt door kleinverbruikers en waarbij de leden van de coöperaties/VvE’s en de installatie zich in een zogenaamde postcoderoos10 bevinden. Daar ligt ook het voordeel dat behaald kan worden door het gebruik maken van zonnevelden. BIM Media
Zonnevelden en collectieve zonnestroominstallaties Zonnevelden, grondgebonden zonnestroominstallaties, klein en groot, schieten in Nederland als paddenstoelen uit de grond. In Ouddorp aan Zee, zomaar een voorbeeld, staat een zonnepark met 2.900 panelen op 1.3 hectare grond, die genoeg stroom opleveren voor 225 huishoudens.11 Op Ameland komt een park dat moet voorzien in 20% van de energiebehoefte van het eiland. In 2020 moeten er 24.000 panelen staan op 10 hectare grond. Het zou het grootste zonneveld van Nederland moeten worden. Maar zonnevelden en collectieve zonnestroominstallaties op daken kennen ook al zo hun juridische problematiek.12 Naast de eigendoms kwestie, de salderingsproblematiek, de fiscale gevolgen van stroomverdeling en de contractvorming voor de afname van stroom, speelt daar ook de ruimtelijke inpassing een rol. Die kan tijdelijk of permanent worden opgelost. De provincie Drenthe heeft zelfs een heuse ‘zonneladder’ opgenomen in haar provinciale Omgevingsvisie13, een beoordelingsinstrument naar analogie van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarmee afwegingen op maat kunnen worden gemaakt. Investeren in onder andere zonnepanelen kan fiscale voordelen opleveren via de Milieu Investeringsaftrek (MIA) en de Willekeurige afschrijving milieu-investeringen. Er worden echter vraagtekens geplaatst bij de feitelijke werking van deze voordelen.14 Tot slot Zonnepanelen genieten een lenteachtige belangstelling van zowel particuliere als bedrijfsmatige investeerders. Ze voorzien mede in de energiedoelstelling die het rijk zichzelf heeft opgelegd. Maar zowel het bevorderen van die doelstelling als de juridische aspecten van zonnepanelen geven hier en daar een schaduwplekje te zien dat voor verbetering vatbaar is. Noten 1
Senior adviseur grondbeleid en vastgoedrecht bij PurpleBlue te Zwolle.
2
Richtlijn 2009/28/EG. Zie ook http://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/duurzame-energie-opwekken/duurzame-energie/beleid.
3
Zie Michel Chatelin in ‘zonnepanelen, van wie zijn ze eigenlijk’ op www.hieropgewekt.nl, die meent dat ze roerend zijn. Jesse Zijlma betoogt in ‘Financieren van zonnepanelen niet zonder risico’s’ op www.dwa.nl juist dat ze onroerend zijn.
4
Zie P. Roks, Doorberekening zonnepanelen via de servicekosten, in VBTM.nl van 19 september 2014: http://vbtm.nl/news/item/doorberekening_zonnepanelen_via_de_servicekosten/501.
5
Zie een uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 17 juli 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:2408.
6
De rijksoverheid heeft een brochure uitgegeven: MinBZK, folder 2012, ‘Zonnecollectoren en zonnepanelen, wanneer vergunningvrij, wanneer omgevingsvergunning nodig?’
7
Apparaat dat de gelijkstroom in het paneel omzet naar de wisselspanning die op het elektriciteitsnet staat.
8
Belastingplan 2014, pag. 11.
9
Op basis van afspraken in het Energieakkoord. Zie http://www.energieakkoordser.nl/.
10
Het gebied van een postcode met rondom de direct daaraan grenzende postcodes.
11
Zie http://www.zonneparkouddorp.nl/.
12
In detail beschreven in een onderzoek van Aedes en Atrivé van augustus 2014: Juridische knelpunten collectieve zonnestroominstallaties.
13
Zie Provincie Drenthe, Beleidsverkenning Zonnevelden, juni 2014.
14
Zie Rogier Cohen, ‘Twijfels over fiscale voordelen groene beleggingen’, in FD 9 februari 2015. 11
Artikelen
Als de panelen er staan kan bijvoorbeeld windschade ontstaan, condensatieschade of lekkage door werking ten opzichte van het dakbeschot of de dakpannen. Standaard opstalverzekeringen dekken lang niet altijd schade die veroorzaakt is door de aanwezigheid van zonnepanelen. Het is bij aanschaf dus zaak om dat te controleren en eventueel een aanvullende verzekering te sluiten. Bij lease en huur van zonnepanelen zit de verzekering soms bij de prijs inbegrepen. Ook bestaan er zonnepanelenverzekeringen, waarin desgewenst de productaansprakelijkheid, de bedrijfsaansprakelijkheid, van buiten komend onheil en energieproductieverlies kunnen worden verzekerd.
Artikelen
Column
Blinde focus op energiebesparing Niemand kan er nog omheen. Energiezuinig bouwen is een actueel thema in de bouw. Maar, duurzaamheid is meer dan isolatie en zonnepanelen. Duurzaamheid is ook verstandig bouwen, gezond bouwen, flexibel bouwen of zo u wilt: toekomstbestendig bouwen. Ondanks enkele veelbelovende initiatieven is dat besef nauwelijks aanwezig in Den Haag. Thomas van Belzen1 Duurzaam bouwen. Eigenlijk weet niemand precies wat het is. Maar zelfs in 2015 gaat duurzaam bouwen vooral over energiezuinig bouwen. Of liever: hoe krijgen we de energiekosten van een woning of gebouw omlaag? Het is een streven dat vooral gunstig uitpakt voor de isolatiebranche, de installatiebranche en de leveranciers van zonnecellen. Natuurlijk is energiebesparing geen onbelangrijke opgave. Dat was ook precies de reden dat de Tweede Kamer de geplande epc-aanscherping van 0,6 naar 0,4 begin dit jaar liet doorgaan. Minister Blok wilde er eigenlijk niet aan, liet zich bijna verleiden door de bouwlobby om de strengere norm uit te stellen. Een nog lagere epc zou vooral de prijs van een woning opdrijven, klonk de kritiek. Maar de politieke druk op de minister was te groot. En dus ging de aanscherping door, ondanks alle tekortkomingen van de epc overigens. De focus op energiebesparing in de gebouwde omgeving is illustrerend voor de regels die in het Bouwbesluit staan. Het ontbreekt kortweg aan samenhang. De vergelijking met een fietsband is vaker gemaakt. Steeds ontdekte men een nieuw gaatje, elke keer werd de band met een extra bouwregel geplakt. Je kunt wachten op de dag dat de fiets niet meer fietst. Ik vermoed zelfs dat die dag allang is aangebroken. Het Bouwbesluit als fietsband heeft als risico dat de woningen die nu gebouwd worden binnen de kortste keren weer moeten worden aangepast aan de wensen van de tijd. Sterker nog: voor een energiezuinige woning kun je een flink hogere hypotheek krijgen. Dat klinkt mooi, maar wat als de energieprijzen blijven dalen en de aarde flink opwarmt de komende jaren? Ik ben geneigd te denken dat die investeringen niet worden terugverdiend binnen de beloofde tijd. Is hier een nieuwe bubbel in de maak? Om dicht bij energiebesparing te blijven. Met de energie die in bouwproducten verdwijnt, wordt tot op de dag van vandaag vrij weinig gedaan. Op zichzelf is dat schrijnend te noemen, omdat de Nederlandse overheid al sinds de jaren tachtig duurzame eisen wil stellen aan bouwproducten. Echter, steeds weer wist de goed georganiseerde bouwlobby dat tegen te houden. De eerste opzet voor het stellen van recyclingeisen aan producten werd halverwege de jaren negentig ‘te discriminerend’ bevonden. De tweede opzet vond men na jarenlang discussiëren met zijn allen bij het NEN aan het begin van dit millennium ‘te ingewikkeld’. De derde opzet was ‘oneerlijk’, omdat er meerdere rekenmethoden in omloop waren die allemaal verschillende uitkomsten ophoestten. Als u goed op de hoogte bent, dan weet u dat er sinds 2013 wel degelijk bouwregels zijn voor milieuvriendelijk bouwen. Ik kan u zeggen: zelfs de deskundigen snappen die regels niet van A tot Z. In feite is milieuvriendelijk bouwen een grote black box. Het werkt als volgt. 12
Stap 1: In de black box stoppen leveranciers – eigenlijk alleen diegenen die het kunnen betalen – hun milieurelevante productinformatie. Los van het feit dat de bronnen geheim mogen blijven en niemand dus de claims van fabrikanten kan natrekken, barst het in die gegevens van de aannames. Stap 2: De gegevens over producten worden uit de black box gehaald, zodra er een zogeheten milieuprestatieberekening van een nog te bouwen brug, gebouw of snelweg wordt gemaakt. Let wel: dit is sinds 1 januari 2013 verplicht. Zonder berekening krijgt de aanvrager geen vergunning. Nu komt het: de hoogte van de uitkomst maakt niet uit. Minister Blok heeft namelijk nog geen grenswaarde ingevoerd. Precies daarom doet vrijwel niemand aan dit ‘spel’ mee. Met als gevolg dat je een woning een energieleverende woning kunt noemen, zonder dat daarbij de energielasten van de producten in ogenschouw zijn genomen. Nu u weet hoe de milieuprestatieregels ongeveer in elkaar steken, weet u ook hoe het Bouwbesluit in grote lijnen werkt. Ook bij gebrek aan belangstelling van eindgebruikers bij de totstandkoming van bouwregels verliest het ‘heilige document’ met de dag aan waarde. Als u de bouwpraktijk een beetje kent, dan weet u dat de eisen die in het Bouwbesluit staan, eigenlijk niet worden gehandhaafd. Dat heeft met het hele bouwstelsel te maken. Vooraf krijg je een vergunning op basis van het ontwerp, bij oplevering is er niemand die nog controleert of de beloofde prestaties ook daadwerkelijk worden geleverd. Minister Blok valt wat dat betreft te prijzen. Hij werkt aan een bouwstelsel, waarin de klant uiteindelijk waar voor zijn geld krijgt. Uit de verplichte oplevertoets moet uiteindelijk blijken welke prestaties een woning daadwerkelijk in staat is te leveren. Blok wil daarbij de positie van de consument zodanig versterken dat hij ook garantie krijgt tot na de voordeur. Ook tegen dit politieke bouwdossier is veel weerstand. Niet voor niets wordt hier al jaren in en om Den Haag over nagedacht. Hoe dan ook, met of zonder nieuw bouwstelsel blijft het Bouwbesluit de komende jaren vooral een besluit dat doorgespekt is van grote belangen. En geloof me, die van u zijn ondergesneeuwd. Het zijn vooral de kapitaalkrachtige producenten geweest die de onderliggende normen van het Bouwbesluit vormgaven, zoals gezegd, zonder enige logische samenhang. De bouwregels en dan vooral de energieregels schieten vaker hun doel voorbij, concludeerde ook dé regeladviseur van het kabinet Actal, ruim twee jaar geleden. Die kritiek lijkt aan dovemansoren gericht. Voor voorstanders van energiebesparing is het misschien een zege dat het rijk zich focust op energiebesparing. Mijn inziens begaat men hier een cruciale denkfout. Een beetje deskundige weet namelijk dat het gebruik van extra isolatiematerialen, zonnecellen of warmtepompen, misschien wel heel nadelig kan uitpakken voor de milieuprestaties van een gebouw of voor het binnenklimaat. Maar ach, wat doet het er toe. Daar kijkt voorlopig toch geen sterveling naar.
Noot 1
T homas van Belzen is politiek verslaggever bij Cobouw. In september 2014 verscheen zijn boek ‘Duurzaamheidsoorlog’. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Artikelen
Elektriciteit uit plantenbakken Elektriciteit is hernieuwbaar indien het is geproduceerd uit hernieuwbare niet-fossiele energiebronnen. Dit zijn energiebronnen die van nature aanwezig zijn (wind, zonne-energie, aardwarmte, golfenergie, getijde-energie, waterkracht) en energiebronnen die zijn ontstaan door menselijke tussenkomst zoals biomassa.1 In de genoemde richtlijn wordt gesproken over de bekende methoden die in de definitie duurzame energie passen. Daarnaast is er sinds kort een innovatieve methode om elektriciteit te genereren uit levende planten.
Samed Çekiç 2 Plant-e Plant-e, een en spin-off bedrijf van Wageningen University, maakt gebruik van levende planten om energie te genereren. Dit gebeurt met een Plant-Microbiële brandstofcel (PMBC). Plant-e onderzoekt de toepassingsmogelijkheden met steun van Agentschap NL, Alliander, het Europese Kaderprogramma en verschillende universiteiten en kennisinstituten in Engeland, België, Duitsland en Frankrijk.3 De Microbiële brandstofcel biedt een technologie die op termijn wereldwijde potentie kan hebben. Hoe het werkt Een plant maakt via fotosynthese organisch materiaal aan. Zij zet CO2 om in organisch materiaal. Daar groeit en bloeit zij van. Een groot deel van die organische stof verliest een plant in de bodem. De plant zelf
heeft genoeg aan 30% van deze organische stof om te leven. Ongebruikt organisch materiaal wordt door de wortels uitgescheiden. Hiervan leven allerlei soorten micro-organismen en bacteriën, die dit materiaal afbreken. Hierbij komen elektronen vrij. Door middel van de PMBCtechnologie kunnen deze elektronen opgevangen worden en wordt er elektriciteit gegenereerd.4 De verloren organische stof wordt in de anode van de PMBC geoxideerd door de elektrochemisch actieve bacteriën. Hierna zorgen de bacteriën voor een reactie waarbij elektronen worden gedoneerd aan de elektroden. Het gevolg hiervan is dat er protonen en koolstofdioxide ontstaan. Via externe weerstanden naar de kathode kan een stroomproductie verwezenlijkt worden (zie illustraties op de volgende pagina).5 Toepassing Het systeem is op de markt in een modulair systeem, bakken waarin technologie is geïnstalleerd. Deze bakken kunnen op elke soort locatie
Foto: ‘Echte Aloe von oben’ by 3268zauber - Eigen werk. Licensed under CC BY-SA 3.0 via Wikimedia Commons. BIM Media
13
Artikelen worden gebruikt, zolang het oppervlak maar plat is. Denk aan platte daken, tuinen, braakliggende terreinen of langs snelwegen. Dit modulair systeem is geschikt voor kleine tot middelgrote toepassingen. Vanaf 100 m2 kan het systeem gebruikt worden om verlichting op te laten branden, een WIFI-hotspot op te laten draaien of om elektriciteit te genereren voor een onderliggend gebouw terwijl het systeem ook dienst doet als groen dak. Het dient daarnaast ook als isolatie voor of op een gebouw.6 De eerste bakken stonden op het dak van de Nederlandse Instituut voor Ecologie (NIOO) te Wageningen. Het Rijksvastgoedbedrijf past het toe om het Hembrugterrein in Zaandam nieuw leven in te blazen. Het systeem bestaat uit roerende elementen en kan omgevingsvergunningvrij7 gerealiseerd worden. Juridisch geldt ongeveer hetzelfde als voor zonnepanelen, zie het artikel ‘Geen licht zonder schaduw’ elders in dit blad. Afhankelijk van het gebruik, de grootte en het gewicht dat op een dak rust, wordt er wel een onderscheid gemaakt in een extensief en intensief groendak. Een extensief groendak is een dak dat niet belopen kan worden. Een intensief dak daarentegen is meer te vergelijken met een tuin die wel belopen kan worden en dus ook zwaarder belast wordt. Voor het aanleggen van een intensief groen dak moet een bouwvergunning aangevraagd worden. Vanwege het feit dat een extensief groen dak de bestemming van het dak niet verandert en niet permanent betreedbaar is, is er dan ook geen bouwvergunning nodig.8
gemiddeld huishouden. Verdere ontwikkeling zal een goed alternatief voor zonnepanelen opleveren. De Elektriciteits- en gaswet biedt een prima kader om innovatieve technologieën te gebruiken om de Europese duurzaamheidsdoelen te behalen. Verplicht stellen van het toepassen ervan stuit op artikel 122 Woningwet. De overige aspecten komen overeen met die voor zonne panelen. Natuur en milieu Het systeem biedt een positief maatschappelijk effect op het milieu en de leefomgeving van ons allen. Het verbetert de luchtkwaliteit, draagt bij aan de isolatiecapaciteit van een woning, draagt bij aan de belevingswaarde door meer recreatiecapaciteit en wellicht ook aan de biodiversiteit. Dit zijn voornamelijk aspecten die doorslaggevend kunnen zijn om voor Plant-e te kiezen. Plant-e is een toepassing waarvan in de toekomst, vooral na verder onderzoek en doorontwikkeling, misschien veelvuldig gebruik gemaakt zal gaan worden.
Noten 1
R ichtlijn 2001/77/EG betreffende bevordering van elektriciteitsopwekking uit hernieuwbare energiebronnen op de interne elektriciteitsmarkt. Lexplicatie besluit stimulering duurzame energieproductie.
2
S amed Çekiç heeft in opdracht van PurpleBlue een afstudeeronderzoek naar de juridische aspecten van Plant-e gedaan.
3
http://www.rvo.nl/node/4378, geraadpleegd op 14 september 2014.
4
http://www.wanttoknow.nl/zo-kan-het-ook/electriciteit-van-planten-plant-e-is-
5
T hesis Ruud Timmers, Electricity generation by living plants in a plant micro-
6
P ersbericht Lancering Plant-e, te raadplegen op http://plant-e.com/onewebme-
geboren, geraadpleegd op 14 september 2014.
De relatie met de Elektriciteits- en gaswet en gebiedsontwikkeling In de gewijzigde Elektriciteits- en gaswet worden belangrijke aspecten geregeld om de Europese duurzaamheidsdoelen te kunnen behalen. Een voorbeeld daarvan is de wijziging van de salderingsregeling, waardoor kleinverbruikers meer energie mogen leveren en salderen. Voor een gemiddeld huishouden is een installatie van 100 m2 nodig. Die levert ongeveer 3.000 kW/h per jaar op, net genoeg energie voor een
14
bial fuel cell, 2012, pag. 6. dia/Persbericht%20Lancering%20Plant-e.pdf. 7
Art. 2 lid 6 Bor.
8
Hop, M.E.C.M., Dak en Gevel Groen, pag. 13.
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Artikelen
Energy Service Company Enkele jaren geleden was er in Nederland een voorzichtige belangstelling voor de Energy Service Company (ESCo) te bespeuren bij het verduurzamen van vastgoed. De aandacht lijkt inmiddels wat te zijn verflauwd, mogelijk vanwege het ontbreken van aansprekende, recente voorbeelden van deze samenwerkings- en contractvorm. Dat is jammer. Indien op een goede manier toegepast en op basis van de juiste uitgangspunten kan met een ESCo het verduurzamen van vastgoed een uitstekende duw in de goede richting van duurzaamheidsambities worden gegeven. In dit artikel geeft Hedwig Tummers uitleg over de aard en het karakter van de ESCo en een paar praktische tips en tricks voor de toepassing ervan. Hedwig Tummers1 Wat is een ESCo? Er wordt vaak gesproken over een ‘ESCoovereenkomst’ maar deze term is eigenlijk niet juist. Een Energy Service Company (ESCo) is het bedrijf (of de combinatie van bedrijven) dat op basis van een prestatiecontract voor een vastgoedeigenaar minimaal een overeengekomen energiebesparing garandeert. Van de ESCo wordt daarbij gevraagd om het geheel van activiteiten bij het ontwerpen en realiseren van maatregelen op zich te nemen waarmee binnen een bepaalde periode de energiebesparing gegarandeerd kan worden gehaald. De gevraagde prestaties richten zich vooral op het besparen op energie(kosten), maar ook verbetering van comfort, gemak, gebruikerstevredenheid, binnenmilieu en exploitatie kunnen onderdeel zijn van de prestatieovereenkomst. De gevraagde prestaties zijn functioneel gespecificeerd door de vastgoedeigenaar en deze schrijft dan ook niet precies voor hoe de prestaties behaald moeten worden. Hierdoor wordt een beroep gedaan op de specialistische kennis, ervaring en innovativiteit van de marktpartijen op het gebied van energie en duurzaamheid. De door de ESCo gekozen maatregelen kunnen installatietechnisch maar ook constructief van aard zijn. Te denken valt daarbij aan nieuwe installaties maar ook isolatiemaatregelen, het beter afstellen van bestaande installaties, energieopwekking (zonnepanelen) en dergelijke. Bij de meeste prestatieovereenkomsten wordt de uitvoerende partij door de opdrachtgever betaald bij het behalen van de overeengekomen prestaties. Het risico (en dus ook de prikkel) van de uitvoerende partij is om de BIM Media
overeengekomen prestatie zo snel mogelijk te halen omdat hij anders geen vergoeding hiervoor krijgt. De kosten van de investeringen worden uiteindelijk geheel door de opdrachtgever gedragen. Bij een ESCo is dit vaak iets anders geregeld. De te nemen maatregelen om de gevraagde (energie)prestaties te halen, vergen immers financiering. De kosten van investeringen in deze bouworganisatievorm kunnen door de ESCo zelf worden verzorgd (bijvoorbeeld door een banklening van de ESCo) en/of uit een intern of publiek fonds van de vastgoedeigenaar worden gefinancierd. De duurzaamheidsmaatregelen moeten in goede verhouding staan met de hoogte van de investeringen. Immers, hoe beter de maatregelen zijn, des te meer en sneller wordt er bespaard op kosten van energie, beheer en onderhoud. Het gevolg hiervan is dat de investering sneller wordt terugverdiend. De vastgoedeigenaar bespaart geld (immers lagere energiekosten). De bespaarde kosten worden echter niet alleen gebruikt om de investering van deze maatregelen terug te betalen maar ook om de ESCo te belonen voor het behalen van de prestatie. Bij deze vorm van prestatieovereenkomst bepaalt de snelheid en de omvang van de behaalde prestaties in hoeverre de ESCo daarvan profiteert. Wanneer de besparingsdoelen en de andere prestatiedoelen niet worden gehaald, dan is het risico bij ESCo. Zijn de genomen maatregelen bijzonder effectief (er wordt meer energie bespaard) dan wordt de winst hiervan verdeeld tussen ESCo en vastgoedeigenaar. De prestatieovereenkomst beoogt dan ook dat de ESCo de vastgoedeigenaar ontzorgt
en tegelijkertijd de ESCo prikkelt om een goede balans te vinden tussen de technische mogelijkheden en de daarvoor benodigde investeringen om binnen de looptijd van de overeenkomst de (besparings)doelstellingen te halen. De ESCo zorgt, kortom, voor een flink deel van de onderdelen van het bouwproces (ontwerp, realisatie, onderhoud en financiering) en de prestatieovereenkomst heeft dan ook veel weg van de Design, Build, Maintain, Finance en Operate-overeenkomst (DBFMO). Waarom een ESCo? ESCo wordt veelal geassocieerd met gebouwen. Veel publiektoegankelijke gebouwen zoals zwembaden, sporthallen, kantoren, scholen, musea, theaters, verzorgings- en verpleeghuizen en ziekenhuizen hebben immers een grote energiebehoefte voor verwarming en koeling en voor het functioneren van andere energieverbruikende installaties, zoals verlichting, keukens en liften. Het besparingspotentieel hiervan is hoog.2 Energie-efficiency leidt naast een kostenbesparing tot betere kwaliteit en waarde van het vastgoed en kan ook leiden tot een grotere tevredenheid van de gebruikers van het vastgoed (huurders bijvoorbeeld). Daarnaast hebben veel overheden ambities voor het verduurzamen van hun vastgoed.3 Ook het kunnen overleggen van een energielabel bij de verkoop en verhuur van gebouwen kan aanleiding zijn om met andere ogen naar de bestaande vastgoedportefeuille te kijken. Het initiatief voor het verduurzamen van vastgoed komt dan ook veelal voort uit de ambities van de vastgoedeigenaar. De vastgoedeigenaar loopt echter het risico dat 15
Artikelen Foto: Arnold Joost, Stadkwadraat.
hij voor een aantal problemen wordt gesteld wanneer deze generieke duurzaamheidsambities moeten worden vertaald naar realistische ambities voor concrete gebouwen. Hij moet zich verdiepen in de besparingsmogelijkheden en de daarbij behorende investeringskosten en terugverdienmogelijkheden in relatie tot de duur van de maatregelen (Total Cost of Ownership-gedachte). Dat houdt in dat de vastgoedeigenaar een goed beeld moet hebben van de staat van het gebouw en de openstaande technische mogelijkheden tot verbetering van de energie-efficiency ervan. Het te behalen doel van de energie optimalisatie moet realistisch zijn. Hij zal de financiering hiervan moeten regelen. Hij zal opdracht en leiding moeten geven aan het ontwerp en de uitvoering ervan. Tegenvallende resultaten (de beoogde verlaging van het energiegebruik wordt niet gehaald) zijn voor zijn risico. De vastgoedeigenaar ontbeert meestal de kennis om realistische doelen met betrekking tot energiebesparing te formuleren. De geambieerde verduurzaming moet echter wel door hemzelf worden georganiseerd, gefinancierd en uitgevoerd. Een ESCo brengt de technische, financiële en organisatorische knowhow in waarbij de vastgoedeigenaar zich kan beperken tot het formuleren van functionele eisen (bijvoorbeeld minimaal 35% besparing op het verbruik van elektriciteit, geen klachten van 16
gebruikers over het binnenklimaat enzovoort). De met behulp van een ESCo behaalde energie- en kostenbesparingen bij het beheer en onderhoud van een gebouw brengt een geldstroom vrij bij de vastgoedeigenaar. Hiermee worden de kosten van investeringen terugbetaald evenals de ESCo die hierdoor voor diens inspanningen wordt beloond. De ESCo zal ook veel in het werk zetten om de overeengekomen energieprestaties te overtreffen. Immers, dat is niet alleen goed voor de vastgoedeigenaar maar ook voor de ESCo zelf. De relatie tussen vastgoedeigenaar en ESCo is dan ook niet die van opdrachtgever en opdrachtnemer maar er is meer sprake van partnerschap vanuit de gezamenlijke belangen. Het partnerschap wordt verder versterkt door de duur van dergelijke prestatieovereenkomsten die meestal tussen vijf tot twintig jaar bedraagt. De ESCo-constructie kan zich in verschillende vormen voordoen. Er zijn ESCo’s die zich uitsluitend richten op een bepaald type product. Een bekend voorbeeld hiervan is verlichting waarbij door de ESCo de bestaande verlichting niet alleen wordt vervangen door energiezuinigere varianten (LED) maar bijvoorbeeld ook beter wordt gekeken naar de noodzaak voor aanwezigheid of gewenste lichtsterkte van de bestaande verlichting (‘relighting’). Andere ESCo’s richten zich vooral op maatregelen waarbij de installaties van een gebouw energiezuiniger
worden gemaakt. Dat kan door beter afstellen van de bestaande installaties maar ook vervanging door energiezuinigere versies. De meest vergaande ESCo past niet alleen verlichting en installaties aan maar brengt ook bouwkundige maatregelen aan in het gebouw (isolatie, vervangen van leidingen, aanbrengen waterbesparende douchekoppen en kranen, WKO-installatie, aanbrengen zonnepanelen). Ook de wijze van financiering van de benodigde investeringen kan, zoals eerder al genoemd, verschillend zijn evenals de gewenste mate van beheer en onderhoud (ontzorging). De opbrengsten van de energiebesparingen kunnen worden gebruikt om de investeringskosten en de ESCo te betalen maar bijvoorbeeld ook om weer te investeren in het gebouw zelf (denk daarbij aan het hierdoor kunnen investeren in domotica ten behoeve van ouderenwoningen of verpleegen verzorgingshuizen). Voorbeeld van een ESCo Sport- en evenementenhal de Hanzehal in Zutphen is een van de grootste sporthallen in de omgeving (3.700 m²). Na 30 jaar was het gebouw aan renovatie toe. De gemeente Zutphen heeft als eigenaar de renovatie van de Hanzehal als pilotproject aangemerkt om ervaring op te doen met ESCo’s in het kader van haar doelstelling om energieneutraal te gaan werken. Met Van Dorp Installaties uit Deventer heeft de gemeente daartoe in 2012 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
BIM Media
gie-efficiency van de Hanzehal wordt daardoor nog groter. Naast de lagere energiekosten voor de gemeente zijn ook de kosten van beheer en onderhoud door Van Dorp lager dan voorheen. De investeringen worden ten slotte niet in 11 jaar afgeschreven maar op basis van economische levensduur. Aan het einde van de overeenkomst betaalt de gemeente hiervoor nog een restsom aan de ESCo. Aandachtspunten bij een ESCo Nu de behoefte aan en het initiatief voor energiezuinig(er) vastgoed vaak bij de eigenaar ervan komt, zal deze merken dat er een aantal voorwaarden en aandachtspunten zijn die in de initiatieffase aan de orde moeten worden gesteld: - Generieke duurzaamheidsambities moeten concreet kunnen worden vertaald naar specifiek vastgoed (bijvoorbeeld alle zwembaden in 2020 minimaal 35% minder verbruik van water). - Goede inventarisatie van de aard, omvang en verplichtingen van de vastgoedportefeuille (om hoeveel gebouwen gaat het, waar worden deze nu voor gebruikt, waarvoor zullen deze in de toekomst worden gebruikt, wat is de huidige staat van de gebouwen, kunnen de gebouwen worden geclusterd, welke lopende kosten en verplichtingen zijn er ten aanzien van de gebouwen, de waarde van de gebouwen, welke duurzaamheidsambities enzovoort). - De organisatie van de vastgoedeigenaar moet de duurzaamheidsambitie dragen en de ESCo-gedachte voldoende kennen (is er capaciteit, kennis en ervaring binnen de organisatie, alle stakeholders moeten op goede wijze worden betrokken bij de besluitvorming, bij voorkeur met bestuurlijk en/of politiek draagvlak voor deze initiatieven). - Loslaten van traditionele gedachtegang en werkwijze (een duidelijke keuze maken tussen zelf organiseren of uitbesteden van verduurzamen van vastgoed, geen sprake van opdrachtgever-opdrachtnemer maar partnerschap, geen technische specificatie maar functionele specificatie, niet kijken naar de kosten van de hele levenscyclus van de gebouwen). - Financiering (is er budget of subsidie beschikbaar en zo ja hoe en door wie). - Alloceren van risico’s (welke risico’s en kansen zijn er, wie draagt deze risico’s, rol van vastgoedeigenaar en ESCo).
als ingewikkeld en duur wordt gezien waardoor alleen grotere (clusters van) gebouwen met een complexe problematiek daarvoor in aanmerking komen. Ook de financiering van de investeringskosten door ESCo en/ of vastgoedeigenaar is op dit moment niet eenvoudig. Er is voldoende budget nodig om de duurzame ambities te realiseren terwijl de financiering en financieringsconstructie opmerkelijk genoeg cruciaal zijn bij een ESCo. Dit laat onverlet dat prestatieovereenkomsten en ESCo-constructies kansen bieden aan zowel de marktpartijen als aan vastgoedeigenaren. Bovenstaande overwegingen en aandachtspunten lijken aan te sturen op een centralisatie binnen een organisatie van haar kennis, ambities en besluitvorming ter zake van haar vastgoedportefeuille. Wanneer binnen een vastgoedorganisatie geen weloverwogen consensus en strategie bestaat over de gewenste ambitie en aanpak van verduurzaming van vastgoed, dan loopt ieder initiatief het risico stuk te lopen op interne strubbelingen en stroperigheid van besluitvorming. Energieprestatiecontracten en ESCo’s verdienen meer kansen en daarom een goede aanpak.4 Noten 1
Hedwig Tummers is senior adviseur bij Purple Blue b.v. te Zwolle. De auteur is veel dank verschuldigd aan Peter Nieuwenhuis van Van Dorp Installaties voor het leveren van informatie over het project Hanzehal in Zutphen en het becommentariëren van de eerste versie van dit artikel door de redactie van Grondzaken in de Praktijk, Erwin Hijmans (PurpleBlue b.v.) en Robbert Dijkema (Tauw b.v.).
2
Zie ook rapport ‘Energiebesparing in bestaand vastgoed’ van ING Economisch Bureau uit maart 2014.
3
Het programma Rotterdamse Groene Gebouwen van de gemeente Rotterdam tot verduurzamen van haar vastgoedportefeuille is bijvoorbeeld voortgekomen uit het Rotterdam Climate Initiative (RCI), een klimaatprogramma dat in 2007 werd gestart door de gemeente Rotterdam, Havenbedrijf Rotterdam, Deltalinqs en DCMR. Verduurzamen van alle Rotterdamse gemeentelijke zwembaden en de Kunsthal in een ESCoconstructie kwam uit dit programma voort.
4
Voor meer informatie zie diverse uitgaven van Agentschap NL (‘Leidraad Prestatiecontracten Beheer en Onderhoud Gebouwen’ uit januari 2013, ‘ESCo voor wederzijds voordeel en gratis energiebesparing’ Whitepaper 1 uit januari 2014, ‘Energiebesparing organiseren met ESCo’s’ Whitepaper
Conclusie ESCo’s zijn in Nederland nog maar relatief weinig van de grond gekomen. Dit heeft er wellicht mee te maken dat de contractvorm
2 uit juni 2013, ‘Verduurzamen van gemeentelijk vastgoed en de mogelijke rol van ESCo’s’ uit oktober 2013, ‘G25-gemeenten aan het woord. Verduurzaming gemeentelijk vastgoed’ uit juni 2012). 17
Artikelen
een renovatie-, onderhoud- en energieprestatieovereenkomst gesloten voor de duur van 11 jaar. Van Dorp verzorgt als ESCo de renovatie, het onderhoud, technisch beheer en energiecoaching volledig in overeenstemming met hetgeen daaromtrent in een meerjarenonderhoudsplan wordt bepaald. Zij levert tevens een gegarandeerde besparing van minimaal 30% op het verbruik van gas en elektriciteit ten opzichte van het historisch energieverbruik. Hiertoe worden onder andere het dak vervangen, schilderwerk en betonreparaties uitgevoerd, de luchtbehandelingsinstallatie gerenoveerd, de boilers vervangen, de warmwatervoorziening gecentraliseerd en de bestaande installaties opnieuw ingesteld. Kleedkamers en gangen worden voorzien van daglichtregelingen en aanwezigheidsdetectie. De gemeente betaalt elk jaar aan de ESCo het verschil tussen de energiefactuur in het verleden en de huidige factuur. Dit verschil is berekend op minimaal 16.500 euro per jaar. De jaarvergoeding door de gemeente aan Van Dorp voor de renovatie- en onderhoudswerkzaamheden bestaat uit een vergoeding van de door Van Dorp in één kalenderjaar gepleegde kosten van onderhoud zoals vastgelegd in het meerjarenonderhoudsplan, de kosten van afschrijvingen duurzaamheidsinvesteringen en kosten van rapportages, administratieve verplichtingen en opslag, verminderd met de in dat jaar minimaal gegarandeerd te behalen besparingen op energieverbruik als gevolg van de duurzaamheidsinvesteringen en energie-coaching. Hoe effectiever de investeringen zijn voor het energieverbruik, des te groter wordt het verschil tussen de historische energiekosten en de daadwerkelijke energiekosten dat aan Van Dorp wordt betaald. In het eerste jaar was begroot dat met een investering door Van Dorp met een bedrag van bijna 140.000 euro voor onderhoud, afschrijving investeringen en rapportages een besparing kon worden gerealiseerd van ongeveer 16.500 euro. In het daaropvolgende jaar leverde de lagere investering door Van Dorp (circa 80.000 euro) een aanzienlijk hogere energiekostenbesparing op van 28.000 euro. Het verschil van 11.500 euro (28.000 minus 16.500 euro) komt aan Van Dorp ten goede. In het eerste jaar bleek echter dat de geplande vervanging van het dak niet noodzakelijk was en dus een lager investeringsbedrag nodig was. Het daardoor vrijkomende bedrag van 65.000 euro samen met extra inkomsten als gevolg van de hogere energiekostenbesparing is door Van Dorp en de gemeente in de eerste helft van 2014 gebruikt om het dak te voorzien van meer dan 300 zonnepanelen waarmee dus ook energieopwekking plaatsvindt. De ener-
Actualiteiten
De andere koers Routeboek naar een andere positie voor het gemeentelijk grondbedrijf Gemeenten stellen zich de vraag of het nog wel verstandig is om voor eigen rekening en risico aan grondexploitatie te doen. Wanneer die productierol anders wordt gepositioneerd, dan wel wordt afgebouwd of stopgezet, dan is een routekaart van wezenlijk belang om te komen tot een verstandige ontvlechting. De auteurs hebben een stappenplan ontwikkeld voor deze separatie. Onderstaand worden het decor en het idee verkend.
J. van der Bent1, drs. M.M.J. Diepenmaat2, Mr. J.C.A. de Kruif3 en drs. H.G.M. Nijland4 Rol van de gemeente De gemeente betreedt in twee hoedanigheden de grondmarkt, namelijk in een publieke rol en een private rol. Zij tracht als overheid – vanuit publiekrechtelijke bevoegdheden – invulling te geven aan een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt, zoals bekend, getoetst op de economische uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen. De gemeente regisseert, en dat is een natuurlijke rol voor de publieke organisatie die de gemeente in de kern is en blijft. Daarnaast neemt de gemeente in veel gevallen de risicodragende productie van bouw(rijpe) grond zelf ter hand door het uitoefenen van privaatrechtelijke bevoegdheden, net zoals een natuurlijk persoon of rechtspersoon dat kan. Die productietaak was lange tijd vanzelfsprekend omdat, onder de (oude) WRO, sturing op de daadwerkelijke omvorming van ruwe grond naar bouwrijpe grond lastig was wanneer de gemeente niet zelf de fabricagetaak deed. Daarnaast kon de gemeente daarmee betere kostendekking realiseren. Kostenverhaal schoot destijds vaak tekort. Het organiserend vermogen van de markt was bij grote bouwvolumes niet toereikend om bij versnipperd eigendom een omvangrijke transformatie te doen. De regierol is en blijft onmiskenbaar een gemeentelijke taak, maar moeten we nog wel zelf produceren? De gemeenteraad maakt 18
vanuit een kaderstellende rol die keuze. We geven beslist niet het waardeoordeel dat ontvlechting van de productierol het universele antwoord zou zijn, maar verkennen beknopt waaruit de gedachte voortkomt, en wat we kunnen tegenkomen op dit traject. Verschillende soorten producties We kennen verschillende ruimtelijke bouwstenen. - Er zijn netwerken, dit is het primaire ruimtelijke casco in de vorm van wegen (zenuwbanen), groene longen (organen), waterbeheersing (de aderen) dat vruchten afwerpt voor alle al ontwikkelde gebieden en nog te ontwikkelen locaties. Het gaat om de planoverstijgende infrastructuur. In het dagelijkse spraakgebruik ook wel aangeduid met de verzamelnaam bovenwijks. - We kennen risicodragende grondproductie in ontwikkelgebieden, met secundair casco en tertiair casco en uitgeefbaar terrein voor wonen, winkels, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, recreatie en kantoren, etc. Onze insteek Risicodragende grondexploitatie door een gemeente vindt sedert de invoering van de Wro/Grondexploitatiewet plaats tegen een ander decor en is niet meer zo vanzelfsprekend. Het wettelijk kader biedt voldoende waarborg voor het verplichte kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen. De Wro en Chw maken het doorgaans mogelijk dat de gemeente, als publiek domein, goede
ruimtelijke ordening kan bedrijven zonder zelf risicodragende grondproductie te doen. Zo nodig is er een subsidie (bloedstransfusie) vanuit het publieke domein, mits er geen staatssteunblessure is. Vele gemeenten zijn over de vangrail geslagen bij de risicodragende productie, omdat men risico´s onderschatte en te weinig buffer had in de vorm van een bedrijfsreserve die ondernemers risico moet opvangen. Ook door bestuurlijke overmoed, planningsoptimisme, tekortschietende planning tussen overheidslagen en tussen gemeenten onderling is er op veel plaatsen een hartinfarct met vèrstrekkende gevolgen voor de gemeentelijke portemonnee. De pijnlijke bedrijfsongevallen noopten op veel plaatsen tot afwaardering met als gevolg forse ontwrichting van de gemeentelijke financiën, waardoor ander gemeentelijk beleid in de knel komt. Er is ook een veranderende context van de gebiedsontwikkeling. Er is minder modelmatige fabricage en meer acupunctuur op een locatie zelf, meer adaptief, meer uitnodigingsplanologie, meer verbinding naar vastgoed en zo meer. De rol van de overheid wijzigt van ‘zorgen voor’ naar ‘zorgen dat’. En we kunnen ambities verwezenlijken zonder zelf een gemeentelijk grond(productie)bedrijf5 te hebben. Echter, soms ontbreken ook marktpartijen die een rol willen spelen, waardoor de gemeente wel moet produceren, en wellicht dat het productiebedrijf van de gemeente nog graag wil acteren bij excessieve winstverwachting. Verinnerlijking Een traditioneel gemeentelijk grondbedrijf GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Actualiteiten Foto: Arnold Joost, Stadkwadraat.
zit vaak in een identiteitsstrijd. Je zou zeggen dat het een marktgerichte onderneming is, die een commerciële DNA zou moeten hebben. Maar het is lastig om onder de beleidsdeken van de gemeente die commerciële vezels optimaal hun werk te laten doen. De commercie krijgt bij een gemiddeld gemeentelijk productiebedrijf minder kans en is soms minder verinnerlijkt dan bij een privaat grondbedrijf. Bij een private speler is het maken van winst een belangrijke doelstelling. Natuurlijk zijn er groeiende uitingen van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Het gemeentelijk grondbedrijf (het productiebedrijf ) wordt doorgaans instrumenteel ingezet om maatschappelijke doelstellingen te realiseren, die tot stand komen in een politieke omgeving, waarbij beleid en geld om voorrang strijden. De directe verbinding met en omklemming door die bestuurlijke omgeving geeft perikelen. De afstand tussen politiek en het eigen productiebedrijf is vaak klein en kan belemmerend zijn voor bijvoorbeeld kostenbewustzijn, realistische planning en het uitdiepen van marktkansen. Wanneer vanuit een gemeentelijk productiebedrijf een anterieure grondexploitatieovereenkomst wordt gesloten met een particuliere producent dan is wel de vraag of dat zuiver is. De gemeente als publiek domein zou die BIM Media
overeenkomst moeten sluiten, en dat vraagt functiescheiding tussen regie en productie. Kan een gemeentelijk grondbedrijf met commerciële drijfveer wel functioneren in een publieke omgeving? Hoeveel gemeentelijke grondbedrijven hebben een met particuliere ondernemingen vergelijkbare besturingsstructuur (denk aan een CEO en CFO)? Een gemeentelijk grondbedrijfcomplex is meer dan een administratief loket waar facturen naartoe gestuurd kunnen worden. Het is daarom geen vreemde keuze om afstoot van de productietaak, al was het maar als denk oefening, op de agenda te zetten: wat zou er anders gaan en waarom? De regietaak blijft en bevat een groot reservoir aan mogelijkheden om de bestuurlijke doelen te bereiken en dat kader geldt dan voor alle productiebedrijven. Ten principale Stel: het produceren van (bouw)rijpe grond beschouwen we niet langer als een kerntaak van de gemeente. De gemeenteraad bepaalt uiteraard hoe ver en in welk tempo we een transitie in gang zetten. We onderscheiden een aantal treden: Trede 0: De basis is op orde. Trede 1: We splitsen regie en productie.
Trede 2: We zetten het productiebedrijf apart. Trede 3: We doen afstand van het productiebedrijf. We benoemen de kern per trede. Trede 0: De basis is op orde Als vertrekpunt geldt dat er een basissituatie is die zich kenmerkt door kostenbeheersing, marktconforme opbrengsten, kasstroomsturing, risicoanalyse en beheersing, transparante omgang met de parameters (rente, indexen), met een zomerdijk (de oordeelsvorming rond onvoorzien), een winterdijk (een voldoende grote bedrijfsreserve om de guurheid van de markt te pareren), gestructureerd onderscheid tussen en besluitvorming rond een actualisatie en een herziening van een grondexploitatie, trefzeker toezicht (met dodehoekspiegel) en zo meer. Trede 1: We splitsen regie en productie Grondbeleid is een middel om ruimtelijke en economische doelen te realiseren, ongeacht of dit door de gemeente of door andere spelers wordt uitgevoerd. Er is behoefte aan een level playing field. De gemeente (publiek domein) is de regisseur en geeft de condities aan waarbinnen alle grondexploitanten (ook het gemeentelijke productiebedrijf ) moeten kunnen werken. Strak doorgeredeneerd: er 19
Actualiteiten
is een organisatie-onderdeel dat de regietaak voorbereidt en uitvoert binnen kaders van de gemeenteraad. Maar er is ook een deel dat risicodragende productie doet. Bij het behalen van de doelstellingen van het grondbeleid worden coproductie, onderhandelingen en actieve participatie met relevante stakeholders steeds belangrijker. Het fragmenteren van beleid en het introduceren van meer marktwerking volgens de principes van New Public Management (NPM) is inmiddels ingeruild voor New Public Governance. Daarin spelen kennis, middelen en belangen van stakeholders een steeds prominentere rol. Verticale (hiërarchische) sturing wordt gaandeweg vervangen door meer horizontale vormen van sturing gebaseerd op samenwerking met externe partners. Netwerk De aanleg en het onderhoud van de netwerken blijft bij de gemeente omdat het gaat om (semi-) collectieve goederen: - Door de markt wordt het niet vanzelf opgepakt. - Vanwege het evidente belang van planning en aansturing door de gemeente. - De gemeente organiseert het kostenverhaal en de kostendekking via het publiekrechtelijke instrumentarium of via subsidies van andere overheden. De gemeente kiest daarbij wel trefzekere uitbestedingsvarianten. Trede 2: We zetten het productiebedrijf apart De gemeente is nog wel (enig) aandeelhouder, maar het bedrijf staat meer op eigen benen. Een praktische uitwerking is dat de kosten die de gemeente bij een privaat grondbedrijf niet kan factureren, ook niet in rekening worden gebracht bij het eigen productiebedrijf. Strikt genomen: wat we via een exploitatieplan Wro in rekening kunnen brengen aan een particuliere zelfrealisator, mag ook aan het gemeentelijk grondbedrijf worden gefactureerd. Het bedrijf opereert onder de condities van een level playing field dat voor ieder geldt, en krijgt een bedrijfseconomische identiteit. Trede 3: We doen afstand van het productiebedrijf Het is voorstelbaar dat de gemeente de risicodragende productietaak van ontwikkel gebieden gaandeweg van de hand wil doen. Om die nieuwe haltes te bereiken is er een verder uitgesponnen routeboek nodig. Denkbaar is dan om de gemeentelijke grondexploitatie als verdere stepping stone gaandeweg in een aparte rechtspersoon te zetten. Hoe zit het dan met de invloed op die onderneming? Die komt tot uiting in de 20
vorm van de gemeentelijke regietaak met transparante uitgangspunten rond de goede ruimtelijke ordening en het kostenverhaal. Wat is er op tegen dat de gemeente als regisseur ook met het eigen grondbedrijf een anterieure overeenkomst sluit als ware het een private onderneming? Het eigen bedrijf wordt aangestuurd vanuit een goede governance. Maar er is ook zuurstof en slagkracht nodig. De doorgroei van het gemeentelijke grondbedrijf naar een particuliere onderneming (met op termijn alleen maar particuliere eigenaren) vraagt veel vervolgstappen. De auteurs verzamelen gedachten en laten het stollen in een routeboek. We stippen in dit artikel enkele in het oog springende onderdelen aan, met compacte duiding. - De mindset moet op orde. Hoe zorgen we voor draagvlak en waar moeten we investeren in een andere koers en attitude? Willen we hetzelfde? Bedoelen we hetzelfde? - We pakken het projectmatig aan met stappen en oogstdocumenten. - We splitsen de regietaak en productietaak en gaan beide optimaal borgen in de gemeente, ten faveure van een strikte functiescheiding. - We analyseren de magazijnvoorraad en ordenen naar ontwikkelperiodes, courante voorraad, incourant arsenaal (nimmer meer te ontwikkelen gronden); nog over te dragen eigendommen (naar het gemeentelijke vastgoedbedrijf of derden). - Wat is een verstandige magazijnopruiming? - Er is doorontwikkeling van de omgang met particuliere initiatieven: intake, protocollen, afwegingscriteria, goede ruimtelijke ordening, economische uitvoerbaarheid, kostenverhaal en zo meer. - Glasscherven worden opgeruimd. Het gaat dan over waarderingsvraagstukken mede in relatie tot de vennootschaps belasting. - Level playing field formuleren; iedere grondexploitant functioneert onder gelijke condities (kostenverhaal conform een anterieure grondexploitatieovereenkomst, exploitatieplan). Inname en overdracht van openbare ruimte spelen een rol. - Uiteenrafelen van de specifieke vervolgacties bij een privatiseringsbesluit. - Rechtspersoon (entiteit) oprichten (NV, BV); voorshands 100% aandelen gemeente en bepalen wie (op termijn) medeeigenaar kan worden. - Personele formatie bepalen, kwalitatief, kwantitatief, CFO en CEO benoemen;
afnamegarantie detecteren (volume, prijs), eventuele gedwongen winkelnering bepalen (termijn); omscholing en bijscholing gericht op nieuwe competenties. - Herijken nota grondbeleid en paragraaf grondbeleid. - Vermogensstructuur (eigen vermogen, vreemd vermogen, relatie met treasury van de gemeente en afbouw termijnen). - Inname en uitneming van grondposities van de gemeente. - Fiscale routing uitstippelen. - Een geprivatiseerd gemeentelijk grondbedrijf beschrijven in een besturings protocol. Stip aan de horizon Op termijn kan een verkoop van de aandelen van de entiteit aan de orde zijn. Dan wordt wellicht een bidbook opportuun. Afsluitend Het is van belang indringend door te denken op een meer strikte scheiding tussen regie en productie op de grondmarkt door de gemeente. Dat kent een proceskant en er is een inhoudelijke component met verschillende aandachtspunten en varianten. In een routeboek komen de puzzelstukken bij elkaar. In deze bewegwijzering worden de aanpak en het ontvlechtingproces precies neergelegd. Onze invulling van een spoorboek wordt eerdaags bij een steekproef van gemeenten informeel verkend en getoetst. Natuurlijk is het een keuze hoeveel treden men wil zetten en in welk tempo. De auteurs willen dienstbaar zijn aan het onderwerp, willen kennis bundelen rond de vormgeving van een dergelijk traject en hebben zich daartoe verenigd in een kennisgroep: DAK (De Andere Koers). Noten 1
J an van der Bent, senior adviseur gebiedsontwik-
2
M arcel Diepenmaat, bestuurkundige, oud-
keling;
[email protected]. wethouder gemeente Haaksbergen en thans hoofd ruimtelijke en economische ontwikkeling gemeente Borne;
[email protected]. 3
J aap de Kruif, jurist ruimtelijk recht, vastgoedeconoom, planeconoom; kruifadvies@upcmail. com.
4
H arry Nijland, planeconoom, adviseur grondbe-
5
E en grondbedrijf kan in de gemeente in vele organi-
leid;
[email protected]. satorische gedaanten worden aangetroffen. De veelkleurigheid wordt hier niet beschreven.
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Actualiteiten
Mogelijke exploitatieplanplicht bij planologische kruimelgevallen vraagt alertheid Mr. A. A. E. J. Ingenhou1 m.m.v. drs. H.G.M.Nijland Bij een ruimtelijke ontwikkeling in afwijking van het geldend bestemmingsplan moet worden beoordeeld of een exploitatieplan nodig is. Die toets vindt o.a. plaats als het bestemmingsplan wordt gewijzigd of als bij een uitgebreide omgevingsvergunning wordt afgeweken van het bestemmingsplan ten behoeve van een in artikel 6.2.1 Bro aangewezen bouwplan. Voor beide procedures geldt een proceduretijd van circa 26 weken. Nieuw is dat die oordeelsvorming soms ook aan de orde kan zijn bij een omgevingsvergunning die de reguliere procedure van 8 weken doorloopt. Dat komt doordat de zogenaamde regeling voor kruimelgevallen is verruimd per 1 november 2014 (artikel 4, onderdeel 9, van Bijlage II van het Bor). En die kruimelgevallen worden nu ook vermeld in artikel 6.12, lid 2, Wro. Verruiming kruimelgevallen Onder deze ‘kruimelregeling’ vallen nu ook functiewijzigingen van bestaande gebouwen in de bebouwde kom met een grotere oppervlakte dan 1.500 m2. De beperking dat de oppervlakte niet meer dan 1.500 m2 mag bedragen, is namelijk komen te vervallen. Wat tevens niet meer geldt, is de voorwaarde dat het aantal woningen niet mag toenemen. Verder hoeft het niet meer uitsluitend om inpandige bouwactiviteiten te gaan, want ook daarmee samenhangende bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, vallen eronder. Met de omgevingsvergunning voor het afwijkend gebruik van het gebouw, mag tevens het gebruik van het bij het bouwwerk aansluitend terrein worden gewijzigd. Exploitatieplan of anterieure overeenkomst over grondexploitatie? Als zich een dergelijke casus voordoet, is het noodzakelijk om snel na te gaan of een exploitatieplanplicht geldt (artikel 6.12 Wro). Is sprake van kosten van grondexploitatie, dan moet de gemeente die kosten verhalen. Dat kan door het sluiten van een overeenkomst in de zin van artikel 6.24, lid 1, Wro (hierna aangeduid met ‘anterieure overeenkomst’) of via een exploitatieplan. Er geldt een korte proceduretijd voor de reguliere vergunningverlening (8 weken met eventuele verlenging tot 14 weken). Dat is een fatale termijn. Niet tijdig een besluit nemen, betekent dat van rechtswege de vergunning wordt verleend. Voor een exploitatieplan is zeker meer tijd nodig dan 8 weken, want dat plan doorloopt de uitgebreide procedure (afdeling 3.4 Awb). Het college moet dan eerst tijdig een verlengingsbesluit voor de omgevingsvergunning nemen (oprekken beslistermijn omgevingsvergunning). Binnen 14 weken zal dan tevens het exploitatieplan vastgesteld moeten worden, indien de gemeente medewerking aan het plan verleent. Dat lijkt bijna onmogelijk. Delegatie door de raad aan B&W op grond van artikel 6.12, lid 3, Wro, kan de afwikkeling BIM Media
Foto: Arnold Joost, Stadkwadraat.
bespoedigen. Maar dan nog zal het een behoorlijke tijdsklem geven. Beter is het om in overleg met de aanvrager van de vergunning tot opschorting van de beslistermijn te komen (artikel 4:15, lid 2, onder a, Awb) en te trachten gedurende die opschortingstermijn tot een anterieure overeenkomst te komen. Een exploitatieplan brengt weer diverse andere aandachtspunten mee in zo’n casus, waaronder wellicht extra kosten voor het maken van dat plan. Nuttig is daarom, zo mogelijk voorafgaande aan de formele aanvraag, het draagvlak binnen de gemeente voor het verlenen van medewerking te toetsen. Belangrijk daarbij is dat het voornemen van de aanvrager economisch uitvoerbaar moet zijn in die zin dat de volledige kosten van de gemeente verhaalbaar zijn. Als het om een verliesgevend plan gaat, zal de gemeente niet het verlies voor haar rekening willen nemen. Maak dat helder in de communicatie met de aanvrager. Bij een positieve uitkomst van deze toets, is het raadzaam dat de aanvrager en de gemeente eerst een anterieure overeenkomst sluiten over de kosten van grondexploitatie en eventuele locatie-eisen die van belang zijn. Dan weten beide partijen tijdig waar ze aan toe zijn en kan vervolgens het vergunningstraject vlot worden doorlopen. Maar het komt natuurlijk voor dat de omgevingsvergunning direct wordt aangevraagd en als die aanvraag ontvankelijk is, dan is prompte aandacht voor de economische uitvoerbaarheid nodig. Geadviseerd wordt de interne stroomschema’s dan wel werkwijzen aan te passen aan deze nieuwe werkelijkheid.
Noot 1
S trategisch adviseur Afdeling Gebieds- en Vastgoedrealisatie gemeente Arnhem, Cluster Gebiedsrealisatie en Vastgoed. 21
Actualiteiten
Column
Een blauwtje lopen Manfred Fokkema1 Er gaat wat mij betreft weinig boven Groningen. Ik heb er jarenlang gewoond en kom er nog regelmatig. Niet alleen mijn schoonouders, maar ook mijn zus en broer wonen er nog steeds. Laatstgenoemde in Stad zelf en zusterlief nabij Blauwe Stad. Van het project Blauwe Stad zullen met name de Groningse provinciebestuurders de afgelopen jaren wel eens slecht geslapen hebben. En vlak voor kerst waarschijnlijk ook nog, toen de provincie bij de rechter een financieel blauwtje van ongeveer 17 miljoen euro opliep. De provincie dacht dat zij met een tweetal projectontwikkelaars die uit het project Blauwe Stad waren gestapt, in het kader van die uittreding afspraken had gemaakt over een verplichte afname van in totaal 200 bouwkavels. Daar dachten de betrokken ontwikkelaars volstrekt anders over. Volgens hen bestond die afspraak helemaal niet. Het kwam dan ook tot een rechtszaak. Centrale vraag daarin: was er een overeenkomst tot stand gekomen die zag op de afname van 200 bouwkavels? Op 17 december 2014 stelde de Groningse rechtbank de provincie in het ongelijk (ECLI:NL:RBNNE:2014:6379). Volgens de rechtbank was er helemaal geen overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan de projectontwikkelaars gehouden waren tot de afname van bouwkavels. Naast overigens een zeer lezenswaardig inkijkje op een aantal politiek strategische keuzes van de provincie, bevat het vonnis in feite vooral een korte cursus contractenrecht.
Laat ik daarom wat meer in de details duiken van de uitspraak. Gedeputeerde Staten bleken bereid in te stemmen met het vertrek van het tweetal projectontwikkelaars uit de voor het project opgerichte ontwikkelingsmaatschappij, onder voorwaarde dat zij samen 200 bouwkavels zouden afnemen. De provincie had de voorwaarde voor uittreding verwoord in een brief die niet gericht was aan de twee projectontwikkelaars. De brief was alleen gestuurd aan de onderliggende ontwikkelingsmaatschappij. En met die brief had de provincie, naast het nodige (bestuurlijke) overleg, in feite volstaan. Er was door de provincie verzuimd de voorwaarde van een afnameplicht op enigerlei wijze contractueel vast te leggen. Binnen de provincie had men, zo valt toch vrij onthutsend te lezen in het vonnis, namelijk aangenomen dat de door haar gestelde voorwaarde van een verplichte grondafname door de projectontwikkelaars wel zou zijn aanvaard als een verplichting. Een tikkeltje naïef mag je deze handelwijze van de provincie toch wel noemen. Vooral ook omdat uit het feitenrelaas nu juist blijkt dat de projectontwikkelaars helemaal niet gehouden wilden zijn aan een afnameverplichting, anders dan gekoppeld aan een bepaald voorverkooppercentage of een mogelijkheid tot teruglevering van afgenomen kavels. Meer juridisch wijst de rechtbank – en terecht – allereerst echter op één van de basisprincipes die gelden bij de totstandkoming van een overeenkomst. Er is volgens de rechtbank geen overeenkomst tot stand gekomen, wanneer over de essentialia, waaronder ‘object en prijs’, geen overeenstemming is bereikt. Voor juristen is dit wellicht een open deur, maar hierin zit mooi wel de kern van het probleem van de provincie. De rechtbank stelt namelijk vast dat partijen over de (wijze van) prijs(bepaling) helemaal niet gesproken hebben. Ook heeft geen gesprek plaatsgevonden over de oppervlakte en de ligging van de kavels. Kortom, er is geen overeenstemming bereikt over de essentialia en dus is er ook geen overeenkomst. Laat staan dat er een afnameverplichting zou gelden. Daarmee is het direct einde oefening voor de provincie. Uit de media begreep ik dat de provincie zich inmiddels heeft neergelegd bij het vonnis en niet in hoger beroep gaat. De uitspraak zou namelijk klip en klaar zijn en er zou naar de toekomst moeten worden gekeken. Het lijkt mij, afgaande op de geschetste feiten in de uitspraak, een verstandig besluit. Een dergelijke kous op de kop, kun je maar beter zo snel mogelijk achter je laten.
Noot 1
Werkzaam als advocaat bij Infense advocaten te Deventer.
Blauwe stad. Bron: Jan-Willem van Aalst, wikimedia.org. 22
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Actualiteiten
Een andere insteek voor de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan In 2010 is de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan vrijgegeven voor internetconsultatie. Nu wordt gewerkt aan een actualisatie en aanpassing van de regeling. Tom Delforterie meent dat een definitieve vaststelling en invoering van de regeling enkele nadelen heeft en bepleit in dit artikel daarom een handreiking uit te brengen. Dit artikel werd afgesloten kort voordat betrokken partijen afspraken maakten over de komende regeling. Tom Delforterie1 Het Ministerie van VROM heeft in het voorjaar van 2010 de ontwerpregeling plankosten exploitatieplan vrijgegeven voor internetconsultatie. Inmiddels is via diverse websites aangekondigd dat er wordt gewerkt aan een actualisatie en aanpassing van de regeling. Bedoeling is dat de geactualiseerde regeling definitief wordt vastgesteld als ministeriële regeling op basis van artikel 6.2.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Een definitieve vaststelling en invoering van de regeling heeft naar mijn mening enkele nadelen. In dit artikel pleit ik daarom in plaats van een regeling voor het uitbrengen van een handreiking. Tot slot geef ik enkele verbeterpunten voor de regeling zelf. Achtergrond: waarom een uniforme regeling? Gemeenten hanteren op dit moment verschillende methoden voor het bepalen van de hoogte van de te verhalen plankosten bij particuliere zelfrealisatie, waaronder een percentage over de kosten van bouw- en woonrijp maken in het gebied of een vast bedrag per woning. Dit leidt regelmatig tot discussie tussen gemeenten en marktpartijen2 over de gehanteerde methode, de hoogte van de plankosten, en wie voor de extra plankosten moet opdraaien bij vertraging van het project. De minister van VROM heeft in 2010 een ontwerp van een plankostenregeling vrijgegeven voor internetconsultatie. Deze regeling is onder meer getest door de VNG, VVG, Neprom en NVB en bestaat uit een Excelmodel (hierna: plankostenscan3), een aantal BIM Media
artikelen en een toelichting op de artikelen. Doelstelling volgens de toelichting is het ‘(...) stellen van regels met betrekking tot de hoogte en begrenzing van enkele kostensoorten van grondexploitatie ter bescherming van de particuliere eigenaren’. De regeling heeft alleen betrekking op het exploitatieplan en is niet verplicht bij anterieure overeenkomsten, conform artikel 6.24 lid 1 Wro. Er is gekozen voor een forfaitaire regeling. Dit heeft volgens de toelichting van de regeling als voordeel dat vooraf eigenaren weten wat het bedrag aan plankosten wordt. Voor de gemeente bespaart het ook administratief werk (tijdschrijven) en nacalculaties. Ook bij exploitatieplannen zal toepassing van de regeling bij zienswijzen en beroep voordelen hebben, omdat de methode duidelijkheid geeft bij de invulling van de bepalende gegevens die leiden tot een apparaatskostenbudget. De gehele regeling moet nog definitief worden vastgesteld als ministeriële regeling op basis van artikel 6.2.6 Bro. Bij definitieve invoering kan bij een exploitatieplan alleen gebruik worden gemaakt van de regeling. Nadelen definitieve invoering regeling plankosten exploitatieplan Een definitieve invoering van de regeling heeft naar mijn mening enkele nadelen. 1. Ook de ontwerpregeling sluit niet altijd aan op werkelijk gemaakte kosten Krul-Seen en Van Hoek4 hebben over de ontwerpregeling uit 2010 opgemerkt dat deze wordt ingevoerd omdat de voorcalculaties die gemeenten maken niet overeenkomen
met de werkelijk gemaakte kosten. Ook stellen ze dat gemeenten bij toepassing van de methoden om de plankosten te bepalen onvoldoende rekening houden met de complexe omgeving waarin een project gerealiseerd moet worden.5 Deze argumenten kunnen echter ook worden aangevoerd bij een strikte toepassing van de regeling plankosten exploitatieplan. De gemeente kan bij definitieve invoering van de regeling bij een exploitatieplan enkel de regeling toepassen. De plankostenscan, als onderdeel van de regeling, bestaat uit een aantal vragen. De uitkomst sluit in veel gevallen goed aan op de werkelijke plankosten. Als het project echter bijzondere omstandigheden heeft, dan is het maar op beperkte schaal mogelijk om met de regeling zoals die nu in ontwerp ligt, met de plankostenscan in te spelen op de complexiteit van het project. Het is echter niet mogelijk af te wijken van het model, en specifiek de plankosten te bepalen die aansluiten op de situatie van het project. Hierdoor kan het voorkomen dat de voorcalculatie uit de regeling plankosten ook niet overeenkomt met de werkelijk gemaakte kosten. 2. De gemeente zal nauwelijks besparen op administratief werk De uitkomst van de plankostenscan is een forfaitaire bijdrage die gemeenten in het exploitatieplan vervolgens moeten opnemen. De regeling moet door deze forfaitaire bijdrage administratief werk (tijdschrijven) en nacalculaties besparen. Deze besparing heeft betrekking op het in procedure brengen en uitvoeren van het exploitatieplan. Toch zal deze tijdsbesparing in de meeste gevallen 23
Actualiteiten beperkt zijn en kan deze naar mijn mening geen reden zijn om gemeenten te verplichten de regeling en de plankostenscan te gebruiken bij exploitatieplannen. De berekening op basis van de plankostenscan is alleen van toepassing bij een exploitatieplan. De meeste gemeenten willen een anterieure overeenkomst sluiten met de zelfrealiserende eigenaren in het plangebied. De gemeente zal in dat geval toch afspraken maken met de grondeigenaren over de hoogte van de plankosten. Dit zal in de praktijk niet altijd op basis van de regeling zijn. Partijen kunnen bijvoorbeeld overeenkomen dat wordt afgerekend op basis van nacalculatie waardoor de gemeente de werkelijke plankosten toch moet administreren. Tot slot zullen gemeenten ook voor hun eigen administratie de gemaakte uren willen bijhouden. Het administratieve werk wordt ook na invoering van de regeling daarom niet of nauwelijks bespaard. 3. Regeling krijgt een sterkere schaduwwerking bij anterieure overeenkomsten Bij een exploitatieplan zijn gemeenten gehouden aan de regeling. In anterieure overeenkomsten hebben marktpartijen en gemeenten vrijheid om de hoogte van de
24
plankosten op een andere manier te bepalen. De regeling, in het bijzonder de plankostenscan, krijgt bij definitieve invoering een sterkere rol bij de onderhandelingen in een anterieure overeenkomst. De regeling belemmert gemeente en marktpartijen hierdoor mogelijk om kritisch te kijken naar de hoogte van de plankosten in hun project. Met name bij projecten met een beperkte opbrengst potentie kan dit de onderhandelingen bemoeilijken. Ook kan het zijn dat projecten door de hoge plankosten niet meer haalbaar zijn. Alternatief: stel een handreiking vast In plaats van definitieve invoering van de regeling stel ik voor om op een andere manier om te gaan met de materie van plankosten. Nu wordt nog vastgehouden aan een juridische insteek door middel van een ministeriële regeling. In plaats daarvan kan de minister ook partijen stimuleren om een handreiking uit te brengen. De regeling plankosten is tot stand gekomen door de samenwerking tussen VNG, VVG, NEPROM en NVM. Het zou voor het draagvlak goed zijn dat deze partijen zo’n handreiking maken en uitdragen. Ik veronderstel daarbij dat zo’n handreiking
een toelichting bevat hoe de gemeente de plankosten kan berekenen. Het uitgangspunt van zo’n handreiking is de toepassing van de plankostenscan. De juridische status (en verplichting) ontbreekt echter. Veronderstelling van het werken met zo’n handreiking is dat gemeenten op basis van de handreiking beleid vaststellen hoe ze de plankosten bepalen. Voordelen van een handreiking Een handreiking heeft de volgende voordelen: - Er is meer flexibiliteit en ruimte voor maatwerk. De gemeente kan inspelen op de specifieke situatie van het project en andere methoden gebruiken indien deze meer aansluiten op de werkelijke plankosten. - De gemeente kan een methode kiezen die het beste aansluit op haar manier van ramen van de plankosten in zowel de anterieure fase als in het exploitatieplan. - De schaduwwerking van de regeling bij onderhandelingen in de anterieure overeenkomst wordt kleiner. Dit kan een prikkel zijn om in anterieure overeenkomsten efficiënt met plankosten om te
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
op te nemen, zodat daarmee ook juridisch helderheid wordt geboden. Bij het uitwerken van een handreiking in plaats van een ministeriële regeling, zoals ik voorstel in dit artikel, kan deze toelichting onderdeel worden van de handreiking.
- Vraag 23: is er sprake van bodemsanering (inclusief percentage)?
Nadelen handreiking ten opzichte van regeling zijn beperkt De regeling is bedoeld om de discussie rondom de hoogte van de plankosten te reguleren. Het gevaar bestaat dat bij het uitbrengen van een handreiking de discussie rondom de plankosten opnieuw oplaait. In de praktijk is dit naar mijn mening eenvoudig op te lossen. De gemeente neemt in haar beleid de handreiking als uitgangspunt. Daarnaast geeft ze in haar oordeelsvorming bij een exploitatieplan6 aan onder welke omstandigheden ze afwijkt van het beleid. De discussie tussen marktpartijen en gemeente zal bij duidelijk en consequent gemeentelijk beleid beperkt blijven, terwijl de gemeente, indien nodig, voldoende flexibiliteit heeft. De ontwerpregeling heeft bovendien bij exploitatieplannen de afgelopen jaren haar diensten bewezen. Gemeenten hebben het lastiger wanneer ze deze scan bij exploitatieplannen niet hanteren. Ik verwacht dat ook in het geval van een handreiking gemeenten bij exploitatieplannen alleen bij uitzondering zullen kiezen voor een andere methode, maar dan is er wel de eis dat deze beleidsafwijking door de gemeente goed wordt beargumenteerd.
Plankosten in de geactualiseerde ontwerpregeling niet altijd lager De geactualiseerde plankostenscan als onderdeel van de nieuwe regeling is begin 2015 op diverse websites en via LinkedIn aangekondigd. Metrum heeft de mogelijkheid gehad om het model in te zien en te testen. De geactualiseerde ontwerpregeling heeft enkele aanpassingen. Zo zijn de tarieven in de plankostenscan lager en zijn enkele vragen aangepast. Mijn verwachting was dat de plankosten bij exploitatieplannen ook lager zouden uitvallen dan de uitkomsten van de plankostenscan van de ontwerpregeling uit 2010. Dit blijkt echter bij drie van de vier geteste exploitatieplannen niet het geval te zijn. Het grootste verschil ten opzichte van de eerdere versie in de plankostenscan is de post-civiele en cultuurtechniek: deze kwam in drie van de vier testcases hoger uit, waardoor het totale resultaat hoger is dan in de oorspronkelijke scan, ondanks de lagere tarieven.
Onzekerheid tarieven komende jaren: indexering nodig De afgelopen jaren zijn de uurtarieven gedaald. De uurtarieven uit de plankostenscan sluiten daarom niet meer aan op de werkelijke uurtarieven in de praktijk. In de geactualiseerde plankostenscan zijn de tarieven bijgesteld. Wat de toekomst brengt is echter onzeker. Hoe gaat de regeling om met de schommelingen in de tarieven na vaststelling van de regeling: wordt de regeling dan geactualiseerd? Dit is vooralsnog onduidelijk. Dit bezwaar is mogelijk op te lossen door middel van een indexering in het model.
Op welke punten kan de regeling zelf worden verbeterd? Indien de regeling wordt vastgesteld als ministeriële regeling, dan kan deze naar mijn mening op de volgende punten worden verbeterd. Neem een duidelijke toelichting op in de regeling De plankostenscan bevat een aantal vragen. Na invulling van de vragen berekent het model de hoogte van de plankosten. De invulling van de vragen is relatief eenvoudig, maar je moet wel weten wat bedoeld wordt met deze vraag. De regeling zelf bevat een zeer korte toelichting. Sdu Uitgevers heeft een boek met een toelichting op de regeling plankosten exploitatieplan uit 2010 uitgebracht dat veel helderheid verschaft op welke manier de regeling kan worden toegepast. Deze hoort echter niet bij de ministeriele regeling en is daarom ook geen onderdeel van de regelgeving. Bij een definitieve invoering van de regeling is het gewenst een dergelijke toelichting volledig
BIM Media
Onduidelijkheden in geactualiseerde ontwerp regeling In de plankostenscan van de geactualiseerde ontwerpregeling is onder andere de vragenlijst aangepast. Zo is het niet meer mogelijk om bij bouw- en woonrijp maken en sloopkosten de kosten zelf in te vullen. Het model rekent zelf de hoogte van de plankosten uit bij deze posten. In het recentere ontwerp zijn er echter nieuwe vragen bijgekomen die nog niet eenduidig interpreteerbaar zijn vanwege het ontbreken van een geactualiseerde toelichting.
Een toelichting moet duidelijkheid verschaffen op welke manier de vragen moeten worden geïnterpreteerd.
Conclusie In dit artikel heb ik een voorstel gedaan om op een andere manier om te gaan met de plankosten, namelijk door middel van een handreiking. De handreiking biedt enkele voordelen ten opzichte van een definitieve invoering van de regeling, en de nadelen blijven beperkt. De regeling zelf kan naar mijn mening ook op een aantal punten verbeterd worden. Ik heb daartoe enkele suggesties gedaan.7 Noot 1
Tom Delforterie is adviseur bij Metrum.
2
In het geval het een partij is die voor eigen rekening en risico een grondexploitatie doet.
3
wordt gebruikt. Dit betreft dus een onderdeel van de gehele regeling. 4
mr. ing. M.E. Krul-Seen en drs. B.A.M.P. van Hoek, Regeling plankosten een stap dichterbij, Grondzaken in de praktijk, februari 2010.
5
Bij vraag 5 moet de gemeente aangeven hoeveel percelen behoren tot het exploitatieplan. Vraag is echter of dit de kadastrale percelen zijn bij aanvang van het project, of bij vaststelling van het ruimtelijk plan. Ook moet de gemeente vragen invullen die op het moment van het vaststellen van het bestemmingsplan en exploitatieplan nog niet duidelijk zijn. Dit zijn onder meer: - Vraag 18: is er sprake van asbest? - Vraag 17 en 19: op welke manier wordt het slopen en bouw- en woonrijp maken aanbesteed? Hier moet ingevuld worden of het gaat om onderhandse, bovenhandse aanbesteding, enz.
De plankostenscan is de naam die in de praktijk
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Raad van State op het exploitatieplan van Hoog-Dalem, nr. 201002769/1/R1, d.d. 29 februari 2012.
6
Dit kan in de praktijk ook aan de orde zijn voor bijzondere gebiedsontwikkelingen en bij onderhandelingen over contracten.
7 Dit artikel werd afgesloten op 17 maart 2015, kort voordat betrokken partijen tot afspraken kwamen over de komende regeling.
25
Actualiteiten
gaan om het project alsnog haalbaar te maken. - Het is mogelijk om sneller in te spelen op veranderende marktomstandigheden waaronder dalende of stijgende uurlonen.
Actualiteiten
Weigering omgevingsvergunning bij exploitatietekorten Een nieuw speelveld voor uitnodigingsplanologie in de Omgevingswet
Het wetsvoorstel Omgevingswet introduceert de mogelijkheid een omgevingsvergunning te weigeren als er een exploitatietekort is dat niet gedekt is. Hiermee lijkt een nieuw dynamisch speelveld te kunnen ontstaan voor onderhandelingen over de dekking van zo’n tekort. In dit artikel wordt verkend hoe dit kan werken. Dit wordt gedaan tegen de achtergrond van uitnodigingsplanologie.
Evert Jan van Baardewijk1 De inhoud van de weigeringsmogelijkheid De weigeringsmogelijkheid is onderdeel van de grondexploitatieregeling. In Grondzaken in de praktijk van augustus 2014 heb ik aandacht gegeven aan de grondexploitatieregeling in het wetsvoorstel Omgevingswet. Voor een korte schets daarvan en voor nieuwe termen en bredere nieuwe mogelijkheden verwijs ik daarnaar2 en voor een uitgebreide schets naar mijn boek ‘Het exploitatieplan’3. De weigeringsmogelijkheid is opgenomen in artikel 5.19 lid 2 sub c Omgevingswet: een omgevingsvergunning kan worden geweigerd als voor die activiteit de grondexploitatiekosten worden verhaald en de exploitatieopzet een tekort bevat, dat niet is gedekt. Bedoeling van die bepaling is te voorkomen dat het bevoegd gezag verplicht zou zijn het tekort zelf te dragen.4 Met het spreken over exploitatietekort en exploitatieopzet wordt gedoeld op de inhoud van exploitatieregels of exploitatievoorschriften, termen die de Omgevingswet gebruikt voor de inhoud van het exploitatieplan. Een besluit moet gemotiveerd zijn. Dat betekent dat bij een weigeringsbesluit duidelijk moet zijn dat er sprake is van een exploitatietekort en dat dit moet blijken uit een vastgesteld geheel van exploitatieregels of -voorschriften of van een concept daarvan.5 Voor de goede orde: met exploitatietekort wordt hier gedoeld op het geraamde totaaltekort op de exploitatieopzet.6 Het gaat dus niet om geraamde tekorten op individuele percelen terwijl er op het geheel sprake is van een overschot.7 Weigeringsmogelijkheid en uitnodigingsplanologie Als een (planologisch) besluit tot wijziging van het omgevingsplan8 is genomen, zijn daarmee andere functies aan de locatie toegedeeld.9 Met artikel 5.19 lid 2 sub c Omgevingswet kan effectuering van deze functies worden verhinderd door weigering van de vergunning ingeval van een exploitatietekort. 26
Dat past bij uitnodigingsplanologie. Uitnodigingsplanologie wordt in het wetsvoorstel omschreven als het vooraf geven van planologische zekerheid. Als het wetsvoorstel spreekt over de relatie tussen de grondexploitatieregeling en uitnodigingsplanologie, wordt met name de mogelijkheid genoemd om exploitatieregels door te schuiven naar het moment van vergunningverlening. De hier behandelde weigeringsmogelijkheid wordt in dit kader niet genoemd. Mijns inziens past juist ook die weigeringsmogelijkheid bij het verbeteren van de mogelijkheden van uitnodigingsplanologie. Zonder deze mogelijkheid zal een gemeente niet snel besluiten tot wijzigingen van het omgevingsplan met de bijbehorende exploitatieregels als er een (groot) exploitatietekort is. Dat tekort komt dan, vanwege de werking van de zogenaamde macroaftopping,10 voor rekening van de gemeente. Particuliere exploitanten kunnen dan ontwikkelen zonder een eigen bijdrage in zo’n tekort. Het vooraf bieden van planologische zekerheden zal, als het al gebeurt, in de regel plaatsvinden zonder dat er al overeenkomsten over grondexploitatie zijn gesloten.11 Dat betekent dat er dan exploitatieregels bij zo’n planologisch besluit vastgesteld moeten worden of er volgt een aankondiging dat die worden doorgeschoven naar het vergunningmoment.12 Aangenomen mag worden dat gemeenten situaties zullen vermijden waarin ze enerzijds particulieren uitnodigen tot ontwikkelen en anderzijds tegelijk een (groot) exploitatietekort als overheid moeten dragen. In gevallen waarin geen sprake is van het vooraf geven van planologische zekerheid is de situatie vergelijkbaar met de werking van de Wro: als anterieure overeenkomsten niet afdoende tot stand komen is het geraamde tekort niet gedekt. Op basis van de Wro kan dan worden afgezien van het planologische besluit. Als de gemeente het tekort niet wil dragen is de economische uitvoerbaarheid immers niet te onderbouwen. Op basis van de Omgevingswet kan de vergunning worden geweigerd nadat het planologische besluit al is genomen. De werking van de weigeringsmogelijkheid Artikel 5.19 lid 2 sub c is een zogenaamde kan-bepaling. De gemeente kan er voor kiezen de vergunning wel te verlenen bij een tekort. Een vrijbrief om zonder motivering te weigeren is er echter niet. Het artikelsgewijze deel van de memorie van toelichting op artikel 5.19 lid 2 sub c geeft aan dat, als de aanvrager bereid is om het uit de exploitatieopzet voortvloeiende tekort voor zijn rekening te nemen, of dat voor te financieren in afwachting van exploitatiebijdragen van andere eigenaren, het tekort als gedekt kan worden beschouwd. In zo’n geval is er geen aanleiding de vergunning vanwege het tekort te weigeren. Belangrijk lijkt me nu dat dit veronderstelt dat tussen aanvrager en gemeente gesproken zal moeten worden over voorwaarden waaronder de aanvrager het tekort voor zijn rekening kan nemen of kan voorfinancieren. Er zal dan sprake zijn van onderhandeling en een contract. GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
In principe kunnen gemeenten met dit artikel, makkelijker dan nu, overgaan tot het nemen van een planologisch besluit met exploitatieregels die een tekort op de exploitatieopzet bevatten.13 Dat lijkt me overigens vooral het geval wanneer er geen noodzaak is voor (dure) ingrepen in de openbare ruimte. Deze materie is met name interessant wanneer voor percelen van meerdere exploitanten14 ontwikkelmogelijkheden worden gecreëerd via de wijziging van het omgevingsplan. Het is van belang te constateren dat het wetsvoorstel geen regels geeft voor de manier waarop het tekort kan of moet worden gedeeld bij het maken van afspraken over dekking van het tekort. Aangenomen mag worden dat onder de Omgevingswet het principe van verdeling van exploitatiekosten naar draagkracht zal worden gehanteerd, naar analogie van het onderscheiden van gewichtsfactoren van artikel 6.18 Wro.15 Uitgaande van het principe van de macro-aftopping16 zullen exploitatiebijdragen, tot het niveau van de geraamde opbrengsten, worden vastgesteld naar rato van de verschillen in de opbrengstpotentie van de gronden. Het bepalen van de bijdragen in het tekort, dus boven het niveau van de geraamde opbrengsten, is vrij in het wetsvoorstel. Overeenkomsten over (bijdragen in de) dekking van het tekort kunnen dus naast of zonder posterieure overeenkomsten worden gesloten17 en kunnen dus een afzonderlijke overeenkomst zijn. Dat geeft mogelijkheden voor gemeenten en marktpartijen om dat maatwerk te leveren dat past bij de kenmerken van de betreffende gebiedsontwikkeling. Voor de gemeente zie ik drie mogelijke opstellingen richting exploitanten. Die drie opstellingen laten zien dat er een nieuw en dynamisch speelveld kan ontstaan bij deze weigeringsmogelijkheid. Het gaat om de opstelling 1) dat ieder dat deel van het tekort betaalt dat overeenkomt met zijn aandeel in de opbrengstpotentie; 2) dat ieder het door hem veroorzaakte deel van het tekort betaalt of 3) dat de eerste
aanvrager het hele tekort betaalt. De eerste en tweede opstelling kunnen gecombineerd worden met een vorm van voorfinanciering. Ad 1 Ieder draagt bij naar rato van de opbrengstpotentie op zijn percelen De eerste opstelling is dat de gemeente van elke exploitant bedingt dat hij in het tekort bijdraagt naar rato van de opbrengstpotentie op zijn percelen ten opzichte van de opbrengstpotentie van het gehele exploitatiegebied. Dit sluit het beste aan bij het draagkrachtprincipe dat naar verwachting onderdeel zal vormen van de grondexploitatieregeling in de Omgevingswet. Wanneer alle exploitanten in vergelijkbare omstandigheden verkeren ligt dit principe voor de hand. Maar dit principe kan onder omstandigheden zeer onaantrekkelijk zijn. Een voorbeeld kan dat verduidelijken. Voorbeeld De exploitatieopzet van een gebiedsontwikkeling heeft een geraamd tekort van € 1 mln. Het tekort wordt veroorzaakt doordat op het perceel van exploitant X, vanwege vervuiling, sprake is van saneringskosten van € 1 mln. De andere exploitanten hebben op hun percelen niet met saneringskosten te maken. Wanneer de gemeente in zo’n geval bedingt dat ieder naar rato van de opbrengstpotentie bijdraagt in het tekort, loopt de gemeente een kans dat die andere exploitanten geen overeenkomst willen sluiten. Ad 2 Ieder draagt eigen deel tekort De tweede opstelling is dat de gemeente van elke exploitant bedingt dat hij het door hem veroorzaakte deel van het exploitatietekort draagt. Dat zou passen bij de situatie van het genoemde voorbeeld. Kritische vraag bij deze opstelling is of het in dit verband wel mogelijk is te spreken over het ‘veroorzaken’ van het tekort. Dat zal niet altijd helder zijn. Verder kan deze opstelling van de gemeente zorgen voor de keus van eigenaar X om niet tot ontwikkeling over te gaan, bijvoorbeeld omdat de ontwikkeling voor hem dan financieel niet haalbaar is. Wanneer de gemeente de gewenste gebiedsontwikkeling als een dusdanig sterk stedenbouwkundig samenhangend geheel beschouwt dat de ontwikkeling van de percelen van X gewenst is, kan deze opstelling contraproductief werken.
Foto: Arnold Joost, Stadkwadraat. BIM Media
27
Actualiteiten
Dat zal aan de orde komen bij de voorbereiding van een besluit. Het al of niet tot stand komen van zo’n contract speelt vervolgens een rol in de afwegingen rond het verlenen of weigeren van de vergunning.
Actualiteiten
Deze tweede opstelling roept lastige vragen op. Gemakshalve is namelijk verondersteld dat er een mogelijkheid is vast te stellen waardoor het tekort wordt veroorzaakt. De exploitatieopzet is aan de kostenkant echter een optelling van kosten voor de exploitatie van het gehele gebied. Juist het geheel van het gebied wordt genomen vanuit een oogpunt van binnenplanse verevening. Dat sluit niet uit dat er soms eenduidig vast te stellen gevallen kunnen zijn waarin helder is waar de pieken van de kosten zitten. Dat kunnen saneringskosten zijn, zoals in het genoemde voorbeeld. Het zou ook een situatie kunnen zijn waarin het perceel van één eigenaar een enorme inbrengwaarde heeft vanwege bestaande bebouwing, terwijl de andere percelen onbebouwd zijn en lage inbrengwaarden hebben.
Noten 1
E vert Jan van Baardewijk is senior adviseur van PurpleBlue. Met dank aan Andrew Mersie van Metrum voor het meedenken met het concept van dit artikel.
2
‘De afdeling Grondexploitatie in de Omgevingswet’, Gridp, 2014, editie 4.
3
vert Jan van Baardewijk, ‘Het exploitatieplan, inclusief de grondexploitatieregeE ling bij organische ontwikkeling en uitnodigingsplanologie en in de Omgevingswet’, Paris, 2015.
4
K amerstukken II, 2013/14, 33962, nr. 3 (artikelsgewijze toelichting op art. 5.19 van
5
et is namelijk denkbaar dat er geen exploitatieregels of –voorschriften zijn H
het wetsvoorstel Omgevingswet). vastgesteld en er om een afwijkingsbesluit wordt gevraagd. Bij de besluitvorming wordt dan tegelijk besloten over afwijking en vergunningverlening (inclusief exploitatievoorschriften). Als bij de voorbereiding van zo’n afwijkingsbesluit
Ad 3 Eerste aanvrager betaalt het hele tekort Wanneer de gemeente van elke (potentiële) exploitant een bijdrage in het tekort bedingt, bestaat het risico dat met een eerste exploitant een overeenkomst over zijn bijdrage in het tekort wordt gesloten en andere potentiële exploitanten het vervolgens laten afweten. Wanneer de gemeente dan moet investeren in aanpassing van de openbare ruimte terwille van de ontwikkeling van de eerste exploitant, loopt zij dus het risico dat het tekort voor haar rekening komt. Als de gemeente zo’n risico hoe dan ook wil vermijden, kan ze er voor kiezen te bedingen dat de eerste exploitant het gehele tekort betaalt. Een variant is dat de gemeente toezegt dat, als er later meer vergunningaanvragen volgen, ze de aandelen in het tekort van die aanvragers vergoedt aan de eerste exploitant. Dat legt dan een prikkel bij de gemeente om tekortbijdragen te bedingen van volgende vergunningaanvragers. Maar het risico dat er geen volgende vergunningaanvragen komen ligt dan bij de eerste exploitant.
blijkt dat sprake is van een tekort kan dat alleen blijken aan de hand van een conceptexploitatieopzet. 6
D at is het tekort zoals dat is geraamd bij de laatst geldende versie van de herziene exploitatieregels/-voorschriften of, als er nog geen herzieningen zijn, bij het eerste besluit tot vaststelling van die regels/voorschriften.
7
H et gaat ook niet om het feitelijke tekort dat kan ontstaan (of worden vergroot) doordat niet alle eigenaren van percelen met aangewezen bouwactiviteiten een omgevingsvergunning vragen.
8
nder de werking van de Omgevingswet is elk planologisch besluit een wijziging O van het omgevingsplan. Dat volgt uit de aankondiging dat bij inwerkingtreding van de Omgevingswet alle bestemmingsplannen samen het gemeentelijk omgevingsplan vormen.
9
et wetsvoorstel spreekt niet over bestemmen maar over toedeling van functies H aan locaties, omdat een omgevingsplan op meer facetten van de fysieke leefomgeving ziet dan alleen de ruimtelijke ordening.
10
M acro-aftopping is jargon voor de werking van het huidige artikel 6.16 Wro. Dat artikel betekent dat een gemeente niet meer kosten kan verhalen dan tot het
Voorfinanciering Een variant op de eerste en tweede opstelling is de voorfinanciering. De eerste exploitant betaalt zijn bijdrage in het tekort en financiert de rest van het tekort voor. De gemeente betaalt de voorgefinancierde bedragen in termijnen terug, telkens als er van een volgende aanvrager een bijdrage wordt ontvangen. De gemeente geeft daarbij de waarborg dat, als die volgende bijdragen voor een bepaalde termijn niet worden ontvangen, de eerste exploitant de resterende delen van het voorgefinancierde bedrag terugkrijgt.
niveau van de opbrengsten. Het leidt tot niet te verhalen tekorten. Uit de toelichting bij artikel 5.19 lid 2 sub c Omgevingswet valt af te leiden dat dit principe in de Omgevingswet terugkeert. 11
U itnodigingsplanologie wordt namelijk veelal in verband gebracht met het oogmerk van organische gebiedsontwikkeling, ook in het wetsvoorstel Omgevingswet. Bij organische gebiedsontwikkeling is onbekend wie precies wat, waar en wanneer zal ontwikkelen. Bij zoveel onzekerheden vallen geen anterieure overeenkomsten te verwachten.
12
B ij doorschuiven moet wel het exploitatiegebied worden aangegeven en de proportionele toerekening van (bovenwijkse) voorzieningen. Een exploitatieopzet
Afweging en slot Duidelijk zal zijn dat elke opstelling zijn voor- en nadelen heeft. De keus voor een bepaalde opstelling zal afhangen van allerlei factoren. Of de gemeente bereid zal zijn het risico te accepteren dat een deel van het tekort toch bij haar komt te liggen zal afhangen van antwoorden op vragen als: hoe groot kan dat tekort uitpakken; hoe groot zijn de publieke belangen die gediend zijn met de ontwikkeling door derden en welke eigen bijdrage wil de gemeente daarin eventueel riskeren? Verder lijkt me van invloed in hoeverre nodige aanpassingen in de openbare ruimte gerealiseerd kunnen worden door particulieren. Wanneer de gemeente, vanwege eigendom, voor zulke aanpassingen ‘aan zet’ is, zijn de risico’s dat een tekort bij de gemeente blijft groter dan wanneer particulieren zulke aanpassingen op hun eigendom uitvoeren. Deze regeling in het wetsvoorstel biedt kansen om creatief om te gaan met de gevarieerdheid die eigen is aan gebiedsontwikkeling en wat mij betreft ook gewenst is voor het kunnen omgaan met exploitatietekorten. Artikel 5.19 lid 2 sub c Omgevingswet beschouw ik als een fraai voorbeeld van een samengaan van publiekrecht en privaatrecht. Duidelijk zal zijn dat de toepassing ervan de praktijk voor de nodige uitdagingen zal stellen als het een gebied betreft dat door meer exploitanten ontwikkeld kan worden. 28
ontbreekt dan nog, zodat een eventueel tekort eerst blijkt bij het moment van verlening van een eerste vergunning. 13
f, als gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid van doorschuiven, met O
14
W anneer het om slechts één exploitant gaat zal het kostenverhaal veelal via
exploitatievoorschriften die te zijner tijd een tekort zullen bevatten. een anterieure overeenkomst verlopen of zal de gemeente, wanneer het om een uitnodigingsplanologisch besluit voor één perceel gaat, kunnen volstaan met de weigering van een vergunning voor dat ene perceel. Het tekort is dan één-op-één te herleiden tot de mogelijkheden op dat ene perceel. 15
A rtikel 12.6 lid 4 kondigt een AMVB aan waarin regels zullen worden gesteld over o.a. de berekeningsmethode van de exploitatieopzet. Nergens in de memorie van toelichting zijn aanwijzingen te vinden over een ander principe dan dat van artikel 6.18 Wro, ook niet in de passage over wijzigingen ten opzichte van de Wro.
16
N iet meer kosten verhalen dan tot het niveau van de opbrengsten, welk principe
17
A rtikel 12.4 over posterieure overeenkomsten heeft dezelfde strekking als artikel
is vastgelegd in artikel 6.16 Wro. 6.24 lid 2 Wro.
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Compensatie van planschade in natura Planschade komt niet voor een tegemoetkoming in aanmerking indien deze reeds voldoende anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door compensatie in natura. Het meest bekende voorbeeld is de situatie waarin het bevoegd gezag schade tracht te compenseren door een nieuw bestemmingsplan in procedure te brengen, waarmee de oude gunstigere bestemming weer herleeft. Compensatie in natura kan echter ook op andere wijze plaatsvinden. Dat het bevoegd gezag daarbij soms tot creatieve oplossingen komt, blijkt wel uit een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 26 januari 2015. Maar wat nu als de aanvrager om tegemoetkoming in de planschade liever geld ziet? Frank Mulder en Frederike Linssen1 In het planschaderecht is algemeen aanvaard dat compensatie in plaats van in geld ook in natura kan worden uitgekeerd. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft meermaals geoordeeld dat de planschade regeling van artikel 6.1 lid 1 Wro (voorheen art. 49 van de WRO) daaraan niet in de weg staat.2 Op verzoek van het bestuursorgaan dient een planschadeadviseur daarom voorstellen te doen voor schadebeper kende maatregelen of voorzieningen, anders dan een tegemoetkoming in geld (art. 6.1.3.4 lid 2 Bro). Compensatie in natura kan in beginsel op twee manieren plaatsvinden: door het (gedeeltelijk) terugdraaien van de planologisch nadelige wijziging of door het treffen van schade beperkende maatregelen. Liever een financiële vergoeding? Vergoeding in natura is niet altijd even goed mogelijk. Denk bijvoor beeld aan de situatie waarin de aanvrager tot tegemoetkoming in plan schade inmiddels geen eigenaar meer is van het betreffende perceel.3 Stel nu dat de mogelijkheid tot vergoeding in natura er wel is, maar de aanvrager de voorkeur uitspreekt voor een financiële vergoeding. De Afdeling bestuursrechtspraak4 en de Rechtbank Zwolle-Lelystad5 oordeelden eerder dat een voorkeur van de aanvrager voor financiële compensatie niet doorslaggevend is. In deze zaken werd de schade veroorzaakt door vervallen bouwmogelijkheden op het eigen perceel (directe planschade). De vergoeding in natura voorzag in de mogelijk heid om gedurende een aantal jaar volgens de oude bestemmingsregels te bouwen. Het komt redelijk voor de keuze van het bestuursorgaan, om in een dergelijke situatie over te gaan tot vergoeding in natura, niet afhankelijk te stellen van de wil van de aanvrager. Maar geldt dat ook voor gevallen waarbij de compensatie in natura strekt tot het mogelijk maken van een schadebeperkende maatregel op het eigen perceel van aanvrager (in het geval van indirecte planschade)?
medewerking te verlenen aan het verhogen van de schoorsteen van het autoschadeherstelbedrijf en de daarmee gepaard gaande kosten voor rekening van de gemeente te laten komen. In beroep komen eisers op tegen de door B&W gekozen wijze van vergoeding in natura. Zoals gezegd is doorgaans sprake van compensatie in natura door het weg nemen van een eerder optredend planologisch nadeel op hetzelfde per ceel. In dit geval is echter sprake van verruiming van de planologische mogelijkheden op het eigen perceel, ter compensatie van schadever oorzakende ontwikkelingen op een ander perceel. Om die reden stellen eisers zich op het standpunt dat de vergoeding van schade in natura in dit geval niet is toegestaan zonder hun instemming. Zij voegen daar nog aan toe dat ook voor het feitelijk realiseren van de hogere schoor steen hun instemming is vereist. Het betoog van eisers slaagt niet. De rechtbank leidt uit de jurispru dentie af dat van belang is dat er voldoende samenhang bestaat tussen de gedane toezegging en het schadeveroorzakende besluit. Daarnaast moet de aanvrager met de gedane toezegging in een vergelijkbare po sitie wordt gebracht als het geval zou zijn bij een tegemoetkoming in geld. Verder moet zekerheid worden geboden dat alsnog een tegemoet koming in geld plaatsvindt, indien de toegezegde planologische wijzi ging uiteindelijk niet kan worden gerealiseerd. Uit de jurisprudentie volgt niet dat de instemming van aanvragers is vereist. De keuze van het bestuursorgaan voor compensatie in natura, middels het verrui men van de bouwmogelijkheden op het perceel van aanvragers en het vergoeden van de kosten van het verhogen van de schoorsteen, is – ook in dit geval – niet afhankelijk van de voorkeur van aanvragers voor een financiële compensatie, aldus de rechtbank. Conclusie voor de praktijk Bestuursorganen zijn vrij in hun keuze om geleden planschade in natura te compenseren door middel van het terugdraaien van een pla nologisch nadelige wijziging of door het treffen van schadebeperkende maatregelen. De voorkeur van aanvragers voor een financiële com pensatie is daarbij niet van belang. De bestuursrechter in Brabant is in ieder geval van mening dat schadebeperkende maatregelen eventueel ook kunnen worden getroffen op het perceel van de aanvrager zelf. Indien het bestuursorgaan voorziet in de daarvoor benodigde finan ciën (en indien nodig de planologische toestemming), is de schade voldoende anderszins verzekerd, onafhankelijk van de bereidheid van de aanvrager om de schadebeperkende maatregel daadwerkelijk te realiseren. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft over een dergelijk geval nog niet beslist. Noten
Rechtbank Oost-Brabant 26 januari 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:322) De zaak die geleid heeft tot de uitspraak van 26 januari 2015 is opmer kelijk te noemen. Op het adres van eisers is onder andere een autoscha deherstelbedrijf gevestigd. Het nieuwe bestemmingsplan maakt het realiseren van meer woningen mogelijk op een kortere afstand van het bedrijf dan voorheen. Het bedrijf kan daardoor, voor wat betreft het aspect geur, niet langer voldoen aan de eisen van het Activiteitenbe sluit milieubeheer. Het college van B&W besluit daarop de door eisers geleden inkomensschade in natura te compenseren door planologische BIM Media
1
Mr. F.A. Mulder en mr. F.A. Linssen zijn werkzaam als advocaat bij Van Benthem & Keulen advocaten en notariaat te Utrecht. Zij treden regelmatig op als voorzit ter van onafhankelijke adviescommissies inzake nadeelcompensatie.
2
AbRS 1 mei 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ9072; AbRS 27 april 2005, ECLI:NL:RVS:2005:AT4747.
3
AbRS 19 januari 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BP1324.
4
AbRS 27 april 2005, ECLI:NL:RVS:2005:AT4747.
5
Rb. Zwolle-Lelystad 29 juni 2011, ECLI:NL:RBZLY:2011:BT7365.
29
Actualiteiten
Actualiteit nadeelcompensatie
VVG nieuws
Verenigingsnieuws
VVG Voorjaarscongres 10 juni 2015
Economische innovatie als motor voor ruimtelijke ontwikkeling en gebiedsontwikkeling Op bezoek bij de gemeente Amsterdam! Het voorjaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven vindt plaats op woensdag 10 juni 2015 in Amsterdam. De gemeente Amsterdam ontvangt u graag in Pakhuis de Zwijger en is verheugd u te kunnen laten zien dat het weer een stuk beter gaat in de gebiedsontwikkeling. Amsterdam is en blijft een stad die aantrekkelijk is, zowel voor mensen die er al wonen als voor nieuwkomers ‘van buiten’: jongeren, ouderen, expats en ‘leden van subculturen’. Al die mensen proberen wat van hun gading te vinden in de stad en zich daar te vestigen, in toenemende mate voor langere tijd, waardoor het aantal gezinnen ook weer toeneemt. De stad groeit al geruime tijd met meer dan 10.000 inwoners netto per jaar en de verwachting is dat deze trend zal aanhouden. Dit vertaalt zich nu ook weer in toenemende vraag naar woningen. De ruimtelijke sector, ontwikkelaars en beleggers en (wat minder dan voorheen) woningcorporaties zijn samen met de gemeente als grote grondeigenaar in staat die toenemende vraag te faciliteren. In 2014 was het aantal woningen waarvan de bouw is gestart weer op het niveau van vóór de crisis: ruim 5.200. Maar het gaat wel anders, met deels andere partijen, vaak in andere samenstellingen en met nieuwe arrangementen. Tijdens het ochtendprogramma staan we stil bij de nieuwe economische dynamiek en hoe die neerslaat in een veranderende ruimtevraag en daarmee in de gebiedsontwikkeling. Dat gebeurt vanuit verschillende invalshoeken: Pieter Tordoir die als hoogleraar ruimtelijke economie aan de Universiteit van Amsterdam de nieuwe ruimtelijke dynamiek vanuit een wetenschappelijke invalshoek analyseert; private partijen die actief zijn in de gebiedsontwikkeling, waarbij onder meer de randvoorwaarden voor herontwikkeling van de Shell toren op Overhoeks, zowel door de ontwikkelaar als door de eindgebruiker, worden toegelicht. En Pierre van Rossum die als directeur Grond en Ontwikkeling zal ingaan op de ‘lessons learned’ uit de crisis aan de gemeentelijke kant en toe zal lichten hoe de gebiedsontwikkeling nieuwe stijl er aan de publieke kant uitziet.
30
Dit vormt een mooie inleiding op het middagprogramma waarbij de deelnemers kunnen kiezen uit drie excursiedoelen: • Stedelijke transformatie: in het westelijk deel van de stad worden voorbeelden van gebiedstransformatie en gebouwtransformatie bezocht, waaronder de Hallen en het GAK gebouw. • Transformatie van gebieden aan het IJ, waarbij per boot een bezoek wordt gebracht aan Buiksloterham, een gemengd transformatiegebied aan de Noordelijke IJ-oever, en het Minervahavengebied, een gebied in beheer van Haven Amsterdam, waar de van oorsprong haven-gerelateerde functies meer en meer worden gemengd met nieuwe bedrijvigheid. • Nieuwe gebiedsontwikkeling aan de oostzijde van de stad, met bezoeken aan het Zeeburgereiland en het Cruquiusgebied, een binnenstedelijk werkgebied met deels particulier grond eigendom, dat de komende jaren zal worden getransformeerd naar een woon-werkgebied. Over deze locaties en de programma’s vindt u op onze website meer informatie. De rondleidingen eindigen weer bij Pakhuis de Zwijger waar het congres wordt afgesloten met een borrel. De Vereniging van Grondbedrijven en de gemeente Amsterdam verwelkomen u graag op dit interessante congres!
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Deze pagina’s komen tot stand
Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag
onder verantwoordelijkheid van
Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82
de Vereniging van Grondbedrijven
E-mail:
[email protected], Website: www.vvg.nl
Programma 9.00
Ontvangst met koffie en thee in Pakhuis de Zwijger
10.00 Opening door de voorzitter VVG drs. C. (Cis) Apeldoorn, Voorzitter VvG 10.10 Vennootschapsbelasting en grondbedrijven • De laatste stand van zaken mr. P. (Peter) Rijnberg MCD, Fiscaal Advies Team Gemeente Den Haag & deelnemer koepeloverleg VvG-VNG 10.20 Welkom door gemeente Amsterdam E. (Eric) van der Burg, Wethouder Zorg en Welzijn, Ouderen, Sport en Recreatie, Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 10.40 De veranderende ruimtelijke economie van Nederland • Markten voor woningen, kantoren en commercieel vastgoed zijn niet alleen erg gevoelig voor de conjunctuur, er doen zich ook kantelingen voor als gevolg van structurele trends in de economie, innovatie en technologie. Die trends zorgen voor verschuivingen in de ruimtelijke economie van Nederland en bepalen welke locaties en regio’s structurele meewind hebben en welke toenemende tegenwind (zullen) ondervinden. Tordoir brengt in zijn lezing die kantelingen in kaart. prof. dr. P.P. (Pieter) Tordoir, Hoogleraar Economische Geografie en Stedelijke Planning Universiteit van Amsterdam & eigenaar Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir 11.00 De visie van ontwikkelaar AM op de gebieds- en locatieontwikkeling ná de crisis R. (Ronald) Huikeshoven, Directeur AM Regio Noord West 11.20 A’DAM Toren een multifunctionele verticale 24-uurs-stad • Gemeentelijke Pitch en de totstandkoming van een bijzondere ontwikkel combinatie • Een uniek concept in een tweeëntwintig verdiepingen tellend gebouw. • Creativiteit en kruisbestuiving als DNA Datum en Locatie Het voorjaarscongres vindt plaats op woensdag 10 juni 2015. De gemeente Amsterdam is deze dag uw gastgemeente en u zult de stad tijdens het congres bezoeken. De aanvang van het congres is om 10.00 uur in Pakhuis de Zwijger aan de Piet Heinkade 179 te Utrecht. Vervolgens zal tijdens het congres het vervoer per bus en boot plaatsvinden. Het congres zal eindigen met een borrel in Pakhuis de Zwijger.
BIM Media
VVG nieuws
Secretariaat Vvg
• W aarom duurzaamheid en respect voor het verleden centraal staan • Kansen en uitdagingen (een uniek krachtenveld) • Planning en voortgang S. (Sander) Groet, Ontwikkelaar en exploitant A’DAM toren E.J.J. (Ernst) de Rooij, Partner Lingotto 11.50 Gebieds- en locatieontwikkeling in Amsterdam ná de crisis • Welke lessen kunnen we leren uit de gebiedsontwikkeling in Amsterdam van de laatste 2/3 jaar. Wat is er veranderd, wat zijn de factoren die het succes bepalen, wat zijn de do’s en de don’t’s. Dit alles geïllustreerd aan voorbeelden uit de praktijk. P. (Pierre) van Rossum, Directeur van Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam 12.10 Afronding ochtendprogramma 12.20 Lunch 13.45 Bezoek projecten gemeente Amsterdam Het bezoek aan de projecten in Amsterdam zijn door de gemeente Amsterdam in samenwerking met de VvG georganiseerd. Tijdens verschillende programma’s zullen gerealiseerde projecten worden bezocht en toekomstige projecten worden besproken. Het programma gaat langs één van de drie excursiedoelen van Amsterdam: Stedelijke transformatie, Transformatie van gebieden aan het IJ of Nieuwe gebiedsontwikkeling aan de oostzijde van de stad. Over deze locaties en de programma’s vindt u op onze website meer informatie. 16.45 Aansluitende borrel Aansluitend aan het middagprogramma zult u weer ontvangen worden in Pakhuis de Zwijger en wordt u een borrel aangeboden. 18.00 Huishoudelijk gedeelte van de Algemene Leden vergadering 18.30 Sluiting
Inschrijving Indien u het congres wenst bij te wonen, wordt u verzocht vóór 4 juni a.s. u aan te melden. Aan dit congres kunnen maximaal 300 personen deelnemen. De datum van aanmelding is leidend. U kunt uw aanmelding uitsluitend via de website www.vvg.nl aankondigen. De kosten voor het congres bedragen € 75,- per persoon voor gemeenten en € 250,- per persoon voor donateurs.
31
Jurisprudentie
Overzicht Jurisprudentie 1 januari tot 1 maart 2015 mr. F.M.A. van der Loo1
RUIMTELIJKE ORDENING
1 Bestemmingsplan en milieuzonering door bestaande bedrijfsgebouwen toegestaan [Wro] Reclamanten betogen dat het plan rechtsonzeker is, omdat de grenzen van de functieaanduidingen door de ruimten in de bedrijfsgebouwen en het buitenterrein lopen. Zij stellen dat dit tot een onwerkbare situatie zal leiden. De AbRS ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de raad de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf - milieucategorie 1 tot en met 4.1’ aan het gehele plandeel had moeten toekennen. De raad heeft in zijn afweging overwegende betekenis mogen toekennen aan de omstandigheid dat in de nabije omgeving van de gronden woningen staan en dat hinder die bewoners van deze woningen kunnen ondervinden van de bedrijfsactiviteiten die ingevolge de planregels op de gronden mogelijk zijn, tot een aanvaardbaar niveau beperkt kan worden door in het bestemmingsplan aansluiting te zoeken bij de richtafstanden van de VNG-brochure. Bron: AbRS 28 januari 2015, zaaknummer 201309276/1/R3 (r.o. 4-4.5), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:171 2 Bestemmingsplan en recreatiewoning tweede maal onder overgangsrecht zonder zicht op verwijdering/beëindiging [Wro] De AbRS overweegt dat het gelet op dit tijdsverloop, zoals de raad ook ter zitting heeft erkend, aannemelijk is dat de boerderij en het bestaande gebruik als recreatiewoning onder het overgangsrecht zijn komen te vallen. De raad heeft verder ter zitting erkend dat het niet zijn intentie is dat de boerderij verdwijnt. Nu gelet daarop niet aannemelijk is dat de boerderij en het bestaande gebruik daarvan binnen de planperiode zullen verdwijnen, heeft de raad niet in redelijkheid kunnen kiezen voor het achterwege laten van enige planregeling en het voor de tweede maal onder het overgangsrecht brengen hiervan. Dit betekent evenwel niet dat zonder meer een bestemming als recreatiewoning dient te worden opgenomen. Bron: AbRS 4 februari 2015, zaaknummer 201307836/1/R3 (r.o. 7.5), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:249 3 Bestemmingsplan en gevolgen (geluidhinder) van ontgronding zijn geen uitvoeringsaspect [Wro] In tegenstelling tot hetgeen de raad heeft betoogd, is de AbRS gelet op het vorenstaande van oordeel dat het betoog niet slechts betrekking heeft op de uitvoering van het plan. Nu het in dit geval gaat om een bestemmingsplan dat voorziet in een omvangrijke en langdurige ontgronding, hebben de bezwaren betrekking op de in het plan mogelijk gemaakte ontgronding en daaraan verbonden aspecten. De bezwaren dienen derhalve niet buiten beschouwing te worden gelaten. Bron: AbRS 11 februari 2015, zaaknummer 201401868/1/R2 (r.o. 5-5.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:348
PLANSCHADE/ NADEEL COMPENSATIE
BOUW
4 Bestemmingsplan en afwijkingsbevoegdheid wijzigt bestemming [Wro] Een afwijkingsregeling kan slechts betrekking hebben op planregels. Niet kan worden afgeweken van de in de verbeelding opgenomen bestemmingen. Toepassing van een afwijkingsregeling mag evenmin het effect hebben dat feitelijk de bestemming van gronden wordt gewijzigd. In casu is de afwijkingsregeling van het plan strijdig met artikel 3.6 Wro. Bron: AbRS 18 februari 2015, zaaknummer 201404016/1/R6 (r.o. 9-9.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:454 5 Afwijzing nadeelcompensatie Boswet en risicoaanvaarding (voorzienbaarheid) [Bsw, Awb] Zoals de AbRS eerder heeft overwogen behoort schade als gevolg van de aanwezigheid van bomen tot het normaal maatschappelijk risico. Anders dan appellant aanvoert, is bij de beantwoording van de vraag of hij voor nadeelcompensatie in aanmerking komt van belang wat hij had kunnen weten op het moment dat hij het perceel aankocht en hiervan eigenaar werd. Appellant wordt geacht het risico dat de gemeente geen omgevingsvergunning voor de kap van de 24 zomereiken zou verstrekken en dat als gevolg daarvan schade zou ontstaan, bij de aankoop van het perceel te hebben aanvaard. Bron: AbRS 21 januari 2015, zaaknummer 201405865/1/A2 (r.o. 5-5.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:131 6 Aanbouw niet vergunningvrij omdat die voorziet in dakterras of andere niet op de grond gelegen buitenruimte [Wabo, Bor] Aanbouw niet vergunningvrij reeds omdat die voorziet in een dakterras of andere niet op de grond gelegen buitenruimte. Een nadere beschrijving van een dakterras of andere niet op de grond gelegen buitenruimte ontbreekt in bijlage II bij het Bor. Nu het dak van de aanbouw destijds via een deur in het hoofdgebouw toegankelijk was, betoogt appellant sub 2 terecht dat de rechtbank niet heeft onderkend dat de aanbouw is voorzien van een dakterras of althans een andere niet op de grond gelegen buitenruimte. Dat, zoals de rechtbank heeft overwogen, het dak van de aanbouw waarop weliswaar tegels liggen niet is afgeschermd met een hekwerk of reling vormt geen grond voor een ander oordeel, nu de rechtbank zich ten onrechte heeft beperkt tot de vraag of sprake is van een dakterras en ten onrechte niet heeft overwogen of sprake is van een andere niet op de grond gelegen buitenruimte dan een dakterras. Bron: AbRS 4 februari 2015, zaaknummer 201400181/1/A1 (r.o. 4.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:259
32
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK aprilI 2015
8 Bestemmingsplan en verhouding sloopvergunningsstelsel met Monumentenwet 1988 en Wabo [Wro, Monw 1988, Wabo] De Monumentenwet 1988, gelezen in samenhang met de Wabo, voorziet reeds in de bescherming van het klooster. Hoewel niet is uitgesloten dat andere ruimtelijk relevante belangen kunnen nopen tot het opnemen van een sloopvergunningenstelsel voor een rijksmonument, is in dit geval uit het plan noch de toelichting daarop, noch uit het verhandelde ter zitting, gebleken waarom naast deze bescherming dit vergunningstelsel in het plan moet worden opgenomen om te voorzien in de bescherming van het klooster. De raad heeft onvoldoende gemotiveerd dat het opnemen van het vergunningstelsel in artikel 4 van de planregels nodig is ter bescherming van andere belangen dan die reeds door de Monumentenwet 1988 worden beschermd. Bron: AbRS 28 januari 2015, zaaknummer 201309501/1/R1 (r.o. 3.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:167 9 Bestemmingsplan/omgevingsvergunning woningbouw en gewasbeschermingsmiddelen [Wro, Wabo, Wgb, Verordening gewasbeschermingsmiddelen] De omstandigheid dat een bepaald gewasbeschermingsmiddel is toegelaten binnen de interne markt, neemt niet weg dat het gebruik ervan ruimtelijke gevolgen kan hebben die door de raad in het kader van de vaststelling van een bestemmingsplan moeten worden onderzocht en vervolgens moeten worden afgewogen in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Bron: AbRS 7 januari 2015, zaaknummer 201305911/1/R6 (r.o. 5.1.2-5.1.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:4 10 Gedoogplicht Waterwet verwijderen houtopstanden [Wtw] Artikel 5.24, lid 1 van de Waterwet eist niet dat eventuele andere procedures zijn afgerond voordat een gedoogbesluit wordt genomen. Nu over de hoogte van een vergoeding voor het gedogen is gesproken en op welke percelen de vergoeding betrekking heeft en verzoeker bovendien op grond van de ‘Beleidsregel schadevergoeding Ruimte voor de Rivier’ een verzoek tot schadevergoeding kan indienen in het geval hij schade lijdt ten gevolge van het gedoogbesluit, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding voor het treffen van een voorlopige voorziening. Bron: Vzr AbRS 13 januari 2015, zaaknummer 201410543/2/A4 (r.o. 5-5.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:151 11 Bestemmingsplan en luchtkwaliteit bij plattelandswoning [Wro, Wm, Wabo] Dat een bedrijfswoning op grond van het bestemmingsplan door een derde bewoond mag worden en daarom voor de toepassing van de Wabo en de daarop rustende bepalingen wordt beschouwd als onderdeel van die inrichting, staat los van de vraag of ingevolge artikel 5.19, lid 2 van de Wm de luchtkwaliteit ter plaatse van het perceel waarop die woning staat al dan niet moet worden beoordeeld. Het perceel waarop een voormalige agrarische bedrijfswoning staat die door een derde mag worden bewoond, kan niet worden aangemerkt als een terrein waarop een of meer inrichtingen zijn gelegen, waar bepalingen betreffende gezondheid en veiligheid op arbeidsplaatsen als bedoeld in artikel 5.6, lid 2 Wm van toepassing zijn. Een dergelijk perceel kan immers niet worden aangemerkt als een arbeidsplaats als bedoeld in artikel 5.6, lid 2 Wm. Bron: AbRS 4 februari 2015, zaaknummer 201306630/5/R3 (r.o. 6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:236 12 Toetsingskader instemming deelsaneringsplan [Wbb] Anders dan appellant en anderen betogen, brengt de omstandigheid dat niet het gehele geval van verontreiniging in kaart is gebracht niet mee dat niet met een deelsanering kan worden ingestemd. Gezien artikel 40 van de Wbb is daarvoor slechts bepalend of het belang van de bescherming van de bodem zich niet verzet tegen de deelsanering. Bron: AbRS 11 februari 2015, zaaknummer 201404345/1/A4 (r.o. 3-3.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:367
Jurisprudentie
7 Bouwen tijdelijke berging omgevingsvergunningvrij? [Wabo, Bro] Berging is in casu niet omgevingsvergunningvrij. Uit de tekst van artikel 4a, lid 2, aanhef en onder b, onder 3 van Bijlage II van het Bor volgt dat bepalend is of het erf naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd. Dat een tuinmuur het zicht ontneemt op het deel van het erf waarop de berging is gebouwd, kan appellant niet baten. Dat laat onverlet dat het erf als zodanig naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd. Het feit dat artikel 4a van bijlage II van het Bor niet wordt genoemd in artikel 2.3 van het Bor maakt niet dat eerstgenoemd artikel toepassing mist. Dat de gerealiseerde berging van tijdelijke aard is, vormt geen grond voor een ander oordeel, nu voor die situatie in artikel 4a van Bijlage II bij het Bor geen uitzondering wordt gemaakt. Bron: AbRS 18 februari 2015, zaaknummer 201405269/1/A1 (r.o. 3.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:464
monumenten
AGRARISCHE REGELGEVING
WATER
MILIEU
BODEM
GELUID
13 Zonebeheerplan als onderdeel van bestemmingsplan [Wro, Wgh] Nu de verdeling van de beschikbare geluidruimte op een industrieterrein niet in het kader van de vergunningverlening is gewaarborgd, heeft de raad in redelijkheid kunnen besluiten om een verdeling van de beschikbare geluidruimte in het bestemmingsplan te waarborgen. De AbRS is van oordeel dat de bestreden planregeling, gelet op het doel hiervan, een ruimtelijk relevant karakter heeft. Artikel 3.1, eerste lid, Wro, noch de milieuwet- en regelgeving, staat er aan in de weg dat het geluidverdeelplan in het bestemmingsplan wordt opgenomen. De AbRS acht het evenwel in strijd met de rechtszekerheid dat de door de raad vastgestelde normen voor de verdeling van de geluidruimte niet zijn af te leiden uit het bestemmingsplan,
BIM Media
33
Jurisprudentie
zoals dat elektronisch beschikbaar wordt gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl, welk bestemmingsplan bestaat uit de planverbeelding, planregels en in dit geval het geluidverdeelplan. De wijze waarop in het plan de geluidruimte is verdeeld is onvoldoende controleerbaar. Voorts is onduidelijk waaraan bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid wordt getoetst. Bron: AbRS 4 februari 2015, zaaknummer 201308203/1/R3 (r.o. 3.5-3.7), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:237
NATUUR
14 Aanwijzing Natura 2000-gebied en bij formuleren instandhoudingsdoelstellingen mag rekening worden gehouden met onder andere economische overwegingen [Nbw 1998, HRL, VRL] Bij een aanwijzingsbesluit voor een Habitatrichtlijngebied mogen uitsluitend overwegingen van ecologische aard betrokken worden bij de keuze en de afbakening van de begrenzing van het gebied. Bij de wijze van formuleren van instandhoudingsdoelstellingen in een aanwijzingsbesluit mag echter wel rekening gehouden worden met onder andere economische overwegingen. Bron: AbRS 28 januari 2015, zaaknummer 201400895/1/R2 en 201401359/1/R2 (r.o. 5.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:164 15 Bestemmingsplan en passende beoordeling; Relativiteit bij beroep door maatschap [Nbw 1998, Wro, Awb] De maten van de Maatschap, te weten [maat A] en [maat B], wonen op het perceel [locatie 3] in Welsum. De woning ligt op een afstand van ongeveer 200 m van het Natura 2000-gebied ‘Uiterwaarden IJssel’. Gelet op deze afstand wonen zij in de onmiddellijke nabijheid van het Natura 2000-gebied en bestaat een duidelijke verwevenheid van hun individuele belangen bij het behoud van een goede kwaliteit van hun directe leefomgeving met de algemene belangen die de Nbw 1998 beoogt te beschermen. Artikel 8:69a Awb staat derhalve niet aan vernietiging van het bestreden besluit in de weg. Bron: AbRS 4 februari 2015 2015, zaaknummer 201405266/1/R6 (r.o. 17.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:248
HANDHAVING
staats- en bestuurs recht
16 Dwangsom verwijderen kippenhok, hooiopslag en hooiruif na twaalf jaar onevenredig [Awb] In aanmerking genomen de verklaringen van de toenmalige wethouders met betrekking tot bouwwerken van, naar gesteld, geringe importantie, en het feit dat gesteld noch gebleken is dat omwonenden overlast ondervinden van de aanwezigheid van de bouwwerken, is de AbRS, anders dan de voorzieningenrechter, van oordeel dat in dit geval handhavend optreden na twaalf jaar in verhouding tot de daarmee te dienen belangen zodanig onevenredig is dat het college daarvan in redelijkheid had moeten afzien. Bron: AbRS 11 februari 2015, zaaknummer 201403502/1/A1 (r.o. 3.1-3.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:358 17 Weigering omgevingsvergunning bouwen en ontvankelijkheid beroep in verband met vertragingsschade [Wabo, Awb] De AbRS is van oordeel dat Staetendam Invest, door in beroep te stellen dat zij schade heeft geleden doordat zij ruim een half jaar later over een omgevingsvergunning beschikte, mede gelet op de aard en omvang van het bouwplan, tot op zekere hoogte aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden die voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen. Dit betekent dat Staetendam Invest belang heeft bij een rechterlijke toetsing van het besluit van 9 april 2013. De rechtbank heeft dat niet onderkend. Bron: AbRS 28 januari 2015, zaaknummer 201405553/1/A1 (r.o. 1.1-1.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:210 18 Veroordeling derde-partij in proceskosten? [Awb] Artikel 8:75, lid 1 van de Awb stelt uitdrukkelijk dat ‘een partij’, dus ook een derde-partij, in de proceskosten kan worden veroordeeld. In beginsel ligt een veroordeling tot betaling van de proceskosten door een derde-partij echter niet in de rede. In casu doet zich geen bijzondere situatie voor die aanleiding vormt om een proceskostenveroordeling ten laste van een derde-partij toe te kennen. Bron: AbRS 4 februari 2015 2015, zaaknummer 201403825/1/A3 (r.o. 3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2015:278
Noot 1 Frans van der Loo heeft een juridisch bureau voor bestuursrechtelijke advisering en interim-management te Maasbracht.
Voor meer uitspraken zie: www.omgevingindepraktijk.nl/grondzaken/type/jurisprudentie
34
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK aprilI 2015
In de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag! Uw vragen kunt u stellen via:
[email protected].
In hoeverre worden de kosten van bijstand aan de eigenaar vergoed bij de ontneming van zijn zaak in een onteigeningsprocedure? Een eigenaar wiens zaak wordt onteigend zal zich in de onteigeningsprocedure willen voorzien van professionele bijstand bij de bestrijding van de onteigeningsvordering, dan wel (als zijn zaak toch wordt onteigend) bij de bepaling van de hem toe te kennen schadeloosstelling. Hij maakt hiervoor kosten, die hij zonder onteigening niet gemaakt zou hebben. Artikel 50 lid 1 Ow geeft als hoofdregel dat de kosten van het proces ten laste komen van de onteigenende partij. Wat wordt onder de kosten van het proces verstaan? Het bij wet van 27 oktober 1972 ingevoerde artikel 50 lid 4 Ow zegt daarover: ‘Onder de kosten van het geding zijn mede begrepen kosten van rechtsbijstand of andere deskundige bijstand, die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs door verweerders of derdebelanghebbenden zijn gemaakt’. De reikwijdte hiervan is vervolgens nader bepaald in het arrest Person/Amsterdam: HR 6 maart 1991, NJ 1991, 818. Niet alleen de kosten die in de loop van de gerechtelijke onteigeningsprocedure zijn gemaakt, maar ook de pre-processuele kosten komen voor volledige vergoeding in aanmerking. Kunnen tot de pre-processuele kosten ook de kosten in de minnelijke fase en die in de administratieve onteigeningsprocedurefase worden gerekend? Tot voor kort was het standpunt, dat kosten van bijstand in de administratieve onteigeningsprocedure die leidt tot het onteigeningsbesluit, niet voor vergoeding in aanmerking komen. In een recent arrest van 6 februari 2015 (ECLI: NL: 2015: 250) heeft de Hoge Raad anders geoordeeld: er is geen grond om de onteigende principieel een aanspraak te ontzeggen op vergoeding van kosten van deskundige bijstand in de bestuurlijke procedure, die uitmondt in het onteigeningsbesluit. Argumentatie: a) Op de administratieve onteigeningsprocedure – die losstaat van de gerechtelijke – is afdeling 3.4 Awb van toepassing. Er is daarbij geen mogelijkheid voor een kostenveroordeling. b) Onteigening is een zeer ingrijpend instrument, dat de overheid ten dienste staat ten opzichte van het door de EVRM gewaarborgd grondrecht van eigendom (zie artikel 1 Eerste Protocol en artikel 14 Grondwet). De procedure ter voorbereiding van een onteigeningsbesluit kan wat betreft de rechtvaardiging van het inschakelen van deskundige bijstand niet zonder meer worden gelijkgesteld met andere bestuurlijke voorbereidingsprocedures. De onteigende
BIM Media
heeft verder steeds aanspraak op kostenvergoeding voor deskundige bijstand in de procedure voor de rechtbank, ook als dat niet leidt tot vernietiging van het onteigeningsbesluit. c) De rechtbank mag geen acht slaan op verweren tegen onteigening, die niet in de administratieve procedure zijn ingebracht. Deskundige bijstand in die procedure kan dus noodzakelijk zijn voor effectief verweer in rechte. d) Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 50 lid 4 Ow volgt dat de kosten van bijstand voor vergoeding in aanmerking komen ongeacht of die kosten voor of tijdens de gerechtelijke onteigeningsprocedure zijn gemaakt. Slotsom: Ook de pre-processuele kosten van deskundige bijstand in de administratieve onteigeningsprocedure komen voor vergoeding in aanmerking. Ten slotte: conform artikel 50 lid 4 Ow geldt voor alle kosten van bijstand: alleen vergoeding voor zover ze voldoen aan de ‘dubbele redelijkheidstoets’: ze moeten redelijkerwijs zijn gemaakt en ze moeten binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Ernst van Gelder, Vereniging van Grondbedrijven
Waarom moet bij een beroep op artikel 6:258 BW verschil worden gemaakt tussen voorziene en onvoorzienbare omstandig heden? Vanwege de crisis is de afgelopen jaren door marktpartijen en gemeenten diverse keren getracht om onder gemaakte afspraken uit te komen met een beroep op de onvoorziene omstandighedenregeling van artikel 6:258 BW. Dit artikel biedt een wettelijke grondslag voor een vordering tot wijziging of (gedeeltelijke) ontbinding van een overeenkomst ingeval van een onvoorziene omstandigheid. Afwijzing door de rechter van een dergelijke vordering – zeker wanneer een marktpartij die vordering instelt en ondanks de omvang van de crisis – volgt bijna altijd. Het komt er bij een onvoorziene omstandigheid op aan van welke veronderstellingen de contractpartijen bij de totstandkoming van de overeenkomst zijn uitgegaan. Hebben zij in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheid willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid verdisconteerd? Het is, zij het dat de jurisprudentie zo nu en dan anders doet vermoeden, in uitgangspunt niet van belang of partijen de betreffende omstandigheid hebben kunnen voorzien. Zo overwoog vrij recentelijk de Overijsselse rechtbank als volgt: “Evenmin ziet de rechtbank aanleiding op grond van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek tot wijziging (op dit punt) van de overeenkomst over te gaan. Hier is een typisch – voorzienbaar – projectontwikkelaarsrisico voor (…) aan de orde, met name op het punt van de verwachting/inschatting van de duur van de economische malaise na 2008 en de gevolgen daarvan voor de verkoop van bouwkavels.” (ECLI:NL:RBOVE:2015:534) Op het eerste gezicht lijkt deze redenering van de rechtbank onlogisch.
35
Vraag en antwoord
VRAAG EN ANTWOORD
Vraag en antwoord
Het gaat er immers niet om of een omstandigheid voorzienbaar is of niet. Maar het is wel zo dat wanneer een omstandigheid ten tijde van het sluiten van de overeenkomst was te voorzien, dit een indicatie kan zijn dat partijen die omstandigheid hebben geaccepteerd en verdisconteerd en dat om die reden geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Juist dit laatste lijkt zich hier voor te hebben gedaan. De ontwikkelaar wilde namelijk een op 13 februari 2009 gesloten overeenkomst gewijzigd hebben (wat de kavelprijs betreft). De overeenkomst is dus gesloten op een moment dat de crisis zich al had aangediend en bovendien was daarin vastgelegd dat partijen niet voor de leegstand wilden bouwen. Kortom, de rechtbank lijkt hier aan te nemen dat partijen het risico van (een verdieping van) de crisis reeds hebben verdisconteerd/geaccepteerd in het contract. En dan kan geen sprake meer zijn van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. Manfred Fokkema, Infense advocaten te Deventer
Verbod kamerverhuur strijdig met twee wegenleer als kamerverhuur volgens de huisvestingsverordening is toegestaan? Jaren geleden hebben wij als gemeente een mooi oud binnenstedelijk pandje verkocht, met daarop als kettingbeding dat wij voor elke volgende vervreemding toestemming moeten verlenen, eventueel onder door ons te stellen voorwaarden, die dan betrekking moeten hebben op bestemming, aard of functie, of op de uiterlijke verschijningsvorm. Wij hebben het sterke vermoeden dat de aspirant-koper een paar verdiepingen op het pand wil bouwen om het geschikt te maken voor studentenhuisvesting. Wij vinden dat op deze plek een zeer ongewenste ontwikkeling, maar het geldende bestemmingsplan staat het toe, in tegenstelling tot het nieuwe bestemmingsplan dat nog vastgesteld moet worden. Er is wel een voorbereidingsbesluit voor een groot deel van het gebied genomen, maar daar valt dit pand net buiten. Om te voorkomen dat het perceel volgebouwd wordt met studentenkamers, hebben wij laten weten dat we de toestemming alleen zullen verlenen onder de voorwaarde dat er geen kamergewijze verhuur plaats vindt. Volgens de advocaat van de aspirant-koper is dit in strijd met de zogenaamde tweewegenleer, omdat kamergewijze verhuur in dit gebied volgens de huisvestingsverordening gewoon is toegestaan. Wat nu? De advocaat van de aspirant-koper heeft gelijk. De overheid mag niet via de privaatrechtelijke weg iets uitsluiten dat op grond van het publiekrecht is toegestaan, zo heeft de Hoge Raad uitgemaakt in het Windmillarrest (HR 26-1-1990). U kunt er dan ook van uit gaan, dat de door u te stellen voorwaarde voor de rechter geen stand zal houden. Maar er zijn nog andere mogelijkheden. U zou mijns inziens wel als voorwaarde kunnen stellen dat de nieuwe eigenaar geen noemenswaardige veranderingen aan de uiterlijke verschijningsvorm mag aanbrengen. Dit is namelijk een voorwaarde die gesteld wordt in het kader van een goede ruimtelijke ordening, en dat is in principe wél toegestaan, zoals de Hoge Raad besliste in de arresten Kunst- en Antiekstudio Lelystad (HR 8-7-1991 ) en Amstelimmo-Chidda (HR 24-12-2004). Daaruit blijkt dat een privaatrechtelijk beding dat het gebruik van grond beperkt ten opzichte van hetgeen uit een bestemmingsplan voortvloeit op zich geoorloofd is.
36
Honderd procent zeker of een rechter daar in dit specifieke geval in mee zal gaan, bent u echter niet, mocht het op een rechtszaak aankomen. Wilt u afdoende veilig stellen dat er echt niet meerdere verdiepingen op het pand gestapeld worden, dan zult u de raad heel snel een zogenaamd postzegelvoorbereidingsbesluitje moeten laten nemen, dat wil zeggen een voorbereidingsbesluit dat alleen voor dit pand geldt. Dit maakt het mogelijk om alle bouwinitiatieven voor dit pand die niet gewenst zijn maar wel in het oude bestemmingsplan passen, tegen te houden. Houd er tot slot wel rekening mee dat de huidige eigenaar onder het nieuwe bestemmingsplan een tegemoetkoming in de planschade kan vragen wegens verminderde bouwmogelijkheden. En nog een tip: als uw gemeente in het vervolg panden verkoopt waarvoor op korte termijn een planwijziging wordt verwacht, is het verstandig dit in de akte op te nemen. In dat geval is de wijziging voor de nieuwe eigenaar voorzienbaar en aanvaardt hij het risico op waardevermindering bij voorbaat, omdat hij geacht wordt deze in zijn koopprijs verdisconteerd te hebben. Anna van Gelderen, gemeente Groningen
Als sprake is van planschade maar geen uit kering plaatsvindt, moet het recht ad € 300 dan wel/niet worden terugbetaald? In artikel 6.4 lid 1 Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders een recht heffen van de indiener van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Ingevolge artikel 6.4 lid 4 Wro storten burgemeester en wethouders aan de indiener het door hem betaalde recht terug, indien op de aanvraag geheel of ten dele positief wordt beslist. Als burgemeester en wethouders afwijzend beslissen op een aanvraag is geen sprake van geheel of ten dele positief beslissen op de aanvraag. Dan is er geen grond voor het terugstorten van het door aanvrager (‘indiener’) betaalde recht, ook niet in situaties waarin sprake is van planschade die om andere redenen – zoals de toepassing van het normaal maatschappelijk risico ex artikel 6.2 Wro of wegens risicoaanvaarding – niet voor een tegemoetkoming in aanmerking komt. Tineke ten Have, Ten Have Advies
De redactie van Grondzaken in de praktijk kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de antwoorden op de vragen. Ieder antwoord is slechts de persoonlijke mening van de deskundige die de desbetref fende vraag beantwoordt.
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK april 2015
Het boekje Duurzaamheidsoorlog gaat over hoe de duurzaamheidspolitiek in Nederland telkens weer, hoe goed bedoeld misschien ook, tot op de dag van vandaag faalt. Thomas van Belzen schrijft er snel, krachtig en fascinerend over. Opmerkelijk, hij gaat steeds uit van het denken en handelen van de actoren in het spel. Van mensen dus, met naam en toenaam, hun bedoelingen, hun twijfels en frustratie. Dat blijft boeien. Het gaat over de overheid versus het bedrijfsleven. Over onderling conflicterende belangen per partij. Over met elkaar conflicterende regels, regels die worden genegeerd, halve regels en hele mislukkingen. Het werkt zo niet is de boodschap, en de lezer kan niet anders dan dat te beamen. ‘De overheid moet duidelijke regels stellen of stoppen met halfbakken regels die niemand iets opleveren.’ Duurzaamheidsoorlog is een uitermate kritisch en zeldzaam leesbaar boekje over een ontstellend ingewikkelde kwestie. Vermakelijke ernst van de bovenste plank. Wie serieus geïnteresseerd is in duurzaamheid mag dit eigenlijk niet missen. Auteur: Thomas van Belzen, BIM Media BV, ISBN 9789462450813, oktober 2014, 160 pag., Prijs € 24,95
Gemeenten nemen verlies op grond In 2013 hebben gemeenten 0,7 miljard euro aan aanvullende verliezen of winstvermindering moeten nemen op grondposities. In totaal is er in de periode 2010-2013 door gemeenten op deze posities 4,0 miljard euro aan verlies en minder winst genomen. Een analyse van mogelijke toekomstscenario’s laat zien dat op grondposities in de komende jaren nieuwe verliezen te verwachten zijn van 0,3 tot 2,1 miljard euro. Daarmee hoeft voor het eerst in vijf jaar de verliesverwachting niet naar boven toe te worden bijgesteld. Bron: Persbericht ministerie van IenM, 26 februari 2015
Groningen investeert in 150.000 extra zonnepanelen In de gemeente Groningen zijn plannen voor het ontwikkelen van drie grote zonneparken in Hoogkerk, op de afgedekte vuilstortplaats Woldjerspoor en op bedrijventerrein Westpoort. Op de zonneparken komen mogelijk in totaal een kleine 150.000 zonnepanelen die gezamenlijk 27 megawatt stroom kunnen leveren. Hiermee kunnen 7.000 huishoudens van groene stroom worden voorzien. Bron: Persbericht gemeente Groningen, 12 maart 2015
BIM Media
Wisselen taxateurs leidt tot extra afwaardering beleggings vastgoed Onderzoek van Ytzen van der Werf en Fred Huibers, onderzoekers aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) wijst uit dat het wisselen van taxateurs leidt tot een negatief effect op de waardering van beleggingsvastgoed. De onderzoekers stelden een significant (- 8,8%) waarderingsverschil vast in de kantorensector. Publicatie maart 2015, download van het artikel via http://www.swoov.nl/ subsidies (Vastgoedbibliotheek ASRE)
Zijn hoge grondprijzen van bedrijventerreinen een probleem voor het vestigingsklimaat van Nederlandse grensregio’s? Op verzoek van het ministerie van Economische Zaken heeft het CPB onderzocht in hoeverre hoge grondprijzen van bedrijventerreinen een probleem zijn voor het vestigingsklimaat van Nederlandse grensregio’s. Bron: Persbericht CPB, 10 maart 2015 Zie ook: rapport Grondprijzen en grensregio’s: Zijn hoge grondprijzen van bedrijventerreinen een probleem voor het vestigingsklimaat van Nederlandse grensregio’s? (pdf )
Restschuld blokkeert door stroming op de woningmarkt Medio 2014 stonden ruim een miljoen huishoudens ‘onder water’: ze hadden een hypotheek die hoger was dan de geschatte waarde van de woning. In de Randstad, Overijssel, Gelderland, Flevoland en Noord Brabant is de problematiek het grootst. Het gaat daarbij vaak om jonge mensen in de leeftijd van 25 tot 45 jaar die de afgelopen tien jaar een woning hebben gekocht. Een substantieel deel van deze huishoudens zou de komende jaren graag een nieuwe stap in hun wooncarrière willen maken, maar zij kunnen de vereiste financiering niet realiseren. Op korte termijn zal het aantal verhuizingen 32.000 tot 38.000 lager uitvallen als gevolg van de restschuldproblemen. Aldus de conclusies van het EIB in een zojuist verschenen onderzoek naar restschulden op de Nederlandse woningmarkt. Het onderzoek is verricht in opdracht van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Bron: EIB, 24 maart 2015 Zie ook: rapport Restschulden in Nederland (pdf ): http://www.eib.nl/nieuws/restschuld-blokkeert-doorstroming-op-de-woningmarkt/
37
Onderzoek / Publicaties
Duurzaamheidsoorlog, over geld, machtspolitiek en idealen
Succesvol zaken doen met de overheid? ‘De overheid als klant’ biedt u een kijkje in de keuken van de overheid. Tegen welke problemen loopt u als ondernemer aan als u zaken wilt doen met de overheid? Hoe voorkomt u dat u zich stuk vecht tegen een muur van bureaucratische procedures en onwil? Dit boek biedt een duidelijke analyse van die procedures, en geeft u de handvatten om ze juist te gebruiken om uw doel te bereiken: succesvol zaken te doen met de overheid.
Boon studeerde beleid en ernationale Organsiaties universiteit Groningen bestuursrecht aan de n Amsterdam. Zij zette ondernemersorganisaties nwoordigde de belangen n- en kleinbedrijf voor anisatie MKB-Nederland aanbesteden en mededinn zette in 2005 haar eigen airsbureau Trias Politica en Boon is veelgevraagd ngressen en schreef vermns voor het Financieele ondernemerschap en de
789462
mr. drs. Ireen Boon
9
ISBN 978 94 6245 052 3
De overheid als klant
de keuken van de overan? Waarom duurt alles zens’ die het fijn vinden ntwoord is nee. De over. Hoe dat zit en wat dat echten op een muur van d als klant” inzichtelijk ar is. Het boek geeft een r ondernemers tegenaan rijgen en biedt concrete n met de overheid. mers die zaken willen of arnaast ook interessant ergert aan) de beruchte nt’ geeft de lezer inzicht .
De overheid als klant
450523
mr. drs. Ireen Boon
Auteur: Mr. drs. Ireen Boon Isbn: 9789462450523 Prijs is inclusief btw en verzendkosten.
Ga voor meer informatie of uw bestelling naar www.bimmedia.nl/overheid.
Cursus Energieprestatie voor de woningbouw Maandag 16 juni 2015, 13.30 – 17.00 uur, Utrecht. Energiezuinigheid en duurzaamheid worden steeds belangrijker. De EPC-berekening, die wordt bepaald door de vorm van het gebouw, de constructies en de installaties, bepaalt steeds meer het gebouwontwerp. In deze cursus van Bouwforum in samenwerking met Cobouw wordt stilgestaan bij de actuele eisen die aan de energiezuinigheid van gebouwen wordt gesteld. Algemene ontwikkelingen op dit gebied komen daarbij ook aan de orde. Met de EPC-eis stelt het Bouwbesluit eisen aan de minimale energiezuinigheid van gebouwen. De cursus leert u niet hoe u een EPC-berekening moet maken. Wel komt aan bod welke aspecten invloed hebben op de uitkomst van een EPC-berekening en welke maatregelen het meest doelmatig zijn om toe te passen. Tevens geeft de cursus een stand-van-de-techniek met betrekking tot energiezuinige installaties en bouwkundige constructies. Onderwerpen: • Energieprestatieberekening • (Nieuwbouw)eisen energiezuinigheid en ontwikkelingen • Bouwkundige maatregelen • Installatietechnische maatregelen • Effect bouwkundige en installatietechnische maatregelen • Energieconcepten Docent: ing. A.F. Kruithof Prijs: € 295,- excl. BTW voor Cobouw abonnees en € 345,- excl. BTW voor niet-abonnees (excl. eventuele parkeerkosten).
IBR Actualiteitencollege Onteigeningsrecht; Procedure en schadeloosstelling Donderdag 21 mei 2015, 13.30 – 17.00 uur, Mövenpick Hotel Amsterdam City Centre te Amsterdam. Het Onteigeningsrecht is aan veranderingen onderhevig. U wordt bijgepraat over de actualiteit en de kennis over het onteigeningsrecht wordt opgepoetst. Aan de orde komen o.a.: • Wetgeving en beleid • Kroonjurisprudentie • Jurisprudentie onteigeningsrechter • Privaatrechtelijke geschillen / verjaring • Verwevenheid / grondgebonden belang stichtingen • Zelfrealisatie
BIM Media
• Andere vormen van planuitvoering Inleider: mr. J.F. de Groot, advocaat Houthoff Buruma te Amsterdam en mr. W.J.E. van der Werf, advocaat Van der Feltz Advocaten te Den Haag. Prijs: € 425,- excl. BTW Studiemiddag: Publiek-private samenwerking bij gebiedsontwikkeling Dinsdag 26 mei 2015, 13.30 – 17.00 uur, Regardz La Vie te Utrecht. Deze Publiek-Private Samenwerking (PPS) tussen overheden (vaak gemeenten) en marktpartijen (beleggers, corporaties, zorgen onderwijsinstellingen, ontwikkelaars en bouwers) is altijd een vorm van maatwerk. U krijgt tijdens de studiemiddag inzicht in het PPS-proces, in de motieven voor samenwerking, hoe bij minder beschikbare financiële middelen kansen op succes kunnen worden vergroot en de risico’s kunnen worden beperkt, welke juridische vormen in welke situatie de voorkeur verdienen, welke fasen in het PPS-proces kunnen worden onderkend en welke stappen/producten/juridische afspraken in die fase aan de orde (moeten) komen. De vraag of er voortijdig afscheid genomen kan worden en hoe in dat geval met elkaar om te gaan, wordt ook behandeld. Inleider: dr. ir. A.G. Bregman, sr. stafmedewerker Instituut voor Bouwrecht te Den Haag en research fellow ASRE. Prijs: € 405,- excl. BTW
Orbiters Regie op waardevolle gebiedsontwikkeling Orbiters en Geoplan verzorgen de leergang: Regie op waardevolle gebiedsontwikkeling. Innovatieve recepten in de nieuwe realiteit. Deelnemers kunnen zich ook inschrijven voor specifieke lesdagen. Meer informatie op: www.geoplan.nl of www.orbiters.nl. Basiscursus Grondexploitatie voor niet planeconomen Orbiters biedt de eendaagse Basiscursus Grondexploitatie voor niet-planeconomen aan. De belangrijkste methoden en begrippen komen op een speelse manier aan bod. Bovendien is er een reken en tekenatelier. Meer informatie op: www.orbiters.nl. De anterieure grondexploitatieovereenkomst Wro 6.24.1 in de praktijk Orbiters heeft in het programma de eendaagse bijeenkomst: De anterieure grondexploi-
tatieovereenkomst Wro 6.24.1 in de praktijk. Behandeld worden: best practices en de trefzekere omgang met deze contractvorm. Meer informatie op: www.orbiters.nl.
Vooruitblik Voor de komende edities worden onder meer artikelen voorbereid over: - Getaxeerde waarde leegstaand pand/ balans-boekwaarde en inbrengwaarde - Sloop- en verhandelbare ontwikkelingsrechten voor toekomstige agrarische erven - Vereisten taxateur bepalen inbrengwaarde - Taxatie en staatssteun - Afstoten gemeentelijk vastgoed - Duurzaamheid in de grondexploitatie - Weigeren bouwomgevingsvergunning bij exploitatietekort - Sterke steden - Verkrijgende verjaring van grond - Windenergie - Actualiteiten Nadeelcompensatie - Kronieken jurisprudentie grondexploitatie, schadeloosstelling bij onteigening en onteigenings Kb’s De auteurs belichten vanuit diverse invalshoeken deze onderwerpen uit hun dagelijkse praktijk. Voor de 3e editie 2015 worden onder andere artikelen voorbereid rond taxeren. In de 4e editie 2015 staan ‘verkoopversnellers’ centraal. Uw kopijbijdragen of vragen voor Grondzaken in de Praktijk zijn van harte welkom! Voor kopij in de vorm van een artikel ontvangt de redactie graag eerst een synopsis. Kopijdatum voor de 4e editie met thema Verkoopversnellers is 3 juni 2015. En heeft u suggesties voor andere onderwerpen die aandacht moeten krijgen in Grondzaken in de Praktijk ? Laat het de redactie weten via
[email protected]!
39
Agenda
Cobouw/Bouwforum
Juridische oplossingen binnen handbereik
De bouwpraktijk kenmerkt zich door complexe wetgeving die voortdurend in ontwikkeling is. Ook als professional kunt u daarom behoefte hebben aan advies of ondersteuning. AT Osborne Legal is gespecialiseerd in bouwrecht, omgevingsrecht, contractenrecht en aanbestedingsrecht. Of het nu gaat om de bouw van een nieuw ziekenhuis of de aanleg van een windmolenpark, wij kennen de (on)mogelijkheden die het recht biedt. Een team van gedreven juridisch adviseurs staat voor u klaar om u te adviseren en te ondersteunen in uw project. AT Osborne
Utrecht | Brussel | Parijs
AT Osborne Legal biedt hoogwaardig juridisch advies, advocatuur en geschilbeslechting. Het team adviseert private partijen zoals projectontwikkelaars en bouwers en publieke organisaties als gemeenten.
snel en op uw maat inzetbaar. De mensen van AT Osborne zijn vindingrijk en daadkrachtig. Met als drive de beste oplossing voor u. Meer weten? Kijk op www.atosborne-legal.nl
AT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken op. Onderscheidend is de verbinding tussen plannen en praktijk. AT Osborne is een multidisciplinair bureau met 150 specialisten. Samen leveren zij alle denkbare diensten, van project- en procesmanagers tot experts op het gebied van techniek, financiën of juridische vraagstukken. Zij zijn Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu
