DE VERKOOP OP LIJFRENTE. ENKELE VRAAGPUNTEN NADER BEKEKEN

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Academiejaar 2010-11

DE VERKOOP OP LIJFRENTE. ENKELE VRAAGPUNTEN NADER BEKEKEN.

Masterproef van de opleiding „Master in het Notariaat‟

Ingediend door

Femke Meulewaeter Studentennr. 20050743

Promotor: Prof. Dr. Annelies Wylleman Commissaris: Herlinde Baert

Inhoudsopgave INLEIDING ............................................................................................................................... 4 1

2

3

OMKADERING VAN HET BEGRIP „VERKOOP OP LIJFRENTE‟ ............................. 6 1.1

RATIO VAN EEN VERKOOP OP LIJFRENTE ....................................................... 6

1.2

RECHTSGROND ........................................................................................................ 8

1.3

KENMERKEN VAN DE VERKOOP OP LIJFRENTE ............................................. 9

1.3.1

Partijen ................................................................................................................. 9

1.3.2

Aleatoir karakter ................................................................................................. 10

1.3.3

De prijs ............................................................................................................... 14

1.3.4

Modaliteiten ....................................................................................................... 15

VERKOPEN OP LIJFRENTE TER AANVULLING VAN JE PENSIOEN? ................ 18 2.1

VERGRIJZING VERSUS GEWAARBORGD INKOMEN .................................... 18

2.2

HET OMGEKEERD WOONKREDIET OF PENSIOENKREDIET ....................... 19

2.3

VERKOOP OP LIJFRENTE VERSUS OMGEKEERD WOONKREDIET ............ 20

2.4

BESLUIT ................................................................................................................... 22

INSTRUMENT VAN SUCCESSIEPLANNING ............................................................ 24 3.1

SITUERING .............................................................................................................. 24

3.1.1

Beweegreden ...................................................................................................... 24

3.1.2

Tarieven inzake successierechten ....................................................................... 24

3.2

GEEN

VERMOMDE,

NOCH

EEN

ONRECHTSTREEKSE

SCHENKING

UITMAKEN......................................................................................................................... 25 3.3 4

BESLUIT ................................................................................................................... 27

DE ARGWAAN VAN DE WETGEVER KOMT TOT UITING IN DE WET .............. 28 4.1

ARTIKEL 918 VAN HET BURGERLIJK WETBOEK ........................................... 28

4.1.1

Situering ............................................................................................................. 28

4.1.2

Rechtsgrond ........................................................................................................ 29

4.1.3

Toepassingsvoorwaarden ................................................................................... 29

4.1.4

Dubbel vermoeden ............................................................................................. 30

4.1.5

Besluit................................................................................................................. 31

4.2

ARTIKEL 8 VAN HET WETBOEK SUCCESSIERECHTEN................................ 32

4.2.1

Situering ............................................................................................................. 32 2

4.2.2

Rechtsgrond ........................................................................................................ 33

4.2.3

Toepassingsvoorwaarden ................................................................................... 34

4.2.4

De uitzonderingen .............................................................................................. 37

4.2.5

Echtgenoten gehuwd onder een gemeenschapsstelsel........................................ 38

4.2.6

Besluit................................................................................................................. 39

4.3

5

4.3.1

Situering ............................................................................................................. 39

4.3.2

Rechtsgrond ........................................................................................................ 40

4.3.3

Toepassingsvoorwaarden ................................................................................... 40

4.3.4

Weerlegbaar vermoeden ..................................................................................... 42

4.3.5

Actiemogelijkheden ........................................................................................... 44

4.3.6

Besluit................................................................................................................. 45

EINDE VAN DE OVEREENKOMST ............................................................................ 47 5.1

UITDRUKKELIJK ONTBINDEND BEDING ........................................................ 47

5.1.1

Geen stilzwijgende ontbindende voorwaarde .................................................... 47

5.1.2

Ontbinding ex tunc ............................................................................................. 48

5.2

6

ARTIKEL 11 VAN HET WETBOEK SUCCESSIERECHTEN.............................. 39

VERNIETIGBAARHEID VAN DE OVEREENKOMST........................................ 49

5.2.1

Algemeen ........................................................................................................... 49

5.2.2

Vernietiging bij gebrek aan een onzeker element .............................................. 49

5.2.3

Vernietiging wegens afwezigheid van een (ernstige) prijs ................................ 51

5.2.4

Vernietiging wegens benadeling ........................................................................ 52

5.2.5

Besluit................................................................................................................. 54

BESLUIT ......................................................................................................................... 55

3

INLEIDING De verkoop op lijfrente houdt in dat een onroerend goed wordt verkocht tegen periodieke betaling van een lijfrente. De koper dient deze lijfrente te betalen zolang de persoon op wiens hoofd deze is gevestigd, leeft. Het betreft aldus in essentie een kanscontract. De uitkomst ervan is vooraf onzeker en beide partijen zullen erop speculeren dat deze in hun voordeel wordt beslecht. Zo zal de verkoper hopen op een zo lang mogelijke levensduur van het lijf zodanig dat hij zoveel rentes als mogelijk ontvangt. De koper zal dan weer gebaat zijn bij een kortere levensduur van het lijf aangezien deze resulteert in een lagere koopprijs. Zoals de titel van deze verhandeling reeds onthult, zullen enkele vraagpunten omtrent de verkoop op lijfrente van naderbij worden onderzocht. Allereerst wordt gepoogd een omschrijving van het begrip „verkoop op lijfrente‟ te bieden. De wet bevat immers geen definitie van dit begrip. Hiertoe worden de essentiële kenmerken van deze overeenkomst uiteengezet. Daarnaast wordt ook dieper ingegaan op de mogelijke beweegredenen om tot een verkoop op lijfrente over te gaan.

De volgende hoofdstukken situeren zich rond de mogelijke motieven om te kiezen voor een verkoop op lijfrente. Elk hoofdstuk is opgebouwd rond een bepaald motief en zet de ermee gepaard gaande gevolgen uiteen. Op die manier wordt gepoogd de potentiële verkoper en koper op lijfrente voldoende informatie te bieden zodat zij, -bewust van mogelijke implicaties en alternatieven- , voor zichzelf kunnen uitmaken of ze al dan niet meestappen in het verhaal van de verkoop op lijfrente.

Zo spitst het tweede hoofdstuk zich toe op de vraag of de verkoop op lijfrente een antwoord biedt op de groeiende vraag naar een aanvullend pensioen. Hiertoe wordt het mogelijke alternatief bestaande uit het omgekeerd woonkrediet besproken en afgewogen tegen de verkoop op lijfrente.

Het derde hoofdstuk onderzoekt dan weer of de verkoop op lijfrente een doeltreffend instrument van successieplanning uitmaakt. Zo kan de verkoop op lijfrente aangewend worden wanneer men als erflater wil vermijden dat zijn rechtsverkrijgers hoge successierechten zouden moeten betalen.

4

Het daaropvolgend hoofdstuk situeert zich rond de argwaan van de wetgever met betrekking tot een verkoop op lijfrente die plaatsvindt tussen de erflater en bepaalde personen waarmee hij een nauwe band heeft. Vanuit dit wantrouwen werden door de wetgever verscheidene fictiebepalingen in het leven geroepen waarvan de impact wordt nagegaan.

In het vijfde en overigens laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de mogelijke wijzen tot beëindiging van een verkoopovereenkomst met lijfrente. Hierbij worden zowel de mogelijkheid tot ontbinding als de eventuele nietigheid van de overeenkomst uiteengezet.

5

1 OMKADERING VAN HET BEGRIP ‘VERKOOP OP LIJFRENTE’ 1.1 RATIO VAN EEN VERKOOP OP LIJFRENTE 1. In het kader van een burgerrechtelijke koopovereenkomst wordt de prijs volledig betaald bij het verlijden van de authentieke akte waarna de eigendom overgaat van verkoper op koper. Bij de verkoop op lijfrente daarentegen, verbindt de koper er zich toe om ter verkrijging van het goed periodieke betalingen te verrichten aan de verkoper en dit tot aan het overlijden van een bij de overeenkomst welbepaald persoon. Het essentieel verschil tussen beide bestaat in de betalingswijze. Wat zijn nu de beweegredenen om over te gaan tot een verkoop op lijfrente, eerder dan op de gebruikelijke wijze te verkopen?1

In hoofdorde kunnen er drie motieven onderscheiden worden om te kiezen voor een verkoop op lijfrente. In de eerste plaats denken we aan de mogelijkheid voor een oudere om aan de hand van de periodieke lijfrentebetalingen een bijkomend inkomen te verwerven. Deze noodzaak kan ontstaan wegens de ontoereikendheid van het wettelijk pensioen om in zijn dagdagelijkse behoeften te voorzien of meer nog om een bepaalde levensstandaard te kunnen handhaven.2

Daarnaast kan het interessant zijn een strategie uit te dokteren die ertoe strekt dat je rechtsverkrijgers zo min mogelijk successierechten hoeven te betalen. Zo is het voordeliger om een goed op lijfrente te verkopen aan bepaalde rechtsverkrijgers dan het goed als legataris aan deze na te laten, aangezien daar voor niet-erfgenamen of verre verwanten torenhoge successierechten mee gepaard gaan.3

In laatste instantie wordt een verkoop op lijfrente ook wel eens toegepast als middel om de dwingende regels aangaande de reserve te ontwijken. Wanneer een erflater zijn onroerend goed niet wil nalaten aan zijn erfgenamen, kan hij het goed op lijfrente verkopen aan een derde. Men kan ook de behoefte hebben een bepaalde reservataire erfgenaam te benadelen in het voordeel van een andere reservataire erfgenaam waaraan men dan op lijfrente zal

1

S. D‟HOLLANDER, “De verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, 109. P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 3 S. D‟HOLLANDER, “De verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, 110. 2

2010, 158.

6

verkopen.4 Hierdoor maakt het goed bij overlijden geen deel meer uit van de nalatenschap. De lijfrente is dan weer slechts betaalbaar tot aan het overlijden van het lijf5.6 Hieruit volgt dat de erfgenamen noch op dit goed, noch op de rentes aanspraak zullen maken. Op die manier wordt tegemoetgekomen aan de behoefte tot feitelijke onterving van deze erfgenamen. Deze praktijk wordt door de fiscus echter met Argusogen bekeken. Daartoe werden fictiebepalingen in het leven geroepen die de nodige consequenties met zich meebrengen.7

2. In tweede orde zijn er nog bijkomende voordelen verbonden aan een verkoop op lijfrente en dit niet alleen voor de verkoper, maar ook voor de koper op lijfrente. Voor de verkoper bestaat de kans dat hij een vergoeding zal bekomen die de waarde van het onroerend goed overtreft. De koper maakt dan weer kans dat hij het goed kan verwerven tegen een vergoeding lager dan de waarde van het goed. Daarenboven biedt de verkoop op lijfrente als meerwaarde dat de verkoper die in zijn goed wil blijven wonen dit kan, mits hij zich het vruchtgebruik van de woning voorbehoudt. Voor oudere mensen is dit ongetwijfeld zeer aantrekkelijk, daar zij gezien hun hogere leeftijd meestal niet bereid zijn om te verhuizen. De koper heeft als additioneel voordeel dat hij met beperkte middelen toch in staat is een onroerend goed te verwerven. Hoewel hij misschien geen groot bedrag ineens kan ophoesten, kan hij zich toch een woning verschaffen en dit zonder een hypothecair krediet met de bijhorende kosten te moeten aangaan.8

4

In zodanig geval dient men echter rekening te houden met de fictiebepalingen uit artikel 8 en 11 van het Wetboek Successierechten en met artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek die dergelijk constructie met argwaan benaderen. Zie infra inzake art. 918 B.W. pagina 28, nummers 22 e.v.; inzake art. 8 W. Succ. pagina 32, nummers 30 e.v. en inzake art. 11 W. Succ. pagina 39, nummers 42 e.v. 5 Zie infra pagina 10-11 voor de omschrijving van het begrip “het lijf” 6 De erfgenamen kunnen slechts de renten opeisen die op de dag van het overlijden vervallen, doch nog niet betaald zijn. 7 P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, 158-159 en P. VERKINDEREN, “Vervreemding tegen lijfrente” in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 103, II.E 3-7. 8 S. D‟HOLLANDER, “De verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, 109-110.

7

1.2 RECHTSGROND 3. Wanneer we het Burgerlijk Wetboek erop naslaan vinden we nergens een letterlijke definitie terug van de „verkoop op lijfrente‟. We stuiten er wel op een omschrijving van het begrip „lijfrente‟, met name als volgt: “Lijfrente kan gevestigd worden onder bezwarende titel, tegen betaling van een som geld of tegen afstand van een geldswaardig roerend goed, of van een onroerend goed.9 Zij kan ook geheel om niet gevestigd worden, bij schenking onder de levenden of bij testament.”10

Hieruit volgt dat de lijfrente als een rechtsverhouding eerder dan als een contract dient omschreven te worden, daar zij niet alleen op basis van een overeenkomst, maar ook ingevolge een testament, rechterlijke beslissing of de wet kan ontstaan.11

In het kader van deze uiteenzetting beperken we ons tot de verkoop op lijfrente, zijnde een lijfrente gevestigd ten bezwarende titel. Nu de wet geen soelaas biedt, richten we ons op de rechtsleer voor een nader onderzoek van het begrip. Deze sorteert de verkoop op lijfrente onder de noemer „kanscontracten‟. Daaruit volgt dat de verkoop op lijfrente naast een overeenkomst onder bezwarende titel tevens een kanscontract uitmaakt.12

Een contract wordt overeenkomstig artikel 1106 van het Burgerlijk Wetboek geacht onder bezwarende titel te zijn aangegaan wanneer daarbij aan elke partij de verplichting wordt opgelegd om iets te geven of te doen. De verkoop op lijfrente wordt bijgevolg als een overeenkomst onder bezwarende titel beschouwd, daar de verkoper het onroerend goed vervreemdt tegen betaling door de koper van een lijfrente.

9

Art. 1968 B.W. In het kader van deze masterproef wordt enkel de lijfrente tegen afstand van een onroerend goed behandeld. 10 Art. 1969 B.W. 11 B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, AntwerpenOxford, Intersentia, 2004, 39. 12 A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, AntwerpenOxford, Intersentia, 2007, 99-100 en J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 65.

8

Artikel 1964 van het Burgerlijk Wetboek stipuleert dat een kanscontract een wederkerige overeenkomst is, waarvan de gevolgen, met betrekking tot winst en verlies, hetzij voor alle partijen, hetzij voor één of meer van hen, van een onzekere gebeurtenis afhangen. Na de definitie volgt in de wet een niet-limitatieve opsomming van kanscontracten waarbij ook het contract van lijfrente wordt vermeld. Beide partijen dienen aldus een gelijke kans op winst of verlies te hebben opdat de verkoop op lijfrente haar onontbeerlijk aleatoir karakter zou genieten.13

1.3 KENMERKEN VAN DE VERKOOP OP LIJFRENTE 1.3.1 Partijen 4. In tegenstelling tot bij een gewone burgerrechtelijke koopovereenkomst waar er louter een koper en verkoper als partij aan bod komen, zijn er bij de verkoop op lijfrente mogelijkerwijs meerdere personen betrokken. Een verkoop op lijfrente houdt een overeenkomst in tussen de verkoper op lijfrente en de renteplichtige waarbij deze laatste een lijfrente betaalt aan de rentegenieter gedurende een bepaalde periode die afhangt van de levensduur van een welbepaald persoon.14 Mogelijks kunnen de bij de verkoop op lijfrente betrokken personen aldus vier verschillende hoedanigheden aannemen namelijk deze van verkoper op lijfrente, rentegenieter, renteplichtige en lijf. Niettemin zijn de verkoper, de rentegenieter en het lijf doorgaans één en dezelfde persoon. Worden deze hoedanigheden nu door vier onderscheiden personen ingenomen, dan zijn enkel de verkoper op lijfrente en de renteplichtige partij in de strikte zin van het woord.15 De „verkoper op lijfrente‟ is degene die zijn onroerend goed verkoopt tegen ontvangst van een periodieke lijfrente. Hij is de persoon die de rente bedingt en wordt dan ook vaak vermeld onder de benaming „stipulant‟. Wanneer hij deze lijfrente ook daadwerkelijk zelf int, is hij tevens de „rentegenieter‟. De lijfrente wordt echter niet steeds ten gunste van de verkoper bedongen, zij kan ook ten gunste van een derde gestipuleerd worden in welk geval de 13

G. BALLON, “Artikel 1964 B.W.‟ in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, I, Benoemde overeenkomsten, Titel XII, Kanscontracten, Mechelen, Kluwer, losbl., 1 en B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 47-48. 14 A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, AntwerpenOxford, Intersentia, 2007, 101. 15 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 66.

9

verkoper en rentegenieter een onderscheiden persoon uitmaken.16 De „renteplichtige‟ is de persoon dewelke de rente dient te betalen aan een ander persoon. Deze zal veelal de verkrijger van het goed zijn. Daarnaast is er ook nog de persoon op wiens hoofd de lijfrente wordt gevestigd,ook wel het „lijf‟ genoemd. Deze kan zowel de verkoper op lijfrente zelf als een derde zijn.17 Het is ook mogelijk dat er meerdere personen de hoedanigheid van lijf aannemen, namelijk wanneer de lijfrente wordt gevestigd op het hoofd van meerdere personen.18 Wanneer het lijf een derde is, moet deze hetzij op zijn minst bepaalbaar zijn, hetzij duidelijk in het contract worden vermeld. Dit opdat de renteplichtige zich bij het sluiten van de overeenkomst een voorstelling kan maken van de omvang van zijn verplichtingen. Het aantal te betalen lijfrentes is immers afhankelijk van de levensduur van het lijf. Het lijf dient een natuurlijk persoon uit te maken, daar deze noodzakelijkerwijze sterfelijk dient te zijn. De overige hoedanigheden kunnen ook door rechtspersonen worden ingevuld.19

1.3.2 Aleatoir karakter 1.3.2.1 Aanwezigheid van een onzeker element 5. Aangezien zij onder de noemer van de kanscontracten valt, is de aanwezigheid van een onzeker element onontbeerlijk bij de verkoop op lijfrente. Deze beschikt over een zodanig aleatoir karakter wanneer de kans op winst of verlies bij beide partijen afhankelijk is van een onzekere factor of alea.

De kans op winst of verlies heeft bij de verkoop op lijfrente

betrekking op de onzekerheid omtrent het aantal te betalen periodieke rentes, dewelke op hun beurt afhangen van een onzekere gebeurtenis met name de levensduur van het lijf. Leeft het lijf nog lange tijd, dan heeft de rentegenieter winst doordat hij gedurende ruime tijd de rente zal ontvangen. Dit betekent voor de renteplichtige echter een verliessituatie, daar hij langer dan verhoopt deze rente zal moeten ophoesten. Sterft het lijf vroegtijdig, dan zal de rentegenieter minder rentes opstrijken dan hij zou willen. Hier haalt de renteplichtige dan weer voordeel uit. De partijen dienen zich hierbij neer te leggen, aangezien zij door het

16

Art. 1973 B.W., dit behelst een lijfrente onder de vorm van een beding ten behoeve van een derde. Art. 1971 B.W. 18 Art. 1972 B.W. 19 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 66; B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 78 en P. VERKINDEREN, “Vervreemding tegen lijfrente” in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 103, II.E 2, 3-8. 17

10

aangaan van het kanscontract deze kans op winst of verlies aanvaard hebben. Ze waren zich er aldus van bewust dat zij een risico namen en kunnen hiertegen achteraf niet protesteren.20

Uit de wettelijke definitie blijkt dat om van een kanscontract en aleatoir karakter te kunnen gewagen, het van wezenlijk belang is dat beide partijen een gelijke, werkelijke kans op winst of verlies hebben. Er dient tussen de partijen niet alleen een evenwichtige kans op winst of verlies te bestaan, deze kans dient daarenboven te beantwoorden aan de realiteit. De datum van overlijden van het lijf moet aldus voor beide partijen een onzeker element uitmaken. Wanneer dit niet het geval is, -met name doordat de ene quasi zeker is van winst en de andere geen reële kans heeft om te winnen- , is het evenwicht tussen de kansen verbroken.21 De overeenkomst ontbeert aldus haar wezenlijk aleatoir karakter waaruit volgt dat deze vernietigbaar is wegens het ontbreken van een voorwerp.22

1.3.2.2

Objectieve of subjectieve onzekerheid

6. De vernietigbaarheid van het contract bij gebreke van het vereiste aleatoire karakter kan op twee wijzen worden getoetst, enerzijds op objectieve wijze en anderzijds op subjectieve wijze. Vooreerst kan men nagaan of er een objectieve onzekerheid was omtrent de datum van overlijden. Hierbij wordt getoetst of de lijfrentegenieter hetzij bij het aangaan van de verkoop op lijfrente nog een normale levensverwachting had, hetzij zijn overlijden nakend was gezien zijn gezondheidstoestand. Een tweede toetsingswijze is subjectief en bestaat erin na te gaan of er in hoofde van de contractspartijen onzekerheid bestond betreffende de levensduur van het lijf.23 De wet bevat enkele bepalingen waarbij de objectieve toetsingswijze wordt toegepast. De rechtspraak beperkt zich echter niet tot deze wettelijke voorschriften en gaat in sommige gevallen ook over tot vernietiging op basis van een subjectieve toetsing.24

20

A. DE BOECK, “Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid”, TBBR 2006, afl. 10, 607 en B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 48. 21 A. DE BOECK, “Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid”, TBBR 2006, afl. 10, 606-608. 22 Zie infra pagina 48, nummer 55. 23 B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, AntwerpenOxford, Intersentia, 2004, 48-49 en A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, 104. 24 A. DE BOECK, “Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid”, TBBR 2006, afl. 10, 609.

11

1.3.2.3 Wettelijke vermoedens 7. In een poging om meer duidelijkheid te scheppen voerde de wetgever twee artikelen in waarbij onweerlegbaar wordt vermoed dat er geen onzeker element voorhanden is. Vooreerst bepaalt artikel 1974 B.W.: “Ieder contract van lijfrente, gevestigd op het leven van iemand die overleden was op de dag waarop het contract is aangegaan, is zonder gevolg.”

Er is slechts een werkelijke kans op winst of verlies voorhanden, wanneer het lijf minstens nog in leven is bij het sluiten van de overeenkomst. Bijgevolg gaat het om een strikt objectief alea, met name het al dan niet in leven zijn van het lijf ten tijde van het aangaan van de overeenkomst. Ingeval het lijf reeds overleden zou zijn op het tijdstip van het voltrekken van het contract, heeft het contract geen voorwerp waardoor het bijgevolg nietig kan verklaard worden.25

Daarnaast bepaalt artikel 1975 B.W.: “Hetzelfde geldt voor het contract waarbij de rente is gevestigd op het leven van iemand die reeds was aangetast door de ziekte waaraan hij binnen twintig dagen na de dagtekening van het contract is overleden.”

Voor de toepassing van desbetreffend artikel dienen aldus drie voorwaarden vervuld te zijn. Vooreerst dient de rentegenieter bij het afsluiten van het contract reeds aangetast te zijn door een ziekte, waarbij het begrip ziekte een ruime interpretatie geniet. Deze mag echter niet zo ruim worden ingevuld dat zelfdoding, zwangerschap en ouderdom hieronder worden begrepen. Vervolgens behoort deze ziekte de oorzaak van het overlijden uit te maken. Tenslotte moet het overlijden plaatsvinden binnen de twintig dagen, te rekenen van de dagtekening van het contract. Men houdt strikt vast aan de termijn van twintig dagen, zonder rekening te houden met de wijze van beleving van deze ziekte in hoofde van de partijen. Er wordt immers geen rekening gehouden met het feit of de partijen het overlijden ingevolge de ziekte konden voorzien, noch met hun daadwerkelijke kennis hieromtrent. Er wordt enkel

25

B. KOHL, “Le contrat de vente d‟immeuble, développements récents”, in B. KOHL, La vente immobilière, aspects civils, administratifs et fiscaux, Luik, Anthemis, 2010, 120 en B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 50.

12

nagegaan of het lijf al dan niet aan enige ziekte leed waaruit volgt dat het risico ook hier op objectieve wijze wordt beoordeeld.26

8. De aan- of afwezigheid van dergelijke ziekte kan redelijkerwijze enkel met zekerheid worden vastgesteld aan de hand van een medisch attest. Wil men als koper kunnen bewijzen dat de verkoop op lijfrente geldig werd gesloten, dan zal dit bewijs enkel doeltreffend geleverd worden aan de hand van een attest opgesteld door een geneesheer waaruit de goede gezondheid van de verkoper blijkt. Daarenboven is het aan te raden dergelijk attest te bemachtigen, zodra er ook maar de geringste twijfel mogelijk is omtrent de gezondheidstoestand van de verkoper. De verkoop is immers vernietigbaar zodra de verkoper aan enige ziekte leed met de dood als gevolg en dit zelfs wanneer de koper hiervan niet op de hoogte was. De vraag rijst of zodanig wettelijk vermoeden niet te verregaand is. Immers, een koper die geen weet had van de levensbedreigende ziekte waaraan de verkoper overleed en aldus meende een gelijke kans op winst of verlies te hebben als deze laatste, wordt hierdoor geconfronteerd met een nietige verkoopovereenkomst. Deze bedenking wordt gerelativeerd door de bedoeling van de wetgever die erin bestond rechtszekerheid te bieden. Door het creëren van voorgaande wettelijke onweerlegbare vermoedens wilde de wetgever vermijden dat nog kon gediscussieerd worden of partijen nu al dan niet op de hoogte waren van de dood of levensbedreigende ziekte van het lijf.27

1.3.2.4

Besluit

9. Enerzijds wordt door de wetgever tegemoetgekomen aan de doelstelling rechtszekerheid te scheppen. Anderzijds kunnen we opmerken dat deze doelstelling desalniettemin niet ten volle wordt bereikt. De wettelijke termijn van twintig dagen is per slot van rekening niet meer afgestemd op de huidige stand van de geneeskunde. Vroeger stierf men bij een ernstige ziekte doorgaans reeds binnen de twintig dagen, terwijl men nu door de geavanceerde behandelingswijzen de levensduur aanzienlijk kan verlengen. Terwijl de oudere rechtsleer voornoemde termijn nog als een vervaltermijn beschouwde, waarbuiten de nietigheid van de overeenkomst niet kon gevorderd worden, is zodanige opvatting heden ten dage niet meer aan

26

B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, AntwerpenOxford, Intersentia, 2004, 51-52 en A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, 104-105. 27 P. VERKINDEREN, “Vervreemding tegen lijfrente” in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 103, II.E 2-10.

13

de orde. De moderne rechtspraak gaat verkopen op lijfrente met een overlijden buiten de termijn van twintig dagen alsnog vernietigen omwille van het ontbreken van het vereiste aleatoire karakter. De kans op winst of verlies dient tenslotte ook buiten de termijn van twintig dagen in evenwicht te zijn tussen de partijen. Buiten deze wettelijke termijn van twintig dagen kan de rechter daarenboven de overeenkomst nietig verklaren wegens het ontbreken van een subjectief onzeker element. Wanneer de renteplichtige kennis had van het nakende overlijden van het lijf is de kans op winst of verlies niet meer in evenwicht. Zodoende is de overeenkomst vernietigbaar wegens gebrek aan voorwerp.28

1.3.3 De prijs 10. Bij een verkoop op lijfrente wordt de lijfrente gevestigd onder bezwarende titel en niet ten kosteloze titel. Essentieel is dat het onroerend goed wordt verkocht tegen periodieke betaling van een lijfrente, meer bepaald een som geld.29 Zodoende dient de verkoop op lijfrente onderscheiden te worden van een kostcontract. Dit is een overeenkomst waarbij een persoon, die een goed of kapitaal verkreeg, zich ertoe verbindt de verkoper gedurende diens leven te verzorgen. Daarnaast dient een onderscheid gemaakt te worden met een eeuwigdurende rente. Bij de verkoop op lijfrente is er per slot van rekening geen sprake van een eeuwigdurende rente, maar van een tijdelijke rente, daar de renten periodiek betaalbaar zijn totdat het leven van het lijf een einde neemt.30

De partijen vestigen de lijfrente tegen een rentevoet die ze vrij mogen bepalen. In de praktijk houden ze echter niet alleen rekening met de levensverwachting van het lijf, maar tevens met de waarde van het onroerend goed en de gebruikelijke rentevoet op het ogenblik van de verkoop. De levensverwachting van het lijf wordt berekend op basis van diens gezondheidstoestand en leeftijd. Deze berekening is eerder complex en om die reden wordt dan ook gebruik gemaakt van sterftetabellen.31

28

B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, AntwerpenOxford, Intersentia, 2004, 51-52 en A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, 104-105. 29 Hoger werd reeds gewezen op de verschillende betalingswijze die het onderscheid uitmaakt tussen een burgerrechtelijke koop-verkoop en een verkoop op lijfrente. 30 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 67 en P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, 158-160. 31 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 67, P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright,

14

De betaling van de prijs dient echter niet uitsluitend door middel van een lijfrente te geschieden. De gehele betaling door middel van lijfrente is een mogelijke modaliteit van betaling van de prijs. Men komt evenwel regelmatig overeen bij het verlijden van de akte éénmalig een bepaald bedrag contant te voldoen. Dit deel wordt „het boeket‟ genoemd. Dergelijke werkwijze is overigens niet verplicht, maar toch is het gebruikelijk dat men een deel van de prijs, gaande van tien tot vijftien procent, reeds uitbetaalt bij het verlijden van de akte. Het overige deel dient dan via lijfrente betaald te worden.32

1.3.4 Modaliteiten 11. Een verkoop op lijfrente kan volgens verschillende modaliteiten worden gesloten. De keuze voor een welbepaalde modaliteit ligt bij de partijen, die deze keuze weloverwogen zullen maken in het licht van hun respectievelijke wensen. Zij dienen deze keuze echter te maken zonder afbreuk te mogen doen aan de bovenvernoemde essentiële kenmerken van de verkoop op lijfrente.

Vooreerst kan er gekozen worden voor een verkoop op lijfrente, hetzij van de volle eigendom van het onroerend goed, hetzij van de blote eigendom met voorbehoud van het vruchtgebruik. Wanneer de verkoper het goed wil blijven betrekken tot aan zijn overlijden of er tot voornoemd tijdstip huurinkomsten van in de wacht wil slepen, zal hij opteren voor een verkoop op lijfrente met voorbehoud van vruchtgebruik. Bij zodanige verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik kan een clausule opgenomen worden in het contract dat de verkoper op lijfrente afstand kan doen van dit vruchtgebruik in welbepaalde gevallen zoals het niet meer kunnen betrekken van het goed wegens gezondheidsproblemen.33

Het is ook mogelijk het goed te verkopen op lijfrente met voorbehoud van een recht van bewoning. Dan heeft men een zakelijk recht om tijdelijk of levenslang te blijven wonen in het

2010, 158-160 en P. VERKINDEREN, “Vervreemding tegen lijfrente” in X., Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 103, II.E 2-12. 32 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 65 en P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, 159-160. 33 J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 65 en C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr. 632.

15

verkochte goed.34 Het recht van bewoning is minder ruim dan vruchtgebruik, daar de verkoper enkel het recht zal hebben om het goed zelf te bewonen en niet om het te verhuren en er de huurinkomsten van te innen.

Een andere modaliteit bestaat erin dat de verkoop gebeurt door twee of meer personen tegen een lijfrente die in geval van overlijden van een van de rentegenieters hetzij wordt verminderd, hetzij aanwast bij of overgaat op de overlevende van de rentegenieters. Dit kan gebeuren zowel met als zonder voorbehoud van vruchtgebruik te maken.35

Gebeurlijk kan men ook een verkoop op lijfrente vestigen op het hoofd van een welbepaald persoon, maar met een maximumduur. In principe wordt de verkoop op lijfrente gesloten voor de levensduur van het lijf. Maar sommigen zijn hier geen voorstander van, gezien de grote onzekerheid omtrent het aantal te betalen rentes. Zij opteren er dan voor om een maximumduur te bedingen gedurende dewelke de rentes betaalbaar zijn. Overlijdt het lijf vóór deze duur dan zijn de rentes uiteraard ook niet meer betaalbaar. Overlijdt het lijf slechts na het verstrijken van de maximumduur dan mag men toch al stoppen met betalen vanaf het bereiken van de bedongen termijn. Dit beperkt de onzekerheid voor de renteplichtige, maar in casu kan gediscussieerd worden of het vereiste aleatoire karakter nog wel aanwezig is. Geargumenteerd kan worden dat het onzekere element dat bestaat uit de onduidelijke levensduur van het lijf in dergelijk geval niet aanwezig is. De renteplichtige kent op die manier tenslotte de maximaal door hem te betalen rentes.36

Niet noodzakelijk, doch gewenst is een indexeringsclausule met betrekking tot de rente. Op die manier kan men zich indijken tegen de inflatie, aangezien de rentegenieter zo over de gehele periode een gelijkwaardige rente verkrijgt. Als index kan men bijvoorbeeld de gezondheidsindex of het indexcijfer van de consumptieprijzen hanteren. Aldus haalt de rentegenieter hier in het merendeel van de gevallen voordeel uit, met name wanneer deze

34

Art. 625 B.W. C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr. 632 en 386, nr. 634. 36 C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr. 632 en N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.), 704. 35

16

index stijgt. Uitzonderlijk, bijvoorbeeld in tijden van economische crisis, is er een daling van de index, wat de renteplichtige dan weer ten goede komt.37

De betaling van de prijs kan volledig geschieden door middel van betaling van een periodieke lijfrente. Het is ook mogelijk dat de verkoop een gemengd karakter heeft met name doordat de prijs deels wordt betaald door eenmalig een bedrag, met name het boeket, contant te betalen bij het verlijden van de akte en deels door het periodiek voldoen van de lijfrente.38

37

C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr. 632 en 388, nr. 636. 38 C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 383, nr. 632.

17

2 VERKOPEN OP LIJFRENTE TER AANVULLING VAN JE PENSIOEN? 2.1 VERGRIJZING VERSUS GEWAARBORGD INKOMEN 12. België wordt geconfronteerd met een toenemende oudere bevolking in verhouding tot de actieve bevolking die dient in te staan voor de wettelijke pensioenen van de gepensioneerden. Dit wordt problematisch, mede doordat de levensverwachting almaar stijgt.39 Om tegemoet te komen aan de tekortkomingen van het wettelijk pensioen, zijn er naast deze „eerste pijler‟ nog twee pijlers waarop men beroep kan doen. Terwijl „de tweede pijler‟ een aanvullend pensioen gekoppeld aan de beroepsactiviteit inhoudt, bestaat „de derde pijler‟ uit het individueel pensioensparen of het aangaan van een individuele levensverzekering. Sommigen stellen dat er daarnaast nog twee pijlers zijn waarop een beroep kan worden gedaan. De „vierde pijler‟ houdt de schuldenvrije eigendom van de gezinswoning op pensioenleeftijd in. De mogelijkheid om vrij te sparen maakt dan een „vijfde pijler‟ uit. Ook deze overige pijlers bieden echter geen alomvattende oplossing. Per slot van rekening kan niet iedereen op elk van deze pijlers beroep doen onder meer hetzij omdat het bedrijfspensioen voor hen niet openstaat40, hetzij omdat hun inkomen niet toereikend genoeg is om hiervoor te kunnen sparen41.42

13. Door de tekortkomingen van het wettelijk systeem ontstaat de behoefte aan een bijkomende pensioenpijler. Wanneer oudere mensen zich willen verzekeren van een gewaarborgd inkomen, doen zij al eens beroep op een verkoop op lijfrente. Zij kunnen deze nood ervaren wanneer hun pensioen niet voldoet om in hun levensbehoeften te voorzien of wanneer zij aan de hand van deze lage inkomsten niet in staat zijn om hun levensstandaard te

39

Dit wordt ook wel de vergrijzingsproblematiek genoemd. Bijvoorbeeld zelfstandigen, ambtenaren en werklozen. 41 Deze pijler is voornamelijk interessant voor de personen met een hoger inkomen. 42 P. HEYMANS, “Recht in wording: naar een Belgisch regelgevend kader voor een Omgekeerd Woonkrediet of Reverse Mortgage?” in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, 173-174. en E. TERRYN, “Het omgekeerd woonkrediet”, DCCR 2010, afl. 87, 3-4. 40

18

behouden. De periodieke uitkering van lijfrentes vormt voor hen dan een welgekomen aanvullend inkomen.43

2.2

HET OMGEKEERD WOONKREDIET OF PENSIOENKREDIET

14. In dergelijke situatie betekent een verkoop op lijfrente echter niet enkel rozengeur en maneschijn. Men dient bij de keuze om te verkopen op lijfrente rekening te houden met de eraan verbonden implicaties.44 Om het gebrek aan liquide middelen bij senioren op te vangen kan een omgekeerd woonkrediet of „reverse mortgage‟ een geldig alternatief bieden voor de verkoop op lijfrente.45 Dit is een techniek die onder meer reeds in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Nederland wordt gehanteerd en dit respectievelijk onder de benamingen

„reverse

mortgage‟,

„equity

release‟,

„prêt

viager

hypothécair‟

en

„opeethypotheek‟.46 In België bestaat deze methode vooralsnog niet, al werd er recent een wetsvoorstel ingediend tot invoering van een „pensioenkrediet‟.47

15. Men spreekt van een omgekeerd woonkrediet omdat , -in tegenstelling tot wat bij een gewoon hypothecair krediet het geval is- , het niet de kredietnemer is die de betalingen doet.48 Bij een omgekeerd woonkrediet verkrijgt de oudere krediet, hetzij door middel van een éénmalig bedrag, hetzij door middel van periodieke uitbetalingen verricht door de kredietgever. De woning dient dan als waarborg voor dit krediet.49 Het kapitaal en de intresten zijn pas betaalbaar bij verhuis of overlijden. Op dat ogenblik kan gekozen worden om deze terug te betalen of het goed te laten verkopen door de kredietgever die op die manier zijn

43

J. CEENAEME, M. DAMBRE, E. DEBRUYNE, B. HUBEAU, J. VANDENBERGHE en T. VANDROMME, Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 65 en P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, 158. 44 Zie infra pagina 21, nummer 16. 45 P. HEYMANS, “Het omgekeerde woonkrediet als alternatief voor de verkoop op lijfrente”, in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, 178. 46 P. HEYMANS, “Recht in wording: naar een Belgisch regelgevend kader voor een Omgekeerd Woonkrediet of Reverse Mortgage?” in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, 174-175. 47 Wetsvoorstel (M. DE BLOCK) tot invoering van het pensioenkrediet, Parl. St. Kamer, 2010-11, nr. 53-1229/001. 48 Een hypothecair krediet houdt in dat de kredietnemer betalingen verricht aan de kredietgever tot afbetaling van het krediet dat werd aangegaan om een onroerend goed te verwerven. Dit is dus gericht op het bekomen van eigendomsrechten op een onroerend goed. 49 Bij een omgekeerd woonkrediet is het de bank die de betalingen verricht. Wanneer het krediet niet wordt afgelost kan hij het onroerend goed uitwinnen. Dit is gericht op het verkrijgen van liquiditeitsmiddelen, het eigendomsrecht op het onroerend goed gaat desgevallend verloren.

19

kapitaal terugkrijgt. De eventuele meerwaarde komt in dat geval toe aan de kredietnemer of diens erfgenamen.50

De techniek van het omgekeerd woonkrediet spitst zich toe op personen die men wel eens „cash poor, real estate rich‟ noemt.51 Zij beschikken enerzijds over de eigendom van hun woning en anderzijds over beperkte liquide middelen. Zij hebben als het ware een slapend vermogen in hun bezit, daar hun rijkdom vastzit in hun woning. Door middel van een omgekeerd woonkrediet wordt het illiquide onroerend vermogen omgezet in een besteedbaar inkomen voor de oudere. Door de verzilvering van een deel van de vermogenswaarde van de woning, realiseert de oudere dat hij in zijn levensbehoeften kan voorzien en tegelijkertijd zijn onroerend goed kan blijven bewonen.52

2.3 VERKOOP

OP

LIJFRENTE

VERSUS

OMGEKEERD

WOONKREDIET 16. Hierna wordt toegespitst op de verschillen tussen de verkoop op lijfrente enerzijds en het omgekeerd woonkrediet anderzijds. Hieruit wordt afgeleid welke techniek voor de oudere met financieringsbehoeften het voordeligst blijkt.

Wanneer men zijn onroerend goed verkoopt op lijfrente betekent dit dat de eigendom wordt overgedragen op de koper, hetzij meteen, hetzij bij overlijden met name wanneer de overeenkomst werd gesloten met voorbehoud van vruchtgebruik. Dit impliceert dat het onroerend goed uit het vermogen van de verkopers verdwijnt wat een feitelijke onterving van de erfgenamen inhoudt. Voor hen kan een verkoop op lijfrente bijgevolg zeer nadelige gevolgen sorteren, voornamelijk wanneer de koper dit goed verwerft zonder reeds vele rentes

50

B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, Masterproef Toegepaste Economische wetenschappen Universiteit Hasselt, 8 mei 2008, www.upcbvk.be/documents/public/B. Drijkoningen,omgekeerd woonkrediet.pdf, 6 en P. HEYMANS, “Recht in wording: naar een Belgisch regelgevend kader voor een Omgekeerd Woonkrediet of Reverse Mortgage?” in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, 175-176. 51 Ook wel „income poor, house rich‟ genoemd. 52 B. DRIJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, Masterproef Toegepaste Economische wetenschappen Universiteit Hasselt, 8 mei 2008, www.upcbvk.be/documents/public/B. Drijkoningen,omgekeerd woonkrediet.pdf, 6 P. HEYMANS, “Recht in wording: naar een Belgisch regelgevend kader voor een Omgekeerd Woonkrediet of Reverse Mortgage?” in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, 173. en L. LEKEUX, “Het omgekeerde woonkrediet. Licht verteerbaar of zwaar op de maag?”, Verz.W. 2007, afl. 3, 23-27.

20

te hebben betaald. Immers, wanneer het overlijden binnen korte termijn plaatsvindt, heeft de erfgenaam noch recht op het onroerend goed, noch zijn er aanzienlijke roerende inkomsten in de plaats gekomen. Bij een omgekeerd woonkrediet daarentegen, wordt het onroerend goed niet noodzakelijk ten gelde gemaakt. Wanneer het omgekeerd woonkrediet een einde neemt, heeft men de keuze om hetzij het krediet met eigen middelen terug te betalen, hetzij de terugbetaling te laten geschieden door middel van de verkoopsopbrengst van het goed. Ingeval van overlijden van de kredietnemer hebben de erfgenamen bijgevolg de keuze om het onroerend goed te behouden, mits terugbetaling van het krediet. De slotsom is dat het omgekeerd woonkrediet als voordeel biedt dat het, in tegenstelling tot de verkoop op lijfrente, geen onomkeerbare onterving uitmaakt. De erfgenamen zien hun aanspraak op het onroerend goed niet noodzakelijk tenietgaan.53

Terwijl men in geval van een omgekeerd woonkrediet in het goed kan blijven wonen zonder dat dit enige impact heeft op het te verkrijgen kapitaal, wordt het voorbehoud van vruchtgebruik bij de verkoop op lijfrente dan weer wel in acht genomen om de grootte van de lijfrentes te bepalen. Bij een omgekeerd woonkrediet wordt telkens rekening gehouden met de volledige waarde van de woning om het uit te keren bedrag of de te verkrijgen rente te bepalen. Wanneer men als verkoper op lijfrente het goed wil blijven bewonen, heeft dit een negatieve impact op de hoegrootheid van de lijfrente.54

Daarnaast kan opgemerkt worden dat men bij het omgekeerd woonkrediet de keuze heeft tussen de uitkering van een eenmalig bedrag of van periodieke rentebetalingen. Dit biedt als voordeel dat men voor een grote investering op deze techniek een beroep kan doen. Een aanzienlijke bestedingskost ligt voor wanneer men bijvoorbeeld aanpassingswerken dient te doen aan de woning omdat deze in een slechte staat verkeert of omdat deze dient aangepast te worden aan de gewijzigde fysieke situatie van de eigenaar. Bij een verkoop op lijfrente bestaat deze keuzemogelijkheid niet. Daar krijgt men enkel periodieke rentes uitgekeerd en kan niet tegemoetgekomen worden aan een eenmalige grotere financieringsbehoefte.55

53

P. HEYMANS, “Het omgekeerde woonkrediet als alternatief voor de verkoop op lijfrente”, in P. HEYMANS, Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008, 178 en E. TERRYN, “Het omgekeerd woonkrediet”, DCCR 2010, afl. 87, 9. 54 Brochure “Het omgekeerde woonkrediet”, Beroepsvereniging van het krediet, 22 april 2008, www.upc-bvk.be, 6 en L. LEKEUX, “Het omgekeerde woonkrediet. Licht verteerbaar of zwaar op de maag?”, Verz.W. 2007, afl. 3, 24. 55 Brochure “Het omgekeerde woonkrediet”, Beroepsvereniging van het krediet, 22 april 2008, www.upc-bvk.be, 6.

21

Tenslotte biedt het omgekeerd woonkrediet als voordeel dat het te allen tijde eenzijdig kan opgezegd worden mits betaling van een wederbeleggingsvergoeding ten bedrage van maximaal drie maanden intrest. Een verkoop op lijfrente daarentegen is enkel eenzijdig opzegbaar indien een contractuele clausule in deze mogelijkheid voorziet.56

2.4 BESLUIT 17. Wanneer het doel van de oudere is om een bijkomend inkomen te verwerven dat hem ertoe in staat stelt een bepaalde levenskwaliteit te bekomen of te handhaven kan hij zowel het omgekeerde woonkrediet als de verkoop op lijfrente toepassen.

We kunnen echter besluiten dat het voor de oudere met kinderen voordeligst is de weg van het omgekeerd woonkrediet in te slaan. Niet in het minst omdat dit de aanspraken van diens erfgenamen op het onroerend goed niet volledig buiten spel zet, maar bovendien voor de oudere zelf die niet alleen in het goed kan blijven wonen, maar tevens een hogere rente zal kunnen bekomen dan mogelijk is in geval van een verkoop op lijfrente. De mogelijkheid tot uitkering van een eenmalig hoger bedrag en tot eenzijdige opzeg zijn mooi meegenomen pluspunten.

De situatie is anders wanneer de senior niet alleen als bedoeling heeft een aanvullend inkomen te verwerven, maar hij er tevens op gebrand is zijn erfgenamen feitelijk te onterven. In zodanig geval zal hij er ongetwijfeld voor opteren zijn goed op lijfrente te verkopen en de voordelen die het omgekeerd woonkrediet incorporeert, in de wind te slaan.

In de praktijk zien we dat senioren zonder kinderen nog vaak een beroep doen op de verkoop op lijfrente.57 Zij hebben immers geen erfgenamen in de rechte nederdalende lijn en zullen dus minder rekening houden met aanspraken van mogelijke erfgenamen. Wanneer zij enkel een aanvullend inkomen wensen te bekomen en geen eenmalig groter bedrag nodig hebben

56

B. DRIJJKONINGEN, Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in België, Masterproef Toegepaste Economische wetenschappen Universiteit Hasselt, 8 mei 2008, www.upcbvk.be/documents/public/B. Drijkoningen,omgekeerd woonkrediet.pdf, 6. 57 Volgens VAN SOMEREN wordt vijf procent van de onroerende goederen op lijfrente verkocht; P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, 157.

22

voor verbouwingen en dergelijke, biedt de verkoop op lijfrente overigens voldoende waarborgen.

Tot nog toe is er geen wettelijk kader in België voor een omgekeerd woonkrediet. Daar kan in de nabije toekomst verandering in komen, gelet op het wetsvoorstel dat in de Kamer werd ingediend. Er dient op gewezen te worden dat, ongeacht de vele voordelen die het omgekeerd woonkrediet ongetwijfeld biedt, de nodige aandacht besteed moet worden aan voldoende bescherming voor de consument die dergelijk krediet aangaat.

23

3 INSTRUMENT VAN SUCCESSIEPLANNING 3.1 SITUERING 3.1.1 Beweegreden 18. Wanneer een goed op lijfrente wordt verkocht aan een erfgenaam zijn geen successierechten verschuldigd. Deze belasting is immers slechts verschuldigd op overgangen die geschieden bij overlijden.58 Bij een verkoop verdwijnt het goed uit het vermogen van de toekomstige erflater waardoor dit goed geen deel uitmaakt van diens nalatenschap. Bij zijn overlijden dienen dan ook geen successierechten betaald te worden door de verkrijger van het goed.

Dit biedt een aanzienlijk voordeel aangezien de betaling van successierechten als iets negatiefs wordt gezien. Deze houdt immers niet alleen een belasting in van goederen die reeds belast zijn geweest59, maar wordt daarenboven op een tragisch moment geheven. Men kan reeds voor het overlijden met de negatieve impact van de successierechten rekening houden en deze proberen vermijden door aan successieplanning te doen. 60 Zo kan de techniek van de verkoop op lijfrente een aanzienlijke besparing betekenen voor de verkrijger van het goed en dit zeker ingeval de verkrijger in zodanige verhouding tot de erflater staat dat de hogere tarieven inzake successierechten van toepassing zijn.

3.1.2 Tarieven inzake successierechten 19. Het successierecht is een belasting die in dubbel opzicht te beschouwen is als een progressieve belasting. Zo is het tarief in de eerste plaats hoger naarmate het erfdeel of het vermogen groter is. In de tweede plaats stijgt het tarief naarmate de overledene en de verkrijger in een verdere verwantschap ten opzichte van elkaar staan.

58

N. GEELHAND, Cursus

successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 28-29. Zo kunnen de goederen onder meer reeds aan inkomstenbelastingen, roerende en onroerende voorheffing en BTW onderhevig zijn geweest. 60 N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 7. 59

24

Zo komt het tarief in de rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen samenwonenden neer op 3 procent tot 50.000 euro, 9 procent tussen 50.000 euro en 250.000 euro 27 procent boven 250.000 euro.61

Ten opzichte van broers en zussen bestaat het tarief uit 30 procent tot 75.000 euro, 55 procent tussen 75.000 euro en 125.000 euro en 65 procent boven 125.000 euro.

Alle anderen betalen 45 procent tot 75.000 euro, 55 procent tussen 75.000 euro en 125.000 euro en 65 procent boven 125.000 euro.62 Verdere familie dan broers en zussen zoals neven en nichten komen aldus zeer snel in de hogere tarieven terecht. Zij worden onderworpen aan dezelfde hoge tarieven als degenen die geen familiale band met de erflater vertonen.

Wanneer men zijn goed wil zien overgaan op verwanten die aan de hogere tarieven inzake successierechten zijn onderworpen, is de verkoop op lijfrente aldus een goed alternatief voor de overgang bij vererving.

3.2 GEEN VERMOMDE, NOCH EEN ONRECHTSTREEKSE SCHENKING UITMAKEN 20. In zodanige situatie bestaat het doel van de verkoop op lijfrente er aldus in om de zware heffing van successierechten te vermijden. Om niet aan dit doel voorbij te gaan, dient de verkoop op lijfrente ook in werkelijkheid een overeenkomst onder bezwarende titel uit te maken. Deze mag bijgevolg geen schenking zijn die als het ware wordt vermomd als een verkoopovereenkomst. Een vermomde schenking ligt voor wanneer „een schenking wordt gedaan onder het mom van een handeling ten bezwarende titel, waarin geveinsd wordt dat de tegenprestatie dient te worden geleverd, maar afgesproken wordt dat dit niet moet gebeuren‟.63 Een verkoopovereenkomst waarbij „de bedongen en effectief betaalde prijs uitzonderlijk gunstig is, een economisch voordeel inhoudt voor de koper en dit voordeel

61

Artikel 48 §1 W. Succ.; J. DECUYPER en J. RUYSSEVELDT, Successierechten 2010-2011, I, Antwerpen, Kluwer, 2010, 751. 62 Artikel 48 §2 W. Succ.; J. DECUYPER en J. RUYSSEVELDT, Successierechten 2010-2011, I, Antwerpen, Kluwer, 2010, 766. 63 E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, 330.

25

animus donandi werd toegestaan‟ maakt het voorwerp uit van een onrechtstreekse schenking. Ook dan is een herkwalificatie tot schenking mogelijk.64

Wanneer de verkoopprijs, in casu de lijfrente, niet daadwerkelijk werd betaald, is er sprake van een vermomde schenking. Hieronder wordt ook de situatie begrepen waarbij de verkoopprijs onmiddellijk wordt terugbetaald na de verkoop. Wanneer de verkoper akkoord ging met de praktijk waarbij hetzij te weinig, hetzij helemaal niet werd betaald, handelde hij vanuit een begiftigingsoogmerk. Als de akte niettegenstaande blijk gaf van een volledige en effectieve betaling, is er sprake van een vermomming van deze „animus donandi‟.65 In zodanig geval loopt men het risico dat de ontvanger de verkoop herkwalificeert als een (vermomde) schenking. Dit kan overigens door alle middelen van recht worden bewezen. In zodanig geval acht de ontvanger dat er sprake is van veinzing of simulatie en zal deze naast de heffing van de verdoken schenkingsrechten bovendien een fiscale boete opleggen.66

Daarnaast is het vaststellen van een te lage lijfrente in vergelijking met de waarde van het goed en de levensverwachting van het lijf te beschouwen als een onrechtstreekse schenking en dit wanneer de verkoper de bedoeling had de koper te bevoordelen. Het is dus niet alleen van belang dat de betalingen effectief worden uitgevoerd, maar bovendien dat de lijfrentes overeenstemmen met de werkelijkheid. De aanwezigheid van „animus donandi‟ wordt niet vermoed, maar dient bewezen te worden. Indien deze wordt aangetoond, is er sprake van een onrechtstreekse schenking. In zodanig geval is er volgens de meerderheid van de rechtsleer geen sprake van een vermomde schenking. De zaken worden niet anders voorgesteld dan ze zijn, dus is er geen veinzing aanwezig.67 Ook deze praktijk wordt geherkwalificeerd als een (onrechtstreekse) schenking waaruit volgt dat successierechten zijn verschuldigd, eventueel vermeerderd met een fiscale boete.68

64 65

E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, 332. A. DE BOUNGNE, “Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs.”, T. Not. 1986, 7.

66

Artikel 204 W. Reg. E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, 333. 68 E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, 342. 67

26

3.3 BESLUIT 21. Voor de erflater maakt de verkoop op lijfrente alleen dan een interessant instrument voor successieplanning uit, wanneer hij ook effectief de intentie heeft zijn rechtsverkrijger te laten betalen voor het goed. Wil hij het goed daarentegen louter kosteloos laten overgaan op een bepaald persoon dan riskeert hij de herkwalificatie van deze schijnbare verkoopovereenkomst in een schenking met de heffing van schenkingsrechten en inning van een fiscale boete tot gevolg.

27

4 DE ARGWAAN VAN DE WETGEVER KOMT TOT UITING IN DE WET 4.1 ARTIKEL 918 VAN HET BURGERLIJK WETBOEK 4.1.1 Situering 22. Het is denkbaar dat de erflater zijn onroerend goed op lijfrente wenst te verkopen aan zijn erfgerechtigden in de rechte lijn.69 Mogelijk achterliggend motief kan zijn om op die manier een bepaalde reservataire erfgenaam feitelijk te onterven en zodoende een andere reservataire erfgenaam net meer te bevoordelen. Het kan evenzeer de bedoeling zijn om op die manier een bepaalde erfgenaam het eigendomsrecht van een welbepaald goed te verzekeren. Deze techniek biedt daarnaast ook als voordeel dat er geen successierechten verschuldigd zullen zijn, al is dit voordeel beperkter dan bij een verkoop op lijfrente aan derden of erfgenamen die in verdere graad ten opzichte van de erflater staan. Voor hen liggen de tarieven inzake successierechten met name aanmerkelijk hoger dan bij verkrijgers uit de rechte lijn.70

De wetgever gaat een verkoop op lijfrente aan erfgerechtigden in de rechte lijn echter met het nodige wantrouwen benaderen aan de hand van artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek. De ascendent die een goed wil vervreemden aan een descendent in de rechte lijn zal bijgevolg met voorgaand artikel rekening moeten houden.

Hierna zal artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek enkel besproken worden naarmate deze bepaling relevant is voor de verkoop op lijfrente. Ingevolge de interpretatieve wet van 4 januari 1960 is er geen discussie meer mogelijk aangaande de toepasbaarheid van voorgaand artikel op vervreemdingen onder kosteloze titel. Deze vallen echter buiten het bestek van deze verhandeling en worden dan ook niet besproken.71

69

Zie supra pagina 7, randnummer 1. Tarieven inzake successierechten voor kinderen: van 3 tot 27 procent; voor broers en zussen: van 30 tot 65 procent en voor neven en nichten: van 45 tot 65 procent. 71 Zo stelde de interpretatieve Wet van 4 januari 1960 dat “De uitdrukking „goederen die aan een van de erfgerechtigden in de rechte lijn vervreemd zijn‟, die voorkomt in artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek, is toepasselijk op elke vervreemding, hetzij om niet of onder bezwarende titel”. 70

28

4.1.2 Rechtsgrond 23. Artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek stelt: “De waarde in volle eigendom van de goederen die aan één van de erfgerechtigden in rechte lijn vervreemd zijn, hetzij met last van een lijfrente, hetzij met afstand van het kapitaal, of met voorbehoud van het vruchtgebruik, wordt toegerekend op het beschikbaar gedeelte; en het overschot, indien er één is, wordt in de massa ingebracht. Deze toerekening en deze inbreng kunnen niet worden gevorderd door de erfgenamen aan wie de wet een voorbehouden erfdeel toekent en die in deze vervreemdingen hebben toegestemd, noch in enig geval door de erfgerechtigden in de zijlijn.”

Aan de hand van dit artikel wordt de verkoop op lijfrente vermoed een schenking uit te maken van de waarde in volle eigendom van het goed. Dit artikel werd ingevoerd ter bescherming van de reserve. Deze is immers enkel beveiligd tegen verrichtingen ten kosteloze titel en niet tegen deze ten bezwarende titel. Bepaalde vervreemdingen lenen zich echter makkelijk tot veinzing. Men kan bijvoorbeeld een overdracht die in werkelijkheid een schenking uitmaakt, inkleden als een verkoop zodat de reservataire erfgenamen er niet tegen kunnen optreden. Om de reserve hiertegen te behoeden, werd aldus een dubbel vermoeden ingevoerd.

4.1.3 Toepassingsvoorwaarden 24. Wanneer de vervreemding aan volgende voorwaarden voldoet, valt zij binnen het toepassingsgebied

van

artikel

918

van

het

Burgerlijk

Wetboek.

De

eerste

toepassingsvoorwaarde heeft betrekking op de aard van de vervreemdingen. Ingevolge de interpretatieve wet van 4 januari 1960 werd deze bepaling van toepassing verklaard op elke vervreemding, ongeacht deze is geschied onder bezwarende titel dan wel om niet. Als tweede voorwaarde is gesteld dat het goed dient vervreemd te worden aan een erfgenaam in de rechte nederdalende lijn. De derde en laatste voorwaarde houdt verband met de modaliteiten verbonden aan de vervreemding. Deze dient immers hetzij onder last van een lijfrente, hetzij mits afstand van een kapitaal, hetzij met voorbehoud van vruchtgebruik te geschieden.72

72

P. CARLIER en L. DE BROECK, “ Enkele successierechtelijke beschouwingen omtrent de overdrachten en beschikkingen gelijkgesteld met overgangen uit oorzaak van dood”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 304-305.

29

4.1.4 Dubbel vermoeden 4.1.4.1

Wettelijk vermoeden van schenking buiten deel

25. Wanneer bij een vervreemding door een ascendent aan een vermoedelijke erfgerechtigde in de rechte lijn de tegenprestatie bestaat uit hetzij een lijfrente, hetzij de afstand van kapitaal, hetzij het voorbehouden van vruchtgebruik, wordt deze tegenprestatie geacht fictief te zijn. Men vermoedt dat dergelijke vervreemding met begiftigingsinzicht plaatsvond en bijgevolg een schenking van de volle waarde van het goed uitmaakt. Aangezien men de tegenprestatie fictief acht wordt er geen rekening mee gehouden en veronderstelt men dat een schenking van de volle eigendom voorligt.

26. Het tweede aspect van dit dubbel vermoeden bestaat erin dat de schenking wordt geacht buiten erfdeel te zijn gebeurd. Hieruit volgt dat deze voor haar volledige waarde in volle eigendom dient aangerekend te worden op het beschikbaar deel. De inkorting kan gevorderd worden door de reservataire erfgenamen. Het eventuele saldo dient ingebracht te worden in de massa.73

4.1.4.2 Weerlegbaar vermoeden 27. Het vermoeden dat zodanige vervreemdingen een schenking uitmaken, kan weerlegd worden. Hiertoe dienen de overige gerechtigden in de rechte lijn en de mede-echtgenoot in te stemmen met de vervreemding. Wanneer zij hiermee uitdrukkelijk hebben ingestemd, kunnen zij het wettelijk vermoeden niet meer inroepen. Op die manier verzaken zij aan hun recht om de inkorting te vorderen ingeval van overschrijding van het beschikbaar deel. Immers, in dergelijk geval wordt door de overige erfgerechtigden in de rechte lijn bevestigd dat het een verrichting ten bezwarende titel betreft en heeft het goed de nalatenschap definitief verlaten.74 73

J. BAEL, Het verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen, Mechelen, Kluwer, 2006, 237; F. BOUCKAERT, “Is het vermoeden van kosteloosheid van art. 918 B.W. weerlegbaar?”,T. Not. 1986, 49; N. DELFORGE, “Bijzondere problemen in verband met de bekwaamheid bij het sluiten van de overeenkomst” in D. MEULEMANS, K. DEKETELAERE, N. DELFORGE en M. LENS (ed.), Een woning kopen en verkopen, Leuven, Acco, 47; C. DE WULF, “ Over de toepassing van artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek”, T. Not. 2003, 70; C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 540, nr. 607 en M. PUELINCKX-COENE, “Het verhaal van artikel 918 B.W. is een verhaal dat nooit

eindigt”, Notariaat (fiscaal) 2006, afl. 2-3, 11. 74 J. BAEL, Het verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen, Mechelen, Kluwer, 238; P. CARLIER en L. DE BROECK, “ Enkele successierechtelijke beschouwingen omtrent de overdrachten en beschikkingen gelijkgesteld met overgangen uit oorzaak van dood”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 304-305; N. DELFORGE, “Bijzondere problemen in verband met de bekwaamheid bij het sluiten van de overeenkomst” in D. MEULEMANS, K. DEKETELAERE, N. DELFORGE en M. LENS (ed.), Een woning kopen en verkopen, Leuven, Acco, 48; C. DE WULF

30

4.1.4.3 Gevolgen 28. Op basis van het vermoeden van schenking buiten deel wordt de volledige waarde van het goed aangerekend op het beschikbaar deel. Indien er reden is tot inkorting, met name zo het beschikbaar deel wordt overschreden, geschiedt deze inkorting in waarde. Aldus zal de koper op lijfrente het goed mogen behouden, mits deze over de nodige middelen beschikt om de oplegsom te voldoen. Derhalve houdt artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek een uitzondering in op het principe van de inkorting in natura.

De inkorting kan men vermijden door de overige erfgerechtigden in de rechte lijn uitdrukkelijk te laten instemmen met de vervreemding. Nu rijst de vraag op welke wijze deze instemming in de praktijk moet geleverd worden. Meestal zal men tussenkomen in de verkoopakte zelf, dit houdt bijgevolg in dat wordt toegestemd in een notariële akte. Artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek legt echter niet uitdrukkelijk op dat de instemming bij wege van een notariële akte dient te geschieden. Zij kan ook worden gegeven door middel van een afzonderlijke onderhandse akte, met name nadat de rechtshandeling werd gesteld. Het verdient echter aanbeveling deze instemming te laten geschieden in een akte met dezelfde vorm als deze van de oorspronkelijke akte. Een notariële akte verdient aldus de voorkeur.

Is dergelijke werkwijze dan niet in strijd met het principiële verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen? Het antwoord is negatief, aangezien artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek een wettelijke uitzondering inhoudt op het verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen.75

4.1.5 Besluit 29. De ascendent die de bedoeling heeft een onroerend goed te verkopen op lijfrente aan een erfgerechtigde in de rechte lijn wordt geconfronteerd met het wettelijk vermoeden uit artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek. Aangezien dergelijke verkoop vermoed wordt een schenking

met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 540, nr. 607 en M. PUELINCKX-COENE, “Het verhaal van artikel 918 B.W. is een verhaal dat nooit eindigt”, Notariaat (fiscaal) 2006, afl. 2-3, 12. 75 J. BAEL, Het verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen, Mechelen, Kluwer, 238-241; N. DELFORGE, “Bijzondere problemen in verband met de bekwaamheid bij het sluiten van de overeenkomst” in D. MEULEMANS, K. DEKETELAERE, N. DELFORGE en M. LENS (ed.), Een woning kopen en verkopen, Leuven, Acco, 48 en C. DE WULF met medewerking van J. BAEL, S. DEVOS en H. DEDECKER, Het opstellen van notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 540, nr. 607.

31

buiten deel uit te maken, is het voor de overige erfgerechtigden in de rechte lijn gemakkelijker om te bewijzen dat hun reserve werd aangetast door deze vervreemding om niet.76 Om een latere vordering tot inkorting tegen te gaan, dient men erin te slagen de instemming te bekomen van deze overige erfgerechtigden met de verkoop op lijfrente. Deze descendenten in de rechte lijn dienen dus allen bij de verkoop op lijfrente betrokken te worden. Of zij hun instemming zullen verlenen, hangt waarschijnlijk af van de grootte van de lijfrente en de al dan niet effectieve betaling ervan. Wordt de verkoop op lijfrente in werkelijkheid slechts gesloten onder voorwendsel om bepaalde reservatairen te bevoordelen ten opzichte van de overige reservatairen, dan zullen deze laatste niet staan springen om in te stemmen met wat hun feitelijke onterving zou betekenen.

Aangezien artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek een wettelijke uitzondering vormt op het verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen is het in principe mogelijk om aan de hand ervan een overeenkomst te sluiten omtrent een nog niet opengevallen nalatenschap. Bijgevolg kan men op die manier de dwingende regels met betrekking tot de reserve ontwijken . Een authentieke akte waarin de descendenten in de rechte lijn instemmen met de vervreemding op lijfrente volstaat hiervoor. Deze techniek van feitelijke onterving van bepaalde erfgenamen heeft echter als groot minpunt dat deze erfgenamen er zelf mee dienen in te stemmen. Zij zullen dit enkel doen ingeval de verkoop op lijfrente op correcte wijze geschiedt en daar wringt nu net het schoentje.

4.2 ARTIKEL 8 VAN HET WETBOEK SUCCESSIERECHTEN 4.2.1 Situering 30. Hoger werd reeds gewezen op de verschillende te hanteren modaliteiten bij een verkoop op lijfrente. Zo is het onder meer mogelijk om de lijfrente ten gunste van meerdere personen te vestigen en daarbij te bedingen dat bij vooroverlijden van een van hen, de rente aanwast bij of terugvalt naar de langstlevende van hen.77 Dergelijk beding van aanwas of terugvalling in een verkoopovereenkomst op lijfrente maakt een beding ten behoeve van een derde uit. Zo kan een man die zijn huis op lijfrente verkoopt, stipuleren dat bij zijn overlijden de lijfrente

76

Zij die geen erfgerechtigden in de rechte lijn uitmaken dienen immers volgens de regels van gemeen recht te bewijzen dat de vervreemding van het onroerend goed door de ouder aan een descendent in werkelijkheid een schenking betreft. 77 Zie supra pagina 16, randnummer 11.

32

moet toekomen aan zijn dochter. Bijgevolg wordt de lijfrente door de dochter verkregen op grond van een overeenkomst, met name uit een beding ten behoeve van een derde, en niet uit de nalatenschap van haar vader. De verkrijging geschiedt in zodanig geval naar aanleiding van een overlijden en niet door een overlijden. Hieruit volgt dat de dochter in principe geen successierechten hoeft te betalen, daar deze op grond van artikel 1 van het Wetboek Successierechten enkel verschuldigd zijn ingevolge een verkrijging uit een nalatenschap.

31. Dergelijke techniek wordt door de fiscus met de nodige argwaan benaderd. Deze leidt er immers toe dat de fiscus minder inkomsten uit successierechten genereert. Men zou immers zijn gehele vermogen kunnen verkopen op lijfrente met een beding van aanwas of terugval naar de langstlevende, die op die manier de heffing van successierechten zou kunnen ontwijken. Om die reden werd de fictie van artikel 8 van het Wetboek Successierechten ingevoerd. Deze stelt de voordelen aan derden voortkomend uit bedingen van aanwas of terugvalling gelijk met een legaat. Ingevolge deze fictie zijn deze begunstigingen, hoewel ze geen onderdeel uitmaken van de nalatenschap, toch belastbaar in het successierecht.78

4.2.2 Rechtsgrond 32. Artikel 8 van het Wetboek Succesierechten stelt: “Worden geacht als legaat te zijn verkregen, de sommen, renten of waarden die een persoon geroepen is kosteloos te ontvangen, bij het overlijden van de overledene, ingevolge een contract bevattende een door de overledene of door een derde ten behoeve van de verkrijger gemaakt beding. Worden eveneens geacht als legaat te zijn verkregen, de sommen, renten of waarden, die een persoon geroepen was kosteloos te ontvangen binnen drie jaar vóór het overlijden van de overledene of die hij geroepen is kosteloos na dit overlijden te ontvangen, ingevolge een contract bevattende een door de overledene ten behoeve van de verkrijger gemaakt beding. (…) Wanneer de overledene gehuwd was onder een stelsel van gemeenschap van goederen, worden de

78

J. DECUYPER en J. RUYSSEVELDT, “Goederen aanwezig in de nalatenschap‟ in J. DECUYPER en J. RUYSSEVELDT, Successierechten 2010-2011, Antwerpen, Kluwer, 298-299; E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 207; N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 91-92; A. NIJS, “Twee actuele fiscale knelpunten inzake het beding van aanwas”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 91 en N. VANDEBEEK, Het onroerend goed en het huwelijksvermogen, Mechelen, Kluwer, 2007, 381.

33

sommen, renten of waarden, die aan zijn echtgenoot zijn toegevallen ingevolge een door deze echtgenoot afgesloten levensverzekering of contract met vestiging van rente, zomede de sommen, renten of waarden, die hij geroepen is kosteloos te ontvangen ingevolge een contract bevattende een door de overledene of door een derde ten behoeve van de echtgenoot gemaakt beding, geacht als legaat door de echtgenoot te zijn verkregen, tot beloop van hun algeheel bedrag, zo de sommen, renten of waarden werden verkregen als tegenwaarde voor eigen goederen van de overledene, en enkel tot beloop van de helft in al de andere gevallen. Het recht is niet verschuldigd wanneer er bewezen wordt dat de sommen, renten of waarden verkregen werden als tegenwaarde voor eigen goederen van de echtgenoot. De omstandigheid dat het beding wederkerig is, ontneemt daaraan niet de aard van bevoordeling. De verkrijger wordt ondersteld kosteloos te ontvangen behoudens tegenbewijs. (…)”

4.2.3 Toepassingsvoorwaarden 33. Door de toepassingsvoorwaarden van deze fictiebepaling uiteen te zetten, wordt nagegaan of de verkoop op lijfrente met een beding van aanwas of terugvalling ten voordele van een derde binnen het toepassingsgebied van desbetreffende bepaling valt. De verkoper op lijfrente heeft er baat bij een overeenkomst te sluiten die op zodanige wijze is opgesteld dat een bepaalde voorwaarde niet wordt vervuld.

Op die manier kan hij de toepassing van de

fictiebepaling ontwijken. Dergelijke belastingontwijking is echter steeds moeilijker geworden, gelet op de oplettendheid van de wetgever die bij de ontdekking van bepaalde strategieën consequent de wetgeving hieraan aanpaste. Deze initiatieven van de wetgever maakten de wetgeving zo uitgebreid dat deze quasi sluitend is geworden.79

4.2.3.1 Overeenkomst met een beding ten behoeve van een derde 34. Vooreerst dient er een beding ten behoeve van een derde voorhanden te zijn. Dit impliceert dat er een hoofdovereenkomst dient te zijn waarin een beding ten behoeve van een derde is vervat. Ingeval van een verkoop op lijfrente dient er in de verkoopovereenkomst een beding van aanwas of terugvalling ten voordele van een derde opgenomen te zijn.

79

J. DECUYPER en J. RUYSSEVELDT, “Goederen aanwezig in de nalatenschap‟ in J. DECUYPER en J. RUYSSEVELDT, Successierechten 2010-2011, Antwerpen, Kluwer, 298-299 en E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in. W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 209-210.

34

Bovendien horen er voor de derde rechtstreeks rechten voort te spruiten uit het beding van aanwas of terugvalling. In tegenovergesteld geval heeft de contractpartij zich niet werkelijk verbonden en is de fictiebepaling niet van toepassing.80

De derde die begunstigde is van het beding dient bepaald of tenminste voldoende bepaalbaar te zijn. Wanneer niet bepaalbaar is wie de derde is, wordt de stipulator geacht voor zichzelf bedongen te hebben en is er van een beding ten behoeve van een derde geen sprake.81

Wordt aan voorgaande voorwaarde voldaan dan bekomt deze derde het voordeel op grond van de overeenkomst en dus uit eigen hoofde of „ius proprio‟ en niet op grond van de nalatenschap en dus „ius hereditario‟.82

4.2.3.2 Beding uitgaande van de overledene of van een derde 35. In eerste instantie stelde de wet dat het beding diende uit te gaan van de overledene zelf. Ter omzeiling van de wet werd echter volgende praktijk uitgedokterd. Men liet het beding uitgaan van een derde die een nauwe band had met de overledene en als het ware voor rekening van de overledene handelde. De wetgever kwam hiertegen in door de wet aan te vullen. Artikel 8 van het Wetboek Successierechten is voortaan niet alleen van toepassing op dergelijke bedingen die uitgaan van de overledene zelf, maar bovendien op deze bedongen door een derde die het „economisch verlengstuk‟ van de overledene uitmaakt.83

80

N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 92. E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 81

1996, 218. 82 N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 93. 83 E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 214 en N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 93-94.

35

4.2.3.3 Een prestatie die opeisbaar is 36. De prestatie heeft betrekking op sommen, renten of waarden. Bij de verkoop op lijfrente dient deze te bestaan uit een lijfrente.84 Dit voordeel dient bovendien op bepaalde tijdstippen opeisbaar te zijn. Wanneer het beding uitgaat van een derde dient het voordeel hetzij opeisbaar te worden bij het overlijden van de erflater, hetzij na het verstrijken van de termijn waarvan het overlijden van de erflater het vertrekpunt vormt. Gaat het beding uit van de erflater zelf dan is er sprake van een fictief legaat in drie gevallen. Vooreerst wanneer het voordeel opeisbaar is bij het overlijden van de erflater. Daarnaast ook wanneer het voordeel opeisbaar wordt binnen de drie jaar vóór het overlijden van de erflater. En tenslotte nog wanneer na de dood van de erflater het voordeel opeisbaar wordt.85

4.2.3.4 Het beding moet kosteloos zijn 37. Degene die voordeel haalt uit het beding, mag geen tegenprestatie geleverd hebben om dit voordeel te bekomen. Dan vormt het beding immers de compensatie voor deze geleverde prestatie en wordt niet voldaan aan de vereiste van kosteloosheid. De kosteloosheid wordt vermoed aanwezig te zijn.86 Het betreft een weerlegbaar vermoeden en dus zal de verkrijger het tegenbewijs moeten leveren, wil hij deze bepaling niet toegepast zien worden. Het tegenbewijs heeft slechts kans op slagen indien het wordt geleverd door middel van een geschrift, bekentenis, getuigenis of vermoeden.87

4.2.3.5 De begunstigde moet de erflater overleven 38. Opdat de derde op grond van het beding enige goederen zou verkrijgen, is uiteraard vereist dat hij de erflater overleeft. In principe is artikel 8 van het Wetboek Successierechten niet van toepassing indien de begunstigde reeds voor de erflater is gestorven. De situatie waarbij men bedingt dat hetgeen de derde zou verkregen hebben, toekomt aan diens

84

E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek,

in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer,

1996, 217-218. 85 E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 216-217 en N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 94. 86 Artikel 8, lid 5 van het Wetboek Successierechten. 87 E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 212 en N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 95.

36

erfgenamen wordt hierbij buiten beschouwing gelaten. In zodanig geval vindt de bepaling wel toepassing.88

4.2.4 De uitzonderingen 39. De wet bevat een aantal uitzonderingsgevallen waarbij, hoewel voldaan is aan de toepassingsvoorwaarden, toch geen successierechten worden geheven.89 Voor de verkoop op lijfrente is enkel de hierna besproken uitzondering relevant.90

Wanneer het beding ten behoeve van de derde reeds onderworpen is aan het schenkingsrecht, is het niet nogmaals onderhevig aan het successierecht. Hiertoe is niet vereist dat het schenkingsrecht ook reeds effectief werd geheven. Het volstaat dat het schenkingsrecht opeisbaar is geworden vóór of minstens ten tijde van het overlijden van de erflater. De staat dient de schenkingsrechten aldus nog niet daadwerkelijk geïnd te hebben, maar dient wel over een opeisbare vordering daartoe te beschikken. Zo wordt bijvoorbeeld door persoon X een goed verkocht op lijfrente waarbij de lijfrentegenieter in eerste instantie persoon A betreft en bij diens overlijden op grond van een beding van terugvalling in tweede instantie persoon B. Wanneer persoon B deze schenking aanvaardt hetzij in de verkoopakte zelf, hetzij in een geregistreerde akte tijdens het leven van persoon X, worden er bij het overlijden van persoon X schenkingsrechten geheven op de door persoon B verkregen lijfrente. Op grond van het beginsel „non bis in idem‟ worden er dan niet bovendien successierechten geheven. Bij gebrek aan zodanige aanvaarding worden evenwel geen schenkingsrechten geïnd en zijn bijgevolg wel successierechten verschuldigd.91

88

E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 218-219 en N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 95. 89

Artikel 8, lid 7, °1- °4 van het Wetboek Successierechten. Artikel 8, lid 7, °1 van het Wetboek Successierechten. 91 E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 228 en N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 95-96. 90

37

4.2.5 Echtgenoten gehuwd onder een gemeenschapsstelsel 40. De wetgever voerde voor de echtgenoten gehuwd onder een gemeenschapsstelsel een bijzondere regeling in.92

In de praktijk heeft deze regeling volgende uitwerking. Wanneer een overledene die was gehuwd onder een gemeenschapsstelsel heeft bedongen dat na zijn overlijden de lijfrente dient toe te komen aan zijn langstlevende echtgenoot, zal deze lijfrente slechts voor de helft worden belast. In zodanig geval wordt louter de helft van de lijfrente geacht een fictief legaat uit te maken en onderhevig te zijn aan successierechten. De ratio legis bestaat erin dat de rentes vermoed worden gemeenschapsgelden te zijn en derhalve slechts voor de helft van de waarde belastbaar zijn.93

Wanneer een persoon gehuwd onder een gemeenschapsstelsel een onroerend goed verkoopt tegen een lijfrente van 1000 euro, waarbij hij bedingt dat deze lijfrente bij zijn overlijden terugvalt op zijn langstlevende echtgenoot dan is de helft van deze lijfrente, zijnde 500 euro, belastbaar in het successierecht.

Wanneer twee echtgenoten samen een gemeenschappelijk goed verkopen tegen een lijfrente gevestigd op het hoofd van elk van hen apart, kunnen zich twee verschillende situaties voordoen.

Vooreerst is het mogelijk dat prijs bestaat in een rente die voor 500 euro toekomt aan de man en voor 500 euro aan de vrouw. Wanneer geen beding van terugvalling opgenomen werd in het contract en één van de echtgenoten overlijdt, zal enkel nog de rente van 500 euro verschuldigd zijn aan de langstlevende van hen. De toepassing van artikel 8 van het Wetboek Successierechten leidt er alsdan toe dat de helft van 500 euro als een legaat wordt beschouwd. Op dit bedrag zijn dan successierechten verschuldigd.

Daarnaast is het mogelijk dat het contract een beding van aanwas bevat. In zodanig geval zal bij overlijden van de eerststervende zijn lijfrente aanwassen bij de lijfrente van de

92

Artikel 8, lid 4 van het Wetboek Successierechten. E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 221-222 en N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 98. 93

38

langstlevende, dewelke bijgevolg over een lijfrente van tweemaal 500 euro of 1000 euro zal beschikken. Op dit bedrag wordt artikel 8 van het Wetboek Successierechten toegepast waaruit volgt dat 500 euro belastbaar is in het successierecht.94

4.2.6 Besluit 41. Wie een derdenbeding wenst in te lassen in zijn overeenkomst tot verkoop op lijfrente doet er goed aan zich in alle mogelijke bochten te wringen om toch maar niet onder het toepassingsgebied van deze fictiebepaling te vallen. Doet men dit niet, dan zal de verrichting gekwalificeerd worden als een fictief legaat wat impliceert dat successierechten verschuldigd zullen zijn. Men kan proberen om door de mazen van het net te vallen door onder meer te maken dat men onder de wettelijke uitzondering valt of door niet te voldoen aan één van de toepassingsvoorwaarden. Hier wordt dan ook best naar gestreefd.

In de praktijk dient men ook aandacht te hebben voor het feit dat de lijfrente in combinatie met een beding van terugval ten voordele van de langstlevende echtgenoot er bij gehuwden onder een gemeenschapsstelsel toe leidt dat de helft van deze rente onderhevig is aan het successierecht. Dit terwijl de wetgever zich veel milder opstelt ten opzichte van ongehuwden of zij die gehuwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen.

4.3 ARTIKEL 11 VAN HET WETBOEK SUCCESSIERECHTEN 4.3.1 Situering 42. De fiscus stelt zich ook wantrouwig op tegenover vervreemdingen tegen lijfrente die voor diens overlijden hebben plaats gevonden tussen de overledene en zijn erfgenamen, legatarissen of tussenpersonen van dezen. Bij wet werd dan ook een fictiebepaling ingevoerd, met name artikel 11 van het Wetboek Successierechten. Deze bepaling bevat een vermoeden dat dit vervreemde onroerend goed nog deel uitmaakt van de nalatenschap en het dientengevolge in acht dient genomen te worden bij de berekening van de verschuldigde successierechten. 94

E. D‟HAEYER, “Bedingen ten behoeve van een derde MAECKELBERGH en P. CARLIER (ed.), Fiscaal Praktijkboek,

in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”, in W. Indirecte belastingen, ‟96-‟97, Antwerpen, Kluwer,

1996, 224.

39

Wanneer de overledene aldus voor diens overlijden goederen tegen lijfrente heeft vervreemd aan erfgenamen, legatarissen of tussenpersonen van erfgenamen of legatarissen, wordt wettelijk vermoed dat achter deze overdracht in werkelijkheid een bevoordeling schuilgaat. Men meent dat deze goederen niet werkelijk werden verkocht, maar het voorwerp van een schenking uitmaakten. De goederen worden aldus geacht zich nog voor hun volle eigendom in de nalatenschap te bevinden en deel uit te maken van de berekeningsgrondslag voor de verschuldigde successierechten. De verkrijger wordt verondersteld deze goederen als legaat te hebben verkregen. Hij dient als bijzondere legataris successierechten te betalen op desbetreffend goed. 95

4.3.2 Rechtsgrond 43. Artikel 11, tweede lid van het Wetboek Successierechten stelt: “De roerende of onroerende goederen, die door de overledene ten bezwarende titel werden verkocht of afgestaan, worden, voor de heffing van het uit hoofde van de nalatenschap van de overledene eisbaar successierecht en eisbaar recht van overgang bij overlijden, geacht deel uit te maken van zijn nalatenschap en als legaat te zijn verkregen door de verkrijger of door de overnemer, indien, naar luid van de overeenkomst, de overledene zich een vruchtgebruik heeft voorbehouden of de overlating, te zijnen bate, hetzij van het vruchtgebruik van een ander goed, hetzij van elk ander levenslang recht heeft bedongen, tenzij het wordt bewezen dat verkoop op afstand niet een bedekte bevoordeling is ten behoeve van de verkrijger of de overnemer.

4.3.3 Toepassingsvoorwaarden 44. Wanneer een verkoop op lijfrente in zodanige omstandigheden geschiedde dat aan onderstaande toepassingsvoorwaarden werd voldaan, is de fictiebepaling van toepassing en zal men successierechten dienen te betalen op het tegen lijfrente vervreemde goed. Men dient

95

N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 121-122; B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 63; P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, 162 en I. VERHULST, “Verkoop van een

onroerend goed aan een erfgenaam of legataris tegen betaling van een lijfrente”, TFR 2008, 198.

40

deze mogelijke financiële opdoffer reeds in het achterhoofd te houden bij het opstellen van de verkoopovereenkomst op lijfrente

om op die manier mogelijke problemen achteraf te

vermijden.96

4.3.3.1 Een vervreemding onder bezwarende titel 45. Vooreerst spitst de fictiebepaling zich toe op vervreemdingen ten bezwarende titel, waarvan de verkoop het voorbeeld bij uitstek vormt. Zowel de vervreemdingen van roerende als van onroerende goederen worden geviseerd. Daarenboven wordt geen onderscheid gemaakt naargelang de vervreemding al dan niet werd geregistreerd. Beide situaties vallen onder toepassing van het artikel.97

4.3.3.2 Een voorbehoud van vruchtgebruik, lijfrente of ander levenslang recht 46. Daarnaast worden deze vervreemdingen geviseerd waarbij de vervreemder hetzij zich het vruchtgebruik voorbehoudt, hetzij hem een lijfrente of enig ander levenslang recht98 wordt verleend. De verkoop op lijfrente aan een erfgenaam of legataris door de decuius die zichzelf als rentegenieter aanstelde in het contract, valt bijgevolg binnen het bereik van deze toepassingsvoorwaarde.99

4.3.3.3 Datum van de verrichting 47. De datum waarop de vervreemding plaatsvond, doet bij toepassing van artikel 11 van het Wetboek Successierechten niet terzake. Dit was anders bij toepassing van artikel 8 van het Wetboek Successierechten. Wanneer de lijfrente daar werd verkregen binnen de drie jaar voor het overlijden of na het overlijden, werd deze als een fictief legaat beschouwd.100

4.3.3.4 De persoon die verkrijgt 48. Degene die het op lijfrente vervreemde goed verkrijgt, dient de hoedanigheid te hebben van erfgenaam, legataris begiftigde of tussenpersoon van een van dezen. Als tussenpersonen 96

G. DEKNUDT en M. DELBOO, “Grondige kennis toepassingsvoorwaarden artikel 11 W. Succ. kan ernstige besparing opleveren”, TFR 2004, 827. 97 N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 122 en I. VERHULST, “Verkoop van een onroerend goed aan een erfgenaam of legataris tegen betaling van een lijfrente”, TFR 2008, 198. 98 Bijvoorbeeld het recht op levensonderhoud en verzorging gedurende het gehele leven. 99 N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 123 en I. VERHULST, “Verkoop van een onroerend goed aan een erfgenaam of legataris tegen betaling van een lijfrente”, TFR 2008, 199. 100 N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 122.

41

komen in aanmerking: de ouders, kinderen en afstammelingen van de verkrijger, de kinderen van de andere echtgenoot die uit een ander huwelijk zijn geboren, de echtgenoot van de erfgenaam, legataris of de persoon met wie voorgaande personen wettelijk samenwonen. Daarnaast ook nog alle personen waarvan zij vermoedelijke erfgenamen zijn.101 Bij het overlijden van de verkoper wordt beoordeeld of men als erfgenaam, legataris of begiftigde kan worden beschouwd. Om uit te maken of iemand de hoedanigheid van tussenpersoon heeft, dient men zich te plaatsen op het tijdstip van het sluiten van de lijfrente en op het ogenblik van het overlijden.102

4.3.4 Weerlegbaar vermoeden 4.3.4.1 Tweevoudig tegenbewijs 49. Dit wettelijk vermoeden van bedekte bevoordeling is een vermoeden „iuris tantum‟ en kan bijgevolg weerlegd worden door de verkrijger. Deze kan hiertoe alle middelen van gemeen recht aanwenden, doch met uitzondering van de eed. Het door de verkrijger te leveren tegenbewijs dient er dan ook in te bestaan dat deze aantoont dat de verkoop geen bedekte bevoordeling uitmaakt.

Het te leveren tegenbewijs bestaat uit twee componenten. Vooreerst dient het bewijs geleverd te worden van de gelijkwaardigheid van de tegenprestaties. Vervolgens moet men aantonen dat de tegenprestaties ook daadwerkelijk werden uitgevoerd.103

4.3.4.2 Gelijkwaardigheid van de prestaties De verkrijger dient aan te tonen dat de bij het sluiten van het contract overeengekomen prestatie, zijnde de lijfrente, gelijkwaardig is aan het goed dat de erflater heeft vervreemd. De waarde van het vervreemde goed en de waarde van de lijfrente dienen aldus met elkaar in overeenstemming te zijn. Hoewel de verkoop op lijfrente een aleatoir contract uitmaakt, belet

101

Als tussenpersonen worden immers beschouwd de personen vermeld in artikel 911, laatste alinea en artikel 1100 van het Burgerlijk Wetboek. 102 B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, AntwerpenOxford, Intersentia, 2004, 62-63 en I. VERHULST, “Verkoop van een onroerend goed aan een erfgenaam of legataris tegen betaling van een lijfrente”, TFR 2008, 198-199. 103 N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 123; B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 63en P. VAN SOMEREN, Vastgoedrecht in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, 162-163.

42

dit niet dat in casu een toetsing van de gelijkwaardigheid van de prestaties wordt doorgevoerd.104

Bij deze toetsing naar gelijkwaardigheid dient enerzijds de waarde van de lijfrente en anderzijds de waarde van het vervreemde goed berekend te worden. De waarde van de lijfrente wordt aan de hand van de vermoedelijke levensduur van het lijf berekend. Deze wordt dan weer bepaald door rekening te houden met de sterftetabellen en de gezondheidstoestand van het lijf. De verkrijger dient aan te tonen dat de overledene bij het sluiten van de overeenkomst over een normale gezondheid beschikte en dit aan de hand van exacte feiten en concrete cijfers.

De lijfrente mag kortom niet zodanig laag zijn dat zij niet in verhouding staat tot de waarde van het vervreemde goed. Beperkte verschillen gaande tot 10 procent worden in het merendeel van de gevallen aanvaard, al verdient het toch aanbeveling voorzichtig te werk te gaan.105

4.3.4.3 Daadwerkelijke uitvoering van de prestaties In de tweede plaats dient het bewijs geleverd te worden dat de tegenprestatie ook daadwerkelijk werd uitgevoerd. Aangetoond dient te worden dat men de bedoeling had om de betaling van de lijfrentes door te voeren en dat deze betalingen daarenboven ook effectief zijn gebeurd. Op die manier moet men de fiscus ervan overtuigen dat de verkoop op lijfrente geen verdoken schenking herbergt.

Het Wetboek Successierechten bevat geen voorschriften inzake de vereiste bewijsvoering. In dat opzicht wordt er dus teruggekoppeld naar het gemeen recht. Bijgevolg kan het bewijs met alle middelen van recht worden geleverd, met uitzondering van de eed. Nu rijst de vraag op welke wijze men deze feiten dient aan te tonen om te kunnen gewagen van een afdoend tegenbewijs. Het is immers aan de fiscus om te oordelen of zij het bewijs overtuigend genoeg achten. Het volstaat enerzijds niet dat de kopers over de nodige financiële middelen 104

J. H. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, “Overzicht van rechtspraak bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, 719 en B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 63. 105 N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 123-124; B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 63 en I. VERHULST, “Verkoop van een onroerend goed aan een erfgenaam of legataris tegen betaling van een lijfrente”, TFR 2008, 199.

43

beschikten om de rentes te voldoen. Anderzijds is het ook niet voldoende dat men kwijtschriften voorlegt als bewijs van betaling. Beide voorgaande bewijsmethodes beschikken niet over de nodige bewijskracht. Het verdient aanbeveling het bewijs te leveren aan de hand van rekeninguittreksels. Deze bewijzen immers dat de betaling van de lijfrentes bij bankoverschrijving geschiedde en dus werkelijk aan de verkoper zijn betaald.106

4.3.5 Actiemogelijkheden 50. Hierna wordt ingegaan op de mogelijke acties die men kan ondernemen om de heffing van het successierecht alsnog te vermijden, wanneer blijkt dat artikel 11 van het Wetboek Successierechten toegepast zal worden.

Zoals hoger reeds benadrukt, kan in de eerste plaats nagegaan worden of de toepassingsvoorwaarden werkelijk zijn vervuld. Men kan bij het opstellen van de akte reeds rekening houden met deze voorwaarden en de akte zodanig redigeren dat een bepaalde voorwaarde niet is vervuld waardoor de fictiebepaling geen toepassing vindt. Daarnaast kan het bijvoorbeeld zo zijn dat het onroerend goed wordt verkregen door het gemeenschappelijk vermogen, waarbij dus de helft toekomt aan de echtgenoot-erfgenaam en de andere helft aan de echtgenoot-tussenpersoon. Opgemerkt dient te worden dat men als erfgenaam wordt beschouwd zodra men over deze hoedanigheid beschikt op het ogenblik van het overlijden van de decuius. Om als tussenpersoon aanzien te worden, is niet alleen vereist dat men deze hoedanigheid heeft op het ogenblik van de akte, maar tevens op het moment van het overlijden van de erflater. Indien men op voorgaande tijdstippen niet over de vereiste hoedanigheid beschikte, kan men aan de belastingheffing ontsnappen.107

Een tweede actiemogelijkheid bestaat er dan in dat wordt bewezen dat de vervreemding geen bedekte bevoordeling uitmaakt. Dit tegenbewijs bestaat erin aan te tonen dat de tegenprestatie gelijkwaardig was en daadwerkelijk werd betaald. Zoals reeds opgemerkt, zal dit slechts succesvol bewezen worden aan de hand van rekeninguittreksels die van de bank werden verkregen. Zo beschouwde de rechtbank te Hasselt het niet voldoende dat de kopers blijk 106

N. GEELHAND, Cursus successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 124; J. H. HERBOTS, S. STIJNS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, “Overzicht van rechtspraak bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, 719 en B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford,

Intersentia, 2004, 63. 107 G. DEKNUDT en M. DELBOO, “Grondige kennis toepassingsvoorwaarden artikel 11 W. Succ. kan ernstige besparing opleveren”, TFR 2004, 826-827.

44

gaven van „financiële gegoedheid‟. Het feit dat men de koopsom kon betalen betekent niet dat deze ook daadwerkelijk werd betaald. Ook de verklaring in de notarisakte dat de verkopers de koopsom hadden ontvangen, werd niet toereikend geacht. Hierbij wordt door de notaris enkel opgetekend wat de partijen hem hebben verklaard. Deze worden beide niet als afdoende bewijsmiddelen beschouwd.108

Wanneer de eerste twee actiemogelijkheden geen oplossing bieden, kan in laatste instantie nog nagegaan worden of er geen reductie van de belastbare grondslag voor de successierechten mogelijk is. Op die manier zal men toch successierechten moeten betalen, al kan men de financiële impact op die manier beperken. De belastbare basis kan verminderd worden in volgende gevallen. Vooreerst wanneer de overledene effectief het levenslang recht genoten heeft.109 Bijvoorbeeld wanneer het vruchtgebruik werkelijk werd genoten door de erflater. Ook wanneer de overledene naast het vruchtgebruik bovendien de overlating van een goed in eigendom te zijnen bate heeft bedongen, wordt hiermee rekening gehouden bij de berekening van de belastbare grondslag.110

Tenslotte kan men van het verschuldigde successierecht het reeds betaalde registratierecht geheven bij de verkoop of afstand en het overschrijvingsrecht aftrekken. 111 Dit uiteraard in de hypothese dat er successierecht verschuldigd is. Het betreft geen actiemogelijkheid waarbij de belastingheffing kan worden ontweken, maar deze methode heeft dan weer als voordeel dat men kan snoeien in het verschuldigd bedrag.112

4.3.6 Besluit 51. Wanneer men als erflater een goed op lijfrente verkoopt aan zijn erfgenamen, legatarissen of tussenpersonen dient men de nodige stappen te ondernemen opdat de fictiebepaling uit artikel 11 van het Wetboek Successierechten geen toepassing zou vinden. Bijgevolg dient men in staat te zijn de effectieve betaling van de lijfrentes hard te maken. Hiertoe adviseer ik de vervreemder en verkrijger om hun bankrekeninguittreksels zorgvuldig te bewaren. Immers,

108

G. DEKNUDT en M. DELBOO, “Grondige kennis toepassingsvoorwaarden artikel 11 W. Succ. kan ernstige besparing opleveren”, TFR 2004, 827-828. 109 Artikel 12 van het Wetboek Successierechten. 110 Artikel 11, lid 2 van het Wetboek Successierechten. 111 Artikel 11, lid 3 van het Wetboek Successierechten. 112 G. DEKNUDT en M. DELBOO, “Grondige kennis toepassingsvoorwaarden artikel 11 W. Succ. kan ernstige besparing opleveren”, TFR 2004, 828.

45

wanneer zij het vereiste bewijs niet kunnen leveren, wordt de verrichting bestempeld als een legaat en zijn alsnog successierechten verschuldigd. Dit zou betreurenswaardig zijn, daar de verkoop op lijfrente voor sommigen net bedoeld is om de heffing van successierechten te ontlopen. Naast het bewijs dat er geen sprake is van een bedekte bevoordeling, bestaan nog andere actiemogelijkheden. Ook deze dienen in overweging genomen te worden. Deze kunnen er immers toe leiden dat de heffing van successierechten alsnog vermeden kan worden of minstens dat de belastbare basis mogelijks wordt gereduceerd.

46

5 EINDE VAN DE OVEREENKOMST 5.1 UITDRUKKELIJK ONTBINDEND BEDING 5.1.1 Geen stilzwijgende ontbindende voorwaarde 52. Op grond van artikel 1184 van het Burgerlijk Wetboek is een ontbindende voorwaarde steeds stilzwijgend vervat in wederkerige contracten. Door artikel 1978 van het Burgerlijk Wetboek wordt voor de verkoop op lijfrente afgeweken van dit principe van gemeen recht. Dit artikel stelt: “De enkele wanbetaling van de rentetermijnen geeft de persoon te wiens behoeve de lijfrente gevestigd is, niet het recht om de terugbetaling van het kapitaal of de teruggave van het door hem afgestane goed te vorderen; hij kan slechts op de goederen van zijn schuldenaar beslag leggen en die doen verkopen, en doen bevelen of doen toestaan dat uit de opbrengst van de verkoop een voldoende bedrag voor de uitkering van de termijnen wordt belegd.”

Hieruit volgt dat de verkoper op lijfrente niet gerechtigd is de ontbinding van de verkoop te vorderen wanneer de renteplichtige in gebreke blijft de rente te betalen. Bij wanbetaling van de rente kan hij enkel beslag leggen op de goederen van de renteplichtige en zich uit de verkoopopbrengst laten betalen. Nu voormeld artikel noch van openbare orde, noch van dwingend recht is, kan er rechtsgeldig van afgeweken worden. Men kan dit doen door een uitdrukkelijk ontbindend beding op te nemen in de overeenkomst van verkoop op lijfrente. Hierin kan men stipuleren dat de overeenkomst van rechtswege wordt ontbonden ingeval van wanbetaling van de rente.113

113

F. LOGGHE, “Schadebedingen bij verkoop op lijfrente”, AJT 199-2000, 814-817; T. STAROSSELETS, “Conséquences de la dissolution rétroactive d‟une vente moyennant rente viagère“, RRD 2002, afl. 103, 207208; T. STAROSSELETS, “Restitution des arrérages en cas de résolution d‟une vente viager ou mesure dix fois mais ne coupe qu‟une”, TBBR 2005, afl. 8, 455-456 en A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, 106.

47

Uitzonderlijk heeft de rentegenieter alsnog het recht de ontbinding te vorderen. Dit is het geval wanneer de renteplichtige in gebreke bleef de door de overeenkomst vereiste zekerheid te stellen.114

5.1.2 Ontbinding ex tunc 53. Nu rijst de vraag naar de gevolgen van deze ontbinding. Geschiedt deze ex nunc en heeft zij dus enkel voor de toekomst uitwerking of geschiedt deze daarentegen ex tunc en heeft zij derhalve retroactieve werking? Het Hof van Cassatie sprak zich uit over deze kwestie en opperde dat de ontbinding ex tunc gebeurt.115 Zij verwees hiervoor in de eerste plaats naar het gemeen recht op grond waarvan de partijen na de ontbinding van een wederkerig contract in dezelfde toestand dienen geplaatst te worden als die waarin zij zich bevonden voor het sluiten van het contract. In de tweede plaats gaf zij te kennen dat het aleatoir karakter van de verkoop op lijfrente niet impliceert dat het gemeen recht er niet op van toepassing zou zijn. Bijgevolg geschiedt de ontbinding van een verkoop op lijfrente tevens op retroactieve wijze. De reeds door de rentegenieter geïnde rentes dienen terugbetaald te worden aan de renteplichtige.116

Hoewel deze rentes principieel dienen terugbetaald te worden door de rentegenieter is het mogelijk dat deze laatste een vergoeding vordert van de door hem geleden schade. Om schadevergoeding te kunnen bekomen, zal hij de omvang van deze schade moeten bewijzen. Dergelijk bewijs is niet vereist, indien werd voorzien in een schadebeding. Dit kan er dan in bestaan dat de rentegenieter deze rentes geheel of deels mag behouden bij wijze van schadevergoeding voor de wanbetaling door de renteplichtige. Men overdrijft hier beter niet in, gezien dergelijk schadebeding eventueel gereduceerd kan worden door het matigingsrecht waarover de rechter beschikt op grond van artikel 1231, §1 van het Burgerlijk Wetboek.117

114

Artikel 1977 van het Burgerlijk Wetboek. Cass. 4 juni 2004, nr. C.03.0408.F, www.cass.be 116 M. DAMBRE, ”Actuele ontwikkelingen inzake koop-verkoop van onroerende goederen. Overzicht van de belangrijkste recente rechtspraak (2000-2005)” in C. DE WULF, P. TRAEST, S. VAN CROMBRUGGE, M. DAMBRE, L. CARENS en C. ENGELS (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat, deel 7, Brugge, Die Keure, 2005, 121 en A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, 106. 117 M. DAMBRE, ”Actuele ontwikkelingen inzake koop-verkoop van onroerende goederen. Overzicht van de belangrijkste recente rechtspraak (2000-2005)” in C. DE WULF, P. TRAEST, S. VAN CROMBRUGGE, M. DAMBRE, L. CARENS en C. ENGELS (ed.)Rechtskroniek voor het notariaat, deel 7, Brugge, Die Keure, 2005, 121 en A. VERBEKE, N. CARETTE, N. HOEKX en K. VANHOVE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, 106. 115

48

5.2 VERNIETIGBAARHEID VAN DE OVEREENKOMST 5.2.1 Algemeen 54. De verkoop op lijfrente kan ook een einde nemen, op een andere wijze dan door middel van een ontbinding. Om de verkoop teniet te doen, kan vooreerst beroep gedaan worden op de theorie van de wilsgebreken. Naast deze klassieke actiemogelijkheid worden voor de verkoop op lijfrente in de rechtsleer nog drie andere manieren opgeworpen om een einde te kunnen maken aan de overeenkomst. In eerste instantie wanneer het vereiste onzekere element of alea niet aanwezig is. In tweede instantie wegens gebrek aan een prijs of wegens gebrek aan een ernstige prijs. In derde instantie wanneer er sprake is van benadeling voor meer dan zeven twaalfden. Hierna wordt onderzocht of deze drie specifieke actiemogelijkheden ook daadwerkelijk de vernietiging van de overeenkomst als effect hebben.118

5.2.2 Vernietiging bij gebrek aan een onzeker element 55. De verkoop op lijfrente is in de regel een kanscontract. Voor dergelijke contracten geldt als essentiële geldigheidsvoorwaarde dat zij over een aleatoir karakter moeten beschikken. Het resultaat van de overeenkomst dient kortom voor beide partijen afhankelijk te zijn van een onzeker element of alea. Staat de uitkomst van de overeenkomst reeds vast, dan kan deze vernietigd worden wegens het ontbreken van een onzeker element.

Hoger werd reeds gewezen op de verschillende wijzen waarop men kan nagaan of het vereiste onzeker element al dan niet aanwezig is. Dit kan met name enerzijds geschieden op objectieve wijze en anderzijds op subjectieve wijze. Zo maken de artikelen 1974 en 1975 van het Burgerlijk Wetboek gebruik van een strikt objectief

onzeker element. Wanneer het lijf

overlijdt op de dag waarop het contract is aangegaan of wanneer deze ten tijde van de contractsluiting leed aan een ziekte waaraan hij is overleden binnen de twintig dagen nadat het contract werd gesloten, is de overeenkomst nietig wegens gebrek aan een voorwerp. Volgens

CARETTE

en

DE PAGE

betreft het een nietigheid van relatieve aard. Anderen zijn dan

weer van oordeel dat de absolute nietigheid, -die de klassieke sanctie uitmaakt bij nietigheid wegens gebrek aan een voorwerp- , dient toegepast te worden.119 118

N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.), 702. H. DE PAGE en DEKKERS, R., Traité élémentaire de droit civil belge, V, Brussel, Bruylant, CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.), 704-705. 119

1975, 108 en N.

49

Aangezien deze periode van twintig dagen geen vervaltermijn uitmaakt,bestaat er ook buiten deze termijn nog een mogelijkheid tot vernietiging van de overeenkomst. In de rechtsleer bestaat er evenwel discussie aangaande de toetsingswijze. Dient deze te gebeuren op objectieve wijze, op subjectieve wijze of op objectieve en subjectieve wijze? De klassieke opvatting bestaat erin dat een subjectief onzeker element is vereist opdat de overeenkomst buiten de gevallen in de artikelen 1974 en 1975 van het Burgerlijk Wetboek vernietigbaar zou zijn.

CARETTE

is het daar niet mee eens en acht slechts een objectief onzeker element vereist

om tot vernietiging over te kunnen gaan. Deze oppert enerzijds dat een subjectief onzeker element niet noodzakelijk is. Dan zou een overeenkomst die over een objectief onzeker element beschikt immers alsnog vernietigbaar zijn omdat de partijen ten onrechte menen dat dergelijk alea niet voorhanden is. Anderzijds acht deze een subjectief onzeker element ook niet voldoende om tot nietigheid van de overeenkomst te besluiten. Dit zou er per slot van rekening toe leiden dat de overeenkomst zelfs vernietigd kan worden wanneer men, ten onrechte, meent dat er geen onzeker element aanwezig is.120

Persoonlijk vind ik het meest aansluiting bij de stelling van

DE BOECK.

Zij merkt op dat de

rechtspraak zich niet beperkt tot de objectieve toetsingswijze, maar in bepaalde gevallen ook de nietigheid uitspreekt wegens het ontbreken van een subjectief onzeker element. Wanneer in hoofde van de partijen, en voornamelijk in hoofde van de koper, niet de vereiste onzekerheid bestond omtrent de levensduur van het lijf heeft de rechter de mogelijkheid de verkoop op lijfrente vernietigen. Er wordt wel op gewezen dat men in de praktijk strikt dient om te gaan met de bewijsvoering, dit gezien het principe dat goede trouw wordt vermoed en kwade trouw moet worden bewezen. Zij is dan ook voorstander van een “geobjectiveerde subjectieve toetsingswijze”. De precontractuele informatieplicht in acht genomen, worden niet alleen de gevallen waarbij de koper werkelijk wist dat het lijf niet lang meer te leven had, maar ook deze waarbij hij dit behoorde te weten, beoogd.121

Mijns inziens verdient het aanbeveling de mogelijkheid tot vernietiging wegens gebrek aan een subjectief onzeker element niet uit te sluiten. Op die manier kan een verkoop op lijfrente waarbij er strikt genomen een objectief onzeker element voorhanden is, alsnog worden

120 121

N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid A. DE BOECK, “Het Hof van Cassatie en de koop op

herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.), 706-707. lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid”, TBBR 2006,

afl. , 608-609.

50

vernietigd wegens het ontbreken van een subjectief onzeker element. In volgende situatie is deze vernietigingsmogelijkheid interessant. Gesteld dat een persoon reeds verscheidene zelfmoordpogingen achter de rug heeft en zijn woning op lijfrente verkoopt aan persoon Z die van dit alles op de hoogte is. Hoewel het begrip “ziekte” een ruime invulling kent, worden onder andere zelfmoord en zwangerschap er niet onder begrepen. Objectief beschouwd is er geen ziekte en is de levensduur bijgevolg onzeker. In werkelijkheid is het echter mogelijk dat de koper terecht meent dat de verkoper in de toekomst een volgende zelfmoordpoging zal ondernemen en dus niet lang meer zal leven. Naar mijn mening is het voor dergelijke situaties nuttig dat de rechter zelf kan oordelen of de overeenkomst vernietigd dient te worden, ook al is er objectief gezien een onzeker alea. Al dient er in de praktijk voorzichtig mee omgesprongen te worden en mag de rechter niet al te snel besluiten tot nietigheid van de koop op lijfrente wegens het ontbreken van subjectieve onzekerheid in hoofde van de partijen.

5.2.3 Vernietiging wegens afwezigheid van een (ernstige) prijs 56. Een tweede actiemogelijkheid zou inhouden dat de koop op lijfrente kan vernietigd worden wanneer deze hetzij geen prijs, hetzij geen ernstige prijs behelst. Dit is het geval wanneer de te betalen rente kleiner is dan of gelijk is aan de inkomsten die het verkochte goed voortbrengt. In zodanig geval loopt de renteplichtige immers geen enkel risico op verlies en heeft de rentegenieter geen kans op winst.

Om na te gaan of de prijs een ernstige prijs omvat, wordt een vergelijking doorgevoerd tussen de te betalen rentes en de inkomsten van het verkochte goed. De rechter heeft de soevereine bevoegdheid om deze twee punten te onderzoeken. Hierbij kan zowel met de effectieve als met de potentiële inkomsten van het verkochte goed rekening gehouden worden.122

Er

bestaat

echter

onzekerheid

betreffende

het

afzonderlijke

bestaan

van

deze

nietigheidsgrond. Deze is immers terug te brengen op een vernietigbaarheid wegens gebrek aan een aleatoir karakter. Gezien de koper geen gevaar loopt een verlies te moeten incasseren en de koper niet op winst hoeft te hopen, is er geen sprake van een onzeker element. Daarenboven is het niet noodzakelijk zo dat een rente lager dan de inkomsten van het goed

122

N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.), 715 en B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 56-57.

51

impliceert dat de prijs niet ernstig is. Dit is enkel mogelijks het geval. Immers, wanneer de rente eerder laag is door de hoge levensverwachting van het lijf, heeft dit niet tot gevolg dat de prijs niet als oprecht kan beschouwd worden. Eerder dan van een autonome vernietigingsgrond te kunnen spreken, wordt met zodanige situatie rekening gehouden om te besluiten tot een afwezigheid van een onzeker element met de nietigheid wegens gebrek aan een voorwerp tot gevolg.123

5.2.4 Vernietiging wegens benadeling 57. In het Burgerlijk Wetboek is een bepaling opgenomen op grond waarvan een koop kan vernietigd worden wegens benadeling.124 Deze bepaling stelt het volgende: “Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de meerdere waarde te schenken.”

Hieruit blijkt dat deze vernietigingsgrond enkel van toepassing is bij koopovereenkomsten betreffende onroerende goederen. Wanneer de verkoopprijs bij dergelijke overdracht zo laag blijkt dat hij zich onder de werkelijke waarde van het goed bevindt, wordt nagegaan of er geen benadeling is voor meer dan zeven twaalfden. Om dit te kunnen onderzoeken, dient men af te wegen of de wederzijdse prestaties als gelijkwaardig kunnen beschouwd worden.125

Aangezien de toetsing van de gelijkwaardigheid der prestaties als een wezenlijke vereiste wordt beschouwd, rijst de vraag of deze nietigheidsgrond wel van toepassing is op de verkoop tegen lijfrente. Deze is immers in essentie een kanscontract. Vooreerst zijn de te leveren prestaties bij een kanscontract niet op voorhand gekend, daar deze afhangen van een onzekere gebeurtenis. Het is bijgevolg niet mogelijk om reeds bij het sluiten van het contract de wederzijdse verbintenissen te vergelijken en af te wegen tegenover elkaar. Daarenboven wordt een kanscontract aangegaan omdat men er net op speculeert dat deze onzekere kans op

123

N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.), 715 en B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 56-57. 124 Artikel 1674 B.W. 125 N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.), 716 en B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 58.

52

winst of verlies in zijn voordeel zal uitdraaien. Bij een vergeldend contract daarentegen is men net gericht op het bekomen van gelijkwaardige prestaties. Traditioneel wordt er aldus vanuit gegaan dat de vordering tot nietigverklaring wegens benadeling niet toepasbaar is op kanscontracten.126

Dit houdt echter niet in dat een verkoop op lijfrente onaantastbaar is. Een vordering tot nietigverklaring wegens benadeling wordt niet automatisch onontvankelijk verklaard wanneer deze betrekking heeft op een verkoop met lijfrente. Deze vordering op grond van benadeling wordt enkel afgewezen wanneer deze verkoop op lijfrente ook een „werkelijk‟ of „waarachtig‟ kanscontract uitmaakt. De rechter is bevoegd dit op soevereine wijze feitelijk te appreciëren. Deze zal dus eerst moeten verifiëren of beide partijen daadwerkelijk een gelijke kans op winst of verlies hebben en of de overeenkomst aldus over het vereiste aleatoire karakter beschikt om van een kanscontract te kunnen gewagen. Wanneer slechts één partij zeker is te winnen, terwijl de andere alleen maar de kans heeft te verliezen, is er geen sprake van een kanscontract. De rechter zal dit onderzoeken aan de hand van statistische gegevens, met name sterftetafels die de levensverwachting van het lijf inschatten. Hij zal zijn beoordeling hier echter niet tot beperken, maar ook met andere feitelijke gegevens rekening houden. Wanneer de rechter vaststelt dat de lijfrente minder bedraagt dan vijf twaalfden van de waarde van het verkochte goed, is er sprake van benadeling voor meer dan zeven twaalfden en is de verkoop op lijfrente aldus vatbaar voor vernietiging. Wanneer de verkoper bijvoorbeeld over zodanige gevorderde leeftijd en slechte gezondheid beschikt dat de lijfrentes zeker minder dan vijf twaalfden van de waarde van het goed bedragen, is er slechts sprake van een schijnbaar kanscontract en is deze verkoop vernietigbaar wegens benadeling.127

58. Bij deze nietigheidsgrond is net zoals bij de eerste nietigheidsgrond vereist dat het voorgeschreven aleatoir karakter ontbreekt. Bij deze actiemogelijkheid is echter daarenboven vereist dat er een benadeling van zeven twaalfden aanwezig is. Wanneer het vereiste onzeker element of alea afwezig is, is de overeenkomst reeds vernietigbaar wegens gebrek aan 126

N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.), 716; B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 58-59 en K. VAN EECKHOORN, “De vordering op grond van benadeling: is de kantmelding van deze vordering verplicht en kan deze vordering worden ingesteld bij verkoop tegen lijfrente?”, AJT 1999-2000, 53. 127 N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.), 716-717; B. TILLEMAN, “Lijfrente”, in A. VERBEKE en B. TILLEMAN (ed.), Knelpunten kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 60-61 en K. VAN EECKHOORN, “De vordering op grond van benadeling: is de kantmelding van deze vordering verplicht en kan deze vordering worden ingesteld bij verkoop tegen lijfrente?”, AJT 1999-2000, 53-54.

53

voorwerp. Waarom zou men dan nog de moeite ondernemen om tot vernietiging wegens benadeling over te gaan? De bewijslast is immers zwaarder dan deze bij nietigheid wegens het ontbreken van een onzeker element. Immers, in casu volstaat het ten eerste niet dat bewezen wordt dat de verkoper over geen enkele winstkans beschikt, maar moet een kans op verlies van meer dan zeven twaalfden aangetoond worden. Ten tweede wordt het bewijs van benadeling enkel bij vonnis toegelaten en slechts wanneer de gestelde feiten voldoende waarschijnlijk en gewichtig zijn om de benadeling te laten vermoeden. 128 Bovendien moet het bewijs ook geleverd worden door middel van een deskundigenverslag.129 Ten derde is de overeenkomst niet automatisch nietig, maar kan de koper kiezen om het goed te houden mits hij het ontbrekende gedeelte van de prijs nog voldoet.130 Ten vierde dient men de vordering tot vernietiging wegens benadeling binnen twee jaar in te stellen. Deze termijn is daarenboven een vervaltermijn die niet vatbaar is voor stuiting of schorsing.131

5.2.5 Besluit 59. In de praktijk wordt slechts gebruik gemaakt van de eerste nietigheidsgrond, met name deze die bestaat uit de vordering tot vernietiging wegens het ontbreken van een onzeker element. De andere nietigheidsgronden zijn immers beiden tot deze nietigheidsvordering terug te brengen. Wanneer men kan bewijzen dat de kans op winst of verlies niet gelijk is voor beide partijen is er geen onzeker element en kan men de overeenkomst laten vernietigen wegens gebrek aan een voorwerp.

128

Artikel 1677 B.W. Artikel 1678 e.v. B.W. 130 Artikel 1681 B.W. 131 Artikel 1676 B.W. 129

54

6 BESLUIT 60. Deze verhandeling werd opgebouwd rond de zoektocht naar mogelijke motieven om voor een verkoop op lijfrente te kiezen. Elke mogelijke beweegreden werd daartoe in een apart hoofdstuk besproken waarin de voor- en nadelen werden geanalyseerd. Daarnaast werd op het einde van ieder hoofdstuk reeds een besluit geformuleerd nopens de geschiktheid van de verkoop op lijfrente als antwoord op de specifieke wensen van de partijen.

Zo werd onderzocht of de verkoop op lijfrente een efficiënt middel vormt om een bijkomend inkomen te verzekeren aan een oudere op rust. Geconcludeerd werd dat de verkoop op lijfrente voor ouderen zonder kinderen een passende oplossing biedt. Het onroerend goed verdwijnt dan wel uit de nalatenschap, maar er zijn geen descendenten die hierdoor worden benadeeld. Heeft de oudere wel erfgenamen in de rechte lijn dan impliceert een verkoop op lijfrente voor hen een feitelijke onterving. Doordat het goed uit de nalatenschap verdwijnt kunnen de descendenten van de erflater hier geen aanspraken meer op laten gelden. Heeft de erflater niet als intentie zijn erfgenamen te onterven dan biedt het omgekeerd woonkrediet een deugdelijk alternatief. Dergelijke techniek is echter nog niet geïncorporeerd in de Belgische regelgeving. Mits de nodige aandacht wordt besteed aan de bescherming van de consument, verdient het aanbeveling deze methode op te nemen in de wet. Zij biedt immers nog bijkomende voordelen zoals onder meer de mogelijkheid tot uitkering van een eenmalig hoger bedrag en de eenzijdige opzegbaarheid van de verkoopovereenkomst.

In tweede instantie werd nagegaan of de verkoop op lijfrente een afdoend instrument uitmaakt om de heffing van successierechten te vermijden. In bevestigend geval kan immers bij wijze van successieplanning gekozen worden voor een verkoop op lijfrente eerder dan het goed bij erfenis te laten overgaan. Dergelijke techniek is vooral interessant wanneer men een bepaald goed wil zien toekomen aan een erfgenaam die in zodanige verwantschap staat tot de erflater dat de hogere tarieven inzake successierechten van toepassing zijn. Ook wanneer men een goed naar een derde wil zien overgaan, biedt de verkoop op lijfrente eenzelfde voordeel. Wanneer de lijfrente niet daadwerkelijk wordt betaald of deze te laag is in acht genomen de waarde van het goed en de levensverwachting van het lijf, handelt de verkoper mogelijks met

55

een oogmerk tot begiftiging van de koper. In zodanig geval loopt men het risico van herkwalificatie van de verkoop op lijfrente in een schenking en wordt het initiële doel van de verkoop op lijfrente niet bereikt. De bedoeling was immers om de financiële lasten die voortkomen uit de heffing van successierechten te vermijden. Wanneer de verkoop op lijfrente door de fiscus als een schenking wordt beschouwd, zijn niet alleen schenkingsrechten verschuldigd, maar wordt daarenboven een fiscale boete geïnd wat evenzeer een negatieve financiële impact impliceert.

In laatste instantie dient men af te wegen of een verkoop op lijfrente wel aangewezen is rekening houdend met de wantrouwige houding die de wetgever aanneemt ten opzichte van bepaalde constructies. De eventuele implicaties die de fictiebepalingen met zich meebrengen dienen in het achterhoofd gehouden te worden bij de keuze om al dan niet over te gaan tot een verkoop op lijfrente.

Wanneer men aan een erfgenaam in de rechte lijn wil verkopen met lijfrente dient men artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek in acht te nemen. Deze bepaling beschouwt dergelijke praktijk als een schenking buiten deel die bijgevolg voor inkorting vatbaar is. Wil men deze vervreemding onaantastbaar maken, dient de instemming van de reservataire erfgenamen te worden verkregen. Wanneer de achterliggende beweegreden van de verkoper op lijfrente er net in bestond om bepaalde reservatairen feitelijk te onterven, zal deze instemming niet snel worden verkregen. Enkel wanneer de verkoop met lijfrente op correcte wijze geschiedt, zal men mogelijkerwijs instemmen met deze praktijk. De toekomstige erflater beoogde net een bevoordeling van bepaalde erfgenamen te bekomen en aldus biedt de verkoop op lijfrente in zodanig geval niet het gewenste resultaat.

Men dient ook rekening te houden met de fictiebepaling uit artikel 8 van het Wetboek Successierechten. Wanneer men een overeenkomst van verkoop op lijfrente ten gunste van meerdere personen sluit, wordt hierbij vaak een beding ten behoeve van een derde opgenomen waaruit volgt dat bij het overlijden van de ene de lijfrente hetzij aanwast bij, hetzij terugvalt naar de langstlevende van de twee. In principe zijn bij dergelijke verkrijgingen uit overeenkomst geen successierechten verschuldigd. Deze praktijk wordt op grond van artikel 8 van het Wetboek Successierechten echter beschouwd als een legaat, wanneer de toepassingsvoorwaarden daartoe zijn vervuld. Het komt er dus op aan de overeenkomst dusdanig op te stellen dat men onder een uitzondering valt of minstens één 56

toepassingsvoorwaarde niet wordt verwezenlijkt. Op die manier wordt de heffing van successierechten alsnog vermeden.

Aan de hand van artikel 11 van het Wetboek Successierechten viseert de fiscus de verkopen die op lijfrente geschieden tussen de erflater en zijn erfgenamen, legatarissen of tussenpersonen van dezen. Deze worden wettelijk vermoed niet werkelijk vervreemd te zijn, maar een bevoordeling te verbergen. Aangezien deze goederen worden vermoed zich nog in de nalatenschap te bevinden, worden er alsnog successierechten op geheven. Wil men als toekomstig erflater toch aan deze categorie van personen verkopen op lijfrente dan kunnen verschillende acties ondernomen worden om de heffing van successierechten alsnog te vermijden. Vooreerst kan men de overeenkomst op zodanige wijze concipiëren dat een bepaalde toepassingsvoorwaarde niet wordt vervuld. In de tweede plaats kan men het vermoeden weerleggen door aan te tonen dat de prestaties gelijkwaardig waren en daadwerkelijk werden uitgevoerd en bijgevolg geen bedekte bevoordeling plaatsvond. Daartoe is het voorleggen van bankrekeninguittreksels het meest aangewezen bewijsmiddel. Wanneer men er niet in slaagt de heffing van successierechten te vermijden, kan men alsnog pogen de belastbare grondslag voor de door te voeren heffing te verminderen. Tenslotte kan men ook proberen het verschuldigd bedrag te verminderen door er de reeds betaalde rechten zoals het registratie- of overschrijvingsrecht van in mindering te brengen.

Tenslotte werd stilgestaan bij de mogelijkheden tot beëindiging van de verkoop op lijfrente. De opname van een uitdrukkelijk ontbindend beding in de verkoopovereenkomst is aanbevolen, gezien de afwezigheid van een stilzwijgende ontbindende voorwaarde bij een verkoop op lijfrente. Op die manier heeft men een stok achter de deur ingeval de koper zijn verbintenissen niet nakomt. Daarnaast is het ook mogelijk de verkoopovereenkomst te laten vernietigen. De meest voor de hand liggende manier is de nietigheid bij gebreke aan een onzeker element. De verkoop op lijfrente is in essentie een kanscontract en wanneer de kans op winst of verlies niet op gelijke wijze is verdeeld tussen beide partijen ontbreekt het vereiste onzekere element om van een kanscontract te gewagen. In zodanig geval is de overeenkomst vernietigbaar wegens de afwezigheid van een voorwerp.

57

BIBLIOGRAFIE

A. Boeken BAEL, J.,

Het verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen, Mechelen,

Kluwer, 2006, 1040 p.

CEENAEME, J., DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDENBERGHE, J. en VANDROMME, T.,

Vastgoedzakboekje 2010, Antwerpen, Kluwer, 2010, 719p.

DE PAGE, H. en DEKKERS, R., Traité

élémentaire de droit civil belge,V, Brussel, Bruylant, 1975,

1166 p.

DE WULF, C.,

met medewerking van

BAEL, J., DEVOS, S.,

en

DEDECKER, H.,

Het opstellen van

notariële akten, IIb, Mechelen, Kluwer, 2006, 452 p.

GEELHAND, N., Cursus

VANDEBEEK, N., Het

successierechten, Gent, onuitgeg., 2010, 349 p.

onroerend goed en het huwelijksvermogen, Mechelen, Kluwer, 2007,

397 p.

VAN SOMEREN, P., Vastgoedrecht

VERBEKE, A., CARETTE, N.

,

in België, Brussel, Corporate Copyright, 2010, 752 p.

HOEKX

, N. en

VANHOVE, K.,

Bijzondere overeenkomsten in kort

bestek, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2007, 312 p.

58

B. Bijdragen in boeken of verzamelwerken “Artikel 1964 B.W.‟ in

BALLON, G.,

X.,

Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze

commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, I, Benoemde overeenkomsten, Titel XII, Kanscontracten, Mechelen, Kluwer, losbl., www.jura.be

CARLIER, P.

en

“ Enkele successierechtelijke beschouwingen omtrent de

DE BROECK, L.,

overdrachten en beschikkingen gelijkgesteld met overgangen uit oorzaak van dood”, in MAECKELBERGH

en P.

CARLIER

W.

(ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-‟97,

Antwerpen, Kluwer, 1996, 301-311.

DAMBRE, M.,

”Actuele ontwikkelingen inzake koop-verkoop van onroerende goederen.

Overzicht van de belangrijkste recente rechtspraak (2000-2005)” in C. DE WULF, P. TRAEST, S. VAN CROMBRUGGE, M. DAMBRE, L. CARENS

en

C. ENGELS

(ed.), Rechtskroniek voor het

notariaat, deel 7, Brugge, Die Keure, 2005, 121-122. DECUYPER, J. en RUYSSEVELDT, J., “Goederen J. RUYSSEVELDT, Successierechten

DELFORGE, N.,

aanwezig in de nalatenschap‟ in J. DECUYPER en

2010-2011, Antwerpen, Kluwer, 294-303.

“Bijzondere problemen in verband met de bekwaamheid bij het sluiten van de

overeenkomst” in

D. MEULEMANS, K. DEKETELAERE, N. DELFORGE

en

M. LENS

(ed.), Een

woning kopen en verkopen, Leuven, Acco, 47-48. D‟HAEYER, E.,

in

“Bedingen ten behoeve van een derde in het successierecht (Art. 8 W. Succ.)”,

W. MAECKELBERGH

en P.

CARLIER

(ed.), Fiscaal Praktijkboek, Indirecte belastingen, ‟96-

‟97, Antwerpen, Kluwer, 1996, 207-252.

DU FAUX, H.,

“Artikel 918 B.W.” in

M. COENE, W. PINTENS

en

A. VASTERSAVENDTS

(ed.),

Erfenissen, schenkingen en testamenten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Antwerpen, Kluwer, 1-27.

59

HEYMANS, P., “Het HEYMANS,

omgekeerde woonkrediet als alternatief voor de verkoop op lijfrente”, in P.

Het gereglementeerd hypothecair woonkrediet in België, Mechelen, Kluwer, 2008,

178.

KOHL, B.,

“Le contrat de vente d‟immeuble, développements récents”, in B.

KOHL,

La vente

immobilière, aspects civils, administratifs et fiscaux, Luik, Anthemis, 2010, 120-123. NIJS, A., “Twee

actuele fiscale knelpunten inzake het beding van aanwas”, in A. VERBEKE en B.

TILLEMAN (ed.), Knelpunten

TILLEMAN, B.,

kanscontracten, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 91-96.

“Lijfrente”, in A.

VERBEKE

en B.

TILLEMAN

(ed.), Knelpunten kanscontracten,

Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2004, 39-80.

VERKINDEREN, P.

, “Vervreemding tegen lijfrente” in X., Het onroerend goed in de praktijk,

Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 103, II.E-1-7.

60

C. Tijdschriftartikelen BOUCKAERT, F.

, “Is het vermoeden van kosteloosheid van artikel 918 B.W.

weerlegbaar?”,T. Not. 1986, 49-54.

CARETTE, N.,

“Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-2007 (II.),

702-720.

DE BOECK, A.,

“Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de

onzekerheid”, TBBR 2006, afl. 10, 606-609.

DE BOUNGNE, A.,

“Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs.”, T.

Not. 1986, 1-24.

DEKNUDT, G.

en

DELBOO, M.,

“Grondige kennis toepassingsvoorwaarden artikel 11 W.

Succ. kan ernstige besparing opleveren”, TFR 2004, 824-827. “ Over de toepassing van artikel 918 van het Burgerlijk Wetboek”, T. Not.

DE WULF, C.,

2003, 67-73. D‟HOLLANDER, S., “De

verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, 109-112.

HERBOTS, J. H., STIJNS, S., DEGROOTE, E., LAUWERS, W.

en

SAMOY, I.,

“Overzicht van

rechtspraak bijzondere overeenkomsten 1995-1998”, TPR 2002, 718-724.

LAUWERS, E.,

“De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not.

2009, 330-354.

LEKEUX, L.,

“Het omgekeerde woonkrediet. Licht verteerbaar of zwaar op de maag?”,

Verz.W. 2007, afl. 3, 23-27. LOGGHE, F., “Schadebedingen

bij verkoop op lijfrente”, AJT 199-2000, 814-817.

61

PUELINCKX-COENE, M., “Het

verhaal van artikel 918 B.W. is een verhaal dat nooit eindigt”,

Notariaat (fiscaal) 2006, afl. 2-3, 11-14.

STAROSSELETS, T.,

“Conséquences de la dissolution rétroactive d‟une vente moyennant

rente viagère“, RRD 2002, afl. 103, 195-208.

STAROSSELETS, T.,

“Restitution des arrérages en cas de résolution d‟une vente viager ou

mesure dix fois mais ne coupe qu‟une”, TBBR 2005, afl. 8, 454-462. TERRYN, E., “Het

omgekeerd woonkrediet”, DCCR 2010, afl. 87, 3-49.

VAN EECKHOORN, K., “De

vordering op grond van benadeling: is de kantmelding van deze

vordering verplicht en kan deze vordering worden ingesteld bij verkoop tegen lijfrente?”, AJT 1999-2000, 51-54.

VERHULST, I.,

“Verkoop van een onroerend goed aan een erfgenaam of legataris tegen

betaling van een lijfrente”, TFR 2008, 198-200.

62

D. Elektronische bronnen B. DRIJKONINGEN,

Het omgekeerd woonkrediet als aanvulling op het wettelijke pensioen in

België, Masterproef Toegepaste Economische wetenschappen Universiteit Hasselt, 8 mei 2008, www.upc-bvk.be/documents/public/B. Drijkoningen,omgekeerd woonkrediet.pdf. Brochure “Het omgekeerde woonkrediet”, Beroepsvereniging van het krediet, 22 april 2008, www.upc-bvk.be, 6.

63