Bytové družstvo TRIDOMUS. Výroční zpráva o hospodaření Bytového družstva TRIDOMUS za rok 2015

Bytové družstvo TRIDOMUS se sídlem Bellušova 1820/39, 155 00 Praha 5, IČ: 02797755, zapsané v obchodním rejstříku vedeném u Městského soudu v Praze, oddíl Dr, vložka 8175

Výroční zpráva o hospodaření Bytového družstva TRIDOMUS za rok 2015 zpracovaná ve smyslu čl. 73 stanov Bytového družstva TRIDOMUS

1 Úvodní údaje Bytové družstvo TRIDOMUS vzniklo ke dni 23. 4. 2014 rozdělením Bytového družstva GALERIE na dvě nástupnická bytová družstva s tím, že část jmění zanikající právnické osoby Bytového družstva GALERIE přešla na Bytové družstvo TRIDOMUS jako nástupnickou právnickou osobu. Rozhodný den rozdělení byl 1. leden 2013, od tohoto dne se z účetního hlediska jednání rozdělovaného družstva považovalo za jednání uskutečněná na účet nástupnických družstev. Výmaz rozděleného družstva a současně zápis nástupnických družstev byl v obchodním rejstříku proveden dne 23. 4. 2014. Na základě příslušných ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, a zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v platných zněních, bylo pro nástupnické bytové družstvo první účetní a zdaňovací období stanoveno od 1. 1. 2013 do 31. 12. 2014, a to dle těchto zákonných pravidel pro případy přeměn obchodních korporací:  účetní období začíná rozhodným dnem a končí posledním dnem účetního období, ve kterém byl proveden zápis přeměny do obchodního rejstříku,  zdaňovacím obdobím je období od rozhodného dne rozdělení obchodní korporace do konce kalendářního roku, ve kterém se přeměna stala účinnou (tj. ve kterém došlo k zápisu přeměny do obchodního rejstříku). První účetní závěrka Bytového družstva TRIDOMUS tedy byla sestavena společně pro kalendářní roky 2013 a 2014, stejně tak i první daňové přiznání bylo podáno za tato dvě roční období. Od r. 2015 je již účetním a zdaňovacím obdobím kalendářní rok a tedy v podstatě až od tohoto období se činnost Bytového družstva TRIDOMUS projevuje zcela samostatně, ve finančních výsledcích účetní jednotky a daňového poplatníka.

2 Stav k 31. 12. 2015 2.1 Základní informace Bytové družstvo TRIDOMUS k 31. 12. 2015 mělo 84 členů, z toho bylo 57 samostatných členství fyzických osob, 26 společných členství manželů a jedním členem bytového družstva je právnická osoba. Počet členů bytového družstva se v r. 2015 nezměnil. V průběhu roku 2015 došlo k sedmi změnám členství ve vztahu k nájmu konkrétního družstevního bytu:  6 převodů družstevního podílu na základě smlouvy podle § 736 zákona o obchodních korporacích,

Výroční zpráva Bytového družstva TRIDOMUS za rok 2015

Strana 1 z 10

 1 přechod družstevního podílu, který byl ve společném jmění manželů, na pozůstalého manžela. Ve třech bytových domech je 87 bytů. Bytů užívaných členy družstva bylo 85. U dvou nepronajatých bytů, prakticky volných, je potřeba před dalšími dispozicemi dořešit jejich vyklizení, u jednoho z bytů i právně, a to nuceným výkonem rozhodnutí. Evidenční počet osob k 31. 12. 2015 byl 189, z toho 179 v bytových jednotkách (č. p. 1818 - 57 osob, č. p. 1819 - 51 osob, č. p. 1820 - 71 osob) a 10 v nebytových prostorách. K 31. 12. 2015 bylo pronajatých 8 nebytových prostor. Z nich 5 bylo pronajato ke komerčním účelům a 3 si pronajali členové družstva k nekomerčním účelům, jako prostory pro uložení věcí z domácnosti.

2.2 Orgány družstva 2.2.1 Členské schůze V roce 2015 se konaly dvě členské schůze. 3. členská schůze Bytového družstva TRIDOMUS se konala dne 21. dubna 2015 a kromě obvyklých rozhodnutí zvolila orgány družstva na další volební období. 4. členská schůze Bytového družstva TRIDOMUS konaná dne 25. června 2015 schválila zásadní investiční akci spočívající v kompletní revitalizaci bytových domů Bellušova č. p. 1818, 1819 a 1820. 2.2.2 Představenstvo Po volbě orgánů družstva na 3. členské schůzi mělo představenstvo 3 členy a pracovalo ve složení:  Předseda: JUDr. Milan Paláček  Místopředseda: JUDr. Jana Linková  Člen: Jan Prislinger V průběhu roku 2015 se představenstvo scházelo podle potřeby, většinou 1x měsíčně. V roce 2015 se uskutečnilo 9 jednání představenstva. Kromě vlastní činnosti se členové představenstva pravidelně zúčastňovali schůzí kontrolní komise, a to podle svých kompetencí. Představenstvo bytového družstva pravidelně 1 x měsíčně zajišťovalo úřední hodiny pro členy družstva. 2.2.3 Kontrolní komise Kontrolní komise měla 3 členy. V roce 2015 kontrolní komise pracovala ve složení:  Předseda: Ing. Kamil Kopejtko  Členové: Ing. Jiří Drozda, Ing. Petr Skřivánek V roce 2015 se uskutečnilo 7 jednání kontrolní komise.


Strana 2 z 10

2.2.4 Odměny orgánů družstva za rok 2015 Představenstvo

227 740 Kč

Kontrolní komise

36 000 Kč

Celkem

263 740 Kč

2.3 Správa nemovitostí a zajištění dalších služeb V roce 2015 byly bytové domy spravovány společností Kollman&Partners s.r.o., se kterou byla smlouva příkazní o zajištění správy nemovitostí ke dni 31. 12. 2015 ukončena. Tato společnost od 1. 1. 2016 smluvně zajišťuje pouze obsluhu SIPO. Smluvně byly zajištěny i další odborné služby, zejména vedení účetnictví společností V-inform s.r.o. a úklid bytových domů firmou Stanislav Pavel (do června 2015) a dále firmou Zdeněk Dalík (od srpna 2015).

3 Náklady, výnosy a hospodářský výsledek za rok 2015 3.1.1 Náklady Spotřeba materiálu Nákup zboží

44 227 Kč 629 Kč

Opravy a údržba

151 591 Kč

Nakupované služby

328 800 Kč

Mzdové náklady - odměny

265 040 Kč

Zákonné sociální pojištění (ZP, SZ)

53 378 Kč

Daň z nemovitých věcí

40 185 Kč

Daň z příjmů z běžné činnosti

44 270 Kč

Ostatní daně a poplatky

24 190 Kč

Ostatní provozní náklady

47 066 Kč

Odpis - budovy

879 051 Kč

Úroky

202 003 Kč

Ostatní finanční náklady Celkem

12 835 Kč 2 093 265 Kč

Daňově neuznatelné náklady jsou ve výši 1 127 868 Kč


Strana 3 z 10

3.1.2 Vyúčtovávané náklady na nakupované služby - celkové náklady Teplo k vytápění

813 607 Kč Pražská teplárenská, a.s.

Teplo k ohřevu teplé vody

461 198 Kč Pražská teplárenská, a.s.

Vodné, stočné

538 933 Kč Pražské vodovody a kanalizace, a.s.

Odvoz TK odpadu

106 272 Kč Magistrát Hlavního města Prahy

Úklid

80 950 Kč St. Pavel, Z. Dalík (od 8/2015)

El. - spol. prostory

17 875 Kč Pražská energetika, a.s.

El. - výtah

55 577 Kč Pražská energetika, a.s.

3.1.3 Rozepsané náklady na el. energii ve společných prostorech a na provoz výtahu podle jednotlivých vchodů č. p.

El. - spol. prostory

El. - výtah

1818

3 311 Kč

18 476 Kč

1819

4 286 Kč

17 530 Kč

1820

10 278 Kč

19 571 Kč

Celkem

17 875 Kč

55 577 Kč

3.2 Investiční výdaje V roce 2015 nebyly žádné investiční výdaje. V prosinci r. 2015 byla provedena výměna vchodových dveří a rekonstrukce domovní komunikace, s výměnou zvonkových tabel. V podstatě se jedná o první etapu kompletní revitalizace bytových domů, která byla schválena samostatně usnesením 2. členské schůze Bytového družstva TRIDOMUS.

3.3 Výnosy Tržby z prodeje služeb Tržby za zboží

77 896 Kč 4 520 Kč

Nájemné - nebytové prostory

121 736 Kč

Nájemné od nečlenů družstva

72 000 Kč

Fond oprav * Provozní fond * Úroky


1 796 436 Kč 258 000 Kč 6 679 Kč

Strana 4 z 10

Ostatní provozní výnosy

9 097 Kč

Ostatní finanční výnosy Celkem

2 Kč 2 346 366 Kč

Výnosy *) jsou osvobozené od daně z příjmů

3.4 Hospodářský výsledek, základ daně z příjmů Výsledkem hospodaření za účetní období je zisk ve výši 313 952 Kč. Tento účetní hospodářský výsledek je pro účely daně z příjmů právnických osob dále upravován podle příslušných ustanovení zákona o daních z příjmů, je zohledněn rozdíl ve výši odpisů účetních a daňových, příjmy osvobozené od daně z příjmů, daňově neuznatelné náklady apod. (např. účetní odpis byl ve výši 879 051 Kč, odpis pro účely daně z příjmů právnických osob ve výši 36 232 Kč). Po těchto úpravách byl základ daně 233 858 Kč a daňová povinnost 44 270 Kč. Vybrané údaje z účetní závěrky ke dni 31. 12. 2015, v celých tisících Kč Aktiva celkem (netto)

43 262

Dlouhodobý majetek

31 568

Oběžná aktiva

11 694

Pasiva celkem

43 262

Vlastní kapitál

30 467

Cizí zdroje

12 549

Tržby za prodej zboží Výkony

4 2 325

Ostatní provozní výnosy

9

Náklady vynaložené na prodané zboží

1

Výkonová spotřeba

526

Osobní náklady

318

Daně a poplatky

40


Strana 5 z 10

Odpisy dlouhodobého majetku Ostatní provozní náklady

883 48

Provozní výsledek hospodaření

522

Finanční výsledek hospodaření

- 208

Výsledek hospodaření před zdaněním Daň z příjmů Výsledek hospodaření za účetní období

314 44 270

4 Stav majetku, pohledávek a závazků k 31. 12. 2015 4.1 Hmotný majetek Bytové družstvo TRIDOMUS vlastní bytové domy č. p. 1818, 1819 a 1820 v hodnotě 40 530 429 Kč. Jejich odpisy jsou stanoveny rovnoměrně na dobu 30 let, účetní odpis za rok 2015 činil 879 051 Kč. Technický stav bytových domů se podstatně nezměnil. Zhoršující stav se projevuje zejména u prasklin panelových spár, včetně nenosného zdiva v domech. Technický stav ve sklepích a suterénech se zhoršuje především v důsledku vandalismu. Celková rekonstrukce je potřebná u plynových spodních rozvodů, ležatých rozvodů TUV a SV a vzduchotechniky. Závady jsou v elektroinstalaci, např. slaboproudé rozvody jsou místně nefunkční. Technický stav bytových domů zhoršují i nesprávně prováděné stavební úpravy v jednotlivých bytech, které mohou způsobit zejména praskliny panelových spár, zhoršení stavu slaboproudých rozvodů, vzduchotechniky a podlahových krytin na chodbách a schodištích. V roce 2015 byl dán souhlas ke dvěma stavebním úpravám, z nichž jedna spočívala v nahrazení umakartového jádra vyzděním, v druhém případě se jednalo o rozsáhlou rekonstrukci bytu. Tyto stavební úpravy byly realizovány v souladu s podmínkami stanovenými družstvem. Objekt vykazuje řadu poruch a funkčních vad, zejména se jedná o statické poruchy a poškození, nevyhovující tepelně technické parametry, zhoršení hydroizolačních funkcí, opotřebení některých konstrukcí a zařízení, oproti závazným požadavkům současných norem jsou konstrukce poddimenzovány. Schválená kompletní revitalizace vychází z aktuálního stavu objektu po cca 30letém užívání, provozovaném bez větší údržby. Při regeneraci objektu je třeba se zaměřit především na opatření, která zastaví další degradaci jeho betonových prvků a zajistí výrazné zlepšení tepelně technických parametrů bytových domů (tzv. obálky), a to tak, aby objekt splňoval základní požadavky platných norem.


Strana 6 z 10

Opravy a úpravy jsou navrženy v etapách:  rekonstrukce vstupních portálů,  revitalizace jihovýchodního průčelí, včetně kompletní sanace lodžií,  revitalizace severozápadního průčelí,  zateplení a hydroizolace střešního pláště. Kromě obvyklé údržby a oprav bylo v r. 2015 nutné provést i nákladnější havarijní opravy:  oprava venkovních schodišť firmou PSP.ADV-GROUP s. r. o. - 31 050 Kč,  opravy výtahů firmou Schindler CZ, a.s. - celkem 48 731 Kč. Družstvo dále vlastní pozemky zastavěné bytovými domy, v hodnotě 1 441 637 Kč. Pozemky se neodepisují, jejich účetní hodnota se nemění. Movité věci mají účetní hodnotu 52 171 Kč.

4.2 Peněžní prostředky Počáteční stav

Konečný stav

12 275 Kč

6 968 Kč

Běžný účet, ČS a. s. (BD GALERIE)

3 500 913 Kč

0 Kč

Běžný účet, ČS a. s. (BD TRIDOMUS)

3 617 790 Kč

0 Kč

300 007 Kč

8 614 517 Kč

7 430 985 Kč

8 621 485 Kč

Pokladna, peníze v hotovosti

Běžný účet, ČSOB a. s. Celkem

4.3 Pohledávky Družstvo nemá významné pohledávky po lhůtě splatnosti. Pokud se v průběhu roku 2015 vyskytly pohledávky, snažilo se je představenstvo průběžně řešit. Zejména se jednalo o pohledávky vzniklé řádným neplacením úhrad spojených s užíváním družstevních bytů a nebytových prostor nebo o nedoplatky vyúčtování služeb za předchozí období. V těchto případech byli dlužníci vyzváni k urychlené úhradě a dluhy byly zpravidla v krátké době po výzvě uhrazeny. Je pouze jediný případ dlouhodobého a vyššího dluhu, dlužná částka byla bytovému družstvu přiznána soudním rozhodnutím, a to včetně úroků z prodlení a nákladů spojených s jejím vymáháním. Povinná dobrovolně nesplnila, co jí ukládá vykonatelný exekuční titul, proto bude podán návrh na exekuci, a dále byla podána žaloba na vyklizení příslušného bytu.

4.4 Závazky Družstvo nemá významné závazky po lhůtě splatnosti.


Strana 7 z 10

4.5 Závazky - informace o splácení úvěru Bytovému družstvu TRIDOMUS byl Československou obchodní bankou, a. s., poskytnut úvěr ve výši 12 513 533 Kč, a to k úhradě závazku vyplývajícího pro družstvo ze schváleného projektu rozdělení Bytového družstva GALERIE vůči České spořitelně, a. s., z titulu úvěru poskytnutého na pořízení bytových domů. Úvěr je úročen fixní úrokovou sazbou ve výši 1,73 % p. a., je splácen v pravidelných po sobě jdoucích měsíčních splátkách, a to anuitním způsobem, kdy každá splátka obsahuje částku určenou k vrácení jistiny a částku k zaplacení úroku, se splatností první splátky 20. 2. 2015 a poslední splátky 20. 12. 2022. Tento úvěr byl v r. 2015 bytovým družstvem postupně umořován pravidelnými měsíčními splátkami v celkové výši 2 243 789 Kč (jistina 2 041 786 a řádný úrok 202 003). V prosinci 2015 byla navíc uhrazena mimořádná splátka jistiny v celkové výši 678 970 Kč, která se skládala z mimořádných splátek dalšího členského vkladu I., uhrazených 5 členy družstva v říjnu 2015. V roce 2015 byl počáteční zůstatek úvěru 12 513 533 Kč, konečný zůstatek 10 471 747 Kč. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitostem ve vlastnictví bytového družstva a blokací peněžních prostředků na účtu družstva ve výši 293 050 Kč. Na přechodnou dobu jako zajišťovací instrument sloužila biankosměnka vystavená na řad Československé obchodní banky, a. s. Po zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí byl originál této směnky vrácen družstvu a dne 10. 6. 2015 komisionálně zničen za účasti členů představenstva a kontrolní komise.

5 Plán činnosti na rok 2016 5.1 Příjmy a výdaje Lze předpokládat, že v běžných příjmech a výdajích nebudou podstatné rozdíly ve srovnání s předchozím obdobím.

5.2 Investice, opravy a údržba Kromě standardní údržby, revizí a oprav bude potřeba provést havarijní opravu střechy, a to s ohledem na plánovanou kompletní revitalizaci bytových domů pouze v nutném rozsahu. Postupně budou realizovány další etapy celkové revitalizace bytových domů:  dokončení výměny vstupů, tj. výměna dvoukřídlých dveří v zádveří předních vstupů za nové (1700x2000-2xO), výměna jednokřídlých dveří zadních vstupů 900x2000-O (č. p. 1819 a 1820), montáž čipového ovládání dveří - celkem 300 ks čipů (4ks na byt 3+1, 2ks na ostatní byty), montáž kamerového systému - celkem 14 kamer umístěných na chodbách 1. NP a TP v č. p. 1818 - 1820, na spojovacích chodbách v 7. NP a kamera směřující na prostor pro uložení kontejnerů na tuhý domovní odpad,  revitalizaci jihovýchodního průčelí, zahrnující kompletní zateplení obvodového pláště, kompletní sanaci lodžií (betonová spádová vrstva, stěrková hydroizolace, keramická dlažba se soklíkem), nové hliníkové samonosné zábradlí, výplň mléčné bezpečnostní sklo, bezrámové zasklení všech lodžií,


Strana 8 z 10

okapový chodník, rekonstrukce schodů s podestou u č. p. 1818 a 1819, rekonstrukce chodníku před vstupy,  revitalizaci severozápadního průčelí, dozateplení jihozápadního štítu, zahrnující kompletní zateplení obvodového pláště severozápadního průčelí a jihozápadního štítu, okapový chodník, rekonstrukci schodů u č. p. 1819 a 1820,  zateplení a hydroizolace střešního pláště, zahrnující kompletní zateplení a hydroizolaci střešního pláště. Realizace bude provedena v r. 2016, případně v r. 2017. V případě, že analýza regenerace domu prokáže možnost zažádat o dotaci z programu Zelená úsporám, bude rozsah a postup prací vhodně upraven tak, aby bylo možné splnit podmínky pro přidělení této dotace.

5.3 Správa nemovitostí Hlavním úkolem pro rok 2016 je zajistit administrativní a technickou správu nemovitostí jiným způsobem, a to tak, aby družstvo mělo k dispozici přesný přehled o veškeré administrativě spojené se správou, zejména o platbách členů a pohledávkách, s cílem rychlého řešení případných rozdílů měsíčních úhrad oproti předpisům i veškerých nedoplatků. Především je nutné posoudit základní otázku, zda vzhledem ke konkrétním podmínkám je potřeba zajišťovat správu externím způsobem, když všechny činnosti obvykle zahrnované správcovskými firmami do paušální odměny za jednotku naše bytové družstvo nepotřebuje a nevyužívá.

6 Závěrečné údaje Bytové družstvo TRIDOMUS jako právnická osoba vede účetnictví, v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů. Zpracování tohoto účetnictví pro bytové družstvo smluvně zajišťuje společnost V-inform s.r.o., se sídlem Pražská 578, Kostelec nad Černými lesy, zastoupená p. Ing. Ivanem Vávrou. Tato účetní firma pro Bytové družstvo TRIDOMUS zpracovala také poklady pro daňové přiznání, výkaz zisku a ztráty, rozvahu a přílohu účetní závěrky ke dni 31. 12. 2015. Závěrka byla zpracována na principech účtování v pořizovacích cenách a časového rozlišení nákladů a výnosů.


Strana 9 z 10

Ke zpracování byly použity zejména tyto podklady:  účetní závěrka za rok 2015  obratová předvaha analyticky  přiznání k dani z příjmů právnických osob za rok 2015  evidenční údaje

Zpracovala:

JUDr. Jana Linková

JUDr. Milan Paláček

JUDr. Jana Linková

předseda představenstva

místopředsedkyně představenstva


Strana 10 z 10

Bytové družstvo TRIDOMUS. Výroční zpráva o hospodaření Bytového družstva TRIDOMUS za rok 2015

Recommend Documents