INHOUDSOPGAVE
I
JAARVERSLAG
De organisatie
3
Verslag van de directeur-bestuurder
9
Verslag van de Raad van Commissarissen
11
De werkorganisatie
17
II
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
Het uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting
24
Het kwalitatief in standhouden van het woningbezit
29
Het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep
38
Het betrekken van de huurders bij beheer en beleid
42
Het waarborgen van de financiële continuïteit
47
Vermogen, financiering en prognoses
53
Verklaring van het bestuur
57
Verklaring van de Raad van Commissarissen
58
III
KENGETALLEN
59
IV
JAARREKENING
61
Balans per 31 december 2014
62
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2014
64
Kasstroomoverzicht
65
Jaarverslag 2014
1
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling
66
Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans
70
Toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening
79
V
OVERIGE GEGEVENS
Resultaatbestemming
85
Gebeurtenissen na balansdatum
85
Controleverklaring
87
Jaarverslag 2014
2
I. JAARVERSLAG DE ORGANISATIE
Toelating en inschrijving Naam van de stichting:
Stichting Wonen Wierden Enter
Adres en gemeente:
Nijverdalsestraat 83, 7642 AC Wierden
Ingeschreven in het Stichtingenregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken:
S 41027562
Datum van oprichting:
17 maart 1970
Aangezien bij de fusie op 3 november 1994 de Stichting Huisvesting Bejaarden Enter (SHBE) als fusiedrager heeft gefungeerd, is de officiële datum van oprichting van de gefuseerde SWWE dezelfde datum als de oprichtingsdatum van de SHBE.
De Stichting Wonen Wierden Enter De stichting is ontstaan en komt voort uit een samenvoeging van de voorheen bestaande instellingen op het terrein van de volkshuisvesting in de gemeente Wierden. Qua achtergrond liggen haar wortels in de katholieke en protestants-christelijke traditie. Elementen uit deze traditie zijn onder meer solidariteit en rechtvaardigheid. Ook de nieuwe stichting laat zich door deze waarden inspireren. De stichting heeft in 1995 regionale toelating gekregen maar is uitsluitend werkzaam in de gemeente Wierden. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Zij tracht dit doel onder meer te bereiken door: - het bij voorrang en passend huisvesten van de primaire doelgroep; - het stichten, in stand houden en exploiteren van woningen die voldoen aan de eisen van een goede volkshuisvesting; - het stichten en/of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van het eigen woningbezit; - bij te dragen aan het tot stand komen en doen functioneren van voorzieningen die de leefbaarheid van de woonomgeving bevorderen; - het voeren van een sociaal en rechtvaardig toewijzing- en verhuurbeleid; - het bevorderen van een goede communicatie met en het genoegzaam verlenen van inspraak aan huurders van woningen van de stichting; - het samenwerken met andere instellingen, die zich direct of indirect bewegen op het terrein van de verbetering van de volkshuisvesting en bewoning;
Jaarverslag 2014
3
-
het ontwikkelen van initiatieven, die dienstig zijn aan de doelstelling, voor zover niet in strijd met de bepalingen van de statuten of het huishoudelijk reglement; het beheren van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden; het aan bewoners verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning.
De SWWE is lid van Aedes Woningcorporaties. Het lidmaatschap van Aedes is gekoppeld aan de Aedescode. In de Aedescode is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de Aedescode laten corporaties zien waarvoor zij staan en waarop zij aanspreekbaar zijn, dat zij kwaliteit bieden en dat zij zich willen verantwoorden naar de omgeving waarin zij opereren. De Governancecode wordt eveneens onderschreven door de SWWE.
Huisvesting De organisatie is gehuisvest in een pand aan de Nijverdalsestraat 83 in Wierden.
Ondernemingsplan Bij besluit van de directeur-bestuurder van 11 oktober 2010 is het nieuwe Ondernemingsplan 2010 - 2014 vastgesteld. In de vergadering van 21 oktober 2010 heeft de Raad van Commissarissen het ondernemingsplan besproken en goedgekeurd. Binnen het ondernemingsplan zijn klantgerichtheid en samenwerkingsgezindheid genoemd als belangrijke speerpunten. Verder kent het ondernemingsplan diverse doelstellingen uitgewerkt in acties. Een klantgerichte benadering wordt essentieel om de wensen van de klant te kennen en zo mogelijk in te kunnen spelen op de wensen van de klant. Klantenpanels, adequate informatievoorziening, keuzemogelijkheden en bewonersbegeleiding zijn daarbij belangrijke onderdelen. De SWWE is zich verder bewust dat in de komende jaren het bestaande woningbezit moet worden aangepast om in te spelen op de wensen en eisen die de doelgroepen stellen. Tevens is het belangrijk dat daarbij rekening wordt gehouden met de demografische ontwikkelingen. Bij alle investeringen, inspanningen en prestaties is het verder noodzakelijk dat nadrukkelijk naar de financierbaarheid wordt gekeken met behoud van de continuïteit van de SWWE. Diverse actiepunten uit het ondernemingsplan zijn in 2014 opgepakt en uitgevoerd. Belangrijke actiepunten daarbij zijn o.a.: Het verder uitrollen van woonservicegebieden in de gemeente Wierden; Het beschikbaar stellen van stageplekken binnen de organisatie; Het monitoren van de huurharmonisatie; Het monitoren van de effecten van maatregelen op kasstromen.
Jaarverslag 2014
4
Verbindingen VOF West I Op 6 juli 2005 is bij Suwijn notarissen de notariële akte ondertekend waarbij de vennootschap onder firma genaamd V.O.F. West I werd opgericht. St. Joseph Almelo en de SWWE maken deel uit van deze V.O.F. West I. Deze vennootschap heeft ten doel: 1. samen ontwikkelen, bouwen, beheren en exploiteren van met name het woonzorgcomplex op het voormalige Coberco-terrein te Wierden (de Botterhof). 2. het verrichten van alle handelingen op bestuurlijk, financieel en commercieel gebied met betrekking tot het genoemde bouwproject, één en ander genomen in de meest ruime zin. 3. De uitvoering van zodanige andere werkzaamheden als de vennoten nader met elkaar zullen overeenkomen. Het beheer en bestuur van deze vennootschap onder firma geschiedt door de Raad van Bestuur. In de Raad van Bestuur hebben zitting de directeur-bestuurder van de woningstichting St. Joseph Almelo en de directeur-bestuurder van de SWWE. De VOF West I is in deze jaarrekening gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde conform de grondslagen van de SWWE. Ultimo 2014 heeft de SWWE een lening verstrekt aan de VOF West I ad. € 7,25 miljoen tegen een rentepercentage van 4,1%. SSC Heuvelrug Op 10 oktober 2005 is bij notariskantoor AKD Prinsen van Wijnen in Amsterdam de akte ondertekend voor de oprichting van de Stichting Servicecentrum Heuvelrug. Deze stichting betrof een samenwerkingsverband tussen de Woningstichting Hellendoorn, Vestion Wonen, BWS Raalte de SWWE. In 2007 is BWS Raalte uit SSC Heuvelrug getreden. BWS Raalte is toen gefuseerd met woningstichting Het Salien in de nieuwe corporatie Salland Wonen. In 2009 heeft Vestion Wonen kenbaar gemaakt in 2010 te fuseren met drie andere corporaties uit Denekamp, Weerselo en Vriezenveen/Westerhaar. Deze fusiecorporatie heeft de naam Mijande Wonen gekregen. Mijande Wonen heeft aangegeven de rechten en plichten van Vestion Wonen in dit samenwerkingsverband over te nemen en deelnemer te zijn. In 2014 hebben de bestuurders diverse sessies gehouden om uitbreiding van de samenwerking binnen SSC Heuvelrug nader te bespreken. De woningcorporatie Salland Wonen is diverse malen bij deze sessies aanwezig geweest en heeft aan de discussies bijgedragen. Uiteindelijk heeft Salland Wonen besloten niet toe te treden/deel te nemen in SSC Heuvelrug. Binnen deze stichting wordt door de drie corporaties samengewerkt op een viertal taakvelden te weten: Human Resource Management (HRM) Projectontwikkeling en herstructurering Strategisch voorraadbeleid
Jaarverslag 2014
5
Communicatie Met ingang van 2011 is besloten op het taakveld strategisch voorraadbeleid de samenwerking te stoppen. De stichting heeft ten doel om op een professionele en doelmatige wijze producten en diensten aan te bieden aan de deelnemende corporaties. De stichting tracht haar doel te bereiken door het bundelen van kennis en expertise, belangenbehartiging en vertegenwoordiging en bundeling van personele capaciteit en middelen. Het bestuur van SSC Heuvelrug bestond op 31 december 2014 uit de volgende personen, te weten: Dhr. P. Winterman, voorzitter, directeur-bestuurder van Woningstichting Hellendoorn; Dhr. P.G.J. Zuithof, secretaris, directeur-bestuurder van Mijande Wonen; Dhr. C.J. Al, penningmeester, directeur-bestuurder van Stichting Wonen Wierden Enter. Met ingang van 1 januari 2012 is het toezicht op het bestuur door de Raad van Toezicht komen te vervallen. De bestuurders hebben niet meer de functie van portefeuillehouder. De aansturing van de medewerk(st)ers vindt plaats door een lid van het bestuur. Deze functie is opgepakt door de penningmeester de heer C.J. Al. Het vermogen en resultaat van de SSC Heuvelrug is ultimo 2014 nihil. Alle kosten worden doorberekend aan de deelnemende corporaties. De bijdrage van de SWWE in de exploitatie van de SSC Heuvelrug bedroeg in 2014 € 140.781,=. Er zijn door de SWWE geen nadere zekerheden verstrekt. De SSC Heuvelrug is een rechtspersoon en als zodanig zelfstandig drager van rechten en plichten. Voor de bestuurders en toezichthouders is een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten. In het tweede kwartaal van 2014 heeft Mijande Wonen aangegeven te stoppen met het participeren binnen SSC Heuvelrug. Het bestuur van SSC Heuvelrug heeft besloten een uittredingsvergoeding van € 103.003,= in rekening te brengen, zijnde de bijdrage die in 2013 aan Mijande Wonen in rekening is gebracht. In 2014 zijn door de SWWE, woningstichting Hellendoorn en Salland Wonen de volgende zaken gemeenschappelijk opgepakt: Onderzoek ten behoeve van het aanschaffen van een primair automatiserinsgsysteem. BDO heeft opdracht gekregen om vanuit de bedrijfslastenanalyse en benchmark te zoeken naar aanknopingspunten waar voor partijen toegevoegde waarde is op het gebied van samenwerking. Stichting De Glazen Lift In 2007 oordeelde de Europese Commissie dat een aantal liftfabrikanten illegaal had gehandeld door bijna 10 jaar lang de markt te verdelen door middel van afspraken over offertes, verkoop, installatie, het onderhoud en de modernisering van liften en roltrappen.
Jaarverslag 2014
6
Vanwege de verboden prijsafspraken kregen de fabrikanten Otis, Kone, Schindler, ThyssenKrupp en Mitsubishi in 2004 een boete van bijna 1 miljard euro opgelegd door de Europese Commissie. Om ook financiële genoegdoening voor de opdrachtgevers te kunnen eisen is op 12 augustus 2008 de stichting De Glazen Lift is opgericht waarin circa 40 corporaties participeren. De Glazen Lift wil geleden financiële schade verhalen op de fabrikanten en zorgen voor meer transparantie. Aedes, de vereniging van woningcorporaties, ondersteunt het initiatief. Op 22 oktober 2008 is door de directeur-bestuurder besloten ook deel te nemen in deze stichting. De claim van de SWWE wordt daarmee overgedragen aan de Stichting De Glazen Lift. In 2014 is geen financiële bijdrage betaald aan deze stichting.
Samenwerking Twentse corporaties MKW, platform voor woningcorporaties Stichting Wonen Wierden Enter is lid van het MKW, platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties. Het MKW heeft als doelstelling actief te zijn als netwerk binnen Aedes voor corporaties met hooguit 5.000 woningen.
Vereniging WoON De directeuren van de Twentse corporaties zijn verenigd in WoON. Vanaf begin 2007 kunnen woningcorporaties in Oost Nederland die (nog) geen lid zijn van WoON ook donateur worden, dit geldt meer specifiek voor corporaties uit Noordwest Overijssel en over de provinciegrenzen. De Vereniging WoON is opgericht met vier doelen, namelijk: ontmoeting, kennisuitwisseling, belangenbehartiging en gezamenlijk projecten opzetten en uitvoeren. In 2013 is gewerkt aan een aantal projecten, namelijk: dak- en thuislozen, duurzaamheid, marktonderzoek en naamsbekendheid WoON via website en portal. Binnen WoON wordt door de Twentse corporaties aandacht besteed aan de regionale problematiek rond de verschillende aspecten van sociale woningbouw. In 2012 is de Routekaart voor Twente tot stand gekomen, waarin de woonvisie voor en door alle Twentse woningcorporaties wordt gepresenteerd. Deze Twentse woonvisie is uitgereikt aan de Gedeputeerde van Overijssel en aan alle verantwoordelijke wethouders van de Twentse gemeenten.
Jaarverslag 2014
7
Binnen het werkplan 2014 van de vereniging WoON zijn een zestal werkthema’s vastgesteld, namelijk: Niemand hoeft op straat te slapen: Elke woning moet raak zijn; Het scheiden van Wonen en Zorg; Duurzaamheid, betaalbaarheid en woonlasten; Efficiënter inrichten van de bedrijfsvoering en daarmee besparen op bedrijfskosten; Governance en legitimatie van de Twentse woningcorporaties.
Jaarverslag 2014
8
VERSLAG VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER
De bestuurlijke organisatie van de SWWE bestaat uit een directeur-bestuurder en een Raad van Commissarissen. Binnen de werkorganisatie is het managementteam gevormd, waarvan de directeurbestuurder voorzitter is. De taken en bevoegdheden van het managementteam en de leden van het managementteam zijn beschreven. De besluiten van de directeurbestuurder worden tijdens de vergadering van het managementteam genomen. De taken en bevoegdheden zijn vastgelegd in een regeling die in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 7 december 2009 is goedgekeurd. In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder. In het kader van zijn functie als bestuurder van de SWWE vervult de heer Al de functie van penningmeester van de Stichting Servicecentrum Heuvelrug. De heer Al vervult geen overige nevenfuncties. Binnen de organisatie zijn geen meldingen van (mogelijke) integriteitschendingen gedaan. Belangrijke besluiten, die in het verslagjaar zijn genomen, betreffen o.a.: het vaststellen van de jaarrekening en jaarverslag 2013; het vaststellen van het werkplan en de begroting 2015; het vaststellen van de jaarbegroting onderhoud 2015 en de meerjarenplanning onderhoud 2016 - 2020; het vaststellen van het huurbeleid 2014; wijze van aanbesteding en advieswerkzaamheden ten behoeve van de projecten Klomphof en Smeijerskampstraat; vaststelling risicomatrix ten behoeve van 4e kwartaalrapportage 2014; aankoop woning en loods aan de Jacobsonstraat 34 te Wierden; de verkoop van het winkelpand aan de Nijverdalsestraat 15 te Wierden; het vaststellen van algemene voorwaarden voor de uitvoering van planmatig, reparatie- en mutatieonderhoud; het loslaten van leeftijdsvoorwaarden bij seniorenwoningen en –appartementen. het vaststellen van het investeringsbudget van € 595.530,= voor aanpassing van het appartementencomplex Doktershof te Enter; het vaststellen van de exploitatie van de herstructureringsplannen Klomphof en Smeijerskampstraat; het vaststellen van uitgangspunten voor het bepalen van de stichtingskosten bij nieuwbouw- en herstructureringsprojecten; het vaststellen van de definitieve exploitatieopzet voor de herstructureringsplannen Klomphof en Smeijerskampstraat; het vaststellen van het Treasurystatuut, Investeringsstatuut en Financieel sturingskader; het vaststellen van de fiscale strategie ten behoeve van de SWWE; het voor kennisgeving aannemen van de managementletter 2014;
Jaarverslag 2014
9
Overleg en samenwerking In een eerder stadium zijn diverse belanghebbenden/stakeholders betrokken bij de totstandkoming van het ondernemingsplan, namelijk: de gemeente Wierden; de zorgorganisaties ZorgAccent en CarintReggeland; de welzijnsorganisatie De Welle; de Bewonersraad van de SWWE. In 2014 heeft maandelijks bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen wethouder Broeze en later in het jaar met haar opvolgster wethouder Span van de gemeente Wierden en de directeur-bestuurder. Tijdens deze gesprekken zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: het herstructureren van het appartementencomplex ’t Wedervoort; het herontwikkelen van het gebied Klomphof en omgeving; het herstructureren van de woningen aan de Smeijerskampstraat; het creëren van faciliteiten voor somatische verpleegzorg in Wierden; de taakstelling tot de huisvesting van statushouders; het masterplan Stationsstraat en omgeving en de aanleg van de spoortunnel aan de Dikkensweg/Hogeluchtsweg.
Vergoedingen Het bruto jaarsalaris inclusief vakantie-uitkering van de directeur-bestuurder bedroeg in 2014 € 103.877,=. Naast het jaarsalaris zijn afspraken gemaakt omtrent de autokostenvergoeding. Met de directeur-bestuurder is een aanvulling op de pensioenregeling overeengekomen.
Jaarverslag 2014
10
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN De leden van de Raad van Commissarissen van de Stichting Wonen Wierden Enter willen met hun bijdrage aan dit jaarverslag hun taak en werkzaamheden onder de aandacht brengen en verduidelijken. Op 31 december 2014 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: Naam WoonDeskundigheid Huidige functie(s) Plaats Dhr. J.J. van der Linde MBA MHA
Dhr. ir. M. Toering
Dhr. Mr. J.M. Dunhof
Dhr. Drs. G. Tadema
Goor
Hengelo
Enschede
Enschede
Vastgoed en wonen, welzijn & zorg. Financieel en bedrijfseconomisch.
Vastgoedontwikkeling en beheer en marketing
Zelfstandig adviseur
Personeel & organisatie, juridisch
Zelfstandig advocaat arbeidsrecht
Financieel en bedrijfseconomisch
Interimmanager/consultant
Raad van Bestuur AriënsZorgpalet Bestuurder van de Hervormde bouwstichting te Enschede Lid DB inkooporganisatie Stichting Lucrum
Commissaris bij Leferink b.v. te
Haaksbergen Lid Werkveldcommissie Saxion
Lid Raad van Toezicht SART
Lid Raad van Toezicht ZGT Voorzitter RvT ROSET Lid CvA Twents Medisch
Coöperatief Mw. Ir. R.A.M. Wiggers-Jansen
Wierden
Vastgoedontwikkeling
Manager Vastgoedontwikkeling bij
Plegt-Vos
Per 1 juli 2014 waren de heren Tadema en Dunhof aftredend en herkiesbaar. Beide heren zijn voor 4 jaren herbenoemd. Conform artikel 13 van de statuten is de heer G. Tadema per 1 juli 2011 en per 1 juli 2014 aangewezen als voorzitter en de heer J.J. van der Linde als vicevoorzitter. De heer Dunhof en mevrouw Wiggers hebben zitting in de Raad van Commissarissen op voordracht van de Bewonersraad. De heer Dunhof is aanspreekpunt voor de Ondernemingsraad en voor de medewerk(st)ers vanuit de werkorganisatie. Overeenkomstig de statuten kunnen huurders van de SWWE geen commissaris zijn in de RvC van de SWWE. Een lid van de Raad van Commissarissen kan maximaal 8 jaar zitting hebben in de RvC.
Jaarverslag 2014
11
Profiel voor de leden van de Raad van Commissarissen Het interne toezicht van toegelaten instellingen vindt zijn basis in artikel 7 van het BBSH. De kernfuncties van de Raad van Commissarissen zijn: - Het signaleren en vertalen van maatschappelijke trends naar de organisatie; - Het bewaken van de prestaties van SWWE; - Het afleggen van externe verantwoording (met name in het jaarverslag); - Het toezicht houden op de adequate uitvoering van het ontwikkelde en uit te voeren beleid; - Het (gevraagd en ongevraagd) geven van advies aan de directeur-bestuurder; - Het goedkeuren van de jaarrekening en de begroting; - Het goedkeuren van majeure besluiten (vastgelegd in de statuten); - Het benoemen en beoordelen van de directeur-bestuurder; - Het verlenen van de opdracht aan de accountant. De leden van de Raad van Commissarissen moeten in staat zijn om zich op basis van de ter beschikking staande, veelal schriftelijke, informatie zelfstandig en onafhankelijk een oordeel over de uitvoering van het vastgestelde beleid en over het functioneren van de directeur-bestuurder te vormen. Criteria daarvoor worden gevonden in het vastgestelde en goedgekeurde beleidsplan van de stichting, wettelijke bepalingen, nationaal, regionaal en lokaal volkshuisvestingsbeleid en maatschappelijke ontwikkelingen. De raad ontwikkelt hiertoe een langere termijnvisie, waarin de rol van de SWWE centraal staat. In deze visie zijn – voor zover mogelijk – de toetsingscriteria geconcretiseerd. De RvC concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend. Aan de leden van de Raad van Commissarissen mogen en dienen daarom bepaalde kwaliteitseisen te worden gesteld. Ook dient in de raad een zekere spreiding van specifieke deskundigheden aanwezig te zijn. De volgende eisen worden aan het functioneren van de RvC gesteld: - Leden van de RvC functioneren zonder last of ruggespraak; - De RvC moet voortdurend in staat zijn toezicht uit te oefenen; - Bij het uitoefenen van toezicht is het belang van de corporatie leidend; - Leden van de RvC zijn onafhankelijk en hebben geen structurele andere (mogelijke) belangen bij (het functioneren van) de corporatie; - De RvC houdt actief toezicht en vervult een klankbordfunctie; - De RvC houdt afstand en houdt zich derhalve niet bezig met de dagelijkse gang van zaken van de corporatie; - De RvC draagt er zorg voor dat de informatie die hij ontvangt kwalitatief van voldoende niveau is en regelmatig wordt aangeleverd, zodat hij in staat is het functioneren van de corporatie te beoordelen. Er gelden statutaire onverenigbaarheden wat betreft het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen.
Jaarverslag 2014
12
De Raad streeft er naar een bundeling te hebben van specifieke kennis op financieeleconomisch, juridisch, volkshuisvestelijk, organisatorisch en managementterrein. Daarnaast worden algemene eisen aan de leden van de RvC gesteld, namelijk: Woonachtig in de regio of aantoonbare binding met de regio; Gevoel voor bestuurlijke en politieke verhoudingen; Basiskennis van volkshuisvesting en financiën; Aantoonbare affiniteit met de doelgroep / maatschappelijke betrokkenheid; Analytisch vermogen en helikoptervisie; Pragmatische instelling; Aantoonbaar maatschappelijk actief; Minimaal HBO werk- en denkniveau. De zittingstermijn voor leden van de Raad is maximaal acht jaar, waarbij de leden uiterlijk vier jaar na hun benoeming aftreden en herbenoembaar zijn. Met tussentijds aftredende leden worden functioneringsgesprekken gehouden alvorens tot herbenoeming wordt overgegaan.
Naam Dhr. J. J. van der Linde Dhr. G. Tadema Dhr. J.M. Dunhof Dhr. M. Toering Mw. R.A.M. Wiggers
Leeftijd 61 68 48 52 37
Benoemd per 01-01-2008 01-07-2010 01-07-2010 01-07-2007 01-07-2012
Herbenoemd/herbenoembaar per 01-01-2012 01-07-2014 01-07-2014 01-07-2011 01-07-2016
Aftredend per 01-01-2016 01-07-2018 01-07-2018 01-07-2015 01-07-2020
Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen uitvoeren heeft de RvC zich regelmatig mondeling en schriftelijk door de directeur-bestuurder laten informeren inzake de realisatie van de beoogde doelstellingen en de relevante ontwikkelingen, wensen en behoeften van belanghebbenden. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn met name vastgelegd in artikel 18 van de statuten van de Stichting Wonen Wierden Enter. De Raad van Commissarissen is in 2014 zeven maal in vergadering bijeen geweest. Tijdens deze vergaderingen zijn ondermeer de volgende onderwerpen aan de orde geweest: De goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening 2013; De goedkeuring van het werkplan en de bedrijfs- en onderhoudsbegroting 2015 en de meerjarenbegroting 2016 – 2020; Ter kennisname de begroting 2015 van de Stichting Servicecentrum Heuvelrug; De managementletter 2013 uitgebracht door BDO Audit & Assurance B.V.;
Jaarverslag 2014
13
Het benoemen van de accountant BDO Audit & Assurance B.V. voor het controleren van de jaarrekening 2014 van de SWWE; Het goedkeuren van het treasurystatuut, investeringsstatuut en het financieel sturingskader; Het goedkeuren van de fiscale strategie ten behoeve van de SWWE; Het goedkeuren van de exploitatie van de herstructureringsplannen Klomphof en Smeijerskampstraat; Het goedkeuren van de aankoop van het woonhuis en de loods aan de Jacobsonstraat 34; Het goedkeuren van de verkoop van het winkelpand aan de Nijverdalsestraat 15 te Wierden; De Wet Normering Topinkomens; De diverse kwartaalrapportages 2014 en diverse directieverslagen.
Een aantal van bovenstaande onderwerpen is behalve in de vergaderingen ook behandeld in speciaal daarvoor georganiseerde themabijeenkomsten. De vergadering, waarin de goedkeuring van het jaarverslag 2013 was geagendeerd en de vergadering waarin de managementletter 2013 werd behandeld, werd bijgewoond door mevrouw Spoolder en de heer Van Hecke van BDO accountants. Governancecode woningcorporaties Binnen de Raad van Commissarissen is in een eerder stadium uitvoerig gesproken over de governancestructuur binnen onze organisatie. Door de Raad van Commissarissen is het volgende vastgesteld: Binnen de organisatie is het risicomanagement uitgewerkt. De klokkenluiderregering is vastgesteld en geplaatst op de website. Het beleids(-kader) inzake integriteit en de integriteitcode zijn in 2013 vastgesteld. De Governancecode en de Aedescode zijn onderschreven en gepubliceerd op de website. In het jaarverslag wordt melding gemaakt van de ontvangen en behandelde klachten door de Regionale Klachtencommissie. De directeur-bestuurder is met ingang van 1 juli 2005 benoemd voor onbepaalde tijd. De bezoldiging van de directeur-bestuurder is in 2006 vastgelegd in een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. De bezoldiging wijkt af van de regeling vastgelegd in de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Er is in de WNT een overgangsregeling opgenomen. De RvC volgt deze regeling. In de vergaderingen van de RvC zijn in 2014 geen transacties aan de orde geweest waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Geen van de leden van de RvC of het bestuur vervult een nevenfunctie die onverenigbaar is met het lidmaatschap van de RvC of het bestuur. Binnen de RvC zijn geen kerncommissies ingericht. De voorzitter en de vice-voorzitter
Jaarverslag 2014
14
voeren de werkgeversrol uit ten aanzien van de benoeming, beloning en beoordeling van de directeur-bestuurder. De RvC heeft op 21 augustus 2014 een evaluatievergadering gehouden aan de hand van een checklist. Tevens is bij de evaluatie gebruik gemaakt van de rapportage van het bureau Governance University van 22 mei 2012. Dit bureau heeft in 2012 de evaluatie begeleid. Van de resultaten van de evaluatie 2012 is in het kort verslag gedaan in het Jaarverslag 2012 van de SWWE. In het jaarverslag 2013 zijn de resultaten van de ondernomen acties benoemd. Behalve bovengenoemde evaluatie heeft er ook een tussentijdse evaluatie van het functioneren van de RvC plaats gevonden op 27-5-2014. In deze vergadering zijn de heren Tadema en Dunhof herbenoemd voor een tweede zittingsperiode. Deze vergadering stond onder leiding van de vicevoorzitter van de RvC, de heer Van der Linde. Naar aanleiding van de uitkomsten van beide vergaderingen komt de RvC tot de conclusie dat er geen aanleiding is de resultaten van de evaluatie in 2012 te herzien. Het bureau Governance University heeft die resultaten als volgt geformuleerd: “Onze conclusie naar aanleiding van de zelfevaluatie is dat de leden van de RvC van de SWWE tot een goede zelfreflectie in staat zijn en kernachtig het eigen presteren in kaart hebben gebracht”. De zelfevaluatie in 2015 zal weer plaats vinden onder begeleiding van een externe deskundige. Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De VTW ondersteunt toezichthouders bij hun taakuitoefening en werkt aan professionalisering van het toezicht. Daarnaast worden door de leden bijeenkomsten bijgewoond ten behoeve van de deskundigheid. Op 11 december 2014 heeft de directeur-bestuurder een functioneringsgesprek gevoerd met de voorzitter en vicevoorzitter van de RvC. Ter voorbereiding op dit functioneringsgesprek heeft de RvC gesproken met de Ondernemingsraad en met het managementteam. Op 5 februari 2014 heeft de RvC gesproken met de Ondernemingsraad over de diverse ontwikkelingen binnen de werkorganisatie van de SWWE.
Jaarverslag 2014
15
Vergoedingen De leden van de Raad van Commissarissen hebben in 2014 de volgende vergoedingen ontvangen (exclusief BTW): Naam Vergoeding Dhr. J. J. van der Linde € 5.529,= Dhr. G. Tadema, voorzitter per 1-7-2011 € 7.214,= Dhr. J.M. Dunhof € 5.362,= Dhr. M. Toering € 5.529,= Mw. R.A.M. Wiggers-Jansen € 5.529,= Deze vergoedingen zijn inclusief onkosten als woon-werkverkeer en telefoon, maar exclusief eventuele reiskosten naar locaties buiten het werkgebied.
Jaarverslag 2014
16
DE WERKORGANISATIE Personeelssamenstelling per 31 december Afdeling
Aantal medewerkers
Full-time equivalent (fte)
ultimo 2014
ultimo 2013
ultimo 2014
ultimo 2013
Directie/management
4
4
4,00
4,00
Secretariaat - Directiesecretaresse
1
1
0,64
0,64
Financiën - Medewerker financiën
1
1
1,00
1,00
Vastgoed - Werkvoorbereider - Opzichter
1 1
1 -
1,00 1,00
1,00 0,00
Wonen - Medewerker klantcontacten - Woonconsulent - Woon- verkoopconsulent - Beleidsmedewerker Wonen - Coörd. bewonersbegeleiding - Wijkbeheerder - Onderhoudsmedewerker
3 3 1 1 1 1 2
3 3 1 1 1 1 2
2,38 2,83 0,89 0,67 1,00 1,00 2,00
2,38 2,83 1,00 0,67 1,00 1,00 2,00
Totaal vaste formatie Tijdelijke formatie
20 2
19 1
18,41 1,44
17,52 1,00
Totaal aantal medewerkers
22
20
19,85
18,52
De personele opbouw naar leeftijd en geslacht is per 31 december 2014: Leeftijd
M
V
Totaal
Jonger dan 30 jaar Vanaf 30 tot 40 jaar Vanaf 40 tot 50 jaar 50 jaar en ouder
0 2 5 8
0 2 4 1
0 4 9 9
Totaal
15
7
22
Jaarverslag 2014
17
De gemiddelde leeftijd ultimo 2014 bedroeg 46,6 jaar (2013: 45,8 jaar). Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2014 3,04%. Dit is exclusief zwangerschapsverlof. Dit is hoger dan in 2013 (0,57%). Het verzuimpercentage inclusief zwangerschapsverlof was in 2014: 4,56%.
MEDEWERKERS Ontwikkelen medewerkers Vanuit de SWWE wordt (financiële) ruimte gereserveerd voor ontwikkeling van medewerkers en leidinggevenden. Als norm wordt 5% van de loonsom aangehouden. De meerderheid van de medewerkers die een cursus of training heeft gevolgd, heeft gekozen voor cursussen en of trainingen ter ontwikkeling en verbreding van het eigen functioneren. Training gesprekscyclus Binnen de SWWE worden jaarlijks voortgangsgesprekken gevoerd tussen leidinggevenden en medewerkers. Iedere manager doet dat volgens zijn/haar eigen inzicht en op zijn/haar eigen wijze. De medewerkers zijn vooral volgend in deze gesprekken en hebben daarin geen proactieve rol. De SWWE wil meer structuur met betrekking tot deze gesprekken, wil dat de gesprekken op een meer uniforme wijze gaan verlopen en bovendien wil ze graag dat de medewerkers dit gesprek zien als kans en dus actief input gaan leveren. Om dit te bevorderen is er in 2014 een training voor de MTleden en een workshop voor de medewerkers georganiseerd. Deze training is door P&O opgezet in samenwerking met Siebert & Wassink. Het doel van de training en workshops was meervoudig, te weten: - SWWE kent een eenduidige structuur gericht op het voeren van voortgangsgesprekken - Voortgangsgesprekken worden op een relatief uniforme wijze gevoerd door de leidinggevende, waarbij iedere manager uiteraard zijn/haar persoonlijke stijl hanteert. - Er wordt een situatie gecreëerd waarin medewerkers openhartig de voortgangsgesprekken ingaan en waarbij zij de veiligheid voelen om zich te kunnen uiten. - Medewerkers bereiden de voortgangsgesprekken zelf voor en leveren actief input. Belangrijk bij dit traject is dat we ons richten op zowel het management als de medewerker. Tekenaar Om de digitalisering van het woningbezit te verbeteren is per april 2014 op de afdeling Vastgoed een tekenaar aangesteld. Deze tekenaar zorgt voor de uitwerking van het digitale tekenwerk van onze woningen. Het is de bedoeling deze werkzaamheden eind juni 2015 af te ronden. Detachering Door middel van (collegiale) detachering zijn voor het project De Klomphof twee medewerkers van Woonbeheer Borne tijdelijk werkzaam bij de SWWE om te ondersteunen bij dit project. Het gaat hierbij om een toezichthouder en een werkvoorbereider. Deze twee medewerkers blijven in dienst bij Woonbeheer Borne, maar verrichten via een detacheringsovereenkomst werkzaamheden voor de SWWE.
Jaarverslag 2014
18
Arbeidsomstandigheden CAO Woondiensten De CAO Woondiensten regelt de arbeidsvoorwaarden van de 25.000 werknemers van de ruim 385 woningcorporaties. De CAO Woondiensten komt tot stand in onderhandeling tussen Aedes als werkgeverspartij en FNV Woondiensten, CNV Woondiensten en De Unie als werknemerspartijen. De CAO Woondiensten heeft een minimumkarakter en laat daarom eigen invulling van een aantal arbeidsvoorwaarden op corporatieniveau toe. Er mag echter niet worden afgeweken van de standaardbepalingen voor salarisschalen, functiewaardering en pensioenen. Het is aan werkgever en Ondernemingsraad om in goed overleg te kiezen voor óf eigen maatwerkregelingen óf terug te vallen op de vangnetbepalingen in de CAO. De looptijd van de huidige CAO Woondiensten is verstreken op 1 januari 2014. Er zijn onderhandelingen gaande, maar er is nog geen nieuwe CAO. In dat geval geldt de oude CAO nog steeds. Dit wordt nawerking genoemd. Nawerking betekent dat, zolang er geen nieuwe cao is afgesloten, de oude cao blijft gelden voor werknemers die voordat de cao afliep in dienst waren. Risico-Inventarisatie en –evaluatie (RI&E) In 2014 is door Vechtstad Consultancy, onze arbodienstverlener, de risico-inventarisatie en –evaluatie (RI&E) uitgevoerd bij de SWWE. De primaire verantwoordelijkheid voor goede arbeidsomstandigheden is door de overheid toegewezen aan werkgevers (directies) en aan medewerkers. De overheid stelt wettelijke kaders vast waarbinnen directies en medewerkers hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Om de systematische aanpak van knelpunten te bevorderen is door Vechtstad consultancy een Plan van Aanpak opgesteld en toegevoegd aan de RI&E. Dit plan is besproken met de Ondernemingsraad. In het Plan van Aanpak is beschreven welke maatregelen genomen moeten worden om de geïnventariseerde knelpunten aan te pakken. Ook is er een tijdsplanning opgesteld voor de te ondernemen acties. ADP Salaris- / HRM-systeem Bij de SWWE worden de salarissen verwerkt in het systeem van ADP. De verlofregistratie wordt bijgehouden met eigen Excel-lijsten en voor wat betreft het ziekteverzuim wordt gebruik gemaakt van een digitaal pakket van de arbodienstverlener. Door al deze verschillende systemen is er een kans dat dezelfde gegevens meerdere keren worden ingevoerd en is de kans op fouten groter. Om het HRM-beleid verder te professionaliseren, een koppeling te leggen met het salarispakket en de personeelsadministratie en HRM-instrumenten verder te ontwikkelen en te automatiseren heeft de SWWE zich georiënteerd op één compleet pakket wat betreft salaris en HRM. Vanwege de positieve ervaringen die er zijn met het salarisgedeelte van ADP en de goede prijskwaliteitverhouding is besloten tot aanschaf van het complete pakket van ADP.
Jaarverslag 2014
19
Bovendien is bij het ADP gratis toegang tot veel informatie betreffende de laatste trends en ontwikkelingen, waardoor de kennis op het gebied van salaris en HRM op peil gehouden kan worden. Werkplekonderzoek Een werkplekonderzoek heeft tot doel te analyseren of de werkplek en werkomgeving dusdanig zijn ingericht dat de medewerker minimaal gezondheidsrisico loopt en optimaal gebruik kan maken van zijn of haar eigen capaciteiten. Het werkplekonderzoek brengt op een objectieve wijze de belasting van het werk in relatie tot de belastbaarheid van de medewerker in kaart. In het kader van de Arbo heeft de SWWE in 2014 een werkplekonderzoek laten uitvoeren door een ergonoom van Vechtstad Consultancy. Dit onderzoek vond plaats in de vorm van een workshop, waarbij de medewerkers ook actief werden betrokken. De workshop bestond uit een theoretisch gedeelte, waarbij het vooral de bedoeling was om de kennis te vergroten van de oorzaken van lichamelijke (over-)belasting bij beeldschermwerk en wat de medewerker zelf kan doen om deze klachten te voorkomen. In het tweede deel van de training hebben de medewerkers aan de hand van de checklist hun eigen werkplek ergonomisch ingesteld. Werkkostenregeling (WKR) Er zijn veel verschillende regelingen wat betreft verstrekkingen en vergoedingen van de werkgever aan de werknemer. Elke regeling had zijn eigen fiscale behandeling. Soms vrijgesteld van loonheffing, soms deels, soms kan het verrekend worden in de eindheffing, et cetera. Om de administratieve lasten die gepaard gaan met al deze verschillende regelingen te verlichten, maar ook omdat de voordelen voor de werknemer, door de regering, als te hoog werden gezien is de werkkostenregeling (WKR) ingesteld. Het komt er op neer dat de werkgever een bepaald percentage (2015: 1,2%) van de fiscale loonsom min of meer vrijelijk mag besteden aan vergoedingen en verstrekkingen (ook wel de vrije ruimte genoemd). Komt de waarde van de vergoedingen en verstrekkingen boven de 1,2% uit, dan moet over het meerdere 80% loonheffing betaald worden. De afgelopen jaren kon steeds gekozen worden om de WKR in te voeren of de overgangsregeling toe te passen. De WKR is per 1 januari 2015 verplicht gesteld. In de afgelopen maanden zijn de consequenties in beeld gebracht van de overgang naar de WKR. Voor de SWWE is hierbij uitgegaan van alle bestaande regelingen. Zoals bijvoorbeeld het fietsplan, bedrijfsfitness, vaste autokostenvergoeding en premie ziektekostenverzekering. Per regeling is opgenomen hoe deze behandeld moet worden binnen de WKR. Ook is de WKR besproken met de Ondernemingsraad.
Jaarverslag 2014
20
Interne overlegstructuur Eenmaal per twee weken vindt managementoverleg plaats. Aan het managementoverleg wordt deelgenomen door de manager vastgoed, de manager wonen en de manager financiën. De directeur-bestuurder is voorzitter van dit managementoverleg en de directiesecretaresse geeft administratieve ondersteuning. Ook heeft het managementteam eenmaal per twee weken overleg met elkaar over lopende zaken. Daarnaast wordt afdelingsoverleg gehouden binnen de afdelingen. Tevens houden de managers voortgangs- en POP gesprekken met de medewerk(st)ers.
Ondernemingsraad De Ondernemingsraad is een orgaan ten behoeve van het overleg met en de vertegenwoordiging van de bij de stichting werkzame personen, één en ander in het belang van het goed functioneren van de stichting in al haar doelstellingen. De samenstelling van de Ondernemingsraad was in 2014 als volgt: de heer A. Oude Veldhuis (voorzitter) mevrouw M. Bent de heer R.J.P. Bijl In 2014 heeft de Ondernemingsraad de volgende vergaderingen gehad: Vijf keer met de directeur-bestuurder Eén keer overleg met de Raad van Commissarissen Diverse keren als Ondernemingsraad intern Drie keer informatief overleg met meerdere Overijsselse woningcorporaties via een platform De volgende onderwerpen zijn in de verschillende vergaderingen aan de orde gekomen: Werkkostenregeling Keuze Arbodienst Reiskostenregeling Gebruikersovereenkomst bedrijfsmiddelen Gesprekscyclus Risico inventarisatie en evaluatie door Vechtstad Verplichte snipperdagen Nieuwe CAO Samenwerking binnen SSCH Budgetoverschrijding Klomphof Werkplan, begroting en onderhoudsbegroting.
Jaarverslag 2014
21
Opleidingen De directeur-bestuurder is lid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties. Deze vereniging stelt zich als doel de professionaliteit van de bestuurder van de woningcorporatie te bevorderen en de belangen van de professionele bestuurder als werknemer in brede zin te behartigen. Mevrouw Tromp en de heren De Vries, De Man en Timmer nemen deel aan regionale functionarissen bijeenkomsten. Tijdens deze bijeenkomsten die 3 à 4 keer per jaar worden gehouden, wordt vakgerichte voorlichting gegeven en informatie uitgewisseld. Externe periodieke overleggen Overleg Overleg manager wonen (WoOn)
Jaarverslag 2014
Medewerker Manager Wonen
22
II VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG HET UITSLUITEND WERKZAAM ZIJN IN HET BELANG VAN DE VOLKSHUISVESTING Het zorgen voor goede en betaalbare huisvesting voor de primaire doelgroep is speerpunt van beleid van de SWWE. Tot de primaire doelgroep behoren diegenen die gezien hun financiële situatie niet in staat zijn een eigen huis te kopen/bezitten of niet zelfstandig kunnen wonen of voor wie een huurwoning een aantrekkelijke keuze is. De technische kwaliteit van het bestaande woningbezit van de SWWE is van een goed niveau. Het woningbezit moet de komende jaren wel worden aangepast om in te kunnen spelen op de eisen die de doelgroepen stellen. De SWWE realiseert voornamelijk kwalitatief hoogwaardige gelijkvloerse appartementen, welke zeer geschikt zijn voor senioren.
Prestatieafspraken In goed overleg met de Gemeente Wierden zijn er voor de periode 2011 - 2015 nieuwe prestatieafspraken gemaakt met als titel ‘Nieuwe dynamiek in samenwerken’. Op 21 december 2011 zijn de prestatieafspraken ondertekend door de directeur-bestuurder en de wethouder volkshuisvesting mevrouw R. Broeze-Van der Kolk. Enkele belangrijke afspraken worden uitgelicht. Preferente samenwerkingspartners Sinds 1 januari 2011 dwingen Europese verdragsregels woningcorporaties er toe, 90% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen met een huurprijs tot € 699,48 (prijspeil 2014) toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678,= (prijspeil 2014). Woningcorporaties mogen nog wel 10% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een hoger inkomen, waarbij eerst de urgent woningzoekenden geholpen moeten worden. Als er dan nog ruimte over is, kunnen deze woningen op de vrije markt toegewezen worden aan woningzoekenden met een inkomen tot € 43.000,=. Voor zover het gaat om het bouwen van sociale huurwoningen heeft de SWWE vanzelfsprekend een preferente positie. Dit betekent dat de gemeente in eerste instantie de SWWE vraagt om het project te realiseren. Uitgangspunt hierbij is wel, dat de gemeente eigenaar van de grond is. Pas nadat de SWWE heeft aangegeven het project niet te willen realiseren, zoekt de gemeente een andere partner. In het structureel bestuurlijk overleg worden de aanbiedingen besproken. Uitvoering vindt daarna op de gebruikelijke wijze plaats. Deze preferente positie geldt ook voor de realisatie van huurwoningen tot € 800,= per maand. Nieuwbouw en betaalbaarheid van het wonen Voor kavels in uitbreidingslocaties geldt een vaste grondprijs van € 150,= per m². Kavels hebben een omvang van 120-150 m² voor een rijenwoning en 150-180 m² voor een hoekwoning. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen sociale koop en/of huur.
Jaarverslag 2014
23
Bij inbreidingslocaties wordt maatwerk geleverd. Concrete projecten die in deze periode aan bod komen zijn de herontwikkeling van ’t Wedervoort, de Klomphof, Smeijerskampstraat en de stationsomgeving in Wierden. In het geval de SWWE daarbij stroken grond en/of gebouwen van de gemeente verwerft, dan wordt maatwerk geleverd. In deze gevallen wordt de residuele grondwaardemethodiek gebruikt. De residuele waarde is het verschil tussen de bedrijfswaarde van het nieuwe complex (na aftrek van de onrendabele top) en de bouw- en bijkomende kosten. In deze methodiek komt het verband tussen het toekomstige gebruik en de waarde van de grond duidelijk tot uiting en doet daarmee het meest recht aan de marktconforme gedachte. Belangrijk bij deze benadering is de interne rentabilteitsnorm (IRR). Met de IRR wordt per project het interne rendement weergegeven. De hoogte van de IRR is mede bepalend voor het aantal woningen dat SWWE in de komende periode kan bouwen. De gemeente brengt de grond en/of het gebouw tegen boekwaarde in, wanneer blijkt dat de residuele grondwaarde lager is dan de boekwaarde. Heeft een project een financieel tekort, dan overleggen gemeente en SWWE op welke wijze dat tekort gefinancierd wordt. Als leidraad bij dit overleg wordt de handreiking “De kosten in beeld, de kosten verdeeld” gebruikt. Dit is een afsprakenkader voor de kostenverdeling bij herstructureringsopgaven, die door het (toenmalige) Ministerie van VROM in samenwerking met Aedes, de VNG en Neprom is uitgebracht. Bij de planvorming van de Smeijerskampstraat is afgeweken van bovenstaande regeling. Reden hiervoor is dat de gemeente Wierden geen financiële middelen tot haar beschikking had om bovenstaande regeling uit te voeren. De behoefte aan gelijkvloerse woningen blijkt volgens het rapport ‘Vastgoedsturing’ aanzienlijk te zijn. Daarom is besloten plannen te gaan ontwikkelen voor nieuwbouw aan de Smeijerskampstraat.
Bezit Op 31 december 2014 heeft de Stichting Wonen Wierden Enter 1.626 zelfstandige wooneenheden in eigendom en beheer (2013: 1.673). Dit aantal is inclusief de 34 appartementen aan de Botterhof, zijnde eigendom van VOF West I. Daarnaast beheert de SWWE een verpleeghuis met 60 zorgplaatsen van VOF West I en tot 1-1-2015 vijf woningen in de wijk Zuidbroek voor Beter Wonen Almelo. Vanaf deze datum heeft Beter Wonen het beheer in eigen hand genomen. Verder heeft de SWWE het eigendom van het verzorgingshuis Het Reggedal in Enter, 24 zorgplaatsen in ’t Wedervoort te Wierden, het gezinsvervangend tehuis voor mensen met een verstandelijke beperking in Wierden (in gebruik bij de J.P. v.d. Bentstichting), vier garageboxen, drie parkeerplaatsen en twee winkelruimten, een wijkservicecentrum, een locatie voor kinderopvang en een aantal gemeenschappelijke ruimten behorende bij diverse appartementencomplexen. Aan de Weusteweg in Wierden heeft de SWWE in totaal vijf woonwagenstandplaatsen en één woonwagen in eigendom.
Jaarverslag 2014
24
De zelfstandige wooneenheden zijn als volgt naar woonkern en bouwperiode in te delen:
Enter
Hoge Hexel
3
0
0
3
0,2%
1945-1959
136
50
6
192
11,8%
1960-1969
212
28
0
240
14,8%
1970-1979
397
63
0
460
28,3%
1980-1989
187
175
0
362
22,3%
1990-1999
132
56
0
188
11,6%
2000-2009
107
37
0
144
8,9%
vanaf 2010
33
0
4
37
2,3%
1.207
409
10
1.626
100,0%
Bouwjaar voor 1945
Totaal
Wierden
Totaal
percentage
Nieuwbouw, aankoop en verkoop van (on)roerende zaken In het verslagjaar zijn 20 woningen, één woonwagen, één bedrijfsruimte en twee percelen grond van het voormalig woonwagenkampje in Enter uit het bestaande woningbezit verkocht. De begroting voor 2014 was gebaseerd op de verkoop van 15 woningen. De totale verkoopopbrengst bedroeg € 3.398.038,=. Op het moment van verkoop bedroeg de boekwaarde van het verkochte bezit nog € 475.334,=. De WOZ-waarden bedroeg in totaal € 3.163.000,=. Negen huurders hebben de (on)roerende zaak gekocht, de overige onroerende zaken zijn verkocht op de vrije markt. Van de kopers van de 20 woningen waren er 17 starters op de woonmarkt en lieten drie een koopwoning achter. Van de kopers waren het tien eenpersoonshuishoudens en tien meerpersoonshuishoudens waarvan drie met kinderen. Zeven kopers waren tussen de 20 en 30 jaar, 5 tussen de 30 en 40 jaar, 7 tussen de 40 en 50 jaar en één koper was ouder dan 50 jaar. In het verslagjaar zijn verder twee stukken grond aan de Goorseweg in Enter (voormalige woonwagenkampje) verkocht. In 2014 is het de woning aan de Jacobsonstraat 34 met bijbehorende loods naast het kantoor van de SWWE aangekocht. De woning wordt verhuurd aan de huidige bewoner. De loods zal gesloopt gaan worden en de ontstane ruimte op nader te bepalen wijze ingericht gaan worden ten behoeve van het eigen kantoor. Huurprijzen Voor de jaarlijkse huurverhoging in 2014 heeft het kabinet besloten om de corporaties, gelijk aan 2013, de mogelijkheid te geven de huurverhoging voor sociale huurwoningen te differentiëren aan de hand van het inkomen, de zogenaamde inkomensafhankelijke huurverhoging. Doel hiervan is om zo het “scheefwonen” tegen te gaan en de corporaties een grotere huuromzet te laten behalen als compensatie van de ingevoerde
Jaarverslag 2014
25
verhuurdersheffing. De SWWE heeft in 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Uit onderstaand overzicht blijkt hoe de inkomensverdeling is binnen de sociale huurwoningvoorraad: Inkomensverdeling huurders SWWE huishoudens > € 43.602,= huishoudens € 34.085,= - € 43.602,= huishoudens < 34.085,= uitval bijvoorbeeld doordat inkomen niet is vast te stellen: Totaal
13,5% 9,8% 69,8% 6,9% 100,0%
Huurverhoging 6,5% 4,5% 4,0% 4,0% 4,39%
De geliberaliseerde huurwoningen hebben een huurverhoging van 4% gekregen. Per 1 juli 2014 werd op deze manier een gemiddelde huurverhoging van 4,3% gerealiseerd. Dit is iets lager dan in bovenstaand overzicht is weergegeven. Dit wordt veroorzaakt doordat van een aantal woningen de huurverhoging is afgetopt op de maximale huurtoeslaggrens. De Bewonersraad heeft ten aanzien van deze huurverhoging een negatief advies gegeven. Enkele argumenten om dit advies te geven zijn: huurders kunnen deze forse huurverhogingen niet betalen, veel mensen hebben een onzekere inkomenspositie en bovendien hebben ze moeite met het verstrekken van inkomensgegevens door de Belastingdienst aan de verhuurder. Sinds 1 januari 2009 worden woningen na mutatie aangeboden tegen de streefhuur. Dit heeft in 2014 geresulteerd in een extra huuromzet van 1,08% (2013: 1%). Dit huurharmonisatiebeleid is in 2014 geëvalueerd en met enkele kleine aanpassingen gecontinueerd.
Verdeling huurprijsklasse De verhouding tussen het aantal zelfstandige wooneenheden, de woonkern en de huurklasse (goedkoop, betaalbaar, duur tot huurtoeslaggrens en duur boven huurtoeslaggrens) ziet er per 31 december 2014 als volgt uit: Wierden
Enter
Hoge Hexel
Goedkoop (< € 389,05)
103
41
1
145
8,9%
Betaalbaar (€ 389,05- € 596,75)
884
305
5
1.194
73,4%
Duur tot huurtoeslaggrens (€ 596,75 - € 699,48)
180
63
4
247
15,2%
40
0
0
40
2,5%
1.207
409
10
1.626
Duur boven huurtoeslaggrens (> € 699,48) Totaal
Jaarverslag 2014
Totaal
Percentage
100,0%
26
De gemiddelde huurprijs per maand per woning bedroeg ultimo 2014 € 518,86 (€ 489,77 in 2013). Het percentage van deze gemiddelde huurprijs in verhouding tot de gemiddelde maximaal toegestane huurprijsgrens bedraagt 65,9% (2013: 64,2%).
Huurtoeslag Huurtoeslag is het belangrijkste instrument van de overheid om huurwoningen betaalbaar te houden voor de primaire doelgroep. Op basis van inkomen, grootte van het huishouden en de huurprijs wordt bepaald of men in aanmerking komt voor huurtoeslag. Vanaf 2014 is de geclusterde betaling van de huurtoeslag opgehouden. Om fraude met toeslagen te voorkomen keert de belastingdienst toeslagen vanaf dan alleen uit op een rekeningnummer dat op naam staan van de rechthebbende. De huurtoeslag wordt dus sindsdien te allen tijde op de rekening van de huurder gestort, verrekening met de huur is niet meer mogelijk. Op deze manier heeft de SWWE geen zicht meer op welke huishoudens huurtoeslag krijgen. Uiteraard worden huurders met vragen omtrent (het aanvragen van) huurtoeslag nog wel door de SWWE geholpen.
Huurbezwaren Tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2014 hebben 24 huurders schriftelijk bezwaar aangetekend: -
-
-
-
De SWWE ontvangt van de Belastingdienst de inkomenscategorieën van de huurders om de inkomensafhankelijke huurverhoging te bepalen. Twee huurders waren van mening dat het door de Belastingdienst aangegeven inkomen niet correct was. Voor deze twee huurders is begin juli 2014 een 2e opvraag gedaan inkomen 2012, dit heeft voor deze huurders niet geleid tot een lagere huurverhoging ingaande 1 juli 2014. Drie huurders hebben verlaging huurverhoging aangevraagd op basis van een zorgindicatie. Voor twee huurders is dit toegewezen, met aanpassing huurverhoging tot 4% met ingang van 1 juli 2014 als gevolg, de inkomensafhankelijke verhoging is voor hen komen te vervallen. Voor één huurder is dit afgewezen. Zestien huurders hebben lagere huurverhoging aangevraagd op basis van een lager inkomen 2013 of 2014, of een gewijzigde samenstelling van het huishouden. Voor vijftien huurders is dit toegewezen, dit heeft geleid tot een lagere huurverhoging. Van twee huurders is het bezwaarschrift afgewezen op basis van oneigenlijke gronden. Eén bezwaarschrift is doorgestuurd naar de huurcommissie. Zowel huurder als verhuurder zijn in het ongelijk gesteld. Het betrof een verkeerde afronding van € 0,02. Huurder is in verzet gegaan bij de huurcommissie. Het verzet is afgewezen. De teveel berekende huur is aan de huurder terugbetaald.
Jaarverslag 2014
27
Twaalf huurders hebben de huurverhoging per 1 juli 2014 niet betaald en hebben daarmee automatisch bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging (2013: 63 huurders). Deze huurders zijn, volgens de geldende procedure, door de SWWE gerappelleerd om alsnog de huurverhoging te betalen. Niemand heeft na dit rappel alsnog bezwaar ingediend, waardoor de SWWE automatisch in het gelijk is gesteld.
Jaarverslag 2014
28
HET KWALITATIEF IN STAND HOUDEN VAN HET WONINGBEZIT Onderhoudsbeleid In 2014 is het woningbezit geïnspecteerd op basis van conditiemeting. Dit is een genormaliseerde systematiek waarbij alle onderhoudsgevoelige elementen op een eenduidige wijze geïnspecteerd worden. Begin 2015 vindt de afronding plaats. Deze werkzaamheden worden door de eigen medewerkers uitgevoerd. Periodiek onderhoud Planmatige onderhoudswerkzaamheden betreffen het uitvoeren van technisch noodzakelijke dan wel preventieve onderhoudswerkzaamheden aan onderdelen en/of installaties van een bouwwerk en/of omgeving volgens een bepaalde cyclus. Doel hierbij is het in stand houden van het object. Ook wijzigingen in wet- en regelgeving worden als planmatig onderhoud uitgevoerd. Dit onderhoud is in de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) vastgelegd. In een aantal gevallen zijn de werkzaamheden afgedekt in de vorm van een onderhoudscontract. Het eerste jaar van deze MJOB is de jaarbegroting. Overzicht periodiek onderhoud in vergelijking met 2013. 2014 Planmatig onderhoud € 613.421,= Contractonderhoud € 209.736,= Vraaggestuurd onderhoud € 528.728,= Totaal periodiek onderhoud € 1.351.885,= per woning € 831,=
€ € € € €
2013 143.659,= 221.872,= 627.945,= 993.476,= 594,=
Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud kenmerkt zich doordat het niet te voorspellen is. Veelal vindt herstel plaats naar aanleiding van reparatieverzoeken van huurders. Ook onderhoud als gevolg van een mutatie van de huurder valt onder het dagelijks onderhoud. In 2014 zijn 2.735 reparatieverzoeken gemeld, wat neerkomt op gemiddeld 1,7 reparatieverzoek per woning. Het aantal verzoeken is vergelijkbaar met voorgaande jaren. De totale herstelkosten bedroegen in 2014 € 376.890,= tegen € 374.292,= in 2013. In 2014 is in 157 woningen (2013=115) mutatieonderhoud uitgevoerd. Dit aantal is inclusief de woningen die voor verkoop gelabeld zijn en waar nog wat herstelwerkzaamheden zijn gedaan die als mutatieonderhoud zijn aan te merken. Tijdens een mutatie wordt, indien nodig, achterstallig onderhoud uitgevoerd. Bij woningen die door één en dezelfde huurder lang is bewoond wordt extra zorg aan mutatie onderhoud gegeven, zodat de woning er weer uitziet naar de huidige standaard. De totale kosten bedroegen voor de SWWE € 96.653,=. Op deze kosten is € 19.039,= in mindering gebracht wat in rekening is gebracht bij vertrekkende huurders. De kosten in verband met
Jaarverslag 2014
29
leegstand zijn iets lager dan in 2013. In 2014 bedroegen deze kosten € 7.395,= (2013: € 11.675,=). De gemiddelde kosten per mutatie, na aftrek van bij vertrekkende huurders in rekening gebrachte kosten, bedroegen € 779,= en zijn ten opzichte van 2013 (€ 1.062,=) ruim lager. De kosten zijn per jaar verschillend. Dit heeft te maken met de toestand van de mutatie woningen. Bij sommige woningen is, op verzoek van de toenmalige huurder, geen onderhoud uitgevoerd. Bij mutatie wordt dit onderhoud alsnog uitgevoerd.
Verduurzamen bestaande voorraad Momenteel behoort 28,5% van het huurbezit van SWWE tot de woningen met een energielabel A of B en 53,5% van het huurbezit heeft een C of D label. In de Woonvisie is de ambitie van de gemeente en SWWE uitgesproken dat 50% van de sociale huurvoorraad van SWWE op 1 januari 2015 ten minste een energielabel B heeft, mits hiervoor van de Provincie een financiële bijdrage verwacht kan worden. In 2014 is de eerste aanzet gemaakt voor het energiebeleid. In 2015 wordt dit verder uitgewerkt. Door uitvoering van diverse onderhoudswerkzaamheden en door gewijzigde regelgeving heeft er vooral een labelverschuiving plaatsgevonden van G, F, E en D labels naar een C en B labels. De verdeling van de energielabels per 31-12-2014 is als volgt: Label A B C D E F G Totaal
Aantal 87 221 515 459 238 124 67 1711
2009 Percentage 5,1% 12,9% 30,1% 26,8% 13,9% 7,2% 3,9% 100,0%
Aantal 120 351 602 282 218 66 17 1656
2014 Percentage 7,2% 21,2% 36,4% 17,0% 13,2% 4,0% 1,0% 100,0%
Verschil Aantal Percentage 33 37,9% 130 58,8% 87 16,9% -177 -38,6% -20 -8,4% -58 -46,8% -50 -74,6% -55 -3,21%
Met de overheid zijn afspraken gemaakt om de CO2-uitstoot te verminderen door het woningbezit te voorzien van energiebesparende maatregelen. Uitgangspunt is een reductie realiseren van 20% in 2020 ten opzichte van de situatie op 1 juli 2009. De CO2 reductie per woning voor de SWWE per eind 2014 is, ten opzichte van de startdatum 1 juli 2009, verlaagd met 7.4%.
Jaarverslag 2014
30
Projecten gerealiseerd ’T WEDERVOORT IN WIERDEN Op 18 november 2013 is het totale werk opgeleverd. Door diverse omstandigheden heeft de oplevering een maand later plaatsgevonden dan was afgesproken. De SWWE heeft hiervoor een claim bij de aannemer neergelegd ter grootte van € 94.500,=. De aannemer is echter van mening dat de SWWE verwijtbaar is aan de vertraagde oplevering. Zij hebben een tegenclaim bij de SWWE neergelegd ter grootte van € 135.504,= exclusief BTW. In 2014 heeft veel overleg plaatsgevonden om tot een goede financiële afwikkeling van het project te komen. Dit is nog niet gelukt. Met behulp van juridische ondersteuning wordt in 2015 getracht dit alsnog te realiseren. Projecten in ontwikkeling DE KLOMPHOF Aan de Klomphof staan nu 66 seniorenappartementen, die niet meer voldoen aan de huidige woonwensen. In juni 2013 is na een architectenselectie Beltman Architecten de opdracht gegund om fase 1 te ontwerpen. In oktober 2013 is het bestemmingsplan vastgesteld door het college van B&W. In september 2014 is het definitief ontwerp en de gewijzigde exploitatie vastgesteld door de directeur-bestuurder en geaccordeerd door de RvC. In totaal worden 47 appartementen gerealiseerd. Medio 2014 is de bestaande bebouwing voor fase 1 (bedrijfspanden v.m. loodgietersbedrijf Meijer en het voormalig schoolgebouw aan de Schoolstraat 2) gesloopt. In december 2014 is de omgevingsvergunning aangevraagd. De aanbesteding vindt voorjaar 2015 plaats.
Jaarverslag 2014
31
SMEIJERSKAMPSTRAAT Aan de Smeijerskampstraat zijn in 2014 28 woningen gesloopt. De zittende huurders hebben vervangende woonruimte gevonden. Zeven Huurders hebben aangegeven dat ze terug willen naar de nieuwbouw aan de Smeijerskampstraat. In september 2014 is het definitief ontwerp en de gewijzigde exploitatieopzet door de directeur-bestuurder vastgesteld en geaccordeerd door de RvC. In december 2014 is de aanvraag voor de omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente. De aanbesteding vindt voorjaar 2015 plaats.
WILHELMINASTRAAT 3 Eind 2012 heeft de zorgorganisatie CarintReggeland aangegeven dat zij, als uitbreiding van de capaciteit van de Botterhof, op de locatie Wilhelminastraat een nieuw plan zouden willen ontwikkelen. Met CarintReggeland heeft intensief overleg plaatsgevonden over de haalbaarheid van dit ontwerp. Medio augustus 2014 is door de directie van CarintReggeland medegedeeld dat zij afzien van ontwikkeling van deze locatie. In augustus 2014 is het bestaande pand gesloopt. Eind augustus 2014 is door de directeur-bestuurder besloten voorlopig geen plannen te ontwikkelen voor deze locatie. Leefbaarheid Een prettige woonomgeving is belangrijk. Om dit te bevorderen heeft de SWWE in 2008 een wijkbeheerder aangesteld. De wijkbeheerder is het eerste, laagdrempelig aanspreekpunt voor huurders. Hij ziet toe op een schoon, ongeschonden, veilige en prettige woon- en leefomgeving. Hij ziet ook toe op het tuinonderhoud bij de woningen en is het eerste aanspreekpunt bij burenproblemen. Ook signaleert en stimuleert hij initiatieven voor
Jaarverslag 2014
32
een prettiger woon- en leefklimaat. Zijn werkgebied omvat de wijken waar de SWWE haar woningbezit heeft. In 2014 zijn diverse bomen, die overlast veroorzaakten, gekapt. Tevens zijn er schuttingen geplaatst bij een achterpad van een complex in Wierden West De gemeente Wierden, Maatschappelijk Werk Noord West Twente, Politie Regio Twente en de SWWE hebben in 2004 een samenwerkingsconvenant gesloten. Dit convenant is aangegaan ten behoeve van de integrale samenwerking op het gebied van het vroegtijdig onderkennen en oplossen van problemen die een bedreiging vormen voor de veiligheid, leefbaarheid en verdraagzaamheid in de wijken. Maandelijks vindt hiertoe een MDO (multidisciplinair overleg) plaats tussen betrokken instanties. Na aanbesteding is er een contract afgesloten met een ander schoonmaakbedrijf. Ook is er een aanbesteding geweest voor het onderhoud van het groen. Dit nieuwe bedrijf heeft waar nodig de beplanting vervangen en bij geplant om weer een mooie beeld te krijgen. Bij verschillende huurwoningen zijn verbeteringen aangebracht wat de bestrating betreft. Ook zijn er dit jaar weer enkele bomen verwijderd en waar nodig weer nieuwe bomen terug geplaatst. Sommige bomen namen het uitzicht weg van de huurder. In het kader van leefbaarheid is in 2007 een overeenkomst gesloten met de RIBW Twente. Sommige huurders veroorzaken door hun gedrag (psychiatrische en/of psychosociale problemen) zodanige problemen dat er aanwijzingen zijn, of de indruk is gaan ontstaan, dat de huurder niet aan de verplichtingen als goed huurder kan voldoen. Deze problemen betreffen vaak het veroorzaken van overlast en/of een onzorgvuldig gebruik van de woning. De RIBW biedt woonbegeleiding op maat voor die huurders die deze begeleiding nodig hebben. Sociale klachten In 2014 heeft de SWWE 25 overlastklachten c.q. overlastmeldingen ontvangen. Dit waren er in 2010: 38, in 2011 waren het er 32, 2012 waren dit er 23, en in 2013 : 20. Het betreft hier zowel klachten over het onderhoud van de tuin van huurders als algemene overlastklachten, zoals geluidsoverlast. De wijkbeheerder en/of de woonconsulente hebben actie ondernomen op deze meldingen.
Wonen, welzijn en zorg Algemeen Met diverse organisaties wordt samengewerkt op het gebied van de intramurale zorg voor senioren en de zorg voor mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking. CarintReggeland huurt ultimo 2014 29 appartementen en één kantoorruimte in het woonzorg-complex De Holtinck in Wierden, waar aan de bewoners intramurale zorg wordt verleend. De zorgverlenende instantie organiseert eveneens activiteiten voor alle bewoners en omwonenden ter bevordering van het welbevinden. In het complex is een dagvoorziening aanwezig. Tevens zijn er twee kleine appartementen voor tijdelijke opvang.
Jaarverslag 2014
33
In 2008 is het appartementencomplex De Botterhof in Wierden opgeleverd. Dit complex omvat 34 zelfstandige appartementen op de 1e, 2e en 3e verdieping. De begane grond biedt huisvesting aan 60 bewoners in PG-verpleging. Deze bewoners hebben elk een eigen zitslaapkamer. Per 6 bewoners is er één gezamenlijke huiskamer. De zorg wordt verleend door CarintReggeland. In het kader van het welzijn van bewoners van de Klomphof heeft de SWWE met de Stichting De Welle, welzijnsorganisatie in Wierden, een bruikleenovereenkomst voor de Klomphof 3. Deze ruimte is omgedoopt tot ‘’t Kielhoes’. In deze ruimte vinden welzijnsactiviteiten plaats voor met name de bewoners van de Klomphof en wijkbewoners (senioren) van Wierden Centrum / Wierden West. Het verzorgingscentrum Het Reggedal, bestaande uit o.a. drie kortdurende opnamekamers, twaalf PG-verpleegplaatsen en 39 verzorgingshuisappartementen, met daarnaast een aantal zorggerelateerde ruimten, wordt verhuurd aan de zorgorganisatie CarintReggeland. De negen appartementen in de Reggeboog worden verhuurd aan de Stichting Philadelphia ten behoeve van negen bewoners met een verstandelijke beperking. Vanaf 1997 wordt het gezinsvervangend tehuis aan de Holtinck 117 verhuurd aan de J.P. van den Bentstichting ten behoeve van de huisvesting van 13 mensen met een verstandelijke beperking. Aan de Spinnewiel wordt een woontoren met negen appartementen verhuurd, via de J.P. van den Bentstichting, aan negen bewoners met een verstandelijke beperking. Deze bewoners wonen zelfstandig met enige sociale begeleiding. Op de begane grond van dit complex is daartoe een gezamenlijke huiskamer ingericht, die wordt gehuurd door de J.P. van den Bentstichting. Scheiden wonen en zorg In twee complexen welke verhuurd zijn aan CarintReggeland zal gedeeltelijk de intramurale zorg worden beëindigd. Bij de Holtinck zal de intramurale zorg volledig worden beëindigd. De appartementen hebben een oppervlakte van 75 m2 en zijn volledig zelfstandig. Twee appartementen moeten worden verbouwd. Dit zal in 2015 plaatsvinden. De vrijkomende appartementen worden verhuurd volgens het reguliere woonruimteverdeelsysteem van de SWWE. Het Reggedal bestaat uit niet zelfstandige appartementen met een oppervlakte van 50 m2. Deze appartementen zullen zelfstandig gemaakt moeten worden. Er vinden gesprekken plaats tussen CarintReggeland en de SWWE om concepten uit te werken om tot een acceptabele exploitatie te komen van deze appartementen. Woonservicegebieden Een woonservicegebied is een gebied waar jong en oud, gezonde mensen en mensen met functiebeperkingen, door elkaar wonen. In 2014 zijn er de volgende Woonservicegebieden: Wierden Oost/Grote Maat/Zuidbroek; Enter;
Jaarverslag 2014
34
Hoge Hexel; Wierden Centrum/Wierden West. Notter/Zuna; Rectum/Ypelo; In de eerste vier woonservicegebieden heeft de SWWE woningbezit, de andere twee zijn buurtschappen met vrijstaande woningen en boerderijen. De bedoeling is dat in 2015 de gehele gemeente Wierden is onderverdeeld in woonservicegebieden. Woonservice richt zich voor een groot deel ook op de huurders van de SWWE, omdat ruim 50% van de huurders 60 jaar of ouder is. In een woonservicegebied zijn optimale condities geschapen voor een samenhangend aanbod van wonen, welzijn en zorg, waar men ook woont. Vijf participanten (gemeente Wierden, Stichting De Welle, zorgorganisaties CarintReggeland en ZorgAccent&TNWT en de SWWE) vertalen deze woonservicevisie naar concrete concepten per woonservicegebied. Belangrijk hierin zijn de meningen van de bewoners. Daartoe zijn klankbordgroepen opgericht. In de buitengebieden vormt Plaatselijk Belang de klankbordgroep. In 2008 is gestart met de uitvoering van concrete projecten, zoals het opzetten van wijkteams en het realiseren van wijkontmoetingscentra in de woonservicegebieden. In 2010 is het uitvoeringsplan woonservice 2011-2014 opgesteld, waarin staat omschreven wat de betrokken partijen tot 2015 gaan doen. De werkgroep Woonservicegebieden heeft tevens een scan gemaakt, met daarin 24 criteria. De criteria in de scan bepalen in welke mate een gebied “woonservice-proof” is. Het ambitieniveau mag per woonservicegebied verschillen. De subsidie voor woonservicegebieden loopt voor het eerst af eind 2014. In 2014 heeft Woonservice zich bezig gehouden met onder meer de volgende onderwerpen: Lang zult u wonen: een bewustwordingscampagne, doel is om kopers (en ook huurders) hun woning levensloopbestendig te laten maken; Startbijeenkomst Woonservicegebied Grote Maat/Zuidbroek (deze wijken worden toegevoegd aan woonservicegebied Wierden Oost). In groepjes bespreken wijkbewoners de thema’s wonen, zorg, welzijn en woonomgeving; Beleidsnota Woonservice 2015-2020. Bijeenkomst voor professionals over doel en werkzaamheden Woonservice Werkconferentie digitale zelfredzaamheid en informele zorg Doorontwikkeling Woonservice Wijkontmoetingscentrum ’t Oosterhoes In 2013 heeft ’t nieuwe Oosterhoes haar deuren geopend. Iedere maandag- tot en met vrijdagochtend koffie gedronken. De zaal wordt verhuurd aan gebruikersgroepen tegen een gereduceerd tarief, wanneer deze activiteiten een maatschappelijk belang dienen. De zaal wordt beheerd door een echtpaar, waarbij zij ondersteund worden door een viertal vrijwilligers. ’t Oosterhoes is een wijk-ontmoetingscentrum voor met name de bewoners van Wierden Oost en de naastgelegen wijk Grote Maat. Naast bestaande activiteiten voor bewoners van ’t Wedervoort en wijkbewoners worden ook nieuwe
Jaarverslag 2014
35
activiteiten geïnitieerd door de ouderenadviseur van Stichting De Welle en het beheerdersechtpaar. Samen met andere organisaties organiseert de SWWE onder de vlag van Woonservice in ‘t Oosterhoes het project van “Samen Tafelen”. Doel is om senioren samen een gezellige en voedzame maaltijd te serveren. Recreatiezaal Antoniushof In de Antoniushof is in 2013 gestart met wekelijkse koffie-ochtenden. Na een goede start werd het aantal bezoekers minder, waarna is besloten om te stoppen met de koffieochtenden. Ook het Samen Tafelen in deze recreatiezaal is gestopt wegens te weinig belangstelling. Samen met de ouderenadviseur van Stichting De Welle is geprobeerd nieuwe activiteiten op te starten in het kader van Woonservice. De deelname is echter tot op heden te beperkt gebleken. De bewonerscommissie in dit complex organiseert haar eigen activiteiten in de recreatiezaal, zoals kerstviering, oliebollen bakken en bingo.
Procesbeschrijvingen In werkgroepverband is in 2014 gestart met het actualiseren van de handboeken. Deze zullen in 2015 gereed zijn. De processen die in ieder geval opnieuw worden geschreven zijn: Mutatie procedure Woning zoeken Reparatie uitvoeren Huur betalen Post verwerken Woning onderhouden
Woningverbetering In 2014 zijn diverse investeringen gedaan in het bestaande woningbezit. Investeringen kenmerken zich door het, veelal op verzoek van de huurder, verbeteren van de woning tegen een kostendekkende huurverhoging. In 2014 zijn investeringen gedaan in het aanleggen of aanpassen van cv-installaties en het aanbrengen van isolerende beglazing. Verder werden in 2014 zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s) overgenomen van vertrekkende huurders en hebben huurders bij badkamer- of keukenrenovaties voor extra luxe gekozen.
Jaarverslag 2014
36
Soort investering Na-isolatie CV Badkamer/toilet Zonwering Keuken Overige woningverbeteringen Totaal
Jaarverslag 2014
Aantal 2014
Totale investering
86
€ 123.225,=
5
€ 15.556,=
23
€ 67.913,=
1
€ 1.633,=
55
€ 158.195,=
50
€ 119.940,=
220
€ 486.462,=
37
HET BIJ VOORRANG EN PASSEND HUISVESTEN VAN DE PRIMAIRE DOELGROEP
Toewijzing woningen In 2014 hebben 124 nieuwe verhuringen in het woningbezit van de SWWE plaatsgevonden (2013: 142). De toewijzing naar huurprijs (goedkoop, betaalbaar, duur tot toeslaggrens en duur boven de toeslaggrens) kan als volgt worden weergegeven: Nieuwe huurovereenkomsten naar huurprijs Wierden/ Hoge Hexel
Enter
Totaal
Goedkoop (< € 389,05)
16
2
18
Betaalbaar (€ 389,05 - € 596,75) Duur tot huurtoeslaggrens (€ 596,75 - € 699,48) Duur boven huurtoeslaggrens (> € 699,48)
36
11
47
46
10
56
3
0
3
101
23
124
Totaal
Het gemiddeld aantal binnengekomen reacties (hetzij via een woonkeuzebon, hetzij via onze website) per advertentie bedroeg in 2014 8,9. In 2013 was dit 9,6 reactie per advertentie, een daling per woning in 2014 met 7,3%. Met name de geadverteerde eengezinswoningen zijn in 2014 minder populair geworden. Met een gemiddelde van 10,5 goede reacties per woning blijft het wel de populairste categorie bezit. De (senioren)woningen zijn in 2014 populairder geworden: van gemiddeld 2,7 naar 5,9 goede reacties per woning. Ingeschreven woningzoekenden kunnen zowel via de website als via de woonkeuzebon in het plaatselijke weekblad De Driehoek reageren op een vrijgekomen woning.
Overzicht Staatssteun In 2014 zijn twee woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678,=. Deze vielen onder de 10% regeling. Hiermede wordt ruimschoots voldaan aan de Staatssteun eis die voorschrijft dat maximaal 10% mag worden toegewezen aan huishoudens boven deze inkomensgrens. Het betreft de herhuisvesting van één bewoner van een te slopen woning aan de Smeijerskampstraat en voor de bewoner van de aangekochte woning aan de Jacobsonstraat 34, naast het kantoor van de SWWE.
Jaarverslag 2014
38
Herinschrijving In 2014 heeft geen herinschrijving plaatsgevonden van de woningzoekenden. In 2013 is besloten is om nog maar één keer in de vijf jaar alle woningzoekenden aan te schrijven. Hiervoor worden geen kosten meer in rekening gebracht. De reden hiervan is dat de herinschrijving meer tijd en energie kosten dan dat het daadwerkelijk iets oplevert.
Urgent woningzoekenden In 2014 zijn negen aanvragen (2013: 16) voor sociale urgentie ingediend Twee aanvragen zijn gehonoreerd (2013: negen). Hiervan heeft één urgente aanvragen een woning geaccepteerd. Eén heeft de aangeboden woning geweigerd. Hiermee is urgentie vervallen. Drie aanvragen zijn niet gehonoreerd. Vier aanvragers hebben tijdens de procedure via het reguliere woningzoekendensysteem een woning gevonden. Per 31 december 2014 stonden er geen woningzoekenden als urgent geregistreerd.
Ontruimingen In 2014 zijn vijf ontruimingen aangezegd wegens huurachterstand. In vier gevallen is nog vóór de ontruimingsdatum de huurachterstand alsnog voldaan of een andere afspraak getroffen, waardoor de ontruiming niet is doorgegaan. In één geval heeft de huurder de woning zelf ontruimd voor de ontruimingsdatum. In 2013 betrof het negen aangezegde ontruimingen. Deze ontruimingen hebben geen van allen doorgang gevonden.
Woningzoekenden Het aantal woningzoekenden per 31 december 2014 was 2.057. Dit aantal bedroeg per 31 december 2013 nog 1.865. Het aantal woningzoekenden is naar huishoudengrootte en leeftijd als volgt in beeld te brengen:
Aantal woningzoekenden naar inschrijfduur op 31 december 2014 Aantal huishoudens Procentueel < 6 maanden 151 7% 7 – 12 maanden 163 8% 13 – 24 maanden 310 15% 25 – 36 maanden 261 13% > 36 maanden 1.172 57% Totaal
Jaarverslag 2014
2.057
100%
39
Aantal woningzoekenden naar leeftijd op 31 december 2014 Aantal Procentueel 18 - 24 jaar 25 - 34 jaar 35 – 54 jaar 55 – 64 jaar 65 – 74 jaar > 75 jaar Totaal
156 332 374 218 468 509
8% 16% 18% 11% 23% 25%
2.057
100%
Van het aantal woningzoekenden staat 85% (2013: 81%) langer dan één jaar ingeschreven en 24% (2013: 23%) kan als starter op de woningmarkt worden aangemerkt.
Huisvesting statushouders Op 1 januari 2014 was er een achterstand in de plaatsing van: Taakstelling 2010 Taakstelling 2011 Taakstelling 2012 Taakstelling 2013 Taakstelling 2014 Extra taakstelling 2e helft 2014 Totaal te realiseren plaatsingen
Gerealiseerde plaatsingen 2010 Gerealiseerde plaatsingen 2011 Gerealiseerde plaatsingen 2012 Gerealiseerde plaatsingen 2013 Gerealiseerde plaatsingen 1e helft 2014 Gerealiseerde plaatsingen 2e helft 2014 Totaal gerealiseerd
8 personen 15 15 6 15 19 3 81
personen personen personen personen personen personen personen
24 personen 19 personen 12 personen 3 personen 10 personen 14 personen
Voorsprong op taakstelling 2015
82 personen 1 persoon
Kerngegevens verhuur woningen in het verslagjaar Jaarlijks dient volgens het BBSH een overzicht opgesteld te worden met kerngegevens over de verhuur van woningen in het verslagjaar. De inkomensgrenzen van de verschillende huishoudens worden daarbij in relatie gebracht met de huurgrenzen en de inkomensgrenzen.
Jaarverslag 2014
40
De volgende huurgrenzen worden daarbij gehanteerd:
Tijdvak
1-1 t/m 31-12
Maandelijkse huurprijs, kwaliteitsgrens
€
389,05
Maandelijkse huurprijs, laagste aftoppingsgrens
€
556,82
Maandelijkse huurprijs, hoogste aftoppingsgrens
€
596,75
Woningen in het verslagjaar toegewezen aan eenpersoonshuishoudens € 389,05
> € 389,05 en € 556,82
> € 556,82
€ 21.600,=
9
9
15
< 65 jaar
> € 21.600,=
3
5
3
65 jaar
€ 21.600,=
2
5
6
65 jaar
> € 21.600,=
0
0
1
Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar
Woningen in het verslagjaar toegewezen aan tweepersoonshuishoudens € 389,05
> € 389,05 en € 556,82
> € 556,82
€ 29.325,=
3
3
13
< 65 jaar
> € 29.325=
0
1
1
65 jaar
€ 29.400,=
0
11
7
65 jaar
> € 29.400,=
0
0
1
Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar
Woningen in het verslagjaar toegewezen aan drie- en meerpersoonshuishoudens € 389,05
> € 389,05 en € 596,75
€ 29.325,=
1
6
16
< 65 jaar
> € 29.325,=
0
0
0
65 jaar
€ 29.400,=
0
0
0
65 jaar
> € 29.400,=
0
0
0
Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar
Jaarverslag 2014
> € 596,75
41
HET BETREKKEN VAN DE HUURDERS BIJ BEHEER EN BELEID
Bewonersraad De Bewonersraad vormt een vertegenwoordiging van alle huurders van de SWWE. Deze Bewonersraad behartigt de belangen van de huurders en is voor de SWWE een belangrijke gesprekspartner. In 2014 hebben twee overlegvergaderingen plaatsgevonden met de Bewonersraad. Belangrijke onderwerpen waren de jaarlijkse huurverhoging, het jaarverslag 2013 en de herziening van de leeftijdsgrens bij seniorencomplexen. Er hebben verkiezingen plaatsgevonden in de Bewonersraad, waarbij drie nieuwe leden zijn benoemd. Een aantal leden is wegens gezondheidsredenen of afloop van de zittingstermijn afgetreden, waardoor het aantal leden van de Bewonersraad nu 8 bedraagt. De Bewonersraad heeft, samen met de huurdersorganisatie van Rijssen en Goor/Lochem een uitgebreide in company-cursus volkshuisvesting gevolgd van de Woonbond. In de zomer van 2014 heeft de Bewonersraad een nieuwe voorzitter en secretaris uit haar midden gekozen. In het najaar heeft de Bewonersraad te kennen gegeven dat ze wil onderzoeken om verder te gaan als zelfstandige huurdersbelangenorganisatie. Bedoeling is om dit onderzoek in 2015 af te ronden. De Bewonersraad heeft onder meer contact met de huurders via het bewonersblad Woonwijs. In iedere editie heeft zij een rubriek “Van de Bewonersraad”.
Bewonerscommissies Met de bewonerscommissies worden onderwerpen besproken die in het belang zijn van het complex. Overleg met de commissies vindt over het algemeen plaats aan het einde van het jaar. Zowel de hoogte van de servicekosten als de onderhoudsbegroting zijn dan bekend voor het nieuwe jaar. Indien nodig worden er meerdere overleggen ingepland. In totaal zijn er vijf bewonerscommissies actief in de complexen: Kerspel, Holtinck, ’t Wedervoort, Botterhof en Hof van Bissinghe. In de Antoniushof is, wegens gebrek aan belangstelling, geen commissie actief. Bij de Holtinck vindt overleg plaats met de cliëntenraad, zij functioneren ook als bewonerscommissie voor de SWWE. De Holtinck Omdat steeds meer huurders gebruik maken van een scootmobiel zijn op verzoek van de bewonerscommissie de buitendeuren van de fietsenbergingen voorzien van automatische deurdrangers. De SWWE ondersteunt de bewonerscommissies met een jaarlijkse bijdrage. Deze kunnen
Jaarverslag 2014
42
zij besteden aan zaken die de bewoners en het complex ten goede komen.
Woonwijs Woonwijs is een magazine dat drie keer per jaar wordt verstuurd naar alle huurders en stakeholders van de SWWE. Tevens verschijnt het blad op de website. In 2013 heeft een restyling van de Woonwijs plaatsgevonden, waardoor eenmalig twee keer is uitgekomen. Doel van de vernieuwde Woonwijs is: het verbeteren van de leesbaarheid en de toegankelijkheid van het blad. Dit is gerealiseerd door meer interviews met huurders op te nemen, meer fotografie en de toevoeging van luchtiger artikelen. Nieuwe vaste rubrieken zijn: op de koffie bij ..., de hobby van …, een recept. Daarnaast blijft er aandacht voor projecten, duurzaamheid en energiebesparing en heeft de Bewonersraad een eigen column. Specifiek is dit jaar onder meer aandacht besteed aan: afschaffen van leeftijdsgrenzen bij seniorenwoningen, uitkomsten klanttevredenheidsonderzoek, voorkomen van brand, huurbeleid, ventileren, asbest, voorkomen inbraak, parlementaire enquête en veranderingen in de zorg.
Regionale Klachtencommissie De SWWE heeft zich per 1 oktober 2005 aangesloten bij de Regionale Klachtencommissie. Deze Klachtencommissie behandelt klachten van onder andere (oud-)huurders en woningzoekenden van 16 deelnemende corporaties in Twente. Door deze schaalvergroting kunnen deskundige mensen worden aangetrokken en is een stukje professionalisering ten gunste van de huurders een feit. De Regionale Klachtencommissie bestaat uit drie leden: twee onafhankelijke leden die gespecialiseerd zijn in Nederlands recht en sociale woningbouw. Het derde lid is afkomstig uit of vertegenwoordiger van de huurdersorganisaties van de betreffende woningstichting waartegen een klacht wordt ingediend. Deze derde plaats in de Regionale Klachtencommissie wordt dus door wisselende personen vervuld. De SWWE heeft hiervoor benoemd: mevrouw Ten Berge (lid) en mevrouw Stegink (plaatsvervangend lid). In 2014 heeft de Regionale Klachtencommissie één klacht van klant van de SWWE voorgelegd gekregen. Deze klacht is echter in onderling overleg afgehandeld en de klachtencommissie hoefde geen uitspraak meer te doen.
Website Het aantal bezoekers van de website van de SWWE laat een stijgende lijn zien. Sinds de nieuwe website van de SWWE op 1 januari 2010 SWWE live is gegaan zijn de bezoekersaantallen jaarlijks hoger dan het voorafgaande jaar. In 2014 was het aantal bezoekers 126.089, een procentuele stijging van 1,1% ten opzichte van 2013 toen het aantal bezoekers 124.770 was.
Jaarverslag 2014
43
Om de verschillende doelgroepen te bereiken, is gekozen voor een overzichtelijke structuur. Op de homepage kan de bezoeker kiezen voor vier categorieën: huurders, woningzoekenden, projecten en SWWE (algemeen) om snel de juiste informatie te vinden. De links op de homepage, zoals zoeken, contact en sitemap dragen hieraan bij. Interactiviteit (bewegende beelden) en het streven naar actualiteit zorgen voor de aantrekkelijkheid van de website. Het woningaanbod blijft veruit de meest populaire pagina van de website. Om huurwoningen en koopwoningen goed onder de aandacht te brengen, staan twee buttons op de homepage. 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 jan
feb
mrt
apr
mei
jun
jul
aug
sep
okt
nov
dec
aantal bezoekers 2013 aantal bezoekers 2014
Enquêtes De SWWE besteedt aandacht aan bewonersparticipatie en vindt het daarbij belangrijk om de mening van de klant te horen. Om deze redenen zijn er een tweetal enquêtes uitgevoerd. De enquête klanttevredenheid en de enquête nieuwbouw met betrekking tot de renovatie van ’t Wedervoort. Door middel van deze enquêtes krijgt de SWWE inzicht in de sterke en zwakke punten en kunnen in de toekomst, daar waar nodig, de zwakke punten worden omgezet in sterke punten. Klanttevredenheidsonderzoek Eind februari is de enquête klanttevredenheid naar een derde van het huurdersbestand van de SWWE verstuurd. In totaal ging het om 575 enquêtes. Hier is een respons van 37% op gekomen, dit is aanzienlijk lager dan de respons van 2011, welke ruim 50% was. Om de drie jaar wordt de enquête naar een ander derde deel van het huurdersbestand verstuurd. Dit houdt in dat de eerste groep huurders de enquête in 2011 heeft ontvangen, de tweede groep huurders in 2014 en de derde groep huurders ontvangt deze in 2017. Op deze manier wordt voorkomen dat de huurders om de paar jaar een klanttevredenheid enquête van SWWE ontvangen.
Hieronder worden een aantal uitkomsten benoemd:
Jaarverslag 2014
44
Huidige woonsituatie Van de respondenten woont 37% langer dan 15 jaar in de huidige woning, dit is 2% meer dan drie jaar geleden. Slechts 8% woont er korter dan 1 jaar, dit is hetzelfde percentage als drie jaar geleden. 48% van de respondenten geeft aan zeker niet te willen verhuizen binnen drie jaar, dit is 3% minder dan de resultaten van 2011. De mensen die hebben aangegeven wel van plan zijn te verhuizen geven als reden aan te willen verhuizen vanwege de gezondheid, de behoefte aan zorg of het willen kopen van een woning. Tevredenheid woning Van de respondenten is 84% tevreden tot zeer tevreden over de indeling van de woning. 53% is tevreden tot zeer tevreden over het onderhoud van de woning, dit percentage is gedaald van 68% naar 53%. Omdat de uitkomst van deze vraag buiten de streefwaarden valt, wordt in 2015 nader onderzocht hoe het kan dat dit percentage zo is afgenomen. Dit gaat gebeuren middels de enquête ‘tevredenheid woning’. Bereikbaarheid en klantgerichtheid Over de telefonische bereikbaarheid van de SWWE is 90% van de respondenten tevreden tot zeer tevreden
Enquête nieuwbouw In 2012 en 2013 is ’t Wedervoort in twee fasen gerenoveerd, waarbij de bewoners uitverhuisd moesten worden. Een deel van de oude bewoners is hierbij teruggekeerd naar het gerenoveerde Wedervoort, de overige appartementen zijn op de reguliere manier verhuurd. Alle bewoners hebben in augustus de enquête nieuwbouw ontvangen, waarbij een respons van 46% is ontvangen. Hieronder worden een aantal uitkomsten benoemd. Communicatie Over de informatieverstrekking in de nieuwbouw brochure is 91% van de respondenten tevreden tot zeer tevreden. Over de informatieverstrekking van de woonconsulent is 75% tevreden, 67% is tevreden over de opzichter die tijdens de bouw aanwezig was en 83% is tevreden over de opzichter die tijdens de oplevering aanwezig was. De vraag of men tevreden is over het nakomen van afspraken door de SWWE scoort het laagst, 58% is hier tevreden over en 41% ontevreden tot zeer ontevreden. Dit laatste punt zal aandacht krijgen. Keuzemogelijkheden De bewoners hebben hun eigen keuken en badkamer mogen uitzoeken en samenstellen. Over het geboden assortiment is 75% tevreden tot zeer tevreden. Alle respondenten zijn tevreden over de vriendelijkheid en de behulpzaamheid van de medewerker.
Jaarverslag 2014
45
Sociaal plan Over zowel de uitleg van het sociaal plan als de informatieverstrekking tijdens de renovatie is 83% tevreden.
Computercursus SWWE en Reggefiber hebben de huurders van de SWWE een computercursus ‘Leren omgaan met de computer’ aangeboden. Aanleiding is de aanleg van glasvezel in de woningen van de SWWE en de (beperkte) overlast die dit tot gevolg heeft gehad. Er hebben zich 120 huurders aangemeld. In kleine groepen krijgen de huurders les van twee vrijwilligers van Stichting De Welle, die hun de grondbeginselen van de computer bijbrengen. De cursisten ontvangen in de 10e afsluitende les een certificaat. De cursussen vinden in 2013 en 2014 plaats.
Jaarverslag 2014
46
HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIËLE CONTINUÏTEIT
In hoofdstuk IV van dit jaarverslag is de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen, alsmede de toelichtingen daarop. Ontwikkeling jaarresultaat Het jaarresultaat bedraagt in 2014 € 1.419.483,= negatief. In de begroting voor 2014 was rekening gehouden met een positief jaarresultaat van € 997.000,=. Er is derhalve sprake van een verslechtering van het resultaat ten opzichte van de begroting van €. 2.416.483=. De belangrijkste oorzaken hiervan zijn als volgt te verklaren:
De begrote opbrengsten uit verkopen zijn € 957.700,= hoger uitgevallen. In de begroting was van uitgegaan van verkoop van 15 woningen, terwijl uiteindelijk 20 woningen, een woonwagen, een winkelruimte en twee percelen grond daadwerkelijk zijn verkocht. De overige waardeveranderingen bedragen in 2014 per saldo € 7.364.600,= negatief (begroot € 1.020.000,= negatief). Dit wordt enerzijds veroorzaakt doordat in het verslagjaar de definitieve ontwerpen voor de nieuwbouwcomplexen Smeijerskampstraat (40 woningen) en 1e fase De klomphof (47 woningen) zijn vastgesteld en goedgekeurd. Deze waardeverandering was aanvankelijk in 2013 al gepland. Berekend volgens de parameters die in de jaarrekening gehanteerd moeten worden levert dit een overige waardeverandering op van 6.255.700,= negatief op. Verder is van een aantal bestaande complexen, door wijziging van diverse parameters, in voorgaande jaren afgeboekte bedragen weer teruggenomen zijn, of doordat de bedrijfswaarde juist lager uitkomt dan de boekwaarde waardoor nu een afboeking moet plaatsvinden. Tot slot was in de begroting van 2014 nog gerekend op een afboeking voor nieuwbouw op de Stationslocatie. Dit is in 2014 niet geëffectueerd; De onderhoudslasten in 2014 zijn per saldo € 364.900,= lager dan geraamd. Er is in 2014 minder besteed aan planmatig onderhoud dan begroot. Een aantal ingrepen bleek niet nodig en er is financieel aantrekkelijk aanbesteed. Ook waren er minder uitgaven voor het vraaggestuurd onderhoud en viel het mutatieonderhoud lager uit; De overige bedrijfslasten zijn € 154.800,= lager uitgevallen dan begroot. Met name aan kosten werkorganisatie en sectorspecifieke heffingen is minder uitgegeven dan begroot; Het resultaat deelneming is 433.300 euro hoger dan verwacht. Conform de nieuwe RJ645 wordt de deelneming gewaardeerd conform de waarderingsgrondslagen van de SWWE. Dit levert een overige waardeverandering op van de materiële vaste activa die leidt tot een positiever resultaat dan begroot; Door verschillen tussen de commerciële en de fiscale waardering van met name de materiële vaste activa zijn belastinglatenties gevormd die per saldo een bate opleveren van € 1.899.600,=; Diverse kleinere verschillen, zowel positief als negatief, deden zich voor bij de overige posten van de winst- en verliesrekening.
Jaarverslag 2014
47
Recapitulatie van de verschillen: Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Resultaat deelneming Belastingen Diverse baten en lasten
957.700,= -6.344.623,= 364.904,= 154.800,= 433.300,= 1.899.600,=
117.836,= € -2.416.483,=
Verbetering resultaat t.o.v. begroting
In onderstaand diagram is een procentuele verdeling gemaakt van de bedrijfslasten in 2014.
Overige bedrijfslasten 14%
Rentelasten 11%
Afschrijvingen 15%
Lasten onderhoud 10% Overige waardeveranderingen 42%
Salarissen en sociale lasten 8%
Beknopt overzicht balans ultimo 2014 (x € 1.000.000) ACTIVA
PASSIVA
Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa
€ € €
57,6 Eigen vermogen 4,8 Voorzieningen 13,4 Langlopende schulden
€ € €
26,7 6,5 41,8
Vaste activa
€
75,9 Lang vermogen
€
75,0
Vlottende activa
€
€
7,6
TOTAAL
€
€
82,6
Jaarverslag 2014
6,6 Kortlopende schulden 82,6 TOTAAL
48
Netto werkkapitaal Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de vlottende activa 1,0 miljoen euro lager is dan de schulden op korte termijn. Dit is het netto werkkapitaal. In 2013 was het netto werkkapitaal nog -0,2 miljoen euro. Uit de meerjarenprognose blijkt dat het netto werkkapitaal de komende jaren overwegend enigszins negatief wordt. Een laag of zelfs negatief netto werkkapitaal is niet per definitie slecht. De kortlopende schulden bestaan namelijk voor een groot deel aan niet vervallen rente van geldleningen en aflossingen van geldleningen binnen 1 jaar. Deze bedragen zijn pas in de loop van het jaar verschuldigd. Verder is bij de Rabobank een kredietfaciliteit van één miljoen euro beschikbaar. Tot slot kan op korte termijn onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) lang vermogen aangetrokken worden, mits besteed aan daeb-investeringen. Er is op basis van de prognose informatie 2014 (dPi) door het WSW een borgingsplafond vastgesteld de jaren 2014 tot en met 2016, waar de SWWE onder blijft.
Financiering: netto vreemd vermogenspositie (WSW geborgd) 0
-10.000
-20.000
-30.000
-40.000
-50.000
-60.000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Netto vreemd vermogen (WSW geborgd)
-41.395
-44.730
-48.189
-49.897
-50.629
-48.465
-45.246
-46.820
-45.824
-44.262
Borgingsplafond
-45.514
-54.115
-56.083
Schuld (niet WSW geborgd)
Er is in de prognoses rekening gehouden met de verkoop van 10 tot 15 woningen per jaar en investeringen in nieuwbouw en herstructurering van de seniorencomplex De Klomphof, sloop en vervangende nieuwbouw van 28 woningen aan de Smeijerskampstraat, sloop en vervangende nieuwbouw van 8 seniorenwoningen aan de Jan Jansweg en nieuwbouw aan de Wilhelminastraat 3 en op de Stationslocatie.
Jaarverslag 2014
49
Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen wordt gevormd door de som van het eigen vermogen en de voorzieningen. In het verslagjaar is het weerstandsvermogen gestegen naar 33,2 miljoen euro. Dat is 40,2% van het totale vermogen (2013: 35,9%). De meerjarenprognose geeft aan dat het weerstandsvermogen zich zal bewegen tussen de 28,3 en 34,2 miljoen euro tot en met 2019. In procenten van het totale vermogen betreft dit 36,3%. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) bepaalt per corporatie het “Volkshuisvestelijk vermogen”. Uit de toezichtbrief 2014 van het CFV d.d. 27 oktober 2014 blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen van de SWWE ultimo 2013 53,7 miljoen euro bedraagt, terwijl het minimum is bepaald op 15,3 miljoen euro. Onderstaande grafiek geeft de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen en de buffer weer.
Schulden op lange termijn In 2014 zijn geen geldleningen aangetrokken, wel is 1,7 miljoen euro afgelost conform contract en is 0,9 miljoen euro vervroegd afgelost op een geldlening. De langlopende schulden zijn daarmee met 2,6 miljoen euro afgenomen tot 41,5 miljoen euro, dat is € 24.344,= per verhuureenheid. De omvang van de langlopende schulden zal in de komende jaren op basis van het huidige (des-) investeringsplannen toenemen tot 55,2 miljoen euro in 2019. Alle schulden op lange termijn worden geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De gemiddelde rentevoet van de schulden op lange termijn bedraagt ultimo 2014 4,13% (2013: 4,14%). Rentabiliteit De rentabiliteit van het eigen vermogen bedraagt in 2014 -5,3% (2013: 16,9%). Volgens de meerjarenprognose zal dit percentage de komende jaren schommelen tussen 1,5% en 7,9%. Dit wordt geheel veroorzaakt door geprognosticeerde jaarresultaten tot en met 2019. De rentabiliteit van het totale vermogen bedraagt in het verslagjaar 0,68% (2013: 8,4%).
Jaarverslag 2014
50
Liquiditeit De liquiditeit wordt gemeten met de current ratio. Dit kengetal geeft de verhouding aan tussen de vlottende activa en de schulden op korte termijn. Aan de hand van dit cijfer kan beoordeeld worden of op korte termijn aan de schulden kan worden voldaan. In 2014 bedraagt de current ratio 0,87 positief (2013: 0,97). Volgens de meerjarenprognose zal dit cijfer tussen de 0,5 en de 0,7 blijven schommelen. Een uitkomst boven de 1 kan als liquide beschouwd worden. Volgens deze regel zit de SWWE dus een aantal jaren onder de norm. Zoals onder het kopje “netto werkkapitaal” is uitgelegd, heeft de SWWE genoeg mogelijkheden om aan voldoende liquide middelen te komen om op korte termijn haar schulden te kunnen voldoen. Solvabiliteit De solvabiliteit (het vermogen om op lange termijn aan de financiële verplichtingen te voldoen) bedraagt aan het einde van het verslagjaar 32,29%. De solvabiliteit is daarmee met 5,22% gedaald ten opzichte van 2013 toen het verhoudingsgetal 34,07% bedroeg. Een solvabiliteitspercentage van deze omvang is voor een woningcorporatie goed te noemen. Uit de meerjarenprognose blijkt dat de solvabiliteit tot en met 2019 zal stijgen tot 37,09% in 2019. In onderstaande grafiek is het verloop van de solvabiliteit weergegeven. De onderbroken lijn vanaf 2014 geeft de prognose aan.
Verloop Solvabiliteit 40%
35%
30%
25%
20%
15% 2007
Jaarverslag 2014
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
51
Rentedekkingsgraad Een belangrijke graadmeter om de financiële gezondheid van de SWWE te meten is de rentedekkingsgraad. Dit kengetal geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente van het lang vreemd vermogen voldaan kan worden. Hoe hoger dit kengetal, hoe groter de kans is dat de SWWE haar renteverplichtingen kan nakomen. De minimale norm van de rentedekkingsgraad is door het WSW gesteld op 1,4. Uit onderstaande grafiek blijkt dat de SWWE hier in alle jaren tot en met 2019 aan voldoet.
Rentedekkingsgraad 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,00 1,75 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50 0,25 0,00 2014
2015
2016
2017
2018 2019 Rentedekkingsgraad Norm WSW
Jaarverslag 2014
52
VERMOGEN, FINANCIERING EN PROGNOSES In december 2014 is de bedrijfsbegroting 2015 en de financiële meerjarenbegroting 2015-2019 vastgesteld en goedgekeurd. Hieronder zijn deze prognoses weergegeven: Prognose winst- en verliesrekening 2014 – 2019 (x € 1.000,=)
Bedrijfsopbrengsten Huuropbr. en opbr. servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Lonen, salarissen en sociale lasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke lasten
Res. uit gewone bedrijfsuitoefening Belastingen Resultaat deelneming Resultaat na belastingen
Jaarverslag 2014
2014
2015
2016
2017
2018
2019
10.659
10.978
11.501
12.230
12.914
13.387
2.923 86 13.668
1.965 32 12.975
1.980 32 13.513
1.716 33 13.979
1.337 34 14.284
1.210 34 14.631
2.708 7.365 1.368 1.755 2.710 15.907
2.637 840 1.417 2.027 2.837 9.758
2.754 2.309 1.444 2.295 2.719 11.522
2.828 934 1.473 2.380 2.773 10.388
2.935 1.476 1.504 2.507 2.832 11.253
3.004 0 1.533 2.583 2.923 10.043
2.238-
3.217
1.992
3.591
3.031
4.588
350 -1.982 -1.632
350 -1.938 -1.588
322 -1.970 -1.648
322 -2.336 -2.014
341 -2.486 -2.145
435 -2.442 -2.007
-3.870
1.629
344
1.577
886
2.581
1.900 551
0 84
0 100
0 100
0 100
0 100
-1.419
1.713
444
1.677
986
2.681
53
Prognose balansposten 2014 – 2019 (x € 1.000,=)
Activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vorderingen Liquide middelen Passiva Eigen vermogen Resultaat boekjaar Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden
2014
2015
2016
2017
2018
2019
57.639 4.848 13.433 541 6.094 82.554
62.421 4.774 9.250 1.000 2.023 79.468
69.765 4.701 9.350 1.000 1.647 86.462
75.757 4.627 9.450 1.000 2.197 93.031
77.742 4.553 9.550 1.000 2.701 95.546
77.524 4.480 9.650 1.000 1.447 94.101
28.072 -1.419 6.519 41.797 7.585 82.554
26.654 1.713 13 46.298 4.790 79.468
28.367 444 13 52.597 5.041 86.462
28.811 1.677 13 57.121 5.409 93.031
30.488 986 13 58.405 5.654 95.546
31.475 2.681 13 55.180 4.752 94.101
Ontwikkeling netto werkkapitaal 2014 – 2019 (x € 1.000,=) 2014
2015
2016
2017
2018
2019
-159
-950
-1.769
-2.396
-2.213
-1.954
Resultaat na belastingen Afschrijvingen materiële vaste activa Overige waardeveranderingen mva Cash-flow
-1.419 2.708 7.365 8.653
1.713 2.637 840 5.190
444 2.754 2.309 5.507
1.677 2.828 934 5.439
986 2.935 1.476 5.397
2.681 3.004 0 5.685
Kapitaalgoederensfeer - (Des-) investeringen - Opbrengst verkopen woningen - Mutatie financiële vaste activa Mutatie kapitaalgoederensfeer
-6.441 475 -2.453 -8.418
-8.321 135 4.182 -4.003
-12.453 120 -100 -12.433
-9.784 104 -100 -9.780
-6.393 70 -100 -6.423
-2.774 63 -100 -2.811
5.026 -858
-6.506 -3.693
0 -3.701
0 -5.476
0 -2.716
0 -3.225
-5.193 0 -1 -1.026
5.193 3.000 1 -2.005
10.000 0 6.299
10.000 0 4.524
4.000 0 1.284
0 0 -3.225
-950
-1.769
-2.396
-2.213
-1.954
-2.305
Beginsaldo netto werkkapitaal
Vermogenssfeer - Mutatie voorzieningen - Aflossingen langlopende leningen - aflossingen langlopende leningen < 1 jaar - Nieuwe geldleningen/aflossing - Mutatie waarborgsommen Mutatie vermogenssfeer Eindsaldo netto werkkapitaal
Jaarverslag 2014
54
Financiële kengetallen 2014-2019 2014
2015
2016
2017
2018
2019
32,29% 0,68% -5,33% 0,87 -950 33.172 40,18%
36,65% 4,59% 6,04% 0,63 -1.767 28.380 35,71%
34,15% 2,79% 1,54% 0,53 -2.394 28.824 33,34%
33,50% 4,31% 5,50% 0,59 -2.212 30.501 32,79%
33,64% 3,63% 3,13% 0,65 -1.953 31.487 32,95%
37,09% 5,44% 7,85% 0,51 -2.305 34.169 36,31%
2014 1.706
2015 1.697
2016 1.730
2017 1.739
2018 1.775
2019 1.773
Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten
11.469 167 90 48
11.787 159 32 61
12.303 162 32 24
13.024 166 33 25
13.701 169 34 44
14.168 172 34 54
Totaal ontvangsten
11.773
12.039
12.522
13.247
13.948
14.429
Uitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Sectorspecifieke heffingen Leefbaarheid Vennootschapsbelasting
994 176 200 2.045 1.942 2.045 1.123 103 0
1.029 179 209 2.171 2.132 1.936 879 97 0
1.049 182 213 2.442 1.775 1.889 1.159 56 0
1.070 186 217 2.531 1.818 2.130 1.178 58 0
1.092 190 222 2.661 1.864 2.386 1.207 60 0
1.114 193 226 2.740 1.994 2.476 1.256 61 0
Totaal uitgaven
8.627
8.631
8.765
9.188
9.679
10.060
Kasstroom exploitatie
3.146
3.408
3.756
4.060
4.269
4.369
Ontvangsten Opbrengst verkopen bestaand bezit
3.398
2.100
2.100
1.820
1.407
1.273
Totaal ontvangsten
3.398
2.100
2.100
1.820
1.407
1.273
911 235 486
7.800 190 380
12.153 0 250
9.269 190 250
6.103 0 250
3.105 190 250
86 60
440 77
50 78
75 69
50 54
75 50
Totaal uitgaven
1.778
8.886
12.531
9.853
6.457
3.670
Kasstroom (des-)investeringen
1.620
-6.786
-10.431
-8.033
-5.050
-2.398
Solvabiliteit (incl. bestemmingsreserve) Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen Liquiditeit (current ratio) Netto werkkapitaal (x € 1.000,=) Weerstandsvermogen (x € 1.000,=) Weerstandsvermogen (in % van TV)
Prognose kasstromen 2014-2019 (x € 1.000,=)
aantal vhe's ultimo Kasstroom exploitatie Ontvangsten Huren
Kasstroom (des-)investeringen
Uitgaven Investering nieuwbouw/renovatie huurwoningen (daeb) Verwerving onroerende zaken Overige woningverbeteringen Investeringen ten dienste van de exploitatie Externe kosten bij verkoop
Jaarverslag 2014
55
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Kasstroom financiële activiteiten Storting nieuwe geldleningen Aflossingen lang vreemd vermogen Vrijval leningen u/g
0 -2.613 0
4.500 -5.193 0
10.000 -3.701 0
10.000 -5.476 0
4.000 -2.716 0
0 -3.225 0
Kasstroom financiële activiteiten
-2.613
-693
6.299
4.524
1.284
-3.225
Saldo liquide middelen 1-1 Exploitatie (Des)investeringen Financiële activiteiten
3.940 3.146 1.620 -2.613
6.094 3.408 -6.786 -693
2.023 3.756 -10.431 6.299
1.647 4.060 -8.033 4.524
2.197 4.269 -5.050 1.284
2.700 4.369 -2.398 -3.225
Saldo liquide middelen 31-12 Bepaling faciliteringsvolume voor WSW kasstroom exploitatie normatieve aflossing (2%)
6.094
2.023
1.647
2.197
2.700
1.447
3.146 -987
3.408 -934
3.756 -921
4.060 -1.047
4.269 -1.137
4.369 -1.163
Saldo
2.159
2.473
2.836
3.013
3.132
3.206
Op basis van bovenstaande kasstroomprognoses bepaalt het WSW het borgingsplafond.
Jaarverslag 2014
56
VERKLARING VAN HET BESTUUR
Het bestuur van de Stichting Wonen Wierden Enter verklaart dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting.
Wierden, 11 mei 2015
C.J. Al, directeur-bestuurder
Jaarverslag 2014
57
VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
De jaarrekening is vastgesteld door de directeur-bestuurder.
De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening vervolgens laten onderzoeken door BDO accountants. Een goedkeurende controleverklaring is opgenomen achter in het jaarverslag. De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met deze jaarrekening en het volkshuisvestingverslag en geeft derhalve goedkeuring aan deze stukken.
Wierden, 21 mei 2015
De Raad van Commissarissen
G. Tadema
J.J. van der Linde
J.M. Dunhof
R.A.M. Wiggers-Jansen
Jaarverslag 2014
M. Toering
58
III KENGETALLEN 2014
2013
2012
2011
2010
3 1.589 1.592 84 13 1.689
32 1.607 1.639 84 14 1.737
32 1.600 1.632 60 14 1.706
32 1.664 1.696 60 14 1.770
31 1.664 1.695 60 17 1.772
1.565
1.610
1.605
1.657
1.682
27
29
27
39
13
4 3 2 8 17
4 3 3 10 20
7 3 4 12 26
7 3 4 12 26
7 3 6 11 27
1.706
1.757
1.732
1.796
1.799
87
58
54
28
26
26.653 6.519 10.605 -1.419
28.072 1.494 10.145 4.743
23.330 12 9.730 1.590
21.740 343 9.528 2.663
19.076 45 9.167 -130
15.623 3.821 6.216 -832
15.977 850 5.774 2.699
13.470 7 5.618 918
12.105 191 5.305 1.483
10.604 25 5.096 -72
1,15% 0,94% 32,29% 0,87
1,27% 1,21% 34,07% 0,97
0,71% 0,87% 28,68% 1,87
0,43% 0,85% 27,20% 0,99
0,47% 0,81% 23,90% 0,44
40,18 -5,33 0,68 -950
35,89 16,89 8,38 -159
28,70 6,82 4,84 3.247
27,62 12,25 6,39 -20
23,95 -0,68 3,01 1.818-
Aantal verhuureenheden Woningen en woongebouwen: ● in exploitatie vooroorlogs ● in exploitatie na-oorlogs subtotaal woningen ● eenheden in verpleeg- en verzorgingshuizen ● overige woongelegenheden subtotaal woningen en woongebouwen Aantal "daeb-woningen" (huurprijs onder maximale huurtoeslaggrens) Aantal "niet-daeb-woningen" (huurprijs boven maximale huurtoeslaggrens) Niet woongelegenheden Garageboxen Parkeerplaatsen in parkeergarage Bedrijfsruimten/Winkels Overige objecten subtotaal niet woongelegenheden Totaal verhuureenheden Huurwoningen in aanbouw/voorbereiding Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) Eigen vermogen Voorzieningen Huren (exclusief huurderving) Jaarresultaat Balans en winst- en verliesrekening (in € per vhe) Eigen vermogen Voorzieningen Huren Jaarresultaat Financiële kengetallen Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur Huurderving woningen in % bruto jaarhuur Solvabiliteit (inclusief bestemmingsreserve) Liquiditeit (current ratio) Weerstandsvermogen (in verhouding totaal vermogen) Rentabiliteit Eigen Vermogen Rentabiliteit Totaal Vermogen Netto werkkapitaal (x € 1.000)
Jaarverslag 2014
59
Personeelsbezetting in fte's Directie, secretariaat Vastgoed Financiën Wonen Wonen, buitendienst Huismeester Wijkbeheerder Totaal
Jaarverslag 2014
2014
2013
2012
2011
2010
1,6 4,0 2,4 8,7 2,0 0,0 1,0
1,6 3,0 2,0 8,9 2,0 0,0 1,0
1,6 2,9 2,0 8,8 2,0 0,0 1,0
1,6 4,4 2,9 5,3 2,0 0,0 1,0
1,6 5,6 2,9 4,0 2,0 0,0 1,0
19,8
18,5
18,3
17,4
17,1
60
