ZNALECKÝ POSUDEK Č.
1103/191/2014
o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 7/15 na garáži bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. 1778/2, vč. příslušenství; vše v k. ú. Ruzyně, obec Praha, okres Hlavní město Praha.
Objednatel:
Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394
Účel znaleckého posudku:
Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 12646/11-68 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 6.10.2014.
Zhotovitel:
Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.10.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.
V Praze dne 28.10.2014
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.
Úvod ........................................................................................................................................................... 3
1.
Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3
2.
Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3
3.
Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.
Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4
3.2.
Administrativní cena .......................................................................................................................... 4
4.
Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4
B.
Nález .......................................................................................................................................................... 4
5.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.
Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4
5.2.
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5
5.3.
Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7
5.4.
Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7
5.5.
Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8
6.
METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.
Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8
6.2.
Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9
6.3.
Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9
6.4.
Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9
7.
CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................. 10 7.1.
Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10
7.2.
Garáž bez čp/če, která stojí na cizím pozemku p. č. 1778/2 ........................................................... 10
7.3.
Pozemek – jiný vlastník ................................................................................................................... 12
7.4.
Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 13
7.5.
Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 13
7.6.
Shrnutí ............................................................................................................................................. 14
C.
Posudek ................................................................................................................................................... 15
8.
URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 15 8.1.
Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 15
8.2.
Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 20
8.3.
Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 20
D.
Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 24
E.
Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 25
F.
Seznam příloh .......................................................................................................................................... 25
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 2 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 12646/11-68: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 4100, tj.: - podíl ve výši id. 7/15 na garáži bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. 1778/2, vč. příslušenství; vše v k. ú. Ruzyně, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.
2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 4100 pro k. ú. Ruzyně, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV:
BLV:
Vlastník SJM Zikmund Aleš Ing. a Zikmundová Eva, Mladčina 487/7, Ruzyně, 16100 Praha; identifikátor: 790730/0291, 825728/0493; podíl 7/15 Zikmund Aleš Ing., Mladčina 487/7, Ruzyně, 16100 Praha; identifikátor: 790730/0291; podíl 7/15 Zikmundová Milena, Mladčina 487/7, Ruzyně, 16100 Praha; identifikátor: 375626/052; podíl 1/12 Stavby Typ stavby Způsob využití Na parcele bez čp/če garáž 1778/2, LV 462
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 3 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“
4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě;
B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 28.10.2014 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitých věcí pana Ing. Aleše Zikmunda. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit. Doporučený dopis s kontaktováním povinné byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 23.10.2014). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinné neobdržela.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 4 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
Doporučené dopisy byly také zaslány spoluvlastníkům nemovitých věcí, na základě kterých jsem byla kontaktována a garáž byla také zpřístupněna. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.
5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4100 ze dne 6.10.2014, k. ú. Ruzyně, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 12646/11-68 ze dne 6.10.2014 Ohlášení stavebníka-vlastníka stavby ze dne 21.11.2013, Z-88647/2013-101 Rozhodnutí o vypořádání dědictví ze dne 11.12.1992, 6 D 2015/91-21 Rozhodnutí o potvrzení dědictví ze dne 12.1.1983, 3 D 1164/82 Kolaudační rozhodnutí ze dne 14.12.1978, č. j. 18883/D Ruz/78-Šr Potvrzení existence stavby ze dne 20.1.2014, č. j. MCP6 003839/2014 Geometrický plán č. 2071-128/2013 ze dne 17.9.2013 Kupní smlouva ze dne 17.3.2014, V-14861/2014-101 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 462 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Ruzyně – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Praha Informace získané při místním šetření Údaje předané vlastníkem nemovitých věcí Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 – http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 5 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 6 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4100 ze dne 6.10.2014 vázne na oceňovaných nemovitých věcech zástavní právo – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 7 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.
Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4100 ze dne 6.10.2014 dále vyplývá, že byl na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. Jiné závady – plomba „P“ Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4100 ze dne 6.10.2014 je dále u nemovitých věcí uvedena plomba „P“ – údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č. j. V-28370/2014. Řízení se týká zástavního práva a poznámky. Zástavcem je ČEZ Prodej, s.r.o., soudní exekutor: JUDr. Ivanko Igor. Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna.
5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO.
6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 8 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u obdobných objektů neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.
6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.
6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je garáž, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 9 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází na severozápadním okraji Hlavního města Prahy v městské části a katastrálním území Ruzyně v ulici Mladčina, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o rozhraní zástavby rodinných a bytových domů – garáž stojí u rodinného domu č. p. 487 v severní části ulice Mladčina, která je kolmá na příjezdovou ulici Pod Cihelnou a Vlastina. Z místa je to do centra Prahy (Václavské náměstí) cca 10 km jízdy autem východním směrem, přirozené centrum Prahy 6 (Vítězné náměstí) je vzdáleno 6 km. Okolní zástavba: Jedná se o smíšenou zástavbu rodinných a bytových domů, na kterou jižním směrem navazuje areál kasáren Armády ČR. Severním směrem za ulicí Evropská asi 300 m se rozkládá zalesněné Šárecké údolí, nejbližší vodní plocha (vodní nádrž Džbán) je vzdálena 1,2 km. Výhodou lokality je blízkost Ruzyňského letiště (6 km). Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost, veškerá je v dosahu MHD v rámci Prahy. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, v ulici Vlastina či Evropská asi 250 m pěšky jsou zastávky autobusů. Nejbližší tramvajová zastávka je vzdálena cca 900 m. Nejbližší železniční stanice je vzdálena 1,3 km. Příjezd do lokality autem je především po hlavní silnici Evropská, nájezd na Pražský okruh je vzdálen 1,5 km. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Přístup ke garáži je z pozemku parc. č. 1778/1 (vlastník: Zikmund Aleš Ing., Zikmundová Milena; druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří), na který navazuje veřejná zpevněná komunikace – ulice Mladčina, pozemek parc. č. 2241/1 (ostatní plocha – ostatní komunikace; vlastník: Hlavní město Praha). Parkovací možnosti: Parkování je možné v ulici Mladčina na veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn i telefon. Garáž nemá vlastní přípojku elektřiny.
7.2. Garáž bez čp/če, která stojí na cizím pozemku p. č. 1778/2 Jedná se o zděnou přízemní garáž obdélníkového tvaru stojící na pozemku parc. č. 1778/2. Vstup do garáže je možný plechovými vraty z východu, která jsou poškozené a nelze je uzamknout, či dveřmi ze západu. V garáži se nachází 1 místnost využitelná k parkování 1 osobního vozidla či jako sklad a dílna. Vnitřní rozměry jsou cca 2 6,8 m x 2,945 m = 20,026 m . Garáž nemá okno, v západní stěně jsou luxfery. Střecha je mírná pultová s krytinou z vlnitého eternitu, provedeny jsou rozvody elektřiny – přívod je však z vedlejšího rodinného domu.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 10 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
Garáže nemá vlastní přípojku elektřiny, je proveden pouze provizorní přívod elektřiny z rodinného domu. Vstup do garáže je z cizího pozemku parc. č. 1778/1. Stavba je bez příslušenství. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „garáž“, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle kolaudačního rozhodnutí rok 1978 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: betonové panelové Střecha: mírná pultová Krytina střechy: vlnitý eternit Klempířské konstrukce: podokapní žlab a dešťový svod z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: plechová Okna: nejsou – pouze luxfery Bleskosvod: není proveden Komíny: není POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: vápenocementové omítky Obklady: nejsou Povrch podlah: betonová mazanina Vytápění: není provedeno Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: světelné a zásuvkové rozvody Údržba: zanedbaná Výpočet obestavěného prostoru garáže bez čp/če Podlaží
Výpočet
1.NP
7,4*3,545
Obestavěný prostor
Konstrukční výška 2,4 m
Zastavěná plocha 2 26,23 m
Obestavěný prostor 3 63 m 63 m
3
Stáří a stavebně technický stav Objekt byl zkolaudován v roce 1978, ke dni místního šetření je v původním nevalném stavu bez údržby, poškozena jsou vjezdová vrata. Elektřina je zavedena pouze kabelem ze sousedního rodinného domu. Objekt je bez viditelných statických poruch. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 11 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
7.3. Pozemek – jiný vlastník Garáž stojí na cizím pozemku parc. č. 1778/2 a částečně také na pozemku parc. č. 1778/1, které jsou zapsány na LV č. 462 v k. ú. Ruzyně, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Vlastníky pozemku jsou dle dálkového náhledu do KN:
Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): Parcely neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc. č. 1778/2
Pozemek je rovinný, má pravidelný obdélníkovitý tvar a je zcela zastavěn samostatně stojící garáží. Garáž je přístupná přes oplocený pozemek parc. č. 1778/1 s rodinným domem, se kterým tvoří funkční celek. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1778/1
Pozemek je rovinný, má nepravidelný, je částečně zastavěn rodinným domem č. p. 487 a garáží. Zbývající část pozemku má travnatý či zpevněný povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Ve skutečnosti garáž částečně zasahuje do pozemku, což není zakresleno v katastrální mapě.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 12 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Praha se oceňovaná garáž nachází v území vymezeném jako „OB“ – čistě obytné.
OB - čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. 2 Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin.
7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se garáž nenachází v záplavové oblasti.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 13 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
7.6. Shrnutí Adresa: Praha 6 Ruzyně, ulice Mladčina Nemovité věci:
garáž stojící na cizím pozemku podíl id. 7/15
Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Užitná plocha:
1 místnost 1 NP 3 63 m 2 20,026 m
Stav: Vybavení: Příslušenství: Zast. plocha 1.NP:
původní nevalný z r. 1978 rozvody elektřiny – není přípojka není 2 26,23 m
Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita vhodná k bydlení o základní potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o možnost napojení na kompletní IS Ponižující faktory: o umístění stavby na cizím pozemku o přístup ke garáži je možný pouze přes cizí pozemek parc. č. 1778/1 o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 14 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 15 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 7/15 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Garáž nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu - garáže 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v Pražském obvodu Praha 6 - bylo nalezeno celkem 7 garáží s nabídkovou cenou od 149.900 Kč do 470.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v Pražském obvodu Praha 6 - byly nalezeny 2 garáže s nabídkovou cenou 290.000 Kč a 360.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v Pražském obvodu Praha 6 - bylo nalezeno celkem 7 garáží s nabídkovou cenou od 115.000 Kč do 290.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla v Praze 6 nalezena žádná uskutečněná nedobrovolná dražba garáže. 5.) http://www.exdrazby.cz Na tomto serveru byla nalezena uskutečněná nedobrovolná dražba garážového stání ze dne 3.4.2014 v Praze 6 – Vokovice v budově č. p. 796 – podíl id. 2002/152926 na nebytové jednotce garáže č. 796/903 s právem užívání garážového stání pro 1 vozidlo, které je umístěno ve 2.PP objektu. Garáž byla vydražena za 204.000,- Kč. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Nabídka obdobných nemovitých věcí je v daném místě a čase přibližně v rovnováze s poptávkou. V blízkém okolí se nachází hned několik bytových a rodinných domů bez garáží, nejvážnějším zájemcem o oceňovaný podíl na garáži budou pravděpodobně ostatní spoluvlastníci garáže, kteří se již oceňovaný podíl od povinné pokusili koupit. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 16 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 17.3.2014 (Právní účinky vkladu práva ke dni 17.3.2014; V-14861/2014-101) byla kupní cena za podíl id. 7/15 na garáži ve výši 75.000,- Kč, což přibližně odpovídá určené obvyklé ceně. Garáž však nebyla obchodována v exekuční dražbě.
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 17 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci
Reprezentant č. 1
Reprezentant č. 2
Reprezentant č. 3
Nemovité věci:
samostatná garáž
vnitřní řadová garáž
vnitřní řadová garáž
Adresa:
Ruzyně, Mladčina
Ruzyně, K Letišti
Veleslavín, Pod Petřinami Ruzyně, U Prioru
vnitřní řadová garáž
Garáž u Terminálu 3 a zastávky autobusu K Letišti. Řadová garáž o ploše 15 m2 je suchá, v udržovaném stavu, stojí na cizím pozemku. Vnitřní rozměry jsou: délka - 540 cm, šířka 278 cm, výška - 270 182 cm, výška vjezdu 179 cm, šířka vjezdu 232 cm.
Udržovaná zděná garáž s železnými vraty se zavedenou elektřinou. Roční náklady související s provozem garáže jsou cca 1400 Kč.
Reprezentant č. 4
Reprezentant č. 5
vnitřní řadová garáž
krajní řadová garáž
Suchdol, Na mírách
Motol, Za opravnou
Zděná řadová garáž v garážovém komplexu na pozemku města s výměrou 22 m2. Nájemné je 3.995 Kč/rok. Garáž je v udržovaném stavu, střecha s lepenkou, podlaha betonová, vrata plechová, elektřina není zavedena.
Garáž v družstevním vlastnictví pro parkování jednoho automobilu. Garáž se nachází v klidné ulici, několik metrů od hlavní silnice Kamýcká.
Zděná krajní řadová garáž stojící na cizím pozemku. Garáž je zabezpečena samostatně uzamykatelnými plechovými vraty a je v udržovaném stavu.
Fotografie:
Doplňující popis:
Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemku - cizí [m2]: Obestavěný prostor [m3]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Užitná plocha [m2]:
x
zděné 1 místnost - garáž 1NP 25 63 26 20,03
zděné 1 místnost - garáž 1NP 17 nezjištěn 17 15
zděné 1 místnost - garáž 1NP 22 nezjištěn 22 18
zděné 1 místnost - garáž 1NP 22 nezjištěn 22 18
zděné 1 místnost - garáž 1NP 22 nezjištěn 22 18
zděné 1 místnost - garáž 1NP 22 nezjištěn 22 18
Nabídková / prodejní cena [Kč]:
-
149 900
198 000
135 000
165 000
155 000
Cena [Kč/m2] užit. pl.:
-
9 985
11 000
7 500
9 167
8 611
Variační koeficient [%]:
12,86% Srovnání pomocí indexové metody
K1 - Lokalita: K2 - Pozemek:
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Ruzyně, Mladčina cizí
horší
obdobná
mimo obytnou zástavbu
horší v rámci Prahy
horší v rámci Prahy
1,05 obdobný 1,00
1,00 obdobný 1,00
1,20 obdobný 1,00
1,05 obdobný 1,00
1,10 obdobný 1,00
Stránka 18 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
K3 - Stav:
původní nevalný z roku 1978
K4 - Vybavení, příslušenství:
pouze rozvody elektřiny
K5 - Velikost nemovitých věcí:
garáž pro 1 OV s užitnou plochou 19,04 m2
K6 - Napojení na sítě (přípojky):
není provedeno
K7 - Zdroj informací: K8 - Právní vztahy:
v exekuci
K9 - Ostatní:
nevalný 1,00 bez elektřiny 1,05 menší garáž 0,98 není provedeno 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 vnitřní řadová garáž 1,05
nevalný 1,00 rozvody elektřiny 1,00 obdobná 1,00 elektřina 0,95 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 vnitřní řadová garáž 1,05
nevalný 1,00 bez elektřiny 1,05 obdobná 1,00 není provedeno 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 vnitřní řadová garáž 1,05
nevalný 1,00 bez elektřiny 1,05 obdobná 1,00 není provedeno 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce, druž.vl. 1,00 vnitřní řadová garáž 1,05
nevalný 1,00 bez elektřiny 1,05 obdobná 1,00 není provedeno 1,00 inzerce 0,90 bez exekuce 0,96 vnitřní řadová garáž 1,05
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
Váhy: 2
Upravená cena [Kč/m ] užit. pl.: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:
9 283
9 787
9 480
8 573
9 550
9 023
185 897 4,66%
196 004
189 851
171 684
191 256
180 692
Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:
185 897 8 667 171 684 177 230 185 897 194 565
Maximální upravená cena [Kč]:
196 004
Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]:
185 897
Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 7/15 na LV č. 4100, k. ú. Ruzyně Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 7/15 na LV č. 4100, k. ú. Ruzyně Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty)
86 752
Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 7/15 na LV č. 4100, k. ú. Ruzyně
69 000
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
69 402
Stránka 19 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO
Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)
NE
Stavba je umístěna na vlastním pozemku
ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO
Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva
ANO
Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma
NE
Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.
ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem NE
Stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům
NE
Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. event. evidenční – stavba je zkolaudovaná, avšak bez čp/če
ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Stavba na pozemku je dokončena NE
Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou)
ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví
8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Ruzyně 1 246 780
Stránka 20 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž bez čp/če
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II I II II II IV
Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,970 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,902
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 21 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž bez čp/če Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Hlavní město Praha, oblast č. 20 36 let 3 3 630,- Kč/m
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 7,4*3,545 Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 2 26,23 m
Obestavěný prostor 1.NP: (7,4*3,545)*(2,40) Obestavěný prostor - celkem:
=
26,23 m
2
Konstrukční výška 2,40 m
3
= =
62,96 m 3 62,96 m
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: s = 1 - 0,005 * 36 = 0,820
č. II
Vi typ B
II II I II III III
0,00 0,00 -0,05 -0,01 0,00 0,85
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,820 = 0,655
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,970 Ocenění 3 3 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 630,- Kč/m * 0,655 = 2 377,65 Kč/m 3 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 62,96 m * 2 377,65 Kč/m * 0,930 * 0,970= 135 041,52 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Garáž bez čp/če - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= = *
135 041,52 Kč 135 041,52 Kč 7 / 15
Garáž bez čp/če - zjištěná cena
=
63 019,38 Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 22 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž bez čp/če
63 019,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
63 019,40 Kč
Celkem
63 019,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
63 019,40 Kč
63 020,- Kč
slovy: Šedesáttřitisícdvacet Kč
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 23 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky
69 000 Kč 63 020 Kč
a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 4100, tj.: o
podíl ve výši id. 7/15 na garáži bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. 1778/2, vč. příslušenství; vše v k. ú. Ruzyně, obec Praha, okres Hlavní město Praha.
Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 28.10.2014, částkou ve výši:
69 000,- KČ slovy: Šedesátdevěttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o
Nemovitá věc nemá příslušenství.
c) a d.) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.
V Praze dne 28.10.2014 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 24 z 25
Znalecký posudek č. 1103/191/2014
Určení obvyklé ceny
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1103/191/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 191 - 2014.
F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4100 ze dne 6.10.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 28.10.2014
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email:
[email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw
Stránka 25 z 25
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4100
Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled
Příloha č. 3: Mapa oblasti
Letecká fotomapa nemovité věci – garáž bez čp/če GPS: 50°05'29.88"N, 14°18'49.11"E
Umístění nemovité věci v rámci ulice Mladčina
Umístění nemovité věci v rámci městské části Ruzyně
Umístění nemovité věci v rámci města Prahy
Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí
Pohledy na garáž z pozemku parc. č. 1778/1
Interiér garáže
Pohled na garáž z ulice Mladčina