Beeldkwaliteitplan Luinbeekweg

Beeldkwaliteitplan Luinbeekweg

Beeldkwaliteitplan nieuwe Mullemsche Brink, Vortum-Mullem (locatie Luinbeekweg)

Inhoud 1

Inleiding.......................................................................................................................... 3 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

2

De opgave ................................................................................................................................ 3 Doelstelling ............................................................................................................................... 3 Bestemmingsplan ..................................................................................................................... 3 Huidige Welstandsnota............................................................................................................. 4 Procedure ................................................................................................................................. 5 Leeswijzer................................................................................................................................. 5

Plangebied ..................................................................................................................... 6 2.1 Vortum-Mullem ......................................................................................................................... 6 2.2 Herontwikkelingslocatie ............................................................................................................ 7 2.2.1 Cultuurhistorie ............................................................................................................... 7 2.2.2 Voormalig gebruik.......................................................................................................... 8 2.2.3 Huidig gebruik................................................................................................................ 8

3

Stedenbouwkundig plan ............................................................................................... 9 3.1 Stedenbouwkundig plan 2010 .................................................................................................. 9 3.2 Aangepast stedenbouwkundig plan 2011 ................................................................................ 9 3.2.1 Ontsluiting...................................................................................................................... 9 3.2.2 Wonen ......................................................................................................................... 10 3.2.3 Groen........................................................................................................................... 10

4

Beeldkwaliteitplan ........................................................................................................12 4.1 Basisgedachte ........................................................................................................................ 12 4.2 Woonpercelen......................................................................................................................... 12 4.2.1 Uitgangspunten bij de parcellering .............................................................................. 13 4.2.2 Uitgangspunten bij de perceelinrichting ...................................................................... 13 4.3 Bebouwing .............................................................................................................................. 17 4.3.1 Referentie naar boerderijen......................................................................................... 17 4.3.2 Referentie naar dorpse woningen / middenstandswoningen ...................................... 19 4.4 Beeldkwaliteiteisen ................................................................................................................. 19 4.4.1 Situering en oriëntatie.................................................................................................. 19 4.4.2 Hoofdbouwmassa........................................................................................................ 20 4.4.3 Aan- uit en bijgebouwen .............................................................................................. 22 4.4.4 Detaillering................................................................................................................... 23 4.4.5 Materiaalgebruik .......................................................................................................... 28 4.5 Openbaar gebied .................................................................................................................... 29 4.5.1 Straten ......................................................................................................................... 29 4.5.2 Groen en opvang hemelwater ..................................................................................... 30

1

2

1

Inleiding

Qua woningbouw heeft Vortum-Mullem gedurende een groot aantal jaren op slot gezeten. Woningbouw was niet mogelijk vanwege de in de kern aanwezige stankcirkels. Cumulatief gezien zorgden deze er voor dat er geen plek meer gevonden kon worden waar woningbouw mogelijk is. Woningbouw binnen stankcirkels is op grond van jurisprudentie immers niet toegestaan. Als gevolg hiervan zijn er sinds 1997 door de gemeente in Vortum-Mullem geen kavels meer uitgegeven voor woningbouw. Voor de leefbaarheid van deze kern is dit echter onaanvaardbaar. Door verplaatsing van intensieve veehouderijbedrijven is woningbouw nu weer mogelijk en met de herontwikkeling van één van de voormalige locaties van veehouderijen, in voorliggend geval de locatie “Van der Poel” (voormalig intensieve varkenshouderij) aan de Luinbeekweg, wenst de gemeente hieraan invulling te geven. 1.1

De opgave

Voor de locatie “Van der Poel” is een herontwikkelingsplan opgesteld. Vanwege de specifieke planopzet van dit herontwikkelingsplan heeft het gemeentebestuur besloten om ten behoeve van de realisatie van de Nieuwe Mullemsche Brink kwalitatieve eisen in een beeldkwaliteitplan uit te werken. Het beeldkwaliteitplan dient als inspiratiebron voor architecten en heeft tevens een toetsende rol. 1.2

Doelstelling

Het beeldkwaliteitplan heeft tot doel de beoogde sfeer te omschrijven en in criteria vast te leggen. De uitstraling van dit herontwikkelingsplan wordt bepaald door de samenhang tussen de verschillende onderdelen, woningen, straten, openbaar groen. Omdat het plan uit een grote (open) ruimte bestaat die omgeven wordt door woningen, is vanuit vrijwel elk punt van het plangebied het gehele plan te overzien. Bij een grote openheid bestaan er sterke zichtrelaties tussen de verschillende woningen. Ook de inrichting van de buitenruimte (voor en naast de woning) en de wijze waarop de overgang tussen privéterrein en openbaar gebied is vormgegeven, zijn van invloed op de sfeer. Om er voor te zorgen dat de beoogde sfeer wordt gerealiseerd en om te voorkomen dat er een schreeuwerige aanblik ontstaat is afstemming tussen de bouwplannen van de verschillende woningen onderling en tussen de woningen en de inrichting van het openbaar gebied van belang. De in dit beeldkwaliteitplan opgenomen criteria zijn zo veel mogelijk ‘objectief’ toetsbaar gemaakt. Dit hoeft niet te betekenen dat de criteria altijd 100% meetbaar, dus absoluut van aard, zijn. Absolute criteria leveren slechts één mogelijk resultaat op terwijl objectieve criteria ook relatief van aard kunnen zijn, dus naar verhouding meer mogelijke oplossingen bieden in relatie tot omgeving, tijdsbeeld en/of gewenste ontwikkelingen. Omdat in dit beeldkwaliteitplan criteria geformuleerd worden voor een specifieke bouwstijl, kunnen de criteria met betrekking tot materiaal, kleur en detailleringen redelijk absoluut meetbaar zijn. Ook de meer technische aspecten als het aantal parkeerplaatsen en de situering daarvan op het perceel zijn absoluut meetbaar. 1.3

Bestemmingsplan

Het bestemmingsplan geeft aan welke functie op welke plek gerealiseerd kan worden en geeft daarnaast de metrische randvoorwaarden voor de bebouwing. De uiterlijke verschijningsvorm, architectuur, ligt niet vast in een bestemmingsplan. Zonder verdere regels kan er een grote diversiteit in de bouwplannen en de inrichting van de percelen ontstaan die in dit voorliggende herontwikkelingsplan tot een zeer rommelige en schreeuwerige woon- en leefomgeving zou kunnen leiden.

3

Met de criteria in het beeldkwaliteitplan worden de verschijningsvorm, architectuur van de bebouwing en de inrichtingsmogelijkheden van de onbebouwde ruimte begrensd en wordt een grotere eenheid in het plan verkregen. Het beeldkwaliteitplan vormt dus de schakel tussen het bestemmingsplan en de bouw- en inrichtingsplannen. 1.4

Huidige Welstandsnota In de gemeentelijke Welstandsnota 2009 valt het plangebied binnen de Bebouwingstypering “Groene gebieden – Boerenerf, agrarisch grondgebied” (G3). Voor een klein gedeelte geldt Welstandsniveau 2 (oranje) en het grootste deel is Welstandsvrij (lichtgeel).

Toetsing van de nieuwe woningen aan de criteria die bij deze bebouwingstypering zijn opgesteld, past niet voor het nu als “Planmatig ontworpen woongebieden – Individuele Fragment welstandsniveaukaart met bebouwingstypen, rood omlijnd het woningbouw” te typeren plangebied plangebied: • In de gebiedsgerichte criteria van de welstandsnota kan qua situering met bebouwing niet worden aangesloten op de structuurlijnen in het landschap of binnen het bestaande bebouwingspatroon omdat die niet aanwezig zijn binnen het plangebied. • Met betrekking tot bouwhoogte en kapvorm en de vorm van bouwmassa’s zouden de criteria uit de welstandsnota kunnen worden gehanteerd, maar qua karakteristiek kan de bouwmassa niet passen bij de omgeving omdat er geen bouwmassa’s aanwezig zijn. • Bij de gevelaanzichten wordt in de welstandsnota ook gerefereerd naar bestaande of omliggende kwaliteiten. Wanneer er geen bestaande bebouwing is waaraan gerefereerd kan worden, is een logische referentie voor de nieuwe invulling ver te zoeken. • Qua materialisering en detaillering zouden voor dit herontwikkelingsplan wederom wel weer de gebiedsgerichte criteria als leidraad kunnen worden gehanteerd. Omdat de bestaande gebiedscriteria van de welstandsnota voor een aantal aspecten onvoldoende randvoorwaarden geven voor de voorgestane herontwikkeling, is de voorliggende vervangende beeldkwaliteitbeschrijving noodzakelijk. In de geldende welstandsnota is bij herontwikkelingsgebieden ook opgenomen dat voor deze gebieden separate (kwalitatieve) planvorming zal plaatsvinden in de vorm van een separaat beeldkwaliteitplan. Aan de hand van dat beeldkwaliteitplan zullen plannen in het ontwikkelingsgebied op beeldkwaliteitaspecten worden getoetst. De welstandsnota wordt aangepast in die zin dat het herontwikkelingsgebied als een ensemble wordt opgenomen. Na realisatie zullen gedurende een nader vast te stellen termijn (ongeveer 5 tot 10 jaar) de beeldkwaliteitcriteria uit het beeldkwaliteitplan bij de plantoetsing als aanvulling op de welstandsnota worden gehanteerd.

4

Zoals in de Welstandsnota 2009 is opgenomen, geldt, voor woonwijken waarvoor een beeldkwaliteitplan is opgesteld en die in de ontwikkelfase zijn, dat het beeldkwaliteitplan als bijlage van de welstandsnota dient te worden gehanteerd, waarbij welstandsniveau 2 geldt. Als bebouwingstype kan de voorgestane herontwikkeling worden aangemerkt als “Planmatig ontworpen ste ste woongebieden – Woongebieden eind 20 /begin 21 eeuw”. Het beeldkwaliteitplan geldt dus naast de welstandsnota. Bij tegenstrijdigheden tussen criteria uit beide nota prevaleren de criteria uit het beeldkwaliteitplan. 1.5

Procedure

Het beeldkwaliteitplan wordt, gelijktijdig met het bestemmingsplan, door de Gemeenteraad vastgesteld, als vervanging van het gedeelte van de Welstandsnota 2009 ter plekke van het plangebied. 1.6

Leeswijzer

Na een korte beschrijving van het plangebied en daaropvolgend het stedenbouwkundig plan, wordt een algemene beschrijving van de sfeer gegeven. Vanuit de uitgangspunten bij de parcelering volgt een beschrijving van de kavelinrichting die voor de erfafscheiding en het aantal en de situering van de parkeerplaatsen zeer specifiek is. Daarna worden voor de woningen eenduidige uitwerkingscriteria beschreven. Tot slot wordt ook een inzicht gegeven in de inrichting van de openbare ruimte, zijnde de straten en het openbaar groen.

5

2 2.1

Plangebied Vortum-Mullem

Vortum-Mullem is een kleine dubbelkern die bestaat uit 2 oude kernen, de oorspronkelijke bebouwingsconcentraties Mullem (zuidwest) en Vortum (noordoost). De naam 'Mullem' is afgeleid van 'woonplaats bij de molen'. De naam 'Vortum' duidt op een 'nederzetting bij een doorwaadbare plek' (in de Sint-Jansbeek).

Plangebied gelegen in het Mullemsche deel van Vortum-Mullem, ter plaatse van het rode ovaal

De ruimtelijke structuur wordt bepaald door het historische wegenpatroon en de lintbebouwing langs de Sint Cornelisstraat (oostwest) en de Provinciale weg (noordzuid). Het betreffen twee kruisende linten. Hoewel het noord-zuidlint aan de belangrijkste doorgaande route ligt, heeft deze dubbelkern zich vooral in oost-westelijke richting ontwikkeld, in de richting van de spoorlijn. Latere kleinschalige uitbreidingen (Sint Hubertusstraat en Akkervoortweg), zijn ten noorden van dit oost-westlint gerealiseerd aan de Vortumse kant. Een groot deel van de bebouwing aan de Mullemse zijde heeft nog steeds een agrarisch karakter. Er hebben daarnaast ook best een aantal moderniseringen, verdichtingen en uitbreidingen plaatsgevonden in de bebouwing. De straten hebben echter allemaal nog een heel eenvoudig profiel: een gemengde rijbaan met aan weerszijden een grasberm die op enkele plekken verhard is. Trottoirs of parkeerstroken zijn er echter niet in opgenomen.

Plangebied gelegen in het Mullemsche deel van Vortum-Mullem, ter plaatse van het rode ovaal

6

Aan de Sint Cornelisstraat is de oorspronkelijke agrarische structuur wat verdicht, in het Vortumse deel wat meer dan in het Mullemse deel. Toch kan Vortum-Mullem worden getypeerd als een groen dorp met veel kleinschalige groene ruimten en weilanden langs de Sint Cornelisstraat. Tevens zijn er aan dit lint veel doorzichten naar het omliggende agrarische landschap aanwezig, waardoor de relatie met het buitengebied nog sterk aanwezig is. 2.2

Herontwikkelingslocatie

2.2.1 Cultuurhistorie De herontwikkelingslocatie ligt in het Mullemsche deel van Vortum-Mullem, ten noorden van de Luinbeekweg en grenst op 2 punten aan deze weg. De Luinbeekweg maakt voor het zuidwestelijke deel onderdeel uit van het historische wegenpatroon van Mullem: de weg was reeds opgenomen op kaarten uit 1830-1850. Bij het noordoostelijke deel lijkt in de jaren 50/60 een kleine verlegging in noordelijke richting te hebben plaatsgevonden toen de woningen aan de noordzijde werden gebouwd.

fragment kaart 1830-1850

Het zandpad dat ten noorden van het pand Sint-Cornelisstraat 36 ligt, heeft op de oude kaarten zowel in zuidelijke als in noordelijke richting een vervolg. Ligt dit pad nog ten noorden van de haag die nabij de noordoostgrens van het plangebied staat? Net ten noorden van het plangebied is op de oude kaarten nog een pad in oostwestelijke richting te zien. Door de herontwikkelingslocatie ligt geen oude ontsluitingsmogelijkheid. Op de luchtfoto in het GIS zijn lichtere sporen over de akkers terug te zien die overeenkomen met de ligging van oude wegen/paden op de afbeelding van de kaart uit 1830-1850.

7 Fragment luchtfoto met lichte sporen van historische paden rechts naast en onder de rode lijnen

2.2.2 Voormalig gebruik Tot 2010 waren op deze locatie 2 intensieve varkenshouderijen gevestigd. Beide bedrijven zijn verplaatst naar een LOG in het kader van het stankvrijmaken van Vortum-Mullem. De gronden zijn door de gemeente aangekocht. Ten tijde van de varkenshouderijen stonden op deze percelen een groot aantal stallen waarvan één stal, na opeenvolgende uitbreidingen, tot bijna 200 m diep het buitengebied in stak. De sloop van de stallen heeft al tot een grote landschappelijke kwaliteitswinst geleid.

Voormalig intensief veehoudersbedrijf, situatie tot 2010

2.2.3 Huidig gebruik Momenteel is de herontwikkelingslocatie tijdelijk in gebruik als paardenweide en rijbak.

Plangebied, momenteel in gebruik als paardenweide en rijbak

8

3 3.1

Stedenbouwkundig plan Stedenbouwkundig plan 2010 Het oorspronkelijke plan bevatte een nieuwe straat tegen de achterste perceelsgrens van de woningen Luinbeekweg 20 tot en met 24, met ten 2 noorden daarvan 5 vrijstaande woningen op percelen van maximaal 1000 m . Op de overgang naar het buitengebied was een 10 m diepe houtwal opgenomen. Het gedeelte van het perceel ten noorden van de houtwal met een diepte van deels circa 55 m en deels circa 160 m bleef in agrarisch gebruik en zou verhuurd worden.

3.2

Aangepast stedenbouwkundig plan 2011

In 2011 heeft een aanpassing van het stedenbouwkundig plan plaatsgevonden waarbij een groter deel van de gronden een woonbestemming heeft gekregen doordat de noordwestelijke grens van de herontwikkeling in noordwestelijke richting is verschoven tot op de oorspronkelijke perceelsgrens van het eigendom. Hiermee konden meer gronden uitgeefbaar worden gemaakt wat natuurlijk een economisch beter resultaat gaf, maar ook een vanuit stedenbouwkundig vormgevend oogpunt een herontwikkeling opleverde die een fraaier passende aansluiting op de bestaande bebouwing en percelen gaf. 3.2.1 Ontsluiting Het plangebied kan alleen aan de zuidzijde, via de Luinbeekweg, worden ontsloten. Het plangebied sluit op 2 plekken aan op de Luinbeekweg, aan de oostzijde direct en aan de westzijde via een nieuw aan te leggen verbinding over de westzijde van het perceel Luinbeekweg 24. Gelet op de beperkte ruimte van het openbaar gebied bij de westelijke aansluiting op de Luinbeekweg is het vanuit verkeersveiligheidsoogpunt niet mogelijk om deze westelijke aansluiting voor gemotoriseerd verkeer aan te leggen. Voor langzaam verkeer en als calamiteitenontsluiting kan deze westelijke aansluiting wel een belangrijke rol spelen. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vindt daarom alleen aan de oostzijde plaats. Met het beperkte aantal woningen dat ontsloten moet worden is dat vanuit verkeerskundig oogpunt geen enkel probleem. Belangrijke randvoorwaarde is dat via het plangebied de resterende agrarische gronden ten noorden van het plangebied die in eigendom van de gemeente zijn, ontsloten dienen te worden voor agrarisch verkeer. Bovenstaande ontsluitingsmogelijkheden en -randvoorwaarden resulteren, tezamen met de vorm van het plangebied, in een wegenpatroon die sterke verwantschap vertoont met een historisch gegroeid wegenpatroon rondom een brink. De brink is, mede gelet op de agrarische uitstraling van Mullem, voor de verdere uitwerking als leidmotief voor deze herontwikkeling gehanteerd. “Brink: Open ruimte in een dorp of aan de rand daarvan waar de boerderijen omheen gegroepeerd staan, meestal beplant met bomen (eiken). De brink diende oorspronkelijk om het vee in te scharen (verzamelen) en was dus een gemeenschappelijke veebocht (omwald kamp waar het vee de nacht doorbrengt). Vaak lag er op de brink een poel (dobbe (komvormige uitgestoven laagte in het terrein) of kolk (diepe poel, ontstaan door een dijkdoorbraak)). Brink betekent letterlijk 'rand' en is later vaak het dorpsplein geworden. Brinken komen voor op de zandgronden bij esdorpen of brinkdorpen. De brink was eigendom van de boermarke (organisatie van boeren). Regionaal wordt de brink ook wel tie, heuvel, plein, plaatse of dries genoemd. De historische brinken liggen vaak aan een kruispunt van doorgaande wegen.

9

De Brink was de natuurlijke ontmoetingsruimte en de plaats om evenementen zoals kermissen en jaarmarkten te houden. Tegenwoordig treffen we er vaak weekmarkten aan. De ontmoetingsfunctie werd versterkt door ambachtslieden zoals smid en timmerman en door winkeliers die rond de brink woonden. Aan oorspronkelijke brinken stonden de boerderijen vaak met de bedrijfsruimte op de brink gericht: de stallen zijn dan direct aangesloten op de ruimte waar het vee verzameld werd. Het woongedeelte was er dan vaak van afgewend.” In het herontwikkelingsplan is de brink niet een ruimte aan een doorgaande straat, maar ligt deze wel aan de rand van het dorp, heeft deze een driehoekige vorm en wordt deze aan de 3 zijden omgeven door bebouwing. Dit beeldkwaliteitplan geeft een omschrijving hoe de vormgeving van de bebouwing en de inrichting van de voortuinen (parkeren en erfbegrenzingen) en het openbaar gebied het brinkthema verder kunnen versterken. 3.2.2 Wonen Met de brink als leidmotief zijn de woningen tegen de buitenranden van het plangebied geplaatst. Tegen de bestaande percelen van Luinbeekweg 20 tot en met 24 kunnen de woningen wat meer aaneengesloten staan. Tegen de noord en westgrens, grenzend aan het buitengebied, dienen de woningen wat verder uit elkaar te staan. De woningen staan niet in strakke lijnen langs de straten, maar kennen verspringingen ten opzichte van elkaar van minimaal 0,5 tot circa 3,0 m. In een mogelijke verkaveling van de gronden zijn percelen van circa 200 tot 1000 m2 opgenomen. De woningen zijn vrijstaand en twee-onder-één-kap gedacht. Op deze wijze zijn 22 woningen te bouwen. 3.2.3 Groen Het middengebied is open en groen gehouden. Op de brink zijn bomen geplaatst. Deze groene ruimte biedt de mogelijkheid om een speelplek op te nemen. Tevens kunnen hier

10

waterbergingsvoorzieningen worden aangelegd. Aan de noord- en westzijde zijn op de grens met het buitengebied (achtergrens van de woonpercelen) 10 m brede houtwallen opgenomen. Bij de noordwestelijke hoekwoning is de houtwal bij de zijdelingse perceelsgrens versmald tot 8 m omdat dit perceel anders verhoudingsgewijs onevenredig veel houtwal zou hebben.

11

4 4.1

Beeldkwaliteitplan Basisgedachte

De vorm van het plangebied, de ontsluitingsmogelijkheden en het agrarische karakter van de bebouwing in Mullem hebben doen kiezen voor de “historische brink” als leidmotief voor de sfeer in het voorliggende herontwikkelingsgebied. Het informele karakter van Mullem kan met dit leidmotief uitstekend voortgezet worden bij de herontwikkeling. Mullem kent een grote afwisseling tussen bebouwde en onbebouwde delen van de straatwanden. Ook dit aspect is bij de verdere verkaveling als uitgangspunt meegenomen: relatief brede percelen met voldoende afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen. Architectonische uitwerking Bij de architectonische uitwerking dient de agrarische uitstraling als referentie: boerderij-bebouwing uit e e de 18 en 19 eeuw. Daarop aansluitend is, in eerste instantie met het oog op de kleinere starterskavels, een dorpse bebouwingsvorm toegevoegd. Deze woningen kunnen refereren aan de burgerwoningen en middenstandswoningen (smid, timmerman en winkeliers) uit diezelfde periode die in de loop der jaren tussen de boerderijen kwamen te staan. Deze woningen zagen er niet veel anders uit dan met name de dwarse woongedeelten van de boerderijen. Overigens zouden ook de starterswoningen in de vorm van kleinere boerderijen kunnen worden gebouwd, en zouden ook kleinere vrijstaande woningen in de vorm van burgerwoningen cq middenstandswoningen kunnen worden gebouwd. Bij de verdere uitwerking had gekozen kunnen worden voor een hedendaagse vertaling van de boerderij en dorpse woningen / middenstandswoningen. Bij de huidige omvang en het karakter van Mullem zou een hedendaagse vertaling echter een grote impact hebben op de beleving van dit dorpsdeel. De eigenheid van Mullem, met een grotendeels nog agrarisch en authentiek karakter, zou erdoor aangetast worden omdat het bij deze herontwikkeling een relatief groot aantal nieuwe woningen betreft met een grotere dichtheid dan het bestaande dorpsdeel. Daarom is ervoor gekozen om in de architectonische uitwerking dicht bij de authentieke vormgeving van boerderijen, in de vorm van afgeleiden van de hallenhuisboerderij (langgevel-, kortgevel- en T-boerderijen), en de dorpse woningen / middenstandswoningen te blijven. Naast bouwmassa, kapvorm, verhouding gevelvlak – dakvlak, kleur- en materiaalgebruik zijn daarbij ook de gevelindeling en dakkapellen kenmerkend. Een dergelijke historiserende vormgeving lijkt daarnaast goed aan te sluiten bij de huidige trend van teruggrijpen op naar “hoe het vroeger was”. Het voldoet aan gevoelens van nostalgie en wordt vaak als minder koud en afstandelijk ervaren. Nieuwbouw in de vorm van dorpse enclaves zijn in algemeenheid op dit moment zeer populair. 4.2

Woonpercelen

Binnen het herontwikkelingsplan zijn relatief kleine percelen (circa 210 m2) en zeer grote percelen (tot circa 1000 m2) mogelijk. De woonpercelen bieden niet alleen plaats aan de woningen met bijbehorende bouwwerken (zoals bijgebouwen en aan- en uitbouwen) maar ook aan parkeerplaatsen voor de eigen auto(‘s) en groen.

12

4.2.1 Uitgangspunten bij de parcellering Er dient een grote mate aan verscheidenheid in de breedte van de percelen aanwezig te zijn. Het eindbeeld dient gelijkenis te vertonen met een historisch gegroeide brink, met een grote differentiatie in de “agrarische” bebouwing en dorpse burgerwoningen / middenstandswoningen. Door te variëren in de perceelsbreedte krijgen de verschillende bouwpercelen verschillende bouwmogelijkheden waarmee de variatie in de straatwand versterkt wordt. De meest smalle percelen, en in verband met de betaalbaarheid voor starters, de meest ondiepe percelen zijn aan de zuidoostzijde, direct aansluitend op het bestaande dorp, gesitueerd. De grotere en grote percelen zijn aan de west- en noordzijde geplaatst zodat vanaf het openbare gebied ook de achter de percelen gelegen houtwal tussen de woningen door zichtbaar zal zijn. Naar buiten toe verdunt de bebouwing zich. 4.2.2

Uitgangspunten bij de perceelinrichting

Voortuinen De voortuinen zijn van grote invloed op de beleving van de directe woonomgeving. Met de keuze van grasbermen en woningen op overwegend tenminste 3 m afstand van de straat, is een voortuin met een groene uitstraling een randvoorwaarde. Wanneer boerderijen dichter op de straat stonden, werd de ruimte tussen de straat en de gevel veelal verhard. Als gevolg van de keuze voor grasbermen, past een dergelijke verharding aan de noord- en westzijde niet. Op 3 punten zijn de woningen dichter op de voorste perceelsgrens voorgesteld: 1. Bij de overgang van de bestaande kas van Sint Cornelisstraat 46 naar het plangebied om deze kas wat minder prominent aanwezig te laten zijn, 2. Bij percelen die gemiddeld minder dan 20 m diep zijn om zo toch voldoende gronden achter de woningen te hebben, 3. Bij de eerste woningen aan de oostzijde om beter aan te kunnen sluiten op de zijgevel en tevens tweede voorgevel van de woning die er ten noordwesten van staat.

2 3

1 13

Om de groene sfeer in het plangebied te versterken heeft een beperkte mate van verharding van de voortuin de voorkeur. Maximaal circa 1/3 van de breedte van de voortuin zou ten behoeve van parkeren en eventueel een pad naar de voordeur verhard kunnen worden, zonder het groene karakter te verliezen. Zijtuinen Ook de zijtuinen spelen een belangrijke rol in de beleving van het straatbeeld en de groene sfeer. Met de zijtuinen wordt de openheid tussen de bebouwing gewaarborgd. Bij de vrijstaande woningen is in het bestemmingsplan voor bijgebouwen en aan- en uitbouwen de volgende, in de gehele gemeente Boxmeer standaard gehanteerde, regel opgenomen: “bij vrijstaande woningen mag binnen een strook van 11 meter diep, te rekenen vanaf de voorgevelrooilijn, slechts aan één zijde tot in de zijdelingse perceelsgrens worden gebouwd en moet de afstand tot de andere zijdelingse perceelsgrens ten minste 3 meter bedragen; buiten voornoemde strook van 11 meter mogen de bijbehorende bouwwerken tot in de zijdelingse perceelsgrenzen worden gebouwd.” Aan de zijde waar de parkeerplaatsen worden aangelegd, dienen de aangebouwde en vrijstaande aan-, uit- en bijgebouwen minimaal 6 m achter de voorgevel geplaatst te worden. Hiermee verdwijnt het grootste deel van de geparkeerde auto’s uit het straatbeeld. Ten aanzien van de breedte van de zijtuinen, is voor het voorliggende plan vastgesteld dat de afstand van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3,5 m en/of 5,5 m dienen te zijn. Voor een onderbouwing van deze afstanden wordt verwezen naar de onderdelen “Zijdelingse perceelsgrenzen” en “Parkeren”. In aansluiting op de landelijke woonstijl worden bij voorkeur hagen op de zijdelingse perceelsgrens geplant. Parkeren op eigen terrein Voor de nieuwe woningen in Vortum-Mullem geldt momenteel een parkeernorm van: • Goedkope woningen 1,4 • Middendure woningen 1,7 • Dure woningen 1,8 parkeerplaatsen per woning. Hierin zijn 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers meegenomen. Er wordt naar gestreefd om auto’s zo min mogelijk de kwaliteit van het straatbeeld te laten beïnvloeden. Auto’s dienen daarom zo veel mogelijk op eigen terrein achter de voorgevel(rooilijn) te worden geparkeerd. Op dit uitgangspunt worden drie uitzonderingen gemaakt: voor de smallere tweeonder-één-kap percelen en voor de langgevelboerderijen met inpandige garage. Zie hierna.

14

Fraaie parkeeroplossing: 2 parkeerplaatsen op eigen terrein, achter de voorgevel

Fraaie parkeeroplossing: 3 parkeerplaatsen op eigen terrein, met grasonderbreking tussen 2 parkeerplaatsen en met een 3e parkeerplaats op grasstenen, alleen toepasbaar bij de woning met inpandige garage die refereert aan de “originele” langgevelboerderij.

Fraaie parkeeroplossing: erfafscheiding tussen 2 parkeerplaatsen van buurpercelen: op deze foto moet de haag nog groeien. Deze oplossing is toepasbaar bij de kleinere starterswoningen wanneer deze 2 parkeerplaatsen achter elkaar op eigen terrein aanleggen en de verplichting om achter de voorgevel te parkeren vervalt.

15

Grote en grotere percelen Bij de grotere percelen, met een oppervlakte van minimaal 250 m2, dienen tenminste 2 parkeerplaatsen op eigen terrein achter de voorgevel(rooilijn) van de woning te worden aangelegd. Deze 2 parkeerplaatsen dienen naast elkaar gesitueerd te zijn. De breedte van een dergelijke parkeergelegenheid is minimaal 5,0 m. Omdat er ook rekening gehouden dient te worden met een erfgrensbeplanting in de vorm van een met de buren gedeelde haag op de erfgrens, waarvoor een breedte van 0,5 m aan weerszijden een goed uitgangspunt is, dienen deze woningen aan 1 zijde tenminste 5,5 m uit de zijdelingse perceelsgrens te staan. Deze maat is in het bestemmingsplan vastgelegd. Bijkomend voordeel van deze situering met parkeerplaatsen naast de woning is dat de woningen ook wat losser van elkaar blijven staan. Uitzondering 1 Een uitzondering hierop kan gemaakt worden voor de percelen met deze oppervlakte die echter ter hoogte van de voorgevel maximaal 11,5 m breed zijn (verhoudingsgewijs smalle maar diepe percelen). Voor deze percelen is het ook toegestaan om 2 parkeerplaatsen achter elkaar op te nemen, achter de voorgevel(rooilijn). Het wordt dan mogelijk om een wat bredere woning te maken die qua uitstraling beter aansluit op de vormgeving van een boerderij. Uitzondering 2 Een tweede uitzondering kan gemaakt worden voor de woningen die als een “originele” langgevelboerderij worden vormgegeven waarin een inpandige garage is opgenomen. Hier wordt logischerwijs aansluitend parkeren vóór de voorgevel toegestaan. De ruimte voor de voorgevel dient dan wel tenminste 6,0 m diep en 5,0 m breed te zijn om 2 auto’s goed op eigen terrein te kunnen plaatsen. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om deze afstand aan de voorzijde mogelijk te maken wanneer de afstand tot de voorgevelrooilijn daarvoor meer dan 1 m dient te bedragen. Kleinere percelen Voor percelen met een oppervlakte tot 250 m2 (starterswoningen) geldt de eis om 1 parkeerplaats op eigen terrein achter de voorgevel(rooilijn) aan te leggen. Rekening houdend met een erfgrensbeplanting in de vorm van een met de buren gedeelde haag op de zijdelingse perceelsgrens, waarvoor een breedte van 0,5 m aan weerszijden een goed uitgangspunt is, zullen de woningen tenminste 3,5 m uit de zijdelingse perceelsgrens geplaatst moeten worden. Deze maat is in het bestemmingsplan vastgelegd. Uitzondering 3 Wanneer men toch 2 parkeerplaatsen achter elkaar op eigen terrein aanlegt, vervalt bij deze kleinere percelen de eis dat deze achter de voorgevel(rooilijn) dienen te liggen omdat de geparkeerde auto’s bij de kleinere percelen een te grote inbreuk zouden maken op de kwaliteit van de kleinere achtertuin. Bezoekersparkeren Voor het bezoekersparkeren zijn aan de noord- en westzijde, met de overwegend grotere percelen met meer parkeermogelijkheden op eigen terrein, parkeerplaatsen in de grasbermen opgenomen door middel van grasstenen die aansluitend op de verhardingen voor de inritten naar parkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd. Aan de dichter bebouwde zuidzijde is, in verband met het te verwachten veelvuldiger gebruik, in plaats van een grasberm een aanstrating opgenomen waar naast bezoekers ook een deel van de bewoners op kunnen parkeren.

16

4.3

Bebouwing

In het plan zijn vrijstaande en grote twee-onder-één-kap woningen en woningen voor starters in de vorm van kleinere twee-onder-één-kap woningen (zonder garage) opgenomen. 4.3.1 Referentie naar boerderijen Met de brink als leidmotief wordt voor de architectuurstijl gedacht aan bebouwing die grote overeenkomsten vertoont met de historische boerderijen die in deze omgeving voorkomen. Hallenhuisboerderij Een hallenhuisboerderij is een boerderijtype dat voorkomt in Oost- en Midden-Nederland. Van oorsprong is het een langgestrekt, driebeukig gebouw met de deel in het midden en de stallen aan weerszijden. Van oorsprong heeft het een laag neerhangend dak. Uit het hallenhuis ontwikkelde zich de langgevelboerderij, die voornamelijk in Noord-Brabant en de aangrenzende delen van Limburg en België voorkomt. Typisch voor het hallenhuis is het ankerbalkgebint. De boerderijen waren ooit allemaal met stro of riet gedekt en hadden lemen vakwerkwanden. Verstening van de muren en opkomst van de dakpan is een ontwikkeling van de laatste paar eeuwen, toen de welvaart op het platteland steeg. In Noord-Brabant vindt men langs de rivier de Maas in de verschillende dorpen nog boerderijen van het hallenhuistype. Deze zijn vaak bijna vierkant qua vorm. Dit type boerderij was gewoonlijk in de lengterichting in drieën gedeeld. In het voorste gedeelte bevond zich het woongedeelte, in de 2 overige gedeelten werd het vee gehouden. Veel van deze boerderijen in Brabant hadden een potstal.

Langgevelboerderij De langgevelboerderij is in de loop van de achttiende en negentiende eeuw ontstaan uit een boerderij van het type hallenhuis. Het is een boerderij waarbij de woning, de stal, de schuur en de dorsvloer onder één dak zijn gebracht en waarbij de toegangsdeuren tot de diverse ruimtes naast elkaar in de lange gevel zijn aangebracht. De schuurdeur is hierbij hoger dan de staldeur, omdat er wagens doorheen moesten kunnen rijden. Eerst waren de langgevelboerderijen nog driebeukig, maar vanaf het midden van de 19de eeuw bouwde men vele tweebeukige langgevelboerderijen, waarbij men één van de zijbeuken verving door een hoger opgetrokken gevel met alle toegangsdeuren. De boerderij werd hierdoor a-symmetrisch van vorm.

17

Ook al waren alle belangrijke functies in één gebouw ondergebracht, toch kwamen er ook bijgebouwen voor. Het afzonderlijke bakhuis, waarin brood werd gebakken, werd veelvuldig toegepast in de 19e en de 20e eeuw, vanwege veiligheidsredenen. Ook toiletgebouwtjes, varkens- en kippenhokken werden vaak als afzonderlijke constructies neergezet, zeker sedert de 19e eeuw. Kortgevelboerderij: Een kortgevelboerderij is een boerderijtype van het hallenhuistype dat vooral in het noordoostelijk deel van de provincie Noord-Brabant voorkomt. Het woon- en bedrijfsgedeelte liggen onder één dak in elkaars verlengde, te zien aan de doorlopende noklijn over woongedeelte en bedrijfsgedeelte. Het is een langhuisboerderij maar dat is in Brabant een verwarrende naam (denk aan langgevelboerderij)en daarom worden deze boerderijen in Brabant normaliter kortgevelboerderij genoemd.

De ingang naar het woonhuis bevindt zich bij de kortgevelboerderij in de voorgevel. Een dergelijke boerderij is breder en gedrongener dan de langgevelboerderij.

Krukhuisboerderij en T-boerderij: Een krukhuisboerderij is een boerderij met een zeer brede voorgevel, waarachter zich het woonhuis bevindt, met haaks daarop het bedrijfsgedeelte. Hierdoor heeft het geheel een L-vormige plattegrond, in de vorm van een deurkruk, wat de naam verklaart. Een T-boerderij is een, via de krukboerderij, uit het hallenhuis voortgekomen Nederlands boerderijtype dat overwegend te vinden is in de Betuwe en het overige rivierengebied en van daaruit uitwaaierde naar omliggende gebieden zoals het noordoosten van Noord-Brabant. Aangezien in de Betuwe de grond vruchtbaar is, genoten de boeren een zekere welvaart. Mede onder invloed van de stedelijke cultuur nam de behoefte aan woonruimte toe en werd het woonhuis uitgebreid. Dit gebeurde eerst in één richting, waardoor de krukhuisboerderij ontstond. Later werd het huis in beide richtingen uitgebreid. Vanaf de 18e eeuw werden de T-boerderijen direct als zodanig gebouwd. In de loop van de 19e eeuw waaierde het gebruik uit naar de Noord-Brabantse zandgronden. Het woongedeelte staat haaks op het bedrijfsgedeelte (dwarshuisboerderij) waarbij de nokken van beide delen elkaar (bijna) ontmoeten. Qua kap zijn zowel zadeldaken (met en zonder wolfseinden) als mansardekappen toegepast.

18

Het woongedeelte had meestal aan de ene zijde een pronkkamer en aan de andere zijde een opkamer die boven een kelder was gelegen. In de driebeukige schuur was een langsdeel met aan weerszijden de stallen waarin de dieren ((melk-)koeien of paarden) met hun kop naar de deel stonden. Op de deel werd gedorst. In de achtergevel waren grote deeldeuren aangebracht, waardoor de oogst naar binnen kon worden gereden.

4.3.2 Referentie naar dorpse woningen / middenstandswoningen Deze woningen waren breed en ondiep en bestaan in Boxmeer en omgeving vaak uit 1 (ruime) bouwlaag met kap, zadeldak of mansardekap, waarin een combinatie van wonen, nijverheid en/of winkel mogelijk was. Oorspronkelijk waren de plattegronden symmetrisch ingedeeld, maar de plattegrond werd asymmetrisch waar de breedte van het perceel een symmetrische indeling niet toeliet. Deze woningen hebben bescheidener afmetingen dan de langgevelboerderijen maar zijn soms weer van rijkere details voorzien.

mansardekap, symmetrische gevelindeling, dakkapel goed

zadeldak, symmetrische gevelindeling, Vlaamse gevel

Door de geringe diepte en de mogelijkheid voor meer ramen in de voorgevel was de lichttoetreding erg goed. Dergelijke woningen hebben vaak een aanbouw aan de achterkant in de vorm van een haaks bouwlichaam onder zadeldak. 4.4

Beeldkwaliteiteisen

4.4.1 Situering en oriëntatie De woningen dienen ten opzichte van elkaar verspringingen te hebben van minimaal 0,5 tot circa 3,0 m. Strakke rooilijnen dienen voorkomen te worden. Hoekwoningen Hoekwoningen hebben twee gevels die georiënteerd zijn op de openbare ruimte. Beide gevels dienen als een voorgevel vorm gegeven te worden. In afwijking van de genoemde afstandsregels tot de zijdelingse perceelsgrenzen onder de eisen voor het parkeren, mogen de hoekwoningen met de zijgevel tot 2 m uit de naar de weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens worden geplaatst. Deze 2 m is in dat geval vergelijkbaar met enkele ondiepere voortuinen die in het plan voor komen. Zeker bij de starterswoningen gaat er dan niet te veel kostbare ruimte verloren aan het zijperceel en bestaat er tegelijkertijd ook niet meer de mogelijkheid om een garage tegen de zijgevel te bouwen. Randvoorwaarde hierbij is dat er dan achter op het perceel tenminste 1 parkeerplaats wordt aangelegd.

19

Oriëntatie Alle woningen zijn georiënteerd op de straat. De voordeur behoeft daarbij niet alleen in de voorgevel opgenomen te zijn, maar mag ook in de zijgevel zitten. Bij hoekpercelen zal de woning logischerwijs naar één van beide straten een topgevel tonen. 4.4.2

Hoofdbouwmassa

Grondvlak Alle woningen dienen een eenvoudig rechthoekig grondvlak te hebben. Een haakse uitbouw aan de achterzijde behoort daarbij wel tot de mogelijkheden. Kapvorm en kaprichting Daarbij dienen alle woningen voorzien te zijn van een kap. Dit kan een zadeldak zijn, eventueel met wolfseinden, maar ook een mansardekap. De nokrichting is bij de bredere percelen evenwijdig aan de straat. Daarnaast is het bij de smallere en diepere percelen voorstelbaar dat langgerekte bebouwing haaks op de weg gesitueerd wordt om binnen het leidmotief te blijven en daarnaast een ruime woning te kunnen bouwen. Een combinatie van kaprichtingen past niet binnen het hoofdgebouw. Een samengestelde kap is bij de boerderijen met name mogelijk bij een T-boerderij die op een hoek is gesitueerd en bij de smallere en diepere percelen waarbij de samenstelling dan in de 2 gebouwdelen zit, hoofdgebouw en schuur, en niet binnen 1 gebouwdeel. Bij de middenstandswoningen is een kapverdraaiing bij de achteraanbouw onder een kap mogelijk. Er kan, met uitzondering van toepassing van een Vlaamse gevel, geen kapverdraaiing aan de straatzijde plaatsvinden. Goothoogte Daarnaast is in het bestemmingsplan een lage goot van maximaal 3,5 m opgenomen. Oorspronkelijk waren de goten van boerderijen lager. Om rekening te houden met de moderne maatvoering, is de maximaal toegestane goothoogte op 3,5 m gelegd. Een maat die ook uitstekend past bij de middenstandswoningen. Bouwhoogte Afhankelijk van het type van de boerderij en de daarbij behorende karakteristieke breedte van de boerderij hadden deze gebouwen een hogere of lagere kap. In het bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte van 10 m opgenomen, waarmee gemakkelijk 2 woonlagen in de kap mogelijk zijn. De burgerwoningen en middenstandswoningen kenden een vergelijkbare massaopbouw. De bouwhoogte was oorspronkelijk lager, maar met de huidige maatvoeringseisen en een lichte verhoging ten behoeve van de flexibiliteit is een bouwhoogte van maximaal 10 m ook voor dit type woningen voorstelbaar. Dakhelling Bij boerderijen met een zadeldak hoort een dakhelling van ongeveer 45 graden. Mansardekappen bestaan uit een “gebroken” dakvlak met twee gelijke delen. Het bovendeel zal logischerwijs een lagere dakhelling dan 45 graden hebben. Een mooie verhouding is circa 60 graden voor het onderste deel en circa 30 graden voor het bovenste deel.

kapvormen: zadeldak, zadeldak met wolfseinden, mansardekap, zadeldak met aangekapt bouwdeel

20

Tot slot komen er bij boerderijen soms aangekapte delen voor die veelal zijn ontstaan bij uitbreidingen van de oorspronkelijke boerderij om bijvoorbeeld ruimte voor een keuken te maken. Om voldoende hoogte te kunnen maken, kon de kap niet met dezelfde helling worden verlengd maar ontstond er een holle knik in de kap. Dit aangekapte dakdeel dient minimaal een helling van 25 graden te hebben. Bovenstaande heeft er daarom in het bestemmingsplan toe geresulteerd dat de dakhelling minimaal 25 graden dient te zijn en maximaal 60 graden mag zijn.

3 voorbeelden van aangekapte delen

Dakkapellen,dakramen en Vlaamse gevel e e Dakkapellen zijn wezensvreemde elementen op 18 en 19 eeuwse woningen, daarom zijn deze aan de straatzijde niet gewenst. De voorkeur gaat uit naar het gebruik van dakramen die vlak in het dakvlak liggen. Omdat de goothoogte laag is gehouden, zal het echter vrijwel onvermijdelijk zijn om, zeker in het geval van de starterswoningen, op het voordakvlak een dakkapel op te nemen. Deze dakkapel dient een ondergeschikt element te zijn waarbij de breedte van het dakkapelraam is afgestemd op de eronder gelegen gevelopening. Dakkapellen op het achterdakvlak dienen qua aantal, uitstraling en maatvoering duidelijk ondergeschikt te zijn aan het dakvlak. Eén dakkapel op het voordakvlak, breedte goed afgestemd op de eronder gelegen gevelopening

Een Vlaamse gevel is een “dakkapel” waarbij de gevel van de dakkapel in hetzelfde vlak ligt als de gevel van de woning. De gootlijst wordt daarbij meestal doorbroken. Deze Vlaamse gevel ligt (meestal) boven de voordeur.

langskap met Vlaamse gevel binnen het rode ovaal

Twee-onder-één-kap woningen De twee-onder-één-kap woningen dienen als één boerderij/middenstandswoning ontworpen te worden. Bij boerderijen zijn verspringingen in de voorgevel mogelijk zoals bijvoorbeeld bij een T-boerderij waar het woonhuis net een paar stenen breder zal kunnen zijn dan het schuurdeel. Bij een langgevelboerderij kan een goothoogteverspringing aanwezig zijn bij de overgang van het woonhuis naar het stalgedeelte. In beide gevallen blijft de kap van het schuurdeel daarin een ononderbroken geheel en bestaan er ook geen kleurverschillen per woonhuis. Bij de burger-/middenstandswoningen komen dergelijke verspringingen in de voorgevel van het hoofdgebouw niet voor.

21

4.4.3 Aan- uit en bijgebouwen Garages en bergingen maken bij de boerderijen bij voorkeur onderdeel uit van de hoofdbouwmassa op het perceel. Aangebouwde bijgebouwen of aanbouwen worden bij voorkeur onder een geknikte aankapping aan het hoofdgebouw geplaatst danwel in een haakse aanbouw aan de achterzijde opgenomen. In het geval het aangebouwde bijgebouw een garage is, dient deze tenminste 6 m achter de voorgevel te worden geplaatst en is een zelfstandig zadeldak ook een goed op de landelijke bouwstijl aansluitende kapvorm.

Aangekapte uitbouw

Aangekapte aanbouw of uitbouw

Vrijstaande bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde hebben bij voorkeur de uitstraling van een schuur en zijn minimaal 6 m achter de voorgevel gesitueerd. Deze vrijstaande bijgebouwen zijn voorzien van een kap. Dit geldt ook voor carports. Wanneer een vrijstaand bijgebouw enigszins verdraaid ten opzichte van het hoofdgebouw geplaatst kan worden, kan een grotere “toevalligheid” (als langzaam gegroeid ensemble) verkregen worden.

oude schuur, deels open deels gesloten

Oude schuur met kleine raampjes die een levendig beeld geven

Aangebouwde garages zijn bij hoekwoningen niet gewenst. Alleen wanneer deze onderdeel zijn van de hoofdmassa bestaan er geen bezwaren maar dient de (zij)gevel nog steeds van gevelopeningen voorzien te zijn. In de verkavelingsschets zijn garages bij hoekwoningen tegen de achterste perceelsgrens geplaatst.

hoekperceel, ongewenste situering van garage

hoekperceel, mogelijke situering van garage

22

4.4.4

Detaillering

Algemene landelijke karakteristiek Grof gezegd bestond voor de meeste boerderijtypen het woongedeelte uit circa ⅓ en het bedrijfsgedeelte uit circa ⅔ van de boerderij. De goot- en nokhoogte waren voor het woongedeelte gelijk aan het bedrijfsgedeelte of er zat een verspringing bij de overgang tussen het woongedeelte en het bedrijfsgedeelte. De burger-/middenstandswoningen zijn vergelijkbaar met het woongedeelte van de boerderijen. De gevels zijn gesloten vlakken met kleine gevelopeningen. Bij de langgevelboerderijen zijn in de voorgevel onderdelen als woningramen, stalramen, voordeur, staldeur en wagenpoort in de voorgevel herkenbaar. De woningramen zijn groter dan de stalramen. De meeste gevelopeningen zijn kleinschalig en veelal kleinschalig ingedeeld.

De burger- en middenstandswoningen zijn soms vergelijkbaar qua eenvoud en soms rijker gedetailleerd dan de boerderijen. Bij een rijkere detaillering is te denken aan speklagen, patronen met gekleurde bakstenen of tegels, sierinvullingen boven de ramen (boogvelden), siermetselwerk waarmee een open patroon werd gevormd. Een kapverdraaiing in het hoofdgebouw is niet passend, met uitzondering van een haaks aanbouw aan de achterzijde. Wat wel voorkomt, maar meestal in de latere woningen van dit type, is een haaks dakaccent midden op het voordakvlak, (meestal) boven de deur. Een dergelijk element wordt een “Vlaamse gevel” genoemd. (zie ook “Dakkapellen, dakramen en Vlaamse gevel”) De woningen hebben een eenvoudig rechthoekig grondvlak. Bij de verdere detaillering in de gevels dient aangesloten te worden op deze algemene landelijke karakteristiek. Daarbij dient onder andere aandacht te zijn voor: Ramen In het woondeel is, bij een landelijke bouwstijl met referentie naar de boerderijen en e e burger-/middenstandswoningen uit de 18 en 19 eeuw, de verhouding 3:4:5 een architectonisch algemeen passende verhouding voor de gevelopeningen voor ramen. Hierbij is een daarop aansluitende roedeverdeling mogelijk. Eventueel kan er gedacht worden aan een onderverdeling in de ramen met een vast (1/3 deel) en een te openen gedeelte (2/3 deel).

5 4 3

23

Er zijn zowel symmetrische als asymmetrische gevelindelingen mogelijk. De verdeling van de raamen deuropeningen is overwegend gelijkmatig. Bij de symmetrisch ingedeelde panden kan gedacht worden aan een deur in het midden en aan beide zijden 1 of 2 ramen. Ook is mogelijk (bij de smallere panden) om de deur aan de zijkant te plaatsen met 1, 2 of soms 3 ramen aan één kant van de voordeur. Bij een asymmetrische gevelindelingen komt ook een ongelijk aantal ramen aan weerszijden van de voordeur voor. De breedte van de raam- en deuropening zijn op elkaar afgestemd. De kozijnen hebben een lichte kleur.

Vortum-Mullem, symmetrische gevelindeling met Vlaamse gevel

Vortum-Mullem, asymmetrische gevelindeling

Puien tot op het maaiveld horen niet thuis in een landelijke bebouwing die geïnspireerd is op de e e boerderijen uit de 18 / 19 eeuw. Wanneer grote ramen toegepast moeten worden, dienen deze bij voorkeur terugliggend in de achtergevel opgenomen te worden, danwel tenminste 6 m achter de voorgevelrooilijn in de zijgevel. Deze 6 m komt overeen met de maat die gehanteerd wordt voor uit-, aan- en bijgebouwen naast de hoofdbouwmassa.

voorbeeld bij verbouw oude boerderij: terugliggend donker kozijn, behoud deeldeuren

voorbeeld bij verbouw oude boerderij: donkere kozijnen, behoud deeldeuren

In het bedrijfsdeel waren de veel kleinere stalramen opgenomen die overwegend breder zijn dan dat ze hoog zijn. Ook hierin is een roedeverdeling mogelijk. Gietijzeren en houten stalraam

24

Deuren e e De landelijke bebouwing uit de 18 en 19 eeuw bevatte verschillende deuren: een voordeur in het woondeel en deeldeuren, staldeuren en een gebruiksdeur in het bedrijfsdeel. Voor alle deuren geldt dat een donkere kleurstelling het uitgangspunt is.

voordeur, staldeuren, 2 maal deeldeuren

voordeur, gebruiksdeur, deeldeuren

Voordeur De voordeur zit altijd in het woongedeelte van de boerderij, in het hoofdgebouw. Bij de voorgestane landelijke bouwstijl past geen voordeur met een zijlicht. Een bovenlicht boven de voordeur was een zeer kenmerkend onderdeel maar is als gevolg van de huidige maatvoeringseisen voor de deur moeilijk toepasbaar. Wanneer desalniettemin een bovenlicht wordt toegepast, dient daarbij een rustige (lijnvormige) aansluiting op de ramen en raamverdeling ernaast plaats te vinden.

licht versierd bovenlicht

Uitgangspunt is dat een blok twee-onder-één-kap woningen, zich als één boerderij of burger/middenstandswoning presenteert. Hiermee dient onder andere bij de plaatsing, vormgeving en detaillering van de beide voordeuren rekening te worden gehouden. Zijdeur / gebruiksdeur Naast de voordeur bestond er bij de boerderijen en burger-/middenstandswoningen nogal eens een lagere en eenvoudigere deur in de zijgevel voor het dagelijks gebruik. Een tweede deur in de woning zou daarnaar kunnen refereren. Deeldeuren De deeldeuren (ook wel mendeuren) zijn hoge deuren waar oorspronkelijk de volgeladen hooi- en oogstwagen door naar binnen gereden (gemend) moesten worden. Deze staldeuren zijn dubbel en vaak is er in één van de deurhelften een loopdeur (klinket) aangebracht. Garagedeuren zouden aan deze deeldeuren kunnen refereren.

deeldeuren in de achtergevel

2 maal deeldeuren in de langgevelboerderij

25

Verdere detaillering in de gevels De verdere detaillering in de gevels van de boerderijen en burger-/middenstandswoningen uit de e e 18 en 19 eeuw is overwegend sober maar er bestaan ook voorbeelden met een wat uitbundiger detaillering. De detaillering was deels constructief/functioneel en deels decoratief. Om aan te sluiten e e op de landelijke bouwstijl van de 18 en 19 eeuw zouden een aantal van deze details in de nieuwe woningen kunnen worden toegepast. Het is geenszins de bedoeling om elk onderdeel van de hierna beschreven geveldetaillering in de woningen toe te passen. Met uitzondering van de rollagen (of strek of hanenkam o.i.d.) boven de gevelopeningen, zijn alle andere geveldetails een schets van de mogelijkheden: er dient een evenwichtige keuze te worden gemaakt tussen de verschillende detailleringsmogelijkheden. Muurankers

verschillende muurankers van zeer eenvoudige tot een rijke versiering

Een muuranker wordt ook wel een gevelanker genoemd. Het is een smeedijzeren staaf om balken (van het gebint) aan muren te bevestigen. Deze kunnen eenvoudig van vorm zijn, maar er komen ook hele sierlijke muurankers voor. Een dergelijke versiering is ook nu nog toepasbaar maar geen harde eis.

Rollaag, strek, hanenkam De rollaag, de strek en de hanenkam zijn evenals de staande ramen en de bovenlichten, zeer e e karakteristieke elementen uit de 18 en 19 eeuw en zijn enkele mogelijke overspanningen die wel op de boerderijstijl / landelijke stijl aansluiten. De moderne vervanging daarvoor, de betonnen lateien, sluit daar niet op aan en wordt als zichtbaar constructief element niet toegestaan. Ter illustratie: • De rollaag Verticaal geplaatste stenen die eventueel een andere kleur kunnen hebben, maar ook met dezelfde baksteen als de rest van de gevel mogen worden gemaakt.

•

De strek Taps toelopende verticaal geplaatste stenen. Ook deze stenen kunnen een andere kleur hebben, maar mogen ook met dezelfde baksteen als de rest van de gevel worden gemaakt. Een toog is een ronde strek.

•

De hanenkam Taps toelopende verticaal geplaatste stenen waarbij de bovenkant trapvormig is afgewerkt. De stenen kunnen een andere kleur hebben, dezelfde baksteen als de rest van de gevel is ook mogelijk.

26

Fries en dakgoten Een fries is een horizontale band metselwerk om een muurvlak aan de bovenzijde te begrenzen. Oorspronkelijk hadden de boerderijen geen dakgoten.

verschillend vorm gegeven friezen

Met het oog op opvang van hemelwater op eigen terrein zou er wederom voor gekozen kunnen worden om, met name aan de zijden waar geen deuren in de gevel opgenomen zijn, het hemelwater niet via dakgoten af te vangen maar via een grindkoffer rondom het huis in de bodem te laten infiltreren. Wanneer goten worden gebruikt, zijn mastgoten het meest passend. Ook een fries is in de huidige tijd nog goed inpasbaar.

Groeningen, de Schans 1, goot alleen boven de voordeur

Detail: goot alleen boven de voordeur

Gevelversiering e e Bij de boerderijen in de `18 en 19 eeuw komen soms versieringen voor in de gevel(s) door met (staande) bakstenen een patroon te vormen. Een dergelijke versiering kan de landelijke uitstraling versterken.

verschillende soorten versieringen in de gevel

en tussen raam en deur

27

Vlechtingen Vlechtingen worden ook wel boerenvlechting of schuine strek genoemd. Een vlechting is het geheel van de beitels die op één dakvlak aansluit. Een beitel is een wigvormig gemetseld inzetstuk toegepast bij puntgevels als versteviging van het metselwerk langs de schuine zijkanten. De beitel staat loodrecht op het dakvlak. Meestal bestaat de beitel uit vier tot acht lagen baksteen. 2 beitels in een vlechting

Boogveld Het vlak tussen een gekromde overspanningsconstructie boven een raam en het raamkozijn zelf van een rechthoekig raam wordt een boogveld genoemd. Dit vlak kan op eenvoudige wijze met dezelfde baksteen als de rest van de gevel zijn opgevuld. Bij de rijker versierde woningen heeft dit vlak een patroon gekregen met gekleurde bakstenen.

op verschillende wijze ingevuld boogveld in één gevel

Plint Een plint is een horizontale rand aan de onderzijde van de gevel met een andere kleur metselwerk of pleisterwerk dan het erboven gelegen deel van de gevel.

plint in de voorgevel en in de zijgevel

4.4.5

donker gestucte plint

Materiaalgebruik

Gevel e e Om aan te sluiten op de landelijke bouwstijl van de 18 en 19 eeuw van Vortum-Mullem en omgeving dienen de boerderijen en burger-/middenstandswoningen opgetrokken te worden uit rood, bruinrood tot bruin metselwerk in eenvoudige verbanden als halfsteensverband of staand- of kruisverband.

halfsteensverband

staand verband

kruisverband

28

Witte en gele baksteen en wildverband metselwerk sluiten niet aan op de landelijke bouwstijl van de e e 18 en 19 eeuw waarnaar in dit plan wordt gerefereerd om aan te sluiten op de karakteristieken in Vortum-Mullemen mag derhalve niet worden toegepast. Gevelopeningen De kozijnen dienen bij voorkeur te bestaan uit wit of crème geschilderd hout of op hout gelijkende materialen mits deze voldoende sterk geprofileerd zijn. Een uitzondering vormen de kozijnen bij de deuren in het bedrijfsgedeelte van de boerderij. Deze zijn bij voorkeur in dezelfde donkere kleur geschilderd als de deuren. Ook de luiken, ramen en deuren (bewegende delen) zijn in een donkere kleur (groen of blauw) geschilderd. Wanneer ramen in deuren worden opgenomen, dienen deze bij voorkeur in dezelfde donkere kleur geschilderd te zijn als de deur. Dak De bij voorkeur gebakken (niet glanzende) dakpannen zijn oranjerood of antracietkleurig. Bijgebouwen De bijgebouwen dienen in op de hoofdgebouwen afgestemde materialen en kleuren opgericht te worden. 4.5

Openbaar gebied

4.5.1 Straten Uitgangspunt voor de straten langs de brink is een informeel, landelijk karakter zoals deze ook in de rest van Mullem nog aanwezig zijn. De straten krijgen een vloeiend, deels gebogen, verloop met een zo smal mogelijk profiel (rijbaan 4,5 m). Aanvullende verharding ten behoeve van trottoirs of parkeerstroken dient zo veel mogelijk voorkomen te worden. Waar nodig kunnen molgoten daaraan toegevoegd worden maar bij voorkeur maken deze onderdeel uit van de rijbaan. Naast de rijbaan is aan de woningzijden een grasberm opgenomen.

Vortum-Mullem, Luinbeekweg, smalle rijbaan met grasbermen

Vortum-Mullem, Sint Cornelisstraat, smalle rijbaan met grasbermen

Uitzondering hierop is de zuidoostelijke strook woningen, waarin kleinere percelen voor starterswoningen opgenomen kunnen worden. In verband met de te verwachten hogere parkeerdruk kan hier aan een eenvoudige 2 m brede aanstrating met klinkers worden gedacht. Een grasstrook met grasstenen zal hier waarschijnlijk door het te verwachten veelvuldige gebruik van de parkeerplaatsen resulteren in een zandstrook met stenen erin.

Brink (gras met bomen), smalle rijbaan waarop geparkeerd wordt, groenstrook waar een grasberm gewenst is

Brink, smalle rijbaan met molgoten, verharde parkeerstrook maar in het plan zonder bomen in de parkeerstrook

29

4.5.2

Groen en opvang hemelwater

Eikenbomen De brink is ingezaaid met gras en bevat een groot aantal gebiedseigen bomen (eiken?).

eikenbomen in gras, doorzicht naar de boerderijen

eikenbomen in gras, doorzicht naar de boerderijen

Speelgelegenheid De mogelijkheden voor het “natuurlijk spelen” dienen als startpunt te worden genomen.

natuurlijk spelen / spelen met natuurlijke materialen

Hemelwateropvang Voor de opvang van het hemelwater wordt een sloot of een wadi opgenomen. Ook een poel ergens op de brink behoort tot de mogelijkheden.

wadi

wadi / poel

30

Parkeren Om ruimte te bieden aan parkeerplaatsen, zonder dat daarvoor het straatprofiel verbreed dient te worden, worden aan de noord- en oostzijde grasbermen opgenomen met daarin met grasstenen versterkte vlakken, in aansluiting op de versterkte delen voor de inritten, waarop geparkeerd kan worden. Een andere mogelijkheid is om het parkeren informeel op straat te laten plaatsvinden, dus zonder dat er specifieke parkeervakken worden aangelegd.

grasberm met parkeermogelijkheid, in voorliggend plan langsparkeren i.p.v. haaksparkeren

informeel parkeren op straat

Aan de zuidoostzijde zal de te verwachten hogere parkeerdruk door het grotere aantal woningen op een eenvoudige 2 m brede aanstrating met klinkers worden opgevangen omdat een grasstrook met grasstenen hier waarschijnlijk door het te verwachten drukkere gebruik van de parkeerplaatsen niet levensvatbaar zal zijn. De aanstrating dient eenvoudig gehouden te worden: een parkeerindeling dient hierop niet aangegeven te worden. aanstrating als parkeerstrook, maar dan zonder bomen erin

De grasbermen en aanstrating dienen ook als kabels en leidingenstrook en zullen derhalve minimaal 2 m breed moeten zijn en zonder bomen.

31