ZNALECKÝ POSUDEK č. 767/237/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 188 na pozemku č. parc. 94 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 94, č. parc. 95, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, obec Nové Dvory, zapsáno na LV č. 40 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4
Účel posudku:
Usnesení č. j. 132 EX 5677/09-14/Fe
Podle stavu ke dni 19.10.2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Posudek obsahuje včetně příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 21.10.2011
-2Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Vrchlického 188 285 31 Nové Dvory Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Nové Dvory Katastrální území: Nové Dvory u Kutné Hory Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.10.2011 za přítomnosti paní Boženy Jelínkové, matky povinného a p. Škarkové, sestry povinného. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 40 ze dne 4.10.2011, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 19.10.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 3) Usnesení č. j. 132 EX 5677/09-14/Fe 4) Smlouva o věcném břemeni ze dne 21.11.1994, PUV ke dni 23.11.1994, V3-2622/94. KP Kutná Hora 5) Informace získané při místním šetření dne 19.10.2011 Obsah posudku
Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 188 na pozemku č. parc. 94 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 94, č. parc. 95, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, obec Nové Dvory, zapsáno na LV č. 40 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora. Typ stavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Vlastník staveb:
Jelínek Pavel, F. S. Tůmy 1244, Lutyně, 735 14 Orlová 4
Vlastník pozemků: Jelínek Pavel, F. S. Tůmy 1244, Lutyně, 735 14 Orlová 4 Katastrální úřad: Katastrální úz.:
pro Středočeský kraj KP Kutná Hora Nové Dvory u Kutné Hory
LV č.
40
Kraj:
Středočeský
-3Obec: Ulice: č.p.
Nové Dvory Vrchlického 188
část obce: počet obyvatel: způsob ochrany:
Nové Dvory 860 -
na pozemku
č. parc. 94, výměra 200 m2
druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
další pozemky:
č. parc. 95, výměra 815 m2
druh pozemku:
zahrada
Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v Nových Dvorech. Obec Nové Dvory leží asi 3 km vzdušnou čarou severovýchodně od centra Kutné Hory. V Nových Dvorech je základní občanská vybavenost – mateřská a základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Kutná Hora, dobře dostupném po silnici č. 2 – cca 4 km. Západně teče v blízkosti obce řeka Klejnárka. Poloha a okolí Asi 3 km jihovýchodně od obce je letiště taktického letectva Armády ČR v Čáslavi. Obec se nachází pod koridorem vzletu a přistání letadel. Stavba domu č.p. 188 se nachází ve východní části obce, v ulici Vrchlického, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Na přilehlé komunikaci je pouze místní provoz – bez rušivého vlivu. Rušivá a obtěžující Letiště taktického letectva Armády ČR v Čáslavi asi 3 km jihovýchodně. zařízení Dopravní dostupnost
Zastávka autobusů cca 500 m, vlakové nádraží Kutná Hora cca 3 km.
Přípojky inženýrských sítí
Elektro, kanalizace, studna. Plynovod v ulici.
Základové poměry
Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry.
Druh zástavby
Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený.
Popis staveb – budova č.p. 188 Rok dokončení přístavby, nástavby
původní RD dokončen cca v r. 1940 1970 - přístavba v 1. NP a nástavba celého 2. NP (celkem 80% RD) -
modernizace/rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, zděná dřevěná apod.) Počet podlaží podzemních 1 podsklepeno cca 3% ZP nadzemních 2+0 2 NP, bez půdního prostoru Dům č.p. 188 je částečné podsklepený, podsklepena jsou cca 3% zastavěné plochy. Popis Dům má 2 NP bez půdního prostoru. Svislé konstrukce jsou zděné - původní dům je z cihel, přístavba a nástavba z cihel a škvárobetonových tvárnic. Materiál vodorovných konstrukcí nezjištěn. Podhledy jsou omítané, rovné. Schodiště betonové – povrch teraco. Střecha je sedlová s velmi malým úhlem sklonu, krytina plech. Klempířské prvky jsou plechové, částečně s nátěrem. Okna jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, dvojkřídlé, částečně prosklené. Vnitřní povrchy podlah – keramická dlažba, PVC, plovoucí podlahy. Vnitřní povrchy stěn – hladká omítka, keramický obklad v koupelně. Fasáda – stavba je od roku 1970 bez vnější omítky. Vybavení a zařizovací předměty – sporáky v kuchyních plynové na PB. Jedna koupelna pro dvě bytové jednotky. Topení – lokální na tuhá paliva. Ohřev TUV - elektrický bojler. Přípojky: elektro, kanalizace, studna. Plynovod v ulici.
-4Dispoziční řešení: RD má dvě bytové jednotky; 4 +1 v 1. NP a 4 + kk ve 2. NP. Byty mají jednu společnou koupelnu v 1. NP. PP: sklep 6 m2 1.NP: chodba 16,2 m2, schodiště do 2. NP 6,8 m2, WC 3,1 m2, koupelna 8,0 m2, komora 2,5 m2, kuchyň 8,0 m2, pokoj 12,0 m2, pokoj 22,0 m2, pokoj 17,8 m2 , pokoj 18 m2 2.NP: hala 9,1 m2, komora 2,5 m2, komora 8,0 m2, WC 3,1 m2, spíž 4,4 m2, pokoj s kuch. koutem 21,0 m2 , pokoj 22,0 m2, pokoj 19,1 m2, pokoj 18,0 m2 Celkem započitatelná UP: 224,6 m2 Rekonstrukce a modernizace
Stav RD je průměrný, vybavení domu je podstandardní. V roce 1970 byla provedena přístavba a nástavba domu, která tvoří 80% obestavěného prostoru, od této doby je dům bez vnější omítky. Nebylo dokončeno plánované vybudování koupelny ve 2. NP. Od roku 1970 neproběhla žádná další rekonstrukce ani modernizace. Dům není napojen na plynovod a vodovod, které jsou v ulici.
Vedlejší stavby a příslušenství, pozemky Na jihovýchodě pozemku č. parc. 95 je umístěna zděná garáž s dílnou. Stáří cca 30 let. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, krytina pálené tašky. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná klasická, dveře jsou Popis dřevěné. Garážová vrata jsou plechová zvedací. Fasáda – hladká omítka. Stavba je v dobrém stavu, prováděna údržba. Stavba není předmětem evidence katastrálního úřadu.
Pozemky
Pozemek č. parc. 94 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu, zbytek tvoří zpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 95 je částečně zastavěn stavbou garáže s dílnou. Zbytek je užíván jako zpevněný dvůr a zahrada se vzrostlými stromy. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, mají dohromady čtvercový tvar, jsou rovinné. Přístup je z východní strany po zpevněné komunikaci s chodníkem.
kovové v rámech, s kovovými sloupky, podezdívka z betonových tvarovek Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod studna Vnější zařízení Kanalizace ano Plynovod ne; plynovod v ulici Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav Stav RD je průměrný, prováděna pouze základní údržba. Budova nemá cca 40 let staveb vnější omítku. Lokalita s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti. Rušivý vliv Poloha vzhledem k vojenského letiště Čáslav. užívání Vhodná k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti Oplocení
-5Vlastnická práva 1) Věcné břemeno bytu pro Boženu Jelínkovou a Ladislava Jelínka z r. 1994 zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 2) Věcné břemeno užívání pro Boženu Jelínkovou a Ladislava Jelínka z r. 1994 Omezení zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory vlastnických práv 3) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 4) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory Zahrnuta v obvyklé 3), 4) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé. ceně Stav zápisu KNí a Byl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti – budova garáže s dílnou na skutečnosti pozemku č. parc. 95 není předmětem evidence katastru nemovitostí. Vyhodnocení Záplavové území
Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením – mírné riziko.
Jiná rizika Nebyla zjištěna Prověření přístupu Z komunikace č. parc. 519 (ostatní komunikace, vlastník Obec Nové Dvory). k nemovitosti Bez rizika.
-6-
CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA Jednotková cena [Kč/m2]
POZEMKY
Cena pozemku [Kč]
č. parcelní
výměra [m2]
současný stav
budoucí stav
současný stav
druh pozemku
94 95
200 815
500 500
-
100 000 407 500
zastavěná pl. a nádvoří zahrada
507 500
I. CENA POZEMKU
STAVBY
budovy
č.p. 188
stáří
OP
Jednot. cena
Rozest.
Reproduk. cena
Opotř. stavby
Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč]
[m3]
[Kč/m3]
[%]
[Kč]
[%]
současný stav
1175
3 900
100
4 582 500
50
2 291 250
100
200 000
30
140 000
4 782 500
-
-
41 let (původní RD cca 70 let)
vedlejší stavby: garáž s cca 30 let 100 2 000 dílnou Reprodukční cena staveb RD celková započitatelná UP: 224,6 m2 Z toho:
3 m2 114,4 m2 107,2 m2
PP 1. NP 2. NP
2 431 250 Kč
II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB)
III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)
současný stav
budoucí stav
2 938 750 Kč
-
-7-
POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1:
Svatý Mikuláš, RD 6 + 1 ZP 100 m2, UP 200 m2, pozemek 3 000 m2 Nabídková cena: 1 790 000 Kč, 10/2011 Dvojgaráž, dílna, zahradní domek. 2 x WC, lokální topení. Elektro, kanalizace do žumpy, studna. Plyn na hranici pozemku. + větší pozemek - jedna BJ - kanalizace do žumpy podobný UP podobná lokalita
Porovnatelný RD č. 2:
Vrdy, Dolní Bučice, RD, 2 BJ ZP 140 m2, UP 180 m2, pozemek 302 m2 Nabídková cena: 1 690 000 Kč, 10/2011 Dvě BJ společným vchodem, halou a schodištěm. Po částečné rekonstrukci v r. 2008, nová střecha, omítky, vybavení koupelen. Topení ústřední, kotel na plyn. Elektro, vodovod + studna, kanalizace, plynovod. Garáž, dílna. Podsklepeno. - menší pozemek - menší UP + plynovod, vodovod + po částečné rekonstrukci podobná lokalita
Porovnatelný RD č. 3:
Týnec nad Labem, RD, 4 BJ ZP 378 m2, UP 378 m2, pozemek 378 m2 Nabídková cena: 2 500 000 Kč, 10/2011 Bytové jednotky: 1+kk, 1+1, 2+1 a 3+1. Po celkové rekonstrukci v r. 2009. . - menší pozemek + 4 BJ + větší UP podobná lokalita
VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY
1 700 000 Kč
-8-
URČENÍ OBVYKLÉ CENY
Slabé stránky
Silné stránky
Zdůvodnění ceny obvyklé
Vybavení RD je podstandardní – lokální topení na tuhá paliva, jedna koupelna pro dvě BJ. Od roku 1970 neproběhla žádná rekonstrukce ani modernizace. RD je od roku 1970 bez fasády. Rušivý vliv letiště Armády ČR v Čáslav – vzdáleno cca 3 km. Věcné břemeno bytu a užívání. Stav RD je průměrný, prováděna základní údržba. Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Vedlejší stavby jsou v dobrém stavu. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti.
Věcná břemena - ocenění 1) Věcné břemeno bytu pro Boženu Jelínkovou a Ladislava Jelínka z r. 1994 zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, povinnost k: stavba č.p. 188, Nové Dvory 2) Věcné břemeno užívání pro Boženu Jelínkovou a Ladislava Jelínka z r. 1994 zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, povinnost k pozemkům č. parc. 94, č. parc. 95, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory Dle sdělení na místním šetření oprávněný p. Ladislav Jelínek zemřel. Věcné břemeno v rozsahu daném Smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne 21.11.1994 (V3-2622/94) trvá pro oprávněnou p. Boženu Jelínkovou. Rozsah věcného břemene podle výše uvedené smlouvy: 1) užívání BJ v 1. NP o velikosti 4+1, UP 114,40 m2, rozsah omezení 100 % 2) pohyb ve společných prostorách vchodu do domu, rozsah omezení 50 % 3) pohyb po pozemcích č. parc. 94, č. parc. 95, rozsah omezení 50 % 4) braní úrody v rozsahu ½, rozsah omezení 50 %. Celkový rozsah omezení vlastnického práva je stanoven na 80 %. Dle ujednání není užitek oprávněného nijak snížen, opravy a údržbu nemovitosti hradí majitel nemovitosti.
Věcné břemeno užívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájmu. Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku. Obvyklé nájemné: Bytová jednotka 4+1: Výměra: 114,40 m2 Jednotková cena: 650,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 114,40 m2 * 650,- Kč/m2/rok = 74 360,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 80,00 % 74 360,- Kč/rok * 80,00 % = 59 488,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 59 488,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 59 488,- Kč * 10 let = 594 880,- Kč
Ocenění věcného břemene činí:
595 0000,- Kč
-9-
OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 188 na pozemku č. parc. 94 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 94, č. parc. 95, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, obec Nové Dvory, zapsáno na LV č. 40 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora.
Bez zohlednění věcného břemene
1 700 000 Kč Se zohledněním věcného břemene
1 105 000 Kč
V Mníšku pod Brdy, 21.10.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 767/237/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/237/2011.
Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 19.10.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 2) Situace, fotodokumentace ze dne 19.10.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 40 ze dne 4.10.2011, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory
- 10 -
1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 19.10.2011, Nahlížení do KN, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory
- 11 2) Situace, fotodokumentace ze dne 19.10.2011
Kuchyňský kout 2. NP
RD – jihozápadní pohled
Koupelna 1. NP
RD – vchod, jihozápadní pohled
- 12 RD – severovýchodní pohled
Garáž s dílnou – severovýchodní pohled
Přístupová komunikace – ul. Vrchlického
Garáž s dílnou – severozápadní pohled
