DIČ: CZ fax: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely insolvenčního řízení

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1338-150/12 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

budova č.p. 81, pozemky parc.č. 84, parc.č. 85, včetně součástí a příslušenství Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Obřany Fryčajova 81/10, 614 00 Brno Kopřiva - Revitalizace panelových domů s.r.o., Písečná 509/5, 620 00 Brno, vlastnictví: výhradní Kopřiva - Revitalizace panelových domů s.r.o., Písečná 509/5, 620 00 Brno, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

VELEBA, MILICHOVSKÝ a spol., insolvenční správce dlužníka Kopřiva - Revitalizace panelových domů s.r.o., Brno, Soběšická 151, PSČ 638 00 Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 fax:

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely insolvenčního řízení

Současný stav 8 500 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

26

e-mail: [email protected]

10.9.2012

stran

Ve Velaticích, dne 19.9.2012

Stav ke dni : Počet příloh: 4

10.9.2012 Počet vyhotovení: 2

Ing. Tomáš Volek

NÁLEZ Přehled podkladů: - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1804, k.ú. Obřany, vyhotovený notářem dne 19.9.2012. -

Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Obřany.

-

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 3/2008 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb..

-

Informace a ústní sdělení získaná od insolvenčního správce pana Mgr. Josefa Milichovského.

-

Cenová mapa Brna č.9.

-

Informace a sdělení získána z internetového serveru, z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců.

-

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing.Tomášem Volkem, dne 10.9.2012 za přítomnosti pana Mgr. Josefa Milichovského.

-

Fotodokumentace pořízená při místním šetření.

-

Knihovna znalce.

-

Znalecký posudek č. 277-035/2009, který vyhotovila Ing. Andrea Pavlíková, Voříškova 39, 623 00 Brno, dne 5.12.2009.

Místopis Nemovitost je situována v Maloměřicích - Obřanech, městské části Brna, při ulici Fryčajova. Město Brno se nachází na Jižní Moravě a je krajským městem. Brnem prochází mezinárodní silnice E 50 ve směru Praha - Brno - Vyškov, dále mezinárodní silnice E 65 ve směru Praha - Brno - Bratislava a mezinárodní silnice E 461 ve směru Vídeň - Brno - Svitavy. Z Brna vedou železniční tratě Českých drah do směrů Olomouc, Svitavy, Jihlava, Břeclav, Zlín. V Brně je civilní mezinárodní letiště. Brno je sídlem celé řady průmyslových podniků středního a většího rozsahu. Ve městě Brně se nachází úplná sít' středních škol, Masarykova univerzita, Vysoké učení technické a Janáčkova akademie múzických umění. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna / voda / / elektro

průmyslová zóna kanalizace / plyn telefon

ostatní

nákupní zóna

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: Vlastník: 81/26 Statutární město Brno

-2-

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis: Předmětná nemovitost administrativní budova č.p. 81 na parc.č. 84, k.ú. Obřany je situována při ulici Fryčajova. Pozn.: budova je v dokumentech katastru nemovitostí vedena jako rodinný dům. Původní rodinný dům byl v minulosti rekonstruován a stavebně upraven pro potřeby administrativního zázemí firmy a takto byl naposledy i využíván. Ocenění je provedeno podle skutečného stavu, tj. jako administrativní budova. Jedná o budovu obdélníkového půdorysu, částečně podsklepenou o dvou nadzemních podlažích a účelově využívaném podkroví pod sedlovou střechou, na kterou směrem do dvora navazuje přízemní přístavba s pultovou střechou. Vstup do budovy je v úrovni ulice Fryčajova. Průjezdem v 1.NP budovy je přístupný zpevněný dvůr, na jehož konci je postavený přízemní skladovací objekt (neevidovaný v dokumentech katastru nemovitostí). Stavba je napojena na veškeré inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro, telefon. Stavební pozemek složený ze dvou parcel parc.č. 84, parc.č. 85 je uceleného obdélníkového tvaru. Pozemek je mírně svažitý se západní orientací. Na parc.č. 84 je postavena stavba administrativní budovy s přístavbou. Nezastavěná část před budovou je využívána jako okrasná předzahrádka a za budovou jako zpevněná manipulační plocha, na kterou navazuje stavba skladu na parc.č. 85. Pozn.: u pozemku parc.č. 85 existuje nesoulad mezi stav uvedeným na LV a skutečným způsobem využití. Pozemek je v dokumentech katastru nemovitostí veden se způsobem využití jako zahrada. Ve skutečnosti je pozemek zastavěn stavbou skladu, tzn. zastavěná plocha. K nemovitosti je zajištěn příjezd z veřejné komunikace (ulice Fryčajova), přes pozemek parc.č. 81/26 ve vlastnictví Statutárního města Brna. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. Silné stránky - velmi dobrý stavebně technický stav po rekonstrukci v roce 2009, možnost parkování ve dvoře Slabé stránky - současná špatná ekonomická situace, převis nabídky nad poptávkou RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací -3-

Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: - budova č.p. 81 je v dokumentech katastru nemovitostí vedena jako rodinný dům. Původní rodinný dům byl v minulosti rekonstruován a stavebně upraven pro potřeby administrativního zázemí firmy a takto byl naposledy i využíván. Ocenění je provedeno podle skutečného stavu, tj. jako administrativní budova. - u pozemku parc.č. 85 existuje nesoulad mezi stav uvedeným na LV a skutečným způsobem využití. Pozemek je v dokumentech katastru nemovitostí veden se způsobem využití jako zahrada. Ve skutečnosti je pozemek zastavěn stavbou skladu, tzn. zastavěná plocha. - objekt skladu na parc.č. 85 není evidován v dokumentech katastru nemovitostí (list vlastnictví, katastrální mapa). Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: - zástavní právo smluvní pro Wüstenrot hypoteční banku, a.s. - zástavní právo smluvní pro Československou obchodní banku, a.s. - zástavní právo soudcovské pro MSSZ Brno - rozhodnutí o úpadku - prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona Pozn.: další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená zástavní práva zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Ostatní rizika: nejsou

-4-

OCENĚNÍ Obsah: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1

Administrativní budova č.p. 81

2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 2.2

Sklad Venkovní úpravy

3. Ocenění pozemků 3.1

Pozemky

4. Výnosové ocenění 4.1


5. Porovnávací ocenění 5.1


1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Administrativní budova č.p. 81 Popis: Popis: Jedná se o vnitřní řadovou budovu, která byla využívána jako sídlo firmy pro administrativní a skladové účely. Budova je částečně podsklepená, má dvě nadzemní podlaží a podkroví pod sedlovou střechou. Celkový půdorys budovy je do písmene L, kdy na hlavní budovu na uliční straně je směrem do dvora postavena přízemní přístavba s pultovou střechou s valbou (původně prostor bazénu). Dispoziční řešení: 1.PP - schodiště, chodba, sklepní a skladovací prostory s kotlem pro hlavní budovu. 1.NP – vstupní chodba na levé straně, na pravé straně průjezd do dvora, WC, 2x kanceláře, kuchyňka, spojovací chodba do přístavby, kde je velká zasedací místnost (samotný bazén byl zaslepen a byly provedeny nové povrchy podlah) a hygienické zázemí s kotlem pro přístavbu. 2.NP - schody, předsíň, 3x kanceláře, archív, sklad, kuchyňka, hygienické zázemí. Podkroví – schody, kancelář Stavebně konstrukční charakteristika: Základy betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo je tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je dřevěný sedlový nad přístavbou je střecha pultová s valbou. Střešní plášť sedlové střechy je tvořen pálenou taškou. Klempířské konstrukce jsou z měděného plechu v -5-

hlavní části a z pozinkovaného plechu v přístavbě. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější fasádu tvoří kontaktní zateplovací systém. Vnitřní keramický obklad je proveden v sociálních místnostech a v kuchyňkách. Schody jsou s keramickým a dřevěným obkladem. Podlahy tvoří koberce, plovoucí laminát a keramická dlažba. Okna jsou plastová a hliníková s dvojsklem, dveře jsou dřevěné plné. Vytápění je ústřední radiátory ze dvou plynových kotlů. Elektroinstalace je provedena světelná i motorová. Příprava teplé vody je z kombinovaných kotlů ÚT. Rozvody teplé a studené vody jsou provedeny. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Hygienické vybavení tvoří splachovací WC, umyvadla a sprchový kout. Ostatní vybavení tvoří EZS, klimatizace. Stáří a technický stav: Kolem roku 1948 byl postaven původní rodinný dům. V roce 2000 proběhla rekonstrukce objektu (nové přípojky IS, vnitřní rozvody, ÚT, vnitřní obklady). Na místě původních hospodářských budov vznikla nová přístavba s bazénem, provozně propojena s původním RD. V roce 2009 byla provedena rekonstrukce objektu spojena se změnou užívání bez rekolaudace (byla provedena výměna části oken, podkrovní vestavba, nové schodiště do podkroví, renovace stávajících schodišť, nové rozvody ZTI, elektro, vybavení hygienických zázemí, v části nové podlahy, rekonstrukce krovu + nová krytina střechy, nové klempířské konstrukce, nová vrata průjezdu, zateplení fasády) . Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

F. budovy administrativní zděná 122

Přístavby, nástavby a vestavby: Název Popis Přístavba Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.PP 10,85x7,50 1.NP 14,20x7,50 1.NP-přístavba 20,70x6,90 2.NP 14,20x7,50 Podkroví 14,20x7,50

= = = = =

[m2] 81,38 106,50 142,83 106,50 106,50

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název

Přístavby

1.PP 1.NP 1.NP-přístavba 2.NP Podkroví Součet

Původní část Původní část Přístavba Původní část Původní část

Průměrná výška podlaží:

Zastavěná. plocha 81,38 m2 106,50 m2 142,83 m2 106,50 m2 106,50 m2 543,71

Konstr. výška 2,60 m 3,20 m 2,85 m 3,20 m 2,66 m

PVP = 1 546,27 ÷ 543,71 = 2,84 m -6-

Součin 211,59 340,80 407,07 340,80 283,29 1 583,55

PZP = 543,71 ÷ 4 = 135,93 m2

Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Spodní stavba (10,85x7,50)x(2,60) (4,00x7,00)x(1,60) Vrchní stavba (14,20x7,50)x(3,20) (20,70x6,90)x(2,85) Vrchní stavba (14,20x7,50)x(3,20) Zastřešení s podkrovím (14,20x7,50)x(2,80÷2) (20,70x6,90)x(3,85÷2)

= = = = = = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavba Spodní stavba Původní část Přístavba Vrchní stavba Původní část Přístavba Vrchní stavba Původní část Zastřešení s podkrovím Původní část Přístavba Obestavěný prostor - celkem:

Typ PP PP NP NP NP Z Z

[m3] 211,58 m3 44,80 m3 340,80 m3 407,07 m3 340,80 m3 149,10 m3 274,95 m3

Obestavěný prostor 211,58 m3 44,80 m3 340,80 m3 407,07 m3 340,80 m3 149,10 m3 274,95 m3 1 769,10 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Provedení

betonové pasy izolované zděné s rovným podhledem sedlová, dřevěný krov pálená taška měděný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky kontaktní zateplovací systém běžné obklady s keramickými a dřevěnými nášlapy hladké plné dveře plastová a hliníková keramická dlažba, koberce, laminátové plovoucí ústřední plynové světelná třífázová bleskosvod teplá, studená kompletní do veř. řadu rozvod zemního plynu kombinovaný s ÚT WC, umývadla, sprchový kout žaluzie, klimatizace

-7-

Hodnocení standardu S S S S S N S S N S S S X N S S S S S S S S X S C S X

Část [%] 100 100 100 100 100 75 25 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

Hodnocení standardu S S S S S N S S N S S S X N S S S S S S S S X S C S X

Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 75 25 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,69 0,15 6,90 5,08 1,80 2,90 3,10 0,00 8,01 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 0,00 5,90 0,00 103,43

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)

= x x x x x x

Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 1 769,10 m x 7 005,36 Kč/m3

= =

7 005,36 12 393 182,38 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 30,000 %

-

3 717 954,71 Kč

Administrativní budova č.p. 81 - zjištěná cena

=

8 675 227,67 Kč

-8-

2 807 0,9390 0,9686 1,0394 1,0343 1,2000 2,1270

2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Sklad Popis: Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt s pultovou střechou s mírným spádem, který je postavený v zadní části dvora na parc.č. 85. Objekt je využíván jako sklad materiálu a nářadí. Konstrukční charakteristika: Svislé konstrukce jsou zděné z cihel, strop chybí, omítky jsou vápenné, střecha je pultová z dřevěných vazníků, krytina živičná, podlaha je z betonové zámkové dlažby, vrata sekční na el. pohon, okna plastová, dveře plné, zavedena el. 230/380 V. Vytápění a rozvody vody chybí. Stáří a technický stav: Stavba byla postavena v roce 2009. Kolaudace nebyla provedena, stavba není evidována v dokumentech katastru nemovitostí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 12,65x9,90+4,20x3,40 1.NP

=

[m2] 139,52

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 139,52 m2 3,20 m

Název 1.NP Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (12,65x9,90)x3,20+(4,20x3,40)x2,70 Zastřešení (12,65x9,90)x(1,60÷2)+(4,20x3,40)x(0,20) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

-9-

= =

Typ NP Z

[m3] 439,31 m3 103,04 m3

Obestavěný prostor 439,31 m3 103,04 m3 542,35 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení

Hodnocení standardu S S C S S S S X S N S S

betonové pásy zděné tl. 30 cm dřevěný z příhradových vazníků s mírným spádem svařované pásy pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné plastová zámková dlažba, keramická dlažba světelná a motorová

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

Hodnocení standardu S S C S S S S X S N S S

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,69 8,20 5,80 80,79

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= x x x

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 542,35 m3 x 2 548,52 Kč/m3

= =

2 548,52 1 382 189,82 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 3 roky Opotřebení: 5,000 %

-

69 109,49 Kč

Sklad - zjištěná cena

=

1 313 080,33 Kč

- 10 -

1 250 0,8079 1,2000 2,1030

2.2 Venkovní úpravy Popis: Tvoří přípojky vody, plynu, kanalizace, zpevněné plochy dvora, pergola. Poznámka: Technická hodnota venkovních úprav má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 % Seznam staveb: Název stavby Administrativní budova č.p. 81 Celkem:

Cena stavby 8 675 227,67 8 675 227,67 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: Venkovní úpravy - zjištěná cena

x

8 675 227,67 0,0400

=

347 009,11Kč

3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Popis: Stavební pozemek složený ze dvou parcel parc.č. 84, parc.č. 85 je uceleného obdélníkového tvaru. Pozemek je mírně svažitý se západní orientací. Na parc.č. 84 je postavena stavba administrativní budovy s přístavbou. Nezastavěná část před budovou je využívána jako okrasná předzahrádka a za budovou jako zpevněná manipulační plocha, na kterou navazuje stavba skladu na parc.č. 85. Pozemky leží v oblasti v cenové mapě města Brna č. 9, ve které je stanovena jednotková cena 1.880- Kč/m2. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem

P.Č. 84 85

Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 601 1 880,00 276 1 880,00 877

Cena [Kč] 1 129 880,00 518 880,00 1 648 760,00

Celková cena

=

1 648 760 Kč

Výsledná cena

=

1 648 760 Kč

- 11 -

4. Výnosové ocenění Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo - 12 -

rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat pro běžné nemovitosti v období od 1.1.2012 do 31.12.2012 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat.

4.1 Administrativní budova č.p. 81 Příjmy Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: Podle informací od insolvenčního správce nejsou na pronájem nemovitostí uzavřeny žádné nájemní smlouvy. Vzhledem k této skutečnosti, byl pro výpočet příjmu z nájmu vypočten předpokládaný roční výnos z nájmu pronajímatelných prostor v nemovitosti. Nájemné je stanoveno s ohledem na lokalitu, - 13 -

současné právní vztahy, stavebně technický stav, dopravní obslužnost, velikost a příslušenství dané nemovitosti. Nájemné u oceňovaného objektu navrhuji na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti. Na základě této skutečnosti kalkuluji ve výpočtu výnosové hodnoty s výnosem v místě obvyklým. Na základě zhodnocení dosavadních skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k administrativním a skladovým účelům. Na základě šetření v dané lokalitě a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze předpokládat optimální výši obvyklého nájemného v hladině pro administrativu s přihlédnutím k poloze a technickému stavu objektů na 1500 Kč /m2/rok až 2000 Kč/m2/rok. Výše tohoto předpokládaného v Brně obvyklého nájemného pro danou oblast a kvalitu prostoru odpovídá reálnému stavu. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru www.sreality.cz - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem plocha [m2] 41

nájem

míra kapitali zace [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 800 2 733 32 800 9,00

1.Skladovací 1.PP prostory 2.Kancelářské 1.NP, 2.NP, 329 1 800 49 350 592 200 8,00 prostory podkroví 3.Skladovací sklad na 125 650 6 771 81 250 9,00 prostory dvoře 4.Skladovací plocha dvůr 100 150 1 250 15 000 10,00 Celkový výnos za rok: 721 250 Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potencionálními nájemci či podnájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojených s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa objektu, aj.). Vzhledem k tomu, že nemusí být na trhu mnoho dalších zájemců, kteří by mohli daný objekt obsadit a maximálně využít, musím počítat, že se nepodaří nemovitost okamžitě pronajmout v případě předpokládaného ukončení činnosti vlastníka. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu na 90 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry. Nákladové položky byly vzhledem k přesně neurčeným informacím týkajících se jednotlivých výdajů určeny srovnáním s obdobnými nemovitostmi a stanoveny odborným odhadem..

- 14 -

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2xro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,15 % x RC Kč/rok Opravy a údržba 1,00 % x RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč

495 12 393 182 1 212 721 250 90 % 649 125 6 000 18 590 123 932 12 000 0 160 522 488 603 8,20 5 958 573

5. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. administrativní budova se sklady, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v současné době nabídka větší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je průměrně obchodovatelná.

- 15 -

Odůvodnění srovnávací metody Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání za m2 užitné plochy.

5.1 Administrativní budova č.p. 81 Srovnávací nemovitosti Název: 1. Komerční objekt Lokalita Brno-Maloměřice a Obřany

Popis: Jedná se o řadový objekt s dvorním křídlem a dalším pozemek za budovami. Celková výměra pozemku činí 946m2. Je zajištěn příjezd vozidel i nákladních ze zadní strany po veřejné komunikaci s možností parkování na vlastním pozemku. Objekty se skládají ze tří částí. Všechny budovy jsou z páleného materiálu, dvě prošly rekonstrukcí, jedna je novostavba. Jsou částečně podsklepené, mají 3NP. Zastavěná plocha všech objektů činí 275m2, užitná plocha 480m2. Ve dvorním traktu je postaven dřevěný sklad, povrch dvorní části tvoří zpevněná plocha - možnosti parkování. Ve dvorní části je prostor i na výstavbu dalších objektů. Budovy se využívají jako kanceláře, laboratoře, sklady, montážní dílny. V objektech jsou soc. zázemí , kuchyňky a sprchy. každá budova má vlastní plynový kotel. Další inženýrské sítě jsou v objektech připojeny. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/jiny/brno-brno-malomerice-a-obrany-/2798891612

Užitná plocha 480,00 m2 Použité koeficienty:

Výměra pozemku. 946 m2

Celková cena 9 800 000 Kč

K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Jednotková cena 20 417 Kč/m2

0,85 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,05

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně horší nemovitost;

- 16 -

Celkový koef. KC 0,94

Upravená j. cena Kč/m2 19 192

Název: 2. Administrativní budova Lokalita Provazníkova, Brno-sever

Popis: Budova je ve velmi dobrém technickém stavu, bez nutnosti investic. Nemovitost má 3 nadzemní podlaží v současnosti užívané z větší části ke komerčním účelům a v posledním podlaží k luxusnímu bydlení. U objektu je velké veřejné parkoviště. Dispozice: Celková užitná plocha objektu 484 m2 Celková výměra pozemku (zastavěná plocha) 219 m2 Dispozice: I.NP 2 x samostatná obchodní/kancelářská jednotka s vlastním sociálním zázemím 94 a 51 m2, prostory příručních skladů a úklidových místností. II. NP kancelářské prostory, celkem 8 kanceláří (11, 12, 12, 10, 8, 16, 18, 5 m2), kuchyňka, sociální zázemí, pomocné místnosti. Celkem 158 m2. III.NP zasedací místnost 21 m2, kuchyňka, kancelář 12 m2, bytová jednotka 4+kk o výměře 124 m2. Vybavení: objekt je napojen na všechny inženýrské sítě, vytápěn dálkovým topením, součástí prodeje je všechno stávající sanitární vybavení, kuchyňské linky vč. spotřebičů, rozvody počítačové sítě. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/kancelar/brno-brno-sever-provaznikova/3422294620






0,85 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu obdobná; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost;



Název: 3. Administrativní budova Lokalita Brno - Černá Pole

Popis: samostatně stojící třípodlažní, vysoce komfortní objekt, postavený v roce 1999 v prestižní vilové části Brno-Černá Pole, s výbornou dostupností do centra města cca 10 minut. Jedná se o vilu v osobním vlastnictví, která je využívána jako sídlo rodinné firmy s výrobní a obchodní činností, s komfortním administrativním a sociálním zázemím, vjezdem, třemi parkovacími stáními a dvěma garážemi v domě. Další dvě podlaží slouží jako obytná ve vysokém nadstandardu. Tato nemovitost je vhodná jak k samostatnému bydlení tak k samostatnému podnikání (např. lehká výroba, obchod, ordinace, kanceláře apod.) či ideálně k propojení obojího účelu. Jedná se o mimořádnou nabídku a vzhledem k výbornému technickému stavu bez nutnosti jakýchkoliv dalších investic. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/jiny/brno-cerna-pole-/1316139868

Užitná plocha 500,00 m2

Výměra pozemku. 263 m2 - 17 -



Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,85 1,00 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu obdobná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost;



Název: 4. Administrativní budova Lokalita Lesnická, Černá Pole

Popis: Objekt má tři nadzemní podlaží včetně půdy a jedno podzemní s garážemi a zázemím. Objekt je ve velmi dobrém technickém stavu, bez nutnosti investic. Ideální příležitost koupě za účelem zavedení reprezentativního sídla firmy nebo za účelem pronájmu. Bližší informace k nemovitosti, včetně půdorysů jsou k vyžádání v realitní kanceláři. Dispozice: Celková užitná plocha cca 423 m2 Výměra pozemku 604 m2 Dispozice: 1. PP: dvojgaráž, vinný sklep, zázemí pro zahradu, kotelna, menší sklady. Celkem 101 m2 1. NP: vstupní prostor, obytná hala, jídelna/kancelář, kuchyňský koutek, velký otevřený kancelářský prostor, celkem 112 m2 2. NP: 4 x kancelář, sociální zázemí, celkem 110 m2 Půda: příprava k vestavbě dalšího podlaží, cca 100 m2 Vlastní plynový kotel, bazén, parkování před garážemi i na pozemku podél domu a za domem. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/kancelar/brno-cerna-pole-lesnicka/2793538140






0,85 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,95

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu obdobná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně lepší nemovitost; Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti: Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota - 18 -



15 920 Kč/m 18 342 Kč/m 19 847 Kč/m 18 342 Kč/m 495,00 m 9 079 290 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 9 079 300 Kč 5 958 600 Kč 11 984 077 Kč 1 648 760 Kč 8 500 000 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita výnosová a srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tyto metody nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem ke stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - budovy č.p. 81 postavené na pozemku parc.č. 84, pozemků parc.č. 84, parc.č. 85, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Obřany, obec Brno, okres Brno-město, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 10.9.2012 po zaokrouhlení na :

8 500 000,- Kč slovy : osmmilionůpětsettisíc korun českých

Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.

Ve Velaticích, dne 19.září 2012

Ing. Tomáš Volek

- 19 -

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1338-150/12 znaleckého deníku.

Ve Velaticích, dne 19.září 2012

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: 724 256 828 e-mail: [email protected]

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 2 1

Podklady a přílohy List vlastnictví Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 20 -

LV č. 1804

- 21 -

- 22 -

Snímek z KM

- 23 -

Fotodokumentace

Budova č.p. 81 - pohled z ulice

Budova č.p. 81 - pohled ze dvora

Sklad na parc.č. 85 v zadní části dvora

Podkroví v budově č.p. 81

Interiér kanceláří v 2.NP

Interiér kanceláří v 1.NP

- 24 -

Interiér hygienického zázemí

Interiér hygienického zázemí

Interiér zasedací místnosti v přístavbě

Kotel v 1.PP

Sklad v 1.PP

Interiér skladu na parc.č. 85

- 25 -

Mapa polohy nemovitosti

- 26 -

DIČ: CZ fax: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely insolvenčního řízení

Recommend Documents