2010

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 73 – 16 / 2010 dle Usnesení þ.j. 067 EX 1785/04-77

Objednavatel: Sídlo: Iý:

Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected]

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 1785/04-77 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 09.11.2009.

Posudek obsahuje:

22 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

ve þtyĜech vyhotoveních

Výtisk þíslo:

4

Zpracováno:

11.01.2010

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 73 – 16 / 2010

strana

A NÁLEZ ............................................................................................................................... 3 1 Úkol a pĜedmČt ocenČní ............................................................................................... 3 2 Místní šetĜení ............................................................................................................... 3 3 Den ocenČní ................................................................................................................. 3 4 Podklady ......................................................................................................................3 5 Uznávané metody ocenČní ........................................................................................... 4 B POSUDEK ......................................................................................................................... 7 1 Aplikovaná metoda ocenČní......................................................................................... 7 2 OcenČní ........................................................................................................................ 8 3 Vyhodnocení .............................................................................................................. 14 C REKAPITULACE .......................................................................................................... 15 D ZNALECKÁ DOLOŽKA............................................................................................... 15 E PěÍLOHY ........................................................................................................................16

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 1785/04-77:

- ocenit nemovitost a její pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenČní spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.þ. 528/2, 528/18 a 530/6, k.ú. Straškov, obec Straškov - Vodochody, zapsáno na LV þ. 26 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP LitomČĜice. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 20.11.2009 bez pĜítomnosti vlastníkĤ nemovitosti. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 20.11.2009, což je den ocenČní. 4

PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 26, k.ú. Straškov, získaný prostĜednictvím Dálkového -

pĜístupu do Katastru nemovitostí dne x.2009 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 1785/04-77 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z prohlídky a zamČĜení nemovitosti zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. vyhláška þ. 456/2008 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. – Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorĤ – VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 ZbynČk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientaþní ceny rozpoþtových ukazatelĤ stavebních objektĤ dle mČrných jednotek objektĤ – báze I. pololetí 2009, Porings, s.r.o. þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2009 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2009 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2008 3


5 5.1


UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí vyhláška þ. 456/2008 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 5.2

Metoda výnosová

Tato metoda bere v úvahu uskuteþnČný nebo oþekávaný pĜíjem z majetku. Tento pĜíjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána souþasná hodnota oþekávaných výnosĤ. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovitosti zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitost v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovitosti je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovitosti, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitosti). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

Základní matematický vztah pro výpoþet výnosové hodnoty:

kde:

VHN ... výnosová hodnota nemovitosti ýVt ... þisté pĜíjmy z nemovitosti v roce t VMN ... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda „jednoduchá kapitalizace“:

4



kde: ýVtrvalý ... trvalé þisté pĜíjmy z nemovitosti (teoreticky do nekoneþna) V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“:

kde:

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n ... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP ... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se souþasná hodnota pozemku nule

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí pĜíjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) znaþný vliv. V podmínkách ýR se konstrukce výpoþtu výše diskontní míry (nČkdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dvČ složky:

- bezriziková míra výnosnosti - pĜirážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ. Informace o tČchto cenných papírech jsou v aktuální podobČ volnČ k dispozici napĜ. na Internetu, vþetnČ pomocných on-line kalkulátorĤ. PĜirážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu objektu. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovitosti je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti 5



zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitého majetku patĜí: Využitelnost nemovitostí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost þi naopak pĜedimenzovanost - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitostí Poloha nemovitostí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitČ

6



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní jsou bČžné pozemky sloužící pro zemČdČlskou prvovýrobu a lesní pozemky, u kterých je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektĤ vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovitosti (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody u staveb, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u pozemkĤ sloužících pro zemČdČlské þi lesní hospodaĜení nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.6.3 tohoto posudku; b) postupem definovaným Zákonem o oceĖování majetku þ. 151/1997 Sb. v platném znČní. Spoþívá v uplatnČní nákladového zpĤsobu ocenČní pĜehodnoceného koeficientem prodejnosti Kp, který stanovuje Ministerstvo financí v provádČcí vyhlášce k Zákonu o oceĖování (vyhl. þ. 456/2008 Sb., kterou se mČní vyhl. þ. 3/2008 Sb.). Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

7



2

OCENċNÍ

2.1

Komparaþní zpĤsob ocenČní – srovnání na realitním trhu

Komparativní metoda, též srovnávací metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovitosti (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Popis: Pozemky parc.þ. 528/2 a 528/18 jsou pozemky lesní, které jsou porostlé listnatými stromy a keĜi. Jsou situovány nad zastavČnou þástí okraje obce Straškov. Na tyto pozemky pĜímo navazuje pozemek par.þ. 530/6 urþený pro zemČdČlskou prvovýrobu. PĜístup k pozemkĤm je možný po nezpevnČných polních cestách. Srovnávací parametry: Parc. þ.

Druh pozemku

VýmČra [m2]

528/2

lesní pozemek

997

528/18

lesní pozemek

280

530/6

orná pĤda

8 584

Srovnávací kritéria: þ.

Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 950, z toho 503 v produkt. vČku 2 Správa, úĜady obecní úĜad, pošta 3 Poptávka po nemovitostech nabídka pĜevyšuje poptávku 4 PĜírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaĜe 8 Kultura, sport nedostateþné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zamČstnanosti nedostateþná nabídka 11 Životní prostĜedí menší chránČné území B – UMÍSTċNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky pouze zemČdČlskými stroji

8



14 Orientace ke svČt. stranám 15 Konfigurace terénu 16 PĜevládající zástavba 17 Parkovací možnosti 18 Obyvatelstvo v sousedství 19 Územní plán 20 Inženýrské sítČ C – VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Výskyt radonu 22 Možnosti ohrožení

kombinovaná svažitý terén bydlení nejsou nebylo zjišĢováno schválený úz. plán všechny nemČĜeno velmi omezené až náhodné

Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 26 existuje soubor omezení vlastnického práva (naĜízení exekuce, exekuþní pĜíkaz k prodeji). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovitosti: 1) ZemČdČlské pozemky: Náþkovice, Loveþkovice 75 000 m2 pozemkĤ, zemČdČlská pĤda, louky a lesy v okrese LitomČĜice, obec Náþkovice a Loveþkovice. Cena nabídková: 8,- Kþ/m2 Fotografie není k dispozici Zdroj: Jaroslava ýejková Tel.: +420 608 305 708 2) Pozemky, ýakovice u RadounČ Celková výmČra pozemkĤ je 14 6308 m², nacházejí se v k.ú. ýakovice u RadounČ. Jedná se o ornou pĤdu, zbytek TTP a lesy. Pozemky jsou ve þtyĜech celcích, þást pozemkĤ pĜímo navazuje na obec. Cena nabídková: 10,- Kþ/m2

Zdroj: FARMY.CZ 9



Podbabská 81/17 166 24 Praha 6 www.farmy.cz Tel.: 220 922 711

3) ZemČdČlská pĤda, LitomČĜicko ZemČdČlské pozemky, orná pĤda v katastrálním území Vrbice, okres LitomČĜice. Celková výmČra pozemkĤ je 58 151 m² a všechny jsou vedeny ve zjednodušené evidenci. Cena nabídková: 10,- Kþ/m2 Fotografie není k dispozici Zdroj: FARMY.CZ Podbabská 81/17 166 24 Praha 6 www.farmy.cz Tel.: 220 922 711

4) Pozemky, Rašovice u Kalovic Pozemky o celkové výmČĜe 72 073 m² v katastrálním území Rašovice u Kalovic. Z celkové výmČry je 4 635 m² lesních pozemkĤ, 3 685 m² ostatní plochy, 12 m² zastavČná plocha a nádvoĜí, 244 m² TTP a 63 497 m² je vedeno ve zjednodušené evidenci bez uvedení druhu pozemku. Cena nabídková: 10,- Kþ/m2 Fotografie není k dispozici Zdroj: FARMY.CZ Podbabská 81/17 166 24 Praha 6 www.farmy.cz Tel.: 220 922 711

5) Pozemky v HabĜinČ u ÚštČku, okr. LitomČĜice ZatravnČné rovinaté þi mírnČ svažité plochy se nacházejí v sousedství rekreaþní lokality s chatami a jezerem na okraji obce. V dosahu je elektĜina a vodovod. PĜístup je po asfaltové komunikaci 300 m od centra obce. Cena nabídková: 13,- Kþ/m2

10



Zdroj: KP - real CZ s.r.o. Dlouhá 198/34 412 01 LitomČĜice www.kp-real.cz Tel.: 416 735 845

ZávČreþná analýza: OceĖované pozemky (aĢ už zemČdČlské þi lesní) jsou situovány na okraji zastavČné þásti obce, nejedná se o pozemky stavební, a to ani (po konzultaci s obecním úĜadem Straškov-Vododchody, tel.: 416 871 285) výhledovČ. Jejich výmČra je z hlediska zemČdČlské þi lesní produkce velmi malá, což je jejich znaþným handicapem, potenciální prodejnost pro zemČdČlské úþely je proto dosti snížená, potenciálními kupci mohou být spíše jen vlastníci okolních pĜilehlých pozemkĤ, kteĜí by tak sjednotili vlastní pozemky do vČtších celkĤ. Cena zemČdČlské pĤdy podle katastrálního území (AKTUALIZOVÁNO - CENY OD 1.1.2009): Katastrální území

Okres

Kód ýSÚ

Straškov

LitomČĜice

756288

BPEJ

Cena

12113

2,41 Kþ/m²

Cena pro rok 2009 6,66 Kþ/m²

Tržní cena zemČdČlské pĤdy: Pro tržní cenu zemČdČlských pozemkĤ jsou dĤležité zejména následující skuteþnosti: x kvalita pozemkĤ pro zemČdČlské úþely (þasto vyjádĜená „úĜední cenou“ dle BPEJ), x podmínky nájemní smlouvy se souþasným uživatelem pozemkĤ, x druh pozemkĤ (orná pĤda, trvalé travní porosty, jiné), x poloha pozemkĤ v krajinČ a atraktivnost lokality, x celková výmČra a poþet samostatných pozemkĤ, tvar pozemkĤ, x pĜístup k pozemkĤm, x prĤbČh pozemkových úprav v lokalitČ, x evidence pozemkĤ (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), x konkurence mezi kupujícími v dané lokalitČ. ýastým vodítkem pro urþení oþekávané tržní ceny za zemČdČlské pozemky je “úĜední cena dle BPEJ”, která alespoĖ základním zpĤsobem naznaþuje kvalitu pozemkĤ. Tržní cena se nejþastČji

11



pohybuje v rozmezí od 7-15 Kþ/m2 zemČdČlské pĤdy (to je obvykle 80-300% z úĜední ceny). Toto platí u pozemkĤ urþených i dlouhodobČ pouze pro zemČdČlské úþely. Zdroj: www.farmy.cz

Byla provedena všechna šetĜení nezbytná ke stanovení komparativní hodnoty pĜedmČtu ocenČní. Po konzultacích se spolupracujícími odhadci, realitními kanceláĜemi, po analýze realitní inzerce a po analýze veškerých rizik a závad pojících se k pĜedmČtu ocenČní mohu prohlásit, že komparativní hodnota zemČdČlských pozemkĤ se pohybuje v rozpČtí od 8,00 do 13,00 Kþ/m2, pro ocenČní je použit stĜed uvedeného intervalu, tzn. 10,50 Kþ/m2. Hodnotu lesních pozemkĤ vþ. porostu stanovujeme pĜi horním okraji intervalu, tzn. 13,00 Kþ/m2. Výpoþet: 8 584 m2 × 10,50 Kþ/m2 = 90 132,- Kþ, 1 277 m2 × 13,00 Kþ/m2 = 16 601,- Kþ, Celkem:

106 733,- Kþ

Celkem po zaokrouhlení: 107 000,- Kþ

12



2.2

OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

ZemČdČlský pozemek ocenČný dle § 29: OcenČní: Název

Parcelní þíslo

BPEJ

JC Úprava VýmČra [Kþ/m2] [%] [m2] 8584 2,41 8584 Mezisouþet

UC [Kþ/m2] 2,41

Cena [Kþ] 20 687,44 20 687,44 * 1,0000 20 687,44

JC Úprava VýmČra [m2] [Kþ/m2] [%] 997,00 6,26 280,00 6,26

UC [Kþ/m2] 6,26 6,26

Cena [Kþ] 6 241,22 1 752,80 7 994,02 1,0000 7 994,02

orná pĤda 530/6 12113 VýmČra celkem Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39): ZemČdČlský pozemek ocenČný dle § 29 - celkem Lesní pozemky ocenČné dle § 30: OcenČní: Název

Parcelní þíslo

SLT

lesní pozemek 528/2 3F lesní pozemek 528/18 3F Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39): Lesní pozemky ocenČné dle § 30 - celkem

*

Pozemky - zjištČná cena celkem

=

28 681,46 Kþ

Pozemky - zjištČná cena celkem po zaokrouhlení

=

28 700,- Kþ

13



3

VYHODNOCENÍ

Komparaþní metoda – srovnání na trhu

107 000,- Kþ

OcenČní dle provádČcí vyhlášky k Zákonu o oceĖování

28 700,- Kþ

V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitostí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen.

Na základČ dostupných informací, na základČ popsaných parametrĤ, na základČ srovnávacích kritérií, na základČ rizikových faktorĤ, na základČ provedených šetĜení a na základČ výsledkĤ použitých metod ocenČní indikujeme obvyklou cenu pĜedmČtu ocenČní ve výši: 107 000,- Kþ

OcenČní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ¼ þiní tedy 107 000,- Kþ × ¼ = 26 750,- Kþ, po zaokrouhlení: 26 800,- Kþ

14



C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemcích parc.þ. 528/2, 528/18 a 530/6, k.ú. Straškov, obec Straškov - Vodochody, zapsáno na LV þ. 26 vedeného KÚ pro Ústecký kraj, KP LitomČĜice, indikujeme ke dni ocenČní na:

26 800,- Kþ slovy: Dvacetšesttisícosmset korun þeských

D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 73 – 16 / 2010 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 11.01.2010 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

15



E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 26, k.ú. Straškov, získaný prostĜednictvím Dálkového pĜístupu do Katastru nemovitostí dne x.2009 3. Snímek katastrální mapy

16


PĜíloha: Fotodokumentace

2010

Recommend Documents