ZNALECKÝ POSUDEK č. 41/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 64/2, pozemku p.č. 65, na pozemku stojí stavba: Vávrovice, č.p. 223, rodinný dům (LV 63) a pozemku p.č. 66/1, pozemku p.č. 66/2, na pozemku stojí stavba: bez č.p./č.e., garáž (LV 63), pozemku p.č. 67, s příslušenstvím, LV číslo 158, katastrální území Palhanec, obec Opava, okres Opava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 7508/14-49
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 30.01.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 02.02.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. 64/2, pozemku p.č. 65, na pozemku stojí stavba: Vávrovice, č.p. 223, rodinný dům (LV 63) a pozemku p.č. 66/1, pozemku p.č. 66/2, na pozemku stojí stavba: bez č.p./č.e., garáž (LV 63), pozemku p.č. 67, s příslušenstvím, LV číslo 158, katastrální území Palhanec, obec Opava, okres Opava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Karlovecká 746 01 Opava Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Opava Katastrální území: Palhanec Počet obyvatel: 57 772 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.01.2016 za přítomnosti paní Drahomíry Fickové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 15.01.2016, LV číslo 158, k.ú. Palhanec - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje KOSMETIKA LOMBARD, spol. s r.o., Kylešovská 872/45, Předměstí, 74601 Opava Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno užívání pro Ing. Miroslava Ficka Zahájení exekuce - KOSMETIKA LOMBARD, spol. s r.o. Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci -2-
Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Karlovecká, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rovinaté, oplocené pozemky kolem rodinného domu č.p. 223 a garáže, které jsou jiného vlastníka (LV 63). Zastavěná plocha staveb je ve skutečnosti větší, než evidovaná v katastru nemovitostí. Venkovní úpravy tvoří příslušenství k rodinnému domu nebo ke garáži a z tohoto důvodu se neoceňují. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnice prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 1997 byly pozemky zaplaveny do výšky cca 0,80m.
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,922 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -4-
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,30
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,904
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemky jsou z větší části zastavěny stavbou jiného vlastníka. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,700 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,922 Index polohy pozemku IP = 0,980 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,922 * 0,700 * 0,980 = 0,632 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 380,Typ
Název
Parcelní -5-
Výměra
Index
Koef.
0,632 Jedn. cena
Upr. cena [Kč/m2] 872,16 Cena
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1
orná půda zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
číslo 64/2 65
[m2] 107,00 96,00
[Kč/m2] 872,16 872,16
[Kč] 93 321,12 83 727,36
66/1 66/2
635,00 26,00
872,16 872,16
553 821,60 22 676,16
872,16
129 951,84 883 498,08
67
149,00 1 013,00
m2
Pozemky - zjištěná cena
=
883 498,08 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Jedn. cena [Kč / jedn.]
tůje
Stáří Úpravy [%] 20 roků
Jehličnaté keře I
1 090,-
tůje
20 roků
Živé ploty z jehl. dřevin (zerav, 4 310,cypřišek, smrk omorika) Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny Trvalé porosty - zjištěná cena
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 4,00 ks 1 090,4 360,60,00 m 4 310,258 600,262 960,* * =
0,750 1,100 216 942,- Kč
=
216 942,- Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Na nemovitých věcech vázne věcné břemeno užívání a bydlení pro Ing. Miroslava Ficka podle smlouvy ze dne 09.08.2012. Vzhledem k obtížnému zjišťování ročního užitku věcného břemene bylo při ocenění použito paušální částky. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč =
-6-
10 000,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
883 498,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
883 498,10 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
216 942,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
216 942,- Kč 1 100 440,10 Kč
Celkem Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
10 000,- Kč 10 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 090 440,10 Kč
1 090 440,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
883 498,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
883 498,10 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
216 942,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
216 942,- Kč 1 100 440,10 Kč
Celkem Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
10 000,- Kč 10 000,- Kč
-7-
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 090 440,10 Kč
1 090 440,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 090 440,- Kč
slovy: Jedenmiliondevadesáttisícčtyřistačtyřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. -8-
Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej zahrady 400 m2 Opava - Předměstí, okres Opava 125 000 Kč (313 Kč za m2) Prodáme velkou užitkovou zahradu v zahrádkářské osadě na ulici Těšínská v Opavě. Slunné místo o výměře 400 m2. Zahrada je oplocená, s vlastní vrtanou studní. Zahradní domek o výměře 15 m2 je vybaven sklepem na uskladnění ovoce a zeleniny. Bližší informace Vám rádi poskytneme na prohlídce. Zlevněno: 125 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 313 Kč Původní cena: 145 000 Kč ID zakázky: 383013 Aktualizace: Včera Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 400 m2 Voda: Místní zdroj Doprava: MHD 2. Prodej stavebního pozemku 4 250 m2 Opava, okres Opava 1 445 000 Kč (340 Kč za m2) Nabízíme k prodeji stavební parcelu o rozloze 4250 m2 (23 x 188 metrů) v klidné části Opavy. Dle platného územního plánu určený ke stavbě rodinného domu. K pozemku vede obecní komunikace, -9-
inženýrské sítě v dosahu. Zastávka MHD cca 300 m od pozemku, snadný a rychlý příjezd na nový Opavský okruh. Doporučujeme. Více informací Vám rádi poskytneme v RK. Celková cena: 1 445 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 340 Kč Poznámka k ceně: Cena k jednání. ID zakázky: 296473 Aktualizace: 24.12.2015 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 4250 m2 Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V Doprava: MHD 3. Prodej zahrady 351 m2 Opava - Jaktař, okres Opava 150 000 Kč (427 Kč za m2) Nabízíme zahradu s dřevěnou zahradní chatou a boudou na nářadí, zahrada o rozloze 351 m2. Nachází se v zahrádkářské osadě Radost v Opavě - Jaktaři. Zahrada je oplocená, studna s užitkovou vodou, zavedená elektřina. Ovocné a okrasné stromy a keře. Pozemek v nájmu města. V blízkosti menší parkoviště. Celková cena: 150 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m2: 427 Kč ID zakázky: 498172 Aktualizace: 28.01.2016 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 351 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 200-300 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: - 10 -
Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno užívání pro Ing. Miroslava Ficka - 10 000,-Kč Zahájení exekuce - KOSMETIKA LOMBARD, spol. s r.o. Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí bez odpočtu věcného břemene
250 000,- Kč věcné břemeno:
-10 000,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
250 000,- Kč slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
V Hranicích 02.02.2016 - 11 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 41/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 41/16.
- 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
