c l o s e up
Cultuuromslag in bouwsector Nieuwbouw is uit, onderhoud en beheer zijn in. Volgens emeritus hoogleraar André Thomsen van de Technische Universiteit Delft, tevens voorzitter van het College van deskundigen van het VGO-keur, moeten de bouw- en vastgoedwereld zich opmaken voor een ingrijpende omslag. wordt bepaald door een enorme beheeropgave. Wat dat betreft komt de jaarproductie van 80.000 nieuwe woningen van begin deze eeuw niet meer terug. “De bouwsector moet zich concentreren op onderhoud, renovatie en transformatie van bestaand vastgoed, inclusief een beperkt aandeel vervangende nieuwbouw.”
Relatie “We zitten aan het einde van een cyclus. De periode van wederopbouw van na de oorlog is afgelopen en het accent verschuift van nieuwbouw naar onderhoud en beheer.” De introductie van het VGO-keur door branchevereniging OnderhoudNL is in de ogen van Thomsen het gevolg van wat hij een ‘ingrijpende paradigmaverschuiving’ noemt. Na de Tweede Wereldoorlog (1940-1945) moest het land zo snel mogelijk worden opgebouwd. Dit leidde volgens Thomsen tot een bouwproces waarin alles draaide om de laagste prijs voor een bepaalde - vaak minimale - opleveringskwaliteit. “Over wat er na de oplevering met de bouwkwaliteit gebeurde, maakte niemand zich echt druk. Tot de eerste grote onderhoudsbeurt, meestal schilderwerk, uitgevoerd moest worden.” De gedurende vele decennia ontwikkelde ‘hitand-run’-cultuur past volgens de hoogleraar niet bij de huidige en toekomstige markt die
De paradigmaverschuiving in de bouwsector van nieuwbouw naar renovatie en onderhoud leidt er volgens Thomsen toe dat opdrachtgevers en -nemers een veel langdurigere relatie dan voorheen aan zullen gaan. Want de investeringen in onderhoud en technisch beheer bedragen een veelvoud van de nieuwbouwkosten. In ‘de nieuwe vastgoedwereld’ zal om die reden niet de nieuwbouw tegen zo laag mogelijke kosten centraal staan, maar de gehele exploitatiecyclus. Als gevolg van deze verschuiving willen moderne opdrachtgevers met hun leveranciers over een lange termijn, bijvoorbeeld gedurende de hele exploitatieduur van het gebouw, resultaatgerichte afspraken maken. Een langdurige relatie opbouwen kan volgens Thomsen niet zonder vertrouwen. Maar vertrouwen alleen is niet genoeg. Want opdrachtgevers vragen ook om zekerheden, bijvoorbeeld wat betreft de soliditeit van de organisatie van een marktpartij. Thompsen: “Krijgen
ze die niet, dan gaat het wiel niet draaien.” Doel van het VGO-keur, dat onafhankelijk wordt gecertificeerd, is om in die behoefte aan zekerheden tegemoet te komen. Het college van onafhankelijke deskundigen, met onder meer vertegenwoordigers van grote corporaties als Ymere en HaagWonen, ziet hierop toe. Thomsen: “Het VGOkeur verzekert opdrachtgevers er van dat een bedrijf bijvoorbeeld over de vereiste kennis en ervaring beschikt en voldoende solvabel is.” Thomsen verwacht dat corporaties en vastgoedeigenaren, ondersteund door het VGO-keur, steeds vaker voor een resultaatgerichte aanbesteding van het onderhoud kiezen. “Want zij kunnen zich dan efficiënter organiseren en hebben de handen vrij voor hun kerntaken.”
ANDRÉ THOMSEN André Thomsen is emeritus hoogleraar woningverbetering en –beheer en houdt zich in die hoedanigheid bezig met duurzame woningexploitatie, ‘life cycle management’ en de rol van bewonersvoorkeuren bij de verbetering van de woningvoorraad. Thomsen is als adviseur verbonden aan de Woonbond, de belangenorganisatie van huurders, en was onder meer commissaris van woningcorporatie Woonbron.
- CORPORATIEBOUW DECEMBER 2013 -
000 close up onderhoudNL - thomsen.indd 3
19
28-11-13 11:25
ClOsE UP
‘VGo-keur wordt steeds belangrijker’ VGO-Keur is een Kiwagecertificeerd keurmerk voor onderhoudsbedrijven dat onder andere deskundigheid, ervaring, kwaliteit en solvabiliteit toetst. De ‘bewaking’ van het keurmerk is in handen van een College van Deskundigen waarin externe deskundigen en klanten, Nederlandse woningcorporaties, zijn vertegenwoordigd. Corporatiebouw sprak met Ymere en Haag Wonen. “Het keurmerk biedt ons belangrijke inkoopcriteria op een presenteerblaadje.” We spreken Pablo van der Laan, strategisch adviseur van Ymere, en Peter Vrijaldenhoven van Haag Wonen. Vrijaldenhoven is manager Vastgoedadvies en ondersteuning en was eerder hoofd Onderhoud bij Haag Wonen. Beide vastgoedexperts zijn blij met het VGOkeur, uitgedragen door OnderhoudNL. Voor Ymere is het een handige tool om minimum kwaliteitseisen te borgen. Van der Laan: “Het keurmerk borgt niet alleen verstand van zaken maar ook onderwerpen als financiële solvabiliteit, relevante ervaring, positieve referenties en gestructureerde kwaliteitszorg. Stuk voor stuk criteria waar we als Ymere sowieso op selecteren bij onze
Van der Laan (Ymere): “Onderhoudsbedrijven moeten integraal kunnen meedenken in scenario’s.”
Vrijaldenhoven (HaagWonen): “In complexere gevallen kom je vaak automatisch op het VGO-Keur.”
inkoop. Dankzij het keurmerk krijgen we nu een aantal gegevens op een presenteerblaadje en worden ze periodiek getoetst. Bij onze eigen inkoop riskeren we een momentopname.” Ook Vrijaldenhoven erkent dat het Keurmerk veel zegt over de bedrijfskwaliteiten. “Op gebied van uitvoering alsook op gebied van organisatie. Het maakt de aanwezige deskundigheid objectief duidelijk. En die gaat verder dan ‘het vak’.”
onderhoud steeds meer integraal. We komen liever eens in de twaalf jaar bij een woning, dan eens in de zes jaar. Dus als het dak vernieuwd moet worden, combineer je dat meteen met de gevel.”
Met en zonder VGo-keur Haag Wonen werkt met onderhoudsbedrijven met en zónder VGO-keur en weegt per klus zorgvuldige af welk type bedrijf nodig is. Ymere doet steeds vaker resultaatgericht zaken met onderhoudsbedrijven op basis van prestatie-eisen. Van der Laan: “In het algemeen willen we steeds meer terugtreden als opdrachtgever. Daarom willen wij samenwerken met onderhoudsbedrijven die scenario’s kunnen maken zodat wij niet zelf hoeven te bepalen of er op dit moment drie of vier lagen verf op moeten. En wij bekijken
Meer dan een VerFJe Van der Laan: “Als je ziet dat we op € 450 mln huurinkomsten in 2013 ongeveer € 100 mln uitgeven aan onderhoud, weet je dat onderhoud - naast personeel - de grootste uitgavenpost is. En dat moet steeds efficiënter, met bedrijven die integraal kunnen meedenken in scenario’s en ook op die manier kunnen ingrijpen. Dat gaat dus verder dan kozijn- of gevelonderhoud, verder dan een samenwerking met een schildersbedrijf.” Ook Vrijaldenhoven voorspelt dat resultaatgericht onderhoud en ketensamenwerking steeds belangrijker worden en dan wordt het VGO-keur misschien zelfs doorslaggevend bij de selectie. “Bij complexere opgaven maken we nu al gebruik van de advieskwaliteiten van bedrijven. En dan kom je vaak automatisch uit bij bedrijven met het VGO-Keur.” - CORPORATIEBOUW JANUARI 2014 -
25
c l o s e up
VGO-keur waarborgt prestaties
‘Besef moet nog groeien’ Corporaties ondersteunen bij resultaatgericht onderhoud. Dat was in 2006 één van de belangrijkste doelen voor het oprichten van Stichting VGO. Onderhouds- en renovatiebedrijven die beschikken over het bijbehorende keurmerk VGO-keur brengen dat dagelijks in de praktijk. Hemubo uit Almere en Talen Vastgoedonderhoud uit Apeldoorn zijn twee van de circa veertig bedrijven die het keurmerk voeren. Een onderhouds- of renovatiebedrijf zelf toetsen op deskundigheid is vaak een lastige en ondoorzichtige klus. Met het keurmerk van Stichting VGO wordt opdrachtgevers die klus bespaard. Het geeft hen de zekerheid dat het desbetreffende onderhoudsbedrijf een stabiele partner is voor resultaatgericht samenwerken. Daarnaast geeft het garanties op het gebied van opdrachtgevertevredenheid: een bedrijf met VGO-keur haalt minstens een 7 op een schaal van 1 tot 10. Het gerenommeerde certificatie-instituut Kiwa voert de toetsing uit.
Goede partner Martin Talen is naast directeur van Talen Vastgoedonderhoud, ook lid van het College van Deskundigen van het VGO-keur. “De vraag die wij onszelf stellen is: hoe kunnen we ervoor zorgen dat opdrachtgevers met minder tijd en geld hun onderhoud goed voor elkaar hebben. Daarvoor hebben ze een deskundige partner nodig op het gebied van resultaatgericht onderhoud. Het VGO-keur voor onderhoudsbedrijven waarborgt dat. Door met een partij samen te werken die volwaardig meedenkt en als VGO-keur-bedrijf is opgeleid, hoeven ze geen bestekken meer
Resultaatgerichte samenwerking in Soest te schrijven, geen dure adviesbureaus in de arm te nemen en gaan de onderhoudskosten per woning omlaag.”
Ketenintegratie Het toverwoord daarbij is ketenintegratie. “Daarvoor moeten corporaties wel vertrouwen hebben in hun onderhoudspartner”, zegt Tom Bergmans, adjunct-directeur van Hemubo uit Almere. En daar kan het nog wel eens aan schorten. Bergmans: “Maar dat is juist zo mooi aan het VGO-keur. Kiwa vraagt echt het naadje van de kous en als je als onderhoudsbedrijf niet goed scoort op resultaatgerichte samenwerking (RGS), je klanten niet tevreden zijn of je solvabiliteit niet goed is, dan krijg je het keurmerk niet.” De bedrijven worden dus stuk voor stuk door een externe partij doorgelicht volgens een auditplan en eventueel gecertificeerd. Dat geeft zekerheid. “Het is natuurlijk niet de bedoeling dat de slager zijn eigen vlees keurt”, voegt Talen toe.
Multidisciplinair Hoewel Talen merkt dat er meer opdrachtgevers naar het keurmerk vragen is er op dit gebied nog winst te boeken. Daar is Bergmans het mee eens. “Corporaties moeten beseffen hoe goed deze tool is. Niet alleen
laat het zien hoe goed een bedrijf scoort op Resultaatgerichte samenwerking, je kunt er als opdrachtgever ook aan afleiden in welke disciplines een onderhoudsbedrijf dat kan. Dus: is een onderhoudsbedrijf vooral goed in resultaatgericht samenwerken op één discipline, of kunnen ze op meer terreinen goed uit de voeten? Vraag als opdrachtgever naar het keurmerk en neem het mee tijdens de aanbesteding.” Talen: “Er zijn nog steeds corporaties die oud gedrag vertonen. Die baseren hun handelen op angst en geld, niet op prestatie en waarde. Dat is jammer.” Talen heeft een duidelijke boodschap voor corporaties: “Kies voor VGO-gecertificeerde bedrijven om aantoonbaar te besparen op onderhoudskosten en de gekozen kwaliteit van onderhoud te waarborgen.”
Besef Hoewel dus nog niet alle opdrachtgevers bezig zijn met resultaatgerichte samenwerking, is de groep die dat wel doet groeiende. Martin Talen: “Wij werken samen met een behoorlijk aantal opdrachtgevers die er wel goed mee bezig zijn, waarvan sommigen al vele jaren ervaring hebben” Ook Hemubo werkt al resultaatgericht samen met een aantal corporaties. Bergmans: “Ik hoop dat het besef bij andere opdrachtgevers ook groeit.” - CORPORATIEBOUW MAART 2014 -
000 close up VGO keur.indd 3
25
12-03-14 11:32
c l o s e up
‘Resultaatgericht vastgoedonderhoud is de route’
Resultaat telt Resultaatgericht vastgoedonderhoud leidt tot een hogere bewonerstevredenheid, een bewezen kwaliteitsniveau en scheelt een corporatie kosten én risico. Geen bestek schrijven, maar je onderhoud uitbesteden aan betrouwbare partijen op basis van prestaties en transparante afspraken. Volgens Dick Keus en Geert Vijverberg, auteurs van de Leidraad Resultaatgericht Samenwerken, is het dé weg naar regisserend opdrachtgeverschap. De uitdagingen die de duurzaamheids- en energiedoelstellingen met zich meebrengen, gecombineerd met een meer regisserende rol van woningcorporaties in de toekomst, maakt ketensamenwerking noodzakelijk. Dick Keus van TNO en Geert Vijverberg van Vijverberg Consulting zijn als adviseurs betrokken bij het VGO-keur, het keurmerk voor onderhoudsbedrijven die hun sporen in resultaatgerichte samenwerking (bewezen) verdiend hebben. Het VGO-keur begon ooit als keurmerk voor schildersbedrijven, maar inmiddels kunnen ook andere onderhoudsbedrijven (gevel, daken, installaties en interieur) zich ermee onderscheiden. Vijverberg verrichte vanaf 2002 diverse praktijkstudies om het gedachtegoed te verbreden van schilderwerk naar de integrale gevel, installaties en interieur. “In zee gaan met een bedrijf dat het VGO-keur voert, geeft je als corporatie de zekerheid dat je te maken hebt met een kundige organisatie, die goed scoort op het gebied van kennis en organisatie, opdrachtgeverstevredenheid solvabiliteit en rentabiliteit.”
Partners Dick Keus was in 1989 initiator van een ontwikkelingsproces om schildersbedrijven van inspanningsgericht, naar meedenkend en vervolgens resultaatgerichtheid te transfor-
Keus: “Koop je een auto, geef je ook geen bouwtekening aan de fabrikant.”
Vijverberg: “VGO-keur geeft zekerheid van een kundidge organisatie.”
meren. In de jaren negentig was hij bovendien betrokken bij pilotprojecten die de methodiek verder moesten uitwerken. Daarmee kan hij gezien worden als een van de grondleggers van RGS (ResultaatGericht Samenwerken) in de bouw. “We helpen opdrachtgevers om kwalitatief de juiste partners aan tafel te krijgen en te selecteren. Om de juiste resultaten te verkrijgen staat of valt alles daarbij met een juiste complexstrategie. Definieer je doelgroep voor een complex en kies de functionaliteiten en randvoorwaarden die daarbij passen. En, niet onbelangrijk: hoe lang moet het complex nog blijven bestaan? Daar kun je het niveau van onderhoud op afstellen en je partners bij selecteren. In dat traject van vraag, aanbod, uitvoering en monitoring adviseren wij en geeft het VGO-keur houvast.” Vijverberg sluit zich daarbij aan. “De opdrachtnemer bedenkt de aanpak in scenario’s. Er valt dus voor de opdrachtgever wat te kiezen. Voor het gekozen scenario worden prestatiegaranties afgegeven. Kwaliteit moet meetbaar worden gemaakt. Dat kan nu met de tool Kwaliteit in Balans.”
vraag het loslaten van de oude traditionele principe ‘aanbesteden is macht’. Als opdrachtgever moet je meer dan ooit aan het ‘stuurwiel zitten’. Een duidelijk afgestemde toekomstvisie op het bezit is daarbij onontbeerlijk.” Keus: “Over al je vastgoed moet je een duidelijke toekomstvisie hebben.”
Regisserend Keus en Vijverberg denken dat RGS een belangrijke rol gaat spelen in de transitie naar ‘de regisserende opdrachtgever’, een rol voor corporaties die koepelorganisatie Aedes voorstaat. Keus: “Het is een hele logische, industriële manier van werken. Als je een auto wilt, geef je ook geen bouwtekening aan de fabrikant. Het gaat erom wat het resultaat moet zijn en wat het mag kosten.” Daarvoor dienen ook corporaties nog wel een ontwikkeling door te maken. Vijverberg: “Samenwerken
Transparantie Ook vertrouwen is belangrijk bij een vruchtbare samenwerking. Vijverberg: “Samenwerken is in aanvang eng, maar opdrachtnemers kennen de praktijk vaak veel beter en kunnen opdrachtgevers helpen de kwaliteit van het onderhoud te verbeteren met minder hoge kosten. Zo maak je onderhoudskosten beheersbaar.” Alles begint in ieder geval bij een goed selectietraject. Daar is soms nog wel eens wantrouwen richting opdrachtnemer. “Dat neem je weg door vertrouwen in je eigen objectieve selectieprocedure te hebben en er na afloop voor te zorgen dat je de resultaten monitort, met elkaar bespreekt en ervan leert”, aldus Keus. Vijverberg tot besluit: “Zorg voor een transparante selectieprocedure voor opdrachtnemers. Werk daarbij met een vaste pool en duidelijke toewijzingsspelregels. Beoordeel de inzet van de opdrachtnemer per werk en zorg voor een jaarlijkse evaluatie, maar leer daar zelf als opdrachtgever ook van.” Vijverberg en Keus begeleiden corporaties bij projecten op het gebied van RGS. Ze helpen opdrachtgevers en opdrachtnemers om RGS in de praktijk te brengen. Het procesmodel in de Leidraad staat daarbij centraal.
- CORPORATIEBOUW MEI 2014 -
023??? close up vgo keur.indd 3
23
20-05-14 09:39
close up
close up
Renoveren met lagere ontwikkel kosten en kortere doorlooptijden Renoveren kan beter én het moet goedkoper. Juist daarom stapte de Alphense woningcorporatie WonenCentraal af van traditioneel aanbesteden. ‘Om inzicht te krijgen in een betere en goedkopere aanpak via resultaatgericht samenwerken, zijn we een viertal pilotprojecten gestart’, vertelt Tom Hoekveld als manager vastgoed. ‘We doen bewust niet alles zelf, maar nemen alleen plaats in de regisseursstoel. Ik kan nu al zeggen: deze werkwijze heeft de toekomst.’ In de Alphense Edelstenbuurt staat de flat ‘De Hoge Diamant’, de plek waar van september 2013 tot april 2014 één van de pilotprojecten werd gehouden bij zeventig appartementen. Vast stond dat het ging om een forse bouwkundige ingreep. Over de aanpak liepen de meningen uiteen bij de corporatie. “Totdat een onderhoudsbedrijf alles ging inventariseren: wat moet er gebeuren om de komende vijftien jaar vrij te zijn van grootschalig onderhoud? Wat kost het als we dat voor de komende dertig zouden willen?”, vervolgt de manager vastgoed. “Toen besloten we om ons alleen te richten op onze kerntaak: goed onderhouden woningen tegen een betaalbare prijs. Het uitvoerend werk laten we helemaal over aan het onderhoudsbedrijf, dat ons op dat punt ontzorgt. Zo doen we bewust niet meer alles zelf, maar nemen we alleen plaats in de regisseursstoel.”
Scenario’s
De flat ‘De Hoge Diamant’, waar resultaatgericht gerenoveerd wordt.
2 - CORPORATIEBOUW JUNI 2014
Eerst werd de onderhoudsstatus van het complex gecheckt. Daarna bespraken de corporatie en het onderhoudsbedrijf de prestatieeisen qua kosten, opbrengsten, woonlasten en kwaliteit. “We lieten het onderhoudsbedrijf drie scenario’s uitrekenen: het complex nog vijftien jaar laten bestaan en dan slopen, na vijftien jaar de levensduur met nog eens vijftien jaar verlengen óf gelijk kiezen voor een levensduur van dertig jaar”, verklaart Hoek-
veld. “De laatste optie rolde bij deze appartementen als beste uit de bus bij het balanceren tussen kosten, opbrengsten, woonlasten en kwaliteit. Het was vervolgens nog wat schaven na experimenteren met een proefwoning. En we lieten begroting nog extern toetsen of het om marktconforme prijzen gaat. De uitvoering begon dus pas na een intensief voortraject, waarin het maken van weloverwogen besluiten centraal stond.”
“We doen bewust niet alles zelf, maar nemen alleen plaats in de regisseursstoel.” Knop om Bij WonenCentraal is de knop om. Vergeleken met regulier aanbesteden bleken de ontwikkelkosten veel lager en de doorlooptijden veel korter uit te pakken. Daar waar twee renovatieprojecten per drie jaar gangbaar was, konden er nu vier renovatieprojecten binnen een half jaar lopen. “Afgezien van het feit dat er met resultaatgericht samenwerken meer mogelijk is, zijn we net zo blij dat de commu-
Tom Hoekveld, manager vastgoed: ‘Deze werkwijze heeft de toekomst’.
nicatie met de bewoners zeer voortvarend ter hand is genomen door het onderhoudsbedrijf. Zo ging maar liefst 96% van de huurders akkoord met een huurverhoging vanwege de renovatie, terwijl dat minimaal 70% moet zijn. Terwijl nieuwe keukens, badkamers, toiletten, isolatieglas werden geplaatst, was een bewonerscoördinator het aanspreekpunt voor de huurders, Deze nieuwe manier van werken heeft de toekomst. En het is bij ons dus niet eenmalig.”
Verzekerd van resultaat Met resultaatgericht samenwerken kun je tot wel 20% besparen op directe kosten en tot wel 50% op indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die de kunst van het resultaatgericht samenwerken verstaan, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGOKeur. Op www.vgokeur.nl vind je alle details én vastgoedonderhoudsbedrijven met het VGO-Keur in de buurt.
Keukenrenovatie in één van de in totaal zeventig appartementen.
CORPORATIEBOUW JUNI 2014 -
3
Onderhoud
‘Resultaatgericht samenwerken verdient zich dubbel en dwars terug’ Chris Cockx is sinds ruim een jaar manager van de afdeling Vastgoedbeheer bij corporatie AlleeWonen met zo’n 19.000 huurwoningen in de regio’s Breda en Roosendaal. Voor een wijkdeel in Oosterhout introduceerde hij resultaatgericht samenwerken. De corporatie sparde met een onderhoudsbedrijf over de beste aanpak voor de komende 25 jaar. ‘We zijn nu tot 20 procent goedkoper uit en de langere onderhoudscycli pakken natuurlijk beter uit, ook voor onze huurders want zij ondervinden minder overlast’, aldus Cockx. ‘Bovendien zijn we 25 jaar verzekerd van een uitstekende kwaliteit.’
Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf
Tekst: Tom Huizenga
De teammanager wil niet bezig zijn met onderhoud, maar vooral met beheer. ‘Bij onderhoud denk je in de trant van ‘de woningen zijn weer klaar voor de komende vijf jaar en daarna zien we wel weer verder’. Beheer betekent dat je er een lange termijn visie op nahoudt voor de slimste en meest efficiënte onderhoudsaanpak voor de exploitatieperiode per type vastgoed’, legt hij uit. Anno 2013 brak Cockx bij AlleeWonen als nieuwe werkgever een lans voor resultaatgericht samenwerken. Daarvoor leenden de 76 maisonnettewoningen in de Pieter Stokstraat te Oosterhout zich bij uitstek. Tot dusverre was er om de vier jaar schilderwerk nodig, vooral vanwege houtrot van de kozijnen. AlleeWonen maakte nu geen bestek, maar ging op zoek naar kennis bij onderhoudsbedrijven om de onderhoudskosten voor een termijn van 25 jaar beheersbaar te maken.
Beste scenario kiezen Het onderhoudsbedrijf kwam vervolgens met verschillende onderhoudsscenario’s waaruit de corporatie kon kiezen. ‘Samen namen we de opties door voor een duurzame aanpak voor de gevingerlaste kozijnen, waarbij vrij snel scheuren optreden en vocht vervolgens vrij spel krijgt. We onderzochten de opties van kozijnvervanging, zowel van aluminium als hout. Een grondige sanering met uitfrasen viel financieel als de beste keuze uit de bus’, vervolgt hij. ‘Gecombineerd met steenachtige afdeklatten, die niet kunnen rotten en ook nog eens voor goede ventilatie zorgen van de houten kozijnen. Nu het project klaar is, ziet het onderhoudsbedrijf er de komende 25 jaar via monitoren op toe dat de huurwoningen in dezelfde staat blijven. Onverwachte extra onderhoudskosten zijn namelijk voor rekening van het onderhoudsbedrijf.’
Goedkoper & beter Het bestuur van AlleeWonen is enthousiast over de resultaatgerichte onderhoudsaanpak in de wijk van Oosterhout. Vooral bij andere probleemcomplexen zal nu vaker gekozen worden voor deze werkwijze. ‘Financieel pakt het beter uit dan traditioneel aanbesteden omdat je zo’n 10 tot 20 procent goedkoper uit bent’, zo somt Cockx de voordelen op. ‘We weten voor 25 jaar waar we financieel aan toe zijn. Het onderhoudsbedrijf staat, zoals gezegd, 25 jaar garant voor de huidige kwaliteit. Daarmee lopen we dus geen risico meer. Verder is de onderhoudscyclus verlegd van
▲ Chris Cockx: ‘Resultaatgericht samenwerken verdient zich dubbel en dwars terug’
vier jaar naar zes jaar. Dat betekent ook minder overlast voor onze huurders. Tip: stop met alleen maar aanbesteden en azen op de laagste prijs. Met een marktconforme prijs voor resultaatgericht samenwerken ben je veel beter uit. Dat verdient zich dubbel en dwars terug.’
Bespaar met resultaatgericht samenwerken tot wel 20 procent op uw directe kosten en tot wel 50 procent op uw indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die resultaatgericht samenwerken in huis hebben, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-Keur. Kijk op www.vgokeur.nl voor alle details én voor een vastgoedonderhoudsbedrijf met het VGO-Keur bij u in de buurt!
► Vanwege resultaatgericht samenwerken werd houtrot zeer grondig aangepakt.
▲ Impressie van de duurzame renovatie van de huurwoningen van AlleeWonen.
nr. 5 | november 2013
1
Onderhoud
Uitsluitend schilderonderhoud à la VGO-keur bij corporatie Woonbron Sinds drie jaar krijgt langdurige resultaatgerichte samenwerking de voorkeur bij het uitbesteden van schilderonderhoud aan álle huurwoningen bij Woonbron. ‘Uiteindelijk levert deze manier van werken een betere kwaliteit op voor onze klanten én werken wij tegen lagere kosten’, zo licht general manager planmatig onderhoud Martijn van Baarsen de strategische keuze toe. ‘Daarom doen we alleen nog maar zaken met schildersbedrijven die over het VGO-keur beschikken; het keurmerk voor resultaatgericht samenwerken.’
De bewonerstevredenheid en de samenwerking met Woonbron tellen bij ons net zo zwaar mee. Als onze klanten aangeven dat het uitgevoerde werk onder de maat is, dan gaat die beoordeling boven onze wens tot langdurige samenwerking.’
Tekst: Tom Huizenga
W
oonbron heeft 46.000 woningen en 3.000 overige vastgoedeenheden in Rotterdam, Delft, Dordrecht en Spijkenisse onder haar hoede. De voorganger van Van Baarsen was degene die de overstap richting resultaatgerichte samenwerking in gang heeft gezet. Een uitgebreide analyse over de winst in de vorm van extra kwaliteit en lagere kosten gaf de doorslag om op het gebied van aanbesteding bij schilderwerk het roer om te gooien. Exit aanbesteden voor de korte termijn en op naar langdurige samenwerking met nu acht geselecteerde schildersbedrijven. ‘Het was in het begin wel even wennen’, erkent Van Baarsen.
‘Je neemt afscheid van vertrouwde bedrijven en gaat werken met nieuwe bedrijven met het VGO-keur. Maar je weet wel waarvoor je het doet. Het hogere doel is om een goede woning aan te kunnen bieden en daarmee een goed oog voor kwaliteit te houden. Onze klanten kunnen we zo beter bedienen. Met resultaatgericht samenwerken maak je een kwaliteitsslag en reduceer je kosten.’
Eenheidsprijs Hoe werkt het? Per onderhoudsactiviteit wordt een eenheidsprijs aangehouden, die eens per drie jaar getoetst en opnieuw vastgesteld wordt. Daarnaast wordt gekeken naar de geleverde kwaliteit van het werk.
▲ Martijn van Baarsen, general manager planmatig onderhoud bij Woonbron.
Prijs en kwaliteit leiden tot een gesprek waarbij er mogelijk afscheid genomen kan worden van een schildersbedrijf. ‘Nogmaals: de intentie is langdurige samenwerking om zo te profiteren van de voordelen van resultaatgericht samenwerken’, benadrukt Van Baarsen. ‘De VGO-bedrijven worden beoordeeld op de vooraf afgesproken onderhoudsprestatie door onze opzichters of door een externe deskundige van het Verf Advies Centrum.
Gemeengoed Na zes jaar wordt bij Woonbron de balans opgemaakt van de beoogde kwaliteitsverbetering en kostenreductie. Van Baarsen dicht de resultaatgerichte werkwijze nu al een grote toekomst toe. ‘Eenheidsprijzen voor onderhoud aan bijvoorbeeld centrale verwarmingen zijn al bijna standaard geworden bij corporaties. Denk bij de prestaties waarop we toetsen aan de storingsgraad, de uitstoot van koolmonoxide, de klachtenafhandeling en het telefonisch contact met huurders’, schetst hij. ‘Ik denk dat het een kwestie van tijd is voordat we op alle onderhoudsonderdelen resultaatgericht gaan werken. Weet je: in 1996 zat ik al te brainstormen over resultaatgericht schilderonderhoud en CVonderhoud. Nu ben ik daar zo’n vijftien jaar later in de dagelijkse praktijk mee bezig. Kwestie van een lange adem, maar het resultaatgericht samenwerken wordt wat mij betreft gemeengoed.’
Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf!
◄ Schilderwerk aan huurwoningen van Woonbron vindt uitsluitend plaats op basis van langdurige resultaatgerichte samenwerking met schildersbedrijven die over het VGO-keur beschikken.
Bespaar met resultaatgericht samenwerken tot wel 20 procent op uw directe kosten en tot wel 50 procent op uw indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven die resultaatgericht samenwerken in huis hebben, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-Keur. Kijk op www.vgokeur.nl voor alle details én voor een vastgoedonderhoudsbedrijf met het VGO-Keur in de buurt.
nr. 6 | december 2013
1
Onderhoud
Elan Wonen: alleen winnaars met resultaatgericht samenwerken Bij woningbouwcorporatie Elan Wonen lopen meerdere pilotprojecten qua resultaatgericht samenwerken bij 750 van de circa 7.000 huurwoningen. Drie onderhoudspartners voeren de werkzaamheden uit die gebaseerd zijn op complexstrategie. Voor de komende 25 tot 30 jaar staan ze daarvoor garant. ‘Dat betekent budgetzekerheid, kostenbeheersing, een optimaal rendement en de zekerheid van goede en betaalbare huurwoningen voor nu én in de toekomst’, zegt Maurice StoffersMerz als medewerker Vastgoed. Tekst: Tom Huizenga
▲ Het seniorencomplex waarbij bewonerswensen zijn meegenomen zoals kleurstelling, veiligheid, brandwerende deuren, rookmelders, LED-verlichting, lichtkoepels en zonnepanelen.
R
uim twee jaar geleden kondigde Elan Wonen aan met resultaatgericht samenwerken te willen starten. Van de tien partijen bleven er drie over die beschikken over het VGO-keur, het keurmerk voor resultaatgericht samenwerken. Samen met hen zijn
▲ Maurice Stoffers-Merz.
onderhoudsscenario’s opgesteld aan de hand van de complexstrategie. Bijvoorbeeld voor de 28 huurwoningen van een seniorencomplex in Heemstede, dat nog 25 jaar moet meegaan. Nieuw is dat de onderhoudshistorie goed in kaart werd gebracht om het noodzakelijk onderhoud binnen vijf jaar aan te pakken met binnenshuis maximaal tien dagen bewonersoverlast. ‘De investering moest zo rendabel mogelijk zijn, zonder kapitaalvernietiging’, zo licht Stoffers-Merz de aanpak toe. ‘Balkonhekken, de CVleidingen en de lift, die bij regulier onderhoud vervangen zouden zijn, voldeden nog. Anders dan gebruikelijk vroegen we via een woonconsulent van de onderhoudspartner aan de bewoners hoe zij de leefomgeving ervaren en welke specifieke wensen zij zélf hadden.’
Bewonerswensen Zo werd de bewonerswens gehonoreerd om de woningen energiezuiniger te maken via vloerisolatie, dakisolatie, HR++-beglazing en zonnepanelen. De algemene lasten daalden ook door de komst van lichtkoepels en
Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf
Bespaar met resultaatgericht samenwerken tot wel 20 procent op uw directe kosten en tot wel 50 procent op uw indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die resultaatgericht samenwerken in huis hebben, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Kijk op www.vgokeur.nl voor alle details én voor een vastgoedonderhoudsbedrijf met het VGO-keur bij u in de buurt!
LED-verlichting. Op speciaal verzoek van de senioren is er in iedere woning brandwerend glas geplaatst. In de gangen, waarbij de bewoners inspraak hadden in de kleur van de wanden en de vloerbedekking, kwamen brandwerende deuren en rookmelders. ‘Veel van de extra voorzieningen, zoals een andere entree, konden we financieren omdat we flinke besparingen realiseerden door goed samen te wer-
ken met de onderhoudsaannemer’, aldus Stoffers-Merz. ‘Vanwege resultaatgericht samenwerken, met lagere directe en indirecte kosten dan bij regulier aanbesteden, zijn er alleen maar winnaars: tevreden huurders qua comfort en huurprijzen, een onderhoudspartner met werk voor de lange termijn en als corporatie krijgen wij de kwaliteit en de waardevermeerdering waarom wij vragen.’
nr. 1 | februari 2014
1
Onderhoud
Onderhoudsaannemers succesvol in de renovatiemarkt Het komt steeds vaker voor dat onderhoudsaannemers het winnen van bouwbedrijven bij grootschalige renovaties. Een nieuw bewijs daarvoor is Hagemans Vastgoedonderhoud dat hoofdaannemer is voor groot onderhoud in het Willemskwartier in Nijmegen. Uitgerekend dit renovatieproject kreeg ook nog eens de Duurzaam Bouwen Award voor de resultaatgerichte samenwerking met zeven partners. Des te meer reden om navraag te doen bij Carel Hagemans als directeur van Hagemans Vastgoedonderhoud. Tekst: Tom Huizenga; Beeld: Hagemans Vastgoedonderhoud
H
et Willemskwartier in Nijmegen is een karakteristieke volkswijk, die in 1922 is gebouwd. De 407 huurwoningen waren dringend aan groot onderhoud toe om ze qua wooncomfort en leefomgeving weer dertig jaar mee kunnen laten gaan. Woningbouwcorporatie Portaal koos ervoor om geen uitgebreid bestek te schrijven voor dit renovatieproject. De insteek was om de markt uit te dagen om met het budget van € 37.500,- per huurwoning met een goed plan te komen. Met als uitgangspunten dat het energielabel F naar B moest worden opgewaardeerd en dat aan de moderne eisen van veiligheid en comfort moest worden voldaan. Zonder dat er afbreuk gedaan mocht worden aan de uitstraling als volkswijk én de bewoners blijven gewoon in hun huurwoningen zitten.
Slimste aanpak ‘Voor dit specifieke project hebben we partners benaderd, met wie we al langer samenwerken. Samen met een kozijnenfabrikant, spouwmuurisolatiebedrijf, een dakdekkersbedrijf en
een installatiebedrijf bundelden we onze kennis en kunde’, vertelt Carel Hagemans, directeur van Hagemans Vastgoedonderhoud. ‘Om binnen het consortium Groot Onderhoud 2.1 op basis van gelijkwaardigheid met de slimste aanpak het maximale rendement te bereiken binnen het vastgestelde budget. Daarnaast is onze slogan ‘samen maken we meer dan uw budget waar’. We kijken namelijk gezamenlijk bewust verder dan de techniek en het geld. We kijken ook naar de vraag hoe we een huurder zo min mogelijk overlast bezorgen. Als vastgoedonderhoudsbedrijf is het natuurlijk onze specialiteit om te werken tussen bewoners.’ Zo koos het consortium er bijvoorbeeld niet voor om alle kozijnen te gaan vervangen, maar om ze helemaal kaal te maken en weer goed in de verf te zetten. Omdat de grenen kozijnen uit 1922 kwalitatief gezien beter zijn dan het hardhout van nu. Financieel pakt deze werkwijze goed uit. Niet minder belangrijk is dat de bewonersoverlast daarmee fors binnen de perken blijft: ‘Bedenk alleen al eens wat voor stof, herrie, gaten en kieren
▲ De bewonersbegeleider als aanspreekpunt voor de huurders
22
nr. 2 | maart 2014
▲ Impressie van de dakrenovatie, inclusief de dakisolatie
slopen betekent. Nog een voorbeeld: om overlast te beperken, hebben we de daken bewust niet van binnenuit geïsoleerd. Maar juist aan de buitenkant met een plaat van 8 centimeter. Qua isolatie scoor je dan ook veel beter richting energielabel B. Er is ook geen sprake van ruimteverlies voor de huurders. Het kost in dit geval alleen even iets meer geld.’
Bewonersvriendelijke ingrepen In plaats van een mechanische venti-
latiebox voor de badkamer werd gekozen voor een pijpventilator. Deze bromt alleen tijdens en na het douchen, in plaats van permanent. Bewoners worden op deze manier niet opgezadeld met techniek en overlast. De binnenwerkzaamheden beslaan twee weken per woning. Korter was wel mogelijk, maar hier werd bewust niet voor gekozen. Tegelijkertijd een keuken en badkamer vernieuwen betekent dat een huurder nergens meer aan warm water kan komen.
▲ Carel Hagemans, directeur van ‘Hagemans Vastgoedonderhoud’
▲ Overzichtsfoto van het groot onderhoud in het Willemskwartier
Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf Bespaar met resultaatgericht samenwerken tot wel 20 procent op uw directe kosten en tot wel 50 procent op uw indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die resultaatgericht samenwerken in huis hebben, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Kijk op www.vgokeur.nl voor alle details én voor een vastgoedonderhoudsbedrijf met het VGO-keur bij u in de buurt!
En als op hetzelfde moment de ramen en deuren aan de voorkant én aan de achterkant worden vervangen, waait de wind dwars door de woning. Geen opties dus … Hagemans: ‘Portaal was erg gecharmeerd van onze visie over de bewonerscommunicatie. Uiteindelijk gaf dat de doorslag om voor ons consortium Groot Onderhoud 2.1 te kiezen. Vooraf namen we de bewonerscommunicatie over het groot onderhoud overigens al voor onze rekening.’ Tijdens het werk is er dagelijks een bewonersbegeleider aanwezig in een modelwoning, die tekst en uitleg geeft over de werkzaamheden. Daardoor kunnen de uitvoerende medewerkers gewoon doorwerken. Huurders geven door welke kleur ze willen hebben als het gaat om de keuken en de tegels. Of het type nieuwe voordeur die beter past bij de traditionele wijk. De bewonersbegeleider benadert de huurders ook actief, namelijk door hen daags voor de werkzaamheden een sms-bericht te sturen. Dit gebeurt naast de brieven die worden gestuurd. Daarin worden bijvoorbeeld vragen herhaald die al eerder zijn gesteld, zoals: Is zowel de vensterbank als de tuin leeg gehaald? Zijn de rolluiken verwijderd? Aan de mensen wordt bovendien persoonlijk
▲ Johan Noppe, manager Strategie & Vastgoed van ‘Portaal’
‘Voorbeeldproject dat navolging krijgt’
▲ Geen kozijnenvervanging, maar juist reparatie en schilderwerk
gevraagd of alles duidelijk is en of ze klaar zijn voor de verbouwing. Eventueel worden afdekzeilen en verhuisdozen gebracht. De bewonersbegeleider geeft ook antwoord op de vragen die huurders via de projecttelefoon stellen.’
Méér voor minder geld ‘De netto winst van onze partnersamenwerking is dat we meer doen met minder geld. Het is al een fikse ingreep als je energiebesparing doorvoert met een nieuwe HR CV-ketel, dakisolatie, HR++-glas en spouwmuurisolatie. Plus een nieuwe buitenriolering. Plus verlichting in achtertuin en ter plaatse van de tuinpaden’, licht Hagemans toe. ‘Maar ook het voegwerk van de voortuinmuurtjes, zogenaamde ezelsruggetjes, die horen bij deze wijk. En bijna iedereen krijgt een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer. Vanwege onze slimme manier van inkopen en samenwerken houden we bovendien nog budget over om bij alle 407 huurwoningen nieuwe voordeuren en nieuwe zinken goten te plaatsen. En voor woningen waar dat nodig is, is ook nog geld voor extra voegwerk.’ Extra budget voor huurderswensen is er ook nog. De gezamenlijke aanpak met zeven partners binnen Groot Onderhoud 2.1 leverde een plan van aanpak op van € 36.500,- per woning. ‘Een ongekend laag bedrag, afgezet tegen wat het oplevert. En € 1.000,lager dan het beschikbare budget van Portaal. Met die extra € 1.000,- realiseren we specifieke wensen die niet standaard in ons plan zijn opgenomen. Zo is er bijvoorbeeld gekozen voor extra tegelwerk in de keuken, reparatie van stucwerk en het verbeteren van de ventilatie.’ Wil niet elke woningcorporatie zo’n winst? Hagemans: ‘Dit is de toekomst. Met onze partners is het samenwerken op de vierkante meter. Zeven partijen, één gedachte. Elke dinsdag- en donderdagochtend is er overleg met alle voorlieden.
‘We hechten er als ‘Portaal’ veel waarde aan om vernieuwing in de bouw aan te jagen. Vernieuwend te werk gaan zien we dan eigenlijk ook als een noodzaak om de energetische opgave goed te kunnen volbrengen’, licht Johan Noppe als manager Strategie & Vastgoed van Portaal toe. ‘Ketensamenwerking biedt een oplossing omdat je met hetzelfde geld meer kunt laten doen. En de bewonersoverlast tot een minimum beperkt blijft. Voor het aangaan van ketensamenwerking moet je wel bereid zijn om te leren. Geen bestek maken, maar een marktpartij het slimste plan laten maken. En de uitvoering helemaal durven overlaten aan de ketenpartner.’ Bij de keuze voor het Hagemans-consortium was de visie op ontzorging, bewonersbegeleiding en overlastminimalisering doorslaggevend. Portaal is zeer tevreden over het proces, de kwaliteit én de klanttevredenheid. De aanpak in het Willemskwartier is een voorbeeldproject, waarvan de corporatie de kennis over deze ketensamenwerking heeft gedeeld met andere corporaties. De vernieuwende werkwijze zal bij Portaal, maar ook bij andere corporaties zeker navolging krijgen.
Nog voordat ze de keet hebben verlaten, zijn alle mogelijke rimpels glad gestreken. We dachten op 1 januari 2015 klaar te zijn, maar dat wordt een half jaar eerder. Al onze vakmensen dragen dezelfde bedrijfskleding met hetzelfde logo voor de herkenbaarheid richting de bewoners. Huurders komen spontaan met gebak en koekjes aanzetten als dank voor de verbetering van hun woning. Dat spreekt boekdelen over de bewonerstevredenheid. Goede en duurzame woningen, blije bewoners, een tevreden woningcorporatie. Wat wil je nog meer?’
▲ Het isoleren van de daken; en ook de dakkapellen worden gerepareerd.
▲ Het eindresultaat, inclusief extra nieuwe deuren en zinken goten
nr. 2 | maart 2014
23
Onderhoud
Resultaatgerichte renovatie: 100 procent garantie zonder meerkosten Corporatie Woonveste kiest voor resultaatgericht samenwerken bij risicovolle projecten. Een goed voorbeeld daarvan is de renovatie van 65 monumentale huurwoningen in het vestingstadje Heusden. ‘Met deze woningen kunnen we nu weer 25 jaar vooruit’, aldus Jürgen Dekkers als teamleider onderhoud. ‘Dankzij resultaatgericht samenwerken kon dat tegen minimale kosten en met minimale huurdersoverlast. Plus ook nog eens honderd procent garantie zonder meerkosten.’ Tekst: Tom Huizenga
H
et project in Heusden was risicovol omdat ieder huis anders is. Dus ging het per definitie om maatwerk. Tegelijkertijd lag er een fikse opgave om energiebesparing door te voeren zonder dat er ook maar iets veranderd mocht worden aan de monumentale aanblik. Zelfs niet aan het kleinste detail van een authentiek stopverfrandje in een hoek van 45 graden ten opzichte van de kozijnen. ‘Je kunt het zien als het onverenigbare moeten verenigen’, vervolgt Dekkers. ‘Neem nu het glas en het timmerwerk. Al het enkelglas moest worden vervangen door veel breder dubbelglas. Dus kwamen er nieuwe ramen in de bestaande, die dus per huurhuis anders waren. Maar de uitstraling en het aanzicht moest vanwege de stringente eisen van de Monumentencommissie exact hetzelfde blijven. Vind
▲ Jürgen Dekkers: ‘Liever een resultaatverplichting dan een inspanningsverplichting’
dan maar eens een partij die garantie geeft op betaalbaar maatwerk.’
Expertise Vanwege de complexe opdracht is niet voor de gebruikelijke weg gekozen: een hoofdaannemer die weer onderaannemers inschakelt. ‘De vakkennis van een onderhoudsbedrijf achtten we van onschatbare waarde’, aldus de teamleider onderhoud. ‘Maar wel eentje die dan vervolgens samen met andere uitvoerende partijen de onderlinge expertise aanspreekt. Om zo met het beste plan te komen met zo min mogelijk kosten en zo min mogelijk huurdersoverlast. En die samen vanuit de ketensamenwerking verantwoordelijk zijn voor de keuze en het uiteindelijke resultaat. Dat geeft ons de absolute zekerheid van honderd procent garantie zonder meerkosten.’ Het project in Heusden is inmiddels Extra energiebesparing door enkelglas te vervangen door HR++ isolatieglas.
22
nr. 3 | mei 2014
▲ Afwerking van de duurzame ondergrond van de monumentale huurhuizen.
naar volle tevredenheid afgerond. Niet in de laatste plaats voor de huurders die nu van meer comfort genieten en beduidend minder aan energiekosten betalen.
Voordelen Het werk zit er op voor het onderhoudsbedrijf dat als regisseur alle werkzaamheden coördineerde. Bij Woonveste is exact bekend wat hen in de toekomst te wachten staat. ‘Alle onderhoudsrisico’s zijn tot in detail met ons doorgenomen door het onderhoudsbedrijf’, verklaart Dekker. ‘Vooraf is besproken wat te doen met
de beglazing, de ventilatie en de detaillering van de raamkozijnen. Na de afronding van het project is inzichtelijk gemaakt wat we qua budget moeten reserveren voor de eerste vervolgbeurten in 2017 en 2024 om de gewenste kwaliteit in stand te houden. Voor de lange termijn staat het onderhoudsbedrijf contractueel garant voor de vooraf afgesproken kwaliteit. We zien alleen maar voordelen. Wat ons betreft, is het zeker voor dergelijke risicovolle projecten exit inspanningsverplichting om plaats te maken voor resultaatverplichting.’
Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf
Bespaar met resultaatgericht samenwerken tot wel 20 procent op uw directe kosten en tot wel 50 procent op uw indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die resultaatgericht samenwerken in huis hebben, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Kijk op www.vgokeur.nl voor alle details én voor een vastgoedonderhoudsbedrijf met het VGO-keur bij u in de buurt!
Onderhoud
Renoveren met lagere ontwikkelkosten en kortere doorlooptijden Renoveren kan beter én het moet goedkoper. Juist daarom stapte de Alphense woningcorporatie wonenCentraal af van traditioneel aanbesteden. ‘Om inzicht te krijgen in een betere en goedkopere aanpak via resultaatgericht samenwerken, zijn we een viertal pilotprojecten gestart’, vertelt Tom Hoekveld als manager vastgoed. ‘We doen bewust niet alles zelf, maar nemen alleen plaats in de regisseursstoel. Ik kan nu al zeggen: deze werkwijze heeft de toekomst.’ Tekst: Tom Huizenga
I
n de Alphense Edelstenenbuurt staat de flat ‘De Hoge Diamant’, de plek waar van september 2013 tot april 2014 één van de pilotprojecten werd gehouden bij zeventig appartementen. Vast stond dat het ging om een forse bouwkundige ingreep. Over de aanpak liepen de meningen uiteen bij de corporatie. ‘Totdat een onderhoudsbedrijf alles ging inventariseren: wat moet er gebeuren om de komende vijftien jaar
▲ Tom Hoekveld, manager vastgoed: ‘Deze werkwijze heeft de toekomst’ (foto: Annet Delfgaauw)’
vrij te zijn van grootschalig onderhoud? Wat kost het als we dat voor de komende dertig zouden willen?’, vervolgt de manager vastgoed. ‘Toen besloten we om ons alleen te richten op onze kerntaak: goed onderhouden woningen tegen een betaalbare prijs. Het uitvoerend werk laten we helemaal over aan het onderhoudsbedrijf, dat ons op dat punt ontzorgt. Zo doen we bewust niet meer alles zelf, maar nemen we alleen plaats in de regisseursstoel.’
Scenario’s Eerst werd de onderhoudsstatus van het complex gecheckt. Daarna bespraken de corporatie en het onderhoudsbedrijf de prestatie-eisen qua kosten, opbrengsten, woonlasten en kwaliteit. ‘We lieten het onderhoudsbedrijf drie scenario’s uitrekenen: het complex nog vijftien jaar laten bestaan en dan slopen, na vijftien jaar de levensduur met nog eens vijftien jaar verlengen óf gelijk kiezen voor een levensduur van dertig jaar’, verklaart Hoekveld. ‘De laatste optie rolde bij deze appartementen als beste uit de bus bij het balanceren tussen kosten, opbrengsten, woonlasten en kwaliteit. Het was vervolgens nog wat schaven na experimenteren met een proefwoning. En we lieten de begroting nog extern toetsen of het om marktconforme prijzen gaat. De uitvoering begon dus pas na een intensief voortraject, waarin het maken van weloverwogen besluiten centraal stond.’ ▲ De flat ‘De Hoge Diamant’, waar resultaatgericht gerenoveerd wordt.
▲ Keukenrenovatie in één van de in totaal zeventig appartementen.
bleken de ontwikkelkosten veel lager en de doorlooptijden veel korter uit te pakken. Daar waar twee renovatieprojecten per drie jaar gangbaar was, konden er nu vier renovatieprojecten binnen een half jaar lopen. ‘Afgezien van het feit dat er met resultaatgericht samenwerken meer mogelijk is, zijn we net zo blij dat de communicatie met de bewoners zeer voortvarend ter hand is genomen door het onder-
houdsbedrijf. Zo ging maar liefst 96 procent van de huurders akkoord met een huurverhoging vanwege de renovatie, terwijl dat minimaal 70 procent moet zijn. Tijdens het plaatsen van de nieuwe keukens, badkamers, toiletten en isolatieglas was een bewonerscoördinator het aanspreekpunt voor de huurders. Deze nieuwe manier van werken heeft de toekomst. En het is bij ons dus niet eenmalig.’
Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf
Bespaar met resultaatgericht samenwerken tot wel 20 procent op uw directe kosten en tot wel 50 procent op uw indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die resultaatgericht samenwerken in huis hebben, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Kijk op www.vgokeur.nl voor alle details én voor een vastgoedonderhoudsbedrijf met het VGO-keur bij u in de buurt.
Knop om Bij wonenCentraal is de knop om. Vergeleken met regulier aanbesteden
nr. 4 | juni 2014
13
