DE RIJDENDE RECHTER Zaaknummer: S21-04 Datum uitspraak: datum uitspraak Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies
in het geschil tussen: H. van Gelderen en J. van Gelderen-Bakker te Nieuwerkerk aan den IJssel verder te noemen: Van Gelderen, tegen: G. van Weelde te Nieuwerkerk aan den IJssel verder te noemen Van Weelde. gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter" editie december 2012 te laten beslechten. De vordering van Van Gelderen is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin is ook een tegenvordering van Van Weelde opgenomen. De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde stukken. Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 20 december 2013, welke is gehouden te Rotterdam-Oud Verlaat. Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting. Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar de in deze
procedure bedoelde percelen en heeft hij deze in het bijzijn van partijen bezichtigd. Daarbij was tevens aanwezig S. den Ouden(De Huizenarts) als deskundige. De relevante kadastrale grens is gereconstrueerd door het kadaster (landmeter H. Bregman). Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te maken. Partijen zijn op de hoorzitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. De deskundige en de landmeter hebben mondeling verslag uitgebracht. Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag. Vaststaande feiten. In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze voldoende zijn komen vast te staan. 1. Van Gelderen is eigenaar van het woonhuis met erf en verdere opstallen te Nieuwerkerk aan den IJssel, aan de Vrijheidslaan (voorheen Burgemeester Jasstraat) nummer 40, kadastraal bekend als gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel, sectie A nummer 4032. Dit woonhuis maakt deel uit van een blok van drie woonhuizen, waarvan dat van Van Gelderen in het midden ligt. Aan de voor- en achterzijde van deze woonhuizen liggen tuinen. De ‘voordeuren’ van deze woonhuizen zijn van oudsher aan de achterzijde gelegen. Van Gelderen heeft aan de voorzijde van zijn woonhuis een tweede deur gemaakt (tuindeur). Ongeveer halverwege de achtertuinen bevindt zich een blok van eveneens drie bergingen. 2. De beide buurpercelen met hoekwoningen, respectievelijk op nummer 38 (kadastraal bekend als gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel, sectie A, nummer 4033) en nummer 42 (kadastraal bekend als gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel, sectie A, nummer 4031) zijn met de bijbehorende erven en opstallen eigendom van Van Weelde. Van Weelde heeft deze woningen c.a. verhuurd. 3. Ten behoeve van het perceel met huisnummer 40 en ten laste van het perceel met huisnummer 42 is sinds 20 april 1965 een erfdienstbaarheid van pad gevestigd, om vanaf het achtererf van nummer 40 over het erf van nummer 42 naar de openbare weg en omgekeerd te komen en te gaan, ‘zulks op de thans bestaande wijze.’ Een gelijksoortige erfdienstbaarheid is ten behoeve van het perceel met huisnummer 40 gevestigd ten laste van het perceel met huisnummer 38. 4. Aan de achterzijde van de hiervoor onder 1. bedoelde bergingen behorende bij huisnummer 38 en 42 heeft Van Gelderen houten rabatdelen aangebracht. Daarbij zijn ook de aan die kant aanwezige raampjes dichtgemaakt.
5. Medio 2013 heeft Van Gelderen in de ruimte, gelegen tussen de achtergevel van zijn woonhuis en de voorkant van zijn berging, een overkapte, houten tussenbouw opgericht. Deze tussenbouw is aan de ene zijde aan zijn achtergevel opgehangen en rust aan de andere zijde op zijn berging. In die tussenbouw heeft hij onder meer een toilet gemaakt. Aan de kant van nummer 38 staat de zijkant van deze tussenbouw tegen de erfgrens, maar aan de kant van nummer 42 staat deze iets over de erfgrens (aan de achtergevel ongeveer 6 centimeter). Aan beide zijden staan deze zijkanten bovendien voor een klein deel voor de ramen aan de voorzijde van de bergingen van de buurpercelen geplaatst, waardoor deze ramen deels worden bedekt en in elk geval niet meer volledig bereikbaar zijn voor onderhoud. 6. Aan de kant van nummer 38 zijn twee openslaande ramen in de zijkant van die tussenbouw aangebracht en aan de kant van nummer 42 zijn twee, gedeeltelijk te openen, ramen en een, deels van vensterglas voorziene, deur in de zijkant van die tussenbouw aangebracht. Via deze ramen en deur heeft Van Gelderen vanuit zijn tussenbouw direct uitzicht op de naastgelegen erven en via deze deur heeft Van Gelderen direct toegang tot het achtererf van nummer 42. Het conflict (artikel 15 lid 2 van het bindend advies reglement ). Het conflict dat partijen verdeeld houdt laat zich kort samengevat als volgt omschrijven. Partijen twisten om te beginnen over de reikwijdte van de hiervoor bedoelde erfdienstbaarheid van pad en de mogelijke opheffing daarvan wegens gebrek aan belang. Verder twisten zij over de plaatsing, constructieve degelijkheid en uitvoering van de in deze procedure bedoelde tussenbouw, evenals over het aanbrengen door Van Gelderen van rabatdelen voor de ramen van de bergingen van zijn buren, in welk verband ook de perceelgrenzen ter discussie staan. Voorts hebben partijen een geschil over het schoonhouden van de dakgoten. De vordering van Van Gelderen. Van Gelderen vordert, voor zover in verband met het voorgaande van belang, na vermindering van zijn vordering tijdens de hoorzitting, kort samengevat een vrije en ongehinderde uitoefening van de hiervoor onder 3. bedoelde erfdienstbaarheid, een uitspraak over de naleving van de onderhoudsplicht van de dakgoten en een verklaring voor recht dat zijn tussenbouw mag blijven staan.
De tegenvordering vordering van Van Weelde. Van Weelde vordert, voor zover in verband met het voorgaande van belang, na toelichting tijdens de hoorzitting, kort samengevat, opheffing van de hiervoor onder 3. bedoelde erfdienstbaarheid, aanpassing van de tussenbouw voor wat betreft constructieve degelijkheid, ongedaan maken van mogelijke grensoverschrijding(en), het vrijmaken van de ramen van de aangrenzende bergingen en beëindiging van (overigens) bestaande inbreuken op de regels van het burenrecht, voor wat betreft de in de tussenbouw aangebrachte ramen en de daarin aangebrachte deur. Standpunten van partijen. Het standpunt van Van Gelderen komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer. Van Gelderen stelt dat de erfdienstbaarheid nog steeds een redelijk belang dient. Hij moet immers wel achterom, om zijn ‘voordeur’ te kunnen bereiken. De aan de voorzijde van zijn woonhuis aangebrachte deur dient slechts als tuindeur, die niet bedoeld noch gewenst is om als hoofdingang te fungeren. Van Gelderen stelt dat de dakgoten van de percelen nummer 38 en 42 niet, dan wel onvoldoende worden onderhouden, waardoor hij schade dreigt te lijden. Als Van Weelde daarvoor verantwoordelijk is, wil Van Gelderen dat Van Weelde wordt verplicht daarvoor ook te zorgen. Volgens Van Gelderen voldoet zijn tussenbouw aan alle eisen en is met de bouw daarvan geen enkele schade toegebracht aan de( bergingen van de) buurwoningen. Als er al schade is, dan is deze veroorzaakt door achterstallig onderhoud. Bovendien staan deze bergingen gedeeltelijk op de grond van Van Gelderen! De huurders van de buurwoningen hebben aangegeven geen enkel bezwaar te hebben tegen de in de tussenbouw aangebrachte ramen. De deur kan ook geen probleem zijn, omdat er vroeger een schutting stond met een deur erin. De rabatdelen voor de ramen aan de achterzijde van de bergingen van nummers 38 en 42 zitten daar al jaren en zijn in overleg met de buren aangebracht, omdat Van Weelde die bergingen niet goed onderhoudt. Overigens zitten die ramen volgens Van Gelderen deels ook boven zijn grond. Dat geldt ook voor de ramen van die bergingen aan de voorzijde, zodat Van Gelderen meent gerechtigd te zijn om zijn tussenbouw deels daarvoor op te richten. Het standpunt van Van Weelde komt kort samengevat en voor zover thans van belang op het volgende neer.
Volgens Van Weelde heeft Van Gelderen geen enkele redelijk belang meer bij het recht van pad. Hij heeft immers een deur aan de voorkant van zijn woonhuis en heeft verder zijn hele achtererf tot aan de berging volgebouwd. De tussenbouw is deel gaan uitmaken van de woning. Van daaruit kom je nu via de nieuwe deur direct op het erf van nummer 42 uit, wat volgens Van Weelde een niet toegelaten verzwaring van de op laatstgenoemd erf rustende verplichting meebrengt. De erfdienstbaarheid moet worden opgeheven. Van Weelde vermoedt dat de tussenbouw technisch niet in orde is, omdat deze niet behoorlijk is gefundeerd. Zo ja, dan moet Van Gelderen dat verhelpen waarbij Van Weelde hem op voorhand al aansprakelijk houdt voor mogelijke schade aan zijn eigendommen. Van Weelde vermoedt verder dat de tussenbouw over de erfgrenzen is heen gebouwd, wat Van Gelderen dan ongedaan moet maken. Voorts maakt Van Weelde bezwaar tegen de ramen aan beide zijden van de tussenbouw, wegens strijdigheid met de geldende regels van het burenrecht. Hij is het ook niet eens met de deur in die tussenbouw, die direct uitkomt op het erf van nummer 42, omdat dit een verzwaring van de erfdienstbaarheid betekent. Of de huurders van de aangrenzende woningen daarmee nu wel of niet akkoord gaan doet niet ter zake, omdat Van Weelde als eigenaar niet akkoord gaat. De nieuwe situatie ramen doet af aan de courantheid van zijn woningen. Van Gelderen moet die ramen weghalen, althans vast zetten en blinderen. Hij moet ook de rabatdelen voor de ramen aan de achterzijde van de bergingen van nummer 38 en 42 weghalen. Tevens moet hij de ramen van die bergingen aan de voorzijde vrijmaken. Van Weelde stelt dat het schoonhouden van de dakgoten van zijn panden de taak is van zijn huurders. Resultaat van de kadastrale meting. Uit de reconstructie van de relevante kadastrale grenzen door het kadaster is gebleken, dat de kadastrale grens gelijk loopt met de voorheen aangehouden gebruiksgrens, dat wil zeggen vanuit het midden van de scheidingsmuren van de woonhuizen in een rechte lijn in zuidoostelijke richting, echter naar de zijde van nummer 40 telkens inspringend, voor zover de bergingen van de hoekpercelen anders op de grond van het perceel nummer 40 zouden staan. Gesteld noch gebleken is dat de aldus gereconstrueerde kadastrale grens niet overeenkomt met de werkelijke eigendomsverhoudingen. Verslag van de deskundige. De deskundige heeft kort samengevat en voor zover thans van belang het
volgende laten weten. De tussenbouw is constructief in orde. Voor instorting of andere schade hoeft niet te worden gevreesd. Indien nodig kunnen de zijkanten van deze tussenbouw zo worden verplaatst, dat deze binnen de perceelgrenzen van nummer 40 komt te staan en de ramen aan de voorzijde van de bergingen van nummer 42 en 38 vrij komen. Dat is bouwkundig gezien geen grote moeite. Beoordeling van het geschil. De tussenbouw, publiekrechtelijk aspect. De rijdende rechter stelt voorop, dat hij geen oordeel zal geven over de publiekrechtelijke toelaatbaarheid van de tussenbouw, die volgens mededeling van Van Gelderen zonder omgevingsvergunning is gebouwd. Het is aan de gemeente om daartegen zo nodig op te treden, met het recht van bezwaar en beroep voor belanghebbenden, waarop de rijdende rechter in het kader van de onderhavige procedure niet vooruit zal lopen. De rijdende rechter beperkt zich tot de civielrechtelijke kant van de zaak. Perceelgrenzen. Gebleken is dat dat tussenbouw aan de kant van nummer 42 over de erfgrens is gebouwd. Van Weelde hoeft daar geen genoegen mee te nemen en Van Gelderen zal de zijkant van deze tussenbouw dus naar zijn kant toe moeten verplaatsen. Ramen in de bergingen. Zoals voldoende is gebleken stonden de in deze procedure bedoelde bergingen er al in het begin van de dertiger jaren van de vorige eeuw. Dat betekent dat de in die bergingen aangebrachte ramen, die direct uitzicht geven op het perceel van Van Gelderen en die ook onder het toen geldende recht al niet waren toegestaan, inmiddels al lang en breed door tijdsverloop (verjaring) zijn gelegaliseerd. Dat betekent dat Van Gelderen deze ramen niet mag blinderen, noch het uitzicht daarvan mag belemmeren. De aan de achterzijde voor deze ramen aangebrachte houten rabatdelen moeten al daarom dus worden verwijderd. Overigens mocht Van Gelderen so wie so al geen betimmering aanbrengen tegen de gevels van die bergingen, die eigendom zijn van Van Weelde. Ook aan de voorzijde moeten die ramen weer geheel vrij komen. Zowel aan de kant van nummer 38 als aan de kant van nummer 42 moeten de zijkanten van de tussenbouw dus meer naar binnen, zelfs als dat betekent dat Van Gelderen binnen de erfgrens moet bouwen.
De tussenbouw, technische aspecten. De rijdende rechter neemt de conclusies van de deskundige over en maakt deze tot de zijne. Er is niet gebleken van bouwtechnische onvolkomenheden die tot herstel of wijziging van de constructie nopen. De tussenbouw, burenrechtelijke aspecten. Volgens artikel 5.50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is het zonder toestemming van de eigenaar van aangrenzende percelen niet toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen te hebben, voor zover deze uitzicht bieden op die aangrenzende percelen. Welnu, de ramen aan de kant van nummer 38 en de ramen aan de kant van nummer 42 voldoen niet aan die eis. Dat geldt ook voor de deur in de tussenbouw, aan de kant van nummer 42, die volgens de eigen waarneming van de rijdende rechter is voorzien van doorzichtig glas, waarachter een (vitrage)gordijn is opgehangen. Bovendien is zo’n deur ook zonder raam verboden (HR 20 januari 1984; LJN AG4738; NJ 1985,399). Daarmee hoeft Van Weelde geen genoegen te nemen. Wat zijn huurders daarvan vinden is in de verhouding tussen Van Weelde en Van Gelderen niet van belang. Van Gelderen moet deze onrechtmatigheid wegnemen, door de ramen en het glas in de deur blijvend ondoorzichtig te maken en door deze ramen en de deur blijvend vast te maken. De erfdienstbaarheid. Voor een volledige opheffing van de hiervoor onder 3. bedoelde erfdienstbaarheid ziet de rijdende rechter vooralsnog onvoldoende grond. Weliswaar kan de rechter op grond van het bepaalde in artikel 5.79 van het Burgerlijk Wetboek een erfdienstbaarheid als de onderhavige opheffen, indien de uitoefening daarvan onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf daar geen redelijk belang meer bij hoeft, maar dit alléén indien niet aannemelijk is dat de mogelijkheid van uitoefening of het redelijk belang daarbij zal terugkeren. Welnu, in de huidige situatie kan Van Gelderen inderdaad geen gebruik meer maken van de erfdienstbaarheid, omdat geen gebruik meer mag worden gemaakt van de deur in de tussenbouw. Maar niet uit te sluiten valt dat Van Gelderen deze tussenbouw, daartoe al dan niet gedwongen door de gemeente, gaat afbreken, waarna hij uiteraard wel degelijk weer achterom kan. Daarbij heeft hij in dat geval ook weer een redelijk belang. Het enkele feit dat hij zijn woning ook via de tuindeur kan bereiken, betekent immers niet dat hij geen redelijk belang heeft bij het gebruik van zijn, aan de achterzijde gelegen, voordeur. Dakgoten.
Aan Van Weelde moet worden toegegeven, dat zijn huurders ten opzichte van hem verplicht zijn de dakgoten van de door hem gehuurde woningen regelmatig schoon te maken (artikelen 7.217 en 240 van het Burgerlijk Wetboek, bijlage bij het Besluit kleine herstellingen onder s). Ten opzichte van Van Gelderen is Van Weelde echter verplicht ervoor te zorgen dat dit ook gebeurt, bij gebreke waarvan hij daarop door Van Gelderen kan worden aangesproken als dat onvoldoende gebeurt. Het is dan aan Van Weelde om ervoor te zorgen dat zijn huurders aan hun verplichting voldoen. Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden beslist.
BESLISSING
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering. Van Gelderen moet binnen drie maanden na vandaag de volgende werkzaamheden verrichten: a. het terugplaatsen van de zijkant van de in deze procedure bedoelde tussenbouw aan de kant van huisnummer 42 tot binnen zijn perceelgrenzen; b. het dusdanig verplaatsen van de zijkanten van de in deze procedure bedoelde tussenbouw, dat de ramen aan de voorzijde van de bergingen van huisnummers 38 en 42 weer geheel vrij komen en weer goed bereikbaar zijn; c. het verwijderen van de rabatdelen aan de achterzijde van de in deze procedure bedoelde bergingen van huisnummers 38 en 42 en het geheel vrijmaken van de ramen aldaar; d. het blijvend ondoorzichtig maken en blijvend vastzetten van de ramen en de deur in de zijkanten van de in deze procedure bedoelde tussenbouw. Indien Van Gelderen niet tijdig gevolg geeft aan het voorgaande verbeurt hij een boete van € 50,-- per dag met een maximum van € 25.000,-- aan Van Weelde, zonder dat daarvoor nog een aanmaning nodig is. De bestaande erfdienstbaarheid wordt niet opgeheven. Voor recht wordt verklaard dat Van Gelderen vanwege het dichtmaken van de deur in de tussenbouw thans geen gebruik kan maken van die erfdienstbaarheid, maar dat Van Weelde verplicht is om Van Gelderen weer het volle en ongehinderde genot van deze erfdienstbaarheid te gunnen, zo gauw dat weer wel mogelijk is.
Voor recht wordt verklaard, dat er bouwkundig geen reden bestaat voor algehele afbraak van de in deze procedure bedoelde tussenbouw. Voor recht wordt verklaard , dat Van Weelde er ten opzichte van Van Gelderen voor verantwoordelijk is dat de dakgoten van de woonhuizen nummers 38 en 42 geregeld behoorlijk worden schoongemaakt. Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en uitgesproken te Zaandam op datum beslissing .
