Inleiding Over de toekomst van de wijk doen al jaren allerlei geruchten de ronde. In het verleden waren die geruchten vrijwel altijd gebaseerd op halve onderzoeken, onduidelijke uitspraken van ambtenaren en dure dromen van bestuurders. Daar kunnen we niks mee. Het creëert onrust, biedt geen perspectief en het resultaat is dat door die onzekerheid niemand weet waar men aan toe is. Met als gevolg dat de betrokkenheid met de omgeving, en dus de leefbaarheid van de buurt, achteruit holde. Dit geldt ook voor betrokken instanties zoals de woningcorporatie, maar ook voor diensten zoals Roteb, het onderhoud van buitenruimte enzovoorts. Ook daar loopt de aandacht terug: “Wat zullen we ons druk maken, we weten toch niet wat er hier te gebeuren staat, dus lopen we niet zo hard”. Het was dus in ieders belang en hoog tijd om te onderzoeken hoe de vlag er nu echt bij staat. Daartoe hebben we zelf een groot, onafhankelijk en deskundig bouwkundige bureau ingeschakeld (BOAG, www.boag.com) om onderzoek te doen naar de technische kwaliteiten van de woningen in de wijk. De onderzoeksopdracht luidde: “Onderzoek de bouwtechnische kwaliteiten van de woningen in de Wielewaal en geef aan welke maatregelen nodig zijn om de aangetroffen gebreken te verhelpen, inclusief een financiële onderbouwing”. Het onderzoek vond plaats in twee delen. Dergelijk onderzoeken worden altijd gedaan aan de hand van steekproeven. Zo is men ook hier begonnen. Gaandeweg de steekproef werd het beeld steeds duidelijker dat de bouwkundige staat die men aantrof niet rooskleurig was. Omdat het hier wel over een onderzoek ging dat de hele wijk betreft vonden wij dat het daarom niet bij een steekproef kon blijven. Vandaar dat besloten is om het onderzoek uit te breiden naar de hele wijk. Alle 540 woningen in de wijk zijn nu dus onderzocht. De resultaten zijn natuurlijk voor iedereen openbaar en vrij toegankelijk. In de wijkwinkel kunt u een exemplaar van het rapport inzien of een kopie laten maken. U kunt ze ook vinden op bladzijde 29 van www.doorbraak.nl. Eindelijk ligt er nu dan een degelijk onderzoek (objectief, onafhankelijk en controleerbaar) dat aangeeft hoe de wijk er bij staat en wat er te doen valt. In deze speciale editie van de Wielewaal Koerier kunt u lezen wat de uitkomsten zijn van het bouwtechnisch onderzoek en wat de gevolgen zijn voor de wijk. Het is een ingewikkeld verhaal.
De Toekomst van de Wielewaal. Een korte samenvatting van het voorafgaande. De Commissie Toekomstvisie Wielewaal is in het leven geroepen om mee te kunnen denken en invloed uit te oefenen op de toekomst van de wijk. Bewoners wonen nu naar volle tevredenheid in de Wielewaal en willen dat graag zo houden. De commissie is dus als eerste aan de slag gegaan met de vraag wat nu de toestand van de woningen is. Er waren verhalen dat er niets aan de hand is en er waren verhalen dat de huizen erg slecht zijn. Dus hoe zit het nu echt? Een belangrijke vraag als je gaat praten over de toekomst van de wijk. Ondertussen is uit ons eigen onderzoek gebleken dat een groot deel van de huizen dringend aandacht nodig heeft. Er is werk nodig dat veel verder gaat dan het gewone (groot) onderhoud. Met andere woorden, wanneer de huizen in de wijk goed bewoonbaar moeten blijven, dan zal er veel geld in gestoken moeten worden om ze op te knappen. Uit dit onafhankelijke bouwtechnisch onderzoek blijkt dat het hier gaat om 34% van de huizen. Te weten: 17% is zo slecht, lees verzakt, dat ze helemaal niet meer voldoen aan bouwkundige normen. Deze huizen staan verspreid door de hele wijk. Ze staan ook niet los: er staan, in blokken, andere huizen aan vast. Dat is nog een keer 17%. Het is technisch niet mogelijk om alle huizen apart aan te pakken en er moet dus elke voor elke ingreep per woonblok gekeken worden en dan kom je op 34% van de huizen in de wijk. Die huizen krijgen last van het werk aan de slechtste en moeten meegenomen worden in het opknappen. Daar blijft het niet bij. De grondsoort onder de wijk is zo slap dat de herstelmethode die het beste is (opvijzelen en waar nodig onderheien) van invloed is op naast gelegen blokken. Dit komt omdat de huizen vlak bij elkaar staan (en niet onderheid zijn). Een goed woonblok zal daardoor schade lopen van het opvijzelen van een buurblok, ook al omdat het opvijzelen een hoop zwaar verkeer en materiaal vraagt. Dit geeft trillingen in de grond en hier kunnen de huizen niet goed tegen. Men kan dus zonder overdrijving zeggen dat een derde van de woningen in de Wielewaal versleten is.
Al met al nog een hele prestatie. Ze er staan al 61 jaar. De verwachting dat er wat moet gebeuren kwam dan ook niet helemaal uit de lucht vallen.
Kunnen deze woningen gered worden? Ja, technisch kan alles. De commissie heeft laten onderzoeken wat dit per woning zou kosten. We stelden voor om hiervoor de vijzeltechniek te gebruiken om de woningen recht te zetten. Opvijzelen van de huizen kost minstens € 65.000,- per woning. Opvijzelen is zeer ingrijpend. Want tijdens de renovatie moeten de bewoners hun huis uit voor een periode van 3 maanden. De nieuwe huur van de opgevijzelde woning zal omhoog gaan omdat het huis gerenoveerd is. Dan hebben we het nog niet gehad over de kosten van het verbeteren van de binnenkant van de opgevijzelde huizen. Als je een huis recht zet dan moeten de vloeren er uit. Daarna moeten de vloeren er dus weer in en daarbij komen dan ook kosten voor nieuwe vloerbedekking, maar ook voor een keuken en badkamer. Ook dat geeft verhoging van de huur aan de hand van het puntensysteem voor huurhuizen. We kunnen alleen de slechte huizen laten slopen en de rest opknappen. Dit kost minstens € 40.000,- per huis dat blijft staan. Ook hier speelt weer dat slopen en het weghalen van het puin veel zwaar verkeer en trillingen tot gevolg heeft. Verder is niet te voorspellen wat een andere belasting van de slappe grond doet met de huizen die blijven staan. Het kan zijn dat de andere huizen dan juist gaan verzakken en dan moet daar weer iets aan gebeuren. Verder geeft sloop van 34% van de huizen enorme gaten in de wijk als daar niets voor terug komt. We hebben nu al open plekken door gesloopte huizen (10 stuks). Dat worden er veel meer. Er zullen 356 huizen overblijven, de rest valt weg. We hebben het dan nog niet gehad over de bewoners van de 180 huizen die gesloopt worden, waar moeten die naartoe? De commissie vindt daarom dat dit geen optie is, alleen slopen en de rest laten staan, dat gaan we niet doen. We zijn er ook voor de bewoners van de huizen die niet goed zijn. Wat dan? De slechte blokken slopen en op de plaatsen die open komen nieuwe huizen neerzetten? Ook dat is duur, gemiddeld € 52.000,- alleen al voor de opknap van de oude woningen. Verder hebben we dan weer het probleem van de bouwwerkzaamheden die gevolgen zullen hebben voor de huisjes die er nog staan. En Woonstad? Die verwachten grote problemen met vergunningen voor de ingrepen die nodig zijn. Bouwvoorschriften zijn veranderd en er is veel werk nodig om de noodzakelijke renovaties op het niveau te doen dat nodig is om alles goed te krijgen. Er moeten vergunningen aangevraagd worden en naar verwachting zullen die niet gegeven worden. De Wielewaal is geen beschermd stadsgezicht en de huizen staan niet op de monumentenlijst, dus uitzonderingen zullen niet gemaakt worden. Dat betekent dat de huizen niet voldoen aan het bouwbesluit en de normen die nu gelden. Deze problemen werden al voorspeld door het bureau dat het bouwtechnische onderzoek heeft uitgevoerd. Verder verwacht Woonstad problemen met de banken. Om renovaties op deze schaal uit te voeren moet er geld geleend worden. Banken zullen geen geld lenen voor het opknappen van huizen die niet aan het bouwbesluit voldoen en waarvoor de vergunningen niet rond zullen komen. Dan hebben we het nog niet gehad over de vraag of ze de noodzakelijke investeringen wel willen doen voor deze huizen. We hebben het namelijk over bedragen van tussen de 23 en 35 miljoen in de eerst komende 20 jaar. We hebben het ook nog niet gehad over de kopers. Ook zij zullen hoge kosten hebben als hun huizen opgevijzeld moeten worden. Dit omdat ze zelf verantwoordelijk zijn voor de binnenkant van hun huis (dus vloeren, installaties en dergelijke). Ook zij moeten veel geld daarvoor lenen, in de praktijk betekent dit dat de hypotheek omhoog moet. Het is nog maar de vraag of banken hierin mee gaan. Verder zal dit gevolgen hebben voor de maandelijkse bijdrage van alle kopers, het is te verwachten dat ingrijpende renovaties met hoge kosten ook een verhoging van de bijdrage voor het planmatige onderhoud zullen geven. We kunnen ook zeggen, dan de koophuizen niet. Maar het lijkt ons geen goed idee om de huizen van de huurders wel op te knappen en die van de kopers niet. Welke opties zijn er nog meer? Is dan helemaal niets doen een optie? Voor een enkele individuele bewoner misschien wel. De commissie is er echter voor héél de wijk. Woonstad zit met een derde van de woningen die niet meer aan de eisen voldoen en waarvoor men geen geld en vergunningen zal krijgen om die grondig op te knappen. Hierin ligt de dreiging van een onvrijwillig uitsterf scenario. Wanneer we niets doen zal de wijk verslechteren. Woonstad zal geen investeringen meer doen, het onderhoud zal alleen op basis van ‘nu nodig’ plaatsvinden. De slechtste blokken zullen er tussenuit gehaald worden. Er ontstaan grote gaten en de wijk zal daarmee onveiliger worden. Alleen al omdat er donkere, lege gaten ontstaan. Het is maar de vraag of de gemeente al deze bijkomende grasveldjes en struiken zal onderhouden, dat is duur en de gemeente doet nu al minder dan voorheen. Waar de slechte huizen niet gesloopt kunnen,
omdat er nog huizen in de blokken bewoond zijn, zullen ze leeg blijven (en onbewoonbaar gemaakt worden). Na een periode van 5 tot 10 jaar zal de wijk dusdanig verloederd zijn dat dan ingrijpen gemakkelijk wordt. Wij zijn dan als bewoners onze invloed kwijt, het ingrijpen zal over onze hoofden heen gaan. Het spookbeeld van nu, het maken van een villawijk, is dan kinderspel. Bij het uit handen geven van onze invloed verdwijnen juist de zaken die voor de huidige bewoners erg belangrijk zijn (terugkeer, betaalbare huren en koopprijzen, groen, rust, veiligheid, zorg voor ouderen). Door niets te doen zullen deze punten van de agenda verdwijnen. Ligt de toekomst van de Wielewaal in behoud of in vernieuwing? Is een vernieuwingsproces ideaal? Nee, want het brengt nu nog ongekende en spannende veranderingen met zich mee. We weten wat we hebben maar niet wat we krijgen. Dat is juist in een gekoesterde omgeving als de Wielewaal heel lastig. We hebben echter al wel een hele slag gemaakt. Zonder al te veel strijd (zeg maar gerust zonder enige strijd) hebben we bereikt dat een vernieuwde Wielewaal moet voldoen aan kwaliteitseisen. Woonstad had ook een bureau ingehuurd: Bureau Lubbers. Dit bureau heeft in opdracht van Woonstad de kwaliteiten van de wijk onderzocht. Men heeft goed gekeken naar wat de wijk zo uniek maakt qua bouwstijl en groene karakter. De elementen die ze gevonden hebben, daarvan heeft Woonstad toegezegd dat die in een nieuwe wijk terug zullen komen, we hebben het dan o.a. over: rust, groen, laagbouw, beslotenheid. Dit is vastgelegd in een gesprek met Woonstad, Bureau Lubbers en de commissie. Zijn wij de enigen die hierover nadenken? Nee, naast de commissie zijn er ook andere partijen die de huidige Wielewaal als waardevol zien en er alles aan willen doen om het karakter van de wijk te behouden, denk hierbij aan ASVZ en de van Voorthuyzenschool. Ook zij willen graag dat de wijk qua karakter niet gaat veranderen en willen graag betrokken zijn bij de toekomst van de wijk. Woonstad heeft interne afspraken waaraan ze zich moeten houden en toezeggingen gedaan ten aanzien van het hele proces voor de toekomst. Allereerst is Woonstad gehouden aan haar Sociaal Statuut. Dit Sociaal Statuut is een set vereisten van goede zorg waaraan de corporatie bij vernieuwingsprocessen moet voldoen. Het voorstel dat Woonstad nu doet gaat nog een stap verder. Drie onderwerpen zijn daarbij het belangrijkste: de terugkeergarantie, een extra regeling voor lage inkomens en de zorg voor ouderen. Ook voor kopers is speciale aandacht en de wensen qua nieuwe woningen zullen een rol spelen in het verdere proces. Het bestuur en de commissie hebben de aandacht voor ouderen altijd heel belangrijk gevonden. Een duidelijker signaal dan te beginnen met ouderen huisvesting in de eigen wijk kan men niet geven. Er is nog veel onduidelijk en er zal nog veel gesproken en uitgewerkt moeten worden. Een eerste aanzet met concrete toezeggingen ligt er. Van het mogelijke opvijzelscenario hebben we gezien dat dit vanwege de techniek, het geld en de vergunningen niet zal lukken. Van het alternatief om dan maar helemaal niets te doen hebben we gezien dat hier voor de hele wijk slechts negatieve kanten aan zitten. Slechte blokken zullen worden gesloopt en die bewoners zullen moeten verhuizen (naar buiten de Wielewaal). Die zijn dan op zichzelf aangewezen voor het vinden van alternatieve huisvesting. De commissie vindt dat we niet anders kunnen dan meedenken en meebeslissen over een nieuwe wijk. Deze keuze is niet makkelijk, de alternatieven zijn te slecht.
Hoe nu verder? U heeft kunnen lezen dat de technische toestand van veel van de woningen in de wijk niet goed is. En dat door de zachte grondsoort, het ontbreken van een fundering (heipalen) en het feit dat de woningen dicht op elkaar en aan elkaar vaststaan dit grote gevolgen heeft voor de hele wijk. In tegenstelling tot het verleden zijn er nu geen vage cijfers of halve uitspraken. Er is nu duidelijkheid. Het onderzoek dat we hebben laten verrichten vormt het uitgangspunt voor alle diskussies over de toekomst en wordt door alle partijen onderschreven. De aanhef van dit stukje luidde hoe nu verder? Dat staat in grote lijnen nog niet vast. Wel staat vast dat we afspraken gemaakt hebben voor een aanpak waarbij de structuur van de wijk behouden blijft, (rustig, groen, laagbouw, geen extra verkeer) en de zittende bewoners kunnen terugkeren tegen betaalbare huren. Wilt u niet alleen geïnformeerd, maar ook betrokken worden en direct invloed uitoefenen bij het maken van alle plannen? Dat kan, het is een belangrijk onderwerp en het gaat over de toekomst uw eigen woonomgeving. Er is veel te doen en u bent van harte welkom. Nog meer vernieuwingsnieuws (uit de speeltuin) De beste plannen zijn simpele plannen. Je hoort dit vaak als er ergens een open deur ingetrapt moet worden. Bij de speeltuin is dit echter een waarheid als een koe. Onze speeltuin is al sinds mensenheugenis belangrijk voor de wijk. Een plaats waar je niet alleen veilig met je kinderen terecht kunt, maar ook een voor allerhande activiteiten. Wat is het geval? Bekeken vanuit de bevolkingssamenstelling van de wijk zit de speeltuin al een tijd erg ruim in z'n jas. Met andere woorden, in verhouding tot het aantal kinderen dat in de wijk woont hebben we een gigantische speeltuin. Niks mis mee horen wij u denken. Nee, tot op zekere hoogte niet. Je kunt er beter mee, dan om verlegen zitten. Klopt, maar dat enorme terrein moet wel onderhouden worden. Dat kost geld. Dat geld (subsidies, entree gelden, etc.) heeft vervolgens wel weer een relatie met de aantallen bezoekers. Dan ziet u waar de schoen begint te wringen. Daar komt nog bij dat het houten gebouw aan het eind van zijn Latijn is. Het is voor bezoekers nog wel goed en veilig te gebruiken. Wanneer we in de pauze met zijn allen naar de bar lopen zal het echt niet omkiepen, maar feitelijk is het tegen redelijke kosten niet meer te repareren. Verzin een list Tom Poes. De oplossing is even simpel als briljant. Het is historisch zo gegroeid, of beter gezegd; toen de wijk gebouwd werd was er nog een lap grond over. Daar heeft men vervolgens de speeltuin van gemaakt. Met als gevolg dat de speeltuin niet echt centraal in de wijk ligt. Met al deze factoren in het achterhoofd (bezoekers aantallen, de grootte, het onderhoud, de decentrale ligging) is het bestuur van de speeltuin gaan zoeken naar een oplossing. Die vonden ze dicht bij huis. Naast de speeltuin als belangrijke sociale locatie in de wijk is er ook nog de buurtpost. Ook voor de buurtpost geldt dat de bezoekersaantallen en gebruik van het pand veel beter kunnen. De gebruiks- en openingstijden zouden elkaar kunnen aanvullen. De buurtpost ligt naast de ASVZ en de Voorhuijzenschool, die thans ook al gebruikmaken van beide voorzieningen. Het is een mooi en beeldbepalend gebouw en ligt in het hart van de wijk. Het is een simpel plan en het is een goed plan, maar daarmee is nog niet gezegd dat het ook eenvoudig is. Een eerste stap is reeds gezet. De deelgemeente heeft aan Woonstad gevraagd de buurtpost voor dit doel aan te kopen. De eerste verkennende gesprekken hebben reeds plaatsgevonden. Wanneer de nu nog door de wijk versnipperde voorzieningen hier samengebracht kunnen worden ontstaat er echt buurtcentrum in het hart van de wijk waar bewoners alle dagen van de week terecht kunnen. Een mooi vooruitzicht. We houden u op de hoogte.
