09

ZNALECKÝ

POSUDEK

č. 1534 – 104/09

o obvyklé ceně zemědělské usedlosti č.p. 2415 v části obce České Budějovice 5 na pozemku st. parcele č.14 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a parcela č.85 – zahrada a pozemek parcela č.1015/4 – zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území Třebotovice a v obci České Budějovice zapsané na LV 256 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 144/08-86 Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 1.9.2009, 20.9.2009

20.9.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: ocenit obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 25.9.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 36 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 144/08-86ze dne 22.5.2009 s předáním podkladů osobně, převzal dne 24.5.2009 – práce přerušeny na výzvu exekutora do 10.9.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 22.5.2009, LV 256 A: Vlastník : Shánělová Alena, r.č. 765516/1217, trvale bytem Třebotovice č.p. 2415, České Budějovice 5, 370 06 České Budějovice B. Nemovitosti : - stavební parcela č. 14 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 823 m2 - parcela č. 85 – zahrada o výměře 174 m2, BPEJ 73211 - parcela č.1015/4 – zahrada o výměře 1807 m2, BPEJ 73211 - objekt bydlení č.p. 2415 na st. parcele č. 14 – zastavěná plocha a nádvoří B1 : Jiná práva - bez zápisu C : Omezení vlastnického práva - viz příloha č. 1 D : Jiné zápisy - bez zápisu E : Nabývací tituly a jiné podklady zápisu - viz příloha č. 1 F : Vztah BPEJ k parcelám - viz příloha č. 1 vše v k.ú. Třebotovice a v obci České Budějovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí bez bližší specifikace – viz příloha č. 2 1.1.4 Místní šetření – proběhlo dne 1.9.2009 ( znalec nebyl do objektu vpuštěn ) a dne 20.9.2009 na místě samém za účasti znalce ( vnitřní prohlídka objektů byla znalci vlastníkem umožněna ). Při místním šetření byla provedena externí prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č. 3/2008 Sb. v platném znění. 1.1.5 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov, Kontakt Servis s.r.o. České Budějovice 1.1.6

Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, apod. 1.1.7 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená při místním šetření 1.1.8 Konzultace - na Stavebním úřadě v Českých Budějovicích, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci oceňovaných staveb. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Městském úřadě v Českých Budějovicích, kde byl znalci předložil platný územní plán města. 1.1.10 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001

3

1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti zemědělská usedlost č.p. 2415 stojící na st. parcele č. 14 – zastavěná plocha a nádvoří a oceňované pozemky parcela č.85 – zahrada a parcela č.1015/4 – zahrada se nachází v katastrálním území Třebotovice a v obci České Budějovice v samostatné části obce Třebotovice východně od města České Budějovice v zástavbě několika podobných zemědělských usedlostí a rodinných domů. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor staveb obytné části zemědělské usedlosti, budovy stodoly, vedlejší stavby dřevníku s chlívkem, domácí dílny, venkovních úprav a pozemku st. parcely č. 14 – zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří na části své výměry zastavěnou plochu oceňovaných staveb a nezastavěný vnitřní dvorek a parcela č.85 – zahrada, která tvoří se stavbami a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Další oceňovaná parcela č. 1015/4 - zahrada je umístěna východně přes příjezdovou cestu k usedlosti a je nezastavěná. Areál je po obvodě částečně ohraničen oceňovanými stavbami a u západní hranice je oplocen ohradní zdí. Příjezd je možný nezpevněnou místní cestou. Objekt obytné části zemědělské usedlosti je napojena na veřejný rozvod elektrické energie, na obecní vodovod a kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Objekt je též napojen na zemní plyn. Stáří staveb se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu je možné uvažovat o stáří cca 90 – 100 let. Technický stav objektů ke dni odhadu odpovídá svému stáří a, kromě obytné části, nepravidelně prováděné běžné údržbě, je celkově průměrný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav staveb zemědělské usedlosti vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 20.9.2009. Stav konstrukcí zakrytých a či stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace sousedů a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. zda jsou oceňované nemovitosti pronajaty není znalci známo. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Obytná část zemědělské usedlosti č.p. 2415 2.1.2 Budova - 2.1.2.1 Stodola 2.1.3 Vedlejší stavba - 2.1.3.1 Dřevník a chlívek - 2.1.3.2 Domácí dílna 2.1.4 Venkovní úprava

4

2.1.5 Ocenění pozemků - 2.1.5.1 St. parcela č. 14 a parcela č. 85 2.1.6 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Odhad obvyklé ceny dalšího pozemku 2.6.1 Pozemek č. 1015/4 - zahrada 2.7 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu

Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely, s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp.

2.1.1 Obytná část zemědělské usedlosti č.p. 2415 ( § 5 ) SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o objekt ležící na jižní straně areálu přibližně obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím, zděný z kamene, pravděpodobně s rovnými stropy. Střecha je sedlová. Hlavní vstup do domu je ze dvora jižní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie vzduchem, na vodovodní přípojku, na vlastní septik a na přípojku zemního plynu. Celý objekt je ke dni ocenění užíván vlastníkem. Běžná údržba je prováděna průběžně, objekt prošel před dvěma lety rekonstrukcí s výměnou střešní krytiny, provedením fasády, nových vnitřních rozvodů, koupelny, kuchyně a topení. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Strop : dřevěné s rovným podhledem

5

Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : betonová taška Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, PVC, dlažba Schodiště : pravděpodobně se nevyskytuje Okna : dřevěná dvojitá Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Rozvod vody : studené i teplé Vytápění : etážové Sanitární zařízení : sprcha, umyvadlo Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák Popis vybavení podkroví Volná stavebně nezařízená půda 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření a na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

(

20,00 * 6,00

m2

(m)

(m3) = 2,60

312,00

= 4,20

= 2,60

10,92

124,20

20,00 * 6,00

= 120,00

celkem zastřešení

322,92 2,60 /2 = 1,30

120,00

celkem OP obytná část zemědělské usedlosti

2.1.1.3

OP

= 120,00

2,00 * 5,30 celkem 1.NP

)

výška

156,00 156,00

478,92 m3

Zjištění charakteru objektu

Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží s volnou půdou, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 124,20 m2. Zastavěná plocha 1.PP je

0,00 m2.

Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/124,20 = 0,00 % Tj. objekt obytné části zemědělské usedlosti je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 124,20 m2.

6

Zastavěná plocha podkroví 00,00 m2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 00,00/124,20 = 00,00 % Tj. objekt obytné části zemědělské usedlosti nemá zařízené v celé zastavěné ploše 1.NP Obytná část zemědělské usedlosti je stavbou typu „A“ – nepodsklepená, jednopodlažní s volnou půdou, se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,Kč/ m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

Typ

A

( 1.NP, sedlová střecha )

ZC

2 290,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle projektu

OP

Koeficient polohový

příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněno

Koeficient podkroví

neuplatněno

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č.38 vyhl.

Koeficient prodejnosti

dle přílohy č.39 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod x K řad

m3

663,36

K5

1,00

Kpod

1,00

Ki neuplatněno

2,142

Kp

1,000

Kč/m3

ZC´

2 290 Kč/m3

Kč

CK

0,00,-

-

PK

0,00,-

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

1

Základy

betonové pasy bez izolace

P

0.08200

0.03770

2

Svislé kce

smíšené zdivo

P

0.21200

0.09750

3

Stropy

dřevěné podhledem

s omítnutým S

0.07900

0.07900

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

tašková betonová

S

0.03400

0.03400

6

Klempířské konstrukce

z pozinkovaného plechu

S

0.00900

0.00900

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.05800

0.05800

8

Fasádní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

S

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

10

Vnitřní obklady

keramické

S

0.02300

0.02300

11

Schody

nevyskytují se

CH

0.01000

0.00000

12

Dveře

dřevěné

S

0.03200

0.03200

13

Okna

dřevěná dvojitá

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

PVC, plovoucí

S

0.02200

0.02200

15

Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba

S

0.01000

0.01000

16

Vytápění

etážové

S

0.05200

0.05200

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, poj. automaty

S

0.04300

0.04300

18

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00600

0.00000

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.03200

0.03200

20

Zdroj teplé vody

EI boiler

S

0.01900

0.01900

21

Instalace plynu

provedena

S

0.00500

0.00500

22

Kanalizace

ano

S

0,03100

0,03100

23

Vybavení kuchyní

linka, dřez, vařič

S

0.00500

0.00500

24

Vnitřní hygienic. vybavení

sprcha, umyvadlo

S

0.04100

0.04100

25

Záchod

splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.03400

0.00000

A

Navíc

-

-

CELKEM

0.00000

0.00000

1.00000

0.78624

7

Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

K4

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad

Kč / m3

0.78624 3 856,65,-

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří obytné části se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty a stáří nebylo znalci sděleno ani vlastníkem. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří 90 – 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Běžná údržba je prováděna průběžně, objekt prošel před dvěma lety rekonstrukcí s výměnou střešní krytiny, provedením fasády, nových vnitřních rozvodů, koupelny, kuchyně a topení. Technický stav je průměrný. Pro výpočet celkové předpokládané životnosti stavby použil znalec lineární metodu s tím, že stáří je uvažováno od dokončení rekonstrukce objektu a formálně je připočteno 30 let. Rok odhadu

2009

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1929

Stáří

2 roky + formálně 30 let

Předpokládaná další životnost

50 let

Celková životnost

82 let

Procento ročního opotřebení

1,22 %

Opotřebení celkem

39,02 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 290,00,-

ZCU

Kč / m3

3 856,65,-

OP

m3

478,92

CN = ZCU x OP

Kč

1 847 026,21,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

1 847 026,21,-

%

- 720 709,63,-

Kč

1 126 316,58,-

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

Opotřebení

39,02

Cena časová obytné části zemědělské usedlosti č.p. 2415 ke dni odhadu

2.1.2 Budova ( § 3 ) 2.1.2.1 Stodola - SKP 46.21.12..1 2.1.2.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu s jedním nadzemním podlažím /1.NP /. Dům je zděný převážně z kamenného zdiva, zastropení pouze částečné, se sedlovou střechou a uzavírá dvůr na východní straně usedlosti. Hlavní vstupy do stodoly jsou z východní a západní fasády vraty. Objekt není napojen na rozvod elektrické energie.

8

Základy : základové pasy z kamene Nosná konstrukce : zděná z kamenného zdiva Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenocementová omítka hrubá Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Napojení na přípojky : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka hrubá Strop : pouze nad částí půdorysu Podlaha a dlažby : hliněná Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytují se Dveře : dřevěná Vrata : dřevěná El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se 2.1.2.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření a dle odborného odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

výška

( m2 )

5,80 * 19,00

obestavěný prostor(m3)

(m)

= 110,20

celkem 1.NP

= 3,50

110,20

5,80 * 19,00

385,70

= 110,20


385,70

2,80/2 = 1,50

110,20

154,28 154,28

celkem OP budova stodoly

539,98 m3

PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Zastavěná plocha (

m2

)

Výška ( m)

1. NP

110,20

Celkem všechna podlaží

204,00

6,00

Obestavěný prostor (m3) 385,70 385,70

Zastřešení

154,28

Celkem budova

539,98

Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží

1

Průměrná zastavěná plocha

110,20 : 1 = 110,20 m2

Průměrná výška podlaží

( 110,20 * 6,00 )/ 110,20 = 6,00 m

9

2.1.2.1.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 110,20 m2, což je sice více než 150 m2, nemůže přesto jíti o halu, protože součet vnitřních volných prostor větších než 400 m3 nepřesahuje 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA – objekt pro skladování typu “S“ . Budova pro skladování je stavbou typu „S“ se základní cenou 2 231,- Kč/m3 2.1.2.1.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky – objekt pro skladování

typ

S


ZC

2 231,- Kč/ m3

Obestavěný prostor části objektu

OP

m3

539,98

Průměrná zastavěná plocha

PZP

m2

110,20

Průměrná výška podlaží

PVP

m

6,00

K1

0,939

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 4 vyhlášky )

Koeficient zastavěné plochy

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,9524

Koeficient výšky podlaží

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

K3

0,72



neuplatněno

K5

1,00

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Ki

2,129



neuplatněn

Kp

1,000

Pořizovací cena kce navíc

Cena vypočtená znalcem

Kč

CK

0,00,-

Podíl ceny podkroví a vrat

= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )

PK

0,000


S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.


Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

kamenné pasy bez izolace

P

0.13200

0.06070

2

Svislé konstrukce

zděné z kamene

S

0.30400

0.30400

3a

Stropy

dřevěné trámové

S 30 %

0.04140

0.04140

3b

Stropy

pravděpodobně se nevyskytují

CH 70 %

0.09660

0.00000

4

Zastřešení

dřevěný krov sedlový

S

0.07000

0.07000

5

Krytiny střech

tašková pálená

S

0.02900

0.02900

6


nevyskytuje se

CH

0.00700

0.00000

7

Úprava vnitřních povrchů

vápenné omítky hrubé

P

0.04200

0.01930

8

Úprava vnějších povrchů

vápenné omítky

S

0.02900

0.02900

9

Vnitřní obklady keramické

neuvažuje se

-

-

-

Schody

nevyskytují se

CH

0.01800

0.00000

10 11

Dveře

dřevěné

S

0.02400

0.02400

12

Vrata

dřevěná

S

0.03000

0.03000

13

Okna

nevyskytují se

CH

0.03400

0.00000

14

Povrchy podlah

hliněné

CH

0.02900

0.00000

15

Vytápění

neuvažuje se

-

-

-

16

Elektroinstalace

nevyskytuje se

CH

0.05800

0.00000

17

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

18

Vnitřní vodovod

neuvažuje se

-

-

-

19

Vnitřní kanalizace

neuvažuje se

-

-

-

20

Vnitřní plynovod

neuvažuje se

-

-

-

21

Ohřev teplé vody

neuvažuje se

-

-

-

22

Vybavení kuchyní

neuvažuje se

-

-

-

23

Vnitřní hygienická zařízení

neuvažuje se

-

-

-

24

Výtahy

neuvažuje se

-

-

-

10 25

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.05200

0.00000

26

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

CELKEM

1.00000

Koeficient vybavení stavby



ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

0.60740

K4 Kč / m3

0.60740

ZCU

1 725,51,-

2.1.2.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří obytné části se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty a stáří nebylo znalci sděleno ani vlastníkem. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří 90 – 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Celkový technický stav je průměrný, běžná údržba je prováděna nahodile. Stáří stavby je evidentně za polovinou předpokládané životnosti, proto znalec provedl určení doby dalšího trvání stavby T a životnost stavby Z, která vyjadřuje součet stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Pro výpočet celkové předpokládané životnosti stavby použil znalec tzv. kubickou metodu. Prvek dlouhodobé životnosti

Cenový podíl z celé stavby CP ( % )

Podíl ze součtu PŽD (%)

Stav při prohlídce (%)

(%)

Základy

10,00

12,75

80

10,20

Zdivo

50,05

63,85

80

51,08

Stropy

6,82

8,70

40

3,48

-

-

-

-

Krov

11,52

14,70

80

11,76

Celkem

78,38

100.00

Schodiště

Q

76,52

Objekt s nosným zdivem 1.NP kamenným převážně Stáří stavby

tloušťka až 600 mm S = 100 let

Stav PDŽ na základě odborného odhadu

Q = 76,52 %

Základní tabulková životnost dle tab. 1

ZZ = 120 let

Základní doba dalšího trvání stavby dle tab.3

TT = 55 let

Upravená doba dalšího trvání s ohledem na stav PDŽ T = TT * Q/100 = 55 * 76,52/100

T = 42 let

Životnost celkem Z = S + T = 100 + 42

Z = 142 let

Rok odhadu

2009


1909

Stáří

100 let


42 let

Celková životnost

142 let


0,7038 %

Opotřebení celkem

70,38 %

2.1.2.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 231,00,-

11 Základní cena upravená

ZCU

Kč / m3

OP

m3

539,98

CN = ZCU x OP

Obestavěný prostor Výchozí cena objektu

1 725,51,-

Kč

931 742,66,-


%

100


Kč

931 742,66,-

Opotřebení

%

- 655 754,87,-

Kč

275 987,79,-

70,38

Cena časová budovy stodoly ke dni odhadu

2.1.3 Vedlejší stavby ( § 7 ) 2.1.3.1 Dřevník a chlívek - SKP 46.21.19.9 2.1.3.1.1 Popis Přízemní, nepodsklepený zděný objekt se sedlovou střechou stojící na jižní straně usedlosti. Konstrukci tvoří převážně kamenné zdivo, strop je dřevěný, zastřešení tvoří dřevěný sedlový krov. Objekt je napojen na rozvody EI. Je využíván ke skladování a v části je umístěn chlívek. Popis vybavení 1.NP Základy : kamenné pasy Obvodové zdivo : převážně kamenné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný trámový Klempířské prvky : z pozinkovaného plechu Střecha : vázaný dřevěný krov Schodiště : nevyskytuje se Podlahy : hliněné Okna : nevyskytují se Dveře : dřevěné El. instalace : světelná 220 V Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Technický stav Objekt vykazuje známky nepravidelné až absentující běžné údržby a je celkově zanedbaný. 2.1.3.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a odborného odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 12,40 * 4,10 celkem 1.NP

plocha (

m2

)

= 50,84 50,84

výška

OP

(m)

(m3) = 2,30

116,93 116,93

12

12,40 * 4,10

= 50,84


2,30 /2 = 1,15

58,47

50,84

58,47

celkem OP dřevník a chlívek

175,40 m3

2.1.3.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen převážně ke skladování, svou zastavěnou plochou 50,84 m2 nepřesahuje 100 m2, nejedná se tudíž o budovu a jelikož tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle § 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2 . Objekt je vedlejší stavbou typu „A/I“ se základní cenou 1 250,- Kč/m3 2.1.3.1.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle § 7 a přílohy č. 8 vyhlášky -

typ

A/I


ZC

1 250,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu

OP







neuplatněn neuplatněn

175,40

K5

1,00

Ki

2,095

Kp

1,000

Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn


S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní

Pol.č.


Provedení

Kč

m3

Standard

Kpod Podíl příl.č. 14

1,00 Upravený podíl

1

Základy

kamenné pasy bez izolace

P

0.06200

0.02850

2

Obvodové konstrukce

zděné z kamene

S

0.30400

0.30400

3

Stropy

dřevěné

S

0.19300

0.19300

4

Krovy

dřevěný vázaný

S

0.10800

0.10800

5

Krytina

tašková pálená

S

0.06900

0.06900

6



S

0.01900

0.01900

7

Úprava povrchů

omítka vápenná

S

0.04900

0.04900

8

Schodiště

nevyskytuje se

CH

0.03800

0.00000

Dveře - vrata

dřevěné

S

0.03100

0.03100

10

9

Okna

nevyskytují se

CH

0.01000

0.00000

11

Podlahy

betonová mazanina

S

0.06800

0.06800

12

Elektroinstalace

světelná

P

0.04900

0.02250

1.00000

0.89210

CELKEM Koeficient vybavení stavby



ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m3

ZCU

0.89210 2 336,07,-

2.1.3.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří vedlejší stavby se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty a stáří nebylo znalci sděleno ani vlastníkem. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří 90 – 100 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní.

13

Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Celkový technický stav je zanedbaný, běžná údržba je prováděna nahodile. Stáří stavby je evidentně za polovinou předpokládané životnosti, proto znalec provedl určení doby dalšího trvání stavby T a životnost stavby Z, která vyjadřuje součet stáří stavby a doby dalšího trvání stavby. Pro výpočet celkové předpokládané životnosti stavby použil znalec tzv. kubickou metodu. Prvek dlouhodobé životnosti

Cenový podíl z celé stavby CP ( % )

Podíl ze součtu PŽD (%)

Stav při prohlídce (%)

(%)

3,20

4,50

80

3,60

Zdivo

34,08

47,99

70

33,59

Stropy

21,64

30,46

80

24,37

-

-

-

-

Krov

12,11

17,05

70

11,93

Celkem

71,02

100.00

Základy

Schodiště

Q

73,50

Objekt s nosným zdivem 1.NP kamenným převážně Stáří stavby

tloušťka do 450 mm S = 90 let

Stav PDŽ na základě odborného odhadu

Q = 73,50 %

Základní tabulková životnost dle tab. 1

ZZ = 100 let

Základní doba dalšího trvání stavby dle tab.3

TT = 46 let

Upravená doba dalšího trvání s ohledem na stav PDŽ T = TT * Q/100 = 46 * 73,50/100

T = 34 let

Životnost celkem Z = S + T = 90 + 34

Z = 124 let

Rok odhadu

2009


1919

Stáří

90 let


34 let

Celková životnost

124 let


0,8077 %

Opotřebení celkem

72,69 %

2.1.3.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená

ZC

Kč / m3

1 250,00,-

ZCU

m3

2 336,07,-

Obestavěný prostor

Kč /

OP

m3

175,40

CN = ZCU x OP

Kč

409 747,04,-


%

100


Kč

409 747,04,-

Opotřebení

%

- 297 857,14,-

Kč

111 889,90,-

Výchozí cena objektu

Cena dřevníku a chlívku ke dni odhadu

72,69

14

2.1.3.2 Domácí dílna - SKP 46.21.19.9 2.1.3.2.1 Popis Přízemní, nepodsklepený zděný objekt se sedlovou střechou navazující na obytnou část a napojující se na objekt stodoly. Je z tvárnicového zdiva YTONG a kratší obvodové stěny jsou tvořeny sousedními objekty obytné části a stodoly. Strop se nevyskytuje, zastřešení tvoří dřevěný krov. Objekt je napojen na rozvod EI. Popis vybavení 1.NP Základy : kamenné pasy Obvodové zdivo : tvárnicové zdivo částečné Vnitřní úprava stěn : nevyskytují se Strop : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : udusaná hlína Klempířské prvky : z pozinkovaného plechu Střecha : vázaný dřevěný krov Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytuje se Dveře : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Technický stav Objekt vykazuje známky nepravidelné až absentující běžné údržby a je celkově průměrný. 2.1.3.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a dle odborného odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 5,40 * 6,00 celkem 1.NP 5,40 * 6,00 celkem zastřešení

plocha ( m2 )

výška

OP

(m)

(m3)

= 32,40

= 2,40

32,40 = 32,40

77,76 2,60/2 = 1,30

32,40

celkem OP domácí dílna

77,76 42,12 42,12

119,88 m3

2.1.3.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k domácím řemeslným činnostem, svou zastavěnou plochou 32,40 m2 nepřesahuje 100 m2, nejedná se tudíž o budovu a jelikož tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle § 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2 . Domácí dílna je vedlejší stavbou typu „A/I“ se základní cenou 1 250,- Kč/m3

15

2.1.3.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle § 7 a přílohy č. 8 vyhlášky -

typ

A/I


ZC

1 250,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu

OP







Koeficient zařízení podkroví koeficient vybavení stavby Pol.č.

m3

119,88

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,095

neuplatněn

Kp

1,000

neuplatněn

Kč

Kpod

1,00

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní


Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

Základy

betonové pasy bez izolace

P

0.06200

0.02850

2a


zděné z tvárnic

S 50%

0.15200

0.15200

2b

1


nevyskytují se

CH 50%

0.15200

0.00000

3

Stropy

nevyskytují se

CH

0.19300

0.00000

4

Krovy

dřevěný vázaný

S

0.10800

0.10800

5

Krytina

tašková betonová

S

0.06900

0.06900

6



S

0.01900

0.01900

7

Úprava povrchů

nevyskytuje se

CH

0.04900

0.00000

8

Schodiště

nevyskytuje se

CH

0.03800

0.00000

9

Dveře - vrata

nevyskytují se

CH

0.03100

0.00000

10

Okna

nevyskytuje se

CH

0.01000

0.00000

11

Podlahy

nevyskytují se

CH

0.06800

0.00000

12

Elektroinstalace

světelná 220 V

P

0.04900

0.02250

1.00000

0.39910

CELKEM Koeficient vybavení stavby



ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m3

0.39910

ZCU

1 044,93,-

2.1.3.2.5 Stáří a opotřebení Přesné stáří objektu nebylo znalci sděleno, nedochovaly se žádné písemné doklady. Je zřejmé na v místě původní stavby byla provedena nová stavba dílny ( část nového tvárnicového zdiva ) v době rekonstrukce obytné části před cca dvěma lety. jelikož není objekt zcela nový je formálně připočteno k uvažovanému stáří 20 let. Následně je opotřebení vypočteno lineární metodou. Rok odhadu

2009


2007

Stáří

2 roky + formálně 20 let


58 let

Celková životnost

80 let


1,25 %

Opotřebení celkem

27,50 %

2.1.3.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

1 250,00,-

ZCU

m3

1 044,93,-

OP

Kč /

m3

119,88

16

Výchozí cena objektu

CN = ZCU x OP

Kč

125 565,61,-


%

100


Kč

125 565,61,-

Opotřebení

%

- 34 448,04,-

Kč

90 817,57,-

27,50

Cena kolny ke dni odhadu

2.1.4 Venkovní úprava ( § 10 )

Pro potřeby zjištění věcné ceny oceňovaných venkovních úprav je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceńované zemědělské usedlosti se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - přípojky inženýrských sítí - septik - zpevněné plochy - ohradní zeď Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim . Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby obytné části č.p. 2415

1 847 026,21,- Kč

Cena stavby stodoly

931 742,66,- Kč

Cena stavby dřevníku a chlívku

409 747,04,- Kč

Cena vedlejší stavby domácí dílny

125 565,61,- Kč

Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

3 314 081,52,- Kč x 3,50 % 115 992,85,- Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby obytné části č.p. 2415

1 126 316,58,- Kč

Cena stavby stodoly

275 987,79,- Kč

Cena stavby dřevníku a chlívku

111 889,90,- Kč

Cena vedlejší stavby domácí dílny Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

90 817,57,- Kč 1 605 011,84,- Kč x 3,50 % 56 175,41,- Kč

17

Ocenění pozemků ve funkčním celku se zemědělskou usedlostí Obvyklá cena pozemků je znalcem zjištěna z důvodu rozdílnosti na trhu nemovitostí s pozemky několika různými metodami. Např. se stavebními pozemky je v lokalitě obchodováno, znalec má možnost přímého porovnání se skutečně provedenými prodeji. Rozdílná je situace u pozemků zemědělských, ostatních a pozemků vodní plochy, kde standardní trh neexistuje a ani není ze strany např. realitních kanceláří výrazně sledován. U těchto pozemků provedl znalec ocenění náhradními metodikami např. metodikou České spořitelny a.s. resp. zjistil možné obvyklé ceny výpočtem na základě ustanovení vyhlášky č. 3/2008 Sb. v platném znění a tyto ceny vyhodnotil na základě odborného odhadu.

2.1.5.1 Pozemek st. parcela č. 14 a parcela č. 85 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výměra oceňovaného pozemku st. parcela č. 14 – zastavěná plocha a nádvoří je 2 823 m a pozemku č. 85 – zahrada 174 m2. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Srovnávací pozemek je určen pro výstavbu rodinného domu a leží v obci Třebotovice. Je nabízen za cenu 1 249 000,- Kč. Výměra pozemku je 1491 m2. Jelikož se jedná o nabídkovou cenu je uvedená cena korigována koeficientem 0,75 tj. na 628,Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku

Klidná část obce Třebotovice u Českých Budějovic, vesnická zástavba Svažitý pozemek jižní orientace, IS na pozemku, možnost výstavby RD

Výměra srovnávacího pozemku

VS

m2

1491

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

936 348,00,-

JCS = CS/VS

Kč/m2

Jednotková cena srovnávacího pozemku

628,00,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Okraj zástavby v malé obci

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený částečně

1.40

C

Třída velikosti obce

50 až 100 tisíc obyvatel

0.80

18 D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita se zemědělskými usedlostmi

1.00

E

Územní připravenost, infrastr.

Horší

0.60

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.672

B oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

Klidná část obce Třebotovice u Českých Budějovic, vesnická zástavba zvlněný pozemek severojižní orientace, nezpevněný příjezd, IS na pozemku částečně 823 + 174 m2 997

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

50 až 100 tisíc obyvatel

1.00

B

Typ stavebního pozemku

lokalita se zemědělskými usedlostmi

1.40

C

Třída velikosti obce

Horší

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Nejsou

1.00

E

Územní připravenost, infrastr.

Horší

0.60

F

Speciální charakteristiky

Pozemek v úvoze, severojižní orientace

0.95

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Cena oceňovaného pozemku

Kč/m2 Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena pozemku st. parcela č. 14 a parcela č. 85

Kč

0.6384 0.95 596,60 594 810,10,1/1 594 810,00,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků u areálu zemědělské usedlosti č.p. 2415

Stavba Obytná část zemědělské usedlosti č.p.2415

Časová cena Opotřebení

Reprodukční cena

1 126 316,58,- Kč

39,02 %

1 847 026,21,- Kč

Budova - stodola

275 987,79,- Kč

70,38 %

931 742,66,- Kč

Vedlejší stavba – dřevník a chlívek

111 889,90,- Kč

72,69 %

409 747,04,- Kč

Vedlejší stavba – domácí dílna

90 817,57,- Kč

27,50 %

125 565,61,- Kč

Venkovní úpravy

56 175,41,- Kč

115 992,85,- Kč

1 661 190,00,- Kč

3 430 070,00,- Kč

594 810,00,- Kč

594 810,00,- Kč

2 256 000,00,- Kč

4 024 880,00,- Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno / St. parcela č. 14 a parcela č. 85 Oceňované nemovitosti celkem

19

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Znalcem bylo stanoveno na základě odborného odhadu za celý soubor nemovitostí tvořící zemědělskou usedlost č.p. 2415 ( pozemky st. č.14 a č. 85 vč. staveb ) ve výši 8 000,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt zemědělská usedlost č.p. 2415

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený

Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný /

Kč/měsíc

Počítáno 12 měsíců

měsíců/rok

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

8 000 12 96 000,00,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena ZU včetně příslušenství

RC ( Kč )

3 430 070,00,-

Časová cena ZU včetně příslušenství

ČC ( Kč )

1 661 190,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

100

Celková životnost

Z ( roků )

150

Opotřebení hlavní stavby

A(%)

39,02

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

q(-)

1,03

Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /

Kč/rok

1 500,00,-

Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /

Kč/rok

4 116,00,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /

Kč/rok

24 010,00,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

200,00,-

Kč/rok

34 917,00,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(

q)T

-1

Jiné náklady

Kč

0,00,-

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00,-

Kč

64 744,00,-

Kč

96 000,00,-

Výdaje ročně celkem

Kč

64 744,00,-

Čisté roční nájemné

Kč

31 256,00,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem

Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

31 256,00,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

520 940,71,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00,-

Kč

520 940,00,-

Výnosová hodnota areálu včetně příslušenství

20

2.3 Porovnávací indexová metoda Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb zemědělských usedlostí jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných usedlostí, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, kerý byl převzat z uvedených nabídek ) : Srovnávací objekt č.1 Zemědělská usedlost v Heřmani u Českých Budějovic

Nabízíme Vám suchý, jednopodlažní vesnický domek 2+1 se stodolou a kůlnou v malebné Heřmani u ČB. V domě je možná půdní vestavba a přístavba z části stodoly. Dům je postaven na pozemku o velikosti 683 m2. Vytápění na TP. Bojler k ohřevu teplé vody. V koupelně vana, WC odděleno. Do domu je zavedena elektřina ( 220 V a 380 V ), veřejný vodovod. Plyn je přiveden na hranici pozemku. Heřmaň je vesnička na kopci nad Malší, nehrozí žádné záplavy, situovaná cca 10 km od centra Českých Budějovic. Nádherná lokalita v okolí Borovnického potoka a meandrující Malše vybízí k procházkám, koupání a cykloturistice. Doporučuji prohlídku. Zastavěná plocha : 216 m2 Užitná plocha : 126 m2 Plocha parcely : 683 m2 Nabídková cena : 1 620 000,- Kč

21

Srovnávací objekt č.2 Zemědělská usedlost v Jivně u Českých Budějovic

Bývalá zemědělská usedlost s uzavřeným dvorem nedaleko Rudolfova, zastavěná plocha a nádvoří 1836 m2, zahrada 798 m2. Obytnou část tvoří 2 samostatné bytové jednotky – 4+1 s koupelnou a WC a dále podkrovní byt po rekonstrukci 1+1 s příslušenstvím. Rozsáhlou hospodářskou část tvoří stodoly, chlévy a stáje, další pozemky je možno pronajmout. Voda je z vlastní studny i obecní, odpady svedeny do veřejné kanalizace, topení ústřední – kotel na TP, plynová přípojka na domě, částečně podsklepeno. Zastavěná plocha : 1836 m2

Užitná plocha : neuvedena m2 Plocha parcely : 2636 m2 Nabídková cena : 2 790 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Zemědělská usedlost v Komářicích u Českých Budějovic

Prodej vesnického rodinného domku resp. rekreační chalupy v Pašínovicích u Komařic. Nemovitost byla rekonstruována do dnešní podoby před cca 8 lety ( nové rozvody elektřiny, nové podlahy, úprava střechy, zahrady atd ). Obytná část je rozdělena na obývací pokoj, menší kuchyňku a stylovou ložnici s dveřmi přímo na udržovanou zahrádku o rozloze 150 m2. Není koupelna, pouze suché WC s trativodem. Nemovitost je napojena na elektřinu 220/380 a studnu s rozvodem do domu. Ve stávajícím stavu vhodné k rekreaci, po úpravách i k trvalému bydlení. Zastavěná plocha : 80 m2

22

Plocha parcely : 231 m2 Nabídková cena : 999 000,- Kč

Srovnávací objekt č.4 Zemědělská usedlost v Úsilném u Českých Budějovic

Vesnický rodinný dům v obci Úsilné, 4 km od Českých Budějovic. Dům je přízemní, dispoziční řešení - zádveří, předsíň, - nalevo z chodby pokoj, který je průchozí do ložnice. V ložnici krbová kamna, klenbový strop. Z ložnice vlevo vstup do koupelny ( WC, sprchový kout a umyvadlo, dlažba a obklady) a vstup do dalšího pokoje, který má i samostatný vchod ze dvorku. Z ložnice vpravo vstup do dosud nedokončené místnosti, nyní používané jako sklad. Z hlavní chodby vstup do malé kuchyňky se špajzkou, vstup do koupelny ( WC, sedací vana a umyvadlo,bojler, obklady, dlažba). Napravo z chodby vstup do obývacího pokoje rozděleného příčkou na jídelní kout a pokoj. V celém domě plovoucí podlaha, dlažba, nová dřevěná okna.Vytápění el. přímotopy, možnost plynové přípojky, kanalizace a vodovod obecní, internet obecní s poplatkem 48,- Kč/měs., přípojka telefonu. V roce 2007 nová střecha. Zastavěná plocha 164 m2, dvorek 96 m2. Zastavěná plocha : 164 m2 Užitná plocha : 120 m2

Plocha parcely : 256 m2 Nabídková cena : 2 690 000,- Kč

Srovnávací objekt č.5 Zemědělská usedlost ve Zborově u Českých Budějovic

23

Nabízíme rekreační chalupu u obce Zborov cca 10 km od Českých Budějovic směr Ledenice. Jedná se o polosamotu v klidném prostředí s možností koupání a velkou zahradou. Celková plocha činí 2032 m2. Samostatná chalupa je řešena na dvě bytové jednotky dvakrát 2+kk a garáž - dílna. Chalupa je částečně podsklepená. Voda je řešena dvěmi studnami, odpad - jímkou. Venkovní posezení s krbem. Ideální pro chalupáře, zahrádkáře na klidném místě na dosah Českých Budějovic. Zastavěná plocha : neuvedena m2 Plocha parcely : 2032 m2 Nabídková cena : 1 390 000,- Kč

Porovnání objektů

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

3+1

průměr/ ne

997

průměr

(3)

(4)

(5)

(6)

2+1

průměr / ne

683

průměr

2x 4+1, 1x 1+1

průměr / ne

2636

průměr

ZU – Třebotovice

(1)

(2)

1

ZU – Heřmaň

2

ZU – Jivno u Rudolfova

3

ZU – Komářice

2+1

podprůměr/ne

231

průměr

4

ZU – Úsilné

3+1

průměr / ne

256

průměr

5

ZU – Zborov

2x 2+1

průměr / ano

2032

průměr

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

K4

K5

K6

Poloh a

Veliko st

Prove dení

Celko vý stav

Vliv pozem ku

Úvaha a názor znalce

a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

(7)

(8)

(9)

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 620 000

0,85

1 377 000

0,90

0,90

1,00

1,00

0,97

1,00

0,786

1 752 577,-

2

2 790 000

0,85

2 371 500

1,10

1,35

1,00

1,00

1,10

1,00

1,634

1 451 791,-

3

990 000

0,90

891 000

0,90

0,80

0,90

1,00

0,90

1,00

0,583

1 527 778,-

4

2 690 000

0,85

2 286 500

1,10

1,20

1,00

1,00

0,90

1,00

1,188

1 942 663,-

5

1 390 000

0,90

1 251 000

1,00

1,00

1,00

1,00

1,07

1,00

1,070

1 169 159,-

24

Celkový průměr

Kč

1 565 194,-

Minimum

Kč

1 169 159,-

Maximum

Kč

1 942 663,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.6.1 Zemědělské pozemky 2.6.1.1 Metodika výpočtu ceny zemědělských pozemků Stanovení obecné ceny zemědělských pozemků, které jsou v dostatečném rozsahu na daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou zjištění obecné ceny cenové porovnání indexovou metodou a metodou výnosovou HRRE( značí hrubý roční rentní efekt v Kč/m2 ). Obě tyto metody mají stejnou váhu. U pozemků, u nichž uvedená podmínka dostatečně velkého trhu v místě resp. srovnatelném okolí není splněna, což je i tento případ, se pak použijí pro výpočet obecné ceny zjednodušená porovnávací metoda vycházející ze sledování průměrných hodnot cen a sazeb BPEJ za oblast (okres) a metody výnosovou HRRE. Výnosová metoda HRRE v tomto případě má dvojnásobnou váhu oproti metodě porovnávací. Při odhadu tržní hodnoty vycházíme z toho, že výnos zemědělské půdy po odpočtu souvisejících nákladů je určujícím faktorem tvorby hodnoty. Hodnoty HRRE každou bonitovanou půdně ekologickou jednotku můžeme považovat za objektivní hodnotu očekávaných ročních čistých výnosů. Kapitalizační míra pro zjištění hodnoty půdy je stanovena ve výši 8%. Tržní hodnota zemědělské půdy, orné půdy, potom činí součet kapitalizovaných výnosů a obdržených dotací. Tato metodika byla vypracována pro úvěrové řízení České spořitelny a.s. pro nákup zemědělské půdy soukromými subjekty a je hojně využívána. Zdrojem informací o prodaných pozemcích jsou každoročně zveřejňované průměrné ceny uskutečněných obchodů tříděné podle rozsahu obchodů a podle území až do úrovně okresů. Průměrné realizované ceny a průměrné hodnoty BPEJ dle území pozemků nad 5 ha jsou součástí každoroční aktualizace Metodiky oceňování zemědělské půdy. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. V dané lokalitě jsou nabízeny zemědělské pozemky v omezené míře, jejich kupní ceny se pohybují nad rámec základních cen dle BPEJ. Výraznější rozdíly v cenách jsou u zemědělských pozemků v sousedství větších sídleních útvarů či hlavních komunikačních tahů.

25

2.6.2.2 Přehled oceňovaných zemědělských pozemků Název/LV

Způsob využití

Parcela č.1015/4 - zahrada

volná plocha

p.č. č.1015/4

Výměra [m2] 1807

BPEJ 73211

2.6.2.3 Ocenění 2.6.2.3.1 Parcela č.1015/4 – zahrada Oceňovaná parcela o výměře 1807 m2 leží na východní hranici zastavěné části obce ve volné zemědělské krajině východně od oceňovaného objektu č.p. 2415. Pozemek je převážně zatravněný, v úvoze se severojižní svažitostí. Pozemek je nevyužíván, převládá neudržovaný travní porost, je podmáčen protékající vodotečí. Ocenění : Parcelní číslo č. 1015/4

Výměra [m2] 1 807

BPEJ 73 211

JC dle BPEJ [Kč/m2] 4,48

JCPO [Kč/m2] 4,66

Výpočet porovnávací ceny Celková výměra VO [m2] Celková základní cena ZCO [Kč] Průměrná jednotková podílová cena JCPO = ZCO ÷ VO [Kč/m2] Výpočet indexu Koeficient Popis B Vzdálenost od obce nebo do 2 km města C Tvar pozemku pravidelný D Dopravní infrastruktura a přístup po nezpevněné cestě přístupnost E Zvýšená balvanitost nebo bez pevných překážek, balvanitost pevné překážky odpovídající BPEJ F Zvýšený výskyt stožárů není G Chráněné území není Celkový index IO = B x C x D x E x F x G Jednotková cena JCO = JCPO x IO [Kč/m2] Celková cena oceňovaných pozemků CP = JCO x VO [Kč] Oceňované pozemky: Parcelní číslo č. 1015/4

Výměra [m2] 1 807

BPEJ 73 211

HRRE [Kč/m2] 0,2377

JCP [Kč/m2] 7,47

Výpočet ceny výnosovou metodou HRRE Celková výměra VO [m2] Celková základní cena ZCO [Kč] Průměrná jednotková podílová cena JCP = ZCO ÷ VO [Kč/m2] Výpočet indexu Koeficient Popis B Vzdálenost od obce nebo do 2 km města C Tvar pozemku pravidelný D Dopravní infrastruktura a přístup po nezpevněné cestě přístupnost E Zvýšená balvanitost nebo bez pevných překážek, balvanitost pevné překážky odpovídající BPEJ

Základní cena [Kč] 8 420,62

1 807 8 420,62 4,66 Hodnota 1,05 1,02 1,00 1,05 1,05 1,00 1,18 5,50 9 942,88

Cena CPi [Kč] 13 498,29

1 807 13 498,29 7,47 Hodnota 1,05 1,02 1,00 1,05

26 F Zvýšený výskyt stožárů není G Chráněné území není Celkový index IO = B x C x D x E x F x G Jednotková cena JCO = JCP x IO [Kč/m2] Celková cena oceňovaných pozemků CP = JCO x VO [Kč]

1,05 1,00 1,18 8,81 15 919,67

Rekapitulace Porovnávací indexová metoda Ocenění trvalých travních porostů Parcela č. 1015/4 - zahrada Celkem Název/LV

Porovnávací metoda prům. sazby BPEJ

Výnosová metoda HRRE

9 943 Kč 9 943 Kč

15 920 Kč 15 920 Kč

Obecná cena

13 927 Kč 13 927 Kč

Oceňovaný pozemek není územním plánem určen k zastavění, jeho využití je především jako volná zatravněná plocha. Dle odborného odhadu znalce se bude cena obdobného pozemku pohybovat nad rámec ceny zjištěné porovnávací a výnosovou metodou. Nevýhodou je podmáčenost pozemku a sklonové poměry pozemku s podélným úvozem. Obvyklá cena pozemku parcela č. 1015/4 – zahrada může být, na základě výše uvedených skutečností a vyhodnocení znalcem, rovna : 10,-Kč/m2 x 1807 m2 = 18 070,- Kč

2.7

Rekapitulace

Závěr : 1. Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

4 024 880,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

2 256 000,00,- Kč

Výnosová hodnota

520 940,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s.

1 565 200,00,- Kč

Obvyklá cena níže uvedených nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

1 600 000,00,- Kč

Obvyklá cena zemědělské usedlosti č.p. 2415 v části obce České Budějovice 5 na pozemku st. parcele č.14 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a parcela č.85 – zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území Třebotovice a v obci České Budějovice zapsané na LV 256 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 1 600 000,- Kč slovy : jedenmiliónšestsettisíckorunčeských

27

2. 2.6.1.3.1 Parcela č.1015/4 – zahrada

18 070,00,- Kč

Obvyklá cena nemovitosti ke dni odhadu celkem

18 070,00,- Kč

Obvyklá cena níže uvedené nemovitosti dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

18 070,00,- Kč

Obvyklá cena pozemku parcela č.1015/4 – zahrada v katastrálním území Třebotovice a v obci České Budějovice zapsaný na LV 256 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění 18 070,- Kč slovy : osmnácttisícsedmdesátkorunčeských

3. Dle zjištění znalce se závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva evidovaného v katastru nemovitostí, na oceňovaných nemovitostech nevyskytují. Hodnota zástavního práva není znalcem od obvyklé ceny odečtena.

25. září 2009

Příloha : 1x kopie výpisu z KN, LV 256 1x kopie katastrální mapy

Ing. Michal Sirový

28

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1534 – 104/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 104/09.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

Českém Krumlov 25. září 2009

Ing. Michal Sirový

29

FOTODOKUMENTACE

Pohled na jižní fasádu obytné části ze dvora

Objekt stodoly, dílny a části obytné části

30

Zemědělská usedlost od příjezdové komunikace

Kuchyně v obytné části

09

Recommend Documents