gemeente werkendam Raadhuisplein 1
Aan de leden van de gemeente Werkendam
4251 VZ Werkendam Postbus 16 4250 DA Werkendam Telefoon: (0183) 50 72 00 Fax: (0183) 50 73 00 E-mail:
[email protected]
onderwerp
datum verzonden
~ AUG 2013
Overdracht kasteel Dussen
uw brief (datum / kenmerk)
Geachte raadsleden, Op 12 en 25 juni heeft u gesproken over de overdracht van Kasteel Dussen aan Monumenten Fonds Brabant. U hebt toen besloten dat de koopovereenkomst aangepast moest worden, wat wij hebben doorgevoerd. Gelet op de importantie van dit dossier zenden wij u hierbij de aangepaste koopovereenkomst. In dit document zijn nog wel twee (juridisch technische) wijzigingen doorgevoerd, welke hieronder nader worden toegelicht. Landgoed Brabant B. V. wordt verkrijgende partij in plaats van NV Monumenten Fonds Brabant Op verzoek van het Monumentenfonds is het Kasteel sinds kort aangemerkt als landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928, zie brief van het Monumenten Fonds welke u in de bijlage aantreft. Naast dat deze kwalificatie extra waarborgen biedt tot het in stand houden van het kasteel, is dit fiscaal/financieel gunstig voor het Monumentenfonds. Aangezien een Landgoed een gescheiden administratie e.d. vergt, wordt het kasteel met grond overgedragen aan een 100% dochter van het Monumenten Fonds Brabant, zijnde Landgoed Brabant B.V. De gemeente is gegarandeerd op schrift dat dit verder geen nadelige gevolgen heeft (of in de toekomst met zich meebrengt) voor huurders, gebruikers en gemeente en dat alle gemaakte afspraken welke volgen uit de koopovereenkomst onverkort blijven gelden.
ons kenmerk 11130 ~e~te koopovereenkomst, brief NV Monumenten Fonds Brabant d.d. 15augustus2013
unit
Ruimte
telefoonnummer (0183) 507348
e-mail roeland.van.eeten@werkenda m.nl
Erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichtingen In de erfpachtakte uit 2003 staat opgenomen dat de bepalingen van artikel 5, 12 en 17 opgenomen moeten worden in de akte van levering als erfdienstbaarheid. In de herziene koopovereenkomst is echter opgenomen dat deze bepalingen worden geborgd met kwalitatieve verplichtingen. Dit is namelijk een betere juridische titel, wat ook bevestigd wordt door de twee betrokken notarissen. Bij een erfdienstbaarheid moeten er altijd minimaal 2 stukken grond zijn, een heersend en een dienend erf. In casu is dit lastig, want dan zou het huidige gemeentehuis heersend erf worden en het Kasteel dienend.
werkendam n~ .
Pagina 2 van 2
Een kwalitatieve verplichting biedt dezelfde notariële en kadastrale bescherming zonder twee verschillende erven, dan is het recht op naam, in casu de gemeente Werkendam. Van beide wijzigingen zijn ook de Vrienden van Kasteel Dussen op de hoogte en de voorzitter heeft per e-mail aangegeven geen bezwaar te hebben tegen deze wijzigingen. Vervolgprocedure Op dinsdag 27 augustus hebben wij deze koopovereenkomst behandeld, maar gelet op de importantie willen wij u hierbij tevens nog voor de formele overdracht in de gelegenheid stellen om uw wensen en/of bedenkingen in te brengen. Officiële overdracht Zoals reeds aangegeven in de griftiemail van 23 augustus, vindt op maandag 2 september de officiële overdracht plaats. Graag willen wij u uitnodigen om hierbij aanwezig te zijn. Het programma begint om 14:00 uur met ontvangst in de Kelder van het Kasteel. Om 14:30 uur zal de officiële overdracht plaatsvinden in de Trouwzaal waarna tot circa 16:00 uur afgesloten wordt met een hapje en drankje in de Kelder. 7
Jfr
Hoogachtend, burgemeester en we ouders van Werkendam, de secretaris, de burg ster, -
drs. HA. Koen~n—
.
drs.
-
.J. Breüi~
pagina 1 van 15
HUIJBREGTS NOTARISSEN & ADVISEURS kantoor ‘s-Hertogenbosch 201 1.003544.01/ARO/ARO
KOOPOVEREENKOMST
De ondergetekenden: 1.
de publiekrechtelijke rechtspersoon: GEMEENTE WERKENDAM, gevestigd te Werkendam, Raadhuisplein 1 (postcode 4251 VZ), ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel Brabant onder nummer 50920154, hierbij rechtgeldig vertegenwoordigd door op grond van zulks ter uitvoering van het besluit van de Raad van de gemeente van ni de gemeente hierna te noemen: “verkoper”;
2.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: LANDGOED BRABANT B.V., gevestigd te ‘s-Hertogenbosch, kantoorhoudende te Vught, Sparrendaalseweg 5 (postcode 5262 LR), ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel Brabant onder nummer 17204364, welke vennootschap hierbij wordt vertegenwoordigd door de naamloze vennootschap: N.V. MONUMENTEN FONDS BRABANT, gevestigd te ‘s-Hertogenbosch, kantoorhoudende te Vught, Sparrendaalseweg 5 (postcode 5262 LR), ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Brabant onder nummer 17147043, welke vennootschap hierbij wordt vertegenwoordigd door de heer mr. ing PIETER STUTVOET, zich identificerende met zijn paspoort met nummer NP38705H2, afgegeven te Roosendaal op zestien juni tweeduizendnegen, wonende te 4708 LM Roosendaal, Ligusterberg 18, geboren te Rotterdam op twee oktober negentienhonderdtweeënvijftig, in zijn hoedanigheid van alleen en zelfstandig bevoegd bestuurder;
gemelde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid hierna te noemen: “koper” en gemelde naamloze vennootschap hierna te noemen: “erfpachter”. overwegende dat: a.
b. c.
d.
bij akte op 22 september 2003 verleden voor mr S.J.G. de Kort, notaris te Dussen is door verkoper in erfpacht, met het daaraan verbonden afhankelijk recht van opstal, uitgegeven aan erfpachter, die van verkoper in erfpacht, met het daaraan verbonden afhankelijk recht van opstal, heeft aanvaard: het kasteel met ondergrond, terrein, gracht, en al hetgeen voorts volgens verkeersopvatting daartoe behoort, staande en gelegen te 4271 BV Dussen, Binnen 1, (thans) kadastraal bekend gemeente Dussen sectie N nummer 1002, groot één hectare, tien are en zeventig centiare (1 ha, 10 a en 70 ca); emeld recht van erfpach er o e ik re is gevestigd voor de duur van 10 jaar, ingaande 1 september 2003 en derhalve eindigende op 31 augustus 2013; partijen, behoudens voor wat betreft de koopsom, uitvoering zouden willen geven aan het bepaalde in artikel 15.3 van de sub a gemelde akte, met als gevolg dat erfpachter gerechtigde tot de blote ei endom zou worden, waardoor emeld erfpachtrecht r k 1 h al wegens vermenging teniet zou gaan; erfpachter heeft verzocht om, ter voorkoming van de heffing van
pagina 2 van 15
e.
overdrachtsbelasting, de blote eigendom te leveren aan ko er. Het evoig daarvan zou zi~n dat het erf achtrecht t da er o d Ji• rec t blijft bestaan en de rechten voortvloeiende uit de erfpachtvoorwaarden zouden toekomen aan koper. partijen wensen dat er een rechtsverhouding ontstaat waardoor koper eigenaar wordt van na te melden registergoed, met dien verstande dat, zoals bedoeld vermeld in artikel 15.3 van de sub a gemelde akte: het gestelde in van de sub a emelde akte als kwalitatieve verplichtin ik : B b ordt vastgesteld; het in artikel 12 van de sub a gemelde akte vermelde voorkeursrecht blijft bestaan; erfpachter in verband daarmee ten behoeve van verko er afstand zal doen van emeld erfpachtrech rbo d~ank .lfk r h waartegenover verkoper aan koper zal leveren de volle eigendom van het sub a omschreven registergoed; -
-
f.
-
komen hierbij overeen: 1.
2.
dat erfpachter in de ter uitvoering van deze overeenkomst o te maken akte van leverin van het sub a omschreven erf achtrech e h o d stal afstand zal doen ten behoeve van verkoper, die zulks zal aannemen; waartegenover verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: REGISTERGOED het kasteel met ondergrond, terrein, gracht, en al hetgeen voorts volgens verkeersopvatting daartoe behoort, staande en gelegen te 4271 BV Dussen, Binnen 1, (thans) kadastraal bekend gemeente Dussen sectie N nummer 1002, groot één hectare, tien are en zeventig centiare (1 ha, 10 a en 70 ca); hierna ook te noemen: ‘verkochte”; Tot het verkochte behoort uitdrukkelijk niet het jachtrecht; het jachtrecht is bij de vestiging van het recht van erfpacht door verkoper voorbehouden.
KOOPSOM De koopsom van het registergoed bedraagt, in afwijking van het bepaalde in de hiervoor sub a vermelde akte en met inachtneming van gemelde afstanddoening, vijftigduizend euro (€ 50.000,00); hierna te noemen: “de koopsom”. SCHULDOVERNAME Erfpachter zal de verplichting tot betaling van de koopsom, overnemen van koper, waartegenover koper aan erfpachter zal schuldig erkennen een bedrag van € 50.000,00. Verkoper en koper zijn overeengekomen dat: door erfpachter aan verkoper aandelen zullen worden uitgegeven, waarop een storting dient plaats te vinden welke gelijk is aan de koopsom; de vorderingen welke partijen alsdan uit dien hoofde op elkaar hebben zullen worden verrekend, zodat beide verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop tenietgaan. -
-
DEFINITIES
pagina 3 van 15
In dit koopcontract wordt verstaan onder: 1. 2.
‘koop’: de in dit koopcontract neergelegde overeenkomst van koop; “kwaliteitsrekening”: de in artikel 25 van de Wet op het notarisambt bedoelde bijzondere rekening ten name van de hierna onder 4. te noemen notaris dan wel de maatschap of vennootschap waarin hij met meer notarissen samenwerkt, welke rekening wordt aangehouden bij; 3. “leveringsakte”: de voor de levering vereiste akte te verlijden ten overstaan van de hierna onder 4. te noemen notaris; 4. “notaris”: één der notarissen verbonden aan Huijbregts Notarissen, dan wel diens plaatsvervanger of rechtsopvolger; 5. “het verkochte”: het hiervoor omschreven registergoed. Deze koop geschiedt onder de volgende bijzondere en algemene bepalingen, wat betreft de algemene bepalingen voorzover daarvan bij de bijzondere bepalingen niet is afgeweken. In de navolgende verklaringen/garanties wordt: 1. voor wat betreft de afstanddoening van het recht van erfpacht: a. erfpachter als verkoper; b. gemeente Werkendam als koper; aangemerkt en het hij akte op 22 september 2003 verleden voor notaris De Kort gevestigde erfpachtrecht als het verkochte aangemerkt; 2. voor wat betreft de koop: a. gemeente Werkendam als verkoper; b. de sub 2 gemelde besloten vennootschap als koper aangemerkt en het hiervoor omschreven registergoed als het verkochte. BIJZONDERE BEPALINGEN Kosten Artikel 1 1.
De overdrachtsbelasting (indien verschuldigd) berekend over de als grondslag geldende waarde van het verkochte, vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet op belastingen van rechtsverkeer, is voor rekening van koper. De notariële kosten terzake deze overeenkomst en de kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting, zijn voor rekening van koper. 2. Ingeval de overdrachtsbelasting voor rekening van koper is en voor de berekening van deze belasting een beroep kan worden gedaan op vermindering van de grondslagwaarde, omdat verkoper of zijn rechtsvoorganger(s) het verkochte heeft/hebben verkregen respectievelijk fictief heeft/hebben geleverd in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, belast met overdrachtsbelasting of met niet-aftrekbare omzetbelasting, binnen zes maanden v56r het ondertekenen van de leveringsakte, zal koper aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag, dat aan overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd zonder bovenbedoelde vermindering en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. 3. Verkoper garandeert voor wat betreft het verkochte niet te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat terzake
pagma4 van 15
de levering(en) geen omzetbelasting verschuldigd is. Opgaven door verkoper Artikel 2 Verkoper garandeert: a. Ten tijde van het ondertekenen van de leveringsakte bevoegd te zijn tot de overdracht van het verkochte. b. Krachtens de Woningwet zijn tot op heden ten aanzien van het verkochte van overheidswege geen voorzieningen voorgeschreven of schriftelijk aangekondigd welke nog niet zijn uitgevoerd, of van overheidswege zijn uitgevoerd en nog niet zijn betaald. c. Er is heden geen leegstand in de zin van de Huisvestingswet en de daaruit voortvloeiende regulering. Met betrekking tot het verkochte is geen subsidie van overheidswege aangevraagd of toegekend in verband waarmede nog voorwaarden moeten worden nagekomen. De zich in het verkochte bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen en bedradingen functioneren heden naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instanties niet op enigerlei wijze beperkt. • Met betrekking tot het verkochte bestaan heden geen verplichtingen uit huurkoopovereenkomsten, opties en/of contractuele voorkeursrechten en deze zullen evenmin bestaan bij het ondertekenen van de leveringsakte. Het verkochte zal bij het ondertekenen van de leveringsakte ongevorderd zijn en niet zonder recht of titel in gebruik bij derden zijn. • Het verkochte zal bij het ondertekenen van de leveringsakte vrij zijn van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming. Er zijn geen andere erfdienstbaarheden, dan vermeld in de hiervoor vermelde akte op 22 september 2003 verleden voor genoemde notaris De Kort. • Er zijn geen kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 6:2 52 Burgerlijk Wetboek, anders dan de erfpachtvoorwaarden vermeld in de hiervoor vermelde akte op 22 september 2003 verleden voor genoemde notaris De Kort. Er behoeven aan koper geen kettingbedingen te worden opgelegd. Er zijn geen beperkte rechten (gedoogplichten) als bedoeld in de Belemmeringenwet Privaatrecht. • Met betrekking tot het verkochte is heden geen rechtsgeding, bindend adviesprocedure of arbitrage aanhangig. Op het verkochte en de installaties als bedoeld onder rusten geen retentierechten en deze zullen evenmin daarop rusten ten tijde van het ondertekenen van de leveringsakte. • Het verkochte is heden aangesloten op de openbare leidingen voor water, ener e en riool en heeft heden rechtmati en onbeperkt uitgang op de d • De bijdrage terzake van het behoud van het kasteel als vermeld in gemelde akte van 22 september 2003 blijft tot 1 september 2013 verschuldigd. .,
•~
Energieprestatiecertificaat Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat danwel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen
pagina 5 van 15
en verkoper zal hier voor de levering ook niet over beschikken. Koper gaat hiermee akkoord. Mededelingsplicht Artikel 3 Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt. Verklaringen van verkoper inzake verontreiniging Artikel 4 Verkoper verklaart vervolgens: a. Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van: eigen deskundigheid; publicaties in (locale) bladen; een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek; het gebezigde gebruik van het verkochte; waaruit blijkt dat het verkochte in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of miieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen, anders dan blijkt uit het rapport vermeld in de hiervoor vermelde akte op 22 september 2003 verleden voor genoemde notaris De Kort. b. Het is hem voorts niet bekend dat zich in het verkochte (ondergrondse) opslagtanks, zoals olie- en septictanks bevinden. c. Het is hem niet bekend dat zich in het verkochte asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden, anders dan blijkt uit het rapport vermeld in de hiervoor vermelde akte op 22 september 2003 verleden voor genoemde notaris De Kort. -
Overige verklaringen van verkoper Artikel 5 Verkoper verklaart tot slot: a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van het verkochte op publiek- of privaatrechteijke gronden niet is toegestaan. b. Er is geen stadsvernieuwingsplan of een leefmilieuverordening in de zin van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing vastgesteld, waarin het verkochte is begrepen. c. Er zijn geen beleidsvoornemens terzake het plan/de verordening als in het vorige punt bedoeld danwel tot onteigening. d. Het verkochte is als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1988 aangewezen. Verklaring van koper Artikel 6
pagina 6 van 15
Koper aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract vermelde lasten en beperkingen, alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of hadden kunnen zijn. Levering Artikel 7 De leveringsakte zal worden verleden op 2 september 2013 of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen ten overstaan van de notaris. Waarborg Artikel 8 n.v.t. Opschortende voorwaarden Artikel 9 Deze koop geschiedt onder de opschortende voorwaarde dat: door de Raad van de gemeente wordt besloten tot de onderhavige verkoop; koper de benodigde toestemming van de Raad van commissarissen verkrijgt. -
Bruikleenovereenkomst / inventarislij St Artikel 10 De aan deze overeenkomst gehechte bruikleenovereenkomst en inventarislijst blijven ongewijzigd bestaan. Voorzieningen Artikel 11 n.v.t. Bijzondere bepaling inzake verontreiniging Artikel 12 In afwijking van het bepaalde in artikel 4 lid 2 van de hiervoor vermelde akte op 22 september 2003 verleden voor genoemde notaris De Kort, zal betreffende de eventuele verontreiniging in het verkochte geen opdracht voor een bodemen grondwateronderzoek worden gegeven. Het risico met betrekking tot eventuele bodemverontreiniging is voor rekening van koper vanaf de juridische levering. Koper vrijwaart verkoper tegen alle aanspraken van derden terzake van verontreiniging. Bijzondere verplichtingen Artikel 13 De gemeente Werkendam, in onderhavig artikel aangeduid als “de gemeente” en de sub 2 gemelde besloten vennootschap, in onderhavig artikel aangeduid als “de koper’ zijn nog het volgende overeengekomen. A. BESTEMMING EN GEBRUIK 1. Het verkochte mag niet anders worden gebruikt of gehouden dan overeenkomstig de navolgende bestemming:
pagina 7 van 15
a. b.
kantoor inclusief berging en archief; publieksgerichte activiteiten als: vergaderingen; culturele bijeenkomsten muziek, dans, toneel, lezingen, rondleidingen); huwelijksplechtigheden; feestelijke bijeenkomsten; tentoonstellingen; c. tuin en erf. 2. Het overeengekomen gebruik en bestemming wordt als volgt verder uitgewerkt: a. De op aangehechte tekeningen, bijlage 3 en 4, met een doorgetrokken streep gearceerde ruimten zullen dienen tot kantoor. b. De op aangehechte tekeningen, bijlage 3 en 4, met een onderbroken streep gearceerde ruimten zullen dienen voor vergaderingen, feestelijke bijeenkomsten en (culturele) evenementen, welke activiteiten op elke dag en avond van de week kunnen worden gehouden zonder beperking in aantal of frequentie. c. In de niet aangeduide ruimten is het de koper toegestaan de vermelde functies te realiseren. d. De culturele bijeenkomsten en tentoonstellingen zullen door de koper of op basis van uitbesteding onder verantwoordelijkheid van de koper door derden waaronder Stichting Vrienden van Kasteel Dussen worden uitgevoerd op basis van met die eventuele derde op te stellen programmering welke programmering elementen van muziek, dans, toneel en literatuur dient te bevatten. e. De koper staat er voor in dat het registergoed in samenwerking met de gemeente Werkendam wordt gebruikt voor het sluiten van burgerlijke huwelijken tot een maximum van driehonderd (300) per jaar. De verkoper zal voor het gebruik dat uitgaat boven het aantal van driehonderd (300) het door de koper, casu quo de rechthebbende, te hanteren tarief verschuldigd zijn. De huwelijkssluitingen zullen in principe worden gehouden in de als Raadszaal bekende ruimte van het kasteel, op aangehechte tekening aangeduid met RAADSZAAL. f. De tuin en voorplein zal door de koper worden benut als tuin en voorplein op basis van het bestaande aan beide partijen bekende inrichtingsplan. g. Jaarlijks zal in de maand maart, op initiatief van de koper, overleg plaatsvinden tussen koper en verkoper. 3. Verkoper heeft het recht tienmaal (10) per jaar het kasteel, te weten de op aangehechte tekeningen, bijlage 3 en 4, met een onderbroken streep gearceerde ruimten, dan wel een in nader overleg te bepalen ruimte, gedurende een dag (bestaande uit een ochtend, een middag en avond), om niet te gebruiken voor representatieve gelegenheden, waarbij de kosten van verteringen voor rekening van de gebruiker zijn. Reserveringen zullen door de verkoper bij de koper worden gedaan, waarbij de koper, casu quo de rechthebbende, volgens het systeem “wie het eerst komt het eerst maalt” zullen worden geboekt. -
-
-
—
pagina 8 van 15
Voor het gebruik dat uitgaat boven het aantal van tien(1O) zal de verkoper het door de koper, casu quo de rechthebbende, te hanteren tarief verschuldigd zijn. 4. Zonder voorafgaande uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verkoper is het de koper niet toegestaan: a. op het verkochte een of meer opstallen te stichten of aan te (laten) brengen; b. aan- of nieuwbouw te plegen, bebouwing toe te voegen en afbraak te doen plaats vinden; c. de aard, inrichting of gedaante van het verkochte te wijzigen, waaronder mede begrepen het aanleggen van verhardingen en installaties en het wijzigen van het bodemprofiel, de ontsluiting, waterhuishouding, de percelering, de verkaveling en bijbehorende voorzieningen van het verkochte en het aanbrengen van reclameuitingen; d. de bestemming en/of het gebruik van het verkochte te wijzigen. 5. Aan de schriftelijke toestemming van verkoper kan verkoper voorwaarden verbinden. 6. Het in dit artikel toegestane gebruik laat onverlet de door de overheden te verlenen en door de koper te verkrijgen vergunningen en toestemmingen voor het door de koper te realiseren dan wel actuele gebruik, waarbij de koper de verkoper voor elk inbreuk dienaangaande vrijwaart. 7. Het is de koper evenmin geoorloofd in de grond te graven en in of aan de opstallen werkzaamheden te (doen) verrichten waarvan gevaar, schade of hinder, dan wel bezwaar uit het oogpunt van welstand of aantasting van het landschap, het karakter van het verkochte of de hygiëne van het milieu te duchten is. B. TOEGANG Koper is verplicht te dulden dat de met het beheer belaste personeelsleden van verkoper alsmede de in opdracht van verkoper handelende en of aangewezen personen, zo mogelijk na voorafgaand overleg, vrije toegang tot het verkochte hebben, teneinde controle te kunnen uitoefenen op de sub A vermelde bepalingen en voorwaarden en op de naleving daarvan te kunnen toezien. De in lid A vermelde verplichtingen zullen in de ter uitvoering van de onderhavige overeenkomst o te maken notariële akte als kwalitatieve verplichtingen n zi r i~k .t o worden aangemerkt, zodat deze zullen overgaan op degenen die het verkochte onder bijzondere titel zullen verkrijgen en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen. VOORKEURSRECHTEN 1. Terzake van het aan de verkoper in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente Dussen, sectie N nummer 1003, te weten het overige deel van de kasteeltuin, en het perceel kadastraal bekend gemeente Dussen, sectie N, nummer 630, op welk perceel een mede ten dienste aan de bezoekers aan kasteel Dussen staande parkeerplaats is gelegen, verleent de verkoper aan de koper het eerste recht van koop in het geval de verkoper besluit tot vervreemding van die percelen. Het eerste recht van koop kan uitsluitend door de koper worden uitgeoefend indien er voor gemelde percelen 1003 en 630 een door de verkoper goedgekeurd inrichtingsplan zal zijn.
pagina 9 van 15
2.
Koper verleent aan verkoper onder de navolgende bepalingen het voorkeursrecht van koop van het verkochte, ingeval hij tot vervreemding van het verkochte wenst over te gaan: a. Verkoper is gehouden binnen twee maanden na schriftelijke mededeling van de koper dat deze voornemens is tot verkoop over te gaan aan de koper mede te delen of hij het voornemen heeft van zijn voorkeursrecht gebruik te maken. b. Indien verkoper nalaat binnen de in lid a bedoelde termijn schriftelijk mede te delen dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik wil maken, wordt hij geacht van zijn voorkeursrecht geen gebruik te willen maken. c. De koopprijs van het verkochte, met daarin begrepen de vergoeding voor de waarde van de opstallen en eventuele restauraties, zal een euro (€ 1,-) zijn, tenzij: 1. bij eventuele toe stemmingen op grond van artikel A “BESTEMMING EN GEBRUIK” lid 4, anders is overeengekomen; 2. tussen verkoper en koper afspraken zijn gemaakt ter zake van vergoedingen voor door de koper uitgevoerde investeringen; 3. op grond van de omstandigheid dat de verkoop casu quo teruglevenng van het verkochte is veroorzaakt door omstandigheden die buiten schuld van de koper tot stand zijn gekomen en in redelijkheid niet door hem konden worden voorzien waardoor van de koper niet kan worden gevergd dat de kosten van de door de koper uitgevoerde tijdige en vakkundige restauraties, geheel of gedeeltelijk niet worden gecompenseerd. De compensatie zal in onderling overleg worden vastgesteld rekening houdend met de bestemming waarvoor de verkoper toestemming heeft gegeven. Bij gebreke van eenstemmigheid daaromtrent zal door drie deskundigen de vergoeding worden vastgesteld. Ieder der partijen zal een deskundige, bekend met beheer historische gebouwen, benoemen en die beide benoemde deskundige samen zullen een derde deskundige benoemen. De deskundigen zullen tot een unaniem oordeel, advies of uitspraak komen en de verdeling van de door de deskundigen te maken kosten bepalen. De door de deskundigen te maken kosten zullen over de partijen gelijkelijk worden verdeeld. Indien omtrent de benoeming geen eenstemmigheid bestaat, zal de meest gerede partij zich wenden tot de voorzieningenrechter van de Rechtbank van het arrondissement waarin het registergoed is gelegen met het verzoek aan de voorzieningenrechter van genoemde rechtbank de drie deskundigen aan te wijzen en te benoemen. d. Indien de koper binnen een termijn van een jaar nadat het hem op is toegestaan het verkochte te vervreemden, omdat door verkoper geen gebruik wordt gemaakt van zijn recht, herleeft het voorkeursrecht van verkoper. e. De koper verbeurt ter zake van elke handeling in strijd met dit artikel een direct opeisbare boete van @~ onverminderd het recht van verkoper om nakoming al dan niet met schadevergoeding, te vorderen.
pagina 10 van 15
II.
In de akte van levering zullen de navolgende erfdienstbaarheden worden gevestigd: “1. Ter bestendiging van de huidige situatie wordt bij deze ten behoeve van het verkochte gevestigd een erfdienstbaarheid van weg om op de thans gebruikelijke wijze te komen en te gaan met auto’s, vrachtwagens, fietsen en wandelend van en naar de openbare weg, ten laste van het aan verkoper in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente Dussen, sectie N nummer 1003; 2. Ten behoeve van het verkochte en ten laste van het aan verkoper in eigendom toebehorende perceel kadastraal bekend gemeente Dussen, sectie N nummer 630, wordt het recht van parkeren gevestigd op de thans aanwezige parkeerplaats. Verkoper en koper zullen in nader overleg het onderhoud van deze parkeerplaats regelen, indien de onderhoudskosten aan deze parkeerplaats ten gevolge de exploitatie van het verkochte in hoofdzaak door deze exploitatie worden veroorzaakt. Uitgangspunt voor de verdeling van de onderhoudskosten is dan dat de kosten die in hoofdzaak door het gebruik van het verkochte door of vanwege de koper worden veroorzaakt, door de koper worden gedragen.”
Forum- en rechtskeuze Artikel 14 1. 2. 3.
Voor de kennisneming van geschillen, welke naar aanleiding van deze overeenkomst zijn of zullen ontstaan is het gerecht van de plaats, waar het verkochte is gelegen, bij uitsluiting bevoegd. Op deze koop is Nederlands recht van toepassing. Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene termijnenwet van toepassing.
Algemene voorwaarden/beperking aansprakelijkheid Artikel 15 Op de door de notaris te verlenen diensten zijn de door de notaris gehanteerde Algemene voorwaarden, waarin een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen, van toepassing. Een afdruk van deze algemene voorwaarden is door de notaris aan verkoper en koper overhandigd. Inschrijving koopakte Artikel 16 Partijen geven geen opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van dit koopcontract aan de bewaarder van het betreffende kantoor van voormelde Dienst. ALGEMENE BEPALINGEN Omschrijving leveringsverplichting Artikel 1 1.
Verkoper is verplicht koper eigendom/een erfpachtrecht te leveren, die:
pagina 11 van 15
a.
onvoorwaardelijk is en niet aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging ook onderhevig is; b. niet is bezwaard met beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan, dan wel met andere beperkte rechten behoudens de eventueel in dit koopcontract vermelde; c. niet is bezwaard met kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek, behoudens de eventueel in dit koopcontract vermelde; d. niet is belast met andere bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de eventueel in dit koopcontract vermelde. 2. Verkoper en koper verlenen de notaris en zijn medewerkers een volmacht om: a. om al datgene te doen (waaronder begrepen het opzeggen van leningen) dat nodig is om doorhaling te verkrijgen van inschrijvingen van hypotheken en/of beslagen waarmee het verkochte is belast, alsmede om die doorhaling te bewerkstelligen; b. inzage te nemen van alle documenten en registers die de notaris ter uitvoering van de koop van belang acht. 3. n.v.t. 4. Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte van het verkochte of de verdere omschrijving daarvan of de in artikel 4 en 5 van de bijzondere bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen. Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de desbetreffende opgave door de wederpartij blijkens dit contract is gegarandeerd, niet te goeder trouw is geschied, dan wel het een niet opgegeven feit betreft hetwelk vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin op heden niet is ingeschreven. 5. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daaraan verbonden rechten en bevoegdheden, vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, behoudens die welke ingevolge de bijzondere bepalingen door koper uitdrukkelijk zijn aanvaard. 6. De aflevering (feitelijke levering) van het verkochte vindt plaats bij het ondertekenen van de leveringsakte, in de feitelijke staat waarin het verkochte zich dan bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich heden bevindt, behoudens normale slijtage. Tot de aflevering dient verkoper als een zorgvuldig schuldenaar voor het verkochte te zorgen. 7. Verkoper zal koper en/of diens makelaar onroerend goed en/of kopers gevolmachtigde in de gelegenheid stellen het verkochte kort voor het ondertekenen van de leveringsakte te inspecteren. 8. Verkoper draagt, onder opschortende voorwaarde van de levering van het verkochte, aan koper over alle aanspraken, die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van de architect(en), de constructeur(s), de bouwer(s), de aannemer(s), de onderaannemer(s), de installateur(s) en/of de leverancier(s) van het verkochte of gedeelte(n) daarin/daarvan, alsmede de rechten uit eventuele premieregelingen, garantieregelingen en garantiecertificaten, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder tot enige vrjwaring gehouden te zijn. Verkoper verplicht zich de hem bekende desbetreffende gegevens aan koper te verstrekken. Koper zal eerst na de overdracht van het verkochte bevoegd zijn om de
pagina 12 van 15
9.
overdracht van de betreffende rechten te bewerkstelligen, door mededeling te doen aan de personen jegens wie de rechten kunnen worden uitgeoefend. De overdracht van het verkochte zal plaatsvinden door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers van een afschrift van de leveringsakte.
Overmacht, risico, verzekeringen Artikel II 1.
2. 3. 4. 5.
Indien een van de partijen tengevolge van een aan hem niet toerekenbare tekortkoming (overmacht), anders dan binnen afzienbare tijd, zijn verplichtingen in het geheel niet kan nakomen, is de koop na een daartoe strekkende schriftelijke verklaring ontbonden. Het risico van het verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken, gaat over bij het ondertekenen van de leveringsakte. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Overneming van verplichtingen Artikel III 1.
Indien op verkoper verplichtingen van persoonlijke aard zijn gelegd, welke hij op zijn beurt van koper dient te bedingen en zo vervolgens (kettingbedingen), is koper mits hij deze blijkens artikel 6 van de bijzondere bepalingen uitdrukkelijk heeft aanvaard gehouden die verplichtingen op zich te nemen, na te komen en die ook van zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel te bedingen, een en ander zoals in de leveringsakte nader te omschrijven. Koper is niet verplicht door verkoper gesloten verzekeringsovereenkomsten over te nemen. Voorzieningen krachtens de Woningwet voorgeschreven na ondertekening door koper en verkoper van dit koopcontract en niet vôôrdien schriftelijk aangekondigd, komen voor rekening van koper. Indien de voorzieningen vôôr het ondertekenen van de leveringsakte dienen te worden getroffen dan zal verkoper terzake de uitvoering met koper in overleg treden. -
-
2. 3.
Betaling en verrekening Artikel IV 1.
2. 3.
De baten en lasten van het verkochte zijn, voorzover die al niet op grond van gemelde akte op 22 september 2003 verleden voor genoemde notaris De Kort voor rekening van koper (als erfpachter) komen, met ingang van de dag van het ondertekenen van de leveringsakte voor rekening van koper. Partijen zijn op 21 november 2011 overeengekomen dat vanaf 1 januari 2013 de inkomsten uit het ter beschikking stellen van het kasteel voor huwelijksvoltrekkingen volledig aan koper toekomen. De gemeentelijke onroerende zaak belasting wegens het feitelijk gebruik wordt niet verrekend. n.v.t. De verrekening van de vorderingen vermeld onder “KOOPSOM” zal door de notaris dienen te worden vastgesteld.
pagina 13 van 15
4.
Verkoper bedingt ten behoeve van schuldeisers die in verband met de correcte afwikkeling van de koop en levering van het verkochte uit de koopprijs voldaan behoren te worden, de garantie dat hun vorderingen door de notaris rechtstreeks uit de koopprijs worden voldaan en daartoe van de kwaliteitsrekening worden overgeschreven naar hun bank- of girorekening, zodat de notaris aan verkoper zelf slechts het daarna overblijvende restant van de koopprijs verschuldigd is. Verkoper en vorenbedoelde schuldeisers onderwerpen zich aan de vaststelling door de notaris, welke van de door verkoper tijdig op te geven schuldeisers aan voormelde maatstaf voldoen en tot welke bedragen. De garantie strekt zich niet mede uit tot het aan verkoper toekomende restant. Verkoper, voor het hem toekomende en de hiervoor in dit lid bedoelde schuldeisers, ieder voor het hun toekomende, hebben jegens de notaris pas recht op uitbetaling zodra de notaris uit schriftelijk onderzoek in de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied conform het bepaalde in artikel 1 lid 1 vermeld. Verkoper en vorenbedoelde schuldeisers zijn ermee bekend, dat in verband met dit onderzoek tussen de dag van het ondertekenen van de leveringsakte en het uitbetalen één of meer werkdagen kunnen verstrijken. 5. De partij, die volgens deze overeenkomst de overdrachtsbelasting verschuldigd is, is verplicht deze bij het ondertekenen van de leveringsakte bij de notaris in depot te geven ter voldoening aan de Ontvanger van de belastingen. In het geval, bedoeld in artikel 1 lid 2 bijzondere bepalingen, is koper verplicht het daar bedoelde verschil bij het ondertekenen van de leveringsakte bij de notaris in depot te geven ter uitbetaling aan verkoper, zodra naar het oordeel van de notaris het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag vaststaat. Voor zover koper hoofdelijk aansprakelijk is voor de tot de datum van ondertekening van de leveringsakte opeisbare lasten als bedoeld in de laatste zin van lid 1 van dit artikel, is verkoper verplicht om, ingeval koper dit vordert, bij het ondertekenen van de leveringsakte, een depot onder de notaris te stellen tot zekerheid voor de voldoening van die lasten. 6. n.v.t. 7. Voor het geval de koopprijs aan koper gerestitueerd moet worden, bedingt koper ten behoeve van hen, die (een gedeelte van) de koopprijs rechtstreeks naar de kwaliteitsrekening hebben overgeschreven, de garantie dat die bedragen door de notaris gerestitueerd worden door overschrijving naar de rekening waarvan zij zijn afgeschreven, zodat de notaris aan koper slechts de door hem zelf overgemaakte bedragen verschuldigd is. De garantie strekt zich niet mede uit tot de door koper zelf overgemaakte bedragen. -
-
-
-
Waarborg Artikel V n.v.t. Tekortkoming (wanprestatie) Artikel VI i.
Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor
pagina 14 van 15
2.
alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakorning een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. Eventueel over de boete verschuldigde omzetbelasting is daarin begrepen. De in lid 2 van dit artikel omschreven wijze van ingebrekestelling alsmede de daar omschreven boeteregeling hebben geen toepassing meer nadat aan de notaris uit schriftelijk onderzoek in de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied overeenkomstig het bepaalde in artikel T lid 1 vermeld en nadat verkoper, voor het hem toekomende en eventuele in artikel IV lid 4 bedoelde schuldeisers, ieder voor het hun toekomende, door de notaris zijn betaald. -
-
3. 4. 5.
Ontbindende voorwaarden Artikel VII De tussen verkoper en koper eventueel overeengekomen ontbindende voorwaarden zullen geen werking meer hebben na het ondertekenen van de leveringsakte. Kosten bij ontbinding Artikel VIII Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst in onderling overleg zijn de kosten wegens de werkzaamheden van de notaris terzake dit koopcontract en de uitvoering daarvan voor rekening van verkoper en koper, ieder voor de helft. Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst door het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde zijn bovenbedoelde kosten voor rekening van de partij die op de ontbindende voorwaarde een beroep doet of ten behoeve van wie de ontbindende voorwaarde was opgenomen. Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst op grond van tekortkoming van een van de partijen komen bovenbedoelde kosten voor diens rekening. Ingeval van ontbinding door koper wegens het aan koper toekomende wettelijk recht de koop binnen drie dagen nadat een afschrift van dit koopcontract aan koper ter hand is gesteld te ontbinden, komen bovenbedoelde kosten voor diens rekening. Slotbepalingen Artikel IX
pagina 15 van 15
1. 2.
Partijen kiezen terzake de koop en haar gevolgen, tot de leveringsakte is ondertekend, woonplaats ten kantore van de notaris, alwaar dit koopcontract blijft berusten. Ingeval twee of meer personen (ver)koper zijn, geldt het volgende: a. (ver)kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat: kopers elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de levering en overdracht van het verkochte; verkopers elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de levering en overdracht van het verkochte; b. verkopers zijn hoofdelijk verbonden voor de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen; c. kopers zijn hoofdelijk verbonden voor de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen; Waar in dit koopcontract wordt gesproken over betaling aan de “notaris” of “in depot geven aan de notaris” wordt bedoeld storting op de kwaliteitsrekening. Verkoper en koper geven de notaris opdracht om die werkzaamheden te verrichten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van deze overeenkomst. Verkoper en koper geven de notaris volmacht om in geval deze overeenkomst wordt ontbonden of door de inwerkingtreding van een ontbindende voorwaarde eindigt, de doorhaling te bewerkstelligen van de inschrijving van dit koopcontract in de openbare registers. -
-
3. 4.
Getekend te
verkoper
op
koper
NV Monumenten
Gemeente Werkendam T.a.v. Het college van B & W Postbus 16 4250 DA WERKEN DAM
Fonds
.)
L
1 j
—
yf ~
Brabai~t
Postbus 2(02 5260 CA Vugl~t 5paîreïwJ~iatss~çeg 5 5262 IR Vi.ght Tel 0411504224
Vught, donderdag 15 augustus 2013 Betreft: Uw kenmerk: Onze ref.:
E-rnalI. info~ n~c~nun ente~ fondsbrabai t.nI w’Nw.rnocurçuter~fondsbr~bant~~l
Overdracht Kasteel Dussen -
PS/ds/13.01.091
Geachte heer,mevrouw, Op 2 september 2013 wordt kasteel Dussen overgedragen. De koopsom wordt voldaan in aandelen NV Monumenten Fonds Brabant; de gemeente Werkendam wordt dan medeaandeelhouder met een belang van 3,6% en 21,7% van de stemmen. Voor huurders of gebruikers verandert er niets. Toch wil ik u nader informeren over het volgende. Recent is er een studie verricht naar de geschiedenis en ontwikkeling van het gebied rondom het kasteel en wat bleek, er zijn nog steeds elementen van tuinaanleg van voor 1850 herkenbaar. Karakteristiek zijn de lanenstructuur, de perceeldriedeling met bomenzoom, de landtong aan de westzijde én de gracht als ‘water voor ontspanning en vermaak’. Dit was aanleiding om een aanvraag in te dienen om Kasteel Dussen aan te merken als landgoed. Nog maar kortgeleden is de beschikking ontvangen waarbij landgoed “Kasteel Dussen” en het bijbehorende perceel wordt aangemerkt als landgoed in de zin van artikel 1 van de Natuurschoonwet 1928. Dit betekent wij verplicht zijn om de karakteristieke elementen in stand te houden. Daar staat dan tegenover dat de eigenaar fiscale voordelen geniet. Het kasteel wordt daartoe overgedragen aan Landgoed Brabant BV, een 100% dochter van NV Monumenten Fonds Brabant. De overeenkomsten die NV Monumenten Fonds Brabant heeft met huurders en gebruikers worden met ingang van 2 september 2013 dan ook overgenomen door Landgoed Brabant BV. De tuin blijft onveranderd toegankelijk voor bezoekers. Er verandert dus feitelijk niets, maar voortaan mogen we spreken van Landgoed Kasteel Dussen! Vertrouwend u hiermee naar behoren te hebben geïnformeerd, groet ik, Me
e et, M numenten Fonds Brabant
P~ter Stutvoet
~
N
~
~--•
t
~ •~.
~ ,•~
~
1’
-
~
~,
~
~
v Monurnente
P~ ~ ds
--~:.
..~.
~Bi~ab ji~ •,
De overdracht zal plaatsvinden op maandag 2 september a.s. op Landgoed Kasteel Dussen, Binnen 1 te Werkendam.
Het programma zal er als volgt uitzien: 14.00 uur
—
14.30 uur
Ontvangst Kelder
14.30 uur
—
15.00 uur
Officiële overdracht Trouwzaal
15.00 uur
-
16.00 uur
Afsluiting met een hapje en een drankje
-
—
—
Kelder
Genodigden: o
Burgemeester gemeente Werkendam
o
Oud-burgemeester gemeente Werkendam
o
Bestuursleden gemeente Werkendam
o
Ambtenaren gemeente Werkendam
o
Jurist gemeente Werkenciam
o
Notarissen
o
Directeur NV Monumenten Fonds Brabant
o
Oud-directeur NV Monumenten Fonds Brabant
o
Personeel NV Monumenten Fonds Brabant
o
Raad van Commissarissen NV Monumenten Fonds Brabant
o
Oud-leden Raad van Commissarissen NV Monumenten Fonds Brabant
o
Aandeelhouders NV Monumenten Fonds Brabant
o
Provincie Noord-Brabant
o
Huurders Kasteel Dussen
o
Stichting Vrienden van Kasteel Dussen
