C a s t ri a Jaarvers l ag
Meer keus, meer kans, meer mogelijk
Halsteren | Tholen
...ook in 2009 meer dan een dak boven je hoofd!
2009
I n hou d
Profiel
Inhoudsopgave en profiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-3
Castria Wonen: meer dan een dak boven je hoofd
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4-5
Castria Wonen is met zo’n 4.000 woningen de woningcorporatie voor de regio Tholen en Halsteren. Het gebied wordt bediend vanuit twee kantoren in Sint-Maartensdijk en in Halsteren. In deze Castria Jaarbode vindt u een beknopt verslag van onze inspanningen in 2009. Het volledige volkshuisvestigingverslag 2009 kunt u nalezen via www.castria.nl of is ter inzage in te zien op één van onze kantoren.
Woonaanbod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6-7 Betaalbaar huren of kopen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8-9 Meer keus voor woningzoekenden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10-11 Nieuwbouw en projecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12-15 Beheer en onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16-17 Wonen en zorg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18-19 Leefbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20-21 Communicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22-23 Financiën . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24-25
De missie van Castria Wonen Castria Wonen levert woningen en woondiensten aan alle woonconsumenten in de regio Tholen en Bergen op Zoom, zet zich actief in voor de leefbaarheid van dorpen en werkt waar nodig samen met derden. De queeste van Castria Wonen Vanaf 2012 is Castria Wonen in haar werkgebied in staat om binnen een jaar passende huisvesting te bieden aan alle huishoudens met een inkomen tot € 33.000,- en zorgbehoevenden, die daarom vragen.
Vooruitblik 2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26-27 Contactgegevens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Jaarverslag | 2009
3
Drs. T.G.A. Westerveld en J. Kloet
I n l e id i n g Meer keus, meer kans, meer mogelijk Het jaar 2009 gaat de geschiedenis in als een jaar waarin de kaarten opnieuw moesten worden geschud. Onzekerheid door de gevolgen in 2008 van de kredietcrisis, een landelijke heffing van de overheid voor de krachtwijken en een ongewenste invoer van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Of dat nog niet genoeg was, kregen wij het verzoek van Woningstichting Soomland om het ingezette nadere onderzoek naar een fusieproces stop te zetten. Er zijn jaren geweest die met minder zorgen zijn begonnen. Dergelijke omstandigheden zorgen voor extra waakzaamheid bij de Raad van Commissarissen. De toezichthoudende functie van de raad is juist in moeilijke tijden van belang om te zorgen dat de continuïteit blijft gewaarborgd. De koers die de organisatie in 2009 heeft gevolgd heeft de goedkeuring van de Raad van Commissarissen gekregen. Castria Wonen profileert zich volgens de raad als een maatschappelijk en lokaal betrokken onderneming. Zij richt zich niet alleen op de (sociale) volkshuisvesting maar heeft duidelijk oog voor het brede spectrum van wonen en de woonomgeving (leefbaarheid, zorg en welzijn). De raad is het bestuur en alle medewerkers erkentelijk en heeft waardering voor de bereikte resultaten. Belangrijke items in de woningmarkt, denk aan leefbaarheid, vergrijzing en krimp van de bevolking, vergen continu aandacht. Toch is Castria Wonen ook in 2009 haar slogan ‘Méér dan een dak boven je hoofd’ niet uit het oog verloren. Die slogan houdt een belofte in aan u, een belofte die we waar willen maken. Gelukkig hebben we ook in 2009 veel kunnen bereiken. Meer keus voor u op een woning door de invoering van een nieuw woonruimtebemiddelingssysteem via zuidwestwonen.nl en meer mogelijk voor u door Slimmer Kopen. Daarmee is het mogelijk om een huis te kopen, ook als u dat eigenlijk niet voor mogelijk had gehouden.
Wij hebben de kaarten geschud in 2009, maken nieuwe afwegingen en besteden veel meer aandacht aan risico’s in een snel veranderde woningmarkt. Castria Wonen weegt haar plannen meer af, maar in 2009 is al het geplande onderhoudswerk uitgevoerd en is doorgegaan met de in aanbouw genomen nieuwbouwprojecten. Het is het jaar dat de complexen Fréderic Stede in Halsteren, Dalemhof in Tholen en senioren- en starterswoningen in SintAnnaland werden opgeleverd en in gebruik genomen. Er is nog veel meer gebeurd. Het jaar 2009 is voor Castria Wonen een jaar geweest dat in het teken stond van opnieuw aan de toekomst denken. Vandaar dat we in 2009 samen met vier collega-corporaties het rapport een “Visie op wonen en leven in West-Brabant en Tholen 2025” hebben uitgebracht, waarin op een realistische manier naar de toekomst wordt gekeken. In het verlengde hiervan bekijken we samen met Woningstichting Soomland en de corporatie Wonen West Brabant de mogelijkheid voor verdere samenwerking. Hierover leest u meer in het laatste hoofdstuk ‘Vooruitblik 2010’ van dit verslag. Zoals u ziet, is de Castria Jaarbode 2010 dit jaar voor het eerst in een andere vorm. Beknopt geven wij u in dit verslag een weergave van onze inspanningen in 2009. Wij wensen u veel leesplezier. J. Kloet Directeur/bestuurder
Drs. T.G.A. Westerveld Voorzitter Raad van Commissarissen
Jaarverslag | 2009
5
Woon aa n b od De meeste woningen van Castria Wonen zijn eengezinswoningen. Het overige woningbezit bestaat uit seniorenwoningen, woonzorgcomplexen en laagbouwflats. Het aantal woningen in bezit van Castria Wonen is in 2009 gegroeid van 3955 naar 3967. Dat is de optelsom van 2560 woningen in Tholen en 1407 in Halsteren/ Lepelstraat. Er zijn 26 woningen bij gekomen, 14 zijn er verkocht. Het aantal garages in bezit van Castria (30), bedrijfsruimten (7), parkeerplaatsen (18) en units voor tijdelijke huisvesting (1) is in het verslagjaar ongewijzigd gebleven. Castria Wonen beheert zowel in Tholen als in Halsteren ongeveer 25% van het totaal aanwezige woningbezit. Een tendens die in 2009 is voortgezet is een daling van het aantal eengezinswoningen: 2282, dat zijn er 10 minder dan in 2008. Bij seniorenwoningen zien we het omgekeerde, hier steeg het aantal met 22 naar een totaal van 1233. Per kern zijn er grote verschillen: in Halsteren-Centrum en Sint-Maartensdijk en Lepelstraat staan relatief veel huurwoningen van Castria Wonen. De wijken Nieuwe Molen, Jankenberg, Rode Schouw, De Schans/Oude Molen en de kern Sint Philipsland kenmerken zich juist door een relatief zeer laag aantal huurwoningen.
In onderstaande tabel ziet u het aantal woningen uitgesplitst over de wijken en kernen. Overzicht woningbezit Castria Wonen per 31-12-2009 In aantallen Vestiging Halsteren Halsteren-Centrum De Beek Nieuwe Molen Jakenberg Rode Schouw De Schans/ Oude Molen Halsteren totaal Lepelstraat Totaal vestiging Halsteren
Totaal 1.296 1.015 178 393 1.007 897 4.786 615 5.401
Castria 579 262 6 44 184 89 1.164 243 1.407 (26.1%)
Vestiging Tholen Tholen Poortvliet Scherpenisse Sint Maartensdijk Stavenisse Sint-Annaland Oud-Vossemeer Sint Philipsland Totaal vestiging Tholen
Totaal 2.916 680 674 1.581 610 1.385 1.110 1.099 10.055
Castria 854 165 133 597 115 297 247 152 2.560 (25.5%)
Werkgebied Castria Wonen 15.456
3967 (25.7%)
Jaarverslag | 2009
7
B e t aa l b a a r h u ren of kopen Betaalbaar huren Castria Wonen heeft een belangrijke taak om voor al die mensen die zelf niet of niet voldoende in staat zijn om op eigen kracht voor passende woonruimte te zorgen. Wij bieden goede, betaalbare huurwoningen en investeren toekomstgericht in renovatieen nieuwbouwprojecten.
Slimmer Kopen® Castria Wonen heeft in de periode 1995 t/m eind 2009 totaal 384 woningen uit haar bezit verkocht. Werden er in 2008 nog 38 woningen toegevoegd aan het verkoopprogramma, in 2009 werden geen woningen toegevoegd in verband met de onzekerheden op de woningmarkt.
Eind 2009 telde Castria Wonen 1069 woningen (27%) in de laagste prijsklasse (huurprijs lager dan € 357,-). Het grootste aantal woningen (68%) bevindt zich in de huurklasse € 357-511.
Om het eigen woningbezit te stimuleren helpt Castria Wonen graag mee om kopen voor een grotere groep bereikbaar te maken, met name voor starters. Vandaar dat wij sinds november 2008 het concept Slimmer Kopen aanbieden. Met Slimmer Kopen® ontvangen kopers korting op de marktwaarde van een woning. Als tegenprestatie bieden zij de woning bij toekomstige verkoop eerst aan Castria Wonen aan en delen zij de waardeontwikkeling met Castria Wonen. De korting en het percentage dat kopers delen bij verkoop, zijn per dorp aan een maximum gebonden. Daarbij is het uitgangspunt van Castria Wonen dat voor duurdere woningen in gewilde wijken of dorpen, een hogere korting geldt. Op die manier zijn ook die woningen voor lagere inkomens bereikbaar. Castria Wonen hanteert in Halsteren en Lepelstraat een korting van maximaal 25%, in Tholen (stad) 20% en in de overige dorpen 15%. Binnen deze maxima kunnen kopers zelf de hoogte van hun korting bepalen en daarmee tevens het percentage dat zij delen bij verkoop. In 2009 kregen ruim 250 huurders opnieuw een koopaanbod op basis van Slimmer Kopen®.
Door het bestuur van de woningstichting is in 2009 zoals gebruikelijk een huurbeleidsplan opgesteld. Aan het bestuur van de huurdersvereniging Samen Sterk en Huurdersbelangenvereniging Halsteren/Lepelstraat werd het huurbeleidsplan voor advies voorgelegd. Beide verenigingen konden zich verenigen met het voorgestelde huurverhogingpercentage. De huuraanpassing per 1 juli 2009 kwam uit op 2,4%.
In onderstaande tabel is ons woningbezit verdeeld naar huurklasse: Woningbezit in % naar huurklasse 80%
tot en met € 357
60%
€ 357 tot € 511
40%
€ 511 tot € 548
20%
€ 548 tot € 648
0%
t vie rtl
n
ole Th
o Po
ijk
e
e
ss ni
rp he
Sc
aa t-M Sin
rt
sd en
e
e
av
St
ss ni
t-A Sin
nd ala nn
€ 648 en hoger
r
s
s Vo
dOu
ee em
lip
hi
tP Sin
nd sla
t
n
l Ha
re ste
l
pe
Le
aa str
Jaarverslag | 2009
9
Eén website, alle woningen!
M e e r keu s voor woningzoekenden Op 1 december 2009 is een einde gekomen aan de verschillende woonruimtebemiddelingssystemen in ons gebied. Dat betekent dat de mogelijkheden om te kiezen voor wie op zoek is naar een huur- of koopwoning enorm zijn toegenomen. Castria Wonen heeft samen met drie collega-corporaties haar aanbod van huur- en koopwoningen gebundeld op één website www. zuidwestwonen.nl. Deze website wijst de weg naar zo’n 16.000 woningen in West-Brabant en Tholen. Het zoeken naar een woning is nu een stuk makkelijker en kansrijker. U kunt kiezen uit een optiemodel (inschrijven op buurt of straat), aanbodmodel (reageren op woningen op basis van inschrijfduur), loting (iedereen gelijke kans) of direct te huur (wie het eerst komt, wie het eerst maalt). Woningzoekenden Vestiging Tholen In 2009 werden tot 1 december 406 nieuwe aanvragen van woningzoekenden geregistreerd, in 2008 was dat gedurende het gehele jaar 497.
Vestiging Halsteren De vestiging Halsteren participeerde tot 1 december 2009 in het aanbodmodel van Bergen op Zoom. Dit systeem werkte met woonbonnen. De ontwikkeling in Halsteren en Lepelstraat van het aantal woonbonnen is opgenomen in onderstaand overzicht. Aantal Jaar mutaties
2009 2008 2007 2006 2005 2004
88 84 108 96 92 90
Totaal aantal bonnen Aantal bonnen per mutatie Voldoen Voldoen niet Voldoen Voldoen niet Aantal aan criteria aan criteria Aantal aan criteria aan criteria
2335 2241 2475 2.945 3.065 3.872
1465 1291 1.298 1.652 1.726 2.417
870 950 1.177 1.293 1.339 1.455
27 26 23 32 33 43
17 15 12 18 19 27
10 11 11 14 14 16
Verhuizingen In 2009 vonden er 312 zogeheten mutaties plaats, grotendeels zijn dat verhuizingen. Dat is iets minder dan in 2008.
Woningzoekenden naar type woning in Tholen In% van totaal
31/12
Totaal
Eengez. won.
Senior won.
1+2 p. won.
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*
799 723 760 922 797 833 839 813
298 248 256 328 268 301 286 277
398 366 373 420 397 411 426 398
103 109 131 174 132 121 127 138
Eengez. Senior won. won.
37 34 34 36 33 36 34 34
50 51 49 45 50 49 51 49
1+2 p. won.
13 15 17 19 17 15 15 17
* = tot 1 december 2009 Het aantal nieuwe woningzoekenden is gedaald, maar blijft wel hoog. De gemiddelde wachttijd op 31 december 2009 bedroeg 38,7 maanden.
Onderstaand een tabel met de reden van vertrek in procenten: 2009 2008 2007 Verhuizingen naar oorzaak Tholen Halsteren Tholen Halsteren Tholen Halsteren Verhuizing 77 75 79 74 78 78 Verzorgingshuis 9 13 14 14 13 13 Overlijden 14 12 7 12 9 9 Totaal 100 100 100 100 100 100 Reden van verhuizing Familie omstandigheden Financiële omstandigheden Aankoop woning Huwelijk/samenwonen Medische redenen Scheiding Werk/studie Totaal
6 6 29 35 19 1 4 100
24 0 16 33 25 0 2 100
12 9 27 36 10 2 4 100
29 3 30 15 18 5 100
14 4 30 33 11 8 100
24 5 32 19 16 4 100
Jaarverslag | 2009
11
N ie uwb ou w en p rojecten Milieubewust bouwen is een blijvend thema. Vandaar dat Castria Wonen op verzoek van Bergen op Zoom participeert in een regionaal project voor de bouw van 20 betaalbare, duurzame en energieneutrale woningen. Verder blijft de nadruk liggen op het tegemoetkomen aan de vraag naar voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor senioren en naar levensloopwoningen voor 1- 2 persoonshuishoudens. Een gebiedsgerichte aanpak en inzicht in de woonvraag van de huidige en toekomstige klant blijft nodig om de juiste afwegingen te kunnen maken en maatwerk te kunnen leveren. De gevolgen van de vastgelopen woningmarkt zijn in 2009 voelbaar bij de oplevering van projecten, dat ziet u terug bij de beschrijvingen van de navolgende projecten en plannen. Tholen - Dalemhof
Op 14 april 2009 werd het al eerder opgeleverde senioren- en appartementencomplex officieel geopend. Van de 15 appartementen waren er 8 snel verkocht, daarna liet ook hier de kredietcrisis zijn tanden zien; geïnteresseerden willen eerst hun eigen woning verkopen. Daarom worden de 7 resterende appartementen ook te huur aangeboden. Tholen - Stadszicht 2 De studie naar een combinatieproject van ouderenhuisvesting, beschermd wonen en een woonvorm voor mensen met een beperking is in 2009 voortgezet. In samenwerking met alle participanten is druk gerekend. Vanwege het te hoge financiële risico is besloten om de koopappartementen plaats te laten maken voor huurappartementen. De huidige klanten (senioren) gaan
actief benaderd worden om mogelijk te verhuizen vanuit de herstructureringslocaties in Tholen naar het woonzorgcentrum. Tholen - Stadszicht 2 starterswoningen De woningcorporatie heeft in 2009 een aanbieding gekregen van de gemeente voor 3 percelen bouwgrond in het uitbreidingsplan Stadszicht 2. Op basis van haalbaarheidsstudies hebben we kenbaar gemaakt voor 2 percelen geen interesse te hebben. Voor het 3de perceel is in samenwerking met Marsaki een haalbaarheidsonderzoek opgestart voor de bouw van 27 starterswoningen. Tholen - Tholen-Noord De plannen voor de transformatie van het bedrijventerrein Noord bij Tholen-stad tot woon- en werkgebied zijn in 2009 verder geconcretiseerd. De transformatie van het bedrijventerrein omvat ongeveer 185 woningen. De 1e fase van het plan omvat de bouw van een supermarkt/discounter met daarboven appartementen. Het is niet gelukt om in 2009 overeenstemming te bereiken over de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst. Tholen - Dalemsestraat Omdat Stichting Sjaloom zich heeft teruggetrokken uit het uitbreidingsplan Stadszicht 2, is een nieuwe planstudie uitgewerkt. Het programma van deze zorgpartij omvat de bouw van 18 zorgappartementen met gemeenschappelijke voorzieningen en een dagbestedingsruimte. Er wordt voor het nieuw te bouwen pand aansluiting gezocht bij het historische straatbeeld.
Jaarverslag | 2009
13
Poortvliet - Poorthove-2 De uitbreiding van Woonservicecentrum de Poorthove met 6 appartementen is in 2009 aanbesteed. In het bestaande gebouw worden 2 appartementen verbouwd tot huisartsenpraktijk. Met de huisarts werd in 2009 nog geen overeenstemming bereikt over de voorwaarden. Poortvliet - Locatie De Groen Uitgangspunt was de ontwikkeling van levensloopbestendige woningen en een supermarkt. Uit een haalbaarheidsonderzoek bleek dat de locatie uiterst moeilijk is te ontwikkelen. Op verzoek van de gemeente Tholen heeft Castria nog naar andere mogelijkheden gezocht om de supermarkt te behouden, dat bleek financieel helaas niet mogelijk. Scherpenisse - Laban Deurloostraat
Sint-Annaland - Vroonstede
De bouw van 16 starterswoningen in de koopsector en 5 seniorenwoningen in de huursector in het uitbreidingsplan Vroonstede is in 2009 opgeleverd. Bij de oplevering waren nog niet alle woningen verkocht en verhuurd, een gevolg van de kredietcrisis. Dat is een van de redenen waarom Castria een nieuwe aanbieding voor grondreservering voor bouwgrond in Vroonstede in Sint-Annaland heeft afgewezen. Sint-Annaland - Havengebied Binnen het plangebied Havenplein wordt door Castria in samenwerking met Marsaki en een ontwikkelende aannemer onderzocht of de bouw van een woonservicecentrum met 40 tot 50 appartementen mogelijk is. In 2009 heeft dit onderzoek nog niet geleid tot een ontwikkelopdracht; met de gemeente was er nog geen overeenstemming over de voorwaarden.
Het definitief ontwerp voor de bouw van een servicecentrum (met 19 appartementen) met dorpshuisfaciliteiten, ruimten voor maatschappelijke doeleinden, zorginfrastructuur van SVRZ en een gymzaal is in 2009 vastgesteld. Castria Wonen wordt eigenaar van het dorpshuis- en gymzaalgedeelte, de gemeente huurt deze ruimten. Vlakbij verrijzen 5 levensloopwoningen. Met deze woningen kan in de wijk een woonzorgzone gerealiseerd worden. Door ingediende bezwaarschriften kan waarschijlijk pas in 2011 met de bouw worden begonnen.
Jaarverslag | 2009
14
Sint Philipsland - Graefnisse
Halsteren - Gagelweg De herstructurering van de wijk Gagelweg heeft in 2009 zichtbaar gestalte gekregen. De 62 eengezinswoningen in de wijk worden in 3 fasen getransformeerd tot een eigentijdse woonomgeving. De 2e fase omvat binnen-, dak- en gevelrenovaties en vervanging van de buitenbergingen. In de laatste fase worden 14 woningen gesloopt en vervangen door 11 levensloopwoningen, naar verwachting kan de bouw in 2010 starten. Halsteren - Fréderic Stede
In 2009 is de bouw gestart van een appartementencomplex in het uitbreidingsplan Graefnisse. Het gebouw met de naam “Luysterzicht” omvat 13 seniorenappartementen in koop en huur met zorg op maat. Het bouwplan is ontwikkeld door Nouville Ontwikkelaars. De bouwdirectievoering wordt door ons in eigen beheer uitgevoerd. De appartementen vormen een welkome aanvulling voor vitale en zorgvragende senioren in Sint Philipsland. Halsteren - Vogelenzang In 2009 is het onderzoek naar de herontwikkeling van het gebied Vogelenzang voortgegaan. Er is overleg geweest met het college van B&W van Bergen op Zoom en de betrokken marktpartijen. Een ander belangrijk onderdeel is het parkeren. Herontwikkeling kan een belangrijke impuls betekenen voor de leefbaarheid van Halsteren. Uitgangspunten zijn o.a. het behoud van het dorpskarakter, huisvesting van senioren en het behoud van winkels.
De bouw van 17 appartementen en 4 “losse” patiowoningen in de wijk De Beek in Halsteren is in 2009 gereed gekomen. Het appartementengebouw met de naam “Fréderic Stede” bestaat uit 7 huur- en 10 koopappartementen. Ondanks de fraaie ligging en de goede prijs-kwaliteitverhouding valt de belangstelling voor de koopappartementen tegen. De corporatie heeft besloten om de niet verkochte appartementen te verhuren. De gevolgen van de kredietcrisis zijn ook in dit project voelbaar.
Halsteren - Hemi-terrein De transformatie van het Hemi-terrein heeft de hoogste prioriteit voor Bergen op Zoom. Castria Wonen is nauw betrokken bij de stedenbouwkundige studie. Uitgangspunt is een woon- en werkgebied. Door het situeren van de woningbouw langs de randen van het gebied wordt gestreefd naar versterking van de woonkwaliteit van de bestaande woonwijken. Tevens wordt de mogelijkheid onderzocht voor het onderbrengen van supermarkten, dit is een kans om het huisvestingsprobleem van de supermarkt in Vogelenzang op te lossen.
Jaarverslag | 2009
15
B e he e r en on derh oud Energielabel Alle bestaande woningen zijn al voorzien van een voorlopig energielabel. Elke woning die (opnieuw) wordt verhuurd of verkocht krijgt een definitief energielabel. Het label geeft inzicht in de te verwachten energiekosten en wordt bepaald op basis van de technische kwaliteit van de woning. Elektronische deurontgrendeling Met het oog op de vergrijzing is elektronische deurontgrendeling, op afstand te bedienen door zorgverleners, een belangrijke ontwikkeling. Castria Wonen heeft in 2009 een aantal nieuwbouwprojecten hiermee uitgerust. In het reguliere onderhoud wordt bij het vervangen van voordeuren standaard een levensloopdeur aangebracht met een slot dat voorbereid is op toekomstige toepassing. Asbestbeleid Castria Wonen beschikt over een digitaal archief met daarin een inventarisatie van mogelijke aanwezigheid van asbest in uw woning. Belangrijk als u zelf wilt klussen! Ondertussen vindt er planmatig asbestsanering plaats. Legionellapreventie Legionellabesmetting kan zeer ernstige en soms zelfs dodelijke gevolgen hebben. In 2009 heeft Castria Wonen legionellapreventie extra aandacht gegeven. Gebouwen die onder de risicogroep vallen zijn gericht onderzocht en met de zorgpartijen is nagegaan of voldaan wordt aan de wettelijke plicht om preventieve maatregelen te treffen. Veiligheidskeuring binneninstallaties In 2008 is Castria Wonen gestart met de uitvoering van de zogenaamde APK-keuringen van de elektra- gas- en waterinstallaties van woningen. Uit de praktijk is gebleken dat van de bewoners wel erg veel gevraagd werd om alle punten voor het verlenen van een veiligheidscertificaat te controleren. In 2009 heeft de woningcorporatie een beleidswijziging doorgevoerd. Besloten is om bij planmatig onderhoud de APK-keuring alleen in te zetten om de technische kwaliteit en de veiligheidsrisico’s van de binneninstallaties in beeld te brengen.
Onderhoud cv installatie Castria Wonen heeft in 2009 met een aantal collega corporaties een traject opgestart om te komen tot een nieuw collectief contract voor het onderhoud aan cv-installaties. In de nieuwe opzet wordt met periodieke kwaliteitsmetingen door een onafhankelijke derde gemeten of aan de afgesproken prestatie-eisen wordt voldaan. Aanpassing van woningen Tholen: Sinds begin 2009 kunnen aanpassingen tot € 1.000,direct worden uitgevoerd op basis van het programma van eisen dat via de gemeente wordt ontvangen. Voor aanpassingen boven een bedrag van € 1.000,- moet bij de gemeente een plan van aanpak ingediend worden. In 2009 zijn 99 aanvragen binnengekomen. Hiervan zijn 87 aanpassingen gerealiseerd. Bergen op Zoom: In deze gemeente kunnen aanpassingen tot € 2.042,- direct worden uitgevoerd op basis van het programma van eisen dat via de gemeente wordt ontvangen. Voor aanpassingen boven dat bedrag moet bij de gemeente een plan van aanpak ingediend worden. In het gebied Halsteren en Lepelstraat worden door Castria Wonen zowel aanpassingen in huur- als koopwoningen gerealiseerd. In 2009 zijn er in totaal 24 aanvragen ontvangen, hiervan zijn er 21 gerealiseerd. Onderhoud Onderhoudswerkzaamheden worden voornamelijk uitbesteed aan derden, wij houden toezicht. In 2009 werd per kwartaal een onderhoudsverslag samengesteld om de gerealiseerde kosten ten opzichte van begrote kosten inzichtelijk te maken. Uit het onderhoudsjaarverslag blijkt dat er in 2009 aan onderhoud € 5,7 miljoen is besteed, waarvan € 3,7 miljoen aan planmatig onderhoud. In 2007 heeft Castria Wonen samen met vijf woningcorporaties in de regio Bergen op Zoom besloten om woningaanpassingen, die niet meer voor vergoeding uit de Wet Voorziening Gehandicapten in aanmerking komen, onder bepaalde voorwaarden toch uit te voeren. Het gaat om voorzieningen zoals een verhoogd toilet, toiletbeugels, een hendel- of thermostaatkraan. Van deze mogelijkheid hebben 14 klanten gebruik gemaakt. Jaarverslag | 2009
17
Won e n en zorg Nederland vergrijst, daarom neemt de zorgvraag toe. Tegelijkertijd zien we de maatschappelijke ontwikkeling om langer zelfstandig te blijven wonen met zorg aan huis. Om dat te bereiken is het noodzakelijk gebruik te kunnen maken van diensten zoals maaltijden, alarmering, klussendienst, activiteiten, informatievoorziening, dagbesteding en mobiliteit. Zorgorganisaties, woningaanbieders en welzijnsorganisaties werken daarom steeds vaker samen. Tholen Tholen kenmerkt zich door een kleinschalig karakter, waardoor woon- en zorgpartijen direct op elkaar aangewezen zijn. In 2009 is het Deltaplan “Wonen-welzijn-zorg” vastgesteld. Castria Wonen is nauw betrokken geweest bij de totstandkoming ervan. In de nota is onder andere vastgelegd dat de gemeente zorg draagt voor voldoende bouwgrond voor levensloopgeschikte woningen en het classificeren van de bestaande voorraad van Castria Wonen naar ligging en mogelijkheid van zorg. Dat laatste is in 2009 uitgevoerd. Castria Wonen heeft in 2009 gewerkt aan meerdere woonservicecentra. Bij de ontwikkeling van deze centra werkt Castria Wonen samen met betrokkenen om wonen en zorgfaciliteiten optimaal te faciliteren. In het hoofdstuk ‘Nieuwbouw en projecten’ leest u hier meer over. In 2009 is in de gemeente Tholen bijvoorbeeld het woonzorgcomplex Dalemhof opgeleverd. De zorginfrastructuur is eigendom van SVRZ. Daarnaast zijn in 2009 de ontwerpen voor woonservicecentra in Scherpenisse en in Poorthove verder uitgewerkt.
Onduidelijkheid over de mogelijke ontwikkellocatie “Hemiterrein” en de complexe situatie voor het plangebied Vogelenzang/ centrum hebben vertraging in de planvorming veroorzaakt. In 2009 is meer duidelijkheid gekomen over de gewenste ontwikkelrichting, dat geldt niet voor de positie die de desbetreffende zorgpartijen wensen in te nemen. De gemeente Bergen op Zoom heeft een aantal woonservicegebieden aangewezen. In het werkgebied van Castria zijn dat Halsteren Zuid, Halsteren Noord en Lepelstraat. Alle planontwikkelingen in deze deelgebieden bevonden zich in het verslagjaar nog steeds in de initiatieffase. Begin 2010 is een aanzet gegeven om te komen tot centrale dienstenzones. Castria Wonen neemt deel aan de stuurgroep “Preventie, Wonen, Zorg en Welzijn” (PWWZ). In 2009 werd veel aandacht gegeven aan de invoering van het WMO-loket. Castria Wonen heeft zich evenals een groot aantal andere organisaties in Bergen op Zoom aangesloten als deelnemer aan het WMO loket dat in 2009 zijn definitieve vorm heeft gekregen. Woningen met een zorglabel In het nieuwe woonruimteverdelingssysteem zuidwestwonen.nl dat vanaf 1 december 2009 in werking is getreden zijn voor de verdeling van woningen met een zorglabel nadere regels vastgesteld. Ouderenadviseurs van Vereniging Vraagwijzer verzorgen intakegesprekken met cliënten en geven waar nodig aan de woningzoekenden een urgentieverklaring af.
Halsteren In de regio West-Noord-Brabant is grootschaligheid het kenmerk. Hoewel er hier aan een aantal overlegstructuren wordt deelgenomen, is er zowel uitvoerend als in het maken van afspraken met zorgpartijen in het gebied Halsteren en Lepelstraat nog veel te doen. De problematiek van met name de te realiseren nieuwbouw “inbreidingslocaties” vergt veel tijd. In 2009 is er opnieuw een aantal stappen in de goede richting gezet.
Jaarverslag | 2009
19
L e e f ba a rh eid Een kwalitatief goede en passende woning is belangrijk en prettig. Maar voor prettig wonen is meer nodig; goede contacten met de buren/buurtgenoten en voldoende voorzieningen in de omgeving. Om de leefbaarheid te waarborgen heeft Castria Wonen in 2009 op verschillende manieren bijgedragen. Gemeente Tholen • Bij de uitbreiding van wijkservicecentrum De Poorthove wordt uitgegaan van de vestiging van de huisartsenpraktijk in dit gebouw. • In november 2009 is in woonzorgcentrum Maartenshof in Sint Maartendijk een kleine winkelvoorziening geopend onder de naam Klavertje Vier, een samenwerking tussen Sjaloom Zorg, SVRZ, Spar Van Ommen en Castria Wonen. • Samen met politie en gemeente heeft Castria Wonen zich in 2009 ingezet tegen overlast. Actie werd onder andere ondernomen bij: het complex Vliethof, Kuipersdreef en Oud–Vossemeer. • Castria Wonen was in 2009 actief betrokken bij de werkgroep middenstandsbeleid. Met ondernemers en gemeente zijn problemen deels opgelost. • De bewoners van woningen aan de Grindweg die onderdeel uitmaken van de herstructurering van het achterliggende bedrijventerrein zijn benaderd. Ook zijn gesprekken gevoerd met de gemeente over de herstructurering van Sint-Maartensdijk West. Gemeente Bergen op Zoom • Castria Wonen heeft samen met de gemeente, Woningstichting Soomland en Wonen West-Brabant in 2009 een wonen- en wijkfonds in het leven geroepen. Vanuit dit fonds worden gezamenlijk sociaal-maatschappelijke activiteiten bekostigd. • Castria Wonen heeft de kermisloop van de Lepelstraatse kermis gesponsord en een bijdrage geleverd en de Nationale Straatspeeldag in Halsteren. • Een onderzoek naar terugkeer van de buurtsuper in Lepelstraat is voorgezet. Castria Wonen levert ook een bijdrage aan de buurtbus van de Stichting Welzijn Halsteren.
Goudkaart Castria Wonen heeft al geruime tijd het goudkaartsysteem als waarderingssysteem voor goede huurders, gekoppeld aan een extra stimulans voor het bevorderen van de leefbaarheid. De afgelopen vier jaar werden de navolgende waardecheques uitgegeven en verzilverd: 2006
2007
2008
2009
35.705 36.790 89.262 91.975
47.844 119.610
47.720 119.300
38.232* 94.051*
46.600 114.737
Uitgegeven cheques Aantal Waarde in geld
Verzilverde cheques Aantal Waarde in geld
27.951 27.864 83.432 83.132
*door inbreng van cheques en zegels Als huurder levert de besteding van de cheque (waarde 2,00) in de eigen woonkern 2,50 op. In 2009 werd 30% van de cheques ingeleverd bij de deelnemende supermarkten en 70% bij de overige deelnemende winkeliers. Goudkaartleden wordt ook de mogelijkheid geboden goedkopere brandstof te tanken (1103 deelnemers), gebruik te maken van een voorrangspositie bij studentenhuisvesting en via zorgverzekeraar VGZ een korting krijgen op de ziektekostenpremie (1.487 deelnemers). Sinds 1 januari 2008 kunnen ook niet-huurders deelnemen door het sparen van zegels en cheques die verstrekt worden door de deelnemende winkeliers, de cheques zijn voorbehouden aan Castria Goudkaartleden. In 2009 heeft het buurtwinkelconcept voor het tweede jaar gedraaid. Het aantal door winkeliers afgenomen cheques stijgt.
Contract met Woonenergie beëindigd Omdat niet alleen de Goudkaartleden, maar alle huurders van Castria Wonen voordeel hadden als zij een contract voor energielevering met Stichting Woonenergie afsloten is per 1 januari 2010 het samenwerkingscontract beëindigd. Daarom kunt u als klant van de Stichting Woonenergie niet opnieuw een leveringscontract afsluiten op dezelfde condities. U zult dan rechtstreeks contact moeten opnemen met een nieuwe energieleverancier. Een handige hulp bij deze keuze kunnen vergelijkingssites op internet zijn. Via www.energievergelijken.nl of www.vergelijk.nl/energie. nl of www.energieprijzen.nl kunt u eenvoudig de tarieven van energieleveranciers met elkaar vergelijken.
Jaarverslag | 2009
21
C o m m un ica tie Wij vinden het belangrijk om goede en duidelijke voorlichting te geven aan onze klanten. Tegelijkertijd vinden wij het net zo belangrijk om te weten wat er onder u leeft. Tweerichtingsverkeer, vandaar dat we op tal van manieren met u communiceren. Huurdersverenigingen Eind 2009 waren 650 huurders lid van Huurdersvereniging Samen Sterk en 560 van Huurdersbelangenvereniging Halsteren/Lepelstraat, dat is ongeveer 30% van het totaal aantal huurders. Castria Wonen ondersteunt de verenigingen financieel en met praktische zaken. Met de huurdersverenigingen is in 2009 gesproken over verschillende nieuwbouw- en herstructureringsprojecten, het huurbeleidsplan, oprichten bewonerscommissies, dorpsplannen, reparatieverzoeken en buurtproblemen. Overleg met huurders In 2009 werd, mede op initiatief van de Stichting Voor Regionale Zorgverlening gestructureerd overleg gevoerd met cliëntenraden in woonzorgcentra Maartenshof, Dalemhof en wijkservicecentra De Rozeboom, De Poorthove en De Vossenkuil. Met de bewoners van zorgcentrum Elenahof in Stavenisse vindt gestructureerd overleg plaats in samenwerking met de “Stichting Protestantse Zorgvoorziening voor ouderen Eiland Tholen en Sint Philipsland”. Eenmaal per jaar vindt overleg plaats met alle bewoners van deze centra. Tevens werd waar nodig ook overleg gevoerd over onderwerpen als schilderwerk, renovatie, (groot) onderhoud, herstructurering en sloop. Informatie voor huurders Alle huurders kregen in 2009 zes keer het bewonersblad Castria Bode in de bus, tevens was er een speciale uitgave Zee-WoonLeefland waarin corporaties diverse projecten onder de aandacht brachten. Nieuwe huurders kregen een informatiepakket. Klantenpanels Om een goed beeld te krijgen van de wensen en behoeften van onze huurders zijn klantenpanels opgericht voor alle kernen en wijken. Totaal maken 150 huurders deel uit van 13 panels. In 2009 werden de klantenpanels onder andere vragen voorgelegd
over internetgebruik en de dienstverlening van Castria Wonen. Regionale klachtencommissies Binnen de Oosterschelderegio hebben de corporaties in Tholen en de Bevelanden een gezamenlijke commissie geformeerd, in 2009 zijn geen klachten over Castria Wonen ingediend. In de regio West-Brabant is een regionale geschillencommissie waaraan vijf woningcorporaties deelnemen. De commissie behandelde in 2009 twee klachten die betrekking hadden op Castria Wonen. Bij beide zaken is er tussen klagers en de corporatie overeenstemming bereikt en zijn de klachten ingetrokken. Gezien de nieuwe woonruimteverdeling per 1 december 2009, worden klachten voor ons gehele werkgebied sindsdien behandeld via de regionale geschillencommissie in West-Brabant. Beurs Woon en Leef De beurs Woon en Leef die op 30 en 31 oktober in Bergen op Zoom werd gehouden op initiatief van vijf woningcorporaties is met 2.650 bezoekers (30% meer dan vorige keer) druk bezocht. De beurs gaf een goed beeld van de mogelijkheden op het gebied van wonen en leven in de regio West-Brabant en Tholen. Starters in Halsteren Stichting Welzijn en de Dorpsraad Halsteren hebben een onderzoek gehouden onder woningzoekenden van 18-30 jaar. Lange wachttijden voor een huurwoning, te dure koopwoningen, te weinig bouwkavels en een gebrek aan informatie, waren de belangrijkste klachten. Castria Wonen ziet in Slimmer Kopen en de website zuidwestwonen.nl betere kansen voor de jongeren. Spreekuur Vraagwijzer Vanaf 16 december 2009 vindt het spreekuur van Vraagwijzer plaats in het kantoor van Castria Wonen in Halsteren. Van dinsdag tot en met donderdag van 14.00-15.00 uur. Zuidwestwonen Castria Wonen heeft sinds 1 december samen met drie woningcorporaties in de regio haar aanbod van huur- en koopwoningen gebundeld op de website zuidwestwonen.nl.
Jaarverslag | 2009
23
Fin an ciën Het boekjaar 2009 van Castria Wonen is afgesloten met een positief resultaat van circa e 0,5 miljoen. Dat is aanzienlijk beter dan de begroting voor het jaar 2009 aangaf; daar werd een negatief resultaat begroot van e 3,3 miljoen. Desalniettemin is het resultaat ten opzichte van 2008 met circa e 2,6 miljoen afgenomen. Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (e-1,6 miljoen negatief) is met e 4,7 miljoen afgenomen ten opzichte van 2008. Toen was dat nog e 3,1 miljoen positief. Onder de bedrijfslasten zijn de waardeveranderingen vaste activa met e 3,3 miljoen gestegen opzichte van 2008. In 2008 was dit nog e 1,2 miljoen. Uit de eind 2009 opgestelde ondernemingsrisicoanalyse blijkt dat de komende vijf jaar de financiële continuïteit van de corporatie niet in gevaar komt. Voor de tweede periode van vijf jaar lijkt dat anders te zijn. Het is van belang dat voor de langere termijn keuzes gemaakt moeten worden. Daarbij zal herstructurering van gebieden extra aandacht en geld gaan vragen. Het verkoopprogramma is wel bijgesteld, maar ook dat is en blijft een risicofactor die niet onderschat mag worden. Het blijft van belang om de ontwikkelingen op de woningmarkt kritisch te volgen. In de regio West-Noord-Brabant en Tholen is er voor de korte termijn eerst nog sprake van groei van de huishoudens, op de middellange termijn wordt krimp voorzien.
Geconsolideerde balans per 31 december 2009 (na winstdeling/ bedragen x Euro 1000) Activa 2009 2008 Vaste activa 125.741 118.290 Vlottende activa 1.899 1.999 127.640 120.289 Passiva Eigen vermogen 20.130 19.680 Egalisatierekening 159 375 Voorzieningen 3.902 1.878 Schulden Lange termijn 91.428 86.871 Korte termijn 12.021 11.485 127.640 120.289 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening over 2009 (bedragen x Euro 1000) Bedrijfsopbrengsten 2009 2008 Huren 19.026 18.479 Vergoedingen 368 419 Overheidsbijdragen 47 77 Verkoop onroerend goed 1.466 2.848 Overige opbrengsten 1.085 866 21.992 22.689 Bedrijfslasten Afschrijvingen Waardeveranderingen Onderhoudskosten Belastingen/ verzekeringen Beheerkosten (incl. personeel) Overige
2.066 4.498 6.000 1.063 3.996 2.142 19.765
1.959 1.205 5.369 958 3.718 2.216 15.425
Resultaat voor rente en deelnemingen 2.227 Rentebaten en -lasten -3.884 Belastingen (incl. latenties) 1.922 Resultaat deelnemingen 186 Jaarresultaat 451
7.264 -4.177 -117 177 3.147
Jaarverslag | 2009
25
Voor uit b lik 2010 Méér dan een dak boven je hoofd; ook in de toekomst Het jaar 2009 is voor Castria Wonen een jaar geweest dat in het teken stond van opnieuw aan de toekomst denken. Wij willen de slogan ‘Méér dan een dak boven je hoofd’ ook in de toekomst blijven waarborgen. Vandaar dat samen met vier collega-corporaties het rapport een “Visie op wonen en leven in West-Brabant en Tholen 2025” in 2009 is uitgebracht, waarin op een realistische manier naar de toekomst wordt gekeken. Daarnaast richt onze organisatie zich in 2010 nog meer op het praktisch uitwerken van het zogenaamde ‘gebiedsgericht werken’. Vooral het blijven werken aan leefbaarheid in de dorpen of wijken moet het belangrijkste kenmerk van onze organisatie zijn. Binnen de woningmarkt zien we in 2010 nog geen grote veranderingen optreden. De op ons afkomende maatregelen in het kader van de aangekondigde bezuinigingen vanuit de overheid, zullen effecten hebben op de woningmarkt en zullen ook anderszins niet aan onze branche voorbijgaan. In 2010 zien we ook kansen om energiemaatregelen verder uit te werken. Naast maatregelen voor bestaand bezit gaan we in Bergen op Zoom met de gemeente, een aantal Brabantse collega’s en Marsaki aan de slag met energiezuinig bouwen. U ziet, we staan niet stil.
Terug naar ons streven naar gebiedsgericht werken in dorpen en wijken. Daar is enerzijds kleinschaligheid voor nodig. Maar anderzijds is een grotere schaal nodig om deskundigheid te bundelen en veel voorkomende handelingen efficiënter en doelmatiger te organiseren. Met dat spanningsveld zijn we in 2010 aan de slag gegaan. Daarin hebben we de regionale visie en afspraken die voortvloeien uit “Visie op wonen en leven in West-Brabant en Tholen 2025” centraal gezet. Om die reden hebben wij in het belang van de regionale sociale volkshuisvesting samen met Woningstichting Soomland en de corporatie Wonen West Brabant een eerste studie gemaakt van de financiële haalbaarheid van verdere samenwerking (mogelijk zelfs fusie) van deze drie instellingen. Die eerste studie heeft geleid tot vervolgbesprekingen. Wat de uitkomst ook mag worden, Castria Wonen zal altijd een beslissing nemen die is gericht op een verbetering van de belangen en het welzijn van de inwoners van alle kernen van Tholen en de inwoners van Halsteren en Lepelstraat. Daar kunt u van verzekerd zijn!
Er is nog een ander gebied waarin we ons richten op de toekomst. Samen met collega-corporaties, zowel in Zeeland als in West-Brabant, hebben we convenanten ondertekend om leerlingbouwplaatsen te stimuleren. Daarmee wordt het aantrekkelijker gemaakt voor jongeren om toch in de bouw aan de slag te gaan. Het is van belang voor onze toekomst dat we kunnen blijven beschikken over goede vakmensen.
Jaarverslag | 2009
27
Contactgegevens Castria Wonen Halsteren (hoofdvestiging) Wouwseweg 15 | 4661 VM Halsteren (0164) 63 63 00 Castria Wonen Tholen Haven 9 | 4695 CN Sint-Maartensdijk (0166) 66 80 00
[email protected] www.castria.nl www.zuidwestwonen.nl
Colofon Eindredactie afdeling PR & Communicatie Castria Wonen Tekst Muurlink Creatieve Communicatie Fotografie Lian van Herel en Castria Wonen Vormgeving en drukwerk Drukkerij Dieleman Oplage 5000 exemplaren
