Finančně-ekonomické aspekty obnovy a rozšiřování měst Finančně-ekonomické aspekty projektů obnovitelných zdrojů energie Principy a metody Mark Kuijpers Msc MBA, Fakton Masterclass 3
Obsah Finančně-ekonomické aspekty obnovy měst a rozšiřování měst •
Realitní hodnotové řetězce – Etapy – účastníci – Typické peněžní toky
•
Proveditelnost vs solventnost – Jak učinit projekty výnosné?
•
Rozšíření hodnotového řetězce – Z územního rozvoje k využití území – SMART cities
SUSREG masterclass #1
Obsah Finančně-ekonomické aspekty obnovitelných zdrojů energie investic •Energetická řetězec hodnot – Etapy – účastníci – Typické peněžní toky
•Metody finančního hodnocení
•Jak se vypořádat s dělenou pobídkou
SUSREG masterclass #1
SUSREG masterclass #3
Pochopení realitního hodnotového řetězce Stavební společnost stavební náklady
výstavba kapacity
- půjčka - výnos
vlastní
Cena pozemku
pozemkový developer
banka
developer pozemek prostor
investor
nájemník
- půjčka - výnos - půjčka - výnos
banka SUSREG masterclass #3
banka
pronájem
Před krizí Účastníci
Trh & (finanční) zdroje
Lokality
Proveditelnost vs solventnost • Dokud je projekt je realizovatelný, je solventní
SUSREG masterclass #3
Efekty krize Účastníci
trh & (finanční) zdroje
Lokality
Proveditelnost vs solventnost • Proveditelný projekt není nutně solventní projekt
SUSREG masterclass #3
Budoucnost? účastníci
cíle
Trh & (finanční) zdroje
lokality
Rozšíření hodnotového řetězce •
Tradiční hodnotový řetězec nemovitostí a rozvoje území se zaměřuje především na novou výstavbu nemovitostí
•
Existuje tendence přemýšlet intenzivněji o využití území místo o rozvoji území
•
Zaměření se posouvá spíše směrem k existujícím aktivám pomocí chytrých zásahů namísto plánování
•
Hodnotový řetězec se prodlužuje a zaměření se přesouvá směrem ke zlepšení využití prostoru místo (opětovného) rozvoje oblasti
•
Noví stakeholdeři a akcionáři vstupují do hry:
•
–
Energetické společnosti
–
Dopravní společnosti
–
Společnosti likvidující odpad
–
High-tech společnosti
–
ICT společnosti
Obchody související s rozvojem území rostou, čímž se navyšuje počet různých peněžních toků SUSREG masterclass #3
Vícenásobný business case Rozvoj nemovitostí
ICT Správa nemovitostí
Energie
Partijen
Oblastní marketing Územní rozvoj Infrastruktura
Územní rozvoj
Územní správa Rozvoj nemovitostí
Časová osa
Zužitkování
MultiDisciplinární proces
Jak je to s (opětovným) rozvojem business parků?
Kde začít?
Kde začít?
Kde začít?
Kde začít?
Specifické aspekty rozvoje business parků •
Řetězec hodnot se dále rozšiřuje
•
Jakákoli rozvojová aktivita může přímo ovlivnit ekonomickou hodnotu podnikatelských projektů
•
Jinými slovy: podniky musí výt schopny vést svůj obchod efektivněji a účinněji ve chvíli, kdy dojde k rozvoji (ve stávající nebo v jiné lokalitě)
•
To znamená: – – – – –
Efektivnější využití prostoru Větší objem a kvalita obchodu = větší obrat a návratnost Nižší náklady na energii Další výhody plynoucí ze synergie s jinými podniky a průmyslovými závody Lepší dostupnost (více způsobů) ……………………….
Z pohledu obchodních vlastníků……. • • •
Majetek je často ve vlastnictví podnikatele v soukromém sektoru (= pension) Někdy je majetek ve vlastnictví (profesionálních) investorů Veřejný prostor a infrastruktura je většinou ve vlastnictví místních úřadů
•
Nemovitosti ve vlastnictví podnikatele mají často nízkou účetní bilanční hodnotu (např. podnikatel nepociťuje skutečné náklady vynaložené na majetek nebo kapitál k němu vázaný)
•
Obchod se tváří jako výnosný, protože nejsou brány v úvahu skutečné náklady vyplývající z vlastnictví (tj. kapitál, který je vázaný v majetku)
•
V některých případech je tržní hodnota (nebo hodnota rozvoje) nemovitosti vyšší než hodnota podniku, který v něm funguje. Jinými slovy: ukončení podnikání je pro podnikatele výhodnější, než pokračování v podnikání. Tohoto si podnikatelé často nejsou vědomi
Přehled Zisk
Iniciativa
Proveditelnost
Rozvoj lokality 1.0
Rozvoj lokality 2.0 Rozvoj lokality 3.0
Rozvoj
Zisk
Vytváření chytrých měst (smart cities) • http://www.youtube.com/watch?v=2m7ticc7jnE
SUSREG masterclass #1
SUSREG masterclass #3
To, co vidím na trhu……. • Udržitelnost = označení – – – –
Koeficient energetické účinnosti GreenCalc Breeam Leed
• Udržitelnost = marketing • Od centralizované k decentralizované produkci energie • Znalosti jsou roztříštěny do mnoha různých částí
Kritické hlasy…………… Henry Gifford (konstrukční inženýr NYC):
"Je skandální, aby byla zachována nevýkonná budova jen proto, že nese označení „zelená“. Omlouvám se. Každá budova označena zeleně by měl mít velmi dobré energetické výkonnost. Až se tam dostaneme, uvěříme."
„Slyšel jsem, že budovy certifikované štítkem LEED jsou považovány za udržitelné. Existuje jich několik, avšak nebyl zaznamenán zásadní podíl těchto projektů. To však nemusí nutně znamenat, že systém hodnocení je chybný. To jen znamená, že lidé nechápou, o co jde."
Co je udržitelnost? Dr. Stuart Hart (Cornell University):
Defining 'Sustainability' Takes Energy Matt Valley National Real Estate Investor, June 2007
‘Udržitelnost musí vytvářet hodnoty pro stake- a shareholdery’ Kdo investuje? Kdo získá výhody? Dodavatel energie
Jaký je rozsah toho, co sledujeme?
Průmysl (odpadní teplo)
Cena pozemku
investice
developer
Vlastník pozemku pozemek
pronájem
investor budova
Koncový uživatel Prostor kanceláře
Vláda (CO2 – pravidla emisí)
Firmy likvidující odpad (elektřina) (odpadní teplo)
Vzhledem k decentralizované produkci (obnovitelných) zdrojů energie je zavedena nová hodnota řetězce Řetězec hodnoty nemovitostí Cena pozemku
Vlastník pozemku / developer
developer pozemek
pronájem
investice
investor budova
Koncový uživatel Kancelářské prostory
Řetězec energetických hodnot investice
developer investor
Účty za energii
ESCo Energetický koncept
Koncový uživatel vytápění chlazení elektřina (voda)
Finanční metody hodnocení • • • •
Platební období PBP výnosová metoda Čistá současná hodnota NPV Vnitřní výnosové procento IRR
Příklad •
Možnost A – Investice € 1.000.000 – Redukce energie € 115.000 za rok – Technická životnost 10 let
•
Možnost B – Investice €1.000.000 – Redukce energie € 100.000 za rok – Technická životnost 20 years
•
Pro oba případy: – Vývoj cen energie 4,0% za rok – WACC 7,25%
•
Výpočet: – NPV (= NCW) – IRR – PBP – TVT korigované náklady (WACC) – výnos
Příklad
SUSREG masterclass #3
Případ ‘Blaak 8’ - 15.000m2 rozvoj nových kanceláří - vedle Blaak Station: - vlak - metro - Tramvaj - Bus - 168 parkovacích míst - Developer: Blauwhoed Vastgoed - Investor: Kroonenberg Groep - Nájemce: to be contracted - Začátek stavby: - dokončení:
květen 2009 červen 2011
Případ ‘Blaak 8’ Zaměřeno na energetickou účinnost: - HR++ zasklení - vytápění/chalzení - závislost na denním světle - LED světla Další aspekty: - Lokace - dostupnost hromadnou dopravou
Kalkulace Předpoklady: • Pronájem stavby bez investic do udržitelnosti € 200 / m2 •
výnos 6,50%
•
Spotřeba energie budovy € 286.000
•
Investice do udržitelnosti € 800.000
•
Daňové zvýhodnění investic do udržitelné energie 40%
•
Úspora energie ve srovnání s konvenční stavbou 25%
Otázky: • Je toto chytré rozhodnutí z finančně-ekonomického hlediska? • Jak uzavřít smlouvu mezi stranami tak, aby se zabránilo rozdělení pobídky?
Kalkulace (1) bez investic do udržitelnosti
©
35
Kalkulace (2) Udržitelná výstavba: Princip ‘Ne vyšší účty než obvykle’
©
36
Kalkulace (3): Udržitelná výstavba: výhody pro nájemníky
©
37
Poznámka • Při komercializaci udržitelnosti je poslední princip často nazýván ‘zelený pronájem’. • Ve skutečnosti není zelený pronájem nic jiného než "izolování" peněžních toků spojených s investicemi do udržitelnosti a vytváření samostatné série principů mezi investorem a nájemcem, aby se zabránilo rozdělení pobídek.
Rizika • • • • • • •
Technické riziko Předpokládaná vs Efektivní účinnost zařízení Narušení dalších zdrojů v okolí Chování nájemníka vývoj cen energie Nejistota v otázce politiky ………….
Subjektivní náhled •
Investoři by neměli investovat v nižších výnosech u budov s energeticky úspornou instalací (které jsou podle většiny systémů označovány za udržitelné).
•
Atraktivita a umístění budovy ovlivňuje výnos (tak tomu vždy bylo). Technologie v budově se nahrazují každých 15 - 20 let.
•
Investiční hodnota energeticky účinné budovy je vyšší -> jelikož nájemce je ochoten zaplatit vyšší nájem -> jeho celkové náklady budou nižší v energeticky účinné budově, a to zejména v dlouhodobém horizontu.
Jsme na správné cestě?
©
41
Přemýšlení ve 3 úrovních -Atraktivita - dostupnost - smíšené využití
Lokalita
- Inteligentní en. bilance
Trvalé udržitelnosti lze dosáhnout pouze myšlením na úrovni lokalit!
Budova
-atraktivita - Flexibilita - Materiály - Orientace
Instalace
- snížení spotřeby en. - Technologie
60% - 70% úvěrů v nejvíce systémech labelingu vydělává zde
Dotazy?
SUSREG masterclass #3
