Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Overeenkomsten met SVn en VOF IBBA en Verordening IBBN 2013
Openbare 18 december 2007 Programma /besluitenlijst Programmanummer Collegevergadering no 47 Wonen / 1021
BW-nummer
Portefeuillehouder
J. van der Meer
Aanwezig: Samenvatting Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. Th. de Graaf Voorzitter Op 12 december 2012 heeft de raad de verordening Ik Bouw ML40, Wim van der Velde, 3437 P. Depla, H. vanMet Hooft sr., L. Scholten, Wethouders Betaalbaar in Nijmegen (IBBN) vastgesteld. deze regeling worden H. Kunst, Datum ambtelijk voorstel P. Lucassen, J. met vaneen derlager Meerinkomen bij 30 kavels in de Vossenpels zelfbouwers 4 maart 2013 P. Eringa Gemeentesecretaris ondersteund met een regeling die sterk lijkt op de welbekende Registratienummer A. Kuil was aangegeven dat voordat de Communicatie starterslening. In het raadsvoorstel 13.0003605 M. Sofovic Verslag regeling van kracht zou kunnen worden, er eerst nog een overeenkomst met de SVn en de GEM moest worden gesloten, onder voorbehoud van goedkeuring door de raad. De overeenkomst met de SVN kan nu worden gesloten. Die met de GEM is niet meer nodig vanwege de ontvlechting per 1 april 2013. Wel is er een overeenkomst met de VOF IBBA uit Almere nodig als vergoeding voor gebruik van hun diensten. Daarnaast is een wijziging in de verordening nodig als gevolg van de overeenkomst met de SVn.
Aldus vastgesteld in de vergadering van:
Ter besluitvorming door het college
Paraaf
Datum
akkoord
De overeenkomsten met de VOF IBBA en de SVn vast te stellen. Aan de Raad voor te stellen:
1. Goedkeuring te hechten aan ondertekening van de DeSVn voorzitter, De secretaris, Leidinggevende overeenkomsten met de en de VOF IBBA. K. Donné, ML40 2. De verordening IBBN 2013 vast te stellen. 3. De verordening IBBN 2012, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 12 december 2012, in te trekken op het moment van inwerkingtreding Programmamanager van verordening IBBN 2013. K. Donné
Ter besluitvorming door de burgemeester Programmadirecteur
Wethouder J.W.M. van der Meer te machtigen om de overeenkomsten namens de gemeente te ondertekenen
P. Steijn
Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 19 maart 2013 Conform advies
Aanhouden Anders, nl.
nummer: 4.3
Paraaf
Datum
akkoord
1 Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
cv ravo overeenkomst Svn IBBN 130313.docx
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
Op 12 december 2012 heeft de raad de verordening Ik Bouw Betaalbaar in Nijmegen vastgesteld. Op 27 juni 2012 had de raad hier reeds de uitgangspunten voor vastgelegd. Met deze regeling worden bij 30 kavels voor betaalbare zelfbouw in de Vossenpels koopstarters met een lager inkomen ondersteund. De verordening kan van kracht worden als de overeenkomst met de SVn over de uitvoering van de regeling is gesloten. De raad moet hier conform het besluit op 12 december goedkeuring aan hechten. De overeenkomst met de GEM is niet meer nodig vanwege de ontvlechting per 1 april 2013. Wel is er een overeenkomst met de VOF IBBA uit Almere nodig als vergoeding voor gebruik van hun diensten. Daarnaast is er als gevolg van de overeenkomst met de SVn een wijziging nodig in de verordening IBBN, en is de maximale prijs van een eindwoning met € 3.000 verhoogd tot € 203.000 vanwege een iets grotere kavel. 2
Juridische aspecten
Zie raadsvoorstel 3
Doelstelling
Zie raadsvoorstel 4
Argumenten
Zie raadsvoorstel 5
Klimaat
Zie raadsvoorstel 6
Financiën
Zie raadsvoorstel 7
Communicatie
Zie raadsvoorstel 8
Uitvoering en evaluatie
Zie raadsvoorstel 9
Risico
Zie raadsvoorstel
Bijlage(n):
Raadsvoorstel Overeenkomsten met de SVn en de VOF IBBA Verordening IBBN 2013
Voorstel aan de Raad
Openbare besluitenlijst 18 december 2007
Collegevergadering 47 Datum raadsvergadering / Nummer no raadsvoorstel 3 april 2013
/ 50/2013
Fatale termijn: besluitvorming vóór:
Aanwezig: N.v.t.
Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, Overeenkomsten SVn, VOF IBBA en Verordening IBBN P. Lucassen, J. van der2013 Meer Gemeentesecretaris Programma / Programmanummer P. Eringa Wonen / 1021 A. Kuil Communicatie M. Sofovic Verslag Portefeuillehouder Voorzitter
Onderwerp Wethouders
J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.
19 maart 2013 Samenvatting
Aldus in IkdeBouw vergadering van: Op 12 december 2012 heeft uw raad vastgesteld de verordening Betaalbaar in Nijmegen (IBBN) vastgesteld. Met deze regeling worden bij 30 kavels in de Vossenpels zelfbouwers met een lager inkomen ondersteund met een regeling die sterk lijkt op de welbekende starterslening. In het raadsvoorstel was aangegeven dat voordat de regeling van kracht zou kunnen worden, er eerst nog een overeenkomst met de SVn en de GEM moest worden gesloten, onder voorbehoud van goedkeuring door uw raad. De overeenkomst met de SVN wordt nu ter goedkeuring aan u De voorzitter, De per secretaris, voorgelegd. Die met de GEM is niet meer nodig vanwege de ontvlechting 1 april 2013. Wel is een aanvullende overeenkomst met de VOF IBBA uit Almere nodig omdat we gebruik maken van hun uitvoeringsregelingen. Daarnaast is een wijziging in de verordening IBBN nodig als gevolg van de overeenkomst met de SVn. Voorstel om te besluiten
1. Goedkeuring te hechten aan ondertekening van de overeenkomsten met de SVn en de VOF IBBA. 2. De verordening IBBN 2013 vast te stellen. 3. De verordening IBBN 2012, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 12 december 2012, in te trekken op het moment van inwerkingtreding van verordening IBBN 2013.
1
Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail
Wim van der Velde, 3437,
[email protected] ravo oek SVn wijz IBBN 120313.docx
Voorstel aan de Raad
Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1
Inleiding
Op 12 december 2012 heeft uw raad de verordening Ik Bouw Betaalbaar in Nijmegen vastgesteld. Op 27 juni 2012 had u hier reeds de uitgangspunten voor vastgelegd. Met deze regeling worden bij 30 kavels voor betaalbare zelfbouw in de Vossenpels zelfbouwers met een lager inkomen ondersteund. Dit gebeurt met een regeling die sterk lijkt op de welbekende starterslening. De verordening kan van kracht worden als de overeenkomst met de SVn over de uitvoering van de regeling is gesloten. Die met de GEM is niet meer nodig vanwege de ontvlechting per 1 april 2013. Wel is een aanvullende overeenkomst met de VOF IBBA uit Almere nodig omdat we gebruik maken van hun uitvoeringsregelingen. Daarnaast is een wijziging in de verordening IBBN nodig als gevolg van de overeenkomst met de SVn. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader
Met dit voorstel wordt verder inhoud gegeven aan de ambitie uit het Coalitieakkoord om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren, ook voor lagere inkomens. 1.2 Relatie met programma
Het voorstel heeft een relatie met het programma wonen. 2
Doelstelling
De uitvoering van de verordening IBBN mogelijk te maken conform het raadsbesluit van 12 december 2012. 3
Argumenten
De regeling IBBN maakt betaalbare zelfbouw mogelijk. In de raadsbesluiten van 27 juni en 12 december 2012 zijn de argumenten reeds aan de orde gekomen. Het centrale argument is dat we zelfbouw voor een breed scala aan huishoudens en doelgroepen bereikbaar willen maken, ook voor de minder koopkrachtige huishoudens. Dit vraagt om speciale oplossingen en financiële arrangementen. De Verordening IBBN voorziet daarin. We hebben hierbij gebruik gemaakt van de ervaringen van de gemeente Almere waar op uitgebreide schaal in particulier opdrachtgeverschap wordt gebouwd, ook door lagere inkomens met eenzelfde ondersteuningsregeling. In Nijmegen beperken we het vooralsnog tot 30 kavels in de Vossenpels. Alleen voor koopstarters In de verordening is in art. 1 sub e. geen beperking gesteld aan de mensen die een aanvraag kunnen doen. Zowel koopstarters als mensen die reeds een woning bezitten kunnen een aanvraag doen. De overeenkomst met de SVn beperkt de regeling tot koopstarters, dat wil zeggen mensen die die voor de eerste maal een eigen woning kopen en degenen die een eigen woning kopen en drie jaar daarvoor geen woning in eigendom hebben gehad (art. 7.1 sub b). Daarmee is de regeling scherper gefocust op mensen die er echt mee geholpen worden. Daarnaast hebben koopstarters de meeste kans op inkomensverbetering waardoor de kans dat ze na drie jaar rente en aflossing kunnen gaan betalen groot is. Dat beperkt de risico’s van de regeling, en is ook om die reden voor de SVn een harde voorwaarde.
ravo oek SVn wijz IBBN 120313.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
2
Prijs eindwoningen hoger In de nieuwe verordening is tevens de maximale prijs van een eindwoning met € 3.000 verhoogd tot € 203.000 omdat in de verkaveling voor deze woningen meer m2 grond beschikbaar is. Deze informatie was in december, bij het vaststellen van de vorige verordening, nog niet bekend. Uitvoering door SVn Net als bij de bestaande starterslening wordt de uitvoering van deze regeling ook neergelegd bij de SVn. Hierdoor blijven onze eigen activiteiten, en daarmee ook de kosten beperkt. Daarvoor is het nodig een nieuwe overeenkomst met de SVn te sluiten. De SVn voert de inkomenstoetsen uit en doet het administratief beheer van de IBBN-leningen. Voor deze activiteiten wordt door de gemeente jaarlijks een percentage (ca. 0,5%) per IBBN- lening aan de SVn vergoed. Dit bedrag is onderdeel van de bijkomende kosten die de kavelkoper betaalt. Het sluiten van de overeenkomst is vertraagd door het nieuwe regeerakkoord en de daarop volgende dynamiek in het dossier wonen. Uitvoering met model uit Almere We maken in de uitvoering gebruik van de regeling die Almere heeft ontwikkeld in samenwerking met de SVn, en tevens heeft afgestemd met de NHG en de belastingdienst. Dit is gedaan door de VOF IBBA die in Almere voor de betaalbare woningbouw in particulier opdrachtgeverschap is opgericht. Dat heeft ons veel tijd en moeite bespaard. Als tegenprestatie betalen we een vergoeding van € 12.000 en € 300 per woning. Dat wordt vastgelegd in een overeenkomst met de VOF IBBA. 4
Klimaat
Dit voorstel heeft geen directe relatie met het klimaat- en energievraagstuk en onze doelstellingen op dat terrein. Wel is het goed mogelijk dat woningen die gebouwd worden met deze regeling extra duurzaam zijn, bijvoorbeeld vanwege het gunstige effect op woonlasten van energiebesparende maatregelen. 5
Risico’s
Bij de raadsbehandeling van 27 juni 2012 over dit onderwerp is een uitgebreide risicoanalyse betrokken. Kern is dat de risico’s beheersbaar zijn doordat de leningen onder NHG nomen vallen, en de vorming van een robuuste risicovoorziening van € 12.500 per woning. Dat is hoger dan bij de vergelijkbare starterslening, maar is verklaarbaar door de hogere leningsbedragen die mogelijk zijn bij deze IBBN lening. Voor de 30 woningen wordt een risicovoorziening gevormd van totaal € 375.000. Hiervoor heeft uw raad op 12 december 2012 een begrotingswijziging vastgesteld met nr. BW-01206 IBB. 6
Financiën
Het maximumbedrag per IBBN-lening bedraagt € 57.000,- bij een geschakelde en eindwoning (2/3 van de woningen) en € 35.000 bij een vrijstaande woning (1/3 van de woningen). Maximaal zal dan € 1,5 miljoen aan externe financiering worden aangetrokken. De ervaring van meerdere jaren in Almere leert dat niet iedereen de maximale lening nodig heeft. In de praktijk is het dus zeer waarschijnlijk dat wij ook een lager bedrag lenen dan de € 1,5 miljoen.
ravo oek SVn wijz IBBN 120313.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
3
Het aantrekken van de maximaal € 1,5 miljoen gebeurt gefaseerd binnen de kaders van het treasurybeleid. De leningen worden verstrekt via het SVn. Zowel de 1e als de 2e hypotheek moet voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie(NHG). De IBBN lening heeft een rentevaste periode van 15 jaar. De hypotheekvorm is passend binnen nieuwe regels om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. De kosten die voortvloeien uit de te sluiten overeenkomst met de VOF IBBA worden gefinancierd uit de GSO bijdrage van de provincie. 7
Communicatie
Communicatie van de regeling IBBN verloopt via de website plantjvlag.nl, en het Wooninformatiecentrum Waalsprong. Op de Woonbeurs op 23 maart wordt de regeling gepresenteerd. Daarnaast worden er in het voorjaar nog een aantal speciale dagen georganiseerd voor belangstellenden voor de regeling. 8
Uitvoering en evaluatie
We volgen het verstrekken van leningen door de SVn en monitoren de risico’s op de voet. Na uitgifte van de 30 leningen worden ons college en de raad hierover geïnformeerd College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
drs. H.M.F. Bruls
drs. B. van der Ploeg
Bijlage(n):
Overeenkomst met de SVn Overeenkomst met de VOF IBBA Verordening IBBN
ravo oek SVn wijz IBBN 120313.docx
SAMENWERKINGS-ZREKENINGCOURANTOVEREENKOMST
De ondergetekenden: 1.
De publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE NIJMEGEN, kantoorhoudende aan de Korte Nieuwstraat 6 t e Nijmegen, hierna te noemen: "gemeente", ten deze ingevolge artikel 171 tweede Ild van de Gemeentewet vertegenwoordigd door de heer drs. J . W . M . van der Meer, wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Waalsprong, Wonen, Klimaat & Energie en Groen & Water, die handelt ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 20 november 2012.
en 2.
stichting STIMULERINGSFONDS VOLKSHUISVESTING NEDERLANDSE GEMEENTEN, statutair gevestigd en kantoorhoudende te Hoevelaken, hierna te noemen: "SVn", ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer mr J.W. van Beek.
IN AANMERKING NEMENDE: a.
S V n is opgericht met de doelstelling zorg te dragen voor de verbetering van de kwaliteit van de volkshuisvesting en de stedelijke vernieuwing in brede zin en beoogt deze doelstelling onder meer na te streven door het verstrekken van leningen;
b.
In 2002 heeft S V n samen met (een aantal) gemeenten de "Startersregeling" ontwikkeld waarmee wordt beoogd een bijdrage te leveren aan het oplossen van de problematiek voor starters op de koopwoningmarkt. Door middel van de Startersregeling hebben gemeenten die deelnemen aan de Startersregeling, de mogelijkheid om ten laste van een
gemeentelijk
revolverend
fonds
aangehouden
bij
S V n , starters
op
de
koopwoningmarkt een "Starterslening" te verstrekken. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de wonlng en het bedrag dat de starter maximaal zelf met een eerste hypotheek bij een commerciele hypotheekverstrekker kan lenen. De Starterslening is daarbij gericht op starters voor wie de verwervingskosten van de wonlng lager of gelijk zljn aan het maximale aankoopbedrag onder de Nationale Hypotheek Garantie ("NHG"); c.
de vennootschap onder firma IkbouwbetaalbaarinAlmere, gevestigd te Almere, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Gooi-, Eem-, en Flevoland onder nummer 32152801 ("Vof IbbA") heeft de regeling "Ik bouw betaalbaar" ontwikkeld, op basis waarvan de Ibb-Starterslening (een variant op de Starterslening als omschreven onder b.) beschikbaar wordt gemaakt voor starters. De Ibb-Starterslening wordt voor starters beschikbaar gemaakt bij wijze van korting op basis van een overeenkomst tussen de aanbiedende partij en SVn, op grond waarvan de aanbiedende partij gelden stort in een Ibb-fonds bij S V n , ten aanzien van welk fonds de aanbiedende partij bij wijze van derdenbeding In de zin van artikel 6:253 van het Burgeriijk Wetboek ten behoeve van de deelnemers bedingt dat S V n de in dit Ibb-fonds gestorte gelden aanwendt om Ibb-Startersleningen te verstrekken;
d.
de Ibb-Starterslening verschiit van de Startersregeling genoemd onder b. door de verplichting voor de deelnemers om, als tegenprestatie voor de door de aanbiedende partij verleende korting, op het moment van vervreemding van de woning
met
overwaarde en onder de nadere condities zoals neergelegd in de tussen de deelnemer en de aanbiedende partij te sluiten overeenkomst, deze aanbiedende partij te laten delen In de overwaarde, door aan de aanbiedende partij een vergoeding te betalen, gerelateerd aan de hoogte van de verkregen korting en tot maximaal 50% van de overwaarde; e.
de gemeente heeft, naar aanleiding van de notitie 'Particulier opdrachtgeverschap In Nijmegen' vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 8 februari 2011, bij raadsbesluit van 27 juni 2012 (nummer 38/2012) de uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw vastgesteld en bij raadsbesluit van 12 december 2012 (nummer 170/2012) besloten tot vaststelling van de verordening Ikbouwbetaalbaar gemeente Nijmegen 2012;
f.
de gemeente heeft ter uitvoering van de onder e. genoemde besluitvorming
In
plangebied de Waalsprong 30 kavels gereserveerd voor betaalbare zelfbouw en wenst voor de realisatie hiervan gebruik te maken van de door de Vof IbbA ontwikkelde regeling 'Ikbouwbetaalbaar'; g.
de Vof IbbA heeft, onder nader met de gemeente overeengekomen voorwaarden, Ingestemd met uitvoering van de regeling 'Ikbouwbetaalbaar' door de gemeente In Nijmegen;
h.
voor het vedenen van de korting, door middel van het beschikbaar maken van IbbStarterslenlngen, wil de gemeente mede gebruik maken van de kennis en faciliteiten van S V n ten behoeve van het beheren van een fonds. De gemeente wil voor dit doel een fonds creeren bij S V n . Dit fonds zal bestaan uit door de gemeente aan S V n te verstrekken leningen die zullen worden gestort op een rekening-courant faciliteit (Ibbfonds), waaruit door S V n op basis van het onder c. genoemde derdenbeding aan deelnemers Ibb-Startersleningen zullen worden verstrekt;
i.
de gemeente maakt gebruik van de specifieke regeling "Ikbouwbetaalbaar" waardoor voor de Ibb-Starterslening een hogere financiering kan worden verkregen dan bij de gebruikelijke Startersleningen. De inhoud en uitvoering van deze regeling, in Nijmegen te noemen "IkbouwbetaalbaarNijmegen"
of verkort "IbbN", vallen volledig
onder
verantwoordelijkheid van de gemeente; j.
uitgangspunt
is om
de
Ibb-Startersleningen
geheel te laten
aansluiten
bij
de
uitgangspunten van de onder sub b genoemde Startersregeling. De mogelijkheid de afkoopmethodiek voor deelnemers bij de Ibb-Starterslening te hanteren is in dit kader niet van toepassing; k.
de gemeente en S V n wensen hun samenwerking en het tussen hen overeengekomen derdenbeding In deze overeenkomst vast te leggen.
ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT: Artikel 1 Definities In deze overeenkomst wordt verstaan onder: Ibb-Starterslening:
een lening verstrekt door S V n aan een Starter waarbij de hoofdsom van de
lening afkomstig is uit het ibb-fonds aangehouden blj S V n ; Starter, degene die voor de eerste maal een eigen woning koopt en degene die een eigen woning koopt en drie jaar voorafgaande aan de datum van de aanvraag geen woning in eigendom heeft gehad. Indien tussen S V n en N H G een andere of nadere definitie wordt overeengekomen, zal vanaf dat moment deze andere definitie gelden; Ibb-Fonds: de rekening-courantverhouding tussen S V n en de gemeente waarin de door de gemeente aan S V n verstrekte lening wordt geboekt, alsmede de debiteringen en crediteringen conform het bepaalde in deze overeenkomst; NI-iG: Nationale Hypotheek Garantie. Artikel 2 Het Ibb-Fonds 2.1 Derdenbeding en Aanwljzingsrechten 1
De onderhavige overeenkomst tussen de gemeente en S V n dient mede ter vastlegging van een door de gemeente met S V n overeengekomen derdenbeding In de zin van artikel 6:253 van het BurgerlijkWetboek, ten behoeve van de Starters. Op basis van dit derdenbeding is de gemeente gehouden gelden aan S V n ter beschikking te stellen, door storting van deze gelden in het IbbFonds, aangehouden door S V n . De gemeente bedingt van SVn, dat de gelden die zij stort in het Ibb-Fonds bij S V n , door S V n worden aangewend om Ibb-Startersleningen te verstrekken aan de Starters. Door ondertekening van deze overeenkomst verbindt de gemeente zich om genoemde gelden aan S V n ter beschikking te stellen en wordt het derdenbeding door S V n uitdrukkelijk aanvaard.
2
De door de gemeente aan Starters te verienen korting bestaat uit het verschaffen van de mogelijkheid aan de Starter om onder gunstige condities bij SVn een Ibb-Starterslening te sluiten ter financiering van het gedeelte van de verwervingskosten dat hij niet kan financieren met een hypothecaire financiering blj een bank en evenmin met een inbreng van eigen geld kan voldoen. SVn verstrekt de Ibb-Starterslening ter uitvoering van het In de onderhavige overeenkomst opgenomen derdenbeding ten behoeve van Starters, vanuit het Ibb-fonds dat wordt gevuld met door de gemeente aangetrokken gelden op de kapitaalmarkt. Door het aangaan van de IbbStarterslening wordt de Starter geacht het derdenbeding te aanvaarden en wordt S V n geacht aan het beding te hebben voldaan.
3
De gemeente zal bevoegd zijn om SVn bindende aanwijzingen te geven ("Aanwljzingsrechten") met betrekking tot de verstrekking door S V n van Ibb-Startersleningen, een en ander voor zover aan de in of op basis van deze overeenkomst uiteengezette voorwaarden en criteria voor het bestaan van Aanwljzingsrechten Is voldaan.
4
De Aanwijzingsrechten bestaan met betrekking tot de middelen waarover S V n kan beschikken Ingevolge de door de gemeente aan S V n verstrekte geldleningen, voor zover het saldo van de in artikel 2.3.1 bedoelde rekening ("het Ibb-fonds") positief Is;
5
Bij de uitoefening van Aanwijzingsrechten geeft de gemeente - met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst - aan voor welke bedragen Ibb-Startersleningen dienen te worden verstrekt.
6
S V n kan de aanvraag voor het verstrekken van Ibb-Startersleningen weigeren indien de besteding van de te verstrekken Ibb-Startersleningen naar haar oordeel niet voldoet aan de doelstelling zoals vastgelegd in de considerans van deze overeenkomst, of indien verstrekking van een zodanige Ibb-Starterslening naar het oordeel van het bestuur van S V n redelijkenvijs niet van het bestuur van S V n kan worden verlangd.
2.2 Geldleningen aan S V n verstrekt door de gemeente 1
De gemeente is gerechtigd, zo vaak als zij dat wenselijk acht, van S V n te verlangen dat SVn, als geldnemer, met de gemeente, als geldgever, een overeenkomst van geldlening aangaat, waarbij de hoofdsom door de gemeente wordt vastgesteld.
2
Als vergoeding voor de In artikel 2.2.1 bedoelde geldleningen geldt de som van (a) het totaal van de rentebaten voortvloeiende uit de verstrekking van Ibb-Startersleningen welke ten laste worden gebracht van het Ibb-fonds en (b) de rente als bedoeld in artikel 2.3.4 over het saldo van het Ibbfonds.
2.3 Crediteringen en debiteringen ten gunste en ten laste van het Ibb-fonds 1
Terzake van de in artikel 2.2.1 bedoelde geldleningen zal de gemeente door S V n worden gecrediteerd in een door SVn ten behoeve van de gemeente bijgehouden administratieve rekening (het Ibb-fonds).
2
Het Ibb-Fonds wordt gedebiteerd met de hoofdsommen van de door S V n aan de Starters verstrekte ibb-Starterslenlngen welke ten laste komen van het Ibb-fonds. Voorts zal het Ibb-fonds jaarlijks worden gedebiteerd terzake van de beheervergoedingen als bedoeld in artikel 9.1.
3
Het
Ibb-fonds
zal voorts
rentevergoeding over het
worden
gecrediteerd
betreffende
met
(i)
de
in
creditsaldo, alsmede (ii)
artikel met
de
2.3.4
omschreven
bedragen
welke
voortvloeien uit gehele of gedeeltelijke aflossingen van de ten laste van het Ibb-fonds verstrekte Ibb-Startersleningen en voorts, (iii) in verband met het bepaalde in artikel 2.2.2 aanhef en sub (a), met de rentenbaten welke voortvloeien uit de ten laste van het Ibb-fonds verstrekte Startersleningen.
Ibb-
4
De over een debetsaldo door S V n aan de gemeente in rekening te brengen en de over een creditsaldo door S V n aan de gemeente te vergoeden rente Is gebaseerd op het tarief van de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten voor 1-maands kasgeld (debet) respectievelijk voor 1-maands depositogeld (credit). Blj een debetsaldo wordt voornoemde debetrente aanvullend verhoogd met 2,5% (twee en een half procent) op jaarbasis. Voor de renteberekening wordt gerekend met een maand van 30 dagen en een jaar van 360 dagen. De op bovenstaande wljze berekende rentebedragen worden per ultimo van het betreffende kalenderjaar In het saldo van het Ibb-fonds verwerkt.
5 6
Het Ibb-fonds wordt gemuteerd op basis van de feitelijke valutadata. De gemeente heeft bij een credltstand van het Ibb-fonds recht op uitkering van het creditsaldo, zulks tenzij terzake tussen partijen aanvullend anders wordt overeengekomen. In geval van beeindiging van de onderhavige overeenkomst zal de aflossing door S V n van de door de gemeente verstrekte geldleningen als bedoeld In artikel 2.2, plaatsvinden indien en zodra aflossingen worden gedaan terzake van door S V n verstrekte Ibb-Startersleningen welke ten laste van het fonds zijn gebracht; zolang een In de vorige zin omschreven door S V n verstrekte IbbStarterslening uitstaat, zal het Ibb-fonds
blijven bestaan en blijven de bepalingen in deze
overeenkomst ten aanzien van het Ibb-fonds onverminderd van kracht.
Artikel 3 Werkzaamheden van SVn S V n stelt regels vast met betrekking tot de toewijzing en verstrekking van Ibb-Startersleningen en de relatie tussen de financiele draagkracht van de Starter en de hoogte en condities van de IbbStarterslening. Met Inachtneming van de Aanwijzingsrechten verricht S V n alle voorbereidende en uitvoerende werkzaamheden met betrekking tot de verstrekking van Ibb-Startersleningen, daaronder begrepen, maar niet beperkt tot, de vaststelling van de aanvangstoets ten behoeve van de IbbStarterslening, de kredietbeoordeling van de Starter, het uitbrengen van een financieringsofferte, het vaststellen van het rentepercentage op Ibb- Starterslening, het adviseren van de gemeente inzake toewijzing van een Ibb-Starterslening, het opstellen van een concepthypotheekakte met betrekking tot Ibb-Starterslening ten behoeve van de notaris, het voeren van administratief en overig beheer van IbbStartersleningen en het Ibb-fonds, het uitvoeren van hertoetsen, het bewaken van nakoming van rentebetallngs-
en
aflossingsverplichtingen.
S V n verstrekt
aan de
Starter
het
benodigde
Informatiematerlaal en de aanvraagbescheiden inzake de Ibb-Starterslening en geeft ondersteuning bij de behandeling van financieringsaanvragen.
De werkzaamheden worden -
waar relevant en van toepassing -
verder uitgewerkt
In de
Uitvoeringsregeis Ibb Starterslening. De Uitvoeringsregeis worden gepubliceerd op de website van SVn en maken onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst. De Uitvoeringsregeis kunnen van tijd tot tijd eenzijdig worden aangepast aan gewijzigde normen, voorschriften en procedures. Blj toepassing van de Uitvoeringsregeis gedurende de looptijd van deze overeenkomst, gelden de op het moment van toepassing geldende Uitvoeringsregeis.
Artikel 4 Werkzaamheden van de gemeente De gemeente stelt In overleg met SVn vast ten behoeve van welke projecten en doelgroepen IbbStarterslenlngen zullen worden verstrekt. Daarnaast bepaalt de gemeente de maximaal door middel van een Ibb-Starterslening te verstrekken financiering en overige voorwaarden voor toekenning. De gemeente kent de Starter de Ibb-Starterslening toe op basis van het advies van S V n . De vervolgens bij verstrekking van de financiering tot stand gekomen schuldverhouding tussen S V n en Starter zal volledig worden beheerst door de inhoud van de alsdan door Starter met SVn in dat kader gesloten overeenkomst. Voorts stelt de gemeente vast de blj de regeling van de gemeente bedoelde terugbetalingsregeling met betrekking tot de verkregen korting en al hetgeen daarmee verband houdt en voert de gemeente dit ult. Al hetgeen voortvloeit ult de overeenkomsten tussen Starter en de gemeente is voor rekening en risico van de gemeente, tenzij in onderhavige overeenkomst anders is overeengekomen. S V n aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook in verband met overeenkomsten tussen Starter en de gemeente. De werkzaamheden worden -
waar relevant en van toepassing -
verder uitgewerkt in de
Uitvoeringsregeis Ibb Starterslening. De Uitvoeringsregeis worden gepubliceerd op de website van SVn en maken onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst. De Uitvoenngsregels kunnen van tijd tot tijd eenzijdig worden aangepast aan gewijzigde normen, voorschriften en procedures. Blj toepassing van de Uitvoeringsregeis gedurende de looptijd van deze overeenkomst, gelden de op het moment van toepassing geldende Uitvoeringsregeis. Artikel 5 Voorwaarden ten aanzien van verstrekken en hertoetsing Ibb-Starterslening De voorwaarden ten aanzien van verstrekken en hertoetsing Ibb-Starterslening worden vastgesteld en - Indien van toepassing herzien - in de Uitvoeringregels Ibb Starterslening. Deze Uitvoeringsregeis maken onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst. Bij toepassing van de Uitvoeringsregeis gedurende de looptijd van deze overeenkomst, gelden de op het moment van toepassing geldende Uitvoeringsregeis. Artikel 6 Procedure toekenning en verstrekking Ibb-Starterslening De procedure met betrekking tot toekenning en verstrekking Ibb-Starterslening wordt vastgesteld - en indien van toepassing herzien - in de Uitvoeringregels Ibb-Starterslening. Deze Uitvoeringsregeis maken onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst. Bij toepassing van de Uitvoeringsregeis gedurende de looptijd van deze overeenkomst, gelden de op het moment van toepassing geldende Uitvoeringsregeis.
Artikel 7 Herfinanciering van de Ibb-Starterslening Indien tegen het einde van het vijftlende jaar van de looptijd van een Ibb-Starterslening blljkt dat de Ibb-Starterslening volgens de dan geldende normen op basis van een marktconform tarief kan worden voortgezet, kunnen S V n en de gemeente overeenkomen dat de betreffende Ibb-Starterslening door S V n wordt geherfinancierd. Als gevolg van een herfinanciering komt de hoofdsom van de IbbStarterslening weer geheel ter beschikking van het Ibb-fonds. Op de herfinanciering (mits overeengekomen) zijn de volgende voorwaarden van toepassing: S V n kan naar eigen inzicht de desbetreffende Ibb-Starterslening zelf herflnancieren door middel van het uitbrengen van een daartoe strekkend aanbod aan de desbetreffende voormalige Starter, danwel de Ibb-Starterslening (of de gehele portefeuille) ter herfinanciering aanbieden aan een geldgever naar keuze; S V n dan wel de andere geldgever bepaalt vanaf dat moment de door de voormalige Starter verschuldigde rente alsmede de voorwaarden van de lening; de borgstelling N H G dient op de geherfinancierde lening van toepassing te blijven. Artikel 8 Beheer Ibb-Starterslening 1.
Indien de Starter zijn verplichtingen ingevolge de hypotheekakte ten behoeve van de IbbStarterslening niet nakomt, treft S V n de noodzakelijke maatregelen jegens de Starter.
2.
De eventueel te maken (buitengerechtelijke) kosten ter incasso van achterstallige bedragen zijn voor rekening van de gemeente, voorzover deze kosten in redelijkheid zljn gemaakt en ook de hoogte hiervan redeiijk is.
Artikel 9 Kosten en vergoedingen 1.
S V n berekent
een jaarlijkse
beheervergoeding van
0,5% exclusief omzetbelasting, te
berekenen over een schuldrest van de uitstaande Ibb-Startersleningen per 31 december van elk jaar. De beheervergoeding wordt gedebiteerd In het Ibb-fonds. 2.
Over elke verstrekte Ibb-Starterslening berekent S V n een afsluitprovisie van 1,0%, die wordt
3.
Voor eventueel verstrekt bouwkrediet geldt een rentevergoeding die is gebaseerd op het tarief
Ingehouden op Ibb-Starterslening. van de N.V. Bank Nededandse Gemeenten voor 1-maands depositogeld (credit). 4.
De eenmalige, initiele kosten die S V n maakt ten behoeve van de uitvoering van haar werkzaamheden op grond van deze overeenkomst ten bedrage van maximaal E U R 1.000,--, te vermeerderen met B T W , wordt In rekening gebracht door middel van een factuur gericht aan de gemeente.
5.
De kosten van de hertoetsing van de verstrekte Ibb-Startersleningen komen ten laste van de Starter.
6.
Indien mocht blijken dat voornoemde vergoedingen en/of provisies een onvoldoende dekking zijn voor de te verrichten activiteiten zuiien SVn en de gemeente in overieg treden.
Artikel 10 Duur van de overeenkomst; opzegging 1. 2.
Deze overeenkomst vangt aan op de dag na ondertekening daarvan door beide partijen. Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Partijen kunnen de overeenkomst door middel van een schriftelijke verklaring opzeggen als hiervoor zwaarwichtige redenen bestaan, waarbij een opzegtermijn geldt van een jaar.
3.
Na het eindigen van deze overeenkomst door opzegging, blijven de rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst voortbestaan ten aanzien van voor het eindigen van deze overeenkomst aangegane Ibb-Startersleningen, totdat de laatste Ibb-Starterslening is afgewikkeld, hetzij doordat de Starter deze heeft afgelost en ook aan diens overige verplichtingen heeft voldaan, hetzij doordat sprake Is van een situatie als bedoeld In artikel 7.
4.
Totdat de laatste Ibb-Starterslening is afgewikkeld als bedoeld In het derde lid van dit artikel, wordt de beheervergoeding berekend op basis van de schuldrest van alle uitstaande IbbStartersleningen. Vervolgens wordt het gehele resterende saldo van het Ibb-fonds aan de gemeente uitgekeerd.
Artikel 11 Verantwoording en vaststelling 1.
S V n zendt jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar haar reguliere jaarrekening alsmede de informatie aan de gemeente waarmee deze inzicht verstrekt In:
2.
3.
-
het aantal Ibb-Startersleningen dat in dat jaar is verstrekt;
-
het totale bedrag dat daarmee gemoeid Is;
-
de totale beheervergoeding als bedoeld In artikel 9, eerste lid; en
-
het saldo-overzicht van het Ibb-fonds.
S V n zendt per kwartaal aan de gemeente een overzicht van: -
het aantal Ibb-Startersleningen dat in dat kwartaal is verstrekt;
-
het overzicht lopende leningen met garantie;
-
het totale bedrag dat daarmee gemoeid is; en
-
het saldo-overzicht van het Ibb-fonds.
S V n zendt jaarlijks binnen vier maanden na afloop van het kalenderjaar een saldoverklaring over het voorafgaande jaar aan de gemeente. De gemeente accordeert de saldoverklaring binnen drie maanden na ontvangst. Indien de gemeente niet binnen deze termijn een schriftelijke reactie heeft verstrekt aan S V n , wordt de gemeente beschouwd akkoord te zijn gegaan met de saldoverklaring.
4.
De gemeente heeft de bevoegdheid het saldo-overzicht van het Ibb-fonds op te vragen.
5.
S V n geeft binnen een redelijke termijn gehoor aan tussentijdse informatieverzoeken van de gemeente met betrekking tot aangevraagde of verstrekte (individuele) Ibb-Startersleningen. De informatie die door S V n zal worden verschaft en de vorm waarin dit gebeurt zal tussen SVn en de gemeente nader worden overeengekomen.
Artikel 12 Omzetbelasting Alle omzetbelasting (te vermeerderen met rente en boete over deze belasting) die ingevolge deze overeenkomst verschuldigd wordt, komt voor rekening van de gemeente.
Artikel 13 Wijziging van omstandigheden Indien zich omstandigheden voordoen waardoor van partijen in redelijkheid niet meer kan worden gevergd dat de overeenkomst ongewijzigd wordt nagekomen of de overeenkomst niet meer kan worden nagekomen, zullen partijen trachten op basis van overleg te komen tot een (gewijzigde) voortzetting c.q. beeindiging van de overeenkomst, waarbij het bepaalde In artikel 10, derde en vierde lid, Indien mogelijk, onverminderd van toepassing blijft. Artikel 14 Geschilbeslechting Alle geschillen In verband met deze overeenkomst of met afspraken die daarmee samenhangen, die niet In onderling overleg kunnen worden opgelost, worden ter besiechting voorgelegd aan de bevoegde rechter te Arnhem. Artikel 16 Externe communicatie Partijen komen overeen dat zij nadere afspraken zullen maken over de wijze waarop zij met de regeling "IkbouwbetaalbaarNijmegen" naar buiten treden, specifiek met betrekking tot het voeren van elkaars naam en logo In externe communicatie. Uitgangspunt hierbij Is dat partijen elkaar over en weer toestemming geven voor het gebruik van elkaars naam en logo in communicatie over de regeling "IkbouwbetaalbaarNijmegen".
Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend
Datum:
Datum:
Plaats:
Plaats:
gemeente
SVn
de heer drs. J.W.M. van der Meer
de heer mr J.W. van Beek
OVEREENKOMST VOF IBBA – GEMEENTE NIJMEGEN ter vastlegging van de afspraken met betrekking tot de uitvoering van de regeling ‘Ik bouw betaalbaar’ in NIJMEGEN
Ondergetekenden 1.
Vennootschap onder Firma Ik bouw betaalbaar in Almere, welke vennootschap onder firma bestaat uit haar beherende vennoten, te weten: a. de gemeente ALMERE, Stadhuisplein 1 te Almere (Postbus 200, 1300 AE Almere) en b. de stichting: WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY, gevestigd Hoogte Kadijk 179, 1018 BK Amsterdam, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam, onder nummer 41215563, statutair gevestigd te Almere en kantoorhoudende aan het Stadhuisplein 1, 1315 HR Almere, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Gooi-, Eem-, en Flevoland onder nummer 32152801, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer A.B.C. Dijkstra en mevrouw H.M.A. van Duin, hierna te noemen: “Vof IbbA”
en 2.
De publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Nijmegen, kantoorhoudende aan de Korte Nieuwstraat 6 te Nijmegen, te dezen ingevolge artikel 171 tweede lid van de Gemeentewet vertegenwoordigd door drs. J.W.M. van der Meer, wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Waalsprong, Wonen, Klimaat & Energie en Groen & Water, die handelt ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 20 november 2012, hierna te noemen: “gemeente Nijmegen”
De partijen onder 1. en 2. hierna tezamen te noemen: “Partijen”
Overwegende A. dat de Vof IbbA de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ heeft ontwikkeld; B. dat de gemeente Nijmegen, naar aanleiding van de notitie ‘Particulier opdrachtgeverschap in Nijmegen’ vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 8 februari 2011, bij raadsbesluit van 27 juni 2012 (nummer 38/2012) de uitgangspunten van de financieringsconstructie voor betaalbare zelfbouw heeft vastgesteld en bij raadsbesluit van 12 december 2012 (nummer 170/2012) heeft besloten tot vaststelling van de verordening Ikbouwbetaalbaar gemeenteNijmegen 2012; Overeenkomst VOF IbbA - gemeente Nijmegen ‘Ikbouwbetaalbaar’ 2013
1
C. dat de gemeente Nijmegen ter uitvoering van de onder B genoemde besluitvorming in plangebied de Waalsprong 30 kavels heeft gereserveerd voor betaalbare zelfbouw en voor de realisatie hiervan gebruik wenst te maken van de door de Vof IbbA ontwikkelde regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’; D. dat Vof IbbA instemt met uitvoering van de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ door de gemeente Nijmegen in, in eerste instantie, plangebied de Waalsprong en bereid is om de contractstukken en overige producten, procesbeschrijvingen en documenten die horen bij de door haar ontwikkelde regeling aan de gemeente Nijmegen beschikbaar te stellen, in ruil voor een vergoeding voor (een deel van) de gemaakte ontwikkelingskosten; E. dat voor de Vof IbbA hierbij tevens van belang is dat de door haar ontwikkelde regeling onder de naam ‘Ikbouwbetaalbaar’, die is ingepast in de fiscale regelgeving met betrekking tot de eigen woning en die door de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen is goedgekeurd voor toepassing van Nationale Hypotheek Garantie, in de huidige vorm wordt beschermd; F. dat Partijen de tussen hen gemaakte afspraken over uitvoering van de regeling, de bescherming van de huidige vorm en de door de gemeente Nijmegen aan de Vof IbbA te betalen vergoeding in deze overeenkomst wensen vast te leggen,
Komen het volgende overeen Artikel 1 Uitvoering regeling en ter beschikking stellen stukken 1.1 De Vof IbbA stemt er hierbij mee in en verleent medewerking aan uitvoering door de gemeente Nijmegen van de door de Vof IbbA ontwikkelde regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’. 1.2 De Vof IbbA stelt aan de gemeente Nijmegen alle (contract)stukken en overige producten, procesbeschrijvingen en documenten ter beschikking, die relevant zijn voor uitvoering van de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’. De terbeschikkingstelling van stukken door de Vof IbbA houdt uitdrukkelijk geen garantie in dat ongewijzigd gebruik en toepassing van de stukken door de gemeente Nijmegen mogelijk is. Aanpassing van de stukken op de specifieke situatie in de gemeente Nijmegen en meer specifiek het betreffende plangebied waar de regeling wordt toegepast, zal noodzakelijk zijn. 1.3 In aanvulling op het in het voorgaande lid bepaalde, wijst de Vof IbbA er uitdrukkelijk op dat de goedkeuring van de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ door een aantal externe instanties, waaronder de Belastingdienst en de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), is gebaseerd op de aan deze instanties ter beschikking gestelde (contract)stukken, documenten en uitgangspunten van de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’. Inhoudelijke aanpassing van de stukken en/of uitgangspunten van de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ is op grond van deze overeenkomst niet toegestaan en leidt tot onmiddellijke intrekking van de door Vof IbbA verleende toestemming voor uitvoering van de regeling onder gebruikmaking van de naam ‘Ikbouwbetaalbaar’ en ter beschikking gestelde documenten. Inhoudelijke aanpassing van de stukken en/of uitgangspunten van de door instanties goedgekeurde regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ zonder nader overleg of afstemming met de betreffende instanties, kan ertoe leiden dat reeds verleende goedkeuring of instemming komt te vervallen. De Vof IbbA draagt hiervoor uitdrukkelijk geen verantwoordelijkheid. Overeenkomst VOF IbbA - gemeente Nijmegen ‘Ikbouwbetaalbaar’ 2013
2
1.4 Indien gewijzigde wet- of regelgeving, of gewijzigde inzichten bij goedkeurende instanties of Vof IbbA, toepassing van de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ in ongewijzigde vorm belemmeren, heeft Vof IbbA, afhankelijk van de mate van ingrijpendheid van de gewijzigde wet- of regelgeving of inzichten op de huidige regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’, het recht: a) in geval van marginale wijzigingen (ter uitsluitende beoordeling van Vof IbbA): eenzijdig bindende wijzigingen door te voeren in de documenten en uitgangspunten van de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ welke door de gemeente Nijmegen dienen te worden aan/overgenomen; b) In geval van ingrijpende wijzigingen (ter uitsluitende beoordeling van Vof IbbA): deze overeenkomst eenzijdig te beëindigen. Partijen treden alsdan in overleg over de wijze waarop en voorwaarden waaronder de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ (in gewijzigde vorm) kan worden voortgezet. In geen van deze gevallen zal de Vof IbbA gehouden zijn tot enige schadevergoeding. Artikel 2 IkbouwbetaalbaarNijmegen 2.1 De gemeente Nijmegen zal de door de Vof IbbA ontwikkelde regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ uitvoeren onder de naam ‘IkbouwbetaalbaarNijmegen’, verkort genaamd ‘IbbN’. Artikel 3 Eenmalige vaste vergoeding 3.1 De gemeente Nijmegen is aan Vof IbbA voor uitvoering van de regeling ‘IkbouwbetaalbaarNijmegen’ en gebruikmaking van de ter beschikking te stellen stukken een eenmalige vaste bijdrage verschuldigd in de door Vof IbbA gemaakte ontwikkelingskosten ter grootte van € 12.000,- (zegge twaalfduizend euro) exclusief BTW. 3.2 De eenmalige vaste vergoeding van € 12.000,- exclusief BTW is verschuldigd op het moment dat de gemeente Nijmegen kavels onder toepassing van de regeling ‘IkbouwbetaalbaarNijmegen’ in verkoop brengt. De gemeente Nijmegen informeert de Vof IbbA zodra bekend is op welke datum de eerste kavels in verkoop worden gebracht, waarop de Vof IbbA aan de gemeente Nijmegen een factuur verstuurt voor de betaling van de vergoeding. De vergoeding wordt door de gemeente Nijmegen binnen 30 dagen na ontvangst van de factuur betaald. Artikel 4 Vergoeding per verkochte kavel 4.1 Naast de eenmalige vaste vergoeding is de gemeente Nijmegen aan de Vof IbbA een vergoeding verschuldigd van € 300,- (zegge: driehonderd euro) exclusief BTW per kavel die onder toepassing van de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ wordt verkocht. 4.2 Verondersteld wordt dat deze vergoeding onderdeel uitmaakt van de ontwikkelingskosten die de deelnemers aan de regeling ‘IkbouwbetaalbaarNijmegen’ aan de gemeente Nijmegen verschuldigd zijn. De vergoeding is door de gemeente Nijmegen verschuldigd uiterlijk op het moment dat de kavel door de gemeente Nijmegen aan de deelnemer wordt overgedragen. 4.3 De gemeente Nijmegen informeert de Vof IbbA zodra de overdracht van een of meerdere kavels bekend is, waarop de Vof IbbA aan de gemeente Nijmegen een factuur verstuurt voor de betaling van de vergoeding. De vergoeding wordt door de gemeente Nijmegen binnen 30 dagen na ontvangst van de factuur betaald. Overeenkomst VOF IbbA - gemeente Nijmegen ‘Ikbouwbetaalbaar’ 2013
3
4.4 Partijen kunnen overeenkomen dat de vergoeding periodiek wordt voldaan, waarbij de frequentie van opgave van het aantal overgedragen kavels en facturering tussen hen nader wordt overeengekomen. Artikel 5 Reikwijdte afspraken 5.1 Op basis van deze overeenkomst is het de gemeente Nijmegen toegestaan de regeling ‘IkbouwbetaalbaarNijmegen’ binnen de gemeente Nijmegen uit te voeren. Indien de gemeente Nijmegen voor uitvoering van de regeling een samenwerking wenst aan te gaan met een woningcorporatie of ander partij, behoeft zij hiervoor de voorafgaande toestemming van de Vof IbbA. Vof IbbA zal haar toestemming niet op onredelijke gronden onthouden. 5.2 Het is de gemeente Nijmegen niet toegestaan om de aan haar ter beschikking gestelde informatie over de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’, contractstukken en overige producten, procesbeschrijvingen en documenten te verhandelen, door te geven of op een andere wijze beschikbaar te stellen aan derden. Artikel 6 Communicatie 6.1 Met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst staat het de gemeente Nijmegen vrij om over de regeling ‘IkbouwbetaalbaarNijmegen’ te communiceren en hierbij gebruik te maken van de naam ‘IkbouwbetaalbaarNijmegen’. Artikel 7
Niet nakoming
7.1 Niet nakoming van enige verplichting uit deze overeenkomst door de gemeente Nijmegen, waaronder expliciet begrepen de verplichting zoals verwoord in artikel 1.3 om de ter beschikking gestelde stukken en uitgangspunten van de regeling ‘Ikbouwbetaalbaar’ niet inhoudelijk aan te passen of te wijzigen, leidt tot verschuldigdheid van een zonder voorafgaande ingebrekestelling terstond opeisbare gefixeerde schadevergoeding van € 50.000,-. Slotbepaling De afspraken in deze overeenkomsten gelden voor onbepaalde tijd, tot wederopzegging of intrekking door een der Partijen. Opzegging of intrekking geeft geen recht op terugbetaling van reeds verschuldigde en/of betaalde vergoedingen.
Ondertekening Plaats: Datum:
Plaats: Datum:
______________________ Vof IbbA A.B.C. Dijkstra
________________________ Vof IbbA H.M.A. van Duin
Overeenkomst VOF IbbA - gemeente Nijmegen ‘Ikbouwbetaalbaar’ 2013
4
Plaats: Datum:
____________________ Gemeente Nijmegen J.W.M. van der Meer
Overeenkomst VOF IbbA - gemeente Nijmegen ‘Ikbouwbetaalbaar’ 2013
5
VERORDENING IK BOUW BETAALBAAR GEMEENTE NIJMEGEN 2013 Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. b. Lening IkbouwbetaalbaarNijmegen: nader te noemen IBBN-lening, een lening die het mogelijk maakt voor huishoudens met beperkte financiële ruimte om als particulier opdrachtgever een koopwoning te ontwikkelen en te realiseren op daartoe door de gemeente Nijmegen aangewezen kavels. c. Verwervingskosten: de totale kosten ter verkrijging van de IBBN-kavel en de bouw hierop van een woning voor zover deze kosten in de normen van NHG voor de aankoop van een 'nieuwbouwwoning gebouwd in eigen beheer of zelfbouw' als zodanig zijn aangewezen. d. Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen: een rekening-courant van de gemeente Nijmegen bij SVn waarop de gemeente Nijmegen gelden stort, aan te wenden door SVn voor het verstrekken van IBBN-leningen aan aanvragers, en waarop de rente en de aflossingen worden teruggestort; e. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als ‘aanvrager’. f. Huishouden: het huishouden van de Aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind mede-aanvrager, dan behoort deze persoon wel tot het huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. g. Partner 1: het lid van het Huishouden met het hoogste Individueel Toetsinkomen. h. Partner 2: indien het Huishouden twee personen telt: degene die niet het hoogste Individueel Toetsinkomen heeft. Indien Partner 1 met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als Partner 2 aangemerkt degene – naast Partner 1 – met het hoogste Individueel Toetsinkomen. i. Individueel Toetsinkomen: het toetsinkomen van ieder lid van het Huishouden vastgesteld conform de Normen van NHG. j. Toetsinkomen (huishouden): 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 1 en, indien van toepassing hierbij opgeteld, 95% van het Individueel Toetsinkomen van Partner 2. k. NHG: Nationale Hypotheek Garantie, zijnde de publicitaire naam van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekte borgtocht. l. Normen van NHG: de op enig moment geldende normen die van toepassing zijn op NHG leningen.
Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen Artikel 2 a. De gemeenteraad van Nijmegen heeft een Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen ingericht waaruit aan in artikel 7, lid 1, sub b bedoelde huishoudens IBBN-leningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 7 lid 1, sub a bedoelde woningen. b. De Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen is ondergebracht bij SVn. Artikel 3 a. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de Gemeente Nijmegen en de SVn van toepassing. b. Burgemeester en Wethouders kunnen Gemeentelijke Uitvoeringsregels voor de verordening IBBN vaststellen.
Hoofdstuk 3 Ontwikkeling en realisatie van de woning Artikel 4 a. De kavel is bestemd, en zal door de aanvrager uitsluitend kunnen en moeten worden gebruikt voor het als particulier opdrachtgever (doen) ontwikkelen en bouwen van een woning.
b. De aanvrager is verplicht opdracht te verstrekken aan een door de gemeente Nijmegen toegelaten bouwbegeleider die hem in het proces van ontwikkeling en realisatie van de woning bijstaat en adviseert. c. De totale kosten die gemoeid zijn met de verkrijging van de woning, de ontwikkeling van het bouwplan en de realisatie van de woning, dienen te passen binnen de in artikel 6 vastgestelde verwervingskosten. d. Het bouwplan behoeft in het kader van deze verordening de specifieke goedkeuring van de gemeente Nijmegen.
Hoofdstuk 4 Financiering Artikel 5 Hypothecaire financiering eerste hypotheek en IBBN-lening tweede hypotheek a. Aanvrager is verplicht dat gedeelte van de verwervingskosten met een hypothecaire financiering bij een bank te financieren, waartoe hij op grond van zijn inkomen en volgens de normen van NHG in staat is. b. Ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen uit de hypothecaire geldlening vestigt de aanvrager ten behoeve van de bank een eerste recht van hypotheek op de woning. c. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een IBBN-lening toe te kennen. d. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de IBBN-lening vast conform het bepaalde in artikel 6. e. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd de bedragen in artikel 7 aan te passen. f. De eerste hypotheek dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. g. De IBBN-lening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. h. Bij toekenning door de gemeente Nijmegen van een IBBN-lening voor het restant van de totale verwervingskosten, vestigt de aanvrager ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen in verband met de IBBN-lening ten behoeve van Svn (de geldverstrekker) een tweede recht van hypotheek op de woning. i. Burgemeester en Wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend; j. Burgemeester en Wethouders kunnen aan de toekenning van de IBBN-leningen nadere voorschriften verbinden.
Hoofdstuk 5 De lening IbbN Artikel 6 Omvang en limitering a. Uit de Gemeenterekening IkBouwBetaalbaarNijmegen kunnen slechts leningen worden toegewezen zolang het saldo hiervoor toereikend is. b. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. c. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen. Artikel 7 Toepassingsbereik 7.1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op: a. Het realiseren van een woning in particulier opdrachtgeverschap op de door de gemeente Nijmegen daartoe aangewezen kavels waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan respectievelijk: € 190.000 voor een tussenwoning; € 203.000 voor een eindwoning; € 225.000 voor een vrijstaande woning; b. Leningaanvragen van personen die voor de eerste maal een eigen woning kopen en degenen die een eigen woning kopen en drie jaar voorafgaande aan de datum van de aanvraag geen woning in eigendom hebben gehad. c. Leningaanvragen van personen die de woning waarvoor de lening wordt aangevraagd zelf gaan bewonen. 7.2. De hoofdsom van de IBBN-lening bedraagt: a. Minimaal 5% van de verwervingskosten van de woning;
b. Voor de categorie tussenwoning en eindwoning maximaal 30% van de verwervingskosten van de woning met een maximum van € 57.000; c. Voor de categorie vrijstaande woning maximaal 15,5% van de woning met een maximum van € 35.000. 7.3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in dit artikel genoemde bedragen jaarlijks te indexeren. Artikel 8 Toewijzing en intrekking a. Burgemeester en wethouders kunnen een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een IBBN-lening geheel of gedeeltelijk intrekken als: b. Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of c. bepalingen; d. De IBBN-lening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. e. Burgemeester en wethouders trekken een toewijzingsbrief in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. f. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. g. In geval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kunnen burgemeester en wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Artikel 9 Aflossing a. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. b. Extra aflossing op de IBBN-lening is altijd en zonder boete mogelijk. c. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost.
Hoofdstuk 6 Terugbetalingsregeling rentekorting Artikel 10 Terugbetalingsregeling bij verkoop a. Bij Verkoop is Koper gehouden aan de gemeente Nijmegen - indien er sprake is van Overwaarde– de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening terug te betalen, met dien verstande dat het door Koper terug te betalen bedrag (‘de Vergoeding”) nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van de Onroerende zaak. De terugbetalingsregeling geldt als een tegenprestatie voor de door Koper verkregen rentekorting op de IBBN-lening , b. Onder Overwaarde wordt in dit verband verstaan een positief verschil tussen de Waarde bij aanvang en de Waarde bij verkoop, vast te stellen volgens het bepaalde in artikel 10 sub d. c. De Waarde bij aanvang is gelijk aan de goedgekeurde Verwervingskosten d. De waarde in het economisch verkeer van de Onroerende zaak op het moment van Vervreemding (“Waarde bij verkoop”) wordt vastgesteld aan de hand van een taxatierapport, dat voldoet aan de vereisten die NHG hieraan stelt in de Normen. e. Indien er geen sprake is van Overwaarde is de onderhavige terugbetalingsregeling niet van toepassing. Artikel 11 Berekening terug te betalen Vergoeding a. De in totaal door Koper genoten rentekorting op de IBBN-lening (vermeerderd met samengestelde rente zoals omschreven in artikel 11 sub b) wordt hierna aangeduid als “Korting”. De Vergoeding is in beginsel gelijk aan de Korting, met dien verstande dat de Vergoeding nooit meer bedraagt dan 50% van de Overwaarde van het Onroerend goed. b. Het rentepercentage dat op basis van samengestelde rente wordt berekend over de genoten rentekorting is gelijk aan het rentepercentage dat voor de rentevaste periode(n) is overeengekomen voor de IBBN-lening.
Artikel 12 Vergoeding op initiatief Koper Niettegenstaande de uit het vorenstaande voortvloeiende verplichtingen van Koper tot betaling van de Vergoeding op het moment van Vervreemding van de Onroerende zaak, heeft Koper het recht om uit eigen initiatief de Vergoeding te (doen) berekenen en aan de gemeente Nijmegen te betalen indien: – de IBBN-lening volledig is of uiterlijk tegelijkertijd met de betaling van de Vergoeding wordt afgelost; of – door Koper, op het moment waarop Koper de Vergoeding wenst te betalen, geen rentekorting meer wordt genoten op de IBBN-lening. Artikel 13 Derde hypotheekrecht Ter zekerheid van de nakoming door Koper van de overeengekomen terugbetalingsregeling vestigt Koper ten behoeve van de Gemeente Nijmegen een derde recht van hypotheek op de Onroerende zaak.
Hoofdstuk 7 Hardheidsclausule Artikel 14 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
De voorzitter,
De raadsgriffier,
Drs. H.M.F Bruls
drs. M.M.V. Mientjes
