2015

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 149/7239/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí – rodinného domu č.p. 78 (podle LV č. 230) a pozemků čís. parcel St. 82 a 50 (podle LV č. 31), s příslušenstvím, k.ú. Černiv, obec Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 149/7239/2015

LV no.: 230, 31

Name of subject / Předmět ocenění: Nemovité věci - rodinný dům č.p. 78 (podle LV č. 230) a pozemky čís. parcel St. 82 a 50 (podle LV č. 31), s příslušenstvím, k.ú. Černiv, obec Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Černiv 78, 41002 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: nebyla stanovena Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:

Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

802.673 Kč

468.000 Kč

Number of properties: 1 Počet objektů:

LAND / POZEMEK

Main building: Hlavní stavby:

Čísla parcel Parcel of land nr.

Appurtenances: Nemovité příslušenství:

rodinný dům

Location in the town: Poloha v obci:

Size: přípojky inženýrských sítí, zpevněné Velikost plochy, oplocení a další venkovní úpravy Type: jihovýchodní část obce Druh

Infrastructure: Infrastruktura

odpovídá velikosti obce

470.000 Kč 470.000 Kč nestanoveno Kč

St. 82, 50 606 m2

zastavěná plocha a nádvoří, zahrada

Unit price: Jednotková cena

200 Kč/m2

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT

LEASE / PRONÁJEM

Construction system: Konstrukční systém:

Whole property: Celá nemovitá věc:

m2

zděný

Built-up area: Zastavěná plocha:

84 m2

Resident area: Bytové plochy:

m2

Floor area: Podlahová plocha:

56 m2

Storage area: Skladové plochy:

m2

Built-up space: Obestavěný prostor:

564 m3

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Unit price: Jednotková cena:

887 Kč/ m3

Income: Příjem:

Kč

Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení :

cca 1930 70 %

Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:

-2-

Kč %

Property right / vlastnické právo: Rodinný dům č.p. 78 evidovaný na listu vlastnictví č. 230 je ve vlastnictví Lukáše Prágla, bytem Černiv č,o, 78, 41002. Pozemky čís. parcel St. 82 a 50 jsou ve společném jmění manželů Marie a Miroslava Práglových, bytem Černiv 78, 41002. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 230 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3900/207059-01/08/01-001/00/R ve výši 712.500,-Kč, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ:13574324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.07.2008. V části C listu vlastnictví č. 31 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3900/207059-01/08/01-001/00/R ve výši 712.500,-Kč, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ:13574324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.07.2008. - zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek, Pod Pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9, listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 085 EX 7523/14-16 K 25 EXE-6709/2014 13 ze dne 23.06.2014. Právní účinky zápisu ke dni 23.06.2014. Zápis proveden dne 27.06.2014; uloženo na prac. Praha - zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek, Pod Pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9, listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 085 Ex 14489/13-17 k 25 EXE-6990/2013 11 Okresní soud v nLitoměřicích ze dne 15.11.2013; uloženo na prac. Praha Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 31 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 230 a 31, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 230 nejsou evidován žádná věcná břemena. V části C listu vlastnictví č. 31 nejsou evidován žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 230 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3900/207059-01/08/01-001/00/R ve výši 712.500,-Kč, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ:13574324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.07.2008. V části C listu vlastnictví č. 31 je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3900/207059-01/08/01-001/00/R ve výši 712.500,-Kč, s oprávněním pro Hypoteční banku (IČ:13574324), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.07.2008. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 118, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 78 je v katastru nemovitostí evidován na LV č. 230 jako budova č.p. 78 na parcele St. 82 (parcela je zapsaná na LV č. 31) se způsobem využití bydlení. Způsobem využití domu k bydlení a dispozičním řešením dům vyhovuje požadavkům na rodinný dům. V průběhu místního šetření bylo zjištěno, že dům není již několik let užíván. Weak points / slabé stránky: - oceňovaný rodinný dům je ve špatném stavebně-technickém stavu - pouze lokální vytápění Strong points / silné stránky: - dobré silniční spojení (nájezd na dálnici D8 je ve vzdálenosti 9 km) - v minulosti proběhla výměna oken a rekonstrukce koupelny -3-

Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 230 pro k.ú. a obec Černiv, prokazující stav evidovaný k datu 12.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 31 pro k.ú. a obec Černiv, prokazující stav evidovaný k datu 12.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Černiv, prokazující stav k datu 13.6.2015, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě dne 10.6.2015 Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 10.6.2015 za účasti pana Lukáše Prágla, vlastníka rodinného domu č.p. 78.

-4-

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:

620335 Černiv 564699 Černiv 141 31.12.2013 CZ0423 Litoměřice Ústecký Jihovýchodní část

Infrastructure / infrastruktura: Obec Černiv se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, ve správním obvodu Lovosice. Patří mezi malé obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 141) a nachází se v jeho jihovýchodní části. Obec je vzdálena přibližně 17 km od bývalého okresního města Litoměřic, 10 km od Lovosic, vzdálenost od Prahy je přibližně 55 km. Obec je velmi dobře napojena na silniční síť. Obcí prochází silnice III. třídy, ve vzdálenosti 9 km od obce je napojení na dálnici D8. Železniční stanice se nachází v blízkém Chotěšově, necelý 1 km od obce Černiv. V obci je pouze minimální občanská vybavenost. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v jihovýchodní části obce Černiv, v lokalitě zastavěné rodinnými domy. V lokalitě je obecní vodovod a rozvody elektrického proudu. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 78: Rodinný dům č.p. 78 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 82, k.ú. Černiv. Dispoziční řešení: Jedná se o podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě je jeden byt o dispozici 1+1. 1. PP (sklep) sestává ze tří místností, které jsou v současné době bez využití. 1. NP (přízemí) sestává ze zádveří, předsíně, kuchyně, pokoje, koupelny a WC. 2. NP (půdní prostor) je bez využití (při prohlídce nebyl zpřístupněn). Konstrukční řešení a vybavení domu: Jde o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených cihel, žlaby a svody jsou a východní straně z pozinkovaného plechu, na západní straně domu chybí, chybí hromosvod, podlahy v 1. NP betonové, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké, vnitřní omítky jsou vápenné štukované, vnější fasádní omítky jsou z části štukované, zčásti břízolitové, část chybí. Dům má vnitřní instalace elektrického proudu, vody a kanalizace. Vytápění je pouze v kuchyni, lokální na tuhá paliva. Podle dostupných informací je odkanalizování domu do septiku. Na pozemcích se nachází studna s užitkovou vodou. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří na zhruba 80 let. Stavební stav oceňovaného domu je zhoršený. Střešní krytina je na hraně své životnosti, na některých místech poškozená, do domu zatéká a nelze vyloučit poškození krovů, nadstřešní část komína vyžaduje opravu, žlaby a svody na západní straně domu chybí, část vnějších omítek chybí. Sklepní prostory jsou vlhké, jde o následek vystoupání spodní vody v minulosti. Zhruba před osmi lety proběhla výměna původních oken a rekonstrukce koupelny vč. výměny instalací vody, kanalizace a elektřiny. Celkové opotřebení bylo stanoveno odhadem na 70 %.

-5-

Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 82, k.ú. Černiv, o výměře 391 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 78. V severovýchodní části pozemku se nachází zděná kolna s pultovou střechou ve velmi špatném stavebně-technickém stavu. Pozemek čís. parcely 50, k.ú. Černiv, o výměře 215 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Na místním šetření bylo zjištěno, že pozemek byl užíván v jednotném funkčním celku s domem č.p. 78 jako zahrada.

-6-

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena nemovitých věcí – rodinného domu č.p. 78 (podle LV č. 230) a pozemků čís. parcel St. 82 a 50 (podle LV č. 31), s příslušenstvím, k.ú. Černiv, obec Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj, vše zapsáno na listech vlastnictví č. 230 a 31 pro k.ú. Černiv, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. června 2015

470.000,- Kč Slovy: Čtyřistasedmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listů vlastnictví č. 230 a 31 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 230 a 31, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 230 a 31, která dražbou nezaniknou.

ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 149/7239/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal

Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 13. června 2015

-7-

ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute

ID (Surveyor´s Report):

ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav

149/7239/2015

LV no.:

230, 31

Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.

Name of "the tangible investment asset" - TIA

Build-up space

Unit price

Název HIM

Obestavěný prostor stavby

Jednotková cena

m3

Kč/m3

1

rodinný dům č.p. 78

2

příslušenství

564

Built-up area

Unit price

Starting price

Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena m2

Kč/m2

Kč

3 911

2 205 413

Wear

Time price "TIA"

Comments

Znehodnocení

Časová cena HIM

Komentář

%

Kč

70,0

661 624 oceněno podílem na ceně hlavní stavby

19 849

3

Buildings subtotal - Stavby mezisoučet

681 473

Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.

Site no.

Type land

Acreage

Price

Total

Comments

Pol.č.

Parcelní číslo

Druh pozemku

Výměra

Cena

Cekem

Komentář

m2

Kč/m2

Kč

1

St. 82

zastavěná plocha a nádvoří

391

200

78 200

2 3

50

zahrada

215

200

43 000

Lands subtotal - Pozemky mezisoučet

121 200

Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)

802 673 Kč

Yield value - Výnosová hodnota Item no.

Pol.č.

Lease price per sq. m.

Name

Area for lease

Název

Pronajímatelná Cena za pronájem plocha m2 2

m

2

Gross yield

Risk of loss of rent

Hrubý výnos

Riziko výpadku Čisté nájemné nájemného

Kč/year/rok

Kč/m /year/rok

Net rent

%

Kč

Net yield

Capitalization rate

Yield value

Comments

Náklady celkem

Čistý výnos

Kapitalizační míra

Výnosová hodnota

Komentář

Kč

Kč

%

Kč

Costs total

1 2 3

Yeld value Výnosová hodnota

nebyla stanovena

Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.

Name

Realized / offer price

Date of sale / offers

Built-up space

Pol.č.

Název

Realizovaná / nabídková cena

Datum prodeje / nabídky

Obestavěný prostor m3

Kč

1

Rodinný důmv obci Černiv, okres Litoměřice

2

Rodinný dům v obci Rochov, okres Litoměřice

3

Rodinný dům v obci Hřivčice, okres Louny

690 000,00

650 000,00

623 000,00

6-15

6-15

6-15

nestanoven

nestanoven

nestanoven

Land area

Price of land

Plocha pozemků Cena pozemků m2

Kč/m2

158

252

208

200

200

150

Total price of lands

Total price of buildings

Celková cena za pozemky

Celková cena za objekty

mil. Kč

mil. Kč

31 600

50 400

31 200

Rate of price adjustment

Koeficient Cena za objekty cenové úpravy

Komentář

0,70

nabídka RK *1), RD s jedním nadzemním podlažím a obytným 483 000 podkrovím, dispozice 2+1, lepší stav než u domu oceňovaného, malý pozemek, stejná lokalita

0,70

nabídka RK *2), RD s jedním nadzemním podlažím, dispozice 2+1, 455 000 lepší stav než u domu oceňovaného, ústřední vytápění, blízká lokalita

591 800,00

0,75

nabídka RK *3), RD s jedním nadzemním podlažím a půdou, dispozice 2+1, stavebně467 250 technický stav obdobný jako u domu oceňovaného, obdobná lokalita vzdálená 19 km

0,803

mil.Kč

658 400,00

599 600,00

2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s.

3) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s.

Yield value - Výnosová hodnota

Comments

Kč

1) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s.

Cost Value - Věcná hodnota

Price of buildings

nebyla stanovena

Comparative value - Porovnávací hodnota

0,468

mil.Kč

Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)

0,470

mil.Kč

Mapa širších vztahů – rodinný dům č.p. 78 v obci Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj

Situace lokality

Situace oblasti

Fotodokumentace – rodinný dům č.p. 78 v obci Černiv, okres Litoměřice, Ústecký kraj

Přístupová komunikace

Pohled na dům č.p. 78

Pohled na dům č.p. 78

Pohled na dům č.p. 78 a přístavbu

Pozemek čís. parcely 50

Přístavba - předsíň

Koupelna Koupelna

WC

Kuchyně

Pokoj

Sklepy