Detailresult Vastgoed T.a.v. de heer L. Swaanen Postbus AM BEVERWIJK. Hengelo (Gld.), 26 augustus 2013

Detailresult Vastgoed T.a.v. de heer L. Swaanen Postbus 86 1940 AM BEVERWIJK

Hengelo (Gld.), 26 augustus 2013 Betreft: Heemstede – verplaatsing & schaalvergroting Vomar Distributieve effectenrapportage Kenmerk: dr.017.docx. Geachte heer Swaanen, Op 12 juli jl. heeft u ons opdracht gegeven voor het uitvoeren van een effectenrapportage om de distributieve achtergronden in kaart te brengen bij de verplaatsing en schaalvergroting van de Vomarsupermarkt. De supermarkt is thans gevestigd aan de Binnenweg te Heemstede. De Vomarorganisatie wenst deze supermarkt te verplaatsen naar het binnengebied tussen de Binnenweg en de 1 Eikenlaan, gecombineerd met een schaalvergroting tot ca. 2.000 m² b.v.o. . De basis voor deze effectenrapportage is een viertal essentiële vragen die u ons heeft gesteld: • draagt deze verplaatsing van de Vomar-supermarkt bij aan een versterking van de kwaliteit van het centrumgebied van Heemstede? • wat zijn de distributieve effecten voor de dagelijkse- en supermarktsector bij schaalvergroting van de Vomar-supermarkt? • wat zijn de effecten van de verplaatsing van deze Vomar op het functioneren van de winkels aan de Binnenweg? • en meer specifiek: de effecten op het functioneren van de gevestigde supermarkten in Heemstede?

1

b.v.o.: bedrijfsvloeroppervlakte - bestaande uit de verkoopruimte en/of alle voor de bedrijfsvoering benodigde overdekte ruimte

Heemstede * 2013 Verplaatsing & schaalvergroting Vomar Effectenrapportage

Achtergrond De Vomar-organisatie wil haar vestiging aan de Binnenweg 149 vergroten en verplaatsen naar een herontwikkelingslocatie die zich bevindt tussen de Binnenweg en de Eikenlaan. De nieuwe winkel 2 3 krijgt een bruto winkelmaat van ca. 2.000 m² b.v.o. (ca. 1.750 m² w.v.o. .). De ontwikkeling omvat ook een parkeergarage met ca. 131 parkeerplaatsen. U heeft ondergetekende medegedeeld dat Detailresult B.V. zich niet kan verenigen met dit supermarktplan, met name vanwege de winkelmaat van de nieuwe supermarkt, de beoogde winkelplek voor de nieuwe Vomar, alsmede het gevaar voor een overmaat aan supermarktmeters in en rond het centrum van Heemstede. U wenst een kwalitatieve en kwantitatieve effectentoets van de dagelijkse- en supermarktsector in Heemstede, waarin de distributieve effecten in kaart worden gebracht, alsmede de ruimtelijke en functionele aspecten. Het aanbod in de gehele dagelijkse sector 4 Het huidige winkelaanbod in de dagelijkse sector in Heemstede omvat 70 vestigingen met een 5 gezamenlijke oppervlakte van 11.770 m² w.v.o. . In totaal is er per 1.000 inwoners ca. 447 m² w.v.o. beschikbaar. Dit ligt fors hoger dan landelijk. Gemiddeld is er in Nederland ca. 343 m² w.v.o. per 1.000 inwoners aanwezig in de dagelijkse sector. Dit grote aantal beschikbare vierkante meters per inwoner duidt op een bovenlokale functie voor het huidige aanbod, dat wil zeggen dat ook inwoners van buiten Heemstede gebruik maken van het dagelijkse winkelaanbod in Heemstede. Er is sprake van een kleine gemiddelde winkelmaat. De gemiddelde winkelmaat is in Heemstede 168 m² w.v.o. (landelijk 204 m² w.v.o). Normaliter duidt dit er op dat de schaalvergroting nog niet volledig is ingezet. In Heemstede speelt echter ook iets anders mee. Het dagelijkse winkelaanbod wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van kleinschalig (vers en delicatessen) speciaalaanbod. Er is sprake van een divers en uitgebreid winkelaanbod in deze sector, waarin nagenoeg alle branches op het gebied van levensmiddelen en food vertegenwoordigd zijn. Deze speciaalzaken zijn voor meer dan de helft in het centrumgebied (Binnenweg/Raadhuisstraat) gevestigd. Van het totaal aantal winkelmeters in de dagelijkse sector behoort ca. 6.880 m² w.v.o. tot de supermarktsector, verdeeld over 10 supermarkten. Ongeveer 4.890 m² is in gebruikt door de overige winkels in de dagelijkse sector. Dit is een opvallend groot aandeel voor de speciaalwinkels van ca. 41,5%. Landelijk ligt dit cijfer op minder dan de helft (ca. 20%). Heemstede, en specifiek het centrumgebied, herbergt een divers overig dagelijks winkelbestand, in totaal 60 winkels.

Het gevarieerde winkelaanbod in het centrum van Heemstede is vooral zichtbaar bij de dagelijkse branches, zoals: slagerij, bakkerij, chocolaterie, patisserie, groentezaak, vishandel, delicatessenzaak, kaashandel, koffiewinkel, slijterij, wijnhandel, reformzaak, toko, tabakspeciaalzaak en supermarkt. Diverse van deze branches zijn meerdere malen vertegenwoordigd. In de sector persoonlijke verzorging is ook een ruim aanbod in de branches met een drogisterij, parfumerie en apotheek. 2

bron: Heemstede, ontwikkeling Vomar - Distributieplanologisch onderzoek (RBOI - maart 2012) w.v.o.: winkelvloeroppervlakte; de voor het publiek zichtbare en toegankelijke winkelruimte 4 dagelijkse sector: supermarkten en speciaalwinkels in de dagelijkse sector (slagerij, bakkerij, groentezaak, vishandel, kaaszaak, tabakszaak, drogisterij) 5 bron: Locatus-databestand (juli 2013) 3

2 Adviesburo Kardol


Het ontstaan van de bijzondere verhouding binnen het huidige dagelijkse aanbod, met een zeer ruime speciaalsector, heeft verschillende redenen. Ten eerste wijkt het koopgedrag van de consument in deze regio af van landelijk aankoopgedrag, met name door de hoogte van het gemiddeld besteedbaar inkomen in deze regio. De regionale consument kan meer uitgeven aan luxe producten en geeft relatief meer uit in speciaalzaken. Daarnaast is de supermarktsector relatief zwak door het kleinschalig karakter, de landelijke trend van schaalvergroting is nog niet uitgevoerd. De concurrentie vanuit de supermarktsector is daarmee minder groot, zodat een bloeiende en onderscheidende dagelijkse speciaalsector is ontstaan. Deze twee redenen hebben ook over en weer effect op elkaar. Het signalement van de supermarktsector Het totale aanbod in de supermarktsector in Heemstede omvat ongeveer ca. 6.880 m² w.v.o. verdeeld over een tiental vestigingen. Hiervan is een viertal supermarktvestigingen in of direct aan de rand van het centrum van Heemstede gevestigd (de Albert Heijn, de Aldi, de DekaMarkt en de Vomar). Figuur 1. Heemstede * 2013 Verplaatsing & schaalvergroting Vomar - effectenrapportage 6 Inventarisatie supermarktaanbod in Heemstede Formule Albert Heijn Albert Heijn Aldi DekaMarkt Geen formule Kiosk PLUS Spar Troefmarkt Vomar

Adres Blekersvaartweg Zandvoortselaan Kerklaan Binnenweg Glipperdreef Zandvoortselaan J. van Goyenstraat Te Winkelhof Amstellaan Binnenweg

Winkelomvang ca. 1.400 m² w.v.o. ca. 1.300 m² w.v.o. ca. 500 m² w.v.o. ca. 1.500 m² w.v.o. ca. 450 m² w.v.o. ca. 90 m² w.v.o. ca. 500 m² w.v.o. ca. 450 m² w.v.o. ca. 90 m² w.v.o. ca. 600 m² w.v.o.

Heemstede heeft nog een opvallend kleinschalig supermarktaanbod, met een zestal supermarkten met een omvang van 500 m² w.v.o. of minder. Er zijn slechts drie supermarkten met een winkelmaat boven de 1.000 m² w.v.o. Het betreft twee supermarkten in het centrumgebied (Albert Heijn en DekaMarkt) en een moderne Albert Heijn in een winkelstrip aan de Zandvoortselaan.

7

Alle supermarktformules zijn vertegenwoordigd in Heemstede : - de ‘serviceformule’: AH (2x); - de ‘middenformule’: DekaMarkt, Vomar; - de ‘discount/prijsformule’: Aldi. 6 7

bron: De Supermarktgids (juli 2013), ter plaatse steekproefsgewijs gecontroleerd indeling supermarktsegmenten volgens het GfK - zomerrapport 2013

3 Adviesburo Kardol


De kleinschalige formules zijn vooral buurtsupermarkten met als belangrijke componenten ‘dagelijkse boodschappen’ en ‘service’. De supermarkten zijn geografisch gezien goed verspreid over Heemstede, het zwaartepunt van het aanbod ligt in en nabij het centrumgebied (met vier supermarkten). Het functioneren van de supermarktsector De supermarktsector in Heemstede bestaat deels uit een kleinschalig aanbod, zes van de tien supermarkten hebben een winkelomvang van 500 m² w.v.o. of minder. Het merendeel van de kleinere supermarkten is in een woonbuurt gelegen. Deze hebben een buurtverzorgende en aanvullende functie. Deze supermarkten hebben een beperkte trekkracht en existeren op de bestedingen uit de omliggende buurt. De supermarkten in het centrum van Heemstede hebben daarentegen een lokale of zelfs bovenlokale rol. De Aldi nabij het centrumgebied heeft, als enige discountsupermarkt in Heemstede, ondanks de beperkte winkelmaat ook een lokaal verzorgende functie. De supermarktsector in Heemstede functioneert goed, er is sprake van een relatief hoge gemiddelde 8 omzet per vierkante meter (de vloerproductiviteit). Deze ligt ca. 6% boven de landelijke HBD-norm . Relatie supermarktsector en overig centrumwinkelaanbod Het functioneren van de supermarktsector heeft grote invloed op het functioneren van de overige winkels in de dagelijkse sector. Supermarkten zijn veelal de consumententrekkers voor de omliggende winkels. Ter indicatie, de supermarkten in het centrum van Heemstede trekken wekelijks al gauw 8.000 tot 15.000 bezoekers. Dit zijn grote koopstromen van consumenten. Supermarkten fungeren daarmee als bronpunt binnen een winkelgebied, van waaruit combinatiebezoek met andere winkels plaatsvindt. Het combinatiebezoek is een belangrijke economische factor en geldt zeker voor het kleinschalig aanbod in de dagelijkse sector. Supermarkten kunnen als consumententrekkers belangrijke ankerpunten zijn in een winkelgebied en de ligging van deze supermarkten beïnvloedt de zwaartepunten binnen een centrum. Juist in Heemstede is er sprake van een zeer omvangrijk kleinschalig aanbod, dit specialistische aanbod heeft, naast de eigen onderscheidende trekkracht, veel baat bij de traffic die supermarkten genereren. De plek van de supermarkt in een winkelgebied (alsmede een goede visuele en fysieke relatie) is van belang voor het optimaliseren van het combinatiebezoek tussen de supermarkt én speciaalwinkels. De supermarktplannen Naast de aanvraag voor de verplaatsing en schaalvergroting van de Vomar aan de Binnenweg spelen er thans in Heemstede nog enkele belangrijke supermarktplannen. De Albert Heijn, thans gevestigd aan de rand van het centrumgebied, wil gaan uitbreiden. Deze vestiging aan de Blekersvaartweg wil schaalvergroten naar 3.000 m² b.v.o. (ca. 9 2.400 m² w.v.o. ). Dit betekent een toename van 1.000 m² w.v.o. Het totale uitbreidingsvolume in de supermarktsector in Heemstede bedraagt, inclusief de uitbreiding van de Vomar, ca. 2.150 m² w.v.o., een toevoeging van ca. 32% qua metrage in de supermarktsector! 8 9

bron: Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, augustus 2012, HBD uitgaande van de gangbare verhouding tussen b.v.o. en w.v.o. van 100:80

4 Adviesburo Kardol


Huidige centrumstructuur Het hart van het centrum van Heemstede wordt gevormd door de Binnenweg en Raadhuisstraat. Deze twee straten, die in elkaars verlengde liggen, vormen een klassieke winkelstraat in een lineaire structuur. Deze eenrichtingsstraat is grotendeels aan beide zijden bewinkeld. Op sommige plekken is er sprake van een smalle straat (nabij DekaMarkt) en op sommige plekken breder (nabij Hema). Doordat de winkelstraat een éénrichtingssysteem heeft, is de toegankelijkheid en bereikbaarheid van de straat niet goed. De straat kent langsparkeren met een betaald parkeerregiem. Het is een winkelstraat waar de auto ‘te gast’ is. Er zijn drie grotere parkeerclusters, echter twee zijn gelegen op enige afstand. Dit zijn de Albert Heijn parkeergarage en een parkeerplaats aan de Eikenlaan. Aan de Binnenweg zelf is het parkeerterrein van de DekaMarkt. Er is een tekort aan parkeerplaatsen, met name op het middendeel van de Binnenweg (rondom de Hema). De Binnenweg is een gevarieerde straat met de nadruk op winkels en horeca, slechts op enkele plekken is deze voorzieningenstructuur doorbroken door woningen. Rondom de winkelstraat bevinden zich enkele woonbuurten. Deze straat bestaat voornamelijk uit kleinschalige winkelunits. Er is slechts een beperkt aantal grote winkelruimtes. Elke winkelstraat is gebaat bij winkeltrekkers, deze fungeren als ankers en bronpunten in een winkelgebied. Belangrijke bronpunten zijn supermarkten én warenhuizen. Dit zijn winkels die veel traffic generen, waarop andere winkels (zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector) op kunnen meeliften. In het geval van een supermarkt zullen niet alleen dagwinkels kunnen meeprofiteren (dagelijkse boodschappen), maar ook andere nonfoodwinkels. De Binnenweg kent momenteel drie belangrijke consumententrekkers, twee supermarkten (Vomar en DekaMarkt) en het warenhuis de Hema. Deze drie winkeltrekkers zijn strategisch gelegen in de Binnenweg. De DekaMarkt ligt aan de zuidkant, nabij de Raadhuisstraat. De Vomar is aan de noordzijde gelegen en de Hema precies tussen deze beide trekkers in. De Aldi en AH liggen nabij het centrum, echter vormen geen direct onderdeel van het centrum. Het centrum kan onvoldoende profiteren van de aantrekkingskracht van deze supermarkten. De AH is weliswaar bereikbaar via de Binnendoor, vanaf de Binnenweg, er is echter een matige visuele en fysieke relatie. Het functioneren van het winkelgebied de Binnenweg is niet overal optimaal. Enkele winkeldelen functioneren wat sterker, zoals rond het knooppunt met de Julianalaan. Het noordelijke deel van de Binnenweg is momenteel minder sterk, hier is ook wat winkelleegstand. Overigens is dit zwakkere winkeldeel relatief. Er is nog steeds sprake van een aantrekkelijke en gevarieerde branchering. Op andere delen is de winkelstructuur echter nog krachtiger en is er een hoger druktebeeld. Opvallend is dat er in de Raadhuisstraat geen winkeltrekker is. De DekaMarkt zal deze rol nauwelijks kunnen vervullen, doordat er sprake is van een eennrichtingsverkeersweg en de bezoekersstromen van zuid naar noord verlopen. Opvallend aan de Binnenweg als winkelgebied is de diversiteit in het aanbod: - qua dagelijkse en niet-dagelijkse branches; - diverse marktsegmenten van bijvoorbeeld dure modewinkels zoals Pauw tot aan een formule zoals Zeeman; - met filiaal en franchisewinkels; - zeer specialistisch aanbod (zoals koffiewinkel en chocolaterie) en generieke winkels (zoals Hema en supermarkten). Deze gevarieerdheid en de diepte van het winkelaanbod is als zeer positief te bestempelen, deze bepalen het aantrekkelijke en onderscheidende karakter van deze winkelstraat. De diversiteit in het aanwezige winkelaanbod geeft een extra impuls aan het functioneren van deze straat. In feite zijn er nog maar op enkele plekken in ons land dergelijke lineaire winkelstraten met een hoogwaardig winkelaanbod. De lokaal en bovenlokaal functionerende Binnenweg in Heemstede is daar één van. Opvallend is dat er relatief weinig winkelleegstand is in de Binnenweg, er is met name beperkte leegstand in het noordelijke deel van deze straat. Het centrum van Heemstede kent een verzorgde uitstraling met nette straat-/stoepstenen, bomen en verzorgd straatmeubilair. Samenvattend, er is sprake van een verzorgd, aantrekkelijk en gevarieerd centrumwinkelgebied. De consument kan hier terecht voor zowel haar boodschappen als recreatief winkelen. Het beeld van de

5 Adviesburo Kardol


Binnenweg/Raadhuisstraat wordt vooral gevormd door een opvallend specialistisch en kleinschalig winkelaanbod. Beoordeling nieuwe locatie Vomar De Vomar-organisatie wenst de Vomar-supermarkt te verplaatsen vanaf de huidige locatie op de Binnenweg naar het binnengebied tussen de Binnenweg en de Eikenlaan. Deze verplaatsing zal gepaard dienen te gaan met een schaalvergroting. De beoogde locatie is een binnenterrein met bedrijven en garageboxen, gelegen tussen de Binnenweg, Julianalaan, Eikenlaan en Berkenlaan. De ontwikkeling Hoorne Vastgoed BV heeft, namens de Vomar Voordeelsupermarkten, een principeverzoek ingediend voor de bouw van een full-servicesupermarkt met parkeergarage op het kleinschalige bedrijventerrein Binnenweg 72 abc en het naastgelegen garageboxencomplex aan de 10 Eikenlaan. De nieuw winkel krijgt een omvang van ca. 2.000 m² b.v.o. . Voor het oppervlak van het voor consumenten toegankelijke deel van de winkel gaat het RBOI in het eerdergenoemde DPO uit van circa 1.750 m² w.v.o. Er komt een parkeergarage voor 117 auto’s. Op het binnenterrein zijn 14 parkeerplaatsen voor personeel. Er zijn in totaal 72 parkeerplaatsen. De uitrit/inrit van de parkeergarage is gesitueerd op het parkeerterrein aan de Eikenlaan. De expeditie-afwikkeling vindt inpandig plaats (via Eikenlaan). Er zijn 70 fietsparkeerplaatsen bij de ingang aan de Binnenweg en op het binnenterrein voor het personeel. De toegang voor de winkel is voor bezoekers alleen bereikbaar via de doorgang aan de Binnenweg ter hoogte van nr. 72abc en via de lift/trap in de parkeergarage die uitkomt in de winkel. De projectlocatie voor de Vomar is verscholen gelegen, aan de achterkant van de winkels aan de Binnenweg (ter hoogte van nummer 72). De samenhang met de Binnenweg is matig tot slecht, er wordt slechts een smalle doorsteek gerealiseerd. Op de projectlocatie in het binnengebied tussen de Binnenweg en de Eikenlaan kan een supermarkt worden gebouwd met een moderne winkelmaat voor een moderne lokaal-functionerende supermarkt. De ruimtelijke condities van deze locatie zijn echter, ook voor een supermarkt, overwegend negatief. Het betreft hier met name de factoren ‘toegankelijkheid’, ‘zichtbaarheid’ en ‘vindbaarheid’. Door de specifieke locatie op een binnenterrein is er min of meer sprake van een gekunstelde situatie. Weliswaar worden er extra parkeerplaatsen voor het centrum gecreëerd, echter de vraag is of deze goed kunnen worden gebruikt, vooral gezien de verscholen ligging van de toegang tot de parkeergarage. De meerwaarde van de nieuwe supermarktlocatie voor de omliggende winkels en het overige deel van de winkels aan de Binnenweg is echter matig tot slecht. Er is nauwelijks of geen directe fysieke en functionele relatie denkbaar tussen de nieuwe winkelplek voor de Vomar én de winkels aan de Binnenweg. De nieuwe locatie voor de Vomar-supermarkt kan, bezien vanuit de ruimtelijke en functionele condities van het winkelgebied Binnenweg, als volgt worden beoordeeld. Figuur 2. Heemstede * 2013 Verplaatsing & schaalvergroting Vomar - effectenrapportage Beoordeling potentiële locatie voor de Vomar Criteria Beschikbare oppervlakte voor winkel Ruimtelijke inpasbaarheid Ligging t.o.v. lokaal marktgebied Ligging t.o.v. direct omliggende winkels Zichtbaarheid vanaf doorgaande weg Bereikbaarheid (ook vanuit de regio) Ontsluiting / toegankelijkheid Verkeersafwikkeling (auto’s/laden & lossen) Verkeersveiligheid Vindbaarheid supermarkt Parkeerfaciliteiten Fysieke aansluiting bij andere winkels Visuele samenhang met andere winkels Positief effect voor omliggende winkels Toekomstbestendigheid als supermarktlocatie

Kwalificatie Goed Slecht Positief Matig Slecht Redelijk Slecht Slecht Matig Matig Voldoende Slecht Slecht Nauwelijks of geen Negatief

Toelichting Moderne winkelmaat Binnenterrein Centraal in Heemstede Aan achterzijde andere winkels Verscholen ligging Nabij doorgaande wegen Smalle toegang, door kleine straten Idem Meer autoverkeer Verscholen ligging Minimaal 70 p.p. Aan achterkant Verscholen ligging Geen samenhang Matige ruimtelijke condities

In dit kader dient nadrukkelijk te worden opgemerkt dat het cruciaal is om winkeltrekkers te hebben én te houden in een winkelstraat. Vooral een bijzondere winkelstraat zoals de Binnenweg met haar kleinschalig gespecialiseerd aanbod, is sterk gebaat bij voldoende traffic. 10

er worden diverse afmetingen genoemd op de gemeentelijk website (1.802 m² b.v.o.), via het mailcontact met de gemeente (max. 1.900 m² b.v.o.) en in het DPO van RBOI (2.000 m² b.v.o.). Er wordt voor deze rapportage uitgegaan van de cijfers van het DPO

6 Adviesburo Kardol


Voor de afwezigheid van meerwaarde van een Vomar-supermarkt (op een binnenterrein) voor de winkels aan de Binnenweg is een aantal oorzaken te noemen: - Door de verscholen ligging kan de Vomar nauwelijks als trekker voor de omliggende winkels gaan functioneren, er is nagenoeg geen visuele en fysieke verbinding met de Binnenweg. - De doorgang tussen de Binnenweg en de nieuwe supermarkt is uiterst smal (zie onderstaande linkerfoto). - De klanten van de Vomar kunnen naar de parkeergarage gaan en vervolgens direct weer weggaan, zonder de Binnenweg te bezoeken. - Door de verscholen ligging van deze parkeergarage kan deze ook niet als bronpunt voor het centrum fungeren.

-

Het te realiseren parkeervolume in de parkeergarage zal nodig zijn voor de winkelbezoekers van de Vomar, en is niet toereikend voor de winkelbezoekers aan de Binnenweg. - De (voetgangers)relatie tussen de nieuwe parkeervoorzieningen op het binnenterrein én het winkelgebied Binnenweg zal onlogisch en uiterst zwak zijn. Voor bezoekers van de winkels aan de Binnenweg zullen de parkeervoorzieningen op het binnenterrein daarom nauwelijks als een parkeeralternatief kunnen dienen. - De functionele aansluiting vanaf de Binnenweg naar het binnenterrein wordt onvoldoende vormgegeven. Er worden vraagtekens gezet bij de vorm en functie van het ‘entreegebouw’. Daarnaast zijn er vraagtekens ten aanzien van de problemen rondom de ruimtelijke situatie van de projectlocatie, die voortkomen uit de te kleine kavel. In feite is er sprake van een zeer gekunstelde situatie. Het is en wordt een verre van optimale supermarktlocatie. De situatie op de nieuwe locatie op het binnenterrein leidt overigens ook tot een overlastproblematiek voor omwonenden. Cruciaal is dat de Vomar-supermarkt op deze locatie, gezien de ruimtelijke condities van de projectlocatie en het ontbreken van de visuele en fysiek relatie met de Binnenweg, niet haar rol als winkeltrekker voor de Binnenweg kan blijven vervullen. De nieuwe plek op het binnenterrein is voor de toekomst overigens ook geen courante supermarktunit, gezien de eerdergenoemde ruimtelijke condities. Met de ontwikkeling van deze locatie wordt ingezet op een supermarkt die geen meerwaarde biedt voor het centrumgebied. Juist gezien het feit dat er een beperkt aantal trekkers op de Binnenweg is, zal zorgvuldig met de plaatsing van supermarkten moeten worden omgegaan.

7 Adviesburo Kardol


Het winkelbeeld rond de huidige Vomar-plek Zoals eerder is aangegeven, is de Vomar-supermarkt één van de winkeltrekkers op de Binnenweg. Weliswaar heeft deze een bescheiden afmeting, wekelijks bezoeken er toch ca. 8.000 bezoekers deze supermarkt. Daarmee vervult deze winkel een belangrijke rol in de traffic op dit deel van de Binnenweg. De Vomar-supermarkt kan derhalve zeker als een winkeltrekker in dit winkelgebied beschouwd worden. Met het vertrek van de Vomar van deze locatie zullen de loop- en koopstromen op dit deel van de Binnenweg worden verlegd naar het binnenterrein en blijven niet op de Binnenweg. Eerder is aangegeven dat het noordelijk deel van de Binnenweg relatief zwakker is dan andere delen van deze winkelstraat. Nadrukkelijk dient te worden benadrukt relatief. Het is nog steeds een aantrekkelijk winkeldeel met een gevarieerde branchering zoals een slagerij, Bart Smit, Blokker, modezaken, Dio drogist, Zeeman, fotozaak, bakkerij, reisbureau, patisserie en snackbar, maar er zijn wel reeds enkele leegstaande winkelpanden. Wat dit winkeldeel van de Binnenweg ook kwetsbaar maakt is dat het winkelgebied hier slechts eenzijdig bewinkeld is, aan de overzijde zijn woningen. Het feit dat er winkelleegstand is, is wel een signaal dat dit winkeldeel gevoelig is voor veranderingen in de winkelmarkt. Door het verdwijnen van de supermarkt op de huidige locatie, zal er een omzetverlies optreden voor de omliggende winkels die hier gevestigd zijn. Momenteel komt, doordat de ligging van de ingang direct aan de Binnenweg is gelegen, elke bezoeker die de supermarkt bezoekt of verlaat langs andere winkels. Minder bezoekers aan dit gebied zal leiden tot het minder goed functioneren van de gevestigde winkels. Immers, met name de kleinschalige winkels zijn gebaat bij de traffic die een supermarkt realiseert. Het vertrek van de Vomar leidt tot een aantasting van dit noordelijke deel van de centrumwinkelstructuur. Overigens dient te worden opgemerkt dat er momenteel nog een supermarkt nabij dit deel van het centrum is gesitueerd, de Albert Heijn. De samenhang tussen deze supermarkt en het noordelijk winkeldeel van de Binnenweg (Binnendoor) is echter matig, door de smalle tussensteeg is er sprake van een matig tot slechte fysieke en visuele samenhang. Opvallend is ook de leegstand juist in dit straatje.

In feite functioneert de Albert Heijn als solitaire supermarkt, er zal slechts beperkt combinatiebezoek met dit deel van het centrum zijn. Dat heeft overigens ook te maken met het karakter van deze straat en de manier van bezoeken. Het is een straat die grotendeels functioneert op autobezoekers. Bezoekers die hun auto parkeren, één of enkele winkels bezoeken en dan naar een andere plek rijden om daar te parkeren en opnieuw hun inkopen te doen. Het is geen straat waar consumenten van begin tot eind door gaan lopen om te winkelen. Het zijn vrij fragmentarische bezoeken. Het is dan ook van belang om op meerdere plekken in de straat bronpunten te hebben van waaruit consumenten ook andere winkels bezoeken. In tegenstelling tot de Albert Heijn is de Vomar thans wel ingebed in de Binnenweg zelf, met de voordeur direct uitkomend op de straat. De winkel heeft een extravert karakter. Dit is een goede basis om andere winkels in de directe omgeving te laten meeliften op de bezoekersstromen zoals eerder aangegeven. Herinvulling huidig Vomar-pand Gezien de huidige relatief zwakkere positie van dit noordelijk deel van de Binnenweg is het van groot belang om de leegkomende Vomar-locatie (Binnenweg 149) her in te vullen. Immers, dit deel van de Binnenweg heeft te kampen met twee problemen: het verlies van een winkeltrekker in de straat én de kans op een leegstaande grotere winkelunit. De behoefte aan schaalvergroting voor de Vomar kan als legitiem worden beschouwd. Echter, dit probleem, dient in beginsel ter plaatse (in de winkelstraat) te

8 Adviesburo Kardol


worden opgelost. Maar zelfs dan zal een oplossing gevonden moeten worden voor de instandhouding van de trekkracht in dit deel van de Binnenweg. Met andere woorden: er zou pas medewerking aan een verplaatsing (en schaalvergroting) van de Vomar gegeven mogen worden indien een, qua winkeltrekkracht en traffic, gelijkwaardige herinvulling van de door de Vomar achter te laten locatie aan de Binnenweg beschikbaar is.

Het demografisch signalement Inwonertal De gemeente Heemstede bestaat uit zeventien woongebieden, met een totale bevolkingsomvang van ca. 26.317 personen per augustus 2013. In het centrum van Heemstede wonen ca. 3.600 personen. Ten opzichte van 2009 is er sprake van een lichte toename van de bevolkingsomvang in de gehele 11 gemeente (2009: ca. 25.680 inwoners) . Opmerkelijk was een lichte daling in 2012. Bevolkingskarakteristiek Heemstede vertoont een iets oudere bevolkingssamenstelling dan gemiddeld, met name de leeftijdsgroepen ’45 – 65 jaar’ en ’65 jaar en ouder’ zijn oververtegenwoordigd. De leeftijdscategorieën ’15 – 24 jaar’ en ’25 – 44 jaar’ zijn, ten opzichte van het landelijk gemiddelde, ondervertegenwoordigd. De gemiddelde huishoudensgrootte in de plaats Heemstede wijkt in positieve zin af van het landelijk gemiddelde, hetgeen eveneens geldt voor het percentage huishoudens met kinderen. Het percentage eenpersoonshuishoudens ligt onder het landelijk gemiddelde. Figuur 3. Heemstede * 2013 Verplaatsing & schaalvergroting Vomar - effectenrapportage Bevolkingskarakteristiek Heemstede Kenmerken bevolking Leeftijdsopbouw % 0 - 14 jaar % 15 - 24 jaar % 25 - 44 jaar % 45 - 65 jaar % > 65 jaar Gem. leeftijd Kenmerken huishoudens % Huishoudens met kinderen Huishoudensgrootte % Eenpersoonshuishoudens % Huishoudens zonder kinderen % Allochtonen

Heemstede 18% 9% 19% 30% 23% 42,3 jr. 35% 2,31 35% 30% 5%

Nederland

Afwijking t.o.v. Nederland

18% 12% 27% 28% 15% 39,8 jr.

0,0% - 25,0% - 30,0% 7,0% 53,0% 6,0%

34% 2,2 36% 30% 11%

2,9% 5,1% - 2,8% 0,0% - 54,5%

Woningbouwprogramma De gemeente Heemstede kent over de laatste jaren een zeer wisselende woningbouwproductie, waarbij het jaar 2009 een uitschieter was (197 woningen), daartegenover staan slechts 2 woningen in het jaar 2011. De laatste vijf jaren bedroeg de gemiddelde opleveringsproductie ongeveer 110 woningen per jaar.

11

bron: CBS (2012)

9 Adviesburo Kardol


12

Op dit moment worden er op drie locaties gebouwd in Heemstede : - de locatie Nieuw Overbos: het bouwplan omvat 97 huurwoningen, 42 wooneenheden psychogeriatrie, een wijkcentrum en een wijkservicepunt; - rondom het Spaarne ziekenhuis (Belle Rive): een plan met 41 woningen; - de locatie Johan Wagenaarlaan: de bouw van 26 appartementen. De komende jaren zal slechts beperkt worden gebouwd. Het is niet precies bekend wat de planning is 13 van de bovengenoemde plannen De prognoses van het ‘Primos’ gaan, voor de periode van 2010 tot 2020, uit van de toevoeging van 717 woningen, waarvan het grootste deel zal worden gebouwd in de periode tot 2015. Figuur 4. Heemstede * 2013 Verplaatsing & schaalvergroting Vomar - effectenrapportage Woningvoorraad (Primos) 2010 2015 2020

Prognose woningvoorraad gemeente Heemstede op 1 januari 11.445 12.066 12.162

Bevolkingsontwikkeling Zowel de CBS-gegevens als de Primos-prognoses geven, ten aanzien van de verwachte bevolkingsontwikkeling van de gemeente Heemstede, een uiteenlopend beeld te zien. Het CBS laat, tussen 2013-2020, een gestage bevolkingsreductie zien van per saldo ca. 700 inwoners.

Ook de ‘Primos-prognoses’ gaan, voor de periode tussen 2010 en 2020, uit van een toename van de bevolkingsomvang met ongeveer 1.800 inwoners. 12 13

bron: gemeente Heemstede, juni 2013 ABF Research monitort de woningmarkt en verzorgt woningbehoefte-onderzoeken, bevolkingsprognoses, migratieanalyses of marktverkenning. Daarnaast stelt ABF scenario's en woonvisies op en berekent zij de financiële aspecten van projecten en beleid. Op basis van de te verwachten bevolkingsontwikkeling worden scholen gepland, voorzieningen aangelegd, woningen gebouwd, etc. Om deze reden stelt ABF Research elk jaar een Primos-prognose op. Deze prognose voorspelt voor alle gemeenten in Nederland de ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens (http://www.abfresearch.nl/)

10 Adviesburo Kardol


Figuur 5. Heemstede * 2013 Verplaatsing & schaalvergroting Vomar - effectenrapportage 14 Bevolkingsprognose (Primos) 2010 2015 2020

Prognose totaal inwoners gemeente Heemstede op 1 januari 26.058 27.602 27.876

Aangezien de gemeente niet beschikt over eigen bevolkingsprognoses wordt uitgegaan van de meest recente cijfers, deze zijn afkomstig van het CBS. Dit betekent een lichte stijging richting 26.500 inwoners. De distributieve toetsing Bij de distributieve toetsing rond de verplaatsing en schaalvergroting van de Vomar-supermarkt in Heemstede wordt uitgegaan van de navolgende distributieve ingrediënten: • omdat supermarkten nog steeds een steeds belangrijker aankoopplaats voor levensmiddelen worden en de foodspeciaalzaken nog ieder jaar marktaandeel t.o.v. de supermarkten verliezen is in deze distributieve toetsing gekozen voor een verbijzondering van de 15 supermarktsector binnen de gehele dagelijkse sector . Op deze wijze wordt, rekenkundig bezien, de distributieve ruimte voor de speciaalwinkels gescheiden; • huidig inwonertal van de gemeente Heemstede: ca. 26.317 inwoners (anno 2013); • raming toekomstig inwonertal van Heemstede: ca. 26.500 inwoners (horizon 2020); 16 • gecorrigeerd bestedingscijfer supermarktsector € 2.130,62 inclusief b.t.w.; • het gecorrigeerde bestedingscijfer voor de dagelijkse sector ad. € 2.686,95 inclusief b.t.w.; 17 • op basis van het Koopstromenonderzoek Randstad uit 2011 is de volgende distributieve oriëntatie voor Heemstede weer te geven: relatief zeer lage koopkrachtbinding van 80% en 18 daarentegen een hoge toevloeiing van 28% ; • de gemiddelde vloerproductiviteit ligt op € 7.657,20 per vierkante meter. Het RBOI past dit cijfer overigens met 5% naar beneden aan. De opgegeven reden hiervoor is het relatief forse aanbod van (vers)speciaalzaken in dit gebied. Deze argumentatie wordt hier niet ondersteund, immers in de specifieke setting van Heemstede functioneren de speciaalzaken bovengemiddeld. Het aanpassen van dit vloerproductiviteitscijfer leidt tot een onnodig vertekend beeld; • aanwezig supermarktaanbod Heemstede - ca. 6.880 m² w.v.o., verdeeld over 10 aanbieders; • bestedingsvolume supermarktsector Heemstede per 2013 op ca. € 56,1 mln.; • huidige koopkrachtbinding ca. 80% en huidige koopkrachttoevloeiing ca. 28% op basis van KSO 2011; • gezamenlijke omzet supermarktaanbod in Heemstede per 2013 ligt op basis van deze cijfers op ca. € 62,3 mln.; • de indruk is echter dat deze cijfers wat hoger liggen op basis van een tweetal zaken: ten eerste worden de afzonderlijke omzetten van de supermarkten hoger ingeraamd en ten tweede kunnen de supermarkten een hoger marktaandeel krijgen op basis van de hogere omzet per vierkante meter; • de huidige binding in de supermarktsector wordt geraamd op 83% en een toevloeiing van 27%; • de gezamenlijke omzet voor het supermarktaanbod komt daarmee op € 63,8 mln.; 19 20 • normvloerproductiviteit supermarktsector € 8.737,20 inclusief b.t.w.;

14 15 16

17 18

19 20

bron: ABF Research – Primos-prognose (2011) speciaalwinkels in de dagelijkse sector: o.a. slagerij, bakkerij, groentezaak, vishandel, kaaszaak, tabakszaak, drogisterij het gemiddeld besteedbaar inkomen van de gemeente Heemstede ligt met € 20.500,- ca. 38,5% boven het landelijk gemiddelde van € 14.800,- (CBS-cijfers 2010). De inkomenselasticiteit voor de dagelijkse sector is 0,25% (voor de gemeente Heemstede is dit een bijstelling van 9,6%). Er vindt een aanpassing in positieve zin plaats. bron: KSO Randstad, I&O (2011) afkomstig uit de gemeenten Haarlem, Bloemendaal en Haarlemmermeer. Dit heeft zowel te maken met het relatief beperkte aanbod in de dagelijkse sector in die gemeenten, maar zeker ook met de specifieke onderscheidende samenstelling van het dagelijkse aanbod in Heemstede zelf vloerproductiviteit: omzet per vierkante meter w.v.o. (per jaar) bron: Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek, augustus 2012, HBD



• • •

•

• •

uitbreiding Vomar met ca. 1.150 m² w.v.o., schaalvergroting Albert Heijn Blekersvaartweg met ca. 1.000 m² w.v.o., in totaal een toevoeging van 2.150 m² w.v.o.; voor de toekomst verwacht RBOI een stijging van de lokale binding (vanwege de twee supermarktontwikkelingen) naar 90% en een toevloeiing van ca. 30%; de stijging van de koopkrachtbinding lijkt een realistische aanname gezien de schaalvergrotingen die worden ingezet, de consument uit Heemstede heeft minder redenen om ergens anders de boodschappen te doen; de stijging van de koopkrachttoevloeiing ligt nauwelijks voor de hand, gezien de versterkingen in de omgeving zal de oriëntatie vreemde koopkracht de komende jaren minder sterk kunnen toenemen. Consumenten uit de omgeving zullen eerder in hun eigen plaats hun inkopen gaan doen. Daarbij kan het winkelaanbod in Heemstede ook minder aantrekkelijk worden voor de regionale consument. Het speciaalaanbod is nu een belangrijke reden om naar Heemstede toe te gaan. Door een versterking in de supermarktsector in Heemstede kan, door een gebrek weinig distributieve ruimte, het huidige grote speciaalaanbod onder druk komen te staan. Als het speciaalaanbod afkalft zal de consument uit de regio minder snel geneigd zijn om naar Heemstede toe te gaan. Er is derhalve een klein aanpassing t.o.v. het toevloeiingscijfer van RBOI doorgevoerd; geraamde toekomstige koopkrachtbinding ca. 90%; geraamde toekomstige koopkrachttoevloeiing wordt geraamd op ca. 29% voor de dagelijkse sector en 28% voor de supermarktsector.

De huidige distributieve situatie in de supermarktsector De tien supermarkten in Heemstede (met een totale oppervlakte van ca. 6.880 m² w.v.o.) realiseren een gezamenlijke jaarlijkse omzet van ca. € 64,6 mln. (afgerond). Dit geraamde omzetcijfer wordt, bij een aanbod van ca. 6.880 m² w.v.o., vertaald in een vloerproductiviteit van ca. € 9.266,- (afgerond). Aan de hand van de normvloerproductiviteit van € 8.737,20 (supermarktsector - HBD - 2012) bevindt de gemiddelde gerealiseerde vloerproductiviteit zich boven de ‘HBD-norm’ met ca. 6%. Met andere woorden: op dit moment overstijgt de ‘vraagzijde’ de ‘aanbodzijde’ in lichte mate. De distributieve figuur supermarktsector 2013 & 2020 Door een confrontatie van de ‘vraagzijde’ en de ‘aanbodzijde’ ontstaat er een beeld van de eventuele distributieve uitbreidingsruimte in de supermarktsector in Heemstede. Voor de toekomst wordt er, uitgaande van peildatum 2020, rekening gehouden met een verwachte lichte bevolkingstoename. De toevoeging van ca. 2.150 m² w.v.o. (de supermarktplannen voor de AH en Vomar in Heemstede) zal de koopkrachtafvloeiing beperken, daarbij dient tevens rekening gehouden te worden met een verhoging van de koopkrachttoevloeiing. In deze analyse is, voor het jaar 2020, het bestedingscijfer (de vraagzijde) stationair gehouden. In 2020 zal de binding iets hoger liggen dan door RBOI geraamd en de toevloeiing iets lager (zoals de verhoudingen voor de supermarktsector momenteel zijn). Er wordt geen scenario opgesteld bij alleen een uitbreiding van de Vomar-supermarkt zoals RBOI dat doet. Zoals nu wordt verwacht, vinden beide uitbreidingen plaats de komende jaren. Figuur 6. Heemstede * 2013 Verplaatsing & schaalvergroting Vomar - effectenrapportage Distributieve analyse supermarktsector 2013 & 2020 Inwonertal Heemstede Bestedingen per inwoner (supermarktsector) Omzetpotentieel Koopkrachtbinding Gebonden omzet Koopkrachttoevloeiing (gemiddeld) Totale omzetmogelijkheden Gevestigd aantal m² w.v.o. Vloerproductiviteit

2013 ca. 26.317 € 2.130,62 ca. € 56,1 mln. ca. 83% ca. € 46,5 mln. ca. 27% ca. € 63,7 mln. ca. 6.880 m² ca. € 9.266,-


Toelichting Ondanks de verwachte stijging van de kooporiëntaties en lichte bevolkingstoename zal het pakket aan supermarktuitbreidingen in Heemstede gaan leiden tot een afname van de gemiddelde vloerproductiviteit in de supermarktsector. Van een positie van ca. 6% boven de normvloerproductiviteit naar ca. 9% beneden de landelijke norm. Dit is een forse daling. De verwachte afname van de gemiddelde vloerproductiviteit zal straks niet gelijk over de tien supermarkten in Heemstede plaatsvinden. Rekening dient gehouden te worden dat waarschijnlijk de (boven)lokaal functionerende supermarkten in het centrumgebied te kampen krijgen met de grootste 12 Adviesburo Kardol


afname van de vloerprestaties. De kleinschalige supermarkten in de woonbuurten hebben weliswaar een aanvullende rol maar zullen ook omzet gaan verliezen. De distributieve figuur in de dagelijkse sector 2013 & 2018 Ook voor de totale dagelijkse sector wordt onderstaand een berekening gemaakt voor de distributieve mogelijkheden, naar de toekomst gezien. De lokale koopkrachtbinding zal in de toekomst licht gaan stijgen naar ca. 90% en de koopkrachttoevloeiing zal groeien richting ca. 30%. Voor de toekomst zal rekening worden gehouden met de stijging van het aantal vierkante meters tot 13.920 m² w.v.o. (dit is de huidige metrage in de dagelijkse sector ad. 11.770 m² w.v.o. + de toevoeging in de supermarktsector van ca. 2.150 m² w.v.o.). In deze analyse zijn, voor het jaar 2020, het bestedingscijfer (de vraagzijde) en het vloerproductiviteitscijfer stationair gehouden. Figuur 7. Heemstede * 2013 Verplaatsing & schaalvergroting Vomar - effectenrapportage 21 Distributieve analyse dagelijkse sector 2013 & 2020 Inwonertal kern Heemstede Bestedingen per inwoner (dagelijkse sector) Omzetpotentieel Koopkrachtbinding Gebonden omzet Koopkrachttoevloeiing (gemiddeld) Totale omzetmogelijkheden Gevestigd aantal m² w.v.o.22 Vloerproductiviteit



Toelichting Anno 2013 ligt de vloerproductiviteit in de gehele dagelijkse sector van de kern Heemstede reeds onder de landelijke HBD-norm van € 7.657,20 (minus ca. 13%). Dit betekent dat er geen distributieve ruimte is in de dagelijkse sector op dit moment. De distributieve manoeuvreerruimte wordt reeds overschreden met ongeveer 1.000 m² w.v.o. (afgerond). Na de toevoeging van 2.150 m² w.v.o. zal deze situatie veranderen. De ‘aanbodzijde’ zal de ‘vraagzijde’ verder blijven overstijgen. De omzet per vierkante meter daalt verder onder de norm in 2020 (ruim 15%). Er is distributief gezien niet voldoende ruimte voor de schaalvergrotingen van beide supermarkten (AH en Vomar). Dit zal leiden tot verschuivingen in de gehele dagelijkse sector, hetgeen vooral zal leiden tot toenemende vergroting van de grip van de supermarkten op de totale foodbestedingen (inclusief het versspeciaalonderdeel). Als gevolg hiervan komen de speciaalwinkels onder druk te staan. Uitvloeisel hiervan is dat er winkels gaan sluiten vooral in het dagelijkse speciaalaanbod. Deze krachtige en gevarieerde dagelijkse speciaalzaken zijn momenteel juist een belangrijk speerpunt in het centrum van Heemstede. Echter, er moet rekening worden gehouden met een afkalving van het aanbod. Dit betekent met name een terugloop van de aantrekkelijkheid en het onderscheidende vermogen van het centrum van Heemstede. De vragen Hoe is de centrumwinkelstructuur van Heemstede momenteel te omschrijven? Het centrum van Heemstede bestaat uit de Binnenweg en Raadhuisstraat en is een lange klassieke winkelstraat. De straat heeft een opvallend gevarieerde branchering, met veel kleinschalige (vers)aanbieders, relatief weinig filiaalbedrijven en winkels in zowel het laag/midden als hoogprijssegment. Het winkelgebied kent drie belangrijke winkeltrekkers die traffic opleveren, de DekaMarkt, Hema en Vomar. De zwaktes in het winkelgebied zijn gelegen in het parkeerareaal, het feit dat het een eenrichtingsstraat betreft (geen optimale toegankelijkheid & bereikbaarheid) en dat de aansluiting van Aldi en Albert Heijn, twee andere belangrijke winkeltrekkers, op het centrumgebied niet goed is. Overal is het echter een aantrekkelijke en verzorgde winkelstraat. De klant in dit centrumwinkelgebied kan hier terecht voor zowel het ‘boodschappen doen’ als voor het ‘recreatief winkelen’. Draagt deze verplaatsing van de Vomar-supermarkt bij aan een versterking van de kwaliteit van het gehele centrumgebied van Heemstede? Een herontwikkeling van een gevestigde supermarkt gericht op een grotere afmeting kan meer haar trekkende rol voor de winkels in de omgeving vervullen. Dit zou in theorie kunnen betekenen dat er 21 22

cijfers afgerond bron: Locatus-bestanden (juli 2013)



meer traffic komt in een winkelgebied. Een winkeltrekker in dit deel van de Binnenweg is positief voor zowel dagelijkse als niet-dagelijkse winkels. Immers, er komen meer consumenten. De vraag is echter of daar in dit geval (met het Vomar-plan) sprake van is. En wel om twee redenen. - Er is distributief geen ruimte om deze ontwikkeling te realiseren. Met te weinig distributieve ruimte zal er onnodige marktverdringing gaan plaatsvinden. Dit zal met name leiden tot aantasting van de huidige gevarieerde winkelstructuur én door het onder druk komen te staan van het uitgebreide kleinschalige speciaalwinkelaanbod. Dit betekent dat de straat uiteindelijk in kwaliteit afneemt. - Daarnaast komt de nieuwe Vomar op een binnenterrein te liggen, zonder goede aansluiting met de Binnenweg. De bezoeker van de Vomar kan straks ook zonder bezoek aan de Binnenweg direct deze locatie verlaten. Een trekker functioneert pas echt als bronpunt voor de omliggende winkels op het moment dat er loopstromen in het gebied op gang komen. Een kans op ‘combinatieaankopen’ is meestal op het moment dat vanuit de parkeergelegenheid en/of de entree van de supermarkt de omliggende winkels zijn te zien (visuele relatie) én makkelijk zijn te belopen (fysieke relatie). Daarvan is straks in deze situatie met de Vomarsupermarkt (inclusief parkeerfaciliteiten) op het binnenterrein geen sprake. De kwaliteit van de Binnenweg als winkelstraat zal, met de verplaatsing en schaalvergroting van de Vomar, derhalve niet toenemen doch gaan afnemen. Wat zijn effecten van de verplaatsing van de Vomar in Heemstede op het noordelijk deel van de Binnenweg in Heemstede? De Vomar-supermarkt ligt in het noordelijke deel van de Binnenweg in het centrumgebied van Heemstede. Ondanks de kleine winkelmaat vervult de Vomar een trekkende rol in dit winkeldeel. Rekening gehouden moet worden met zo’n 8.000 bezoekers per week voor de supermarkt. Dit noordelijke deel van de Binnenweg kent een diverse en aantrekkelijke branchering, maar er is een kwetsbaarheid doordat er wat leegstand is. Bij het vertrek van deze supermarkt naar een achterliggend binnenterrein ontstaan er twee problemen, het verlies van een winkeltrekker én een extra leegstaand pand. Dit heeft grote negatieve gevolgen voor de andere winkels in dit straatdeel. De mogelijkheden tot combinatiebezoek zullen verminderen, minder traffic is minder potentiële bezoekers en tot slot is een straat met leegstand minder aantrekkelijk en kan minder concurrentiekracht opleveren. Door het vertrek van de Vomar kan dit winkeldeel van de Binnenweg in een negatieve spiraal terecht komen. Wat zijn distributieve effecten van de toevoegingen in de dagelijkse sector in Heemstede? Er is onvoldoende distributieve ruimte voor de geplande uitbreidingen in de supermarktsector. Met een versterking van de supermarktsector zal de concurrentiekracht vanuit die sector sterk worden vergroot. Aangezien het verzorgingsgebied niet zal worden vergroot zullen er verschuivingen gaan optreden. Dit betekent namelijk dat de positie van het kleinschalige speciaalaanbod in de dagelijkse sector onder druk komt te staan. Hiermee ontstaat een ruimtelijk-functioneel probleem. Deze situatie leidt er toe dat de kracht van het Heemsteedse winkelgebied wordt aangetast. Immers, op dit moment is de belangrijkste troef in dit winkelgebied juist de grote omvang en gevarieerdheid van het kleinschalige speciaalaanbod. De extra meters in de supermarktsector kunnen er toe gaan leiden dat op termijn de dagelijkse sector minder aantrekkelijk en gevarieerd wordt voor de consument. Dit kan o.a. tot gevolg hebben dat de consument van buiten de plaats Heemstede niet meer naar de Binnenweg en omgeving komt, men heeft minder reden om naar Heemstede-centrum toe te gaan. In de DPO-studie van het RBOI wordt aangegeven dat er voldoende omzet is voor alle winkels. Opgemerkt kan worden dat de gemiddelde vloerproductiviteit in de gehele dagelijkse sector straks (bij de toevoeing van ca. 2.150 m² w.v.o.) danig zal dalen en derhalve eveneens de omzetmogelijkheden voor alle winkels in deze sector. Zoals gezegd zal dan gevreesd moeten worden voor de positie en omvang van het speciaalaanbod. De vraag is ook of de speciaalaanbieders wel goed kunnen concurreren zoals het RBOI aangeeft. Immers, de speciaalaanbieders in het Binnenweggebied kunnen onder andere floreren dankzij de relatief beperkte rol van de hier anwezige supermarkten. Bij de distributief niet verantwoorde toevoeging van winkelmeters in de supermarktsector zal de unieke positie van het kleinschalig winkelaanbod worden aangetast 14 Adviesburo Kardol


Wat zijn de effecten van de supermarktuitbreiding in Heemstede op het functioneren van het lokale speciaalwinkelaanbod? Zoals aangegeven zijn er onvoldoende distributieve mogelijkheden voor uitvoering van beide supermarktplannen (Albert Heijn en Vomar). Als deze beide plannen worden doorgevoerd, zal er een te grote concurrentiestrijd in de supermarktsector gaan plaatsvinden. Weliswaar kan dit beschouwd worden als een ‘marktwerking’, echter deze slag zal grote gevolgen hebben voor het speciaalwinkelaanbod in het Binnenweggebied. Dit toenemende gevecht zal met name plaatsvinden in het ‘versassortiment’ van de supermarkt, hier zijn de meeste marges te behalen voor een supermarkt. Dit leidt er toe dat een deel van het versspeciaalwinkelaanbod letterlijk uit de markt zal worden gedrukt. Hoe om te gaan met het oude pand van de Vomar aan de Binnenweg? Het behouden van een winkeltrekker op de huidige plek van de Vomar is voor dit winkeldeel van de Binnenweg van levensbelang. Er zal, hoe dan ook, een oplossing gevonden moeten worden voor de instandhouding van de trekkracht in dit deel van de Binnenweg. Voorgesteld wordt om, indien verplaatsing van de Vomar naar het binnenterrein onafwendbaar zal zijn, in te zetten op een gelijktijdig ‘compensatietraject’ bestaande uit de herplaatsing van een gelijkwaardige winkeltrekker op deze plek. Dit betekent de vestiging van een winkel met een gemiddelde wekelijkse bezoekersstroom van gemiddeld ca. 8.000 personen. Met andere woorden: er zou pas medewerking aan een verplaatsing (en schaalvergroting) van de Vomar gegeven mogen worden indien een, qua winkeltrekkracht en traffic, gelijkwaardige herinvulling van de door de Vomar achter te laten locatie aan de Binnenweg beschikbaar is. Welke keuze is er om het winkelgebied Binnenweg te versterken? Heemstede beschikt al vele jaren over een hoogwaardig centrumwinkelgebied, bestaande uit een fijnmazig stelsel van gevarieerde winkelvoorzieningen, zowel in de food- als in de non-food. Het zal, wat betreft de instandhouding van dit fijnmazig stelsel van winkelvoorzieningen in het Binnenweggebied, een kwestie van kiezen zijn: • kiest de gemeente voor de handhaving van dit aantrekkelijke fijnmazig stelsel van het gevarieerde winkelaanbod? of • kiest de gemeente voor een uitplaatsing van een belangrijke winkeltrekker met als gevolg dat de trekkracht van het noordelijk deel van de Binnenweg drastisch zal gaan afnemen? Een keuze voor beide opties is een onmogelijkheid, daarvoor is de distributieve ruimte in Heemstede nu en in de toekomst volstrekt onvoldoende en worden straks de koop- en loopstromen fors afgeleid naar een binnenterrein. Om de zorgvuldig opgebouwde fijnmazige winkelstructuur in het Binnenweggebied in stand te houden, zal uiterst zorgvuldig moeten worden omgesprongen met de wijzigingen in deze bijzondere winkelstructuur. Geadviseerd wordt om thans eerst te kiezen voor een ‘time out’ en deze extra tijd te gebruiken om zorgvuldig te inventariseren welke mogelijkheden er zijn voor een verbeterde setting van de Vomarsupermarkt in combinatie met een directe (voetgangers)aansluiting op de Binnenweg. Een dergelijke winkelfiguur draagt het beste bij tot het handhaven van de krachtige winkelstructuur aan de Binnenweg. Daarbij zal, bij een eventuele verplaatsing van de Vomar-supermarkt, tevens ingezet kunnen worden op het in deze brief geadviseerde ‘compensatietraject’. Hierdoor worden de belangen van het winkelaanbod aan de Binnenweg het beste gediend. Vertrouwend u met deze brief op een voldoende wijze te hebben geïnformeerd, met vriendelijke groet, Drs. A.J. Kardol ADVIESBURO KARDOL


Detailresult Vastgoed T.a.v. de heer L. Swaanen Postbus AM BEVERWIJK. Hengelo (Gld.), 26 augustus 2013

Recommend Documents