De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
In opdracht van: Dura Vermeer Vastgoed BV Inbo BV Mainland BV Provincie Gelderland Provincie Zuid-Holland, Project DECOR Stichting Habiforum
Adviseurs Geeresteinselaan 39 Postbus 57 3930 EB Woudenberg Telefoon (033) 286 81 50 Fax (033) 286 40 08
Amsterdam, Drachten,
Internet www.inbo.com
Eindhoven, Rijswijk, Woudenberg
De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
opdrachtgevers
Dura Vermeer Vastgoed BV Inbo BV Mainland BV Provincie Gelderland Provincie Zuid-Holland, Project DECOR Stichting Habiforum datum
20 december 2002 project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329 auteurs
drs. Janneke Vader, Pieter Weerd, drs. Jeanet van Antwerpen (Inbo adviseurs) Verbeeldingen
Inbo architecten, Woudenberg Copyright
¸ Inbo BV Status
Definitief
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Inhoud 1
Voorwoord......................................................................................................................... 3
2
Management summary................................................................................................... 5
3
Leeswijzer........................................................................................................................ 17
4
Inleiding .......................................................................................................................... 19 4.1 Aanleiding.......................................................................................................................................19 4.2 Vraagstelling ..................................................................................................................................20
5
Intensief ruimtegebruik, achtergrond ....................................................................... 21 5.1 Het begrip intensief ruimtegebruik ......................................................................................21 5.2 Voorwaarden voor het toepassen van intensief ruimtegebruik.................................21 5.3 Vormen van intensief ruimtegebruik....................................................................................22 5.4 Ruimte-effecten van intensief ruimtegebruik..................................................................22 5.5 Conclusies en aanbevelingen...................................................................................................24
6
Doorrekenen van fictieve projecten ........................................................................... 25 6.1 Introductie......................................................................................................................................25 6.2 Meerkosten, algemeen ...............................................................................................................25 6.3 Doorrekenen van fictieve projecten......................................................................................26 6.4 De resultaten..................................................................................................................................32 6.5 Meerkosten .....................................................................................................................................37 6.6 Conclusies en aanbevelingen...................................................................................................41
7
Grondkosten ................................................................................................................... 43 7.1 Ruimtewinst ...................................................................................................................................43 7.2 Grondkosten...................................................................................................................................44 7.3 Conclusies en aanbevelingen...................................................................................................44
8
Gevoeligheidsanalyse.................................................................................................... 49 8.1 Inleiding...........................................................................................................................................49 8.2 Duurzame aspecten: energie ...................................................................................................49 8.3 Residuele grondwaarde..............................................................................................................51 8.4 Conclusies en aanbevelingen...................................................................................................55
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
1/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
9
Gebruiksaspecten .......................................................................................................... 56 9.1 Inleiding...........................................................................................................................................56 9.2 Mogelijke belemmeringen en afwijkingen.........................................................................56 9.3 Standpunten bedrijfsleven .......................................................................................................56 9.4 Conclusies en aanbevelingen...................................................................................................58
10 Stimuleringsmaatregelen............................................................................................. 59 10.1
Grondprijssystematiek...........................................................................................................59
10.2
Andere mogelijke stimuleringsmaatregelen .................................................................60
10.3
Conclusies en aanbevelingen..............................................................................................64
11 Combinaties.................................................................................................................... 65 12 Literatuuroverzicht........................................................................................................ 70 Bijlage 1: Vormen van intensief ruimtegebruik ............................................................... 72 B.1.1
Constructie ................................................................................................................................72
B.1.2
Infrastructuur ...........................................................................................................................72
B.1.3
Verdichting ................................................................................................................................73
B.1.4
Intelligent gebruik van ruimte...........................................................................................73
B.1.5
Collectieve voorzieningen....................................................................................................74
B.1.6
Betere afstemming in tijd en ruimte...............................................................................75
Bijlage 2: Algemene kennis omtrent hoogbouw en ondergrondse .............................. 76 B.2.1
Hoogbouw van kantoren, woningen ...............................................................................76
B.2.2
Ondergronds parkeren ..........................................................................................................78
Bijlage 3: (Meer)kostenposten van gestapeld en ondergronds bouwen ..................... 79 B.3.1
Stapelen van bedrijfsfuncties.............................................................................................79
B.3.2
Ondergronds bouwen............................................................................................................80
Bijlage 4: Sleutelvariabelen en vaste parameters van het rekenmodel met toelichting ............................................................................................................................... 82 B.4.1
De gebruikte sleutelvariabelen en vaste parameters ................................................82
B.4.2
Toelichting op enkele gehanteerde uitgangspunten ................................................83
Bijlage 5: Resultaten rekenmodel ....................................................................................... 86
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
2/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
1 Voorwoord In de eerste maanden van 2002 heeft Inbo een onderzoek uitgevoerd naar de 1 kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen . Dit onderzoek heeft geresulteerd in de rapportage De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. In december van datzelfde jaar is het rapport op enige punten 2 aangepast . De voor u liggende rapportage betreft de aangepaste versie. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Dura Vermeer Vastgoed BV, Mainland BV, 3 provincie Gelderland, provincie Zuid-Holland, Project DECOR , Stichting Habiforum en Inbo BV. Alle opdrachtgevers hebben in inhoudelijke en financiële zin aan deze studie bijgedragen. Tevens heeft Ecofys bv advies uitgebracht ten aanzien van de financiële aspecten van duurzame en energiezuinige installatiesystemen bij intensief ruimtegebruik. Aronsohn raadgevende ingenieurs BV heeft samen met Inbo gekeken naar de te hanteren kengetallen ten aanzien van de bouwconstructie. Bij dit onderzoek horen een hoofdrapport, een management summary (deze summary is in het hoofdrapport opgenomen en als losse rapportage verschenen) en een cd-rom 4 met gegevens over investeringskosten van alle verschijningsvormen . Voor informatie over dit onderzoek kunt u terecht bij: Inbo Adviseurs vastgoed en ruimtelijk beleid Postbus 57 3930 EB WOUDENBERG T. 033-286 8177 F. 033-286 4008
1
Prijspeil 1-1-2002 In de eerste druk was het percentage algemene kosten niet bij de totale kosten opgeteld, van de residuele grondwaarde van de combinatie 100/9,0/200 was de referentiegrondprijs 2 afgetrokken, de kosten van de 1000 m waren door een vaste bvo gedeeld i.p.v. een wisselende. In deze tweede druk zijn deze punten aangepast. Tevens is de lay out aangepast en zijn er hier en daar tekstuele toevoegingen gedaan. 3 Het project Duurzaam Economisch Ruimtegebruik van de Provincie Zuid-Holland initieert, faciliteert en stimuleert de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen. Vanuit DECOR zijn 7 pilotprojecten duurzame herstructurering gestart, wordt algemene ondersteuning aan gemeenten geleverd en worden kennisplatforms en themaonderzoeken georganiseerd. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Fairouz Ballari, telefoonnummer 070-4417205, e-mail:
[email protected] 4 De investeringskosten van één verschijningsvorm zijn in de bijlage opgenomen. 2
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
3/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
4/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
2 Management summary Achtergrond Op veel locaties in Nederland, met name in de Randstad, ontstaat een ruimtetekort voor economische en niet-economische functies. Onder andere voor bedrijventerreinen wordt de grond schaars. De overheid richt zich daarom in haar ruimtelijke ordeningsbeleid op zorgvuldig ruimtegebruik. Intensief ruimtegebruik voor bedrijventerreinen is een uitgangspunt in de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening met als doel de reductie van de hoeveelheid uit te geven grond. Intensief ruimtegebruik wordt echter nog weinig toegepast bij bedrijfsgebouwen. Het algemene idee dat intensieve bouwvormen te duur zijn voor dit soort panden overheerst. Uit onderzoek is gebleken dat er nog weinig inzicht bestaat in de werkelijke kostencomponenten van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Daarom heeft Inbo BV samen met de volgende partijen het initiatief genomen om door middel van onderzoek het inzicht in de kostencomponenten te vergroten: Dura Vermeer Vastgoed BV, Mainland BV, Provincie Gelderland, Provincie Zuid-Holland, project DECOR, Stichting Habiforum en Inbo BV. Onderzoeksvraag Er is in het onderzoek onderzocht wat de meer- en minderkosten van intensieve bouwvormen van bedrijfsgebouwen zijn. Er is ingezoomd op twee verschijningsvormen van intensief ruimtegebruik: gestapeld en ondergronds bouwen. Opzet Inbo heeft een rekenmodel ontwikkeld dat inzicht geeft in alle kostencomponenten van gestapeld en ondergronds bouwen. Voor verscheidene verschijningsvormen met verschillende bruto vloeroppervlakten (bvo) zijn investerings-, grond- en energiekosten doorgerekend. Daardoor zijn de meest kansrijke bebouwingsmodellen en de belangrijkste knelpunten naar voren gekomen. Meerkosten in het algemeen Over het algemeen liggen de investeringskosten van gestapeld en ondergronds bouwen hoger dan bij conventionele bouw. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de aanbreng van liften, geluidwerende voorzieningen en constructieve ingrepen. De belangrijkste factoren die de meer- en minderkosten kosten van gestapeld en ondergronds bouwen bepalen, zijn opgenomen in tabel 2.1.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
5/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tabel 2.1: Meer- en minderkosten van gestapeld en ondergronds bouwen Kostenposten Bereikbaarheid Geluidsoverlast Huuropbrengst
Installatiekosten
Funderingskosten Dakafwerkingskosten Kosten omhullend oppervlak Bouwplaatskosten Grondkosten Kelderkosten
Stapelen Liften Geluidwerende voorzieningen, bijvoorbeeld zwaardere vloer Nadeligere bruto-netto verhouding door aanwezigheid van trappenhuis etc. Hoger door verlichting en verwarming van o.a. liften Kleiner funderingsoppervlak, dus lagere kosten per m2 bvo Kleiner dakoppervlak, dus lagere 2 kosten per m bvo Oppervlak omhulsel neemt toe, dus hogere kosten per m2 bvo Langere bouwtijd, dus hogere kosten Kleinere footprint, dus lagere grondkosten Nvt
Ondergronds bouwen Liften Situatie-afhankelijk Nadeligere bruto-netto verhouding door aanwezigheid van trappenhuis etc. Geforceerde ventilatie Voorzieningen voor daglichttoetreding Situatie-afhankelijk Kleiner dakoppervlak, dus lagere kosten per m2 bvo Omhulsel neemt af, dus lagere 2 kosten per m bvo Langere bouwtijd, dus hogere kosten Kleinere footprint, dus lagere kosten grondkosten Hoge kosten voor het aanbrengen van een kelder
Rekenmodel De bebouwingsmodellen waarvoor de berekeningen zijn uitgevoerd, betreffen bedrijfshallen met een verdiepingshoogte van 4,5 meter en bvo’s van circa 1.000, 4.000 2 en 10.000 m met acht verschijningsvormen, welke in tabel 2.2 zijn opgenomen. Iedere verschijningsvorm heeft een vaste code, die in het gehele rapport wordt gehanteerd. De 2 oppervlakten wijken iets af van 1.000, 4.000 en 10.000 m omdat er met vaste stramienmaten van 5,4 meter wordt gewerkt. Tabel 2.2: Verschijningsvormen van bedrijfspand met een bvo van circa 1.000 m2 Code 1.1 1.2.k 1.2 1.3.k 1.1.P 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p
Omschrijving bedrijfspand, 1 laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op maaiveld 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 2 lagen (2 boven de grond), P op maaiveld 3 lagen (2 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 1 laag op maaiveld, P op het dak 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op het dak 2 lagen, (2 boven de grond), P op het dak 3 lagen, (2 boven en 1 onder de grond), P op het dak 2
(Idem voor 4.000 en 10.000 m . Het eerste cijfer van de code wordt dan vervangen door 4, c.q. 10). De volgende verschijningsvormen zijn fysiek niet mogelijk doordat de langste zijde van de hal niet lang genoeg om er een hellingbaan ten behoeve van het parkeerdek naast te leggen (de hellinghoek wordt dan te groot): 1.2.k.p; 1.2.p; 1.3.k.p; 4.2.p; 4.3.k.p.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
6/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
De volgende figuur is een schematische weergave van een standaardhal met één laag ondergronds, twee boven de grond en parkeergelegenheid op het dak (de meest intensieve vorm die in deze studie wordt betrokken). Figuur 2.1: Voorbeeld van een bedrijfshal met code 10.3.k.p
Investeringskosten Het model rekent per investeringscomponent de investeringskosten (grondkosten zitten hier nog niet bij) voor iedere verschijningsvorm uit en uiteindelijk de totale 2 investeringskosten en kosten per m bvo. De volgende grafieken geven een samenvatting van de uitkomsten. De rode staaf is de basisvariant: een eenlaagse hal op het maaiveld met parkeergelegenheid op het maaiveld.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
7/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur 2.2: Investeringskosten per m2 bvo voor hallen van circa 1.000, 4.000 en 10.000 m2 bvo 1.400
investeringskosten per m2
1.200
1.000
800
600
400
200
0 1.1
1.2.k
1.2
1.3.k
1.1.p
1.2.k.p
1.2.p
1.3.k.p
4.2.k.p
4.2.p
4.3.k.p
10.2.k.p
10.2.p
10.3.k.p
verschijningsvorm
1.400
investeringskosten per m2
1.200
1.000
800
600
400
200
0 4.1
4.2.k
4.2
4.3.k
4.1.p verschijningsvorm
1.400
investeringskosten per m2
1.200
1.000
800
600
400
200
0 10.1
10.2.k
10.2
10.3.k
10.1.p
verschijningsvorm
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
8/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Stapelen of ondergronds bouwen is vooral bij kleinere hallen relatief duur. Bij een hal 2 van 1.000 m is de aanleg van een kelder erg kostbaar en in de meeste gevallen 2 economisch niet haalbaar. Bij grotere hallen gaat de prijs per m erg snel omlaag. Hetzelfde geldt voor parkeren op het dak. Dit is bij een kleine hal uit economisch oogpunt geen optie. Tweelaags bouwen is voor kleine hallen de overweging waard omdat de meerkosten hiervan zeer beperkt zijn. Bij grotere hallen zijn de intensiveringmaatregelen relatief goedkoper. Parkeren op het dak bij één laag is economisch haalbaar. Bij meerdere lagen wordt het relatief duur. In twee lagen bouwen is net zo duur of zelfs goedkoper dan eenlaags bouwen. In drie lagen bouwen heeft een meerprijs, maar deze valt relatief mee. De goedkoopste varianten zijn altijd de conventionele hal (één laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op het maaiveld) en de hal van twee lagen op het maaiveld, met parkeergelegenheid op het maaiveld. Bij een kleine hal is er nog een prijsverschil tussen beide varianten aanwezig in het voordeel van de conventionele hal. Bij de grotere hallen verschuift het voordeel naar de hal met twee lagen. De schaalvoordelen blijken erg belangrijk. De meest ruimte-intensieve variant bij een 2 2 hal van 10.000 m kost ruim 860,- per m , terwijl de goedkoopste variant, maar minst 2 2 ruimte-intensieve variant bij een hal van 1.000 m zo’n 770,- per m kost. De relatieve meerkosten van ruimte-intensieve maatregelen nemen bij grotere bedrijfshallen af, zoals in tabel 2.3 duidelijk wordt. Tabel 2.3: Meerprijs in
per m2 bvo in vergelijking met een conventionele eenlaagse hal 2 m bvo bedrijfsruimte
1.000 m2
4.000 m2
10.000 m2
verschijningsvorm 2 lagen (1 bovengronds, 1 ondergonds), parkeren op maaiveld 2 lagen (op maaiveld), parkeren op maaiveld 3 lagen (2 bovengronds, 1 ondergronds), parkeren op maaiveld 1 laag, parkeren op dak 2 lagen (1 laag bovengronds, 1 laag ondergronds), parkeren op dak 2 lagen (op maaiveld), parkeren op dak 3 lagen (2 lagen bovengronds, 1 laag ondergronds), parkeren op dak
+415 +7 +489 +322 ONM ONM ONM
+185 -1 +144 +122 +298 ONM ONM
+140 -20 +97 +106 +235 +129 +239
NB 1 ONM betekent dat het onmogelijk is om een hellingbaan aan te leggen langs de langste zijde van het gebouw, omdat er onvoldoende ruimte is. NB 2 de kosten voor liften in een kelder worden bij de kelderkosten gerekend, de kosten voor liften bovengronds worden bij de skeletkosten gerekend.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
9/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
De meerkosten van intensief ruimtegebruik worden vooral bepaald door: hoge kosten voor de aanleg van een kelder, m.n. door aanbreng van liften; hoge kosten voor verstevigde dakconstructie voor parkeergelegenheid op het dak; hoge kosten voor de aanleg van een hellingbaan om het parkeerterrein op het dak te bereiken; hoge skeletkosten bij meerlaagse bouw op het maaiveld, m.n. door aanbreng van liften. Grondkosten en ruimtewinst Uit bovenstaande overzichten zijn de kostenvariaties voor de verschillende typen gebouwen duidelijk geworden. Het is nu interessant om de invloed van de grondkosten op de totale kosten erbij te betrekken. Dit leidt tot nieuwe conclusies. Zo is bij een grondprijs van 100,- een conventionele bedrijfshal niet meer de goedkoopste optie. Een tweelaagse hal op het maaiveld met parkeergelegenheid op het maaiveld is tussen de 8% en 12% goedkoper dan een conventionele hal. Bij een grondprijs van 200,- is tweelaagse bouw op het maaiveld altijd de goedkoopste optie, gevolgd door drie lagen 2 2 2 bij 4.000 en 10.000 m en conventioneel bij 1.000 m . Bij een hal van 10.000 m bvo is een drielaagse hal (inclusief kelder) ook goedkoper dan een conventioneel gebouw. Het goedkoper worden van gestapelde en ondergrondse bouw wordt veroorzaakt door de ruimtebesparing die daarbij optreedt. Bij intensief ruimtegebruik is minder grond nodig en deze ruimtewinst betekent in sommige gevallen dan ook economische winst ten aanzien van de totale kosten. De volgende grafieken geven een overzicht van de totale kosten (inclusief grondkosten) 2 2 2 2 per m bvo per verschijningsvorm voor hallen van 1.000 m , van 4.00 m en 10.000 m bvo. De lijnen zijn de kostenlijnen van de conventionele hal.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
10/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur 2.3: Totaalprijs (investeringskosten incl. grondprijs) in 4.000 en 10.000 m2 bvo
per m2 bvo voor hallen van circa 1.000,
1600 1400
kosten per m2 bvo
1200 1000 800 600 400 200 0 1.1
1.2.k
1.2
1.3.k
1.1.p
1.2.k.p
1.2.p
1.3.k.p
4.2.k.p
4.2.p
4.3.k.p
10.2.p
10.3.k.p
verschijningsvorm grondpr 100
grondpr 200
1600 1400
kosten per m2 bvo
1200 1000 800 600 400 200 0 4.1
4.2.k
4.2
4.3.k
4.1.p
verschijningsvorm grondpr 100 euro
grondprijs 200 euro
1600 1400
koten per m2 bvo
1200 1000 800 600 400 200 0 10.1
10.2.k
10.2
10.3.k
10.1.p
10.2.k.p
verschijningsvorm grondpr 100 euro
grondpr 200 euro
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
11/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
De volgende figuur laat de ruimtewinst per verschijningsvorm voor hallen van 10.000 2 2 m (de ruimtewinst van hallen van 1.000 en 4.000 m is redelijk vergelijkbaar) zien. Figuur 2.4: Ruimtewinst in % in vergelijking met conventionele hal 70
percentage ruimtewinst tov basisvariant
60
50
40
30
20
10
0 10.1
10.2.k
10.2
10.3.k
10.1.p
10.2.k.p
10.2.p
10.3.k.p
verschijningsvorm
De ruimtewinst varieert per verschijningsvorm en grootte van het pand. Bij een groot 2 bedrijfspand van 10.000 m bvo kan de besparing oplopen tot 63%. Alleen het toepassen van parkeergelegenheid op het dak levert al 12% ruimtebesparing op. De meeste ruimtewinst wordt behaald door een bedrijfspand van drie lagen (twee lagen bovengronds en één laag ondergronds) met parkeergelegenheid op het dak. Residuele grondwaarde 5 Inbo heeft met behulp van het rekenmodel de residuele grondwaarde van de verschillende verschijningsvormen berekend. Hiervoor is gevarieerd met huurniveaus, bruto aanvangsrendementen (BAR) en referentiegrondprijzen. Er zijn hoge huurprijzen 2 aangehouden, namelijk 75,- en 100,- per m bvo, omdat van locaties is uitgegaan waar ondernemers graag gevestigd willen zijn en waar de grond schaars is: grote delen van de randstad. Het toepassen van intensief ruimtegebruik is op deze locaties het meest kansrijk. Na analyse blijkt bijna de helft (46%) van de 228 mogelijke combinaties een te lage residuele grondwaarde te hebben (afgezet tegen de referentiegrondprijzen). De onderwaarde varieert van enkele euro’s tot zo’n vijf keer de referentiegrondprijs. De 5
Residuele grondwaarde = maximale investeringsbedrag – investering (excl. grondaankoop) en vertelt hoeveel geld er overblijft voor het aankopen van de grond. Maximale investeringsbedrag = (verhuurbaar vloeroppervlak x huurprijs)/bruto aanvangsrendement.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
12/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
meeste tekorten zijn te vinden bij combinaties met een huurprijs van 2 gebouwen met een bvo van 1.000 m .
75,- bij
Ruim de helft (54%) van de mogelijke combinaties heeft echter een hogere residuele grondwaarde dan de referentieprijs. De overwaarde varieert van enkele euro’s tot vier 2 keer de referentieprijs. Dit geldt met name voor gebouwen met een bvo van 10.000 m en een huurprijs van 100,-. De verschijningsvorm die gemiddeld de hoogste residuele grondwaarden oplevert, is een tweelaags bedrijfsgebouw met parkeergelegenheid op het maaiveld. Opvallend is 2 dat bij een hal van 10.000 m ook de verschijningsvormen met 2 en 3 lagen en parkeergelegenheid op het dak vaak een hoge residuele grondprijs opleveren. Hieruit blijkt nogmaals dat schaalgrootte een belangrijke voorwaarde is voor het beheersen van de kosten bij intensieve bouwvormen. De volgende tabellen geven een overzicht 2 van de residuele grondwaarden en de mogelijke winsten en verliezen per m die bij de gehanteerde combinaties van huurprijs, BAR en referentiegrondprijs kunnen worden behaald. De tabellen 2.4 tot en met 2.6 geven een overzicht van de residuele grondwaarden van de diverse combinaties en verschijningsvormen. De grijs gearceerde cellen geven de verschijningsvormen en combinaties aan die een positief resultaat opleveren als de referentiegrondprijs van de residuele grondwaarde wordt afgetrokken.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
13/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tabel 2.4: residuele grondwaarde van een hal van circa 1.000 m2 bvo H/BAR/G 100/7,5/100 100/8,0/100 100/9,0/100 75/7,5/100 75/8,0/100 75/9,0/100 100/7,5/200 100/8,0/200 100/9,0/200 75/7,5/200 75/8,0/200 75/9,0/200
res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies
1.1 263 163 223 123 156 56 103 3 73 -27 24 -76 263 63 223 23 156 -44 103 -97 73 -127 24 -176
1.2.k 68 -32 5 -95 -102 -202 -186 -286 -234 -334 -314 -414 68 -132 5 -195 -102 -302 -186 -386 -234 -434 -314 -514
1.2 396 296 332 232 226 126 141 41 94 -6 14 -86 396 196 332 132 226 26 141 -59 94 -106 14 -186
1.3.k -10 -110 -87 -187 -215 -315 -318 -418 -376 -472 -472 -572 -10 -210 -87 -287 -215 -415 -318 -518 -376 -576 -472 -672
1.1.p 1.2.k.p 121 ONM 21 75 -25 -1 -101 -61 -161 -96 -196 -152 -252 121 -79 75 -125 -1 -201 -61 -261 -96 -296 -152 -352
1.2.p 1.3.k.p ONM ONM
2
H = huur per m bvo in BAR = bruto aanvangsrendement 2 G = referentiegrondprijs in per m res.grond w = residuele grondwaarde winst/verlies = residuele grondwaarde – de referentiegrondprijs residuele grondwaarde – referentieprijs = positieve waarde 2
Uit de tabel valt bijvoorbeeld op te maken dat wanneer een hal van circa 1000 m bvo 2 in één laag wordt gebouwd, blijft er 263 per m over blijft om grond aan te kopen. Bij 2 2 een grondprijs van 100 per m blijft er 163 per m over. Indien dit pand in twee lagen boven de grond en één laag ondergronds wordt gebouwd, dan is er negatieve 2 2 residuele grondwaarde. Bij een prijs van 100 per m is er een tekort van 110 per m .
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
14/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tabel 2.5: residuele grondwaarde van een hal van circa 4.000 m2 bvo H/BAR/G 100/7,5/100
res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies
100/8,0/100 100/9,0/100 75/7,5/100 75/8,0/100 75/9,0/100 100/7,5/200 100/8,0/200 100/9,0/200 75/7,5/200 75/8,0/200 75/9,0/200
4.1 325 225 285 185 218 118 164 64 134 34 84 -16 325 125 285 85 218 18 164 -36 134 -76 84 -116
4.2.k 350 250 287 187 182 82 98 -2 51 -49 -28 -128 350 150 287 87 182 -18 98 -102 51 -149 -28 -228
4.2 496 396 433 333 328 228 244 144 197 97 118 18 496 296 433 233 328 128 244 44 197 -3 118 -82
4.3.k 465 365 387 287 257 157 153 53 94 -6 -4 -104 465 265 387 187 257 57 153 -47 94 -106 -4 -204
4.1.p 4.2.k.p 303 326 203 226 257 247 157 147 181 116 81 16 120 12 20 -88 85 -47 -15 -147 28 -145 -72 -245 303 326 103 126 257 247 57 47 181 116 -19 -84 120 12 -80 -188 85 -47 -115 -247 28 -145 -172 -345
4.2.p 4.3.k.p ONM ONM
Tabel 2.6: residuele grondwaarde van een hal van circa 10.000 m2 bvo H/BAR/G 100/7,5/100 100/8,0/100 100/9,0/100 75/7,5/100 75/8,0/100 75/9,0/100 100/7,5/200 100/8,0/200 100/9,0/200 75/7,5/200 75/8,0/200 75/9,0/200
res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies
10.1 347 247 306 206 238 138 183 83 152 52 101 1 347 147 306 106 238 38 183 -17 152 -48 101 -99
10.2.k 422 322 358 258 250 150 164 64 116 16 35 -65 422 222 358 158 250 50 164 -63 116 -84 35 -165
10.2 550 450 486 386 378 278 292 192 244 144 163 63 550 350 486 286 378 178 292 92 244 44 163 -37
10.3.k 561 461 481 381 346 346 239 139 179 79 78 -22 561 361 481 281 346 146 239 39 179 -21 78 -122
10.1.p 10.2.k.p 336 432 236 332 289 352 189 252 211 217 111 117 149 109 49 9 114 49 14 -51 56 -52 -44 -48 336 432 136 232 289 352 89 152 211 217 11 17 149 109 -51 -91 114 49 -86 -151 56 -52 -144 -225
10.2.p 10.3.k.p 539 560 439 460 458 452 358 352 325 272 224 172 216 128 116 28 156 47 56 -53 55 -87 -45 -187 539 560 359 360 458 452 258 252 324 272 124 72 216 128 16 -72 156 47 -44 -153 55 -87 -145 -287
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
15/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Energiegebruik Naast investeringskosten en grondgebruik is er ook gekeken naar de kosten van installaties en energiegebruik. Ecofys bv heeft deze berekeningen uitgevoerd. Uit de berekeningen en analyse blijkt dat ondergrondse ruimten energiezuiniger zijn dan conventionele bedrijfsruimten en dat gestapelde bouw meer energie vraagt. Het effect hiervan op de installatie- en exploitatiekosten is echter niet noemenswaardig. Stimuleringsmaatregelen In dit onderzoek is uitgegaan van fictieve verschijningsvormen bij standaardhallen. De standaardmodellen die Inbo heeft ontwikkeld en de daarbij behorende meer- en minderkosten geven snel inzicht in de vraag of en welke intensieve bouwvormen bij een bepaalde omvang bedrijfshal al dan niet realiseerbaar zijn. Dit kan het gesprek tussen de gemeenten en de projectontwikkelaars of individuele bedrijven vergemakkelijken. De rapportage geeft tevens een overzicht van andere maatregelen die stimulerend kunnen werken. Met name gemeenten kunnen daar een actieve rol in spelen. De gemeente krijgt steeds meer zeggenschap over de manier waarop terreinen worden bebouwd, o.a. door de invoering van de wet grondexpoitatie waarbij een exploitant/ontwikkelaar een exploitatievergunning moet aanvragen waarin de gemeente eisen kan neerleggen omtrent inrichting (intensief ruimtegebruik) en betaling van kosten. Andere maatregelen die de gemeente kan treffen, zijn: tegemoetkoming in kosten door bijvoorbeeld subsidies, minimale bebouwingspercentages of een minimale floor-space index, minimale bouwhoogten en het opzetten van een parkmanagementorganisatie waarbinnen voorzieningen centraal worden geregeld en aangeboden. Het onderzoek wijst uit dat bepaalde vormen van intensief ruimtegebruik bij bedrijfsgebouwen kansrijk zijn. Niet alleen vanwege het feit dat er ruimte wordt bespaard, maar ook omdat er economische voordelen aanzitten. Deze voordelen worden groter naarmate de huur- en de grondprijs hoger zijn, zoals op de beste locaties in de Randstad. Met name bij grote bedrijfspanden kunnen de investeringskosten beperkt blijven. Voor kleine bedrijfshallen zijn maatregelen voor intensief ruimtegebruik per pand weinig zinvol (hoge meerkosten, weinig ruimtewinst). Hier moet intensief ruimtegebruik met name in de vorm van verzamelgebouwen of geschakelde gebouwen worden gezocht.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
16/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
3 Leeswijzer De rapportage bestaat uit 11 hoofdstukken, een literatuuropgave en vijf bijlagen. Hoofdstuk 1 is het voorwoord waarin de bij dit onderzoek betrokken partijen worden voorgesteld. Hoofdstuk 2 is de management summary waarin kort de belangrijkste uitgangspunten en resultaten van het onderzoek worden weergegeven. Hoofdstuk 3 is de leeswijzer. Hoofdstuk 4 schetst de achtergrond van het onderzoek en de onderzoeksvragen. Hoofdstuk 5 is een inleiding op intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen waarin het begrip intensief ruimtegebruik en de voorwaarden voor toepassing worden behandeld. Hoofdstuk 6 is een beschrijving van de uitkomsten van de rekenmodellen. Hierin wordt beschreven welke kosten door het model worden berekend en voor welke verschijningsvormen. Daarna worden de resultaten van de berekeningen per verschijningsvorm weergegeven en worden de gunstigste verschijningsvormen geïnventariseerd. Hoofdstuk 7 geeft weer hoeveel ruimte er kan worden bespaard door toepassing van intensievere bebouwingsmodellen. Daarna worden de grondkosten aan de investeringskosten toegevoegd. Hoe hoger de grondkosten, des te kansrijker de intensieve bebouwingsvormen worden. Hoofdstuk 8 is een analyse van de residuele grondwaarde. (De residuele grondwaarde is het bedrag dat overblijft om grond aan te kopen nadat de investeringskosten van het maximale investeringsbedrag zijn afgetrokken). De residuele grondwaarde geeft aan of het financieel haalbaar is om een pand te ontwikkelen. Tevens wordt in dit hoofdstuk bekeken of er mogelijkheden zijn om energiekosten terug te dringen. Hoofdstuk 9 gaat kort in op de percepties van de ondernemer ten aanzien van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Hoofdstuk 10 geeft een inventarisatie van mogelijke maatregelen om het toepassen van intensief ruimtegebruik te stimuleren. De maatregelen zijn met name op gemeenten van toepassing.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
17/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Hoofdstuk 11 geeft enkele vormen van intensief ruimtegebruik bij bedrijfspanden visueel weer. Hoofdstuk 12 is de literatuuropgave. Deze wordt vervolgd door de bijlagen.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
18/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
4 Inleiding 4.1
Aanleiding
Op veel locaties in Nederland, met name in de Randstad, ontstaat een ruimtetekort voor economische en niet-economische functies. Onder andere voor bedrijventerreinen wordt de grond schaars. De overheid richt zich in haar ruimtelijke ordeningsbeleid op zorgvuldig ruimtegebruik. Intensief ruimtegebruik voor bedrijventerreinen is een uitgangspunt in de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening met als doel de reductie van de hoeveelheid uit te geven grond. Uit eerder onderzoek dat Inbo heeft verricht, is gebleken dat bij overheden en marktpartijen nog weinig inzicht bestaat in de financiële consequenties van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Er zijn verschillende redenen om dit inzicht te vergroten: Belang ontwikkelaars en bedrijfsleven Veel vormen van intensief bouwen zijn doorgaans duurder dan het realiseren van conventionele bedrijfsruimten. Gestapeld en ondergronds bouwen laten veelal negatieve saldi op de bouwexploitaties zien. Dit is voor de markt geen stimulans om intensief te bouwen. Aan de andere kant zien bedrijven zich geconfronteerd met een schaarste aan geschikte vestigingslocaties. Op de locaties die wel beschikbaar zijn, stelt de overheid steeds vaker strenge eisen ten aanzien van duurzaamheid en intensivering. Het is voor bedrijven en ontwikkelaars daarom interessant inzicht te hebben in de kostencomponent van intensief ruimtegebruik en intensieve concepten die de meerkosten kunnen beperken en tegelijkertijd een kwalitatieve meerwaarde hebben ten opzichte van conventionele gebouwen. Belang (lokale) overheden Het (grond)prijsbeleid is, naast het stellen van voorwaarden in bestemmingsplannen, beeldkwaliteitsplannen en privaatrechtelijke overeenkomsten, bij uitstek een instrument om op lokaal niveau intensief ruimtegebruik te bevorderen. Gemeenten die plannen willen sturen en toetsen op intensief ruimtegebruik hebben daarvoor inzicht nodig in de financiële consequenties voor ontwikkelende en opdrachtgevende partijen. Om deze redenen is het onderzoek De kostencomponent van intensief ruimtegebruik uitgevoerd.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
19/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
4.2
Vraagstelling
Intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen omvat een bont palet aan verschijningsvormen. In onderhavige studie wordt met name ingezoomd op twee vormen van intensivering op kavelniveau, te weten: stapelen en ondergronds bouwen. Tevens wordt er in het kort aandacht besteed aan geschakeld bouwen en combinaties van de verschillende verschijningsvormen. Ook worden andere vormen van intensief ruimtegebruik besproken waaronder maatregelen die in het kader van parkmanagement worden genomen, collectieve voorzieningen en een efficiënte inrichting van het totale terrein. De hoofdvragen binnen dit onderzoek zijn: 1. Welke mogelijkheden zijn er op het gebied van intensief ruimtegebruik? 2. Hoe groot zijn de meerkosten van gestapeld en ondergronds bouwen? 3. Bij welke volumes en bij welke concepten kunnen de (meer)kosten worden beperkt? 4. Wat is de residuele waarde van de grond c.q. wat is de onrendabele top van deze projecten? 5. Op welke wijze kan van de grondprijssystematiek een intensiveringsprikkel uitgaan? 6. Hoe kan het toepassen van intensief ruimtegebruik worden gestimuleerd?
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
20/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
5 Intensief ruimtegebruik, achtergrond In dit hoofdstuk wordt het begrip intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen toegelicht. Daarbij wordt kort ingegaan op mogelijke verschijningsvormen. Tevens wordt een beeld geschetst van de kwantitatieve, ruimtelijke effecten van intensivering op zowel kavel- als terreinniveau.
5.1
Het begrip intensief ruimtegebruik
Intensief ruimtegebruik betreft niet alleen verdichting, maar ook het zo efficiënt mogelijk en kwalitatief hoogwaardig gebruiken van ruimte en voorzieningen en het clusteren van met elkaar samenhangende functies op nieuwe terreinen. De reden om intensief ruimtegebruik toe te passen betreft hoofdzakelijk 2 2 ruimtebesparing. Met minder m uitgeefbaar grondoppervlak, moet meer m bruto vloeroppervlak worden ontwikkeld, zodat er minder grond uitgegeven hoeft te worden. Intensief ruimtegebruik heeft ook nog andere voordelen. Door een optimaal gebruik van de ruimte kan het gehele bedrijventerrein beter functioneren, verbetert het imago en de uitstraling van het terrein, zijn de bedrijven beter op de toekomst voorbereid en kan er duurzamer worden gewerkt. Tevens wordt de samenwerking op het terrein verbeterd, onder andere doordat voorzieningen met elkaar worden gedeeld (bijvoorbeeld: parkeergelegenheid, restaurant, vergaderzalen, wasstraat, beveiligingsvoorzieningen).
5.2
Voorwaarden voor het toepassen van intensief ruimtegebruik
De belangrijkste voorwaarde voor het toepassen van intensief ruimtegebruik is dat het niet belemmerend werkt op het functioneren van een bedrijf. Niet ieder bedrijf heeft evenveel mogelijkheden om intensief ruimtegebruik toe te passen. Tevens zijn de mogelijkheden van intensief ruimtegebruik op bestaande locaties beperkter dan op nieuwe locaties. Bestaande bouw biedt bijvoorbeeld vaak weinig mogelijkheden voor extra bouwlagen of onderkeldering. Verdichting is niet altijd toepasbaar in verband met de aanwezige infrastructuur. De belangrijkste randvoorwaarde wordt gevormd door de verwachte meerkosten van intensief ruimtegebruik. De verwachte voordelen van intensief ruimtegebruik moeten opwegen tegen de verwachte meerkosten. De voordelen hoeven niet altijd in geld uitgedrukt te kunnen worden (voorbeelden van niet financiële voordelen: ruimtebesparing, goede samenwerking, efficiënte clustering, een duurzame uitstraling).
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
21/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Een goede heldere communicatie en inzicht in kosten en baten zijn nodig om eventuele weerstanden weg te nemen.
5.3
Vormen van intensief ruimtegebruik
Er zijn verschillende toepassingsmogelijkheden van intensief ruimtegebruik: De bouwwijze; Verdichting; Gebruik van ruimte; Gebruik en inrichting van voorzieningen; Afstemming in tijd en ruimte. Niet alle bovengenoemde vormen zijn altijd mogelijk. Tevens hebben ze allemaal vooren nadelen. Soms is het verstandig om mogelijkheden te combineren. Alle vormen worden in het kort behandeld in Bijlage 1.
5.4
Ruimte-effecten van intensief ruimtegebruik
Als gevolg van het toepassen van verdichting en intensieve bebouwingsmodellen kunnen het te realiseren bruto vloeroppervlak, de bouwhoogte en –diepte, het bebouwingspercentage en het percentage uitgeefbaar terrein (ofwel bruto-netto verhouding van een terrein) veranderen. Deze factoren hebben een gezamenlijk effect op de totale bruto ruimtebehoefte en daarmee op de te realiseren netto ruimtewinst. Dit mogelijke effect is in tabel 5 in kaart gebracht. In deze tabel is gevarieerd met het aantal bouwlagen, het bebouwingspercentage en het percentage bruto uitgeefbaar terrein. Het benodigde parkeeroppervlak is afhankelijk van de gehanteerde oppervlakte per parkeerplek (incl. manoeuvreerruimte) en de gehanteerde parkeernorm.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
22/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tabel 5.1: Relatie tussen bruto vloeroppervlak (bvo) en bruto terrein (oppervlakte in m2 tenzij anders vermeld) Aantal bouwlagen Bebouwingspercentage bvo bedrijfsruimte Aantal bouwlagen
1 50 20.000 1
1 75 20.000 1
2 50 20.000 2
2 75 20.000 2
3 50 20.000 3
3 75 ONM ONM
Bebouwd oppervlak Bebouwingspercentage Uitgeefbaar terrein Oppervlak parkeren* Onbebouwd oppervlak
20.000 50 40.000 3.200 16.800
20.000 75 26.667 3200 3.467
10.000 50 20.000 3.200 6.800
10.000 75 13.333 3.200 133
6.667 50 13.333 3.200 3.467
ONM ONM ONM ONM ONM
Uitgeefbaar terrein, in ha. Bruto terrein, 55 % uitgeefbaar, in ha. Bruto terrein, 65 % uitgeefbaar, in ha.
4,0 7,3 6,2
2,7 4,8 4,1
2,0 3,6 3,1
1,3 2,4 2,1
1,3 2,4 2,1
ONM ONM ONM
Bebouwingsindex (bvo/uitgeefbaar) Floor-space index** (bvo/bruto terrein)
0,50 0,27
0,75 0,41
1,00 0,55
1,50 0,83
1,50 0,83
ONM ONM
2
* oppervlak parkeren op basis van een parkeernorm 1:125 en 20 m per plaats **fsi op basis van 55% uitgeefbaar Bron: Inbo, Kosten en baten van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, Een handreiking aan gemeenten vanuit ondernemersperspectief, 2001.
Kavelniveau Uit de tabel blijkt dat het variëren van deze factoren kan leiden tot zeer verschillende bruto ruimtebehoeften. Bij gemiddeld 1 bouwlaag en een bebouwingspercentage van 2 50% is voor 20.000 m bvo bedrijfsruimte 4,0 hectare uitgeefbaar terrein nodig. In dit geval bedraagt de bebouwingsindex, een maat voor dichtheid op kavelniveau (bvo/uitgeefbaar terrein), 0,5. Indien hetzelfde bouwvolume wordt gerealiseerd in een zeer hoge dichtheid, met gemiddeld 3 bouwlagen en een bebouwingspercentage van 75%, blijkt er te weinig ruimte over te blijven voor parkeerplaatsen en manoeuvreerruimte. Dit is in de tabel met de letters ONM (onmogelijk) aangegeven. Terreinniveau Een aantal maatregelen, zoals verdichting en collectieve parkeerterreinen, heeft effect op de bruto-netto verhouding van een terrein doordat het percentage uitgeefbaar terrein verandert. Een aantal mogelijkheden wordt in Bijlage 1 genoemd. Hoewel deze maatregelen niet per sé een ruimte-effect op kavelniveau hebben, is wel sprake van effecten op terreinniveau. Bij 55% uitgeefbaar terrein is voor 4 hectare netto terrein 7,3 hectare bruto terrein nodig. Bij 65% uitgeefbaar terrein is voor 4 hectare netto terrein slechts 6,2 hectare bruto terrein nodig. Voor 0,9 hectare netto terrein bedraagt de bruto ruimtebehoefte 1,4 (65% uitgeefbaar) respectievelijk 1,6 (55% uitgeefbaar) hectare. De floor-space index, een maat voor dichtheid op terreinniveau, varieert in tabel 5 van 0,27 tot 0,83. Daar komt bij dat wanneer voorzieningen zoals vergaderruimten, bedrijfsrestaurant, parkeerterrein, etc. gedeeld kunnen worden, er op kavelniveau meer ruimte overblijft die anders ingevuld kan worden. Het gaat in het kader van dit onderzoek te ver om de ruimtebesparingen die daardoor ontstaan door te rekenen.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
23/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Wisselwerking Tot slot moet worden opgemerkt dat sommige intensiveringsvormen op kavelniveau tot een hogere bebouwingsindex leiden, maar op terreinniveau tot een ongunstiger percentage uitgeefbaar terrein. De floor-space index stijgt hiermee minder snel dan de bebouwingsindex. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door: Extra ontsluitingen in verband met mogelijke calamiteiten. De ruimtewinst die op
kavelniveau wordt behaald, wordt dan op terreinniveau deels teniet gedaan. Op sommige bedrijventerreinen gelden bebouwingspercentages tot 100%. Dit kan
worden gerealiseerd door het achterwege laten van bepaalde voorzieningen (bijvoorbeeld parkeren, wasstraat, opslag). Deze voorzieningen zullen wel elders op het terrein moeten worden getroffen. Om deze redenen is het zinvol om zowel het bebouwingsindex als de floor-space index te hanteren als maat voor verdichting.
5.5
Conclusies en aanbevelingen
Intensief ruimtegebruik is meer dan alleen verdichting. Het houdt in dat de ruimte en voorzieningen zo efficiënt en goed mogelijk worden gebruikt. Het is belangrijk om niet alleen op kavelniveau, maar ook op terreinniveau te denken omdat een ruimtewinst op kavelniveau niet vanzelf een ruimtewinst voor het gehele terrein betekent. Door in meerdere lagen te bouwen en een hoog percentage uitgeefbaar terrein na te streven kan relatief veel ruimtewinst worden geboekt (tabel 5.1). De belangrijkste randvoorwaarde om dit te realiseren is, dat maatregelen ook financieel haalbaar moeten zijn. Dit betekent dat de kosten en baten van intensieve bouwvormen duidelijk in beeld moeten worden gebracht. Hierdoor kan een heldere communicatie tussen gemeente, projectontwikkelaar en individuele ondernemer plaatsvinden.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
24/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
6 Doorrekenen van fictieve projecten 6.1
Introductie
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de investeringskosten van bedrijfsgebouwen. Het grootste deel van de investeringskosten bestaat uit bouwkosten. Naast bouwkosten bepalen bijkomende kosten als honoraria, leges, inrichtingskosten, financieringskosten en grondkosten de totale investering. Er wordt naar twee vormen van intensief bouwen op kavelniveau gekeken: stapelen en ondergronds bouwen. Binnen dit onderzoek wordt er naar standaard bedrijfsgebouwen gekeken. Kantoren binnen bedrijfspanden worden bijvoorbeeld buiten beschouwing gelaten omdat dit de vergelijkbaarheid van de gebouwen beperkt.
6.2
Meerkosten, algemeen
De kennis van “bouwend Nederland” ten aanzien van meerlaags bouwen van bedrijfshuisvesting is, in tegenstelling tot het bouwen van gestapelde woningen en kantoren, niet groot, laat staan geoptimaliseerd. Tot nu toe heeft de huisvesting van bedrijven zich veelal beperkt tot enkellaagse gebouwen. Het vergelijken van hoogbouw in de kantorensector, woningbouw en bedrijfshuisvesting levert wel interessante inzichten op. De meeste inzichten zijn gebaseerd op kantorenbouw. In deze paragraaf worden enkele algemeenheden van gestapeld en ondergronds bouwen van bedrijfsgebouwen besproken. Bijlage 2 geeft een overzicht van algemene kennis omtrent hoogbouw en ondergrondse bouw op het gebied van woon- en kantoorgebouwen. De belangrijkste factoren die de meer- en minderkosten van gestapeld en ondergronds bouwen bepalen, staan in tabel 6.1 genoemd en worden verder toegelicht in Bijlage 3.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
25/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tabel 6.1: Meer- en minderkosten bij gestapeld en ondergronds bouwen Kostenposten Bereikbaarheid Geluidsoverlast Huuropbrengst
Installatiekosten
Funderingskosten Dakafwerkingskosten Kosten omhullend oppervlak Bouwplaatskosten Grondkosten Kelderkosten
Stapelen Liften Geluidwerende voorzieningen, bijvoorbeeld zwaardere vloer Nadeligere bruto-netto verhouding door aanwezigheid van trappenhuis etc. Hogere kosten door verlichting en verwarming van o.a. liften Kleiner funderingsoppervlak, dus 2 lagere kosten per m bvo Kleiner dakoppervlak, dus lagere kosten per m2 bvo Oppervlak omhulsel neemt toe, dus hogere kosten per m2 bvo Langere bouwtijd, dus hogere kosten Kleinere footprint, dus lagere grondkostenkosten Nvt
Ondergronds bouwen Liften Situatie-afhankelijk Nadeligere bruto-netto verhouding door aanwezigheid van trappenhuis etc. Geforceerde ventilatie Voorzieningen voor daglichttoetreding Situatie-afhankelijk Kleiner dakoppervlak, dus lagere kosten per m2 bvo Omhulsel neemt af, dus lagere kosten per m2 bvo Langere bouwtijd, dus hogere kosten Kleinere footprint, dus lagere grondkosten Hoge kosten voor het aanbrengen van een kelder
De investeringskosten van een bedrijfspand in een gestapelde of ondergrondse vorm zijn doorgaans hoger dan bij het bouwen op maaiveldniveau. Vooral complexe productieprocessen en intern transport (met name verticaal) werken kostenverhogend op gestapeld bouwen. Een bedrijfsgebouw wordt alleen ontwikkeld als het financieel haalbaar is (als er een marktconform huurniveau voor wordt verwacht). Het bepalen van de minimaal benodigde netto huuropbrengst is gebaseerd op de initiële (investerings)kosten. Wanneer de initiële kosten hoger uitvallen ten opzichte van een traditioneel bedrijfsgebouw, zal dit worden vertaald in een hogere minimaal benodigde netto huur. De minimaal benodigde bruto huuropbrengst is tevens, maar in mindere mate gebaseerd op de exploitatielasten.
6.3
Doorrekenen van fictieve projecten
In deze paragraaf wordt een aantal ruimte-intensieve projecten doorgerekend op hun kostenstructuur, waarbij wordt gekeken naar de investeringskosten. De investeringskosten bestaan uit de directe bouwkosten (funderingen, gevels, daken, skelet, etc.), de indirecte bouwkosten (bouwplaatskosten, winst, risico, etc.) en de bijkomende kosten (overheidsheffingen, loon/prijswijzigingen, architect, financieringskosten, etc.).
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
26/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Andere kosten die een rol spelen zijn: grondkosten
De grondkosten worden op residuele wijze berekend en afgezet tegen vastgestelde referentiegrondprijzen ( 100,- en 200,-). energiekosten De kosten voor installatie en het energiegebruik zijn door Ecofys bv geanalyseerd.
Deze komen in de volgende hoofdstukken aan de orde. Alle bedragen zijn exclusief BTW. Door middel van dit model kunnen ook de residuele grondwaarden worden berekend. Deze paragraaf en Bijlage 4 geven de uitgangspunten waarop de berekeningen zijn gebaseerd. De variabelen en parameters Inbo heeft een excel-rekenmodel ontwikkeld waarmee de totale kosten van 24 verschijningsvormen van bedrijfshallen met drie verschillende oppervlakten kunnen worden berekend. In deze rapportage zullen voor de verschillende verschijningsvormen de volgende codes worden gehanteerd: Tabel 6.2: Codes en verschijningsvormen Code 1.1 1.2.k 1.2 1.3.k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p 4.1 4.2.k 4.2 4.3.k 4.1.p 4.2.k.p 4.2.p 4.3.k.p 10.1 10.2.k 10.2 10.3.k 10.1.p 10.2.k.p 10.2.p 10.3.k.p
Omschrijving Bedrijfspand met 1000 m2 bvo bedrijfspand, 1 laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op maaiveld 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 2 lagen (2 boven de grond), P op maaiveld 3 lagen (2 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 1 laag op maaiveld, P op het dak 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op het dak 2 lagen, (2 boven de grond), P op het dak 3 lagen, (2 boven en 1 onder de grond), P op het dak 2 Bedrijfspand met 4000 m bvo 1 laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op maaiveld 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 2 lagen (2 boven de grond), P op maaiveld 3 lagen (2 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 1 laag op maaiveld, P op het dak 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op het dak 2 lagen, (2 boven de grond), P op het dak 3 lagen, (2 boven en 1 onder de grond), P op het dak Bedrijfspand met 10.000 m2 bvo 1 laag op maaiveld, met parkeergelegenheid op maaiveld 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op maaiveld 2 lagen (2 boven de grond), P op maaiveld 3 lagen (2 boven en 1 onder de grond 1 laag op maaiveld, P op het dak 2 lagen, (1 boven en 1 onder de grond), P op het dak 2 lagen, (2 boven de grond), P op het dak 3 lagen, (2 boven en 1 onder de grond), P op het dak
Code: eerste cijfer = bvo; tweede cijfer = aantal bouwlagen (inclusief kelder, indien aanwezig); k = kelder; p = parkeren op het dak
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
27/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Het rekenmodel berekent de investeringskosten voor bedrijfspanden met bruto 6 2 vloeroppervlakten van circa 1.000, 4.000 en 10.000 m in de volgende verschijningsvormen: Figuur 6.1: Een standaard hal op het maaiveld met een parkeerterrein op het maaiveld (code: 1.1, 4.1, 10.1)
Zwart: parkeeroppervlak Groen: strook van 6 meter rondom bedrijfshal Lichtgrijs: overige verharde kavel Donkergrijs: gebouw
6
De oppervlakten kunnen afwijken doordat er vaste stramienmaten zijn gehanteerd
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
28/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur 6.2: Een standaard hal op het maaiveld met parkeerterrein op het dak, te bereiken via een hellingbaan langs het gebouw (code: 1.1.p, 4.1.p, 10.1.p)
Figuur 6.3: Gestapelde bouw, twee lagen op het maaiveld met parkeergelegenheid op het maaiveld (code: 1.2, 4.2, 10.2.)
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
29/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur 6.4: Gestapelde bouw, twee lagen op het maaiveld met parkeerterrein op het dak (code: 1.2.p, 4.2.p, 10.2.p)
Figuur 6.5: Combinatie van gestapelde en ondergrondse bouw in twee lagen met parkeerterrein op het dak (code: 1.2.k.p, 4.2.k.p, 10.2.k.p)
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
30/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur 6.6: Combinatie van gestapelde en ondergrondse bouw in drie lagen met parkeergelegenheid op het maaiveld (code: 1.3.k, 4.3.k, 10.3.k)
Figuur 6.7: Combinatie van gestapelde en ondergrondse bouw in drie lagen met parkeergelegenheid op het dak (code: 1.3.k.p, 4.3.k.p, 10.3.k.p)
Het rekenmodel geeft inzicht in een groot aantal investeringskosten en andere waarden (o.a. funderingskosten, kelderkosten, gevelkosten, bvo, vvo, kaveloppervlak, floor-space-index, etc.). Alle kosten van één verschijningsvorm zijn opgenomen in Bijlage 5. Hierin staan ook de prijzen die voor de berekeningen zijn gehanteerd.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
31/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
6.4
De resultaten
In de volgende tabel staan de resultaten van het rekenmodel ten aanzien van 7 investeringskosten voor de verschillende verschijningsvormen samengevat. De geel gearceerde cellen geven de twee goedkoopste opties per bedrijfshal weer. Tabel 6.3: Samenvatting van de resultaten van de investeringskosten bvo (m2)
code
vvo (m2)
1.1 1.2.k 1.2 1.3.k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p
1.071 1.196 1.196 1.084 1.071 1.196 1.196 1.084
1.050 1.137 1.137 1.015 1.050 1.137 1.137 1.015
4.1 4.2.k 4.2 4.3.k 4.1.p 4.2.k.p 4.2.p 4.3.k.p
4.241 4.254 4.254 4.267 4.241 4.254 4.254 4.267
4.199 4.094 4.094 4.059 4.199 4.094 4.094 4.059
10.1 10.2.k 10.2 10.3.k 10.1.p 10.2.k.p 10.2.p 10.3.k.p
10.566 10.585 10.585 10.605 10.566 10.585 10.585 10.605
10.498 10.235 10.235 10.148 10.498 10.235 10.235 10.148
P=
kavel 1.000 m2 bvo 2.196 1.488 1.488 1.097 1.921 1.188 1.188 822 4.000 m2 bvo 8.700 5.420 5.420 4.326 7.625 4.345 4.345 3.251 2 10.000 m bvo 21.402 13.213 13.213 10.508 18.752 10.563 10.563 7.833
2
fsi
tot. invest. ( )
kosten p. m bvo ( )
0,49 0,80 0,80 0,99 0,56 1,01 1,01 1,32
823.200 1.414.800 927.000 1.363.800 1.167.600 ONM ONM ONM
769 1.183 775 1.258 1.090 ONM ONM ONM
0,49 0,78 0,78 0,99 0,56 0,98 0,98 1,31
2.768.400 3.562.800 2.773.200 3.398.400 3.286.800 4.042.800 ONM ONM
653 837 652 796 775 950 ONM ONM
0,49 0,80 0,80 1,01 0,56 1,00 1,00 1,35
6.577.800 8.067.000 6.377.400 7.635.000 7.701.600 9.080.400 7.951.200 9.141.600
623 762 602 720 729 858 751 862
Parkeren op het dak 2 Goedkoopste verschijningsvorm (laagste investeringskosten / m
De bruto-nettoverhouding is erg hoog. Dit is mogelijk doordat het hier pure bedrijfshallen betreft (zonder kantoorruimte etc.).
7
De bvo’s en vvo’s van de verschillende verschijningsvormen wijken enigszins af doordat er met vaste stramienmaten wordt gerekend.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
32/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
6.4.1
2
Een hal met een oppervlakte van circa 1.000 m
2
Voor een bedrijfshal met een oppervlakte van circa 1000 m zijn een eenlaagse en een tweelaagse hal met parkeergelegenheid op het maaiveld het goedkoopst 2 (respectievelijk 769,- en 775,- per m ). De andere opties zijn duurder of niet goed toepasbaar (zie figuur 6.8). Figuur 6.8: Investeringskosten per m2 in
voor een hal van circa 4000 m2
1.400
investeringskosten per m2
1.200
1.000
800
600
400
200
0 1.1
1.2.k
1.2
1.3.k
1.1.p
1.2.k.p
1.2.p
1.3.k.p
verschijningsvorm
Het verschil in kosten wordt in de volgende tabel duidelijk gemaakt. Tabel 6.4:Uiteenzetting van kostenposten t.a.v. investeringskosten voor een hal met een oppervlakte van circa 1000 m2 versch. vorm kostenpost funderingen kelder gevels dak skelet installaties terreinkosten totale directe kosten incl. indirecte kosten incl. bijkomende kosten
1.1
1.2.k
1.2
1.3.k
1.1.p 1.2.k.p
176.692 0 74.274 55.507 27.084 128.123 94.969 556.649
0 624.801 50.805 31.867 31.805 137.229 80.167 956.673
111.850 0 80.665 31.867 173.013 141.100 88.335 626.830
0 510.479 58.549 20.046 132.290 127.166 73.304 921.834
188.919 0 74.734 100.015 46.592 128.123 250.858 789.240
685.982 1.178.949
772.469 1.136.016
972.614
823.200 1.414.800
927.000 1.363.800 1.167.600
ONM
1.2.p 1.3.k.p
ONM
ONM
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
33/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Kelderkosten Bij 1.2.k en 1.3.k worden de hogere kosten vooral veroorzaakt door de investeringskosten voor de aanleg van een kelder. Hierbij zijn het met name de kosten ten behoeve van toegangstechniek voor ondergrondse opslag, voorzieningen voor verticaal transport (o.a. liften) en het aanbrengen van damwanden. Parkeren op het dak Bij 1.1.p worden de kosten beïnvloed door de hoge investeringskosten voor de dakconstructie en de aanleg van een hellingbaan (welke tot uitdrukking komt binnen de post terreinkosten) ten behoeve van parkeren op het dak. Installatiekosten De installatiekosten blijken bij de verschillende verschijningvormen weinig van elkaar te verschillen. Skeletkosten Skeletkosten zijn bij tweelaagse bouw op het maaiveld duidelijk hoger dan bij eenlaagse bouw of een tweelaags pand met kelder. Deze kosten kunnen tot 5,5 keer hoger liggen dan bij eenlaagse bouw. Dit wordt veroorzaakt door de aanbreng van liften en een tussenvloer. Bij een tweelaags pand met een kelder (1.2.k) worden de investeringskosten voor liften tot de kelderkosten gerekend. Bij een tweelaags pand op het maaiveld (1.2) worden de investeringskosten voor liften tot de skeletkosten gerekend. Bij een drielaags pand met een kelder (1.3.k) worden de investeringskosten voor liften gedeeltelijk bij de kelder- en gedeeltelijk bij de skeletkosten gerekend. Dit verklaart de grote verschillen in skeletkosten. 6.4.2
2
Een hal met een oppervlakte van circa 4000 m 2
Voor de hal met een oppervlakte van 4000 m geldt hetzelfde als voor de hal van 2 1000m . Eenlaags of tweelaags bouwen op het maaiveld is het goedkoopst. Opvallend is dat hier een drielaagse hal met kelder goedkoper is dan een tweelaagse hal met kelder.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
34/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur 6.9: Investeringskosten per m2 in
voor een hal van circa 4.000 m2
1.400
investeringskosten per m2
1.200
1.000
800
600
400
200
0 4.1
4.2.k
4.2
4.3.k
4.1.p
4.2.k.p
4.2.p
4.3.k.p
verschijningsvorm
De volgende tabel zet de algemene kostenposten uiteen. Figuur 6.10: Uiteenzetting van kostenposten t.a.v. investeringskosten voor een hal met een oppervlakte van circa 4000 m2 versch. vorm 4.1 4.2.k 4.2 kostenpost funderingen 649.128 0 369.503 kelder 0 1.447.364 0 gevels 171.056 105.242 164.093 dak 207.181 105.877 105.877 skelet 102.852 104.733 555.290 installaties 412.671 399.936 413.874 terreinkosten 328.860 246.047 266.467 totale directe 1.871.747 2.409.199 1.875.104 kosten incl. indirecte 2.306.636 2.968.961 2.310.772 kosten incl. bijkomen- 2.768.400 3.562.800 2.773.200 de kosten
4.3.k
4.1.p
4.2.k.p
4.2.p 4.3.k.p
0 675.618 0 1.087.289 0 1.447.364 125.950 172.894 107.080 72.109 352.761 251.858 372.681 180.014 182.132 405.785 412.671 399.936 234.154 428.593 345.303 2.297.968 2.222.551 2.733.673 2.831.886 2.738.946 3.368.824 3.398.400 3.286.800 4.042.800
ONM
ONM
Ook hier worden de meerkosten bij de andere verschijningsvormen veroorzaakt door de kelderkosten en de kosten voor de aanleg van parkeergelegenheid op het dak.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
35/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
6.4.3
2
Een hal met een oppervlakte van circa 10.000 m
Figuur 6.11: Investeringskosten per m2 in
voor een hal van circa 10.000 m2
1.400
investeringskosten per m2
1.200
1.000
800
600
400
200
0 10.1
10.2.k
10.2
10.3.k
10.1.p
10.2.k.p
10.2.p
10.3.k.p
verschijningsvorm
Tabel 6.5: Uiteenzetting van kostenposten t.a.v. investeringskosten voor een hal met een oppervlakte van 2 circa 10.000 m versch. vorm kostpost fundering kelder gevels dak skelet installatie terrein totdirecte kosten incl. indir kosten incl. bijk kosten
10.1
10.2.k
10.2
10.3.k
10.1.p
10.2.k.p
10.2.p
10.3.k.p
1.574.888 0 891.808 0 1.649.265 0 935.930 0 0 3.199.403 0 2.380.646 0 3.199.403 0 2.380.646 330.737 189.778 288.595 225.885 335.331 194.372 297.784 235.074 504.884 255.857 255.857 172.848 839.259 590.805 590.805 508.368 251.712 253.742 1.240.117 849.173 443.834 446.219 1.433.739 1.043.152 1.005.426 972.381 1.007.227 985.798 1.005.426 972.381 1.007.227 985.798 780.250 583.690 628.614 548.293 934.465 737.138 1.110.864 1.028.314 4.447.897 5.454.852 4.312.219 5.162.643 5.207.580 6.140.319 5.376.348 6.181.352 5.481.337 6.772.251 5.314.134 6.362.149 6.417.527 7.566.982 6.625.507 7.617.548 6.577.800 8.067.000 6.377.400 7.635.000 7.701.600 9.080.400 7.951.200 9.141.600
Een gebouw van twee lagen op het maaiveld is voor een groot bedrijfsgebouw van 2 circa 10.000 m het goedkoopst, gevolgd door één laag op het maaiveld.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
36/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
6.5
Meerkosten 2
Hoe groter het gebouw, hoe lager de investeringskosten per m . Intensief bouwen bij 2 2 kleine en middelgrote gebouwen (1.000 m - 4.000 m ) lijkt in veel gevallen geen financieel haalbare optie (met uitzondering van twee lagen op het maaiveld). Met 2 name de grote gebouwen (10.000 m ) bieden kansen voor het toepassen van intensieve bebouwingsmodellen. De volgende tabel geeft een samenvattend overzicht van de uitkomsten van de modellen. Hieruit blijkt dat de meerprijs van intensief bouwen verschilt naar grootte 2 van de bedrijfshal. De meerprijs is steeds tot stand gekomen door de kosten per m van 2 8 de betreffende verschijningsvorm van de kosten per m van de basishal af te trekken . Tabel 6.6: Concluderende tabel meerkosten code
8
bvo (m2)
1.1 1.2.k 1.2 1.3.k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p
1.071 1.196 1.196 1.084 1.071 1.196 1.196 1.084
4.1 4.2.k 4.2 4.3.k 4.1.p 4.2.k.p 4.2.p 4.3.k.p
4.241 4.254 4.254 4.267 4.241 4.254 4.254 4.267
10.1 10.2.k 10.2 10.3.k 10.1.p 10.2.k.p 10.2.p 10.3.k.p
10.566 10.585 10.585 10.605 10.566 10.585 10.585 10.605
tot. invest. kosten /. m2 kosten ( ) bvo bvo ( ) 1000 m2 bvo 823.200 769 1.414.800 1.183 927.000 775 1.363.800 1.258 1.167.600 1.090 ONM ONM ONM ONM ONM ONM 2 4000 m bvo 2.768.400 653 3.562.800 837 2.773.200 652 3.398.400 796 3.286.800 775 4.042.800 950 ONM ONM ONM ONM 10.000 m2 bvo 6.577.800 623 8.067.000 762 6.377.400 602 7.635.000 720 7.701.600 729 9.080.400 858 7.951.200 751 9.141.600 862
meerprijs / m2 bvo ( )
meerprijs / m2 bvo in %
415 7 489 322
54% 1% 64% 42%
185 -1 144 122 298
28% 0% 22% 19% 46%
140 -20 97 106 235 129 239
22% -3% 16% 17% 38% 21% 38%
Ook hier wijken de bvo’s van elkaar doordat er met vaste stramienmaten wordt gerekend.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
37/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
2
1.000 m 2 Voor een hal met een bvo van circa 1000 m blijft de standaarduitvoering van één laag één van de goedkoopste opties, samen met twee lagen op maaiveld dat nauwelijks 2 duurder is. Een hal met een kelder is 54 tot 64% duurder per m . Parkeren op het dak is 2 bij een kleine hal van 1000 m met 2 of meer lagen niet goed toe te passen. Bij een 2 eenlaags gebouw blijkt het een zeer dure optie. De meerprijs bedraagt 42% per m . De 2 meerprijzen per m worden in de volgende figuur verbeeld. Figuur 6.12: Meerprijs van intensiveringsmogelijkheden per m2 in vergelijking met de basisvariant bij 1.000 m2 bvo 500
400
meerpijs per m2
300
200
100
0 1.1
1.2.k
1.2
1.3.k
1.1.p
1.2.k.p
1.2.p
1.3.k.p
-100 verschijningsvorm
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
38/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
2
4000 m 2 Hoe groter de hal, hoe goedkoper de investering per m wordt. Een eenlaagse hal van 2 2 2 circa 4.000 m is per m 15% goedkoper dan een hal van 1.000 m . Een kelder is in dit 2 geval “slechts” 22 tot 28% duurder per m in vergelijking met de basisvariant. Bouwen 2 2 in twee lagen op het maaiveld is per m vergelijkbaar met de basisvariant ( 1,- per m goedkoper). Parkeren op het dak is bij één laag 19% duurder dan de basisvariant.
Figuur 6.13: Meerprijs van intensiveringsmogelijkheden per m2 in vergelijking met de basisvariant bij 4.000 m2 bvo 500
400
meerprijs per m2
300
200
100
0 4.1
4.2.k
4.2
4.3.k
4.1.p
4.2.k.p
4.2.p
4.3.k.p
-100 verschijningsvorm
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
39/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
2
10.000 m 2 2 De investeringskosten van een bedrijfshal van 10.000 m zijn per m lager dan bij een 2 kleinere hal (verschil van bijna 5% per m in vergelijking met een conventionele hal van 2 2 4.000 m en 19% in vergelijking met een conventionele hal van 1.000 m bvo). 2
Bouwen in twee lagen op het maaiveld heeft per m de laagste investeringskosten bij 2 een hal met een oppervlakte van 10.000 m bvo. Dit is 3% goedkoper dan eenlaags 2 bouwen. Een kelder is 16 tot 21% duurder per m dan de basisvariant en wordt bij deze afmetingen een reëlere optie. Parkeren op het dak blijft relatief duur. Hiervoor geldt 2 een meerprijs vanaf 17% per m . Figuur 6.14: Meer- en minderprijs van intensiveringsmogelijkheden per m2 in vergelijking met de basisvariant bij 10.000 m2 bvo 500
400
meerprijs per m2
300
200
100
0 10.1
10.2.k
10.2
10.3.k
10.1.p
10.2.k.p
10.2.p
10.3.k.p
-100 verschijningsvorm
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
40/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
2
Figuur 6.15 laat de procentuele verschillen zien van de investeringskosten per m van de verschijningsvormen in vergelijking met de basisvarianten. Dezelfde verschijningsvormen met verschillend oppervlak staan steeds naast elkaar afgebeeld, waardoor het schaalvoordeel van grotere panden goed zichtbaar is. Figuur 6.15: procentuele meerkosten per m2 van de verschillende verschijningsvormen in vergelijking met de basisvariant 70 60
% meerkosten tov basisvariant
50 40 30 20 10
p . k. .2 10
k. p 2. 4.
p
.p .1 10
1. 4.
p 1. 1.
.k .3
k 3. 4.
k 3. 1.
2 4.
.2
2 1.
.k .2
10
10
-10
10
k 2. 4.
1.
2.
k
0
verschijningsvorm
6.6
Conclusies en aanbevelingen
Meerkosten bij intensieve bouwvormen zijn met name in skelet- en kelderkosten te vinden in de vorm van kosten voor de aanbreng van liften, damwanden en tussenvloeren. Tevens zijn de investeringskosten voor de aanleg van een parkeerterrein op het dak hoog. Dit hangt met name samen met het verstevigen van de dakconstructie en de bouw van een hellingbaan. 2
Eén- en tweelaagse bouw hebben de laagste investeringskosten per m bvo. De 2 investeringskosten per m dalen als het totale bvo toeneemt. Intensievere bouwvormen zijn voornamelijk alleen bij grotere bedrijfshallen een optie. Bij kleine panden moet eerder aan het schakelen van hallen of verzamelgebouwen worden gedacht. Dit levert ruimtewinst op zonder dat er sprake is van zeer dure bouwvormen. 2
2
Bij panden boven de 4.000 m bvo worden sommige intensieve bouwvormen per m goedkoper dan minder intensieve vormen. Twee lagen op het maaiveld zijn goedkoper 2 dan één laag op het maaiveld (4.2 < 4.2 en 10.2 < 10.1) en bij 10.000 m zijn drie lagen inclusief kelder goedkoper dan twee lagen inclusief kelder (10.3.k < 10.2.k) en zijn twee
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
41/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
lagen op maaiveld met parkeergelegenheid op het dak goedkoper dan twee lagen inclusief kelder (10.2.p < 10.2.k). 2
2
Bij een hal met een oppervlakte van 10.000 m zijn de investeringskosten per m voor drie lagen inclusief kelder en parkeren op het dak goeddeels gelijk aan twee lagen inclusief kelder en parkeren op het dak (10.3.k.p = 10.2.k.p).
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
42/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
7 Grondkosten 7.1
Ruimtewinst
Alle intensiveringsvormen, zoals ze hier zijn gedefinieerd leveren een ruimtewinst op. Deze verschilt per verschijningsvorm. De volgende grafiek geeft de procentuele 2 ruimtewinst weer van de hallen met een bvo van 10.000 m in vergelijking met de 2 referentieverschijningsvorm van één laag op het maaiveld. De hallen van 4.000 m hebben een vergelijkbare ruimtewinst. Figuur 7.1: Ruimtewinst bij een hal van 10.000 m2 bvo 70
percentage ruimtewinst tov basisvariant
60
50
40
30
20
10
0 10.1
10.2.k
10.2
10.3.k
10.1.p
10.2.k.p
10.2.p
10.3.k.p
verschijningsvorm
De ruimtewinst kan met name bij grotere hallen behoorlijk oplopen. Een 2 bedrijfsgebouw van 10.000 m bvo met drie verdiepingen en parkeergelegenheid op het dak, neemt 63% minder ruimte in dan een conventioneel eenlaags gebouw.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
43/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
7.2
Grondkosten
Tot nu toe zijn alleen de investeringskosten voor het gebouw bekeken. Hierbij waren de grondkosten buiten beschouwing gelaten. De volgende tabel geeft een overzicht van de totale kosten, namelijk de investeringskosten en grondkosten. Er is met twee 2 2 grondprijzen gerekend: 100,- per m kavel en 200,- per m kavel. Hoe intensiever de kavel bebouwd is, hoe kleiner het benodigde kaveloppervlak, des te lager zijn de totale grondkosten. De geel gearceerde cellen geven de goedkoopste verschijningsvormen weer. De grijzen cellen geven de verschijningsvormen weer die goedkoper of vergelijkbaar zijn (tot 5% duurder) met de conventionele hal. Tabel 7.1: Overzicht van de totale kosten (investeringskosten en grondkosten van code
kavel
grondkost. bij 100
1.1 1.2.k 1.2 1.3.k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p
2.196 1.488 1.488 1.097 1.921 1.188 1.188 822
219.551 148.827 148.827 109.715 192.051 118.827 118.827 82.215
4.1 4.2.k 4.2 4.3.k 4.1.p 4.2.k.p 4.2.p 4.3.k.p
8.700 5.420 5.400 4.326 7.625 4.345 4.345 3.251
870.025 541.975 541.975 432.625 762.500 434.500 434.500 325.100
10.1 10.2.k 10.2 10.3.k 10.1.p 10.2.k.p 10.2.p 10.3.k.p
21.402 13.213 13.213 10.508 18.752 10.563 10.563 7.833
2.140.213 1.321.303 1.321.303 1.050.833 1.875.213 1.056.303 1.056.303 783.333
tot. kost. tot kost./m2 ( 100) ( 100) 1.000 m2 bvo 1.042.751 974 1.563.627 1.308 1.075.827 900 1.473.515 1.359 1.359.651 1.270 ONM ONM ONM ONM ONM ONM 2 4.000 m bvo 3.638.425 858 4.104.775 965 3.315.175 779 3.831.025 898 4.049.325 955 4.477.275 1.052 ONM ONM ONM ONM 10.000 m2 bvo 8.718.013 825 9.388.303 887 7.698.703 727 8.685.833 819 9.576.813 906 10.136.703 958 9.007.503 851 9.924.933 936
grondkost. bij 200
100/m2 en
200/m2)
tot. kost. tot kost./m2 ( 200) ( 200)
439.102 297.654 297.654 219.430 384.102 237.654 237.654 164.430
1.262.302 1.712.454 1.224.654 1.583.230 1.551.702 ONM ONM ONM
1.179 1.432 1.024 1.460 1.449 ONM ONM ONM
1.740.050 1.083.950 1.083.950 865.250 1.525.050 868.950 868.950 650.250
4.508.450 4.646.750 3.857.150 4.263.650 4.811.850 4.911.750 ONM ONM
1.063 1.092 907 999 1.135 1.155 ONM ONM
4.280.426 2.642.606 2.642.606 2.101.666 3.750.426 2.112.606 2.112.606 1.566.666
10.858.226 10.709.606 9.020.006 9.736.666 11.452.026 11.193.006 10.063.806 10.708.266
1.028 1.012 852 918 1.084 1.057 951 1.010
Goedkoopste verschijningsvorm per oppervlakte-eenheid Verschijningsvormen die goedkoper of vergelijkbaar (tot 5% duurder) zijn dan de conventionele hal
7.3
Conclusies en aanbevelingen
Verschillende vormen van intensief ruimtegebruik leveren verschillende hoeveelheden aan ruimtewinst op. De hier gehanteerde verschijningsvormen leveren tussen de 12 en
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
44/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
63% aan ruimtewinst op. De ruimtewinst leidt tot een lager bedrag aan grondkosten en daarmee tot een kostenbesparing op de totale kosten. Bij een grondprijs van 100,- en 200,- zijn tweelaagse gebouwen op het maaiveld voor alle oppervlakten de goedkoopste verschijningsvormen (8 -17% goedkoper dan 2 één laag op het maaiveld). Bij 1.000 m is vervolgens een standaardhal het goedkoopst 2 2 bij een grondprijs van zowel 100,- per m als 200,- per m . De verschillen tussen 2 kosten voor een bedrijfshal van circa 1.000 m staan in de volgende figuur weergegeven. De lijnen door de figuur zijn de kostenlijnen van de conventionele hal. Figuur 7.2: totale kosten (investeringskosten en grondkosten) per m2 bvo bij een hal van circa 1.000 m2 bvo 1600 1400
kosten per m2 bvo
1200 1000 800 600 400 200 0 1.1
1.2.k
1.2
1.3.k
1.1.p
1.2.k.p
1.2.p
1.3.k.p
verschijningsvorm grondpr 100
grondpr 200
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
45/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur 7.3: totale kosten (investeringskosten en grondkosten) per m2 bvo bij een hal van circa 4.000 m2 bvo 1600 1400
kosten per m2 bvo
1200 1000 800 600 400 200 0 4.1
4.2.k
4.2
4.3.k
4.1.p
4.2.k.p
4.2.p
4.3.k.p
verschijningsvorm grondpr 100 euro
grondprijs 200 euro
Figuur 7.4: totale kosten (investeringskosten en grondkosten) per m2 bvo bij een hal van circa 10.000 m2 bvo 1600 1400
koten per m2 bvo
1200 1000 800 600 400 200 0 10.1
10.2.k
10.2
10.3.k
10.1.p
10.2.k.p
10.2.p
10.3.k.p
verschijningsvorm grondpr 100 euro
grondpr 200 euro
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
46/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
2
Bij een hal van 4.000 m is bij een grondprijs van 100,- de conventionele hal de op één na goedkoopste variant, maar bij een grondprijs van 200,- is drielaagse hal (twee lagen op het maaiveld met een kelder) goedkoper dan de conventionele hal. 2
Bij een hal van 10.000 m zijn, bij een grondprijs van 100,- de tweelaagse hal op het maaiveld en de drielaagse hal (inclusief kelder) beide goedkoper dan de conventionele hal. Bij een grondprijs van 200,- zijn alle verschijningsvormen goedkoper met uitzondering van de eenlaagse hal met parkeergelegenheid op het dak en de tweelaagse hal inclusief kelder met parkeergelegenheid op het dak. 2
Het verschil in meerkosten per m tussen de verschillende verschijningsvormen wordt steeds kleiner, naarmate de grondprijzen toenemen. Intensief ruimtegebruik heeft de beste kansen in gebieden waar de grondprijs hoog is.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
47/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
48/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
8 Gevoeligheidsanalyse 8.1
Inleiding
Op basis van de uitkomsten van de rekenmodellen is bekeken welke aspecten mogelijkheden bieden voor optimalisatie en daarmee kostenreductie. Daarbij wordt gekeken naar: duurzame aspecten: energie; residuele grondwaarde; gebruiksaspecten (welke in hoofdstuk 9 zullen worden behandeld). 8.2
Duurzame aspecten: energie
Ecofys bv heeft voor de bouwvarianten advies uitgebracht ten aanzien van (duurzame) energievoorzieningen/installatiesystemen en heeft de daarbij behorende investeringsen exploitatiekosten uitgerekend. De kosten zijn berekend voor eenlaagse en tweelaagse (op maaiveld en met kelder) gebouwen met oppervlakten van 1000, 4000 2 en 10.000 m bvo. De eenlaagse gebouwen zijn als referentie gebruikt. Er zijn berekeningen gemaakt voor eenvoudig uit te voeren, normaal uit te voeren en moeilijk uit te voeren installaties. Ecofys bv concludeert dat de investeringskosten voor de installaties voor warmteopwekking, warmtedistributie en ventilatie bij een gebouw dat onderkelderd is, het laagst zijn. Het verschil tussen standaard en bouwen in de diepte ligt, bij een eenvoudige installatie tussen de 9 en 19%, afhankelijk van het bvo. Bij gestapelde bouw zijn deze kosten het hoogste, maar dit scheelt slechts 1 tot 5% met de standaardvariant. Voor de totale jaarlijkse energievraag geldt hetzelfde: een gebouw in de diepte heeft 2 de kleinste energiebehoefte. De energiebehoefte is circa 20 tot 30% lager per m in vergelijking met een standaard hal. Gestapelde bouw vraagt wat meer energie (6 tot 8% meer). In de exploitatiekosten is de energiewinst c.q. het energieverlies echter 2 nauwelijks zichtbaar. De winst per m ligt bij onderkelderde gebouwen tussen de 1,21 2 en 1,36 per m en het verlies bij twee lagen op het maaiveld ligt tussen de 0,29 en 0,38 2 per m . Dit geldt voor normaal uit te voeren installaties. Het bedrag is afhankelijk van het soort installatie. Ecofys komt tot de volgende conclusie: Voor een gebouw in de diepte betekent dit een gemiddelde kostenbesparing over de verschillende varianten en 2 soorten installaties van 0,91 per m per jaar. Door de te verwachten lagere energievraag is ook een lagere minimale installatie capaciteit noodzakelijk om de energievraag voldoende te voorzien. Door deze lagere benodigde installatie capaciteiten ten opzichte van de referentiesituatie is een minder hoge
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
49/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
systeeminvestering noodzakelijk. Dit betekent voor de verschillende varianten binnen 9 dit type gebouw het volgende : 2 2 1.000 m : 0,40 minderinvestering per m per jaar; 2 2 4.000 m : 0,45 minderinvestering per m per jaar; 2 2 10.000 m : 0,45 minderinvestering per m per jaar. Een gebouw in de hoogte heeft een gemiddelde kostenverhoging voor het extra 2 energiegebruik van 0,25 per m per jaar. Door de te verwachten hogere energievraag is een hogere minimale installatie capaciteit noodzakelijk om voldoende in de energievraag te kunnen voorzien. Door deze hogere benodigde installatie capaciteiten ten opzichte van de referentiesituatie is een hogere systeeminvestering noodzakelijk. Dit betekent voor de verschillende varianten binnen dit type het volgende: 2 2 1.000 m : 0,04 meerinvestering per m per jaar; 2 2 4.000 m : 0,08 meerinvestering per m per jaar; 2 2 10.000 m : 0,11 meerinvestering per m per jaar. Geconcludeerd kan worden dat de intensieve bebouwingsmodellen op bedrijventerreinen, zoals ze hier zijn gedefinieerd, geen noemenswaardig effect op de investerings- en exploitatiekosten van gebruikelijke wettelijk vereiste energieconcepten zullen hebben. Ecofys bv beveelt aan om verder onderzoek te laten uitvoeren, waarbij gekeken kan worden naar meer innovatieve en specifieke energieconcepten voor de toepassing van intensief ruimtegebruik bij bedrijventerreinen. Ook zou er onderzoek gedaan kunnen worden ten aanzien van specifieke productieprocessen of specifieke bedrijfsgebouwfuncties.
9
Bij uitgangspunten: afschrijving van 25 jaar van een energieconcept, 11% investeringsrente.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
50/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
8.3
Residuele grondwaarde
Men zal alleen tot de bouw van een bedrijfshal overgaan als men de verwachting heeft dat het gebouw een marktconforme huurprijs zal hebben. De totale kosten mogen de opbrengsten niet overstijgen. Van te voren is een maximaal investeringsbedrag vastgesteld. Dit bedrag is het (verhuurbaar vloeroppervlak x huurprijs)/BAR. De residuele grondwaarde is het maximale investeringsbedrag – investering (excl. grondaankoop). Met behulp van het model heeft Inbo voor de verschillende verschijningsvormen de residuele grondwaarde berekend.
Resultaten Voor de berekening van de residuele grondwaarde is er gevarieerd met het bruto 10 aanvangsrendement (7,5%, 8% en 9%), de huurprijs ( 75,- en 100,-) en de referentie grondprijs ( 100,- en 200). Er is uitgegaan van een locatie in de Randstad omdat daar de grond het schaarst is en intensief ruimtegebruik de beste kansen heeft. Huurprijzen liggen hier betrekkelijk hoog, waardoor we ook in het model hoge huurprijzen hanteren. Voor alle 24 verschijningsvormen is de residuele grondwaarde voor de 12 mogelijke combinaties van BAR, huurprijs en referentie grondprijs, vastgesteld en vergeleken met de referentie grondwaarde. De resultaten staan in de volgende tabellen afgebeeld. De tabellen geven de volgende informatie weer: 2 De residuele grondwaarde per m per verschijningsvorm, per combinatie van huurprijs, BAR en referentiegrondprijs 2 Winst of verlies per m per verschijningsvorm, per combinatie van huurprijs, BAR en referentiegrondwaarde bij de gehanteerde referentie grondrijs. Hierbij is de referentiegrondprijs van de residuele grondwaarde afgetrokken. De grijs gearceerde cellen geven weer in welke gevallen er voldoende vermogen over blijft om grond aan te kopen: geeft aan wanneer residuele grondwaarde hoger is dan de referentie grondprijs. De groene cellen geven de verschijningsvormen weer die over het algemeen het beste resultaat ten aanzien van residuele grondwaarde opleveren.
10
Dit is het percentage van de investeringkosten die men het eerste jaar door middel van huuropbrengst wenst terug te verdienen. Wanneer er positieve verwachtingen zijn over de huur- en waardeontwikkeling van een pand, zal het BAR relatief laag zijn.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
51/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tabel 8.1: residuele grondwaarde van een hal van circa 1.000 m2 bvo H/BAR/G 100/7,5/100 100/8,0/100 100/9,0/100 75/7,5/100 75/8,0/100 75/9,0/100 75/7,5/200 75/8,0/200 75/9,0/200 100/7,5/200 100/8,0/200 100/9,0/200
res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies
1.1 263 163 223 123 156 56 103 3 73 -27 24 -76 103 -97 73 -127 24 -176 263 63 223 23 156 -44
1.2.k 68 -32 5 -95 -102 -202 -186 -286 -234 -334 -314 -414 -186 -386 -234 -434 -314 -514 68 -132 5 -195 -102 -302
1.2 396 296 332 232 226 126 141 41 94 -6 14 -86 141 -59 94 -106 14 -186 396 196 332 132 226 26
1.3.k -10 -110 -87 -187 -215 -315 -318 -418 -376 -472 -472 -572 -318 -518 -376 -576 -472 -672 -10 -210 -87 -287 -215 -415
1.1.p 121 21 75 -25 -1 -101 -61 -161 -96 -196 -152 -252 -61 -261 -96 -296 -152 -352 121 -79 75 -125 -1 -201
1.2.k.p ONM
1.2.p ONM
1.3.k.p ONM
2
H = huur per m bvo in BAR = Bruto aanvangsrendement 2 G = referentiegrondprijs in per m res. grond w. = residuele grondwaarde winst/verlies = residuele grondwaarde – de referentiegrondprijs 2
Uit de tabel valt bijvoorbeeld op te maken dat wanneer een hal van circa 1000 m bvo 2 in één laag wordt gebouwd, blijft er 263 per m over blijft om grond aan te kopen. Bij 2 2 een grondprijs van 100 per m blijft er 163 per m over. Indien dit pand in twee lagen boven de grond en één laag ondergronds wordt gebouwd, dan is er negatieve 2 2 residuele grondwaarde. Bij een prijs van 100 per m is er een tekort van 110 per m . 2
Van de 60 mogelijke combinaties van de hallen met een oppervlakte van circa 1.000 m bvo hebben 14 combinaties (23%) een voldoende hoge residuele grondwaarde voor de referentiegrondprijzen. De tweelaagse hal (1.2) op het maaiveld is de verschijningsvorm die de meeste positieve scores heeft (residuele grondwaarde – referentiegrondprijs). De combinatie 100/7,5/100 levert de beste residuele grondwaarden op.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
52/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tabel 8.2: residuele grondwaarde van een hal van circa 4.000 m2 bvo H/BAR/G 100/7,5/100 100/8,0/100 100/9,0/100 75/7,5/100 75/8,0/100 75/9,0/100 75/7,5/200 75/8,0/200 75/9/200 100/7,5/200 100/8,0/200 100/9,0/200
res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies
4.1 325 225 285 185 218 118 164 64 134 34 84 -16 164 -36 134 -76 84 -116 325 125 285 85 218 18
4.2.k 350 250 287 187 182 82 98 -2 51 -49 -28 -128 98 -102 51 -149 -28 -228 350 150 287 87 182 -18
4.2 496 396 433 333 328 228 244 144 197 97 118 18 244 44 197 -3 118 -82 496 296 433 233 328 128
4.3.k 465 365 387 287 257 157 153 53 94 -6 -4 -104 153 -47 94 -106 -4 -204 465 265 387 187 257 57
4.1.p 303 203 257 157 181 81 120 20 85 -15 28 -72 120 -80 85 -115 28 -172 303 103 257 57 181 -19
4.2.k.p 326 226 247 147 116 16 12 -88 -47 -147 -145 -245 12 -188 -47 -247 -145 -345 326 126 247 47 116 -84
4.2.p ONM
4.3.k.p ONM
2
Van de 72 mogelijke combinaties van de hallen met een oppervlakte van circa 4.000 m bvo hebben 41 combinaties (57%) een voldoende hoge residuele grondwaarde voor de referentiegrondprijzen. Ook hier is de tweelaagse hal op het maaiveld de verschijningsvorm met de meeste financiële mogelijkheden. Ook hier levert de combinatie 100/7,5/100 de beste residuele grondwaarden op.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
53/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tabel 8.3: residuele grondwaarde van een hal van circa 10.000 m2 bvo H/BAR/G 100/7,5/100 100/8,0/100 100/9,0/100 75/7,5/100 75/8,0/100 75/9,0/100 75/7,5/200 75/8,0/200 75/9/200 100/7,5/200 100/8,0/200 100/9,0/200
res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies res. grond w. winst/verlies
10.1 347 247 306 206 238 138 183 83 152 52 101 1 183 -17 152 -48 101 -99 347 147 306 106 238 38
10.2.k 422 322 358 258 250 150 164 64 116 16 35 -65 164 -63 116 -84 35 -165 422 222 358 158 250 50
10.2 550 450 486 386 378 278 292 192 244 144 163 63 292 92 244 44 163 -37 550 350 486 286 378 178
10.3.k 561 461 481 381 346 346 239 139 179 79 78 -22 239 39 179 -21 78 -122 561 361 481 281 346 146
10.1.p 10.2.k.p 336 432 236 332 289 352 189 252 211 217 111 117 149 109 49 9 114 49 14 -51 56 -52 -44 -48 149 109 -51 -91 114 49 -86 -151 56 -52 -144 -225 336 432 136 232 289 352 89 152 211 217 11 17
10.2.p 10.3.k.p 539 560 439 460 458 452 358 352 325 272 224 172 216 128 116 28 156 47 56 -53 55 -87 -45 -187 216 128 16 -72 156 47 -44 -153 55 -87 -145 -287 539 560 359 360 458 452 258 252 324 272 124 72
Van de 96 mogelijke combinaties van de hallen met een oppervlakte van circa 10.000 2 m bvo hebben 68 combinaties (71%) een voldoende hoge residuele grondwaarde voor de referentiegrondprijzen. De tweelaagse hal is de verschijningsvorm met de meeste financiële mogelijkheden en de combinatie 100/7,5/100 is de beste combinatie. De resultaten van het model laten zien dat meer dan de helft (54%) van de bouwvormen financieel haalbaar is, bij de voorgestelde combinaties van huurhoogten en BAR’s en bij een grondprijs van 100 of 200. In totaal zijn 105 van de mogelijke 228 verschijningsvormen financieel niet haalbaar bij de referentiegrondprijs, omdat er te weinig geld overblijft om de grond aan te kopen tegen de referentiewaarden. Over het algemeen hebben de grotere hallen meer financiële mogelijkheden dan de kleinere 2 hallen. Dit wordt veroorzaakt doordat de investeringskosten per m bij een grotere hal lager liggen. In veel gevallen kan er twee tot drie keer de referentie grondprijs worden betaald en in sommige gevallen zelfs vijf keer. De beste resultaten levert de combinatie van 100/7,5/100, op, gevolgd door 100/8,0/100. Het is met name de huurprijs die bepalend is voor de residuele grondwaarde. Bij een huurprijs van 75,- kunnen veel varianten niet worden gefinancierd. Een hogere huurprijs biedt meer financiële mogelijkheden.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
54/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
De volgende tabel geeft per verschijningsvorm weer hoeveel procent van de combinaties mogelijk is. Tabel 8.4: % mogelijke combinaties per verschijningsvorm 2 1.000 m bvo
1.1 1.2.k 1.2 1.3.k 1.1.p 1.2.k.p 1.2.p 1.3.k.p
8.4
% vold hoge res. grondw 50 0 58 0 8 ONM ONM ONM
4.000 m2 bvo 4.1 4.2.k 4.2 4.3.k 4.1.p 4.2.k.p 4.2.p 4.3.k.p
% vold hoge res. grondw 67 42 83 58 50 42 ONM ONM
10.000 m2 bvo 10.1 10.2.k 10.2 10.3.k 10.1.p 10.2.k.p 10.2.p 10.3.k.p
% vold hoge res. grondw 75 67 92 75 67 58 75 58
Conclusies en aanbevelingen
De intensieve bebouwingsmodellen hebben geen noemenswaardig effect op de investerings- en exploitatiekosten ten behoeve van de energievoorziening. Ondergrondse bouw is over het algemeen iets goedkoper en gestapelde bouw is wat duurder. Op de totale kostenpost zijn deze verschillen in energiekosten nihil. Dit geldt voor de algemene bouwtypen die hier worden gehandhaafd. De werkelijke kosten en besparingen zullen in de praktijk verschillen per gebouw en type functie in het gebouw. Hiervoor is gerichter onderzoek nodig. Uit de analyse van de residuele grondwaarden bij een huurprijs van 75 en 100 blijkt dat de conclusies over de meest kansrijke intensieve bouwvormen bij de verschillende 2 bedrijfshallen van 1.000, 4.000 en 10.000 m vrijwel niet wijzigen. Bij alle hallen is tweelaags bouwen een interessante optie en grotere hallen hebben meer 2 mogelijkheden dan kleinere hallen. Met de name de hallen van 10.000 m bvo vertonen relatief veel gunstige uitkomsten, ook de intensievere bouwvormen.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
55/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
9 Gebruiksaspecten 9.1
Inleiding
De kosten en opbrengsten van een gebouw zijn grotendeels afhankelijk van de functie die in het pand komt. In het rekenmodel is uitgegaan van standaarden wat betreft vloerbelasting, aantal (overhead)deuren, parkeerplaatsen, etc.
9.2
Mogelijke belemmeringen en afwijkingen
In de praktijk zal een gebouw aangepast moeten worden aan de functie die erin komt. Zo zal een transportbedrijf over een grotere lengte moeten kunnen laden en lossen, heeft meer overheaddeuren nodig, heeft behoefte aan manoeuvreerruimte en wellicht een groter parkeeroppervlak. Een produktiebedrijf dat gebruik maakt van zware machines heeft behoefte aan een hogere nuttige vloerbelasting. Niet ieder bedrijf heeft een goederenlift nodig. Brandgevaarlijke produktie behoeft extra nooduitgangen, wat bij gestapelde bouw moeilijker is. Tevens zijn er bij ondernemers psychologische weerstanden tegen ondergronds bouwen en stapelen.
9.3
Standpunten bedrijfsleven
Buck Consultants International heeft in 2001 een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden van het bedrijfsleven op het gebied van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit onderzoek bevatte ook een opiniedeel waarin bedrijven (geen dienstverlening, overheid, detailhandel en primaire sector) door middel van een enquête werden gevraagd in hoeverre ze op de hoogte waren van de mogelijkheden van intensief ruimtegebruik (door Buck verwoord als zorgvuldig ruimtegebruik) en hun mening ten aanzien van innovatieve manieren om bedrijfsuitbreidingen te realiseren. Het gaat hier om uitbreidingen op bestaande kavels en bedrijventerreinen. Uit dit onderzoek blijkt dat veel ondernemers niet volledig (55%) of helemaal niet (23%) op de hoogte zijn van de mogelijkheden van intensief ruimtegebruik. Ten aanzien van de specifieke opties geeft steeds een groot deel aan er geen mogelijkheden voor te zien. De meeste ondernemers achten ondergrondse oplossingen om uitbreidingen te realiseren niet mogelijk. Van de ondernemers die het wel mogelijk achten, geeft 67% aan het niet te willen. Ten aanzien van stapelen denkt meer dan de helft dat het mogelijk is. Het grootste gedeelte hiervan zou het eventueel ook willen. Voor horizontale uitbreiding geldt hetzelfde. De animo voor geschakeld bouwen ligt vrij laag.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
56/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
De ingeschatte mogelijkheden van de ondernemers zijn met name afhankelijk van het soort bedrijf, de kavelgrootte en het vloeroppervlak. Intensiever gebruik in de tijd De mogelijkheden ten aanzien van langer gebruik maken van de ruimte (bijvoorbeeld door gebruik te maken van nachtdiensten) zijn bij kleinere bedrijven klein en worden groter naarmate het bedrijf uit meer werkzame personen bestaat en meer kapitaalsintensief is. Collectieve voorzieningen Het grootste deel van de ondernemers denkt niet dat het bundelen van voorzieningen voor meerdere bedrijven veel mogelijkheden biedt. Ten aanzien van gezamenlijke parkeervoorzieningen is men positiever. Rond de 50% ziet hier mogelijkheden voor. Veel ondernemers zien geen problemen in het bundelen van groenvoorzieningen. Gezamenlijke opslag Het grootste deel van de bedrijven wil geen gezamenlijke opslag. De belangrijkste redenen zijn de veiligheid en de toegankelijkheid (Buck, 2001). Onder ondernemers heerst dus nog geen algemeen enthousiasme voor het toepassen van intensief ruimtegebruik. De volgende tabel geeft de belangrijkste knelpunten weer die de ondernemers verwachten bij intensief ruimtegebruik. Tabel 9.1: Door ondernemers gepercipieerde knelpunten Schakelen Het schakelen van bedrijfsruimten gaat ten koste van de eigen identiteit en kan toekomstige uitbreidingen belemmeren. Veiligheidsvoorschriften kunnen de mogelijkheden tot schakelen en stapelen beperken. Schakelen is in verband met overlast niet bij alle soorten bedrijvigheid mogelijk. Ondergronds bouwen Bij ondergronds bouwen worden met name de kosten als knelpunt ervaren. Bij veel ondernemers overheerst het idee dat er geen daglichttoetreding mogelijk is bij ondergrondse bouw en dat er daardoor niet onder de grond gewerkt kan worden. Gestapeld bouwen De kosten van gestapeld bouwen liggen vaak hoog Gestapelde bouw vraagt hogere verzekeringspremies Gestapeld bouwen is niet altijd mogelijk in verband met maximale bouwhoogten Collectieve voorzieningen Over het algemeen prefereren ondernemers zelfstandige parkeervoorzieningen. Constructie Bij bestaande bouw vormt de gebouwde constructie vaak een belemmering
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
57/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
9.4
Conclusies en aanbevelingen
Ondernemers zijn niet overtuigd van de voordelen van intensief ruimtegebruik. Het zijn met name de verwachte hogere investeringskosten die belemmerend werken. Tevens is men bang om de eigen identiteit te verliezen bij bijvoorbeeld schakelen van gebouwen en bundeling van voorzieningen en is men bang dat men last van elkaar zal hebben. Daar komt bij dat bestaande bouw minder mogelijkheden biedt dan nieuwbouw. Een goed inzicht in de mogelijkheden en kosten en een heldere communicatie daarover kunnen de weerstanden gedeeltelijk wegnemen.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
58/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
10 Stimuleringsmaatregelen 10.1 Grondprijssystematiek Met de uitgifte van de nieuwe Nota Grondbeleid vorig jaar zijn er nieuwe mogelijkheden gekomen om intensief ruimtegebruik te stimuleren. Het nieuwe grondbeleid heeft drie doelen: 1. Bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik (kwalitatief en kwantitatief); 2. Bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, exploitanten, eigenaren en overheid; 3. Verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik, het vergroten van de zeggenschap voor de burger en het bevorderen van de marktwerking op de grondmarkt. De nota heeft echter met name betrekking op woningen, infrastructuur en groen en niet zozeer op kantoren- en bedrijventerreinen. Toch zijn er enkele handvaten voor bedrijventerreinen in aanwezig. De belangrijkste maatregel is de invoering van de wet grondexploitatie. Deze nieuwe wet bevat een vergunningstelsel. Dit vergunningstelsel houdt in dat elke exploitant/ontwikkelaar verplicht wordt om een exploitatievergunning aan te vragen. Gemeenten kunnen voorwaarden aan deze vergunning stellen, bijvoorbeeld ten aanzien van de inrichting (intensief ruimtegebruik zou bijvoorbeeld als inrichtingseis opgenomen kunnen worden) en betaling van kosten. In het wettelijk stelsel wordt de mogelijkheid tot het uitvaardigen van een dwangbevel opgenomen voor het kunnen vorderen van verschuldigde baten. In de Grondexploitatiewet wordt een lijst met kostenposten opgenomen, waarbij wordt aangegeven welke posten de gemeente rechtens in ieder geval kan verhalen. Deze lijst omvat ook de verevening van grondinbrengwaarden. De volgende categorieën zijn op de lijst aanwezig: Aanleg en realisatie van openbare fysieke voorzieningen en werken; Planontwikkelingskosten en planschadevergoedingen; Bovenwijkse voorzieningen, niet zijnde gebouwen. Overwogen wordt gemeenten te verplichten tot het opstellen van een Programma van Eisen of een ’Kwalitatief Locatieplan’ om vanuit kwalitatief oogpunt aanvullend op het bestemmingsplan een goede regie te kunnen voeren. De wenselijkheid en haalbaarheid van deze systematiek wordt nader onderzocht. Voor ieder project, ook herstructurering, zou er dan een integraal kwaliteitsplan worden ontwikkeld, waarin intensief ruimtegebruik een prominente rol kan spelen.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
59/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tevens wordt er gekeken naar andere grondprijsberekeningsmethoden. Gemeenten hebben verschillende methoden om de grondprijs te berekenen, zoals bijvoorbeeld de residuele grondprijsberekeningsmethode en grondquotes. De methoden zullen in de toekomst beter moeten worden afgestemd op het gewenste bouwprogramma en kwaliteit (Nota Grondbeleid, 2001). De grondprijsberekeningsmethode zou dan ook bijvoorbeeld kunnen worden afgestemd op intensief ruimtegebruik. Er zijn momenteel al methoden in omgang die bijvoorbeeld gestapelde bouw stimuleren. Maar de gehanteerde stapelingsfactoren blijken de hogere bouwkosten bij gestapelde bouw niet altijd voldoende te compenseren. Er is dus meer maatwerk nodig. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen Neprom, de NVB en de staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Remkes, die samen het convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid hebben ondertekend, zijn van mening dat intensief en innovatief ruimtegebruik mede door middel van het grondprijsbeleid kunnen worden bevorderd. Zij zullen dit nader onderzoeken. Het convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid betreft alleen woningen. Het is met name de eerste maatregel, de invoering van de wet grondexploitatie, die grote invloed kan hebben op intensief ruimtegebruik. Deze wet zal nog dit jaar ingevoerd worden en stelt gemeenten in staat om intensief ruimtegebruik te eisen bij nieuwe projecten. Tevens kan meer maatwerk bij de grondprijsberekeningsmethoden ertoe bijdragen dat de onrendabele top rendabeler wordt. Uit tabel 11 blijkt namelijk dat de grondprijs een behoorlijk kostenpost is.
10.2 Andere mogelijke stimuleringsmaatregelen Naast grondprijssystematiek zijn er meer maatregelen die het toepassen van intensief ruimtegebruik kunnen stimuleren. 10.2.1 Communicatie Er heerst nog veel onwetendheid omtrent de mogelijkheden van intensief ruimtegebruik. Veel ondernemers hebben geen zicht op de verschillende intensieve bouwvormen en de daarmee samenhangende variatie in kosten. Daarnaast is men bang dat intensieve bouwvormen beperkend zijn voor de bedrijfsfunctie. Het zijn met name gemeenten die een rol kunnen spelen in een heldere communicatie hierover. Tevens kunnen zij met ontwikkelaars en ondernemers meedenken over de optimale inrichting van nieuwe of her te structureren bedrijventerreinen. 10.2.2 Tegemoetkoming in de kosten Met name op locaties waar de huurprijzen nog niet zo hoog zijn, kan de ontwikkeling van intensieve concepten te duur zijn voor een ontwikkelaar en/of ondernemer. Er zouden subsidies kunnen worden toegekend aan innovatieve projecten. Een stap die de nationale overheid heeft gezet om intensief ruimtegebruik te stimuleren, was het
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
60/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
opzetten van het stimuleringprogramma Intensief Ruimtegebruik (StIR) in 1997. Door middel van subsidieverlening konden voorbeeldprojecten uitgevoerd worden. Dit programma is in 2000 beëindigd. Nu kunnen gemeenten aanvraag voor subsidie doen bij het Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing (IPSV). Dit programma is breder dan het StIR. Het aantal projecten dat jaarlijks wordt gehonoreerd is klein. Het aandeel bedrijventerreinen binnen dit aantal is nihil. De stimulerende werking vanuit IPSV voor intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen is derhalve beperkt. 10.2.3 Het bestemmingsplan Voorschriften in bestemmingsplannen kunnen bijdragen aan een intensiever gebruik van de ruimte. De huidige planningspraktijk werpt echter vaker belemmeringen op dan dat intensief ruimtegebruik wordt bevorderd. Voorschriften in bestemmingsplannen zijn naar hun aard grenzen stellend, doordat wordt aangegeven wat maximaal toelaatbaar is. Het bestemmingsplan is dan ook een product van de “toelatingsplanologie”, zoals die in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk vorm heeft gekregen. De mate waarin ruimte op bedrijventerreinen kan worden gebruikt, is daarom mede afhankelijk van de ruimte die het bestemmingsplan biedt. Om intensief ruimtegebruik te bevorderen moet meer dan voorheen worden gewerkt met taakstellende richtlijnen. Omdat het bestemmingsplan bij uitstek een gemeentelijk instrument is, wordt in het navolgende een aantal concrete beleidsacties en aandachtspunten geformuleerd: Minimale bebouwingspercentages of een minimale floor-space index per kavel In de huidige planningspraktijk wordt veelal gewerkt met maximale bebouwingsdichtheden per kavel, vaak 50%. De bebouwingsmogelijkheden worden door bedrijven niet altijd optimaal benut. Weliswaar is het juridisch niet mogelijk om in een bestemmingsplan een bouwplicht op te nemen, wel is het mogelijk om áls de gronden worden bebouwd, hier een minimum aan te koppelen. Tevens kunnen de maxima worden verhoogd. Minimale bouwhoogten Analoog aan het voorgaande kunnen minimale bouwhoogten worden gehanteerd en/of -maxima worden verhoogd. Veel bedrijfsgebouwen vergen een hoogte van 7,20 meter plus of min een veelvoud van 30 centimeter (zoals 1,80 meter). Een maximale bouwhoogte van 7 meter sluit een gebouw van 7,20 meter uit, terwijl het maar de vraag is of deze extra hoogte onwenselijk is.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
61/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Regelingen met betrekking tot parkeren Parkeernormen zijn meestal gebaseerd op vierkante meters bruto vloeroppervlak bedrijfsruimte. Per eenheid oppervlak mag dan een parkeerplaats worden gerealiseerd. Bedrijven die een inspanning leveren het aantal vierkante meters terug te dringen worden als het ware gestraft doordat zij minder parkeerplaatsen kunnen realiseren; hun parkeerbehoefte blijft echter gelijk. Voor deze bedrijven is het bruto vloeroppervlak daarom geen goede grondslag voor de parkeernorm. Eerder moet worden gedacht aan bijvoorbeeld het aantal werknemers als grondslag voor de parkeernorm of het verlenen van vrijstelling aan deze bedrijven. Veel bestemmingsplannen gaan uit van verplicht parkeren op de eigen kavel. Indien wordt gekozen voor centrale parkeervoorzieningen op een bedrijventerrein moet deze eis uit het plan. Het totaal aantal parkeerplaatsen kan dan per saldo afnemen, omdat met de parkeerruimte intensiever wordt omgesprongen (time-sharing). Rooilijnen, afstanden tot gebouwen, groenstroken In bestemmingsplannen is vaak een minimale afstand tot de perceelsgrens of het aanpalende gebouw aangegeven. Soms belemmert dit de mogelijkheid tot het creëren van geschakelde bedrijfsgebouwen. In ieder geval blijven zones op het terrein onbenut. Hetzelfde geldt voor het gebruik van groenstroken en voor sommige regels ten aanzien van rooilijnen. Naast regelingen in het bestemmingsplan is ook het verkavelingsplan van invloed op de bouwmogelijkheden. Zo moeten schuine en langwerpige kavels zoveel mogelijk worden vermeden teneinde op de kavel een zo hoog mogelijke bebouwingsdichtheid mogelijk te maken. Tegengaan van diverse voorzieningen op eigen terrein Indien gekozen wordt voor zaken als centrale opslag van afval, centrale parkeervoorzieningen of centrale dieselpunten, moeten één of enkele kavels deze bestemming krijgen. Elders op het terrein kan dan opslag, parkeren of detailhandel worden tegengegaan. Benutten milieuzones Milieuzonering is het scheppen van afstand tussen milieubelastende bronnen en milieugevoelige functies. Hierdoor blijft vaak een aanzienlijke zone onbebouwd. De noodzakelijke afstand kan worden beperkt door bijvoorbeeld niet op 40 meter van een snelweg te bouwen, maar op 20 meter, in of zelfs als een geluidwerende voorziening. Hierbij kan worden gedacht aan bedrijfsgebouwen, maar ook aan parkeren, groenvoorzieningen etc. Deze functies moeten dan wel bestemmingsplantechnisch zijn toegestaan. Wanneer deze functies tevens als geluidsbuffer dienen, moeten ze als aaneengesloten wand kunnen worden gerealiseerd: het benutten van milieuzones is in dit geval alleen mogelijk in combinatie met een hoge bebouwingsdichtheid.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
62/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Benutten openbare ruimte Door het intensief benutten van de openbare ruimte kan het percentage uitgeefbaar terrein worden vergroot. Zo kan bijvoorbeeld worden gekozen voor een verkavelingspatroon waarbij manoeuvreerruimte voor vrachtwagens collectief door twee of zelfs meerdere bedrijven wordt benut. Daar waar sprake is van menging met functies die vooral in de weekends worden bezocht (tuincentrum, meubelboulevard of een discotheek), kan collectief worden geparkeerd. Ondergronds bouwen en het bestemmingsplan Voor ondergronds bouwen zijn niet meteen speciale bestemmingsplannen noodzakelijk. Bij gewone bestemmingsplannen geldt onder de grond doorgaans hetzelfde juridischplanologische regime als boven de grond, er gelden dus ook dezelfde belemmeringen. In verband met eigendoms- en aansprakelijkheidsproblematiek (schade, veiligheid, milieurisico’s) kan een speciaal ondergronds bestemmingsplan soms toch aanbevelenswaardig zijn. Indien wordt gekozen voor afwijkende ondergrondse regelingen (zo is een hoog bebouwingspercentage onder de grond wellicht minder bezwaarlijk dan boven de grond), dan is een aparte ondergrondse bestemmingsregeling noodzakelijk. Intensiveren met kantoorruimte Het realiseren van kantoorruimte op, aan of tussen bedrijfsgebouwen is vaak gewenst door de gebruikers van een terrein. Tevens is het toevoegen van kantoorruimte een relatief eenvoudige manier om te intensiveren. Meestal zijn bouwaanvragen hieromtrent strijdig met het bestemmingsplan, waarin grenzen worden gesteld aan het kantoorvloeroppervlak op een kavel. Het toegestane metrage kantoorvloer zou daarom moeten worden gerelateerd aan bijvoorbeeld het totale terrein in plaats van aan de kavel. Hier werkt Rijksbeleid (het locatiebeleid) echter door in lokale bestemmingsplannen. Gemeenten hadden daarom tot voor kort maar beperkte mogelijkheden om dit instrument te benutten. Met de Vijfde Nota op de Ruimtelijke Ordening wordt echter afstand genomen van het locatiebeleid in zijn huidige vorm, waarmee kantoorruimte op bedrijventerreinen in toenemende mate wordt toegestaan, mits sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Privaatrechtelijke uitgifterichtlijnen of publiekrechtelijk bestemmingsplan Daar waar sprake is van globale bestemmingsplannen zonder uitwerkingsplicht of binnenplanse anticipatie kunnen uitgifterichtlijnen en een speciaal uitgifteteam dat deze richtlijnen toetst effectiever zijn ten aanzien van ruimte-intensiviteit dan het bestemmingsplan. Vooral wanneer de grond eigendom is van de gemeente kan zij vestigingseisen baseren op haar eigendomsbevoegdheden uit het privaatrecht, zolang deze eisen publiekrechtelijke regelingen niet doorkruisen. Door middel van kettingbedingen en erfdienstbaarheidsconstructies kan zij deze na uitgifte naar de volgende eigenaren laten doorwerken. Wanneer de grond niet in eigendom is of wanneer er geen minnelijke overeenkomst met de grondeigenaar kan worden gesloten kan een gemeente alleen haar publiekrechtelijke bevoegdheden - zoals de milieuwetgeving en het bestemmingsplan – gebruiken. In dit geval is het eens te meer van belang dat intensief ruimtegebruik in het bestemmingsplan wordt geregeld.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
63/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Parkmanagement Bij goed parkmanagement wordt de ruimte beter en intensiever benut. Parkmanagement heeft betrekking op de inrichting van een bedrijventerrein (o.a. architectonische vormgeving, gebruik van duurzame materialen, percentage bebouwd oppervlak, clustering van bedrijfstypen etc.), de aanwezige voorzieningen (o.a. milieumanagement, veiligheidsvoorzieningen, vergaderfaciliteiten, horeca, etc.) en het beheer (o.a. schoonmaak, onderhoud, infrastructuur, etc.). Alle onderdelen van het parkmanagement worden in samenwerking met overheid en bedrijfsleven vast- en bijgesteld, vanaf de ontwerpfase van een terrein. Parkmanagement dient verschillende doelen. Ten eerste zorgt het ervoor dat het terrein er goed verzorgd uitziet, veilig is en niet verloedert. Maar ook de aanwezige ruimte wordt zo goed mogelijk benut (o.a. door collectief gebruik van voorzieningen, bouwvoorschriften en clustervorming), het werkklimaat verbetert (onder andere door de aanwezige voorzieningen), de milieubelasting reduceert en activiteiten worden op elkaar afgestemd waardoor er geld wordt bespaard. Bij nieuw te ontwikkelen terreinen kan een gemeente het lidmaatschap van het parkmanagement verplicht stellen (Ministerie van Economische Zaken, 2002).
10.3 Conclusies en aanbevelingen Met name de gemeente kan een belangrijke rol spelen bij het stimuleren van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen. De mogelijkheden liggen met name op het gebied van de inrichtingseisen. In het bestemmingsplan kunnen allerlei eisenten aanzien van bebouwingsdichtheden, bouwhoogten, parkeermogelijkheden en rooilijnen worden opgenomen. Hierbij gaat het erom niet alleen op kavel- maar ook op terreinniveau de mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik maximaal te benutten. De nieuwe Nota Grondbeleid biedt enkele aanknopingspunten om intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen te stimuleren. Met behulp van de grondexploitatiewet kan een gemeente eisen aan de inrichting van een terrein stellen.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
64/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
11 Combinaties In dit onderzoek zijn alleen standaard bedrijfshallen bekeken. Uiteraard zijn er allerlei combinaties van verschijningvormen mogelijk. Hier worden enkele vormen en combinaties van intensief ruimtegebruik weergegeven. Figuur 11.1: Geschakelde gestapelde bedrijfspanden
Figuur 11.2: Geschakelde onderkelderde bedrijfspanden
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
65/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur 11.3: Gestapelde panden met infrastructuur op het tweede maaiveld
Door de aanleg van een verhoogde weg behouden alle bovenverdiepingen een eigen entree. Het maaiveld vormt de entree voor de begane grond. Figuur 11.4: Geschakelde onderkelderde panden met verlaagde infrastructuur
Door de verlaagde infrastructuur behouden alle ondergrondse panden een eigen entree en wordt er lichtinval gecreëerd waardoor de functionele mogelijkheden van de ondergrondse ruimten groter zijn. De bovengrondse ruimten hebben een entree op het maaiveld.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
66/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur 11.5: Geschakelde onderkelderde bedrijfspanden met verlaagde infrastructuur
Idem als figuur 11.4.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
67/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
De figuren 11.6 tot en met 11.10 laten een aantal vormen van intensief ruimtegebruik bij bedrijfspanden zien: gestapeld, kantoor op bedrijfshal, half ondergronds, verhoogde en verdiepte infrastructuur, etc. Figuur 11.6: Verdiepte infrastructuur en verdiepte bouw
Figuur 11.7: Parkeergelegenheid op het dak, te bereiken via een hellingbaan
Figuur 11.8: geschakelde bedrijfspanden met verschillende hoogten
Figuur 11.9: Parkeergelegenheid op het dak
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
68/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Er zijn al enkele praktijkvoorbeelden te vinden van intensief gebouwde bedrijfspanden, zoals dit pand van Schuitema in Woerden. Figuur 11.10: Intensief ruimtegebruik in de distributiesector
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
69/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
12 Literatuuroverzicht BCI/Arcadis/Von Meijenfeldt, Intensivering ruimtegebruik op bedrijventerreinen in het Groene Hart, 1998 Buck Consultants International, Zorgvuldig Ruimtegebruik en de Ondernemer, Deel 1, Nijmegen/Den Haag, december 2001 P. Beringer e.a. (diverse jaargangen), Bouwkosten Bouwmarkt, actuele prijzen, indexen en analyses (diverse jaargangen) CUR/COB, De Nieuwe Kaart Verdiept, 1998 DTZ Zadelhoff, Leidraad intensief ruimtegebruik, 1999 Gemeente Amsterdam, Intensivering van het ruimtegebruik op bedrijfsterreinen, 1998 Gemeente Amsterdam/Enno Zuidema Stedenbouw, Posser Polder; Receptenboek intensivering ruimtegebruik op bedrijventerreinen, 2000 Gemeente Tilburg, Innovatief bouwen in Tilburg, 1998 Inbo, Intensief ruimtegebruik op de Utrechtse bedrijventerreinen, Woudenberg, 2001 Inbo, Kosten en baten van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen; een handreiking aan gemeenten vanuit ondernemersperpsectief, december 2001 Ministerie van Economische Zaken, Parkmanagement, Kwaliteit wint terrein, Den Haag, 2002 Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, Handboek Arbo besluit; rechten en plichten toegelicht voor werknemer en werkgever, 1997 Ministerie van VROM/RPD/StIR, Inspiratieboek intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen, 2000 Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Ruimte maken, ruimte delen, Vijfde Nota voer de Ruimtelijke Ordening, 2000/2020, Den Haag, 2001 Nieman e.a. (diverse jaargangen), Bouwbesluit Praktijk; knelpunten, richtlijnen, oplossingen
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
70/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Olst, K., Vuistregels voor installatiekosten; kostenindicatoren voor gebouwgebonden installaties, 2000 Rust e.a., Vastgoed Financieel, 1997 VNG (diverse jaargangen) Standaardregelingen in de bouw; deel 1: standaard bouwverordening
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
71/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Bijlage 1: Vormen van intensief ruimtegebruik B.1.1
Constructie
Op het gebied van constructie vormen de volgende bouwvormen de belangrijkste mogelijkheden: Gestapeld bouwen Gestapeld bouwen, houdt in dat een gebouw meer dan één werkvloer heeft. Dit bespaart ruimte op de kavel. Op bedrijventerreinen komt gestapelde bouw nog weinig voor. Als het al wordt toegepast, dan blijft het beperkt tot enkele lagen. De belangrijkste reden hiervoor zijn de hogere kosten. De grondprijs is meestal niet hoog genoeg om stapelen te stimuleren. Tevens zijn de verzekeringspremies hoger voor gestapelde bouw en zijn er in bestemmingsplannen vaak maximale bouwhoogten opgenomen, waardoor er niet hoger gebouwd mag worden. Bestaande bedrijfshallen geven vaak goede mogelijkheden voor een extra vloer of kantoor. Veelal kan er ook een kantoor op de hal gebouwd worden. De mogelijkheden voor het bouwen van een extra bedrijfsvloer op bestaande bouw zijn vaak beperkt. Het is van belang dat er bij nieuwe bouwconstructies rekening wordt gehouden met het eventueel bijbouwen van extra bouwlagen om aan toekomstige uitbreidingsvraag te kunnen voldoen. Geschakeld bouwen Het schakelen van gebouwen betekent dat twee of meerdere gebouwen tegen elkaar aan gebouwd worden, waardoor ze één of meerdere muren met elkaar delen. De belangrijkste reden waarom schakelen niet vaak wordt toegepast, is dat er geen noodzaak voor is. Ondernemers staan er ook niet positief tegenover omdat ze verwachten dat de eigen identiteit gedeeltelijk verloren gaat, toekomstige uitbreidingen belemmerd zullen worden en ze overlast vrezen. Soms is schakelen zelfs helemaal niet mogelijk in verband met veiligheidsvoorschriften (o.a. minder mogelijkheden voor nooduitgangen). Ondergronds bouwen Ondergronds bouwen houdt in dat er een bouwlaag (een kelder) onder het gebouw onder de grond wordt aangelegd. Met name (gekoelde) opslag is zeer geschikt voor ondergrondse bouwlagen. Ook parkeren is goed mogelijk onder de grond. Het is niet altijd mogelijk om voorzieningen voor het doorlaten van daglicht aan te brengen, waardoor arbeidsintensieve processen ondergronds soms moeilijker te realiseren zijn.
B.1.2
Infrastructuur
Niet alleen op het gebied van gebouwen kan er compacter gebouwd worden. Er zijn ook mogelijkheden voor infrastructuur:
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
72/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Verdiepte infrastructuur en infrastructuur op tweede maaiveld Verdiepte infrastructuur betekent infrastructuur onder het maaiveld. Dit hoeft niet meteen ondertunneling te betekenen. Bij de aanleg van kelders kan er bijvoorbeeld een verdiepte weg worden aangelegd om de ruimten te bereiken. Infrastructuur op het tweede maaiveld houdt in dat er verhoogde infrastructuur wordt aangelegd. Er kan gedacht worden aan infrastructuur over de panden heen, op een dijk of een viaduct. Parkeerplaatsen op het dak of ondergronds Met behulp van de aanleg van hellingbanen en verbetering van de draagconstructie kunnen parkeerplaatsen op het anders onbenutte dak worden aangelegd. Bij laagbouw is dit vrij gemakkelijk toe te passen. Hoe hoger het gebouw, des te langer en kostbaarder wordt de hellingbaan. Ondergronds parkeren kan in kelders of onder verhoogde bebouwing. Beide parkeervormen kunnen veel ruimte besparen.
B.1.3
Verdichting
Verdichting houdt in dat de kavel dichter bebouwd wordt (er blijft minder open ruimte over): Hoger bebouwingspercentage op de kavel Momenteel liggen bebouwingspercentages op een kavel tussen 50 en 70%. Deze kunnen voor veel soorten bedrijvigheid omhoog geschroefd worden, bijvoorbeeld richting de 80-85% of hoger. Dit betekent meer horizontale uitbreidingen en minder open ruimte. Maximale bebouwingspercentages liggen vaak vast in het bestemmingsplan. Nieuwe bestemmingsplannen zouden ook minimale bebouwingsdichtheden kunnen gaan hanteren.
B.1.4
Intelligent gebruik van ruimte
Centrale parkeervoorzieningen Dit houdt in dat er voor meerdere bedrijven één parkeerterrein aanwezig is. De grootte hiervan kan optimaal worden afgestemd op de totale behoeften van alle bedrijven. Het ene bedrijf heeft met name ’s nachts parkeerplaatsen nodig, het andere ’s ochtends, etc. Door uit te rekenen hoeveel plaatsen ieder bedrijf op ieder moment van de dag nodig heeft, kan het optimale aantal parkeerplaatsen worden aangelegd en daarmee ruimte worden bespaard. Er kan een centrale bewaking voor de parkeergelegenheid worden ingesteld.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
73/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Collectieve manoeuvreerruimtes Manoeuvreermogelijkheden nemen vaak veel ruimte in beslag. Dit geldt met name voor transportbedrijven, maar ook voor laden en lossen van andere bedrijvigheid. De aanleg van collectieve manoeuvreerruimten en een goede ontsluiting kan veel ruimte besparen. Benutten milieuzones Milieuzonering is het scheppen van afstand tussen milieubelastende bronnen en milieugevoelige functies. Het gevolg hiervan is dat er een aanzienlijke zone onbebouwd blijft. Milieuzones kunnen versmald worden, door bijvoorbeeld bedrijven in lagere milieucategorieën als buffer te gebruiken. Soms is het zelfs mogelijk om in een milieuzone te bouwen, zoals bijvoorbeeld het bouwen in een geluidswal of op een ecoviaduct.
B.1.5
Collectieve voorzieningen
Parkmanagement Parkmanagement houdt onder meer in dat het bedrijventerreinen en de gebouwen erop onderhouden en beheerd worden. Hierbij valt te denken aan schoonmaak- en glazenwasdiensten, afvalinzameling, beveiliging, onderhoud van gebouwen, collectieve bewegwijzering, etc. Dit kan kostenbesparend werken. Tevens voorkomt het verloedering van het bedrijventerrein en is het gemakkelijk voor de ondernemers. Een gemeente kan ondernemers een lidmaatschap voor collectief parkmanagement verplichten bij nieuwe bedrijventerreinen. Dit is te vergelijken met de servicekosten van flatbewoners. Parkmangement verlengt de levenscyclus van een bedrijventerrein en is daarmee een vorm van innovatief ruimtegebruik. Collectieve vergaderaccommodaties Bedrijven gebruiken vergaderruimten niet continu. Het delen van een vergaderruimte werkt ruimte- en kostenbesparend. Door middel van het gebruik van elektronische agenda’s kan goed bijgehouden worden wie wanneer de ruimte nodig heeft en kan er een goede afstemming plaatsvinden. Collectieve wasstraat en brandstofvoorziening Een wasstraat en brandstofvoorziening zijn aantrekkelijke voorzieningen. Collectief beheer en gebruik ervan bespaart ruimte. Vervoersmanagement Op veel bedrijventerreinen komt het merendeel van de werknemers uit de directe omgeving. Het verdient daarom aanbeveling om de mogelijkheden van collectief vervoer te onderzoeken. Het is noodzakelijk dat de reistijd met het collectieve vervoer betrouwbaar is en niet veel langer duurt is dan het eigen vervoer. Door collectief vervoer hoeft minder ruimte voor parkeren te worden gereserveerd.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
74/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Centraal bedrijfsrestaurant Bedrijven hoeven niet over een eigen kantine te beschikken als op het terrein een bedrijfsrestaurant wordt gerealiseerd. Gezamenlijke opslag Gezamenlijke opslag heeft als randvoorwaarde dat er een goed beveiligingssysteem aanwezig moet zijn. Het gaat niet alleen om diefstal, maar ook om het gescheiden houden van producten en het voorzichtig behandelen van bijvoorbeeld breekbare producten. Tevens is een goede coördinatie van belang zodat iedereen op tijd bij de opgeslagen spullen kan.
B.1.6
Betere afstemming in tijd en ruimte
Betere afstemming houdt in dat er een beter inzicht is van wat voor soort bedrijvigheid er op een terrein zit (zich wil vestigen) en wat deze bedrijvigheid precies doet. Geografische afstemming Het vormen van bedrijvenclusters. Bedrijven die bij elkaar passen, dienen geclusterd te worden. Zij kunnen dan van dezelfde voorzieningen gebruik maken, elkaar ondersteunen (bijvoorbeeld een garage en tankstation in de buurt van transportbedrijven). Tijdsafstemming Bedrijven kunnen op verschillende tijdstippen van dezelfde parkeervoorzieningen gebruik maken.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
75/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Bijlage 2: Algemene kennis omtrent hoogbouw en ondergrondse B.2.1
Hoogbouw van kantoren, woningen
Bereikbaarheid De bereikbaarheid voor woon/kantoorfuncties betreft vooral de bereikbaarheid voor personen. Hierbij volstaan trappen of eenvoudige liften. Nuttige vloerbelasting De nuttige vloerbelasting voor woningen en kantoren is resp. 1.75-2.00 en 2.50-4.00 KN/m². Grondprijs Door het koppelen van een grondprijs of grondwaarde aan een wooneenheid of m² bvo is die grondwaarde altijd gelijk per wooneenheid of m² bvo. (Dit geldt over het algemeen niet voor bedrijven). Bruto/nettoverhouding Bij stapelen is de netto/brutoverhouding van een gebouw meestal lager en daarmee ongunstiger. De bereikbaarheid van hoger gelegen bouwdelen vraagt namelijk om meer verkeersruimte (liften, trappen) binnen het bouwblok. Bij kantoren dienen de metrages voor verticaal verkeer weliswaar gerealiseerd te worden, maar zij vallen volgens de norm (NEN2580) niet onder de metrages die in rekening gebracht worden als “verhuurbaar vloeroppervlak”. Installatiekosten De installatiekosten liggen bij hoogbouw hoger dan bij laagbouw. Dit heeft onder andere te maken met zaken als videofoon, liftinstallatie en verwarming en verlichting in de algemene ruimten. De installatiekosten en inrichtingspakketten worden vaak (zeker in vroege stadia van een ontwikkeling) uitgedrukt in kosten per m² bvo. Funderingskosten De kosten van de fundering per m² bvo liggen lager bij gestapelde bouw dan bij enkellaags bouwen. Dakafwerking 2 De kosten voor de dakafwerking per m bvo liggen bij gestapelde bouw eveneens lager dan bij enkellaags bouwen.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
76/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Omhullend oppervlak De kosten van het omhullend oppervlak (gevel) per m² bvo nemen bij stapelen toe, omdat de omhullende oppervlakte toeneemt. Bouwplaatskosten De bouwtijd is bij hoogbouw langer dan bij grondgebonden gebouwen, hetgeen resulteert in een hogere post voor bouwplaatskosten. De kosten voor het omhullend oppervlak en de installaties blijken de grootste kostenposten bij kantorenbouw te zijn. De volgende figuur geeft inzicht in de algemene bouwkosten voor kantoren afgezet tegen het aantal bouwlagen. Het functioneel nuttig vloeroppervlak (fno, dit is het verhuurbaar vloeroppervlak minus horizontale verkeersruimten, sommige niet-statische gebouwdelen en glaslijncorrectie) is bij alle varianten gelijk. Naar mate er hoger wordt gebouwd lopen de bruto metrages op. Zoals blijkt geeft een geoptimaliseerde stapeling van 3 bouwlagen de meest gunstige prijs per m² bvo. Met name de glazenwasinstallatie en constructieve voorzieningen in de gevel leiden bij hoogte tot meerinvesteringen. De prijzen zijn in Nederlandse guldens. Figuur B.2.1: Relatie aantal bouwlagen – bouwkosten voor kantoren bij een fno van 3.960 m2 in
: 7 % O F [ H Q H W V R N
JHERXZP HWDDQWDOJHERXZODJHQ
Figuur B.2.2 geeft in conceptuele zin aan hoe zaken als dak (en fundering) en gevel zich in relatieve zin verhouden naarmate meer gestapeld (n) wordt. Bij vijf lagen zijn de kosten hetzelfde als bij 1 laag.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
77/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Figuur B.2.2: Kosten dak (en fundering), gevel en bvo naar aantal bouwlagen
B.2.2
Ondergronds parkeren
De volgende tabel geeft een overzicht van de kosten van verschillende, maar algemene, typen parkeervoorzieningen. Tabel B.2.3: Indicatieve kosten van verschillende typen parkeervoorziening, per plaats Parkeren op maaiveld, onoverdekt Parkeren overdekt op maaiveld half verdiept parkeren, overdekt Geheel ondergronds één laag Ondergronds twee lagen Ondergronds drie lagen Op basis van een Bruto Aanvang Rendement (BAR) van 8%, resulteert een investering van 8.622,= in een jaarhuur van 508,= tot 690,= per plek per jaar. (prijspeil 2001)
1.588,= 4.311,= 6.353,= 7.260,= 8.622,= 11.345,= 6.353,= tot
In algemene zin zijn de kosten voor ondergronds parkeren aan te duiden per parkeerplaats (zie tabel). De kosten in deze tabel betreffen totale investeringskosten excl. grondkosten en saneringskosten en zijn van toepassing bij parkeervoorzieningen van enige omvang. De getallen zullen in werkelijkheid per locatie variëren, afhankelijk van grondsoort, totale omvang, afwerkingsniveau en locatie. Een kostenvoordeel van ondergronds parkeren is dat de funderingskosten, die normaliter toegerekend worden aan het gebouw, (deels) toegerekend kunnen worden aan de parkeerlaag.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
78/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Bijlage 3: (Meer)kostenposten van gestapeld en ondergronds bouwen B.3.1
Stapelen van bedrijfsfuncties
Bereikbaarheid De bereikbaarheid voor bedrijven betreft veelal de bereikbaarheid voor vrachtverkeer (laden, lossen), machines, halffabrikaten en producten. Hiervoor zijn onder andere geavanceerde liften, verzwaarde hellingbanen, transportbanden en kraanbanen nodig. Liften, hellingbanen en transportbanden kunnen zorgen voor voldoende bereikbaarheid van gestapelde of ondergrondse ruimten. Vanuit de Arbo-regelgeving zijn liften zelfs noodzakelijk wanneer sprake is van verticaal transport van goederen, grondstoffen en halffabrikaten. Stapelen van opslag en productie is daarom vooral een reële optie bij lichte, goed handelbare goederen en wanneer weinig goederen en afvalstromen tussen de niveaus voorkomen. De meerkosten van liften zijn beperkt bij een gering hefvermogen: een hydraulisch schaarhefplateau met een hefvermogen tot 8.000 kg. kost maximaal zo’n 15.000,- terwijl een hydraulisch schaarhefplateau met een hefvermogen vanaf 10.000 kg. kost minimaal 107.000,- kost. Nuttige vloerbelasting De nuttige vloerbelasting voor een bedrijfspand ligt tussen de 5.00 tot 25.00 KN/m². Specifieke bedrijfshuisvesting of dakbelastingen (hoogbouwmagazijn, dragen van vrachtwagens met extra zware lading zoals steen) vragen om een nog zwaardere nuttige vloerbelasting. Het toenemen van vloerbelastingen betekent het zwaarder dimensioneren van funderingen en draagconstructies en daarmee duurder worden van funderingen en skelet. Geluidsbelasting Indien functies met een hoge geluidsgevoeligheid worden gestapeld, kan gemakkelijk geluidsoverlast ontstaan. Het treffen van geluidwerende voorzieningen is vooral in verticale zin kostbaar; hiervoor is een relatief zware vloer noodzakelijk, die vervolgens de hele constructie zwaarder en dus duurder maakt. Een alternatief is het aanbrengen van een soort losgekoppelde, zwevende vloer. Ook hiervan zijn de kosten relatief hoog. Dit aspect doet zich vooral voor bij het stapelen van kantoorfuncties op productie. Bruto/nettoverhouding Bij stapelen is de bruto/nettoverhouding van een gebouw meestal lager en daarmee ongunstiger. De bereikbaarheid van hoger gelegen bouwdelen vraagt namelijk om meer verkeersruimte (liften, trappen) binnen het bouwblok. De metrages voor verticaal verkeer vallen niet altijd onder de metrages die in rekening gebracht worden als “verhuurbaar vloeroppervlak”.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
79/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Installatiekosten De installatiekosten liggen bij hoogbouw wat hoger dan bij laagbouw doordat de liftinstallatie energie nodig heeft en de liften, trappenhuizen en algemene ruimten verlicht en verwarmd dienen te worden. Funderingskosten De kosten van de fundering per m² bvo liggen lager bij gestapelde bouw dan bij enkellaags bouwen doordat het funderingsoppervlak kleiner is. Dakafwerking 2 De kosten voor de dakafwerking per m bvo liggen bij gestapelde bouw eveneens lager dan bij enkellaags bouwen doordat het dakoppervlak kleiner is. Omhullend vloeroppervlak De kosten van het omhullend oppervlak (gevel) per m² bvo nemen bij stapelen toe, omdat de omhullende oppervlakte toeneemt. Bouwplaatskosten De bouwtijd is bij hoogbouw langer dan bij grondgebonden gebouwen, hetgeen resulteert in een hogere post voor bouwplaatskosten. Grondkosten De grondkosten kunnen bij stapelen dalen omdat voor hetzelfde fno minder “footprint” nodig is.
B.3.2
Ondergronds bouwen
Parkeren Het bouwen in de diepte wordt, net als het bouwen in de hoogte, voor wat betreft bedrijfsgebouwen, nog nauwelijks toegepast. De meeste inzichten zijn opgedaan in het ondergronds parkeren. Met name in woon- en kantoorgebouwen, waar de vraag naar parkeerplaatsen hoog is, zijn parkeerkelders gerealiseerd. Ondergrondse bedrijfsunits De kosten van ondergrondse bouwwerken zijn zeer afhankelijk van de locatie in kwestie. Zo vragen specifiek heiwerk of specifieke grondkeringen om extra hoge investeringen. Net zoals bij stapelen is ook bij ondergronds bouwen aandacht nodig voor verticaal transport van machines, producten, halffabrikaten en dergelijke. De voorzieningen om dergelijke bouwlagen te kunnen bereiken (personen- en goederenliften en hellingbanen) vragen om extra investeringen. Mede kostenbepalend zijn zaken als installaties (ventilatie/ verwarming) en een vorm van daglichttoetreding. Deze onderdelen zijn zeer afhankelijk van de bedrijfsactiviteiten.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
80/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Geforceerde ventilatie Ventilatie kan ondergronds niet op natuurlijk wijze, maar moet geforceerd plaatsvinden. Geforceerde ventilatiesystemen werken kostenverhogend op het hele gebouw: het toepassen van een combinatie van natuurlijke •èn geforceerde ventilatie is technisch gezien erg lastig. Vaak zal het hele gebouw daarom geforceerd geventileerd moeten worden. Daglichttoetreding Ondergrondse daglichtvoorzieningen zijn technisch realiseerbaar, maar vaak wel tegen meerkosten. Daar komt bij dat het nuttig vloeroppervlak van een gebouw wordt teruggedrongen indien ondergrondse daglichttoetreding wordt gerealiseerd. Industriefuncties hoeven conform de tweede fase van het Bouwbesluit geen daglichtvoorziening te hebben; het Arbobesluit geeft hiervoor wel eisen indien door werknemers gemiddeld langer dan twee uur ondergronds arbeid wordt verricht. De toepassingsmogelijkheden van ondergronds bouwen zijn daarom betrekkelijk gering. Met name moet worden gedacht aan opslag, distributie en parkeren. Ruimtewinst Aan de opbrengstenkant zien we dat de ruimtewinst van ondergronds bouwen kan oplopen tot meer dan 100%, omdat men ondergronds minder ‘last’ heeft van milieuzones. Ook in de exploitatiesfeer kunnen, zeker over een lange exploitatieperiode, opbrengsten worden gerealiseerd, vooral als gevolg van gunstige klimatologische omstandigheden (verwarmen, koelen, airco). Ondergrondse opslag Ondergrondse gebouwde opslag voor droog- en vorstvrijstaande goederen vraagt nauwelijks om extra investeringen ten opzichte van bijvoorbeeld parkeerkelders. De goederen dienen op het niveau gebracht te kunnen worden (met een lift, hellingbaan) en mogelijk dient een zwakke ventilatievoorziening te worden aangebracht. Een hoge belasting van de begane grondvloer zal door de aanwezigheid van kolommen in een minder open ruimte resulteren. Echter, door vooraf na te denken over stramienmaten kan het ruimteverlies tot een minimum worden beperkt.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
81/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Bijlage 4: Sleutelvariabelen en vaste parameters van het rekenmodel met toelichting B.4.1
De gebruikte sleutelvariabelen en vaste parameters
Tabel B.4.1: Variabelen in het rekenmodel Variabelen Gebouwoppervlakte
Verschijningsvormen
Bouwlagen
Huurprijs Grondprijs Bruto aanvangs-endementen (BAR)
Dubbel ruimtegebruik
Waarden Circa 1000 m2 bvo11 Circa 4000 m2 bvo Circa 10.000 m2 bvo Standaard In de hoogte bouwen In de diepte bouwen Combinatie in de hoogte en in de diepte 1 laag 2 lagen (excl. en incl. kelder) 3 lagen (incl. kelder) 100,- (excl. BTW) 200,“ 100,“ 200,“ 7,5% 8,0% 9,0% Wel parkeren op dak Geen parkeren op dak
De verschijningsvorm bepaalt tevens o.a. de volgende variabelen: aantal stramienen, wanddikte van de gevel, lengte, breedte, kavelgrootte, etc.
11
De oppervlakten variëren enigszins, daar ze afhankelijk zijn van het aantal benodigde stramienen.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
82/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Tabel B.4.2: Vaste parameters in het rekenmodel Parameter Type bedrijf Parkeerplaatsen Hoogte Nuttige vloerbelasting Levensduur van de opstallen Stramien Maximale overspanning in de breedte Vrij te houden strook om gebouw (opp)
Aantal deuren
Onbebouwd oppervlak Bronbemaling Liften naar kelder Liften naar verdieping Hellingbaan
waarde Lichte productie en opslag 1 per 100 m2 bvo, geen parkeerplaatsen voor vrachtwagens, parkeerplaats: 25m2 4500 mm 10 kN/m² 25 jaar12 5400 mm 10800 mm 6000 mm breed bij 1000 m2 12000 mm breed bij 4000 m2 18000 mm breed bij 10000 m2 1 loopdeur per 500 m2 1 overheaddeur per 500 m2 1 vluchtdeur per 500 m2 per verdieping Parkeren (indien niet op dak), en rest (75% verhard, 25% groen) 1 per 2500 m2 bvo 1 per 1000 m2 kelder bvo (een totaal van 1500 m2 betekent 2 liften) 1 per 1000 m2 verdieping 1 per 5000 m2, stijgingspercentage: 14%, éénrichting verkeer, bestuurd door middel van stoplichten, zonder bochten
Definities en uitgangspunten ten aanzien van zaken als parkeerbehoefte, stramienen, nuttige vloerbelasting etc. zijn tot stand gekomen op basis van kengetallen en ervaringscijfers. Er is bij iedere variant vanuit gegaan dat de grond bouwrijp is en dat heien vereist is. Het model gaat uit van algemeenheden. In de praktijk kunnen iedere bedrijfshal en locatie anders zijn, waardoor de investeringskosten zullen afwijken van het model.
B.4.2
Toelichting op enkele gehanteerde uitgangspunten
Bruto Aanvangs Rendement = 9% In veel regio’s en op veel locaties is 9% een realistisch aanvangsrendement voor bedrijfsruimten. Met name West Nederland zag de bruto aanvangsrendementen de afgelopen jaren fors dalen, als gevolg van een aanhoudende grote vraag naar bedrijfsruimten en een beperkt aanbod van geschikte beleggingsobjecten (DTZ Zadelhoff, 2001). Op sommige locaties ziet men zelfs bruto aanvangsrendementen voor bedrijfsruimten van minder dan 7,5%. Er worden door Inbo varianten met BARs van 7,5%, 8% en 9% bekeken.
12
De levensduur van de opstallen wordt alleen in de energieberekeningen gebruikt
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
83/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Economische levensduur van de opstallen = 25 jaar De levensduur van grond is oneindig en die van gebouwen zeer lang. Relatieve veroudering (direct gevolg van het bouwen van nieuwe, kwalitatief betere panden) is op de tweedehandsmarkt een belangrijke factor voor het functioneren van panden. In deze studie houden wij bij de energiekosten daarom de economische levensduur van opstallen aan. Veel ontwikkelaars en beleggers gaan uit van een economische levensduur (lees: afschrijftijd) van 25 jaar, waarbij rekening moet worden gehouden met onderhoud en renovatie. 2
2
Grondprijs = 100,-/m resp. 200,-/m , excl. BTW De grondprijs, die een ondernemer of ontwikkelaar betaalt, is onder meer afhankelijk van de gemeente in kwestie, de kavel in kwestie, de bebouwingsmogelijkheden, etc. In deze studie is, in overleg met alle orojectpartners, gekozen voor twee varianten, een 2 2 relatief goedkope resp. relatief dure locatie, ofwel 100,-/m en 200,-/m . 2
Nuttige vloerbelasting = 10 kN/m De nuttige vloerbelasting is afhankelijk van de het soort bedrijf. Er is gekozen voor een 2 gemiddelde, veel voorkomende nuttige vloerbelasting van 10 kN/m . Hoogte = 4500 mm Er zijn bedrijfshallen in verschillende hoogten mogelijk. De hier gekozen 4,5 meter is de hoogte die nodig is voor een doorgang voor een vrachtwagen. Heipalen Het model gaat ervan uit dat er voor iedere variant geheid moet worden. Voor bedrijfshallen op het maaiveld wordt een paallengte van 20 meter gehanteerd. Voor bedrijfshallen met een kelder een paallengte van 17 meter. Vloeren 2 De keldervloer, met veranderlijke belasting 10 kN/m , wordt uitgevoerd als een in het werk gestorte betonvloer van 220 mm dikte met doorgaande verzwaarde stroken. De kelderwanden, ca 4.50 m hoog, zullen worden uitgevoerd in gewapend in het werk gestort beton. Voor de situatie dat een kelder aanwezig is onder de begane grondvloer wordt gekozen voor de toepassing van een voorgespannen kanaalplaatvloer met druklaag. Voor de situatie dat er geen kelder aanwezig is, wordt de begane grondvloer uitgevoerd als een in het werk gestorte vloer. Voor een verdiepingsvloer is gekozen voor de toepassing van een voorgespannen kanaalplaatvloer met druklaag.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
84/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Dak Voor de situatie dat het dak gebruikt wordt als parkeerdek wordt gekozen voor de toepassing van een voorgespannen kanaalplaatvloer. Indien het dak niet als parkeerdek wordt gebruikt, is gekozen voor de toepassing van een stalen dakplaat. Het zou mogelijk zijn om met meer variabelen te werken (bijvoorbeeld slappe/stevige grond, wel/niet heien, verschillende hoogten, etc. Met de huidige variabelen zijn bijna 300 uitkomsten mogelijk. Om het overzicht te bewaren is ervoor gekozen om niet nog meer variabelen in het model te verwerken.
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
85/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
Bijlage 5: Resultaten rekenmodel De volgende tabel is een werkblad van één verschijningsvorm: 1.1. Er is voor iedere verschijningvorm een dergelijk werkblad gemaakt. Op basis van deze gegevens zijn de verdere berekeningen gemaakt. Investeringskostenraming proj De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen PðEYR proj: bedrijfsruimte met een bruto vloeroppervlak (bvo) groot 1.071 m² peildatum jan-02 var: basis datum jan-02 code
EHDHoeveelhei
omschrijving
projectnr referentie opsteller
Kosten per Eenheid Totalen
P02329 basis pw groepstotalen
Uitgangspunten: bedrijfsruimte voor lichte productie en opslag sleutelvariabelen kelder tweede laag boven maaiveld breedte terrein om bebouwinontwikkelde gebouwlengte x waarde parkeren op het dak
j/n j/n m¹ j/n
n n 6,0 n
m¹ m¹ stks stks m¹ m¹ m¹ m¹ m² m² m² m² m¹ m¹ m¹ m² m² m² % m²
5,4 5,4 10,0 5,0 0,2 48,9 21,9 4,5 1.070,9 0,0 0,0 1.070,9 48,6 21,6 4,5 1.049,8 0,0 0,0 5,0 1.049,8
terrein kavel bedrijfsterrein m² diepte m¹ breedte m¹ bebouwd oppervlak m² floor space index (bvo / kavel) oppervlak in te richten terrein m² verharding terrein parkeren aantal plekken per 100m² bvo bedrijfsrstks
2.195,5 46,9 46,9 1.070,9 0,49 1.124,6 1,0
verschijningsvorm stramienmaat aantal stramienen wanddikt gevel buitenwerkse lengte buitenwerkse breedte verdiepingshoogte voetafdruk kelderoppervlak verdiepingsoppervlak totaal bvo binnenwerkse lengte binnenwerkse breedte buitenwerkse hoogte verhuurbaar vloeroppervlak
lengte breedte lengte breedte
boven maaiveld op maaiveld
boven maaiveld begane grond kelder eerste verdieping red vvo kelder/verdieping ivm vert. verkeer totaal vvo
0,0
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
86/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
totaal verharding parkeren 25 m² verharding per pplaats percentage verharding overig terrein verharding overig overige terreinafwerking groen
m² % m² m²
totaalprijs excl. BTW afgerond naar boven op 500,= euro bijkomende kosten totaal investering excl. BTW en grondkosten
%
Bedrijfsruimte funderingen maatvoering en grondontgraven / aanvullen aan- en afvoer heistelling heiwerk lengte 20m¹ afm 32 grit 5,4 5,4 toeslag aantal palen indien parkeren 48% bij één laag toeslag aantal palen indien twee lage 13% toeslag palen 400x400mm t.o.v. 320x320mm toeslag palen 450x450mm t.o.v. 400x400mm balkenfundering ringbalk buiteng 450x600mm 130kg/m3 funderingsstroken 800x300mm 130 kg/m³ betonvloer geisoleerd 10kN/m² 180mm wap 130kg/m³ invoer voorzieningen totaal funderingen
20,0
m² pst stk stk stk stk stk m¹ stk m² pst
1070,9 1,0 50,0 0,0 0,0 0,0 0,0 141,6 146,7 1070,9 1,0
kelder onder het gebouw 0,0 m² grondwerk tbv kelder m² bronbemaling pst excl. lozings en vergunningskosten !!! damwanden, tijdelijk lengte 15m¹ 120kg/m² lengte ca. 15m¹ m¹ ringbalk om damwand m¹ maatvoering toeslag m² keldervloer geisoleerd 220mm 130 kg/m³ m² verzwaringen in de vloer 1200x300mm 130kg/m³ m¹ aan- en afvoer heistelling pst heipalen 500x500mm lengte grit 5,4 2,7 stk reducering op basis grid bij twee lage 17% stk reducering op basis grid bij drie lage 19% stk kelderwanden 200mm 100kg 4,5 m¹ hoog m² kelderdek, vloerbelasting 10k kanaalplaat 320mm + 70mm druklaag m² invoer voorzieningen pst goederenlift pm verticaal verkeer + goederen trappenhuiscompleet pst stelpost goederenlift á 80.000,= euro incl. toegangstechniek ondergrondse opslag pst totaal kelder gevels dubbelwandige stalen gevelb bruto m² vanaf 1000mm+ maaiveld
275,0 75,0 637,2 212,4
m²
0,0
0,0
0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
495,6
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
87/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
betonplint hoogte 1000mm loopdeur incl. stalen kozijn één per 500m² habgg vluchtdeuren op verdieping één per 500m² hal overheaddeuren één per 500m² habgg hwa's totaal gevels
m¹ stk stk stk stk
kg/m²bvo kg/m²bvo totaal staalprijs totaal staalprijs totaal staalprijs
m² m² m² m² m²
1070,9 1070,9 141,6 1070,9
0,0 0,0 0,0
brandwerend bekleden staalconstruc 0,108 per m² bvo gemidde m² brandwerend bekleden constructie o 0,162 per m² bvo gemidde m² tussenvloer 320mm met 70mm druklaag m² verticaal verkeer + goederenltrappenhuiscompleet pst stelpost goederenlift á 80.000,= euro incl. indien reeds een goederenlift in de kelder korting op goederenlift pst kraanbaan pm totaal skelet
m² m² m² stk pst stk pst m²
1070,9 0,0 0,0 1,0 1,0
WXEEPGSRWXVYGXMIKIFEWIIVHSTIIRQE\MQYQSZIVWTERRMRKZERQQ
installaties totaal bruto vloeroppervlaktewtb installatie totaal bruto vloeroppervlakteminderprijs wtb install ivm kelder totaal bruto vloeroppervlakteelectra, incl. armaturen toiletten één toilet per 1000m² bedrijfsruimte, verdeelinrichting electra vanaf brijfsruimte opp, 250m² bvo brandbeveiliging klasse H, leidingen in het zicht éénmalige kosten sprinkler basis éénmalige kosten sprinkler variabel totaal installaties
daken staaldak m² bitumineuze dakbedekking m² dakranden m¹ sparingen / doorvoeren m² parkeer behoefte 0 m² parkeer behoefte in percentage van dakoppervlak (incl. 10 0% dakoppervlak 1071 m² parkeerbehoefte op het dak te realiseren MOGELIJK onderstaande waarden zijn toeslagen op staaldak betondak parkeren kanaalplaat geen druklaag benodigd m² dakbedekking berijdbaar m² dakranden m¹ totaal daken skelet staalconstructie hal 10.000m 15,00 toeslag tweelagen boven maa 3,00 toeslag indien parkeerdak 5,00% toeslag indien hal < 5.000m² 3,95% toeslag indien hal < 1.500m² 9,45%
141,6 3,0 0,0 3,0 11,0
0,0 0,0 0,0 0,0
0,0
1070,9 0,0 1070,9 2,0 1,0 1070,9 1,0 1070,9
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
88/89
Inbo De kostencomponent van intensief ruimtegebruik op bedrijventerreinen
terrein rijwielberging terreinriolering m² verharding terreinverlichting m² onbebouwd oppervlak verhardingen hekwerken voor/achtergevel 100% zijg 50% toegangschuifpoort groenvoorzieningen diversen (vlaggemast / afzetingspalen / ed.) hellingbaan naar parkeerdek hoogte 4,5 m¹ trap incl. omulling vanaf parkhoogte 4,5 m¹ toeslag vlak deel in hellingbaan, hoger dan 450 ONWAAR lengte hellingbaan (m¹) 32,1 stijgings percentage 14,0 lengte grondvlak 31,8 maximale gevellengte 48,9 hellingbaan naar parkeerdek mogelijMOGELIJK verkeerregeling hellingbaan éénrichting verkeer buitentrap hoogte 4,5 m¹ totaal terreinkosten
m² m² m² m² m¹ stk m² m² pst pst pst
pst pst pst
1070,9 912,2 1124,6 912,2 140,6 1,0 212,4 1124,6 0,0 0,0 0,0
0,0 0,0
totaal directe kosten
subtotaal
------->
onvoorzien
556.649
2,00%
algemene bouwplaatskosten algemene kosten winst en risico prijsvast tijdens de bouw
567.781 613.204 656.128 672.531
8,00% 7,00% 2,50% 2,00%
Bouwkosten exclusief BTW
project
Intensief ruimtegebruik referentie
JV/410/P02329
89/89