ZNALECKÝ POSUDEK č. 4210-9/2015 O ceně pozemku p.č.st.52, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m2, jehož součástí je garáž nacházející se na ulici Zámecká, obec Brodek u Prostějova, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.100 pro k.ú.Brodek u Prostějova
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 1332/10-46
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.1.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 15.1.2015
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.52, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m2, jehož součástí je garáž nacházející se na ulici Zámecká, obec Brodek u Prostějova, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.100 pro k.ú.Brodek u Prostějova
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Garáž Zámecká 798 07 Brodek u Prostějova Olomoucký Prostějov Brodek u Prostějova Brodek u Prostějova 1 531
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) -2-
č. III IV II
Pi 0,75 0,60 1,03
I
1,00
I
1,00
I
1,00
služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 602,55 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.1.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.100 pro k.ú.Brodek u Prostějova - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník pozemku:
750712/4515, Josef Bauer, Zámecká 141, 79807 Brodek u Prostějova, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Dle zákresu v KM se zdá, že část garáže se nachází na sousedním pozemku p.č.53 - přestavek.
-3-
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadová krajní garáž, nepodsklepená, přízemní. Je zděná, zdivo tl.30 cm. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okno není, jen skleněné tvárnice, fasáda je vápenná horší. Vnitřní vybavení není. Podlaha je betonová. Plechová dvoukřídlá vrata. Elektřina zřejmě není zavedena. Stáří garáže odhaduji na cca 45 roků. Celkový stav je zhoršený.
8. Obsah znaleckého posudku
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s garáží
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemek s garáží
Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
-5-
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi
č. III
Pi 0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Pi 1,01
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 1,020
i=1
Index polohy pozemku
-6-
0,03 0,01 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,020 * 1,000 * 1,040 = 1,061
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 602,55
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 52
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 25,00
Index
Koef.
1,061 Jedn. cena [Kč/m2] 639,31
Upr. cena [Kč/m2] 639,31 Cena [Kč] 15 982,75 15 982,75
Ocenění staveb na pozemcích
Garáž
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel 45 let 1 166,- Kč/m3 -7-
Zastavěné plochy a výšky podlaží
přízemí:
4,36*6,09
Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 26,55 m2
26,55 m2
Konstrukční výška 2,33 m
Obestavěný prostor
vrchní stavba: 26,55*2,33 Obestavěný prostor - celkem:
= =
61,86 m3 61,86 m3
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775 5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,775 = 0,468
i=1
-8-
č. II
Vi typ B
I II I II III IV
-0,01 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,65
Index trhu s nemovitými věcmi
č. III
Pi 0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=1
Index polohy pozemku
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,040 i=2
-9-
0,03 0,01 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 166,- Kč/m3 * 0,468 = 545,69 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 61,86 m3 * 545,69 Kč/m3 * 1,020 * 1,040= 35 808,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
35 808,77 Kč
Cena staveb celkem
=
35 808,77 Kč
Pozemek s garáží - zjištěná cena
=
51 791,52 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s garáží
51 791,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
51 791,50 Kč
Celkem
51 791,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
51 791,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s garáží
51 791,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
51 791,50 Kč
Celkem
51 791,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
51 791,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Padesátjednatisícsedmsetdevadesát Kč
- 11 -
51 790,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 30.000,- Kč s příslušenstvím a náklady BEPOS trading s.r.o., Vrahovická 4366/41a, 79601 Prostějov, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 512.029,- Kč s příslušenstvím a náklady - GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Zahájení exekuce 160EX-384/2014-10 ze dne 2.4.2014, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 160EX-384/2014-11 ze dne 2.4.2014, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-19597/2010-15 ze dne 29.6.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 045EX-1332/2010-13 ze dne 19.4.2010, Nařízení exekuce 38EXE-772/2010 ze dne 15.6.2010, Nařízení exekuce 38EXE-286/2010 ze dne 23.3.2010. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
Prodej pěkné zděné garáže na ul. Určická, lokalita u cihelny, plocha 25 m2, bez elektřiny, udržovaná, cena 65 tis.Kč + provize RK.
- 12 -
Přízemní garáž o výměře 18 m2 v Prostějově na ul. Brněnská. Plechová zajištěná vrata. Lokalita v blízkosti autosalónu Fiat. Ihned volné. Požadovaná cena 120.000,- Kč.
Ulice Letecká je situována u sjezdu z dálnice u FTL, kasáren a fa.Mechanika. Garáž se nachází v bloku garáží za Mechanikou. Nabízíme k prodeji zděnou garáž o rozměrech 5,4 x 2,8 m.Na podlaze je beton, montážní jáma. Vrata jsou plechová. V garáži jsou rozvody elektřiny, není však připojená k sití 230V. Celková plocha činí cca 15 m2. Stavebně technický stav velmi dobrý. K užívání ihned. Požadovaná cena 99.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.
Negativně působí skutečnost, že část garáže se nachází na pozemku jiného vlastníka - přestavek. Obvyklá cena bez vlivu závad : 0,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 45.000,- Kč. Slovy: Čtyřicetpěttisíc Kč V Tršicích 15.1.2015
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7.
- 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4210-9/2015 znaleckého deníku.
- 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 100 ze dne 25.11.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 15 -
počet stran A4 v příloze: 3 1 1 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
- 18 -
- 19 -
