ZNALECKÝ POSUDEK č.6640/50 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel ú el dražby dle metodiky v Hypoteční Hypote bance Předmět ocenění:
12.1 Jednoduchá stavba - garáž
Stávající
rozestavěná ěná stavba Číslo popisné: 678/28 Na pozemku parc. č.: 678/28, 678/1 Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastníci staveb a pozemků jsou uvedeni v přehledu p LV na straně 3 odhadu. Benešov u Prahy 263, 8407 Katastrální území: LV č.: Středočeský ř český Benešov Kraj: Okres: Benešov Benešov Obec: Část obce: Bezručova čova Číslo orientační: Ulice: Objednatel: EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 I Čimická imická 780/6 18100 Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka:
24.3.2015 / 24.3.2015
Obvyklá cena stávající:
17 70 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
O nemovitost v této cenové relaci je uprostřed uprost sídlištní zástavby vysoký zájem.
Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře dobř Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůně ůněk
Datum:
Dobrovítov 27 286 01 Čáslav 16.4.2015
777 747 703,327 312 689, 327 314 331 327314331 fax.: e-mail.:
[email protected] tel.:
...................................................... podpis, příp. př razítko Tento odhad obsahuje 35 stran textu včetně vč 27 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 12.1 Jednoduchá stavba - garáž Středočeský Kraj: Katastrální území: Benešov u Prahy
Obec, část obce: Benešov Bezručova Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: případná rekolaudace v roce: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
0
budoucí stav
1 2
20 m 3 60 m 2
18 m 3 2 500 Kč/m ano 8
70 10 % Dobře udržovaná
Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % / ano
ne
č.678/28 - zastavěná plocha a nádvoří, podíl ve výši 1/6 poz.č.678/1 zahrada, Oceňované pozemky jsou mírně sklonité k severu. Nejsou napojeny na žádné inženýrské sítě. Přístup k oceňovaným nemovitostem je bezproblémový z pozemku č.678/1 - zahrada (podíl na pozemku ve výši 1/6 je předmětem ocenění) a dále je přístup zajištěn přes pozemek č.677 - zastavěná plocha a nádvoří, ke kterému je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy. Pozemek č.678/1 je oprávněným a pozemek č.677 je povinným. U přístupového pozemku č.678/1 2 2 oceňuji pouze podíl ve výši 1/6 tj. 186 m / 6 = 31 m . Jednotkovou cenu stanovuji shodnou s pozemkem pod garáží. Stavební pozemky pro stavbu RD se v dané lokalitě pohybují v rozmezí 1.000,00 2 - 1.400,00 Kč/m , u pozemku pod garáží stanovuji cenu nižší ve výši 800,00 2 Kč/m . Jednotková cena pozemků je stanovena na základě směrných cen pozemků stanovených spolupracujícími odhadci v regionu, dále s přihlédnutím k jeho rozsahu a umístění v lokalitě, dále na základě průzkumu trhu s přihlédnutím k internetovým nabídkám. Z LV č.263 oceňuji pouze pozemek č.678/28 a stavbu, která stojí na pozemku, ostatní nemovitosti nejsou předmětem ocenění. Z LV č.8407 oceňuji podíl ve výši 1/6 na pozemku č.678/1.
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť:
2
51 m 2 800 Kč/m vlastní
veřejné
-2-
vlastní
veřejné
přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-3-
zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Okresní město 16 520 Počet obyvatel: Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Benešov je městem, které se nachází ve Středočeském kraji, v mírné pahorkatině přibližně 40 km jihovýchodně od Prahy. Žije zde cca 16 500 obyvatel. Benešov je kulturním centrem okresu, jsou zde školy, kina, divadlo, nemocnice, sportovní areál, víceúčelová sportovní hala, fotbalový stadion, plavecký bazén, zimní stadion, tenisové kurty. Jsou zde rozvinuté služby, vlakové a autobusové nádraží. Pracovní příležitosti jsou v místě a v Praze.
LIST VLASTNICTVÍ číslo 263 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území Ulice:
Středočeský Benešov Benešov Benešov u Prahy Bezručova
Kód kraje: Kód okresu: Kód obce: Kód kú: č.o.:
CZ020 CZ0201 529303 602191
Jan Krajdl
Jesenice 16, 26401 Jesenice
Rozestavěná budova
č.p.
Vlastníci FO
RČ: 750509/1121
1/1
Stavby část obce Benešov
na pozemku p.č.
Pozemky 678/28
Pozemková parcela
Parcela KN
20 m
2
zastavěná plocha a nádvoří
LIST VLASTNICTVÍ číslo 8407 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území Ulice:
Středočeský Benešov Benešov Benešov u Prahy Bezručova
Kód kraje: Kód okresu: Kód obce: Kód kú: č.o.:
CZ020 CZ0201 529303 602191
Jan Krajdl Bc. Jiří Sedláček
Jesenice 16, 26401 Jesenice J. F. Chalupeckého 1748, 25601 Benešov
Vlastníci FO FO
RČ: 750509/1121 RČ: 860416/2677
5/6 1/6
Pozemky 678/1
Pozemková parcela
Parcela KN
31 m
2
zahrada
Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.263 a LV č.8407 je zapsáno zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice:
Předmětem ocenění je pozemek č.678/28, na kterém stojí rozestavěná stavba a podíl na pozemku č.678/1 ve výši 1/6. Objednávka provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby Č.j.:206/2015-D Jedná se o garáž zapsanou v katastru nemovitostí jako rozestavěná. Garáž není zkolaudována, je užívána ke garážování osobního auta. Garáž je jednopodlažní řadová vnitřní, čtvrtá zprava. Je součástí objektu, který má 12 garáží, 6 garáží má situovaná vrata k jihu a 6 garáží na sever, oceňovaná garáž je orientována na sever. Objekt je zděný v tl. zdiva 25 cm, na podlaze je beton, vrata jsou sekční s ručním zavíráním. Krov je pultový, na střeše je živičná krytina, oplechování není. Garáž není napojena na elektro. Oceňovaný pozemek s rozestavěnou garáží se nachází v ulici Bezručova. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Údržba objektu je průměrná.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina
Popis betonové pásy betonové živičná
Název 2. Obvodové stěny 4. Krov 6. Klempířské konstrukce
-4-
Popis zděné tl. 25 cm pultový chybí
7. Úpravy povrchů 9. Okna 11. Podlahy
vápenná omítka chybí betonové
Seznam podlaží Název místnosti 1.NP garáž
8. Dveře 10. Vrata 12. Elektroinstalace
chybí sekční s ručním ovládáním chybí
Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 2 2 20,15 m 18,10 m 2 2 18,10 m 1,00 18,10 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
150 583 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
ano ano
ne ne
135 133 Kč 40 800 Kč 175 930 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Nymburk
180 000
25,00
25
Kč/m2
KC
7 200
1,24
Upravená cena Foto Kč/m2 8 895
Nabídka: Prodej garáže 25 m2 Dvorská, Nymburk, 180 000 Kč Nabízíme Vám k prodeji garáž s pozemkem, 25 m2, OV, v obci Nymburk, okres Nymburk. Řadová garáž s plochou střechou na vlastním pozemku se nachází nedaleko železničního viaduktu v Nymburce. Zavedená a fungující elektřina. Dešťová voda svedena do trativodů. Garáže jsou na oploceném pozemku za uzamykatelnými vraty. V areálu k dispozici nájezdová plošina sloužící k drobným opravám vozů. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - mírně větší K3 Poloha - horší
0,85 1,00 1,25
K4 Provedení a vybavení - lepší - zavedena elektřina K5 Celkový stav - horší
0,95 1,20
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,02
Mladá Boleslav
19,00
0
220 000
11 579
0,82
Nabídka: Prodej garáže 19 m2 Mladá Boleslav - Mladá Boleslav III, okres Mladá Boleslav, 220 000 Kč Nabízíme k prodeji samostatnou cihlovou garáž o výměře 19 m2 na vlastním pozemku v Dukelské ulici v Mladé Boleslavi v lokalitě Na Slavoji . Příjezd k nemovitosti po zpevněné komunikaci, zavedena elektřina. Volná ihned. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz
0,85
K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - podobná
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - mírně lepší - zavedená elektřina K5 Celkový stav - průměrný K6 Vliv pozemku - bez vlivu
0,95 1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,02
-5-
9 537
Čelákovice
19,00
0
220 000
11 579
0,78
9 035
Nabídka: Prodej garáže 19 m2 Čelákovice, okres Praha-východ 230 000 Kč Prodej řadové garáže ve vyhledávané lokalitě v širším centru obce v řadové zástavbě podobných garáží. Garáž se nachází za Penny Marketem v nedaleké zástavbě panelových domů a novostaveb bytových domů. Garáž v dobrém stavu, zateplena, 3x bezpečnostní zámek, regály, plechová vrata, zavedena elektřina. Garáž o velikosti 19 m2 na vlastním pozemku. V případě investičního záměru zajistíme pronájem za tržní cenu v dané lokalitě K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - srovnatelná
0,85 1,00
K3 Poloha - podobná K4 Provedení a vybavení - lepší - zavedena elektřina, zateplena K5 Celkový stav - průměrný
1,00 0,90 1,00
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,02
Králův Dvůr, okr. Beroun
24,00
0
210 000
8 750
1,09
9 559
nabídka: Prodej garáže 24 m2 Králův Dvůr, okres Beroun 210 000 Kč Prodej cihlové garáže v klidné části Králova Dvora. Garáž je v osobním vlastnictví, v dobrém stavu, o rozloze 24 m2. Elektrický proud veden na hranici pozemku, možnost rozvodu do garáže. Nájezd na dálnici Praha - Plzeň 5 minut. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - horší
0,85 1,00 1,20
K4 Provedení a vybavení - srovnatelné K5 Celkový stav - průměrný
1,00 1,05
K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,02
Poděbrady
20,00
0
230 000
11 500
0,86
9 946
Nabídka Prodej garáže 20 m2 Poděbrady - Poděbrady III, okres Nymburk 230 000 Kč Prodej řadové garáže o celkové velikosti 20 m2. Garáž se nachází v klidné části Poděbrad. V garáži je zavedený elektrický proud s odpočtovými hodinami. Garáž je suchá, zděná a čistá. K1 Zdroj ceny - www.sreality.cz K2 Velikosti objektu - srovnatelná
0,85 1,00
K3 Poloha - horší K4 Provedení a vybavení - průměrné, zaveden el.proud
1,05 0,95
K5 Celkový stav - dobrý K6 Vliv pozemku - bez vlivu K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00 1,02
Variační koeficient před úpravami: 17,98 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
-6-
4,06 % 2 9 394 Kč/m 2 18 m 170 031 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitní serveru www.sreality.cz, realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficientem nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě. Porovnatelné nemovitosti se nacházejí ve shodném kraji, ale v jiných lokalitách. V Benešově se garáže obchodují na realitních serverech spíše výjimečně, garáží je ve městě nedostatek, poptávka převyšuje nabídku. Porovnatelné nemovitosti mají podobný počet užitných ploch. Všechny porovnatelné nemovitosti jsou v průměrném technickém stavu, udržované, ale bez rekonstrukce.
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 678/28 678/1
Výměra 2 20 m 2 31 m 2 51 m
Jednotková cena pozemku 2 800 Kč/m 2 800 Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.263 ze dne 24.11.2014. 11 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8407 ze dne 16.4.2015 5 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 3 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 5 Objednávka provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby Č.j.:205/2015-D ze dne 12.3.2015 0
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Obvyklou cenu v současném stavu stanovuji ve výši 170.000,00 Kč.
(vč. komentáře ke kupní ceně)
Tato cena je stanovena na základě znalosti trhu v lokalitě. Internetové nabídky se v této lokalitě téměř nevyskytují, po garážích a garážových stáních je v Benešově velká poptávka, která převyšuje nabídku. Obchodovatelné ceny jsou v této lokalitě poměrně stabilizovány a lze je použít k odbornému stanovení obvyklé ceny nemovitosti. V Benešově je trvalá poptávka po garážích, vzhledem k omezené možnosti parkování téměř u všech bytových domů. Přístupový pozemek v obvyklé ceně zohledňuji obvyklou cenou ve výši cca 10.000,00 Kč. Oceňovaná garáž se nachází v sídlištní zástavbě. Vzhledem ke své poloze, velikosti, provedení a možnosti využití jde o dobrou nemovitost. Stanovená porovnávací hodnota koresponduje s obvyklou cenou nemovitostí. Obchodovatelnost nemovitostí hodnotím jako dobrou. Výhody: - město s úplnou občanskou vybaveností - dobrá dostupnost do Prahy - pracovní příležitosti v místě - nemovitost téměř ve středu města - podíl na přístupovém pozemku Nevýhody: - nejsou
-7-
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 24.3.2015 Posudek o ceně byl vypracován 16.4.2015
podpis znalce
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6640/50 znaleckého deníku.
Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 16.4.2015
Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail:
[email protected]
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-8-
LV č.263
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
LV č.8407
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
Snímek katastrální mapy
- 25 -
Mapa oblasti
- 26 -
Mapa města
- 27 -
Mapa lokality
- 28 -
Celková situace
Příjezdová íjezdová komunikace
Pohled severní
Pozemek č.678/1 - podíl
Pohled západní
Pohled severozápadní
- 29 -
Garáž na poz.č.678/27 č.678/27
Garáž na poz.č.678/27 poz.č
- 30 -
Srovnatelné nemovitosti
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
