ZNALECKÝ POSUDEK č. 273/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - stavby: Hranické Loučky, č.p. 21, rodinný dům, stojící na pozemku p.č. 96 (LV 10002), s příslušenstvím, LV číslo 70, katastrální území Hranické Loučky, obec Hustopeče nad Bečvou, okres Přerov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 003 EX 6246/11-53
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 02.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - stavby: Hranické Loučky, č.p. 21, rodinný dům, stojící na pozemku p.č. 96 (LV 10002), s příslušenstvím, LV číslo 70, katastrální území Hranické Loučky, obec Hustopeče nad Bečvou, okres Přerov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Hranické Loučky 21 753 66 Hustopeče nad Bečvou Olomoucký Přerov Hustopeče nad Bečvou Hranické Loučky 1 737
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 29.09.2015, LV číslo 70, k.ú.Hranické Loučky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky a sousedy na návsi - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Rutar Oldřich a Rutarová Jarmila, Hranické Loučky 21, 75366 Hustopeče nad Bečvou Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rutar Oldřich Zahájení exekuce - Rutarová Jarmila Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu místní části Hranické Loučky v rozptýlené zástavbě domů. Předmětem ocenění je rodinný dům v havarijním stavu, na rovinatém, oploceném pozemku, který je jiného vlastníka - Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3. Příjezd je po zpevněné, asfaltové komunikaci. -2-
Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníky prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. V domě se v době prohlídky nacházeli povinní, kteří znalci neumožnili prohlídku interiéru rodinného domu.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Pozemek je jiného vlastníka. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
I
-0,03
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,870 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,929 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,808
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, částečně podsklepený, samostatně stojící, rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 96 který je jiného vlastníka (LV 10002). Je napojen na elektřinu a studnu na cizím pozemku. Objekt je užíván více než 150 let. Během užívání byl minimálně opravován. Dům je v havarijním stavu, s minimálním vybavením. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází asi sklep, přístupný z jižní strany domu. V prvním nadzemním podlaží se nachází asi tři místnosti, kuchyň, chodba a suchý záchod. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod
Provedení kamenné smíšené, cihelné s rovným podhledem sedlová plechová, dožitá pozinkované, dožité vápenné, poškozené vápenocementové, poškozené ne asi ne ne dřevěné, poškozené dřevěná, dvojitá, jednoduchá, poškozená asi prkna, beton, poškozené, hniloba asi prkna, beton, poškozené, hniloba lokální na tuhá paliva ano ne studené ne ne ano asi sporák na tuhá paliva asi umývadlo suchý -5-
26. Ostatní
ne
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel 150 let 1 516,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 4,00*3,00 1. NP: 14,05*7,40+7,20*5,40 Název podlaží 1. PP: 1. NP:
Zastavěná plocha 12,00 m2 142,85 m2
= =
Konstrukční výška 2,00 m 2,50 m
Obestavěný prostor 1. PP: (4,00*3,00)*(2,00) 1. NP: (14,05*7,40+7,20*5,40)*(3,20) zastřešení: (14,05*7,40+7,20*5,40)*(3,20*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,08
12,00 m2 142,85 m2
= = = =
ZP1 = ZP =
24,00 m3 457,12 m3 228,56 m3 709,68 m3 142,85 m2 154,85 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I -6-
Vi typ A 0,00 -0,08 -0,02 0,01 -0,10 -0,08 -0,10 0,00
9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Dům má po I opakovyných povodních poškozenou statiku. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná V rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 150 let: s = 1 - 0,005 * 150 = 0,250 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
-0,03 0,00 -0,01 -0,10 0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,118
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,870 Index polohy pozemku IP = 0,929 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 516,- Kč/m3 * 0,118 = 178,89 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 709,68 m3 * 178,89 Kč/m3 * 0,870 * 0,929= 102 608,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-7-
102 608,56 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
102 608,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
102 608,60 Kč
Celkem
102 608,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
102 608,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
102 608,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
102 608,60 Kč
Celkem
102 608,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
102 608,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
102 610,- Kč
slovy: Jednostodvatisícšestsetdeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo -8-
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 721 m2, pozemek 721 m2 Paršovice, okres Přerov 335 000 Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům s hospodářskou budovou o celkové výměře pozemku 721 m2. -9-
Dispozice v 1. NP : kuchyně a jedna místnost, půda s možností rozšíření na obytný prostor. Obecní vodovod, topení tuhými palivy a wawky. Dům vyžaduje celkovou rekonstrukci, ideální jako víkendová chalupa. Zajistíme vám optimální variantu financování. Celková cena: 335 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 186 Kč měsíčně Poznámka k ceně: cena včetně provize a kompletního servisu ID zakázky: 400531 Aktualizace: 12.09.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 157 m2 Užitná plocha: 721 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Plocha pozemku: 721 m2 Plocha zahrady: 564 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 2. Prodej rodinného domu 120 m2, pozemek 1 026 m2 Bělotín, okres Přerov 335 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu se zahradou v Bělotíně s pozemkem o celkové ploše 1026 m2. Dům k celkové rekonstrukci, na pozemku je studna. Zajistíme vám profesionální nabídku financování nemovitostí. Ev. číslo: 567791.
- 10 -
Celková cena: 335 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu ID zakázky: 568405 Aktualizace: 14.09.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 200 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 1026 m2 Sklep: Parkování: 5 Topení: Jiné Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej chalupy 64 m2, pozemek 766 m2 Valašské Meziříčí - Bynina, okres Vsetín 250 000 Kč Nabízíme k prodeji chalupu se zahradou v klidné,okrajové části obce. Jedná se o dřevostavbu, která je před dokončením s možností finálních úprav dle představ nového majitele. Přilehlá zahrada je oplocena, vysazeno několik ovocných stromů a je zde kopaná studna s užitkovou vodou. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné komunikaci v majetku Lesů České republiky. Doporučujeme prohlídku. Celková cena: 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 885 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena je včetně provize a právních služeb RK ID zakázky: 474790 Aktualizace: Včera Stavba: Smíšená Stav objektu: Ve výstavbě - 11 -
Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 37 m2 Užitná plocha: 64 m2 Plocha podlahová: 65 m2 Plocha pozemku: 766 m2 Plocha zahrady: 729 m2 Rok rekonstrukce: 2010 Voda: Místní zdroj Doprava: MHD Komunikace: Neupravená Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 40-60 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rutar Oldřich Zahájení exekuce - Rutarová Jarmila Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna.
- 12 -
2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
50 000,- Kč slovy: Padesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
V Hranicích 02.11.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 273/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 273/15.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 5 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
