ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 307/6387/2013 o obvyklé ceně výrobního areálu sestávajícího z budovy č.p. 158, budovy bez č.p./č.e. situované na pozemku čís. parcely St. 213, dalších staveb v příslušenství a pozemků čís. parcel St. 65/1, St. 213 a 55/6, k.ú. Libočany, obec Libočany, okres Louny, Ústecký kraj
Pohled na vjezd do areálu
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 307/6387/2013
LV no.: 29
Name of subject / Předmět ocenění: Výrobní areál sestávající z budovy č.p. 158, budovy bez č.p./č.e. situované na pozemku čís. parcely St. 213, dalších staveb v příslušenství a pozemků čís. parcel St. 65/1, St. 213 a 55/6, k.ú. Libočany, obec Libočany, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Libočany č.p. 158, 439 75 Libočany GPS: 50.33644N, 13.51259E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
23.201.042 Kč
Market value Tržní hodnota
3.200.000 Kč
3.227.400 Kč
Common price Obvyklá cena
3.200.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
nebyla stanovena
Number of properties: Počet objektů:
8 (budova č.p. 158, budova bez č.p./č.e. na parc. čís. St. 213, budova s dílnami a zázemím pro zaměstnance, skladovací hala, budova pro administrativu a částečně pro bydlení, 3 přístřešky)
Main building: Hlavní stavba:
budova č.p. 158
Appurtenances: Příslušenství:
Size: budova bez č.p./č.e. na parc. čís. Velikost St. 213, budova s dílnami a zázemím pro zaměstnance, skladovací hala, budova pro administrativu a částečně pro bydlení, 3 přístřešky, zásobník sypkého materiálu, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy Type: severní okraj obce Libočany Druh
Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura:
nestanoveno
LAND / POZEMEK
Čísla parcel Parcel of land nr.
Unit price: odpovídající velikosti obce (obecní Jednotková cena úřad, pošta, obchod, pohostinství)
-2-
St. 65/1 St. 213 55/6 6979 m2 1248 m2 1343 m2
2x zast. plocha a nádvoří 1x ostatní plocha 150 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
723 m2
Floor area: Podlahová plocha:
629 m2 (bez suterénu a půdy)
Built-up space: Obestavěný prostor:
7 521 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
nezjištěn 75 %
LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
Kč
-3-
%
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 29 jsou v podílovém spoluvlastnictví Františka Fabiána, bytem Libočany č.p. 112, 439 75 Libočany (podíl 2/4), Richarda Fabiána, bytem Libočany č.p. 158, 439 75 Libočany (podíl 1/4) a Tomáše Fabiána, bytem Libočany č.p. 158, 439 75 Libočany (podíl 1/4). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 29 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 38.761,- Kč s příslušenstvím na spoluvl. podíl 1/4 nemovitostí, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu (IČ 41197518), - nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvl. podíl 1/4 nemovitostí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 29. Podle sdělení spoluvlastníka nemovitostí p. Františka Fabiána nejsou oceňované nemovitosti předmětem nájemního vztahu. Pozn.: Pozemek čís. parcely St. 65/1, k.ú. Libočany, je podle sdělení p. Františka Fabiána údajně zahrnutý do církevních restitucí. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 29 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 29 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 38.761,- Kč s příslušenstvím na spoluvl. podíl 1/4 nemovitostí, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu (IČ 41197518). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 158 je evidovaná v katastru nemovitostí jako stavba občanské vybavenosti, její skutečné využití je však k výrobním účelům. Budova bez č.p./č.e. na parcele čís. St. 213, k.ú. Libočany, je v katastru nemovitostí evidovaná jako zemědělská stavba, její skutečné využití je však k výrobním účelům. Ostatní stavby nejsou dosud evidované v katastru nemovitostí. Jedná se o budovu s dílnami a zázemím pro zaměstnance, skladovací halu, budovu pro administrativu a částečně pro bydlení a 3 přístřešky (viz situace areálu v příloze). Podle sdělení spoluvlastníka nemovitostí p. Františka Fabiána nebyla budova pro administrativu a částečně pro bydlení dosud zkolaudována, přístavba k této budově v severní části této budovy byla postavena bez stavebního povolení a je údajně určena k odstranění. Z katastrální mapy je patrné, že tato přístavba je pravděpodobně postavena na pozemku jiného vlastníka (čís. parcely St. 65/4, k.ú. Libočany). Podle sdělení p. Františka Fabiána je budova č.p. 158 celkově podsklepená, tento suterén je však přístupný z vedlejšího hospodářského areálu (pozemek čís. parcely St. 65/4, k.ú. Libočany), který je vlastnictví jiného majitele, tato majetkoprávní záležitost není vyřešena. Weak points / slabé stránky: - zhoršený stavebně technický stav budov - nesoulad skutečného stavu užívání se stavem v katastru nemovitostí u 2 budov - severní přístavba budovy pro administrativu a částečně pro bydlení je určena k odstranění a pravděpodobně je postavena na pozemku jiného vlastníka - suterén budovy č.p. 158 je přístupný z vedlejšího hospodářského areálu jiného vlastníka Strong points / silné stránky: - nemovitosti tvoří areál vhodný k podnikání
-4-
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. a obec Libočany, prokazující stav evidovaný k datu 14.7.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Libočany, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené spoluvlastníkem nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídky nemovitostí byly provedeny ve dnech 10.9.2013 a 9.10.2013 za přítomnosti p. Františka Fabiána, spoluvlastníka nemovitostí. V průběhu konání prohlídky nemovitostí nebyly zpřístupněny všechny prostory, některé výměry uvedené v posudku jsou určeny odhadem.
-5-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
683086 Libočany 530590 Libočany 548 31.12.2011 CZ0424 Louny Ústecký severní kraj obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Libočany se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Louny, přibližně 3 km západně od města Žatec a přibližně 87 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má obec Libočany 548 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, obchod, pohostinství). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice č. II/255 (Žatec - Kadaň). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný výrobní areál je situovaný na severním okraji obce, při pravém břehu řeky Ohře. Podle sdělení p. Františka Fabiána jsou v lokalitě rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu, přičemž na kanalizaci je z oceňovaných budov připojena pouze budova pro administrativu a částečně pro bydlení a zemní plyn je přiveden pouze na fasádu budovy pro administrativu a částečně pro bydlení, kde je umístěn hlavní uzávěr. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 158: Budova č.p. 158 je stavba situovaná v severovýchodní části areálu, na pozemku čís. parcely St. 65/1, k.ú. Libočany (viz situace areálu v příloze). Dispoziční řešení: Podle sdělení p. Františka Fabiána je budova celkově podsklepená, tento suterén je však přístupný z vedlejšího hospodářského areálu (pozemek čís. parcely St. 65/4, k.ú. Libočany), který je vlastnictví jiného majitele, tato majetkoprávní záležitost není vyřešena. Dále má budova jedno nadzemní podlaží (přízemí) a užitné podkroví v části zastřešení dříve užívané k administrativním účelům, zbývající část zastřešení je tvořena půdním prostorem. V přízemí budovy se nachází výrobní dílny a skladové prostory. K budově je provedena jednopodlažní přístavba, ve které se nachází kancelář a sociální zařízení (splachovací záchod). Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny zděnými pilíři s vyzdívkami obvodových stěn, stropní konstrukce je tvořena ocelovými válcovanými nosníky z části s keramickými stropnicemi hurdis, z části s bedněním z fošen a heraklitovým podhledem, střecha je sedlového tvaru s krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu, podlahy jsou převážně betonové, okna jsou dřevěná a kovová, část okenních otvorů je vyzděna skleněnými tvárnicemi, dveře jsou dřevěné a kovové, vnitřní omítky jsou hladké, vnější omítky jsou stříkané. Budova má vnitřní instalace elektrického proudu o napětí 400/230 V, vody, kanalizace s odkanalizováním do septiku, topení je lokální 3x kamny na tuhá paliva. Výrobní technologické zařízení v budově není předmětem ocenění. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří budovy bude vyšší než 100 roků. Na stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, stavebně technický stav budovy je však zhoršený vlivem zanedbávané údržby, např. vlivem špatného stavu střešní konstrukce do budovy zatéká. Budova bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely St. 213, k.ú. Libočany: Budova č.p. č.p./č.e. je stavba situovaná v západní části areálu, na pozemku čís. parcely St. 213, k.ú. Libočany (viz situace areálu v příloze).
-6-
Dispoziční řešení: Jedná se o výrobní halu o jednom nadzemním podlaží (přízemí). Dispozice stavby je tvořena prostory užívanými k výrobním účelům. Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou tvořeny sloupy ze svařovaných trubkových profilů a zděnými obvodovými stěnami zděnými z plynosilikátových tvárnic, stropy jsou rovné s podhledem z profilovaných plechů (hliníkové plechy KOB) s tepelnou izolací ze skelné vaty, střecha je z části pultová, z části sedlová z ocelových vazníků, krytina je z vlnitého plechu, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, okna jsou dřevěná a kovová, vrata jsou plechová prosklená, vnitřní omítky jsou hladké, vnější omítky jsou stříkané a částečně chybí. Budova má vnitřní instalace elektrického proudu o napětí 400/230 V, topení je lokální 1x kamny na tuhá paliva. Výrobní technologické zařízení v budově není předmětem ocenění. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, podle sdělení p. Františka Fabiána činí stáří budovy přibližně 50-60 roků. Na stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, stavebně technický stav budovy je však zhoršený vlivem zanedbávané údržby, např. vlivem špatného stavu střešní konstrukce do budovy zatéká. Budova s dílnami a zázemím pro zaměstnance: Jedná se o budovu situovanou v severní části areálu, na pozemku čís. parcely St. 65/1, k.ú. Libočany (viz situace areálu v příloze). Dispoziční řešení: Budova má jedno nadzemní podlaží (přízemí), ve kterém se nachází dílny a zázemí pro zaměstnance s umývárnou a sociálním zařízením. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, stropy jsou převážně klenuté a částečně s podhledem z profilovaných plechů, střecha je sedlového tvaru s plechovou krytinou, podlahy jsou betonové, okna jsou dřevěná a kovová, vrata jsou plechová prosklená, vnitřní omítky jsou hladké, vnější omítky jsou stříkané. Budova má vnitřní instalace elektrického proudu o napětí 400/230 V, vody včetně teplé a kanalizace s odkanalizováním do septiku, topení v místnosti užívané jako zázemí pro zaměstnance je podlahové elektrické, v dílnách je lokální 3x kamny na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru). Výrobní technologické zařízení v budově není předmětem ocenění. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří budovy bude vyšší než 100 roků. Na stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, stavebně technický stav budovy je však zhoršený vlivem zanedbávané údržby. Skladovací hala: Jedná se o skladovací halu situovanou ve východní části areálu, na pozemku čís. parcely St. 65/1, k.ú. Libočany (viz situace areálu v příloze). Dispoziční řešení: Budova má jedno nadzemní podlaží (přízemí), dispozice je tvořena jedním prostorem užívaným ke skladování. Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce stavby jsou kovové s vnějším opláštěním převážně z profilovaného pozinkovaného plechu, založení stavby je na betonových základových pasech, sřecha je sedlového tvaru s krytinou z profilovaného pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, vrata jsou plechová. Stavba má vnitřní rozvod el. proudu o napětí 230 V. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, podle sdělení p. Františka Fabiána činí stáří budovy přibližně 30 roků. Na stavbě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, stavebně technický stav budovy je však zhoršený vlivem zanedbávané údržby.
-7-
Budova pro administrativu a částečně pro bydlení: Jedná se o budovu situovanou v jižní části areálu při vjezdu do areálu, na pozemku čís. parcely St. 65/1, k.ú. Libočany (viz situace areálu v příloze). Dispoziční řešení: Budova má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a obytné podkroví, k budově je provedena jednopodlažní přístavba na jejímž zastřešení je umístněna terasa přístupná z podkroví, uvedená přístavba vznikla podle sdělení p. Františka Fabiána bez stavebního povolení a je určena k odstranění. Z katastrální mapy je patrné, že tato přístavba je pravděpodobně postavena na pozemku jiného vlastníka (čís. parcely St. 65/4, k.ú. Libočany). Dispoziční řešení přízemí je tvořeno chodbou, dvěma záchody a kancelářským prostorem s kuchyňským koutem, podkroví je užíváno k bydlení. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na betonových základových pasech, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je sedlového tvaru s krytinou z živičných šindelů, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy v přízemí jsou betonové s keramickou dlažbou, okna jsou dřevěná a plastová s izolačními dvojskly, vnitřní i vnější omítky jsou hladké, vnější omítky částečně chybí. Budova má vnitřní instalace elektrického proudu o napětí 400/230 V, vody včetně teplé a kanalizace, plyn je přiveden pouze na fasádu, kde je umístěn hlavní uzávěr, topení v přízemí je elektrickými akumulačními kamny a el. přímotopem, topení v podkroví je krbovými kamny, příprava teplé vody v přízemí je zajištěna el. průtokovým ohřívačem, příprava teplé vody v podkroví je v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně a sociální zařízení jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Podle sdělení p. Františka Fabiána vznikla budova na místě původní stavby vrátnice s jídelnou. Se stavbou budovy bylo započato v roce 1990, v roce 2011 byla provedena na přízemní část nástavba, ve které jsou prostory užívané k bydlení. Stavba nebyla dosud zkolaudována. Přístřešky: V oceňovaném areálu se nachází celkem 3 stavby přístřešků (viz situace areálu v příloze): - přístřešek č. 1 navazující na stavbu č.p. 158, - přístřešek č. 2 navazující na budovu s dílnami a zázemím pro zaměstnance, v části prostoru tohoto přístřešku je provedena vestavba skladu pohonných hmot, - přístřešek č. 3 navazující na budovu bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely St. 213, k.ú. Libočany, v části prostoru tohoto přístřešku je provedena vestavba zděného skladovacího prostoru. Dispoziční řešení: Přístřešky jsou užívány ke skladování. Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce přístřešků jsou kovové, střešní konstrukce jsou sedlového či pultového tvaru s krytinou z profilovaného pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové. Vestavby u dvou přístřešků jsou zděné s rozvodem el. proudu. Stavební stav: Stavebně technický stav přístřešků je ve zhoršeném stavu vlivem zanedbávané údržby. Další stavby: Příslušenství výrobního areálu tvoří další stavby, tzv. venkovní úpravy a vnější zařízení. Jedná se mj. například o zásobník sypkého materiálu, zpevněné plochy, oplocení apod. Další stavby jsou oceněny věcnou hodnotou procentním podílem na ceně hlavních staveb, v obvyklé ceně areálu jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 65/1, k.ú. Libočany, o výměře 6 979 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný většinou staveb tvořících výrobní areál, nezastavěné plochy tvoří převážně manipulační plochy v areálu. Pozemek čís. parcely St. 213, k.ú. Libočany, o výměře 1 248 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný stavbou bez č.p./č.e. a částí přístřešku č. 3.
-8-
Pozemek čís. parcely St. 55/6, k.ú. Libočany, o výměře 1 343 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha manipulační plocha. Jde o pozemek tvořící manipulační plochu v západní části areálu. Tvary pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Vjezd do areálu je přístupný z pozemku čís. parcely St. 65/4, k.ú. Libočany (zastavěná plocha a nádvoří, vlastník: Česká republika, příslušnost hospodařit s majetkem státu: Státní pozemkový úřad).
-9-
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 23.201.042 Kč Výnosová hodnota: 3.820.163 Kč Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukčních cen a odpočtu přiměřeného opotřebení a výnosová hodnota byla stanovena na základě dosažitelných výnosů z pronájmu majetku. Pro nedostatek údajů o prodejích srovnatelného majetku v lokalitě není použito ocenění porovnávacím způsobem.
Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí byla dána přednost výnosové hodnotě stanovené metodou kapitalizace čistých výnosů (zisků) dosažitelných pronajímáním nemovitostí. Věcná hodnota v řešeném případě výnosovou hodnotu značně převyšuje a není pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí relevantní.
- 10 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) výrobního areálu sestávajícího z budovy č.p. 158, budovy bez č.p./č.e. situované na pozemku čís. parcely St. 213, dalších staveb v příslušenství a pozemků čís. parcel St. 65/1, St. 213 a 55/6, k.ú. Libočany, obec Libočany, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. září 2013
3.200.000,- Kč Slovy: Třimilionydvěstětisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 29 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 38.761,- Kč s příslušenstvím na spoluvl. podíl 1/4 nemovitostí, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu (IČ 41197518), - nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvl. podíl 1/4 nemovitostí (podrobněji viz list vlastnictví v příloze). Pozn.: Pozemek čís. parcely St. 65/1, k.ú. Libočany, je podle sdělení p. Františka Fabiána údajně zahrnutý do církevních restitucí. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 29. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 307/6387/2013.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 10. října 2013
- 11 -
